篇一 物業(yè)調(diào)研報(bào)告18500字
物業(yè)管理是一種新型的管理模式,其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能,整合各類專業(yè)技術(shù)人員,有效地幫助居民解決生活中遇到的實(shí)際問(wèn)題,從而不斷提高居民生活質(zhì)量,優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展,城市居民對(duì)生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增,居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心、最需要解決的問(wèn)題自然成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé)。當(dāng)前,由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響,多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識(shí)淡薄,加之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長(zhǎng)期存在,致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患。當(dāng)前,各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題
(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)
在日常的消防管理工作中,不能認(rèn)真貫徹落實(shí)《______消防法》及《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求,對(duì)法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多。《______消防法》第十四條,《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條,都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)。然而,一些物業(yè)管理單位對(duì)此知之甚少,甚至根本不懂法、不守法,有法不依,違法不究,造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性,直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長(zhǎng)。
(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高
在平時(shí)在履行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn):個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識(shí),學(xué)歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低,安全意識(shí)差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式,有些單位僅滿足于有人在崗,而值班人員對(duì)消防控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查情況卻不甚了解,值班人員對(duì)消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)心,對(duì)消防控制中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問(wèn)。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,但不會(huì)解決問(wèn)題,更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無(wú)人管理,內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出,消防設(shè)施器材長(zhǎng)期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé),缺少協(xié)調(diào)配合,導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改,新的火災(zāi)隱患又迭出不窮,久而久之,大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣,大大降低了消防設(shè)施的完整性、可靠性,致使投資上百萬(wàn)的消防設(shè)施形同虛設(shè),無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的功能。
(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明
物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物,其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項(xiàng)合同約定,也就是說(shuō),其只對(duì)合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過(guò)程中有很多單位和業(yè)主對(duì)消防設(shè)施的管理沒(méi)有明細(xì)的合同約定,致使物業(yè)公司對(duì)消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確,而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理,導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài),或有故障而不能及時(shí)得到恢復(fù),影響了設(shè)施的工作效能;
(四)物業(yè)對(duì)部分消防安全意識(shí)淡薄的業(yè)主缺乏管理
部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場(chǎng)所的小環(huán)境,而缺少對(duì)建筑、小區(qū)整體安全的考慮,借著裝修之名,肆意擴(kuò)大裝修面積,擅自改變建筑物使用性質(zhì),擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū),改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式,封堵排煙口、強(qiáng)占圈圍疏散走道等,而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益,害怕得罪業(yè)主,未盡到勸阻和管理責(zé)任,在本單位無(wú)力解決的情況下未及時(shí)與相關(guān)職能部門溝通,妥善處理相關(guān)時(shí)宜,而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情,從而放任發(fā)展,增加建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷,造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患;
(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件
物業(yè)管理企業(yè),是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格,從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)對(duì)物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求,但沒(méi)有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái),雖具有獨(dú)立的法人資格,但依附受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開(kāi)展;
(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障
由于業(yè)主多且分散,在公共場(chǎng)地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾,造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形,加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響,物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢(shì)地位,導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能及時(shí)收取。同時(shí)現(xiàn)有法律對(duì)建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定,要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位,提出年度使用計(jì)劃及分項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核,房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位,其操作程序復(fù)雜,很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請(qǐng)和使用這筆經(jīng)費(fèi),致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管
理未納入委托管理的正常范疇
在日常的監(jiān)督執(zhí)法過(guò)程中,筆者遇到這樣的情況,由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾,有些物業(yè)管理單位未通過(guò)任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū),致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓,而小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)隨即聘請(qǐng)了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí),往往注重對(duì)物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督,但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗(yàn)情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會(huì),而業(yè)主委員會(huì)也沒(méi)有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍,則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,而消防部門只能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)。但業(yè)主委員會(huì)是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織,不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力,這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度,大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實(shí)問(wèn)題的對(duì)策
(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定
政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀,加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī),進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),完善組織機(jī)構(gòu),確保業(yè)主委員會(huì)人員的相對(duì)穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間處置問(wèn)題的程序,明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容,規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請(qǐng)物業(yè)管理公司應(yīng)通過(guò)競(jìng)標(biāo)形式進(jìn)行,嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開(kāi)發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司管理的先決條件,確保消防設(shè)施有人管理,明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù);
(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻
建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí),應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員,并把通過(guò)消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時(shí)要建章立制,制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報(bào)制度,及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息,把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級(jí)評(píng)定的范疇,提高物業(yè)管理單位消防安全意識(shí)和管理水平;
(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)
區(qū)級(jí)政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍,定期保量的對(duì)轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查,把加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作,并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線,把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容,同時(shí),物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制,一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為,物業(yè)單位應(yīng)及時(shí)報(bào)告街道、社區(qū)及公安派出所,切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時(shí),相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度,對(duì)存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理,從嚴(yán)處罰;
(四)加大消防教育培訓(xùn)力度
切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計(jì)匯總工作,督促落實(shí),防止漏報(bào)漏訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn),使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念,切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《______消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī),進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé),樹(shù)立起消防安全責(zé)任主體意識(shí)。管理人員要做到會(huì)報(bào)警、會(huì)組織人員疏散、會(huì)組織撲救初起火災(zāi)。力爭(zhēng)使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。
(五)規(guī)范對(duì)公共維修基金的管理
《物業(yè)管理?xiàng)l例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位,其使用是否公平、合理,將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此,必須完善規(guī)范維修基金的使用管理,尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對(duì)應(yīng)的維修基金使用原則、程序等,建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織,定期召開(kāi)消防工作會(huì)議,切實(shí)解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費(fèi)等問(wèn)題,對(duì)于需要?jiǎng)佑梅抗懿块T的專項(xiàng)修理基金,街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主,或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主,以便盡快地啟動(dòng)維修基金,以保證火災(zāi)隱患能得到及時(shí)、有效的整改??傊?,物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)牽系于千家萬(wàn)戶的平安幸福,是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作,共同努力,物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢(shì)和火災(zāi)危害,認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù),努力為居民的安居樂(lè)業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的消防安全保證,才能營(yíng)造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境,共同為構(gòu)建和諧社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
加強(qiáng)居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調(diào)研報(bào)告
隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善,業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強(qiáng),管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強(qiáng),居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽(yáng)臺(tái)等部位搭建違法建筑物和構(gòu)筑物,擅自占用公共部位、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象,特別是一些高檔小區(qū)居民入住后,出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的違法搭建情形,如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺(tái)搭建陽(yáng)光屋,甚至加層、改建、擴(kuò)建、開(kāi)挖地下室,不但嚴(yán)重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境,還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活,引發(fā)了不少矛盾糾紛。
一、華陽(yáng)地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問(wèn)題
近幾年,隨著房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的活躍,高檔商品房住宅中二次裝修開(kāi)始增多,由此各類違章行為和違章搭建時(shí)有發(fā)生,引起社會(huì)的重視,從房地辦目前所掌握的情況分析,主要有以下幾個(gè)特點(diǎn):
(一)業(yè)主將原房屋從里到外徹底進(jìn)行裝修或改建,改變了原始設(shè)計(jì)風(fēng)格,如外墻立面安裝玻璃幕墻,將承重墻拆除后重新擴(kuò)建,底層門廳、平臺(tái)搭建成房間等等,違章面積在10~60m2不等。
(二)使用的裝飾材料比較高級(jí)、新穎,凡裝修過(guò)的房屋均超過(guò)原房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)小區(qū)環(huán)境影響相對(duì)較小,與周邊房屋的格局能基本保持一致。
(三)相鄰關(guān)系矛盾不特出,業(yè)主委員會(huì)一般也不直接干涉,只是對(duì)過(guò)分超出范圍的違章建筑反響較大。
(四)由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主,物業(yè)公司較難直接進(jìn)行勸阻,怕影響管理費(fèi)的正常交付。
基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映:認(rèn)為政府管理部門處罰力度不夠,對(duì)違章戶的處罰達(dá)不到威懾作用,另外迫于管理費(fèi)拖欠,只能勸阻,無(wú)法阻止施工,否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動(dòng)。
然而作為搭建的業(yè)主卻認(rèn)為:由于房屋設(shè)計(jì)在使用上不盡合理,且已陳舊,所以當(dāng)新購(gòu)房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時(shí),往往請(qǐng)專業(yè)裝潢設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋重新按個(gè)性化進(jìn)行室內(nèi)布局,加之在經(jīng)濟(jì)上有支付能力,使上述違章行為時(shí)有發(fā)生,由于示范效應(yīng),對(duì)其他業(yè)主影響較大,有趨同傾向。
二、進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議
(一)各物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督
1、加強(qiáng)規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo)
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定,履行對(duì)業(yè)主裝修住宅的管理職責(zé),并制訂《住宅裝修須知》,配備相關(guān)的專業(yè)人員,加強(qiáng)對(duì)業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導(dǎo)和監(jiān)督。
指導(dǎo)物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時(shí),把《住宅裝修須知》送達(dá)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。
2、加強(qiáng)住宅裝修前的管理
要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時(shí),必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機(jī)和安裝防盜設(shè)施等注意事項(xiàng)。
業(yè)主或使用人在裝修住宅前,要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容(包括住宅裝修設(shè)計(jì)圖、施工方案)等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時(shí)出入證等手續(xù)。
要求物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計(jì)圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見(jiàn)。
為加強(qiáng)對(duì)施工單位裝修行為的管理,物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。
3、加強(qiáng)對(duì)住宅裝修活動(dòng)的日常巡視和監(jiān)督
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確由專人負(fù)責(zé)對(duì)住宅裝修活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)有業(yè)主或使用人已入住的,應(yīng)當(dāng)督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時(shí)間,晚間18:00時(shí)至次日上午8:00時(shí)和節(jié)假日,不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。
物業(yè)管理公司對(duì)進(jìn)入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程的,每天應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡視和檢查(包括節(jié)假日)并做好記錄,發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正。
對(duì)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)告相關(guān)行政管理部門依法處理。同時(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。
4、加強(qiáng)知法、守法和履約意識(shí)
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。
物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的,應(yīng)當(dāng)督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回小區(qū)臨時(shí)出 入證。對(duì)造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成責(zé)任人及時(shí)進(jìn)行修賠。
物業(yè)管理公司對(duì)住宅裝修單位的違約行為,可依據(jù)《協(xié)議》的約定,直接向人民法院提起民事訴訟。
在未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū),業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無(wú)效的,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定,直接向人民法院提起民事訴訟。
(二)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自治管理作用
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況,督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規(guī)和約定,及時(shí)調(diào)解裝修不當(dāng) 引起的相鄰糾紛,對(duì)業(yè)主或使用人違法行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。
對(duì)業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無(wú)效的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)通過(guò),業(yè)主委員會(huì)可向人民法院提起民事訴訟。
(三)各區(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)違法裝修的行政執(zhí)法
區(qū)房地局不斷完善行政執(zhí)法工作程序。對(duì)物業(yè)管理公司不履行法定管理服務(wù)和義務(wù)等行為,應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》和《規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定責(zé)令其改正,并可處相應(yīng)的罰款。對(duì)物業(yè)管理公司違反《條例》和《規(guī)定》情節(jié)嚴(yán)重的,區(qū)縣房地局可作出降低資質(zhì)等級(jí)的處罰,直至吊銷資質(zhì)證書。
區(qū)縣房地局接到對(duì)業(yè)主或使用人違法裝修的投訴,應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理、立案并到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、取證。核實(shí),經(jīng)核查屬實(shí)的,根據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定,責(zé)令其限期改正,可并處相應(yīng)的罰款。
某城區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排,我們開(kāi)展了__城區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研。
一、__城區(qū)物業(yè)管理的基本情況
總體看,我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。
(一)__城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀
我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開(kāi)始起步,至今已有近__年的發(fā)展。據(jù)調(diào)查,截至__年底,在我區(qū)注冊(cè)的物業(yè)企業(yè)共有197家,其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家,二級(jí)資質(zhì)企業(yè)15家,三級(jí)資質(zhì)企業(yè)179家,從業(yè)人員1__余人,管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開(kāi)展服務(wù)的約50家,從業(yè)人員約2850人。
(二)__城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
目前,全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個(gè),管理房屋3575萬(wàn)平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90%,新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。
1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個(gè),房屋建筑面積為3075萬(wàn)平方米,住宅套數(shù)有34萬(wàn)余套,住宅成套率為100%,物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個(gè)住宅小區(qū)獲得全國(guó)物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)小區(qū)稱號(hào);天驕俊園等11個(gè)住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)小區(qū)稱號(hào);富悅新城等32個(gè)小區(qū)獲得區(qū)級(jí)物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)小區(qū)稱號(hào)。
2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會(huì)集資房、直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房四類。
(1)單位自管房:包括機(jī)關(guān)自管房、群團(tuán)自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房,房屋物業(yè)管理面積共計(jì)324萬(wàn)平方米,住宅套數(shù)有30871余套,住宅成套率為97%。這類房屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外,其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請(qǐng)人員進(jìn)行小區(qū)的簡(jiǎn)單的物業(yè)管理。產(chǎn)權(quán)屬職工私有的房屋,其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負(fù)責(zé);產(chǎn)權(quán)仍屬單位的房屋維護(hù)則仍由單位負(fù)責(zé),整幢房屋較大設(shè)備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負(fù)責(zé)。
(2)社會(huì)集資房:從1992年開(kāi)始,我區(qū)開(kāi)始推行社會(huì)集資合作建房,建筑檔次低,單體樓占了絕大多數(shù)比例。據(jù)統(tǒng)計(jì),現(xiàn)在全區(qū)社會(huì)集資建房共894萬(wàn)平方米,住宅套數(shù)有74550余套,住宅成套率為99%。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達(dá)到了90%。
(3)直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房:直管公房,就是房管部門直接管理的政府和社會(huì)公共團(tuán)體所有的房屋。這類房屋在我區(qū)共有約14萬(wàn)平方米。“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房是政府對(duì)征用土地的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”拆遷戶進(jìn)行安置的房屋,其中又包括兩類:一是政府將征地費(fèi)按政策規(guī)定付給拆遷戶自建,產(chǎn)權(quán)屬自有;二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住,住戶按規(guī)定繳納租金,產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有。從1987年開(kāi)始,根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定:“凡以征地經(jīng)費(fèi)修建的拆遷戶住房,系國(guó)家投資修建的公房,屬公產(chǎn)性質(zhì),全部移交給房管局,納入國(guó)家公房管理。”因此,區(qū)房管局對(duì)全區(qū)的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置統(tǒng)建房進(jìn)行全面接管。截至__年底,區(qū)房管局共管理全區(qū)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房共計(jì)77幢,7.55萬(wàn)平方米。這部分房屋幾乎都沒(méi)有專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理,日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費(fèi)的收取都由業(yè)主自行負(fù)責(zé),室內(nèi)的維修由業(yè)主負(fù)責(zé),公用部位的維修則由區(qū)房管局負(fù)責(zé)。
3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開(kāi)始?xì)w集物業(yè)專項(xiàng)維修資金以來(lái),累計(jì)歸集專項(xiàng)資金8.23億元,使用300余萬(wàn)元。
(三)__城區(qū)小區(qū)(大廈)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀
截止__年底,全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會(huì)181個(gè)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),
90.5%的小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)狀況漠不關(guān)心,造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì),沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì),物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范,未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì),也未能起到應(yīng)有作用。
(四)__城區(qū)物業(yè)管理行政體制機(jī)制現(xiàn)狀
在《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《__市物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確:(1)房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門,對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理;(2)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù),對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督,調(diào)解物業(yè)管理糾紛;(3)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實(shí)際的工作中,區(qū)房管局人手不足,對(duì)物業(yè)管理中的問(wèn)題疲于應(yīng)付;街(鎮(zhèn))政府、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作,對(duì)物業(yè)公司無(wú)法制約,物業(yè)公司通常對(duì)其不理不睬,對(duì)工作不配合甚至是阻擾街(鎮(zhèn))、居委會(huì)的正常工作。
按照《__市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國(guó)土房管局出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》(渝辦發(fā)[__]280號(hào))和《關(guān)于物業(yè)管理若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(渝國(guó)土房管發(fā)[__]548號(hào))文件中有關(guān)職能的劃分,城區(qū)物業(yè)管理涉及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價(jià)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、公安、工商、規(guī)劃等相關(guān)部門的配合,但區(qū)內(nèi)各相關(guān)部門普遍存在“重建設(shè)、輕管理”的思想,沒(méi)有形成工作合力,對(duì)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施,導(dǎo)致物業(yè)管理問(wèn)題突出。
1999年以來(lái),我區(qū)針對(duì)物業(yè)管理工作相繼出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》(__府發(fā)[1999]129號(hào))等5個(gè)文件,為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。
二、__城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析
(一)__城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因分析
