內(nèi)容有哪些
細(xì)節(jié)管理制度與措施，旨在提升組織運(yùn)營(yíng)效率，確保工作流程的順暢與精確，減少因忽視細(xì)節(jié)導(dǎo)致的問(wèn)題和失誤。
包括哪些方面
1. 職責(zé)明確化：每個(gè)職位的職責(zé)范圍應(yīng)清晰界定，確保責(zé)任到人。
2. 流程規(guī)范化：制定詳細(xì)的操作流程，涵蓋每個(gè)步驟的具體要求。
3. 標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化：設(shè)定統(tǒng)一的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以衡量工作成果。
4. 溝通及時(shí)化：建立有效的溝通機(jī)制，確保信息傳遞的準(zhǔn)確和及時(shí)。
5. 監(jiān)督與反饋：設(shè)立定期的檢查和評(píng)估機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并進(jìn)行改進(jìn)。
6. 培訓(xùn)與發(fā)展：提供持續(xù)的技能培訓(xùn)，提升員工對(duì)細(xì)節(jié)管理的理解和執(zhí)行能力。
重要性
細(xì)節(jié)管理制度與措施的重要性不言而喻：
- 提升效率：通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化流程，減少不必要的工作重復(fù)和錯(cuò)誤，提高工作效率。 - 保證質(zhì)量：明確的標(biāo)準(zhǔn)確保工作成果符合預(yù)期，降低返工率。 - 風(fēng)險(xiǎn)防控：及時(shí)的監(jiān)督和反饋能預(yù)防潛在問(wèn)題，降低業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 - 促進(jìn)團(tuán)隊(duì)協(xié)作：明確的職責(zé)和良好的溝通能增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作，提高整體執(zhí)行力。 - 塑造企業(yè)文化：重視細(xì)節(jié)體現(xiàn)了組織的專(zhuān)業(yè)性和責(zé)任感，有利于塑造積極的企業(yè)文化。
方案
1. 制度建設(shè)：編寫(xiě)詳細(xì)的《細(xì)節(jié)管理手冊(cè)》，涵蓋所有關(guān)鍵環(huán)節(jié)，作為員工工作的指南。
2. 培訓(xùn)實(shí)施：定期舉辦細(xì)節(jié)管理培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)其重要性，分享最佳實(shí)踐。
3. 績(jī)效考核：將細(xì)節(jié)管理納入績(jī)效考核，激勵(lì)員工關(guān)注并執(zhí)行細(xì)節(jié)要求。
4. 案例分析：定期分析成功和失敗的案例，從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，優(yōu)化管理措施。
5. 技術(shù)輔助：利用信息化工具，如項(xiàng)目管理軟件，自動(dòng)化監(jiān)控和提醒關(guān)鍵細(xì)節(jié)。
6. 持續(xù)改進(jìn)：鼓勵(lì)員工提出改進(jìn)建議，定期評(píng)估并調(diào)整細(xì)節(jié)管理制度，保持其適應(yīng)性和有效性。
通過(guò)上述方案，我們將構(gòu)建一個(gè)重視細(xì)節(jié)、追求卓越的工作環(huán)境，從而推動(dòng)組織不斷發(fā)展和進(jìn)步。
細(xì)節(jié)管理制度與措施范文
第1篇 從小細(xì)節(jié)看施工中安全管理
安全無(wú)小事,在礦井建設(shè)安全管理工作中,安全是永恒的主題,要實(shí)現(xiàn)安全生產(chǎn)“零事故”,在施工中要把握好,“小細(xì)節(jié)”不容忽視。作為施工一線管理者,很多細(xì)節(jié)中,能捕捉到礦井建設(shè)的安全管理。
細(xì)節(jié)一:礦燈小眼睛,充電不馬虎
礦燈在井下就相當(dāng)于礦建施工人員的“眼睛”,一旦礦燈在井下故障或燈光昏暗,容易造成施工人員在井下看不清,發(fā)生安全事故的幾率也就大大增加。為此,針對(duì)這小小礦燈管理,也該有專(zhuān)門(mén)的制度,有專(zhuān)用的充電柜,要求專(zhuān)人負(fù)責(zé)礦燈管理。礦燈管理專(zhuān)員從升井員工的手中接過(guò)滿是泥漿和黑灰的礦燈,要認(rèn)真仔細(xì)檢查每一個(gè)部位,擦拭干凈,并及時(shí)維修,保證盞盞完好、臺(tái)臺(tái)干凈,時(shí)刻保證礦部人員下井前礦燈電源處于充滿的狀態(tài)。保證礦燈明亮,已經(jīng)成為了井下施工人員的一道安全保障。
細(xì)節(jié)二:小小安全棍,“敲幫問(wèn)頂”保安全
敲幫問(wèn)頂”所使用的是撬棍或者鋼釬,這被井下施工人員親切稱(chēng)為“安全棍”。在井下作業(yè)前,需要用“安全棍”敲擊井巷、工作面頂板及側(cè)幫,根據(jù)發(fā)出的聲響發(fā)現(xiàn)浮石、剝層,以保證在施工過(guò)程中不發(fā)生頂板垮塌等事故。針對(duì)“敲幫問(wèn)頂”,也要制定詳細(xì)的“敲幫問(wèn)頂制度”、“安全檢查監(jiān)督制度”等各類(lèi)制度。每次下井前要求進(jìn)行搜身檢查,在井下交接班時(shí),還需派專(zhuān)人監(jiān)督施工人員進(jìn)行“敲幫問(wèn)頂”。通過(guò)用安全棍進(jìn)行“敲幫問(wèn)頂”,著實(shí)發(fā)現(xiàn)了不少潛在隱患,實(shí)實(shí)在在的保障了井下施工人員的安全。
細(xì)節(jié)三:一根小插件,噴漿大保障
在井下噴漿作業(yè)過(guò)程中,管件的連接處經(jīng)常受到噴漿料猛烈的沖擊,連接不好就會(huì)沖破,噴漿料瞬間擊落在人的裸露部位,輕則使人疼痛重則造成受傷。假如沖破的面積大,所造成的后果更是嚴(yán)重。所以,在每次噴漿前,安全網(wǎng)員要認(rèn)真、用心地檢查噴漿機(jī)器是否正常,接口插件是否牢靠。試想,一根小小的插件就能造成很大的后果,那么我們的安全管理就更需要從細(xì)節(jié)入手,正所謂“小細(xì)節(jié)”成就“大安全”。
安全施工中,像這樣的小細(xì)節(jié)還很多,筆者認(rèn)為,安全要做好,就必須從點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起。安全工作千頭萬(wàn)緒,安全管理工作同樣需要從細(xì)節(jié)上下功夫,不能抱了西瓜丟芝麻。只有抱著“安全無(wú)小事”的態(tài)度,才能進(jìn)一步未雨綢繆、提升安全管理水平,才能讓施工人員時(shí)刻與安全同行。
第2篇 中海龍湖極致施工管理細(xì)節(jié)
中海、龍湖的25個(gè)極致施工管理細(xì)節(jié)
安全文明施工,不僅僅是一個(gè)口號(hào),更多的是在施工過(guò)程中處處體現(xiàn)到的細(xì)節(jié)。龍湖、中海在這方面充分發(fā)揚(yáng)了處女座精神,管理非常規(guī)范、到位,值得同行學(xué)習(xí)。
1、基坑防護(hù)
基坑周?chē)仨氃O(shè)置1.2m高的臨邊防護(hù)欄桿,防護(hù)欄桿距坑邊距離應(yīng)大于1m。下桿離地0.6m(含擋水臺(tái)),上桿離地1.2m,立桿間距2m。
2、腳手架外觀形象
(1)落地式腳手架和懸挑式腳手架共同控制要點(diǎn):
搭設(shè)方式與審批完善的專(zhuān)項(xiàng)方案一致;大橫桿、小橫桿、剪刀撐;立桿間距;水平連墻件與斜撐;施工層層間防護(hù);腳手架外側(cè)密目式安全網(wǎng);施工層內(nèi)立桿和建筑物之間的封閉;施工臨時(shí)通道牢固安全
(2)落地式腳手架:架基必須平整夯實(shí),利于排水;立桿底部必須設(shè)置墊木或鋼底座和縱橫掃地桿。
(3)懸挑式腳手架:懸挑型鋼安裝及固定、外挑桿件與建筑結(jié)構(gòu)的拉接、立桿底部在型鋼上固定。腳手架底部應(yīng)嚴(yán)密封閉,防止鋼管等材料掉落傷人。在底部掛平網(wǎng),在上面鋪模板。模板應(yīng)鋸整齊,在鋼絲繩、鋼管等部位要注意不留空隙,架體上的雜物要及時(shí)清理干凈。
(4)卸料平臺(tái):限定荷載標(biāo)牌、受力繩保險(xiǎn)繩、角度、鋼絲繩保險(xiǎn)繩與主體間的固定、周邊防護(hù)
外架共同控制要點(diǎn):大橫桿、小橫桿、剪刀撐;立桿間距;腳手架外側(cè)密目式安全網(wǎng)
外架共同控制要點(diǎn):層間防護(hù)
外架共同控制要點(diǎn):水平連接件與斜撐
外架共同控制要點(diǎn):水平連墻件(裝修階段采用)
外架共同控制要點(diǎn):施工臨時(shí)通道牢固安全
懸挑式腳手架:懸挑型鋼安裝及固定、型鋼在建筑物內(nèi)的長(zhǎng)度
懸挑式腳手架:立桿底部必須立在懸挑型鋼上
懸挑式腳手架:外挑型鋼與建筑結(jié)構(gòu)用鋼絲繩拉結(jié)
落地式腳手架:架基硬化,立桿底部墊木
卸料平臺(tái):安裝位置及角度、受力繩保險(xiǎn)繩的位置、周邊防護(hù)完善
卸料平臺(tái):受力繩保險(xiǎn)繩安裝方式、鋼絲繩與主體間的固定
卸料平臺(tái):限定荷載標(biāo)牌
卸料平臺(tái):周邊防護(hù)完善
3、臨邊防護(hù)
上桿離地高度1.2m,下桿離地高度0.6m,立桿間距2m,并設(shè)置擋腳板或立網(wǎng)。擋腳板高度500mm。擋腳板固定牢靠,高度一致。防護(hù)欄桿宜使用鋼管,應(yīng)牢固可靠,并刷紅白相間警示色。油漆要刷均勻,在刷漆前應(yīng)將鋼管、模板上的混凝土等清理干凈。
4、材料堆放
成品、半成品、周轉(zhuǎn)材料及原材料的堆放。嚴(yán)格按施工組織設(shè)計(jì)中的平面布置圖劃定的位置堆放整齊,作材料標(biāo)識(shí),材料堆場(chǎng)必須作場(chǎng)地硬化,并不得侵占施工道路,確需臨時(shí)占用的,應(yīng)向建設(shè)單位和監(jiān)理單位提出申請(qǐng),由建設(shè)單位和監(jiān)理單位簽署意見(jiàn)同意方可占用。
鋼筋堆場(chǎng)
周轉(zhuǎn)材料堆碼
砌筑材料堆碼
廢棄鋼筋頭集中堆放
材料分類(lèi)堆放
5、腳手架防護(hù)
腳手架與建筑物間每隔兩層高度不超過(guò)10m張掛一道平網(wǎng),操作層設(shè)隨層安全平網(wǎng),架體上鋼管、扣件、木方、混凝土塊等雜物必須清理干凈,防止落物傷人。
6、樓層臨邊防護(hù)
形式一:掛立網(wǎng)封閉;形式二:底部設(shè)擋腳板。
7、防護(hù)棚
鋼筋操作棚、木工操作棚、安全通道等應(yīng)采用組裝式定型化產(chǎn)品。設(shè)置兩道防砸及一道防雨設(shè)施。鋼筋操作棚建議采用挑檐式,彎曲機(jī)、切斷機(jī)等放置在挑檐下,方便調(diào)運(yùn)材料。
8、門(mén)樓式大門(mén)
大門(mén)采用門(mén)樓式大門(mén),用6號(hào)角鋼做框架,外罩1.5m厚冷板。門(mén)柱截面尺寸為1m_1m,總高度6.5m,其中門(mén)楣高度1.5m,大門(mén)凈高5m。從地面起2m高為藍(lán)色,2-5m處為白色,門(mén)楣為藍(lán)色。
9、上人斜道
當(dāng)高度小于6m時(shí),宜采用一字型斜道,高度大于6m時(shí),采用之字形斜道,人行斜道的寬度不小于1m,坡度1:3,運(yùn)料通道寬度1.5m,坡度1:6.斜道兩側(cè)及平臺(tái)周?chē)鷳?yīng)設(shè)置欄桿和擋腳板。斜道上的腳手板應(yīng)每隔750mm設(shè)置一道防滑條,木條厚度為75mm。
10、在施工現(xiàn)場(chǎng)及重點(diǎn)部位應(yīng)設(shè)置消防器材
在施工現(xiàn)場(chǎng)及重點(diǎn)部位應(yīng)設(shè)置消防器材。架體采用金屬材料制作,紅色漆飾面。消防器材按“四、四”配置(四個(gè)滅火器、四把消防楸、四個(gè)消防桶、四把消防鉤)。兩側(cè)設(shè)消防砂池和消防水池。架體上張貼“消防領(lǐng)導(dǎo)小組”、“消防知識(shí)”和“應(yīng)急預(yù)案”。
11、圍墻
圍墻采用磚砌式,高度為2m,顏色為白色。其中圍墻上端0.2m高,下端0.3m高,為藍(lán)色。圍墻外側(cè)噴涂藍(lán)色中建標(biāo)識(shí)和藍(lán)色隸書(shū)體字(劉丙森手書(shū)書(shū)寫(xiě))“中國(guó)建筑”組合字樣。圍墻內(nèi)側(cè)噴涂藍(lán)色專(zhuān)用標(biāo)語(yǔ)組合:
a.中國(guó)建筑品質(zhì)重于泰山
b.過(guò)程精品服務(wù)跨越五洲
12、現(xiàn)場(chǎng)圖牌
大門(mén)口處的七牌兩圖,結(jié)合中建總公司要求,可設(shè)置十四塊牌,還可根據(jù)當(dāng)?shù)匾笤黾訄D牌,但規(guī)格、尺寸要統(tǒng)一:安全冒牌、企業(yè)標(biāo)志牌、總公司企業(yè)理念、企業(yè)簡(jiǎn)介、工程概況、工程效果圖、施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖、管理人員名單及監(jiān)督電話牌、消防保衛(wèi)牌、安全生產(chǎn)牌、十項(xiàng)安全技術(shù)措施、文明施工牌、入場(chǎng)須知牌、環(huán)保牌(濟(jì)南市揚(yáng)塵污染管理規(guī)定),還要在明顯處設(shè)置農(nóng)民工維權(quán)牌。
13、辦公區(qū)及旗臺(tái)
