項目投資管理制度(4篇)

項目投資管理制度是企業(yè)進行有效投資決策和管理投資風險的重要工具，旨在確保投資活動的合規(guī)性、效益性和可持續(xù)性。它涵蓋了項目的前期評估、立項審批、資金管理、風險管理、后期評估等多個環(huán)節(jié)，旨在實現(xiàn)企業(yè)資本的優(yōu)化配置。

包括哪些方面

1. 項目篩選與評估：明確投資標準，對項目的可行性、收益性、市場前景進行深入分析。

2. 立項審批流程：設立嚴格的立項審批機制，確保每個投資項目都經過充分討論和決策。

3. 資金管理規(guī)則：規(guī)范投資資金的籌集、分配、使用和回收，確保資金安全。

4. 風險管理策略：制定風險識別、評估、控制和監(jiān)控的制度，降低投資風險。

5. 執(zhí)行與監(jiān)控機制：設立項目執(zhí)行的標準流程和監(jiān)控體系，確保項目按計劃推進。

6. 后期評估與反饋：實施項目后評估，為未來的投資決策提供參考。

重要性

項目投資管理制度的重要性不言而喻，它：

1. 保障合規(guī)性：遵守法律法規(guī)，防止非法操作，保護企業(yè)的合法權益。

2. 提高投資效率：通過科學的決策機制，避免盲目投資，提升資本利用效率。

3. 控制風險：通過風險管理，減少投資失敗的可能性，保護企業(yè)資產安全。

4. 促進戰(zhàn)略實施：與企業(yè)戰(zhàn)略緊密結合，確保投資服務于長期發(fā)展目標。

方案

1. 建立專業(yè)團隊：組建由財務、市場、技術等多領域專家組成的投資評審委員會，確保評估的全面性。

2. 完善信息系統(tǒng)：利用數(shù)據(jù)分析工具，提升項目篩選和評估的精確性。

3. 制定風險管理政策：定期進行風險審計，及時調整策略，應對市場變化。

4. 強化執(zhí)行力：明確責任分工，加強項目執(zhí)行的監(jiān)督和考核，確保計劃落地。

5. 持續(xù)改進：根據(jù)項目投資的實際效果，定期修訂和完善管理制度，保持其適應性和有效性。

項目投資管理制度是企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的基石，需要不斷優(yōu)化和完善，以應對日益復雜的市場環(huán)境，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

項目投資管理制度范文

第1篇 _公司項目投資管理制度

公司項目投資管理制度

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范本公司項目投資運作和管理,保證投資資金的安全和有效增值,實現(xiàn)投資決策的科學化和經營管理的規(guī)范化、制度化,使本公司在競爭激烈的市場經濟條件下,穩(wěn)健發(fā)展,贏取良好的社會效益和經濟效益,特制定本制度。

第二條 本公司及屬下各單位在進行各項目投資時,均須遵守本制度。

第三條 本公司及屬下各單位的重大投資項目由總經理辦公室和董事會審議決定,由總經理和各項目經理負責組織實施。

第四條 本公司項目投資管理的職能部門為公司投資發(fā)展部(以下簡稱投資部),其職責范圍另文規(guī)定。

第二章 項目的初選與分析

第五條 各投資項目的選擇應以本公司的戰(zhàn)略方針和長遠規(guī)劃為依據(jù),綜合考慮產業(yè)的主導方向及產業(yè)間的結構平衡,以實現(xiàn)投資組合的最優(yōu)化。

第六條 各投資項目的選擇均應經過充分調查研究,并提供準確、詳細資料及分析,以確保資料內容的可靠性、真實性和有效性。項目分析內容包括:1、市場狀況分析;2、投資回報率;3、投資風險(政治風險、匯率風險、市場風險、經營風險、購買力風險);4、投資流動性;5、投資占用時間;6、投資管理難度;7、稅收優(yōu)惠條件;8、對實際資產和經營控制的能力;9、投資的預期成本;10、投資項目的籌資能力;11、投資的外部環(huán)境及社會法律約束。

凡合作投資項目在人事、資金、技術、管理、生產、銷售、原料等方面無控制權的,原則上不予考慮。由公司進行的必要股權投資可不在此例。

第七條 各投資項目依所掌握的有關資料并進行初步實地考察和調查研究后,由投資項目提出單位(下屬公司或公司投資部)提出項目建議,并編制可行性報告及實施方案,按審批程序及權限報送公司總部主管領導審核。總部主管領導對投資單位報送的報告經調研后認為可行的,應盡快給予審批或按程序提交有關會議審定。對暫時不考慮的項目,最遲五天內給予明確答復,并將有關資料編入備選項目存檔。

