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萬科管理制度是企業(yè)運(yùn)營的核心組成部分，旨在規(guī)范員工行為，提升工作效率，保障公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。它涵蓋了一系列管理環(huán)節(jié)，包括人力資源、財務(wù)管理、項目管理、質(zhì)量控制和企業(yè)文化建設(shè)等多個方面。
包括哪些方面
1. 人力資源管理：涉及招聘、培訓(xùn)、績效評估、薪酬福利等方面，確保人才的引進(jìn)、培養(yǎng)和激勵機(jī)制的科學(xué)性。
2. 財務(wù)管理：包含預(yù)算編制、成本控制、財務(wù)報告和審計，旨在維護(hù)公司的財務(wù)健康與透明度。
3. 項目管理：規(guī)定項目的立項、執(zhí)行、監(jiān)控和收尾流程，確保項目的順利進(jìn)行和預(yù)期成果的達(dá)成。
4. 質(zhì)量控制：建立全面的質(zhì)量管理體系，從產(chǎn)品設(shè)計到生產(chǎn)、交付的全過程，保證產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水準(zhǔn)。
5. 企業(yè)文化建設(shè)：塑造積極的企業(yè)價值觀，通過各類活動強(qiáng)化團(tuán)隊精神，提升員工歸屬感。
重要性
萬科管理制度的重要性在于：
1. 提升效率：通過標(biāo)準(zhǔn)化流程，減少工作中的混亂和低效，提高整體運(yùn)營效率。
2. 規(guī)避風(fēng)險：明確職責(zé)權(quán)限，防止決策失誤和違規(guī)行為，保護(hù)公司免受潛在損失。
3. 保障品質(zhì)：通過嚴(yán)格的質(zhì)量控制，確保產(chǎn)品和服務(wù)的優(yōu)質(zhì)，維護(hù)品牌聲譽(yù)。
4. 激勵員工：公正公平的人力資源政策能激發(fā)員工積極性，促進(jìn)個人與企業(yè)共同成長。
5. 塑造形象：良好的企業(yè)文化對外展示公司的專業(yè)性和社會責(zé)任感，吸引優(yōu)秀人才和客戶。
方案
1. 制度修訂：定期評估并更新管理制度，以適應(yīng)市場變化和企業(yè)發(fā)展需求。
2. 培訓(xùn)實(shí)施：通過內(nèi)部培訓(xùn)和外部專家指導(dǎo)，確保員工理解并遵守制度。
3. 監(jiān)督考核：設(shè)立專門的監(jiān)督部門，對制度執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，確保落地執(zhí)行。
4. 反饋機(jī)制：建立員工反饋渠道，鼓勵提出改進(jìn)建議，不斷優(yōu)化管理制度。
5. 文化傳播：通過多種途徑傳播企業(yè)文化，如內(nèi)部通訊、團(tuán)隊活動等，增強(qiáng)員工認(rèn)同感。
萬科管理制度是一個動態(tài)的、系統(tǒng)性的工程，需要持續(xù)完善和執(zhí)行，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
萬科管理制度范文
第1篇 萬科房地產(chǎn)新項目發(fā)展管理制度
vk房地產(chǎn)新項目發(fā)展管理制度
一、釋義
本制度中,除非文意另有所指,下列簡稱具有如下特定意義:
集團(tuán)公司:指vk企業(yè)股份有限公司
一線公司:指集團(tuán)公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司
企劃部:指集團(tuán)企劃部
決策委員會:指vk企業(yè)股份有限公司投資決策委員會
小組:指項目發(fā)展工作小組,是決策委員會下屬工作機(jī)構(gòu)
二、操作規(guī)范
第一條新項目發(fā)展信息通報
一線公司定期或不定期向企劃部通報新項目概況和進(jìn)展程度,企劃部及時匯總整理并通報。具體格式參見《新項目發(fā)展信息通報》表格。
第二條項目發(fā)展工作小組
1、小組負(fù)責(zé)項目進(jìn)展過程中,各種信息的上傳下達(dá),保證信息通暢。
2、小組成員3―4人,由集團(tuán)企劃部、財務(wù)部、法律室委派的人員共同組成,組長由企劃部第一負(fù)責(zé)人擔(dān)任或委派,負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)具體工作。
3、原則上,小組一經(jīng)成立,小組成員不得隨意變動,不同項目小組成員可以不同。
4、小組對“決策委員會”負(fù)責(zé)。一線公司與合作方(土地方)簽約后,小組自行解散。
5、工作內(nèi)容和流程:
(1)對重點(diǎn)介入的項目,一線公司向企劃部提交《成立項目發(fā)展工作小組》的申請和項目資料。
(2)企劃部根據(jù)一線公司上報資料對項目進(jìn)行初步評估,并征詢集團(tuán)財務(wù)部、法律室意見后,決定是否成立小組,同時知會“決策委員會”主任或集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)。
(3)決定成立小組后,企劃部、財務(wù)部、法律室應(yīng)及時委派本部室專業(yè)人員成立工作小組,組長制定具體工作時間。
(4)小組成立一周內(nèi)(視項目緊迫性可適當(dāng)延長),完成實(shí)地調(diào)查和評估工作,提出項目發(fā)展意見和建議(小組各成員的專業(yè)意見事先應(yīng)經(jīng)其所在職能部門通過),向“決策委員會”委員、集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)匯報,同時抄送一線公司和集團(tuán)辦公室、財務(wù)部、企劃部、法律室部門第一負(fù)責(zé)人。
(5)一線公司應(yīng)根據(jù)小組提出的意見和建議跟進(jìn)和完善相關(guān)工作,并及時通報小組。
(6)一線公司應(yīng)于聽證會召開兩周前向小組報送《項目可行性報告》初稿或《vk企業(yè)股份有限公司上會項目概況》。具體格式參見《上會項目概況》表格。
(7)小組完成實(shí)地調(diào)查和評估工作后,一線公司方可提交《召開項目聽證會申請》。
(8)一線公司應(yīng)提前一周向小組報送《召開項目聽證會申請》和《項目可行性報告》。
(9)小組根據(jù)《項目可行性報告》和項目進(jìn)展情況,評估是否召開項目聽證會。召開與否的動議報“決策委員會”主任或集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批,并自收到《召開項目聽證會申請》2個工作日內(nèi)向一線公司回復(fù)意見,意見應(yīng)包括會議召開的時間、地點(diǎn)、方式或不同意的理由及后續(xù)跟進(jìn)工作要求。
(10)決定召開項目聽證會,小組應(yīng)向“決策委員會”委員、項目所在一線公司、其他與會人員發(fā)出會議通知和《項目可行性報告》、小組專業(yè)意見等資料,同時抄送集團(tuán)總經(jīng)理層和集團(tuán)各職能部門負(fù)責(zé)人。
(11)項目通過論證后,一線公司對各評委意見應(yīng)予以高度重視并跟進(jìn)相關(guān)工作,并及時通報小組,小組繼續(xù)跟蹤項目進(jìn)展情況,直至正式簽約。
(12)小組對正式簽約合同文本負(fù)有審核責(zé)任,對合同文本與聽證會通過內(nèi)容有較大差異,應(yīng)提請一線公司給予合理解釋,同時評估是否簽約,抄送各評委。
第三條論證報告
進(jìn)入新城市開發(fā),在完成實(shí)地考察和調(diào)研工作后,必須編寫《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報告》。
項目立項,必須編寫《項目可行性報告》,具體內(nèi)容可參照《vk企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引》。
第四條項目聽證會
1、除本制度第八條規(guī)定外,集團(tuán)公司所有新項目立項都要通過項目聽證會論證。
2、會務(wù)組織:集團(tuán)總經(jīng)理辦公室、企劃部負(fù)責(zé)聽證會會務(wù)工作,收集整理各委員意見,交由會議主持人宣布表決結(jié)果。
3、會議主持人:“決策委員會”指定。
4、評委成員:集團(tuán)決策層(董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)),集團(tuán)直屬二級公司第一負(fù)責(zé)人,集團(tuán)財務(wù)部、資金結(jié)算中心、企劃部、設(shè)計工程部、法律室第一負(fù)責(zé)人。
5、與會人員:評委、項目所在一線公司相關(guān)人員、小組成員、其他人員。
6、會議形式:現(xiàn)場、遠(yuǎn)程會議。
7、相關(guān)工作內(nèi)容:
(1)實(shí)際到會評委達(dá)到應(yīng)到會評委三分之二以上,聽證會才能召開。
(2)評委應(yīng)于項目聽證會召開之前到項目宗地現(xiàn)場考察。具體時間可根據(jù)評委實(shí)際情況和需要自行或統(tǒng)一安排。
(3)小組負(fù)責(zé)在聽證會召開3個工作日前將《項目可行性報告》報送各位評委。
(4)評委應(yīng)認(rèn)真研究分析《項目可行性報告》和相關(guān)資料,在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關(guān)職能部門意見。
(5)聽證會召開前,小組可就專項問題向集團(tuán)職能部門征求意見,并在聽證會會上陳述。
(6)會議召開時,項目所在公司可摘要介紹《項目可行性報告》內(nèi)容,主要工作是回答評委疑問和意見。
(7)評委應(yīng)認(rèn)真分析討論項目的可行性,并于會議結(jié)束前填寫《vk集團(tuán)新項目投資聽證會評審意見表》,詳細(xì)寫明項目評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。
(8)企劃部應(yīng)于聽證會結(jié)束后3個工作日內(nèi)完成聽證會會議紀(jì)要,并報送“決策委員會”委員、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、項目所在一線公司和集團(tuán)職能部門第一負(fù)責(zé)人。會議紀(jì)要應(yīng)包含各評審委員意見和建議,聽證會表決結(jié)果。
8、評委表決:表決形式分三種:(1)同意立項;(2)反對立項;(3)推遲立項。對表決結(jié)果要詳細(xì)闡述理由。
9、聽證會結(jié)論:與會評委三分之二及以上表決同意立項,則該項目通過。當(dāng)同意立項未達(dá)到三分之二時,若表決形式(3)的比例大于等于(2),以(3)作為最終論證結(jié)果,反之則以(2)作為最終論證結(jié)果。
10、會議費(fèi)用:評審委員、小組成員因項目事宜發(fā)生的住宿費(fèi)用、餐費(fèi)以及會務(wù)費(fèi)用,由項目所在公司承擔(dān)。交通往返費(fèi)用由評委、小組成員所在公司(部門)自行承擔(dān)。
第五條簽署合作意向
已召開項目聽證會并通過,一線公司可與合作方(土地方)簽署合作意向;若在項目聽證會前簽署合作意向,需完成以下工作:
1、于簽署意向兩周前向企劃部報送項目資料。
2、小組完成赴實(shí)地考察,審核相關(guān)資料的工作;必要時,法律室可介入前期談判、意向書起草工作。
3、小組對合作
意向文本提出專業(yè)意見和是否同意簽署動議,報“決策委員會”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)。
4、“決策委員會”主任或集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批并同意后,一線公司方可簽署合作意向。
第六條簽署正式協(xié)議
項目合作意向書簽定后,一線公司及時向小組通報協(xié)議談判等項目進(jìn)展情況,必要時,法律室可介入項目談判和協(xié)議起草工作。
一線公司與合作方(土地方)簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作:
1、召開項目聽證會,并通過。
2、報送集團(tuán)董事會,并通過。集團(tuán)總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)起草董事會議案。
3、合同文本與聽證會通過條件一致;若不一致,小組要重新論證,并將論證意見報“決策委員會”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批,必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。
第七條向合作方(土地方)付款審批程序
1、支付定金(或誠意金):
(1)合作意向書中關(guān)于支付定金(或誠意金)有約定條款的,可按相關(guān)條款支付。
(2)合作意向書中關(guān)于支付定金(或誠意金)沒有約定條款或簽署合作意向書之前支付:金額超過人民幣100萬元(不含100萬元),一線公司必須向小組提出付款申請,付款申請要有一線公司第一負(fù)責(zé)人簽字和詳細(xì)付款理由,小組在收到付款申請后及時報送集團(tuán)總經(jīng)理審批,審批意見同時抄送集團(tuán)董事長和“決策委員會”主任;金額不超過人民幣100萬元,一線公司需將付款情況報小組備案。
2、支付地價款:一線公司在簽署正式協(xié)議后,方可按照簽約合同條款支付地價款。
第八條簡化項目論證程序
簡化項目論證程序即可選擇不召開項目聽證會,而改為“決策委員會”委員通過通訊方式表決。項目資料報送、項目發(fā)展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決工作由小組和企劃部共同組織。
對符合下列條件之一,可執(zhí)行簡化項目論證程序:
(1)新項目規(guī)模在12萬平方米以下且總投資5億元以下;
(2)新項目位置與原有項目接壤,是原項目自然延伸,規(guī)模在30萬平方米以下,土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。
(3)新項目已召開過聽證會,但因某些方面的條件未達(dá)到要求而推遲立項的,在聽證會之后這些條件已得到改善和解決的。
(4)集團(tuán)相關(guān)管理制度規(guī)定的其他情形。
三、附則
1、本制度是集團(tuán)公司房地產(chǎn)新項目發(fā)展的根本管理制度,對于通過投標(biāo)、競拍、合作參股等方式取得土地的,可另行制定具體管理辦法。
2、項目發(fā)展過程中,出現(xiàn)本制度不適應(yīng)情形,可視具體情況由集團(tuán)相關(guān)職能部門商議執(zhí)行。
3、本制度可根據(jù)集團(tuán)公司發(fā)展和行業(yè)環(huán)境變化需要適時修改。
4、本制度自發(fā)布之日起執(zhí)行。
第2篇 萬科地產(chǎn)項目工程管理制度目錄
vk地產(chǎn)項目工程管理制度目錄
1. 工程管理部工作職責(zé)
2. 工程招投標(biāo)/材料設(shè)備采購工作管理制度
3. 工程管理部工地檢查(含冬施檢查)制度
4. 工程施工組織設(shè)計審查制度
5. 工程進(jìn)度控制及管理辦法
6. 工程質(zhì)量控制及管理辦法
7. 施工圖紙審查辦法
8. 工程技術(shù)咨詢管理辦法
9. 項目經(jīng)理部的職責(zé)和架構(gòu)
10. 項目經(jīng)理部工程管理程序
11. 項目經(jīng)理部合同管理制度
12. 項目經(jīng)理部成本管理辦法
13. 項目經(jīng)理部文檔管理制度
14. 文明工地標(biāo)識標(biāo)準(zhǔn)
15. 項目管理控制表單
16. 設(shè)計變更和工程簽證管理程序
17. 工程竣工驗(yàn)收和移交程序
注:所有制度存檔于工程管理部、項目經(jīng)理部
第3篇 萬科房地產(chǎn)內(nèi)部往來管理制度怎么寫
一目的:規(guī)范萬科地產(chǎn)內(nèi)部往來占用關(guān)系,提高資金使用效率,便于業(yè)績考核。
二范圍:適用于總部及萬科地產(chǎn)所屬各單位。
三職責(zé):總部財務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況;
萬科地產(chǎn)內(nèi)各公司(單位)負(fù)責(zé)具體實(shí)施。
四方法和過程控制
4.1 定義:內(nèi)部往來是指萬科地產(chǎn)內(nèi)部單位之間發(fā)生的所有債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
4.2 類別:內(nèi)部往來主要由以下幾類經(jīng)濟(jì)交易產(chǎn)生:
4.2.1 資金調(diào)撥
4.2.2 代收代墊
4.2.3 實(shí)物買賣
4.2.4 提供服務(wù)
4.3 管理原則
4.3.1 集中控制原則:資金調(diào)撥由總部集中控制,不允許分屬不同城市、不同萬科地產(chǎn)考核主體的各下屬公司之間調(diào)撥資金;
4.3.2 及時清算原則:對發(fā)生的除資金調(diào)撥外的其他內(nèi)部交易,各公司應(yīng)及時清算,不允許分屬不同城市、不同萬科地產(chǎn)考核主體的各下屬公司之間期末掛往來帳(
4.7.2 所述例外情況除外);
4.3.3 直接清算原則:除由于總部組織萬科地產(chǎn)范圍內(nèi)活動而發(fā)生的內(nèi)部往來外,其他內(nèi)部交易均由交易雙方直接清算;
4.3.4 主動規(guī)避原則:各公司在經(jīng)營活動中,應(yīng)有意識地避免或減少代收代墊類內(nèi)部往來的發(fā)生;
4.3.5 及時核對原則:內(nèi)部往來應(yīng)按月核對,至少每季末編制調(diào)節(jié)表,雙方蓋章簽字確認(rèn);
4.4 主體:除
4.7.2 所述情況外,內(nèi)部往來僅可以存在于以下幾種主體之間:
4.4.1 總部與各地區(qū)公司之間;
4.4.2 屬同一地區(qū)且同一萬科地產(chǎn)考核主體內(nèi)的地產(chǎn)和物業(yè)公司之間;
4.4.3 屬同一地區(qū)且同一萬科地產(chǎn)考核主體內(nèi)的地產(chǎn)公司之間;
4.5 資金調(diào)撥的管理
4.5.1 各公司如有資金富余,只能用于歸還或支付總部的內(nèi)部往來,不得向不同地區(qū)或不同萬科地產(chǎn)考核主體的其他公司調(diào)撥;
4.5.2 各公司如存在資金缺口,且滿足以下條件:
計息負(fù)債 >(權(quán)益及內(nèi)部往來占用 + 計息負(fù)債)__30%
可以向總部申請劃撥資金,總部在履行必要的考察并綜合平衡萬科地產(chǎn)資金需求之后進(jìn)行資金調(diào)撥;
4.5.3 同一城市內(nèi)的各公司之間可以調(diào)節(jié)資金余缺,具體程序由各地區(qū)公司自行制定、操作。
4.6 代收代墊款的管理
4.6.1 各公司之間發(fā)生代收代墊款項,應(yīng)及時通知對方,并由各公司直接清算;
但由總部組織的萬科地產(chǎn)范圍內(nèi)活動而發(fā)生的代收代墊款,::仍統(tǒng)一通過總部與各單位掛帳清算。
4.6.2 分屬不同城市、不同萬科地產(chǎn)考核主體的各下屬公司之間發(fā)生的代收代墊款,可通過資金中心的委托收付款程序及時進(jìn)行清算,不允許期末掛帳;
4.7 實(shí)物買賣或提供服務(wù)的管理
4.7.1 一般管理
4.7.1 .