旗臺(tái)采用紅色大理石,標(biāo)識(shí)和字都是金色,標(biāo)識(shí)采用鏤空做法。彩板房踢腳線、花壇刷中建藍(lán)色,并注意經(jīng)常維護(hù)。
14、會(huì)議室
會(huì)議室一端懸掛企業(yè)標(biāo)志,另一端懸掛“企業(yè)宗旨”和局“管理方針”。會(huì)議室要懸掛本工程效果圖和總公司代表性工程照。
15、吸煙室、飲水室
說(shuō)明:
(1)施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置職工文化學(xué)習(xí)娛樂(lè)活動(dòng)室,配備電視、報(bào)刊、雜志等學(xué)習(xí)娛樂(lè)用品。
(2)施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置吸煙室、飲水室。嚴(yán)禁在施工區(qū)域內(nèi)吸煙,飲水室應(yīng)設(shè)置封閉式保溫桶,保溫桶應(yīng)加蓋加鎖,保持衛(wèi)生、清潔。
16、浴室和廁所
現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置封閉水沖式廁所,蹲位比例1:25,蹲位之間設(shè)隔板,高度不低于1.2m,廁所應(yīng)設(shè)專(zhuān)人管理,及時(shí)清掃、消毒、無(wú)蚊蠅孽生。
17、外腳手架
建筑工程腳手架外側(cè)采用符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的密目式安全網(wǎng)實(shí)施全封閉,封閉高度高出作業(yè)面1.5米以上。
18、通道防護(hù)
建筑施工監(jiān)臨街面及人行通知或車(chē)行通道有符合規(guī)定的安全棚,防護(hù)棚頂部雙層
竹膠板或跳板防護(hù)、二側(cè)應(yīng)有護(hù)欄,通道口應(yīng)有標(biāo)識(shí)。
19、垂直運(yùn)輸
磚等材料吊運(yùn)時(shí),料斗頂部應(yīng)有覆蓋并限制裝料高度,其他材料吊運(yùn)前應(yīng)檢查材料是否固定牢靠。
20、煙塵控制
定期壓實(shí)地面和灑水,減少灰塵對(duì)周?chē)h(huán)境的污染,禁止在施工現(xiàn)場(chǎng)焚燒有毒、有害和有惡臭氣味的物質(zhì),裝卸有粉塵的材料時(shí),應(yīng)灑水濕潤(rùn)和在倉(cāng)庫(kù)內(nèi)進(jìn)行,嚴(yán)禁向建筑物外拋擲垃圾。
水泥庫(kù)和砂漿攪拌站
屋面瓦加密目網(wǎng)防止料斗撒漏污染屋面瓦
21、基坑支護(hù)
超過(guò)2米深度的基坑臨邊防護(hù)、基槽開(kāi)挖邊坡應(yīng)符合安全要求、坑邊堆土應(yīng)距坑邊1米以上、挖孔樁人員上下軟梯、10米以上人工挖孔樁強(qiáng)制性送風(fēng)。
超過(guò)2米深度的基坑必須臨邊防護(hù)、坑邊堆土應(yīng)距坑邊1米以上
基槽開(kāi)挖邊坡應(yīng)有專(zhuān)門(mén)的邊坡防護(hù)
10米以上人工挖孔樁強(qiáng)制性送風(fēng)
22、施工用電
(1)配電箱開(kāi)關(guān)箱:“三級(jí)漏電二級(jí)保護(hù)”、“一機(jī)一閘一漏一箱”、箱體關(guān)閉管理完善
(2)配電線路:架空線路應(yīng)符合要求、地面敷設(shè)線路應(yīng)有妥善保護(hù)。
配電箱開(kāi)關(guān)箱:“三級(jí)漏電二級(jí)保護(hù)”、“一機(jī)一閘一漏一箱”
配電箱開(kāi)關(guān)箱:箱體關(guān)閉管理完善
配電線路:地面敷設(shè)線路應(yīng)有妥善保護(hù)
配電線路:架空線路應(yīng)符合要求
23、施工用電
樓層出入口防護(hù)門(mén)關(guān)閉完好、搭設(shè)符合要求、有聯(lián)絡(luò)信號(hào)、架體與建筑物附著符合要求、有安拆方案、有職能部門(mén)的驗(yàn)收合格證。
施工電梯:轎箱內(nèi)電機(jī)布線規(guī)范
施工電梯:樓層出入口防護(hù)門(mén)關(guān)閉完好、通道口搭設(shè)符合要求
施工電梯:樓層層數(shù)防護(hù)門(mén)標(biāo)識(shí)清楚
施工電梯:架體與建筑物附著符合要求
24、工完場(chǎng)清
每道工序作到“落手清”,建筑垃圾集中堆放,及時(shí)清運(yùn),最多不超過(guò)3天。材料和工具及時(shí)回收、維修、保養(yǎng)、利用、歸庫(kù)、做到工完、料凈、場(chǎng)地清。
25、其他(排水溝、揚(yáng)塵控制口語(yǔ)、雨水口、出工地車(chē)輛清洗、揚(yáng)塵控制覆蓋)
(1)建筑工地出入口道路硬化率要達(dá)到100%,非硬化的路面按要求進(jìn)行平整、綠化或采用防塵網(wǎng)覆蓋。
(2)在運(yùn)送垃圾渣土的施工車(chē)輛駛離現(xiàn)場(chǎng)前,應(yīng)當(dāng)對(duì)垃圾渣土進(jìn)行覆蓋封閉,對(duì)車(chē)輛的車(chē)輪和槽幫進(jìn)行沖洗或清掃。
第3篇 餐飲酒店細(xì)節(jié)化管理提案
從人力資源觀點(diǎn)看本酒店的細(xì)節(jié):
一、整體禮節(jié)方面:
1、對(duì)董事長(zhǎng)的稱(chēng)呼:董事長(zhǎng)是酒店的當(dāng)家人,服務(wù)員習(xí)慣性直接稱(chēng)老板或欒董,而老板的身份不應(yīng)在服務(wù)場(chǎng)合被公開(kāi);
2、服務(wù)人員不應(yīng)使用客用設(shè)施,除工作需要外,服務(wù)人員一律不允許乘坐電梯,如乘坐必須講求電梯禮節(jié);
3、一線服務(wù)人員的電話使用:當(dāng)班服務(wù)人員不允許隨身攜帶手機(jī),更不可打私人電話,而現(xiàn)有服務(wù)員經(jīng)常在服務(wù)場(chǎng)所發(fā)短信;
4、酒店員工不習(xí)慣向別人問(wèn)候,包括領(lǐng)導(dǎo)、同事和賓客,大部分員工只講求本崗位服務(wù)禮節(jié),那么,要求全體員工相互見(jiàn)面必須打招呼;
5、酒店員工的服裝不統(tǒng)一,服裝并不能體現(xiàn)出職位的層次感,希望在下家正規(guī)酒店注重于此;
6、酒店不發(fā)放工鞋,員工的鞋子形形色色,酒店員工的鞋子鞋跟不得超過(guò)5cm,并只能是黑色,不得有夸張的飾物;
7、酒店員工的頭飾可以不統(tǒng)一,但必須是黑色的,并不得有花花綠綠的小飾物;
8、員工首飾要收斂,一線部門(mén)員工佩帶夸張項(xiàng)鏈必須藏于衣內(nèi),不得外露。
二、職業(yè)道德方面:
9、大部分酒店員工沒(méi)有以店為家的職業(yè)意識(shí),見(jiàn)到衛(wèi)生死角或非本崗位服務(wù)問(wèn)題,多數(shù)不管不顧;
10、部分員工節(jié)能意識(shí)淡薄,營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的電視機(jī)經(jīng)常處于待機(jī)狀態(tài),或忽略無(wú)客人后的燈或空調(diào)關(guān)閉情況;
11、部分員工衛(wèi)生維持意識(shí)淡薄,特別在下班后不知維護(hù)酒店的環(huán)境,員工需做到見(jiàn)到雜物能自動(dòng)處理;
12、酒店員工的工資沒(méi)有保密性,員工沒(méi)有自覺(jué)保護(hù)自己收入及酒店工資體系的意識(shí);
三、管理方面:
13、酒店各部門(mén)尚未形成本部門(mén)、本崗位的工作體系,沒(méi)有制度,不成方圓;
14、酒店崗位責(zé)任不清,每個(gè)部門(mén)的具體職責(zé)和權(quán)力未明確,令人工作無(wú)方向,并容易讓懈怠工作的人有機(jī)可乘;
15、管理欲上一個(gè)新臺(tái)階,須從程序著手,酒店的程序意識(shí)并未放在重要的位置;
16、員工可以有越級(jí)的投訴,但不可以有越級(jí)的匯報(bào);領(lǐng)導(dǎo)者可以有越級(jí)的檢查,但不可以有越級(jí)的指派。
17、制度出臺(tái)貴在執(zhí)行,傳達(dá)不到位,談何執(zhí)行。
18、酒店投訴案例或突發(fā)事件要跟進(jìn)到位,并備案,以免再犯。
四、各部門(mén)服務(wù)方面:
19、人力資源部?jī)?nèi)部管理尚未走上正規(guī),幾乎事事都緊急,工作常因精力有限而疏漏;
20、保安部后勤值班員工對(duì)內(nèi)服務(wù)意識(shí)有待提高,真正能為一線員工提供便利;
21、后勤保障部門(mén)要提高工作效率,工程部人員作為酒店?duì)I業(yè)場(chǎng)所同樣需要講求服務(wù)禮節(jié);
22、財(cái)務(wù)收銀員必須將自己放在一線服務(wù)人員的位置,注重一言一行對(duì)酒店整體服務(wù)的影響,收銀員的個(gè)人素質(zhì)必須加強(qiáng)到酒店服務(wù)水準(zhǔn);
23、桑拿浴區(qū)要加強(qiáng)服務(wù)水準(zhǔn),不能在有客人或部門(mén)經(jīng)理在時(shí)仍坐在位置上不動(dòng),無(wú)客人時(shí)也不能有閑散的狀態(tài);
24、一線服務(wù)員在客房或餐飲等服務(wù)場(chǎng)所不能大聲講話,影響客人休息;
25、廚房問(wèn)題在于管理力度和方法,人性化管理絕對(duì)處在規(guī)范之后的基礎(chǔ)上,質(zhì)檢工作起到的是一個(gè)監(jiān)督作用,而不能將五常法的后續(xù)工作重心壓在質(zhì)檢工作上,這也是五常自律性的所在;
26、酒店環(huán)境的細(xì)節(jié)要重視所有部位,以大堂吧為例,衛(wèi)生狀況不理想,公共區(qū)域的煙灰缸滿兩個(gè)以上煙頭同樣需要更換。
27、衛(wèi)生間和電梯都屬于酒店細(xì)節(jié)中的重要部位,電梯內(nèi)地毯破損嚴(yán)重,壁畫(huà)有劃痕,影響賓客對(duì)酒店的第一印象。
第4篇 酒店房務(wù)員工細(xì)節(jié)管理個(gè)性化服務(wù)
酒店房務(wù)員工細(xì)節(jié)管理或個(gè)性化服務(wù)
進(jìn)入一間客房,房間狀態(tài)是這樣的:有一臺(tái)手提電腦和打印機(jī)放在咖啡桌上,書(shū)桌上有很多較凌亂的文件,書(shū)桌下有很多卷成團(tuán)的面巾紙,沒(méi)有開(kāi)冷氣,電視機(jī)上有客人的身份證,床頭柜上有4瓶開(kāi)了口但沒(méi)喝完的啤酒和一份精美的禮品,房務(wù)員清理完房間后讓客人非常感動(dòng),她做了些什么
這是我們酒店一個(gè)真實(shí)的服務(wù)案例
服務(wù)員做了如下判斷和服務(wù):
1、一張咖啡桌上放打印機(jī)和手提太擠,為客人增配一張咖啡桌,將打印機(jī)調(diào)整位置;
2、書(shū)桌上的文件沒(méi)有打亂順序,整理好;
3、將垃圾桶調(diào)整位置(標(biāo)準(zhǔn)位置不是在書(shū)桌下方的);
4、客人可能感冒了,增配一盒紙巾;
5、為客人燒好一壺開(kāi)水;
6、禮品和啤酒說(shuō)明有小聚會(huì),剛好客人的身份證放在電視機(jī)上,果然是客人的生日,請(qǐng)示上級(jí),贈(zèng)送鮮花和生日蛋糕;
7、增加配置一床毛毯;
8、迷你吧增配兩瓶啤酒,提高銷(xiāo)售收入;
9、留下一張溫馨提示卡片,提醒客人注意休息,并建議客人感冒嚴(yán)重的話可以到酒店醫(yī)務(wù)室就診。
淺談酒店個(gè)性化服務(wù)
目前,酒店競(jìng)爭(zhēng)異常激烈,酒店要在競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地,躋身于先進(jìn)的行列,僅僅提供規(guī)范化的、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)是永遠(yuǎn)不夠的。作為一家高星級(jí)的酒店,除了向客人提供標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)、滿足客人的普遍需求外,還應(yīng)該針對(duì)客人的各種特殊的需求提供一種個(gè)性化服務(wù),或超值服務(wù),從而使客人的獨(dú)特個(gè)性得以施展,獲得心理上和精神上的滿足和愉悅,給客人帶來(lái)一種超值享受。
(一)酒店個(gè)性化服務(wù)的內(nèi)涵
酒店個(gè)性化服務(wù)就是以客人需求為中心,在滿足客人共性需求基礎(chǔ)上,針對(duì)客人個(gè)性特點(diǎn)和特殊需求,主動(dòng)積極地為客人提供特殊的服務(wù),是對(duì)客人采取“量體裁衣”定制式的服務(wù)。
(二)酒店個(gè)性化服務(wù)重要性
1.滿足顧客的個(gè)性需求,創(chuàng)造自己特有的服務(wù)品牌
顧客需求是酒店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿。顧客的需求多種多樣,顧客的喜好與要求往往會(huì)與酒店的規(guī)定有所不同。在這種情況下,就要求服務(wù)人員適當(dāng)偏離標(biāo)準(zhǔn)操作程序,根據(jù)顧客的具體要求,靈活地提供特殊服務(wù)。
2.尋找新的機(jī)會(huì),搶占新的市場(chǎng)
哪里有需求,哪里就有機(jī)會(huì)。顧客的需求是酒店財(cái)富的源泉。顧客的需求不斷發(fā)展變化,酒店經(jīng)營(yíng)者應(yīng)不斷研究顧客的需求按顧客的需求改進(jìn)和調(diào)整酒店產(chǎn)品和服務(wù)項(xiàng)目,創(chuàng)造新的贏利機(jī)會(huì),也能在激烈的市場(chǎng)中搶占更多的市場(chǎng)份額.
