目錄
- 第一篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告
- 第二篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告范本
- 第三篇：杭州某房地產(chǎn)項目可行性研究報告
- 第四篇：朝陽新城房地產(chǎn)項目可行性研究報告
- 第五篇：徐州房地產(chǎn)項目可行性研究報告
第一篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告
房地產(chǎn)項目可行性研究報告
編制單位：海南方能投資顧問有限公司
編制日期：二o一二年七月
目錄
第一章總論-----------------------------------------------------------1
1.1項目背景與概況------------------------------------------------ 1
1.2主要技術(shù)經(jīng)濟指標---------------------------------------------- 5
1.3問題與建議---------------------------------------------------- 6
第二章項目投資環(huán)境與市場研究-------------------------------- 7
2.1投資環(huán)境分析-------------------------------------------------- 7
2.2區(qū)域房地產(chǎn)市場------------------------------------------------ 8
2.3銷售預(yù)測------------------------------------------------------ 9
2.4營銷策略----------------------------------------------------- 11
第三章建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件------------------------------- 13
3.1建設(shè)規(guī)模----------------------------------------------------- 13
3.2項目概況現(xiàn)狀------------------------------------------------- 13
3.3項目建設(shè)條件------------------------------------------------- 13
第四章節(jié)能減排-------------------------------------------- 16
4.1. 項目建設(shè)方案----------------------------------------------- 16
4.2. 項目所在地能源供應(yīng)條件------------------------------------- 37
4.3 合理用能標準和節(jié)能設(shè)計規(guī)范---------------------------------- 38
4.4 項目能源消耗種類、數(shù)量及能源使用分布情況-------------------- 39
4.5 項目節(jié)能措施及效果分析-------------------------------------- 40
第5章 環(huán)境影響評價----------------------------------------- 52
5.1. 編制依據(jù)--------------------------------------------------- 52
5.2. 環(huán)境現(xiàn)狀--------------------------------------------------- 52
5.3. 項目建設(shè)對環(huán)境的影響--------------------------------------- 53
5.4. 環(huán)境保護措施----------------------------------------------- 53
第6章 勞動衛(wèi)生與消防--------------------------------------- 55
6.1. 指導(dǎo)思想--------------------------------------------------- 55
6.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施--------------------------------- 55
6.3. 消防設(shè)計--------------------------------------------------- 56
第7章 項目實施進度----------------------------------------- 57
7.1. 項目開發(fā)期------------------------------------------------- 57
7.2. 項目實施進度安排------------------------------------------- 57
7.3. 項目實施過程控制措施--------------------------------------- 57
第8章 項目招投標------------------------------------------- 58
8.1. 工程項目招標投標概述--------------------------------------- 58
8.2. 工程項目招標投標因素分析----------------------------------- 59
海南方能投資顧問 網(wǎng)址：http://聯(lián)系電話：0898-66752441
8.3. 招標依據(jù)--------------------------------------------------- 61
8.4. 招標范圍--------------------------------------------------- 61
8.5. 招標方式--------------------------------------------------- 62
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房地產(chǎn)項目可行性研究報告
道路系統(tǒng)設(shè)計是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本項目車行系統(tǒng)盡可能簡潔。 小區(qū)在西側(cè)道路共設(shè)置兩個出入口，采用人車適度分流及混行相結(jié)合的交通方式。機動車原則上在進入小區(qū)后就近進入地下車庫，不進入組團內(nèi)部減少對小區(qū)組團內(nèi)部的干擾。在小區(qū)主干道外側(cè)設(shè)置地面停車解決小區(qū)地面停車的問題。
1.5 建筑設(shè)計
1.5.1 住宅設(shè)計
本工程采用9、10層單元式渡假公寓。
住宅采取拼接形式，住宅布局結(jié)合地形布置，塑造出富于挺拔、動感、流暢的建筑外部形態(tài)，同時還注重各住宅單元內(nèi)部的景觀均好性。
度假型標準間式住宅（三個電梯、兩個樓梯）采用以內(nèi)廊式雙面布置小戶型為主，部分套型為一室一廳一衛(wèi)套房。層高均為3.0米。
房型滿足多樣化和可變性的要求，每戶住宅的外窗窗臺高0.9m或局部凸窗。
建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格。
地中海建筑風(fēng)格其建筑特點是：長長的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉(zhuǎn)彎，半圓形高大的拱門，或數(shù)個連續(xù)或垂直交接，墻面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。地中海風(fēng)格體現(xiàn)的海洋性，藍色和和白色的主色調(diào)及其休閑浪漫的高尚生活特質(zhì)與海南特有的陽光，海洋和休閑生活非常吻合。地中海風(fēng)管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點。與基地所處的海南海濱旅游休閑的氣氛相一致。該風(fēng)格建筑也將以其獨特的形體和風(fēng)格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風(fēng)貌，繼而成為構(gòu)成城市形象的一部分。