1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,近幾年來(lái)物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,發(fā)展參差不齊?,F(xiàn)平均每個(gè)物業(yè)公司管理面積僅20萬(wàn)平方米,由于企業(yè)管理規(guī)模過(guò)小,綜合實(shí)力差,專業(yè)化水平低,造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi),效率低、效益差,也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。
2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來(lái)看,物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門服務(wù)率為32%,小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%,這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)不是很強(qiáng)。
3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià),產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如:金港國(guó)際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過(guò)重,物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),擅自在小區(qū)公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng),全部收入歸企業(yè)方所有。如:鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費(fèi)引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競(jìng)爭(zhēng),低價(jià)傾銷,壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語(yǔ)不文明,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作,維修不及時(shí)、不到位,使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營(yíng)困難。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個(gè)項(xiàng)目的結(jié)果表明:有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了,只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如:同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格,卻沒(méi)有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí),物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒(méi)有“消化”來(lái)源。同樣,其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí),物業(yè)服務(wù)成本仍然沒(méi)有“消化”來(lái)源,導(dǎo)致了收入支出的“剪刀叉”現(xiàn)象,物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低。調(diào)查表明,我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報(bào)酬低于社會(huì)平均工資24%,平均福利水平不足國(guó)家規(guī)定的26%,勞資雙方潛在矛盾十分突出。
(二)__城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因分析
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在:一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,導(dǎo)致住戶有意見(jiàn)而拒絕繳費(fèi)。二是物業(yè)收費(fèi)規(guī)定不合理。不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)具體的服務(wù)項(xiàng)目不明確,存在同質(zhì)不同價(jià)或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員增多,住戶無(wú)力繳費(fèi)。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房,業(yè)主很多是低保戶,以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。四是工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接,將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。五是由于業(yè)主自身的原因,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。
2、建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況:
(1)工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。主要表現(xiàn)有:①盡管通過(guò)了竣工驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收,但向業(yè)主交房時(shí)仍存在一些并不完備的情況,如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工,影響業(yè)主居住,房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān),因此,多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān),并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開(kāi)發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)使用階段,業(yè)主接房后往往很難與開(kāi)發(fā)商打交道,從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司,引發(fā)矛盾。
(2)開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。主要有:①未安裝一戶一表(前期的老小區(qū)及集資房);②銷售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不一致;③擅自將小區(qū)公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數(shù)業(yè)主使用;④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車庫(kù)用途等。
(3)建管不分帶來(lái)的問(wèn)題。我區(qū)房屋開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù),往往被定位為促銷或售后服務(wù),僅作為開(kāi)發(fā)的附屬產(chǎn)品,這樣,一些物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商一鍋吃飯,導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力。
3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,缺乏專項(xiàng)維修基金。__區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當(dāng)時(shí)配套建設(shè)水平低,
基礎(chǔ)設(shè)施差,娛樂(lè)休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造;娛樂(lè)休閑設(shè)施也急需改善,而這些小區(qū)沒(méi)有專項(xiàng)維修基金,根本無(wú)力進(jìn)行舊小區(qū)改造。此外,老住宅小區(qū)都是實(shí)行開(kāi)放式物業(yè)管理,小區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá),人員來(lái)往較復(fù)雜,車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重,導(dǎo)致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。
4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問(wèn)題。
(1)房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主,根本沒(méi)有辦法讓其繳納房屋公共維修基金,這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。
(2)開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取,再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。開(kāi)發(fā)企業(yè)不及時(shí)繳交給區(qū)房管局,造成房屋公共維修基金的拖欠,很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾,給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。
(3)使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督,大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定:當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候,由業(yè)主委員會(huì)提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請(qǐng)使用。但實(shí)際上,如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過(guò),給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒(méi)有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用,容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期,當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出,如何在物價(jià)水平上漲的情況下,將有限的大修基金保值、增值,缺乏有效的手段。
5、水、電、氣收費(fèi)難。一是水、電、氣費(fèi)代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對(duì)注冊(cè)的表(包括總表)服務(wù),按總表的度量計(jì)費(fèi)。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表,收取各業(yè)主水、電、氣費(fèi)用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗,必然出現(xiàn)差額部分的分?jǐn)偅行┪飿I(yè)公司就自行提高水、電、氣的價(jià)格,容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來(lái)的總表與分表的數(shù)量差額,所以有些業(yè)主覺(jué)得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電、氣費(fèi)。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費(fèi)存在著欠費(fèi)現(xiàn)象。水、電、氣部門只是針對(duì)終端客戶服務(wù),并沒(méi)有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收,在利益的驅(qū)使下,有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費(fèi)用后,并不及時(shí)繳交給水、電、氣部門,而是占用了這筆資金,而水、電、氣部門又無(wú)權(quán)向物業(yè)公司催收,最后導(dǎo)致對(duì)住戶停止供應(yīng)水、電、氣,從而引發(fā)矛盾升級(jí)。三是水、電、氣管線和設(shè)備出現(xiàn)老化,需要維護(hù)、更換時(shí)費(fèi)用不好解決。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉,責(zé)權(quán)不明。向業(yè)主收費(fèi)既不合理也缺乏相應(yīng)的依據(jù)。
(三)__城區(qū)小區(qū)(大廈)業(yè)主委員會(huì)存在的主要問(wèn)題及原因分析
1、業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生過(guò)程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會(huì)的候選人提名缺少科學(xué)的依據(jù),在實(shí)際操作中有盲目現(xiàn)象,形成業(yè)委會(huì)成員良莠不齊的情況出現(xiàn),甚至有些業(yè)主通過(guò)一些不恰當(dāng)?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會(huì),為自己謀取不正當(dāng)?shù)睦妗I(yè)主委員會(huì)成立后,作用發(fā)揮也普遍不理想。在實(shí)踐中,對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督缺乏有效的手段,使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對(duì)物業(yè)管理的看法。
2、組成業(yè)主委員會(huì)的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成,年齡結(jié)構(gòu)老化,知識(shí)水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高,法律意識(shí)相對(duì)淡薄。
3、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源無(wú)法自行解決。業(yè)主委員會(huì)的資金來(lái)源可通過(guò)三種方法籌集:一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?;二是通過(guò)經(jīng)營(yíng)小區(qū)公用部位的收益來(lái)獲取費(fèi)用;三是通過(guò)贊助取得。但在實(shí)際的操作中,這三種資金來(lái)源渠道均有很大難度,幾乎就無(wú)法實(shí)行。由于沒(méi)有經(jīng)費(fèi)來(lái)源,業(yè)主委員會(huì)的日常工作都很難開(kāi)展。
4、業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據(jù)調(diào)查,我區(qū)80%的小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)用房。如果租房作為辦公用房,不僅費(fèi)用高,而且業(yè)主委員會(huì)的工作也不方便。
5、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定,與會(huì)業(yè)主很難達(dá)到2/3以上,業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng),就連書面征求意見(jiàn)也有難度,導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無(wú)法決定。
(四)__城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制存在的主要問(wèn)題及原因分析
1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了__年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和__年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外,一直沒(méi)有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次,物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在:產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明;法律責(zé)任不清楚;供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確;作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟資格;等等。
2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門,有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全區(qū)看,缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方,造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,多頭管理問(wèn)題久拖不絕;開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確,行政監(jiān)管力度不大。如:錦湖花園出租門面房給人居住,租戶接水、氣,存在安全隱患,居民反映強(qiáng)烈。而__燃?xì)夤竞椭蟹ㄋ畡?wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng),符合安裝條件,就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房管局卻無(wú)法干預(yù)。
3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。__區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的,造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。據(jù)調(diào)查,__區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17%,開(kāi)發(fā)商下屬企業(yè)占45%,單位自己管理的企業(yè)占16%,外聘服務(wù)企業(yè)占22%。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。
三、完善物業(yè)管理的建議和措施
(一)加強(qiáng)__城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的建議和措施
1、創(chuàng)造條件,積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并,走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌;鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司,對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
2、鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)依靠科技進(jìn)步提高服務(wù)水平。區(qū)房管局通過(guò)全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng),運(yùn)用現(xiàn)代化手段實(shí)施監(jiān)督管理。
3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí),提高經(jīng)營(yíng)能力,加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流,達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,編制成具體的《操作手冊(cè)》,成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核,建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。
(二)加快__城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施
1、加大政府政策扶持力度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收,所得稅減半征收;完善物業(yè)服務(wù)酬金制度,推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程;
完善業(yè)主自管項(xiàng)目稅收工商管理制度,建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制;對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國(guó)有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行,鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用,增加就業(yè)崗位。
2、實(shí)施“分類管理”。督促水電氣供應(yīng)部門按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求,向最終水電氣使用人收取費(fèi)用,并承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電氣設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)。建議區(qū)政府組織水電氣供應(yīng)部門和物業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)一步溝通協(xié)商,研究水電氣供應(yīng)管理,水電氣價(jià)格及代收費(fèi)問(wèn)題。使老問(wèn)題有解決推進(jìn)計(jì)劃,同時(shí)又杜絕新問(wèn)題產(chǎn)生。
3、完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),將收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)以醒目方式予以公布。對(duì)隨意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的,小區(qū)管理委員會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向收費(fèi)主管部門投訴,對(duì)構(gòu)成價(jià)格違法行為者,由政府物價(jià)檢查機(jī)構(gòu)依法查處。
4、確保房屋大修基金的安全使用,實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對(duì)業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財(cái),按每個(gè)小區(qū)(大廈)開(kāi)一個(gè)總帳戶,按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開(kāi)戶,每年的利息自動(dòng)轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí),必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決,委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估后方可動(dòng)用維修款項(xiàng),同時(shí)對(duì)大修基金的使用過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。
5、加大宣傳力度,引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《__市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性,使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì),更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。
(三)完善__城區(qū)小區(qū)(大廈)業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施
1、逐步推行業(yè)主誠(chéng)信檔案的建立。對(duì)小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納、參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)等會(huì)議的出席率、自覺(jué)維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。
2、首屆業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)組建,應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的組織下,在區(qū)房管、公安、物價(jià)、市政等相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行,并將有關(guān)材料報(bào)社區(qū)居委會(huì),街道辦事處、區(qū)房管局備案登記,公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。
3、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo),參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng),同時(shí),邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng),對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間,業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理,街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
4、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)。提高業(yè)委會(huì)成員的總體素質(zhì)。
(四)建立健全__城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制的建議和措施
1、完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應(yīng)及時(shí)制定物業(yè)管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃,根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《__市物業(yè)管理?xiàng)l例》,出臺(tái)相關(guān)政策,如:《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業(yè)使用管理辦法》、《承接驗(yàn)收管理辦法》、《業(yè)主委員會(huì)管理辦法》等。同時(shí),建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責(zé)任保險(xiǎn)制度。
2、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)掛帥的__區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組及領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室,進(jìn)一步明確房管局牽頭抓總的職能,并建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。按照“費(fèi)隨事轉(zhuǎn)、權(quán)隨事走”的原則,進(jìn)一步將物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)限下沉街道和社區(qū),在區(qū)房管局的指導(dǎo)下,在街道、社區(qū)居委會(huì)設(shè)立物業(yè)管理辦公室,配備專門的物管員,并解決落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi)。
3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開(kāi)始,物業(yè)管理應(yīng)同步介入對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)采納,為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)協(xié)商解決。建立公共維修基金歸集機(jī)制,建議將房屋公共維修基金的歸集時(shí)間前置在商品房預(yù)售合同登記階段,將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個(gè)工作程序,直接在交易登記大廳內(nèi)設(shè)專門窗口收取,切實(shí)杜絕無(wú)法及時(shí)繳交入庫(kù)的現(xiàn)象。建立物業(yè)招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。根據(jù)我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制。前期物業(yè)收費(fèi)價(jià)格應(yīng)報(bào)社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處初審,由區(qū)物價(jià)部門核定。物業(yè)收費(fèi)按協(xié)商價(jià)執(zhí)行,但不得高于或低于物價(jià)部門最終核定價(jià)的20-30%,并應(yīng)按上述程序報(bào)物價(jià)部門備案。實(shí)行傭金制的物業(yè)公司每半年應(yīng)公布服務(wù)費(fèi)的收支情況。
4、建立信息化管理機(jī)制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項(xiàng)維修資金等方面的管理,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的科學(xué)化和信息化。
5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,逐步建立和完善司法調(diào)解制度,化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。
6、建立物業(yè)管理用房長(zhǎng)效機(jī)制。在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中,各相關(guān)職能部門應(yīng)嚴(yán)格按渝府發(fā)[__]86號(hào)和渝國(guó)土房管發(fā)[__]548號(hào)文件的規(guī)定,規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房(業(yè)主委員會(huì)用房)。其中:開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)社區(qū)用房的提供應(yīng)按每100戶15平方米無(wú)償提供,建議由民政部門進(jìn)行核定;物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供,由房管部門進(jìn)行核定。對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模較小的項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供社區(qū)用房的建設(shè)成本價(jià)款交區(qū)人民政府,由政府在規(guī)劃范圍內(nèi)統(tǒng)一購(gòu)買。
7、建立和推行補(bǔ)助金制度。建議對(duì)還建房、廉租房、城市低保群體實(shí)行物業(yè)服務(wù)補(bǔ)助金制度,杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生。
關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告
關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理
發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告
物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),在我市已有十余年的發(fā)展歷史,這十幾年來(lái),在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下,在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下,我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高,物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r,結(jié)合實(shí)際情況,通過(guò)實(shí)地走訪及召開(kāi)座談會(huì)等方式對(duì)我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研,調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題歸納如下:
一、收費(fèi)難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘
在調(diào)研中我聽(tīng)到最多的眼就是收費(fèi)難,似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問(wèn)題,即使是在《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施一年多的今天,在人們的消費(fèi)意識(shí)、物業(yè)管理觀念逐步加強(qiáng)的情況下,收費(fèi)難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費(fèi)的理由眾多,物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō),而如房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題以及鄰里間糾紛等也被拿來(lái)作為不交費(fèi)的理由就實(shí)在讓人不得不對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困境感到同情了。更有甚者,沒(méi)有任何理由,就想“搭車消費(fèi)”,用別人的錢享受自己的服務(wù),于是效仿他們做法的人越來(lái)越多,物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越少,從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來(lái)說(shuō),當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)減少時(shí),必然會(huì)降低成本,而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降,于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意,從而不交物業(yè)費(fèi),這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了,住房自然貶值,到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)管理企業(yè),還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理,必須從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識(shí)入手。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是實(shí)現(xiàn)小區(qū)保值增值的關(guān)鍵,這一點(diǎn)必須讓廣大業(yè)主們清楚的認(rèn)識(shí)到。
二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、運(yùn)行不規(guī)范,作用發(fā)揮不當(dāng)
在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中,業(yè)主大會(huì)制度被作為一項(xiàng)重要制度再次明確,業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的自治組織,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人,管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望,所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事,而是全體業(yè)主的事,業(yè)主應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)這一渠道充分行使自己的權(quán)利,發(fā)表自己的觀點(diǎn),參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),很多小區(qū)的業(yè)主沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn),對(duì)小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心,造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難,有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì),沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì),物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài),個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決,為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范,未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,不具有合法性,其行為不具備法律效力,不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì),但其成員對(duì)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)了解甚少,對(duì)其職責(zé)認(rèn)識(shí)不清,缺乏足夠的精力、熱情,業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),不能起到應(yīng)有作用。另外,個(gè)別社區(qū)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立比較漠然,未按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用,使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。
三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高
這一問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下兩方面:一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語(yǔ)不文明,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足,影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好,很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的,物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶至上”觀念,才能把物業(yè)管理這項(xiàng)工作做好;二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作,維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。
