小區(qū)管理制度職責(zé)主要涵蓋了以下幾個(gè)核心領(lǐng)域：
1. 居民行為規(guī)范
2. 物業(yè)管理職責(zé)
3. 公共設(shè)施維護(hù)
4. 安全與應(yīng)急處理
5. 環(huán)境衛(wèi)生與綠化
6. 社區(qū)活動(dòng)組織
包括哪些方面
1. 居民行為規(guī)范：明確居民在小區(qū)內(nèi)的行為準(zhǔn)則，如噪音控制、寵物管理、車輛停放等。
2. 物業(yè)管理職責(zé)：規(guī)定物業(yè)管理公司對小區(qū)設(shè)施的日常維護(hù)、維修、清潔等工作，以及對居民投訴的處理流程。
3. 公共設(shè)施維護(hù)：設(shè)定公共設(shè)施的保養(yǎng)周期，確保其正常運(yùn)行，如電梯、健身器材等。
4. 安全與應(yīng)急處理：制定安全制度，包括消防、防盜、應(yīng)急疏散等，并規(guī)定突發(fā)事件的報(bào)告和應(yīng)對機(jī)制。
5. 環(huán)境衛(wèi)生與綠化：規(guī)定垃圾處理方式，保持小區(qū)環(huán)境整潔，同時(shí)管理小區(qū)綠化工作。
6. 社區(qū)活動(dòng)組織：鼓勵(lì)并指導(dǎo)社區(qū)開展各類活動(dòng)，增進(jìn)鄰里關(guān)系，提升社區(qū)凝聚力。
重要性
小區(qū)管理制度職責(zé)的重要性在于：
1. 維護(hù)和諧秩序：通過規(guī)范居民行為，減少糾紛，創(chuàng)建和諧的生活環(huán)境。
2. 保障居民權(quán)益：明確物業(yè)職責(zé)，確保居民享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保障其居住權(quán)益。
3. 提升生活質(zhì)量：良好的公共設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生和綠化有助于提高居民的生活質(zhì)量。
4. 應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)：建立健全的安全制度，能有效預(yù)防和應(yīng)對各種突發(fā)事件，保障居民的生命財(cái)產(chǎn)安全。
5. 增進(jìn)社區(qū)凝聚力：通過組織社區(qū)活動(dòng)，促進(jìn)鄰里間的交流，增強(qiáng)社區(qū)的歸屬感。
方案
1. 制定詳細(xì)的操作手冊：將各項(xiàng)管理制度具體化，形成易于理解的操作指南，確保執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)化。
2. 定期評(píng)估與修訂：每年進(jìn)行一次全面評(píng)估，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整和完善管理制度。
3. 加強(qiáng)宣傳與教育：通過海報(bào)、公告、講座等方式，讓居民了解并遵守管理制度。
4. 建立反饋機(jī)制：設(shè)立投訴建議箱或在線平臺(tái)，鼓勵(lì)居民參與管理，及時(shí)解決存在問題。
5. 強(qiáng)化物業(yè)監(jiān)督：定期對物業(yè)管理進(jìn)行考核，確保其履行職責(zé)，提升服務(wù)質(zhì)量。
以上方案旨在構(gòu)建一個(gè)有序、安全、宜居的小區(qū)環(huán)境，需要全體居民和物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)共同參與和努力，以實(shí)現(xiàn)我們的目標(biāo)。
小區(qū)管理制度職責(zé)范文
第1篇 小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針目標(biāo)管理方式
小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針、目標(biāo)及管理方式
(一)、質(zhì)量管理方針、目標(biāo)
本公司質(zhì)量管理的方針:
以一流的服務(wù)和一流的質(zhì)量面向顧客;以現(xiàn)代化的管理和良好的社會(huì)信譽(yù)面向國內(nèi)及國外市場。
質(zhì)量管理的總體目標(biāo):
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目做到家政勞動(dòng)社會(huì)化;安全管理、秩序維護(hù)系統(tǒng)化、文化娛樂活動(dòng)社區(qū)化、綜合服務(wù)能力專業(yè)化。
按照量化管理的要求,對照國家級(jí)示范小區(qū)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn),保證在合同期內(nèi)按以下質(zhì)量管理具體目標(biāo)進(jìn)行工作:
1.全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故
注:重大安全事故是指
--因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的公司管理重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;
--困失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/住戶重傷、死亡事件;
2.所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)到98%以上;
3.員工培訓(xùn)合格再上崗率達(dá)到100%;
4.員工對企業(yè)的滿意率達(dá)到90%以上;
5.住戶對管理、服務(wù)工作的滿意率95%以上;
6.全年支出控制在預(yù)算范圍內(nèi);
7.業(yè)主違章有效處理率100%;
8.房屋完好率100%;
9.住戶維修及時(shí)率,合格率100%;
10.住戶有效投訴率3起/萬.平方米,有效投訴的處理合格率(以回訪結(jié)果為準(zhǔn))100%;
11.住戶求助處理率,滿意率100%;
12.有效回訪率達(dá)到100%;
13.培訓(xùn)計(jì)劃完成率100%;
14.員工績效考評(píng)有效率98%;
15.服務(wù)規(guī)范的出錯(cuò)率(以檢查、投訴記錄為準(zhǔn))3%;
16.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的內(nèi)審嚴(yán)重不合格為零,輕微不合格3項(xiàng)以下,觀察項(xiàng)10項(xiàng)以下;
17.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程抽檢合格率95%以上;
18.社區(qū)文化活動(dòng)有效完成率100%;
19.業(yè)主委員會(huì)對物業(yè)管理服務(wù)工作的滿意率98%;
20.住戶對小區(qū)管理公司服務(wù)工作滿意率98%;
21.消防設(shè)施、設(shè)備的使用完好率100%;
22.普通治安案件的發(fā)生率0.1起/萬.平方米,有效處理率100%;
23.其他各類突發(fā)事件的有效處理率100%;
24.滅火預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率100%;
25.治安預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率100%;
26.訓(xùn)練考核達(dá)標(biāo)率100%;
27.車輛違章停放率5%;
28.住戶對秩序維護(hù)、消防工作的滿意率100%;
29.設(shè)備計(jì)劃保養(yǎng)完好率100%;
30.設(shè)備開機(jī)完好率100%;
31.設(shè)施、設(shè)備大、中、小修計(jì)劃完成率100%;
32.設(shè)備運(yùn)行成本降到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)最低;
33.設(shè)備臨時(shí)故障排除的及時(shí)率95%;
34.員工工傷事故發(fā)生率0;
35.值班記錄準(zhǔn)確合格率98%;
36.機(jī)房衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率100%;
37.住戶對維修保養(yǎng)工作的滿意率100%;
38.住戶對保潔工作的滿意率100%。
(二)采用的管理方式
1、在總體管理方式上擬采取標(biāo)準(zhǔn)化管理模式。
該管理模式特點(diǎn)有三:一是強(qiáng)調(diào)工作的一次成功率。物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)100-1=0的服務(wù)行業(yè),一項(xiàng)工作如果不能在一次性把做其做好會(huì)使業(yè)主滿意率大幅度降低;二是強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定性。物業(yè)管理工作重復(fù)性高、單調(diào)、乏味,突出問題是被動(dòng)工作及疲憊工作。制度、規(guī)程在執(zhí)行中雷聲大,雨點(diǎn)小,建立制度時(shí)轟轟烈烈,不久就行同虛設(shè),標(biāo)準(zhǔn)化管理很有效的解決了長期、穩(wěn)定的保持工作質(zhì)量的問題。三是強(qiáng)調(diào)時(shí)效性,對不同的工作有不同的時(shí)效要求,能夠在業(yè)主的心理承受范圍之內(nèi)解決業(yè)主的問題(詳見服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn))。
正因如此,本公司擬采取全方位的標(biāo)準(zhǔn)化管理模式,其基本原理是將預(yù)期發(fā)生的工作事先用模擬的方法給出最佳的操作方法和操作標(biāo)準(zhǔn),全體人員必須嚴(yán)格執(zhí)行,不得私自更改。通俗的講就是把人員當(dāng)作量具模塊來約束(通過對比不難體現(xiàn),其好處是大大降低了工作的失誤,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作質(zhì)量的穩(wěn)定性。變?nèi)酥螢榉ㄖ?本公司要求所有員工做到每一句話、每一個(gè)動(dòng)作都是標(biāo)準(zhǔn)的,可大大提高服務(wù)水平和能力。
2、在安全管理上,擬采取全封閉的安全預(yù)案制。
由于本物業(yè)小區(qū)規(guī)模較大,人員成分復(fù)雜,安全死角多,加之安全問題是業(yè)主永遠(yuǎn)最關(guān)心的問題,故本公司擬采取安全預(yù)案制管理。其原理是:公司先詳細(xì)了解安全死角(如讓秩序維護(hù)人員尋找周界圍墻的突破口),將物業(yè)在安全管理上的不足和缺陷找出來,制訂有針對性的預(yù)案措施,將預(yù)案作為員工訓(xùn)練的依據(jù),成為習(xí)慣性動(dòng)作后,將大大提高安全管理的實(shí)際水平。對人員、物品進(jìn)出擬進(jìn)行分類控制。對業(yè)主采用記憶+規(guī)范的方法,,對住戶采用憑住戶證出入,對于散客采取登記有效證件監(jiān)控出入。在區(qū)域巡邏上擬采用多種方式,如交叉巡邏出入法、循環(huán)式巡邏法、往返式巡邏法等,結(jié)合監(jiān)控中心定位系統(tǒng),建立遠(yuǎn)紅外線及電子巡更網(wǎng)絡(luò),實(shí)行立體化管理。
3、在服務(wù)方式上,擬采取本公司的特色服務(wù)與個(gè)性化服務(wù)。
(1)時(shí)效工作制:
本公司對業(yè)主關(guān)心的事項(xiàng)員工都要求按規(guī)定的時(shí)間完成方為有效,否則就是無效勞動(dòng)。將各工作時(shí)效公示給業(yè)主監(jiān)督,對于無效工作均依照業(yè)主的投訴按《投訴管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行處理,對責(zé)任人和責(zé)任部門實(shí)施處罰,這樣才能讓業(yè)主對我們的服務(wù)效率感到滿意。比如:住戶投訴必須在當(dāng)日內(nèi)處理完畢。回訪工作必須一周內(nèi)進(jìn)行。入伙手續(xù)辦理工作實(shí)行一站式服務(wù),全程完成時(shí)間必須控制在15分鐘內(nèi)(不包含業(yè)主驗(yàn)收房屋),秩序維護(hù)人員收發(fā)卡必須在45秒內(nèi)完成規(guī)定動(dòng)作等等。
(2)不均衡管理制
該項(xiàng)制度是本公司獨(dú)有的使用效果最顯著的特色制度。其基本原理是依據(jù)業(yè)主的生活特點(diǎn)和生活規(guī)律來編排工作。員工不是按部就班的上班,而是根據(jù)以上規(guī)律實(shí)施靜音管理、無人化管理和零干擾服務(wù)。比如:減少業(yè)主在活動(dòng)時(shí)進(jìn)行清潔帶來的尷尬。電梯的維修保養(yǎng)安排在夜晚10點(diǎn)后進(jìn)行,以
免影響業(yè)主使用等等,讓業(yè)主真正感到體貼入微的服務(wù)。
(3)唱喏制:
唱是指用動(dòng)聽的語言將有關(guān)事項(xiàng)告之業(yè)主,讓業(yè)主成為知情人,避免產(chǎn)生不必要的認(rèn)識(shí)分歧和提高服務(wù)技巧;諾是指服務(wù)工作要一諾千金,答應(yīng)業(yè)主的事情必須按承諾完成。比如:業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí),將業(yè)主在裝修中可能遇到的常見問題列出清單,站在業(yè)主的角度提醒業(yè)主,業(yè)主感到的是溫馨;管理人員在進(jìn)行收費(fèi)的時(shí)候,要唱:您家的面積是…收您…找您…請收好…請慢走…,業(yè)主感到的是認(rèn)真。按法規(guī)要求,定期將財(cái)務(wù)報(bào)表公示給業(yè)主,讓業(yè)主明明白白的消費(fèi)。
(4)三米微笑制:
為住戶提供服務(wù)時(shí),應(yīng)主動(dòng)向業(yè)主展示周到的微笑,不能等到業(yè)主到了面前也不理會(huì),雖然是點(diǎn)點(diǎn)滴滴的服務(wù),但能化解很多矛盾。本公司要求員工在面對業(yè)主時(shí)應(yīng)面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;與住戶談話時(shí),應(yīng)聚精會(huì)神、注意傾聽,給人以受尊重感;應(yīng)坦誠待人,不卑不亢,給人以真誠感;應(yīng)神色坦然、輕松、自信、給人以寬慰感;應(yīng)沉著穩(wěn)重,給人以鎮(zhèn)定感。
(5)首問責(zé)任制:
第2篇 爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)方案承諾
爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)方案與承諾
(1)創(chuàng)優(yōu)方案
指導(dǎo)思想
以業(yè)主、用戶滿意為宗旨,以國家物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為榜樣,以達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)為目標(biāo),通過爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)活動(dòng),樹立良好的企業(yè)形象,提高物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍的整體素質(zhì)和小區(qū)的管理水平。
具體目標(biāo)
a.房屋及維修管理方面:
房屋外觀完好、整潔,定期清潔。
小區(qū)內(nèi)有明顯指示標(biāo)志:交通指示牌、小區(qū)平面圖及樓宇和單元標(biāo)識(shí)等。
房屋完好率達(dá)到98%以上。
無違章搭建。
房屋維修及時(shí)率98%以上,零星修理合格率100%,做好回訪及記錄。
檔案管理完善,有專人管理,做到完整、清晰、安全、正確。
b.設(shè)備管理方面:
小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)備圖紙、資料齊全,管理到位。
設(shè)備良好,運(yùn)行正常,無事故隱患,保養(yǎng)檢修制度完善。
每日有設(shè)備運(yùn)行記錄,操作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)程。
消防設(shè)施完好,可隨時(shí)啟用。
安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備完好,使用正常。
c.市政公用設(shè)施管理方面:
小區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施完好,不隨意改變用途。
供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全,運(yùn)行正常。
道路暢通,路面平坦。
交通管理規(guī)范,車輛停放有序。
污水排放通暢。
d.環(huán)境衛(wèi)生管理方面:
小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾房、垃圾箱、果皮雜物箱等保潔設(shè)施。
小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔,垃圾日產(chǎn)日清,生活垃圾實(shí)行袋裝化。
根據(jù)季節(jié)投放滅蟲除四害藥物,派專人管理。
做好憑證飼養(yǎng)寵物的宣傳,小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁飼養(yǎng)家禽,并經(jīng)常檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。
小區(qū)內(nèi)道路、公共場所、樓道、地下室等公共部位保持清潔,不留死角,不隨意堆放雜物或占用。
小區(qū)內(nèi)無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂涂亂劃現(xiàn)象。
高壓水泵、水池有嚴(yán)密的管理措施,二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單應(yīng)具全。
e.綠化管理方面:
按小區(qū)規(guī)劃要求做好綠化的培植、養(yǎng)護(hù)。
小區(qū)公共綠地不占用,不隨意改變用途,保證小區(qū)綠地率。