3.樹(shù)立良好的企業(yè)形象,在競(jìng)爭(zhēng)取勝
急客人之所急,及時(shí)、準(zhǔn)確地提供特殊服務(wù),往往成為樹(shù)立酒店良好形象的契機(jī)。恰到好處的個(gè)性化服務(wù)能使顧客真切感受到酒店的關(guān)懷,體會(huì)到酒店以顧客利益為重,從而將友好、周到的酒店形象深植于顧客的心里。
4.在行業(yè)中取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
酒店應(yīng)為顧客提供競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不易模仿的、顧客認(rèn)為是重要的,在財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)中是可行的個(gè)性化服務(wù)。通過(guò)優(yōu)質(zhì)個(gè)性化服務(wù)與顧客建立特殊關(guān)系,形成顧客對(duì)酒店的忠誠(chéng)感,并利用良好口碑不斷為酒店招徠新客人,以便取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
(三)酒店個(gè)性化服務(wù)存在問(wèn)題
1.酒店的規(guī)范性不夠,使個(gè)性化服務(wù)變得紊亂而無(wú)所依據(jù)。
2.酒店缺乏個(gè)性化服務(wù)所需要的賓客資料收集整理與有效流通。西餐廳員工無(wú)意當(dāng)中發(fā)現(xiàn)的賓客個(gè)性特點(diǎn)能否順利輸入電腦的客史檔案當(dāng)中,酒店各部門(mén)是否能隨時(shí)隨地順利得到客史檔案
3.在服務(wù)培訓(xùn)和管理中還存在著“五輕五重”現(xiàn)象,導(dǎo)致個(gè)性化服務(wù)水準(zhǔn)不易提高。即:重應(yīng)知、重死記硬背、重標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范程序、重短線應(yīng)時(shí)節(jié)走過(guò)場(chǎng)、重表彰上榜獎(jiǎng)勵(lì);輕應(yīng)會(huì)、輕實(shí)際操作、輕個(gè)性特點(diǎn)發(fā)揮、輕長(zhǎng)線練內(nèi)功打基礎(chǔ)、輕分析總結(jié)推廣。
4.酒店從業(yè)人員缺乏對(duì)個(gè)性化服務(wù)的機(jī)理、內(nèi)容、形式、特點(diǎn)以及與標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化服務(wù)的相互關(guān)系區(qū)別的理解,服務(wù)指導(dǎo)上清規(guī)戒多,個(gè)性特點(diǎn)發(fā)揮少。
5.服務(wù)管理中,往往對(duì)服務(wù)員要求高,對(duì)管理人員要求低,認(rèn)為服務(wù)純粹是服務(wù)員的事,不了解管理是一種更高層次的服務(wù)。只有優(yōu)化管理才有優(yōu)質(zhì)服務(wù)。不善于深入服務(wù)實(shí)際去發(fā)現(xiàn)好的作法,以總結(jié)推廣形成經(jīng)驗(yàn)和品牌。
6.不少服務(wù)員在服務(wù)實(shí)踐中有創(chuàng)新、有個(gè)性特色表現(xiàn),并取得較好效果,但不善于注意積累、總結(jié)提高并上升為經(jīng)驗(yàn),以形成個(gè)人服務(wù)風(fēng)格品牌,好的
酒店個(gè)性化服務(wù)的創(chuàng)造
從酒店這一方面來(lái)說(shuō)
1.建立準(zhǔn)確、完整的客人檔案
酒店使用計(jì)算機(jī)建立顧客數(shù)據(jù)庫(kù),存儲(chǔ)每位顧客,尤其是重要賓客和?？偷目褪窓n案。根據(jù)其預(yù)訂與進(jìn)店辦理手續(xù)時(shí)提供的信息和服務(wù)人員在客人住店時(shí)的觀察,把客人的愛(ài)好、習(xí)慣、消費(fèi)活動(dòng)、旅游目的等信息儲(chǔ)存起來(lái),進(jìn)行處理、分析,以利于服務(wù)人員有針對(duì)性地提供特殊服務(wù),投其所好令其滿意;并據(jù)此進(jìn)行關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)、聯(lián)絡(luò)感情,提高客人回訪率。
2.加強(qiáng)員工培訓(xùn)工作
管理人員通過(guò)持之以恒的員工培訓(xùn)工作,向員工灌輸服務(wù)觀念,豐富員工的服務(wù)知識(shí)與技能,培養(yǎng)員工的服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)意識(shí),鼓勵(lì)員工發(fā)揮創(chuàng)造力和主觀能動(dòng)性。使全體員工以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)作為自己的行為準(zhǔn)則,努力提高服務(wù)能力和自信力,在服務(wù)工作中,熱情、主動(dòng)地為顧客解決實(shí)際問(wèn)題,提供體貼、周到、富有人情味的服務(wù)。
3.適當(dāng)授權(quán),同時(shí)表示對(duì)員工的絕對(duì)信任。
要使顧客正當(dāng)需求及時(shí)得到滿足,服務(wù)人員必須具備迅速作出各種與服務(wù)工作有關(guān)的決策的權(quán)力。管理人員應(yīng)支持并鼓勵(lì)服務(wù)人員根據(jù)顧客的具體要求,靈活地提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),授予服務(wù)人員偏離標(biāo)準(zhǔn)操作程序的權(quán)力,以便服務(wù)人員采取必要措施滿足顧客具體的獨(dú)特的要求。適當(dāng)授權(quán),她向員工轉(zhuǎn)達(dá)了這樣的信息:酒店認(rèn)為他們是有才華的員工,是組織的一部分。這樣不僅提高顧客滿意程度,同時(shí),也提高了員工工作滿意感,調(diào)動(dòng)了其積極性。
4.加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部個(gè)部門(mén)的溝通與協(xié)作
以顧客利益為重,為顧客創(chuàng)造更高消費(fèi)價(jià)值,是酒店全體成員的共同職責(zé)。個(gè)性化服務(wù)的提供,有時(shí)涉及幾個(gè)部門(mén)。只有溝通渠道暢通,各部門(mén)鼎立合作,才能保證服務(wù)的及時(shí)、有效提供。管理人員應(yīng)建立明確的溝通和協(xié)作制度,增強(qiáng)部門(mén)間理解、上下級(jí)溝通,獎(jiǎng)勵(lì)內(nèi)部服務(wù)激勵(lì)協(xié)作精神,使協(xié)調(diào)工作成為各部門(mén)各成員的共同行為準(zhǔn)則。
5.建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制
酒店還要建立行之有效的考核和獎(jiǎng)勵(lì)制度,綜合內(nèi)部和外部效率考核服務(wù)實(shí)績(jī),獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)質(zhì)核心服務(wù)基礎(chǔ)上的特殊服務(wù)。管理人員可通過(guò)顧客意見(jiàn)調(diào)查、工作日志抽查、班組工作評(píng)議等途徑收集優(yōu)質(zhì)服務(wù)信息,及時(shí)、合理地運(yùn)用多種方式獎(jiǎng)勵(lì)、表彰創(chuàng)造性提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的員工,使優(yōu)質(zhì)服務(wù)成為全體員工的共同價(jià)值觀念,在全員中形成關(guān)心顧
客、助客為樂(lè)的服務(wù)風(fēng)尚。
6.企業(yè)的設(shè)備設(shè)施要完善
比如針對(duì)殘疾旅客的特點(diǎn),酒店應(yīng)為其提供更為細(xì)致周到的服務(wù),消除其享用酒店產(chǎn)品和服務(wù)的障礙。北京亞運(yùn)村內(nèi)某酒店為迎接參加殘運(yùn)會(huì)的運(yùn)動(dòng)員,將電梯門(mén)、客房門(mén)加寬以便于輪椅出入,還對(duì)部分客房設(shè)施進(jìn)行改造,方便了旅客享用酒店設(shè)施與服務(wù)。
7.營(yíng)造良好的企業(yè)工作環(huán)境
樹(shù)立以人為本的服務(wù)型企業(yè)理念,注重感情的投資,和人際關(guān)系的協(xié)調(diào),關(guān)注員工的切身利益,以使員工和企業(yè)形成一個(gè)情感共同體。營(yíng)造一種人盡其職,才盡其用的企業(yè)氛圍。
8.建立一個(gè)創(chuàng)新性的組織
創(chuàng)新對(duì)于服務(wù)戰(zhàn)略的成功來(lái)說(shuō)是關(guān)鍵要素,對(duì)于服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)同樣也是關(guān)鍵的要素.作為一個(gè)創(chuàng)新性組織,在參與競(jìng)爭(zhēng)時(shí)對(duì)未來(lái)要有一個(gè)很清楚的認(rèn)識(shí),很清楚地知道自己在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中將要達(dá)到的目標(biāo)、在同行業(yè)中處于怎樣的水平、自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、通過(guò)怎樣的方法和策略達(dá)到自己的目標(biāo)。
從服務(wù)員這一方面來(lái)說(shuō)
1.助人為樂(lè)的精神
服務(wù)人員具有較高的職業(yè)道德素質(zhì),以助人為樂(lè)為己任,才能真心實(shí)意為顧客考慮,急顧客之所急,想顧客之所想,才有為顧客排憂解難的積極性和主動(dòng)性。
2.嫻熟的專(zhuān)業(yè)服務(wù)技能
服務(wù)人員要掌握一定的業(yè)務(wù)知識(shí)和服務(wù)技能,在嫻熟操作的基礎(chǔ)上,才有信心和能力針對(duì)顧客的具體情況,確定恰當(dāng)?shù)姆?wù)方法,機(jī)動(dòng)靈活地提供特殊服務(wù),滿足顧客需要和愿望。
3.善于了解顧客的真實(shí)需求
每個(gè)人的品味都有所不同,不能以自己的喜好去對(duì)待顧客。服務(wù)人員要尊重、了解、熟悉、熱愛(ài)顧客,真心誠(chéng)意傾聽(tīng)顧客要求,靠“心靈”去感知顧客的需求,給顧客以最大滿足。
4.個(gè)體的自我超越
引導(dǎo)個(gè)體自我察覺(jué),重在理解客人,服務(wù)客人。員工要善于打破常規(guī),不要限制了自己的創(chuàng)造力。培養(yǎng)自己在服務(wù)時(shí)的潛意識(shí)。
5.注重細(xì)節(jié)
酒店的服務(wù)特色可以從許多細(xì)節(jié)上體現(xiàn)出來(lái),打動(dòng)人的地方往往在細(xì)微之處。細(xì)節(jié)會(huì)給顧客帶來(lái)一種意外的驚喜,能為顧客和酒店創(chuàng)造價(jià)值.在曼谷東方酒店,有位隔了30年后再訪曼谷的英國(guó)客人,無(wú)意中談到他愿重溫昔日睡在蚊帳中的樂(lè)趣。酒店當(dāng)真派人買(mǎi)來(lái)一頂大蚊帳,設(shè)在客人帶空調(diào)的房間里。在漢堡四季賓館的客房里,清晨有人把電話機(jī)從床頭柜移到寫(xiě)字臺(tái),入夜又把電話機(jī)悄悄地放回床頭柜;為保證客人不受街上嘈雜聲音的干擾,向街面的窗戶(hù)都有兩層玻璃;為讓客人感到安全保險(xiǎn),凡向走廊開(kāi)的門(mén)都有兩道。酒店對(duì)客人可謂關(guān)懷備至。
6.具有人情味,進(jìn)行感情投資
員工的服務(wù)既要滿足顧客的物質(zhì)需求,又要滿足顧客的精神需求。要形成一種以情待客的服務(wù)傳統(tǒng).讓顧客感到酒店員工的人文關(guān)懷.如果一個(gè)被雨淋濕的過(guò)路客人來(lái)人住你們酒店,你還用微笑服務(wù)而不是一種人性關(guān)懷的服務(wù)時(shí),他就會(huì)感覺(jué)你們酒店缺少一種人情味,也不會(huì)對(duì)你們酒店產(chǎn)生好感.
