前期物業(yè)管理制度是指在新建住宅小區(qū)或商業(yè)項目交付使用前，由物業(yè)管理公司制定的一系列管理規(guī)定和流程，旨在確保物業(yè)的順利交接、維護業(yè)主權(quán)益和提升服務(wù)質(zhì)量。
包括哪些方面
前期物業(yè)管理制度主要包括以下幾個關(guān)鍵方面：
1. 項目接管：明確接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和程序，確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好無損。
2. 人員配置：規(guī)定物業(yè)管理團隊的組建、培訓(xùn)及職責(zé)分工。
3. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和響應(yīng)時間，包括環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施維護、安全保衛(wèi)等。
4. 財務(wù)管理：規(guī)定物業(yè)費用的收取、使用和審計機制，以及業(yè)主權(quán)益保障措施。
5. 業(yè)主溝通：建立有效的業(yè)主溝通機制，如定期會議、信息公告等。
6. 合同管理：規(guī)范物業(yè)管理合同的簽訂、變更和終止流程。
7. 應(yīng)急處理：制定應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)對可能出現(xiàn)的突發(fā)事件。
重要性
前期物業(yè)管理制度的重要性體現(xiàn)在以下幾個方面：
1. 保障業(yè)主權(quán)益：通過制度化管理，確保業(yè)主的合法權(quán)益得到充分保障。
2. 提高服務(wù)質(zhì)量：明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和流程有助于提升物業(yè)管理的整體水平。
3. 預(yù)防糾紛：完善的制度可以減少因管理不善引發(fā)的業(yè)主投訴和法律糾紛。
4. 維護物業(yè)價值：良好的物業(yè)管理能保持物業(yè)的使用價值和市場價值。
方案
制定前期物業(yè)管理制度時，應(yīng)采取以下策略：
1. 廣泛調(diào)研：借鑒行業(yè)內(nèi)成功案例，結(jié)合項目特點進行定制化設(shè)計。
2. 多方參與：邀請業(yè)主代表、開發(fā)商、專業(yè)顧問共同參與，確保制度的合理性和可行性。
3. 持續(xù)優(yōu)化：實施后定期評估效果，根據(jù)反饋及時調(diào)整和完善制度。
4. 透明公開：將管理制度向業(yè)主公開，增強業(yè)主的信任感和滿意度。
5. 培訓(xùn)執(zhí)行：對物業(yè)管理團隊進行制度培訓(xùn)，確保嚴(yán)格執(zhí)行。
6. 法制化建設(shè)：遵守國家和地方的物業(yè)管理法規(guī)，確保制度合法合規(guī)。
通過上述方案，前期物業(yè)管理制度將成為物業(yè)管理工作的重要基石，為業(yè)主提供高效、專業(yè)的服務(wù)，同時也為物業(yè)管理公司的長期發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。
前期物業(yè)管理制度范文
第1篇 房地產(chǎn)前期物業(yè)管理控制工作程序
1.目的
通過對前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。
3.職責(zé)
3.1策劃與營銷中心負(fù)責(zé)組織開展前期物業(yè)管理工作。
3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進行工程質(zhì)量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1 策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機構(gòu)。
4.2 接管驗收
4.2.1 由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機構(gòu)、項目部和有關(guān)的設(shè)計、施工、監(jiān)理單位進行物業(yè)的接管驗收。
4.2.2 物業(yè)接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料,對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,由項目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進行整改。物業(yè)管理機構(gòu)負(fù)責(zé)對檢查整改情況在物業(yè)管理接管驗收記錄表中進行記錄。
4.2.3 接管驗收合格后,由參加驗收各方在物業(yè)管理接管驗收記錄表中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關(guān)文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項目的整套技術(shù)資料;
b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。
4.3 由物業(yè)管理機構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊伍,制定有關(guān)的管理制度:
4.3.1 根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機構(gòu)和崗位設(shè)置,滿足前期物業(yè)管理的要求。
4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓(xùn)。
4.3.3 制定各項管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度,并作好培訓(xùn)工作。
4.4 聯(lián)絡(luò)、溝通社會有關(guān)部門,包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門,建立代辦服務(wù)項目的管理網(wǎng)絡(luò)。
4.5 辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)
4.5.1 及時向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件,包括:入伙通知書、入伙手續(xù)書和收費通知書。
4.5.2 做好住戶入住的服務(wù)工作:
a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定管理公約;
c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;
d)根據(jù)房屋的設(shè)計結(jié)構(gòu)情況以及國家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求,制訂裝修管理規(guī)定,做好對住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。
4.6 由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機構(gòu)開展物業(yè)管理的日常工作:
4.6.1 保潔綠化工作,執(zhí)行q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。
4.6.2 治安保衛(wèi)工作執(zhí)行q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
4.6.3 工程質(zhì)量保修執(zhí)行q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。
4.6.4 物業(yè)管理機構(gòu)根據(jù)管理公約規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)和方法,收繳物業(yè)管理費。
4.7依據(jù)q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質(zhì)量記錄
5.1 qr23-01物業(yè)管理接管驗收登記表
5.2 qr23-02入伙通知書
5.3 qr23-03入伙手續(xù)書
6.支持性文件
6.1 q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
6.2 q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》
6.3 q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》
6.4 q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)
第2篇 某項目前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
項目前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
一、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理
1、房屋外觀定期巡查;
2、根據(jù)房屋使用年限,編制年度維修計劃。
二、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理
1、建立設(shè)備房巡查制度和設(shè)備管理臺帳;
2、停水停電提前通知(市政突發(fā)停水停電及設(shè)備突然故障除外)
3、電梯困人: 分鐘到達現(xiàn)場處理;
4、二次供水水箱清洗及水質(zhì)檢測:____次/年,水質(zhì)檢測結(jié)果合格;
5、設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。
三、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通
1、服務(wù)時間:每天____:00-____:00;
2、樓道清潔:清掃_____次/天,拖洗_____次/天;公共場所、綠地、道路:清掃_____次/天;溝渠池井、標(biāo)識牌、信報箱:清潔_____次/周;垃圾清運:____次/天;公共雨、污水管道疏通:一次/年;
3、消殺:蚊蟲消殺____次/月(夏),____次/月(冬);
4、雨雪天氣后及時清掃積水積雪。
四、公共綠化的養(yǎng)護和管理
1、防治病蟲害;
2、喬木修剪:____次/年;草坪修剪:____次/年;灌木修剪:____次/年。
五、車輛停放管理
1、經(jīng)營性停車場有合法手續(xù),有交通標(biāo)識和進出憑據(jù);
2、引導(dǎo)車輛有序停放,對亂停放車輛進行提醒;
3、經(jīng)營性停車場有巡視,發(fā)現(xiàn)問題按照車主留下的聯(lián)系方式盡快與車主取得聯(lián)系。
六、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理
1、安全管理部門建立24小時值班制度;
2、對火災(zāi)等突發(fā)事件有相應(yīng)處理預(yù)案;
3、定期開展消防和居家安全宣傳,消防演習(xí):____次/年。
七、裝飾裝修管理服務(wù)
1、業(yè)主在辦理裝飾裝修時,告知其裝飾裝修中的禁止行為和注意事項;
2、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途的現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理;
八、物業(yè)檔案資料管理
1、建立物業(yè)檔案資料管理制度;
2、檔案資料有專人管理,借閱有記錄。
九、其他服務(wù)
1、報修服務(wù)時間:24小時,急修:______分鐘到達或按約定時間到達;
2、向業(yè)主公布緊急聯(lián)系電話、日常服務(wù)電話和公司投訴電話。;
3、社區(qū)文化活動:每季度開展一次。
第3篇 某住宅項目前期物業(yè)管理緊急情況處理預(yù)案
住宅項目前期物業(yè)管理緊急情況處理預(yù)案
一、目的
確保在發(fā)生突發(fā)事件或緊急情況時,能迅速、果斷地進行處理,確保住戶及相關(guān)方人員的人身安全,降低對環(huán)境的不良影響,減少財產(chǎn)損失。
二、 范圍
適用于z物業(yè)公司受托管理項目內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆、觸電及自然災(zāi)害等各類突發(fā)事件或緊急情況。
三、職責(zé)
1、安全組負(fù)責(zé)各項目之間人員協(xié)調(diào)及相關(guān)方緊急支援。
2、安全組長/項目管理處主任負(fù)責(zé)搶險現(xiàn)場的指揮與督導(dǎo)。
3、公司相關(guān)員工應(yīng)服從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)配,支持救護或搶險。
4、安全領(lǐng)班及崗位當(dāng)值員負(fù)責(zé)安全防范及緊急搶險處理、維護秩序并保護現(xiàn)場。
5、工程維修組組織專業(yè)公司人員負(fù)責(zé)水、電等設(shè)備供應(yīng)及搶修。
6、相關(guān)崗位人員應(yīng)嚴(yán)守崗位,聽從指揮,積極支持救護或搶救。
四、內(nèi)容
1、盜竊、匪警的應(yīng)急處理
_安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員遇到/接報現(xiàn)行使用暴力或其他手段(如打、砸、搶、偷等)強行索取、毀壞財物或威脅住戶人身安全的犯罪行為時,立即前往事發(fā)現(xiàn)場迅速制止犯罪,并通知相關(guān)部門。