1 各公司之間發(fā)生實(shí)物買賣或提供服務(wù),應(yīng)直接、及時清算;
其中分屬不同萬科地產(chǎn)考核主體的下屬公司之間發(fā)生的非經(jīng)常性提供服務(wù)或?qū)嵨镔I賣,應(yīng)預(yù)先報總部財務(wù)部審批備案;
4.7.1 . 2 一般情況下,分屬不同城市、不同萬科地產(chǎn)考核主體的各下屬公司之間由于實(shí)物買賣或提供服務(wù)發(fā)生的往來款項,不允許期末掛帳;
但內(nèi)部單位之間提供的跨期工程性質(zhì)服務(wù)按例外情況進(jìn)行管理。
4.7.2 例外管理
4.7.2 .
1 內(nèi)部單位之間提供的工程性質(zhì)服務(wù),應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度及時清算;
如期末由于工程跨期而尚未結(jié)算,可以根據(jù)合同規(guī)定掛往來帳,體現(xiàn)在內(nèi)部往來中,并與對方單位核對一致;
內(nèi)部單位之間的工程性質(zhì)服務(wù)主要指物業(yè)公司為地產(chǎn)公司提供的綠化工程、智能化工程等。
4.7.2 . 2 工程完工后,各單位應(yīng)及時結(jié)算、清算;
保修期過后,各單位應(yīng)將相應(yīng)內(nèi)部往來及時結(jié)平。
4.8 總部與各地區(qū)公司之間內(nèi)部往來的管理:除管理費(fèi)分?jǐn)偟瓤偛苛碛幸?guī)定的往來款項外,同一地區(qū)且同一考核主體內(nèi)應(yīng)確定一家公司與總部掛帳,其他公司與總部之間發(fā)生的往來業(yè)務(wù)均應(yīng)劃轉(zhuǎn)該公司。
4.9 銜接辦法:本規(guī)范執(zhí)行前發(fā)生的內(nèi)部交易,不符合本規(guī)范管理要求的,應(yīng)對其余額按本規(guī)范的要求進(jìn)行清算及調(diào)整劃帳,上述過程要求在2022年6月30日之前完成。
第4篇 萬科物業(yè)智能化工程現(xiàn)場施工安全管理辦法
vk物業(yè)智能化工程現(xiàn)場施工安全管理辦法
1、目的
為切實(shí)做好施工中的各項安全預(yù)防措施,避免安全事故發(fā)生。
2、適用范圍
智能化工程部工程施工項目。
3、職責(zé)
部門/崗位職責(zé)
現(xiàn)場施工負(fù)責(zé)人/城市負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)做好施工中的各項安全預(yù)防措施及安全生產(chǎn)的培訓(xùn)。
施工員按照施工安全操作規(guī)程,作業(yè)中做好各項安全保護(hù)措施。
4、方法及控制過程
4.1在施工現(xiàn)場,根據(jù)誰主管,誰負(fù)責(zé),安全生產(chǎn),人人有責(zé)的原則,明確施工員在施工過程中應(yīng)負(fù)的安全職責(zé),做到安全與施工齊抓,共同努力,做好施工安全工作。
4.2所有施工員進(jìn)入施工現(xiàn)場必須戴安全帽,穿整齊工作服及佩戴工作牌,并留意地下雜物及高空施工情況;在使用電動工具和導(dǎo)線敷設(shè)作業(yè)時,須按照操作規(guī)范配戴防護(hù)眼罩、手套,以免意外事故發(fā)生。如因違章操作而造成損失,由當(dāng)事人自行承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。
4.3在進(jìn)行較危險或影響他人安全的施工時,需在施工場所的周圍設(shè)置圍欄、扶手、遮蓋等防護(hù)設(shè)施,同時要有明顯警示標(biāo)識,以提醒人員注意。
4.4在由于降雨或其它原因易滑的場所,如:道路、樓梯、腳繃架等上面進(jìn)行施工時,必須設(shè)置防滑墊、安全網(wǎng)等防滑、防墜落設(shè)施。
4.5 在往高處運(yùn)送材料時,要將物資妥善包裝,以防設(shè)備或材料掉下傷人或損壞設(shè)備,如因違章操作而造成損失,由當(dāng)事人自行承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。
4.6在工地現(xiàn)場臨時放置長或?qū)挼奈镔Y時,要結(jié)緊繩索,采取措施防止風(fēng)、振動等造成倒塌及散落等意外。
4.7 在現(xiàn)場倉庫放置的各種物資、工具在使用進(jìn)程中應(yīng)做到輕放、輕用,確保物品、設(shè)備的安全,延長使用壽命。
4.8物資從倉庫搬運(yùn)往施工現(xiàn)場時,應(yīng)控制重量及數(shù)量,保證搬運(yùn)過程中做到不灑、不漏等意外。
4.9施工員在搬運(yùn)很重或長的物體時,應(yīng)注意周圍設(shè)施、設(shè)備和行人,以防碰撞或擦傷。
4.10施工員每日在使用工具前必須進(jìn)行檢查,不符合安全或有損壞的應(yīng)及時報修處理。安裝設(shè)備前應(yīng)對設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn),對有明顯損傷、變形、腐蝕或不符合要求及易引發(fā)安全事故的產(chǎn)品禁止使用。
4.11施工員進(jìn)入工地地下室施工時,必須準(zhǔn)備好安全的照明器具,并在兩人以上的同處地方進(jìn)行作業(yè)。
4.12 施工員在高空作業(yè)前須先檢查施工場所是否安全,高空作業(yè)設(shè)施、工具是否完好,并扣好安全帶、安全帽在監(jiān)護(hù)人在場的情況下進(jìn)行作業(yè)。
4.13施工員在接近電氣外露的場所施工或帶電作業(yè)時,應(yīng)使用防止觸電的絕緣器具(絕緣手套、膠鞋等)。在陰雨、潮濕的天氣,禁止戶外帶電作業(yè)。
4.14氣壓焊接作業(yè)必須由持有合格證書的施工人員操作,并需在技術(shù)員指揮下進(jìn)行。同時移去附近的可燃物,或者用不燃的物體覆蓋。
4.15當(dāng)施工不可避免影響業(yè)主的正常生活時,施工項目組應(yīng)以懸掛標(biāo)語、標(biāo)牌或者散發(fā)宣傳材料等方式向管理處及業(yè)主解釋清楚,以求得諒解,得到協(xié)作與支持。
4.16城市負(fù)責(zé)人/城市技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)定期組織安全生產(chǎn)培訓(xùn),并每月負(fù)責(zé)對現(xiàn)場施工的安全進(jìn)行檢查,以及時排除事故隱患。
第5篇 萬科房地產(chǎn)內(nèi)部往來管理制度
一.目的:規(guī)范萬科地產(chǎn)內(nèi)部往來占用關(guān)系,提高資金使用效率,便于業(yè)績考核。
二.范圍:適用于總部及萬科地產(chǎn)所屬各單位。
三.職責(zé):總部財務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況;萬科地產(chǎn)內(nèi)各公司(單位)負(fù)責(zé)具體實(shí)施。
四.方法和過程控制
4.1 定義:內(nèi)部往來是指萬科地產(chǎn)內(nèi)部單位之間發(fā)生的所有債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
4.2 類別:內(nèi)部往來主要由以下幾類經(jīng)濟(jì)交易產(chǎn)生:
4.2.1 資金調(diào)撥
4.2.2 代收代墊
4.2.3 實(shí)物買賣
4.2.4 提供服務(wù)
4.3 管理原則
4.3.1 集中控制原則:資金調(diào)撥由總部集中控制,不允許分屬不同城市、不同萬科地產(chǎn)考核主體的各下屬公司之間調(diào)撥資金;
4.3.2 及時清算原則:對發(fā)生的除資金調(diào)撥外的其他內(nèi)部交易,各公司應(yīng)及時清算,不允許分屬不同城市、不同萬科地產(chǎn)考核主體的各下屬公司之間期末掛往來帳(4.7.2所述例外情況除外);
4.3.3 直接清算原則:除由于總部組織萬科地產(chǎn)范圍內(nèi)活動而發(fā)生的內(nèi)部往來外,其他內(nèi)部交易均由交易雙方直接清算;
4.3.4 主動規(guī)避原則:各公司在經(jīng)營活動中,應(yīng)有意識地避免或減少代收代墊類內(nèi)部往來的發(fā)生;
4.3.5 及時核對原則:內(nèi)部往來應(yīng)按月核對,至少每季末編制調(diào)節(jié)表,雙方蓋章簽字確認(rèn);
4.4 主體:除4.7.2所述情況外,內(nèi)部往來僅可以存在于以下幾種主體之間:
4.4.1 總部與各地區(qū)公司之間;
4.4.2 屬同一地區(qū)且同一萬科地產(chǎn)考核主體內(nèi)的地產(chǎn)和物業(yè)公司之間;
4.4.3 屬同一地區(qū)且同一萬科地產(chǎn)考核主體內(nèi)的地產(chǎn)公司之間;
4.5 資金調(diào)撥的管理
4.5.1 各公司如有資金富余,只能用于歸還或支付總部的內(nèi)部往來,不得向不同地區(qū)或不同萬科地產(chǎn)考核主體的其他公司調(diào)撥;
4.5.2 各公司如存在資金缺口,且滿足以下條件:
計息負(fù)債 >(權(quán)益及內(nèi)部往來占用 + 計息負(fù)債)×30%
可以向總部申請劃撥資金,總部在履行必要的考察并綜合平衡萬科地產(chǎn)資金需求之后進(jìn)行資金調(diào)撥;
4.5.3 同一城市內(nèi)的各公司之間可以調(diào)節(jié)資金余缺,具體程序由各地區(qū)公司自行制定、操作。
4.6 代收代墊款的管理
4.6.1 各公司之間發(fā)生代收代墊款項,應(yīng)及時通知對方,并由各公司直接清算;但由總部組織的萬科地產(chǎn)范圍內(nèi)活動而發(fā)生的代收代墊款,::仍統(tǒng)一通過總部與各單位掛帳清算。
4.6.2 分屬不同城市、不同萬科地產(chǎn)考核主體的各下屬公司之間發(fā)生的代收代墊款,可通過資金中心的委托收付款程序及時進(jìn)行清算,不允許期末掛帳;
4.7 實(shí)物買賣或提供服務(wù)的管理
4.7.1 一般管理
4.7.1.1 各公司之間發(fā)生實(shí)物買賣或提供服務(wù),應(yīng)直接、及時清算;其中分屬不同萬科地產(chǎn)考核主體的下屬公司之間發(fā)生的非經(jīng)常性提供服務(wù)或?qū)嵨镔I賣,應(yīng)預(yù)先報總部財務(wù)部審批備案;
4.7.1.2 一般情況下,分屬不同城市、不同萬科地產(chǎn)考核主體的各下屬公司之間由于實(shí)物買賣或提供服務(wù)發(fā)生的往來款項,不允許期末掛帳;但內(nèi)部單位之間提供的跨期工程性質(zhì)服務(wù)按例外情況進(jìn)行管理。
4.7.2 例外管理
4.7.2.1 內(nèi)部單位之間提供的工程性質(zhì)服務(wù),應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度及時清算;如期末由于工程跨期而尚未結(jié)算,可以根據(jù)合同規(guī)定掛往來帳,體現(xiàn)在內(nèi)部往來中,并與對方單位核對一致;
內(nèi)部單位之間的工程性質(zhì)服務(wù)主要指物業(yè)公司為地產(chǎn)公司提供的綠化工程、智能化工程等。
4.7.2.2 工程完工后,各單位應(yīng)及時結(jié)算、清算;保修期過后,各單位應(yīng)將相應(yīng)內(nèi)部往來及時結(jié)平。
4.8 總部與各地區(qū)公司之間內(nèi)部往來的管理:除管理費(fèi)分?jǐn)偟瓤偛苛碛幸?guī)定的往來款項外,同一地區(qū)且同一考核主體內(nèi)應(yīng)確定一家公司與總部掛帳,其他公司與總部之間發(fā)生的往來業(yè)務(wù)均應(yīng)劃轉(zhuǎn)該公司。
4.9 銜接辦法:本規(guī)范執(zhí)行前發(fā)生的內(nèi)部交易,不符合本規(guī)范管理要求的,應(yīng)對其余額按本規(guī)范的要求進(jìn)行清算及調(diào)整劃帳,上述過程要求在2004年6月30日之前完成。
第6篇 萬科企業(yè)股份公司薪酬管理政策制度
vk企業(yè)股份公司薪酬管理政策(07年b版)
第一章 總則
第一條 為了保障職員利益,規(guī)范薪酬管理和支付;按照市場化原則,提供業(yè)內(nèi)富有競爭力的薪酬水平,保有和吸納優(yōu)秀人才,根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī),依據(jù)公司薪酬理念,制定本政策。
第二條 vk企業(yè)股份有限公司(以下簡稱集團(tuán)或公司)下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)(以下簡稱物業(yè)公司)和與之形成勞動關(guān)系的職員適用于本政策。
第三條 以下所稱薪酬項目的標(biāo)準(zhǔn),系指職員在公司規(guī)定的工作時間內(nèi)為公司提供正常勞動的情況下,當(dāng)時公司在此薪酬項目上應(yīng)予支付的報酬。
第四條 集團(tuán)人力資源部負(fù)責(zé)對此政策的解釋。
第二章 薪酬理念
第五條市場化:市場是影響薪酬的最大因素,公司提供業(yè)內(nèi)及與公司業(yè)績相匹配的富有競爭力的薪酬,吸納和保有優(yōu)秀人才。
第六條規(guī)范化:規(guī)范化是公司運(yùn)營所遵循的底線,薪酬福利等管理制度須符合國家及當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)要求
第七條因崗而異:薪酬體現(xiàn)不同崗位在決策責(zé)任、影響范圍、資格要求等方面的差異。
第八條成果分享:公司獲得的每一個進(jìn)步都和廣大職員的努力密切相關(guān),公司發(fā)展的同時要讓職員分享成功的果實(shí)。
第九條均衡內(nèi)外部報酬:關(guān)注薪酬等外部報酬的同時,亦不能忽略對工作的勝任感、成就感、責(zé)任感、個人成長等內(nèi)部報酬。
第十條加薪原則:
對于基層員工,其對短期工作業(yè)績負(fù)責(zé),與在崗經(jīng)驗(yàn)亦高度相關(guān),工作業(yè)績及崗位經(jīng)驗(yàn)是加薪所考慮的主要緯度,當(dāng)期收入與短期考核直接掛鉤。
對于管理人員,其對長期的工作業(yè)績負(fù)責(zé),調(diào)薪與業(yè)績和能力高度相關(guān)。
第十一條 薪酬保密:公司保持薪酬政策的透明度,但個人薪酬數(shù)據(jù)屬于機(jī)密。
第三章 一般原則
第十二條 從職員入職之日起開始計發(fā)薪酬。
第十三條 薪酬發(fā)放結(jié)果,包括計發(fā)時段、發(fā)放時間、應(yīng)發(fā)和應(yīng)扣項目、金額、發(fā)放形式等,應(yīng)以電子文檔和書面兩種形式保存。書面記錄必須保存兩年以上備查。
第十四條 現(xiàn)金發(fā)放的薪酬項目必須支付給職員本人,并由其簽收。委托代領(lǐng)的,必須出具書面的授權(quán)委托。
第十五條 公司根據(jù)政府規(guī)定承擔(dān)社會保險義務(wù),同時依法從職員薪金中代扣代繳應(yīng)由職員本人負(fù)擔(dān)的各項社會保險費(fèi)用。