合理分布樹、花的種植,做到四季長綠,月月花香,充滿生機(jī)。
綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí),無破壞、踐踏現(xiàn)象。
f.治安管理方面
小區(qū)實(shí)行封閉式管理,采取常規(guī)防范和技術(shù)防范相結(jié)合的防范措施,確保安全。
小區(qū)實(shí)行24小時(shí)保安值班、巡邏制度。
小區(qū)內(nèi)安全監(jiān)控系統(tǒng)有專職人員管理,并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)制度和紀(jì)律。
思想重視,制度落實(shí),以防為主,使小區(qū)內(nèi)無重大責(zé)任火災(zāi)、交通事故及刑事案件。
保安人員服裝整齊,儀容端莊,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn),言語文明。
危及住戶安全處設(shè)有明顯標(biāo)志,并落實(shí)防范措施。
重視對保安人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
g.財(cái)務(wù)管理方面:
建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。
嚴(yán)格遵守國家財(cái)經(jīng)紀(jì)律和公司有關(guān)規(guī)章制度。
為住戶提供多項(xiàng)便民有償服務(wù),以業(yè)養(yǎng)業(yè),增收節(jié)支,做到管理經(jīng)費(fèi)收支平衡,爭取略有盈余。
h.社區(qū)文化建設(shè)方面:
充分利用小區(qū)的娛樂場所和設(shè)施,定期組織開展健康有益的社區(qū)文化活動(dòng),比如:游泳比賽、書法比賽、籃球比賽和健身指導(dǎo)等。
積極配合社區(qū)開展各項(xiàng)公益活動(dòng)。
半年開展一次征詢住戶意見活動(dòng),及時(shí)了解住戶需求信息,調(diào)整服務(wù)內(nèi)容,使住戶滿意率達(dá)到95%以上。
提倡住戶互幫互助,文明居住,關(guān)心病殘者、老人、婦女及兒童。
積極開展精神文明建設(shè),使住戶能自覺遵守小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。
(2)實(shí)施辦法
a.建立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組:
創(chuàng)建全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組,由公司領(lǐng)導(dǎo)任組長,負(fù)責(zé)創(chuàng)建活動(dòng)的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)工作;各部門負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員,負(fù)責(zé)創(chuàng)建活動(dòng)的指導(dǎo)工作。
b.制訂實(shí)施計(jì)劃:
根據(jù)創(chuàng)建活動(dòng)的總體安排,制訂切實(shí)可行的實(shí)施計(jì)劃,要把創(chuàng)建活動(dòng)與日常管理結(jié)合起來,把創(chuàng)國優(yōu)與創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)結(jié)合起來,把長遠(yuǎn)目標(biāo)與眼前工作結(jié)合起來,通過開展創(chuàng)建活動(dòng),真正帶動(dòng)各項(xiàng)工作。
c.強(qiáng)化各項(xiàng)管理制度:
要借創(chuàng)建活動(dòng)的東風(fēng),建立、健全各項(xiàng)管理制度,以制度促進(jìn)管理,使各項(xiàng)管理規(guī)范化、科學(xué)化、制度化,做到有章可循、違章必究。
d.加強(qiáng)檢查、督導(dǎo):
對創(chuàng)建活動(dòng)要經(jīng)常進(jìn)行檢查、督導(dǎo),及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。對存在的問題,要認(rèn)真查找原因,尋求解決的辦法,不搞花架子,不做表面文章,確保創(chuàng)建活動(dòng)健康開展,取得成效。
(3)獎(jiǎng)懲措施
在創(chuàng)建全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)活動(dòng)中,對表現(xiàn)突出、成績卓越者,將給予獎(jiǎng)勵(lì),獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)另定;對表現(xiàn)低劣、工作不力者,將給予批評(píng),并酌情給予行政處分。
(4)創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃
時(shí)間工作性質(zhì)工作內(nèi)容
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備階段組建創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組:設(shè)組長一名,成員若干名。為確保創(chuàng)建工作有組織有計(jì)劃地開展,建立創(chuàng)建工作領(lǐng)導(dǎo)小組例會(huì),每半月召開一次工作例會(huì),總結(jié)上一階段的工作,對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)確立解決方案。安排本期創(chuàng)建工作,計(jì)劃落實(shí)情況。
開展宣傳動(dòng)員工作,為保證創(chuàng)建工作的順利開展,在創(chuàng)建過程中開展宣傳動(dòng)員工作,使全體員工積極參與到創(chuàng)建工作中去,齊心協(xié)力完成創(chuàng)建活動(dòng)。
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)實(shí)施階段依照市達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自我初評(píng),通過初評(píng)尋找差距,并就相關(guān)問題的解決落到人,及時(shí)進(jìn)行整改。
將問題進(jìn)行整改,根據(jù)市達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合iso9000質(zhì)量保證體系的相關(guān)程序文件及工作規(guī)程對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改,并進(jìn)行跟蹤檢查,以確保問題整改的及時(shí)性和有效性,最終達(dá)所制訂的目標(biāo)。
迎檢階段根據(jù)市創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn),組織創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組成員對小區(qū)的管理進(jìn)行自評(píng)、自檢,做好考評(píng)驗(yàn)收工作。
創(chuàng)市(省)優(yōu)階段總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、積累資料,提高管理水平和服務(wù)水準(zhǔn)。
根據(jù)評(píng)審結(jié)果,繼續(xù)保持達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn),對未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)不足之處加以整改,在達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步
提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平,力爭在達(dá)到市(省)優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。
創(chuàng)國優(yōu)階段總結(jié)創(chuàng)市(省)優(yōu)的經(jīng)驗(yàn),發(fā)揚(yáng)成績,改進(jìn)不足。
第3篇 項(xiàng)目爭創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)實(shí)施方案
項(xiàng)目爭創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)實(shí)施工作方案
20__年按__物業(yè)年度規(guī)劃要求及e花園項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)提升的需要,提請開展__市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)創(chuàng)建工作,旨在進(jìn)一步完善小區(qū)的硬件設(shè)施,推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)更加規(guī)范化、專業(yè)化、精細(xì)化、職業(yè)化,加強(qiáng)行業(yè)交流,多方面吸收物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新成果,全面提升小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì),營造更加和諧的小區(qū)生活環(huán)境,使業(yè)主能享受到__物業(yè)更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。
為保障創(chuàng)優(yōu)工作質(zhì)量,成功取得__市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)稱號(hào)及獎(jiǎng)牌,根據(jù)《國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》,結(jié)合e花園項(xiàng)目的實(shí)際情況,制定本創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案。
一、方案依據(jù)
建住房物[2000]008號(hào)文《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》及__市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)創(chuàng)建申報(bào)要求。
二、創(chuàng)優(yōu)目標(biāo):以較好的成績通過__市示范住宅小區(qū)的檢查考評(píng),獲得市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)稱號(hào)及獎(jiǎng)牌
物業(yè)公司已從入住辦理開始連續(xù)堅(jiān)持對e花園項(xiàng)目投入資金,不斷進(jìn)行小區(qū)硬件設(shè)施的整改完善,提升小區(qū)硬件標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護(hù)品質(zhì),打造高尚、精品、和諧小區(qū)品牌。
本年度創(chuàng)優(yōu)經(jīng)費(fèi)包括項(xiàng)目整改完善費(fèi)用、資料印刷費(fèi)、接待費(fèi)、增加維修材料費(fèi)等項(xiàng)目,詳見《20__年度e花園項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)費(fèi)用預(yù)算》。
三、組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)
1、__物業(yè)針對e花園項(xiàng)目市優(yōu)創(chuàng)建工作成立了e花園創(chuàng)優(yōu)工作小組,負(fù)責(zé)市優(yōu)創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)、支持與督導(dǎo)工作:
工作小組成員如下:
組長:z(__市__物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理)
副組長:z(__市__物業(yè)服務(wù)有限公司副總經(jīng)理)
z(e花園項(xiàng)目經(jīng)理)
組員:z
2、創(chuàng)優(yōu)工作小組工作職責(zé):
1)按照公司創(chuàng)優(yōu)工作要求,負(fù)責(zé)制定小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》,及時(shí)向公司申報(bào)審批同意;
2)負(fù)責(zé)組織實(shí)施小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》;
3)組織創(chuàng)優(yōu)工作自查自評(píng),組織各級(jí)檢查發(fā)現(xiàn)缺陷的整改完善工作;
4)按照《創(chuàng)優(yōu)工作考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》,制定完善物業(yè)服務(wù)中心檔案資料體系,編制小區(qū)《迎檢資料目錄》;
5)組織國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)及創(chuàng)優(yōu)工作規(guī)劃的員工培訓(xùn);
6)負(fù)責(zé)按預(yù)算使用創(chuàng)優(yōu)經(jīng)費(fèi),提高創(chuàng)優(yōu)工作效益;
7)制訂服務(wù)中心創(chuàng)優(yōu)工作績效考核激勵(lì)規(guī)定,兌現(xiàn)考核獎(jiǎng)懲結(jié)果;
3、創(chuàng)優(yōu)工作小組下設(shè)四個(gè)工作組,分別為資料完善達(dá)標(biāo)組(含財(cái)務(wù))、環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組、設(shè)備養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組和安全防范達(dá)標(biāo)組,各達(dá)標(biāo)工作組的人員構(gòu)成及工作職責(zé)如下。
管理組
組長:z
組員:z
資料完善達(dá)標(biāo)組
組長:z
組員:z
工作職責(zé):
1)對照《標(biāo)準(zhǔn)》及小區(qū)《迎檢資料目錄》,收集、整理、完善、匯編、裝訂全部迎檢資料;
2)對照小區(qū)《迎檢資料目錄》,負(fù)責(zé)檔案資料管理質(zhì)量達(dá)標(biāo);
3)組織實(shí)施社區(qū)文化活動(dòng),宣傳小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作及創(chuàng)優(yōu)工作成果,發(fā)動(dòng)小區(qū)住戶積極參與創(chuàng)優(yōu)活動(dòng),大力營造和諧社區(qū)氛圍。
環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組:
組長:z
組員:z
工作職責(zé):
1)負(fù)責(zé)小區(qū)清潔服務(wù)品質(zhì)和綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)品質(zhì)達(dá)標(biāo),為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的清潔服務(wù)和綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量記錄資料。
設(shè)備養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組
組長:z
組員:z
工作職責(zé):
2)負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)硬件設(shè)施整改完善項(xiàng)目;
3)負(fù)責(zé)小區(qū)機(jī)電設(shè)備、設(shè)備房、公共設(shè)施及房屋外觀的維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量達(dá)標(biāo);
4)為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量記錄資料。
安全防范達(dá)標(biāo)組
組長:z
組員:z
工作職責(zé):
1)負(fù)責(zé)小區(qū)治安防范服務(wù)、消防監(jiān)控服務(wù)和車輛停放服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo);
2)負(fù)責(zé)完善小區(qū)安全防范網(wǎng)絡(luò)和群防體系建設(shè),持續(xù)確保小區(qū)零案件發(fā)生;
3)負(fù)責(zé)準(zhǔn)軍事化的護(hù)管隊(duì)伍管理及宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生達(dá)標(biāo);
4)負(fù)責(zé)為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的安全防范服務(wù)質(zhì)量記錄資料。
四、工作階段及任務(wù)
小區(qū)市優(yōu)創(chuàng)建工作自20__年_月_日開始,_月初市優(yōu)示范住宅小區(qū)考評(píng)完畢、公司組織總結(jié)后結(jié)束。分四個(gè)實(shí)施階段,具體安排如下:
1、宣傳動(dòng)員及準(zhǔn)備階段(_月_日--_月_日)
1)公司召開物業(yè)服務(wù)中心主管級(jí)以上員工會(huì)議:發(fā)布公司創(chuàng)市優(yōu)工作規(guī)劃,組織《國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》培訓(xùn),部署公司創(chuàng)市優(yōu)工作總體安排,明確公司職能部門與物業(yè)服務(wù)中心的分工協(xié)作,要求各部門團(tuán)結(jié)互助、齊心協(xié)力、分工合作、全身心投入創(chuàng)優(yōu)工作。