(五)酒店個(gè)性化服務(wù)創(chuàng)造的建設(shè)性意見(jiàn)
第5篇 汽車(chē)4s店財(cái)務(wù)管理細(xì)節(jié)
汽車(chē)4s店的財(cái)務(wù)管理與細(xì)節(jié)
主要是四個(gè)部分:
1、整車(chē)銷(xiāo)售部分,一般采用個(gè)別成本法或者先進(jìn)先出法,因?yàn)槭巧虡I(yè)企業(yè),所以成本只包括進(jìn)價(jià),運(yùn)費(fèi)一般汽車(chē)生產(chǎn)企業(yè)中轉(zhuǎn)庫(kù)承擔(dān),其它費(fèi)用計(jì)入經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中,一般的汽車(chē)銷(xiāo)售企業(yè)都會(huì)根據(jù)廠家政策,每月完成情況來(lái)計(jì)算應(yīng)得折讓,一般是在下幾個(gè)月中開(kāi)具紅字發(fā)票或者負(fù)數(shù)折讓,沖抵商品銷(xiāo)售成本科目,記往,折讓或折扣的計(jì)算和損取工作是作為財(cái)務(wù)經(jīng)理必須充分要重視的。如果有多品牌業(yè)務(wù)的話,中間商的提成最好先掛帳,待以后找機(jī)會(huì)沖銷(xiāo),還有試乘試駕車(chē)是普通發(fā)票取得,作銷(xiāo)售的話要交固定資產(chǎn)銷(xiāo)售增值稅4%,
2、若有分期信貸業(yè)務(wù)的話,墊資要有保障,每筆的收入為手續(xù)費(fèi)收入1%-5%和保險(xiǎn)返利收入6%,注意此部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大,所以辦手續(xù)時(shí)一定要符合要求后再行辦理,不能違歸操作。
3、裝飾業(yè)務(wù)部分,主要銷(xiāo)售汽車(chē)內(nèi)飾及小物件,此部分毛利率在4s店中屬于最高,一般能達(dá)到40%-60%,所以要開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù),雖然此項(xiàng)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,但是一旦能夠開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù),對(duì)于整車(chē)銷(xiāo)售或者售后服務(wù)質(zhì)量都會(huì)有很大的提高,也會(huì)無(wú)形中提升4s的水準(zhǔn)。
4、售后服務(wù)部分:主要是針對(duì)本店的汽車(chē)銷(xiāo)售的售后服務(wù),在商品銷(xiāo)售收入明細(xì)帳下設(shè)維修收入、首保收入、索賠收入、備件銷(xiāo)售收入等明細(xì)科目,是針對(duì)汽車(chē)運(yùn)行公里內(nèi)可以首保,備件問(wèn)題可以索賠以及外地銷(xiāo)售備件專(zhuān)設(shè)科目,一般不設(shè)備件明細(xì)銷(xiāo)售,因?yàn)閭浼N類(lèi)可達(dá)上千種,所以如果沒(méi)有庫(kù)存財(cái)務(wù)聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算機(jī)信息處理帳務(wù)的話,還是只設(shè)數(shù)量金額,不要設(shè)的過(guò)細(xì),但對(duì)于備件要做到二月內(nèi)一盤(pán)點(diǎn),而且要注意出現(xiàn)的保管問(wèn)題,對(duì)于缺失的備件要注意對(duì)于責(zé)任人處罰,
每個(gè)4s店的帳務(wù)都有自己的特點(diǎn),不可能完全照搬,主要是為了管理及稅收等來(lái)設(shè)置,屬一般納稅人交增值稅,開(kāi)具汽車(chē)銷(xiāo)售發(fā)票,汽車(chē)維修發(fā)票,配件銷(xiāo)售發(fā)票,和增值稅專(zhuān)用發(fā)票,記住,要信息員開(kāi)具銷(xiāo)售結(jié)算單,結(jié)算員核對(duì)無(wú)誤后,辦理業(yè)務(wù),設(shè)置整車(chē)銷(xiāo)售的話可以分地區(qū)及部門(mén)或銷(xiāo)售員等專(zhuān)項(xiàng)核算,以利于月底計(jì)算提成,一般在完成任務(wù)的情況下,單車(chē)提成200-500元,但必須超過(guò)盈利的最低限額,對(duì)于管理方面,你可以根據(jù)以前所學(xué)知識(shí),適當(dāng)?shù)淖兺?變被動(dòng)為主動(dòng),
其實(shí)還有很多方面沒(méi)來(lái)得及說(shuō)清,希望以上對(duì)你有所幫助。
4s店財(cái)務(wù)管理方面怕是不會(huì)有什么成形的資料的,據(jù)我所知國(guó)內(nèi)的4s店起步都較晚,一般在銷(xiāo)售服務(wù)管理方面往往有國(guó)外的現(xiàn)成模式可參照,但在財(cái)務(wù)管理方面,由于各國(guó)財(cái)務(wù)制度方面的特殊性,不容易相互借鑒,管理均比較粗放。
會(huì)計(jì)人數(shù)、崗位分工、工作流程,一般是各店根據(jù)自己的情況自行考慮安排,但一般可以這樣設(shè)置:
財(cái)務(wù)部可設(shè)四人,其中一為部門(mén)主管,主要負(fù)責(zé)整個(gè)公司的財(cái)務(wù)工作,包括融資、稅務(wù)、編制預(yù)算、進(jìn)行財(cái)務(wù)分析等,在部門(mén)內(nèi)一般負(fù)責(zé)總賬、會(huì)計(jì)報(bào)表、稅務(wù)報(bào)表、審核、整車(chē)及服務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn);
一為記賬會(huì)計(jì),負(fù)責(zé)對(duì)賬、記賬、作憑證、開(kāi)整車(chē)發(fā)票、做一些輔助報(bào)表;
一為出納,主要負(fù)責(zé)收取整車(chē)款,跑銀行,如果有融資車(chē)業(yè)務(wù),要負(fù)責(zé)與銀行交涉辦理整車(chē)合格證核對(duì)及存取業(yè)務(wù)。
一為服務(wù)結(jié)算,一般設(shè)在服務(wù)前臺(tái),主要負(fù)責(zé)收取服務(wù)收入款,備件收入款,精品安裝收入款,作服務(wù)業(yè)務(wù)結(jié)算,并每日將收取的款項(xiàng)交公司財(cái)務(wù),作營(yíng)業(yè)日?qǐng)?bào)表。
在4s店實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理的難度比較大,推行的效果往往不是很理想。原因在于,
一、幾項(xiàng)重要預(yù)算的編制均需要有關(guān)部門(mén)參與,但目前的有關(guān)人員的水準(zhǔn)往往很成問(wèn)題,無(wú)法按照科學(xué)的思路來(lái)提交預(yù)算。這種情況下往往需要懂行的管理層的堅(jiān)決推進(jìn),也需要有關(guān)部門(mén)人員具備預(yù)算編制的基本概念。同時(shí)也要看到,商業(yè)企業(yè)特別是汽車(chē)銷(xiāo)售行業(yè)目前受市場(chǎng)的影響太大,經(jīng)常性的要根據(jù)市場(chǎng)變化隨時(shí)調(diào)整策略,幾個(gè)主要項(xiàng)目的預(yù)算編制往往不能反映現(xiàn)實(shí),如:廣告投放,銷(xiāo)售價(jià)格等等,所以目前的預(yù)算只能是做成粗略的年度計(jì)劃形式,根據(jù)行業(yè)慣例,測(cè)算出幾項(xiàng)重要支出的大致水平,象文中所述的嚴(yán)格預(yù)算管理并按月分析,是不大現(xiàn)實(shí)的。只有對(duì)于日常管理費(fèi)用部分還可以做到這一點(diǎn)。
二、在4s店,很重要的一項(xiàng)支出是工資,但確定實(shí)行何種工資激勵(lì)制度,是一件難事,而且對(duì)預(yù)算編制有很大的影響,據(jù)我所知,有的公司實(shí)現(xiàn)的激勵(lì)辦法很不利于控制工資水平,而這又并非財(cái)務(wù)人員所能左右。
三、實(shí)行嚴(yán)格預(yù)算管理的前提是,企業(yè)的財(cái)務(wù)管理要非常規(guī)范,簡(jiǎn)單說(shuō),企業(yè)的賬務(wù)上的信息都是客觀、全面的。由于眾所周知的原因,目前這是不容易做到的。如果財(cái)務(wù)處理不夠規(guī)范,要進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,需要財(cái)務(wù)人員投入大量的精力進(jìn)行一些細(xì)小項(xiàng)目的分析調(diào)整,這將是相當(dāng)困難的事。
在4s店,作為新入行的財(cái)務(wù)人員,除了掌握好公司費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)外,重點(diǎn)是如何做好公司的財(cái)務(wù)監(jiān)管工作,有幾點(diǎn)重要的關(guān)健點(diǎn)建議你注意:
一、存貨管理,財(cái)務(wù)人員一定要對(duì)公司的服務(wù)管理軟件非常了解,幾個(gè)重要數(shù)據(jù)要明確其意義,明確獲得途徑,主要是庫(kù)存?zhèn)浼?監(jiān)督好備件的入出庫(kù)過(guò)程,對(duì)于存貨管理軟件應(yīng)熟悉其功能,對(duì)于一些比較特殊的入出庫(kù)需要在財(cái)務(wù)的監(jiān)督下進(jìn)行。財(cái)務(wù)上的庫(kù)存?zhèn)浼欢ㄒc庫(kù)房?jī)?nèi)實(shí)物價(jià)值相符。
二、服務(wù)收入管理,公司每月的服務(wù)收入一定要與服務(wù)軟件系統(tǒng)的數(shù)字相符,一定要慎重進(jìn)行反結(jié)算,并確保反結(jié)算是在財(cái)務(wù)的監(jiān)督下。且反結(jié)算只能是由財(cái)務(wù)結(jié)算人員進(jìn)行,不對(duì)其他人員授權(quán)。
以上是兩個(gè)最容易出問(wèn)題的地方。
三、整車(chē)銷(xiāo)售收入的管理,確保每一筆銷(xiāo)售都形成訂單,且訂單上一定反映真實(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格,有關(guān)贈(zèng)送保險(xiǎn)、精品的一定要在定單上反映出來(lái),公司的銷(xiāo)售價(jià)格政策要在財(cái)務(wù)備案,超出授權(quán)的要由有關(guān)負(fù)責(zé)人員在定單上簽字確認(rèn)。
四、加強(qiáng)供應(yīng)商的管理,4s店一般對(duì)于客戶(hù)管理不需要財(cái)務(wù)人員關(guān)注,因?yàn)橐话氵@都有現(xiàn)在的管理模式,往往取決于生產(chǎn)廠商的要求品質(zhì)管理程序。備件、精品的采購(gòu)由于財(cái)務(wù)人員并不懂得有關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí),似乎很難對(duì)此加以監(jiān)管,但這又是非常重要的需要監(jiān)管的地方,初期簡(jiǎn)單的方法是,要求采購(gòu)部門(mén)將供應(yīng)商檔案提交,必要時(shí)可進(jìn)行適當(dāng)抽查,試調(diào),分析主要消耗品的供應(yīng)價(jià)格是否與市場(chǎng)價(jià)格同步,當(dāng)然這項(xiàng)工作是需要管理層介入才有較好效果。
以上是幾個(gè)比較重要的控制點(diǎn),應(yīng)加以關(guān)注。至于其它的一些細(xì)節(jié)方面的事情,只能是靠自己在實(shí)際工作中慢慢體會(huì)了。
第6篇 _物業(yè)工程部巡檢管理細(xì)節(jié)要求
物業(yè)工程部巡檢管理細(xì)節(jié)要求
1、目的;
保證小區(qū)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行避免和減少裝修違章行為發(fā)生。
2、適用范圍;
適用于管理處所轄的所有小區(qū)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備及二次裝修;
3、職責(zé);
3.1工程部主管全面負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理工作及二次裝修檢查工作。
3.2工程部領(lǐng)班具體負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施和二次裝修巡檢工作的組織落實(shí)。
4.0細(xì)節(jié)規(guī)范;
4.1工程部日常巡檢由值班人員在上班半小時(shí)后進(jìn)行,
4.2當(dāng)日值班人員應(yīng)按本系統(tǒng)規(guī)定相關(guān)檢查內(nèi)容填寫(xiě)巡檢記錄表,對(duì)巡檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)領(lǐng)班及部門(mén)主管,對(duì)設(shè)施設(shè)備的問(wèn)題應(yīng)采取適當(dāng)安全措施,防止故障發(fā)生及事故的發(fā)生。
4.3當(dāng)值班人員外出巡檢時(shí),必須隨身攜帶對(duì)講通訊工具,隨時(shí)與部門(mén)主管保持聯(lián)系。
4.4當(dāng)日值班人員應(yīng)對(duì)當(dāng)日裝修的施工戶(hù)的進(jìn)度、內(nèi)容在巡檢表中做簡(jiǎn)單的記錄;
4.5當(dāng)日值班人員在結(jié)束巡檢中的問(wèn)題做簡(jiǎn)單的提示;
4.6巡檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題交工程部主管簽審核意見(jiàn).