在建筑群體空間的塑造當(dāng)中，利用各建筑單元的層數(shù)不同，形成錯落有致的建筑天際線，在單體中重點處理建筑的陽臺、樓梯間、窗臺、屋頂樓臺等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識別性。建筑風(fēng)格以典雅、莊重、清新為主基調(diào)，以配合高尚住宅小區(qū)的整體定位。
無障礙住宅單元布置在小區(qū)內(nèi)交通較方便的位置，住宅出入口設(shè)計殘疾人坡道，一部電梯為無障礙電梯，其他部分如樓梯、出入口、衛(wèi)生間等也滿足相應(yīng)的要求。
1.5.2 公共配套
公共建筑根據(jù)規(guī)劃要求及區(qū)位特點，并結(jié)合居民的出行進行設(shè)計。
地下機動車庫和機房——在小區(qū)中心綠化下面設(shè)計一個地下機動車停車庫，消防水池及泵房，換熱站。地下機動車庫面積合計7878平方米，設(shè)有兩個對外出口滿足消防規(guī)范要求，總停車數(shù)量為90輛。
社區(qū)服務(wù)及物業(yè)——主要設(shè)置在小區(qū)入口處2#樓一層裙房部分，面積上符合《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標準》。
2、結(jié)構(gòu)方案
2.1 設(shè)計依據(jù)
1.本工程設(shè)計使用年限為50年。
2.自然條件
a.風(fēng)荷載：
規(guī)范取值，基本風(fēng)壓值wo=0.75kn/㎡（50年一遇）。（單體結(jié)構(gòu)設(shè)計時與按澄邁當(dāng)?shù)財?shù)據(jù)作調(diào)整）
樓面使用活荷載標準值：
臥室、客廳、電梯廳2.0kn/㎡
餐廳、廚房、衛(wèi)生間2.0kn/㎡
陽臺2.5kn/㎡
樓梯間3.5kn/㎡
商場3.5kn/㎡
地下車庫、車道4.0kn/㎡
設(shè)備機房7.0kn/㎡
上人屋面2.0kn/㎡
不上人屋面0.5kn/㎡
b.面活荷載按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范的有關(guān)規(guī)定取值。
c.抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計基本地震加速度為0.15g，設(shè)計地震分組為第一組。
3.本工程所采用的主要規(guī)范、規(guī)程
《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》gb 50068-XXXX年
《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（XXXX年版）gb 50009-XXXX年
《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》gb 50010-XXXX年
《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》gb 50011-XXXX年
《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》gb 50007-XXXX年
《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》
《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》
《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》
《建筑工程抗震設(shè)防分類標準》jgj3-XXXX年 gb50003－XXXX年 jgj94—XXXX年 gb50223—XXXX年
2.2 建筑分類等級
本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，抗震設(shè)防類別為乙類，結(jié)構(gòu)抗震等級為三級。地下室防水等級為二級。地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級。
2.3上部結(jié)構(gòu)及地下室結(jié)構(gòu)方案
1.結(jié)構(gòu)形式：高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，純地下室部分采用框架結(jié)構(gòu)。樓面、室面板采用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈采用鋼筋混凝土擋墻。
2.因結(jié)構(gòu)超長，因此上部結(jié)構(gòu)在適當(dāng)部位設(shè)置溫度縫兼抗震縫，分縫后結(jié)構(gòu)若超過55m，則在中間適當(dāng)部位設(shè)置施工后澆帶。
2.4 基礎(chǔ)方案
本工程目前尚未進行工程地質(zhì)勘察，因此本工程基礎(chǔ)擬采用鋼筋砼樁筏基礎(chǔ)。
2.5 結(jié)構(gòu)材料
1、基礎(chǔ)混凝土：c30混凝土，基礎(chǔ)墊層采用100厚c15素混凝土。地下室混凝土抗?jié)B等級為p6級。
2、上部結(jié)構(gòu)混凝土：墻柱c30-c40梁、板及樓梯c30混凝土。
3、填充墻體：內(nèi)外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。
4、鋼材：鋼材q235b；鋼筋梁柱主筋hrb400級鋼筋，梁柱箍采用hpb300級鋼筋，板鋼盤hrb400級鋼筋。
2.6結(jié)構(gòu)計算
本工程主體結(jié)構(gòu)整體分析計算采用中國建筑科學(xué)研究院研制“多層及高層建筑結(jié)構(gòu)空間有限
元分析與設(shè)計軟件satwe”。
本工程基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)采用“基礎(chǔ)工程計算機輔助設(shè)計jccad”進行計算分析。
2.7結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計
為了控制好開發(fā)成本，進而取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益，優(yōu)化設(shè)計將貫穿整個結(jié)構(gòu)設(shè)計全階段。優(yōu)化思路并不是簡單的減少鋼筋用量，而是通過調(diào)整構(gòu)件剛度的比例關(guān)系，充分利用和發(fā)揮構(gòu)件的受力特點和作用，使整體結(jié)構(gòu)達到安全性、合理性、經(jīng)濟性的統(tǒng)一，從而使結(jié)構(gòu)設(shè)計達到優(yōu)化。
3、給排水系統(tǒng)方
3.1 概況
本工程2棟10層和2棟9層居住及渡假為主的住宅組成，地下室為車庫（含設(shè)備用房）。本次設(shè)計范圍內(nèi)建設(shè)總用地面積：26345.0立方米，總建筑面積：55422平方米。
3.2 設(shè)計依據(jù)
《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（XXXX年版）gb 50015-XXXX年
《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（XXXX年版）gb 50045-95
《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（XXXX年版）gb 50084-XXXX年
《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》gb 50067-97