第三章 項目的審批與立項

第八條 投資項目的審批權限:100萬元以下的項目,由公司主管副總經理審批;100萬元以上200萬元以下的項目,由主管副總經理提出意見報總經理審批; 200萬元以上,1000萬元以下的項目,由總經理辦公室審批;1000萬元以上項目,由董事會審批。

第九條 凡投資100萬元以上的項目均列為重大投資項目, 應由公司投資部在原項目建議書、可行性報告及實施方案的基礎上提出初審意見,報公司主管副總經理審核后按項目審批權限呈送總經理或總經理辦公室或董事會,進行復審或全面論證。

第十條 總經理辦公室對重大項目的合法性和前期工作內容的完整性,基礎數(shù)據(jù)的準確性,財務預算的可行性及項目規(guī)模、時機等因素均應進行全面審核。必要時,可指派專人對項目再次進行實地考察,或聘請專家論證小組對項目進行專業(yè)性的科學論證,以加強對項目的深入認識和了解,確保項目投資的可靠和可行。

經充分論證后,凡達到立項要求的重大投資項目,由總經理辦公室或董事會簽署予以確立。

第十一條 投資項目確立后,凡確定為公司直接實施的項目由公司法定代表人或授權委托人對外簽署經濟合同書及辦理相關手續(xù);凡確定為二級單位實施的項目,由該法人單位的法定代表人或授權委托人對外簽署經濟合同書及辦理相關手續(xù)。其他任何人未經授權所簽定之合同,均視無效。

第十二條 各投資項目負責人由實施單位的總經理委派,并對總經理負責。

第十三條 各投資項目的業(yè)務班子由項目負責人負責組閣,報實施單位總經理核準。項目負責人還應與本公司或二級單位簽定經濟責任合同書,明確責、權、利的劃分,并按本公司資金有償占有制度確定完整的經濟指標和合理的利潤基數(shù)與比例。

第四章 項目的組織與實施

第十四條 各投資項目應根據(jù)形式的不同,具體落實組織實施工作:

1、屬于公司全資項目,由總經理委派項目負責人及組織業(yè)務班子,進行項目的實施工作,設立辦事機構,制定員工責任制、生產經營計劃、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略以及具體的運作措施等。同時認真執(zhí)行本公司有關投資管理、資金有償占有以及合同管理等規(guī)定,建立和健全項目財務管理制度。財務主管由公司總部委派,對本公司負責,并接受本公司的財務檢查,同時每月應以報表形式將本月經營運作情況上報公司總部。

2、屬于投資項目控股的,按全資投資項目進行組織實施;非控股的,則本著加快資金回收的原則,委派業(yè)務人員積極參與合作,展開工作,并通過董事會施加公司意圖和監(jiān)控其經營管理,確保利益如期回收。

第五章 項目的運作與管理

第十五條 項目的運作管理原則上由公司分管項目投資的副總經理及項目負責人負責。并由本公司采取總量控制、財務監(jiān)督、業(yè)績考核的管理方式進行管理,項目負責人對主管副總經理負責,副總經理對總經理負責。

第十六條 各項目在完成工商注冊登記及辦理完相關法定手續(xù)成為獨立法人進入正常運作后,屬公司全資項目或控股項目,納入公司全資及控股企業(yè)的統(tǒng)一管理;屬二級企業(yè)投資的項目,由二級企業(yè)進行管理。同時接受公司各職能部門的統(tǒng)一協(xié)調和指導性管理。協(xié)調及指導性管理的內容包括:合并會計報表,財務監(jiān)督控制;年度經濟責任目標的落實、檢查和考核;企業(yè)管理考評;經營班子的任免;例行或專項審計等。

第十七條 凡公司持股及合作開發(fā)項目未列入會計報表合并的,應通過委派業(yè)務人員以投資者或股東身份積極參與合作和開展工作,并通過被投資企業(yè)的董事會及股東會貫徹公司意圖,掌握了解被投資企業(yè)經營情況,維護公司權益;委派的業(yè)務人員應于每季度(最長不超過半年)向公司公司遞交被投資企業(yè)資產及經營情況的書面報告,年度應隨附董事會及股東大會相關資料。因故無委派人員的,由公司投資部代表公司按上述要求進行必要的跟蹤管理。

第十八條 公司全資及控股項目的綜合協(xié)調管理的牽頭部門為企業(yè)管理部;持股及合作企業(yè)(未列入合并會計報

表部分)的綜合協(xié)調管理的牽頭部門為公司投資部。

第十九條 對于貿易及證券投資項目則采用專門的投資程序和保障、監(jiān)控制度,具體辦法另定

第六章 項目的變更與結束

第二十條 投資項目的變更,包括發(fā)展延伸、投資的增減或滾動使用、規(guī)模擴大或縮小、后續(xù)或轉產、中止或合同修訂等,均應報公司總部審批核準。

第二十一條 投資項目變更,由項目負責人書面報告變更理由,按報批程序及權限報送總部有關領導審定,重大的變更應參照立項程序予以確認。

第二十二條 項目負責人在實施項目運作期內因工作變動,應主動做好善后工作,如屬公司內部調動,則須向繼任人交接清楚方能離崗。屬個人卸任或離職,必須承擔相應的經濟損失,違者,所造成之后果,應追究其個人責任。