2)公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)《創(chuàng)優(yōu)資料匯編目錄》的擬定及創(chuàng)優(yōu)工作培訓(xùn)。
3)行政人事部通過內(nèi)部培訓(xùn)向全體員工宣傳創(chuàng)優(yōu)工作意義,物業(yè)服務(wù)中心利用小區(qū)宣傳欄、溫馨提示欄及致小區(qū)住戶的公開信等形式,向小區(qū)住戶宣傳創(chuàng)優(yōu)工作,廣泛動(dòng)員住戶積極參加小區(qū)創(chuàng)建工作,贏得小區(qū)廣大住戶的支持與配合。
4)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)《國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》,制定小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》,及時(shí)申報(bào)公司審批同意。
5)物業(yè)服務(wù)中心召開全體員工動(dòng)員大會(huì),發(fā)布小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》,安排布置小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作,激發(fā)員工創(chuàng)優(yōu)工作熱情和創(chuàng)造性工作。
6)物業(yè)服務(wù)中心組織全體員工認(rèn)真學(xué)習(xí)《國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》和小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》。
2、重點(diǎn)難點(diǎn)突破階段(_月_日--_月_日)(詳見附各小組工作計(jì)劃)
1)環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組完成清潔服務(wù)及綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)的季度、月度的定期作業(yè)項(xiàng)目。
2)設(shè)備養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施及重點(diǎn)項(xiàng)目改善工作
3)安全達(dá)標(biāo)小組此階段完成小區(qū)治安、車輛、消防防范的改善工作
4)資料完善達(dá)標(biāo)小組,對照創(chuàng)優(yōu)資料目錄完成資料的規(guī)檔工作及創(chuàng)優(yōu)資料匯編、創(chuàng)優(yōu)匯報(bào)材料。
5)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)制定并組織實(shí)施重點(diǎn)難點(diǎn)工作推動(dòng)計(jì)劃,力爭在2月28日前全面完成;物業(yè)服務(wù)中心無法解決的問題,須及時(shí)申報(bào)創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)調(diào)解決。
6)創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,須保障小區(qū)省優(yōu)創(chuàng)建經(jīng)費(fèi)落實(shí)到位,滿足小區(qū)使用;
3、品質(zhì)
鞏固提高階段(_月_日--_月_日)
1)公司創(chuàng)優(yōu)工作小組組織職能部門,于_月上旬按《國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》對參加創(chuàng)優(yōu)小區(qū)進(jìn)行首次檢查,查出存在的問題與不足,并發(fā)布首次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報(bào)告》。
2)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)首次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報(bào)告》及自檢結(jié)果進(jìn)行全面整改,整改工作主要集中在日常的、容易解決的問題上,對于難點(diǎn)問題或物業(yè)服務(wù)中心無法解決的問題提交領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌研究解決。
3)在6月5日前組織第二次模擬檢查,發(fā)布第二次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報(bào)告》;對各小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作,提出具體的鞏固、提升意見。
4)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布的第二次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報(bào)告》及鞏固、提升意見,組織細(xì)致的完善工作;對容易出現(xiàn)差錯(cuò)而又易忽視的問題,須制定有應(yīng)急措施。
5)資料完善達(dá)標(biāo)組在_月_日前,完成迎檢資料的編制裝訂工作。
6)環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組須提前完成季度、月度清潔服務(wù)及綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)的定期作業(yè)項(xiàng)目,達(dá)到較高的現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)。
7)公司創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組完成自查自評(píng),給出自查評(píng)分結(jié)論。
4、市優(yōu)迎檢階段(_月_日-市優(yōu)檢查)
1)物業(yè)服務(wù)中心提前召開全體員工大會(huì),總結(jié)小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作和成績,進(jìn)行市優(yōu)迎檢接待工作培訓(xùn),調(diào)整員工的精神狀態(tài)至最佳;組織清潔公司、綠化公司適當(dāng)增加服務(wù)人員,保持最佳的環(huán)境服務(wù)品質(zhì);完成市優(yōu)檢查接待準(zhǔn)備工作,營造小區(qū)迎檢氛圍。
2)公司創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作匯報(bào)材料》及匯報(bào)幻燈片,到小區(qū)現(xiàn)場辦公,巡回檢查,督導(dǎo)迎檢準(zhǔn)備工作。
五、創(chuàng)建市優(yōu)工作總結(jié)
創(chuàng)市優(yōu)檢查考核結(jié)束后,物業(yè)服務(wù)中心將組織專題總結(jié),向公司匯報(bào)小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作總結(jié)報(bào)告,申報(bào)創(chuàng)優(yōu)工作先進(jìn)個(gè)人及事跡,為公司后期項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)工作提供經(jīng)驗(yàn)。
公司在_月份組織召開創(chuàng)市優(yōu)工作總結(jié)表彰大會(huì),對創(chuàng)建工作中涌現(xiàn)出來的先進(jìn)個(gè)人和事跡進(jìn)行表彰,兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲結(jié)果。
物業(yè)服務(wù)中心對考評(píng)達(dá)標(biāo)項(xiàng)目加以維持和完善;對考評(píng)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,制定有效的整改措施,在考評(píng)結(jié)束后半個(gè)月內(nèi)全部逐項(xiàng)落實(shí)整改完畢。
六、紀(jì)律保障:
創(chuàng)優(yōu)工作小組成員在創(chuàng)建期間,一律服從工作小組的安排和調(diào)配,并嚴(yán)禁擅自調(diào)休、請假,如有特殊情況,確需請假或調(diào)休的,須征得物業(yè)服務(wù)中心創(chuàng)優(yōu)工作小組組長同意后方可。如有違返以上規(guī)定,按公司相關(guān)規(guī)定從嚴(yán)處理。
附:《e花園各業(yè)務(wù)創(chuàng)優(yōu)工作計(jì)劃》
__市__物業(yè)服務(wù)有限公司
e花園物業(yè)服務(wù)中心
二0__年_月_日
注意事項(xiàng):
1、工作階段中的工作任務(wù),須進(jìn)一步優(yōu)化細(xì)化,詳細(xì)排列未達(dá)標(biāo)項(xiàng)目的整改完成時(shí)間,,并將其作為附件。
第4篇 某某小區(qū)糾正預(yù)防措施管理規(guī)定
某小區(qū)糾正和預(yù)防措施的管理規(guī)定
一、制定本規(guī)定的目的及范圍
目的:建立糾正措施和預(yù)防措施的提出、實(shí)施及有效性驗(yàn)證的程序,以保證服務(wù)質(zhì)量滿足要求。
適用范圍:本程序適用于糾正和預(yù)防不合格,包括服務(wù)過程,以及質(zhì)量體系等方面已發(fā)生或潛在的不合格。
二、各自職責(zé)
1、某小區(qū)管理處各部門負(fù)責(zé)針對服務(wù)過程中對其職責(zé)范圍內(nèi)出現(xiàn)不合格提出糾正或預(yù)防措施。
2、管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)糾正和預(yù)防措施并對其有效性進(jìn)行驗(yàn)證。
三、工作程序
1、總則
(1)、管理處內(nèi)所有要求采取糾正或預(yù)防措施的問題均以《糾正和預(yù)防措施報(bào)告》的形式提出,《糾正和預(yù)防措施報(bào)告》可以發(fā)到管理處內(nèi)任何責(zé)任部門,及相關(guān)的原材料供應(yīng)商和服務(wù)供應(yīng)商。
(2)、管理處內(nèi)任何部門或人員都可以提出采取或預(yù)防措施的要求,但所有的《糾正和預(yù)防措施報(bào)告》必須管理者代表批準(zhǔn)后,才可發(fā)至相應(yīng)責(zé)任部門執(zhí)行。
(3)、針對以下情況,應(yīng)考慮采取糾正或預(yù)防措施。
內(nèi)部/外部質(zhì)量體系審核提出的不合格項(xiàng)目:
a服務(wù)質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重不合格,包括重大事故,設(shè)備故障;
b重復(fù)出現(xiàn)的服務(wù)不合格;
c物料、服務(wù)采購重復(fù)出現(xiàn)的質(zhì)量問題;
d住戶投訴;
e監(jiān)控總值班室日報(bào)表、月報(bào)表反映的重大問題/質(zhì)量趨勢問題;
f管理評(píng)審中出現(xiàn)的問題;
g定期分析發(fā)現(xiàn)的潛在不合格現(xiàn)象;
h物業(yè)管理大檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格。
2、應(yīng)采取糾正、預(yù)防措施的問題分類
a類問題
涉及公司或公司管理處其他部門的問題;
b類問題
涉及本部門問題。
3、a類問題的處理
(1)、管理處各部(班)人員均可根據(jù)有關(guān)原則提出需采取糾正/預(yù)防措施的問題,填寫《糾正和預(yù)防措施報(bào)告》的問題欄(也可寫建議采取的糾正/預(yù)防措施),直接送管理者代表。
(2)、管理者代表負(fù)責(zé)審查《糾正和預(yù)防措施報(bào)告》是否清楚描述不合格狀況以及對質(zhì)量的影響,當(dāng)決定采取糾正/預(yù)防措施時(shí),在相關(guān)《糾正和預(yù)防措施報(bào)告》上填寫指定采取糾正/預(yù)防措施的責(zé)任部門或人員,提出糾正/預(yù)防措施的意見和解決問題的期限。
(3)、負(fù)責(zé)制訂糾正/預(yù)防措施的相關(guān)部門經(jīng)理/部長接到管理者代表簽發(fā)的《糾正和預(yù)防措施報(bào)告》,組織人員分析問題產(chǎn)生的原因、潛在因素,找出防止問題再次發(fā)生或消除問題潛在因素的具體措施,填寫《糾正和預(yù)防措施報(bào)告》的糾正/預(yù)防措施欄,報(bào)管理者代表審批。
(4)、根據(jù)管理者代表批準(zhǔn)的意見,組織實(shí)施糾正/預(yù)防措施,完成后,由部門主管在《糾正和預(yù)防措施報(bào)告》上填寫處理情況、處理結(jié)果,交管理者代表審閱。
(5)、管理者代表或管理者代表指定的人負(fù)責(zé)對糾正措施的實(shí)施情況進(jìn)行驗(yàn)證以確定糾正或預(yù)防措施是否執(zhí)行和有效。當(dāng)有客觀證據(jù)證實(shí)糾正或預(yù)防措施是有效的,《糾正和預(yù)防措施報(bào)告》即予關(guān)閉;如糾正或預(yù)防措施尚未完成,或沒有實(shí)際效果,應(yīng)規(guī)定新的跟蹤驗(yàn)證期限,要求現(xiàn)任部門繼續(xù)執(zhí)行。
4、b類問題的處理
各部門經(jīng)理/部長對于所轄班提交的問題,決定應(yīng)采取糾正/預(yù)防措施時(shí),組織有關(guān)人員分析問題產(chǎn)生的原因、傾向和潛在因素,找出防止問題再次發(fā)生或消除問題潛在因素的具體措施,填寫《糾正和預(yù)防措施報(bào)告》的相關(guān)欄目,報(bào)管理者代表審批。
5、糾正和預(yù)防措施記錄
經(jīng)管理者代表或管理者代表指定的人驗(yàn)證簽字已關(guān)閉的《糾正和預(yù)防措施報(bào)告》,由發(fā)出部門收集交質(zhì)量記錄管理員保存,年底歸檔。
第5篇 科信小區(qū)顧客意見管理工作程序
科信小區(qū)顧客意見管理程序
(1)顧客意見的收集、整理和處理
a、管理處對所有顧客通過來訪、來電、信函等形式反饋的意見和服務(wù)需求都要認(rèn)真傾聽,熱情接待,耐心解釋,積極處理,并填寫《與顧客溝通登記表》。
b、每月管理處都要將顧客提出的意見和要求進(jìn)行歸檔總結(jié),并對信息逐一歸類分析,對影響服務(wù)的主要因素盡快制定糾正和預(yù)防措施。管理處可通過工作會(huì)議形式討論或宣傳。
c、管理處在日常服務(wù)中應(yīng)主動(dòng)采取征詢顧客意見的方法來收集意見和建議,可采取召集顧客座談會(huì)、家訪等方式來與顧客溝通,獲得及時(shí)和有代表性的意見。
d、質(zhì)管部負(fù)責(zé)公司《管理工作征詢意見表》的設(shè)計(jì),并組織開展對顧客滿意的調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、分析和回訪活動(dòng)。
(2)征詢意見表的發(fā)放、回收和處理
a、管理處在收到質(zhì)管部發(fā)放的征詢意見表后三天之內(nèi)發(fā)放給顧客、發(fā)放數(shù)量要求入伙五年以上的小區(qū)發(fā)放率為15%,入伙五年以下的小區(qū)發(fā)放率不得少于30%。調(diào)查表在顧客群中的發(fā)放應(yīng)隨機(jī)并均勻分布。
b、管理處應(yīng)在下發(fā)后10天內(nèi)收回意見表,回收率不低于發(fā)放數(shù)量75%。
c、管理處應(yīng)在收回意見表的三日內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析并將滿意率數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤地填寫在《顧客滿意率統(tǒng)計(jì)表》上,對顧客反饋的信息應(yīng)逐一登記在《與顧客溝通登記表》。
d、對于顧客意見集中或突出的問題,管理處應(yīng)以公開信的形式在收回意見表二個(gè)星期內(nèi)認(rèn)真地作出答復(fù)。公開信張貼前須經(jīng)管理者代表審閱同意。
e、管理處將顧客滿意率統(tǒng)計(jì)表和公開信張貼后的5天內(nèi)遞交質(zhì)管部,質(zhì)管部將有關(guān)問題統(tǒng)計(jì)后,送管理者代表審閱。
(3)對處理顧客意見的跟蹤、驗(yàn)證和檢查
a、對顧客意見的接待與處理由質(zhì)管部在月檢時(shí)按月檢標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查,并抽查顧客對管理處日常管理服務(wù)的滿意情況。
b、質(zhì)管部要對處理的結(jié)果給予跟蹤,并通過電話或走訪顧客的形式對管理處工作進(jìn)行核查與驗(yàn)證。
c、質(zhì)管部對管理處給顧客的公開信提出的問題的落實(shí)情況要進(jìn)行驗(yàn)證,使顧客對處理的結(jié)果表示滿意。
d、管理處每月要做維修回訪工作,對維修人員的服務(wù)態(tài)度,工作守時(shí)、工作質(zhì)量進(jìn)行回訪,確保維修服務(wù)質(zhì)量能夠使顧客滿意。
e、管理處在日常服務(wù)中應(yīng)將有償服務(wù)、便民服務(wù)項(xiàng)目公布于顧客并對服務(wù)承諾的兌現(xiàn)進(jìn)行檢查,質(zhì)管部在月檢或季檢中要對服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行檢查和驗(yàn)證,保證顧客在轄區(qū)中能得到良好的服務(wù),并對提供的各項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目滿意。
第6篇 小區(qū)二次供水管理作業(yè)指導(dǎo)書
質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導(dǎo)書
--小區(qū)二次供水管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0 目的