《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》gb 50140-XXXX年
《室外給水設(shè)計規(guī)范》gb50013-XXXX年
《室外排水設(shè)計規(guī)范》gb50014－XXXX年
《建筑給水鋼塑復(fù)合管管道工程技術(shù)規(guī)范》cecs125:XXXX年
《建筑給水聚丙烯管道工程技術(shù)規(guī)范》gb/t50349—XXXX年
《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》gb50176-93
《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》gb50189-XXXX年
《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施-節(jié)能專篇》（XXXX年）
3.3 設(shè)計范圍
1、室內(nèi)給排水、消防設(shè)計
2、室外給排水、消防設(shè)計
3.4 給水系統(tǒng)
1、水源：
地塊由周邊市政道路上給水管網(wǎng)供水。
2、用水量標準
住生活用水定額：250l/人·日kh=2.5 t=24h
商業(yè)生活用水定額：8l/㎡·日 kh=1.5t=12
澆灑道路及場地用水定額：2l/㎡·次 一日一次一次2h
綠化用水定額：1.5l/㎡·次 一日一次一次2h
3、用水量估算
最大日用水量約為650m3/d，最大時用水量約為28m3/h（澆灑道路及場地用水、綠化用水不計入最大小時用水量）。
4、消防水量計算：
室外消防用量為30l/s、最大一幛建筑室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40l/s、噴淋系統(tǒng)用水量為78l/s，消防總水量為148l/s。
5、生活給水系統(tǒng)
由基地用邊市政道路上市政給水管網(wǎng)中引入一路dn200給水管，在基礎(chǔ)內(nèi)再分成兩二路（一路供生活、一路供消防），分設(shè)水表計量，水表設(shè)于室外埋地水表井內(nèi)。
各建筑物生活給水由生活變頻供水設(shè)備供水。澆灑道路及場地用水、綠化用水由小區(qū)生活給水管網(wǎng)靠市政水壓直接供水。
本工程不設(shè)置集中熱水供水系統(tǒng)，其它部分休息室衛(wèi)生間內(nèi)洗浴熱水和廚房熱水可采用獨立和容積式電熱水器供應(yīng)。
室內(nèi)生活給水管道采用塑鋼管，室外給水管管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。
室內(nèi)衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器沖洗水箱的一次沖水量不大于6l，水嘴采用陶瓷閥芯水嘴，洗手盆設(shè)置撳壓式水嘴，小便器和蹲便器沖洗選用感應(yīng)式?jīng)_洗閥，以減少水資源的浪費。
水泵采用低噪聲水泵，并采取隔聲、減振措施，使噪聲控制在標準內(nèi)。
6、消防給水系統(tǒng)
本地塊室外消防管道為市政給水管網(wǎng)一路供水，室外生活、消防給水管網(wǎng)分開設(shè)置室外消防管路在基地內(nèi)成環(huán)布置，住宅、地下車庫、街道綜合服務(wù)中心和農(nóng)貿(mào)市場等室外給水官網(wǎng)合用。室外設(shè)置地上式消火栓，間距不超過120米。在水泵接合器15至40m范圍內(nèi)應(yīng)有室外消火栓。室外消防水量30l/s。
住宅、地下車庫、公建室內(nèi)消火栓系統(tǒng)合用，系統(tǒng)為臨時高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓泵從消防水池內(nèi)抽水（室內(nèi)消火栓泵設(shè)于地下車庫水泵房內(nèi)），利用設(shè)于住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統(tǒng)穩(wěn)壓，屋頂消防水箱設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)增壓設(shè)備，保證系統(tǒng)最不利點消火栓的工作壓力要求。
室內(nèi)消防布置應(yīng)保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。低區(qū)樓層消火栓栓口設(shè)減壓孔板，以防系統(tǒng)動壓超標。本工程室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20l/s。
住宅區(qū)地下車庫、一層公建等場所均設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)（簡稱噴淋系統(tǒng)），系統(tǒng)按各幢樓不同功能設(shè)置。
一層公建按中危險ⅰ級（噴水強度為6l/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為25l/s。
地下車庫按中危險ⅱ級（噴水強度為8l/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為35l/s。
地下車庫、一層公建噴淋系統(tǒng)合用供水設(shè)備，噴淋泵高于地下車庫水泵房內(nèi)，噴淋泵從消防水池內(nèi)抽水，利用住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統(tǒng)穩(wěn)壓。
地下車庫水泵泵房內(nèi)消防水池儲存2小時室內(nèi)消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m3。
其它：
室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)均設(shè)置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防給水管網(wǎng)補水。 本工程計算機房及部分電氣機房按功能要求設(shè)置超細干粉滅火系統(tǒng)。
室內(nèi)消防管道采用內(nèi)外壁熱鋅鋼管（管徑大于dn100的采用內(nèi)外壁熱鍍鋅無縫鋼管）。室外消防管道采用給水球墨鑄鐵管。
地下層消防電梯旁設(shè)置2m3（有效容積）集水坑，內(nèi)設(shè)潛水泵二臺，潛水泵流量不小于10l/s。
7、滅火器配置
根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（gb50140-XXXX年），在建筑室內(nèi)需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設(shè)置位置保護半徑和配置基準按建筑物各功能區(qū)域分別考慮。
3.5 排水系統(tǒng)
排水主要為雨水、污水。污水來源于生活污、廢水。室內(nèi)污、廢水采用合流制排至室外，室
外排水系統(tǒng)采用雨、污水分流制。
每個地塊雨水通過室外管網(wǎng)收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網(wǎng)。每個生活污水通過室外污水管網(wǎng)收集并經(jīng)室外化糞池處理后排至其基地周邊市政道路污水管網(wǎng)。餐飲廚房污水通過隔油池處理后排至基地室外污水管網(wǎng)。地下車庫集水井廢水利用排水泵排至地塊室外污水管網(wǎng)。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網(wǎng)。
住宅生活污水量按100%生活用水量計算，公建生活污水量按100%生活用水量計算，最大日生活污水量為830m3/d，最大時生活污水量為40m3/h。
雨水排水量按當(dāng)?shù)亟涤陱姸裙接嬎?，設(shè)計暴雨強度重現(xiàn)期以2年計。
單體室內(nèi)雨、污、廢水管采用u-pvc塑料管，室外埋地雨污水管采用hdpe加筋管。
4、電氣系統(tǒng)方案
4.1 設(shè)計依據(jù)
第二篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告范本
__房地產(chǎn)項目可行性研究報告
公司名稱：__ 房地產(chǎn)公司