4.7對(duì)裝修中發(fā)現(xiàn)的違章行為,應(yīng)當(dāng)場(chǎng)制止,并立即向領(lǐng)班或主管報(bào)告,爭(zhēng)取及時(shí)糾正避免違章發(fā)生。
5.0記錄表單;
《工程部工作日志》《工程部巡檢記錄表》
第7篇 工程部應(yīng)急維修預(yù)案細(xì)節(jié)管理水管爆裂處理規(guī)程
工程部應(yīng)急維修預(yù)案作業(yè)規(guī)程細(xì)節(jié)管理之水管爆裂
1.0目的
規(guī)范應(yīng)急維修預(yù)案的工作程序,確保應(yīng)急預(yù)案的有效性、實(shí)用性。
2.0適用范圍;
適用于管理處工程的應(yīng)急維修作業(yè);
3.0職責(zé)
3.1工程部主管負(fù)責(zé)制定轄區(qū)內(nèi)給水管道爆裂故障的應(yīng)急維修預(yù)案;
3.2工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)應(yīng)急預(yù)案的備料,實(shí)地勘察及現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)施工;
3.3工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)依據(jù)預(yù)案內(nèi)容,制定作業(yè)流程;
3.4工程部領(lǐng)班依據(jù)預(yù)案作業(yè)流程制定演練計(jì)劃;
4.0程序要點(diǎn);
4.1制定原則;
4.1.2可操作性原則。制定出的預(yù)案要符合小區(qū)的實(shí)際情況,確實(shí)可行;
4.1.3有效性原則。制定出的預(yù)案要在發(fā)生故障的處置實(shí)施時(shí)收到良好的效果,具有實(shí)用性;
4.2重點(diǎn)防范部位
4.2.1轄區(qū)內(nèi)各分支節(jié)點(diǎn)處閥門(mén)及閥門(mén)兩端接口處;
4.2.2轄區(qū)內(nèi)各進(jìn)戶(hù)水表及兩端接口處;
4.2.3噴泉進(jìn)水閥門(mén);
4.2.4消防栓處水表、水閥接口處;
4.3應(yīng)急預(yù)案的制定;
4.3.1工程部根據(jù)小區(qū)發(fā)展情況進(jìn)行標(biāo)識(shí),在每年11月15日前制定本小區(qū)重點(diǎn)防范部位應(yīng)急預(yù)案,并報(bào)公司審批;
4.3.2工程部領(lǐng)班根據(jù)各重點(diǎn)防范部位制定應(yīng)急作業(yè)流程預(yù)案;
4.3.3
第8篇 小區(qū)業(yè)主家庭維修管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
小區(qū)業(yè)主家庭維修管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
制定物業(yè)小區(qū)業(yè)主家庭維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程,為業(yè)主提供優(yōu)越的居家環(huán)境。
2.0適用范圍
適用于管理處所轄小區(qū)的所有業(yè)主的家庭維修。
3.0職責(zé)
3.1工程主管全面負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主的家庭維修管理工作。
3.2工程領(lǐng)班具體負(fù)責(zé)小區(qū)家庭維修工作的落實(shí).
3.3加強(qiáng)業(yè)主的溝通聯(lián)系,切實(shí)解決業(yè)主的需求與困難.
4.0程序要點(diǎn)
4.1業(yè)主家庭維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
4.1.1根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料,按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時(shí)間到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。
4.1.2身著干凈工裝,帶干凈工作手套,佩帶職員證,同時(shí)應(yīng)帶好鞋套和一次性的臺(tái)布,持維修上門(mén)服務(wù)。
4.1.3到達(dá)業(yè)主單元后應(yīng)先敲門(mén)或按門(mén)鈴,待用戶(hù)開(kāi)門(mén)后首先問(wèn)“您好”,業(yè)主許可后方能進(jìn)入室內(nèi)。
4.1.4禮貌客氣地詢(xún)問(wèn)所需要維修項(xiàng)目,當(dāng)判定維修項(xiàng)目屬有償維修時(shí),根據(jù)《用戶(hù)手冊(cè)》上的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主報(bào)維修價(jià)格。
4.1.5用戶(hù)同意維修,則將收費(fèi)金額填在維修單相應(yīng)的欄目,并請(qǐng)業(yè)主簽名;業(yè)主不同意該價(jià)格,維修在維修單上注明原因,并請(qǐng)業(yè)主簽名。
4.1.6因材料不足暫不能維修的,應(yīng)向業(yè)主解釋清楚,預(yù)約下次維修時(shí)間,并將相關(guān)情況記錄在維修單上。
4.1.7因業(yè)主自購(gòu)設(shè)施的故障而無(wú)法維修,應(yīng)詳細(xì)向業(yè)主說(shuō)明原因,由業(yè)主或協(xié)助業(yè)主聯(lián)系其設(shè)備供應(yīng)商,同時(shí)將相關(guān)情況記錄在維修單上,并請(qǐng)業(yè)主簽名。
4.1.8根據(jù)設(shè)備故障情況采取相應(yīng)的維修措施,注意做好現(xiàn)場(chǎng)周?chē)锲返姆雷o(hù)和遮蓋。
4.1.9在維修時(shí),應(yīng)盡量保持業(yè)主戶(hù)內(nèi)環(huán)境雅靜,不擴(kuò)散波及太大范圍,嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫浪蕩。
4.1.10故障修復(fù)后,業(yè)主驗(yàn)收合格,維修人員在維修單上填寫(xiě)維修結(jié)果,請(qǐng)業(yè)主簽名確認(rèn),維修人員要將所有維修垃圾裝入塑料袋帶走,并將所維修部件和周?chē)h(huán)境抹干凈,徹底清理現(xiàn)場(chǎng)后才可離開(kāi)。
4.1.11維修人員在完成的維修單上簽名,交工程部維修領(lǐng)班,同時(shí)通知客服中心登記。
4.1.12每月維修領(lǐng)班以10%的抽樣,對(duì)已完成的工作單進(jìn)行回訪,發(fā)現(xiàn)業(yè)主有不滿意的應(yīng)追查,確實(shí)屬人為因素應(yīng)追究維修人員的責(zé)任,納入月度考核標(biāo)準(zhǔn)。
5.0相關(guān)文件
《__花園住戶(hù)手冊(cè)》
6.0記錄
《業(yè)主家庭維修工作記錄表》
第9篇 物業(yè)工程部對(duì)業(yè)主房屋質(zhì)量管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
物業(yè)工程部對(duì)業(yè)主房屋質(zhì)量管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范新物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,確保業(yè)主房屋的質(zhì)量。
2.0適用范圍
適用于所有新接管驗(yàn)收的業(yè)主房屋。
3.0職責(zé)
3.1物業(yè)工程部指派專(zhuān)業(yè)人員協(xié)同業(yè)主進(jìn)行房屋質(zhì)量接受驗(yàn)收。
3.2地產(chǎn)公司售后服務(wù)部具體負(fù)責(zé)業(yè)主房屋質(zhì)量問(wèn)題的處理。
4.0程序內(nèi)容
4.1接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作
按《物業(yè)接管驗(yàn)收管理規(guī)程》的第4.1條進(jìn)行接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。
4.2房屋硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
4.2.1主體結(jié)構(gòu):
a)外墻不得滲水;
b)屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。
4.2.2樓地面面層與基層粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,無(wú)裂縫,無(wú)脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無(wú)缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無(wú)明顯色差。
4.2.3內(nèi)墻面:
a)抹灰面平整,面層涂料均勻,無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落,無(wú)明顯裂縫,無(wú)污漬;
b)塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無(wú)缺棱掉角;面層無(wú)裂紋、損傷,色澤一致;對(duì)縫沙漿飽滿,線條順直。
4.2.4頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無(wú)漏刷,無(wú)脫皮,無(wú)裂紋,無(wú)霉點(diǎn),無(wú)滲水痕跡,無(wú)污漬。
4.2.5衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右,不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。
4.2.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。
4.2.7門(mén)、窗
a)門(mén)開(kāi)啟自如,無(wú)晃動(dòng)和裂縫,零配件齊全,位置準(zhǔn)確,無(wú)翹曲變形;
b)門(mén)鎖、窗銷(xiāo)連接牢固,開(kāi)啟靈活;
c)玻璃安裝牢固,膠封密實(shí),無(wú)明顯刮花痕跡,無(wú)損傷;
d)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;
e)電子防盜門(mén)通話清晰,完好,無(wú)銹跡;
f)不銹鋼房門(mén)表面光亮,無(wú)刮花、變形;
g)高檔裝飾門(mén)裝飾完整。
4.2.8樓梯、扶手:
鋼木樓梯安裝牢固,無(wú)銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;砼樓梯無(wú)裂縫,無(wú)表皮剝落。
4.2.9木裝修工程表面光潔,線條順直,對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。
4.2.10飾面磚表面平整,無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角,對(duì)縫平直。
4.2.11油漆、刷漿色澤一致,無(wú)脫皮、滲漏現(xiàn)象。
4.2.12電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。
4.2.13光纖已開(kāi)通,收視良好。
4.2.14開(kāi)關(guān)安裝牢固,開(kāi)關(guān)靈活,接觸良好。
4.2.15燈具安裝牢固,完好無(wú)損,反應(yīng)靈敏,發(fā)光正常。
4.2.16水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無(wú)損傷。
4.2.17衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無(wú)污漬和刮花,接口密實(shí),無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞,排水通暢。
4.2.18給水設(shè)施安裝牢固,接口密實(shí),無(wú)滲漏、銹跡,流水通暢,有足夠壓力。
4.2.19地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實(shí),無(wú)滲漏現(xiàn)象,無(wú)堵塞,排水通暢,完好無(wú)損。
4.2.20門(mén)鈴、對(duì)講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。
4.2.21防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固,焊接密實(shí),面漆完好均勻,無(wú)脫皮、
4.2.22其他配備設(shè)施要求齊全、完好,型號(hào)與設(shè)計(jì)相符,工作正常。
4.3接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理
4.3.1遺留問(wèn)題的登記確認(rèn):
a)對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn);
b)對(duì)業(yè)主硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《業(yè)主房屋驗(yàn)收單》中。
4.3.2對(duì)資料遺留的問(wèn)題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同地產(chǎn)公司聯(lián)系補(bǔ)齊。
4.3.3對(duì)業(yè)主硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題,一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求地產(chǎn)公司在兩周內(nèi)解決;重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。
4.3.4對(duì)于長(zhǎng)期解決不了,勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題,物業(yè)部應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給地產(chǎn)公司進(jìn)行備錄。
5.0記錄
業(yè)主房屋驗(yàn)收單
6.0相關(guān)支持文件
6.1《物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》
第10篇 物業(yè)工程部空關(guān)房檢查管理作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求
物業(yè)工程部空關(guān)房檢查管理作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范空關(guān)房的管理工作,確保業(yè)主空關(guān)房的管理質(zhì)量
2.0適用范圍
適用于管理處所轄小區(qū)的所有業(yè)主的空關(guān)房。
3.0職責(zé)
3.1工程部負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主的空關(guān)房監(jiān)督管理工作。
3.2工程領(lǐng)班具體負(fù)責(zé)小區(qū)空關(guān)房檢查工作的落實(shí).