_安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員在處理事件時,要保持鎮(zhèn)靜,控制事態(tài)擴展,設(shè)法制服罪犯,同時確保自身安全。
_安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員在事件處理過程中,可隨時通過通訊設(shè)備與相關(guān)人員取得聯(lián)系,協(xié)助對現(xiàn)場進行追蹤/錄像。
_安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員要密切注意現(xiàn)場情況,并向項目管理處主任報告。
_安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員可根據(jù)事發(fā)現(xiàn)場狀況撥110電話報警。
_安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員負(fù)責(zé)保護現(xiàn)場,等待公安機關(guān)人員前來勘查,并協(xié)助進行調(diào)查。
_現(xiàn)場如有人員受傷,撥打“120”或就近送醫(yī),并報警;若現(xiàn)場有內(nèi)部員工受傷,應(yīng)考慮現(xiàn)場急救,同時撥打“120”或就近送醫(yī),并報警。
_項目管理處組織當(dāng)班人員做好事件處理記錄,并在一個工作日內(nèi)以《特別事件報告》/書面報告形式報告安全部/公司領(lǐng)導(dǎo)。
2、火警處理
_滅火原則
先救人后救火,先重點后一般,先控制后撲滅。
_報警方式
― 感煙(溫)探測器
― 手動報警按鈕
― 消防對講電話
― 外線電話/值班對講機
_ 報警處理
― 消防中心值班人員(以下簡稱值班人員)接到火警信號或報告后,立即確認(rèn)火警發(fā)生的地點、狀況、報告人姓名及聯(lián)系方式。
― 值班人員立即通知附近當(dāng)值安全員/管理員前往火警現(xiàn)場確認(rèn),雙方隨時保持聯(lián)系,追蹤現(xiàn)場情況。
― 發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場有火情按4.2.4或4.2.5執(zhí)行。
― 發(fā)現(xiàn)是誤報警,由值班人員分析原因,作出相應(yīng)對策,并記錄于《運行記錄》。
― 發(fā)現(xiàn)有人故意破壞消防設(shè)施,立即上報項目管理處主任處理,情節(jié)嚴(yán)重的扭送公安機關(guān)處理。
_ 報警處理流程見圖一(此處略)。
_ 初起火災(zāi)處理
― 確認(rèn)現(xiàn)場有火情,崗位當(dāng)值員立即通知義務(wù)消防隊,并利用火警現(xiàn)場附近的滅火器、消火栓滅火,盡力把火災(zāi)撲滅在初起階段。
― 值班人員立即向項目管理處主任報告,并根據(jù)火災(zāi)情況,撥打“119”電話向區(qū)消防大隊報警。
― 管理處主任接到報告后,立即趕赴火災(zāi)現(xiàn)場指揮滅火。
― 消防箱水帶出水壓力小時,值班人員應(yīng)及時啟動消防泵。
― 通知消防公司保證消防設(shè)備(施)正常運行,并協(xié)助滅火。
― 火災(zāi)撲滅后,崗位當(dāng)值員負(fù)責(zé)保護現(xiàn)場,消防中心值班人員協(xié)助調(diào)查著火源,作好記錄,并與一個工作日內(nèi)以《特別事件報告表》/書面報告形式報安全部/公司領(lǐng)導(dǎo)。
― 初起火災(zāi)處理流程見圖二(此處略)。
― 發(fā)生火情向周邊項目蔓延按4.2.5執(zhí)行。
_ 擴大火災(zāi)的處理
― 若火勢無法控制時,由值班人員立即打“119”電話向區(qū)消防大隊 報警內(nèi)容為:報警人單位、姓名、身份、火災(zāi)發(fā)生的具體地點、燃燒物質(zhì)、起火程度。
― 值班人員向項目管理處主任報告,經(jīng)理擔(dān)任滅火救人工作臨時指揮,負(fù)責(zé)布置救人,疏散、警戒、滅火工作,同時向安全部經(jīng)理/公司領(lǐng)導(dǎo)報告。
― 義務(wù)消防隊員啟動消防車前往滅火,還可用消防箱、噴淋頭滅火。
― 崗位當(dāng)值員負(fù)責(zé)現(xiàn)場警戒,維護公共秩序。
― 崗位當(dāng)值員負(fù)責(zé)引導(dǎo)消防大隊/消防車進場,協(xié)助滅火救人。
― 消防大隊到達現(xiàn)場,公司領(lǐng)導(dǎo)/安全部經(jīng)理/管理處主任及時向消防支隊領(lǐng)導(dǎo)報告火情,服從統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、按照統(tǒng)一部署,帶領(lǐng)員工執(zhí)行。
― 管理處其他人員及時疏散人員、物質(zhì)到安全區(qū),負(fù)責(zé)傷員護理,組織人員疏散時嚴(yán)禁使用電梯,應(yīng)徒步從消防樓梯疏散。
― 崗位當(dāng)值員負(fù)責(zé)檢查,核實人員是否安全撤離火災(zāi)現(xiàn)場。
_ 運行人員根據(jù)管理處配備的消防設(shè)備(施)操作,各消防設(shè)備(施)操作如下:
― 啟動相應(yīng)的消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施。
― 迫降所有電梯,確認(rèn)電梯內(nèi)無人后關(guān)閉電梯。消防電梯由消防大隊支配使用。
― 啟動相應(yīng)的消防風(fēng)機。
― 切斷相應(yīng)非消防電源。
― 通過廣播疏散顧客,內(nèi)容為:女士們、先生們現(xiàn)在хх項目發(fā)生火災(zāi)事故,請不要驚慌,有關(guān)人員正在處理中,為了你的安全,請立即從樓梯往下疏散,火警安全區(qū)為室外廣場/避難層。必要時,指導(dǎo)住戶疏散。
― 柴油發(fā)電機房著火,啟動柴油發(fā)電機房鋼瓶放氣滅火。
― 電腦機房場所著火,啟動該區(qū)鋼瓶放氣滅火,也可通知就近人員去機房門口按放氣按鈕滅火。
_ 擴大火災(zāi)處理流程見圖三(此處略)。
_ 滅火注意事項
― 因電器故障短路引起著火,應(yīng)迅速切斷電源,用干粉滅火器或其他阻燃材料進行撲救。
― 汽油、柴油等著火,若有供油閥,應(yīng)迅速關(guān)閉現(xiàn)場輸油管道閥門,用干粉滅火器或其他阻燃材料進行撲救。
― 液化石油汽等燃氣著火,應(yīng)迅速隔斷所有可能的氣源,用干粉滅火器或其他阻燃材料進行撲救。
_ 火場燒傷者急救
― 用正確方法迅速把身上的火撲滅
― 義務(wù)消防隊救護組負(fù)責(zé)急救工作,初步處理方法:創(chuàng)面用急救紗布、洗凈的布單、三角巾或衣服等細心包扎,包扎時避免開水泡,以防感染,包扎不應(yīng)太緊,以防創(chuàng)面受壓。
― 經(jīng)過初步處理后,立即送醫(yī)院治療,傷員轉(zhuǎn)運途中要保持其呼吸暢通。
3、斗毆及暴力事故的處理
_ 安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員遇到/接報住戶之間有爭吵、斗毆的現(xiàn)象時,要及時制止,情況特殊時,報項目管理處主任。
_ 制止原則
_ 勸阻雙方住手、住口;
_ 將爭吵或斗毆的雙方或一方顧客勸離現(xiàn)場;
_ 持有器械斗毆則應(yīng)先制止持械一方并撥打“110”;
_ 有傷員則送醫(yī)院救治或撥打“110”和120”。
_ 在制止過程中要確保自身安全。
_ 安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員在處理事件時應(yīng)注意自己的語言、行為,以免引起事態(tài)的擴展。
_ 安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員在事件處理過程中,可隨時通過通訊設(shè)備與相關(guān)人員取得聯(lián)系,協(xié)助對現(xiàn)場進行追蹤/錄像。
_ 安全領(lǐng)班/崗位值班員要密切注意現(xiàn)場情況,并向項目管理處主任報告。
_ 安全領(lǐng)班/崗位值班員可根據(jù)事發(fā)現(xiàn)場狀況撥打110電話報。
4 、形跡可疑人員的處理
_ 安全領(lǐng)班/崗位值班員發(fā)現(xiàn)可疑人員時,要對其進行盤查,對持無效證件或說不出理由的人員禁止進入或停留在管轄項目。
_ 發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅決制止,并對其進行規(guī)勸教育后責(zé)令離開。
_ 發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑人員或“三無”人員要嚴(yán)格審查,必要時通知公安機關(guān)到場處理。
_ 對必須處理的人員報管理處。
5、對失去自我約束能力的或有精神疾患人員的處理
_ 安全領(lǐng)班/崗位值班員發(fā)現(xiàn)失去自我約束能力的或有精神疾患的人員先采取安撫措施,對其進行有效控制和監(jiān)督。
_ 報管理處主任,由經(jīng)理決定是否撥打110求助。
_ 若知其身份,設(shè)法通知其家人前來帶回。
6、對強行進入管理項目,破壞管理項目環(huán)境、擾亂工作秩序的人員,應(yīng)立即向管理處主任報告并撥打110求助。
7、遇到急癥病人,立即打120或110求助。
8、觸電事故的應(yīng)急處理
_ 發(fā)現(xiàn)有人觸電時,發(fā)現(xiàn)人應(yīng)設(shè)法關(guān)閉電源。
_ 若發(fā)現(xiàn)人無法關(guān)閉電源,立即通知相關(guān)工程人員前來關(guān)閉電源。
_ 在未關(guān)閉電源之前切不可用人體接觸觸電人,以防觸電,應(yīng)用絕緣的東西把線頭或人拉開。
_ 立即對觸電人進行人工急救,并視情況撥打120或110求助。 _ 救護方法
如觸電者呼吸停止,應(yīng)立即用人工呼吸吸法;如心跳也停止,必須兩種方法同時進行。
人工呼吸法:
― 清理口中雜物/異物(如假牙),使其頭部盡量后仰,鼻孔朝上,以防舌根阻塞氣道,同時解開觸電傷者的衣服和領(lǐng)口,頭下不應(yīng)墊枕頭;
― 救護者位于觸電者頭部的兩側(cè),用一只手捏緊觸電者的鼻孔,另一只手掰開嘴巴;
― 深吸氣后,貼緊嘴巴吹氣,使觸電者胸部膨脹,吹兩秒,放松三秒,每五秒鐘一次;
― 對兒童應(yīng)小口吹氣;
― 換氣時放松觸電人的口和鼻,讓其自動呼吸。
胸外心臟擠壓法:
― 解開觸電者的衣服,使其仰臥地上或硬板上,找出正確擠壓點;救護者跨腰跪在觸電者的腰部,雙手相迭,手掌根部放在心口窩稍高一點的地方;對觸電的兒童只用一只手;掌根用力下壓,壓擊心臟中的血液,成人壓陷3-5cm,太輕了效果不好;對兒童應(yīng)用力稍輕;擠壓后掌根應(yīng)立即放松,讓其胸部輪廓自動復(fù)原,血又充滿心臟,放松時掌根不必離開胸壁。
9、突發(fā)性水浸事故的處理
_ 崗位當(dāng)值員接到突發(fā)性水浸事故的報告后,應(yīng)立即前往現(xiàn)場并報告項目管理處主任/工程維修組值班人員。
_ 抵達現(xiàn)場后,立即進行:
― 觀察現(xiàn)場附近的用電設(shè)備,如有浸水立即切斷電源。
― 通電電梯附近漏水,應(yīng)先將電梯升至頂層并關(guān)閉電梯,同時利用軟性材料封堵電梯廳門,盡可能減少水的浸入。
― 查找出水的來源,及時關(guān)閉有關(guān)的水閥。 ― 檢查排水設(shè)施,若堵塞立即疏通。 ― 組織人員攜帶相應(yīng)設(shè)備清理積水。
_ 通知項目管理處主任抵達現(xiàn)場指揮善后處理。
10、電梯困人應(yīng)急處理
_ 用對講同轎廂住戶聯(lián)系,并派人到相應(yīng)的樓層電梯廳門前安慰住戶,等待救援。
_ 通知電梯維護人員前來處理,崗位當(dāng)值員協(xié)助。
_ 將電梯機房總電源切斷。
_ 用電梯專用門匙小心開啟廳門,同時查看轎廂地臺與樓面高低情況,采用手動盤車,在確安全全的情況下把住戶放出,并詢問住戶的身體狀況,必要時送醫(yī)務(wù)所處理。
_ 在釋放電梯內(nèi)住戶的整個過程中,要注意自身的安全。
_ 現(xiàn)場處理不了,即刻與電梯供應(yīng)商聯(lián)系前來解決。
11、交通事故的處理
_ 附近崗位當(dāng)值員第一時間趕到現(xiàn)場,并保護現(xiàn)場,通知當(dāng)班領(lǐng)班/負(fù)責(zé)人/交警部門到場處理。
_ 發(fā)現(xiàn)有人受傷時,應(yīng)立即送醫(yī)院搶救,如傷勢較輕,應(yīng)將其留在現(xiàn)場等待處理。
_ 崗位當(dāng)值員要協(xié)助做好事故現(xiàn)場的交通疏導(dǎo)工作,待事故處理完畢后,及時做好現(xiàn)場的善后工作。
12、煤氣泄漏/液、氣體泄露的應(yīng)急處理。
_ 當(dāng)接到氣體泄露的有關(guān)信息及報告時,馬上通知有關(guān)人員不要用電話和對講系統(tǒng)與現(xiàn)場聯(lián)絡(luò),項目管理處立即派出至少二名安全員/屋村管理員趕赴現(xiàn)場。
_ 在現(xiàn)場應(yīng)注意:
― 不要穿金屬鞋進入現(xiàn)場。
― 不能在現(xiàn)場使用手機、對講機、電話、電筒。
― 不能按門鈴以及任何電源開關(guān)。
― 不能使用電動工具開門。
― 泄露現(xiàn)場嚴(yán)格禁止任何人使用明火。
_ 趕赴現(xiàn)場時,要用手拍門并迅速搶救和疏散人員。
_ 確認(rèn)煤氣泄露,而拍門沒應(yīng)聲時,方可從陽臺進入現(xiàn)場或踢門強行入室。
_ 入屋后,要立即打開所有的門、窗通氣,加快氣體擴散。
_ 如發(fā)現(xiàn)室內(nèi)有人中毒昏迷倒地,要到遠離現(xiàn)場的地方,用通訊系統(tǒng)通知管理處,送醫(yī)院救治。
_ 采取強行入屋時,通知項目管理處查閱業(yè)主通知資料,通知業(yè)主到場。
13、應(yīng)急故障的維修
_ 需要進行緊急維修的故障可以是供水、供電、空調(diào)、電梯、消防監(jiān)控、自控等系統(tǒng)的主要設(shè)備(施)的故障.