編制人員：___
完成日期：XXXX年-7-21
目錄
調(diào)查人員聲明 4
第一部分：項目總論 5
1.1項目背景 5
1.2項目概況 5
1.2.1項目名稱 5
1.2.2項目建設(shè)單位概況 5
1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀
1.2.4項目規(guī)劃控制要點 7
1.2.5項目發(fā)展概況 7
1.3可行性研究報告編制依據(jù)
1.4可行性研究結(jié)論及建議 第二部分：市場研究 8
2.1宏觀環(huán)境分析 8
2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析
2.3本市房地產(chǎn)市場分析 8
2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
2.4板塊市場分析 9
2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況
2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征
2.4.3區(qū)域市場目標客層研究
2.5項目擬定位方案 10
2.5.1可類比項目市場調(diào)查 5 7 8 8 8 9 9 10 10 10
2.5.2項目swot分析 11
2.5.3項目定位方案 11
第三部分：項目開發(fā)方案 11
3.1項目地塊特性與價值分析
3.2規(guī)劃設(shè)計分析 12
3.3產(chǎn)品設(shè)計建議 13
3.4項目實施進度 15
3.5營銷方案 16
3.6機構(gòu)設(shè)置 16
3.7合作方式及條件 17
第四部分：投資估算與融資方案
4.1投資估算 17
4.1.1投資估算相關(guān)說明 17
4.1.2分項成本估算 17
4.1.3總成本估算 20
4.1.4單位成本 20
4.1.5銷售收入估算 20
4.1.6稅務(wù)分析 20
4.1.7項目資金預(yù)測 21
4.1.8現(xiàn)金流量表 21
4.1.9自有資金的核算 21
4.2融資方案 22
4.2.1項目融資主體 22
4.2.2項目資金來源 22
4.2.3融資方案分析 22
4.2.4投資使用計劃 22
4.2.5借款償還計劃 22
第五部分：財務(wù)評價 23
5.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取
5.2財務(wù)評價（方案1） 23
5.2.1財務(wù)盈利能力分析 23
5.2.2靜態(tài)獲利分析 24
5.2.3動態(tài)獲利分析 24
5.2.4償債能力分析 24
5.2.5綜合指標表 24
5.3財務(wù)評價（方案2） 25
5.4財務(wù)評價結(jié)論 25
第六部分：不確定性分析 25
6.1盈虧平衡分析 25
6.2敏感性分析 26
6.2.1變動因素一成本變動
6.2.2變動因素二售價變動
6.2.3變動因素一容積率變動
6.3風(fēng)險分析 27 11 17 23 26 26 26
6.3.1風(fēng)險因素的識別和評估 27
6.3.2風(fēng)險防范對策 27
第七部分：綜合評價 27
7.1社會評價（定性） 27
7.2環(huán)境評價（影響及對策） 27
7.3公司資源匹配分析 27
第八部分：研究結(jié)論與建議 27
8.1結(jié)論 27
8.2建議 27
第九部分：附錄 28
9.1附件： 28
9.2附表： 28
9.3附圖： 29
調(diào)查人員聲明
我們鄭重聲明：
1、 我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2、 我們依照____公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進行分析。
3、 形成意見和結(jié)論。
4、 撰寫本可行性研究報告。
5、 我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。
6、 （其他需要聲明的事項）
參加調(diào)查人員簽名：
公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：
注：形成一致意見后，附后存檔。
第三篇：杭州某房地產(chǎn)項目可行性研究報告
第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步
1．透視民地產(chǎn)可行性研究
房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學(xué)的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。
一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評價指標為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問題：
第一是要確定項目在技術(shù)上能否實施；
第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟效益）。
從房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達 420米、88層的金茂大廈和高達 468米的東方明珠塔就是很好的佐證?？梢?，關(guān)鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經(jīng)濟效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。
2、項目投資制勝第一法寶
一個房地產(chǎn)項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當(dāng)然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價合理取舍?？尚行匝芯?，至少要能精確地回答這么三個問題：
a、這項目是可行的還是不可行的
b、如果可行，可行到什么程度
c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應(yīng)作什么打算
第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析
分析角度一：社會經(jīng)濟環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響
房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，本書多處強調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國民經(jīng)濟的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展還是國民經(jīng)濟的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。
分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?/p>
一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)模控制、嚴格的規(guī)劃管理，使這兩個城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴重，商品房供應(yīng)量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險。
分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響
古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發(fā)的第一個上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。進入1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。