4.0程序內(nèi)容
4.1空關(guān)房的日常檢查
4.1.1根據(jù)季節(jié)的變化,制定空關(guān)房的日常檢查計(jì)劃。
4.1.2空關(guān)房的日常檢查內(nèi)容
a)屋頂是否有滲漏水現(xiàn)象
b)墻面是否有滲水現(xiàn)象
c)墻面、屋頂是否有霉變
d)窗框是否滲水
e)室內(nèi)電路、給排水系統(tǒng)
f)墻面、地面粉刷層是否有脫落、風(fēng)化現(xiàn)象
g)室內(nèi)是否有自然破損,如玻璃等
h)智能化系統(tǒng)的測(cè)試,檢查智能化系統(tǒng)能否正常工作
i)門(mén)鎖、車(chē)庫(kù)能否正常工作
4.1.3根據(jù)日常檢查情況填寫(xiě)《空關(guān)房檢查記錄表》
4.1.4如發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題,要及時(shí)解決處理,必要時(shí)及時(shí)通知業(yè)主。
4.2突發(fā)性及時(shí)檢查
4.2.1突遇連續(xù)性的暴雨,要立即組織工程部員工系統(tǒng)檢查。主要以滲漏水為主。
4.2.2夏季連續(xù)暴曬,或冬季連續(xù)干凍,檢查受溫度變化而破損的部位,如物頂玻璃天窗、陽(yáng)光房、有露出的防水部位等。
4.3對(duì)檢查出空關(guān)房的問(wèn)題,及時(shí)的給以維修處理,與業(yè)主隨時(shí)保持聯(lián)系,填寫(xiě)《空關(guān)房維修記錄表》
5.0相關(guān)文件
客戶(hù)服務(wù)中心業(yè)主鑰匙管理作業(yè)規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)
6.0記錄
6.1《空關(guān)房檢查記錄表》
6.2《空關(guān)房維修記錄表》
第11篇 物業(yè)工程部設(shè)備綜合管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求
物業(yè)工程部設(shè)備綜合管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
制定設(shè)備設(shè)施管理制度,確保物業(yè)管理設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。、
2.0適用范圍
適用于管理處所管理的所有設(shè)備設(shè)施綜合管理。
3.0職責(zé)
3.1工程主管全面負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的綜合管理工作
3.2工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的組織實(shí)施工作;
4.0程序內(nèi)容
凡價(jià)值在2000元(人民幣)以上的、連續(xù)使用一年以上、安全壽命周期內(nèi)都需要技術(shù)管理的固定資產(chǎn),都應(yīng)列入工程設(shè)備檔案管理。
4.1設(shè)備設(shè)施的檔案建立
4.1.1對(duì)工程部管轄設(shè)備建立《設(shè)備臺(tái)帳》。
4.1.2工程部對(duì)管轄設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)和設(shè)備編號(hào)。
4.1.3所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功率系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。
4.1.4設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)和設(shè)備現(xiàn)行的狀態(tài)保持一致。
4.1.5《設(shè)備臺(tái)帳》和設(shè)備出廠原件資料工程部統(tǒng)一保存,工程部留復(fù)印件。
4.2檔案資料管理規(guī)程
4.2.1有工程設(shè)備檔案由工程部負(fù)責(zé)管理,工程檔案管理人員應(yīng)嚴(yán)格遵守公司檔案管理制度和保密守則。
4.2.2各類(lèi)檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類(lèi):強(qiáng)電、弱點(diǎn)、空調(diào)、機(jī)管等,統(tǒng)一存放檔按盒并貼上標(biāo)簽。
4.2.3編制檔按目錄,內(nèi)容和檔案盒外標(biāo)簽一致。
4.2.4外單位交來(lái)圖紙由文員統(tǒng)一簽收,并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)工程師核對(duì)實(shí)物,如圖紙無(wú)誤則由文員按系統(tǒng)歸檔;圖紙有誤,則有文員聯(lián)系交圖單位更正。
4.2.5檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù),應(yīng)妥善保存,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交工程師審閱確定用途。需銷(xiāo)毀的資料應(yīng)由總工程師及系統(tǒng)工程師組成鑒定小組研究后決定。
4.2.6借閱檔案須經(jīng)工程主管批準(zhǔn),文員登記并指定歸還日期,由文員按期追還,需續(xù)借的要重新登記。
4.3設(shè)備的購(gòu)置管理
4.3.1設(shè)備的購(gòu)置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購(gòu)置。
4.3.2設(shè)備的購(gòu)置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需求的原則。
4.3.3設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。
4.3.4新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。
4.3.5工程部對(duì)新購(gòu)設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)驗(yàn)收、資料整理、協(xié)調(diào)安裝、調(diào)試和試運(yùn)行。
4.3.6驗(yàn)收符合要求的設(shè)備,按規(guī)定納入臺(tái)帳、設(shè)備卡片等日常管理。
4.4設(shè)備的封存停用
4.4.1連續(xù)停用6個(gè)月以上的設(shè)備,由使用部門(mén)就地封存,填寫(xiě)《設(shè)備封存單》。
4.4.2封存的設(shè)備應(yīng)切斷電源,將設(shè)備擦拭保養(yǎng),做好防塵、放銹蝕處理。4.4.3表明封存設(shè)備的保管人,未經(jīng)允許任何人不得拆卸零配件,以保證其完好性。
4.5設(shè)備設(shè)施的大修改造
4.5.1現(xiàn)行設(shè)備的運(yùn)行狀況、維修記錄、零配件的更換等。
4.5.2大修改造的方案的論證審批,填寫(xiě)《設(shè)備大修改造審批單》,報(bào)物業(yè)管理處審批。
4.5.3設(shè)備大修改造竣工后,由管理處組織驗(yàn)收,填寫(xiě)《設(shè)備大修改造竣工報(bào)告單》,并觀察其運(yùn)行狀況。
4.6設(shè)備報(bào)廢處理作業(yè)程序
設(shè)備使用達(dá)到一定年限,或科技進(jìn)步,或不符合環(huán)保達(dá)標(biāo)要求,或因?yàn)槠渌?對(duì)現(xiàn)行設(shè)備不得不做報(bào)廢處理。
4.6.1申請(qǐng)報(bào)廢
a)對(duì)具備報(bào)廢條件的設(shè)備提出報(bào)廢。
b)注明設(shè)備詳細(xì)資料,如購(gòu)買(mǎi)日期、安裝日期、投入使用日期、使用中的狀況、維修記錄、配件好材記錄、維修成本狀況等。
c)提出報(bào)廢理由。
d)設(shè)備能耗過(guò)大,或環(huán)境污染嚴(yán)重,國(guó)家規(guī)定應(yīng)以淘汰的產(chǎn)品。
e)已超過(guò)設(shè)備規(guī)定使用年限,損壞嚴(yán)重,維修費(fèi)用過(guò)高,大修以后設(shè)備使用性能仍不能滿足要求。
f)設(shè)備屢屢發(fā)生故障和事故,存在比較嚴(yán)重的不安全因素,且在經(jīng)濟(jì)投入上不宜大修和改造。
g)因自然災(zāi)害,事故損壞,修理費(fèi)用接近或超過(guò)該設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。
4.6.2鑒定
a)工程部按報(bào)廢設(shè)備的規(guī)定對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定。
b)財(cái)務(wù)部對(duì)設(shè)備報(bào)廢的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行審核。
4.6.3審批
公司根據(jù)實(shí)際需求和工程部、財(cái)務(wù)部的鑒定審核意見(jiàn)批復(fù)。
4.6.4撤消臺(tái)帳
批準(zhǔn)報(bào)廢的設(shè)備,工程部撤消設(shè)備臺(tái)帳。
4.6.5報(bào)廢處理
a)需新用設(shè)備替換的在用設(shè)備,待新設(shè)備投入使用后再進(jìn)行報(bào)廢。
b)批準(zhǔn)報(bào)廢的在用設(shè)備,在保證安全的前提下運(yùn)行,不再進(jìn)行大修。
c)可轉(zhuǎn)讓的設(shè)備作價(jià)轉(zhuǎn)讓。
d)不可轉(zhuǎn)讓的設(shè)備,將可利用的零部件拆下留用,其余部分做廢品處理。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳檔案表》
6.2《設(shè)備卡》
6.3《設(shè)備購(gòu)置審批單》
6.4《設(shè)備封存單》
6.5《設(shè)備計(jì)劃大修保養(yǎng)審批表》
6.6《設(shè)備大修保養(yǎng)驗(yàn)收表》
6.7《設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)表》
第12篇 物業(yè)工程部供配電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求
物業(yè)工程部供配電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
制定供電管理制度并實(shí)施,確保各物業(yè)管理配電設(shè)備正常運(yùn)行供電。
2.0適用范圍
適用于管理處所管理的所有配電設(shè)備設(shè)施。
3.0職責(zé)
3.1值班電工負(fù)責(zé)供電設(shè)備的運(yùn)行監(jiān)控,輕微故障的維修,用電安裝;
3.2維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)供電故障的維修、供電設(shè)施的保養(yǎng)
4.0程序內(nèi)容
4.1值班電工崗位管理規(guī)程
4.1.1值班電工的崗位責(zé)任制是搞好配電房工作的一項(xiàng)基本制度。它有利于增強(qiáng)人員的責(zé)任感,有利于每一個(gè)人做好本質(zhì)工作,便于檢查評(píng)比;
4.1.2值班電工必須熟悉電氣設(shè)備,并經(jīng)考核合格,取得值班電工合格證(或操作證),值班電工應(yīng)有一定的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn);
4.1.3值班電工在運(yùn)行領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下,完成本職的設(shè)備巡視、倒閘操作、事故處理、監(jiān)視各種儀表和保護(hù)裝置、填寫(xiě)運(yùn)行記錄;
4.1.4單人值班不得單獨(dú)從事修理工作;
4.1.5接班人員應(yīng)提前到位做好接班準(zhǔn)備工作。若接班人員因故未到,交班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位,并立即報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),做好安排;
4.1.6交班時(shí),應(yīng)盡量避免倒閘操作。交接班過(guò)程中發(fā)生事故或異常情況,原則上應(yīng)由交班人員負(fù)責(zé)處理;
4.2值班巡視制度
4.1.1每日巡檢配電房配電設(shè)備的運(yùn)行情況;
4.1.2每周巡檢電力計(jì)量表,如電流表、電壓表、功率表的指示情況和配線接觸情況;
4.1.3每月巡檢各組團(tuán)的配電箱接觸情況;
4.1.4遇有大風(fēng)、雨雪等天氣,應(yīng)巡檢電力線情況;
4.1.5巡視發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)檢修,當(dāng)值人員巡視后應(yīng)將巡視結(jié)果記錄于運(yùn)行表中。
4.3配電房的管理規(guī)程
4.3.1保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng),墻上配掛溫度計(jì),室內(nèi)溫度控制在35。c以下。
4.3.2房?jī)?nèi)禁止拉接臨時(shí)線路,供電線路嚴(yán)禁超載供電。
4.3.3嚴(yán)禁違章操作,操作或檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,絕緣鞋套等。
4.3.4保持配電房?jī)?nèi)無(wú)雜物堆放,地面干凈,鋪設(shè)絕源橡膠墊層,設(shè)備外表清潔無(wú)塵。
4.3.5做好配電房的日常防水、防潮工作,堵塞漏洞,嚴(yán)防蛇、鼠等進(jìn)入配電房,以防短路事故的發(fā)生。
4.3.6配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線路需改變,必報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員確認(rèn)方可改變。
4.3.7每年對(duì)配電房?jī)?nèi)全部機(jī)電設(shè)備大檢修一次。
4.3.8值班人員應(yīng)認(rèn)真做好值班記錄,仔細(xì)填寫(xiě)《配電房運(yùn)行記錄表》,認(rèn)真執(zhí)行交接班記錄制度。
4.4供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程
4.4.1每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備,包括(高、低壓室,變壓器室),并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表上。
4.4.2發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常,應(yīng)馬上查找原因,并通知維修領(lǐng)班安排處理。
4.4.3用電高峰或潮濕天氣期間,應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過(guò)流放電現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)異常馬上處理。
4.4.4未經(jīng)領(lǐng)班師同意,不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。特殊情況下,須經(jīng)領(lǐng)班批準(zhǔn)并做記錄。
4.4.5嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。
4.4.6高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢,年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。
4.4.7與系統(tǒng)有關(guān)的鑰匙集中放置在鑰匙箱中,交接班時(shí)清點(diǎn)數(shù)量,發(fā)現(xiàn)缺失立即追究。
4.4.8外借鑰匙應(yīng)做好登記并按時(shí)追收。
4.5供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程
4.5.1嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。
4.5.2維修領(lǐng)班每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。
4.5.3工作過(guò)程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。
4.5.4根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn),重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。