_ 故障發(fā)生現(xiàn)場的所屬管理處主任負(fù)責(zé)判定該故障是否進行緊急維修。
_ 緊急維修采取以下步驟:
― 采取措施控制故障的擴大化;
― 技術(shù)部組織相關(guān)的專業(yè)公司立即進行故障的維修;
― 待故障處理完畢后,技術(shù)部/項目管理處有關(guān)人員根據(jù)情況填寫相應(yīng)的記錄
五、相關(guān)支持文件
此處略。
六、記錄表格
此處略。
注:該文件為z物業(yè)公司安全作業(yè)指導(dǎo)手冊內(nèi)容,編號為ljpm-c-aq-17《緊急情況處理預(yù)案》。
第4篇 前期物業(yè)管理保安獎罰細則
為了規(guī)范保安工作管理,提高保安隊員綜合素質(zhì),更好地為__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),特制定本細則。
一、具體內(nèi)容
第一款:有下列情況之一扣10元/次。
1、在崗儀表不整潔,不按規(guī)定戴標(biāo)志,軍容不端正(不帶公司規(guī)定帽子或戴帽子不夠端正,不扎公司規(guī)定的腰帶,不戴領(lǐng)帶,制服混穿)。
2、未經(jīng)現(xiàn)場負(fù)責(zé)人同意或上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)私自換班。
3、未按要求做好當(dāng)班記錄,登記不清楚,交接不清楚,不簽名。
4、當(dāng)值期間與外來人員閑聊。
5、不按程序規(guī)定及不按時對有關(guān)需封閉管理空間進行管理的。
6、值班時亂用對講機,用語不規(guī)范。
7、崗?fù)?nèi)不整潔,不衛(wèi)生。
8、頭發(fā)不整潔,帽檐下頭發(fā)超過3cm。
9、早中班有坐崗現(xiàn)象,時間規(guī)定為上午7:30至晚上11:30。
10、下班后在崗位長時間逗留。
第二款:有下列情況之一扣20元/次。
1、值班時精神不佳,站姿不端正有東靠西依,勾肩搭背,插褲袋、接起袖口行為。
2、上班、培訓(xùn)、例會等集體活動無故遲到、早退或缺席。
3、上崗時吸煙、吃零食、看書報、寫信、聽收音機、看電視、玩撲克、下棋、打游戲機、打手機閑聊、用對講機閑聊等與工作無關(guān)的事。
4、軍事訓(xùn)練不認(rèn)真對待,不支持輔導(dǎo)工作。
5、下班后穿制服外出或有公司標(biāo)志制服借給別人穿戴。
6、隨地吐痰、亂扔垃圾等影響小區(qū)環(huán)境。
7、不按管理規(guī)定,亂撕值班登記本、小區(qū)通知、告示等。
8、巡邏不到位,造成不良影響。
9、擅自離崗或串崗行為。
10、在崗?fù)?、值班桌、登記本或公司專欄或其它公共設(shè)施上亂寫亂畫。
11、未經(jīng)許可,私自調(diào)整打卡機,代替員工打卡,改卡或破壞卡機等。
12、未經(jīng)允許私自帶外來人員到公司工作區(qū)、樣板間參觀或攝影。
13、在宿舍使用超負(fù)荷電器的,造成不安全隱患。
14、值班區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有破壞綠化衛(wèi)生或其它設(shè)施行為而置之不理。
15、發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)公用照明,公用供水設(shè)備故障不及時上報。
16、當(dāng)值期間發(fā)現(xiàn)各種存在問題及隱患不及時匯報的。
17、監(jiān)督工作不力所造成的不良狀態(tài)。
第三款:有下列情況之一扣30元/次。
1、無故缺席訓(xùn)練。
2、訓(xùn)練綜合考評不合格的。
3、亂_觸摸準(zhǔn)業(yè)主或公司領(lǐng)導(dǎo)車輛的。
4、當(dāng)月有早退。
5、當(dāng)班時對講機正常呼叫,故意不回應(yīng)。
6、上班時間對客人或同事言行不禮貌,遭到客人或同事投訴,經(jīng)核查為實者。
第四款:有下列之一者扣50元/次。
1、未經(jīng)同意私自拿公司或業(yè)主物品。
2、上班時亂用公司辦公電話,正常接聽時電話用語不規(guī)范,有損公司形象和聲譽。
3、無故遲到或曠工30分鐘以上,35分鐘以下。
4、工作不忠誠老實,欺騙領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主。
5、未經(jīng)上級同意,擅自使用公司電腦者。
6、不按操作規(guī)程,損壞公司物品、設(shè)施或保安器材者。
7、不服從上司正常工作調(diào)遣者。
8、在當(dāng)值有睡覺現(xiàn)象。
9、故意損壞消防、煤氣、小區(qū)交通標(biāo)志。
10、利用工作之便,謀取私利。
11、訓(xùn)練及考評時表現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)低劣。
13、當(dāng)值領(lǐng)班知情不處理、不匯報或隱瞞的,負(fù)連帶責(zé)任,扣罰25元。
第五款:有下列情況之一扣款100元/次:若當(dāng)月超過兩次,則作辭退處理。
1、在小區(qū)內(nèi)拾到東西或財物,不及時上交,占為己有者。
2、私自在小區(qū)內(nèi)推銷業(yè)務(wù)者。
3、無故曠工一個工作日。
4、在崗睡覺二次以上者(含兩次)。
5、酗酒上崗者。
6、擅離職守或疏忽造成損失。
7、盜竊公司信函、機密或他人公司財物。
8、偷閱公司信函機密或員工私人信件。
9、故意破壞公司或員工財物,價值在100元以下。
10、侮辱、威脅、恐嚇、危害業(yè)主或同事行為者(若情節(jié)嚴(yán)重者,作解雇處理)。
11、當(dāng)值領(lǐng)班知情不處理、不匯報或隱瞞的,負(fù)連帶責(zé)任,扣罰50元。
第六款:有下列情況之一的嘉獎10至30元/次:
1、工作積極主動,責(zé)任心強、忠于職守、樂于助人,受到員工、業(yè)主好評的。
2、服從工作安排,不計較個人得失,工作任勞任怨,安心本職工作。
3、在生活中做到團結(jié)互助,促進團結(jié)工作。
4、以公司為家,有主人翁工作精神。
5、職業(yè)道德觀念強,作風(fēng)正派,思想上進。
6、業(yè)務(wù)技能強,軍事技術(shù)過硬。
第七款:有下列情況之一嘉獎50至100元/次:
1、當(dāng)值班人員或非當(dāng)值班人員在公司范圍內(nèi),發(fā)現(xiàn)安全隱患及時制止,避免惡性事件發(fā)生,維護公司和業(yè)主利益或減少損失者。
2、對處理突發(fā)事件中,表現(xiàn)突出。
3、拾金不味者。
4、全心全意地為公司服務(wù),取得明顯成績。
5、堅持正義,為業(yè)主生命或財產(chǎn)安全奮不顧身,勇于犧牲精神。
6、其他屬嘉獎行為。
二、實施方法
1、每月主管,領(lǐng)班在檢查工作中具體實施,并在登記卡上做好登記。
2、在同月中,前獎不能抵后罰,但后獎可抵前罰。
3、在實施過程中,凡遇到嚴(yán)重違反公司制度或國家法律法規(guī)者,則按相關(guān)制度或法規(guī)處理或解雇處理。
鄭重說明:隊員犯規(guī)后,按相應(yīng)條款處理時,若隊員有對抗心理,對事實不確認(rèn)的,則可停職進行教育,對事實確認(rèn)后才能復(fù)崗。停職教育期間公司只提供用餐,不發(fā)出勤工資。
以上獎罰細則,從2003年7月22日起試行實施。
《獎、罰記錄憑證表》附后
---完---
編制人: 審批人/核準(zhǔn)人:
維護人: 生效日期:
抄 報:李總經(jīng)理、公司辦公室各一份
第5篇 住宅前期物業(yè)管理方案
住宅項目前期物業(yè)管理方案
一、成立項目物業(yè)管理處
新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個月成立,并開始運作,根據(jù)實際需要,采取人員分步到位的辦法,到入伙時,按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。(詳細見物業(yè)管理架構(gòu)圖)
1、管理處各類人員按以下程序,時間集結(jié)和分段進入驗收現(xiàn)場,但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整:
(1)入伙前100天,組成新的管理處籌建班子,并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質(zhì)性準(zhǔn)備工作。
(2)入伙前三個月,管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場,與地盤的建設(shè)工作人員一起,參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作,主要是參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試,了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施,熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造,性能,產(chǎn)地,熟悉水,電,氣管道線路的位置及走向等,并提供各項合理建議和整改意見,為入伙后管理,維修養(yǎng)護打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時,遺留工程能減至最低,以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果,確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括:對設(shè)備的容量評估、設(shè)備對周圍環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。
(3)入伙前一個月管理員全部配齊,經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實行掛牌辦公制度,將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》,《物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》等,懸掛于辦工室,管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗,接受業(yè)主監(jiān)督。
(4)入伙前30天,護衛(wèi)隊經(jīng)10天培訓(xùn)后,負(fù)責(zé)對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。
(5)入伙前20天,環(huán)境管理部組建,開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔開荒工作。
(6)入伙前20天,工程維修部正式成立,人員配齊就位。
2、管理處進駐小區(qū)前的工作
(1)由公司為新管理處提供臨時辦公場所,管理處根據(jù)實際需要,擬制辦公用品,設(shè)施,工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃,報經(jīng)公司審批后購置。
(2)在公司的指導(dǎo)下,編寫印制收樓,入伙所必須的文件資料和表格,如《客戶服務(wù)指南》,《臨時管理規(guī)約》;《收樓指南》,《房屋裝修申請表》,《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。
(3)聯(lián)系電信局,有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。
(4)聯(lián)系燃氣公司對小區(qū)業(yè)主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協(xié)議和商議燃氣開通相關(guān)事宜。
(5)策劃,制作,安裝小區(qū)門牌,用戶信報箱、及其它標(biāo)識系統(tǒng)。
(6)協(xié)助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度,質(zhì)量。
(7)在待接物業(yè)經(jīng)市建委,消防等主管部門分項檢查驗收合格后,管理處及時進駐小區(qū),接管物業(yè)。
二、物業(yè)接管驗收工作
物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分,室內(nèi)部分的接管驗收.具體可參照建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。
1、工程技術(shù)資料:
(1)建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。
(2)建筑工程消防驗收合格證書。
(3)建筑工程驗收質(zhì)量保證書。
(4)建筑工程配套設(shè)施綜合驗收合格證書。(包括屋面避雷系統(tǒng)驗收)
(5)水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗合格證書;供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。
(6)竣工圖--包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;(以備工程維修及小區(qū)達標(biāo)使用)。
(7)電梯使用合格證。
(8)機電設(shè)備使用說明書。
2、公共部分接管驗收
公共部分接管驗收包括樓宇本體,公共配套設(shè)施,機電設(shè)備的接管驗收。
(1)、其項目和標(biāo)準(zhǔn)如下:樓宇本體;樓地面;內(nèi)墻面、項棚抹灰面;門窗;樓梯扶手;公共照明;水表、電表、燃氣表;衛(wèi)生潔具;給水設(shè)施;排水管道;其他配電設(shè)施。
(2)、公共配套設(shè)施:散水坡;路燈、裝飾燈、燈柱;綠化符合設(shè)計、綠化水管;道路;消防系統(tǒng);樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱;保安崗?fù)ぁ⒈０驳篱l;停車場地面;單車,摩托車棚;溝、暗溝排水;沉沙井、檢查井、化糞池排水;護坡,檔土墻;臺階;招牌,廣告牌。
(3)、機電設(shè)備:電梯;變配電設(shè)備;發(fā)電機、風(fēng)機;消防監(jiān)控設(shè)備;保安監(jiān)控設(shè)備;同消防監(jiān)控設(shè)備;經(jīng)對所接管設(shè)施設(shè)備檢驗后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺帳。