保證小區(qū)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),保障用戶身體健康。
2.0 適用范圍
適用于公司所屬各小區(qū)的二次供水的管理。
3.0 職責(zé)
3.1 由各管理處維修班長制訂每年不少于兩次的水池(箱)清洗及消毒計(jì)劃。
3.2 管理處主任負(fù)責(zé)審核和批準(zhǔn)年度水池(箱)清洗及消毒計(jì)劃,并監(jiān)督實(shí)施。
3.3管理員負(fù)責(zé)張貼停水告示,并通知用戶單位。
3.4專業(yè)清洗消毒作業(yè)人員負(fù)責(zé)水池(箱)的管理和水池(箱)的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作。
3.5 公司維修部每半年向市水務(wù)局匯總備案一次《生活飲用水二次供水設(shè)施清洗消毒合同》。
4.0 工作規(guī)程
4.1 二次供水管理的要求
4.1.1二次供水由各管理處主任委派專職清洗消毒人員(持證上崗)負(fù)責(zé)管理。
4.1.2 專職人員負(fù)責(zé)水池(箱)的管理工作,要求每個(gè)水池(箱)(包括地下、樓頂) 須結(jié)構(gòu)完整,加蓋、加鎖,水口干凈,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的要求。
4.1.3新建、擴(kuò)建和改建二次供水設(shè)施,須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)和竣工驗(yàn)收。
4.1.4專職清洗消毒人員應(yīng)持有衛(wèi)生主管部門出具的有效《健康合格證》及《衛(wèi)生知識(shí)培訓(xùn)合格證》和水務(wù)局頒發(fā)的上崗證。
4.2清洗、消毒計(jì)劃
4.2.1維修班長制定每年不少于兩次的水池(箱)清洗消毒計(jì)劃。
4.2.2管理處主任審批計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施水池(箱)進(jìn)行清洗及消毒。
4.3通知
4.3.1維修班長于每次水池(箱)清洗及消毒實(shí)施前三天通知管理處管理員。
4.3.2管理處管理員在實(shí)施前48小時(shí)張貼停水告示,通知停水范圍內(nèi)的用戶。
4.4放水
4.4.1為確保用戶的正常供水,放水工作必須提前到清洗、消毒水池(箱)前3小時(shí)進(jìn)行,并記錄開始放水時(shí)間和結(jié)束放水時(shí)間。
4.5 二次供水清洗、消毒程序
4.5.1工具、用具的準(zhǔn)備:長衣緊袖工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、照明、水泵、鼓風(fēng)機(jī)、口罩、眼鏡等。
4.5.2 安全須知
4.5.2.1 電源:水池內(nèi)作業(yè)光源要用36v以下安全電壓工作照明,用手電或應(yīng)急燈,三項(xiàng)水泵要裝有漏電開關(guān)。
4.5.2.2 缺氧:有些水池長期封閉、無通氣孔、空氣流通極差,可在水箱底部水口處連接鼓風(fēng)機(jī)吹風(fēng),約3小時(shí)通風(fēng)時(shí)間,然后選用如下試驗(yàn):
物理試驗(yàn):把燃著的蠟燭放入水池,如不熄滅說明水池內(nèi)不缺氧。否則須繼續(xù)通風(fēng)直到?jīng)]問題為止。
4.5.2.3注意事項(xiàng):在清洗水箱的過程中,消毒人員須帶防護(hù)眼鏡和口罩,如在水池箱內(nèi)感到身體不適,產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊, 要馬上離開水池,用清水沖洗眼睛,呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。
4.5..2.4氧化氯或其它消毒用品的使用和存放應(yīng)符合我公司《化學(xué)危險(xiǎn)品倉庫管理規(guī)定》(___-ep-04-jl-01)要求。二次供水清洗、消毒程序消毒用品有來源證明、產(chǎn)品檢驗(yàn)報(bào)告、符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
4.5.3 除雜物和清洗
4.5.3.1清洗人員清洗水池時(shí),先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥沙及各種沉積物,然后用掃把或尼龍刷從水池(箱)的項(xiàng)部四周墻壁水池(箱)底部,依次 反復(fù)刷洗,刷洗完畢用清水整體沖洗一遍,排出污水。
4.5.4 消毒
4.5.4.1用1:100的滅菌凈(一般為漂白精粉)水溶夜進(jìn)行消毒,用掃把 或尼龍刷依次反復(fù)刷洗消毒,并將水池(箱)蓋好,封閉半小時(shí)后排出消毒水。
4.5.4.2水池(內(nèi))注入適量自來水,用清水將上述位置反復(fù)清洗,清洗出消毒藥水。
4.5.5注水
在清洗工作徹底完成后,開閘向水池(箱)注水,達(dá)到標(biāo)定的水位高度,并加蓋加鎖。
4.6 取樣送檢
4.6.1水樣抽取及送檢工作由機(jī)電部主管安排機(jī)電人員完成。
4.6.2水樣抽取地點(diǎn)應(yīng)從底層水池和頂層水箱各抽樣一支。
4.6.3 盛放水樣的容器為礦泉水或蒸餾水瓶,盛容量為500毫升的水,盛水前應(yīng)將水瓶清洗干凈,并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。
4.6.4 在取水樣的當(dāng)天應(yīng)由專職清洗消毒人員將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢,并負(fù)責(zé)取回《衛(wèi)生檢測結(jié)果報(bào)告單》結(jié)果為不合格時(shí),應(yīng)由管理處主任安排重新清洗和消毒水池(箱),必要時(shí)請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程,直至檢測合格為止。
4.7 記錄和報(bào)告
4.7.1由專職清洗消毒人員負(fù)責(zé)記錄每次清洗、消毒水池(箱)的全過程,建立清洗消毒檔案,并經(jīng)維修班長審核,管理處主任簽字后,交文件管理員存檔。并接受市、區(qū)水務(wù)主管部門的監(jiān)督、檢查。
4.7.2衛(wèi)生防疫站的《衛(wèi)生檢測結(jié)果報(bào)告單》原件存檔,副本由管理處保留一份備查。
5.0 支持性文件
5.1《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市供水用水條例》
5.2《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)生活飲用水二次供水管理規(guī)定》
5.3《深圳市生活飲用水二次供水管理手冊》(深圳市水務(wù)局)
5.4《生活飲用水二次供水水池(箱)清洗消毒工作程序》(深圳市水務(wù)局)
5.5《化學(xué)危險(xiǎn)品倉庫管理規(guī)定》(___-ep-04-jl-01)
第7篇 小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃具體實(shí)施方案
住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案
一、爭創(chuàng)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的可行性方案
我們把__小區(qū)的物業(yè)管理基本思路定位在酒店式物業(yè)管理。
把創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)確定為接管一年后達(dá)到寧波市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),并加入誠信物業(yè)的行列,二年內(nèi)達(dá)到市級(jí)物業(yè)管理示范住宅標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到全國物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。
1、在__小區(qū)小區(qū)物業(yè)管理整個(gè)運(yùn)作過程中,我們將引入酒店服務(wù)理念,采用到賓館培訓(xùn)和直接引進(jìn)賓館管理人員相結(jié)合的方式,實(shí)行走動(dòng)式管理,沿用內(nèi)緊外松的酒店管理準(zhǔn)則等措施,達(dá)到優(yōu)勢互補(bǔ)。結(jié)合實(shí)施公司一系列的規(guī)程、制度、工作流程,強(qiáng)調(diào)監(jiān)督、激勵(lì)、反饋機(jī)制的作用,使員工的規(guī)范操作從思想意識(shí)出發(fā),落實(shí)到實(shí)際行動(dòng)上。
2、加強(qiáng)員工的培訓(xùn),建立高素質(zhì)管理隊(duì)伍。公司重視員工培訓(xùn)。除派到顧問單位培訓(xùn)和企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)外,還把員工送到公司內(nèi)部的星級(jí)賓館培訓(xùn),作為一個(gè)亮點(diǎn)和重要措施,讓他們到賓館跟班實(shí)習(xí),學(xué)習(xí)現(xiàn)場督導(dǎo)管理、對客服務(wù)的意識(shí)和技能,接受酒店服務(wù)意識(shí)的熏陶,造就一支既樂于奉獻(xiàn),又具有綜合素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍。
3、切實(shí)支持配合業(yè)主委員會(huì)工作,強(qiáng)調(diào)人性化管理,變單向推動(dòng)為雙向共管。
首先,尊重業(yè)主,從思想上重視業(yè)主的作用;
其次,尊重員工,把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過程中,管理方案的實(shí)施事先征求業(yè)主的認(rèn)可和員工的認(rèn)同,定期聽取業(yè)主的意見和建議,通過創(chuàng)建文明小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)和社區(qū)文化活動(dòng),增強(qiáng)業(yè)主的自治、自律意識(shí),獲取廣大業(yè)主的真誠回應(yīng),共同推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理工作。
4、堅(jiān)持業(yè)主滿意第一,保持企業(yè)發(fā)展的后勁。我們在物業(yè)經(jīng)營過程中,堅(jiān)持以業(yè)主滿意第一為核心,通過對不同年齡層次和群體的個(gè)性化需求分析,推出各類服務(wù)項(xiàng)目,在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)使企業(yè)獲利。
5、開展社區(qū)文化活動(dòng),推進(jìn)社區(qū)精神文明建設(shè)。我們在規(guī)劃物業(yè)管理方案中,把社區(qū)文化建設(shè)放在重要位置。利用小區(qū)會(huì)所,長期開展文體活動(dòng),并以生態(tài)、環(huán)保、智能為社區(qū)活動(dòng)主題,創(chuàng)小區(qū)文化特色。通過各類活動(dòng)的開展,推進(jìn)社區(qū)精神文明建設(shè),使小區(qū)物業(yè)管理邁向新的高度。
二、房屋設(shè)施、設(shè)備管理,維修管理方案
(一)全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)籍及使用情況等,利用物業(yè)管理軟件,建立健全房屋、設(shè)施、設(shè)備檔案以及業(yè)主維修檔案,及時(shí)將維修養(yǎng)護(hù)情況記錄存檔,做到檔案完整、準(zhǔn)確、隨時(shí)可查。
(二)加強(qiáng)房屋的日常維修養(yǎng)護(hù)工作
1、通過落實(shí)巡回檢查制度,及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復(fù)。每日巡檢公共照明、開關(guān)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除,并記錄維修情況(需聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線電視、電訊等管理部門解決的及時(shí)聯(lián)系)。根據(jù)不同季節(jié)特點(diǎn),分輕重緩急,合理安排,實(shí)行有計(jì)劃養(yǎng)護(hù),做到日有巡視、周有安排、月有計(jì)劃、年有統(tǒng)籌。
2、制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,安排落實(shí)房屋日常維修養(yǎng)護(hù)工作。
3、建立維修值班制度,公布值班/報(bào)修電話和報(bào)修聯(lián)系辦法,24小時(shí)受理報(bào)修,業(yè)主服務(wù)中心12小時(shí)專人接待業(yè)主來訪,還可以通過公司網(wǎng)站進(jìn)行報(bào)修。
4、健全報(bào)修約修制度和維修服務(wù)規(guī)程。接待人員填寫報(bào)修單,并按維修項(xiàng)目緊急程度,安排維修人員到達(dá)現(xiàn)場,零修及時(shí)完成,急修當(dāng)日完成,小修3日內(nèi)完成。電力、照明、供水、排水故障等特急項(xiàng)目,及時(shí)趕到現(xiàn)場,組織搶修。維修完成后,由維修人員填寫到達(dá)時(shí)間、實(shí)際維修時(shí)間、費(fèi)用情況,業(yè)主對維修質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收,并簽字認(rèn)可;與業(yè)主約定的維修時(shí)間如有變動(dòng)則提前通知業(yè)主;維修人員入戶工作自帶鞋套,做到入戶維修不擾民,工完料凈場地清。
5、在保修期內(nèi),密切同開發(fā)商的聯(lián)系,保修期內(nèi)如建筑單位不能及時(shí)處理的,采取先處理后協(xié)商的辦事原則。
6、實(shí)行維修服務(wù)承諾制度和維修回訪制度。公布《維修服務(wù)承諾制度》,切實(shí)做好回訪和記錄,接受業(yè)主對維修質(zhì)量的監(jiān)督和評(píng)議。
7、遇有搶險(xiǎn)應(yīng)急情況,按照應(yīng)急預(yù)案及時(shí)組織人員處理。
8、健全維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量管理制度,抓好維修施工質(zhì)量管理。明確各級(jí)管理和維修人員職責(zé),嚴(yán)格掌握房屋維修范圍和標(biāo)準(zhǔn),精心施工,合理安排,關(guān)鍵結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān),嚴(yán)格按照工序操作,抓住材料、施工、驗(yàn)收、回訪四個(gè)環(huán)節(jié),并將之列入維修人員考核的重要指標(biāo),確保維修質(zhì)量。
(三)設(shè)備設(shè)施安全管理運(yùn)行方案
1、供電系統(tǒng)管理方案。
根據(jù)我市一般做法及開發(fā)商意圖,小區(qū)供電系統(tǒng)由供電部門負(fù)責(zé)管理,作為物業(yè)管理部門重點(diǎn)做好以下工作:
(1)做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象,或停電跳閘等故障及時(shí)與供電部門聯(lián)系。
(2)做好供電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。接待小區(qū)業(yè)主用電故障報(bào)修,并及時(shí)做出處理,如屬供電部門的,及時(shí)與之聯(lián)系,如屬業(yè)主報(bào)修求助的,按服務(wù)規(guī)程盡快給予維修。
(3)做好公共照明系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作。
(4)制定《應(yīng)急預(yù)案》,并按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理供配電方面應(yīng)急事件。
2、弱電系統(tǒng)及自動(dòng)化系統(tǒng)管理方案。
(1)有線電視及電話通訊系統(tǒng),重點(diǎn)做好與有線電視臺(tái)及電話公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機(jī)、故障處理等相關(guān)配合工作。
(2)保安監(jiān)控系統(tǒng),做好監(jiān)控中心/可視對講系統(tǒng)設(shè)備的日常運(yùn)行操作,24小時(shí)專人值班監(jiān)控,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問題,按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理應(yīng)急事件,出現(xiàn)故障,通知維修人員及時(shí)排除。
做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。包括依照保養(yǎng)規(guī)范每月定期對攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機(jī)等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。
(3)可視對講系統(tǒng)/電控防盜門/巡更系統(tǒng)調(diào)界報(bào)警系統(tǒng)。定期進(jìn)行可視對講系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng),保證可視信號(hào)良好,通話系統(tǒng)正常,主機(jī)聯(lián)系情況良好。
(4)車管系統(tǒng)。每月兩次例行檢查保養(yǎng)車管系統(tǒng),包括出入口控制機(jī)、道閘、主機(jī),做到故障及時(shí)排除,讀卡有效,顯示正確,道閘啟閉靈活,車輛進(jìn)出聯(lián)動(dòng)正確,主機(jī)設(shè)定、維護(hù)、查閱、報(bào)表等功能有效。
3、消防系統(tǒng)管理方案。
(1)制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度,并切實(shí)執(zhí)行。
