萬科地產(chǎn)管理制度是公司運(yùn)營(yíng)的核心組成部分，旨在規(guī)范企業(yè)行為，提高工作效率，確保業(yè)務(wù)的合規(guī)性和可持續(xù)發(fā)展。它涵蓋了人力資源、財(cái)務(wù)、項(xiàng)目管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、客戶服務(wù)等多個(gè)方面，形成了一套完整的管理體系。
包括哪些方面
1. 人力資源管理：包括招聘、培訓(xùn)、績(jī)效評(píng)估、薪酬福利等方面，確保員工能力的提升和人才的保留。
2. 財(cái)務(wù)管理：涉及預(yù)算編制、成本控制、資金運(yùn)作、審計(jì)監(jiān)督等，保證財(cái)務(wù)健康和透明度。
3. 項(xiàng)目管理：涵蓋土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、驗(yàn)收交付等環(huán)節(jié)，確保項(xiàng)目按時(shí)按質(zhì)完成。
4. 市場(chǎng)營(yíng)銷：包括市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷策略、銷售渠道管理，促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)。
5. 客戶服務(wù)：關(guān)注業(yè)主需求，提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)，提升客戶滿意度和品牌忠誠(chéng)度。
6. 內(nèi)部控制：設(shè)立審計(jì)部門，對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行定期審查，防止風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。
重要性
萬科地產(chǎn)管理制度的重要性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1. 規(guī)范行為：制度為員工提供了明確的行為準(zhǔn)則，避免因個(gè)人主觀判斷導(dǎo)致的不一致和混亂。
2. 提升效率：通過標(biāo)準(zhǔn)化流程，減少無效工作，提高工作效率和生產(chǎn)力。
3. 保障合規(guī)：遵守法律法規(guī)，避免違法行為，維護(hù)公司的良好形象和信譽(yù)。
4. 防范風(fēng)險(xiǎn)：通過內(nèi)部控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在問題，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
5. 促進(jìn)發(fā)展：良好的管理制度有助于公司戰(zhàn)略的實(shí)施，推動(dòng)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
方案
1. 制度制定：結(jié)合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和公司實(shí)際情況，制定詳細(xì)、實(shí)用的管理制度，定期進(jìn)行修訂更新。
2. 培訓(xùn)宣導(dǎo)：通過內(nèi)部培訓(xùn)和會(huì)議，讓員工充分理解并掌握各項(xiàng)制度，提高執(zhí)行力。
3. 監(jiān)督執(zhí)行：設(shè)立專門的管理部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督制度的執(zhí)行情況，確保落實(shí)到位。
4. 反饋改進(jìn)：鼓勵(lì)員工提出制度改進(jìn)建議，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整和完善制度。
5. 結(jié)果評(píng)估：定期評(píng)估制度的效果，對(duì)未達(dá)預(yù)期的部分進(jìn)行分析并采取相應(yīng)措施。
萬科地產(chǎn)管理制度是企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行的基石，通過不斷完善和優(yōu)化，可以助力公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先地位。
萬科地產(chǎn)管理制度范文
第1篇 萬科地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作流程指引（成本部）
vk地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作流程指引(成本部適用)
一、主要職責(zé):
1. 工程結(jié)算管理;
2. 現(xiàn)場(chǎng)簽證管理;