四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,有待規(guī)范
物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品,不僅具有一般商品的特性,還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購(gòu)買本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì)與其他小區(qū)相比較,看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的,但由于現(xiàn)在我市未對(duì)不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定,所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)不同價(jià),或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象,這種現(xiàn)象會(huì)對(duì)業(yè)主在評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響,質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的小區(qū)業(yè)主會(huì)認(rèn)為物業(yè)費(fèi)交得值,他們得到了應(yīng)有的服務(wù),而那些質(zhì)優(yōu)價(jià)不廉,甚至是質(zhì)不優(yōu)價(jià)不廉的小區(qū)業(yè)主就會(huì)認(rèn)為他們應(yīng)該得到更多服務(wù),或者減少物業(yè)費(fèi)的支出,從而不愿交物業(yè)費(fèi)。
五、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面:一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題;二是承諾未兌現(xiàn),業(yè)主未得到承諾利益,園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中,有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒(méi)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有90%是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問(wèn)題,還有的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒(méi)有建,業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商,于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,對(duì)開(kāi)發(fā)商妥協(xié),降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),也為日后的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化
國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多,對(duì)我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用,但由于其全國(guó)性和指導(dǎo)性的特點(diǎn),在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差,這就要求我市能盡快出臺(tái)地方性配套法規(guī)、規(guī)章,如物業(yè)管理區(qū)域的劃分,業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的確定等。
針對(duì)以上問(wèn)題,提出如下建議:
一、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
按照“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),同質(zhì)同價(jià),質(zhì)高價(jià)高,不同等級(jí),價(jià)格不同,服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,不搞服務(wù)不足,也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目,讓業(yè)主明白消費(fèi),避免雙方因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。
二、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì),公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì),使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù),正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè),對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用,及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè),在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋,消除二者間誤會(huì)分歧,使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。
三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃,提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)
在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作:1、做好人力資源管理,提高員工的專業(yè)技能,提高管理服務(wù)水平;2、制定計(jì)劃,分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),經(jīng)考試合格后持證上崗;3、實(shí)行“末位淘汰制”,競(jìng)爭(zhēng)上崗,樹(shù)立崗位就是報(bào)酬的觀念;4、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才,與本地實(shí)際相結(jié)合,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面,要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手,說(shuō)話、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里,住戶人數(shù)多,人員素質(zhì)參差不齊,作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高,應(yīng)該多從自身找差距,擺正自己的位置,工作中多一份耐心,用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。
四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)
事實(shí)證明,開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題,所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí),相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān),房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況,包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等,不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。
五、盡快出臺(tái)地方性法規(guī)、規(guī)章
由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異,《物業(yè)管理?xiàng)l例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方,我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際,結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),盡快制定出臺(tái)實(shí)施細(xì)則,為解決具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
六、加大宣傳力度,創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境
深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》,讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性,也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益,充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時(shí)通過(guò)宣傳,也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì),更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù),物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài),促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化,推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
二○○五年一月十日
篇二 大學(xué)生物業(yè)公司調(diào)研報(bào)告4800字
實(shí)習(xí),顧名思義,就是在實(shí)習(xí)中學(xué)習(xí)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的學(xué)習(xí),或者當(dāng)學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí),我們需要知道我們學(xué)到了什么,或者我們應(yīng)該如何在實(shí)習(xí)中應(yīng)用它。因?yàn)槿魏沃R(shí)都來(lái)自實(shí)踐,屬于實(shí)踐。所以我們必須把它付諸實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)我們所學(xué)的東西?,F(xiàn)在我們就要畢業(yè)了,實(shí)習(xí)對(duì)我們?cè)絹?lái)越重要。剛剛結(jié)束的實(shí)習(xí)階段可以說(shuō)是我大學(xué)四年來(lái)最艱難、最充實(shí)的時(shí)期。
努力工作是因?yàn)槲覄倓傞_(kāi)始工作,不能很快適應(yīng)很多方面。然而,充實(shí)是在這段時(shí)間里無(wú)法在校園里學(xué)到的知識(shí)和技能,它進(jìn)一步提高了自己各方面的素質(zhì)。同時(shí),實(shí)習(xí)也給了我一定的工作經(jīng)驗(yàn)。這為將來(lái)找一份好工作奠定了基礎(chǔ)?,F(xiàn)在讓我們總結(jié)一下這些天我們工作中的成績(jī)和缺點(diǎn)。
首先,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),其次,有系統(tǒng)地了解自己的工作情況。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和國(guó)民收入的不斷增加,人們?cè)絹?lái)越關(guān)注生活質(zhì)量。當(dāng)人們有足夠的食物和衣服時(shí),他們對(duì)居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)業(yè),但已經(jīng)有20多年的歷史。
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和國(guó)民收入的不斷增加,人們?cè)絹?lái)越關(guān)注生活質(zhì)量。當(dāng)人們有足夠的食物和衣服時(shí),他們對(duì)居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)業(yè),但已經(jīng)有20多年的歷史。應(yīng)該說(shuō),它積累了一些經(jīng)驗(yàn)。從興起到發(fā)展,現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民不可或缺的服務(wù)業(yè)。
物業(yè)管理能走可持續(xù)發(fā)展之路嗎?作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員,我在畢業(yè)前做了一項(xiàng)實(shí)習(xí)研究。從__年__月__日至__年_月__日,為了進(jìn)一步鞏固知識(shí),理論聯(lián)系實(shí)際,我在__物業(yè)管理有限公司進(jìn)行了為期六個(gè)月的訪問(wèn)和學(xué)習(xí)實(shí)習(xí)期間,我們受到__市__物業(yè)管理有限公司的熱情接待。通過(guò)在公司物業(yè)管理辦公室實(shí)習(xí),我對(duì)各地的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這個(gè)過(guò)程中,我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí),豐富了學(xué)到的專業(yè)知識(shí),為今后的正常工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
一、研究對(duì)象的基本情況
__市__物業(yè)管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽(yáng)木橋社區(qū)二十號(hào)。東接西城路,南接滬寧鐵路,西接豐濱路,北接213國(guó)道。它是一家獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。資質(zhì)等級(jí)為三級(jí),注冊(cè)資本100萬(wàn)元。近年來(lái),公司始終貫徹“以人為本、誠(chéng)信服務(wù)”的理念,遵循“高質(zhì)量、高效率、一流服務(wù)、信譽(yù)第一”的宗旨。擁有一批大專以上學(xué)歷的高素質(zhì)管理人才,并取得國(guó)家物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。創(chuàng)建了一個(gè)思維積極、技術(shù)過(guò)硬、工作作風(fēng)優(yōu)良的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。公司成功接管__、__二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區(qū),取得了良好的社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益。面對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和困難,公司規(guī)劃了良性發(fā)展循環(huán)。
目前,我們正在積極準(zhǔn)備iso9001質(zhì)量體系認(rèn)證,并已獲得內(nèi)部審計(jì)師資格證書。公司承諾嚴(yán)格按照“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)制定和完善各項(xiàng)管理制度,充分利用現(xiàn)代管理方法,確保工作順利完成,為業(yè)主創(chuàng)造文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境,創(chuàng)造舒適的生活空間。我們將繼續(xù)創(chuàng)新,努力為西城更多業(yè)主和居民提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù),進(jìn)一步提升企業(yè)形象,精心打造“新橋物業(yè)”企業(yè)品牌,讓新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)的一顆璀璨之星。
二.研究的目的和意義
“實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”。在學(xué)習(xí)了三年的物業(yè)管理之后,我總是想把學(xué)到的東西運(yùn)用到實(shí)踐中去。這是我的研究目的之一。此外,我想了解現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)發(fā)展情況,為今后正式進(jìn)入工作崗位打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是我研究的第二個(gè)目的。雖然物業(yè)管理有著良好的發(fā)展前景,但從目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀來(lái)看,行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間還有一系列問(wèn)題需要解決。
只有隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件,行業(yè)內(nèi)不斷自我完善,物業(yè)管理的美好前景才能成為現(xiàn)實(shí)我想通過(guò)這次實(shí)習(xí),我將對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體驗(yàn)。我將從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí),理論與實(shí)踐相結(jié)合,把學(xué)到的知識(shí)運(yùn)用到社會(huì)實(shí)踐中,注意把從書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)與實(shí)際工作相比較,用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的`理解,用實(shí)踐驗(yàn)證學(xué)到的物業(yè)管理理論,探索物業(yè)管理工作的本質(zhì)和規(guī)律從很小的時(shí)候起,我就會(huì)為自己爭(zhēng)取一個(gè)光明的未來(lái)??偟膩?lái)說(shuō),它也為物業(yè)管理行業(yè)走向成熟和健康發(fā)展做出了自己微薄的努力。
三、研究方法和范圍
在本次調(diào)查中,我主要對(duì)新橋物業(yè)管理辦公室開(kāi)展物業(yè)管理工作的特點(diǎn)、方法和操作規(guī)程進(jìn)行了調(diào)查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設(shè)施管理、事務(wù)管理和安全管理。調(diào)查期間,我主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)采訪物業(yè)管理人員和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查來(lái)完成調(diào)查工作。新橋物業(yè)管理有限公司現(xiàn)擁有__、民豐西苑、綠洲花園三個(gè)管理區(qū)。
四、調(diào)查分析結(jié)果
實(shí)習(xí)期間,我深刻體會(huì)到新橋房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)及其對(duì)黃翔街的影響。新橋物業(yè)管理有限公司雖然經(jīng)過(guò)短短幾年的發(fā)展,取得了如此巨大的成就,但它離不開(kāi)新橋人努力工作、創(chuàng)新和挑戰(zhàn)的精神。但是,在看到成績(jī)的同時(shí),也發(fā)現(xiàn)了一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問(wèn)題,總結(jié)如下:
首先,內(nèi)部管理不規(guī)范首先,幾個(gè)物業(yè)管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確,制度不完善,程序性和標(biāo)準(zhǔn)化工作流程少,大部分管理簡(jiǎn)單粗放。
其次,由于物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題,各地制度不完善,關(guān)系復(fù)雜,需要協(xié)調(diào)處理的關(guān)系眾多,物業(yè)管理部門投入了大量精力處理各種關(guān)系。處理這些關(guān)系當(dāng)然有利于公司的發(fā)展。然而,當(dāng)內(nèi)部管理和外部服務(wù)被忽視時(shí),不可避免的是本末倒置。這影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
第二,責(zé)任和權(quán)利不明確責(zé)任和權(quán)利不明確是公司發(fā)展的主要障礙。
例如,一些房屋維修問(wèn)題和設(shè)施設(shè)備配套問(wèn)題可以通過(guò)談判更好地解決。但更多的是使物業(yè)管理工作不能獨(dú)立進(jìn)行,許多問(wèn)題需要各級(jí)審批,導(dǎo)致多重管理,影響了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。此外,各物業(yè)管理辦公室內(nèi)部和崗位之間權(quán)責(zé)不清、職責(zé)分工不合理、人員配備不科學(xué),導(dǎo)致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢,阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成,極大地影響了服務(wù)水平的提高。
第三,缺乏專業(yè)管理人員由于員工相對(duì)缺乏專業(yè)知識(shí),他們大多在過(guò)程中從事房地產(chǎn)。雖然他們比較有經(jīng)驗(yàn),但缺乏系統(tǒng)的理論知識(shí)。此外,由于觀念和資金問(wèn)題,企業(yè)很少引進(jìn)專業(yè)管理人員,導(dǎo)致服務(wù)意識(shí)差,觀念創(chuàng)新不足,物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。
五、研究經(jīng)驗(yàn)和建議
通過(guò)對(duì)實(shí)習(xí)的理論研究和實(shí)習(xí)的磨合,我提出了自己的一些建議和方法:
1.建立一支規(guī)范、高效、專業(yè)的團(tuán)隊(duì),做好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎(chǔ)管理是搞好物業(yè)管理的基本點(diǎn),而員工素質(zhì)是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定性因素,是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
(1)規(guī)范服務(wù)人員形象,加大企業(yè)宣傳力度標(biāo)準(zhǔn)圖像包括儀表、語(yǔ)言和行為。儀表標(biāo)準(zhǔn)要求我們的服務(wù)人員持有相關(guān)證書,穿戴整齊并佩戴明顯標(biāo)志。語(yǔ)言形象要求服務(wù)接待人員說(shuō)普通話例如,在服務(wù)人員的電話接待中,要問(wèn)的第一個(gè)問(wèn)題是“新橋物業(yè),我能為你做什么”,語(yǔ)言應(yīng)該盡可能溫暖委婉,包括當(dāng)與業(yè)主發(fā)生沖突時(shí),“新橋物業(yè)”應(yīng)該成為每個(gè)員工的口頭禪,這也有利于企業(yè)形象的提升。行為形象要求每個(gè)崗位的員工以標(biāo)準(zhǔn)的方式工作,展示他們的職業(yè)風(fēng)格。這一點(diǎn)對(duì)我們的安全人員非常重要。保安人員負(fù)責(zé)維護(hù)社區(qū)的公共秩序。因此,他們應(yīng)該盡力在工作中達(dá)到軍事標(biāo)準(zhǔn)。例如,他們不應(yīng)該走路、抽煙或打架,以免對(duì)業(yè)主造成不良影響。房地產(chǎn)是一個(gè)服務(wù)行業(yè),它的行為實(shí)際上是一個(gè)服務(wù)過(guò)程,也就是一個(gè)服務(wù)交付過(guò)程??鞓?lè)的員工可以平息服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來(lái)的不滿和投訴。此外,服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的有形展示,向用戶傳達(dá)公司的良好形象。
(2)、完善與物業(yè)相關(guān)的規(guī)章制度和各類檔案維護(hù)制度完善的規(guī)章制度可以規(guī)范員工的行為,有利于整個(gè)服務(wù)流程的再造,提升企業(yè)的外部形象,也是未來(lái)創(chuàng)造卓越和9000認(rèn)證的重要環(huán)節(jié)。因此,有必要建立家庭員工崗位責(zé)任制和崗位內(nèi)容要求,并確保其得以實(shí)施。內(nèi)部系統(tǒng)的建立必須始終展現(xiàn)絕對(duì)服務(wù)提供商的形象——以所有者為中心,輻射每個(gè)員工的行為。在外部,我們需要建立一個(gè)完整的公共系統(tǒng),包括裝修系統(tǒng)、房屋檢查系統(tǒng)、設(shè)備檔案管理系統(tǒng)等。值得注意的是,每個(gè)公共系統(tǒng)的建立都應(yīng)以國(guó)家法律和法規(guī)為基礎(chǔ),措辭應(yīng)盡可能人道。這有利于建立一個(gè)清晰合理的服務(wù)流程,讓“人人負(fù)責(zé)一切”,讓每個(gè)責(zé)任事故都能找出相應(yīng)的責(zé)任人,并能配合相應(yīng)的獎(jiǎng)懲激勵(lì)措施
(3)、充分重視業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用,成為物業(yè)和業(yè)主之間的橋梁所有業(yè)主都是整個(gè)住宅物業(yè)的業(yè)主,而業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是他們的代表組織和代表,也是住宅區(qū)重大決策的業(yè)主。因此,物業(yè)管理人員應(yīng)充分重視自己的角色,處理好自己的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),也是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者和助手。一些重大物業(yè)事項(xiàng)(物業(yè)維修基金的使用、年度預(yù)算、物業(yè)共用部位的管理等)。)必須得到行業(yè)委員會(huì)的批準(zhǔn),否則有時(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)的好想法可能成為非法行為。此外,在日常管理服務(wù)中,應(yīng)定期或不定期與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表舉行會(huì)議,就日常管理中的不足和缺陷征求意見(jiàn),以提高自身水平。同時(shí),應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)表達(dá)對(duì)業(yè)主的合理要求,以及個(gè)別業(yè)主的不合作,要求他們協(xié)助解決問(wèn)題,以便雙方能夠充分了解,并在必要時(shí)達(dá)成書面協(xié)議
2.服務(wù)管理應(yīng)以專業(yè)化為方向,融入法制化,走程序化的道路。
(1)、在專業(yè)化的方向上,首先要做的是奠定其專業(yè)基礎(chǔ),即讓大多數(shù)員工掌握豐富的專業(yè)知識(shí)和技能,所以企業(yè)應(yīng)該建立一個(gè)活躍的氛圍,靈活的學(xué)習(xí)網(wǎng)絡(luò)例如,公司應(yīng)及時(shí)、快速、方便地定制圖書、期刊、報(bào)紙等各種專業(yè)學(xué)習(xí)媒體,并配置現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)(互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)等)。)使各種項(xiàng)目的高級(jí)視圖成為公司的共享信息。通過(guò)學(xué)習(xí),員工可以“站在新橋上,跳出新橋”,用領(lǐng)先行業(yè)的思想和心態(tài)做好每件事。此外,公司還應(yīng)組織定期或不定期的培訓(xùn)課程并外出學(xué)習(xí)。特別值得一提的是,從外出中學(xué)到的東西不應(yīng)該純粹是“借來(lái)的”,必須及時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r加以改變。它應(yīng)該主要符合公司和社會(huì)的實(shí)際情況,否則只會(huì)浪費(fèi)大量的人力物力。
實(shí)習(xí)期間,我在社區(qū)管理辦公室接觸到的專業(yè)書籍和期刊很少,所以這一點(diǎn)尤為重要。專業(yè)技能是服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ),應(yīng)鼓勵(lì)員工提出技能改革的方法,參加國(guó)家技能考試,獎(jiǎng)勵(lì)取得一定成績(jī)的員工,形成“學(xué)有所得,學(xué)有所得”的良性循環(huán)。第三,專業(yè)化還要求明確的部門結(jié)構(gòu)和改進(jìn)專業(yè)結(jié)構(gòu)。例如,綠洲花園在管理一些文件時(shí)有一點(diǎn)混亂,因?yàn)樗娜藛T很少,而且一個(gè)人要負(fù)責(zé)很多事情。因此,我認(rèn)為部門結(jié)構(gòu)應(yīng)該有一個(gè)明確的分工,各部門應(yīng)該形成自己的職責(zé)和工作規(guī)范,并有相應(yīng)的配套設(shè)施。最后,專業(yè)重組是根據(jù)各部門所用專業(yè)的特點(diǎn)整合專業(yè)知識(shí),使每個(gè)員工擁有一個(gè)專業(yè)和多種能力。例如,安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“人人都應(yīng)該學(xué)習(xí)和理解一切”,并可以在責(zé)任人員不在時(shí)處理緊急情況。
(2)將法律制度納入其中,就是要求公司的每一項(xiàng)行為都直接或間接地與法律政策相聯(lián)系,這也是我們?cè)诠ぷ髦斜3址e極地位的關(guān)鍵,特別是在處理不協(xié)調(diào)的糾紛方面。物業(yè)公司必須時(shí)刻具備法律自我保護(hù)意識(shí),也就是說(shuō),我們必須在每一個(gè)潛在的法律糾紛中采取行動(dòng)。例如,在綠洲花園,我看到住宅區(qū)的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子,就有倒塌的潛在風(fēng)險(xiǎn),我們的財(cái)產(chǎn)也沒(méi)有給出任何警告。這是我們的無(wú)所作為。萬(wàn)一發(fā)生事故,我們將承擔(dān)責(zé)任。
如果我們給出一個(gè)引人注目的警告,那么我們只能不承擔(dān)任何責(zé)任或連帶責(zé)任。因此,每位員工都應(yīng)該牢記自我保護(hù)的法律意識(shí),以避免不必要的麻煩。物業(yè)管理是集勞動(dòng)服務(wù)、智能和管理于一體的特殊服務(wù)業(yè)。管理和服務(wù)的目標(biāo)是“人”,最終目標(biāo)是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡(jiǎn)單的“限制”“管理”是約束,“理性”是說(shuō)服。只有將約束和說(shuō)服有機(jī)地結(jié)合起來(lái),才能實(shí)現(xiàn)有序有效的管理過(guò)程。因此,其經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)雜性不同于一般制造企業(yè)。它的運(yùn)作和管理是系統(tǒng)的、科學(xué)的、積極的和富有人情味的。這是一個(gè)涉及自然科學(xué)和社會(huì)科學(xué)以及心理學(xué)和行為科學(xué)的廣闊領(lǐng)域。
未來(lái),中國(guó)的物業(yè)管理水平將逐步與世界水平接軌。因此,發(fā)展的道路是漫長(zhǎng)的,我們每個(gè)人都應(yīng)該下定決心為之不懈努力。我們相信物業(yè)管理行業(yè)會(huì)越來(lái)越好!
篇三 物業(yè)部門科學(xué)發(fā)展觀調(diào)研報(bào)告5400字
物業(yè)部門科學(xué)發(fā)展觀調(diào)研報(bào)告
規(guī)范物業(yè)管理 促進(jìn)城市發(fā)展
隨著住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)管理體制改革的加 快,被譽(yù)為二十一世紀(jì)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理在各地普遍開(kāi)展起 來(lái)。他對(duì)于改善人民群眾生活居住條件、工作環(huán)境多提高城市管 理水平,促進(jìn)住宅建設(shè),提高社會(huì)再就業(yè)工程起到積極而重要的 作用。我縣的物業(yè)管理剛剛起步,由于觀念、體制、配套政策飛 資金運(yùn)作等方面的原因,健康有序的市場(chǎng)尚未形成,使物業(yè)管理 面對(duì)諸多棘手的難點(diǎn)問(wèn)題。幾家物業(yè)管理公司也不同程度存在著 一些問(wèn)題,有的管理資質(zhì)不健全,收費(fèi)項(xiàng)目不明確,有的也沒(méi)有簽訂服務(wù)合同,服務(wù)也不達(dá)標(biāo)。要正面引導(dǎo)物業(yè)管理健康發(fā)展,必須要理順物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、主管部門、物業(yè)協(xié)會(huì)、 開(kāi)發(fā)公司及相關(guān)部門的關(guān)系,以必要的配套辦法和實(shí)施細(xì)則為依 據(jù),以改變觀念、理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制為保障,強(qiáng)化物 業(yè)公司自身質(zhì)量,提高服務(wù)質(zhì)量,這樣,才能按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 規(guī)律逐步完善發(fā)展。
一、_____縣物業(yè)管理的難點(diǎn)表現(xiàn)
(一)觀念落后,意識(shí)淡薄,物業(yè)管理運(yùn)作的大環(huán)境尚未形成
實(shí)行物業(yè)管理是住房制度改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導(dǎo),人們正確地去認(rèn) 識(shí)。目前,對(duì)物業(yè)管理宣傳的力度不夠,人們對(duì)物業(yè)管理的基本 概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少,甚至產(chǎn)生種種誤解和 錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。人們的觀念還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下福利型的管理模 式,不能接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)。
(二)各自為政,條塊分割,健康有序的物業(yè)管理局面尚未 形成
目前我縣物業(yè)管理的類型有三類:專門成立的物業(yè)公司(__縣物業(yè)中心)、開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如:興隆物業(yè)公司、 常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜 龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊(duì)伍(如縣水利局、國(guó)稅 局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等),顯然,還沒(méi)有形 成開(kāi)放式的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健 康有序物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。
(三)地方性政策不配套,使物業(yè)管理難以步入正軌 隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》、 《_____省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺(tái),我縣只制定了相關(guān)的實(shí)施意 見(jiàn),從實(shí)際情況而言,政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的 責(zé)、權(quán)、利不清,物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同 時(shí)政府缺乏對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策,使我縣物業(yè)管理一開(kāi)始 就陷入困境,影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
(四)建管分離,物業(yè)管理啟動(dòng)資金難以落實(shí)
由于建管脫節(jié),給新建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱 患。開(kāi)發(fā)商只考慮建設(shè),很少考慮日后的物業(yè)管理,物業(yè)管理啟 動(dòng)資金以及維護(hù),管理資金無(wú)法落實(shí)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定, 新開(kāi)發(fā)小區(qū)應(yīng)提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金,但在我縣缺乏相應(yīng)配套政策和力度而無(wú)法落實(shí)。舊住宅小區(qū) 包括安居工程住宅小區(qū),配套及設(shè)施不全,房屋設(shè)備超期服役,維修任務(wù)相當(dāng)繁重,恰好這類住宅小區(qū)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期建設(shè)單位 和開(kāi)發(fā)單位無(wú)這項(xiàng)費(fèi)用預(yù)留,在這種情況下開(kāi)展物業(yè)管理更是難 上加難。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,凡商品住房和公有住房出 售后都應(yīng)當(dāng)建立住戶公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金,其繳 納比例為:住宅為售房款的3%,非住宅為售房款的6%,公有住房 出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的2 0%,高層住宅不低于售房款3 0%的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬(wàn)平方米,其中縣物業(yè)中心托管面積約1 7萬(wàn)平方米,各開(kāi)發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約3 0萬(wàn)平方米,其余約5 0多萬(wàn)平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒(méi)人管理狀態(tài),都沒(méi)有按國(guó)家的政策、法律法規(guī)提取相應(yīng)的維修基金,致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無(wú)資金維修,也沒(méi)有物業(yè)公司接收托管。
(五)收費(fèi)低,收費(fèi)難使物業(yè)管理舉步維艱
《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),僅 達(dá)到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化,保安等項(xiàng)目基本管理服務(wù)所需的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),維護(hù)維修資金無(wú)著落,作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負(fù)盈虧,勢(shì)必影響其服務(wù)質(zhì)量和水平,對(duì)業(yè)主提出的一些服務(wù)需求特別是諸如屋面修復(fù)、下水疏通、化糞池清理等問(wèn)題想滿足也力不從心,無(wú)非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響,收取物業(yè)管理費(fèi)十分困難,成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展、自負(fù)盈虧的最大障礙。從我縣實(shí)際情況來(lái)看,物業(yè)管理費(fèi)的收繳率僅在6 o%左右。
二、要著重處理好幾個(gè)關(guān)系
物業(yè)管理說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單,就是“受委托、按合同、有償服務(wù)’’。但這十個(gè)字,做起來(lái)就不那么簡(jiǎn)單。因?yàn)樗婕暗皆S多復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系。只有理順這些關(guān)系,才能使物業(yè)管理有序推行。