(2)每季度檢查和試驗(yàn)消防系統(tǒng)/設(shè)備功能,包括探測器、電源、防火門、消火栓。
(3)每年一次全面檢查所有滅火機(jī),按不同類型做好滅火機(jī)更換或滅火液體更換等工作。
4、給排水系統(tǒng)管理方案
(1) 做好日常檢查養(yǎng)護(hù)工作。每月對供排水設(shè)備、管道、閥門、地漏和上下水等情況進(jìn)行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況,做到供水正常、排水排污無阻塞外溢。若遇
臺(tái)風(fēng)或大暴雨過后,及時(shí)檢查排水管和排水井,解決發(fā)現(xiàn)的問題。
(2)嚴(yán)格水泵房管理制度,做到水泵房內(nèi)各水泵及其控制箱(柜)一一對應(yīng)編號(hào),所有管道標(biāo)明水流方向。保持機(jī)房整潔,排水溝通暢,管道及支架定期油漆。機(jī)房內(nèi)無易燃易爆物品及雜物堆放,檢修通道暢通。機(jī)房定時(shí)巡視,水泵運(yùn)行狀態(tài)、管道壓力有記錄。無關(guān)人員不進(jìn)入機(jī)房,進(jìn)出人員情況有登記。
(3)嚴(yán)格執(zhí)行水泵運(yùn)行操作規(guī)程。例如開泵前檢查進(jìn)出水泵的閥門是否打開,閥門有否漏水,壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常,然后開泵運(yùn)行。開泵后每二小時(shí)檢查記錄各項(xiàng)數(shù)據(jù),泵的填料允許有少量滴水,若出現(xiàn)大量漏水,應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整,泵要輪換開啟等。
(3)做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。一般采取自行維護(hù),故障報(bào)修的方法。每月二次巡視檢查各類水泵,主要內(nèi)容:聲響、震動(dòng)、電流、電壓及壓力表等。每二年對泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng),檢查維修水泵的電機(jī)絕緣、自動(dòng)控制箱、軸承、葉輪和密封等。對于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵,每季度進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn),運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間一般不低于10分鐘,運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)特別注意超壓保護(hù),謹(jǐn)防發(fā)生事故。
三、市政等公共設(shè)施管理具體實(shí)施方案
(一)掌握情況。全面準(zhǔn)確掌握所配置的設(shè)備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況,了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。
(二)建立設(shè)備管理臺(tái)賬。在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備卡或噴刷相應(yīng)的編號(hào),做到賬、物相符,做好年度設(shè)備清查、核對和使用鑒定工作。關(guān)鍵設(shè)備的易損件和低值易耗的材料有備品備件,以便能及時(shí)更換設(shè)備。
(三)日常維護(hù)。
建立設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度,并作好詳細(xì)記錄,做到預(yù)防為主,并有計(jì)劃地開展設(shè)備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重,保證設(shè)備的大、中、小修合格率100%,設(shè)備運(yùn)行處于良好狀態(tài)。
四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實(shí)施方案
(一)保潔設(shè)施
根據(jù)開發(fā)商設(shè)計(jì),小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定配備了垃圾桶和果殼箱,考慮統(tǒng)一按每個(gè)單元配置一垃圾桶,商業(yè)用房按4-5間門面配一只垃圾筒,果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔50米左右配一只。同時(shí)在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點(diǎn)和清運(yùn)時(shí)間。
(二)保潔措施及考核
1、保潔人員的安排:小區(qū)配保潔人員2名,其中1人負(fù)責(zé)小區(qū)沿街和外圍清掃保潔及整個(gè)小區(qū)的垃圾清運(yùn),另1人負(fù)責(zé)多層住宅內(nèi)公共部位清掃保潔。
2、保潔措施及考核
(1)推行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標(biāo)準(zhǔn)、操作程序細(xì)則、考核獎(jiǎng)懲辦法,實(shí)行12小時(shí)動(dòng)態(tài)巡回保潔。按日工作、周工作、月工作的要求,分別落實(shí),并檢查考核,達(dá)到建設(shè)部全國示范標(biāo)準(zhǔn)。
(2)保持垃圾亭、垃圾桶清潔無異味,減少二次污染。實(shí)行垃圾袋裝化,每天兩次收集垃圾,并選擇適宜的通道和時(shí)間,運(yùn)送至垃圾中轉(zhuǎn)站,運(yùn)輸車輛車容整潔,不污染道路,及時(shí)收集清運(yùn)散放垃圾,做到日產(chǎn)日清,清除垃圾時(shí),不將垃圾散落在樓梯和樓面上。
(3)積極做好國家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。落實(shí)有效措施,環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完好率98%以上,做好小區(qū)環(huán)境及公共設(shè)施、場所依照規(guī)范消毒殺菌,周圍整潔無蠅蛆,維護(hù)住戶健康。并運(yùn)用宣傳窗等宣傳工具,積極開展健康教育工作,使居民基本衛(wèi)生知識(shí)知曉率大于70%,健康行為形成率大于60%。
(4)利用小區(qū)宣傳窗,設(shè)立健康教育專欄。內(nèi)容有控?zé)熀皖A(yù)防艾滋病、性病等宣傳內(nèi)容及宣傳品。
(5)加強(qiáng)保護(hù)環(huán)境,講究衛(wèi)生的宣傳。如訂立業(yè)主公約和精神文明建設(shè)公約,倡導(dǎo)業(yè)主環(huán)保意識(shí),形成良好習(xí)慣,使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。
(6)配合我市開展生態(tài)城市的建設(shè)。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動(dòng)等宣傳工具,加強(qiáng)生態(tài)教育,倡導(dǎo)生態(tài)消費(fèi),崇尚生態(tài)文化,讓生態(tài)文明觀深入人心。
3、清掃時(shí)間:實(shí)行12小時(shí)保潔制,從早上7時(shí)至晚上7時(shí)。沿街首次清掃,在8:00前完成,并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)巡回保潔。垃圾清運(yùn)首次在8:30左右,晚上在7:00左右清運(yùn),期間根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)和垃圾量適當(dāng)增加次數(shù)。
(三)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理
加強(qiáng)宣傳工作,請商戶配合和自律,清衛(wèi)人員按規(guī)范完成12小時(shí)滾動(dòng)清掃保潔,及時(shí)清理垃圾桶。每月1次與商戶聯(lián)系溝通,每年1次召集評(píng)選文明商戶活動(dòng),積極配合政府部門對沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理工作,使之符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),秩序良好,無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、跨門營業(yè),無亂貼、亂畫、亂丟垃圾。
五、綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體實(shí)施方案
(一)綠化管理方案、措施
1、綠化養(yǎng)護(hù)人員的安排。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積,配置日常綠化管理人員1人,綠化養(yǎng)護(hù)管理納入公司綠化隊(duì)統(tǒng)一管理。綠化養(yǎng)護(hù)在保養(yǎng)期滿接手后進(jìn)行。
2、制定綠化養(yǎng)護(hù)、管理制度,制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,健全養(yǎng)護(hù)工作職責(zé)、規(guī)程。并切實(shí)貫徹執(zhí)行,按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長習(xí)性做好養(yǎng)護(hù)工作,使養(yǎng)護(hù)計(jì)劃落到實(shí)處。
3、通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動(dòng)、社區(qū)文化活動(dòng),以及管理處員工的垂身示范,感染業(yè)主,強(qiáng)化業(yè)主的綠化保護(hù)意識(shí),防止人為毀壞。
4、在綠化特色方面,重在營造生機(jī)盎然的環(huán)境氛圍,在大門入口處和大樓主要公共區(qū)域,以四季花卉和綠色耐蔭植物點(diǎn)綴小區(qū)環(huán)境,展示__小區(qū)綠色文化。
5、建立綠化管理檔案。花木品種數(shù)量及生長情況有記錄,主要品種掛牌標(biāo)識(shí),養(yǎng)護(hù)工作有計(jì)劃、有實(shí)施、有記載。
6、建立馨情園植樹區(qū)。我們將在小區(qū)的園林用地,規(guī)劃專門場地,根據(jù)業(yè)主的喜好,種植樹木,比如結(jié)婚紀(jì)念樹,小朋友的同齡樹等,并制作統(tǒng)一的標(biāo)牌。
(二)綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)施的配備使用及養(yǎng)護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)
1、割草:配置割草機(jī)一臺(tái)用于草坪的修割作業(yè),小區(qū)配備修剪刀等進(jìn)行局部修整。
2、清除雜草:每月1次,對草坪雜草嚴(yán)重混雜的進(jìn)行換草。
3、施肥:普遍施肥每年2-3次,根據(jù)生長情況,安排好重點(diǎn)施肥。
4、做好澆水工作,尤其在夏季,草皮和花草作為重點(diǎn)。
5、及時(shí)修剪整形,達(dá)到形狀整齊,造型美觀,層次分明。
6、補(bǔ)苗。清除枯枝死樹,及時(shí)補(bǔ)栽,保證無缺苗現(xiàn)象。草坪補(bǔ)缺隨缺隨種,保證草坪的完整率達(dá)到98%以上。
7、做好病蟲害防治工作。每天巡回檢查觀察,發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)對癥施藥,每季度全面防治。
六、公共秩序的維護(hù)、治安配合的具體實(shí)施方案
安全防范管理方案
1、保安隊(duì)伍的建立:從公司內(nèi)部選派有工作經(jīng)驗(yàn),熟悉各類治安管理操作的保安骨干擔(dān)任隊(duì)長和班長,新進(jìn)隊(duì)員經(jīng)正常培訓(xùn)分期安排到公司所管理的
優(yōu)秀樓盤實(shí)習(xí),經(jīng)考核合格后正式上崗。崗位體系分為保安隊(duì)長、保安班長、門崗、監(jiān)控崗、巡邏車管崗(班長兼),互相配合。具體安排見第三章。
2、24小時(shí)執(zhí)勤、巡邏,標(biāo)準(zhǔn)化管理。保安實(shí)行24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)服務(wù),3班2運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)行保安隊(duì)長日檢、現(xiàn)場主管周檢、主任月?lián)斓某Ｒ?guī)檢查,結(jié)合專題撿查與隨機(jī)抽查的監(jiān)督制度,并充分利用巡更系統(tǒng),加強(qiáng)監(jiān)管。
3、制訂保安交接班規(guī)定。保安交接班,依規(guī)定辦理移交手續(xù),簽字,明確各自職責(zé)。
4、建立多重安全防范體系,爭創(chuàng)無刑案小區(qū)。
(1)按照小區(qū)安全防范系統(tǒng),首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報(bào)警系統(tǒng)的作用,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置翻越圍墻的可疑人員。
(2)充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用,對進(jìn)入小區(qū)的可疑人員進(jìn)行監(jiān)視和跟蹤,必要時(shí)進(jìn)行盤查,對于違法行為錄下證據(jù),并及時(shí)運(yùn)用無線對講機(jī),紐織保安人員處置緊急事件。
(3)重視第三道防線,單元電控防盜門/門禁系統(tǒng)的作用。將不速之客,拒之門外。
(4)有效發(fā)揮可視對講系統(tǒng)的作用,使之成為業(yè)主拒絕生人、方便家人的眼晴,也成為管理處與業(yè)主溝通聯(lián)系的橋梁。
(5)通過多種方式,積極開展宣傳活動(dòng),增強(qiáng)業(yè)主自防意識(shí),學(xué)會(huì)合理有效地使用好室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)的作用,并宣傳業(yè)主配合管理處群防群治,不要隨意給生人開啟單元防盜門,以免被不法分子利用,危害自己或鄰居。
(7)制定應(yīng)急事件處理預(yù)案,提高火警、沖突、浸水、匪警等緊急事件的快速反應(yīng)和機(jī)動(dòng)應(yīng)急能力。
5、裝修期間,加強(qiáng)流動(dòng)人口管理。
6、保安工作標(biāo)準(zhǔn):
(1)門崗:依照規(guī)定立崗和實(shí)施禮儀服務(wù);對外來人員進(jìn)行詢問、登記,禁止拾荒者、推銷人員、衣冠不整者進(jìn)入;對進(jìn)出車輛進(jìn)行記錄、收發(fā)證、按規(guī)定收取停車費(fèi);及時(shí)為進(jìn)出車輛開關(guān)大門/車閘,并用對講機(jī)通知巡邏崗;對大件物品進(jìn)出進(jìn)行必要的登記和盤查;按規(guī)定交接崗。
(2)巡邏車管崗:依規(guī)定執(zhí)行巡邏,巡視內(nèi)容:公共設(shè)施、場地、消防通道、設(shè)備機(jī)房、裝修場所、停車場及車輛等,發(fā)現(xiàn)問題做好記錄;巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理;接到監(jiān)控中心對講機(jī)呼叫,立即趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理,并向上級(jí)報(bào)告,將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心;遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行;巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員進(jìn)行查問、檢查證件,必要時(shí)可帶到管理處或提交派出所處理。
(3)監(jiān)控崗:依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤容量撿查、調(diào)換,保存期二周,對于重要證據(jù)及時(shí)刻錄到光盤,查看存盤經(jīng)主任同意后方可進(jìn)行;執(zhí)勤期間密切注視顯示屏,發(fā)現(xiàn)異常情況立即用對講機(jī)向班長報(bào)告,跟蹤處理結(jié)果,并作好記錄,遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行;保持顯示屏、錄像機(jī)清潔;接到消防報(bào)警系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)警報(bào)時(shí),立即用對講機(jī)向班長報(bào)告,并跟蹤處理結(jié)果作好記錄,然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防;接到業(yè)主電子對講電話,鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答,作好記錄,根據(jù)需要向班長報(bào)告;負(fù)責(zé)對講機(jī)的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù);負(fù)責(zé)防汛防臺(tái)期間應(yīng)急通訊;對備用鑰匙使用進(jìn)行登記。
七、各類管理檔案的建立與管理
(一)檔案按照達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)的要求,分18類建立:包括小區(qū)驗(yàn)收與交接資料、管理單位概況、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理人員概況、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、配合街道居委會(huì)派出所工作、業(yè)主委員會(huì)概況、業(yè)主委員會(huì)與管理單位關(guān)系、企業(yè)各項(xiàng)管理制度、現(xiàn)代化管理、財(cái)務(wù)管理、房屋及維修管理、設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范管理、社區(qū)文化。上述檔案按年度建立和裝訂。建檔流程:收集一一整理一一分類編目錄一一登記一一電腦儲(chǔ)存一一入柜存檔一一匯總裝訂。