第十六條 個人勞動所得應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定在工作地繳納個人所得稅。公司依法從職員現(xiàn)金收入中代扣代繳個人所得稅。
第四章 薪酬結(jié)構(gòu)
第十七條 因工作性質(zhì)不同,物業(yè)職員薪酬結(jié)構(gòu)劃分為w系列與y系列,具體適用范圍為:
w系列適用范圍:安全類、保潔類、綠化類、會所類主辦(含主辦)及以下物業(yè)職員。
y系列適用范圍:適用非w系列的物業(yè)職員。
各公司可對w、y系列的適用范圍進(jìn)行調(diào)整,調(diào)整范圍需報集團(tuán)人力資源部備案。
第十八條 w系列月薪金=基本工資+加班費(fèi)+月獎金+司齡工資+崗位津貼,基本工資按當(dāng)?shù)厥袌鲂匠昵闆r確定,但不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)。月獎金、崗位津貼、司齡工資為非普適性項目,按照市場情況和崗位特點(diǎn)設(shè)立。司齡工資可按每半年或每年為周期調(diào)整一次,司齡工資調(diào)整次數(shù)周期不超過5年。
第十九條 各公司應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r及集團(tuán)指引設(shè)置基層員工的專業(yè)發(fā)展序列,并與薪酬等級掛鉤。
第二十條 y系列月薪金=崗位薪金+績效工資,崗位薪金根據(jù)崗位評估級別、職員勝任程度及崗位薪金對照表確定,績效工資為其崗位薪金的25%,績效工資可進(jìn)行月調(diào)節(jié)。如y系列職員有周期性值班、每月周期性發(fā)生的工資項可設(shè)值班費(fèi)。
第二十一條 y系列職員年收入=12×月薪金+2×月崗位薪金×考核系數(shù),各地物業(yè)公司可根據(jù)實(shí)際需要制定考核系數(shù)管理辦法。
第二十二條 職員月薪金以月為支付周期,按職員的實(shí)際工作天數(shù)支付,付薪日(公司向銀行賬戶轉(zhuǎn)帳日)為每月5日,支付上月1日至月末的月薪金,若付薪日遇節(jié)假日或休息日,則在最近的工作日支付。公司將在每月付薪日將薪金轉(zhuǎn)入以職員個人名義開立的銀行存折賬戶內(nèi),各地員工實(shí)際收到薪金時間根據(jù)銀行內(nèi)部處理速度略有不同。
第二十三條 w系列現(xiàn)金福利:獨(dú)生子女費(fèi)+降溫/取暖費(fèi)
第二十四條 y系列現(xiàn)金福利:獨(dú)生子女費(fèi)
w系列的降溫/取暖費(fèi)自入職之日起享有,按實(shí)際工作天數(shù)支付,此項目非普適性項目,各公司根據(jù)實(shí)際情況確定具體額度及發(fā)放周期?，F(xiàn)金福利隨月薪金一同發(fā)放。
第二十五條 各物業(yè)公司可以根據(jù)實(shí)際情況為部分崗位設(shè)置特殊的薪酬結(jié)構(gòu),經(jīng)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司審核、集團(tuán)人力資源部審批后執(zhí)行。
第二十六條 各地政府如有關(guān)于現(xiàn)金福利項目的強(qiáng)制性規(guī)定,按政府規(guī)定另行發(fā)放。由各物業(yè)公司報當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)審批、集團(tuán)人力資源部備案以后,自行制單發(fā)放。
第二十七條 各物業(yè)公司福利制度需報當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)審核、集團(tuán)人力資源部審批后執(zhí)行。
第五章 薪金調(diào)整
第二十八條 w系列職員定薪、調(diào)薪由物業(yè)公司負(fù)責(zé),y系列職員定薪、調(diào)薪由所屬地產(chǎn)公司第一負(fù)責(zé)人審批,可視情況授權(quán),授權(quán)范圍報集團(tuán)人力資源部備案.y系列職員中的物業(yè)公司總經(jīng)理助理及以上職員的定薪、調(diào)薪由集團(tuán)負(fù)責(zé)審批。
第二十九條 物業(yè)公司可根據(jù)個人業(yè)績、市場價值變化、崗位變動情況進(jìn)行調(diào)薪。
第三十條 因轉(zhuǎn)正、職位變動、違紀(jì)而進(jìn)行的調(diào)薪,屬于即時調(diào)薪。即時調(diào)薪時間依據(jù)審批意見執(zhí)行。
第六章 獎金分配與發(fā)放
第三十一條 物業(yè)公司獎金額度按集團(tuán)相關(guān)制度由集團(tuán)進(jìn)行核定,發(fā)放周期及發(fā)放辦法由物業(yè)公司制訂相關(guān)規(guī)定。
第三十二條 獎金分配時應(yīng)考慮崗位、業(yè)績、實(shí)際工作時間等因素,不設(shè)下限。
第三十三條 來源于政府及任何第三方的稅務(wù)獎勵、代理費(fèi)、項目獎勵等,均計入公司營業(yè)外收入,須經(jīng)所屬地產(chǎn)審核、集團(tuán)審批后才可列入獎金額度。
第七章 特殊期間的薪金支付
第三十四條 工傷職員在工傷醫(yī)療期內(nèi)停發(fā)薪金,改為按月發(fā)給工傷津貼。w系列以基本工資為工傷津貼的標(biāo)準(zhǔn),y系列以崗位薪金為標(biāo)準(zhǔn)。工傷醫(yī)療期滿停發(fā)工傷津貼。
第三十五條 y系列職員患病或非因工負(fù)傷,需要停止工作治療時,根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定享有3-24個月的醫(yī)療期。醫(yī)療期內(nèi),按以下標(biāo)準(zhǔn)支付病(傷)假期薪金:
(1)司齡不滿5年者,為本人每月固定收入的60%;
(2)司齡滿5年不滿10年者,為本人每月固定收入的70
%;
(3)司齡滿10年及10以上者,為本人每月固定收入的80%。
(4)醫(yī)療期滿,按本人每月固定收入的60%支付病(傷)假期薪金。
(5)連續(xù)病(傷)假6個月及以上者,每第7個月起酌情下調(diào)崗位薪金一次,每次下調(diào)幅度不超過原標(biāo)準(zhǔn)的30%,救濟(jì)費(fèi)隨之調(diào)整。救濟(jì)費(fèi)不低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)的80%,低于此限不予降薪。
第三十六條 w系列職員患病或非因工負(fù)傷,須停止工作進(jìn)行醫(yī)療的,根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定享有3-24個月的醫(yī)療期,病假期間薪金為基本工資的80%。
第三十七條 事假期間y系列職員崗位薪金、績效工資、值班費(fèi)不予發(fā)放,現(xiàn)金福利項目的扣除依據(jù)所在單位有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,w系列事假期間首先扣除加班費(fèi)用,事假超出固定加班時間的,超出部分扣除事假期間的基本工資、司齡工資、月獎金、崗位津貼,現(xiàn)金福利項目的扣除依據(jù)所在單位有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十八條 職員根據(jù)公司規(guī)定享受的假期,基本工資視同正常出勤支付。
第三十九條 曠工期間,w系列職員首先扣除加班費(fèi)再依次扣除薪金,y系列職員的崗位薪金、績效工資、值班費(fèi)不予發(fā)放,其它福利項目的扣除依據(jù)所在單位有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。每曠工半天,w系列職員當(dāng)月起工資下調(diào)兩個等級,y系列職員當(dāng)月起崗位薪金下調(diào)5%。
第八章 薪酬扣減
第四十條 公司可依法從月薪金中扣除職員因本人原因造成公司經(jīng)濟(jì)損失的賠償費(fèi)用,每月扣減金額不超過其當(dāng)月薪金的20%。
第四十一條 公司可依法按照公司規(guī)章 制度從薪金中扣除因職員違紀(jì)而進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)處罰金,每月扣減金額不超過其當(dāng)月薪金的20%。
第四十二條 以上兩條 扣減總和不超過職員本人當(dāng)月薪金的20%。
第四十三條 因職員原因造成公司經(jīng)濟(jì)損失的賠償費(fèi)用或因違紀(jì)接受的經(jīng)濟(jì)處罰,亦可從月薪金以外的現(xiàn)金性薪酬項目中扣除。
第九章 管理職責(zé)
第四十四條 集團(tuán)人力資源部負(fù)責(zé)統(tǒng)一審核崗位級別表,制定崗位薪金對照表。
第四十五條 物業(yè)公司人力資源管理部門按照集團(tuán)、當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司的授權(quán)規(guī)定、相關(guān)操作流程進(jìn)行具體操作。必須嚴(yán)格按集團(tuán)統(tǒng)一規(guī)定的薪金發(fā)放時間、薪酬發(fā)放形式、審批程序和集團(tuán)核定的薪酬范圍和獎金總額執(zhí)行。
第四十六條 地產(chǎn)公司對下屬物業(yè)公司承擔(dān)薪酬政策的執(zhí)行管理、指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)。
第四十七條 物業(yè)公司第一負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人和人力資源負(fù)責(zé)人對薪酬發(fā)放和管理承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第四十八條 集團(tuán)人力資源部、財務(wù)管理部和風(fēng)險管理部對薪酬的發(fā)放負(fù)有監(jiān)督職責(zé),對違反公司薪酬政策的行為將追究各單位第一負(fù)責(zé)人和相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
第十章 附則
第7篇 萬科地產(chǎn)項目成本管理工作流程指引（成本部）
vk地產(chǎn)項目成本管理工作流程指引(成本部適用)
一、主要職責(zé):
1. 工程結(jié)算管理;
2. 現(xiàn)場簽證管理;
3. 設(shè)計變更管理;
4. 產(chǎn)值、資金計劃審核,付款臺帳建立;
5. 投標(biāo)報價,合同價格審核;
6. 成本動態(tài)管理;
7. 現(xiàn)場臨時任務(wù)。
二、基本原則
1. 工程造價確定原則(順序優(yōu)先)
■ 甲方限價
■ 合同價
■ 中標(biāo)價(或三家比價最低價)
■ 合同規(guī)定確定方式
■ 市場詢價
2. 造價工程師行為準(zhǔn)則
■ 成本責(zé)任優(yōu)先
3. 現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更事前辦理原則
三、操作流程
1.工程結(jié)算管理
(1) 工作內(nèi)容
■ 園區(qū)管網(wǎng)工程結(jié)算;
■ 綠化造園工程結(jié)算;
■ 裝飾工程結(jié)算;
■ 外委工程結(jié)算;
■ 零星工程結(jié)算;
■ 工程竣工結(jié)算;
■ 工程結(jié)算定案單填寫;
(2) 工作條件(前提)
■ 經(jīng)辦人出具工程結(jié)算工作交接單,非包死工程附兩份結(jié)算書,必要時應(yīng)附竣工圖;
(3) 工作流程
(4) 需注意檢查事項
■ 結(jié)算資料必須齊全--結(jié)算工作交接單、結(jié)算件2份、全部簽證變更及洽商原件、竣工圖(如需要);
工程結(jié)算工作交接單需注意事項
■ 工程結(jié)算工作交接單各項內(nèi)容須填寫完整;
■ 工程結(jié)算工作交接單中工程質(zhì)量必須達(dá)到合同規(guī)定內(nèi)容;
■ 存在合同外增減工程,需有項目部或設(shè)計部相關(guān)人員簽字,并至少有相應(yīng)部門經(jīng)理簽字,審批權(quán)限按現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更權(quán)限處理;
■ 提供工程結(jié)算工作交接單同時宜由工程組提供承包方聯(lián)系方式;
■ 以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;
關(guān)于現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更、竣工圖需注意事項
■ 現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更單順序號不連貫、公章及簽字不全,驗(yàn)收欄中無施工后完成情況不得作為結(jié)算書附件參與結(jié)算;
■ 竣工圖須主辦工程師及項目總經(jīng)理或設(shè)計部經(jīng)理簽字、確認(rèn);
結(jié)算工作注意事項
■ 結(jié)算前必須認(rèn)真閱讀合同不少于一遍;
■ 結(jié)算前必須向施工單位說明我公司的復(fù)審制度;
■ 結(jié)算前原則上造價工程師應(yīng)先核算工程量;
■ 與施工單位審核結(jié)算前須共同約定簡明工作計劃,且雙方簽字確認(rèn)后附在結(jié)算件上;
填寫結(jié)算定案單需注意事項
■ 在結(jié)算定案后結(jié)算定案單經(jīng)辦人需留相關(guān)人員聯(lián)系方式;
■ 結(jié)算定案單公章必須與合同原件上的公章一致;
■ 工程結(jié)算定案單中建筑規(guī)模、單位造價必須填寫齊全;
■ 上報結(jié)算定案單后需附兩份按規(guī)定修改完畢的結(jié)算書,具體格式按后附表格規(guī)定;
(5) 權(quán)限
10萬元以下報項目總經(jīng)理簽字后送財務(wù)副總;
10萬元以上報項目總經(jīng)理簽字后報經(jīng)成本管理部經(jīng)理簽字,然后送財務(wù)副總;
(6) 參考文件
《預(yù)結(jié)算管理辦法》
《結(jié)算樣表》
2.現(xiàn)場簽證管理
(1) 工作內(nèi)容
1. 對以下內(nèi)容確定造價;
■ 施工過程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理;
■ 在施工過程中,由于施工條件變化、地下狀況(土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等)變化,導(dǎo)致工程量增減,材料代換或其他變更事項;
■ 發(fā)包單位在施工合同之外,委托承包單位施工的零星工程;
■ 施工過程中出現(xiàn)的獎勵和索賠問題;
2. 同施工單位共同確認(rèn)簽證單;
3. 確定簽證原因及責(zé)任歸屬;
(2) 工作條件(前提)
■ 工程組或設(shè)計部提供現(xiàn)場簽證單;
(3) 工作流程