3. 設(shè)計(jì)變更管理;
4. 產(chǎn)值、資金計(jì)劃審核,付款臺(tái)帳建立;
5. 投標(biāo)報(bào)價(jià),合同價(jià)格審核;
6. 成本動(dòng)態(tài)管理;
7. 現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)任務(wù)。
二、基本原則
1. 工程造價(jià)確定原則(順序優(yōu)先)
■ 甲方限價(jià)
■ 合同價(jià)
■ 中標(biāo)價(jià)(或三家比價(jià)最低價(jià))
■ 合同規(guī)定確定方式
■ 市場(chǎng)詢價(jià)
2. 造價(jià)工程師行為準(zhǔn)則
■ 成本責(zé)任優(yōu)先
3. 現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更事前辦理原則
三、操作流程
1.工程結(jié)算管理
(1) 工作內(nèi)容
■ 園區(qū)管網(wǎng)工程結(jié)算;
■ 綠化造園工程結(jié)算;
■ 裝飾工程結(jié)算;
■ 外委工程結(jié)算;
■ 零星工程結(jié)算;
■ 工程竣工結(jié)算;
■ 工程結(jié)算定案單填寫;
(2) 工作條件(前提)
■ 經(jīng)辦人出具工程結(jié)算工作交接單,非包死工程附兩份結(jié)算書,必要時(shí)應(yīng)附竣工圖;
(3) 工作流程
(4) 需注意檢查事項(xiàng)
■ 結(jié)算資料必須齊全--結(jié)算工作交接單、結(jié)算件2份、全部簽證變更及洽商原件、竣工圖(如需要);
工程結(jié)算工作交接單需注意事項(xiàng)
■ 工程結(jié)算工作交接單各項(xiàng)內(nèi)容須填寫完整;
■ 工程結(jié)算工作交接單中工程質(zhì)量必須達(dá)到合同規(guī)定內(nèi)容;
■ 存在合同外增減工程,需有項(xiàng)目部或設(shè)計(jì)部相關(guān)人員簽字,并至少有相應(yīng)部門經(jīng)理簽字,審批權(quán)限按現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更權(quán)限處理;
■ 提供工程結(jié)算工作交接單同時(shí)宜由工程組提供承包方聯(lián)系方式;
■ 以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;
關(guān)于現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更、竣工圖需注意事項(xiàng)
■ 現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更單順序號(hào)不連貫、公章及簽字不全,驗(yàn)收欄中無施工后完成情況不得作為結(jié)算書附件參與結(jié)算;
■ 竣工圖須主辦工程師及項(xiàng)目總經(jīng)理或設(shè)計(jì)部經(jīng)理簽字、確認(rèn);
結(jié)算工作注意事項(xiàng)
■ 結(jié)算前必須認(rèn)真閱讀合同不少于一遍;
■ 結(jié)算前必須向施工單位說明我公司的復(fù)審制度;
■ 結(jié)算前原則上造價(jià)工程師應(yīng)先核算工程量;
■ 與施工單位審核結(jié)算前須共同約定簡(jiǎn)明工作計(jì)劃,且雙方簽字確認(rèn)后附在結(jié)算件上;
填寫結(jié)算定案單需注意事項(xiàng)
■ 在結(jié)算定案后結(jié)算定案單經(jīng)辦人需留相關(guān)人員聯(lián)系方式;
■ 結(jié)算定案單公章必須與合同原件上的公章一致;
■ 工程結(jié)算定案單中建筑規(guī)模、單位造價(jià)必須填寫齊全;
■ 上報(bào)結(jié)算定案單后需附兩份按規(guī)定修改完畢的結(jié)算書,具體格式按后附表格規(guī)定;
(5) 權(quán)限
10萬元以下報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理簽字后送財(cái)務(wù)副總;
10萬元以上報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理簽字后報(bào)經(jīng)成本管理部經(jīng)理簽字,然后送財(cái)務(wù)副總;
(6) 參考文件
《預(yù)結(jié)算管理辦法》
《結(jié)算樣表》
2.現(xiàn)場(chǎng)簽證管理
(1) 工作內(nèi)容
1. 對(duì)以下內(nèi)容確定造價(jià);
■ 施工過程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理;
■ 在施工過程中,由于施工條件變化、地下狀況(土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等)變化,導(dǎo)致工程量增減,材料代換或其他變更事項(xiàng);