(二)制定《檔案管理制度》,規(guī)范檔案管理工作。
(三)檔案的計(jì)算機(jī)管理:利用計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存檔案信息,以方便管理和檔案的查詢利用?？砂凑盏刂?、姓名、電話等多種特征檢索查找。
(四)業(yè)主檔案管理
1、管理處建立業(yè)主檔案,業(yè)主檔案一戶一檔;
2、業(yè)主檔案的管理按公司《檔案管理制度》要求執(zhí)行;
3、業(yè)主服務(wù)中心負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用;每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理歸檔;
4、管理處主任每季度檢查一次業(yè)主檔案工作,發(fā)現(xiàn)問題書面通知整改;
5、業(yè)主檔案內(nèi)容:入住交房通知單、交房手續(xù)流轉(zhuǎn)單、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時(shí)公約、裝修申請表及檢查記錄、裝修管理服務(wù)協(xié)議、房屋共有部位共用設(shè)施維修委托協(xié)議、業(yè)主登記表、房屋驗(yàn)收單、入住資料發(fā)放簽收單、產(chǎn)權(quán)(租賃)清單、售房合同復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件、權(quán)證復(fù)印件、業(yè)主房屋維修檔案、繳費(fèi)情況一覽表、其他有關(guān)業(yè)主資料。
(五)房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊
內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)人;房屋類型;使用面積、建筑面積;土地分?jǐn)偯娣e;使用情況;附設(shè)設(shè)施情況;車庫使用情況等。
(六)共用設(shè)備、設(shè)施管理檔案
1、對設(shè)備、設(shè)施分門別類地予以編號(hào)登記,制定成《設(shè)備、設(shè)施臺(tái)帳》。
2、業(yè)主服務(wù)中心每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單,正確反映目前實(shí)際情況,以便合理分?jǐn)傇O(shè)備使用費(fèi)。
3、管理處主任負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊,對于抽查中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)整改。
第8篇 w小區(qū)維修資金管理規(guī)約草案
zz小區(qū)維修資金管理規(guī)約草案
為了規(guī)范金橋?yàn)硓z苑(以下簡稱“物業(yè)”)專項(xiàng)維修資金(以下簡稱 “維修資金”)籌集、使用和管理,根據(jù)《中華人民共和國國物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和相關(guān)規(guī)定制定規(guī)約。
第一條 (維修資金的籌集和使用)
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定籌集和使用維修資金:
(一)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和本規(guī)約約定交納維修資金;
(二)維修資金的賬務(wù)由物業(yè)公司代管;
(三)維修資金使用和管理按照政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二條 (維修資金的補(bǔ)充)
維修資金按照下列第(一)項(xiàng)方式補(bǔ)充:
(一)按1-2元/平方米逐月交納補(bǔ)充;
第三條 (維修資金不足時(shí)的籌集)
1. 維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時(shí),按下列第(一) 再次籌集的維修資金余額,不得少于首期維修資金中購房人交納的數(shù)額。
(一)一次性交納;
2.原未交納首期維修資金的業(yè)主,按以下第(一)項(xiàng)方式補(bǔ)建:
(一)根據(jù)房屋建筑面積,按30元/平方米一次性交納;
第四條 (物業(yè)維修和更新的實(shí)施)
1、物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修及更新符合下述情形之一的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接組織實(shí)施,費(fèi)用按規(guī)定列支。
(一)屬規(guī)定的急修項(xiàng)目;
(二)物業(yè)發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況;
(三)經(jīng)鑒定的危險(xiǎn)房屋;
(四)出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修的情形;
(五)物業(yè)共有部分維修和更新費(fèi)用在500元以內(nèi)或2個(gè)人工費(fèi)以內(nèi);共有設(shè)施 設(shè)備和相關(guān)場地的維修和更新費(fèi)用在1000元以內(nèi)或2個(gè)人工費(fèi)以內(nèi)。
共有部分 由業(yè)委會(huì)會(huì)同業(yè)主代表二人以上簽字驗(yàn)收;共有設(shè)施設(shè)備由分管業(yè)主委員、正、付主任三人簽字驗(yàn)收。
2、共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修及更新費(fèi)用在1,000元以上20,000元以內(nèi),由物業(yè)企業(yè)提出更新維修方案,項(xiàng)目預(yù)算費(fèi)用須經(jīng)zz苑維修項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)審核小組審核、業(yè)主委員同意方可組織實(shí)施。
3共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修及更新費(fèi)用在20,000元以上100,000元以內(nèi),更新維修方案報(bào)價(jià)須詢價(jià)3個(gè)以上企業(yè);100,000元以上項(xiàng)目須公開招標(biāo)。實(shí)施方案20,000-100,000須經(jīng)全體代表三分之二以上同意;100,000元以上須經(jīng)全體業(yè)主三分之二以上同意。
4、筑物滲漏水維修的實(shí)施
(一)房屋因下雨漏水屬規(guī)定急修項(xiàng)目,物業(yè)服務(wù)接到報(bào)修后二小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場,24小時(shí)內(nèi)采取應(yīng)急措施保證業(yè)主正常生活,筑物漏水維修方案應(yīng)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)、主業(yè)代表后,可組織實(shí)施,按第四條笫1款規(guī)定簽字驗(yàn)收。
(二)屋面、外墻滲水維修面積在5 平方米以內(nèi),物業(yè)企業(yè)可直接實(shí)施,由報(bào)修業(yè)主簽字驗(yàn)收,按規(guī)定分?jǐn)傊Ц丁?/p>
(三)屋面、外墻滲水維修面積超過5平方米,維修費(fèi)用一室戶在1000元以內(nèi);二室戶在1500元以內(nèi);三室戶2000元在以內(nèi),物業(yè)公司踏勘后提出維修方案、報(bào)價(jià),須由業(yè)委會(huì)會(huì)同與該幢樓業(yè)主代表共同復(fù)核審查認(rèn)同,然后公示七曰業(yè)主無異議,方可實(shí)施。
屋面、外墻滲水維修費(fèi)用超過上述規(guī)定金額的,還須經(jīng)本幢樓三分之二以上業(yè)主簽字通過方能實(shí)施。若因某原因未能取得該幢樓三分之二以上業(yè)主同意,業(yè)主委員會(huì)再次會(huì)同業(yè)主代表、共同審核維修方案、報(bào)價(jià),經(jīng)審核后確實(shí)符合維修資金使用規(guī)定的亦可以實(shí)施。
( 四)竣工驗(yàn)收單須經(jīng)報(bào)修須由業(yè)主、業(yè)主代表,二人以上共同簽字驗(yàn)收。
(五)因違章裝修造成筑物滲漏水的、搭建安裝設(shè)施造成筑物滲漏水的、屋頂?shù)裙灿貌课粸闃I(yè)主違規(guī)占為單獨(dú)使用筑物滲漏水的,其維修費(fèi)用應(yīng)由該業(yè)主自行承擔(dān),不得從維修資金列支。
屋面、外墻滲水維修面積超過5平方米,維修方案未經(jīng)業(yè)委會(huì)與業(yè)主代表復(fù)核審查認(rèn)同、未經(jīng)公示直接實(shí)施的,其維修費(fèi)用由報(bào)修業(yè)主自行承擔(dān),若該業(yè)主不同意承擔(dān)費(fèi)用的則由施工單位承擔(dān)費(fèi)用責(zé)任。
第五條 (維修費(fèi)用的承擔(dān))
物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用按照下列約定承擔(dān):
(一)專有部分的所需費(fèi)用,由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān);
(二)部分共用部分的所需費(fèi)用,由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān);
(三)全體共用部分的所需費(fèi)用,由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。
第六條 (維修資金的審價(jià))
有下列情形之一的,維修費(fèi)用需經(jīng)有資質(zhì)的審價(jià)機(jī)構(gòu)審價(jià)后在維修資金中列支:
(一)按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)審價(jià)的;
(二)金額在50萬元以上的;
(三)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主小組決定審價(jià)的;
第七條 (維修資金的審計(jì))
有下列情形之一的,應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)對維修資金、公共收益的使用和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)進(jìn)行審計(jì):
(一)業(yè)主委員會(huì)換屆的;
(二)業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主大會(huì)決定的;
(三)政府有關(guān)部門認(rèn)為必要時(shí)
審計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)審計(jì),維修資金、公共收益或業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)被違法、違規(guī)、違約使用的,業(yè)主委員會(huì)或者受侵害的業(yè)主可以向人民法院提起訴訟。
第八條 (賬目公布)
業(yè)主委員會(huì)或者委托的物業(yè)管理企業(yè)、具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)每年1月份和7月份向業(yè)主公布一次下列情況:
(一)維修資金收入、支出和結(jié)存的金額;
(二)發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造的項(xiàng)目和費(fèi)用以及按戶分?jǐn)偳闆r;
(三)利用住宅物業(yè)管理區(qū)域共用部分從事停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性活動(dòng)而獲取的收入和使用情況;
(四)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)支用情況;
(五)維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。
上述賬目公布信息張貼于小區(qū)公告欄及相關(guān)門牌幢出入口。
第九條(違約處理)
業(yè)主違反本規(guī)約的約定,業(yè)主委員會(huì)有權(quán)責(zé)令行為人改正,拒不改正的,業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院提起訴訟。
第十條 (生效和修改)
本規(guī)約經(jīng)___年__月___日業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過。
本規(guī)約由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議修改。修改后的規(guī)約,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過之日起生效。
本規(guī)約未
第9篇 物業(yè)小區(qū)維修基金管理制度（13）
物業(yè)小區(qū)維修基金管理制度(十三)
為規(guī)范小區(qū)維修基金的收取、使用及管理工作,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理實(shí)際情況,特制定本制度。
(一)基金用途
小區(qū)維修基金僅限于支付小區(qū)開業(yè)前管理籌備費(fèi)用及日后小區(qū)設(shè)施設(shè)備大型維修、保養(yǎng)及更換的費(fèi)用。
(二)基金收取
小區(qū)交付使用時(shí),每一位業(yè)主都必須繳納相當(dāng)于其名下單元一個(gè)月管理金額的小區(qū)維修基金,該基金不可退還,但可以在業(yè)權(quán)發(fā)生變更時(shí),轉(zhuǎn)至新業(yè)主名下。
(三)收入管理
1、每一戶業(yè)主按小區(qū)入伙時(shí)規(guī)定的時(shí)間繳納。
2、本基金由公司收取,也可以由發(fā)展商代收后統(tǒng)一劃入公司賬戶。
3、公司設(shè)立專門賬戶進(jìn)行單獨(dú)核算和反映。
4、在會(huì)計(jì)核算賬務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行總賬控制,并在電腦客戶管理系統(tǒng)中進(jìn)行記錄,同時(shí)應(yīng)設(shè)置備查簿,登記各業(yè)主維修基金的繳納情況。
(四)支出管理
1、一般情況下,公司不能動(dòng)用維修基金。需動(dòng)用維修基金,必須取得原業(yè)主委托書及新業(yè)主產(chǎn)權(quán)證明資料,然后辦理基金明細(xì)賬戶的變更處理。
(五)結(jié)存管理
1、公司應(yīng)根據(jù)小區(qū)運(yùn)作情況,對本基金進(jìn)行管理,盡可能讓其保值及增值。
2、公司應(yīng)及時(shí)向業(yè)主反映其增減變動(dòng)情況,在財(cái)務(wù)報(bào)告 中予以說明。
3、其結(jié)余情況應(yīng)每半年向業(yè)主公布一次,接受業(yè)主監(jiān)督。
第10篇 w小區(qū)維修資金管理使用制度
zz小區(qū)維修資金管理及使用制度
一、維修資金是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)使用人委托代管的基金。
二、維修資金來源按政府有關(guān)規(guī)定。
三、維修資金用于房屋共用部位(指承重結(jié)構(gòu)部位,含樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ),外墻面,樓梯間,走廊通道,門廳,樓內(nèi)存車間等)的維修和共用設(shè)施設(shè)備(指共用的上下水道、共用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、室外停車場等)的維修。
四、維修資金按財(cái)政部財(cái)基字{1998}7號(hào)《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》,應(yīng)專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?利息凈收入經(jīng)認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。維修資金的帳務(wù)處理按財(cái)政部財(cái)基字{1998}7號(hào)《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》執(zhí)行。
五、維修資金的使用由物業(yè)管理公司提出,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),報(bào)物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)管理局核準(zhǔn),由存放銀行按核準(zhǔn)的開支方案,憑工程進(jìn)度撥付款項(xiàng)。
六、物業(yè)管理公司根據(jù)小區(qū)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的情況,提出維修更新方案和計(jì)劃,報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn),每年分二次向房管局申請。
七、維修資金使用的具體事宜按福州市人民政府榕政綜[1998]318號(hào)文件執(zhí)行。
八、維修資金的使用情況應(yīng)每半年公布一次,接受業(yè)主和房管局的監(jiān)督
第11篇 小區(qū)物業(yè)維修基金管理使用制度(11)
小區(qū)物業(yè)維修基金的管理與使用制度(十一)