不合格
合格
(4) 現(xiàn)場簽證單需注意檢查事項
■ 各項內(nèi)容填寫完整;
■ 變更原因、內(nèi)容明確:作法標(biāo)識明確,可以清晰計算工程量,增減工程表示清晰,可以清楚分清簽證最終變化結(jié)果是材料替代、建筑作法細(xì)化、設(shè)計缺陷彌補(bǔ)、增加零星工程。簽證內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨(dú)立確認(rèn)工程量和變更工程單價為原則;
■ 提出部門及簽證原因必須明確;
■ 甲方主辦人必須簽字;
■ 現(xiàn)場工程量已由樓盤工程師及監(jiān)理復(fù)核完畢,成本組人員可對現(xiàn)場工程量進(jìn)行抽查核對。
以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;
■ 嚴(yán)禁后補(bǔ)現(xiàn)場簽證,如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場成本工程師應(yīng)知會項目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理;(后補(bǔ)指超過規(guī)定時限補(bǔ)辦現(xiàn)場簽證,特別是在竣工前集中補(bǔ)辦);
現(xiàn)場簽證單臺帳說明(具體格式見附表)
■ 匯總表按合同分類,同一合同對應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項工程分?jǐn)?shù)量、金額匯總;現(xiàn)場簽證編號規(guī)則見<沈陽公司成本管理軟件管理規(guī)范>
■ 明細(xì)表按相關(guān)合同對應(yīng)的單體項目分類
(5) 權(quán)限
2萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效;
2萬元以上必須報成本管理部部門經(jīng)理(簽字欄中注明報成本管理部);
(6) 常見問題解決辦法
■ 簽證內(nèi)容涉及市場定價材料或工藝;
解決辦法:1.若屬于甲控、甲供材料,則以相應(yīng)價格為準(zhǔn);
2.非甲控、甲供材料,且金額在五萬以下,由甲方經(jīng)辦人提供并由工程組確認(rèn)三家以上且不少于需確定廠家或施工單位的數(shù)量一倍的供應(yīng)商名單(短名單),造價工程師主持同時報價并復(fù)核報價條件是否一致,若一致,選報價最低一家;否則退回經(jīng)辦人重新報價;金額在五萬元以上,由工程管理部招標(biāo)確定廠家及價格;
■ 簽證內(nèi)容涉及質(zhì)量和效果如何確定;
解決辦法:工程組或其它部門提供的簽證單所涉及的質(zhì)量和效果,成本人員可視為公司其它部門認(rèn)可,公司可以接受的質(zhì)量和效果;成本人員有權(quán)利對存在的質(zhì)量問題提出置疑;
(7) 參考文件
《設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理辦法》
《簽證登記臺帳》
3.設(shè)計變更管理
(1) 工作內(nèi)容
■ 由于設(shè)計單位的施工圖出現(xiàn)錯、漏、碰、缺等情況,而導(dǎo)致做法變動、材料代換或其他變更事項;
■ 由于發(fā)包單位設(shè)計部改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容,而導(dǎo)致做法變動、材料代換或其他變更事項;
■ 由于工程管理部、項目經(jīng)理部、監(jiān)理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術(shù)措施等,而導(dǎo)致做法變動、材料代換或其他變更事項;
■ 由于銷售部、客戶服務(wù)中心、業(yè)主要求提出變更,而導(dǎo)致做法變更、材料代換或其他變更事項;
■ 確定變更原因及責(zé)任歸屬;
(2) 工作條件(前提)
■ 工程組或設(shè)計部提供設(shè)計變更單;
(3) 工作流程
不合格
合格
(4) 設(shè)計變更單需注意檢查事項
■ 接收設(shè)計變更后首先造價工程師應(yīng)對設(shè)計變更的合理性進(jìn)行初步復(fù)核,并有責(zé)任提出修改意見;
■ 各項內(nèi)容填寫完整,特別需注意施工單位、變更范圍等,變更內(nèi)容做法標(biāo)識明確,增減工程標(biāo)識清晰。變更內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨(dú)立確認(rèn)工程量和變更工程單價為原則;
■ 提出部門及變更原因須明確;
■ 甲方主辦人須簽字;會簽欄中各部門均確認(rèn)完畢,無反對意見;
以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;
■ 嚴(yán)禁由乙方起草變更單、后補(bǔ)變更單,如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場成本工程師知會項目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理;(后補(bǔ)指超過規(guī)定時限補(bǔ)辦現(xiàn)場簽證,特別是在竣工前集中補(bǔ)辦);
設(shè)計變更單臺帳說明(具體格式見附表)
■ 匯總表按合同分類,同一合同對應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項工程分?jǐn)?shù)量、金額匯總;設(shè)計變更編號規(guī)則見<沈陽公司成本管理軟件管理規(guī)范>
■ 明細(xì)表按相關(guān)合同對應(yīng)的單體項目分類
(5) 權(quán)限
5萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效;
5萬元以上必須報成本管理部、設(shè)計工程等相關(guān)職能部門。
(6) 常見問題解決辦法
■ 圖紙無甲方部門或人員確認(rèn);
解決辦法:返回經(jīng)辦人;
■ 變更內(nèi)容涉及市場定價材料或工藝;
解決辦法:同簽證相關(guān)內(nèi)容處理方式相同;
(6) 參考文件
《設(shè)計及變更簽證管理辦法》
《設(shè)計變更登記臺帳》
4. 產(chǎn)值、資金計劃審核
(1) 工作內(nèi)容
工程竣工結(jié)算付款審批表填寫內(nèi)容
■ 填寫施工單位原報預(yù)算造價(序號一);
■ 填寫結(jié)算造價(序號二);
■ 填寫保修款比例及金額(序號四.1);
工程進(jìn)度付款申請表填寫內(nèi)容
■ 填寫<審定產(chǎn)值>欄內(nèi)全部內(nèi)容;
■ 注意審核<合同簽約總價款>及<調(diào)整后的合同總價款>;
■ 若存在甲方分包項目將該產(chǎn)值扣除;
資金計劃收集及編制(此職能歸屬最終以項目總經(jīng)理的安排為準(zhǔn))
■ 按咨詢單位提供的結(jié)算文件、樓盤工程師提供工程進(jìn)度情況,復(fù)核各家的產(chǎn)值,按合同付款條件編制資金計劃;
■ 主體以外且樓盤工程師可簡單拆分造價的項目的資金計劃,由樓盤工程師提供項目及資金計劃,造價工程師收集各位樓盤工程師的資金計劃并匯總后編制總資金計劃;
■ 樓盤工程師無法簡單拆分造價的項目由造價工程師負(fù)責(zé)拆分進(jìn)度產(chǎn)值,編制資金計劃;
■ 七 支付質(zhì)保金項目資金計劃由客務(wù)服務(wù)部提供;
■ 八 營銷推廣費(fèi)、十 現(xiàn)金流入項目資金計劃由銷售部提供;
■ 九 售后服務(wù)費(fèi)由客戶服務(wù)部提供;
(2) 工作條件(前提)
■ 經(jīng)辦人提供工程竣工結(jié)算付款審批表或工程付款審批表;
3) 工程付款流程(成本部內(nèi)部流程)
資金計劃收集及編制流程
(時限:每月25日報下月資金計劃)
(4) 需注意檢查事項
工程竣工結(jié)算付款審批表(成本部內(nèi)部流程)
■ 復(fù)核合同履行情況,與合同規(guī)定相應(yīng)的合同付款比例是否相同;
■ 項目經(jīng)理部內(nèi)容填寫完整,項目總經(jīng)理已經(jīng)簽字;
■ 復(fù)核現(xiàn)場實(shí)際工程進(jìn)度;
■ 以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;
工程付款審批表
■ 經(jīng)手人以上(含)填寫完整;
■ 合同履行情況與合同規(guī)定一致;
(5) 權(quán)限
工程竣工結(jié)算付款權(quán)限
5萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效;
5萬元以上必須報經(jīng)成本管理部;
(6) 常見問題及解決辦法
■ 工程進(jìn)度付款審批表上月產(chǎn)值無法確定如何填寫
解決辦法:至少填寫累計完成產(chǎn)值合計一欄;
(7) 參考文件
《資金計劃表》
《工程付款審批表》
《工程竣工結(jié)算付款審批表》
5. 投標(biāo)報價(含三家比價),合同價格審核;
(1) 工作內(nèi)容
■ 招標(biāo)文件中造價條款的擬定,工程量清單招標(biāo)中工程量清單的編制(外委咨詢公司的工程量清單負(fù)責(zé)核定);
■ 定標(biāo)中造價條款的審定,并確定最低報價;
(2) 工作條件(前提)
■ 項目確定,圖紙基本完整;
(3) 工作流程
(4) 需注意事項
■ 圖紙是否有設(shè)計部、工程管理部經(jīng)理或以上人員簽字;
■ 圖紙細(xì)部尺寸是否足以核定造價;
■ 招投標(biāo)及合同造價的確定宜首選總價包干形式,其次選用單價包干形式(或按現(xiàn)行的當(dāng)?shù)囟~結(jié)算);
■ 工程量清單招標(biāo)中造價條款一定要明確,投標(biāo)方有按圖紙及現(xiàn)場情況復(fù)核工程量清單的義務(wù),并最終對工程量清單承擔(dān)風(fēng)險;
■ 相關(guān)部門提供的廠商或施工單位的名單(短名單)不少于三家且不少于需確定廠家或施工單位的一倍;且在發(fā)標(biāo)前要求主辦部門確認(rèn)投標(biāo)或比價單位的資質(zhì);
■ 定標(biāo)中需復(fù)核各家投標(biāo)條件是否一致;(投標(biāo)條件包括:施工條件、工程量、產(chǎn)品規(guī)格、施工標(biāo)準(zhǔn)等);
■ 非特殊情況造價人員不再與廠家或施工單位協(xié)商造價,對報價不實(shí)的廠家或施工單位提出警告后,二次報價仍高于市場價格0.5倍或低于市場價格0.5倍,該次報價作廢,并通告各成本人員,取消該廠家對萬科投標(biāo)報價的權(quán)利;
■ 最低報價確定原則:工程量清單報價中總價最低;單價包干報價中應(yīng)預(yù)估實(shí)際各分部分項工程比例統(tǒng)一虛擬工程量后,采用綜合報價最低的報價,采用單價包干形式應(yīng)特別注意預(yù)計增加材料用量最大的材料單價;
■ 甲控材料管理應(yīng)參照招投標(biāo)管理規(guī)定執(zhí)行,并建立臺帳;
(5) 權(quán)限
5萬元以下項目部負(fù)責(zé);
5萬元以上工程管理部負(fù)責(zé);
(6) 參考文件
《集團(tuán)工程招標(biāo)管理辦法》
《網(wǎng)上采購管理辦法》
6. 成本動態(tài)管理
(1) 工作內(nèi)容
■ 以成本指導(dǎo)書內(nèi)容指導(dǎo)項目部有關(guān)造價工作;
■ 每周、月按規(guī)定格式報表;
■ 現(xiàn)場零星材料限價;
(2) 工作流程
(3) 注意事項
■ 當(dāng)月發(fā)生簽證、變更單筆造價超過5萬元,應(yīng)于當(dāng)周報成本管理部;
■ 材料限價應(yīng)建立臺帳;
■ 每月報表中簽證、變更應(yīng)按合同分類;
■ 重大變更應(yīng)說明原因;
■ 當(dāng)需調(diào)整目標(biāo)成本,要嚴(yán)格覆行目標(biāo)調(diào)整審批流程。 范圍:與成本指導(dǎo)書的成本科目相比發(fā)生增減(不含簽證、變更的工程內(nèi)容、合同),非市場因素調(diào)整目標(biāo)成本單價(調(diào)整材料選型、品牌、檔次,調(diào)整常規(guī)費(fèi)率等);
(4) 參考文件
《項目成本月報表》
7. 現(xiàn)場臨時任務(wù)
(1) 工作內(nèi)容
■ 配合其它部門工作(成本咨詢);
(2) 注意事項
■ 現(xiàn)場成本工程師的臨時任務(wù)原則上應(yīng)以不超出現(xiàn)場成本工程師崗位職責(zé)說明書的范圍為標(biāo)準(zhǔn),如確有偶然性超出也應(yīng)是以與成本相關(guān)為原則;
■ 現(xiàn)場臨時任務(wù)每周不宜超過二個工作日且每月累計不應(yīng)超過五個工作日,出現(xiàn)超過現(xiàn)象應(yīng)向項目部或人力資源部書面說明情況;
四、補(bǔ)充說明
(1) 本指引由成本管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂;
(2) 本指引中所有參考文件均由成本管理部提供;
第8篇 萬科房地產(chǎn)銷售部地盤管理制度
長沙vk房地產(chǎn)銷售部地盤管理制度
銷售部作為銷售人員與客戶溝通的場所,是整個項目形象及服務(wù)質(zhì)素體現(xiàn)的基地。為了令每位光臨本銷售部的客戶有一個優(yōu)美舒適的參觀購買環(huán)境,令客戶隨時隨地看見親切的笑容,感受到賓至如歸的服務(wù),請參與銷售的同事在上崗前務(wù)必熟讀以下守則,如有違例按銷售部制度嚴(yán)格執(zhí)罰。
1、地盤考勤管理
1)各項目作息時間由項目銷售經(jīng)理根據(jù)實(shí)際情況提出建議,上報公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。
2)對于上下班考勤,有打卡條件的實(shí)行打卡。對無打卡條件或零時性公務(wù)外派(如展銷會、踩盤等)實(shí)行電話報到報走制度,員工上崗或離崗位時必須通過電話(盡量以固定電話)向銷售經(jīng)理報到及報走。如漏報同樣以公司制度扣罰。
3)銷售人員應(yīng)該按更表準(zhǔn)時上班,必須穿好工衣才報到及簽到,不遲到、早退,未經(jīng)銷售經(jīng)理同意不得私自調(diào)更。若員工因特殊情況不能準(zhǔn)時到達(dá)售樓部的,應(yīng)于上班時間前一個小時內(nèi)通知經(jīng)理,征得經(jīng)理批準(zhǔn)。(若經(jīng)理不在現(xiàn)場時,則應(yīng)用手機(jī)形式向經(jīng)理說明原因然后再打電話回售樓部知會當(dāng)值負(fù)責(zé)同事。)
4)如有發(fā)現(xiàn)漏帶工衣、namecard者需從最快方式完成該工作方可報到,半小時內(nèi)作遲到論,超過半小時則作曠工一天論,但當(dāng)天必須以正常狀態(tài)上班。
5)非當(dāng)班同事回地盤跟客必須穿著工衣、帶namecard。
6)全體銷售人員在9:00cm-22:00pm,無論是否當(dāng)班,都必須保持開機(jī)狀態(tài)。