(4)、室內(nèi)部分接管驗收:入戶門;衛(wèi)生間;陽臺;各排水管;電源箱;電源線;有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)、可視對講;室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水;燃氣管道、純凈水管;地腳線;預(yù)埋線;土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。
三、物業(yè)入伙時的工作
1、需向發(fā)展商收集的資料
(1)為了盡快了解用戶的基本情況,需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。
(2)參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計,工程監(jiān)理及施工隊伍(含分包隊伍)等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單(對外包工程在接管時遺留問題的處理使用)。
2、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時,管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料:《客戶服務(wù)指南》;《房屋裝修申請表》;《臨時管理規(guī)約》;《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》;《房屋驗收交接單》;《房屋質(zhì)量保證書》;《住宅使用說明書》;室內(nèi)管線分布圖(含電、氣、給排水平面圖);
3、接管問題的處理
(1)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題;如資料不全、不真實等問題,接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》,并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊,必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。
(2)對物業(yè)硬件設(shè)施,接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題;接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備遺留問題記錄表》,并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。小修問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決;中修問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決;大修問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行。
(3)對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題,管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。(對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修)。
(4)對于長期未能解決問題,勢必影響物業(yè)管理日常運作,物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案。或?qū)﹂L期未能按要求整改的問題,由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。(憑售樓處收樓
通知書)
4、入伙工作流程圖:檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄、預(yù)收物業(yè)管理費3個月;文件存檔;房屋鑰匙交接;辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表;簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份,一份交管理處;簽訂業(yè)主公約一式兩份,一份交管理處;填寫業(yè)主資料交回管理處;辦理入伙手續(xù);
四、管理機制及人員架構(gòu)
1、物業(yè)公司組織機構(gòu)設(shè)置圖
考慮到物業(yè)公司的發(fā)展過程,因此在設(shè)計物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間,目前管理面積不大,所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則?；趯θ藛T的成本考慮,目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。
(1)、物業(yè)公司總經(jīng)理1名:監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作,完成公司下達的各項指標(biāo)和任務(wù)。
(2)、物業(yè)公司副經(jīng)理1名:協(xié)助總經(jīng)理監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作。
(3)、品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質(zhì)方面的問題,及時反映并提交相關(guān)的整改意見和預(yù)防措施。
(4)、物業(yè)財務(wù)部設(shè)會計1名:監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟指標(biāo),有效地控制公司財務(wù)預(yù)算,并向地產(chǎn)總公司財務(wù)負(fù)責(zé)。
(5)、行政人事部1名。主要負(fù)責(zé)宿舍及后勤管理,人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。
2、管理處組織架構(gòu)
備注:1、除清潔對外分包以外,管理處共需服務(wù)人員30名。
2、清潔崗位暫設(shè)置為8人(含機動)。
(1)、主要工作職責(zé):
(一)管理處經(jīng)理(5500元-6500元)
(1)、負(fù)責(zé)管理處全面管理工作,含安全、清潔、綠化、維修、客服等內(nèi)容;
(2)、負(fù)責(zé)管理中心財務(wù)監(jiān)督;
(3)、負(fù)責(zé)對外聯(lián)系,處理好與地方政府關(guān)系、發(fā)展商關(guān)系;
(4)、對上級部門負(fù)責(zé),全面負(fù)責(zé)公寓式物業(yè)的服務(wù)與管理及運作;
(5)、協(xié)調(diào)屬下各部門的合作關(guān)系;
(6)、開元節(jié)流,控制經(jīng)營中的管理、服務(wù)成本。
(二)客服行政主管(3000元-3500元)
(1)、負(fù)責(zé)服務(wù)中心的管理工作及考勤;
(2)、負(fù)責(zé)辦公室文件資料、業(yè)主資料的管理工作;
(3)、負(fù)責(zé)接待客戶投訴問題的跟進;
(4)、負(fù)責(zé)行政人事工作的管理;
(5)、負(fù)責(zé)小區(qū)清潔、綠化肥廠服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督,確保清潔、消殺服務(wù)工作達標(biāo);
(6)、協(xié)助管理處經(jīng)理的工作。
(三)工程主管(3000元-3500元)
(1)、負(fù)責(zé)維修班的管理工作和維修技能培訓(xùn);
(2)、負(fù)責(zé)機電設(shè)備維修養(yǎng)護,機電設(shè)備保養(yǎng)計劃的制定;
(3)、負(fù)責(zé)住戶二次裝修裝飾審批和管理;
(4)、負(fù)責(zé)住戶維修和回訪工作;
(5)、負(fù)責(zé)與各建筑單位進行聯(lián)絡(luò)和溝通,做好房屋保修工作;
(6)、負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)維修的管理工作;
(7)、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
(四)安全主管(3000元-3500元)
(1)、負(fù)責(zé)護衛(wèi)班的管理工作;
(2)、負(fù)責(zé)安全護衛(wèi)培訓(xùn)、考核工作;
(3)、負(fù)責(zé)停車場管理工作;
(4)、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
(五)事務(wù)助理
(1)、負(fù)責(zé)接待客戶來訪,為客戶提供常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù);
(2)、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營和物業(yè)管理特色服務(wù)的實施;
3、負(fù)責(zé)訂報、訂票、代訂酒店客房、代辦郵政服務(wù)、代叫出租車、代租汽車、代約搬家公司、代購鮮花等免費服務(wù)項目;
4、負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)中介服務(wù)項目,并按規(guī)定收取費用;
5、負(fù)責(zé)家政服務(wù)項目如衣物干洗、家教、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、保姆等有償服務(wù)內(nèi)容的辦理;
6、負(fù)責(zé)商務(wù)中心如打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)、電話等有償服務(wù)項目的辦理;
7、負(fù)責(zé)辦公物資采購、食堂管理、電腦文檔打印;
8、負(fù)責(zé)財務(wù)日常收費及財務(wù)報表制作等工作;
9、協(xié)助客服主管工作;
10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
(七)綠化工
1、負(fù)責(zé)指定區(qū)域花草、樹木的養(yǎng)護管理。
2、每天巡查本崗位所有綠化植物及設(shè)施是否正常,及時解決發(fā)現(xiàn)的問題,不能處理的要及時上報綠化班長。
3、做好澆水、清理綠地內(nèi)垃圾、補植及零星病蟲防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲防治等定期工作。
4、做好室內(nèi)、室外庭園景點布置及換花工作。
5、負(fù)責(zé)定期保養(yǎng)各種園林機械設(shè)備,保證機械設(shè)備處于正常的工作狀態(tài)。
6、完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其它任務(wù)。
(八)出納
1、嚴(yán)格執(zhí)行財會制度,遵守職業(yè)道德;
2、做好管理費催收工作;
3、制作管理費催收單,做好收支賬目;
4、定期進行現(xiàn)金盤點,進行賬實核對,發(fā)生差錯及時匯報。
(九)廚師
1、負(fù)責(zé)保障員工的用餐標(biāo)準(zhǔn)和用餐質(zhì)量,烹制品種豐富、營養(yǎng)可口的菜食,合理配給食品數(shù)量,督導(dǎo)就餐人員珍惜糧食,杜絕浪費;
2、按管理處規(guī)定用餐時間開飯無特殊情況不得提前、推遲開飯時間。非規(guī)定用餐時間,不得擅自允許他人用餐,開餐后,分菜人須掌握用餐期間用餐人數(shù)量,定量分菜,保障后來的人有充足的菜量,外來就餐人員,若無特殊指示,須持管理處就餐票,否則不予用餐。
3、每日用餐結(jié)束后,須做好廚師房、餐廳及庫房的清潔衛(wèi)生工作,每周進行一次徹底清洗。不購買和接受腐爛變質(zhì)的原料,剩余的食物須嚴(yán)密保存,防止老鼠、蟑螂等污染食物,確保食物干凈衛(wèi)生,確保整潔的用餐環(huán)境。
4、嚴(yán)格按公司的伙食標(biāo)準(zhǔn)購買食物,份量要足、花樣要多,并確保就餐人員的需要。多購買營養(yǎng)豐富的菜質(zhì),確保就餐人員的健康和成長。
5、主動了解市場菜價,了解就餐人員對伙食的意見和飲食習(xí)慣,在保證伙食費不超標(biāo)的前提下,及時合理調(diào)整飲食口味。
6、做好消防工作,開火前認(rèn)真檢查煤氣閥是否正常、下班時要認(rèn)真檢查煤氣閥是否關(guān)好,杜絕意外事故發(fā)生。
下屬各部門員工各司其職,完成公司及領(lǐng)導(dǎo)安排的各項工作。
人員配置及簡要說明:
1、管理處設(shè)經(jīng)理1名,目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。
2、服務(wù)中心配客戶服務(wù)主任1名;
現(xiàn)場管理人員3名(包括輪休和前期裝修巡查);
文員1名(負(fù)責(zé)業(yè)主檔案和公司相關(guān)文件管理、負(fù)責(zé)管理處物品管理);
社區(qū)文化1名(負(fù)責(zé)管理通知的發(fā)放、商務(wù)接洽和社區(qū)活動策劃并協(xié)助文員工作);
前臺接待3名(包括輪休和值班至晚21點)。
客戶服務(wù)部共計9名。
3、工程維修部設(shè)主管1名;設(shè)備電工(高壓工)2名(主要負(fù)責(zé)各設(shè)備房的巡檢、商業(yè)廣場廣告燈具);低壓維修電工4名(包括24小時值班、輪休);電梯工1名;泥水工1名。工程維修部共計9名。
4、護衛(wèi)服務(wù)部設(shè)主管1名(按12小時工作制/班編制);下設(shè)班長2名;巡邏保安8名(其中樓層巡邏2名/班,外圍及商業(yè)廣場巡邏包括頂崗2名/班);固定崗保安16名(按一期五棟計算,每棟設(shè)大堂保安1名或叫門童)。監(jiān)控中心保安2名(24小時值班制度,晚21點后包括接聽客戶服務(wù)中心電話及智能報警);地下車庫車場保安6名暫無(出入口各1名,車場巡查加頂崗1名)。銷售中心門口禮儀崗1名。護衛(wèi)服務(wù)部共計36名。
5、環(huán)境部設(shè)主管1名;下設(shè)綠化工2名;清潔領(lǐng)班1名;清潔工樓層設(shè)5名(即每棟1名,按3000-6000平方建筑面積1人計);外圍加平臺花園、商業(yè)廣場設(shè)3名;機動加頂崗2名;環(huán)境部共計14名。
6、收款員1名(輪休時可由前臺接待代收,物業(yè)公司設(shè)會計一名并向總公司負(fù)責(zé))。