■ 發(fā)包單位在施工合同之外,委托承包單位施工的零星工程;
■ 施工過程中出現(xiàn)的獎(jiǎng)勵(lì)和索賠問題;
2. 同施工單位共同確認(rèn)簽證單;
3. 確定簽證原因及責(zé)任歸屬;
(2) 工作條件(前提)
■ 工程組或設(shè)計(jì)部提供現(xiàn)場(chǎng)簽證單;
(3) 工作流程
不合格
合格
(4) 現(xiàn)場(chǎng)簽證單需注意檢查事項(xiàng)
■ 各項(xiàng)內(nèi)容填寫完整;
■ 變更原因、內(nèi)容明確:作法標(biāo)識(shí)明確,可以清晰計(jì)算工程量,增減工程表示清晰,可以清楚分清簽證最終變化結(jié)果是材料替代、建筑作法細(xì)化、設(shè)計(jì)缺陷彌補(bǔ)、增加零星工程。簽證內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨(dú)立確認(rèn)工程量和變更工程單價(jià)為原則;
■ 提出部門及簽證原因必須明確;
■ 甲方主辦人必須簽字;
■ 現(xiàn)場(chǎng)工程量已由樓盤工程師及監(jiān)理復(fù)核完畢,成本組人員可對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程量進(jìn)行抽查核對(duì)。
以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;
■ 嚴(yán)禁后補(bǔ)現(xiàn)場(chǎng)簽證,如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場(chǎng)成本工程師應(yīng)知會(huì)項(xiàng)目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理;(后補(bǔ)指超過規(guī)定時(shí)限補(bǔ)辦現(xiàn)場(chǎng)簽證,特別是在竣工前集中補(bǔ)辦);
現(xiàn)場(chǎng)簽證單臺(tái)帳說明(具體格式見附表)
■ 匯總表按合同分類,同一合同對(duì)應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項(xiàng)工程分?jǐn)?shù)量、金額匯總;現(xiàn)場(chǎng)簽證編號(hào)規(guī)則見<沈陽公司成本管理軟件管理規(guī)范>
■ 明細(xì)表按相關(guān)合同對(duì)應(yīng)的單體項(xiàng)目分類
(5) 權(quán)限
2萬元以下項(xiàng)目總經(jīng)理簽字生效;
2萬元以上必須報(bào)成本管理部部門經(jīng)理(簽字欄中注明報(bào)成本管理部);
(6) 常見問題解決辦法
■ 簽證內(nèi)容涉及市場(chǎng)定價(jià)材料或工藝;
解決辦法:1.若屬于甲控、甲供材料,則以相應(yīng)價(jià)格為準(zhǔn);
2.非甲控、甲供材料,且金額在五萬以下,由甲方經(jīng)辦人提供并由工程組確認(rèn)三家以上且不少于需確定廠家或施工單位的數(shù)量一倍的供應(yīng)商名單(短名單),造價(jià)工程師主持同時(shí)報(bào)價(jià)并復(fù)核報(bào)價(jià)條件是否一致,若一致,選報(bào)價(jià)最低一家;否則退回經(jīng)辦人重新報(bào)價(jià);金額在五萬元以上,由工程管理部招標(biāo)確定廠家及價(jià)格;
■ 簽證內(nèi)容涉及質(zhì)量和效果如何確定;
解決辦法:工程組或其它部門提供的簽證單所涉及的質(zhì)量和效果,成本人員可視為公司其它部門認(rèn)可,公司可以接受的質(zhì)量和效果;成本人員有權(quán)利對(duì)存在的質(zhì)量問題提出置疑;
(7) 參考文件
《設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法》
《簽證登記臺(tái)帳》
3.設(shè)計(jì)變更管理
(1) 工作內(nèi)容
■ 由于設(shè)計(jì)單位的施工圖出現(xiàn)錯(cuò)、漏、碰、缺等情況,而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng);
■ 由于發(fā)包單位設(shè)計(jì)部改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容,而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng);
■ 由于工程管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部、監(jiān)理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術(shù)措施等,而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng);