7)上班時間除帶客看樓外,不可隨便外出。若需外出須經(jīng)經(jīng)理同意。否則當(dāng)曠工處理。
8)非展銷會售樓部最少有三個同事留守,展銷會視人手而定,不能出現(xiàn)售樓部無人值班。
9)銷售人員用膳時間由經(jīng)理統(tǒng)一安排,用膳安排不得影響現(xiàn)場工作,期間如工作需要,須以工作為重,暫停進(jìn)膳。銷售經(jīng)理應(yīng)指定專門的用膳區(qū)域,避開客戶視線,不得對現(xiàn)場造成干擾。
2、現(xiàn)場工作禮儀
1)每位銷售人員必須遵守地盤要求,統(tǒng)一穿著工衣,并配帶工卡。
2)所有男同事必須穿黑色皮鞋穿著襪子應(yīng)以深色為主,切忌穿白色,每天必須刮胡子,整潔大方。
3)女同事須化淡妝,涂口紅,長頭發(fā)的必須束起。(必須在正式投入工作前完成,不能在前臺補(bǔ)妝,更不能當(dāng)著客人面前化妝。)
4)銷售人員頭發(fā)要梳理整齊,不得梳怪異發(fā)型,避免染太,夸張顏色。
5)在銷售大廳內(nèi)所有銷售人員不得將衣袖或褲腳卷起,要保持形象。
6)工作時要保持儀態(tài)大方得體,精神飽滿,表現(xiàn)出成熟穩(wěn)重,工作時間不準(zhǔn)在售樓部范圍吸煙、干私事、穿拖鞋等。
7)對發(fā)展商所有的工作人員要注意禮儀,主動打招呼,多用禮貌用語,保持良好的形象。
8)不得在售樓部大聲喧嘩。所有地盤同事及發(fā)展商的電話不可隨便外傳。
9)發(fā)展商辦公室不得隨意進(jìn)出,有客戶到訪必須了解清楚到訪目的后再通知發(fā)展商。
10)來電處理
a.聽電話要熱情有禮,談吐清晰,盡量多用禮貌用語,如:您好,__花園,有什么可以幫你、請稍后、多謝你的來電等,
b.如有來電找其他同事,應(yīng)說:請稍等。并用手蓋話筒叫該同事接聽,嚴(yán)禁大聲呼喚同事接聽電話及避免令來電者聽到現(xiàn)場聲音。
c.當(dāng)來電者找的同事正在傾談電話、與客人交談或不在售樓部,應(yīng)該說:他走開了,或者有什么可以幫到您呢盡量幫忙解決問題。事后告知原來跟進(jìn)的同事。如果遇到無法幫忙解決的問題,應(yīng)留下客戶的聯(lián)系電話,并立即通知該同事解決。(緊急電話、長途電話除外)
d.客戶電話應(yīng)簡潔地回答對方詢問,盡快進(jìn)入主題,并盡量邀請客人工作蒞臨現(xiàn)場參觀,及留下對方的聯(lián)系電話。
e.清楚指引對方蒞臨現(xiàn)場售樓部的路線(不一定最短,但切記要容易明白及便于對方尋找)。
f.盡量避免使用熱線及全部電話一齊使用, (____)為銷售熱線,不能用作打出,長期只作接聽用。
g.接電人對于客戶致電內(nèi)容應(yīng)區(qū)別咨詢和投訴分別做好登記,不得隱瞞不報。
3、區(qū)域行為規(guī)范
接待區(qū)
門口:
1)當(dāng)值售樓員應(yīng)根據(jù)簽到表的先后順序,在門口候客,如有客人到訪,其余同事應(yīng)立即補(bǔ)位。
2)精神飽滿,并保持正確的站姿。不得插褲袋,大聲交談講笑、玩耍、做夸張動作。
3)必須主動熱情地招呼客戶,并引導(dǎo)客戶進(jìn)入售樓部參觀。
4)每位入場客人必須做好入場登記,誠意度較高兩三天可以成交的客為a客;b客誠意意度一般但可以跟進(jìn)達(dá)至成交的;踩盤或購買較低的為c客。入場登記的每項內(nèi)容必須填寫好,每個客人必須做好客戶跟進(jìn)薄,所有客戶必須3天跟進(jìn)一次,上級主管定時抽查。
接待前臺:
1)保持1名銷售人員在前臺接電話。
2)接聽電話必須在電話響三下內(nèi)接聽。
3)接待前臺必須保持整潔,擺設(shè)充足的銷售資料。
4)銷售資料需擺放在銷售臺的一側(cè)。
5)臺前除放銷售資料及電話外,不得放其他與銷售資料無關(guān)的物品。(例如飲水杯,私人master等)。
6)銷售人員必須保持正確的坐姿,不得在銷售前臺做任何不雅動作。
7)不得在銷售前臺吃東西、看雜志或報紙、閑談、睡覺。
8)各銷售人員應(yīng)盡量少打私人電話,做到長話短說(三分鐘為限),超過每分鐘扣罰1元。
9)各銷售人員有責(zé)任將有關(guān)資料按要求歸整,不可將公司有關(guān)文件隨意擺放,特別是內(nèi)部保密文件。
洽談區(qū)
1)接待客戶在洽談區(qū)洽談時,應(yīng)引導(dǎo)客戶坐下詳談。
2)指引客戶坐下時,應(yīng)第一時間給客人遞上茶水,與客戶洽談時須保持正確的坐姿。
3)當(dāng)客戶離開后,銷售人員需主動把桌、椅即時復(fù)位和將桌面清理干凈。
4)工作時間內(nèi),洽談區(qū)需保持播放輕松抒情的音樂,但音量不宜太大。
接待流程
1)每一位銷售人員必須統(tǒng)一熟讀模型及現(xiàn)場資料,開門迎接客戶遞上名片并咨詢客戶姓名:a、帶客戶參觀模型、示范單位,引導(dǎo)客戶就座進(jìn)行洽談室,斟茶給客戶,力爭成交;b、暫不成交,做好入場登記,并盡量向客戶索取其它的聯(lián)絡(luò)方式,以便日后跟進(jìn),客戶離開,送至門口道別,及指引離開的方法(如穿梭巴士的停留地點(diǎn)、開車時間、目地地等)目送客戶開為止。
2)客人參觀示范單位及現(xiàn)場須有銷售人
員陪同前往,并且?guī)О踩弊咧付肪€,如休假同事的客人,當(dāng)班的同事義務(wù)必須陪同,發(fā)揮有你有我,互相協(xié)助的精神。
3)如遇客戶指定找之銷售人員休息或不在場,接待該客戶的同事招呼客人就坐,斟水,并即聯(lián)絡(luò)該同事,在此期間必須盡量與客戶作交談,避免掠客。
4、銷控記錄(master)的管理
1)對于實(shí)行暗控的項目,銷控表必須嚴(yán)格保管好,不得讓客戶公開查閱,由銷售經(jīng)理及當(dāng)值同事負(fù)責(zé),各同事閱后必須放回原處。
2)任何人不得私自涂改銷控表,如因故意涂改,并虛假進(jìn)行銷售,所造成的后果自負(fù),并追究一切責(zé)任。如接發(fā)展商電話保留單位的應(yīng)在銷控表上顯示日期及姓名,并寫交更本知會各同事此事,另外再打電話知會策劃部同事及現(xiàn)場同事及銷售經(jīng)理,原則上銷售經(jīng)理必須向發(fā)展商補(bǔ)回一張保留單。
5、成交程序:見銷售流程
6、售后工作:見銷售流程
7、日常工作要求
1)上崗后第一件事是看交更簿,了解最新資訊,閱后簽名。善用交更簿(包括接收發(fā)展商、公司、經(jīng)理的最新資訊)銷售經(jīng)理于上班后1小時內(nèi)檢查。
2)成交資料、客戶入場登記以及交更部等擺放固定位置,取閱后要自覺放回原位。
3)成交單位后要自覺做好工作,劃銷控(電子銷控)、完整填寫成交報告;銷售人員不能私自保留這些文件的任何復(fù)印件。
4)成交報告上資料如有變動(如改認(rèn)購書的編號、改付款、撻定、退定轉(zhuǎn)單位等)而造成成交欄目上內(nèi)容或位置有變動的,均要用瑩光筆涂上,并注明原因。重新填寫正確的成交報告。(但所有更改的所有的資料必須經(jīng)更改審批流程通過方可更改成交報告)
5)在銷售上如有任何問題,應(yīng)向銷售經(jīng)理詢問,不能直接問發(fā)展商。
8、客戶資料管理
1)所有客戶登記的資料必須在當(dāng)天下班前交到銷售經(jīng)理處。
2)所有的來電及客戶資料(每周封存一次)銷售經(jīng)理必須安排人員每天輸入電腦,第二天把電子文件(加密碼)傳到公司文員處。
第9篇 萬科房地產(chǎn)銷售部客戶管理制度怎么寫
長沙vk房地產(chǎn)銷售部客戶管理制度建立售樓人員客戶管理制度,目的是使售樓人員按一定的規(guī)范進(jìn)行工作,這屬于硬性管理,也就是說,售樓人員的工作必須遵守有關(guān)的規(guī)章制度,才能保證銷售工作有條不紊的進(jìn)行。
1、現(xiàn)場接待原則
1)現(xiàn)場接待要堅持原則,并調(diào)動大家的積極性,保證大多數(shù)人利益的問題。
2)售樓員有相互協(xié)助的義務(wù)和責(zé)任。
當(dāng)同事的客戶來到售樓處,而同事不在時,其他售樓員應(yīng)依照部門的規(guī)定幫助接待,并設(shè)法促成交易或幫助辦理其他手續(xù)。
3.)接待老客戶帶一新客戶,視接待客戶一次。
4)售樓員無權(quán)私自為客戶放盤、轉(zhuǎn)名,不得以各種理由為自已或他人炒樓。
5)售樓員無權(quán)直接找公司或越級申請折扣及其他事宜。
2、接待前的準(zhǔn)備工作
1)售樓員在進(jìn)入接待區(qū)準(zhǔn)備進(jìn)行客戶接待之前必須按職業(yè)規(guī)范換著工裝并整頓儀容,對不符合要求的現(xiàn)場銷售負(fù)責(zé)人可取消其本輪接客資格。
2)售樓員在進(jìn)行客戶接待前必須先做好銷售道具、資料的準(zhǔn)備,不得在接待客戶中途離開拿取資料、道具,否則視為違規(guī)。
3.)每日接待前必須做好銷售信息的核對工作,如銷控狀況、銷售信息、數(shù)據(jù)的變更等,否則發(fā)生錯誤,作違軌處理,不得已不知情進(jìn)行自我辯護(hù)。
4)售樓員接待前必須做好心態(tài)的調(diào)整,停止一切與工作無關(guān)的行為,將注意力集中到進(jìn)入售樓處的客戶身上,以便能提供及時周到的服務(wù)。
5)銷售現(xiàn)場管理人員應(yīng)檢查各項準(zhǔn)備工作的完成情況,對不符合要求的,不允許參與接待,并應(yīng)視情況責(zé)令改正或給予相應(yīng)處罰。
3、新客戶的接待
1)銷售人員按排班表順序輪流接待客戶。
2)排班順序原則上實(shí)行滾動循環(huán)式,即根據(jù)一定順序循環(huán)接待,周而復(fù)始。
3.)未經(jīng)現(xiàn)場主管批準(zhǔn)售樓員不得自行調(diào)換接客順序。
4)若輪到的售樓員無正當(dāng)理由不在崗位,取消本輪接客資格;
如確因上級領(lǐng)導(dǎo)臨時安排額外工作的原因,經(jīng)項目經(jīng)理核實(shí)批準(zhǔn),安排當(dāng)前位置優(yōu)先輪值。
5)客戶一進(jìn)入售樓處,當(dāng)值售樓員就必須上前迎接招呼,并了解客戶來訪意圖。
6)經(jīng)確認(rèn)客戶屬于需接待對象后,售樓員應(yīng)禮貌的探詢該客戶是否來過,若來過,應(yīng)將該客戶交給原先接待過的同事。
7)如該客戶曾經(jīng)來訪,但已記不得原接待售樓員,將視為新客戶由新售樓員繼續(xù)接待。
g.如當(dāng)日原售樓員認(rèn)出客戶或客戶認(rèn)出原售樓員,則還由原售樓員進(jìn)行接待。
h.如新售樓員促成當(dāng)場成交,且成交前未認(rèn)出原售樓員的,客戶資源和傭金全部歸新售樓員所有。
i.如客戶當(dāng)場未成交,在之后1個月內(nèi)認(rèn)出來的,客戶由新售樓員負(fù)責(zé)跟進(jìn),成交傭金由原售樓員和新售樓員平分。
j.如客戶當(dāng)場未成交,在之后1個月內(nèi)也未認(rèn)出來的,客戶資源和傭金全部歸新售樓員所有。
8)售樓員接待客戶時不得挑客戶,不得令客戶受到冷遇,不論客戶的外表、來訪動機(jī)如何,售樓員都要熱情接待。
9)售樓員不得以任何理由中斷正在接待的客戶而轉(zhuǎn)接其他客戶,并不得在客戶面前爭搶客戶。
10)對新客戶在被接待后中途提出拒絕該售樓員接待,要求更換售樓員的:a.如售樓員無過錯,原則上更換要求不予支持,銷售經(jīng)理可協(xié)助做好客戶工作;
b.如售樓員確有一般性過錯,銷售經(jīng)理可對違規(guī)行為進(jìn)行處罰,并在做好客戶的安撫工作后,安排該售樓員繼續(xù)進(jìn)行接待;
c.如售樓員有嚴(yán)重過錯或客戶堅決拒絕該售樓員繼續(xù)接待的,由銷售經(jīng)理/經(jīng)理按排班表安排其他售樓員進(jìn)行接待。
此客戶按新客處理,原售樓員不再享有任何權(quán)益,本次接待作輪空處理,可安排優(yōu)先輪值。
11)不得在其他售樓員接待客戶的時候,主動插話或幫助介紹,除非得到邀請。
12)售樓員接待客戶完畢,必須送客戶出售樓處,并不得在客戶背后談?wù)?、或取笑該客戶?/p>
13)每個售樓員都有義務(wù)作電話咨詢。
對初次接觸項目的新客戶應(yīng)鼓勵客戶來訪地盤售樓處,不宜在電話中作過多介紹。
對電話咨詢的客戶也應(yīng)盡可能做好客戶資料登記,但來電登記內(nèi)容不作為確定客戶歸屬的依據(jù),僅作為資料留存。
14)午餐時間由當(dāng)時輪班在前兩位的售樓員負(fù)責(zé)在接待臺值班
4、老客戶的接待
1)曾經(jīng)到訪過的客戶再次到訪,原則上由曾經(jīng)接待(以登記為準(zhǔn))的售樓員接待。
2)每個售樓員都有義務(wù)幫助其他售樓員促成交易,其他售樓員的舊客來訪,該售樓員不在,由排班在最后的一位售樓員作義務(wù)接待。
接待售樓員應(yīng)盡量與原售樓員取得聯(lián)系,告知相關(guān)事宜并了解客戶情況,以便更有效的進(jìn)行接待。
5、指定接待
1)新客戶在進(jìn)入實(shí)質(zhì)性接待之前(參觀、講解)指定要求某個銷售人員接待的,原則上可遵從客戶意愿,由指定銷售人員進(jìn)行接待。
接待此類客戶原則上不計入該售樓員的排班,但若因此錯過了正常輪班,則不另行安排補(bǔ)班。
2)對當(dāng)日來訪的新客戶在被接待后中途提出指定其他售樓員接待的,原則上不予支持。
接待售樓員及銷售經(jīng)理應(yīng)做好客戶的解釋和安撫工作。
如客戶態(tài)度堅決,解釋和安撫無效時,銷售經(jīng)理可決定安排被指定售樓員進(jìn)行接待,如該客戶成交,傭金的70%歸最先接待的售樓員,30%歸被指定接待的售樓員。
但如證明被指定售樓員對于事情的發(fā)生有慫恿等行為,全部傭金歸最先接待的售樓員。
3.)如已來訪過老客戶又指定要求其他銷售人員接待的,原則上不予支持。
接待售樓員及銷售經(jīng)理應(yīng)做好客戶的解釋和安撫工作。
如客戶態(tài)度堅決,解釋和安撫無效時,銷售經(jīng)理可決定安排被指定售樓員進(jìn)行義務(wù)接待,如該客戶成交,全部傭金歸最先接待的售樓員。
4)對于老客戶介紹新客戶的,除非符合指定接待的條件,一律作新客戶處理。
6、特殊客戶的處理
(1)、公司客戶
1)公司客戶指:公司或公司高層的關(guān)系客戶在到訪銷售現(xiàn)場前先通過公司或公司高層聯(lián)系和咨詢銷售事宜,由公司介紹或安排下來的客戶。
對在與公司或公司高層聯(lián)系和咨詢銷售事宜前已先到訪售樓現(xiàn)場并已辦理了客戶登記的,不再視為公司客戶。
2)為保證公平競爭,原則上公司領(lǐng)導(dǎo)不宜指定特定售樓員進(jìn)行接待,仍應(yīng)依排班表進(jìn)行接待。
售樓員和項目經(jīng)理應(yīng)做好對領(lǐng)導(dǎo)的解釋和服務(wù)工作。
如解釋無效或其它原因造成指定接待的,視為該售樓員義務(wù)接待,不計入排班,成交傭金全部作為公傭。
3.)公司客戶如只由公司或公司高層介紹或帶到現(xiàn)場,而由售樓員全程跟進(jìn)成交的,成交傭金該售樓員得70%,30%作為公傭。
4)公司客戶如無須接待、洽談,直接由公司或公司高層直接安排成交,由售樓員負(fù)責(zé)售后跟進(jìn)的,成交傭金該售樓員得30%,70%作為公傭。
5)公司客戶如無須接待、洽談,直接由公司或公司高層直接安排成交,并交由其他員工主要(非售樓員)跟進(jìn)售后手續(xù)的,成交傭金全部作為公傭處理。
