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房屋合同管理制度旨在規(guī)范房屋租賃、買賣等活動中的合同簽訂、執(zhí)行和管理，確保交易的公平、公正與透明。這一制度主要包括以下幾個方面：
1. 合同格式與內(nèi)容規(guī)定：明確合同應包含的基本條款，如房屋基本信息、價格、付款方式、期限、權利與義務等。
2. 簽訂流程：規(guī)定合同的起草、審查、協(xié)商、簽署等步驟，確保雙方充分了解合同內(nèi)容。
3. 權益保護：設定權益保障措施，如違約責任、爭議解決機制等。
4. 合同變更與解除：明確合同修改、解除的條件和程序，防止糾紛發(fā)生。
5. 監(jiān)管與處罰：設立監(jiān)管機構(gòu)，對違反合同的行為進行處罰。
包括哪些方面
房屋合同管理制度涵蓋了以下幾個關鍵領域：
1. 法律法規(guī)遵循：確保所有合同條款符合國家相關法律法規(guī)，避免違法操作。
2. 信息披露：規(guī)定房東或賣家需提供的房屋信息，如產(chǎn)權證明、房屋狀況報告等。
3. 安全保障：強調(diào)租賃或購買過程中的安全問題，如房屋安全檢查、保險要求等。
4. 服務標準：設定中介服務標準，規(guī)范服務行為，保護消費者權益。
5. 爭議解決：設立仲裁或訴訟機制，為合同糾紛提供解決途徑。
重要性
房屋合同管理制度的重要性體現(xiàn)在以下幾個方面：
1. 維護市場秩序：通過規(guī)范合同行為，防止欺詐、不公平交易，維護市場健康運行。
2. 保障交易安全：清晰的合同條款可以降低交易風險，保護各方合法權益。
3. 提升效率：標準化的合同流程能提高交易效率，減少因誤解或糾紛造成的延誤。
4. 鼓勵投資：穩(wěn)定、公正的合同環(huán)境能增強投資者信心，促進房地產(chǎn)市場的繁榮。
方案
為實施有效的房屋合同管理制度，建議采取以下策略：
1. 建立培訓機制：定期對從業(yè)人員進行合同法規(guī)培訓，提高合同管理水平。
2. 制定詳細操作指南：提供具體的操作流程和范例，便于實踐操作。
3. 加強監(jiān)管：通過定期檢查和隨機抽查，確保合同制度的執(zhí)行。
4. 搭建在線平臺：利用數(shù)字化技術，實現(xiàn)合同的線上簽訂、存儲和查詢，提高效率。
5. 完善糾紛處理機制：設立專門的調(diào)解部門，快速、公正地解決合同糾紛。
通過上述措施，我們期望能夠構(gòu)建一個公平、有序的房屋交易環(huán)境，保障所有參與者都能在法律框架下安心交易。
房屋合同管理制度范文
第1篇 房屋合同管理制度
房地產(chǎn)合同管理辦法目 錄第一章 總 則第二章 房地產(chǎn)抵押權的設定第三章 房地產(chǎn)抵押合同的訂立第四章 房地產(chǎn)抵押登記第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理第六章 抵押房地產(chǎn)的處分第七章 法律責任第八章 附 則第一章 總 則
第一條 為了加強房地產(chǎn)抵押管理,維護房地產(chǎn)市場秩序,保障房地產(chǎn)抵押當事人的合法權益)根據(jù)《中華人民共和國國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國國民法典 》,制定本辦法,房地產(chǎn)合同管理辦法。
第二條 凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動的,應當遵守本法。地上無房屋(包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程)的國有土地使用權設定抵押的,不適用本辦法。
第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時,債權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。預購商品房貸款抵押,是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,由貸款銀行代其支付其余的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。本辦法所稱在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)以轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
第四條 以依法取得的房屋所有權抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權必須同時抵押。
第五條 房地產(chǎn)抵押,應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設定的房地產(chǎn)抵押,受國家法律保護。
第六條 國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度。
第七條 國務院建設行政主管部門管理全國城市房地產(chǎn)抵押管理工作。省、自治區(qū)建設行政主管部門負責管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。直轄市、區(qū)(縣)政府房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱房地產(chǎn)管理部門)負責管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。返 回第二章 房地產(chǎn)抵押權的設定
第八條 下列房地產(chǎn)不得設定抵押:
(一) 權屬有爭議的房地產(chǎn);
(二) 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);
(三) 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其它建筑物;
(四) 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);
(五) 被依法查封、扣押,監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);
(六) 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
第九條 同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權的,抵押人應當將已經(jīng)設定過的抵押情況告知抵押權人。抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。房地產(chǎn)抵押后,該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出余額部分。
第十條 以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權的,視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當事人另有約定的除外。
第十一條 以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權隨之抵押。
第十二條 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的,其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額比例為限。
第十三條 國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的;應當符合國有資產(chǎn)管理的有關規(guī)定。法律、法規(guī)有規(guī)定的除外。
第十四條 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過,并報其上級主管機關備案。
第十五條 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會通過,企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十六條 以有限責任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會或者股東大會通過,但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十七條 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的,其設定的抵押期限不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。
第十八條 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的,其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
第十九條 以共有的房地產(chǎn)抵押的,抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。
第二十條 預購商品房貸款抵押的,商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。