(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員 會(huì)的關(guān)系
物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體,根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán),物業(yè)公司具有終身服務(wù)權(quán),雙方互為依存,缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的體制中,共同管理著同一物業(yè),這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。兩者之間是平等的,其權(quán)利和義務(wù)由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務(wù)與購(gòu)買服務(wù)的關(guān)系,而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會(huì)賦予的管理責(zé)任,提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務(wù);業(yè)主委員會(huì)要以主人翁的身份參與管理,監(jiān)督管理,決策管理。把兩 者結(jié)合起來(lái),就是物業(yè)管理的新體制、新關(guān)系,這也是具有中國(guó) 特色的物業(yè)管理的一大特點(diǎn)。
在物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作中,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何擺正自己的位 置,正確處理好服務(wù)與管理的關(guān)系?一是對(duì)業(yè)主的各類服務(wù)需 求,應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé),熱情周到地為業(yè)主排憂解難,真正樹(shù)立起“業(yè) 主需要,我要做好”服務(wù)觀念;二是對(duì)個(gè)別業(yè)主違規(guī)違章行為, 則應(yīng)依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定,大膽地認(rèn)真地管理,以維 護(hù)全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無(wú)損;使業(yè)主的物業(yè)得 到保值增值。
(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系
“遠(yuǎn)親不如近鄰”這一古訓(xùn),突出了在鄰里關(guān)系戶中統(tǒng)一大于對(duì)立的一面,然而在現(xiàn)實(shí)生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛,又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。
成百上千個(gè)家庭同住一個(gè)小區(qū),共同使用許多公用設(shè)施設(shè) 備,如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等,但相互間由于許多主 客觀原因又疏于直接交往,這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào),要幫助所有業(yè)主形成一個(gè)共同遵守的業(yè)主公約,還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動(dòng),促進(jìn)睦鄰關(guān)系的形成,生活小事相互照應(yīng),管理大事共同決策。這樣,“遠(yuǎn)親不如近鄰”的古訓(xùn)就會(huì)大放祥光,和睦融洽、相互關(guān)心、歡快舒暢的鄰里關(guān)系就會(huì)形成。這種“詳和”的鄰里關(guān)系,必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)來(lái)為其創(chuàng)造。
(三)有關(guān)部門與物業(yè)公司的關(guān)系
按照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定,住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合服務(wù)的 對(duì)象,應(yīng)各負(fù)其責(zé),各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務(wù),應(yīng) 由工程質(zhì)量監(jiān)督部門的管理職能;房屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務(wù),屬房地 產(chǎn)管理部門的管理職能;服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面的業(yè)務(wù), 屬物價(jià)部門的管理職能;社會(huì)治安綜合治理的業(yè)務(wù),屬轄區(qū)派出 所的管理職能;水電暖方面的業(yè)務(wù),屬相關(guān)部門的管理職。這些 部門都是服務(wù)性的,都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),按規(guī)定入戶抄表, 計(jì)量收費(fèi),不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗,都分?jǐn)偟綐I(yè)主的身 上,這種分?jǐn)偸沁`背國(guó)家政策的,業(yè)主應(yīng)該抵制,不應(yīng)把怨言和 責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司,而應(yīng)與物業(yè)公司配合起來(lái),運(yùn)用法律武器 來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利,扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關(guān)部 門,如要讓物業(yè)公司為其代收費(fèi)用,須出具國(guó)家規(guī)定的委托書, 明確雙方的責(zé)、權(quán)、利,否則物業(yè)公司無(wú)權(quán)為其服務(wù)。
(四)物業(yè)管理主管部門與物業(yè)公司的關(guān)系
隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變,物業(yè)管理主管部門不能既當(dāng)運(yùn) 動(dòng)員又當(dāng)裁判員。政府對(duì)物業(yè)管理的職能就是依法行政,就是立 法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員, 對(duì)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子, 誰(shuí)犯規(guī)罰誰(shuí)。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高,業(yè)主的觀念 才可能轉(zhuǎn)變,物業(yè)管理市場(chǎng)才可能形成,進(jìn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè),增加效 益,政府和企業(yè)也都將同時(shí)受益。_____縣物業(yè)管理所作為房地 產(chǎn)管理的一個(gè)職能部門,應(yīng)依據(jù)國(guó)家、省、市物業(yè)管理的政 策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法,并組織實(shí)施,全面負(fù)責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關(guān)政策、法規(guī)實(shí)施行業(yè)監(jiān)督管理;依法歸集并合理使用房屋維修基金;以為業(yè)主服務(wù)為宗旨,委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理;依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用,負(fù)責(zé)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理;政企分離,脫開(kāi)與縣物業(yè)中心上下級(jí)關(guān)系,對(duì)物業(yè)中心的體制進(jìn)行改制,使其自主經(jīng)營(yíng),自主發(fā)展。
三、_____縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對(duì)策
鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問(wèn)題,如何規(guī)范物業(yè)管理市 場(chǎng),目前已成為從政府到居民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。那么,究竟 如何引導(dǎo)物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關(guān)鍵要從以 下幾個(gè)方面入手:
(一)盡快完善配套辦法和實(shí)施細(xì)則
社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì),要用法制規(guī)范人們的行為。 從深圳、上海、大連等城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,自建設(shè)部《城市新建住 宅小區(qū)管理辦法》出臺(tái)后,這些城市結(jié)合實(shí)際先后出臺(tái)物業(yè)管理 的一系列地方性配套法規(guī),極大地推動(dòng)了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。 _____市在20__年出臺(tái)了《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》,但 作為縣區(qū)地域,借鑒實(shí)施畢竟不太切合我縣實(shí)際,因此,應(yīng)在廣 泛調(diào)查研究的前提下,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《_____省物業(yè)管 理?xiàng)l例》、《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺(tái)_____縣物 業(yè)管理配套辦法和實(shí)施細(xì)則。同時(shí),從體制上給予理順,從政策 上給予支持,特別是對(duì)未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售 公有住房,政府應(yīng)以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控,對(duì)新建商品房維 修基金的歸集,應(yīng)在辦理《規(guī)劃許可證》時(shí)一次性按比例繳納, 對(duì)不按規(guī)定繳納者,建設(shè)行政主管部門應(yīng)不予辦理《規(guī)劃許可證》 和《開(kāi)工施工許可證》,使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。
(二)加大宣傳力度,引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變
物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè),目前人們對(duì)其了解甚少,能 夠正確地理解、認(rèn)識(shí)和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接 的關(guān)系。人民群眾對(duì)物業(yè)管理的接受和支持,是物業(yè)管理行業(yè)發(fā) 展的社會(huì)基礎(chǔ)。應(yīng)利用廣播、電視、報(bào)紙等新聞媒體,向社會(huì)和 居民廣泛地宣傳物業(yè)管理,介紹國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),報(bào) 道物業(yè)管理的進(jìn)展,使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理,參 與和推進(jìn)物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū),面向住戶, 利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹(shù)宣傳牌、設(shè)立咨詢點(diǎn)等方式,大張旗鼓 地做好宣傳動(dòng)員工作,使廣大居民認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是為廣大居民 營(yíng)造一個(gè)安全舒適的生活環(huán)境,使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施 保持完好,使房屋保值、增值。引導(dǎo)住戶轉(zhuǎn)變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的 無(wú)償服務(wù)的舊觀念,樹(shù)立起花錢買服務(wù)的新觀念,養(yǎng)成自覺(jué)交費(fèi) 的習(xí)慣,共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。
(三)理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制
政府應(yīng)出臺(tái)辦法和措施,理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權(quán)單位、居委會(huì)的關(guān)系,使物業(yè)管理真正實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理,克服服務(wù)多頭管理,互相扯皮的弊端,加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的進(jìn)程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機(jī)制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)雙向選擇,平等協(xié)商,雙方應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。這樣,才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督,才能發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用,才能要求業(yè)主遵守規(guī)章,履行義務(wù),才能切實(shí)提高物業(yè)管理水平,促進(jìn)物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。
(四)加強(qiáng)自身建設(shè),提高服務(wù)質(zhì)量 提高服務(wù)管理質(zhì)量,既是黨和政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)和要求的,也是廣大群眾的實(shí)際需求。物業(yè)管理是一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理,只有不斷加強(qiáng)自身建設(shè),才能使管理上檔次、上水平。首先,物業(yè)管理人員要樹(shù)立愛(ài)崗敬業(yè),無(wú)私奉獻(xiàn)的精神。物業(yè)工作事無(wú)巨細(xì),服務(wù)時(shí)間不分晝夜,服務(wù)空間不受限制,物業(yè)員工要樹(shù)立全心全意為住戶服務(wù)的思想,恪守“住戶至上,服務(wù)第一”的宗旨,以優(yōu)良的服務(wù),滿足住戶日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化和精神需求,讓住戶體會(huì)到花錢買服務(wù)所帶來(lái)的方便和實(shí)惠。其次,健全小區(qū)的管理制度。包括報(bào)修制度、承諾服務(wù)制度、物業(yè)人員的考核獎(jiǎng)罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)制度等,用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為,用服務(wù)調(diào)查來(lái)監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn),用獎(jiǎng)懲實(shí)施調(diào)動(dòng)物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次,加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì),建立良好的專業(yè)隊(duì)伍,以此贏得住戶和社會(huì)的認(rèn)可。
(五)拓寬經(jīng)費(fèi)渠道,培育造血機(jī)能
政府要為物業(yè)公司開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)拓寬物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)渠道,增 強(qiáng)企業(yè)的造血機(jī)制提供政策上的支持。在新建小區(qū)中,應(yīng)嚴(yán)格按 照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《_____省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》中的規(guī)定提取啟動(dòng)資金和維修養(yǎng)護(hù)基金用于小區(qū)物業(yè)管理,為物業(yè)管理提供必要的辦公用房和經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)。在舊小區(qū),產(chǎn)權(quán)單位要進(jìn)一步完善小區(qū)的配套設(shè)施和房屋維修,避免讓物業(yè)企業(yè)一介入就背上沉重的包袱。對(duì)小區(qū)物業(yè)管理 費(fèi)的收交應(yīng)有明確的政策規(guī)定和制約措施,減少物業(yè)公司同業(yè)主 的沖突。
綜上所述,_____縣物業(yè)管理目前還存在著一定的問(wèn)題和困 難,但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高,只要處理好各種 關(guān)系,完善配套政策,理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制,不斷提高 服務(wù)質(zhì)量,它必將按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律發(fā)展,壯大和完 善起來(lái),成為激活_____縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和完善城市管理的一個(gè)亮 點(diǎn)。
篇四 關(guān)于解決住宅小區(qū)停車難和物業(yè)管理問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告1850字
住宅小區(qū)停車難與
目前,我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重,群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多,翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80%下降到58%,勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30%,甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50%;近幾年來(lái),我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象,如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源,主要是以下幾個(gè)因素:
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則,我市又無(wú)立法權(quán);另一方面,我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作,在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求,致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無(wú)法可依的現(xiàn)象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì)管理沒(méi)有延伸到終端,一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象,亂開(kāi)店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制;二是基層黨支部及居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約,共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒(méi)有建立,居委會(huì)名義上是自治組織,現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作,但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”,解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮,對(duì)其缺乏考核激勵(lì)制度,社會(huì)管理的積極性不足,特別是社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決
與上級(jí)政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上,顯得無(wú)能為力。
3、市場(chǎng)主體不對(duì)稱。業(yè)主個(gè)體直接面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必然處于明顯弱勢(shì),而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng),據(jù)調(diào)查,62%的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清楚、不參與。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高,業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足,年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面,物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻很低,實(shí)力不強(qiáng),規(guī)模不大,素質(zhì)不高,管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國(guó)水平,物業(yè)管理行業(yè)的誠(chéng)信度和公信力不強(qiáng)。
4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞?shì)浾摰膶?dǎo)向有偏差,部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn),“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在,物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的尊重,少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員,帶頭欠繳物業(yè)費(fèi),產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。
5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻過(guò)低,市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規(guī)范,對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過(guò)長(zhǎng),成本過(guò)高,企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善,人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差,隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì),公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問(wèn)題,或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立,業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道,千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車,帳目不清,隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上,一些政府部門存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象,扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成,對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力,把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè),對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高,一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少,就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施,以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。
7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次
總之,從根本上說(shuō),公用設(shè)施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問(wèn)題的目標(biāo)、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制。目前,我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源,也不能滿足全部需求;尤其是實(shí)施規(guī)范停車后,必然產(chǎn)生對(duì)部分車主的“擠出效應(yīng)”。因此,依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個(gè)現(xiàn)實(shí)選擇。建議,建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制,先由街道組織社區(qū)公示并上報(bào)小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量,再由交警對(duì)動(dòng)態(tài)交通影響作出評(píng)價(jià)后,按照便民利民、公開(kāi)透明、能劃盡劃的原則,提出道路道板劃定泊位的方案,最后會(huì)同城管和街道、社區(qū)實(shí)施,同時(shí)建設(shè)部門要給予配合,對(duì)道板泊位下的管線承重能力進(jìn)行評(píng)估。
總之,要通過(guò)體制機(jī)制的創(chuàng)新,推進(jìn)政府的管理和服務(wù)貼近小區(qū),使業(yè)主的訴求充分表達(dá)、意見(jiàn)民主集中、糾紛快速處置,從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。
篇五 關(guān)于城區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2700字
為全面了解市場(chǎng)價(jià)格和經(jīng)營(yíng)企業(yè)收費(fèi)情況,及時(shí)收集和匯總翔實(shí)的數(shù)據(jù)資料。根據(jù)省發(fā)改委《關(guān)于下發(fā)疫苗、民用爆破器材、物業(yè)管理、公路客運(yùn)價(jià)格(收費(fèi))調(diào)研提綱的通知》,近日××市吉州區(qū)物價(jià)局課題調(diào)研組組織專門力量,就××市中心城區(qū)物業(yè)服務(wù)問(wèn)題進(jìn)行專門調(diào)研。
據(jù)調(diào)查。目前,××市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家,物業(yè)管理企業(yè)30個(gè),其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)2 家,三級(jí)資質(zhì)企業(yè)28 家。管理房屋230萬(wàn)平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%,新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。其中有壹街區(qū)住宅小區(qū)獲得省級(jí)物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)小區(qū)稱號(hào),六合盛世小區(qū)獲得省級(jí)園林小區(qū)稱號(hào)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率僅達(dá)40-60 %,呈現(xiàn)虧損的占98 %。目前,全區(qū)90%小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決。從總體看,城區(qū)物業(yè)管理工作存在以下四個(gè)問(wèn)題:一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段,市場(chǎng)培育后勁不足。二是物業(yè)服務(wù)檔次不高,服務(wù)水平總體偏低。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮乏力,如何引導(dǎo)廣大業(yè)主參與物業(yè)管理,如何緩解業(yè)主與物管的執(zhí)收矛盾,舉措不多,效果不顯。四是物業(yè)管理行業(yè)本身自律意識(shí)不強(qiáng),缺失的監(jiān)管體制導(dǎo)致物企提供的服務(wù)呈現(xiàn)“短斤少兩 ”,甚至“縮水”。
一、××市中心城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因
1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,近幾年來(lái)物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過(guò)小,綜合實(shí)力差,專業(yè)化水平低,造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi),服務(wù)效率低、經(jīng)營(yíng)效益差。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營(yíng)困難。由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段,許多業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)都表示不理解,業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)薄弱,造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低,有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi),只好被迫撤離所服務(wù)的樓盤,自行“夭折”。
3、拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象普遍。有的業(yè)主僅比文秘雜燴網(wǎng)較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,業(yè)主對(duì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對(duì)停車收費(fèi)及車庫(kù)及儲(chǔ)藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解,導(dǎo)致拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象比比皆是。
二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)現(xiàn)狀
新入住業(yè)主要交下列費(fèi)用:物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金(裝修無(wú)損壞公共設(shè)施后全部退還)、電梯運(yùn)行費(fèi)4項(xiàng)。大多數(shù)業(yè)主對(duì)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金收費(fèi)意見(jiàn)較大,導(dǎo)致出現(xiàn):
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在:一是物管企業(yè)一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,導(dǎo)致住戶有意見(jiàn)而拒絕繳費(fèi)。二是住戶無(wú)力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房,業(yè)主很多是低保戶,以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。三是工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接,將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。四是由于業(yè)主自身的原因,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。五是業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)淡薄。
2、水、電收費(fèi)難。一是二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽?。二是受各種因素的影響,有些業(yè)主覺(jué)得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。
三、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本現(xiàn)狀
經(jīng)營(yíng)成本購(gòu)成:人工工資福利占70%,公共水電占6%,設(shè)施維護(hù)占3%,清潔費(fèi)占4%,綠化費(fèi)占3%,辦公費(fèi)占3%,交通、培訓(xùn)、服裝、社區(qū)文化等費(fèi)用占3%,稅費(fèi)占8%。
1、吉州區(qū)作為××市中心城區(qū),由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購(gòu)房置業(yè)者較多,有的購(gòu)買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高,小區(qū)入住率不高,由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不交納電梯運(yùn)行費(fèi),而這部分人員未入住,并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本,造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。
2、由于已入住業(yè)主交費(fèi)意識(shí)薄弱,應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來(lái),導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài),甚至產(chǎn)生虧損。據(jù)統(tǒng)計(jì),大部分住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率僅達(dá)40-60 %,極個(gè)別達(dá)到90%以上。
3、當(dāng)物價(jià)部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況,對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后,部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。
由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位,小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入只能打折扣,造成惡性循環(huán)。
四、明確服務(wù)類型,對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行類別管理。
多層、高層住宅和經(jīng)濟(jì)適用、福利房、商鋪、寫字樓等住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)。小區(qū)車位租用管理服務(wù)費(fèi)、電梯綜合運(yùn)行費(fèi)、二次供水費(fèi)、裝修垃圾處理費(fèi)等應(yīng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。特約服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
五、加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見(jiàn)建議1、完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系。如《省物業(yè)管理?xiàng)l例》中雖明確了各等級(jí)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)范圍,可細(xì)化明確規(guī)定在各收費(fèi)檔次對(duì)應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)。
2、未使用或不入住的房屋,“業(yè)主不交納設(shè)備運(yùn)行專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)”不合理,也不符合實(shí)際,比如:電梯運(yùn)行服務(wù)費(fèi)。
3、應(yīng)明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修、年檢費(fèi),電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁?wèn)題。
4、房屋公共維修基金的使用問(wèn)題。按條例規(guī)定:當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候,由業(yè)主委員會(huì)提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請(qǐng)使用。但實(shí)際上,如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過(guò),給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒(méi)有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用,容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期,當(dāng)房屋需維修,當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問(wèn)題。目前,我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過(guò)。
5、應(yīng)明確私家車庫(kù)、儲(chǔ)藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
6、應(yīng)明確當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí),現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主,耗費(fèi)了物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力,通過(guò)法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單措施或程序。
7、建議二次供水費(fèi)由供水公司統(tǒng)一管理,由供水公司上門直接向業(yè)主收取。