從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。
投資商自身條件考察
1、考察你的經(jīng)驗
隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對的，當(dāng)你認為“經(jīng)驗”這一風(fēng)險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。
2、考察你的投資方式
由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融資能力
每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。
第四操作環(huán)節(jié) 設(shè)計成功的可行性研究流程
步驟a人員安排組合
項目內(nèi)容 人數(shù) 負責(zé)項目 費用 時間
注冊房地產(chǎn)估價師
造價工程師
市場調(diào)查和分析人員
經(jīng)濟分析專家
制作人員
社會學(xué)，環(huán)境等專家
步驟b：市場分析
a、宏觀因素分析
房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。
b、區(qū)域性因素分析
一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅
第四篇：朝陽新城房地產(chǎn)項目可行性研究報告
朝陽新城房地產(chǎn)項目可行性研究報告
財政金融學(xué)院09經(jīng)濟班 彭權(quán)學(xué)號090XXXX年102
公司名稱：江西省水利投資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
第一部分：項目總結(jié)
1·1項目背景
由于江西實施中部地區(qū)崛起的發(fā)展戰(zhàn)略，大力引進外資，發(fā)展自身經(jīng)濟，已經(jīng)取得了巨大成功。作為江西省會，南昌在這場改革中也受益匪淺，經(jīng)濟得到了迅速發(fā)展，南昌受到了更多的關(guān)注，成為一個崛起中的城市，大量企業(yè)外來人口涌入，使南昌的住房問題日益凸顯。無獨有偶當(dāng)前投資房地產(chǎn)項目不僅是公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要更能滿足廣大市民的住房需求，在這樣的背景下該項目建設(shè)被確定下來了。1·2項目概況
朝陽新城房地產(chǎn)開發(fā)項目是由江西省水利投資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱水利公司）開發(fā)。水利公司是一個集房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)租賃及管理，建筑裝飾安裝和投資咨詢?yōu)橐惑w的有限責(zé)任公司，成立于XXXX年，注冊資本金為XXXX年萬元。
地塊位于南昌朝陽新城云居路以南，濱江輔路一東，江韻路以西。它的位置占據(jù)著優(yōu)勢，臨近贛江，周邊環(huán)境優(yōu)美，交通便利，沿江大道直通市區(qū)，生米大橋貫穿贛江兩岸，極大的方便住戶的出行，地塊旁邊也在興建住宅小區(qū)，商業(yè)店鋪，可以預(yù)見該地塊是一支潛力股。地塊地表平整，附近無電網(wǎng)等障礙物，地下也無潛在危險物，已屬三通一平的熟地。
按照市政規(guī)劃局下達的規(guī)劃設(shè)計要求，該項目規(guī)劃建設(shè)用地34.127畝，容積率不超過3.5，建筑密度不超過20%，綠地率不小于35%。配備必要的機動車位，也要包括必備的公共服務(wù)設(shè)施如：社區(qū)中心，物業(yè)管理用房，公廁，垃圾站，變電室等，并且套型建筑面積90平方米以內(nèi)住宅按住宅開發(fā)面積的55%控制，外立面需要進行公建化處理。
該地處于未開發(fā)地段，公共配套設(shè)施還不夠完善，但是借著周邊興起的住宅小區(qū)，供電電信自來水污水雨水燃氣熱力等市政管網(wǎng)都將陸續(xù)鋪設(shè)。
1·3可行性研究報告編制依據(jù)
在編制過程中既遵守南昌市房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)條例又符合公司的相關(guān)規(guī)章制度，經(jīng)過現(xiàn)場勘查，以及對南昌房地產(chǎn)行業(yè)進行分析后制作了這份可行性研究報告，數(shù)據(jù)科學(xué)真實有效，具有一定的參考價值。 第二部分：市場分析
2·1全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析：
眾所周知房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，自1998年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前五年的支持期還有后五年的抑制期，近一年又回到支持期。從全國房地產(chǎn)價格指數(shù)分析，目前的價格指數(shù)區(qū)間遠低于5年政策抑制期的平均值。前期政策是受一線地區(qū)住宅價格大幅上漲的“挑釁”，二套房貸收緊也偏重于一線地區(qū)，后續(xù)政策將仍以支持為主。未來幾年，房地產(chǎn)市場發(fā)展將圍繞房價上漲帶來民怨產(chǎn)生負效用與房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟拉動產(chǎn)生正效用展開博弈。
一線城市將以房價上漲為主基調(diào)
全球在經(jīng)歷了XXXX年的金融海嘯之后，宏觀經(jīng)濟傷了“元氣”，至少在三年內(nèi)都將會是處于一個經(jīng)濟復(fù)蘇的階段。房地產(chǎn)行業(yè)作為地方政府的重要財政來源，帶動了諸多行業(yè)的發(fā)展。還有近期的二十國集團財長和央行行長會議同意繼續(xù)采取措施刺激經(jīng)濟以保證全球經(jīng)濟持久復(fù)蘇和增長。經(jīng)濟要復(fù)蘇和增長，房地產(chǎn)必然會先行一步。
從一線城市的現(xiàn)實情況看，城市化進度的加快，城市可利用土地也會隨之銳減，自然而然土地的拍賣價格也會上揚，從成本效益上看，房價也將是呈上漲趨勢的。從另外一個角度看，房價過低從宏觀上會影響整
個城市的經(jīng)濟發(fā)展，這主要有兩個方面的原因，一是房價下降會降低開發(fā)商的開發(fā)熱情；二是房價過低會增加城市的就業(yè)壓力，一線城市本身就業(yè)競爭就非常激烈，房價上漲其實是一個大浪淘沙的過程，很符合自然“優(yōu)勝劣汰”的發(fā)展規(guī)律，在一線城市居住門檻過低，會使更多的人不愿意到二三線城市就業(yè)，也會使就業(yè)者勤奮度降低。
所以，一線城市穩(wěn)中上漲是經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物，也將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的主旋律。
開發(fā)商“主戰(zhàn)場”將轉(zhuǎn)移至二線城市
相對于一線城市而言，二線城市的土地資源會比較豐富一些，不論從哪個角度看，加大力度開發(fā)二線城市會是一個不爭的事實。
首先，在短期內(nèi)，二線城市的土地價格不會飆升越過一線城市，在這個階段拿地是最好的時機。目前，二線城市人口密集度不是非常高，交通等相關(guān)配套逐步趨于完善，環(huán)境相對優(yōu)越，有利于房地產(chǎn)的開發(fā)。 其次，經(jīng)濟的發(fā)展，人口將會流向二線城市。一線城市可以用“鋼筋水泥”作為其象征，人口的不斷入住，汽車不斷增加，一線城市的環(huán)境污染也隨之升級，還有，就業(yè)壓力、住房壓力等等方面的因素，會使越來越多的人選擇到二線城市居住。
中國實體經(jīng)濟未恢復(fù)，政府對于貨幣政策將保持寬松和穩(wěn)定及支持，雖然在房地產(chǎn)投資方面有所抑制，但是房地產(chǎn)的主導(dǎo)經(jīng)濟地位在很長一段時間內(nèi)是不會改變的，一線城市房價穩(wěn)中上漲，開發(fā)商“主戰(zhàn)場”轉(zhuǎn)移至二線城市是未來的趨勢！