第二十一條 以已出租的房地產(chǎn)抵押的,抵押人應當將租賃情況告知抵押權人,并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。
第二十二條 設定房地產(chǎn)抵押時,抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當事人協(xié)商議定,也可以由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第二十三條 抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的,由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保,保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的,抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間,抵押權人為保險償還的第一受益人。
第二十四條 企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后,原抵押合同繼續(xù)有效,其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時,其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同。返 回第三章 房地產(chǎn)抵押合同的訂立
第二十五條 房地產(chǎn)抵押,抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。
第二十六條 房地產(chǎn)抵押合同應當載明下列主要內(nèi)容:
(一) 抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所;
(二) 主債權的種類、數(shù)額;
(三) 抵押房地產(chǎn)的處所,名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;
(四) 抵押房地產(chǎn)的價值;
(五) 抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;
(六) 抵押期限;
(七) 抵押權滅失的條件;
(八) 違約責任;
(九) 爭議解決方式;
(十) 抵押合同訂立的時間與地點;(十一)雙方約定的其他事項,
第二十七條 以預購商品房貸款抵押的,須提交生效的預購房屋合同。
第二十八條 以在建工程抵押的,抵押合同還應當載明以下內(nèi)容:
(一) 《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》編號;
(二) 已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額;
(三) 已投入在建工程的工程款;
(四) 施工進度及工程竣工日期;
(五) 已完成的工作量和工程量。
第二十九條 抵押權人要求抵押房地產(chǎn)保險的,以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的,抵押當事人應當在抵押合同中載明。返 回第四章 房地產(chǎn)抵押登記
第三十條 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi),抵押當事人應當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第三十一條 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。
第三十二條 辦理房地產(chǎn)抵押登記,應當向登記機關交驗廠列文件:
(一) 抵押當事人的身份證明或法人資格證明;
(二) 抵押登記申請書;
(三) 抵押合同;
(四) 《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)權證》,共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其它共有人同意抵押的證明;
(五) 可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;
(六) 可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料:
(七) 登記機關認為必要的其它文件.
第三十三條 登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的,應當在受理登記之日作出是否準予登記的書面答復。
第三十四條 以依法取得的房屋所有權證書的房地產(chǎn)抵押的,登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后,由抵押人收執(zhí)。并向抵押權人頒發(fā)《房屋他項權證》。以預售商品房或者在建工程抵押的,登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的,當事人應當在抵押人領取房地產(chǎn)權屬證書后,重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第三十五條 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關系終止時,抵押當事人應當在變更或者終止之日起十五日內(nèi),到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權和土地建筑物、其它附著物所有權的,抵押當事人應當自處分行為生效之日起三十日內(nèi),到縣級以上地方政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權證書向同級政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。返 回第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理
第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn),由抵押人占用與管理。抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應當維護抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。
第三十七條 抵押權可以隨債權轉(zhuǎn)讓。抵押權轉(zhuǎn)讓時,應當簽訂抵押權轉(zhuǎn)讓合同,并辦理抵押權變更登記。抵押權轉(zhuǎn)讓后,原抵押權人應當告知抵押人。經(jīng)抵押權人同意,抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款,應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數(shù)額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。
第三十八條 因國家建設需要,將已設定抵押權的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的,抵押人應當及時書面通知抵押權人;抵押雙方可以重新設定抵押房地產(chǎn),也可以依法清理債權債務,解除抵押合同。
第三十九條 抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的,抵押人應當及時將情況告知抵押權人,并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務的擔保時,抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足,或者直接向保險公司行使求償權。抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的,抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔保。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分,仍作為債務的擔保。返 回第六章 抵押房地產(chǎn)的處分
第四十條 有下列情況之一的,抵押權人有權要求處分抵押的房地產(chǎn):
(一) 債務履行期滿,抵押權人未受清償?shù)?債務人又未能與抵押權人達成延期履行協(xié)議的;
(二) 抵押人死亡,或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的;
(三) 抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的;
(四) 抵押人違反本辦法的有關規(guī)定;擅自處分抵押房地產(chǎn)的;
(五) 抵押合同約定的其他情況。
第四十一條 有本辦法
第四十條 規(guī)定情況之一的,經(jīng)抵押當事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn),協(xié)議不成的,抵押權人可以向人民法院提起訴訟.