一、物業(yè)維修基金(以下簡稱維修基金)專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿的大修、更新、改造的維修保障資金。
二、維修基金歸小區(qū)全體業(yè)主所有,?？顚Ｓ?由小區(qū)物業(yè)管理主管部門設(shè)立專帳管理,閑置時(shí)除可用于購買國庫券或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他用途外,嚴(yán)禁挪作他用。
三、維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計(jì)息,利息轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。
四、業(yè)主委員會(huì)成立前,需使用維修基金的,由前期物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃,經(jīng)小區(qū)管理部門審核后使用。
五、業(yè)生委員會(huì)成立后,需使用維修基金的,由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意,報(bào)小區(qū)管理部門核定后使用。
六、使用維修基金應(yīng)先在增值部分中列支,維修基金增值部分可在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌使用。需動(dòng)用維修基金本金的,應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)通過,根據(jù)房屋使用年限,按上例劃分使用。
七、維修基金帳戶內(nèi)金額不足時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)續(xù)籌。續(xù)籌的維修基金,按業(yè)主所擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
八、維修基金帳戶實(shí)行統(tǒng)一管理,明細(xì)戶按幢建帳,核算到戶。維修基金的使用帳目,由物業(yè)管理企業(yè)每年一次定期公布,接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
九、業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),維修基金余額隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
十、因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的,維修基金的余額應(yīng)按業(yè)主繳交的比例退還給業(yè)主。
第12篇 e小區(qū)管理處年度質(zhì)量目標(biāo)
e苑小區(qū)管理處年度質(zhì)量目標(biāo)
20__年e苑管理處質(zhì)量目標(biāo)
一、體系質(zhì)量目標(biāo):通過iso9001:2000質(zhì)量體系監(jiān)督審核;
二、工作質(zhì)量目標(biāo):顧客滿意率95%以上;
三、投訴處理率、回訪率100%;
四、費(fèi)用質(zhì)量目標(biāo):嚴(yán)格履行質(zhì)量體系文件的規(guī)定,保證服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)的圓滿實(shí)現(xiàn),管理費(fèi)收繳率93%;
建議調(diào)整原因:管理費(fèi)收繳率上調(diào)3個(gè)百分點(diǎn),主要根據(jù)05年管理費(fèi)收取情況及今年的相關(guān)措施而確定。
五、環(huán)境質(zhì)量目標(biāo):小區(qū)清潔保潔滿意率96%,綠化完好率98%;
建議調(diào)整原因:小區(qū)清潔保潔滿意率下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn),主要根據(jù)05年兩次業(yè)主滿意率調(diào)查中,此項(xiàng)均未達(dá)到目標(biāo),為體現(xiàn)目標(biāo)的適宜性,故建議調(diào)整。
六、房屋完好率、公共設(shè)施完好率98%以上;
七、維修及時(shí)率、合格率100%;
八、杜絕因管理責(zé)任造成的重大火災(zāi)事故、重大刑事案件、機(jī)動(dòng)車被盜事故等安全事故。
__e苑管理處
20__年e苑管理處質(zhì)量目標(biāo)
(接待班組)
一、體系質(zhì)量目標(biāo):通過iso9001:2000質(zhì)量體系審核認(rèn)證;
二、服務(wù)質(zhì)量目標(biāo):確保物業(yè)管理委托合同按期執(zhí)行,力爭顧客滿意度達(dá)到95%以上;
三、工作質(zhì)量目標(biāo):顧客滿意率95%以上,投訴處理率、回訪率100%
四、費(fèi)用質(zhì)量目標(biāo):嚴(yán)格履行質(zhì)量體系文件的規(guī)定,保證服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)的圓滿實(shí)現(xiàn),管理費(fèi)收繳率95%;
五、環(huán)境質(zhì)量目標(biāo):小區(qū)清潔保潔滿意率98%,綠化完好率98%
六、改進(jìn)質(zhì)量目標(biāo):全面落實(shí)公司管理評(píng)審和內(nèi)審提出的改進(jìn)措施,致力持續(xù)改進(jìn),爭取超越顧客期望, 一次通過合格率98%以上。
20__年e苑管理處質(zhì)量目標(biāo)
(工程班組)
一、房屋完好率、公共設(shè)施完好率98%以上;
二、維修及時(shí)率、合格率100%。
20__年e苑管理處質(zhì)量目標(biāo)
(安管班組)
一、杜絕因管理責(zé)任造成的重大火災(zāi)事故、重大刑事案件、機(jī)動(dòng)車被盜事故等安全事故;
e苑管理處
二0__年_月__日
第13篇 小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理實(shí)施控制規(guī)范
小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理實(shí)施控制規(guī)范
一、目的與適用范圍
本規(guī)范規(guī)定了環(huán)境衛(wèi)生管理實(shí)施的職責(zé)和方法,以保證環(huán)境衛(wèi)生管理符合規(guī)范的要求。
適用于小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理的實(shí)施。
二、職責(zé)
服務(wù)質(zhì)量管理部是環(huán)境衛(wèi)生管理的歸口管理部門,管理處負(fù)責(zé)環(huán)衛(wèi)管理工作的具體實(shí)施。
三、實(shí)施規(guī)范
1、質(zhì)管部組織環(huán)衛(wèi)管理工作的實(shí)施
(1)制訂環(huán)衛(wèi)管理的人員指標(biāo)、工具配置指標(biāo)、檢查標(biāo)準(zhǔn);
(2)傳達(dá)布置各項(xiàng)環(huán)衛(wèi)專項(xiàng)工作(除四害等);
(3)定期組織檢查環(huán)衛(wèi)管理的執(zhí)行情況;
(4)質(zhì)管部按服務(wù)物資采購控制程序的要求采購必要的環(huán)衛(wèi)物品。
2、管理處主任負(fù)責(zé)環(huán)衛(wèi)工作的實(shí)施
(1)質(zhì)管部制訂的人員指標(biāo),分割區(qū)域安排保潔員進(jìn)行清潔;
(2)每月發(fā)放環(huán)衛(wèi)清潔工具及勞保用品;
(3)每天對各保潔區(qū)域進(jìn)行抽檢并記錄在衛(wèi)生情況檢查表內(nèi),不合格情況記錄在小區(qū)衛(wèi)生檢查不合格記錄表內(nèi);
(4)清潔時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)視各小區(qū)具體情況確定。
(5)管理員每天將各區(qū)域保潔情況記錄在小區(qū)衛(wèi)生檢查情況表,不合格情況記錄在管理處衛(wèi)生檢查不合格記錄表上。
(6)垃圾房清理(包括垃圾臨時(shí)中轉(zhuǎn)處)
- 每天清洗垃圾房或垃圾臨時(shí)中轉(zhuǎn)處;
- 每周噴藥消毒一次。
3、化糞池等環(huán)衛(wèi)設(shè)施清疏
(1)管理處負(fù)責(zé)化糞池等環(huán)衛(wèi)設(shè)施,使用情況的巡查;
(2)化糞池清疏一般為每年一次;
(3)化糞池等清疏外委專業(yè)清潔公司進(jìn)行。
4、管理處對所使用的環(huán)衛(wèi)工具進(jìn)行保管維護(hù)和維修:
(1)管理處安排維修工定期檢修環(huán)衛(wèi)工具(每月一次);
(2)每天用清潔劑、清水洗抹垃圾箱;
(3)每天洗桶后清洗洗桶池;
(4)每天由專人清理工具房一次(由管理員班長安排值班人員)。
5、文件和記錄
(1)管理處環(huán)衛(wèi)工作安排表;
(2)小區(qū)衛(wèi)生情況檢查表、小區(qū)衛(wèi)生檢查不合格記錄、小區(qū)清潔工工作細(xì)則、小區(qū)衛(wèi)生考核標(biāo)準(zhǔn)。
編制審核
批準(zhǔn)生效日期
第14篇 一期小區(qū)創(chuàng)建省優(yōu)秀物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)住宅小區(qū)自檢概述
z一期小區(qū)創(chuàng)建省優(yōu)秀物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)住宅小區(qū)自檢概述
荊州__是由z集團(tuán)下屬企業(yè)荊州zz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),委托天津z物業(yè)管理有限公司荊州分公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。其中一期__公園共有住宅15棟410戶、商業(yè)街1條88套,于20__年3月18日竣工交付使用,目前入住率達(dá)到70以上。為更好的促進(jìn)該小區(qū)的物業(yè)管理水平的提高,我公司積極創(chuàng)建物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)小區(qū),制定了創(chuàng)優(yōu)工作計(jì)劃,成立了創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,確定了各項(xiàng)工作安排及責(zé)任人和實(shí)施方案。創(chuàng)優(yōu)工作同時(shí)也得到了小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組和開發(fā)商的同意和大力的支持。
該小區(qū)按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及配套設(shè)施齊全并都已經(jīng)投入使用;zz房地產(chǎn)開發(fā)公司在20__年7月與我公司簽定了《__前期物業(yè)管理委托合同》,明確了在前期物業(yè)管理階段雙方的責(zé)權(quán)利。按照合同約定,經(jīng)過前期介入及接管驗(yàn)收,我公司于20__年3月16日對該小區(qū)進(jìn)行了正式接管,雙方辦理了物業(yè)移交相關(guān)手續(xù)。小區(qū)在銷售時(shí)我公司按照與開發(fā)商簽定的前期物業(yè)管理委托合同約定與房屋買受人簽定了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,明確了業(yè)主與物業(yè)公司雙方的責(zé)權(quán)利。房屋銷售前開發(fā)商按照要求交納了維修基金,房屋銷售時(shí)業(yè)主也按規(guī)定交納了應(yīng)該交納的部分維修基金,并在業(yè)主臨時(shí)公約中制定了維修基金的使用管理和續(xù)籌規(guī)定。小區(qū)有房屋使用手冊、裝修裝修管理規(guī)定及業(yè)主臨時(shí)公約等齊全的公眾制度。我公司在該小區(qū)設(shè)管理中心,管理中心已建立健全的管理制度和各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并有具體的落實(shí)措施和考核辦法;管理中心共有員工55人,其中管理人員5人,全部持有建設(shè)部物業(yè)管理上崗證;所有員工統(tǒng)一著裝及佩帶公司工號(hào)牌,工作規(guī)范,
作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn);管理中心配有計(jì)算機(jī)及電子巡更系統(tǒng)等,大大提高了管理效率;管理中心配有財(cái)務(wù)人員2名,嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面的有關(guān)規(guī)定,至少每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。在接管小區(qū)后管理中心建立了齊全的房屋及其公用設(shè)施設(shè)備檔案資料,并做到分類成冊,管理完善,查閱方便;同時(shí)建立了住戶檔案、房屋及其配套設(shè)備設(shè)施權(quán)屬清冊,并做到一戶一檔、一機(jī)一檔,查閱方便。管理中心設(shè)有24小時(shí)值班及服務(wù)電話,接受業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時(shí)處理,并做到回訪率100%,有回訪制度和記錄。管理中心每3個(gè)月定期向住戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,對合理的建議及時(shí)進(jìn)行整改,滿意率達(dá)到98%。管理中心建立并落實(shí)便民維修服務(wù)15分鐘上門的承諾制,零修急修及時(shí)率100%,返修率不高于1%,并都有回訪記錄。
小區(qū)主入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo),組團(tuán)及棟、單元、戶門都有明顯的標(biāo)號(hào)標(biāo)志。小區(qū)無違反規(guī)劃私搭亂建、無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。房屋外觀完好、整潔,外墻涂料無脫落、無污跡。室外招牌、廣告牌、霓虹燈等按照規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損。封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序、色調(diào)一致,不超出外墻面。小區(qū)無安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽棚等;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕。房屋裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益現(xiàn)象。
小區(qū)共用設(shè)施完好、無隨意改變用途。共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄,無事故隱患,專業(yè)技術(shù)人員及維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。室外共用管線統(tǒng)一入地,無架空管線等有礙觀瞻現(xiàn)象。排水、排污管道暢通無堵塞外溢現(xiàn)象。道路通暢、路面平整,井蓋無缺損、無丟失、無影響車輛和行人通行現(xiàn)象。小區(qū)供水設(shè)備運(yùn)行正常,設(shè)施完好,無滲漏、無污染,暫時(shí)無二次供水設(shè)施。水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),制定有停水及事故處理方案。供電系統(tǒng)制訂有管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行,記錄完整,供電設(shè)備運(yùn)行正常,配電室管理符合規(guī)定路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好,暫無電梯等設(shè)備設(shè)施。
小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。有專業(yè)安全管理隊(duì)伍共26人,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤訓(xùn)練有素言語規(guī)范認(rèn)真負(fù)責(zé),在湖邊、開關(guān)箱等危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施。消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時(shí)起用;消防通道暢通;制訂消防應(yīng)急方案。機(jī)動(dòng)車停車場管理制度完善,管理責(zé)任明確,車輛進(jìn)出有登記。非機(jī)動(dòng)車車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管理有序。
環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。垃極日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害。小區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶攔、天臺(tái)公共玻璃窗等保持潔凈。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象。無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻無污染。
小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當(dāng);綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象。花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,元病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿。綠地?zé)o紙屑、煙頭、石地等雜物。