不管怎么說房價上漲是一個總體趨勢，只不過現(xiàn)在的速度緩慢下來，但還是依然 會上漲的。
2·2南昌市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析：
從市場需求來看，XXXX年南昌樓市將延續(xù)XXXX年的市場態(tài)勢，當(dāng)然，上漲勢頭會有所保留。政策方面，首先我們來說朝陽洲地王，地方政府在高價賣地給開發(fā)商的趨勢不變的情況下，那么，房價上漲被遏制或降下來都將是空談！地價與房價，是相互影響的關(guān)系，地價上升會導(dǎo)致開發(fā)成本加大，如果是賣方市場，開發(fā)商往往把上升的成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，因此一定程度上會刺激房價的上揚；其次，國家出臺保障性住房的政策，通過建設(shè)保障 性住房來解決低收入和貧困人口的住房難問題，這一塊實際上對商品房的房價是有抑制作用的，保障性住房的規(guī)模越大，商品房的漲價空間就越小，但現(xiàn)在的情況是因為地方、國家財政投入的資金太少，或其他的原因，我們現(xiàn)在看到
的是保障性住房投入不足。這部分人的住房就沒有辦法保證，大部分住房 得不到解決的人會擠入商品房的消費市場，使得商品房的價格不斷飆升。
一、新政影響心理預(yù)期，XXXX年南昌房價或滯漲
XXXX年南昌樓市會怎么走：一是近期中央政府一系列的政策出臺，向外界傳遞政府調(diào)控市場的決心和信心。“國十一條”從信貸、稅收、土地、行業(yè)規(guī)范秩序 到地方政府問責(zé)等五個方面下手，系統(tǒng)地調(diào)控樓市。要地方政府與當(dāng)?shù)胤績r上漲過快的責(zé)任掛鉤；抑制投資性購房需求，這個作用是不可小覷的。政策出臺后就強力跟進落實，比如近日主流媒體就報道銀監(jiān)會要求銀行查信貸資金違規(guī)進入樓市、股市，北京地王被收回等，這些都可以讓百姓感 受到、對樓市走向的心理預(yù)期也會悄悄發(fā)生改變。二是供給與需求達到平衡。XXXX年南昌樓市近500萬平方米的成交量，創(chuàng)了南昌的歷史新高，這里面多少會有XXXX年的 成交量被提前預(yù)支了。XXXX年的房產(chǎn)低迷，使很多開發(fā)商停、緩建新房，XXXX年5月后的行情反轉(zhuǎn)，導(dǎo)致市場新增供應(yīng)量明顯不足，這樣又進一步激化了火爆行情。然而，大家看到各個樓盤工地重現(xiàn)的火熱建設(shè)場面。
所以，從“國十一條”到南昌XXXX年年中新增供應(yīng)量的集中面市，都會影響購房者對南昌樓市走向的心理預(yù)期，今年南昌房價或滯漲。
二、樓市波動性不會很大
國家目前雖然出臺了一系列政策，包括條目比較系統(tǒng)的“國十一條”，這些政策都只是起頭，后面如何發(fā)展中央政府也還沒有出臺相關(guān)的細則，目前國家在政策上也只是摸著石頭過河。“緊急剎車”對國家穩(wěn)定有影響，國家希望政治穩(wěn)定，經(jīng)濟穩(wěn)定，房產(chǎn)泡沫必需慢慢消除，并非一針扎破。
投資渠道應(yīng)該高度引起政府的重視，盡管國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控的政策，但是深感缺乏投資渠道的老百姓仍然愿意在樓市中尋找機會。而物業(yè)稅征收還面臨難題。XXXX年樓市暫時還不會受影響，南昌樓市波動性不會很大。 對于XXXX年的房地產(chǎn)走勢，比較認同的看法：有一個波動，但大幅度調(diào)整還是不太可能的。房地產(chǎn)作為整個經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)點也不能動搖，gdp的增長和民怨之間的博弈，要在發(fā)展中解決，對于民生問題，需要經(jīng)濟發(fā)展到一定階段時，拿出一部分資金來解決民生問題，現(xiàn)在國家還不具備只關(guān)注民生這樣的能力，目前主要是gdp的平穩(wěn)健康發(fā)展。
對于房價，政府只是溫和的抑制增長。
三、高端產(chǎn)品集中爆發(fā)，將帶動價格攀升
XXXX年9、10月份成交量可能會有所下滑，但價格上還是會有小許漲幅。如果長期價格不回落的話，就容易造成剛性需求購房者心理防線的崩潰，最后選擇適當(dāng)?shù)臅r機出手。
有業(yè)內(nèi)人士推斷，隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，南昌樓市的下一個發(fā)展目標應(yīng)該是高端物業(yè)，人們現(xiàn)在也不僅滿足于從目前房地產(chǎn)的發(fā)展形 勢，樓盤品質(zhì)已經(jīng)發(fā)展到一定的階段。到目前為止，南昌的高端產(chǎn)品市場，有綠地中央廣場、綠地香頌，力高的皇冠國際、江投的央央春天、聯(lián)發(fā)的聯(lián)發(fā)廣場等等都突破每平方米上萬元的樓盤單價，XXXX年是南昌高端產(chǎn)品歷史上的集中爆發(fā)期，并打破南昌高房價之瓶頸。
對于一個城市而言，需要一定的高端物業(yè)來支撐其經(jīng)濟的發(fā)展。隨著南昌市建設(shè)花園城市步伐的加快，紅谷灘新區(qū)日漸繁華，青山湖、象湖等區(qū)域也日益完善，南昌外環(huán)線開始修建，市內(nèi)居住、交通環(huán)境會變得越來越好，環(huán)境的改善將帶動新樓盤價格攀升。
四、房價不可能下跌的理由
有人說，美國人對大政府有著深刻的厭惡，在金融危機的今天，政府花大錢干預(yù)下滑的市場，但公眾不買好，他們不要一個強勢的政府。而中國剛好相反，市場經(jīng)濟給我們帶來幸福，但面對危機大家都看政府。XXXX年的樓市走向關(guān)鍵取決于決策層是否決心擠壓房價泡沫,政策將改寫人們的預(yù)期。具體來說， XXXX年房價漲不漲主要取決于以下因素：歐美受金融危機影響短期難恢復(fù)，經(jīng)濟低迷，消費減少，海外熱錢將繼續(xù)涌入中國，房價就不可能下跌！XXXX年3月8日，世界銀行發(fā)布報告稱，全球工業(yè)產(chǎn)量將比XXXX年減少最多15%,全球經(jīng)濟將出現(xiàn)二戰(zhàn)以來首次負增長。同時，危機發(fā)源地美國經(jīng)濟衰退難以見底，持續(xù)時間將打破1981年至1982年經(jīng)濟衰退16個月的紀錄，創(chuàng)二戰(zhàn)后最長紀錄。經(jīng)過金融海嘯沖擊，歐美經(jīng)濟低迷，消費減少，因此海外熱錢將繼續(xù)涌入中國，到中國淘金避風(fēng)險，房價短期就不可能下跌！全國都會上漲自然南昌市也會被提拉起來，價格不會低到哪里去。
2·3板塊市場分析：
南昌各地的房子均價在五千到七千之間，介于南昌消費水平的限制，戶型以兩室兩廳和三室兩廳為主，這種類型房子在南昌最好銷，而且以現(xiàn)代風(fēng)格為主，一般面向全社會消費群體。觀察朝陽新城樓盤也大致如此，只是為了欣賞贛江風(fēng)景和加之地價昂貴更多的是高樓建筑，更與周邊環(huán)境相適應(yīng)，相協(xié)調(diào)。2·4項目擬定位方案
根據(jù)市政要求90平方米以內(nèi)住宅按住宅開發(fā)總面積的55%控制，有根據(jù)市場需求兩室兩廳和三室兩廳將受到熱捧，而超大戶型可能在當(dāng)前還不是主角，因此設(shè)計的戶型配比如下：小于90平方米占55%
100~120平方米占10%
120~140平方米占25%
160~180平方米占10%
整個地塊上將建三棟樓（總共18層，其中地上17層地下1層）：1#樓占地面積1400平方米，2#樓占地面積1700平方米，3#樓占地面積1440平方米，而所有樓層地下一層建停車場，地上一層作為商業(yè)店鋪（以小型商店為主也配套一些服務(wù)性行業(yè)），其余十六層建商業(yè)性住房。公攤面積為10%
總的住戶預(yù)計有：72640×0.9/（90×0.55+110×0.1+130×0.25+170×0.1）=590則按每戶0.5個車位商鋪每戶1.5個車位預(yù)計建造車位350個。
所建樓盤外觀以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，面向全體社會消費者。
建議：在建筑時應(yīng)該充分考慮房子的采光，不要出現(xiàn)黑屋子，注重環(huán)境的利用，充分考慮外景的利用，使房子的視野開闊，也要把握好房子的通風(fēng)性，一般采用一梯四戶的模式更為節(jié)約而且方便出入。2·5項目swot分析