8、××市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月,由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走,且不提供垃圾筒,現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān),市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù),就是做了其中一部分,也屬于其工作責(zé)任范疇,所以物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。
9、《取消江西省發(fā)改委贛計(jì)商價(jià)字(XX)975號(hào)《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充意見(jiàn)》第三條:“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度,與之相關(guān)的罰則自行取消”。全面恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度,以便價(jià)格部門履行監(jiān)管,加大失信懲誡力度。同時(shí),強(qiáng)化宣傳發(fā)動(dòng),引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)消費(fèi)理念。
篇六 濟(jì)南典型辦公物業(yè)調(diào)研報(bào)告5650字
濟(jì)南典型辦公物業(yè)調(diào)研報(bào)告范文
隨著城市的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)水平的提高、本地公司的發(fā)展、外地和外企公司的進(jìn)入,濟(jì)南辦公物業(yè)市場(chǎng)有了多元化的發(fā)展。與住宅產(chǎn)品相同,辦公物業(yè)也講究供需之間的結(jié)構(gòu)平衡,產(chǎn)品升級(jí)換代,隨著需求的不斷變化,商住混跡、新商住、酒店式公寓,高端寫字樓,演繹了一部生動(dòng)的產(chǎn)品換代故事。
產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格的選擇、智能化的配置、戶型面積的配比、商務(wù)功能的取舍,與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市的對(duì)外程度、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念、客戶的需求、項(xiàng)目所處的區(qū)域等都有著莫大關(guān)系。
一、辦公樓物業(yè)檔次劃分標(biāo)準(zhǔn)的研究
就我國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言,一般分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分:頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓。頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符,甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級(jí)寫字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn),是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。
在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外,還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(cbd布局)的因素,具體來(lái)說(shuō)物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定:
1、頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物具有靈活的平面布局和高使用率,達(dá)到70%的使用率;樓層面積大,大堂和走道寬敞,從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。
①裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻,采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料;有寬敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯,墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆,應(yīng)有吊頂,電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石;衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具,如科馬、科勒、美標(biāo)、t0t0等等。
②配套設(shè)施:應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施,如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等,專用地上、地下停車場(chǎng),停車位充足,滿足日常生活的商店,適合商務(wù)會(huì)餐的飯店,賓館,午間放松或娛樂(lè)設(shè)施,其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書館。
③電梯系統(tǒng):良好的電梯系統(tǒng),電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)。
④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):應(yīng)有名牌中央空調(diào),中央空調(diào)系統(tǒng)高效;有樓宇自控;有安全報(bào)警;有綜合布線。
(2)建筑規(guī)模:超過(guò)50000平方米。
(3)客戶進(jìn)駐:國(guó)外知名公司的`租戶組合;知名的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。
(4)物業(yè)服務(wù):由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理,配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件,實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化,建立辦公管理信息系統(tǒng),并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理,24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
(5)交通便利:位于重要地段,極佳的可接近性,臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。
(6)所屬區(qū)位:位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。
(7)智能化:3a~5a
(8)開(kāi)發(fā)商的背景:經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性,并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn),這些開(kāi)發(fā)商或是海外公司如來(lái)自美國(guó)、馬來(lái)西亞、韓國(guó),或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)。
2、高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。
①裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料;有大堂,大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等,墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料,應(yīng)有吊頂,柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料;公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯,墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆(如立邦漆等),應(yīng)有吊頂,電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套;衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具,如科馬、科勒、美標(biāo)、tot0等等。
②配套設(shè)施:應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施,如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等,專用地上、地下停車場(chǎng),停車位充足。
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):應(yīng)有名牌中央空調(diào);有樓宇自控;有安全報(bào)警;有綜合布線。
(2)建筑規(guī)模:1—5萬(wàn)平米。
(3)客戶進(jìn)駐:有知名的國(guó)內(nèi)外大公司,客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。
(4)物業(yè)服務(wù):由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理,完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
(5)交通便利:有多種交通工具直達(dá)。
(6)所屬區(qū)位:位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。
(7)智能化:3a及3a以上。
3、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況良好,建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響),有自然磨損存在,收益能力低于新落成的同類建筑物。
①裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面采用面磚或瓷磚;有大堂,大堂地面為地磚,墻面為瓷磚或高級(jí)漆,有吊頂;公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯,墻面刷白;衛(wèi)生間采用合資或國(guó)產(chǎn)中高檔潔具等。
②配套設(shè)施:有專用地上、地下停車場(chǎng)。
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):中央空調(diào)系統(tǒng);無(wú)樓宇自控;有安全報(bào)警;無(wú)綜合布線。
(2)建筑規(guī)模:無(wú)限制。
(3)客戶進(jìn)駐:客戶多為國(guó)內(nèi)的中小公司,從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。
(4)物業(yè)服務(wù):有物業(yè)公司服務(wù)。
(5)交通便利:有交通線路到達(dá),交通較方便。
(6)所屬區(qū)位:副都心或較好的城區(qū)位置。
4、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì):物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng),建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊,但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面采用涂料;無(wú)大堂;公共部分的地面為普通地磚或水磨石;衛(wèi)生間采用普通國(guó)產(chǎn)潔具。
②配套設(shè)施:無(wú)。
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):分體空調(diào);無(wú)樓宇自控;無(wú)安全報(bào)警;無(wú)綜合布線。
(2)規(guī)模:無(wú)限制。
(3)客戶進(jìn)駐:客戶基本是小型私企,從事簡(jiǎn)單的銷售業(yè)務(wù)。
(4)物業(yè)服務(wù):可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。
(5)交通便利:有交通線路到達(dá)。
(6)所屬區(qū)位:一般城區(qū)位置。
二、濟(jì)南市商務(wù)樓的產(chǎn)品研究
1、三箭銀苑銀座數(shù)碼廣場(chǎng)銀座索菲特明珠國(guó)際商務(wù)港
分析:
外立面的材料和風(fēng)格分為兩種類型,一種是開(kāi)發(fā)相對(duì)較早的項(xiàng)目如銀座索菲特,多以厚重的干掛石材和窗戶為主,顏色較深,體現(xiàn)了厚重、大氣的特點(diǎn);另外一種是開(kāi)發(fā)較晚,借鑒了發(fā)達(dá)地區(qū)的風(fēng)格,采用玻璃幕或者點(diǎn)式玻璃幕為主,配以鋁塑板、部分石材,如銀座數(shù)碼廣場(chǎng)、三箭銀苑等,緊隨時(shí)代步伐,顏色淺而亮,線條簡(jiǎn)潔、流暢,體現(xiàn)了現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、明快時(shí)代氣息。
2.體量、容積率和層數(shù)分析
分析:
(1)90年代立項(xiàng)的辦公物業(yè)分兩類,一類為酒店設(shè)計(jì),面積最小在50平方米左右,使用率一般在60%,最高為銀座索菲特65%,最低為明珠55%。這些物業(yè)基本上無(wú)法自由分割,戶型固定。另一類為純寫字樓設(shè)計(jì),如金龍大廈,可自由風(fēng)格,但得房率也僅為60%。
(2)2000年后開(kāi)發(fā)的辦公物業(yè)在產(chǎn)品上呈現(xiàn)出兩種變化:一是可自由分割,二是得房率基本上都提高到70%以上,多數(shù)在75%左右。
(3)純寫字樓戶型可自由分割,靈活組合,最小面積在60平米左右,最大戶型可單層購(gòu)買,達(dá)到2000多平米;主力戶型在100和200平米兩個(gè)節(jié)點(diǎn)附近。而商住樓戶型延續(xù)了住宅的戶型設(shè)計(jì)原則,戶型固定,不能自由組合,面積在100-300平米之間不等;高檔商住樓戶型面積偏大在150-300平米之間,中低檔商住樓面積偏小在100-200平米之間。
(4)使用率在60%--80%之間,商住樓的使用率略高于純寫字樓;檔次越高的商務(wù)樓的使用率越低。同檔次的純寫字樓比商住樓的使用率低,一是商住樓內(nèi)部的洗手間算作了使用面積,而純寫字樓則算作了公攤面積;二是純寫字樓的商務(wù)配套比商住樓的配套完善,增加了公攤面積。
(5)層高3.3米左右。戶式中央空調(diào)的辦公物業(yè)比中央空調(diào)的凈高相對(duì)高一些,中央空調(diào)一般有0.6—0.7米的管線層高度,所以凈高需要扣除管線層高度和樓板厚度。原純辦公物業(yè)的層高在2.8米左右,非常壓抑。隨著對(duì)辦公空間要求提高,層高隨之提升,目前層高基本在3.3米以上,凈高在2.6米以上。
3.裝修標(biāo)準(zhǔn)分析
分析:
(1)外立面:由于玻璃幕的極其符合辦公的的氛圍,而且彰顯檔次,所以隨著時(shí)代的發(fā)展,在濟(jì)南商務(wù)樓市場(chǎng)上,2000年以后開(kāi)發(fā)的物業(yè)比2000年前開(kāi)發(fā)的物業(yè)更廣泛得運(yùn)用玻璃幕墻。外立面的材料主要以不同色系玻璃幕為主,同時(shí)配以部分石材或者鋁扣板;中低檔商務(wù)樓以鋁扣板為主,或者是高檔瓷磚。為了能夠獲得良好的市場(chǎng)形象,中低檔商務(wù)樓的外立面開(kāi)始趨向玻璃幕發(fā)展。
(2)內(nèi)部裝修以精裝修為主。中低檔物業(yè)以精裝修為主,高檔商務(wù)樓以簡(jiǎn)裝修為主。在商務(wù)樓市場(chǎng)并不是非常景氣的市場(chǎng)狀況下,以精裝修提升項(xiàng)目的性價(jià)比。
4.大堂、公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)
分析:
(1)大堂作為體現(xiàn)項(xiàng)目臉面的重要部分,裝修都非常氣派。高度在4米以上,或者挑空達(dá)8米以上,面積100平米以上,一般采用花崗巖或者其他石材做地面,墻面用石材或者高級(jí)乳膠漆,吊頂相對(duì)簡(jiǎn)單一般用乳膠漆,同時(shí)作簡(jiǎn)單吊頂處理。
(2)洗手間地面采用瓷磚較多,墻面一半用瓷磚一半用乳膠漆,石膏板吊頂;另外配有中高檔衛(wèi)生潔具。走廊地面瓷磚或和局部石材,墻面乳膠漆,吊頂石膏板。
5.電梯、空調(diào)、寬帶和電話分析
分析:
(1)電梯:電梯作為一個(gè)衡量寫字樓檔次重要指標(biāo),電梯的數(shù)量、品牌、速度對(duì)客戶的購(gòu)買意愿產(chǎn)生重要的影響。目前電梯主要以國(guó)外進(jìn)口品牌為主,常見(jiàn)的有l(wèi)g、otis、三菱等。其中齊魯商會(huì)大廈、特區(qū)數(shù)碼港、三慶匯文軒每部電梯的服務(wù)面積較小,在5000平米以下;而三箭銀苑、銀座數(shù)碼廣場(chǎng)、明珠國(guó)際商務(wù)港、東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)高檔商務(wù)樓的服務(wù)面積較大,都在12000平米以上。
(2)空調(diào)系統(tǒng):純寫字樓以中央空調(diào)為主,商住樓以分戶式中央空調(diào)為主;空調(diào)品牌以國(guó)外品牌為主,像美國(guó)約克、麥克維爾、日本三菱等。
(3)寬帶:寬帶服務(wù)商有電信、網(wǎng)通、鐵通和百靈,其中以電信和網(wǎng)通為主。鐵通后來(lái)居上,搶占了濟(jì)南部分市場(chǎng)。
(4)電話:固定電話的服務(wù)商以電信、網(wǎng)通、鐵通為主,電信仍是主流。
6.智能化、車位、配套分析
分析:
(1)智能化:智能化就是所謂的5a標(biāo)準(zhǔn),樓宇自動(dòng)化ba、辦公自用化oa、通訊自動(dòng)化ca、消防自動(dòng)化fa、保安自動(dòng)化sa。雖然眾多樓盤都在宣傳已達(dá)到國(guó)際化的5a標(biāo)準(zhǔn),但是實(shí)際情況中并沒(méi)有達(dá)到宣傳中的標(biāo)準(zhǔn)。但基本上可以看出,檔次定位越高,其智能化體系越復(fù)雜,設(shè)備選用也越講究品牌。值得說(shuō)明的是:由于智能化體系比較復(fù)雜,同時(shí)與買家的實(shí)際生活聯(lián)系并不緊密,因此大多數(shù)買家并不了解智能化,對(duì)其內(nèi)涵非常模糊。
(2)配套:高檔商務(wù)樓的商務(wù)配套比較齊全和完善,像銀行、商務(wù)中心,票務(wù)中心、酒吧、西餐廳、多功能廳、會(huì)議室等會(huì)涵蓋若干項(xiàng);同時(shí)高檔商務(wù)樓一般都在市中心,可以與周邊的區(qū)域配套融合,為我所用;而中低檔寫字樓的配套相對(duì)較少,以基本的餐廳、商務(wù)中心最為常見(jiàn)。
(3)車位情況:車位是消費(fèi)者最關(guān)心的問(wèn)題之一,由于前期商務(wù)樓車位數(shù)量少,導(dǎo)致客戶在工作中極大不便,車位比例的高低成為了衡量寫字樓的重要標(biāo)準(zhǔn)。從目前市場(chǎng)上看,原商務(wù)樓的車位都達(dá)不到1:1的要求,而新建商務(wù)樓基本上按照1:1的標(biāo)準(zhǔn)去規(guī)劃。
三、濟(jì)南辦公物業(yè)產(chǎn)品總結(jié)分析
(一)項(xiàng)目缺乏個(gè)性化和特色化策劃研究
與商品住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)層出不窮的創(chuàng)新行為相比,寫字樓市場(chǎng)過(guò)去從產(chǎn)品到營(yíng)銷一直是處于低調(diào)保守的“不作為狀態(tài)”,但這種狀況在近一兩年的已有所改變,商務(wù)酒店、酒店式公寓等產(chǎn)品在市場(chǎng)上走俏,這也標(biāo)志著寫字樓產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富。
競(jìng)爭(zhēng)的加劇導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分化和差異化,高檔寫字樓強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求也呼喚創(chuàng)新意識(shí)在高檔寫字樓市場(chǎng)的出現(xiàn)。然而現(xiàn)實(shí)情況并非如此,好的地段加上奢華的室內(nèi)外裝修仍是現(xiàn)今高檔寫字樓僅有的可以炫耀的立足之本,尤其是地段被推崇為高檔寫字樓成功的萬(wàn)能金鑰匙。導(dǎo)致許多項(xiàng)目在產(chǎn)品形象互相雷同,品質(zhì)的提升速度慢,缺乏個(gè)性化和特色化。
(二)高檔寫字樓開(kāi)發(fā)中缺乏足夠的配套支撐
高檔寫字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從單純比造價(jià)、比高度向比配套、比服務(wù)比管理方面傾斜。其中配套設(shè)施的完善與否日益重要,這里所說(shuō)的配套不僅僅是常規(guī)意義上的市政、交通、通訊設(shè)施等,而是更廣泛范圍的涵蓋多種不同功能要求城市空間的建筑綜合體。
而目前高檔寫字樓由于單宗項(xiàng)目的規(guī)模限制,難以作到配套完善,而且互相之間各自為政,資源無(wú)法共享,導(dǎo)致單宗項(xiàng)目的配套不完善。
對(duì)各種配套設(shè)施的配備要在規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)的初始階段即應(yīng)有全盤的考慮。以建筑綜合體的綜合優(yōu)勢(shì)凸顯項(xiàng)目的高檔品質(zhì)。這類建筑綜合體通常是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會(huì)議、文化娛樂(lè)等城市生活空間三項(xiàng)以上根據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行合理組合,并在各部分之間建立一種互相依存、互補(bǔ)、互助的能動(dòng)關(guān)系,從而形成一個(gè)多功能、高效率的復(fù)雜而有機(jī)統(tǒng)一的綜合體。
(三)建筑外觀設(shè)計(jì),特別是建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)品位較低
高檔辦公寫字樓因?yàn)槠湟?guī)模大、體量大以及使用功能的重要性往往會(huì)成為一個(gè)城市的重要標(biāo)志性建筑。因而它的建筑外觀設(shè)計(jì)將直接影響城市的環(huán)境景觀質(zhì)量;而目前的寫字樓外觀建筑設(shè)計(jì)狀況可謂參差不齊。很多項(xiàng)目的設(shè)計(jì)仍然重復(fù)前幾年的欣賞水平。
作為高檔辦公樓,其室內(nèi)空間效果和室內(nèi)裝修的設(shè)計(jì)也難以達(dá)到高檔次現(xiàn)代化辦公樓的水準(zhǔn),很多辦公樓花了巨資,但并未體現(xiàn)出一個(gè)高檔辦公建筑所應(yīng)有的國(guó)際化、高科技化、生態(tài)化和以人為本的設(shè)計(jì)風(fēng)格和典雅格調(diào)。
(四)智能化系統(tǒng)浮于表面,多為炒作
完善的智能化系統(tǒng)是高檔寫字樓不可或缺的重要組成部分,由于國(guó)際上并無(wú)統(tǒng)一的建筑智能化標(biāo)準(zhǔn),在其發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)了不同的分支和流派,美國(guó)強(qiáng)調(diào)提高辦公效率,歐洲則更重視對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù),但最終的都是以人為本,為人服務(wù)。
許多高檔寫字樓都號(hào)稱是智能建筑達(dá)到了5a標(biāo)準(zhǔn),把5a理解為智能化的全部,實(shí)際上5a只是對(duì)建筑自動(dòng)化控制在幾個(gè)方面的一種描述,要達(dá)到5a有各種各樣的解決方案,每一項(xiàng)內(nèi)又有不同程度的自動(dòng)化標(biāo)準(zhǔn),因此衡量建筑是否智能化,不僅僅是看達(dá)沒(méi)達(dá)到5a,而是能否創(chuàng)造一種更安全、舒適、高效、生態(tài)環(huán)保的辦公環(huán)境,國(guó)內(nèi)高檔寫字樓的智能化往往浮于表面,僅僅是將其作為一項(xiàng)可以炒作的硬件配置,對(duì)其實(shí)際運(yùn)行結(jié)果并不重視。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展寫字樓將會(huì)有強(qiáng)大的市場(chǎng)需求,如何在開(kāi)發(fā)及設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)切實(shí)提升其內(nèi)在品質(zhì),增加其技術(shù)含量,并做到生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能,取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏,是關(guān)乎高檔寫字樓這種建筑產(chǎn)品具有持久生命力的決定因素。因此主題化、個(gè)性化、配套化、生態(tài)化、人性化是高檔寫字樓的必然發(fā)展趨勢(shì)。
篇七 我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理調(diào)研報(bào)告6850字
物業(yè)服務(wù)管理,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受物業(yè)所有人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維修、修繕和整治,并向物業(yè)所有人、使用人提供綜合性的有償服務(wù),其直接收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于小區(qū)維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費(fèi)等幾個(gè)方面。因此,物業(yè)管理企業(yè)在管理中集中體現(xiàn)的是市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理行為,這種市場(chǎng)化的運(yùn)作全部是通過(guò)有償服務(wù)收費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)。由此可見(jiàn),物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的主體結(jié)構(gòu)要求是“誰(shuí)受益、誰(shuí)交費(fèi)”。
目前,隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及物業(yè)服務(wù)行業(yè)法規(guī)的不斷完善,我市物業(yè)管理的普及程度有了較大幅度的提高,除了寫字樓、商場(chǎng)、商品房外,工業(yè)廠房、學(xué)校、醫(yī)院、房改房,城區(qū)居民小區(qū)也逐步引入物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)行業(yè)在得到社會(huì)的認(rèn)可和接受的同時(shí),由于各個(gè)方面因素的影響,還是存在著各種各樣的困境和難題,對(duì)行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響,特別是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題尤為突出,如何加強(qiáng)監(jiān)管已屬刻不容緩。
2003年國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為,保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。以該辦法為依據(jù),_____市政府于2023年6月下發(fā)了《_____市物業(yè)管理辦法(試行)通知》(下稱辦法),通過(guò)政府職能的轉(zhuǎn)變逐步將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)轉(zhuǎn)為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)及政府指導(dǎo)價(jià)?!掇k法》規(guī)定包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),即由市政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)德惠服務(wù)等級(jí)、標(biāo)準(zhǔn)等因素,制定相應(yīng)的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度,并定期公布;實(shí)行組合制的普通住宅服務(wù)收費(fèi)和高檔住宅別墅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以及非住宅物業(yè)(如居民小區(qū)、商場(chǎng)等)的服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),即由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定;物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示。
《辦法》出臺(tái)后,在行業(yè)及企業(yè)當(dāng)中、廣大業(yè)主當(dāng)中產(chǎn)生了波瀾,企業(yè)認(rèn)為沒(méi)有了“尚方寶劍”,收費(fèi)將會(huì)更難,有企業(yè)的老總更說(shuō)::“這不是要我們提供無(wú)償服務(wù)嗎?”而業(yè)主們則認(rèn)為政府不批復(fù)定價(jià)這不是給物業(yè)管理企業(yè)提供亂收費(fèi)的依據(jù)嗎?輿論方面也給予了較大篇幅的關(guān)注和報(bào)道,對(duì)關(guān)于住宅檔次、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的掛鉤、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、如何協(xié)調(diào)定價(jià)等方面的存在著這樣那樣的質(zhì)疑。我們?cè)?jīng)在一天內(nèi)接到10多個(gè)有關(guān)收費(fèi)方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業(yè)、早期的、中低檔的商品房等物業(yè),由于物業(yè)的綠化地小,道路較窄、壞、爛,配套不齊,功能欠缺,對(duì)機(jī)電、綠化等的養(yǎng)護(hù)不重視,再則業(yè)主素質(zhì)參差不齊、需求的物業(yè)服務(wù)較表面等等問(wèn)題,對(duì)物業(yè)服務(wù)實(shí)行指導(dǎo)價(jià)的爭(zhēng)議特別大。個(gè)別物管企業(yè)也因?yàn)榈蛢r(jià)介入物業(yè)的管理,并用車場(chǎng)費(fèi)用等多種經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)服務(wù)費(fèi)等做法,導(dǎo)致物業(yè)的重新招標(biāo),形成了各方均對(duì)原來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的含金量重新評(píng)定問(wèn)題。
一、我市物業(yè)服務(wù)管理的現(xiàn)狀:
1、物業(yè)管理內(nèi)容主要是小區(qū)的公共部位。小區(qū)公用設(shè)置的維修,不涉及業(yè)主室內(nèi)部位。但有些業(yè)主卻認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作不僅僅是保潔、保安、綠化,應(yīng)無(wú)所不包,要求物業(yè)企業(yè)無(wú)償為住戶室內(nèi)提供一切服務(wù),一旦服務(wù)得不到滿足,就以此為“借口”,拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)。
2、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。從我市中心城區(qū)看,各物業(yè)服務(wù)公司都能做到明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi),能在小區(qū)醒目位置公示服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)等等,但對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況,物業(yè)服務(wù)公司沒(méi)有嚴(yán)格按照嚴(yán)格規(guī)定“每年不少于一次向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況,接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督”。侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)管權(quán)。
3、物業(yè)公司自身管理水平較低,開(kāi)展和提供的服務(wù)項(xiàng)目單一、面窄。目前我市中心城區(qū)的物業(yè)企業(yè)僅僅是面向居民住宅小區(qū)提供服務(wù),而對(duì)居民住宅小區(qū)也僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容,缺乏服務(wù)創(chuàng)新意識(shí)。比如西苑小區(qū)物業(yè)公司,不能充分利用社區(qū)黨建、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)文化、社區(qū)價(jià)格進(jìn)萬(wàn)家等一系列社區(qū)建設(shè)活動(dòng)的契機(jī),拓展服務(wù)平臺(tái),只好在收費(fèi)率不到70%的情況下,靠出租店輔租金來(lái)負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)。全市沒(méi)有一家開(kāi)設(shè)代接送小孩、代灌液化氣、代家政服務(wù)等項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
4、物業(yè)企業(yè)員工素質(zhì)不高,服務(wù)不規(guī)范,認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是簡(jiǎn)單勞動(dòng),于是低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn),也還是停留在基本技能的初級(jí)階段,還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門參與的社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)培訓(xùn)與鑒定,致使物業(yè)服務(wù)工作不到位,不按規(guī)范操作,從業(yè)人員流動(dòng)性大、素質(zhì)不一,高品位的物業(yè)公司無(wú)從查找。
6、業(yè)主委員會(huì)工作滯后。目前,我市中心城區(qū)絕大部分小區(qū)都沒(méi)成立業(yè)主委員會(huì),雖然有極個(gè)別社區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),但都沒(méi)有形成和發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)公司之間橋梁與紐帶的作用:服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管工作沒(méi)有真正開(kāi)展起來(lái);對(duì)物業(yè)服務(wù)與公共財(cái)務(wù)的收支疏于監(jiān)管。同時(shí),由于業(yè)主委員會(huì)自身缺乏對(duì)物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定的了解、理解和運(yùn)用,致使物業(yè)企業(yè)單方說(shuō)了算,而業(yè)主委員會(huì)卻對(duì)物業(yè)的管理事項(xiàng)難以決策。
7、有個(gè)別業(yè)主過(guò)度強(qiáng)調(diào)個(gè)人的實(shí)用性利益不顧社區(qū)整體外觀形象的共同維護(hù)。如:防盜鋼窗、空調(diào)等的安裝零亂;私占公共場(chǎng)所,擁堵通道;隨意丟棄堆放生活垃圾,這些行為在不同程度上,增加了物業(yè)公司的工作難度和不應(yīng)有的工作量。
8、物業(yè)企業(yè)由小區(qū)全體業(yè)主共同選舉、公開(kāi)招聘的規(guī)定沒(méi)有得到全面執(zhí)行。目前,_____市中心城區(qū)各居民住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)都是前期物業(yè)開(kāi)發(fā)代管,后期物業(yè)則是由開(kāi)發(fā)商將原來(lái)分管物業(yè)的人員分離出去,重新注冊(cè)企業(yè)名稱、企業(yè)法人,成立新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)接管社區(qū)。不論是前期還是后期物業(yè),都沒(méi)有通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo),由全體業(yè)主自主選舉物業(yè)管理公司,致使物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)缺少明細(xì)、欠缺可監(jiān)督性。
9、市場(chǎng)體制不活,社會(huì)公共服務(wù)資源不均,增加了物業(yè)公司管理成本,導(dǎo)致不少物業(yè)公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)。如;_____市康居蒂景灣居民住宅小區(qū),公共服務(wù)水電都是按商業(yè)用戶執(zhí)行,甚至居民樓道公用照明也是無(wú)價(jià)可講,價(jià)位的順勢(shì)反差加重了物業(yè)公司的管理成本,以致企業(yè)通過(guò)變術(shù)來(lái)減少債務(wù),實(shí)行勉強(qiáng)運(yùn)轉(zhuǎn)。
10、由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題,小區(qū)分期建設(shè)及附屬物配套工程未完全峻工而提前交付,有些配套設(shè)施如水、電、氣工程不配套,造成物業(yè)公司開(kāi)展工作困難,影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
11、如何加強(qiáng)監(jiān)管、規(guī)范行為?如何引導(dǎo)物業(yè)公司和業(yè)主搭建互盈載體?相關(guān)職能部門監(jiān)管缺位。
二、造成物業(yè)服務(wù)管理難的主要成因:
1、開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)配套承諾不兌現(xiàn),質(zhì)量問(wèn)題多。由于開(kāi)發(fā)商不兌現(xiàn)售房時(shí)的承諾,入住后問(wèn)題遲遲得不到解決,有的業(yè)主以拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)來(lái)與物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行對(duì)峙。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)管理矛盾,主要表現(xiàn)在;一是面積分?jǐn)偛缓侠?,配套服?wù)設(shè)施建設(shè)承諾不能兌現(xiàn)。二是房屋使用中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司就修繕責(zé)任互相推托。三是轉(zhuǎn)嫁本屬自身承擔(dān)的費(fèi)用(如:房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi))給業(yè)主導(dǎo)致業(yè)主意見(jiàn)突出。
2、物業(yè)公司服務(wù)不到位、收費(fèi)不合理、財(cái)務(wù)不透明。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的另一個(gè)原因,是物業(yè)公司不按規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi),擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)或者收費(fèi)少服務(wù)。從調(diào)查的情況看,這是業(yè)主反映最強(qiáng)烈的問(wèn)題,直接影響了物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系。雖然我市1999年就出臺(tái)了《_____市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)辦法》,明確規(guī)定了收費(fèi)項(xiàng)目、檔次和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),但仍有部分物業(yè)公司擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)立項(xiàng)目或者以強(qiáng)制提供服務(wù)的方式收取費(fèi)用。此外,問(wèn)題更多的是物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與其所提供的服務(wù)質(zhì)量不符,同一區(qū)域同一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的不同小區(qū),服務(wù)的質(zhì)量各有千別,常常引起業(yè)主的不滿,以致業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。依照國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》的規(guī)定,物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。而現(xiàn)在不少物業(yè)公司并沒(méi)有執(zhí)行規(guī)定,特別是沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏透明度。業(yè)主不知道自己交納的費(fèi)用花在什么地方,總認(rèn)為物業(yè)公司收了很多錢,卻沒(méi)有用在業(yè)主身上,所以拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