■ 由于銷售部、客戶服務(wù)中心、業(yè)主要求提出變更,而導(dǎo)致做法變更、材料代換或其他變更事項(xiàng);
■ 確定變更原因及責(zé)任歸屬;
(2) 工作條件(前提)
■ 工程組或設(shè)計(jì)部提供設(shè)計(jì)變更單;
(3) 工作流程
不合格
合格
(4) 設(shè)計(jì)變更單需注意檢查事項(xiàng)
■ 接收設(shè)計(jì)變更后首先造價(jià)工程師應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更的合理性進(jìn)行初步復(fù)核,并有責(zé)任提出修改意見;
■ 各項(xiàng)內(nèi)容填寫完整,特別需注意施工單位、變更范圍等,變更內(nèi)容做法標(biāo)識(shí)明確,增減工程標(biāo)識(shí)清晰。變更內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨(dú)立確認(rèn)工程量和變更工程單價(jià)為原則;
■ 提出部門及變更原因須明確;
■ 甲方主辦人須簽字;會(huì)簽欄中各部門均確認(rèn)完畢,無反對(duì)意見;
以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;
■ 嚴(yán)禁由乙方起草變更單、后補(bǔ)變更單,如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場(chǎng)成本工程師知會(huì)項(xiàng)目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理;(后補(bǔ)指超過規(guī)定時(shí)限補(bǔ)辦現(xiàn)場(chǎng)簽證,特別是在竣工前集中補(bǔ)辦);
設(shè)計(jì)變更單臺(tái)帳說明(具體格式見附表)
■ 匯總表按合同分類,同一合同對(duì)應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項(xiàng)工程分?jǐn)?shù)量、金額匯總;設(shè)計(jì)變更編號(hào)規(guī)則見<沈陽公司成本管理軟件管理規(guī)范>
■ 明細(xì)表按相關(guān)合同對(duì)應(yīng)的單體項(xiàng)目分類
(5) 權(quán)限
5萬元以下項(xiàng)目總經(jīng)理簽字生效;
5萬元以上必須報(bào)成本管理部、設(shè)計(jì)工程等相關(guān)職能部門。
(6) 常見問題解決辦法
■ 圖紙無甲方部門或人員確認(rèn);
解決辦法:返回經(jīng)辦人;
■ 變更內(nèi)容涉及市場(chǎng)定價(jià)材料或工藝;
解決辦法:同簽證相關(guān)內(nèi)容處理方式相同;
(6) 參考文件
《設(shè)計(jì)及變更簽證管理辦法》
《設(shè)計(jì)變更登記臺(tái)帳》
4. 產(chǎn)值、資金計(jì)劃審核
(1) 工作內(nèi)容
工程竣工結(jié)算付款審批表填寫內(nèi)容
■ 填寫施工單位原報(bào)預(yù)算造價(jià)(序號(hào)一);
■ 填寫結(jié)算造價(jià)(序號(hào)二);
■ 填寫保修款比例及金額(序號(hào)四.1);
工程進(jìn)度付款申請(qǐng)表填寫內(nèi)容
■ 填寫<審定產(chǎn)值>欄內(nèi)全部?jī)?nèi)容;
■ 注意審核<合同簽約總價(jià)款>及<調(diào)整后的合同總價(jià)款>;
■ 若存在甲方分包項(xiàng)目將該產(chǎn)值扣除;
資金計(jì)劃收集及編制(此職能歸屬最終以項(xiàng)目總經(jīng)理的安排為準(zhǔn))
■ 按咨詢單位提供的結(jié)算文件、樓盤工程師提供工程進(jìn)度情況,復(fù)核各家的產(chǎn)值,按合同付款條件編制資金計(jì)劃;
■ 主體以外且樓盤工程師可簡(jiǎn)單拆分造價(jià)的項(xiàng)目的資金計(jì)劃,由樓盤工程師提供項(xiàng)目及資金計(jì)劃,造價(jià)工程師收集各位樓盤工程師的資金計(jì)劃并匯總后編制總資金計(jì)劃;
■ 樓盤工程師無法簡(jiǎn)單拆分造價(jià)的項(xiàng)目由造價(jià)工程師負(fù)責(zé)拆分進(jìn)度產(chǎn)值,編制資金計(jì)劃;
■ 七 支付質(zhì)保金項(xiàng)目資金計(jì)劃由客務(wù)服務(wù)部提供;
■ 八 營(yíng)銷推廣費(fèi)、十 現(xiàn)金流入項(xiàng)目資金計(jì)劃由銷售部提供;
■ 九 售后服務(wù)費(fèi)由客戶服務(wù)部提供;
(2) 工作條件(前提)
■ 經(jīng)辦人提供工程竣工結(jié)算付款審批表或工程付款審批表;