4.5.5各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響物業(yè)服務(wù)正常營(yíng)運(yùn)為原則,特殊情況,須報(bào)告管理處主任,及時(shí)通知受影響的用戶(hù)。
4.5.6使用期中,每月重點(diǎn)檢查電器的各部件,注意可動(dòng)部分是否有卡住,緊固件是否有松脫等現(xiàn)象。
4.5.7配電設(shè)備導(dǎo)電部分與接地電阻及其他部分的絕緣電阻,定期用搖表檢查絕緣接地電阻是否良好,一般應(yīng)大于10兆歐。
4.5.8接觸器的觸頭表面應(yīng)經(jīng)常保持清潔,不允許用金屬的工具摩擦觸頭。
4.5.9母線支架無(wú)污損、破裂,導(dǎo)體無(wú)松動(dòng),連接部分無(wú)過(guò)熱或變形現(xiàn)象。
4.5.10配電柜各相電壓、電流工作平衡,繼電器動(dòng)作顯示正常,信號(hào)指示燈正常
4.5.11電壓互感器(pt)、電流互感器(ct)無(wú)異常的聲音、氣味、無(wú)放電痕跡,保險(xiǎn)完好無(wú)損。
4.5.12補(bǔ)償電容器無(wú)漏電等異?，F(xiàn)象,無(wú)異常工作聲音及氣味,無(wú)溫度過(guò)熱現(xiàn)象,保護(hù)電容器的保險(xiǎn)工作正常。
4.5.13對(duì)電器的轉(zhuǎn)動(dòng)部分,如自動(dòng)開(kāi)關(guān)操作機(jī)構(gòu)等,每年添加潤(rùn)滑油,以保持轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。
4.5.14高低壓開(kāi)關(guān)的運(yùn)行無(wú)異常現(xiàn)象,絕緣電阻在正常范圍內(nèi),動(dòng)力照明配電設(shè)備的配電分柜工作正常,無(wú)過(guò)熱異?，F(xiàn)象。所有配電設(shè)備的金屬部分,均有可靠接地裝置。
4.5.15維修保養(yǎng)結(jié)束后,應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在高壓電房設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表或當(dāng)值日志上。
4.5.16高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí),在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4米以?xún)?nèi),在室外不得接近故障點(diǎn)8米以?xún)?nèi),進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣鞋;接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。
4.6變壓器保養(yǎng)操作規(guī)程
4.6.1前的準(zhǔn)備與檢查
a)記錄保養(yǎng)前變壓器電流和油溫的指標(biāo)。
b)按批準(zhǔn)指令辦理停電手續(xù),斷開(kāi)變壓器高壓閘主開(kāi)關(guān)。
c)備好工具、器材和儀表。
d)檢查并確認(rèn)變壓器高壓閘主開(kāi)關(guān)已斷開(kāi),掛牌并上鎖。
e)放電并接好地線后方可工作。
4.6.2保養(yǎng)工作
a)清潔變壓器外殼、瓷瓶和瓷套管,發(fā)現(xiàn)有裂縫或損壞的予以更換。
b)檢修吸濕器和閥門(mén)。檢查油位,缺油須補(bǔ)充,有不合格須更換。
c)檢查并調(diào)整分接頭開(kāi)關(guān),保證其切換動(dòng)作正確。
d)檢查硅膠有無(wú)變色,變色須更換。
e)檢查變壓器中性線與變壓器外殼接地情況。
f)對(duì)變壓器的整體進(jìn)行檢查,緊固所有螺絲,確認(rèn)保養(yǎng)無(wú)誤后,清理現(xiàn)場(chǎng)。
4.6.3結(jié)尾工作
a)驗(yàn)收合格后,按程序辦理送電手續(xù),拆除地線、撤鎖、撤牌、斷開(kāi)變壓器低壓閘主開(kāi)關(guān)及全部負(fù)荷開(kāi)關(guān)。
b)按程序送電,拉合二次高壓閘主開(kāi)關(guān),充電。一切正常后,正式合上高壓閘主開(kāi)關(guān)。
c)合上低壓閘主開(kāi)關(guān),在分別合上分開(kāi)關(guān)。
d)測(cè)量各種參數(shù),確認(rèn)工作程序無(wú)誤。
4.7電房倒閘操作制度
4.7.1倒閘操作必須根據(jù)領(lǐng)班指令,操作人確認(rèn)無(wú)誤后執(zhí)行。發(fā)布指令應(yīng)準(zhǔn)確、清晰,使用正規(guī)操作術(shù)語(yǔ)和設(shè)備雙重名稱(chēng)(即設(shè)備名稱(chēng)和編號(hào))。
4.7.2停電拉閘操作必須按照開(kāi)關(guān)+負(fù)荷側(cè)刀閘+母線側(cè)刀閘順序依次操作,送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時(shí),應(yīng)先停低壓,后停高壓;送電時(shí)先送高壓,后送低壓。嚴(yán)防帶負(fù)荷拉合隔離開(kāi)關(guān)(刀閘)。為防止誤操作,高壓電氣設(shè)備都應(yīng)加裝防止誤操作的閉鎖裝置。
4.7.3倒閘操作由操作人填寫(xiě)操作票,每張操作票只能填寫(xiě)一個(gè)操作任務(wù)。下列項(xiàng)目應(yīng)填入操作票內(nèi):
a)應(yīng)拉合的開(kāi)關(guān)和刀閘。
b)檢查開(kāi)關(guān)和刀閘的位置。
c)檢查接地線是否拆除。
d)檢查負(fù)荷分配。
e)裝拆接地線。
f)安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險(xiǎn)器。
g)切換保護(hù)回路和檢驗(yàn)是否確無(wú)電壓等。
4.7.4倒閘操作應(yīng)由兩人執(zhí)行,其中一人操作,一人監(jiān)護(hù)。
4.7.5操作中發(fā)生疑問(wèn)時(shí),不準(zhǔn)擅自更改操作票,不準(zhǔn)隨意解除閉鎖裝置,應(yīng)立即向領(lǐng)班報(bào)告,查明原因后再操作。
4.7.6電氣設(shè)備突然停電后,即使是事故停電,在末拉開(kāi)有關(guān)刀閘和做好安全措施以前,不得觸及設(shè)備或進(jìn)入遮攔,以防突然來(lái)電。
4.7.7下列各項(xiàng)工作可以不用操作票:
a)事故處理。
b)拉合開(kāi)關(guān)的單一操作。
c)拉開(kāi)
接地刀閘或拆除全電房?jī)H有的一組接地線。
4.8用電安裝審批制度
4.8.1業(yè)主提出用電安裝申請(qǐng);
4.8.2管理員審閱業(yè)主提交的用電安裝申請(qǐng),并在接申請(qǐng)后一個(gè)工作日內(nèi),根據(jù)物業(yè)原設(shè)計(jì)容量簽署意見(jiàn),提交管理處主任;
4.8.3管理處主任在接表后一個(gè)工作日內(nèi)審批物業(yè)原設(shè)計(jì)容量?jī)?nèi)的用電安裝申請(qǐng);
4.8.4當(dāng)值電工負(fù)責(zé)執(zhí)行經(jīng)批準(zhǔn)的用電安裝任務(wù)。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《配電房運(yùn)行記錄表》
6.2《供配電設(shè)備維保工作記錄表》
第13篇 物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求
物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序,確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的機(jī)電處員工作。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。
3.0職責(zé)
3.1工程部主管負(fù)責(zé)檢查弱電系統(tǒng)機(jī)電處員工作的實(shí)施情況。
3.2組長(zhǎng)負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)作的組織實(shí)施。
3.3弱電工負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)工作。
4.0程序要點(diǎn)
4.1弱電系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)程
4.1.1嚴(yán)格遵守系統(tǒng)各項(xiàng)運(yùn)行制度、保證系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。
4.1.2領(lǐng)班每年12月制定下年度的保養(yǎng)計(jì)劃,并負(fù)責(zé)實(shí)施。
4.1.3在日常維修中作好防靜電工作。
4.1.4對(duì)撤除的部件與端子作好記錄和標(biāo)貼,以防止混亂。
4.1.5對(duì)于一主一備的設(shè)備不可同時(shí)保養(yǎng),以先主后備的順序進(jìn)行。
4.1.6對(duì)于紅外、激光、微波等發(fā)射裝置,不能用濕式清潔劑清洗,應(yīng)用吸塵器進(jìn)行清潔。
4.1.7各設(shè)備的元器件、參數(shù)不得隨意更改。
4.1.8系統(tǒng)維護(hù)結(jié)束以后,將系統(tǒng)調(diào)試運(yùn)行正常,在觀察一段時(shí)間,將系統(tǒng)調(diào)試運(yùn)行正常,填寫(xiě)記錄表格。
4.2弱電系統(tǒng)維護(hù)注意事項(xiàng)
4.2.1應(yīng)熟悉維修設(shè)施的電路原理及功能方框圖。
4.2.2應(yīng)注意安全操作:
a)確保人身安全:維修時(shí)如需帶電作業(yè)(電壓高于36v時(shí)),應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施;
b)確保維修設(shè)施的安全:測(cè)量某焊點(diǎn)電壓切忌與相鄰焊點(diǎn)相碰;維修設(shè)施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰,最好用絕緣板托起;注意合理放置機(jī)電處員工作以免引起意外。
4.2.3必須正確判斷故障部位、故障元器件,切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。
4.3基本維修方法
4.3.1觀察法:
a)有無(wú)虛焊、松脫、燒焦的元器件;
b)有無(wú)異常的聲音;
c)觀察圖象效果。
4.3.2靜態(tài)測(cè)量法:
a)短路電阻測(cè)量法;
b)電流測(cè)量判斷法;
c)電壓測(cè)量判斷法。
4.4小區(qū)組團(tuán)對(duì)講機(jī)維修
4.4.1室內(nèi)聽(tīng)不到鈴聲:
a)檢查主機(jī)按鈕開(kāi)關(guān)是否接觸良好,否則應(yīng)更換按鈕開(kāi)關(guān);
a)檢查室內(nèi)分機(jī)待機(jī)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)是否接觸良好,如接觸不行則應(yīng)整修處理。
b)通過(guò)上述兩個(gè)部驟如仍不振鈴,則應(yīng)重點(diǎn)檢查振鈴放大電路,直至故障排除。
4.4.2不能對(duì)講:
a)檢查通話線是否接觸良好,如不行則重新焊接;
b)檢查室內(nèi)分機(jī)擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器是否正常,如不正常則應(yīng)更換。
c)檢查室內(nèi)分機(jī)放大電路,重點(diǎn)檢查三極管直至故障排除。
4.4.3不能開(kāi)樓下大閘門(mén):
a)檢查鎖舌不見(jiàn)是否靈活,如阻滯則應(yīng)加潤(rùn)滑油;
b)檢查開(kāi)鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞,如時(shí)則應(yīng)重新接好線頭或更換電磁線圈;
d)開(kāi)鎖按鈕是否接觸良好、開(kāi)鎖繼電器是否動(dòng)作可靠、開(kāi)鎖電路有無(wú)損壞的元器件,如有問(wèn)題則應(yīng)逐一檢查并排除故障。
4.4.4主機(jī)無(wú)電源:
a)檢查轎式整流二極管有無(wú)損壞,如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管;
b)檢查電源變壓器是否燒壞,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器。
4.5可視對(duì)講機(jī)維修
4.5.1無(wú)圖象、聲音,但開(kāi)鎖正常:
a)調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無(wú)光柵,如油光柵則應(yīng)檢查室內(nèi)機(jī)與門(mén)口機(jī)的圖象信號(hào)連接是否接牢,則應(yīng)重新接好(燙錫焊接);
b)如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無(wú)光柵,此時(shí)應(yīng)檢查室內(nèi)急電路板,包括震蕩電路、推動(dòng)電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級(jí)檢查,直至故障排除。
4.5.2通話無(wú)聲音:
a)檢查聽(tīng)筒與室內(nèi)機(jī)的界限是否牢固,否則應(yīng)重新接好(燙錫、焊接);
b)調(diào)節(jié)音量電位器,如揚(yáng)聲器理有交流聲發(fā)出,則說(shuō)明室內(nèi)機(jī)的放大電路有問(wèn)題,室內(nèi)機(jī)放大電路包括音頻輸入電路、牽制放大電路、攻防電路,此時(shí)應(yīng)逐級(jí)進(jìn)行檢查直至故障排除。
4.6程控交換機(jī)維護(hù)管理規(guī)程
4.6.1程控交換機(jī)的有關(guān)維護(hù)包養(yǎng)工作由弱點(diǎn)技工負(fù)責(zé)。
4.6.2要保證交換機(jī)工作電源的供應(yīng)(ups),中央空調(diào)的開(kāi)啟。
4.6.3值班人員巡檢交換機(jī)的運(yùn)行情況,如發(fā)現(xiàn)異聲、異味、電壓不穩(wěn)定立即檢查維修。
4.6.4未經(jīng)同意,禁止修改交換機(jī)的運(yùn)行參數(shù)。改動(dòng)參數(shù)后,必須記錄在當(dāng)班日志和保養(yǎng)記錄表上。
4.6.5配線架的配線改動(dòng)后必須修改配線資料。
4.6.6維護(hù)終端平時(shí)運(yùn)行是處于關(guān)閉狀態(tài),使用時(shí)再開(kāi)啟。
4.6.7檢查或維修功能卡前必須先關(guān)閉交換機(jī)電源,帶上防靜電手套。
4.5.8保持機(jī)架、個(gè)功能卡、整流器、散熱柵的衛(wèi)生清潔工作,各連接端子連接可靠。
4.6.9當(dāng)交換機(jī)發(fā)生故障而不能立即修復(fù)時(shí),應(yīng)在最短的時(shí)間內(nèi)通知廠商到場(chǎng)維修恢復(fù)。
4.6.10所有的保養(yǎng)工作結(jié)束后,應(yīng)測(cè)試系統(tǒng)是否正常,并填寫(xiě)設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表。
5.0記錄
5.1監(jiān)控中心設(shè)備檢查
6.0相關(guān)支持文件
6.1《監(jiān)控中心設(shè)備檢查表》
第14篇 工程部設(shè)備維修管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求
小區(qū)工程部設(shè)備維修管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
制定小區(qū)設(shè)備設(shè)施維修管理制度,確保物業(yè)管理小區(qū)所轄設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。
2.0適用范圍
適用于管理處所轄的所有小區(qū)設(shè)備設(shè)施。
3.0職責(zé)
3.1工程主管全面負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作。
3.2工程維修領(lǐng)班具體負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備設(shè)施巡視工作的組織與落實(shí);
4.0程序內(nèi)容
4.1各設(shè)備責(zé)任工程師負(fù)責(zé)設(shè)備維護(hù)計(jì)劃的制定,各設(shè)備管理人員負(fù)責(zé)設(shè)備的維護(hù)計(jì)劃的實(shí)施。
4.2設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為四個(gè)方面:
4.2.1日常維護(hù)保養(yǎng)。指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔和潤(rùn)滑,發(fā)現(xiàn)小問(wèn)題及時(shí)排除,及時(shí)作好堅(jiān)固工作以及必要記錄等