3、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。一是買房人對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)需要一個(gè)過(guò)程。二是我們國(guó)家誠(chéng)信價(jià)值體系尚在初級(jí)階段。遇到問(wèn)題,業(yè)主不是積極通過(guò)司法、行政手段解決,而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行,這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)肅性,而且造成了住宅消費(fèi)的誠(chéng)信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里,看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),認(rèn)為自己交了反而吃虧,所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位,最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開(kāi)支。部分業(yè)主不繳費(fèi),等于免費(fèi)享受公共服務(wù),這對(duì)繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長(zhǎng)此發(fā)展,不繳費(fèi)的業(yè)主可能會(huì)越來(lái)越多,最終導(dǎo)致物業(yè)管理無(wú)法正常進(jìn)行,房屋及設(shè)施將會(huì)失修失養(yǎng),小區(qū)的保安、保潔、綠化將無(wú)人問(wèn)津。
三、著力從以下方面加強(qiáng)監(jiān)管。
1、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,提高物業(yè)服務(wù)水平。倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)建立成本分析制度整合資源,聯(lián)合采購(gòu),擴(kuò)大管理規(guī)模,降低管理成本。物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè),服務(wù)質(zhì)量是關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的核心問(wèn)題,這就要求企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)理念,優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量,為業(yè)主提供更細(xì)致、更周到的人性化服務(wù),定期公布物業(yè)費(fèi)的收支情況,使業(yè)主明白消費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),但競(jìng)爭(zhēng)仍然十分激烈。因此,僅靠降低物業(yè)費(fèi)已經(jīng)不能吸引消費(fèi)者,只有通過(guò)規(guī)范化的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)塑造企業(yè)品牌,才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展、壯大。具體方法應(yīng)該:一是改變以往的收費(fèi)態(tài)度和方式。由于收費(fèi)員沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn),自身對(duì)物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定缺位理解和運(yùn)用。同時(shí),由于收費(fèi)面廣、點(diǎn)多、量大,難免出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度,因而與業(yè)主的溝通、交流不是很順利,導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司有意見(jiàn)而不愿交費(fèi)。如:物業(yè)企業(yè)可在小區(qū)公告欄定期公布已繳費(fèi)業(yè)主的名單,起到督促作用;對(duì)極個(gè)別拖欠較多、影響整個(gè)小區(qū)物業(yè)收費(fèi)工作的業(yè)主,物業(yè)公司應(yīng)通過(guò)法律手段來(lái)解決,以起震懾教育作用。也可以依靠業(yè)主委員會(huì),并以業(yè)主委員會(huì)的名義下發(fā)通知,宣傳交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的職責(zé)。二是要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)公司的自身建設(shè),提高服務(wù)質(zhì)量和水平。物業(yè)企業(yè)要努力為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),規(guī)范服務(wù)行為,逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目,不斷追求服務(wù)的精細(xì)度,注重對(duì)服務(wù)質(zhì)量的研究,加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng)。通過(guò)企業(yè)自身的不斷努力,為小區(qū)營(yíng)造一個(gè)良好的生活環(huán)境,從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”方式。另外,物業(yè)企業(yè)還要提高管理水平,加強(qiáng)內(nèi)部管理,建立規(guī)章,規(guī)范行為準(zhǔn)則。收費(fèi)時(shí)可根據(jù)居民的不同情況,在物價(jià)部門制定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)幅度內(nèi),與業(yè)主商量確定。對(duì)有些收入很低確實(shí)交不起物業(yè)管理費(fèi)的,應(yīng)給予減免政策并向其他業(yè)主公布,一方面解決了交不起物業(yè)管理費(fèi)的貧困戶的困難,另一方面也起到和發(fā)揮了其他業(yè)主監(jiān)督的作用。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該在加強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè)、通過(guò)服務(wù)水平、質(zhì)量上下功夫,盤活內(nèi)部管理機(jī)制,不斷提升服務(wù)質(zhì)量以贏得廣大業(yè)主的認(rèn)可和滿意。
2、充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用,規(guī)范自身行為。協(xié)會(huì)應(yīng)實(shí)行橫向協(xié)調(diào)、縱向指導(dǎo)的方法。一方面要加大與物價(jià)局溝通,物價(jià)部門要定期舉辦物業(yè)服務(wù)管理培訓(xùn),規(guī)范其執(zhí)收行為,為物業(yè)管理企業(yè)解答對(duì)《辦法》和新頒布的《物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》存在的疑問(wèn)。針對(duì)企業(yè)在執(zhí)行過(guò)程中面臨的問(wèn)題,有針對(duì)性的提出專業(yè)意見(jiàn)、建議,對(duì)于中檔的物業(yè),建議企業(yè)應(yīng)進(jìn)行全面的評(píng)價(jià),遵循給什么服務(wù)報(bào)什么價(jià)格的原則,按政府的標(biāo)準(zhǔn)定價(jià),提供切實(shí)可行的服務(wù)內(nèi)容,不能進(jìn)駐后再提價(jià),引起業(yè)主的反感。要特別注意對(duì)公共秩序的維護(hù),在實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)期間要確認(rèn)收多少服務(wù)多少,不能隨便許諾能人所不能。對(duì)于廣大業(yè)主方面,協(xié)會(huì)要重在宣傳及時(shí)引導(dǎo)的方法。針對(duì)業(yè)主缺乏成熟的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)的情況,協(xié)會(huì)以輿論為向?qū)В嗅槍?duì)性地做了大量的解釋和引導(dǎo)工作。如召開(kāi)不同地區(qū)的業(yè)主座談會(huì),請(qǐng)有關(guān)人士來(lái)為其講解案例,在物業(yè)管理收費(fèi)方面存在包括如何界定變通住宅?界定檔次有爭(zhēng)議怎么辦?三級(jí)資質(zhì)的物管企業(yè)能否按一級(jí)收費(fèi)?沒(méi)有業(yè)委會(huì)能否改收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?哪種情況下收費(fèi)明細(xì)賬單一定要公布?小區(qū)車位收益該歸誰(shuí)等七大焦點(diǎn)問(wèn)題從行業(yè)的角度提出了意見(jiàn)和建議。此外,為切實(shí)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)、協(xié)調(diào)、平息業(yè)主與物管企業(yè)因定價(jià)問(wèn)題引發(fā)的矛盾,針對(duì)物業(yè)檔次界定難的問(wèn)題,協(xié)會(huì)可以啟用物業(yè)服務(wù)收費(fèi)建議的評(píng)審程序,由企業(yè)或業(yè)委會(huì)提出需求,協(xié)會(huì)以組織行業(yè)專家到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行評(píng)審,從行業(yè)的專業(yè)角度提供合理的定價(jià)建議、意見(jiàn),為物價(jià)部門審定價(jià)費(fèi)提供切實(shí)可行的資料。為更好地平衡行業(yè)所面臨在收費(fèi)方面的困難和矛盾,行業(yè)協(xié)會(huì)除了對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)外,物價(jià)部門也應(yīng)主動(dòng)與其溝通,開(kāi)展收費(fèi)公示,統(tǒng)一制作公示牌,接受社會(huì)監(jiān)督。
3、加大宣傳工作力度,幫助業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。業(yè)主買房是一個(gè)持續(xù)消費(fèi)的過(guò)程,即便是付清全部房款,也僅僅是消費(fèi)的開(kāi)始,所以改變購(gòu)房消費(fèi)觀念也是一個(gè)必須解決的問(wèn)題。因此,要加強(qiáng)對(duì)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《價(jià)格法》和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳,使廣大業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務(wù),樹(shù)立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí),明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益,同時(shí)也損害了廣大業(yè)主的利益。同時(shí),也應(yīng)該堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式:如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳,提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí),讓業(yè)主知道交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是每個(gè)業(yè)主的應(yīng)盡義務(wù)。房管部門要從完善部門職能入手,加大宣傳力度,引導(dǎo)和幫助廣大業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念,努力為物業(yè)企業(yè)和業(yè)主搭建互盈互利平臺(tái)。
4、建立和完善物業(yè)管理法規(guī)體系,規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理行為。規(guī)范和約束小區(qū)的業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系,僅靠業(yè)主公約是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的必須要有一個(gè)具有強(qiáng)制性、權(quán)威性的物業(yè)管理法規(guī)體系。因此,政府相關(guān)職能部門要在充分調(diào)查、廣泛征集意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,建立和完善《_____市物業(yè)服務(wù)管理辦法》,通過(guò)規(guī)章的形式將他們的責(zé)、權(quán)、利明確下來(lái),確保業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益不受侵害;同時(shí)大力推進(jìn)和完善《_____市物業(yè)服務(wù)管理招投標(biāo)制度》。業(yè)主大會(huì)通過(guò)招標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè)時(shí),房管和物價(jià)部門必須到場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo),努力做好監(jiān)管、指導(dǎo)到位,當(dāng)好服務(wù)者、指導(dǎo)者、監(jiān)督者和管理者。作為服務(wù)者,房管和物價(jià)部門要以人為本更好地為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主服務(wù);作為指導(dǎo)者,房管和物價(jià)部門要在全面實(shí)施《_____市物業(yè)服務(wù)管理辦法》的同時(shí),加快出臺(tái)《_____市物業(yè)服務(wù)管理辦法實(shí)施細(xì)則》,加強(qiáng)宣傳發(fā)動(dòng)的工作力度;作為監(jiān)督和管理者,房管和物價(jià)部門要嚴(yán)格按照法律法規(guī)的要求,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理,依法行政,嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為。同時(shí),又要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主行為的正確引導(dǎo),提高業(yè)主素質(zhì)。要通過(guò)整合社會(huì)公共服務(wù)資源,實(shí)行政府扶持政策,加大政策傾斜力度,減少物業(yè)企業(yè)管理成本,為物業(yè)企業(yè)發(fā)展和小區(qū)和諧創(chuàng)建營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍。
5、加強(qiáng)監(jiān)管,完善配套。物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)的品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量密不可分,收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)更加細(xì)化服務(wù)的范圍、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)服務(wù)的質(zhì)量可以有一定的浮動(dòng)幅度,以體現(xiàn)服務(wù)的差別性帶來(lái)的收費(fèi)差異。此外,對(duì)實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)酬金制的預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中除了物業(yè)服務(wù)支出外,還包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金,而國(guó)家對(duì)酬金并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),建議提供一個(gè)教較為合理的利潤(rùn)區(qū)間,供業(yè)主大會(huì)與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商確定標(biāo)準(zhǔn)。此外,價(jià)格執(zhí)法部門要加強(qiáng)監(jiān)督檢查,及時(shí)解決價(jià)格糾紛,切實(shí)保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。在嚴(yán)格查處價(jià)格違法行為的同時(shí),要積極幫助物業(yè)企業(yè)改進(jìn)工作,規(guī)范執(zhí)收行為,促進(jìn)全市物業(yè)服務(wù)管理的制度化、規(guī)范化。
總之,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)與物業(yè)檔次、消費(fèi)群體有直接的關(guān)系,如何兼顧居民的承受能力與企業(yè)所得利潤(rùn)合理定出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)廣而告之并明碼實(shí)價(jià)提供服務(wù),是企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)及市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)下,學(xué)會(huì)如何在改革開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中迎搏擊、求生存的必交答卷。任何事物的發(fā)展均非一帆風(fēng)順,更何況風(fēng)雨兼程的物業(yè)服務(wù)行業(yè)。隨著市場(chǎng)的逐步放開(kāi),由精度業(yè)主和物管企業(yè)實(shí)行雙向選擇服務(wù)和市場(chǎng),這將是物業(yè)管理發(fā)展的大方向,行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)顧及全局,起好橋梁作用,對(duì)企業(yè)、對(duì)業(yè)主均應(yīng)抱以一視同仁的負(fù)責(zé)態(tài)度、行使指導(dǎo)、監(jiān)督的職能。當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司做到公布帳目明明白白時(shí),當(dāng)業(yè)主真正了解物業(yè)服務(wù)費(fèi)的含金量時(shí),物業(yè)服務(wù)行業(yè)將會(huì)達(dá)到一種平衡、業(yè)主與物管企業(yè)間將相互達(dá)成一種共識(shí),在明確各方主體的責(zé)任,實(shí)現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律時(shí),才是持久的、永恒的。物業(yè)管理的目的是構(gòu)建和諧的環(huán)境,誰(shuí)享受誰(shuí)支付,將權(quán)利還給業(yè)主的同時(shí)應(yīng)及時(shí)地引導(dǎo)以提升業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度,這樣,物業(yè)管理只會(huì)有雙贏而不可能有單贏的局面,也只有這樣,才能在社區(qū)實(shí)現(xiàn)和諧安定的生活。
篇八 關(guān)于物業(yè)公司消防安全管理工作調(diào)研報(bào)告3750字
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展,城市居民對(duì)生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增,居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心、最需要解決的問(wèn)題自然成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé)。當(dāng)前,由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響,多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識(shí)淡薄,加之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長(zhǎng)期存在,致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患。當(dāng)前,各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題
(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)
在日常的消防管理工作中,不能認(rèn)真貫徹落實(shí)《______消防法》及《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求,對(duì)法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多?!禵_____消防法》第十四條,《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條,都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)。然而,一些物業(yè)管理單位對(duì)此知之甚少,甚至根本不懂法、不守法,有法不依,違法不究,造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性,直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長(zhǎng)。
(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高
在平時(shí)在履行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn):個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識(shí),學(xué)歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低,安全意識(shí)差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式,有些單位僅滿足于有人在崗,而值班人員對(duì)消防控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查情況卻不甚了解,值班人員對(duì)消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)心,對(duì)消防控制中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問(wèn)。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,但不會(huì)解決問(wèn)題,更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無(wú)人管理,內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出,消防設(shè)施器材長(zhǎng)期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé),缺少協(xié)調(diào)配合,導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改,新的火災(zāi)隱患又迭出不窮,久而久之,大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣,大大降低了消防設(shè)施的完整性、可靠性,致使投資上百萬(wàn)的消防設(shè)施形同虛設(shè),無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的功能。
(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明
物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物,其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項(xiàng)合同約定,也就是說(shuō),其只對(duì)合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過(guò)程中有很多單位和業(yè)主對(duì)消防設(shè)施的管理沒(méi)有明細(xì)的合同約定,致使物業(yè)公司對(duì)消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確,而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理,導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài),或有故障而不能及時(shí)得到恢復(fù),影響了設(shè)施的工作效能;
(四)物業(yè)對(duì)部分消防安全意識(shí)淡薄的業(yè)主缺乏管理
部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場(chǎng)所的小環(huán)境,而缺少對(duì)建筑、小區(qū)整體安全的考慮,借著裝修之名,肆意擴(kuò)大裝修面積,擅自改變建筑物使用性質(zhì),擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū),改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式,封堵排煙口、強(qiáng)占圈圍疏散走道等,而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益,害怕得罪業(yè)主,未盡到勸阻和管理責(zé)任,在本單位無(wú)力解決的情況下未及時(shí)與相關(guān)職能部門溝通,妥善處理相關(guān)時(shí)宜,而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情,從而放任發(fā)展,增加建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷,造成了大量的先天性的火災(zāi)隱患;
(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件
物業(yè)管理企業(yè),是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格,從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)對(duì)物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求,但沒(méi)有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái),雖具有獨(dú)立的法人資格,但依附受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開(kāi)展;
(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障
由于業(yè)主多且分散,在公共場(chǎng)地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾,造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形,加上傳統(tǒng)的主仆觀念影響,物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢(shì)地位,導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能及時(shí)收取。同時(shí)現(xiàn)有法律對(duì)建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定,要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位,提出年度使用計(jì)劃及分項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核,房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位,其操作程序復(fù)雜,很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請(qǐng)和使用這筆經(jīng)費(fèi),致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管
在日常的監(jiān)督執(zhí)法過(guò)程中,筆者遇到這樣的情況,由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾,有些物業(yè)管理單位未通過(guò)任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū),致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓,而小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)隨即聘請(qǐng)了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí),往往注重對(duì)物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督,但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗(yàn)情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會(huì),而業(yè)主委員會(huì)也沒(méi)有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍,則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,而消防部門只能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)。但業(yè)主委員會(huì)是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織,不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力,這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度,大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實(shí)問(wèn)題的對(duì)策
(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定
政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀,加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī),進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),完善組織機(jī)構(gòu),確保業(yè)主委員會(huì)人員的相對(duì)穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間處置問(wèn)題的程序,明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容,規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請(qǐng)物業(yè)管理公司應(yīng)通過(guò)競(jìng)標(biāo)形式進(jìn)行,嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開(kāi)發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司管理的先決條件,確保消防設(shè)施有人管理,明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù);
(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻
建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí),應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員,并把通過(guò)消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時(shí)要建章立制,制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報(bào)制度,及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息,把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級(jí)評(píng)定的范疇,提高物業(yè)管理單位消防安全意識(shí)和管理水平;
(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)
區(qū)級(jí)政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍,定期保量的對(duì)轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查,把加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作,并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線,把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容,同時(shí),物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制,一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為,物業(yè)單位應(yīng)及時(shí)報(bào)告街道、社區(qū)及公安派出所,切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時(shí),相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度,對(duì)存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理,從嚴(yán)處罰;
(四)加大消防教育培訓(xùn)力度
切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計(jì)匯總工作,督促落實(shí),防止漏報(bào)漏訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn),使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念,切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《______消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī),進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé),樹(shù)立起消防安全責(zé)任主體意識(shí)。管理人員要做到會(huì)報(bào)警、會(huì)組織人員疏散、會(huì)組織撲救初起火災(zāi)。力爭(zhēng)使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。
(五)規(guī)范對(duì)公共維修基金的管理
《物業(yè)管理?xiàng)l例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位,其使用是否公平、合理,將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此,必須完善規(guī)范維修基金的使用管理,尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對(duì)應(yīng)的維修基金使用原則、程序等,建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織,定期召開(kāi)消防工作會(huì)議,切實(shí)解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費(fèi)等問(wèn)題,對(duì)于需要?jiǎng)佑梅抗懿块T的專項(xiàng)修理基金,街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主,或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主,以便盡快地啟動(dòng)維修基金,以保證火災(zāi)隱患能得到及時(shí)、有效的整改。總之,物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)牽系于千家萬(wàn)戶的平安幸福,是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作,共同努力,物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢(shì)和火災(zāi)危害,認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù),努力為居民的安居樂(lè)業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的消防安全保證,才能營(yíng)造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境,共同為構(gòu)建和諧社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
篇九 物業(yè)小區(qū)管理和服務(wù)工作調(diào)研報(bào)告7150字
近年來(lái),隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)數(shù)量急劇增加,由此引發(fā)的物業(yè)糾紛、業(yè)主委員會(huì)選舉換屆難等問(wèn)題十分突出。如何管好物業(yè)公司,加強(qiáng)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督,成為我們必須共同面對(duì)并加以解決的一個(gè)重要課題。三個(gè)月在深圳的掛職學(xué)習(xí)期間,比較了兩地物業(yè)小區(qū)管理中存在的突出問(wèn)題,從實(shí)際出發(fā),分析原因,尋找對(duì)策,借鑒南山街道的管理模式,力爭(zhēng)更好的為小區(qū)居民服務(wù),維護(hù)轄區(qū)和諧穩(wěn)定。
一、__街道和__街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)基本情況及主要特點(diǎn)
截至__年6月底,__街道轄區(qū)共有物業(yè)小區(qū)__個(gè),總建筑面積約__萬(wàn)平方米,物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)__家。小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有__個(gè),占總數(shù)的45.7%;正在進(jìn)行換屆選舉中的有_個(gè),其中,由于各種原因長(zhǎng)期成立不了的有_個(gè);因物管問(wèn)題和業(yè)委會(huì)組建換屆問(wèn)題發(fā)生糾紛的有_個(gè)。__街道轄區(qū)共有住宅小區(qū)__個(gè),總建筑面積約__萬(wàn)平方米,物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)__家。單位自管__家,社區(qū)代管小區(qū)__家,三無(wú)小區(qū)_家,小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有__個(gè),正在進(jìn)行選舉中的有_個(gè).