3) 工程付款流程(成本部?jī)?nèi)部流程)
資金計(jì)劃收集及編制流程
(時(shí)限:每月25日?qǐng)?bào)下月資金計(jì)劃)
(4) 需注意檢查事項(xiàng)
工程竣工結(jié)算付款審批表(成本部?jī)?nèi)部流程)
■ 復(fù)核合同履行情況,與合同規(guī)定相應(yīng)的合同付款比例是否相同;
■ 項(xiàng)目經(jīng)理部?jī)?nèi)容填寫完整,項(xiàng)目總經(jīng)理已經(jīng)簽字;
■ 復(fù)核現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工程進(jìn)度;
■ 以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;
工程付款審批表
■ 經(jīng)手人以上(含)填寫完整;
■ 合同履行情況與合同規(guī)定一致;
(5) 權(quán)限
工程竣工結(jié)算付款權(quán)限
5萬元以下項(xiàng)目總經(jīng)理簽字生效;
5萬元以上必須報(bào)經(jīng)成本管理部;
(6) 常見問題及解決辦法
■ 工程進(jìn)度付款審批表上月產(chǎn)值無法確定如何填寫
解決辦法:至少填寫累計(jì)完成產(chǎn)值合計(jì)一欄;
(7) 參考文件
《資金計(jì)劃表》
《工程付款審批表》
《工程竣工結(jié)算付款審批表》
5. 投標(biāo)報(bào)價(jià)(含三家比價(jià)),合同價(jià)格審核;
(1) 工作內(nèi)容
■ 招標(biāo)文件中造價(jià)條款的擬定,工程量清單招標(biāo)中工程量清單的編制(外委咨詢公司的工程量清單負(fù)責(zé)核定);
■ 定標(biāo)中造價(jià)條款的審定,并確定最低報(bào)價(jià);
(2) 工作條件(前提)
■ 項(xiàng)目確定,圖紙基本完整;
(3) 工作流程
(4) 需注意事項(xiàng)
■ 圖紙是否有設(shè)計(jì)部、工程管理部經(jīng)理或以上人員簽字;
■ 圖紙細(xì)部尺寸是否足以核定造價(jià);
■ 招投標(biāo)及合同造價(jià)的確定宜首選總價(jià)包干形式,其次選用單價(jià)包干形式(或按現(xiàn)行的當(dāng)?shù)囟~結(jié)算);
■ 工程量清單招標(biāo)中造價(jià)條款一定要明確,投標(biāo)方有按圖紙及現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)核工程量清單的義務(wù),并最終對(duì)工程量清單承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn);
■ 相關(guān)部門提供的廠商或施工單位的名單(短名單)不少于三家且不少于需確定廠家或施工單位的一倍;且在發(fā)標(biāo)前要求主辦部門確認(rèn)投標(biāo)或比價(jià)單位的資質(zhì);
■ 定標(biāo)中需復(fù)核各家投標(biāo)條件是否一致;(投標(biāo)條件包括:施工條件、工程量、產(chǎn)品規(guī)格、施工標(biāo)準(zhǔn)等);
■ 非特殊情況造價(jià)人員不再與廠家或施工單位協(xié)商造價(jià),對(duì)報(bào)價(jià)不實(shí)的廠家或施工單位提出警告后,二次報(bào)價(jià)仍高于市場(chǎng)價(jià)格0.5倍或低于市場(chǎng)價(jià)格0.5倍,該次報(bào)價(jià)作廢,并通告各成本人員,取消該廠家對(duì)萬科投標(biāo)報(bào)價(jià)的權(quán)利;
■ 最低報(bào)價(jià)確定原則:工程量清單報(bào)價(jià)中總價(jià)最低;單價(jià)包干報(bào)價(jià)中應(yīng)預(yù)估實(shí)際各分部分項(xiàng)工程比例統(tǒng)一虛擬工程量后,采用綜合報(bào)價(jià)最低的報(bào)價(jià),采用單價(jià)包干形式應(yīng)特別注意預(yù)計(jì)增加材料用量最大的材料單價(jià);
■ 甲控材料管理應(yīng)參照招投標(biāo)管理規(guī)定執(zhí)行,并建立臺(tái)帳;
(5) 權(quán)限
5萬元以下項(xiàng)目部負(fù)責(zé);
5萬元以上工程管理部負(fù)責(zé);
(6) 參考文件
《集團(tuán)工程招標(biāo)管理辦法》
《網(wǎng)上采購(gòu)管理辦法》
6. 成本動(dòng)態(tài)管理
(1) 工作內(nèi)容
■ 以成本指導(dǎo)書內(nèi)容指導(dǎo)項(xiàng)目部有關(guān)造價(jià)工作;
■ 每周、月按規(guī)定格式報(bào)表;
■ 現(xiàn)場(chǎng)零星材料限價(jià);
(2) 工作流程
(3) 注意事項(xiàng)
■ 當(dāng)月發(fā)生簽證、變更單筆造價(jià)超過5萬元,應(yīng)于當(dāng)周報(bào)成本管理部;