4.2.2一級(jí)保養(yǎng)。由設(shè)備操作人員與設(shè)備維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體,進(jìn)行清洗、調(diào)整,按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)
4.2.3二級(jí)保養(yǎng)。指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件,使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)
4.2.4設(shè)備點(diǎn)檢,指根據(jù)要求用監(jiān)測(cè)儀表或人的感覺(jué)器官,對(duì)設(shè)備的某些關(guān)鍵部位進(jìn)行的有無(wú)異狀的檢查。通過(guò)日常點(diǎn)檢和定期點(diǎn)檢,可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備的隱患,避免和減少突發(fā)故障,提高設(shè)備的完好率
4.3設(shè)備計(jì)劃性檢修規(guī)程
4.3.1檢修計(jì)劃包括年度計(jì)劃、月度計(jì)劃;檢修包括大修、項(xiàng)修、小修和改善維修。將設(shè)備檢修的類(lèi)別性同時(shí)間的計(jì)劃性有機(jī)地結(jié)合起來(lái),構(gòu)成計(jì)劃性檢修。
4.3.2工程部根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行特點(diǎn),詳細(xì)地制定并嚴(yán)格地執(zhí)行檢修計(jì)劃,制定和修訂切合實(shí)際的檢修周期和檢修定額。
4.3.3根據(jù)設(shè)備的檢修周期及設(shè)備運(yùn)行檢查中發(fā)行的問(wèn)題,編制設(shè)備檢修計(jì)劃,報(bào)工程部審批備案,列入設(shè)備管理考核項(xiàng)目。
4.3.4設(shè)備大修要擬出大修方案。包括:檢修內(nèi)容、質(zhì)量要求、資金費(fèi)用、工程進(jìn)度、人員安排、備品備件、特殊工具、安全措施等,填寫(xiě)《設(shè)備大修、改造審批表》。
4.3.5計(jì)劃性檢修的實(shí)施,按計(jì)劃使用材料、配件,避免浪費(fèi),嚴(yán)把質(zhì)量,每道工序都有質(zhì)量檢查,文明施工,專(zhuān)用工具要精心使用、維護(hù),做到完工后保持現(xiàn)場(chǎng)的清潔。
4.3.6特種設(shè)備的維修,除按檢修程序和方案執(zhí)行外,還嚴(yán)格執(zhí)行特種設(shè)備的管理規(guī)定。
4.3.7竣工驗(yàn)收工作。包括由工程部協(xié)同物管公司,根據(jù)修理任務(wù)書(shū)所提的項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求進(jìn)行驗(yàn)收,根據(jù)設(shè)備的具體情況,試運(yùn)行一定的時(shí)間工作正常,填寫(xiě)檢修竣工報(bào)告。
4.3.8設(shè)備檢修過(guò)程中所需的各種技術(shù)資料、技術(shù)文件、要有健全的領(lǐng)用管理制度,設(shè)備大修、中修要有完整的檢修記錄和交工資料,并交工程部歸檔。
4.4設(shè)備外協(xié)維修管理制度
4.4.1工程立項(xiàng)
a)工程部專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)小區(qū)各種設(shè)施的現(xiàn)狀情況的需要,提出設(shè)備外協(xié)維修的報(bào)告。
b)報(bào)告中應(yīng)說(shuō)明設(shè)備的部位、名稱(chēng)、維修更新的內(nèi)容,以及預(yù)定維修時(shí)間、所需資金的概算和技術(shù)方面的可行性分析等上報(bào)管理處討論審批。
4.4.3設(shè)備維保施工單位的招標(biāo)工作
a)根據(jù)各分布設(shè)備的品牌,相應(yīng)的維保原則上與原廠家立定。招標(biāo)工作應(yīng)在完成本工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和概算后進(jìn)行,就擬建的設(shè)備維修提出招標(biāo)條件,投標(biāo)單位提出自己完成設(shè)備維修的各項(xiàng)保證。
b)管理處從中選擇夠資質(zhì)等級(jí)、工期短、造價(jià)低、質(zhì)量好和信譽(yù)高有實(shí)力的外協(xié)單位前來(lái)中標(biāo),并綜合評(píng)比三家以上的單位,從中選優(yōu)的原則。
c)整個(gè)招標(biāo)工作應(yīng)在公平、公正、平等、有序的情況下進(jìn)行,以達(dá)到縮短工期、確保質(zhì)量、降低造價(jià)、提高投資效益的目地。
4.4.4簽訂承包設(shè)備維修工程合同及相關(guān)協(xié)議書(shū)
合同內(nèi)容應(yīng)包括施工的工期、技術(shù)要求、預(yù)算造價(jià)、付款要求及施工進(jìn)行當(dāng)中不可預(yù)見(jiàn)問(wèn)題的處理方法等內(nèi)容,并同時(shí)與之簽訂《承包工程安全管理協(xié)議》和有關(guān)管理?xiàng)l約。
4.4.5施工中的管理
a)工程部應(yīng)派專(zhuān)人進(jìn)行全程跟蹤,掌握相關(guān)的維修施工技術(shù),做好維修施工記錄,收集整理相關(guān)技術(shù)資料歸檔。
b)施工維護(hù)管理、竣工驗(yàn)收、工程預(yù)算、項(xiàng)目移交等工作內(nèi)容,并協(xié)調(diào)工程項(xiàng)目的各項(xiàng)工作設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé),明確任務(wù),做到責(zé)任到人。
c)做好施工中各方面的協(xié)調(diào)工作,及時(shí)解決施工中出現(xiàn)的一切技術(shù)和質(zhì)量問(wèn)題。
d)加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理工作,督促檢查施工單位做好現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)、文明施工的管理工作,以確保施工質(zhì)量、工期的落實(shí)。
4.4.6工程的竣工驗(yàn)收決算
a)設(shè)備維修項(xiàng)目的驗(yàn)收工作應(yīng)先由施工單位、或質(zhì)量監(jiān)理單位自驗(yàn)自改,尤其是隱蔽
工程項(xiàng)目的驗(yàn)收極為重要。對(duì)不符合設(shè)計(jì)質(zhì)量要求的問(wèn)題,以書(shū)面形式做出紀(jì)要,并責(zé)成維保單位限期整改。
b)由工程部做最后的驗(yàn)收并簽字。
---竣工決算書(shū)應(yīng)根據(jù)工程項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的工程內(nèi)容計(jì)算,按合同所簽定內(nèi)容及工程預(yù)算有關(guān)規(guī)定,由專(zhuān)業(yè)工程核算人員、財(cái)務(wù)人員分別進(jìn)行核算,并對(duì)工程項(xiàng)目組做完最后的全面審計(jì)得出結(jié)果。
---經(jīng)管理處審批后為最終工程造價(jià)的決算。
4.5維修檔案管理制度
4.5.1維修檔案屬工程檔案的一部分,由工程部統(tǒng)一管理。
4.5.2設(shè)備維修檔案按強(qiáng)電、弱電、機(jī)管、裝修、用戶(hù)單元內(nèi)設(shè)施分類(lèi)。
4.5.3用戶(hù)單元維修檔案用標(biāo)簽按不同檔案分開(kāi),其他檔案按類(lèi)別存放,在相應(yīng)的檔案盒上貼上標(biāo)簽。
4.5.4文員根據(jù)返回工程部的維修單每天填寫(xiě)維修檔案記錄表,并錄入電腦中已設(shè)置密碼的“維修管理”項(xiàng)目。
4.5.5文員每天核對(duì)發(fā)出和返回的維修單,將有關(guān)內(nèi)容如實(shí)錄入維修檔案記錄表,如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。
4.5.6文員每月對(duì)維修檔案記錄表、維修單等進(jìn)行整理、并分類(lèi)歸檔。
4.5.7維修檔案作為評(píng)估小區(qū)設(shè)備運(yùn)行情況和用戶(hù)室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù),應(yīng)妥善保存,保存期限一般為一年,重大維修項(xiàng)目保存期至少為兩年。過(guò)期檔案由總工程師、系統(tǒng)工程師組成的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷(xiāo)毀。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《工程部維修班日志》
6.2《設(shè)備設(shè)施維修工作記錄表》
6.3《對(duì)外委托設(shè)備維修審批單》
第15篇 工程部公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求
工程部公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求
1.0目的
制定小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理制度,確保物業(yè)管理小區(qū)所轄的公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。
2.0適用范圍
適用于管理處所轄的所有小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施。
3.0職責(zé)
3.1工程主管全面負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作。
3.2工程運(yùn)行領(lǐng)班具體負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施巡視工作的組織與落實(shí);
4.0程序內(nèi)容
4.1工程部日常巡查規(guī)程
為保證小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患,工程部運(yùn)行班必須對(duì)所轄的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)進(jìn)行日常巡查。
4.1.1運(yùn)行值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡查小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施
4.1.2運(yùn)行人員外出巡查時(shí),必須隨身攜帶對(duì)講通訊工具,隨時(shí)與運(yùn)行領(lǐng)班保持聯(lián)系。
4.1.3運(yùn)行值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的運(yùn)行日志上依次順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。
4.1.4運(yùn)行值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定,在設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置的簽到表上依次簽名。
4.1.5運(yùn)行值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況,對(duì)“手動(dòng)”檔運(yùn)行的設(shè)備和有異常隱患、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。
4.1.6發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、溫濕度表等有缺陷,發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀況
指示燈有損壞,發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化,均應(yīng)及時(shí)調(diào)整或更換,保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動(dòng)、泄漏等又不能及時(shí)迅速的排除故障,必須立即報(bào)告運(yùn)行領(lǐng)班,并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施,防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。
4.1.7運(yùn)行領(lǐng)班每周對(duì)巡查情況和記錄結(jié)果進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題追查原因,屬人為原因追究當(dāng)班人員的責(zé)任,納入月度考核。
4.2值班制度
4.2.1值班人員必須堅(jiān)守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要臨時(shí)離崗,必須有符合條件的人替崗,并交待離崗時(shí)間及去向。
4.2.2根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求,密切注視所管設(shè)備的運(yùn)行情況,按規(guī)定作好有關(guān)記錄。
4.2.3值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度,按時(shí)巡查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患,迅速排除故障,保證設(shè)備正常運(yùn)行。
4.2.4如出現(xiàn)設(shè)備故障,而當(dāng)班人員不能處理,應(yīng)按報(bào)告制度及時(shí)報(bào)告給有關(guān)人員。
4.2.5值班員工必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案,遇突發(fā)性事件應(yīng)保持冷靜,果斷處理。
4.2.6值班員工必須做好事故現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作,收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄,等候上級(jí)到場(chǎng)處理。
4.2.7調(diào)度值班人員接到請(qǐng)修通知時(shí),應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)班組,安排人員前往維修。
4.2.8所有值班崗位必須在規(guī)定值班時(shí)間安排合格的人員值班,如需調(diào)班,必須報(bào)主管人員同意,原則上班組長(zhǎng)同班組長(zhǎng)、值班人員同值班人員對(duì)調(diào)。在就餐時(shí)間,實(shí)行輪換就餐制,并通知同班維修人員配合。
4.3交接班制度
4.3.1值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班,不得遲到、早退、無(wú)固缺勤,不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者,必須提前征得班長(zhǎng)同意,按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù),才能請(qǐng)假。交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作,正點(diǎn)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括:查看運(yùn)行記錄、介紹運(yùn)行狀況和方式,以及設(shè)備檢修、變更等情況,清點(diǎn)儀表、工具,檢查設(shè)備狀況等。交班時(shí),雙方班組長(zhǎng)在值班日志上簽字。
4.3.2在下列情況下不得交接班:
a)在事故處理未完或重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)
b)交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)
c)接班人數(shù)未能達(dá)到規(guī)定人數(shù)的最低限度時(shí)
d)班組長(zhǎng)或由主管指定替代班組長(zhǎng)的認(rèn)為及時(shí)到時(shí)
e)接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清而未找到頂班人時(shí)
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《工程部設(shè)備巡查記錄表》
6.2《工程部運(yùn)行班日志》