第二十三條 投資項目的中止或結束,項目負責人及相應機構應及時總結清理,并以書面報告公司公司。屬全資及控股項目,由公司企管部負責匯總整理,經公司統(tǒng)一審定后責成有關部門辦理相關清理手續(xù);屬持股或合作項目由投資部負責匯總整理經公司統(tǒng)一審定后,責成有關部門辦理相關清理手續(xù)。如有待決問題,項目負責人必須負責徹底清潔,不得久拖推諉。

第七章 附 則

第二十四條 本制度于頒布之日起實施。未盡事項按本公司有關制度執(zhí)行和辦理。

第2篇 房地產開發(fā)項目投資計劃管理

房地產開發(fā)項目的投資計劃管理

一、投資計劃管理是實現(xiàn)投資目標利潤的基本保證

作為管理的一項基本職能,計劃是實現(xiàn)目標的基本保證。房地產開發(fā)項目投資所具有的投資額大、建設周期長、影響因素多、投資風險和收益大等特點,決定了房地產開發(fā)投資行為的復雜性,使計劃管理工作顯得尤為重要。在房地產項目投資中必須強化計劃管理工作,確立計劃的龍頭作用,將計劃工作貫穿項目投資建設和售后服務的始終。

投資項目是計劃管理的對象。確立投資項目是實現(xiàn)投資計劃管理的前提條件。如果投資失誤,再好的計劃都只是無本之源。所以,企業(yè)應當遵循市場規(guī)律,準確地確立投資項目。在項目投資機會研究中要重點考慮產品的市場供求狀況、產品的定位及其市場競爭力、項目的投資成本預測、企業(yè)投資的能力等;其次,應當編制完整的項目投資可行性報告,作詳細的風險分析以研究項目承受風險的能力和項目的操作空間。在此基礎上確立項目,即投資目標。

二、制訂項目開發(fā)經營計劃是實施投資計劃管理的重要措施

投資項目一經確立,投資計劃管理工作即進入實施階段,應通過編制項目開發(fā)經營計劃書,將土地購置、規(guī)劃設計、工程建設、房屋銷售、物業(yè)管理等過程納入計劃管理范疇,明確各階段工作的目標、投資數(shù)額和工作進度安排。項目開發(fā)經營計劃主要包括項目投資的計劃成本、項目建設的進度安排、項目投資的資金平?計劃三大內容。

編制項目開發(fā)經營實施計劃,首先要充分體現(xiàn)項目投資可行性研究報告中的策劃思想、市場定位和投資目標,確保前期工作的延續(xù)性;其次要充分考慮投資決策的時效性,尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時間才付諸實施的項目,要注意重新研究市場,貼近市場,適應市場變化,使計劃更具操作性。

1、編制項目投資的計劃成本。

在市場經濟條件下,要確保投資獲利,產品的市場定位非常重要。唯有正確的定位,才能實現(xiàn)有效銷售和目標效益。產品的市場定位來源于翔實的市場調查分析和銷售的反饋信息,要避免投資認識上的誤區(qū),即片面地認為使用最好的材料設備中建設最大型的配套項目就能獲得最好的收益。應當把市場需求、城市發(fā)展的取向、地塊區(qū)位、配套設施、消費層次、消費特點、市場售價等因素緊密結合起來,以確定產品定位及成本控制線。產品質量和生產成本、項目區(qū)位是影響房屋產品競爭力的重要因素。市場定位準確了,產品就有顧客,有市場的優(yōu)勢。

編制計劃成本的目的在于控制各分項工程的成本和客觀反映企業(yè)的經營效果。由于房地產項目建設包含的專業(yè)分工較細,牽涉的業(yè)務部門較多,各部門在建設過程中往往容易從本位主義出發(fā),造成投資成本膨脹,進而影響投資效益。壁如,銷售部門希望通過完善的配套和強勢的廣告宣傳促進銷售,設計部門希望通過采用新材料以增強樓宇觀感效果,監(jiān)理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現(xiàn)質量問題等。此外,大型項目和綜合開發(fā)小區(qū)由于建設周期長,常常需要分期投入使用,加上房屋預售政策的影響,不可避免地存在預提費用和待攤費用,使開發(fā)成本不能即期反映,利潤也只是預結利潤。在這種情況下,計劃成本的編制能夠準確及時和均?地反映房地產企業(yè)的經營成果。