7、樣板房按設(shè)置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負(fù)責(zé)引領(lǐng)客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。
會所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi),因前期時業(yè)主在二次裝修中人員進出較雜,環(huán)境容易遭到破壞,所以在人員配置方面按其最大化的要求配置,護衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時間問題還未確定需添加。另:購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設(shè)拉閘門也會造成安全隱患,也需添加護衛(wèi)人員。再因田禾塞納河畔屬商住結(jié)合,在保安管理上只能采取半封閉式管理。
以上是我個人在現(xiàn)場大致了解后草擬的工作方案,如有不當(dāng)之處請多給予賜教,實際到場人數(shù)可根據(jù)實際需要,采取人員分步到位的辦法實施。
五、iso9001:2008質(zhì)量保證體系
小區(qū)接管之后,公司的管理運作和服務(wù)規(guī)范便按照iso9001:2008質(zhì)量管理體系逐步建立、實施。最終將全面導(dǎo)入iso9001:2008質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用iso9001:2008質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒,保障物業(yè)公司持續(xù)改進,規(guī)范發(fā)展。
5.2建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制:
日常管理運作模式;
服務(wù)質(zhì)量過程控制機制;
檢查監(jiān)督機制;
管理處客戶信息反饋機制;
安全管理機制;
設(shè)備管理機制;
專業(yè)化運作模式
5.2.1管理運作控制模式如下:日常物業(yè)管理;計劃制定;設(shè)備管理;清潔管理;綠化管理;安全管理;裝修管理;消防管理;社區(qū)文化;
第6篇 公館前期物業(yè)服務(wù)管理：二次裝修管理
公館前期服務(wù)管理:二次裝修管理
第五節(jié) 二次裝修管理
裝修宣傳
針對項目戶型的特點,將國家及大連市有關(guān)裝修管理規(guī)定要求匯編成冊,制訂成詳細的《裝修指南》送與每位業(yè)主,讓業(yè)主了解家居裝修有關(guān)規(guī)定及禁止進行的裝修項目,指導(dǎo)業(yè)主合理進行裝修。
裝修培訓(xùn)
與當(dāng)?shù)刂b修公司合作,聘請裝修專業(yè)人士為業(yè)主在裝修設(shè)計、材料選用、工程施工管理及預(yù)算等多方面提供專業(yè)意見;并組織三至五家有合法資質(zhì)、信譽良好的裝修公司供業(yè)主選擇。如業(yè)主需要,專屬管家還可代為選擇,并作為一項特色服務(wù)。
裝修管理流程
業(yè)主簽署裝修施工責(zé)任書
業(yè)主閱讀裝修管理規(guī)定
填寫二次裝修申請表
遞交裝修申請相關(guān)資料
專職管家會同工程專業(yè)人員審驗裝修申請資料
核準(zhǔn)后由專職管家為業(yè)主及施工單 遞交申請表
位到處辦理施工管理手續(xù)
按裝修管理規(guī)定施工 填寫施工人員登記表
管家部及工程部跟蹤裝修施工情況簽署裝修協(xié)議書
裝修完專職管家會同工程人員驗收 簽署安全責(zé)任書
辦理退證手續(xù)與歸檔手續(xù) 辦理施工人員出入證
裝修期間的日常巡查管理
在裝修管理中將注重以下措施和步驟:
◎在裝修的審批過程中,專職管家會同工程人員接待審查業(yè)主提交的《裝修申請表》和施工設(shè)計圖;
◎加強對施工隊伍的管理,實施“二證一書”制度,要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”,并簽訂“裝修責(zé)任書”,繳納裝修保證金。
◎加強裝修過程的監(jiān)督。為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建,在實際工作中除要求管家部大管家和專職管家的例行巡查外,工程、安保、保潔等各崗位也對裝修現(xiàn)場進行全方位監(jiān)督,消除管理盲點,形成立體交又式的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理,把違章裝修控制在萌芽狀態(tài)。
◎加強對施工隊的管理,控制未經(jīng)允許的動火作業(yè):實施對外來人員準(zhǔn)入制度,嚴(yán)格管制各區(qū)出入□,對搬出/入物品一律登記后放行;嚴(yán)格控制施工的時間及裝修垃圾的搬運,消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。
裝修違章管理
對違規(guī)裝修的業(yè)主我們將以說服教育為主,以理服人,勸其整改。
對整改不良的我們將以裝修責(zé)任書和國家及地方相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù),有理有節(jié)采取一下措施:
a.先勸導(dǎo)予以盡快整改;
b.勸導(dǎo)無效,責(zé)令違規(guī)裝修部分停工限期整改,限制違規(guī)裝修物資進入;
c. 對極個別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主,先上報公司及政府相關(guān)部門,采取法律途徑予以解決,確保房屋主體及外立面的完好、統(tǒng)一。
裝修驗收
裝修完畢后,著重驗收房屋結(jié)構(gòu)、外觀及上下水、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量。房屋裝修完成后我們將依據(jù)驗收標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗收,同時要求施工單位提供齊全的施工圖紙存檔以備查驗,并建立裝修回訪制度,在裝修完畢后的二個月內(nèi),專職管家再次上門復(fù)查,對復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅決消除。
裝修保護
由于高層住宅的特點,為保護公共設(shè)施,在大廳、走道處、電梯將鋪設(shè)夾板,作臨時性保護。合理規(guī)劃電梯口前的場地,指定臨時材料堆放區(qū),使材料的運送進入單元大堂,再通過電梯將材料運送到樓內(nèi)。
二次裝修特色服務(wù)
a.安排專用的手推車,供施工單位使用,這有利于保護人行道,減少材料灑、漏的污染;
b.裝修時間彈性管理:入住率不足10%,7:00 ~22:00
入住率達到10%以上,9:00~12:00 14:00~18:00
有業(yè)主入住后,周末禁止施工
c.業(yè)主喬遷之日服務(wù)中心將提供多方面的幫助和方便,如給每一位喬遷業(yè)主送福字等活動;
第7篇 公館前期物業(yè)服務(wù)管理：入伙管理
公館前期服務(wù)管理:入伙管理
第四節(jié) 入伙管理
入伙是物業(yè)服務(wù)工作最為重要和關(guān)鍵的一個階段,同時也是__公關(guān)管家服務(wù)正式展示自身形象、服務(wù)品質(zhì)的首演,尊崇、貼心、便捷、高效是入伙階段工作核心思想。
一、入伙工作標(biāo)準(zhǔn)及要求
入伙地點安排要便于有效的分流、控制入伙當(dāng)日的人流量,能在第一時間里掌握控制好等候業(yè)主和驗房業(yè)主的比例,控制好交房的速度,避免了人員眾多和現(xiàn)場的混亂;
入伙安全戒備要能有效的控制閑雜人員(裝修公司人員等)當(dāng)日進入項目入伙區(qū)域,免去了給業(yè)主帶來的不必要的麻煩;
考慮業(yè)主特性,合理安排業(yè)主的入伙時間,節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時間,強化節(jié)假日的入伙辦理;
主動提示業(yè)主在入伙前明確辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作,以免辦理手續(xù)時徒勞往返。
入伙全程由專職管家提供貼身的一對一服務(wù),協(xié)助業(yè)主辦理入住手續(xù),并通過入伙環(huán)節(jié)讓業(yè)主認(rèn)識自己,認(rèn)識vip 服務(wù);
入伙現(xiàn)場布置尊貴、華麗,現(xiàn)場提示及門牌設(shè)計體現(xiàn)溫馨之家的感覺。
二、入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細心、貼心;
資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立業(yè)主檔案;
入伙各項收費明確,做到日結(jié)日清、帳款相符;
三、入伙流程
業(yè)主憑項目公司開具的《入伙通知書》和身份證原件等有關(guān)資料到入伙現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。
在核對業(yè)主身份和資料后,業(yè)主按《業(yè)主入伙款項交接表》繳納入伙相關(guān)費用
在核對業(yè)主身份和資料后,業(yè)主按《業(yè)主入伙款項交接表》繳納入伙相關(guān)費用
業(yè)主憑《入住通知書》,由入伙工作人員與業(yè)主簽訂《臨時管理規(guī)約》、《住宅消防安全責(zé)任書》、
不滿意
《物業(yè)管理費收繳協(xié)議》,業(yè)主填寫《業(yè)主(用戶)情況登記表》等相關(guān)資料,領(lǐng)取房屋鑰匙。
驗收滿意 / 不滿意
物業(yè)公司協(xié)調(diào)地產(chǎn)公司對業(yè)主房屋存在問題進行整改。
入伙工作人員與業(yè)主共同對房屋進行驗收驗收滿意
入伙工作人員協(xié)助業(yè)主抄讀水、電、氣表底數(shù),雙方在房屋交接驗收記錄上簽字
業(yè)主資料整理歸檔
四、入伙工作督導(dǎo)
入伙期間,大管家每天巡視各個接待環(huán)節(jié),發(fā)現(xiàn)問題,分析原因予以解決。每日2 次抽查入伙資料、記錄,發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求,通知相關(guān)人員進行整改,對確屬運作上的不完善處,經(jīng)分析后加以落實完善;
每月4 次抽查入伙工作資料,收費情況、記錄情況及歸檔情況,發(fā)現(xiàn)問題立即應(yīng)以整改。
五、入伙期間的vip 貴賓服務(wù)
預(yù)約入伙
專職管家先行擬定每位客戶的入伙時間,并會同置業(yè)顧問與業(yè)主確認(rèn)后,依業(yè)主需求做相應(yīng)調(diào)整。以更具人性化的服務(wù)精神,遵循業(yè)主實際需求,展示作為一線豪宅所特有的vip 服務(wù)準(zhǔn)則,充分突顯了業(yè)主們的尊貴身份。
“3對1”vip 驗房服務(wù)
每一位業(yè)主入戶驗房時,專職管家、工程、施工單位三個部門人員都同時在場,全程陪同業(yè)主完成驗房工作,對于發(fā)現(xiàn)的問題,能夠得到一站式解決。
第8篇 公館前期物業(yè)服務(wù)管理：成品保護
公館前期服務(wù)管理:成品保護
第三節(jié) 成品保護
由于__公館項目屬于精裝修公寓,所以需要對現(xiàn)場各類成品進行專業(yè)保護,確保交給業(yè)主時,每一分,每一毫,每一處都是完好無損,全新交付。
一、成品保護基本原則
1、責(zé)任明確原則
成品生產(chǎn)方對已方產(chǎn)品的保護負(fù)有最終的責(zé)任,包括對成品采取防護措施的責(zé)任、看管和巡查的責(zé)任、與后續(xù)施工方的協(xié)調(diào)和交底的責(zé)任等。成品生產(chǎn)方必須保證在交接或驗收時,其產(chǎn)品的品質(zhì)和數(shù)量符合合同的要求。戶門安裝上鎖后,室內(nèi)成品保護進入專人看護集中管理階段。
后續(xù)工序進出室內(nèi)需要辦理移交手續(xù)。項目每周組織召開協(xié)調(diào)會,明確后續(xù)每個工種以流水方式進入具體房間的時間表,看護人員根據(jù)此表組織場地移交,提供開門、檢查、關(guān)門、再檢查的工作。
2、工序合理化原則
合理規(guī)劃工序,盡量避免多工種在同一作業(yè)套內(nèi)交叉施工。對于產(chǎn)品保護難度較大的材料如進戶門、地板等安排在大部分裝飾工作量完成后進行安裝。
3、防護措施的持續(xù)維護原則
成品生產(chǎn)方負(fù)有對成品防護措施進行巡視檢查的責(zé)任,同時負(fù)有對已破壞的部分及時進行修補的責(zé)任。
二、成品保護標(biāo)準(zhǔn)(詳見附件)
第9篇 公館前期物業(yè)服務(wù)管理：物業(yè)接管驗收
公館前期服務(wù)管理:物業(yè)接管驗收
第二節(jié) 物業(yè)接管驗收
一、工程參竣工驗收
與建筑質(zhì)量主管部門組織的工程竣工驗收工作,協(xié)助項目公司了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題,并做好驗收記錄,屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助,并報項目公司。協(xié)助項目公司組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作,對不合格處提出整改意見,由項目公司責(zé)成有關(guān)施工單位進行整改,然后進行復(fù)驗,最后協(xié)助收集驗收報告。
在項目公司需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時,協(xié)助項目公司進行整改,并提供切實可行的方案和解決辦法,確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。
二、物業(yè)的接管驗收
按業(yè)主進駐的使用要求進行驗收檢查,進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等四個方面。
◎現(xiàn)場驗收主要項目
土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)
◎資料交接
產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料 、驗收資料
◎其他交接