第四十二條 抵押權人處分抵押房地產(chǎn)時,應當事先書面通知抵押人;抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的,還應當同時書面通知共有人或承租人;在同等條件下,共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權。
第四十三條 同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權時,以抵押登記的先后順序受償.
第四十四條 處分抵押房地產(chǎn)時,可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)同處分,但對處分新增房屋所得,抵押權人無權優(yōu)先受償。
第四十五條 以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產(chǎn)抵押進行處分時,應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人方可優(yōu)先受償。法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。
第四十六條 抵押權人對抵押房地產(chǎn)的處分,因下列情況而中止:
(一) 抵押權請求中止的;
(二) 抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務,并經(jīng)抵押權人同意的;
(三) 發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權屬爭議的;
(四) 訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn);
(五) 其它應當中止的情況。
第四十七條 處分抵押房地產(chǎn)所得金額,依下列順序分配:
(一) 支付處分抵押房地產(chǎn)的費用;
(二) 扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款;
(三) 償還抵押權人債權本息及支付違約金;
(四) 賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害;
(五) 剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時,抵押權人有權向債務人追索不足部分。返 回第七章 法律責任
第四十八條 抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權爭議或者被查封、扣押等情況的,抵押人應當承擔由此產(chǎn)生的法律責任。
第四十九條 抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其它方式處理或者處分抵押房地產(chǎn)的,其行為無效;造成第三人損失的,由抵押人予以賠償。
第五十條 抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭議的,可以協(xié)商解決;協(xié)商不成的,抵押當事人可以根據(jù)雙方達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁;沒有仲裁協(xié)議的,也可以直接向人民法院提起訴訟。
第五十一條 因國家建設需要,將已設定抵押權的房地產(chǎn)列入拆遷范圍,抵押人違反前述
第三十八條 的規(guī)定,不依法清理債務,也不重新設定抵押房地產(chǎn)的,抵押權人有權向拆遷主管部門申請保留追償債務權利,并可以向人民法院提起訴訟。經(jīng)拆遷主管部門批準,拆遷人應當暫緩向抵押人發(fā)放拆遷補償費或者拆遷安置房地產(chǎn)權登記證件,直至法院作出判決為止。拆遷期限屆滿,若法院尚未作出判決,經(jīng)縣級以上房屋拆遷主管部門批準,拆遷人可以依法實施拆遷,并辦理證據(jù)保全。
第五十二條 登記機關工作人員玩忽職守,或者利用職務上的便利,索取他人財物,或者非法收受他人財物為他人謀取利益的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。第八章 附 則
第五十三條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上進行房地產(chǎn)抵押活動的,參照本辦法執(zhí)行。第五十四條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。
第五十五條 本辦法自起施行。
第2篇 房屋租賃公司合同管理制度
房屋租賃公司合同管理制度
為規(guī)范公司的合同管理工作、滿足合同管理工作需要,實現(xiàn)公司合同管理的制度化,預防與減少合同遺失的發(fā)生,維護公司合法權益,擬定以下制度,自頒發(fā)日起執(zhí)行:
一、領取人(簽約人)須熟讀理解合同條款,全面準確地填寫合同。
二、各區(qū)域的合同編號均有分類(例:_村合同編號為_00000、l為lt00000、以此類推)、禁止交叉錯亂使用合同。
三、領取合同須登記簽名,禁止個人擅自領取合同。已簽合同須附上身份證復印件等有效證件。填寫合同必須正筆填寫、請勿留空。如有文字數(shù)字填寫不清晰不規(guī)范將被拒收。填寫注意事項請參考合同樣本。交回合同(填寫合同交回登記表),待合同專員對合同進行審查簽名后證實合同已交回,后由合同專員辦理存檔工作。
四、已領取合同期限為三個工作日,如合同未能按時上交視為逾期合同,需上報逾期原因同時禁止領取新合同。交齊清零后方可領取;如合同遺失、則罰款100元/份;作廢合同需一式二份同時上交,不齊全則罰款50元/份。
五、(房客合同)簽合同時提醒住客保管好合同、退房房客需攜帶合同及押金收據(jù)方可退還押金,遺失者概不退還押金。
六、簽約人對合同有保密義務。
行政管理部
20__年__月1日
第3篇 房屋合同管理制度(范文)
房地產(chǎn)合同管理辦法
目 錄
第一章 總 則
第二章 房地產(chǎn)抵押權的設定
第三章 房地產(chǎn)抵押合同的訂立
第四章 房地產(chǎn)抵押登記
第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理
第六章 抵押房地產(chǎn)的處分
第七章 法律責任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了加強房地產(chǎn)抵押管理,維護房地產(chǎn)市場秩序,保障房地產(chǎn)抵押當事人的合法權益)根據(jù)《中華人民共和國國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國國擔保法》,制定本辦法,
房地產(chǎn)合同管理辦法。
第二條 凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動的,應當遵守本法。地上無房屋(包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程)的國有土地使用權設定抵押的,不適用本辦法。
第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時,債權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。預購商品房貸款抵押,是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,由貸款銀行代其支付其余的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
本辦法所稱在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)以轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
第四條 以依法取得的房屋所有權抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權必須同時抵押。
第五條 房地產(chǎn)抵押,應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設定的房地產(chǎn)抵押,受國家法律保護。
第六條 國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度。
第七條 國務院建設行政主管部門管理全國城市房地產(chǎn)抵押管理工作。省、自治區(qū)建設行政主管部門負責管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。直轄市、區(qū)(縣)政府房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱房地產(chǎn)管理部門)負責管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。