編制計劃成本要以項目投資可行性研究報告的測算數(shù)據(jù)作為參考,并與財務成本核算的口徑吻合,數(shù)據(jù)來源可以是經驗數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關稅費的計繳規(guī)定,但在確定具體成本劃分時應比可行性報告更詳細,要將地價(土地出讓金)、征地拆遷費用、前期費用、配套設施費用、土建工程費、經營管理費用(含利息)、不可預見費、稅金等幾大類納入測算范圍,這樣才能保證計劃的科學性和嚴密性。

計劃成本一經審定實施,則要維護其執(zhí)行的嚴肅性,保證成本控制工作的落實。具體的做法是:由計劃部門編制計劃成本并下達到各業(yè)務部門,用以指導、規(guī)范各執(zhí)行部門的用款計劃和財務部門的撥款計劃。計劃成本規(guī)定了各執(zhí)行部門的資金使用額度,執(zhí)行部門必須嚴格按照計劃將成本控制在指標限定內,凡屬計劃外的超標用款,須另行報批,由計劃部門在計劃成本許可范圍內進行調整。

2、編制項目建設進度計劃。

編制進度計劃的目的主要是指導項目建設工作的開展,提高工作效率,同時實現(xiàn)對資金的動態(tài)平衡。房地產項目由于投資額大、建設周期長,資金使用的成本控制十分重要,尤其是通過拍賣轉讓取得的地塊,土地成本比重大,必須通過編制進度計劃保證建設進度,加快資金周轉,提高資金的使用率。此外,編制進度計劃對銷售工作影響重大。企業(yè)開展銷售工作,特別是商品房預售工作,需要通過編制進度計劃,掌握、控制房屋交付使用期限,在銷售合同中明確交樓期,以便銷售部門組織銷售。同時,形象進度有助于堅定顧客信心和購買欲望,促進銷售。

3、編制項目投資的資金平?計劃。

資金平?計劃由資金使用計劃和資金來源計劃構成。資金使用計劃可直接通過計劃成本和進度計劃來編制。資金來源主要是房屋預售收入、銀行貸款、企業(yè)借款或企業(yè)自有資金等。由于商品房允許預售,一些企業(yè)在項目開發(fā)落實時便投入建設,根本不結合企業(yè)的實際情況,不考慮資金來源和資金平衡問題,超出企業(yè)自身的經營能力,致使大量樓盤爛尾,企業(yè)抵御風險的能力減弱,效益低下。隨著市場消費和房地產發(fā)展的日漸成熟,影響產品生命力的重要因素已不是產品的生產問題,而是產品的質量問題,它直接決定著產品的市場競爭力。作為一種資金密集型的特殊商品,住宅產品的銷售尤顯重要,資金的回籠是每個房地產投資項目的重點,也是影響資金平?的關鍵因素。因此,合理控制土地資產、房屋資產和流動資金的比例是每個房地產開發(fā)企業(yè)必須重視的問題,而這些問題有待通過資金平?計劃去實現(xiàn)。

三、計劃的控制和調整是實現(xiàn)投資計劃管理目標的必要手段

1、計劃的控制作用。

計劃編制完畢,只有在實施階段加強控制,才能保證計劃的可行性和權威性,使計劃收到預期目標。計劃的控制過程就是對計劃的監(jiān)督、檢查過程,主要通過投入產出報表即資金的流量來反映。房地產項目的投入產出報表(統(tǒng)計報表)可按季編制,用以反映每個項目的運作狀況,指導工作的進行。在編制過程中,管理費用、經營費用和財務費用的攤銷辦法可按會計核算方法執(zhí)行。

2、計劃的調整作用。

計劃在實施過程中,需要根據(jù)項目環(huán)境的變化,定期進行調整,使之與實際不斷協(xié)調發(fā)展,始終保持正確的方向來指導工作。一般項目投資計劃每年調整一次,項目投資成本每年調整一次(報上級審批)。計劃調整的過程,就是實現(xiàn)計劃成本與最終的實際成本的漸近過程。

四、項目經營效果評價是檢測投資計劃管理效果的重要方法

房地產開發(fā)項目的經營效果分析工作,是計劃管理工作的重要組成部分,也是總結、反饋和提高投資計劃管理水平的重要方法。通過項目分析,可提取項目成本構成的經驗數(shù)據(jù),用以指導和

編制同類項目的計劃成本;通過項目分析,可以比照項目投資可行性研究報告的差異,提高有關項目策劃人員的水平;通過項目分析,可以吸取成功和失敗的經驗,加深對市場和競爭對手的了解。

第3篇 工程項目投資管理系統(tǒng)pmis使用管理規(guī)定

第一章 總則

1、目的

為加強三期工程規(guī)范管理,構建工程項目管理信息化平臺,提升工程項目管理水平,保障集團公司工程項目與投資管理系統(tǒng)(pmis)有效運行,促進工程建設期間信息資源的優(yōu)化利用,依據(jù)集團公司pmis建設管理及考核辦法,結合工程實際情況,制定本規(guī)定。