■ 材料限價(jià)應(yīng)建立臺(tái)帳;
■ 每月報(bào)表中簽證、變更應(yīng)按合同分類;
■ 重大變更應(yīng)說明原因;
■ 當(dāng)需調(diào)整目標(biāo)成本,要嚴(yán)格覆行目標(biāo)調(diào)整審批流程。 范圍:與成本指導(dǎo)書的成本科目相比發(fā)生增減(不含簽證、變更的工程內(nèi)容、合同),非市場(chǎng)因素調(diào)整目標(biāo)成本單價(jià)(調(diào)整材料選型、品牌、檔次,調(diào)整常規(guī)費(fèi)率等);
(4) 參考文件
《項(xiàng)目成本月報(bào)表》
7. 現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)任務(wù)
(1) 工作內(nèi)容
■ 配合其它部門工作(成本咨詢);
(2) 注意事項(xiàng)
■ 現(xiàn)場(chǎng)成本工程師的臨時(shí)任務(wù)原則上應(yīng)以不超出現(xiàn)場(chǎng)成本工程師崗位職責(zé)說明書的范圍為標(biāo)準(zhǔn),如確有偶然性超出也應(yīng)是以與成本相關(guān)為原則;
■ 現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)任務(wù)每周不宜超過二個(gè)工作日且每月累計(jì)不應(yīng)超過五個(gè)工作日,出現(xiàn)超過現(xiàn)象應(yīng)向項(xiàng)目部或人力資源部書面說明情況;
四、補(bǔ)充說明
(1) 本指引由成本管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂;
(2) 本指引中所有參考文件均由成本管理部提供;
第2篇 萬科地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理制度目錄
vk地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理制度目錄
1. 工程管理部工作職責(zé)
2. 工程招投標(biāo)/材料設(shè)備采購(gòu)工作管理制度
3. 工程管理部工地檢查(含冬施檢查)制度
4. 工程施工組織設(shè)計(jì)審查制度
5. 工程進(jìn)度控制及管理辦法
6. 工程質(zhì)量控制及管理辦法
7. 施工圖紙審查辦法
8. 工程技術(shù)咨詢管理辦法
9. 項(xiàng)目經(jīng)理部的職責(zé)和架構(gòu)
10. 項(xiàng)目經(jīng)理部工程管理程序
11. 項(xiàng)目經(jīng)理部合同管理制度
12. 項(xiàng)目經(jīng)理部成本管理辦法
13. 項(xiàng)目經(jīng)理部文檔管理制度
14. 文明工地標(biāo)識(shí)標(biāo)準(zhǔn)
15. 項(xiàng)目管理控制表單
16. 設(shè)計(jì)變更和工程簽證管理程序
17. 工程竣工驗(yàn)收和移交程序
注:所有制度存檔于工程管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部
第3篇 萬科地產(chǎn)前期后期配套管理制度
一、目的
為規(guī)范公司工程項(xiàng)目前期及后期配套工作行為及事務(wù)處理標(biāo)準(zhǔn),使工作得以圓滿進(jìn)行,特制定本管理制度。
二、適用范圍
本制度適用于本公司工程項(xiàng)目各階段所有前期及后期配套工作的進(jìn)行。
三、前期、后期配套工作要求
1、工程部前、后期配套工作人員應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序,熟悉政府土地、規(guī)劃、建設(shè)、配套、工程管理體系的辦事程序。
2、了解開發(fā)項(xiàng)目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標(biāo),項(xiàng)目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設(shè)施情況及收費(fèi),是否九通一平,樓盤的地理位置,交通狀況以及規(guī)劃狀況,項(xiàng)目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會(huì)環(huán)境、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設(shè)施、物業(yè)管理方式等。
3、以項(xiàng)目為基礎(chǔ)了解施工進(jìn)度,從實(shí)際出發(fā)制定合理的工作計(jì)劃,實(shí)現(xiàn)與工程建設(shè)的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。