s-----優(yōu)勢
a項目周邊環(huán)境優(yōu)美，背臨贛江，空氣新鮮，適合居住。
b項目周邊已建多個小區(qū)，人流增加不斷提升項目潛在價值
c項目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善，可達性高，極大提高本項目的交通便捷力
d本項目為本地開發(fā)商，具有主場優(yōu)勢，基礎(chǔ)資源雄厚。
w-----劣勢
a本項目所在區(qū)域非南昌主中心城區(qū)，人流相對更少導(dǎo)致商業(yè)氛圍差，人氣不足。
b公交路線少，輻射范圍小。
c周邊生活配套設(shè)施目前品質(zhì)不高，居民生活受到一定影響
d項目地價太高，導(dǎo)致房價過高，不利于競爭。
o------機會
a本項目所在地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年來招商力度不斷加大，認同感不斷增強。
b 市場供小于求，居民有強烈的購房需求。
c商業(yè)部分門面會隨著以后本地小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃而升值。
d道路的修建加強了與市區(qū)的連接，會對本項目有正面的影響。
t------威脅
a價格較周邊其他小區(qū)要高而本地區(qū)收入及購買力不高。
b居民對電梯樓及復(fù)式接受能力有限，而本項目比例較大。
c國家出臺的相關(guān)政策更加抑制消費者的購買。
d 收入的增長趕不上房價的增長。
建議：開發(fā)商在設(shè)計和建造時要充分結(jié)合自身的優(yōu)缺點打好這場開發(fā)戰(zhàn)，利用優(yōu)勢和機會規(guī)避劣勢和威脅，不僅要獲利更多，更要借著南昌發(fā)展的平臺推廣自身的美譽度，為今后贏得籌碼，為自己贏得更多的競爭力，而其中最關(guān)鍵的是價格的控制以及人性化的設(shè)計，要以一切為了消費者為中心的理念作為指導(dǎo)思想。
第三部分：項目開發(fā)方案
3·1項目地塊特性與價值分析
該地塊占據(jù)的有利地理位置為其日后更好的升值埋下伏筆，從它獲得的土地出讓金價位也可以看得出，該地塊被廣大開發(fā)商看好，所以它的升值只是時間的問題，是具有可投資性的。土地升值潛力很大。3·2項目實施進度
項目的建設(shè)采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期，成本和質(zhì)量。進度安排，項目擬用三年三期進行。
一期（10個月）XXXX年8月-------XXXX年6月
二期（10個月）XXXX年7月-------XXXX年5月
三期（10個月）XXXX年6月-------XXXX年4月
第四部分：投資估算與融資方案
4·1成本分析
土地成本：該地塊為新開發(fā)地，只有土地出讓金為每畝620萬元，土地面積為34.127畝，總計出讓金為21158.74萬元，而總的建筑面積為77180平方米，則平均每建筑平方米的價格為2741.48元。
建安工程費：在該項目中，樓房屬于小高層所以按每平方米1400元計算，則建安工程費總計為77180×0.14=10805.2萬元。
前期工程費：工程前期需要精心準備，以便為以后開工打好基礎(chǔ)。工程前期需要辦理各種許可證，進行招標投標，進行可行性研究，勘探設(shè)計，同時建臨時工地需要水電，建筑，而在開工進行建設(shè)時會制造噪音，干擾周圍居民，這些均需要在項目開工進行之前進行處理，補償。其中需要注意的是籌建開辦費按建安費的4%計算，可行性研究費按建安費的0.2%計算，而規(guī)劃勘探設(shè)計費按建安費的3%計算，大概可估計前期工程費每平方米均價為145元。
基礎(chǔ)設(shè)施配套費：本小區(qū)要建成一個包括供水，供電，燃氣，雨污水排水，電信，綠化，小區(qū)道路建設(shè)等，按市場行情總體均價為每平方米300元，所以基礎(chǔ)設(shè)施配套總費用為77180×0.03=2315.4萬元公建配套費：本小區(qū)要建成一個包括社區(qū)中心，商貿(mào)，銀行，郵局，餐飲店，購物便利店，體育健身活動場所，地下停車場，燃氣調(diào)壓站，路燈配電站，垃圾站，公廁，變壓室，小區(qū)綜合管理處，居委會等，均價大概為每平方米320元，所以總的費用為77180×0.032=2469.76萬元
不可預(yù)見費：按以上工程費用的5%提取，共計1514.73萬元
開發(fā)費用：開發(fā)費用包含有管理費用，銷售費用和財務(wù)費用。其中，管理費以上工程建設(shè)費得3%提?。ù蟾?181.49萬元），銷售費用分廣告及市場推廣費，銷售代理費和銷售手續(xù)費三部分，財務(wù)費用主要為利息。開發(fā)費用總計為4556.8萬元。
總成本總開發(fā)建設(shè)投資為以上7項之和。平均每建筑平方米的成本，總計為43939.74萬元，平均每建筑平方木的成本為5693.15元。
4·2收益分析：
銷售單價確定：根據(jù)自身開發(fā)成本以及對市場研究分析的結(jié)果進行初步定位，確定本小區(qū)項目對外出售住房的單價為6800元/平方米。商業(yè)店鋪的價格為15000元/平方米，停車位的銷售價格初步定為14萬元/個。本項目采用滾動發(fā)展，分期銷售，滾動運轉(zhuǎn)，以銷售回款補充建設(shè)資金的不足，爭取資金盡快回籠，為了便于計算我假設(shè)所有房子車位都可以在三年內(nèi)全部出售完畢。
銷售收入小結(jié)：本小區(qū)項目采用滾動運轉(zhuǎn)，分期銷售辦法能夠?qū)崿F(xiàn)較好的銷售目標，在完成銷售之后銷售收入總計為61105.2萬元。
4·3資金投入及使用計劃：本項目采用滾動發(fā)展，分期銷售，滾動運轉(zhuǎn)，用銷售資金回投于開發(fā)之中，可以減少資金量，填充資金缺口，解決資金不足的問題。
4·4利潤計算：在稅后利潤估算中，各項稅率取值如下：營業(yè)稅及附加稅率為銷售額的5.5%；印花稅為0.05%；所得稅稅率為33%。
《土地增值稅條例實施細則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在開發(fā)成本的基礎(chǔ)上加扣20%，在表中體現(xiàn)在第六項“其他扣除出成本”為總成本費用43939.74_20%我們可得到費用為8787.95萬元。增值稅采用的是超率累進稅率：增值比例未超過50%我們采用的適用稅率為30%，所算出的土地增值稅為1495.85萬元。
財務(wù)內(nèi)部收益率：財務(wù)內(nèi)部收益率是項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率，反映項目所用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)指標。當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準收益率時，則認為其盈利能力已經(jīng)滿足最低要求。
財務(wù)凈現(xiàn)值：財務(wù)凈現(xiàn)值是按照事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率將計算其內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)金值之和，也是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)指標，凈現(xiàn)值大于零的項目是可行的?？梢钥闯霰卷椖康膬衄F(xiàn)金值為6512.92萬元遠大于零，所以本項目是可行，值得投資。
投資利潤率：投資利潤率是項目投資利潤與項目投資的比值，為靜態(tài)指標，反映的是項目的盈利能力。本項目總投資的財務(wù)投資利潤率為14.82%。也是大于零所以是可以投資的。
第五部分：風(fēng)險分析：
影響本項目的不確定因素主要有以下幾個方面：建造成本，售價，貸款利息等，這些因素受南昌以及國家的政治，經(jīng)濟，社會條件的影響有可能發(fā)生變化，為項目的開發(fā)帶來一定的風(fēng)險，因此我們需要及早發(fā)現(xiàn)更好的規(guī)避風(fēng)險使獲利最大化。而采用比較多的方法有兩種，一是盈虧平衡分析法；二是敏感性分析法。先介紹第一種方法.