(2)、其他員工推介客戶
1)對于公司其他員工介紹的客戶,應(yīng)在客戶第一次來訪前先到項目經(jīng)理處辦理客戶登記,并填寫介紹客戶登記表,注明預(yù)約來訪日期。
介紹客戶登記表一式兩份,一份銷售部助理留底;
一份放在售樓處備查。
2)如客戶未能在約定日來訪,則介紹登記失效,介紹人可重新登記。
3.)如客戶如期來訪,介紹人應(yīng)陪同客戶前往接待臺進(jìn)行客戶登記或提前電話通知項目經(jīng)理以作確認(rèn),由項目經(jīng)理核對介紹客戶登記表無誤并確認(rèn)為介紹人私人客戶,由項目經(jīng)理在介紹客戶登記表上簽名確認(rèn),方認(rèn)為介紹有效。
如未經(jīng)此程序而由現(xiàn)場銷售人員已登記在先了,再主張為自己介紹的客戶的一律不予支持。
4)如介紹人已預(yù)先登記,但客戶來訪時未能親自或電話確認(rèn)的,而由售樓員按新客戶接待的,介紹登記無效。
5)對于公司其他員工介紹的客戶最后成交的,成交傭金的30%為介紹人的傭金,70%為接待客戶的售樓員的傭金。
7、客戶的歸屬原則和出現(xiàn)客戶歸屬爭論的處理辦法
1)售樓員接待來訪客戶,必須認(rèn)真填寫《客戶來訪登記表》,以作為今后結(jié)算傭金的依據(jù)。
登記有效期為一個月。
2)每日的《客戶來訪登記表》必須及時輸入電腦,由項目經(jīng)理審核確認(rèn)方為有效。
銷售部助理將定期整理并保存,所錄資料不得涂改或銷毀。
3.)客戶登記有沖突時,以先登記者為準(zhǔn)。
4)夫妻客在成交前分別來訪,分別由甲乙接待登記,之后發(fā)現(xiàn)為夫妻關(guān)系,則由甲、乙共同接待,傭金雙方各得一半。
5)老戶介紹新客戶a.如老客戶打電話直接給以前接待過的售樓員說,要介紹新客戶來,并且甲售樓員事先聲明自已的客戶會來,而且約好時間,當(dāng)時客戶來甲不在,排班在最后的售樓員有義務(wù)接待,之后可接待下一個客戶。
b.若老客戶直接帶新客戶來,并事先聲明找甲售樓員,由甲售樓員接待,如果甲不在乙售樓員有義務(wù)接待,之后可接待下一個客戶。
排班在最后的售樓員義務(wù)接待。
c.如果老客戶沒來,也沒打電話給甲說要介紹新客戶來,但事實(shí)老客戶介紹新客戶自己前來售樓處,若由乙接待,則為乙的客戶,如有成交,傭金算給乙。
6)成交后發(fā)生更名、換房等銷售變更的,不變更經(jīng)辦售樓員,成交業(yè)績和傭金仍歸原售樓員所有。
7)對于依上述條款仍無法分清客戶歸屬及傭金分配的,由項目經(jīng)理根據(jù)爭議雙方過錯大小和對成交貢獻(xiàn)的大小提出書面意見,報銷售總監(jiān)審批。
8、客戶管理及跟蹤
1)售樓員應(yīng)根據(jù)來訪客戶登記表的格式詳盡的登記客戶的資料,不得隱瞞和虛報。
2)售樓員自己的管理:將自己所接觸的客戶,進(jìn)行整理,根據(jù)客戶的情況,進(jìn)行主次劃分,并建立自己的客戶檔案,結(jié)合客戶成交的可能性,進(jìn)行合理、有計劃、定期客戶跟蹤,這中間還包括對一些已成交的客戶的管理,定期與其聯(lián)系,加深與客戶的關(guān)系,使其為自己帶來新客戶。
3.)項目銷售經(jīng)理/經(jīng)理應(yīng)定期檢查和整理客戶及業(yè)主資料,并根據(jù)公司要求的統(tǒng)一口徑進(jìn)行統(tǒng)計和分析。
4)項目銷售經(jīng)理/經(jīng)理應(yīng)根據(jù)部門制定的客戶跟蹤制度嚴(yán)格督促售樓員進(jìn)行未成交客戶的跟進(jìn)和成交客戶的售后服務(wù),并填寫相關(guān)記錄。
5)每周一各項目應(yīng)將上周項目的來電、來訪、成交客戶資料(電子文檔)上報銷售部,由銷售部助理進(jìn)行分類整理,以便集中管理,建立銷售部的客戶資料庫。
第10篇 萬科物業(yè)顧問客戶接待管理流程
vk物業(yè)顧問客戶接待管理流程
1.目的:
規(guī)范客戶接待流程,保證客戶來訪效果。
2.范圍
適用顧問經(jīng)營部。
3.職責(zé)
部門/崗位工作內(nèi)容
部門負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌安排接待工作
接待人員負(fù)責(zé)全程跟蹤
其他部門配合協(xié)調(diào)
4.方法與過程控制
4.1接待前期對接工作
4.1.1根據(jù)來訪客戶類型,明確接待要求。
4.1.1.1如對方是已合作客戶,接待人員則主要安排參觀及交流。
4.1.1.2如對方是意向客戶,接待人員則主要安排洽談和參觀,同時做好洽談的相關(guān)準(zhǔn)備工作(如pp稿和投影儀的準(zhǔn)備)。
4.1.2接待人員通過電話溝通確定客戶來訪人員基本資料、來訪日期、返程日期、來訪目的和側(cè)重點(diǎn)以及是否需要我司提供相關(guān)協(xié)助等信息。
4.1.3接待人員根據(jù)客戶來訪日程編制客戶參觀/交流日程安排函件,經(jīng)公司總辦/人力資源部確認(rèn)后,以郵件或傳真的形式知會客戶方。
4.2接待人員負(fù)責(zé)制定接待計劃。
4.3實(shí)施接待計劃
4.3.1根據(jù)接待計劃參觀時間的安排,接待人員提前填寫《參觀接待登記表》,發(fā)總辦安排各物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)人員做好接待準(zhǔn)備工作。
4.3.2根據(jù)接待計劃進(jìn)行網(wǎng)上車輛預(yù)定,保證計劃的實(shí)施。
4.3.3準(zhǔn)備相應(yīng)接待用品,比如:接機(jī)牌、歡迎豎牌、桌牌、禮品袋、相應(yīng)項目簡介資料、礦泉水、鮮花、溫馨卡片等。
4.3.4根據(jù)來訪人員資料制作與會人員桌牌。
4.3.5根據(jù)交流時間安排預(yù)定會議室,安排相應(yīng)茶水或點(diǎn)心。
4.3.6接待人員應(yīng)事先了解擬參觀項目的基本情況,如面積、入伙時間、風(fēng)格特點(diǎn)等。
4.4接待后跟進(jìn)事宜
4.4.1對于意向合作客戶,接待人員應(yīng)保存客戶聯(lián)系方式,與客戶保持聯(lián)系。具體參照vkwy7.5.1-j04-07《顧問客戶關(guān)系管理辦法》執(zhí)行。
5.相關(guān)文件
vkwy7.5.1-j04-07《顧問客戶關(guān)系管理辦法》
6.記錄表格
vkwy7.5.1-z01-f1《參觀接待登記表》
第11篇 萬科房地產(chǎn)銷售部地盤管理制度怎么寫
長沙vk房地產(chǎn)銷售部地盤管理制度銷售部作為銷售人員與客戶溝通的場所,是整個項目形象及服務(wù)質(zhì)素體現(xiàn)的基地。
為了令每位光臨本銷售部的客戶有一個優(yōu)美舒適的參觀購買環(huán)境,令客戶隨時隨地看見親切的笑容,感受到賓至如歸的服務(wù),請參與銷售的同事在上崗前務(wù)必熟讀以下守則,如有違例按銷售部制度嚴(yán)格執(zhí)罰。
1、地盤考勤管理
1)各項目作息時間由項目銷售經(jīng)理根據(jù)實(shí)際情況提出建議,上報公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。
2)對于上下班考勤,有打卡條件的實(shí)行打卡。
對無打卡條件或零時性公務(wù)外派(如展銷會、踩盤等)實(shí)行電話報到報走制度,員工上崗或離崗位時必須通過電話(盡量以固定電話)向銷售經(jīng)理報到及報走。
如漏報同樣以公司制度扣罰。
3.)銷售人員應(yīng)該按更表準(zhǔn)時上班,必須穿好工衣才報到及簽到,不遲到、早退,未經(jīng)銷售經(jīng)理同意不得私自調(diào)更。
若員工因特殊情況不能準(zhǔn)時到達(dá)售樓部的,應(yīng)于上班時間前一個小時內(nèi)通知經(jīng)理,征得經(jīng)理批準(zhǔn)。
(若經(jīng)理不在現(xiàn)場時,則應(yīng)用手機(jī)形式向經(jīng)理說明原因然后再打電話回售樓部知會當(dāng)值負(fù)責(zé)同事。
4)如有發(fā)現(xiàn)漏帶工衣、namecard者需從最快方式完成該工作方可報到,半小時內(nèi)作遲到論,超過半小時則作曠工一天論,但當(dāng)天必須以正常狀態(tài)上班。
5)非當(dāng)班同事回地盤跟客必須穿著工衣、帶namecard。
6)全體銷售人員在9:00cm-22:00pm,無論是否當(dāng)班,都必須保持開機(jī)狀態(tài)。
7)上班時間除帶客看樓外,不可隨便外出。
若需外出須經(jīng)經(jīng)理同意。
否則當(dāng)曠工處理。
8)非展銷會售樓部最少有三個同事留守,展銷會視人手而定,不能出現(xiàn)售樓部無人值班。
9)銷售人員用膳時間由經(jīng)理統(tǒng)一安排,用膳安排不得影響現(xiàn)場工作,期間如工作需要,須以工作為重,暫停進(jìn)膳。
銷售經(jīng)理應(yīng)指定專門的用膳區(qū)域,避開客戶視線,不得對現(xiàn)場造成干擾。
2、現(xiàn)場工作禮儀
1)每位銷售人員必須遵守地盤要求,統(tǒng)一穿著工衣,并配帶工卡。
2)所有男同事必須穿黑色皮鞋穿著襪子應(yīng)以深色為主,切忌穿白色,每天必須刮胡子,整潔大方。
3.)女同事須化淡妝,涂口紅,長頭發(fā)的必須束起。
(必須在正式投入工作前完成,不能在前臺補(bǔ)妝,更不能當(dāng)著客人面前化妝。
4)銷售人員頭發(fā)要梳理整齊,不得梳怪異發(fā)型,避免染太,夸張顏色。
5)在銷售大廳內(nèi)所有銷售人員不得將衣袖或褲腳卷起,要保持形象。
6)工作時要保持儀態(tài)大方得體,精神飽滿,表現(xiàn)出成熟穩(wěn)重,工作時間不準(zhǔn)在售樓部范圍吸煙、干私事、穿拖鞋等。
7)對發(fā)展商所有的工作人員要注意禮儀,主動打招呼,多用禮貌用語,保持良好的形象。
8)不得在售樓部大聲喧嘩。
所有地盤同事及發(fā)展商的電話不可隨便外傳。
9)發(fā)展商辦公室不得隨意進(jìn)出,有客戶到訪必須了解清楚到訪目的后再通知發(fā)展商。
10)來電處理a.聽電話要熱情有禮,談吐清晰,盡量多用禮貌用語,如:您好,花園,有什么可以幫你、請稍后、多謝你的來電等,b.如有來電找其他同事,應(yīng)說:請稍等。
并用手蓋話筒叫該同事接聽,嚴(yán)禁大聲呼喚同事接聽電話及避免令來電者聽到現(xiàn)場聲音。
c.當(dāng)來電者找的同事正在傾談電話、與客人交談或不在售樓部,應(yīng)該說:他走開了,或者有什么可以幫到您呢盡量幫忙解決問題。
事后告知原來跟進(jìn)的同事。
如果遇到無法幫忙解決的問題,應(yīng)留下客戶的聯(lián)系電話,并立即通知該同事解決。
(緊急電話、長途電話除外)d.客戶電話應(yīng)簡潔地回答對方詢問,盡快進(jìn)入主題,并盡量邀請客人工作蒞臨現(xiàn)場參觀,及留下對方的聯(lián)系電話。
e.清楚指引對方蒞臨現(xiàn)場售樓部的路線(不一定最短,但切記要容易明白及便于對方尋找)。
f.盡量避免使用熱線及全部電話一齊使用, ()為銷售熱線,不能用作打出,長期只作接聽用。
g.接電人對于客戶致電內(nèi)容應(yīng)區(qū)別咨詢和投訴分別做好登記,不得隱瞞不報。
3、區(qū)域行為規(guī)范接待區(qū)門口:
1)當(dāng)值售樓員應(yīng)根據(jù)簽到表的先后順序,在門口候客,如有客人到訪,其余同事應(yīng)立即補(bǔ)位。
2)精神飽滿,并保持正確的站姿。
不得插褲袋,大聲交談講笑、玩耍、做夸張動作。
3.)必須主動熱情地招呼客戶,并引導(dǎo)客戶進(jìn)入售樓部參觀。
4)每位入場客人必須做好入場登記,誠意度較高兩三天可以成交的客為a客;
b客誠意意度一般但可以跟進(jìn)達(dá)至成交的;
踩盤或購買較低的為c客。
入場登記的每項內(nèi)容必須填寫好,每個客人必須做好客戶跟進(jìn)薄,所有客戶必須3天跟進(jìn)一次,上級主管定時抽查。
接待前臺:
1)保持1名銷售人員在前臺接電話。
2)接聽電話必須在電話響三下內(nèi)接聽。
3.)接待前臺必須保持整潔,擺設(shè)充足的銷售資料。
4)銷售資料需擺放在銷售臺的一側(cè)。
5)臺前除放銷售資料及電話外,不得放其他與銷售資料無關(guān)的物品。
(例如飲水杯,私人master等)。
6)銷售人員必須保持正確的坐姿,不得在銷售前臺做任何不雅動作。
7)不得在銷售前臺吃東西、看雜志或報紙、閑談、睡覺。
8)各銷售人員應(yīng)盡量少打私人電話,做到長話短說(三分鐘為限),超過每分鐘扣罰1元。
9)各銷售人員有責(zé)任將有關(guān)資料按要求歸整,不可將公司有關(guān)文件隨意擺放,特別是內(nèi)部保密文件。
洽談區(qū)
1)接待客戶在洽談區(qū)洽談時,應(yīng)引導(dǎo)客戶坐下詳談。
2)指引客戶坐下時,應(yīng)第一時間給客人遞上茶水,與客戶洽談時須保持正確的坐姿。
3.)當(dāng)客戶離開后,銷售人員需主動把桌、椅即時復(fù)位和將桌面清理干凈。
4)工作時間內(nèi),洽談區(qū)需保持播放輕松抒情的音樂,但音量不宜太大。
接待流程
1)每一位銷售人員必須統(tǒng)一熟讀模型及現(xiàn)場資料,開門迎接客戶遞上名片并咨詢客戶姓名:a、帶客戶參觀模型、示范單位,引導(dǎo)客戶就座進(jìn)行洽談室,斟茶給客戶,力爭成交;
b、暫不成交,做好入場登記,并盡量向客戶索取其它的聯(lián)絡(luò)方式,以便日后跟進(jìn),客戶離開,送至門口道別,及指引離開的方法(如穿梭巴士的停留地點(diǎn)、開車時間、目地地等)目送客戶開為止。
2)客人參觀示范單位及現(xiàn)場須有銷售人員陪同前往,并且?guī)О踩弊咧付肪€,如休假同事的客人,當(dāng)班的同事義務(wù)必須陪同,發(fā)揮有你有我,互相協(xié)助的精神。
3.)如遇客戶指定找之銷售人員休息或不在場,接待該客戶的同事招呼客人就坐,斟水,并即聯(lián)絡(luò)該同事,在此期間必須盡量與客戶作交談,避免掠客。
4、銷控記錄(master)的管理
1)對于實(shí)行暗控的項目,銷控表必須嚴(yán)格保管好,不得讓客戶公開查閱,由銷售經(jīng)理及當(dāng)值同事負(fù)責(zé),各同事閱后必須放回原處。
2)任何人不得私自涂改銷控表,如因故意涂改,并虛假進(jìn)行銷售,所造成的后果自負(fù),并追究一切責(zé)任。
如接發(fā)展商電話保留單位的應(yīng)在銷控表上顯示日期及姓名,并寫交更本知會各同事此事,另外再打電話知會策劃部同事及現(xiàn)場同事及銷售經(jīng)理,原則上銷售經(jīng)理必須向發(fā)展商補(bǔ)回一張保留單。
5、成交程序:見銷售流程
6、售后工作:見銷售流程
7、日常工作要求
1)上崗后第一件事是看交更簿,了解最新資訊,閱后簽名。
善用交更簿(包括接收發(fā)展商、公司、經(jīng)理的最新資訊)銷售經(jīng)理于上班后1小時內(nèi)檢查。
2)成交資料、客戶入場登記以及交更部等擺放固定位置,取閱后要自覺放回原位。
3.)成交單位后要自覺做好工作,劃銷控(電子銷控)、完整填寫成交報告;
銷售人員不能私自保留這些文件的任何復(fù)印件。
4)成交報告上資料如有變動(如改認(rèn)購書的編號、改付款、撻定、退定轉(zhuǎn)單位等)而造成成交欄目上內(nèi)容或位置有變動的,均要用瑩光筆涂上,并注明原因。