4、所有有關(guān)工程項(xiàng)目的政府批件、權(quán)證資料,一經(jīng)獲得將原件并復(fù)印件轉(zhuǎn)交資料員保管,做好交接記錄工作。
5、配套工作進(jìn)行中,涉及費(fèi)用支出的,填寫《簽呈》及《付款申請(qǐng)單》,由總裁、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部、預(yù)算部簽字同意后領(lǐng)取,將相關(guān)票據(jù)交財(cái)務(wù)部。
6、工程結(jié)束后,對(duì)工程期間工作做總結(jié)報(bào)告,交主管經(jīng)理審閱。
7、搜集政府有關(guān)建筑、能源等相關(guān)政策,提前完成項(xiàng)目前期配套的計(jì)劃工作,上報(bào)主管經(jīng)理進(jìn)行相關(guān)決策。
8、應(yīng)定期上報(bào)工作進(jìn)度計(jì)劃及相關(guān)政策法規(guī)研究報(bào)告。
四、工程部前期、后期配套工作職責(zé)
1、辦理從項(xiàng)目立項(xiàng)開始到申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的全部手續(xù)工作。
2、辦理申請(qǐng)《建筑工程施工許可證》的全部手續(xù)工作。
3、辦理能源、占路、::掘路、綠化、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)。
4、協(xié)助組織工程竣工、檔案驗(yàn)收工作,辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。
5、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
五、工作內(nèi)容
1、項(xiàng)目可行性研究階段:
(1)搜集市場(chǎng)相關(guān)信息,為公司決策層提供可靠數(shù)據(jù),辦理土地準(zhǔn)備工作,制定嚴(yán)密工作計(jì)劃,計(jì)劃包括征地(買地)、拆遷、補(bǔ)償?shù)确桨浮?/p>
責(zé)任部門:集團(tuán)公司決策層(可行性研究報(bào)告、初步方案、項(xiàng)目論證資料等)
(2)測(cè)量隊(duì)測(cè)繪獲得現(xiàn)狀地形圖,填報(bào)《建設(shè)用地申請(qǐng)書》。
(3)辦理《建設(shè)用地選址意見書》。
(4)辦理《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》,環(huán)保局出具《環(huán)評(píng)證明書》。
2、項(xiàng)目前期階段:
(1)繳納土地轉(zhuǎn)讓金、土地契稅,獲得《土地使用權(quán)出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。
(2)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?？傻玫浇?jīng)規(guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知 。
(3)辦理《土地使用權(quán)證》。配合測(cè)量隊(duì)、地籍管理部門做指界工作,獲得土地地籍圖。
(4)辦理《設(shè)計(jì)階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。
(5)聯(lián)系各水、電、燃?xì)狻崃?、市政等單?了解能源和市政配套要求,配合設(shè)計(jì)單位找到能源配套接口。
(6)委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)方案,填報(bào)《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào)表》。
(7)測(cè)量隊(duì)定樁、放線,交納相關(guān)費(fèi)用。
(8)辦理《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審》。
(9)辦理《內(nèi)資企業(yè)投資項(xiàng)目備案申請(qǐng)》。
(10)辦理建委報(bào)建工作。
(11)協(xié)助組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo),辦理招標(biāo)備案。
(12)各專業(yè)(水、電、燃?xì)狻崃?、市政?設(shè)計(jì)要點(diǎn)、方案證書,交納相關(guān)費(fèi)用。
(13)辦理《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》,交納相關(guān)費(fèi)用。
(14)辦理《建設(shè)工程人防設(shè)計(jì)審核意見書》,交納相關(guān)費(fèi)用。