2、適用范圍

本規(guī)定適用于華電青島發(fā)電有限公司三期2×300mw級供熱機組工程所有參建單位。

3、編制依據(jù)

3.1《中國華電集團公司工程項目管理信息系統(tǒng)(pmis)建設運維管理辦法(試行)》

3.2《中國華電集團公司工程項目管理信息系統(tǒng)(pmis)考核辦法(試行)》

3.3《中國華電集團公司火電工程達標投產考核辦法(2008年版)》

第二章 pmis系統(tǒng)組成

1、pmis系統(tǒng)是以工程合同與項目管理為主線,以成本、進度、質量和安全控制為目標的項目管理信息系統(tǒng)。

2、pmis系統(tǒng)內容包括項目管理、概算管理、招標管理、合同管理、物資管理、投資管理、質量管理、安全管理、達標投產管理、工程信息管理、分部/整套試運管理共11個管理模塊。

第三章 職責分工

1、管理職責

1.1建設單位三期辦:該系統(tǒng)的主管部門。

負責系統(tǒng)應用各單位、部門的協(xié)調管理,檢查督促各單位、部門及時錄入基本數(shù)據(jù),按規(guī)定流程完成相應文件的審批、信息傳遞工作。

運用pmis 對本工程的項目前期、招標、合同、概算、質量、工程信息、達標投產管理等進行工程全過程管理工作。

負責pmis 數(shù)據(jù)的完整、齊全、及時、有效的檢查與考核。

1.2信息中心

pmis系統(tǒng)的程序安裝及維護,建設單位側網(wǎng)絡的維護。

1.3安監(jiān)部

運用pmis 對本工程基建安全進行管理工作

負責本單位產生的安全管理性文件的錄入工作。

負責監(jiān)督、考核各參建單位安全文件錄入的準確性、及時性

1.4物資管理機構

運用pmis 對本工程基建物資進行全過程管理工作。

負責監(jiān)督各參建單位有關物資文件錄入的準確性、及時性,可提出考核意見。

負責三期工程設備招標、合同及設備合同資金支付等相關數(shù)據(jù)的錄入工作。

1.5財務部

運用pmis對本工程竣工決算進行管理。

1.6生技部

運用pmis 對本工程質量技術、調整試運進行管理工作

負責本單位產生的質量技術、調整試運管理性文件的錄入工作。

負責監(jiān)督各參建單位有關質量文件錄入的準確性、及時性,可提出考核意見。

1.7監(jiān)理公司

運用pmis對本工程的技術、質量、安全、物資、信息等進行管理、維護工作。

負責監(jiān)督、考核各施工承包商數(shù)據(jù)錄入的準確性和及時性。

1.8施工承包商

運用pmis 對本工程的質量、安全、物資、信息等進行管理和數(shù)據(jù)輸入、維護工作。

負責本單位pmis網(wǎng)絡維護、程序安裝。

1.9設計單位

負責本工程設計文件、信息的錄入、管理、維護工作。

1.20調試單位

負責調試文件、信息的管理、維護。

2、分工

2.1建設單位三期辦

項目前期、招標、合同、概算、投資、工程信息、達標投產模塊中相關內容的管理、維護。

2.2信息中心

pmis的程序安裝及維護、建設單位側網(wǎng)絡維護。

2.3安監(jiān)部

安全模塊中本單位產生的安全管理、維護。

2.4物資管理機構

物資管理模塊中本單位基建物資管理、維護。

概算及合同管理模塊中有關設備招標、合同、付款內容的數(shù)據(jù)錄入。

2.5財務部

竣工決算模塊的管理、維護。

2.6生技部

質量模塊中本單位有關的質量管理、維護,調整試運模塊的管理、維護。

2.7監(jiān)理公司

質量、安全、物資、信息模塊中本單位責任范圍相關的管理、維護工作。

2.8施工承包商

質量、安全、物資、信息模塊中本單位相關的管理、維護工作。

2.9設計單位

質量、信息模塊中本單位相關的管理、維護工作。

2.10調試單位

質量、信息模塊中本單位相關的管理、維護工作。

第四章 錄入與審核

1、錄入規(guī)定

1.1各參建單位應設專人負責本單位責任范圍內pmis系統(tǒng)的管理、維護,對工程建設中形成的文件、數(shù)據(jù)按規(guī)定的格式及時上傳到相應模塊。

1.2各參建單位的系統(tǒng)專責人應堅持每天登錄、瀏覽系統(tǒng),檢查信息錄入情況。

1.3錄入的文件、數(shù)據(jù)必須是符合各單位管理體系編審批要求的正式文件。

1.4錄入時應嚴格按編碼規(guī)則錄入,管理程序中沒有特殊要求的編碼一律按流水號的形式進行編碼。單位編碼按照以下要求:

建設單位:華電青島發(fā)電有限公司 hdqd

設計單位:華東電力設計單位 hddy

監(jiān)理單位:山東誠信工程建設監(jiān)理有限公司 c_jl

施工承包商:

調試單位:

2、審核

送審人應及時通知審核人。在沒有特殊規(guī)定的情況下每級用戶審核時間限制為24小時,審核時應詳細寫明審核意見。

第五章 檢查與考核

1、建設單位及監(jiān)理公司應每月對參建各單位責任范圍內模塊的數(shù)據(jù)錄入、系統(tǒng)維護管理情況進行抽查,督促各參建單位完善各自模塊的數(shù)據(jù),并根據(jù)合同規(guī)定對各參建單位pmis系統(tǒng)應用及管理情況提出考核意見。

2、建設單位組織各參建單位每年(12)月份對各自責任范圍的數(shù)據(jù)錄入情況進行自查,并根據(jù)華電集團pmis考核辦法規(guī)定將自查情況匯總上報集團公司。

第4篇 房地產項目投資成本基礎指標管理制度

房地產總部項目投資成本基礎指標管理制度

__總部項目投資成本基礎指標管理制度總部項目投資成本基礎指標

1.目的:目的:為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認真貫徹,建立良好的項目風險控制體系和審計指標體系,特制定本辦法。

2.范圍:

2.1適用范圍:__房地產公司總部下屬各個項目公司

2.2發(fā)布范圍:__房地產公司總部下屬各個項目公司

3.名詞解釋:

3.1[項目投資成本基礎指標]:指項目在前期可行性研究階段,以投資估算為依據(jù)的,基礎數(shù)據(jù)指標。

3.2[項目]:本制度所指的項目是公司總部和各項目公司2007年后新獲取并簽訂了項目合作或開發(fā)協(xié)議,可進行操作的項目。

[項目公司]:指獲取新項目后負責操作該項目的公司。

4.職責:

總部發(fā)展中心風險控制部人員:負責編制指標的依據(jù),項目投資測算和可行性研究報告;負責制定項目投資成本基礎指標;負責充分與總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心溝通項目投資成本基礎指標;

項目運行期間負責跟蹤和審計項目土地及大配套費用指標;積極配合總部總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員對項目成本基礎指標的審計

總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員:配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎指標;配合發(fā)展中心下達投資成本基礎指標;

項目運行期間管理中心主要跟蹤和審計項目直接成本合計指標、管理費用指標和總成本合計指標;

項目運行期間成本中心應跟蹤和審計項目的各項成本指標;項目運行期間財務中心主要跟蹤和審計項目財務費用指標和不可預見費用指標;

項目運行期間總工辦主要跟蹤和審計項目建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標;

項目運行期間營銷中心主要跟蹤和審計項目銷售費用指標;各項目公司相關負責部門和人員:負責本項目的成本控制和風險預警;按要求填報項目投資成本指標審核表;及時和總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據(jù)項目進展和需要,及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況,需調整指標,及時上報發(fā)展中心或總部其他相關中心部門;

各項目公司下屬項目部相關負責部門和人員:負責自身項目的成本控制和風險預警;按要求填報項目投資成本指標審核表;及時和項目公司或總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據(jù)項目進展和需要,及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況,需調整指標,及時上報個項目公司或發(fā)展中心及總部其他相關中心部門;

5.作業(yè)內容:

5.1項目投資成本基礎指標構成如下:(祥見附件《投資成本基礎指標分解構成表》)項目投資成本基礎指標成本指標總額單方成本責任部門責任人備注

土地及大配套費前期費用建安工程費用市政基礎設施費公用配套費不可預見費直接成本合計財務費用管理費用銷售費用總成本合計

5.1.1土地及大配套費指標:土地費用主要包含土地出讓金、拆遷補償費、土地轉讓費、契稅、市政基礎設施費、征地費用、土地使用費和其他費用;大配套費用主要包含紅線外的供電、給水、排水;代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設費用。

5.1.1.1出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級人防出讓金等;

5.1.1.2拆遷補償費用一般指地上物的拆遷物的補償,如房屋、廠房和其他設施等,主要以拆遷協(xié)議為主要依據(jù);

5.1.1.3土地轉讓費,主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來制定的;5.1.1.4契稅,按合同金額繳納;

5.1.1.5市政基礎設施費,按北京市政府規(guī)定繳納;

5.1.1.6征地費用,主要是項目用地如果是集體土地或一級開發(fā)項目涉及集體用地的項目要按北京市規(guī)定繳納征地各項費用,主要有復墾費、青苗補償費用等;

5.1.1.7土地使用費按北京市政府規(guī)定繳納;