盈虧平衡分析法：影響本項目稅前利潤的幾個因素分別是建筑工程投資，商品房銷售 價格，商品房銷售率等，盈虧平衡點即上述因素向不利方向變動，達到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧平衡是的臨界點。
第六部分：綜合評價
6·1經(jīng)濟效益評價：本項目中，財務(wù)凈現(xiàn)值6512.92萬元，內(nèi)部收益率高于基準利率，投資利潤率為14.82%，也高于房地產(chǎn)項目的平均收益率，因此，該項目在效益上是可行的，能夠為公司創(chuàng)造財富。 6·2社會效益評價：因為本項目可以為社會提供優(yōu)質(zhì)住房，在一定程度上緩解供房緊張的問 題，小區(qū)周圍因開發(fā)而進行的市政配套設(shè)施建設(shè)，道路，綠化的改造，大大改善了周圍居民的生活環(huán)境。
6·3環(huán)境效益評價：本小區(qū)要滿足居民居住生活環(huán)境和條件的實用性，舒適性和安全性的要求，為社會提供多樣化，適應(yīng)性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境，有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明小區(qū)，為達到上述目標，該項目在規(guī)劃中以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，合理進行綠化和安排交通體系。本地塊處于未開發(fā)地，因為本項目既保護某些優(yōu)美環(huán)境又改造某些不良環(huán)境使其更加和諧。
第七部分：研究結(jié)論
7·1綜上數(shù)據(jù)可知，該項目不僅在獲利能力還是在抗風(fēng)險能力上都已達到了房地產(chǎn)開發(fā)行 業(yè)的平均水準，并且其自身的償還債務(wù)能力和自身平衡能力都還不錯，更何況為企業(yè)增加經(jīng)濟效益還可以為社會增加效益，何樂而不為呢。所以我比較看好該項目的投資，認為其是可行的。
7·2建議：雖然該項目在理論上說是可行，但還是要注意一些事項。質(zhì)量肯定要把關(guān)，因為該樓盤屬于小高層所以要注意商品房的采光，通風(fēng)和取景的問題，還有要注意整體的協(xié)調(diào)性，外表的美觀，更為重要的是突出其現(xiàn)代型風(fēng)格。電梯數(shù)在方便出行的基礎(chǔ)上考慮成本的節(jié)約。高樓要很好的借助于優(yōu)美的外景，比如贛江風(fēng)光以及旁邊的田野。
總結(jié)：該項目是可行的，但風(fēng)險無處不在，我們需要未雨綢繆，以及人性化的理念才能讓公 司名利雙收
第五篇：徐州房地產(chǎn)項目可行性研究報告
第一部分徐州區(qū)域特征
一、地理環(huán)境
徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗?fù)?，大部皆為平原。丘陵海撥一般?00－200米左右，丘陵山地面積約占全市9.4%。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中賈汪區(qū)中部的大洞山為全市最高峰，海拔361米；另一群分布于市域東部，最高點為新沂市
南郊的馬陵山，海拔122.9米。平原總地勢由西北向東南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在30－50米之間。
徐州市地處古淮河的支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境內(nèi)河流縱橫交錯，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運河橫貫?zāi)媳?，東有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。
擁有大型水庫兩座，中型水庫5座，小型水庫84座，總庫容3.31億立方米，以及眾多的橋、函、渠、閘等水利設(shè)施，初步形成具有防洪、灌溉、航運、水產(chǎn)等多功能的河、湖、渠、庫相連的水網(wǎng)系統(tǒng)。
徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于東西狹長，受海洋影響程度有差異，東部屬暖溫帶濕潤季風(fēng)氣候，西部為暖溫帶半濕潤氣候，受東南季風(fēng)影響較大。年日照時數(shù)為2284至2495小時，日照率52％至57％，年氣溫14℃，年均無霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56％。氣候資源較為優(yōu)越，有利于農(nóng)作物生長。主要氣象災(zāi)害有旱、澇、風(fēng)、霜、凍、冰雹等。氣候特點是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。
二、歷史沿革
徐州歷史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國，徐州稱彭城自始起。
春秋戰(zhàn)國時，彭城屬宋，后歸楚，秦統(tǒng)一后設(shè)彭城縣。
楚漢時，西楚霸王都彭城。西漢設(shè)彭城郡，東漢設(shè)彭城國、都彭城。
三國時，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱徐州。
魏晉南北朝各代曾設(shè)彭城國或徐州，都城或治所多在彭城。
隋時設(shè)徐州，后改彭城郡，治彭城。
唐初，徐州與彭城郡名稱多次互易，中后期徐州為節(jié)度使駐地。
五代時各朝置有徐州，治彭城，領(lǐng)7縣。
宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領(lǐng)變化較頻。
明初徐州曾直隸京師，后屬南京。
清初，徐州先后為江南省和江蘇省所屬直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領(lǐng)1州7縣。
民國初，府廢，徐州府地附郭銅山縣，后曾設(shè)徐海道，治所在銅山（徐州）。
日偽時由銅山縣析置徐州市，曾為偽淮海省省會?？箲?zhàn)勝利后，國民政府仍置徐州市，屬江蘇省。
中華人民共和國國成立后，保留徐州市，初為山東省轄市，后劃回江蘇省，并同時成立徐州專區(qū)，駐徐州市，轄11縣市。此后，徐州市和徐州專區(qū)并存，不同時期轄屬有所變化。1983年，江蘇省實行市管縣體制，撤徐州專區(qū)，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州市現(xiàn)轄5區(qū)6縣（市）。
三、區(qū)劃經(jīng)濟
徐州市自1983年起實行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。至XXXX年1月，全市五區(qū)六縣（市），共有41個街道辦事處，114個鎮(zhèn)政府，10個政企單位。
圖表1徐州市地區(qū)生產(chǎn)總值
國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，綜合實力進一步增強。初步核算，XXXX年實現(xiàn)生產(chǎn)總值1428.91億元，比上年增長15.1%，增幅提高0.8個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值180.90億元，增長6.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值742.13億元，增長17.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值505.88億元，增長15.3%。人均生產(chǎn)總值16258元，按現(xiàn)行匯率折算達XXXX年美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增速加快，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在改造中提升，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展明顯加速。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3，調(diào)整為12.7∶51.9∶35.4，第二、三產(chǎn)業(yè)比重提高1.3個百分點。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)的比重達7.2%，比上年提高0.3個百分點。城市化進一步發(fā)展。XXXX年末全市城市化水平達44.8%，比上年提高1.5個百分點。初步核算，XXXX年1—11月份，實現(xiàn)生產(chǎn)總值1923.72億元，累計比上年同月增長32.73%，是近十年來的新高。
市場物價總水平小幅上揚。據(jù)市統(tǒng)計局調(diào)查顯示，XXXX年10月份，居民消費價格漲速繼續(xù)加快，當(dāng)月城市居民消費價格比上年同月上漲5.8%，漲幅較上月提高0.9個百分點，月度漲幅再創(chuàng)年內(nèi)新高。與上月相比，十月份城市居民消費價格基本穩(wěn)定，食品
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