設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等;具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等;公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。
三、設(shè)施、設(shè)備的試運行
為保證物業(yè)啟用后設(shè)備即能正常運行,必須在設(shè)施設(shè)備驗收完成后有一個設(shè)備試運行階段,在這個時期,物業(yè)工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備,但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。
第10篇 公館前期物業(yè)服務(wù)管理：前期介入
公館前期服務(wù)管理:前期介入
第一節(jié) 前期介入
我們將提供全面的前期介入服務(wù),并從物業(yè)管理角度在項目規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等階段提供合理化建議,為今后開展物業(yè)服務(wù)工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ),同時為進入實操階段做好充分的準(zhǔn)備工作。
前期介入工作內(nèi)容主要以下四個方面的內(nèi)容:
規(guī)劃設(shè)計期間的介入工作
工程施工期間的介入工作
設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作
銷售推廣配合工作
一、規(guī)劃設(shè)計期間的介入工作
安排各專業(yè)人員對項目及所在區(qū)域進行實地考察,通過研讀、消化、理解項目公司提供的初步規(guī)劃、方案設(shè)計、項目模型、全套施工圖紙等資料,了解項目的規(guī)劃意圖和設(shè)計內(nèi)容。
考查整體工程進度,協(xié)助項目公司各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃提議方案;
建筑設(shè)計(地下、地面、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面)是否滿足物業(yè)服務(wù)的需求;
設(shè)備機房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求;
對室外空調(diào)機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;
根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和價格建議;
管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn),管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;
在不增加項目開發(fā)成本的情況下,為配合國際環(huán)保理念的推行,對適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施,如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;
對原電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議,并依據(jù)我司對樓宇機電設(shè)備和電梯市場的了解,結(jié)合項目本身的市場定位,為項目公司提供質(zhì)量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議,以供參考選擇;
從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議;
根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等),提出糾正及修改建議;
協(xié)助審查園林綠化設(shè)計圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長期養(yǎng)護,對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議;
從安全管理、員工生活、社區(qū)文化活動的開展需要等方面提出修改建議;
根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序;
對建筑外墻的選材和設(shè)計提供專業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長久的美觀;
對配套設(shè)施的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配及經(jīng)營模式等提供咨詢和建議。
物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改進建議以降低成本提高效益:
物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)ぁ⒗修D(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等;
公共部分裝修材料的選用;
協(xié)助項目公司對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格;
在滿足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法;
協(xié)助項目公司選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商;
從業(yè)戶使用的私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護設(shè)施等;
從智能化的角度,提出專業(yè)建議:
在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗提供專業(yè)建議;
根據(jù)項目增設(shè)的配套設(shè)施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議;
解答項目公司關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;
二、工程施工期間的介入工作
工程施工中,工程前期介入人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況,逐步對物業(yè)的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。
提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議;
分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;
提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;
幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護,以避免施工對材質(zhì)造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)絡(luò)會議和項目工程師定期碰面會等);
檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
提出遺漏工程項目的建議;
對項目公建配套設(shè)施、設(shè)備的進行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后業(yè)主的需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
三、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作
在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期,配合項目公司監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作,確保工程質(zhì)量。
對設(shè)備的選型、安裝提出建議,對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進行檢查包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預(yù)埋等;
參與機電設(shè)備的測試檢查,建立調(diào)試檔案;
及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見,及時通報項目公司;
參與設(shè)備的調(diào)試。
四、銷售推廣配合工作
此階段重點突出營銷現(xiàn)場管家式服務(wù)的展示,并使之貫穿于整個營銷全過程,讓潛在業(yè)主在置業(yè)之初就提前體驗到親切、溫馨、恰到好處的的服務(wù),增大樓盤的亮點,最大程度促進銷售,具體工作開展如下:
項目銷售期間的物業(yè)服務(wù)展示
項目進入銷售階段時,我們將提供駐場管家、安管員、保潔、吧臺客服對銷售現(xiàn)場進行物業(yè)的維護及物業(yè)服務(wù)形象的展示。
_安管人員銷售大廳的形象展示、禮儀引導(dǎo)、看樓車輛指引、臨時停車場管理;
_安管人員樣板房的形象展示、禮儀引導(dǎo)、巡邏;
_保潔人員對銷售大廳、樣板間的滾動式保潔,保證環(huán)境的清潔、明亮;
_綠化人員對銷售大廳、樣板房室內(nèi)綠化植物及園林環(huán)境的養(yǎng)護;
_駐場管家對業(yè)主物業(yè)管理相關(guān)問題的現(xiàn)場咨詢、解答,做未來管家式服務(wù)的展示;
_根據(jù)項目公司營銷部對銷售中心功能的特殊需求,配備門僮或吧臺客服人員。
項目銷售推廣工作的配合
根據(jù)項目的基本經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)進行詳細測算,同
時考慮物業(yè)檔次的定位、周邊同類物業(yè)項目服務(wù)調(diào)查,確定最適合的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍,包括常規(guī)性服務(wù)和針對性特約服務(wù)、有償服務(wù)和無償服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),以便在銷售中給業(yè)主以全面、可靠的信息。
_根據(jù)項目實際情況和項目定位,配合項目公司編制相關(guān)宣傳資料;
_對銷售人員進行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn),模擬業(yè)主購房咨詢問題解答場景;
_ 銷售中心和樣板房駐場管家、保安形象的展示、保安和清潔人員工作安排;
_ 參與現(xiàn)場銷售,對購房者有關(guān)物業(yè)管理的問題進行解答與咨詢;
_ 在銷售現(xiàn)場配合項目公司向購房者宣傳物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī),使購房者做到明明白白消費。
項目銷售所需物業(yè)文件的編制與審定
參與項目公司同業(yè)主或使用人的簽約,就購房合同中涉及物業(yè)管理事項的條款進行嚴(yán)格把關(guān)。
根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定,《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》和《臨時業(yè)主規(guī)約》作為購房合同的附件在業(yè)主簽約時一并提供。
我們將負(fù)責(zé)《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時業(yè)主公約》條款的制定并提供草擬的裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。
項目銷售服務(wù)定期信息反饋協(xié)調(diào)機制
第11篇 住宅小區(qū)項目的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書前言
住宅小區(qū)項目的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書前言
首先,十分榮幸能參與___華庭住宅小區(qū)項目的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)工作。我公司將依托自身的專業(yè)管理實力,結(jié)合___華庭住宅小區(qū)的現(xiàn)狀,對___華庭住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式、組織機構(gòu)、財務(wù)收支計劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。
我們將以嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念,在結(jié)合國家政策法規(guī)和貴方的實際需要的前提下,憑借在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充足的人才,為___華庭住宅小區(qū)的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購物環(huán)境,提升___華庭住宅小區(qū)的物業(yè)價值,并使___華庭住宅小區(qū)成為__縣乃至嘉興市又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。
本投標(biāo)書是根據(jù)貴方提供的___華庭住宅小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件要求,結(jié)合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)我公司考察研究之后,編制的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書。
我方同意一旦中標(biāo),投標(biāo)書中的所有承諾,招標(biāo)方有權(quán)要求寫入物業(yè)管理委托合同,否則,招標(biāo)方可以在中標(biāo)候選單位中重新確定中標(biāo)單位。
再次感謝__jc房產(chǎn)給予我們這次合作的機會!