5.1.1.8土地其他費用,包括各項因獲取土地而需要花費地支出,如中介費用等;

5.1.1.9紅線外供電費用、給水費用、排水費用按項目相關規(guī)定繳納;5.1.1.10代征綠化用地建設費用,根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進行評估測算;

5.1.1.11代征道路用地建設費用,根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進行評估測算;

5.1.1.12代征市政用地建設費用,根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進行評估測算;

5.1.2前期費用指標:主要包含三通一平費用、各種設計費用、招投標費用、勘測費、審圖費用、各項手續(xù)費用和其他費用

5.1.2.1三通一平費用主要指項目場地平整,通水,通電。通路的費用;5.1.2.2各種設計費用,主要包含規(guī)劃設計費、施工圖設計費、綜合網(wǎng)管設計費、景觀設計費、人防設計費等;

5.1.2.3招投標費用主要用于工程的招標工作,如招投標代理、標底制作等費用;

5.1.2.4勘測費是對項目地塊的測繪等費用,主要用于拿地、設計前的勘測;

5.1.2.5審圖費用主要是施工圖審查費用;

5.1.3建安工程費用指標該費用是項目建設成本的核心,主要包含土建工程費、安裝工程費、監(jiān)理費和工程預算編制費用等;

5.1.3.1.土建工程費、安裝工程費在制定指標時,主要以北京市定額為依據(jù),制定估算的指標;

5.1.3.1.監(jiān)理費用按行業(yè)常規(guī)制定指標,最終以和監(jiān)理單位的合同為準;5.1.3.1.工程預算編制費用等,是在工程前后必須作的預算和決算費用。5.1.4市政基礎設施費指標主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃氣、綠化等各項項目必須的市政條件建設費用;

5.1.5公用配套費指標主要指項目相應的公用配套建設費用,如小區(qū)配套的學校、會所等等;

5.1.6不可預見費指標指項目實施操作過程中不可估計風險存在,可能產生一些費用;該費用高低直接和項目管理水平相關聯(lián),一般為項目扣除此項后直接成本的1.5%

5.1.7直接成本合計指標直接成本是項目操作過程中必須和直接發(fā)生在項目上的費用;直接成本合計指標指的就是土地及大配套費指標、前期費用指標、建安工程費用、市政基礎設施費、公用配套費指標、不可預見費指標之和;

5.1.9財務費用指標主要是就項目融資而發(fā)生的各項利息支出;管理費用指標主要包括項目操作過程中人員、行政、辦公等日常費用支出,一般在前期測算階段按直接成本的2%估算;

5.1.10銷售費用指標是為了項目

銷售,所支出的推廣、宣傳、活動等各項費用;一般住宅為計劃銷售額的2%,而別墅和商業(yè)就要略高;但是由于項目具體定位和銷售手法的不同,要根據(jù)具體項目具體制定該指標;

5.1.11總成本合計指標是項目各項指標之和,反映了整個項目措作的全部成本費用支出,也體現(xiàn)的項目操作和投資成本風險控制的整體能力。

5.2指標的制定和下達

5.2.1由發(fā)展中心風險控制部根據(jù)項目實際情況和可行性研究報告,在項目操作前期制定項目投資成本基礎指標。

5.2.2.土地及大配套費指標由發(fā)展中心同項目公司或負責獲取項目的人員核實后下達;

5.2.3.前期費用指標由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負責前期的人員核實后下達;

5.2.4.建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負責工程的人員核實后下達;

5.2.5.不可預見費用指標、財務費用指標由發(fā)展中心同總部財務中心及項目公司負責項目財務的人員核實后下達;

5.2.6.直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由發(fā)展中心同總部管理中心及項目公司負責項目管理的人員核實后下達;

5.2.7.銷售費用指標由發(fā)展中心同總部營銷中心及項目公司負責項目銷售的人員核實后下達;

5.3指標的執(zhí)行

5.3.1項目公司相應部門和人員應積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作,應按各中心具體要求定期上報各項費用的情況或提交指標控制措施。

5.3.2項目操作期間項目公司負責前期土地手續(xù)的部門及人員應將土地獲取成本嚴格控制在土地成本指標范圍內;

5.3.3項目操作期間項目公司負責前期設計及報批手續(xù)的部門或人員應將前期費用成本嚴格控制在前期費用成本指標范圍內;

5.3.4項目操作期間項目公司負責工程的部門及人員應將上述各項工程費用成本嚴格控制在建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標范圍內;

5.3.5項目操作期間項目公司負責財務的部門及人員應將財務費用和不可預見成本嚴格控制在不可預見成本指標范圍內;

5.3.6項目操作期間項目公司負責項目管理的部門及人員應將直接成本、管理費用和總成本嚴格控制在直接成本、管理費用和總成本合計指標范圍內;5.3.7項目操作期間項目公司負責項目銷售的部門及人員應將銷售費用嚴格控制在成本指標范圍內;