返 回
第二章 房地產(chǎn)抵押權的設定
第八條 下列房地產(chǎn)不得設定抵押:
(一)權屬有爭議的房地產(chǎn);
(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);
(三)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其它建筑物;
(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);
(五)被依法查封、扣押,監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);
(六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
第九條 同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權的,抵押人應當將已經(jīng)設定過的抵押情況告知抵押權人。抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。房地產(chǎn)抵押后,該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出余額部分。
第十條 以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權的,視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當事人另有約定的除外。
第十一條 以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權隨之抵押。
第十二條 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的,其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額比例為限。
第十三條 國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的;應當符合國有資產(chǎn)管理的有關規(guī)定。法律、法規(guī)有規(guī)定的除外。
第十四條 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過,并報其上級主管機關備案。
第十五條 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會通過,企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十六條 以有限責任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會或者股東大會通過,但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十七條 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的,其設定的抵押期限不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。
第十八條 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的,其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
第十九條 以共有的房地產(chǎn)抵押的,抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。
第二十條 預購商品房貸款抵押的,商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。
第二十一條 以已出租的房地產(chǎn)抵押的,抵押人應當將租賃情況告知抵押權人,并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。
第二十二條 設定房地產(chǎn)抵押時,抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當事人協(xié)商議定,也可以由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第二十三條 抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的,由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保,保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的,抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間,抵押權人為保險償還的第一受益人。
第二十四條 企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后,原抵押合同繼續(xù)有效,其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時,其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同。
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第三章 房地產(chǎn)抵押合同的訂立
第二十五條 房地產(chǎn)抵押,抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。
第二十六條 房地產(chǎn)抵押合同應當載明下列主要內(nèi)容:
(一)抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所;
(二)主債權的種類、數(shù)額;
(三)抵押房地產(chǎn)的處所,名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;
(四)抵押房地產(chǎn)的價值;
(五)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;
(六)抵押期限;
(七)抵押權滅失的條件;
(八)違約責任;
(九)爭議解決方式;
(十)抵押合同訂立的時間與地點;
(十一)雙方約定的其他事項,
第二十七條 以預購商品房貸款抵押的,須提交生效的預購房屋合同。
第二十八條 以在建工程抵押的,抵押合同還應當載明以下內(nèi)容:
(一)《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》編號;
(二)已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額;
(三)已投入在建工程的工程款;
(四)施工進度及工程竣工日期;
(五)已完成的工作量和工程量。
第二十九條 抵押權人要求抵押房地產(chǎn)保險的,以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的,抵押當事人應當在抵押合同中載明。
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第四章 房地產(chǎn)抵押登記
第三十條 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi),抵押當事人應當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第三十一條 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。
第三十二條 辦理房地產(chǎn)抵押登記,應當向登記機關交驗廠列文件:
(一)抵押當事人的身份證明或法人資格證明;
(二)抵押登記申請書;
(三)抵押合同;
(四)《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)權證》,共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其它共有人同意抵押的證明;
(五)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;
(六)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料:
(七)登記機關認為必要的其它文件.