重新填寫正確的成交報告。
(但所有更改的所有的資料必須經(jīng)更改審批流程通過方可更改成交報告)
5)在銷售上如有任何問題,應(yīng)向銷售經(jīng)理詢問,不能直接問發(fā)展商。
8、客戶資料管理
1)所有客戶登記的資料必須在當(dāng)天下班前交到銷售經(jīng)理處。
2)所有的來電及客戶資料(每周封存一次)銷售經(jīng)理必須安排人員每天輸入電腦,第二天把電子文件(加密碼)傳到公司文員處。
3.)所有客戶資料由銷售文員負(fù)責(zé)整理保管,如發(fā)現(xiàn)有人把客戶資料外泄, 如果情況真實(shí)必須追究責(zé)任人及負(fù)責(zé)人的責(zé)任,情況嚴(yán)重公司即時開除。
第12篇 萬科房地產(chǎn)內(nèi)部往來管理制度格式怎樣的
一目的:規(guī)范萬科地產(chǎn)內(nèi)部往來占用關(guān)系,提高資金使用效率,便于業(yè)績考核。
二范圍:適用于總部及萬科地產(chǎn)所屬各單位。
三職責(zé):總部財務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況;
萬科地產(chǎn)內(nèi)各公司(單位)負(fù)責(zé)具體實(shí)施。
四方法和過程控制
4.1 定義:內(nèi)部往來是指萬科地產(chǎn)內(nèi)部單位之間發(fā)生的所有債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
4.2 類別:內(nèi)部往來主要由以下幾類經(jīng)濟(jì)交易產(chǎn)生:
4.2.1 資金調(diào)撥
4.2.2 代收代墊
4.2.3 實(shí)物買賣
4.2.4 提供服務(wù)
4.3 管理原則
4.3.1 集中控制原則:資金調(diào)撥由總部集中控制,不允許分屬不同城市、不同萬科地產(chǎn)考核主體的各下屬公司之間調(diào)撥資金;
4.3.2 及時清算原則:對發(fā)生的除資金調(diào)撥外的其他內(nèi)部交易,各公司應(yīng)及時清算,不允許分屬不同城市、不同萬科地產(chǎn)考核主體的各下屬公司之間期末掛往來帳(
4.7.2 所述例外情況除外);
4.3.3 直接清算原則:除由于總部組織萬科地產(chǎn)范圍內(nèi)活動而發(fā)生的內(nèi)部往來外,其他內(nèi)部交易均由交易雙方直接清算;
4.3.4 主動規(guī)避原則:各公司在經(jīng)營活動中,應(yīng)有意識地避免或減少代收代墊類內(nèi)部往來的發(fā)生;
4.3.5 及時核對原則:內(nèi)部往來應(yīng)按月核對,至少每季末編制調(diào)節(jié)表,雙方蓋章簽字確認(rèn);
4.4 主體:除
4.7.2 所述情況外,內(nèi)部往來僅可以存在于以下幾種主體之間:
4.4.1 總部與各地區(qū)公司之間;
4.4.2 屬同一地區(qū)且同一萬科地產(chǎn)考核主體內(nèi)的地產(chǎn)和物業(yè)公司之間;
4.4.3 屬同一地區(qū)且同一萬科地產(chǎn)考核主體內(nèi)的地產(chǎn)公司之間;
4.5 資金調(diào)撥的管理
4.5.1 各公司如有資金富余,只能用于歸還或支付總部的內(nèi)部往來,不得向不同地區(qū)或不同萬科地產(chǎn)考核主體的其他公司調(diào)撥;
4.5.2 各公司如存在資金缺口,且滿足以下條件:
計息負(fù)債 >(權(quán)益及內(nèi)部往來占用 + 計息負(fù)債)__30%
可以向總部申請劃撥資金,總部在履行必要的考察并綜合平衡萬科地產(chǎn)資金需求之后進(jìn)行資金調(diào)撥;
4.5.3 同一城市內(nèi)的各公司之間可以調(diào)節(jié)資金余缺,具體程序由各地區(qū)公司自行制定、操作。
4.6 代收代墊款的管理
4.6.1 各公司之間發(fā)生代收代墊款項,應(yīng)及時通知對方,并由各公司直接清算;
但由總部組織的萬科地產(chǎn)范圍內(nèi)活動而發(fā)生的代收代墊款,::仍統(tǒng)一通過總部與各單位掛帳清算。
4.6.2 分屬不同城市、不同萬科地產(chǎn)考核主體的各下屬公司之間發(fā)生的代收代墊款,可通過資金中心的委托收付款程序及時進(jìn)行清算,不允許期末掛帳;
4.7 實(shí)物買賣或提供服務(wù)的管理
4.7.1 一般管理
4.7.1 .
1 各公司之間發(fā)生實(shí)物買賣或提供服務(wù),應(yīng)直接、及時清算;
其中分屬不同萬科地產(chǎn)考核主體的下屬公司之間發(fā)生的非經(jīng)常性提供服務(wù)或?qū)嵨镔I賣,應(yīng)預(yù)先報總部財務(wù)部審批備案;
4.7.1 . 2 一般情況下,分屬不同城市、不同萬科地產(chǎn)考核主體的各下屬公司之間由于實(shí)物買賣或提供服務(wù)發(fā)生的往來款項,不允許期末掛帳;
但內(nèi)部單位之間提供的跨期工程性質(zhì)服務(wù)按例外情況進(jìn)行管理。
4.7.2 例外管理
4.7.2 .
1 內(nèi)部單位之間提供的工程性質(zhì)服務(wù),應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度及時清算;
如期末由于工程跨期而尚未結(jié)算,可以根據(jù)合同規(guī)定掛往來帳,體現(xiàn)在內(nèi)部往來中,并與對方單位核對一致;
內(nèi)部單位之間的工程性質(zhì)服務(wù)主要指物業(yè)公司為地產(chǎn)公司提供的綠化工程、智能化工程等。
4.7.2 . 2 工程完工后,各單位應(yīng)及時結(jié)算、清算;
保修期過后,各單位應(yīng)將相應(yīng)內(nèi)部往來及時結(jié)平。
4.8 總部與各地區(qū)公司之間內(nèi)部往來的管理:除管理費(fèi)分?jǐn)偟瓤偛苛碛幸?guī)定的往來款項外,同一地區(qū)且同一考核主體內(nèi)應(yīng)確定一家公司與總部掛帳,其他公司與總部之間發(fā)生的往來業(yè)務(wù)均應(yīng)劃轉(zhuǎn)該公司。
4.9 銜接辦法:本規(guī)范執(zhí)行前發(fā)生的內(nèi)部交易,不符合本規(guī)范管理要求的,應(yīng)對其余額按本規(guī)范的要求進(jìn)行清算及調(diào)整劃帳,上述過程要求在2022年6月30日之前完成。
第13篇 萬科房地產(chǎn)銷售部客戶管理制度
長沙vk房地產(chǎn)銷售部客戶管理制度
建立售樓人員客戶管理制度,目的是使售樓人員按一定的規(guī)范進(jìn)行工作,這屬于硬性管理,也就是說,售樓人員的工作必須遵守有關(guān)的規(guī)章制度,才能保證銷售工作有條不紊的進(jìn)行。
1、現(xiàn)場接待原則
1)現(xiàn)場接待要堅持原則,并調(diào)動大家的積極性,保證大多數(shù)人利益的問題。
2)售樓員有相互協(xié)助的義務(wù)和責(zé)任。當(dāng)同事的客戶來到售樓處,而同事不在時,其他售樓員應(yīng)依照部門的規(guī)定幫助接待,并設(shè)法促成交易或幫助辦理其他手續(xù)。
3)接待老客戶帶一新客戶,視接待客戶一次。
4)售樓員無權(quán)私自為客戶放盤、轉(zhuǎn)名,不得以各種理由為自已或他人炒樓。
5)售樓員無權(quán)直接找公司或越級申請折扣及其他事宜。
2、接待前的準(zhǔn)備工作
1)售樓員在進(jìn)入接待區(qū)準(zhǔn)備進(jìn)行客戶接待之前必須按職業(yè)規(guī)范換著工裝并整頓儀容,對不符合要求的現(xiàn)場銷售負(fù)責(zé)人可取消其本輪接客資格。
2)售樓員在進(jìn)行客戶接待前必須先做好銷售道具、資料的準(zhǔn)備,不得在接待客戶中途離開拿取資料、道具,否則視為違規(guī)。
3)每日接待前必須做好銷售信息的核對工作,如銷控狀況、銷售信息、數(shù)據(jù)的變更等,否則發(fā)生錯誤,作違軌處理,不得已不知情進(jìn)行自我辯護(hù)。
4)售樓員接待前必須做好心態(tài)的調(diào)整,停止一切與工作無關(guān)的行為,將注意力集中到進(jìn)入售樓處的客戶身上,以便能提供及時周到的服務(wù)。
5)銷售現(xiàn)場管理人員應(yīng)檢查各項準(zhǔn)備工作的完成情況,對不符合要求的,不允許參與接待,并應(yīng)視情況責(zé)令改正或給予相應(yīng)處罰。
3、新客戶的接待
1)銷售人員按排班表順序輪流接待客戶。
2)排班順序原則上實(shí)行滾動循環(huán)式,即根據(jù)一定順序循環(huán)接待,周而復(fù)始。
3)未經(jīng)現(xiàn)場主管批準(zhǔn)售樓員不得自行調(diào)換接客順序。
4)若輪到的售樓員無正當(dāng)理由不在崗位,取消本輪接客資格;如確因上級領(lǐng)導(dǎo)臨時安排額外工作的原因,經(jīng)項目經(jīng)理核實(shí)批準(zhǔn),安排當(dāng)前位置優(yōu)先輪值。
5)客戶一進(jìn)入售樓處,當(dāng)值售樓員就必須上前迎接招呼,并了解客戶來訪意圖。
6)經(jīng)確認(rèn)客戶屬于需接待對象后,售樓員應(yīng)禮貌的探詢該客戶是否來過,若來過,應(yīng)將該客戶交給原先接待過的同事。
7)如該客戶曾經(jīng)來訪,但已記不得原接待售樓員,將視為新客戶由新售樓員繼續(xù)接待。
g.如當(dāng)日原售樓員認(rèn)出客戶或客戶認(rèn)出原售樓員,則還由原售樓員進(jìn)行接待。
h.如新售樓員促成當(dāng)場成交,且成交前未認(rèn)出原售樓員的,客戶資源和傭金全部歸新售樓員所有。
i.如客戶當(dāng)場未成交,在之后1個月內(nèi)認(rèn)出來的,客戶由新售樓員負(fù)責(zé)跟進(jìn),成交傭金由原售樓員和新售樓員平分。
j.如客戶當(dāng)場未成交,在之后1個月內(nèi)也未認(rèn)出來的,客戶資源和傭金全部歸新售樓員所有。
8)售樓員接待客戶時不得挑客戶,不得令客戶受到冷遇,不論客戶的外表、來訪動機(jī)如何,售樓員都要熱情接待。
9)售樓員不得以任何理由中斷正在接待的客戶而轉(zhuǎn)接其他客戶,并不得在客戶面前爭搶客戶。
10)對新客戶在被接待后中途提出拒絕該售樓員接待,要求更換售樓員的:
a.如售樓員無過錯,原則上更換要求不予支持,銷售經(jīng)理可協(xié)助做好客戶工作;
b.如售樓員確有一般性過錯,銷售經(jīng)理可對違規(guī)行為進(jìn)行處罰,并在做好客戶的安撫工作后,安排該售樓員繼續(xù)進(jìn)行接待;
c.如售樓員有嚴(yán)重過錯或客戶堅決拒絕該售樓員繼續(xù)接待的,由銷售經(jīng)理/經(jīng)理按排班表安排其他售樓員進(jìn)行接待。此客戶按新客處理,原售樓員不再享有任何權(quán)益,本次接待作輪空處理,可安排優(yōu)先輪值。
11)不得在其他售樓員接待客戶的時候,主動插話或幫助介紹,除非得到邀請。
12)售樓員接待客戶完畢,必須送客戶出售樓處,并不得在客戶背后談?wù)?、或取笑該客戶?/p>
13)每個售樓員都有義務(wù)作電話咨詢。對初次接觸項目的新客戶應(yīng)鼓勵客戶來訪地盤售樓處,不宜在電話中作過多介紹。對電話咨詢的客戶也應(yīng)盡可能做好客戶資料登記,但來電登記內(nèi)容不作為確定客戶歸屬的依據(jù),僅作為資料留存。
14)午餐時間由當(dāng)時輪班在前兩位的售樓員負(fù)責(zé)在接待臺值班
4、老客戶的接待
1)曾經(jīng)到訪過的客戶再次到訪,原則上由曾經(jīng)接待(以登記為準(zhǔn))的售樓員接待。
2)每個售樓員都有義務(wù)幫助其他售樓員促成交易,其他售樓員的舊客來訪,該售樓員不在,由排班在最后的一位售樓員作義務(wù)接待。接待售樓員應(yīng)盡量與原售樓員取得聯(lián)系,告知相關(guān)事宜并了解客戶情況,以便更有效的進(jìn)行接待。
5、指定接待
1)新客戶在進(jìn)入實(shí)質(zhì)性接待之前(參觀、講解)指定要求某個銷售人員接待的,原則上可遵從客戶意愿,由指定銷售人員進(jìn)行接待。接待此類客戶原則上不計入該售樓員的排班,但若因此錯過了正常輪班,則不另行安排補(bǔ)班。
2)對當(dāng)日來訪的新客戶在被接待后中途提出指定其他售樓員接待的,原則上不予支持。接待售樓員及銷售經(jīng)理應(yīng)做好客戶的解釋和安撫工作。如客戶態(tài)度堅決,解釋和安撫無效時,銷售經(jīng)理可決定安排被指定售樓員進(jìn)行接待,如該客戶成交,傭金的70%歸最先接待的售樓員,30%歸被指定接待的售樓員。但如證明被指定售樓員對于事情的發(fā)生有慫恿等行為,全部傭金歸最先接待的售樓員。
3)如已來訪過老客戶又指定要求其他銷售人員接待的,原則上不予支持。接待售樓員及銷售經(jīng)理應(yīng)做好客戶的解釋和安撫工作。如客戶態(tài)度堅決,解釋和安撫無效時,銷售經(jīng)理可決定安排被指定售樓員進(jìn)行義務(wù)接待,如該客戶成交,全部傭金歸最先接待的售樓員。
4)對于老客戶介紹新客戶的,除非符合指定接待的條件,一律作新客戶處理。
6、特殊客戶的處理
(1)、公司客戶
1)公司客戶指:公司或公司高層的關(guān)系客戶在到訪銷售現(xiàn)場前先通過公司或公司高層聯(lián)系和咨詢銷售事宜,由公司介紹或安排下來的客戶。對在與公司或公司高層聯(lián)系和咨詢銷售事宜前已先到訪售樓現(xiàn)場并已辦理了客戶登記的,不再視為公司客戶。
2)為保證公平競爭,原則上公司領(lǐng)導(dǎo)不宜指定特定售樓員進(jìn)行接待,仍應(yīng)依排班表進(jìn)行接待。售樓員和項目經(jīng)理應(yīng)做好對領(lǐng)導(dǎo)的解釋和服務(wù)工作。如解釋無效或其它原因造成指定接待的,視為該售樓員義務(wù)接待
,不計入排班,成交傭金全部作為公傭。
3)公司客戶如只由公司或公司高層介紹或帶到現(xiàn)場,而由售樓員全程跟進(jìn)成交的,成交傭金該售樓員得70%,30%作為公傭。
4)公司客戶如無須接待、洽談,直接由公司或公司高層直接安排成交,由售樓員負(fù)責(zé)售后跟進(jìn)的,成交傭金該售樓員得30%,70%作為公傭。
5)公司客戶如無須接待、洽談,直接由公司或公司高層直接安排成交,并交由其他員工主要(非售樓員)跟進(jìn)售后手續(xù)的,成交傭金全部作為公傭處理。
(2)、其他員工推介客戶
1)對于公司其他員工介紹的客戶,應(yīng)在客戶第一次來訪前先到項目經(jīng)理處辦理客戶登記,并填寫介紹客戶登記表,注明預(yù)約來訪日期。介紹客戶登記表一式兩份,一份銷售部助理留底;一份放在售樓處備查。
2)如客戶未能在約定日來訪,則介紹登記失效,介紹人可重新登記。
3)如客戶如期來訪,介紹人應(yīng)陪同客戶前往接待臺進(jìn)行客戶登記或提前電話通知項目經(jīng)理以作確認(rèn),由項目經(jīng)理核對介紹客戶登記表無誤并確認(rèn)為介紹人私人客戶,由項目經(jīng)理在介紹客戶登記表上簽名確認(rèn),方認(rèn)為介紹有效。如未經(jīng)此程序而由現(xiàn)場銷售人員已登記在先了,再主張為自己介紹的客戶的一律不予支持。
4)如介紹人已預(yù)先登記,但客戶來訪時未能親自或電話確認(rèn)的,而由售樓員按新客戶接待的,介紹登記無效。