總體看,街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)主要有以下三個(gè)共同特點(diǎn):
1、新建物業(yè)小區(qū)數(shù)量劇增,迎來(lái)小區(qū)業(yè)委會(huì)組建高峰期。轄區(qū)三年內(nèi)新建物業(yè)小區(qū)和交付使用的小區(qū)不斷增加,先后有幾十個(gè)小區(qū)進(jìn)行業(yè)委會(huì)籌備和組建工作。
2、因物業(yè)建筑質(zhì)量、建設(shè)遺留問(wèn)題、房屋公共維修基金的歸集使用以及物管公司的服務(wù)質(zhì)量等問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)糾紛時(shí)有發(fā)生。
3、業(yè)主委員會(huì)組建難、運(yùn)作難、監(jiān)管難,引發(fā)問(wèn)題糾紛多的現(xiàn)象較為突出。
二、物業(yè)小區(qū)存在的主要問(wèn)題及原因
(一)物業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)遺留問(wèn)題多種多樣,成為引發(fā)其他問(wèn)題的根源
現(xiàn)象一、新樓盤工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題。主要表現(xiàn)有:①一些小區(qū)物業(yè)在開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交付使用后,發(fā)現(xiàn)存在房屋外墻滲漏等質(zhì)量問(wèn)題。②開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交房時(shí)仍存在管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工、不完備的情況,影響業(yè)主居住。
現(xiàn)象二、物業(yè)銷售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。主要表現(xiàn)有:①銷售廣告承諾內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不符。②擅自將小區(qū)公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數(shù)業(yè)主使用。③擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車庫(kù)用途等。
現(xiàn)象三、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商挪用或不及時(shí)向有關(guān)部門繳交房屋公共維修基金,給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。
例如南山轄區(qū)鼎太風(fēng)華、繽紛假日和諾德花園小區(qū)都是在物業(yè)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、公共面積使用、物業(yè)產(chǎn)權(quán)劃分等方面的承諾內(nèi)容與實(shí)際交房或后期建設(shè)時(shí)不符,引發(fā)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司與業(yè)主間產(chǎn)生矛盾,并逐步升級(jí)發(fā)酵,導(dǎo)致業(yè)委會(huì)選舉難、物業(yè)管理難等系列問(wèn)題,甚至發(fā)生小區(qū)懸掛標(biāo)語(yǔ)橫幅,業(yè)主聚集上訪堵路,打砸、傷人等暴力沖突事件。五里墩轄區(qū)的五里商城小區(qū)的公共維修基金補(bǔ)交,開(kāi)發(fā)商不知去向等。
主要原因:
①很多問(wèn)題要到物業(yè)使用階段才能發(fā)現(xiàn),造成矛盾發(fā)酵或向物業(yè)公司轉(zhuǎn)嫁。
②工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不夠細(xì)致、規(guī)范,相關(guān)部門審驗(yàn)、監(jiān)管不到位。
(二)物業(yè)公司管理服務(wù)不規(guī)范、不到位,常常引發(fā)物業(yè)糾紛
現(xiàn)象一、物業(yè)公司資質(zhì)、水平良莠不齊,服務(wù)質(zhì)量總體偏低。雖然經(jīng)過(guò)審核評(píng)級(jí),但員工素質(zhì)、公司規(guī)模、綜合實(shí)力和專業(yè)化管理水平等各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)秀的物業(yè)公司較少,很多物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),物業(yè)員工主動(dòng)上門服務(wù)少,業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度低,有的物業(yè)公司在管理中問(wèn)題百出,口碑極差。
現(xiàn)象二、物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范。由于產(chǎn)權(quán)不清,有的物業(yè)公司擅自在小區(qū)公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng),全部收入歸企業(yè)方所有;有的物業(yè)公司資金使用、財(cái)務(wù)審計(jì)缺乏公開(kāi)透明度,存在挪用物業(yè)管理費(fèi)、違規(guī)使用維修基金、做假賬等現(xiàn)象。
主要原因:
①物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)難、成本高,物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低等原因?qū)е挛飿I(yè)公司招工難,難以保證員工高素質(zhì)和服務(wù)高質(zhì)量,在合同中、后期物業(yè)公司“自炒魷魚”現(xiàn)象不斷增多。
②相關(guān)政策、法律法規(guī)不夠完善,行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不夠統(tǒng)一規(guī)范,物管行業(yè)缺乏政策扶持力度和良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管自律、獎(jiǎng)懲制度形同虛設(shè),政府有關(guān)部門的管理監(jiān)督?jīng)]有真正落實(shí)到位。
例如南山街道轄區(qū)月亮灣山莊物業(yè)糾紛中,南油物業(yè)在合同到期、法院判決其限期退出的情況下,以賬目尚未核清為由一直拒絕退出,街道、社區(qū)和職能部門多次采取口頭、書面形式要求其執(zhí)行法院判決退出管理,但該物業(yè)公司仍然不理不睬,導(dǎo)致后期發(fā)生較為嚴(yán)重物業(yè)糾紛事件。
業(yè)主參與度不高,并處于相對(duì)弱勢(shì),業(yè)主、業(yè)委會(huì)很難與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司形成制衡機(jī)制,有效監(jiān)督不夠。
(三)業(yè)委會(huì)存在“三難”問(wèn)題,成為引發(fā)問(wèn)題糾紛的焦點(diǎn)
現(xiàn)象一、成立難
在業(yè)委會(huì)的組建上,兩街道轄區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)成立率都不到50%。有些小區(qū)從部分業(yè)主提出成立業(yè)委會(huì)申請(qǐng)后,籌備和組建工作持續(xù)1、2年時(shí)間,最終沒(méi)有結(jié)果,過(guò)程中還出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主分派、對(duì)立,甚至引發(fā)糾紛、上訪等情況。
主要原因:
①業(yè)委會(huì)缺乏群眾基礎(chǔ),業(yè)主參與意識(shí)薄弱。一些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)硬件和物業(yè)管理過(guò)得去,有無(wú)業(yè)委會(huì)沒(méi)有關(guān)系,有的業(yè)主甚至不知道小區(qū)哪家物業(yè)公司在管理,不知道小區(qū)有沒(méi)有業(yè)委會(huì)。所以,很多小區(qū)在業(yè)委會(huì)組建過(guò)程中,由于報(bào)名人數(shù)不夠,選舉在籌備階段就流產(chǎn)了。
②一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)組建業(yè)委會(huì)不積極,擔(dān)心業(yè)委會(huì)成立后業(yè)主的勢(shì)力大了,物業(yè)不好管理,甚至有可能炒掉物業(yè),所以采取不提供業(yè)主資料、拖延時(shí)間等各種手段致使籌建、組建業(yè)委會(huì)工作就難以進(jìn)行。例如轄區(qū)現(xiàn)代城華庭、美麗灣公寓等小區(qū)都發(fā)生以上情況。
現(xiàn)象二、運(yùn)作難
一些小區(qū)雖然成立了業(yè)委會(huì),但在日常管理方面,存在委員到會(huì)率低、參與度差等情況,致使工作無(wú)法正常開(kāi)展,業(yè)委會(huì)形同虛設(shè);在履職方面,業(yè)委會(huì)成員缺乏與業(yè)主、物業(yè)之間的有效溝通,業(yè)委會(huì)不作為、業(yè)主大會(huì)長(zhǎng)期“冬眠”等現(xiàn)象普遍存在,未能充分發(fā)揮橋梁和監(jiān)督作用。
主要原因:
①業(yè)委會(huì)成員的服務(wù)意識(shí)、工作積極性不高。業(yè)委會(huì)組織較松散,且服務(wù)工作一般都要占用業(yè)余時(shí)間開(kāi)展,大部分業(yè)委會(huì)成員難以真正做到在其位謀其政。
②業(yè)委會(huì)成員素質(zhì)和能力參差不齊。上班族、年輕人大都沒(méi)有時(shí)間參與業(yè)委會(huì)工作,所以入選的業(yè)委會(huì)成員往往是年齡較大的退休人員,有的小區(qū)個(gè)別業(yè)委會(huì)成員年齡達(dá)到70多歲,在個(gè)人精力和活動(dòng)能力方面都不夠理想,且小區(qū)事務(wù)常涉及工程整修、財(cái)務(wù)審計(jì)、設(shè)備養(yǎng)護(hù)、維修資金使用等專業(yè)和法律方面的問(wèn)題,對(duì)業(yè)委會(huì)成員的知識(shí)面、綜合能力和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)等要求較高,很多業(yè)委會(huì)成員難以勝任。
現(xiàn)象三、監(jiān)管難
實(shí)踐證明,業(yè)委會(huì)是把雙刃劍,用得好可以發(fā)揮很大的積極作用,如果業(yè)委會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題,往往導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)矛盾和糾紛,影響和諧穩(wěn)定。業(yè)委會(huì)常存在以下典型問(wèn)題:
①個(gè)別業(yè)委會(huì)成員動(dòng)機(jī)不良,具有很強(qiáng)的私利性。在行使職權(quán)時(shí)為謀取個(gè)人利益,違規(guī)使用小區(qū)通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)用房或利用公共部位出租產(chǎn)生的收入擅自增加業(yè)委會(huì)成員工作補(bǔ)貼,甚至收取其他物業(yè)公司好處,積極主張和操作更換物業(yè)公司事項(xiàng)等。
②部分業(yè)委會(huì)亂作為,運(yùn)作不規(guī)范。因缺乏內(nèi)部管理和約束的機(jī)制,少數(shù)業(yè)委會(huì)工作比較隨意,超越權(quán)限行使權(quán)利,小區(qū)維修基金使用、設(shè)施改造、業(yè)委會(huì)成員任免、開(kāi)展訴訟等重大事項(xiàng)不按規(guī)定進(jìn)行公示或召開(kāi)業(yè)主大會(huì)通過(guò),暗箱操作、違規(guī)操作現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;個(gè)別業(yè)委會(huì)成員與物業(yè)公司相互勾結(jié),形成利益團(tuán)體,犧牲業(yè)主利益,侵犯業(yè)主權(quán)益,甚至出現(xiàn)個(gè)別業(yè)委會(huì)完全被業(yè)委會(huì)主任控制,業(yè)委會(huì)主任以權(quán)謀私,從中獲利的情況。很多情況下,業(yè)主是在不知情的情況下“被代表”,合法利益“被犧牲”,而業(yè)主往往因?yàn)樘幱谌鮿?shì),對(duì)此類行為難以制止。
個(gè)別業(yè)委會(huì)維權(quán)手段不合法,造成社會(huì)不穩(wěn)定因素。一些業(yè)委會(huì)成員為達(dá)到發(fā)泄私憤、謀取私利等目的,假借為業(yè)主維權(quán)名義故意制造事端,挑起業(yè)主與物業(yè)公司、政府部門之間的意見(jiàn)和矛盾,帶頭或煽動(dòng)業(yè)主采取非正常上訪、游行示威等過(guò)激行為擾亂社會(huì)治安。物業(yè)糾紛多發(fā),使基層政府組織承擔(dān)的維穩(wěn)壓力日益加大。
主要原因:
①利益驅(qū)使,權(quán)力誘惑。這與當(dāng)前物業(yè)小區(qū)管理中對(duì)業(yè)委會(huì)存在的錯(cuò)誤理解和導(dǎo)向有關(guān)。大部分業(yè)主不關(guān)心業(yè)委會(huì)選舉,而個(gè)別業(yè)主則表現(xiàn)為過(guò)度關(guān)心,究其原因,“無(wú)利不起早”!錯(cuò)誤的將加入業(yè)委會(huì)作為一個(gè)謀生手段,一些業(yè)主在報(bào)名參選時(shí)就問(wèn)社區(qū)工作站的工作人員:“我們一個(gè)月能有多少補(bǔ)助???”、“聽(tīng)說(shuō)某某小區(qū)業(yè)委會(huì)每個(gè)人每月發(fā)一兩千塊錢呢!”;一些業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會(huì)是個(gè)權(quán)力機(jī)構(gòu),無(wú)所不能,進(jìn)了業(yè)委會(huì)就有了權(quán)力,有了地位,可以領(lǐng)導(dǎo)自居,業(yè)主、物業(yè)、政府都得“聽(tīng)我的!”。
②法律法規(guī)和相關(guān)政策不夠完善,規(guī)范性、指導(dǎo)性有待加強(qiáng)。很多文件,無(wú)論在時(shí)效性、操作性上,都不能適應(yīng)當(dāng)前的實(shí)際工作需要,基層工作人員在具體實(shí)踐中遇到很多存在爭(zhēng)議的問(wèn)題時(shí)無(wú)可遵循。
例如:上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門,一般情況下也只能在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出違反法律、法規(guī)的決定時(shí),責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定,而達(dá)到解散業(yè)委會(huì)的條件比較寬泛,實(shí)踐中很難落實(shí),也極少實(shí)施。
機(jī)制不夠健全,指導(dǎo)監(jiān)管缺位。在人員機(jī)構(gòu)方面,基層專項(xiàng)工作力量薄弱,人手不足問(wèn)題普遍存在,工作人員業(yè)務(wù)水平、相關(guān)法律知識(shí)掌握等不能適應(yīng)形勢(shì)需要和工作實(shí)際,工作能力不足、方法欠缺、疲于應(yīng)付,對(duì)業(yè)委會(huì)很難真正做到指導(dǎo)準(zhǔn)確和監(jiān)管到位。在工作機(jī)制方面,政府相關(guān)部門普遍存在“重建設(shè)、輕管理”的現(xiàn)象,各部門之間職責(zé)不清、協(xié)調(diào)不暢,行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,缺乏相關(guān)的應(yīng)急處置、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制和有效的監(jiān)管措施,在實(shí)際的工作中有時(shí)出現(xiàn)“誰(shuí)都能管、誰(shuí)都不管”,相互推諉的情況,致使很多矛盾越積越深,工作陷入被動(dòng)局面。例如月亮灣山莊糾紛問(wèn)題久拖不絕,一定程度上是因?yàn)檎嚓P(guān)單位和部門指導(dǎo)不夠準(zhǔn)確,監(jiān)督不夠到位,措施不夠得力,工作中沒(méi)有形成有效合力等原因造成的。
三、相關(guān)對(duì)策及工作建議
如上所述,因物業(yè)小區(qū)管理引發(fā)的一些問(wèn)題在一定程度上已經(jīng)成為影響社會(huì)穩(wěn)定,阻礙社會(huì)發(fā)展的絆腳石。問(wèn)題的解決不會(huì)立竿見(jiàn)影,制度的完善不在一朝一夕。我們認(rèn)為,政府部門、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、業(yè)主四方面都有導(dǎo)致問(wèn)題的因素,都負(fù)有責(zé)任,協(xié)調(diào)和理順諸多主體之間的法律關(guān)系,打破阻礙物業(yè)小區(qū)規(guī)范化運(yùn)行管理的瓶頸,形成各司其職、各負(fù)其責(zé)、相互配合、相互制約、共創(chuàng)和諧的物業(yè)管理局面成為解決問(wèn)題的關(guān)鍵。根據(jù)工作實(shí)際,謹(jǐn)提出以下相關(guān)思考及工作建議:
(一)高度重視,調(diào)整思路,樹(shù)立新型管理和服務(wù)理念
高度重視不是口號(hào),是迫切希望!呼吁社會(huì)各方對(duì)這一問(wèn)題真正引起關(guān)注,合力解決問(wèn)題。小區(qū)物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè),是社會(huì)建設(shè)和管理的重要組成部分,關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益。深圳的社會(huì)建設(shè)、管理和服務(wù)都走在全國(guó)前列,出租屋、外來(lái)人口等基礎(chǔ)性管理模式成熟有效。作為街道一級(jí)的基層政府部門一定要認(rèn)清形勢(shì)、有所作為、敢于擔(dān)當(dāng),我們更加不能回避、不能畏難、不能敷衍,必須克服難處、想到細(xì)處、落到實(shí)處。
在認(rèn)識(shí)和理念上,要處理好服務(wù)與管理的辯證關(guān)系,在加強(qiáng)管理的同時(shí)注重服務(wù),使其相輔相成。把以人為本,業(yè)主自治,支持和維護(hù)大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益作為工作的出發(fā)點(diǎn),根據(jù)小區(qū)居民群眾的合理需求開(kāi)展工作。要抓住物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)這兩個(gè)核心,引導(dǎo)他們?cè)谝婪▽?shí)施民主自治管理,服務(wù)居民群眾上發(fā)揮應(yīng)有作用,實(shí)現(xiàn)建立“管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、關(guān)系和諧的物業(yè)小區(qū)”的總體目標(biāo)。
在實(shí)際工作中,要在“人、財(cái)、物”上給予充分保障。進(jìn)一步增加人員編制,充實(shí)工作力量,改變基層工作人員疲于應(yīng)付的工作局面;業(yè)務(wù)主管部門要進(jìn)一步強(qiáng)化履行專業(yè)管理的職能和責(zé)任,重心下移,切實(shí)加強(qiáng)對(duì)基層的指導(dǎo)幫助,做到準(zhǔn)確、細(xì)致、到位,并具有明確性和可操作性,要加強(qiáng)法律知識(shí)和相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高專項(xiàng)工作人員的工作能力和水平。
(二)完善法規(guī),細(xì)化政策,建立健全規(guī)范化物業(yè)小區(qū)管理工作機(jī)制
物業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題,物業(yè)公司管理服務(wù)不規(guī)范、不到位以及業(yè)委會(huì)“三難”現(xiàn)象,對(duì)小區(qū)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益造成侵害,誰(shuí)來(lái)監(jiān)督?怎樣監(jiān)督?如何打破物業(yè)小區(qū)管理運(yùn)行瓶頸?成為政府面臨的工作難題。加強(qiáng)政府的指導(dǎo)和監(jiān)督力度,建立完善依法行政、規(guī)范管理的制約機(jī)制是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。
在法律層面,有關(guān)部門盡快出臺(tái)操作性強(qiáng)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》,填補(bǔ)法律漏洞和監(jiān)管空白。重點(diǎn)對(duì)一些在日常管理中較為多發(fā),容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的典型問(wèn)題加以明確和解決。對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量等問(wèn)題,要按照“按質(zhì)論價(jià)”的原則合理界定和明確制定物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和小區(qū)維修資金籌集、使用等具約束力的操作程序和實(shí)施細(xì)則;建立物業(yè)服務(wù)誠(chéng)信考核制度,考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等級(jí)評(píng)定、資質(zhì)升級(jí)和政府獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼政策相掛鉤;在日常監(jiān)管、考核和獎(jiǎng)懲程序上要權(quán)力下放,充分聽(tīng)取街道、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主等方面的意見(jiàn),對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)和主管部門的行政處罰權(quán)給予法律上的保障。對(duì)業(yè)委會(huì)給予清晰、準(zhǔn)確、合理、科學(xué)的定位,明確權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任,建立規(guī)范、有效、透明的考核和監(jiān)督制度;完善業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建和運(yùn)作程序;推行業(yè)主委員會(huì)有償服務(wù)制度,統(tǒng)一薪酬標(biāo)準(zhǔn);明確業(yè)委會(huì)不作為、亂作為的處罰規(guī)定;建議明確業(yè)委會(huì)備案為必經(jīng)的審批程序,屬實(shí)質(zhì)性備案;對(duì)由街道辦事處組織聯(lián)席會(huì)議的程序、效力、責(zé)任等問(wèn)題加以明確。
在行政層面,主要解決政府各有關(guān)部門職責(zé)不明確,管理與服務(wù)脫節(jié)的問(wèn)題。建議改變市、區(qū)主管部門單一管理的模式,在街道辦事處成立專職機(jī)構(gòu),專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作,建立市、區(qū)、街道三級(jí)物業(yè)管理行政職責(zé);建立物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)綜合信息系統(tǒng),對(duì)物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員以及物業(yè)專項(xiàng)維修資金等方面實(shí)現(xiàn)科學(xué)化和信息化管理;建立物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛調(diào)處聯(lián)動(dòng)機(jī)制,對(duì)涉及小區(qū)公共安全的設(shè)施設(shè)備應(yīng)急維修、物業(yè)公司撤盤、物管糾紛等重大、疑難、復(fù)雜問(wèn)題的個(gè)案,立即啟動(dòng)專項(xiàng)工作組模式,各部門形成合力,對(duì)存在的突出問(wèn)題及時(shí)制定工作方案及解決措施。
(三)開(kāi)拓思路,創(chuàng)新方法,探索行之有效的物業(yè)小區(qū)管理模式
在法律、政策、行政保障充分,依法行政的基礎(chǔ)上,日常工作中,必須要在方式方法和管理模式有所創(chuàng)新和突破。結(jié)合南山街道實(shí)際,我們擬逐步推行“一三五一”物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)工作模式,以“促溝通、解矛盾、創(chuàng)和諧”為目標(biāo),以強(qiáng)化物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)指導(dǎo)監(jiān)管為重點(diǎn),積極搭建多元互動(dòng)平臺(tái),有效實(shí)現(xiàn)多方聯(lián)動(dòng)管理,及時(shí)化解各類矛盾糾紛,有力維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定和諧。
1、“一網(wǎng)”,即建設(shè)“社區(qū)家園網(wǎng)”,搭建小區(qū)業(yè)主網(wǎng)絡(luò)議事平臺(tái)。
占領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)陣地,在有條件的社區(qū)借助社區(qū)服務(wù)中心成了“家園網(wǎng)”平臺(tái),開(kāi)設(shè)物業(yè)小區(qū)“網(wǎng)絡(luò)議事會(huì)”欄目,主動(dòng)為業(yè)主提供交流平臺(tái),公布相關(guān)會(huì)議決策,公開(kāi)事件處理、事務(wù)推進(jìn)落實(shí),通報(bào)相關(guān)工作人員的工作情況等。通過(guò)信息互動(dòng)正確引導(dǎo)輿論導(dǎo)向,積極倡導(dǎo)文明風(fēng)尚,及時(shí)了解小區(qū)輿情,疏導(dǎo)鄰里糾紛,消除怨氣隔閡,暢通維權(quán)渠道,拓寬議事空間。
2、“三會(huì)”,即制定落實(shí)物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議、小區(qū)業(yè)主民意懇談會(huì)(現(xiàn)場(chǎng))會(huì)和物業(yè)管理工作培訓(xùn)會(huì)。
由街道組織定期或不定期召開(kāi)物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議,由城管執(zhí)法、安監(jiān)、消防、文化衛(wèi)生、司法信訪和物業(yè)主管部門參加,對(duì)物業(yè)小區(qū)管理中存在的違法搭建、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)糾紛、業(yè)委會(huì)運(yùn)作等突出問(wèn)題采取集中會(huì)診的方式進(jìn)行排查,逐項(xiàng)落實(shí)責(zé)任主體、整改措施和督辦期限,做到事事有落實(shí),件件有反饋。
由社區(qū)工作站組織定期或不定期召開(kāi)物業(yè)小區(qū)業(yè)主民意懇談(現(xiàn)場(chǎng))會(huì),由業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主代表和小區(qū)“五員”隊(duì)伍等參加,聽(tīng)民意、化民怨、解矛盾、除隔閡,形成小區(qū)事務(wù)公平公正、公開(kāi)透明,各方力量共同參與、良性互動(dòng)的和諧氛圍,真正體現(xiàn) “小區(qū)是我家,管好靠大家”。
由街道或社區(qū)組織每年一度的物業(yè)管理工作培訓(xùn)會(huì)。采取年終總結(jié)聯(lián)誼的形式,安排各物業(yè)公司負(fù)責(zé)人、業(yè)委會(huì)成員和其他業(yè)主代表等人員進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流,開(kāi)展相關(guān)專業(yè)知識(shí)的集中培訓(xùn),提高其規(guī)范化運(yùn)作水平和履職能力。
3、“五員”,即“網(wǎng)管員”、“聯(lián)絡(luò)員”、“觀察員”、“輔導(dǎo)員”和“督導(dǎo)員”,群策群力,分工合作,共同參與小區(qū)事務(wù)。
網(wǎng)管員主要由社區(qū)工作站工作人員和社區(qū)服務(wù)中心社工擔(dān)任。負(fù)責(zé)社區(qū)家園網(wǎng)“網(wǎng)絡(luò)議事會(huì)”欄目的維護(hù)、信息相關(guān)更新和其他日常管理工作。
聯(lián)絡(luò)員主要在小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、義工隊(duì)、老年協(xié)會(huì)和部分業(yè)主代表中產(chǎn)生,主要負(fù)責(zé)收集和提供相關(guān)信息、通報(bào)有關(guān)情況、開(kāi)展業(yè)主宣傳動(dòng)員等工作。同時(shí),結(jié)合街道網(wǎng)格化管理制度,本片區(qū)的網(wǎng)格員要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門、根據(jù)落實(shí)具體事項(xiàng)等工作。
觀察員主要由業(yè)主中富有熱心、公益心并具有一定組織能力和法律、財(cái)務(wù)等相關(guān)專業(yè)知識(shí)的業(yè)主代表組成。負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)和相關(guān)政府相關(guān)部門的工作進(jìn)行監(jiān)督,并可向督導(dǎo)員提出工作建議網(wǎng)絡(luò)管理員和輔導(dǎo)員主要由專業(yè)律師、司法調(diào)解員、警員、心理學(xué)專業(yè)社工和業(yè)務(wù)主管部門工作人員組成,也可吸收業(yè)主中的文化、衛(wèi)生、環(huán)保、法律等專業(yè)人才。通過(guò)召開(kāi)座談會(huì),開(kāi)辦輔導(dǎo)班、心理資訊室、小區(qū)事務(wù)調(diào)解工作室等形式開(kāi)展各類公益服務(wù)性活動(dòng)。
督導(dǎo)員主要由業(yè)主中的人大代表、政協(xié)委員、黨代表等較有影響力的業(yè)主代表和街道業(yè)務(wù)、紀(jì)檢等部門領(lǐng)導(dǎo)組成督導(dǎo)組,對(duì)小區(qū)相關(guān)管理事務(wù)、事件和案件的處理等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)、推進(jìn)落實(shí)。
4、“一創(chuàng)建”,即開(kāi)展宜居物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建系列活動(dòng)。
通過(guò)居民滿意度調(diào)查、業(yè)主投票等方式和程序,制定評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)則及相關(guān)獎(jiǎng)懲規(guī)定,試行物業(yè)公司“紅黃牌”掛牌或星級(jí)評(píng)定制度,開(kāi)展三好物業(yè)(小區(qū))評(píng)比、最有為(具活力)業(yè)委會(huì)表彰等系列活動(dòng),積極創(chuàng)建“綠色、人文、平安、和諧”現(xiàn)代化宜居物業(yè)小區(qū)。
篇十 物業(yè)管治情況調(diào)研報(bào)告2800字
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程,也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開(kāi)展情況
上半年,鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn),打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式,重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn),解決遺留問(wèn)題,成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為:
1、社區(qū):社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段,共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題很多,圍墻未建好,沒(méi)有物業(yè)管理用房,長(zhǎng)期無(wú)人管,垃圾成堆,草坪損毀,很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心,打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理,多數(shù)人擁護(hù),但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算,要在該小區(qū)建立物業(yè)管理,尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì),向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書,征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。
二、社區(qū):社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理,并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),建立了業(yè)主規(guī)約,協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年,社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶,建成十多年來(lái),沒(méi)有物業(yè)管理,遺留問(wèn)題多,一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪,綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題:清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房,總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào),目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì),簡(jiǎn)單疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的違章建筑,向開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房,已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案,并正在協(xié)商解決大門及門崗的問(wèn)題。7月30日晚,鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開(kāi)全體業(yè)主會(huì)議,正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司,該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三、觀山社區(qū):試點(diǎn)一:佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時(shí)已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū),并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議,不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù),請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶,以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理,后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止,成為無(wú)人管小區(qū),后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司,但缺乏長(zhǎng)效管理?,F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開(kāi)會(huì),下發(fā)選票,籌備成立業(yè)主委員會(huì),下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二:原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭,鎮(zhèn)城管辦協(xié)助,在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題,我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多,改造資金龐大,我們已向縣政府反映,準(zhǔn)備召開(kāi)相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì),解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門社區(qū):老西門社區(qū)做為老城區(qū),無(wú)人管小區(qū)最多,縣長(zhǎng)熱線投訴最多,創(chuàng)建任務(wù)最難,實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開(kāi)會(huì)走訪,征求業(yè)主意見(jiàn),了解物業(yè)管理現(xiàn)狀,最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問(wèn)題。
五、渫陽(yáng)社區(qū):試點(diǎn)一:農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理,但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿,準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦,建設(shè)方多方了解后,擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開(kāi)始,致遠(yuǎn)物業(yè)開(kāi)始走訪業(yè)主,制定了初步管理方案,得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份,縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式,重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二:旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶,一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工,另一部分是新開(kāi)發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi),兩年期滿后,物業(yè)公司退出,現(xiàn)在小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理,而且由于以前管理不規(guī)范,公共部分占用嚴(yán)重,業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前,社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議,張貼了有關(guān)宣傳法規(guī),投票選舉了業(yè)主委員會(huì),下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。
六、中渡社區(qū):社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn)。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū),有業(yè)主近七十戶,改制后由社區(qū)接管,但由于收費(fèi)狀況不好,管理有難度,每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年,社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理,組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì),選舉成立了業(yè)主委員會(huì),并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份,小區(qū)正式開(kāi)始自治管理。
二、物業(yè)管理工作開(kāi)展過(guò)程中存在的難點(diǎn)
1、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)效益認(rèn)識(shí)不足。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突,工作積極性不是很高。
2、硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范,無(wú)門崗和門廳,現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后,維修或建設(shè)需大量資金。
3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重,臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),居民利用空坪隙地種菜,擠占了綠化空間。
4、收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢,不愿交費(fèi),或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代,對(duì)自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。
5、物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)作欠規(guī)范?,F(xiàn)有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè),市場(chǎng)化程度不高,管理不是很專業(yè),缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式,營(yíng)利的目的太明顯。
6、前期物業(yè)管理不規(guī)范,開(kāi)發(fā)建設(shè)所遺留下來(lái)的問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理形成了極大的障礙。
7、業(yè)主大會(huì)難組織。居民對(duì)物業(yè)管理的含義認(rèn)識(shí)不清、信心不足,參加會(huì)議的積極性不高。
8、媒體關(guān)注程度不夠。
三、對(duì)我鎮(zhèn)開(kāi)展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議
1、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)及規(guī)章,使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。 政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí),出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策,為廣大企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境,提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過(guò)實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)等方式公開(kāi)選聘物業(yè)管理公司,引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。