(15)辦理《 供熱證明書》,交納相關(guān)費(fèi)用。
(16)辦理《綠化證明書》,如需辦理綠化遷移手續(xù),交納相關(guān)費(fèi)用。
(17)辦理《防雷證明書》。
(18)辦理《大、小配套手續(xù)費(fèi)》。
(19)辦理《擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)》,項(xiàng)目投資計(jì)劃,設(shè)計(jì)單位施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及各專業(yè)項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)(根據(jù)專業(yè)公司要求或由專業(yè)公司設(shè)計(jì)),辦理《施工圖審查意見書》。
(20)辦理設(shè)計(jì)合同、勘察合同備案。
(21)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
3、工程招標(biāo)階段:
(1)在取得《施工圖審查意見書》后,辦理《監(jiān)理、施工單位工程招標(biāo)監(jiān)督管理》。
(2)監(jiān)理、施工單位招標(biāo)及招標(biāo)備案。
(3)辦理《工程質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)登記書》。
(4)交納墻改費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、安全文明施工等相關(guān)費(fèi)用。
(5)辦理《工程施工許可證》。
(6)辦理《售房許可證》。
4、工程施工準(zhǔn)備階段:
(1)試樁前,進(jìn)行臨時(shí)水、電的開戶,協(xié)調(diào)關(guān)系,爭(zhēng)取充分享受相關(guān)優(yōu)惠政策。
(2)向轄區(qū)綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、市政、交通管理等部門辦理相關(guān)手續(xù)、交納管理費(fèi),負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系。
5、工程施工
階段:
(1)協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督站的關(guān)系,協(xié)助組織申報(bào)樁基、基礎(chǔ)、主體、竣工等各階段的驗(yàn)收工作,做好現(xiàn)場(chǎng)資料的整理、歸檔工作。
(2)能源(水、電、燃?xì)?、熱力、市政?單位驗(yàn)收組織,簽訂使用正式使用協(xié)議、合同。
6、工程竣工備案驗(yàn)收階段:
(1)負(fù)責(zé)組織勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工及各專業(yè)局進(jìn)行備案工作,獲得《勘察單位工作質(zhì)量合格證明書》、《設(shè)計(jì)單位工程質(zhì)量合格證明書》、《監(jiān)理單位竣工驗(yàn)收評(píng)估報(bào)告》《施工單位質(zhì)量保修書》、《工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書》、《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》、《工程竣工備案通知書》。
(2)組織各單位辦理工程檔案驗(yàn)收,獲得《建設(shè)工程檔案移交清冊(cè)》、《工程檔案驗(yàn)收合格證》。
(3)委托防雷、室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)單位進(jìn)行相關(guān)監(jiān)測(cè)。
(4)組織人防監(jiān)督站進(jìn)行人防竣工驗(yàn)收工作,獲得《人防合格證明書》
(5)組織消防單位進(jìn)行消防驗(yàn)收,獲得《消防驗(yàn)收意見書》
(6)組織環(huán)保單位進(jìn)行驗(yàn)收,獲得《消防影響報(bào)告》。
(7)辦理《規(guī)劃驗(yàn)線合格證》
(8)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》
(9)辦理《建筑面積核定書》,辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。
(10)經(jīng)營(yíng)管理單位竣工驗(yàn)收及資料交接工作。
六、在前、后期配套工作流程中,各職能部門應(yīng)按照部門職責(zé)完成本部門應(yīng)完成的工作。
七、本制度解釋權(quán)、修訂權(quán)屬集團(tuán)工程部
八、本制度于2005年 7月 1日起執(zhí)行。
九、附圖表:
1、前期配套流程圖
2、施工竣工流程圖
3、請(qǐng)款核銷流程圖