5)對于公司其他員工介紹的客戶最后成交的,成交傭金的30%為介紹人的傭金,70%為接待客戶的售樓員的傭金。
7、客戶的歸屬原則和出現(xiàn)客戶歸屬爭論的處理辦法
1)售樓員接待來訪客戶,必須認(rèn)真填寫《客戶來訪登記表》,以作為今后結(jié)算傭金的依據(jù)。登記有效期為一個月。
2)每日的《客戶來訪登記表》必須及時輸入電腦,由項目經(jīng)理審核確認(rèn)方為有效。銷售部助理將定期整理并保存,所錄資料不得涂改或銷毀。
3)客戶登記有沖突時,以先登記者為準(zhǔn)。
4)夫妻客在成交前分別來訪,分別由甲乙接待登記,之后發(fā)現(xiàn)為夫妻關(guān)系,則由甲、乙共同接待,傭金雙方各得一半。
5)老戶介紹新客戶
a.如老客戶打電話直接給以前接待過的售樓員說,要介紹新客戶來,并且甲售樓員事先聲明自已的客戶會來,而且約好時間,當(dāng)時客戶來甲不在,排班在最后的售樓員有義務(wù)接待,之后可接待下一個客戶。
b.若老客戶直接帶新客戶來,并事先聲明找甲售樓員,由甲售樓員接待,如果甲不在乙售樓員有義務(wù)接待,之后可接待下一個客戶。排班在最后的售樓員義務(wù)接待。
c.如果老客戶沒來,也沒打電話給甲說要介紹新客戶來,但事實(shí)老客戶介紹新客戶自己前來售樓處,若由乙接待,則為乙的客戶,如有成交,傭金算給乙。
6)成交后發(fā)生更名、換房等銷售變更的,不變更經(jīng)辦售樓員,成交業(yè)績和傭金仍歸原售樓員所有。
7)對于依上述條款仍無法分清客戶歸屬及傭金分配的,由項目經(jīng)理根據(jù)爭議雙方過錯大小和對成交貢獻(xiàn)的大小提出書面意見,報銷售總監(jiān)審批。
8、客戶管理及跟蹤
1)售樓員應(yīng)根據(jù)來訪客戶登記表的格式詳盡的登記客戶的資料,不得隱瞞和虛報。
2)售樓員自己的管理:將自己所接觸的客戶,進(jìn)行整理,根據(jù)客戶的情況,進(jìn)行主次劃分,并建立自己的客戶檔案,結(jié)合客戶成交的可能性,進(jìn)行合理、有計劃、定期客戶跟蹤,這中間還包括對一些已成交的客戶的管理,定期與其聯(lián)系,加深與客戶的關(guān)系,使其為自己帶來新客戶。
3)項目銷售經(jīng)理/經(jīng)理應(yīng)定期檢查和整理客戶及業(yè)主資料,并根據(jù)公司要求的統(tǒng)一口徑進(jìn)行統(tǒng)計和分析。
4)項目銷售經(jīng)理/經(jīng)理應(yīng)根據(jù)部門制定的客戶跟蹤制度嚴(yán)格督促售樓員進(jìn)行未成交客戶的跟進(jìn)和成交客戶的售后服務(wù),并填寫相關(guān)記錄。
第14篇 萬科地產(chǎn)前期后期配套管理制度
一、目的
為規(guī)范公司工程項目前期及后期配套工作行為及事務(wù)處理標(biāo)準(zhǔn),使工作得以圓滿進(jìn)行,特制定本管理制度。
二、適用范圍
本制度適用于本公司工程項目各階段所有前期及后期配套工作的進(jìn)行。
三、前期、后期配套工作要求
1、工程部前、后期配套工作人員應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序,熟悉政府土地、規(guī)劃、建設(shè)、配套、工程管理體系的辦事程序。
2、了解開發(fā)項目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標(biāo),項目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設(shè)施情況及收費(fèi),是否九通一平,樓盤的地理位置,交通狀況以及規(guī)劃狀況,項目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環(huán)境、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設(shè)施、物業(yè)管理方式等。
3、以項目為基礎(chǔ)了解施工進(jìn)度,從實(shí)際出發(fā)制定合理的工作計劃,實(shí)現(xiàn)與工程建設(shè)的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。
4、所有有關(guān)工程項目的政府批件、權(quán)證資料,一經(jīng)獲得將原件并復(fù)印件轉(zhuǎn)交資料員保管,做好交接記錄工作。
5、配套工作進(jìn)行中,涉及費(fèi)用支出的,填寫《簽呈》及《付款申請單》,由總裁、副總經(jīng)理、財務(wù)部、預(yù)算部簽字同意后領(lǐng)取,將相關(guān)票據(jù)交財務(wù)部。
6、工程結(jié)束后,對工程期間工作做總結(jié)報告,交主管經(jīng)理審閱。
7、搜集政府有關(guān)建筑、能源等相關(guān)政策,提前完成項目前期配套的計劃工作,上報主管經(jīng)理進(jìn)行相關(guān)決策。
8、應(yīng)定期上報工作進(jìn)度計劃及相關(guān)政策法規(guī)研究報告。
四、工程部前期、后期配套工作職責(zé)
1、辦理從項目立項開始到申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的全部手續(xù)工作。
2、辦理申請《建筑工程施工許可證》的全部手續(xù)工作。
3、辦理能源、占路、::掘路、綠化、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)。
4、協(xié)助組織工程竣工、檔案驗(yàn)收工作,辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。
5、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
五、工作內(nèi)容
1、項目可行性研究階段:
(1)搜集市場相關(guān)信息,為公司決策層提供可靠數(shù)據(jù),辦理土地準(zhǔn)備工作,制定嚴(yán)密工作計劃,計劃包括征地(買地)、拆遷、補(bǔ)償?shù)确桨浮?/p>
責(zé)任部門:集團(tuán)公司決策層(可行性研究報告、初步方案、項目論證資料等)
(2)測量隊測繪獲得現(xiàn)狀地形圖,填報《建設(shè)用地申請書》。
(3)辦理《建設(shè)用地選址意見書》。
(4)辦理《建設(shè)項目環(huán)境影響報告表》,環(huán)保局出具《環(huán)評證明書》。
2、項目前期階段:
(1)繳納土地轉(zhuǎn)讓金、土地契稅,獲得《土地使用權(quán)出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。
(2)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?？傻玫浇?jīng)規(guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知 。
(3)辦理《土地使用權(quán)證》。配合測量隊、地籍管理部門做指界工作,獲得土地地籍圖。
(4)辦理《設(shè)計階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。
(5)聯(lián)系各水、電、燃?xì)?、熱力、市政等單?了解能源和市政配套要求,配合設(shè)計單位找到能源配套接口。
(6)委托設(shè)計單位出設(shè)計方案,填報《規(guī)劃設(shè)計方案申報表》。
(7)測量隊定樁、放線,交納相關(guān)費(fèi)用。
(8)辦理《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審》。
(9)辦理《內(nèi)資企業(yè)投資項目備案申請》。
(10)辦理建委報建工作。
(11)協(xié)助組織設(shè)計單位招標(biāo),辦理招標(biāo)備案。
(12)各專業(yè)(水、電、燃?xì)?、熱力、市政?設(shè)計要點(diǎn)、方案證書,交納相關(guān)費(fèi)用。
(13)辦理《建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書》,交納相關(guān)費(fèi)用。
(14)辦理《建設(shè)工程人防設(shè)計審核意見書》,交納相關(guān)費(fèi)用。
(15)辦理《 供熱證明書》,交納相關(guān)費(fèi)用。
(16)辦理《綠化證明書》,如需辦理綠化遷移手續(xù),交納相關(guān)費(fèi)用。
(17)辦理《防雷證明書》。
(18)辦理《大、小配套手續(xù)費(fèi)》。
(19)辦理《擴(kuò)初設(shè)計批復(fù)》,項目投資計劃,設(shè)計單位施工圖紙設(shè)計及各專業(yè)項目圖紙設(shè)計(根據(jù)專業(yè)公司要求或由專業(yè)公司設(shè)計),辦理《施工圖審查意見書》。
(20)辦理設(shè)計合同、勘察合同備案。
(21)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
3、工程招標(biāo)階段:
(1)在取得《施工圖審查意見書》后,辦理《監(jiān)理、施工單位工程招標(biāo)監(jiān)督管理》。
(2)監(jiān)理、施工單位招標(biāo)及招標(biāo)備案。
(3)辦理《工程質(zhì)量監(jiān)督申報登記書》。
(4)交納墻改費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、安全文明施工等相關(guān)費(fèi)用。
(5)辦理《工程施工許可證》。
(6)辦理《售房許可證》。
4、工程施工準(zhǔn)備階段:
(1)試樁前,進(jìn)行臨時水、電的開戶,協(xié)調(diào)關(guān)系,爭取充分享受相關(guān)優(yōu)惠政策。
(2)向轄區(qū)綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、市政、交通管理等部門辦理相關(guān)手續(xù)、交納管理費(fèi),負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系。
5、工程施工
階段:
(1)協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督站的關(guān)系,協(xié)助組織申報樁基、基礎(chǔ)、主體、竣工等各階段的驗(yàn)收工作,做好現(xiàn)場資料的整理、歸檔工作。
(2)能源(水、電、燃?xì)?、熱力、市政?單位驗(yàn)收組織,簽訂使用正式使用協(xié)議、合同。
6、工程竣工備案驗(yàn)收階段:
(1)負(fù)責(zé)組織勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工及各專業(yè)局進(jìn)行備案工作,獲得《勘察單位工作質(zhì)量合格證明書》、《設(shè)計單位工程質(zhì)量合格證明書》、《監(jiān)理單位竣工驗(yàn)收評估報告》《施工單位質(zhì)量保修書》、《工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書》、《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報告》、《工程竣工備案通知書》。
(2)組織各單位辦理工程檔案驗(yàn)收,獲得《建設(shè)工程檔案移交清冊》、《工程檔案驗(yàn)收合格證》。
(3)委托防雷、室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測單位進(jìn)行相關(guān)監(jiān)測。
(4)組織人防監(jiān)督站進(jìn)行人防竣工驗(yàn)收工作,獲得《人防合格證明書》
(5)組織消防單位進(jìn)行消防驗(yàn)收,獲得《消防驗(yàn)收意見書》
(6)組織環(huán)保單位進(jìn)行驗(yàn)收,獲得《消防影響報告》。
(7)辦理《規(guī)劃驗(yàn)線合格證》
(8)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》
(9)辦理《建筑面積核定書》,辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。
(10)經(jīng)營管理單位竣工驗(yàn)收及資料交接工作。
六、在前、后期配套工作流程中,各職能部門應(yīng)按照部門職責(zé)完成本部門應(yīng)完成的工作。
七、本制度解釋權(quán)、修訂權(quán)屬集團(tuán)工程部
八、本制度于2005年 7月 1日起執(zhí)行。
九、附圖表:
1、前期配套流程圖
2、施工竣工流程圖
3、請款核銷流程圖
第15篇 萬科房地產(chǎn)績效管理制度
績效管理制度
一.績效管理的原則
1.1 個人的績效目標(biāo)應(yīng)與組織目標(biāo)保持一致
公司目標(biāo)會層層分解到個人,因此你的績效目標(biāo)和公司目標(biāo)是一致的。你需要理解企業(yè)價值觀和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)對個人工作的要求,制定與公司目標(biāo)相一致的工作計劃并加以落實(shí)。
1.2 績效管理也是對過程的管理
公司會不斷地檢查計劃的執(zhí)行并進(jìn)行調(diào)整,因此也會不斷地對你個人的績效進(jìn)行評價和反饋,通過對目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程的管理幫助你改善個人績效。
1.3 績效標(biāo)準(zhǔn)和崗位有關(guān)
績效標(biāo)準(zhǔn)與崗位職責(zé)密切相關(guān)。個人績效包括成果和行為。你的個人工作績效包括你在工作崗位上的行為表現(xiàn)與工作結(jié)果,這體現(xiàn)了你對公司的貢獻(xiàn)和價值。養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣,建立個人績效的自我管理,將有助于你更好地適應(yīng)公司的發(fā)展。
1.4 績效與回報有關(guān)
個人績效優(yōu)秀,在加薪、獎金、晉升方面會得到優(yōu)先考慮。凡年度考核成績不佳者,將被取消本年度加薪、晉升和評獎資格,同時必須在下次考核中有所改進(jìn);亦可能面臨降職、降薪或解除勞動合同的處理。
1.5 績效需要不斷的改善
你需要不斷提高個人的績效水平,以適應(yīng)公司對個人日益提高的要求,在公司內(nèi)充分展示個人價值,并獲得職業(yè)發(fā)展的基本保障。
二.績效考核
2.1 考核周期
各單位根據(jù)具體情況選擇按月度或季度進(jìn)行考核,年度考核由集團(tuán)人力資源部統(tǒng)一安排。
2.2 面談制度
你的直接上司會和你進(jìn)行面談,共同填寫《考核評議書》,對你的工作計劃的執(zhí)行落實(shí)情況、行為表現(xiàn)、工作能力等進(jìn)行綜合考核評估。
2.3 績效考核結(jié)果由人力資源部門統(tǒng)一存檔備查。
2.4 具體考核辦法請參閱公司有關(guān)規(guī)定。