2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開(kāi)、管理科學(xué)”的要求,建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì),多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才,為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
3、社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè),加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視,促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。
四、下一步工作重點(diǎn)
一是廣泛宣傳,營(yíng)造良好輿論氛圍;
二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制;
三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作;
四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作;
五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制;
六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì);
七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
篇十一 集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告600字
根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、_____鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查,旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理,改善市容市貌,創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
一、基本情況
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家,其中菜市場(chǎng)4家,小百貨市場(chǎng)4家,家居建
二、現(xiàn)行管理模式
三、存在的主要問(wèn)題
集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口,是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看,我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出,與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng),已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),也是城市管理的個(gè)難點(diǎn),存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講,主要是三個(gè)方面:
(一)綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善,存在安全隱患。
旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后,開(kāi)發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理,劃定專門停車場(chǎng),按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),但由于市場(chǎng)是開(kāi)放性的,加上商戶素質(zhì)參差不齊,物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位,物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損,后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外,其余市場(chǎng)各種車輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放,導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢,不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全,消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊,電線老化、大棚破損嚴(yán)重,急需整治改造。
篇十二 物業(yè)公司管理處科學(xué)發(fā)展觀分析檢查調(diào)研報(bào)告1250字
為扎實(shí)開(kāi)展深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng),堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),樹(shù)立以人為本的發(fā)展理念,實(shí)現(xiàn)管理處建設(shè)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。通過(guò)此次對(duì)科學(xué)發(fā)展觀的調(diào)研,使我們更加深刻地理解了科學(xué)發(fā)展觀的內(nèi)涵,明確了黨落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的及時(shí)性與必要性,學(xué)會(huì)要有意識(shí)地用科學(xué)發(fā)展的眼光來(lái)看待問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題。在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的同時(shí),不斷將其與管理處發(fā)展相結(jié)合,做到統(tǒng)籌兼顧,全面分析。近期,我們深入相關(guān)部門、隊(duì)及班組,通過(guò)走訪座談、征求意見(jiàn)等形式,對(duì)龍南管理處建設(shè)情況進(jìn)行了調(diào)研和思考。
一、落實(shí)科學(xué)發(fā)展存在問(wèn)題及差距
龍南管理處主任采取走入各隊(duì)、開(kāi)座談交流等形式,征集不同群體的意見(jiàn)和建議,經(jīng)過(guò)認(rèn)真歸納、分析,存在以下問(wèn)題及差距。其中主要體現(xiàn)在:一是運(yùn)行設(shè)備、管線老化,維修費(fèi)用逐年遞增,作用發(fā)揮不充分;二是可視門鈴、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備老化,損壞嚴(yán)重,維修量大,造價(jià)高;三熱水虧損嚴(yán)重,四是外雇工福利待遇低;五管理崗人員較少,技術(shù)類人才急缺,不能隨公司壯大而增加。
二、學(xué)習(xí)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,推動(dòng)物業(yè)和諧發(fā)展,必須從以下幾個(gè)方面努力:
(一)龍南管理處是物業(yè)公司成立最早的小區(qū),運(yùn)行設(shè)備及管線老化問(wèn)題也逐年顯現(xiàn)。僅20__年世紀(jì)家園小區(qū)業(yè)主室內(nèi)及室外冷熱水主管線共修復(fù)21處,管線腐蝕滲漏問(wèn)題已成為物業(yè)管理服務(wù)維修的重要項(xiàng)目。物業(yè)公司在資金允許的情況下,對(duì)世紀(jì)家園小區(qū)進(jìn)行管線改造,全面更換。
(二)電子門鈴系統(tǒng)是物業(yè)服務(wù)的門面,業(yè)主回家第一道門就是單元門,但世紀(jì)家園可視電子門鈴系統(tǒng)老化,損壞嚴(yán)重,維修量大,使公司每年維護(hù)費(fèi)用投入了大量資金。龍南管理處將與維保廠家協(xié)商、達(dá)成共識(shí),原有電子產(chǎn)品損壞一律按現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買,系統(tǒng)兼容問(wèn)題由維保廠家解決;同時(shí)與維修廠簽訂維保合同應(yīng)包括損壞及更換配件費(fèi)用,不應(yīng)所有損壞的配件都由公司另行承擔(dān)費(fèi)用;成立維保小組對(duì)電子門鈴系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一管理,同時(shí)聘請(qǐng)一名技術(shù)顧問(wèn)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
(三)龍南管理處要從政治、文化、生活等各個(gè)方面去關(guān)心員工,在為員工“送溫暖”上做文章、下功夫。生活上送溫暖,摸清困難員工的底數(shù)和情況,有針對(duì)性地幫助有特殊困難的員工解決好實(shí)際困難,真正建立幫扶工作的長(zhǎng)效機(jī)制。事業(yè)上送溫暖,提高員工群眾素質(zhì),為員工發(fā)揮作用、施展才能搭建平臺(tái),創(chuàng)造有利于員工成長(zhǎng)成才進(jìn)步的工作環(huán)境。權(quán)益上送溫暖,要依法堅(jiān)決維護(hù)員工群眾的各項(xiàng)合法權(quán)益,比如,加班加點(diǎn)工作的問(wèn)題,公司給與更多的關(guān)注。精神上送溫暖,要著眼于員工的精神文化需求,更多地開(kāi)展文化、體育、娛樂(lè)活動(dòng),起到陶冶情操、振奮精神的作用。
(四)人才對(duì)一個(gè)企業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的作用,龍南管理處近幾年來(lái)發(fā)展迅速更是急需技術(shù)類、管理型人才來(lái)推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。管理崗位人員較少,技術(shù)類人才急缺問(wèn)題已成為物業(yè)企業(yè)的首要問(wèn)題,龍南管理處對(duì)學(xué)習(xí)能力較強(qiáng)的新生青年應(yīng)給予機(jī)會(huì)培訓(xùn)學(xué)習(xí),發(fā)揮作用提供廣闊舞臺(tái)。有人才才能使企業(yè)穩(wěn)步向前,企業(yè)逐步發(fā)展壯大。
隨著學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)的進(jìn)一步深入,龍南管理處將進(jìn)一步自查自糾,邊學(xué)習(xí)邊整改,以推動(dòng)物業(yè)公司和諧發(fā)展。
篇十三 關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的調(diào)研報(bào)告2350字
小區(qū)不小
——關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的調(diào)研報(bào)告
隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn),城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現(xiàn),居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作作為一項(xiàng)新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的研究,全面掌握物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理科學(xué)、健康、快速發(fā)展,縣委辦5月中下旬通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)察看、實(shí)地走訪、召開(kāi)座談會(huì)、查閱資料、聽(tīng)取匯報(bào)等方式,重點(diǎn)對(duì)黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研?,F(xiàn)將情況報(bào)告如下:
一、小區(qū)物業(yè)作用不小
物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的客觀需要和必然產(chǎn)物,它既是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分,又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán),事關(guān)千家萬(wàn)戶,直接影響著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面的效益。
一是能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。'買房一陣子,物業(yè)服務(wù)一輩子。' 作為商品房的售后服務(wù),物業(yè)管理推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善,不僅本身對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用,還有利于刺激居民購(gòu)房積極性,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展,帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),良好的物業(yè)管理能塑造開(kāi)發(fā)商在公眾中的良好形象,增強(qiáng)投資者的信心,提升其產(chǎn)品價(jià)格,促進(jìn)銷售,從而形成公司經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)。對(duì)住戶來(lái)說(shuō),他們用幾乎一生的積蓄來(lái)購(gòu)買一套房子,房子是其個(gè)人資產(chǎn)最重要的組成部分,好的物業(yè)管理可以使其個(gè)人資產(chǎn)處于完好的狀態(tài),延長(zhǎng)使用壽命,提高其市場(chǎng)價(jià)值,即能確保物盡其用,值其所值。實(shí)踐證明,物業(yè)較好的廈安、譽(yù)天下等樓盤銷量較好,而且容易轉(zhuǎn)讓,保值率高。
二是能提高生活質(zhì)量。居民小區(qū)的物業(yè)管理,無(wú)論是供水、供電、供氣、路燈,還是綠化、休閑設(shè)施,都與群眾生活息息相關(guān)。它直接關(guān)系著所有住戶的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護(hù)服務(wù)和治安管理等。加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)管理,對(duì)改善居住環(huán)境,提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數(shù)有著重大的基礎(chǔ)性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢,促使人們安居樂(lè)業(yè),改進(jìn)人們的精神面貌,促進(jìn)人際關(guān)系融洽、生活品質(zhì)提升。
三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大,對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前,我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人,從業(yè)人員大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等,有效吸納了多余勞動(dòng)力,緩解了社會(huì)就業(yè)壓力,為居民收入增加起到積極的推動(dòng)作用。
四是能維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾,直接服務(wù)居民,是加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理,推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)之一。目前,我縣商品房新開(kāi)發(fā)小區(qū)80個(gè),縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個(gè),總計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米,約居住居民13萬(wàn)人。這些居民年齡、來(lái)源、性別、就業(yè)等構(gòu)成復(fù)雜,社會(huì)穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過(guò)及時(shí)采集、變更住戶信息,不斷提高人防、技防水平,可以在維護(hù)社區(qū)秩序,協(xié)助公安等有關(guān)部門防范查處偷盜搶等刑事犯罪,防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用?/p>
五是能完善城市管理。一個(gè)個(gè)物業(yè)區(qū)域是構(gòu)成城區(qū)的基本單元, 衛(wèi)生城市、園林城市的建設(shè),離不開(kāi)物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的重要基礎(chǔ)工作,已成為一項(xiàng)關(guān)系民生的社會(huì)管理手段。每一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美,秩序井然,城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自2023年起步以來(lái),現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)發(fā)展到48家,有18個(gè)小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號(hào),為創(chuàng)新社會(huì)管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎(chǔ)。
二、小區(qū)物業(yè)問(wèn)題不小
隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問(wèn)題,引發(fā)了不少社會(huì)矛盾,給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。
(一)監(jiān)管部門沒(méi)有各司其責(zé)。一是主管部門力量不足??h房管局是小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理行政主管部門。房管局物業(yè)管理工作職責(zé)設(shè)在縣房管辦,現(xiàn)有工作人員3人,負(fù)責(zé)對(duì)全縣80個(gè)小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊(cè)物管企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理。主管部門工作職責(zé)過(guò)多,工作力量嚴(yán)重不足,難以切實(shí)履行物業(yè)行政管理職責(zé)。二是職能部門管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理是一項(xiàng)涉及到社會(huì)各個(gè)方面的綜合性工作,涉及的職能部門包括規(guī)劃、發(fā)改、國(guó)土、工商、質(zhì)監(jiān)、稅務(wù)、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門聯(lián)合起來(lái)共同指導(dǎo)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制和平臺(tái),部門之間缺乏工作銜接,有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務(wù)不到位,致使遇到事情,往往推諉扯皮,小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、公共場(chǎng)合跳廣場(chǎng)舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強(qiáng)烈,物業(yè)公司卻沒(méi)有執(zhí)法權(quán),只能口頭勸告和制止,缺乏有效的管理手段,造成物業(yè)服務(wù)小區(qū)出現(xiàn)的一些矛盾問(wèn)題久拖不決。還有的職能部門對(duì)物業(yè)公司有歧視性政策,比如,自來(lái)水二次供水用電費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)、電梯和路燈等用電不與居民用電同價(jià)、環(huán)衛(wèi)部門收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費(fèi)和裝修渣土轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)等,增加了物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責(zé)任沒(méi)有壓實(shí)。按照2023年7月28日通過(guò)的《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》規(guī)定:'街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下,依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì),監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé),協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系,調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛',但實(shí)際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認(rèn)為物業(yè)服務(wù)管理是房管局的事,是物業(yè)公司的事,責(zé)、權(quán)、費(fèi)不對(duì)等,不愿意管。四是社區(qū)的作用沒(méi)有真正發(fā)揮。一個(gè)小區(qū),少則數(shù)千人,多則數(shù)萬(wàn)人,小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂(lè)、健身、文明創(chuàng)建等民生問(wèn)題亟待解決,急需社區(qū)出面協(xié)調(diào)解決。然而,事實(shí)上,社區(qū)對(duì)小區(qū)是有心無(wú)力,放任自流,形成小區(qū)、社區(qū)'兩張皮'.
篇十四 加強(qiáng)居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調(diào)研報(bào)告450字
隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善,業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強(qiáng),管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強(qiáng),居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽(yáng)臺(tái)等部位搭建違法建筑物和構(gòu)筑物,擅自占用公共部位、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象,特別是一些高檔小區(qū)居民入住后,出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的違法搭建情形,如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺(tái)搭建陽(yáng)光屋,甚至加層、改建、擴(kuò)建、開(kāi)挖地下室,不但嚴(yán)重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境,還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活,引發(fā)了不少矛盾糾紛。
一、華陽(yáng)地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問(wèn)題
近幾年,隨著房地產(chǎn)
二、三級(jí)市場(chǎng)的活躍,高檔商品房住宅中二次裝修開(kāi)始增多,由此各類違章行為和違章搭建時(shí)有發(fā)生,引起社會(huì)的重視,從房地辦目前所掌握的情況分析,主要有以下幾個(gè)特點(diǎn):
(一)業(yè)主將原房屋從里到外徹底進(jìn)行裝修或改建,改變了原始設(shè)計(jì)風(fēng)格,如外墻立面安裝玻璃幕墻,將承重墻拆除后重新擴(kuò)建,底層門廳、平臺(tái)搭建成房間等等,違章面積在10~60m2不等。
篇十五 關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告3400字
關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理
發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告
物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),在我市已有十余年的發(fā)展歷史,這十幾年來(lái),在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下,在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下,我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高,物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r,結(jié)合實(shí)際情況,通過(guò)實(shí)地走訪及召開(kāi)座談會(huì)等方式對(duì)我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研,調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題歸納如下:
一、收費(fèi)難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘
在調(diào)研中我聽(tīng)到最多的字眼就是收費(fèi)難,似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問(wèn)題,即使是在《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施一年多的今天,在人們的消費(fèi)意識(shí)、物業(yè)管理觀念逐步加強(qiáng)的情況下,收費(fèi)難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費(fèi)的理由眾多,物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō),而如房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題以及鄰里間糾紛等也被拿來(lái)作為不交費(fèi)的理由就實(shí)在讓人不得不對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困境感到同情了。更有甚者,沒(méi)有任何理由,就想“搭車消費(fèi)”,用別人的錢享受自己的服務(wù),于是效仿他們做法的人越來(lái)越多,物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越少,從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來(lái)說(shuō),當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)減少時(shí),必然會(huì)降低成本,而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降,于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意,從而不交物業(yè)費(fèi),這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了,住房自然貶值,到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)管理企業(yè),還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理,必須從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識(shí)入手。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是實(shí)現(xiàn)小區(qū)保值增值的關(guān)鍵,這一點(diǎn)必須讓廣大業(yè)主們清楚的認(rèn)識(shí)到。
二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、運(yùn)行不規(guī)范,作用發(fā)揮不當(dāng)
在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中,業(yè)主大會(huì)制度被作為一項(xiàng)重要制度再次明確,業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的自治組織,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人,管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望,所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事,而是全體業(yè)主的事,業(yè)主應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)這一渠道充分行使自己的權(quán)利,發(fā)表自己的觀點(diǎn),參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),很多小區(qū)的業(yè)主沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn),對(duì)小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心,造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難,有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì),沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì),物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài),個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決,為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范,未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,不具有合法性,其行為不具備法律效力,不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì),但其成員對(duì)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)了解甚少,對(duì)其職責(zé)認(rèn)識(shí)不清,缺乏足夠的精力、熱情,業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),不能起到應(yīng)有作用。另外,個(gè)別社區(qū)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立比較漠然,未按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用,使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。
三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高
這一問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下兩方面:一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語(yǔ)不文明,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足,影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好,很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的,物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶至上”觀念,才能把物業(yè)管理這項(xiàng)工作做好;二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作,維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。
四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,有待規(guī)范
物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品,不僅具有一般商品的特性,還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購(gòu)買本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì)與其他小區(qū)相比較,看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的,但由于現(xiàn)在我市未對(duì)不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定,所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)不同價(jià),或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象,這種現(xiàn)象會(huì)對(duì)業(yè)主在評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響,質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的小區(qū)業(yè)主會(huì)認(rèn)為物業(yè)費(fèi)交得值,他們得到了應(yīng)有的服務(wù),而那些質(zhì)優(yōu)價(jià)不廉,甚至是質(zhì)不優(yōu)價(jià)不廉的小區(qū)業(yè)主就會(huì)認(rèn)為他們應(yīng)該得到更多服務(wù),或者減少物業(yè)費(fèi)的支出,從而不愿交物業(yè)費(fèi)。
五、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面:一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題;二是承諾未兌現(xiàn),業(yè)主未得到承諾利益,園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中,有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒(méi)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有90%是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問(wèn)題,還有的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒(méi)有建,業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商,于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,對(duì)開(kāi)發(fā)商妥協(xié),降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),也為日后的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化
國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多,對(duì)我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用,但由于其全國(guó)性和指導(dǎo)性的特點(diǎn),在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差,這就要求我市能盡快出臺(tái)地方性配套法規(guī)、規(guī)章,如物業(yè)管理區(qū)域的劃分,業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的確定等。
針對(duì)以上問(wèn)題,提出如下建議:
一、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
按照“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),同質(zhì)同價(jià),質(zhì)高價(jià)高,不同等級(jí),價(jià)格不同,服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,不搞服務(wù)不足,也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目,讓業(yè)主明白消費(fèi),避免雙方因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。
二、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì),公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì),使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù),正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè),對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用,及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè),在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋,消除二者間誤會(huì)分歧,使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。
三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃,提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)
在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作:
1、做好人力資源管理,提高員工的專業(yè)技能,提高管理服務(wù)水平;
2、制定計(jì)劃,分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),經(jīng)考試合格后持證上崗;
3、實(shí)行“末位淘汰制”,競(jìng)爭(zhēng)上崗,樹(shù)立崗位就是報(bào)酬的觀念;
4、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才,與本地實(shí)際相結(jié)合,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面,要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手,說(shuō)話、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里,住戶人數(shù)多,人員素質(zhì)參差不齊,作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高,應(yīng)該多從自身找差距,擺正自己的位置,工作中多一份耐心,用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。
四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)
事實(shí)證明,開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題,所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí),相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān),房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況,包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等,不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。
五、盡快出臺(tái)地方性法規(guī)、規(guī)章
由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異,《物業(yè)管理?xiàng)l例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方,我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際,結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),盡快制定出臺(tái)實(shí)施細(xì)則,為解決具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
六、加大宣傳力度,創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境
深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》,讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性,也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益,充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時(shí)通過(guò)宣傳,也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì),更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù),物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài),促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化,推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
二○○五年一月十日