我公司接管___華庭住宅小區(qū)的優(yōu)勢
1、我公司是國家三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),在管理中擁有豐富的經(jīng)驗,公司有充分適合市場化運作的管理機制。
2、我公司是目前檔案管理完善的物業(yè)管理企業(yè),對___華庭住宅小區(qū)將來的檔案管理將起到了保障作用。
4、管理經(jīng)驗豐富,具備同類物業(yè)的管理經(jīng)驗。在___華庭住宅小區(qū)的物業(yè)管理中,我們將進一步融會提煉小區(qū)物業(yè)的管理經(jīng)驗,鑄就一流的物業(yè)管理的品牌。
5、根據(jù)___華庭住宅小區(qū)智能化程度較高的特點,我公司將對樓盤早期介入,協(xié)助開發(fā)商在智能化設(shè)備設(shè)施的選型、評估和設(shè)計方案改進方面提供建議和參謀。之前我們曾參與多個高檔樓盤的早期介入,都取得了較好的效果,用我們的經(jīng)驗,為開發(fā)商帶來了較大的利益。
6、具有超前的服務(wù)理念:公司長期從事物業(yè)管理服務(wù)行業(yè),在管理各類物業(yè)領(lǐng)域進行不懈地探索,主動借鑒國際先進的服務(wù)理念,不斷學(xué)習(xí)總結(jié),同時結(jié)合各地的傳統(tǒng)風(fēng)俗和不同用戶的需求特點,尋求各類物業(yè)最佳的管理方法。通過學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進的服務(wù)理念與管理方法,并與自身的實踐相結(jié)合,我公司提出了獨具特色的具有超前性、創(chuàng)造性、全方位的管理服務(wù)理念,并在具體工作實踐中取得了良好的效果。
第12篇 住宅前期物業(yè)管理綜合服務(wù)費測算
住宅項目前期物業(yè)管理綜合服務(wù)費測算
第一章 前期物業(yè)管理服務(wù)成本測算
一、測算依據(jù)及說明
1、政策法規(guī)與市場物價依據(jù)
_荊州市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。
_開發(fā)商所提供的項目原始數(shù)據(jù),若實際情況與其有較大差異,雙方應(yīng)予以協(xié)商,再作相應(yīng)調(diào)整。
_根據(jù)項目分析所設(shè)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、相應(yīng)的人員配置和物資裝備計劃。
_荊州市現(xiàn)有物價水平及相關(guān)的市場行情、同類相似物業(yè)水平和客戶消費水平的綜合預(yù)計。
_稅費按管理處總收入的5.7%計算。
2、管理處員工每月工資待遇測算標(biāo)準(zhǔn)如下(月_人/元):
崗位標(biāo)準(zhǔn)崗位標(biāo)準(zhǔn)崗位標(biāo)準(zhǔn)
管理處經(jīng)理2500 經(jīng)理助理1500客服主管1100
客戶助理800前臺接待800工程主管1100
安全隊長1000安全班長900保潔班長700
安全護衛(wèi)員800工程維修員900保潔員500
3、設(shè)備設(shè)施運行與維護
_所有設(shè)備設(shè)施的能耗都按照正常使用標(biāo)準(zhǔn)以z物業(yè)經(jīng)驗綜合估算,不考慮特殊因素,如裝修使用電梯運送裝修材料的情況需要另外加收使用方適當(dāng)費用來平衡成本增加。
_非居照明電價0.8745元/kwh(按0.88元計算),居民照明是0.5653元/kwh。其他能耗指標(biāo)按經(jīng)驗值估算。
二、__.鳳凰城前期物業(yè)管理成本測算總表 單位:元/月
序號項目計算公式合計
一、管理服務(wù)人員工資福利(一)至(四)和70772
(一)管理、服務(wù)人員工資1-4之和61900
1、客戶服務(wù)中心共10人9900
(1)項目經(jīng)理2500×1人2500
(2)項目助理1500×1人1500
(3)客戶服務(wù)主管1100×1人1100
(4)客戶助理(小區(qū)管理員)800×4人3200
(5)前臺接待兼收費員800×2人800
(6)信息檔案管理員800×1人800
2、安全部共39人34100
(1)安全隊長1000×1人1000
(2)輪班班長(兼監(jiān)控值班員)900×3班×1人2700
(3)安全員800×38人30400
3、環(huán)境部共26人13200
(1)保潔班長700×1人700
(2)保潔員500×25人12500
4、維修部共5人4700
(1)工程維修主管1100×1人1100
(2)工程維修員900×4人3600
(二)按規(guī)定提取福利費1-3之和3714
1、福利基金61900×3%1857
2、工會經(jīng)費61900×2%1238
3、教育經(jīng)費61900×1%619
(三)勞動保險費1-4之和0
1、養(yǎng)老保險、23% 均以包含在工資中0
2、醫(yī)療保險7%均以包含在工資中0
3、失業(yè)保險2%均以包含在工資中0
4、工傷保險1%均以包含在工資中0
(四)加班費5158
1、法定假日加班費61900÷30×10/12×300%5158
二、設(shè)施設(shè)備運行維保費1至4和7000
1、公共照明等電費估算5000
2、辦公管理電費經(jīng)驗值500
3、管理及服務(wù)、景觀水費經(jīng)驗值(不含綠化施工維護)500
4、其他公共設(shè)施設(shè)備維保費每年1.2萬÷12個月1000
三、綠化養(yǎng)護、管理費估算2000
1、綠化景觀維護費(外包)每年2.4萬元÷12個月2000
四、清潔衛(wèi)生費1-4之和4677
1、物料費年3600元÷12個月300
2、化糞池清掏費年4800元÷12個月400
3、衛(wèi)生防疫消殺年2400元÷12個月200
4、垃圾外運處理費1259戶×3元3777
五、保安費1-3之和300
1、保安活動費年2400元÷12個月200
2、保安物耗年1200元÷12個月
六、辦公費1-5之和1600
1、24小時客戶服務(wù)電話年3600元÷12個月300
2、辦公文具等低值易耗品費年2400元÷12個月200
3、員工培訓(xùn)活動等費用估算500
4、人力資源培訓(xùn)等費用年2400元÷12個月200
5、公共關(guān)系費用年4800元÷12個月400
七、社區(qū)文化活動費年6000元÷12個月500
八、稅金一至七之和86849×5.7%4950
九、固定資產(chǎn)折舊估算10萬×年15%÷12個月 1250
成本支出合計一至八之和93049
三、測算匯總說明
以上測算中已包含所有樓道照明及其他日常服務(wù)開支,除特約服務(wù)外業(yè)主不再承擔(dān)其他任何費用。
第二章前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)報價
根據(jù)以上測算及匯總說明中的平衡原則,荊州市z物業(yè)管理有限公司對荊州__.鳳凰城住宅小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)報價為:
1、普通多層住宅物業(yè)管理綜合服務(wù)費:每平米每月0.55元;
2、商業(yè)門店物業(yè)管理綜合服務(wù)費:每平米每月1.2元;
3、其他如車輛停放服務(wù)和裝修垃圾清運服務(wù)等收費標(biāo)準(zhǔn)按荊州市政府物價部門制訂標(biāo)準(zhǔn)收取。
第三章 前期物業(yè)管理收支平衡情況測算
一、__.鳳凰城前期物業(yè)管理收入情況測算
1、物業(yè)管理綜合服務(wù)費收入共計為:10.175萬元/月;其中:
_普通多層住宅16.1萬平米×每平米每月0.45元=8.855萬元/月
_商業(yè)門店1.1萬平米×每平米每月1.2元=1.32萬元/月
2、其他收入如車位泊位費收入等在前期物業(yè)管理階段并非可確定收
入,本測算暫不計算,如有收入用以補充物業(yè)管理服務(wù)資金之不足。
二、__.鳳凰城前期物業(yè)管理收支平衡情況
根據(jù)以上測算,__.鳳凰城住宅小區(qū)前期物業(yè)管理可預(yù)計收入為10.175萬元/月,預(yù)計支出成本為9.3049萬元/月,可以實現(xiàn)基本收支盈利8701元,可以保證項目的正常運作。
三、增收節(jié)支的措施
物業(yè)管理服務(wù)費用取之于民、用之于民,為業(yè)主節(jié)約每一分錢、做好物業(yè)的維護管理是服務(wù)的根本,為保證最大限度的增收節(jié)支,如我公司中標(biāo),我們將積極推行以下措施:
_根據(jù)業(yè)主的需求,不斷拓展有償服務(wù)項目,利用小區(qū)業(yè)主的消費需求開展多種經(jīng)營活動,以增加營業(yè)外收入。
_推行“質(zhì)量、成本雙否決”機制,將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤,增強員工的成本意識,提高員工控制成本的積極性和主動性。
_嚴(yán)格控制辦公用品消耗,堅持物盡其用的原則,節(jié)約辦公費用開支。
_加強物料采購、使用、保管、審批等程序的管理,加強物料成本的控制。
_加強設(shè)備管理和養(yǎng)護,使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,降低返修費用。
第13篇 鳳凰城小區(qū)前期物業(yè)管理模式
鳳凰城小區(qū)項目前期物業(yè)管理模式
一、針對項目的管理思路
根據(jù)我們對__.鳳凰城項目的實際情況的分析,我們擬訂的__.鳳凰城項目的管理思路為:
_強調(diào)成本控制意識和成本管理程序
_強調(diào)流程團隊的有效運作和服務(wù)流程的持續(xù)改進
_強調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化
_致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進和功能提升
_致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識
_致力于文化功能的提升,塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境
二、管理服務(wù)模式
根據(jù)我們對__.鳳凰城項目的定位分析,我們確立__.鳳凰城項目的管理模式是:
_緊密圍繞“質(zhì)量、成本雙否決”的運作核心,提供“質(zhì)優(yōu)價廉”的服務(wù)產(chǎn)品;
_倡導(dǎo)“以客戶為中心”客戶服務(wù)前向化的流程管理思想,建立以流程為基石的客戶需求滿足價值鏈;
_致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系,推廣“平等互動”的服務(wù)文化。
在確定管理模式的基礎(chǔ)上,針對__.鳳凰城的特色及實際情況,我們進一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。
我公司將秉承“服務(wù)創(chuàng)造價值,品質(zhì)成就未來”的管理理念,依托我們在已有項目的成功經(jīng)營模式和經(jīng)驗,完善的質(zhì)量管理體系,根據(jù)開發(fā)商在招標(biāo)文件中對__.鳳凰城的客戶定位、綜合公共設(shè)施的智能化程度等因素,我們擬在__.鳳凰城采用以“以客戶為中心、以品質(zhì)為導(dǎo)向”的 “客戶服務(wù)前向化”經(jīng)營管理模式。
三、創(chuàng)建有效的服務(wù)價值鏈
圍繞“服務(wù)創(chuàng)造價值、品質(zhì)成就未來”的經(jīng)營理念和我們擬在__.鳳凰城采用的“以客戶為中心,以品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營管理模式,如中標(biāo)后我公司將在__.鳳凰城項目全面推行競爭型服務(wù)戰(zhàn)略;采取有效的管理策略提升我管理公司的服務(wù)價值,建立一支高效的、既能為業(yè)主、住戶提供優(yōu)良的服務(wù),又能向周邊展示我管理公司風(fēng)采的團隊。