第三十三條 登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的,應當在受理登記之日作出是否準予登記的書面答復。
第三十四條 以依法取得的房屋所有權證書的房地產(chǎn)抵押的,登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后,由抵押人收執(zhí)。并向抵押權人頒發(fā)《房屋他項權證》。以預售商品房或者在建工程抵押的,登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的,當事人應當在抵押人領取房地產(chǎn)權屬證書后,重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第三十五條 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關系終止時,抵押當事人應當在變更或者終止之日起十五日內(nèi),到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權和土地建筑物、其它附著物所有權的,抵押當事人應當自處分行為生效之日起三十日內(nèi),到縣級以上地方政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權證書向同級政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。
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第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理
第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn),由抵押人占用與管理。抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應當維護抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。
第三十七條 抵押權可以隨債權轉(zhuǎn)讓。抵押權轉(zhuǎn)讓時,應當簽訂抵押權轉(zhuǎn)讓合同,并辦理抵押權變更登記。抵押權轉(zhuǎn)讓后,原抵押權人應當告知抵押人。經(jīng)抵押權人同意,抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款,應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數(shù)額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。
第三十八條 因國家建設需要,將已設定抵押權的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的,抵押人應當及時書面通知抵押權人;抵押雙方可以重新設定抵押房地產(chǎn),也可以依法清理債權債務,解除抵押合同。
第三十九條 抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的,抵押人應當及時將情況告知抵押權人,并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務的擔保時,抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足,或者直接向保險公司行使求償權。抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的,抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔保。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分,仍作為債務的擔保。
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第六章 抵押房地產(chǎn)的處分
第四十條 有下列情況之一的,抵押權人有權要求處分抵押的房地產(chǎn):
(一)債務履行期滿,抵押權人未受清償?shù)?債務人又未能與抵押權人達成延期履行協(xié)議的;
(二)抵押人死亡,或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的;
(三)抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的;
(四)抵押人違反本辦法的有關規(guī)定;擅自處分抵押房地產(chǎn)的;
(五)抵押合同約定的其他情況。
第四十一條 有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的,經(jīng)抵押當事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn),協(xié)議不成的,抵押權人可以向人民法院提起訴訟.
第四十二條 抵押權人處分抵押房地產(chǎn)時,應當事先書面通知抵押人;抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的,還應當同時書面通知共有人或承租人;在同等條件下,共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權。
第四十三條 同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權時,以抵押登記的先后順序受償.
第四十四條 處分抵押房地產(chǎn)時,可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)同處分,但對處分新增房屋所得,抵押權人無權優(yōu)先受償。
第四十五條 以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產(chǎn)抵押進行處分時,應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人方可優(yōu)先受償。法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。
第四十六條 抵押權人對抵押房地產(chǎn)的處分,因下列情況而中止:
(一)抵押權請求中止的;
(二)抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務,并經(jīng)抵押權人同意的;
(三)發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權屬爭議的;
(四)訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn);
(五)其它應當中止的情況。
第四十七條 處分抵押房地產(chǎn)所得金額,依下列順序分配:
(一)支付處分抵押房地產(chǎn)的費用;
(二)扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款;
(三)償還抵押權人債權本息及支付違約金;
(四)賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害;
(五)剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時,抵押權人有權向債務人追索不足部分。
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第七章 法律責任
第四十八條 抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權爭議或者被查封、扣押等情況的,抵押人應當承擔由此產(chǎn)生的法律責任。
第四十九條 抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其它方式處理或者處分抵押房地產(chǎn)的,其行為無效;造成第三人損失的,由抵押人予以賠償。
第五十條 抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭議的,可以協(xié)商解決;協(xié)商不成的,抵押當事人可以根據(jù)雙方達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁;沒有仲裁協(xié)議的,也可以直接向人民法院提起訴訟。
第五十一條 因國家建設需要,將已設定抵押權的房地產(chǎn)列入拆遷范圍,抵押人違反前述第三十八條的規(guī)定,不依法清理債務,也不重新設定抵押房地產(chǎn)的,抵押權人有權向拆遷主管部門申請保留追償債務權利,并可以向人民法院提起訴訟。
經(jīng)拆遷主管部門批準,拆遷人應當暫緩向抵押人發(fā)放拆遷補償費或者拆遷安置房地產(chǎn)權登記證件,直至法院作出判決為止。拆遷期限屆滿,若法院尚未作出判決,經(jīng)縣級以上房屋拆遷主管部門批準,拆遷人可以依法實施拆遷,并辦理證據(jù)保全。
第五十二條 登記機關工作人員玩忽職守,或者利用職務上的便利,索取他人財物,或者非法收受他人財物為他人謀取利益的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第五十三條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上進行房地產(chǎn)抵押活動的,參照本辦法執(zhí)行。
第五十四條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。
第五十五條 本辦法自1997年6月1日起施行。