管理中心組織業(yè)主成立了籃球隊(duì)、羽毛球隊(duì)、乒乓球隊(duì)、老年健身舞隊(duì)、書法愛好興趣組等社區(qū)文化活動(dòng)組,在小區(qū)定期開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng),創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率100%,并依托小區(qū)建立起家政保潔、植物租擺等便民有償服務(wù)體系,開展多種經(jīng)營。目前管理中心依靠物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)及特約有償服務(wù)費(fèi)用維持各項(xiàng)開支成本,基本能夠持平。
我們認(rèn)識(shí)到,創(chuàng)優(yōu)是提高我們服務(wù)水平、創(chuàng)造一個(gè)高水準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)、帶動(dòng)本市物業(yè)管理水平提升的有效手段,公司上下對這項(xiàng)工作十分重視;同時(shí),我們深知?jiǎng)?chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,尤其是需要長期保持高水平的服務(wù),而不僅僅只是為創(chuàng)優(yōu)而走過場。對照《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》,我公司就__一期__公園物業(yè)管理情況進(jìn)行了自檢,預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)總分達(dá)到98分,達(dá)到省級(jí)優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn),并正式進(jìn)行申報(bào)請主管部門進(jìn)行考評(píng)。
__物業(yè)管理有限公司__分公司
20__年6月__日
第15篇 小區(qū)創(chuàng)優(yōu)資料自檢說明匯總--基礎(chǔ)管理卷自檢說明
職工小區(qū)創(chuàng)優(yōu)資料自檢說明匯總--基礎(chǔ)管理卷自檢說明
湖北電力zz小區(qū)是電力公司內(nèi)部職工居住的新型住宅小區(qū)。由湖北鄂電物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)管理。無論是硬件設(shè)施,還是區(qū)內(nèi)環(huán)境,當(dāng)居省內(nèi)國有企業(yè)一流。
在工作中,公司本著業(yè)主至上,服務(wù)第一、依法管理、穩(wěn)步發(fā)展的原則,對小區(qū)實(shí)施全方位、專業(yè)化、現(xiàn)代化、一體化的物業(yè)管理。
zz小區(qū)按規(guī)定程序籌備成立了業(yè)主委員會(huì),于去年3月份召開第一屆業(yè)主代表大會(huì),通過業(yè)主代表、各棟棟長選舉產(chǎn)生了為玉委員長會(huì)。并制訂了《業(yè)主公區(qū)》、《業(yè)主委員會(huì)章程》和《小區(qū)管理公約》。使小區(qū)實(shí)現(xiàn) 了業(yè)主自治管理與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合實(shí)際的管理體系,明確了物業(yè)公司與業(yè)主的責(zé)權(quán)利關(guān)系。
為了提高物業(yè)管理公司 的管理水平,公司在借鑒先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,結(jié)合自身實(shí)際情況,制定了全套物業(yè)管理規(guī)章制度。對服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、財(cái)務(wù)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、員工守則、考勤制度、獎(jiǎng)懲制度等均有明確的規(guī)定、落實(shí)措施和考核辦法。使公司物業(yè)管理更加專業(yè)化、規(guī)范化。
物業(yè)管理公司從一開始就十分重視人才,所有專業(yè)技術(shù)人員均須持證上崗。公司所在員工統(tǒng)一著裝上崗,統(tǒng)一佩帶胸牌。公司根據(jù)各部門工作性質(zhì)、分別訂作不同類型夏裝、冬裝等制服,按照公司制定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行為語言規(guī)范、工作規(guī)范,嚴(yán)格按工作程序、操作規(guī)程進(jìn)行工作。
小區(qū)硬件設(shè)施先進(jìn),配套齊全。主要設(shè)施包括閉路電視系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更和樓宇對講組成的小區(qū)安防及供暖等系統(tǒng)。
公司制定 了檔案資料制度。全部工程有完整的資料。所有資料齊全,分類裝訂成冊,存于檔案柜,管理完善、查閱方便。
公司建立了客戶服務(wù)中心,實(shí)行24小時(shí)值班,設(shè)立投訴、報(bào)修電話,受理業(yè)主投訴,報(bào)修、咨詢、質(zhì)疑、求助、建議。每次投訴有記錄、有處理,所有投訴、處理和回訪均記錄在錄。
公司制訂有業(yè)主意見問卷調(diào)查表,定期向業(yè)主發(fā)出調(diào)查,對業(yè)主合理建議及時(shí)整改。
近一年來,在各級(jí)政府的關(guān)懷和指導(dǎo)下,在廣大業(yè)主的參與和支持下,在鄂電物業(yè)公司員工的共同努力下,小區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)和管理工作取得了一定的成果。我們將為創(chuàng)造更優(yōu)美、舒適的電力zz小區(qū)而繼續(xù)努力。
一、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)卷自檢說明
電力zz小區(qū)占地面積約70畝,建筑面積近8萬平方米。共有住宅樓12棟,1-6棟為條式樓、7-12棟為蝶式樓,底層(架空層)為一戶一間儲(chǔ)藏間,目前實(shí)際入住率達(dá)成100%。各樓棟建筑外觀造型美觀,線條清晰、流暢,色調(diào)一致,清潔明亮。給人以感覺亮麗、典雅之秀美。
小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,每幢、單元(門)、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。小區(qū)設(shè)施配套齊全、布局合理,無違反規(guī)劃亂搭亂建、無擅自改變房屋用途現(xiàn)象;房屋外觀完好 、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡、無亂貼亂畫、亂涂和亂懸掛現(xiàn)象。
小區(qū)內(nèi)空調(diào)安裝設(shè)置統(tǒng)一設(shè)計(jì),安裝規(guī)范,支架無銹蝕。封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序,色調(diào)一致。
小區(qū)內(nèi)干凈、整潔、綠色植物擺放整齊無任何亂搭亂蓋、亂堆放現(xiàn)象?？屯庹信?、路燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損,保證了小區(qū)的整體形象。
此外,物業(yè)公司建立了一整套科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?bào)修、投訴管理規(guī)定以及考核辦法。為給業(yè)主提供方便,專門設(shè)立客戶服務(wù)中心和內(nèi)線110,24小時(shí)為業(yè)主服務(wù),對業(yè)主的投訴高度重視,急修隨叫隨到、零修不過夜,大修三天解決,使房屋的零修及時(shí)率和合格率均達(dá)到100%,沒有遺留安全隱患。
二、共用設(shè)施設(shè)備管理自檢說明
電力zz小區(qū)在規(guī)劃時(shí),就已配備了大量齊備、完善的共用設(shè)施設(shè)備。
為規(guī)范小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備管理,公司制定了全套設(shè)施設(shè)備崗位責(zé)任制女巡回檢查、定期檢測、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄等管理制度和操作規(guī)程。并嚴(yán)格執(zhí)行,認(rèn)真考核。
小區(qū)內(nèi)共用配套設(shè)施設(shè)備完好,無隨意忙改變用途,共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)規(guī)定要求有記錄,無事故隱患,專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。
為方便小區(qū)業(yè)主郵寄通信,小區(qū)內(nèi)設(shè)有郵政信報(bào)箱。還每戶業(yè)主設(shè)帶鎖信箱一個(gè),使得業(yè)主收閱信件十分方便。
室外共用管線統(tǒng)一入地,無架空管線,無礙觀瞻。排水、排污管道暢通,無堵塞外溢現(xiàn)象。道路通暢,路面平整,井蓋無缺損、無丟失,路面井蓋不影響車輛和行人通行。鍋爐供暖設(shè)備完好,運(yùn)行正常,管道、閥門無跑、冒、漏現(xiàn)象及事故隱患。冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16攝氏度。
三、電力zz小區(qū)保安、消防、車輛管理自檢說明
小區(qū)保安及車輛管理設(shè)施完善,制度完備。為了小區(qū)更加規(guī)范的管理,湖北鄂電物業(yè)管理有限公司聘請武漢市保安公司負(fù)責(zé)省電力zz小區(qū)的治安管理、消防管理及車輛管理。目前有十四名訓(xùn)練有素的保安人員,對電力小區(qū)的安全進(jìn)行周密規(guī)范的管理,秩序良好井然,業(yè)主安居樂業(yè)。
我們確立了人防為主,技防為輔,常規(guī)期技防為主,人防為輔、全面防范封閉化管理的整體治安管理思路。
小區(qū)四周建有圍欄,防止了外來人員的翻越,小區(qū)內(nèi)主要路口、各出入口處安裝有監(jiān)控器,物防和人防方面實(shí)現(xiàn) 了封閉化管理。
小區(qū)門衛(wèi)有保安站崗,實(shí)行24小時(shí)輪值制,做好門前和小區(qū)內(nèi)保衛(wèi)巡邏工作,小區(qū)建立了來人來訪、物品出入、車輛出入、異常情況處理等方面的規(guī)章制度,保證了小區(qū)的安全。
小區(qū)消防設(shè)施齊備,各項(xiàng)制度及小區(qū)火災(zāi)等應(yīng)急處理程序完善,成立了全員義務(wù)消防隊(duì),并進(jìn)行了多次消防演習(xí),至今小區(qū)未發(fā)生一起火災(zāi)事件和重大刑事治安案件。
小區(qū)還建立了完善的機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車輛管理制度,車輛管理規(guī)范有序,使小區(qū)保持了良好的車輛交通秩序。
省電力zz小區(qū)自1999年10月全面竣工并投入使用以來,未發(fā)生一起重大刑事案件及火災(zāi)事件。
四、環(huán)境衛(wèi)生管理自檢說明
為給業(yè)主提供一個(gè)清潔宜人的居住和休閑娛樂的環(huán)境,我公司全方位地加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生的管理。
為了做好這項(xiàng)日常性的基礎(chǔ)工作,公司一方面加強(qiáng)硬件建設(shè),配套了齊全的環(huán)衛(wèi)設(shè)施。如;垃圾清運(yùn)車、33個(gè)垃圾桶以及32個(gè)果皮箱等。另一方面在軟件下功夫,嚴(yán)格按照五定的要求制定各項(xiàng)管理制度,使每一位保潔員工都知曉自己負(fù)責(zé)清掃保潔和范圍、時(shí)間、任務(wù)與質(zhì)量等要求。
公司還建立了各項(xiàng)崗位責(zé)任制,制定有《保潔工作規(guī)范》、《小區(qū)清潔工作考核評(píng)定依據(jù)》、《員工行為準(zhǔn)則》、《衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)》等操作程序和考核標(biāo)準(zhǔn),對員工工作和行為進(jìn)行規(guī)范管理,此外,小區(qū)管理員每天對員工工作情況進(jìn)行檢查、指導(dǎo)和考核,各項(xiàng)記錄完善。
通過努力,小區(qū)內(nèi)基本上做到;責(zé)任區(qū)內(nèi)干凈、整潔、無垃圾、紙屑、煙頭等雜物;垃圾桶干凈整潔;建筑垃圾在指定地點(diǎn)堆放;樓
道地面無垃圾、堆積物、蜘蛛網(wǎng)、扶手干凈無塵;外墻等處無亂張貼;定期開展消殺滅害工作,無衛(wèi)生死角;公共設(shè)施干凈;垃圾日產(chǎn)日清。良好的衛(wèi)生環(huán)境,不但保持了小區(qū)容貌的整潔,而且促進(jìn)了業(yè)主的身心健康。為業(yè)主創(chuàng)造了一個(gè)優(yōu)美和諧、安靜舒適的生活環(huán)境。對電力zz小區(qū)的精神文明建設(shè)起到了推動(dòng)作用。
五、綠化管理自檢說明
電力zz小區(qū)綠地布局合理,花草樹木與建筑小區(qū)配置得當(dāng),規(guī)劃設(shè)計(jì)以綠化為中心,綠化面積為14430平方米,綠地率為33。3%,綠化覆蓋率為18。1,人均綠化面積為10。4平方米。
根據(jù)業(yè)主對綠化的使用要求,按照集中與分散,重點(diǎn)與一般,點(diǎn)、線、面結(jié)合的原則,我們選擇擺放了易長、易管、少修剪、少蟲害、有特色的優(yōu)良花木?？紤]到四季景色的變化,共種植了各類植物101341株,2002年又種植了263株大苗,并搭配組合,力求四季常青,鮮花常開,使業(yè)主享有優(yōu)雅舒適的居住環(huán)境。
為搞好住宅區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)管理體制工作,公司設(shè)有綠化養(yǎng)護(hù)人員5人,負(fù)責(zé)澆水、除草、松土、施肥、整型、修剪、防治病蟲害等養(yǎng)護(hù)工作,同時(shí)保潔員還協(xié)助發(fā)化管理員對自己責(zé)任范圍的綠化帶內(nèi)雜草每半個(gè)月清除一次,保證了無顯目的雜草。公司制定了綠化人員崗位職責(zé),明確規(guī)定了綠化工工作標(biāo)準(zhǔn)及小區(qū)綠化公約,設(shè)立了愛護(hù)花木告示牌。
至今,小區(qū)綠化用地?zé)o破壞,無踐踏,無占用現(xiàn)象;綠化植物生長良好,整齊美觀,無病蟲害,無枯枝敗葉、無拆損,無斑禿現(xiàn)象;綠地區(qū)域無紙屑、煙頭、石塊等雜物,各種植物齊全。滿足了廣大業(yè)主的綠化要求,受到業(yè)主們的一致好評(píng)。
六、精神文明建設(shè)自檢說明
為開展社區(qū)文化、弘揚(yáng)精神文明,使廣大業(yè)主享有文明、健康的生活環(huán)境,鄂電物業(yè)根據(jù)小區(qū)特點(diǎn),常年開展棋類、球類比賽等豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)。將企業(yè)文化傳播給小區(qū)每位業(yè)主,加強(qiáng)與業(yè)主之間的感情溝通。增進(jìn)業(yè)主之間鄰里友好合作關(guān)系,啟發(fā)業(yè)主的自律意識(shí),使業(yè)主產(chǎn)生心靈歸屬感,營造溫馨家園。
一、建立社區(qū)文化宣傳廊
利用固定的宣傳欄,經(jīng)常性地對業(yè)主進(jìn)行以公德、安全、法制為中心內(nèi)容的宣傳教育。
二、組織開展社區(qū)文化活動(dòng)
社區(qū)文化活動(dòng)是溝通物業(yè)公司和精度之間的橋梁。我們在對小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)方面進(jìn)行了積極的探索,并在有限的區(qū)域內(nèi)為老年人提供早、餐間鍛煉的場所。為提高整個(gè)住宅區(qū)居民的文化層次而提供老少皆宜的活動(dòng)場所,如:乒乓球室、臺(tái)球室和棋牌室等。為使小區(qū)孩子們的暑假過的更加豐富多彩,公司每年暑期配合工會(huì)為孩子們舉辦健康向上的各類文體活動(dòng)。為了提高小區(qū)業(yè)主身體素質(zhì),公司組織并聘請教授蒞臨小區(qū)講授健康知識(shí)。
三、加強(qiáng)與業(yè)主進(jìn)行信息交流的溝通
在小區(qū)開展業(yè)主咨詢活動(dòng),定期向業(yè)主發(fā)放業(yè)主意見調(diào)查表,以便在今后的工作中改進(jìn)和提高我們的管理和服務(wù)質(zhì)量。
由于精神文明建設(shè)的大力開展,物業(yè)開展企業(yè)與廣大業(yè)主之間關(guān)系融洽,各項(xiàng)工作開展順利,據(jù)2002年上半年業(yè)主意見調(diào)查活動(dòng)總結(jié),廣大業(yè)主對物業(yè)公司的各項(xiàng)管理工作和管理水平給予了較高的平價(jià),滿意率達(dá)到98%。
七、管理效益自檢說明
電力zz小區(qū)是湖北省電公司的職工住宅區(qū),整個(gè)小區(qū)有460戶住戶。根據(jù)《武漢市物價(jià)局關(guān)于湖率電力zz小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》,結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際情況,按1元/平方米月進(jìn)行收費(fèi)。
鄂電物業(yè)公司負(fù)責(zé)電力 zz小區(qū)的物業(yè)工作。公司建立財(cái)務(wù)管理公開監(jiān)督制度,每年年底向業(yè)主公布財(cái)務(wù)收支情況,同時(shí)申報(bào)第二年的財(cái)務(wù)預(yù)算及資金運(yùn)轉(zhuǎn)計(jì)劃。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用收繳率為100%。此外,公司還積極開展多種經(jīng)營,為廣大業(yè)主提供更加方便、快捷的多元服務(wù)。