我用高性價比的優(yōu)質(zhì)服務(wù)為客戶提供使用物業(yè)的便利、安全和舒適的生活環(huán)境、促進物業(yè)的保值增值,同時為自己創(chuàng)造生存和發(fā)展空間,我們用服務(wù)為客戶創(chuàng)造消費價值、為公司股東、員工創(chuàng)造投資和工作價值、同時為社會創(chuàng)造我們的存在價值。我們把員工滿意、客戶滿意、股東滿意作為我們的追求目標(biāo)。
創(chuàng)建有效服務(wù)鏈?zhǔn)疽鈭D(略)
四、物業(yè)管理外部溝通導(dǎo)向圖
外部溝通導(dǎo)向圖說明:
_在___鳳凰城業(yè)主委員會成立之前,開發(fā)商通過招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè),并與之簽訂物業(yè)管理合同。
_如我公司中標(biāo),我們將設(shè)立___鳳凰城管理處,全面負(fù)責(zé)項目物業(yè)管理工作。
____鳳凰城管理處在業(yè)務(wù)上接受荊州市房管局物業(yè)科、街道辦事處和社區(qū)居委會等政府主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。
_在小區(qū)入住后達到法規(guī)規(guī)定的條件時,按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會。
_管理處將在物業(yè)管理公司原有的社會公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴展各類社會公共關(guān)系,以確保管理目標(biāo)的實現(xiàn)。
第14篇 某某住宅前期物業(yè)管理工作設(shè)想
某住宅前期物業(yè)管理工作設(shè)想
__物業(yè)公司從得到中標(biāo)通知起成立專門的工作小組(工作小組成員組成名單另附),針對zz的實際情況,盡快熟悉有關(guān)圖紙,從物業(yè)管理的角度對建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電、保安消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議,定期派有關(guān)人員參加工程例會,參與工程驗收,做好各種資料的收集存檔工作。
1、物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容
對整個物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。從實際出發(fā),對原設(shè)計中可能存在的缺項、漏項和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分,提出補充建議和改進建議。對小區(qū)的配套部分,包括客戶的進出通道和道閘等設(shè)置提出建議。
結(jié)合物業(yè)管理的實際經(jīng)驗,對zz小區(qū)所用的設(shè)施設(shè)備的型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見,并配合開發(fā)商進行驗收,包括檢驗其質(zhì)量是否符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求,有無質(zhì)檢合格證書,配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運轉(zhuǎn)是否正常,輔機和工具是否齊全等。對工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見和建議。從實用性的角度對智能化設(shè)計提出補充和修改性建議。協(xié)助業(yè)主做好驗收和接管工作,制定驗收表格,清點物品數(shù)量,檢查施工質(zhì)量。
2、配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作
物業(yè)管理服務(wù)的前期介入重要任務(wù)之一,就是配合開發(fā)商的售樓工作,管理服務(wù)中心將按開發(fā)商的具體要求,擬定關(guān)于接待、陪同、解釋,樣板房管理等一系列方案確保開發(fā)商的信譽不受影響和售樓工作的方便,同時讓有購房意向的參觀者初步體會優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)的真諦,從而激發(fā)置業(yè)欲望。公司將遵循上述原則,為zz提供上佳的物業(yè)管理服務(wù),并通過矢志不渝的努力,同開發(fā)商及全體業(yè)主一起,共創(chuàng)物業(yè)開發(fā)和管理的佳績,使該小區(qū)成為上海地區(qū)的亮點。
第15篇 z苑小區(qū)前期物業(yè)管理運作工作
某苑小區(qū)前期物業(yè)管理與運作工作
管理處人員應(yīng)在工程驗收后進行,也可以同時進行。但由于相關(guān)性的交接方不同,驗收的側(cè)重點及程度也不同,需要區(qū)別對待。工程驗收是施工單位向發(fā)展投資商移交物業(yè),驗收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進行。而物業(yè)接管驗收是發(fā)展投資商向物管方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主、租戶進駐的使用要求進行檢查,主要是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收,資料交接、其它交接等三個方面。
第一節(jié)現(xiàn)場驗收主要項目
一、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
二、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護欄及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);
公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標(biāo)識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾中轉(zhuǎn)站、各設(shè)備管理用房、信報箱等;
三、供配電系統(tǒng):包括正常供配設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫、各配電房設(shè)備;各強電檢查井內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
四、給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機等;各水箱;比例中項排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及供水系統(tǒng)等。
五、弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、保安等);弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。
第二節(jié)資料交接
一、產(chǎn)權(quán)資料:項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報告等;
二、技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備(水、電、發(fā)電、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
三、驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電話、網(wǎng)絡(luò)保養(yǎng)及協(xié)議等。
第三節(jié)其它交接
一、設(shè)施設(shè)備的備品備件,施工剩余材料備品等;
二、具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議書)等。
三、公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
接管驗收注意事項:
(1)在接管驗收前,管理處應(yīng)該主動與管理方協(xié)商有關(guān)驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量明確驗收標(biāo)準(zhǔn)、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
(2)接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量而且還應(yīng)清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方簽字后才能生效。
(3)針對初驗發(fā)現(xiàn)的情況,必須整改的,書面報請施工管理方督促施工單位返修,一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請用戶認(rèn)可,屬于無法返修的項目報告__苑 開發(fā)商記錄備案;屬于暫無須返修的問題,列出清單報請__苑 開發(fā)商備案。
四、設(shè)施設(shè)備試運行:
為保證業(yè)主進駐后設(shè)備即能正常運行,在設(shè)施設(shè)備驗收完成后進行一個設(shè)備試運行階段,在這個期間,管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備,但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。
五、清潔開荒:
在業(yè)主、租戶進駐前,管理方將負(fù)責(zé)進行初次全面清潔工作,在清潔開荒中,管理處要注意對墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面的清潔液,防止腐蝕以上材料避免業(yè)主、租戶損失及后續(xù)物業(yè)管理的困難。
六、公眾文件的確立:
為保證__苑業(yè)主全面進駐后得到良好的服務(wù),管理處應(yīng)該主動將注意事項、管理處聯(lián)系電話、值班電話及管理承諾、《業(yè)主、租戶手冊》、《業(yè)主、租戶管理公約》等一系列公眾文件呈交__苑發(fā)展商審閱,在修改后整理成冊,公布于業(yè)主、租戶。
七、做好業(yè)主全面進駐的準(zhǔn)備:
在全面進駐之前,我公司將主動與發(fā)展商聯(lián)系,確定包括入遷的單位及辦公場所、日期及時間、物資數(shù)量、停車地點、搬遷時間、搬遷路線等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。管理處應(yīng)該全力以赴地配合確認(rèn)公共區(qū)域、照明、洗手間、停車場標(biāo)識等正常。在適用過程中,管理處應(yīng)再次確認(rèn)安排事項,派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線,同時監(jiān)督搬運工作遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。在遷入完成應(yīng)立即在征詢意見后跟進改善服務(wù)。
根據(jù)__苑的具體情況來看,目前還沒有業(yè)主、租戶入場,物業(yè)管理公司將提前進入管理,配合施工和出售和招租工作。若__苑發(fā)展商選中與我司合作進行管理,我司將與發(fā)展商共同商議入場前的費用問題,若前期進入管理,對于人員配備,我公司會按發(fā)展商提出來的要求隨時增加人員和設(shè)備,滿足廣大業(yè)主的需求,提高服務(wù)檔次,真正做到令業(yè)主、租戶、發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)滿意。