5.4指標的審計

5.4.1負責審計部門:該指標主要下達項目公司相應部門或人員負責填寫本制度5.1條的指標表中負責部門及負責人,并由總部相關部門負責審計。

土地及大配套費指標由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負責審計。前期費用指標由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負責審計。建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負責審計;

5.4.1.5不可預見費用指標、財務費用指標由總部發(fā)展中心配合總部財務中心、成本中心負責審計;

5.4.1.6直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負責審計。

5.4.1.7銷售費用指標由總部發(fā)展中心配合總部營銷中心、成本中心負責審計。

5.4.25.4.2.1審計方式總部各中心制訂審計計劃;

5.4.2.25.4.3各項目公司配合總部各中心工作,填報各總審計考核報表等;審計周期一般以項目操作周期為準,根據(jù)項目公司上報的計劃,由審計負責部門制定。6.獎懲條例:

超額完成指標獎勵辦法獎勵標準

6.1.1.1總指標超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎指標范圍內,并成本總額節(jié)約超過20%以上;

6.1.1.2單項指標超額完成出色的將單項成本費用控制在成本基礎指標范圍內,單項成本指標節(jié)約超過20%以上;

6.1.1.3總額和單項指標都超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎指標范圍內,成本總額和一些單項成本指標節(jié)約都超過20%以上。

6.1.2獎勵金額

6.1.2.1對于符合本制度

6.1.1.2,6.1.1.2條規(guī)定的,公司給于相應部門或個人獎金激勵,獎金額的相當于節(jié)約成本0.3%;

6.1.2.2對于符合本制度6.1.1.3條規(guī)定的,公司給于相應部門或個人獎金激勵,獎金額的相當于節(jié)約的總成本的0.5%;單項節(jié)約部分不再重復獎勵。

6.1.3獎勵申請

6.1.3.1達到獎勵標準的部門或人員,應由部門負責人或員工提交書面的獎勵申請書,經項目公司領導通過簽字后,上報集團管理中心;

6.1.3.1管理中心咨詢各項指標的主要審計部門或中心該獎勵是否達到獎勵標準,審核通過的,由管理中心上報總經理辦公會審議;

6.1.46.1.4.1獎勵審核獎勵審核負責部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項指標的審計負責部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心;

6.1.4.2負責審核的部門要根據(jù)書面的獎勵申請書內容,進行詳細的審核和調查,確實達到獎勵標準的,應通知管理中心上報總經理辦公會審議;6.1.4.3獎勵申請經總經理辦公會審議通過,并批準具體的獎勵金額和方式,由管理中心向被獎勵部門下達獎勵執(zhí)行的通知書。

6.1.5獎勵的兌現(xiàn)

6.1.5.1獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的,由集團財務部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號;

6.1.5.2團隊獲得的獎,金可以由團隊負責人進行分配和安排,但應將分配或資金使用安排上報管理中心;

6.1.5.3個人獲得獎金,應按國家有關規(guī)定繳納個人所得稅。未完成指標懲罰辦法懲罰標準

6.2.1.1總指標未完成未能將各項成本費用控制在成本基礎指標范圍內,并成本總額超出總成本合計指標20%以上;

6.2.1.2單項指標未完成未能將單項成本費用控制在成本基礎指標范圍內,單項成本超出指標20%以上;

6.2.2懲罰金額

6.2.2.1對于符合本制度成罰標準的規(guī)定的,公司給于相應部門或個人進行資金懲罰,金額的相當于超出成本0.3%;

6.2.3懲罰審核

6.2.3.1懲罰審核負責部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項指標的審計負責部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心;

6.2.3.2負責審核

的部門要根據(jù)各項指標的審計內容,進行詳細的審核和調查,確實達到懲罰標準的,應形成書面懲罰通知單,通知管理中心上報總經理辦公會審議;

6.2.3.3懲罰通知單經總經理辦公會審議通過,并批準具體的懲罰金額和方式,由管理中心向被懲罰部門下達懲罰執(zhí)行的通知書。

6.2.4懲罰的兌現(xiàn)

6.2.4.1懲罰通知下達的當月,從被懲罰人員工資中直接扣除相當于懲罰金額的工資;

6.2.4.2如果是懲罰相關部門,部門負責人承擔50%懲罰金額,其他部門員工平均承擔50%懲罰金額;

6.2.4.3如果金額較大,可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰,連續(xù)扣除部分工資幾個月,直至扣除工資總額達到懲罰金額。

7.2注意事項:注意事項:此制度各項指標為標準開發(fā)指標,各開發(fā)項目如出現(xiàn)特殊情況,可根據(jù)實際情況隨時調整審核指標。

7.3本制度自發(fā)布之日起生效,由發(fā)展中心負責解釋。

8.附件: