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第1篇 南川市關于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的調(diào)研報告
南川市關于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的調(diào)研報告
今年農(nóng)業(yè)部頒發(fā)了從2023年3月1日起施行的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》(第47號令),該辦法明確規(guī)定了流轉原則、流轉方式、流轉合同和流轉管理部門等,對此,我局就加強農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理工作提出如下建議:
一、切實加強對《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》(農(nóng)業(yè)部第47號令)的宣傳貫徹。利用專欄、廣播電視、會議等形式多樣的宣傳活動,各級干部要充分認識加強土地承包經(jīng)營權流轉管理的重要性和必要性。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))要對村社干部進行一次專門的培訓,使其在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉過程中把好關,在依法、自愿、有償?shù)那疤嵯聡栏癜闯绦虿僮?。還沒有購買農(nóng)業(yè)法律法規(guī)選編的地方,請務必在近期內(nèi)購回。
二、在今年6~8月對所轄區(qū)域內(nèi)的土地承包經(jīng)營權的流轉情況進行一次全面清理。對清理出來的問題分類加以完善和補充。
第2篇 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉與抵押貸款問題調(diào)研報告
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉與抵押貸款問題調(diào)研報告
一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的現(xiàn)狀
至200_年底,全市頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證446119份,簽訂家庭承包合同452788份,簽訂土地流轉合同13155份,流轉面積17.77萬畝,占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個特點:
1、有償流轉租金不高。尤溪縣調(diào)查,家庭土地承包經(jīng)營權的流轉以實物支付或以實物折價支付租金為主,以實物或實物折價支付的占75%,以現(xiàn)金支付租金的占22%,不付租金的占3%。租金支付差距大,每畝租金最低為10元,最高為980元,多數(shù)在100元以內(nèi)。
2、流轉以短期為主。據(jù)調(diào)查,全市土地流轉期限在1年以內(nèi)的占58%,1-5年的占37%,5-10年的占3%,10年以上的占2%。說明經(jīng)營權流轉的短期及非穩(wěn)定性。
3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經(jīng)營權的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝,分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%,其中轉包和出租的占81.3%。說明農(nóng)民流轉的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>
4、農(nóng)民自發(fā)流轉為主。從承包地流轉的過程看,農(nóng)村土地使用權流轉主要是在農(nóng)戶之間進行,但農(nóng)戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經(jīng)營的比重正在提高。從尤溪縣調(diào)查來看,農(nóng)村中有90%土地流轉操作是在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進行,且流轉土地數(shù)量小,只有10%是成規(guī)模的土地流轉,操作發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)企業(yè)之間。
二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款試點工作成效與主要做法
去年我市在_____、將樂縣開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押信貸試點工作。至200_年底,_____縣農(nóng)村信用聯(lián)社通過公司、基金擔保及土地承包經(jīng)營權抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶,涉及土地流轉187畝。將樂縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營權作抵押的貸款20萬元。其主要做法是:
1、明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押條件和范圍。一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得,并擁有具備法律效力的權屬證明材料;二是土地承包經(jīng)營權產(chǎn)權關系清晰、合法,村委會或發(fā)包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經(jīng)營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策;三是抵押期限為《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的承包期以內(nèi),同時抵押人取得的土地承包經(jīng)營權期限應為3年以上,截止信貸抵押之日起,剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包經(jīng)營權的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經(jīng)營權抵押價值進行認定,認定的一般原則:土地承包經(jīng)營權抵押價值=年租地平均收益×經(jīng)營期限+種養(yǎng)物價值。同時明確了縣農(nóng)業(yè)行政主管部門為土地承包經(jīng)營權抵押信貸業(yè)務的抵押登記部門。抵押登記后,還要將情況抄報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟組織備案,以方便農(nóng)村土地管理。
3、設計農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款的風險防范措施。一是把好貸款用途關,防范信貸風險和用地政策風險。借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項目及拋荒地復耕;二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經(jīng)營權抵押貸款金額不超過土地承包經(jīng)營權抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定;三是建立擔保機制,創(chuàng)新貸款模式。①“公司+土地經(jīng)營權抵押”,即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體,并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營權作為抵押物,同時企業(yè)負連帶責任;②“基金擔保+土地經(jīng)營權抵押”,即行業(yè)設立基金,由基金擔保和經(jīng)營戶的土地承包經(jīng)營權抵押共同擔保以獲得貸款,擔保責任由基金和土地承包經(jīng)營權按約定比例分擔;③“土地承包經(jīng)營權作股權抵押”,即兩個以上經(jīng)營戶以擁有土地承包經(jīng)營權作為股權成立聯(lián)營公司,把股權作抵押申請貸款;④直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權為抵押取得貸款;⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。
4、政府支持,為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款提供組織保障。_____縣政府下發(fā)了《關于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理的實施意見》,對農(nóng)村土地流轉進行了規(guī)范,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉服務中介組織,在試點區(qū)域建立鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站,以協(xié)助抵押權人對經(jīng)營權抵押的土地進行管理和流轉,為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押信貸業(yè)務試點工作提供強有力的組織保障。
三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款利弊分析
(一)有利因素
1、增加農(nóng)村融資渠道,突破農(nóng)業(yè)融資的“瓶頸”制約。開展農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款,突破了農(nóng)村土地不能作為抵押物的瓶頸制約,使經(jīng)營戶認識到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源,還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資,既可提高農(nóng)戶保護土地的意識,也可為在農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。
2、促進土地合理流轉,實現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過流轉,改變了傳統(tǒng)簡單生產(chǎn)模式,農(nóng)村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā) 展,有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。同時,一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約,銀行可以將經(jīng)營權及附著物一起進入土地流轉市場拍賣轉讓,土地資源的配置將更加合理。
3、推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村金融業(yè)的發(fā)展,實現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經(jīng)營權抵押信貸業(yè)務的開辦,一方面促進了土地的合理流轉和土地的適度規(guī)模經(jīng)營,推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面,引導金融機構改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式,吸引了更多的資金投入到農(nóng)村經(jīng)濟建設中去,從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農(nóng)村金融發(fā)展多元模式的形成。
4、解決了農(nóng)民特別是種養(yǎng)大戶擔保難的問題。由于經(jīng)營大戶生產(chǎn)成本投入大,資金缺口較大,對信貸資金需求迫切,通過設定土地經(jīng)營權抵押信貸,可以支持其開展生產(chǎn)種植,從而方便土地集中使用,使拋荒的耕地重新得到利用和開發(fā),提高土地利用率。
(二)不利因素
1、金融風險加大。農(nóng)業(yè)抵御自然災害的能力弱,農(nóng)業(yè)保險業(yè)務尚未全面展開,如遇到較大的自然災害或市場因素影響,將給開展土地經(jīng)營權抵押貸款業(yè)務的金融機構帶來不可預知的風險,影響了金融部門對這項業(yè)務的全面開展。
2、辦理農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款手續(xù)繁雜。金融部門為了保障其既得利益,最大限度降低金融風險,設立了防范信貸風險的有關措施,手續(xù)繁雜。加上評估機制不健全,農(nóng)民文化素質(zhì)偏低,農(nóng)戶要實現(xiàn)以農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款,困難很多,部分農(nóng)戶寧愿以更高的利息通過商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷,影響了農(nóng)戶參與的積極性。
四、土地流轉和抵押存在的主要問題
1、流轉程序不規(guī)范。目前,在土地流轉過程中,主要以轉包為主,流轉形式比較單一,且大部分是在親戚、朋友或相互關系較好的村民之間內(nèi)部、私下流轉,流轉規(guī)模較小,且當事雙方?jīng)]有簽訂書面合同,也未向發(fā)包的村委會或村小組登記備案,或未經(jīng)發(fā)包方同意,合同條款的公平、完整、規(guī)范等也較欠缺。即使個別簽訂了書面合同,也都是農(nóng)戶間的不規(guī)范合同,極易產(chǎn)生土地糾紛。
2、中介組織及流轉市場發(fā)育緩慢。由于農(nóng)民思想觀念守舊,嚴重制約了農(nóng)村土地流轉中介組織及流轉市場的發(fā)育。如_____縣沙溪鄉(xiāng)于20__年組織到浙江等發(fā)達地區(qū)考察土地流轉工作后,成立了土地信托服務站,但至今都沒有正常運作。尤溪縣反映,目前全縣15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒有建立土地流轉服務中心,農(nóng)村土地流轉管理機構不健全,導致全縣絕大部分農(nóng)村土地流轉不規(guī)范,出現(xiàn)自發(fā)性無序流轉。
3、鄉(xiāng)村組織越俎代皰。一些鄉(xiāng)村組織不尊重農(nóng)民的意愿,隨意改變土地承包關系,搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉收益中的一部分作為鄉(xiāng)村集體收入,損害了農(nóng)民和集體利益。三元區(qū)反映,盡管國家規(guī)定第二輪土地承包期再延長30年,但個別地方依然以村規(guī)民約的形式規(guī)定每3-5年對承包土地進行調(diào)整。有的地方不顧客觀實際,以產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營為由強行流轉,嚴重侵害了農(nóng)戶利益。
4、農(nóng)村保障機制不健全。當前的農(nóng)村土地擔負產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)濟功能和農(nóng)民的社會保障功能,他們不愿將所承包的耕地的經(jīng)營使用權長期地轉出去,而是把耕地轉包給兄弟姐妹和親戚;在轉包給“非自家人”時,一般寧愿把耕地轉包給外村人或同村不同組的人,也不愿給同村同組的農(nóng)戶。同時也造成想種地的沒地種,有地的不想種的粗放式經(jīng)營,降低耕地的利用率。
5、農(nóng)村土地抵押價值認定不夠科學。農(nóng)村價值評估權威機構尚未建立,對農(nóng)村土地抵押價值認定不夠科學,貸款人主觀意愿成份比較大,抵押權人實現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營權這個抵押物的價值也相對比較困難。
五、對策與建議
1、穩(wěn)妥推進,保障權益。要進一步完善和落實黨的農(nóng)村土地政策,保障農(nóng)民的土地權益。在實施《農(nóng)村土地承包法》過程中,必須十分明確和做到:在30年承包期內(nèi),除非農(nóng)民主動放棄土地的承包權,否則任何組織或個人都不得通過任何手段使農(nóng)民失去承包的土地(國家需要征用除外)。只有這樣,才能使農(nóng)民感到自己是土地的主人,才能真正使農(nóng)民在土地制度上形成長期穩(wěn)定的預期。要進一步明確界定農(nóng)民的土地權利,讓農(nóng)戶真正享有占有、使用、收益和處置四權統(tǒng)一的承包經(jīng)營權,讓農(nóng)戶對承包的土地享有轉讓、出租、入股、抵押等權利。同時,要采取政府、村集體和個人合理負擔籌集保險費的原則,積極探索“土地換保障”的辦法,逐步建立失地農(nóng)民保障制度。對承包期內(nèi)將承包土地全部流轉進城從事
二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村居民,享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇,參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇,并在進城鎮(zhèn)經(jīng)商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對受讓經(jīng)營土地的外地經(jīng)營主體,在農(nóng)業(yè)技術培訓、戶口、子女就學等方面給予照顧。
2、建章立制,規(guī)范運作。建議及時出臺農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的政策法規(guī)和制度,明確土地承包經(jīng)營權流轉的原則、范圍及操作程序,構建適應市場化及農(nóng)村實際的土地承包經(jīng)營權流轉制度。要進一步規(guī)范土地流轉行為,體現(xiàn)土地經(jīng)營權流轉中自愿原則。流轉時必須經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致,簽訂流轉合同,報村集體經(jīng)濟組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉的期限應由雙方協(xié)商約定,但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應簽訂流轉的合同,以合同的形式將流轉雙方的權利義務固定下來,流轉合同應標明雙方當事人的姓名、住址、流轉期限、流轉土地的用途、流轉價款以及違約責任,使雙方一旦發(fā)生糾紛,調(diào)處有據(jù)。
3、創(chuàng)新機制,培育市場。一是建立土地流轉風險保障金制度。土地流轉合同簽訂后,業(yè)主每年應交納一定數(shù)量的風險保證金,如合同到期無糾紛發(fā)生,風險保證金如數(shù)退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權、穩(wěn)定承包權、搞活經(jīng)營權”的原則,在有條件的村組組建生產(chǎn)企業(yè),以土地承包權入股的方式,組織開展土地股份合作制的試點探索工作,在試點成功的基礎上逐步推開。三是要積極培育農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉市場。流轉市場的培育應遵循市場經(jīng)濟規(guī)律,確立集體經(jīng)濟組織與農(nóng)民、農(nóng)戶作為流轉市場主體的地位。鄉(xiāng)村組織應堅持土地承包經(jīng)營權流轉條件和自愿、有償原則,不應強行集中土地。政府部門應著重做好法律政策宣傳、制定流轉規(guī)則、發(fā)布流轉耕地供求及價格信息、監(jiān)督土地流轉公開公正和保護正當交易,不要輕易干預農(nóng)民的市場選擇行為。要加快土地承包經(jīng)營權流轉服務體系建設。
4、宏觀調(diào)控,嚴禁包辦。一是政府要對土地流轉有宏觀上的調(diào)控。完善產(chǎn)權登記制度,建立科學的農(nóng)地資產(chǎn)評估體系,合理評價農(nóng)村土地價值,逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色,監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡,而不是運用行政手段去調(diào)整土地資源,與民爭利。三是加強宣傳力度,增加農(nóng)民對有關法規(guī)和政策的了解,使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自覺。
5、積極探索,推動抵押。要強化地方政府與金融部門互動作用,以農(nóng)村金融體系改革與創(chuàng)新為契機,加大試點力度。要抓緊研究制訂土地承包權和經(jīng)營權相互分離、用土地經(jīng)營權抵押貸款的可操作性意見,讓更多的農(nóng)民在穩(wěn)定承包權30年不變的基礎上,以土地承包經(jīng)營權抵押融資的方式,使農(nóng)民較為方便地獲得急需的啟動資金。要建立健全農(nóng)村土地價值評估制度。應建立農(nóng)村土地價值評估機構,可以委托有資質(zhì)中介機構來承擔,使土地流轉、抵押、清償?shù)刃袨樽龅焦?、合理?/p>
6、加強引導,優(yōu)化服務。要把農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作擺上各級黨委和政府議事日程,切實加強領導。要加強黨的農(nóng)村政策的學習和宣傳教育,認真搞好調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)與解決新問題,總結新經(jīng)驗,探索新路子,處理好各方面的利益關系。對
二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、就業(yè)門路較多、農(nóng)民收入比較穩(wěn)定、部分農(nóng)民不再以土地收入為主要來源的地方,要積極引導,做好工作,確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作的順利進行。要切實執(zhí)行黨的土地承包政策,為土地流轉及時提供法律、政策、信息服務和搞好協(xié)調(diào)服務,建立土地經(jīng)營權流轉機制,促進土地適度規(guī)模經(jīng)營和集約經(jīng)營。
第3篇 關于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉與抵押貸款問題調(diào)研報告
一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的現(xiàn)狀
至200_年底,全市頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證446119份,簽訂家庭承包合同452788份,簽訂土地流轉合同13155份,流轉面積17.77萬畝,占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個特點:
1、有償流轉租金不高。尤溪縣調(diào)查,家庭土地承包經(jīng)營權的流轉以實物支付或以實物折價支付租金為主,以實物或實物折價支付的占75%,以現(xiàn)金支付租金的占22%,不付租金的占3%。租金支付差距大,每畝租金最低為10元,最高為980元,多數(shù)在100元以內(nèi)。
2、流轉以短期為主。據(jù)調(diào)查,全市土地流轉期限在1年以內(nèi)的占58%,1-5年的占37%,5-10年的占3%,10年以上的占2%。說明經(jīng)營權流轉的短期及非穩(wěn)定性。
3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經(jīng)營權的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝,分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%,其中轉包和出租的占81.3%。說明農(nóng)民流轉的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>
4、農(nóng)民自發(fā)流轉為主。從承包地流轉的過程看,農(nóng)村土地使用權流轉主要是在農(nóng)戶之間進行,但農(nóng)戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經(jīng)營的比重正在提高。從尤溪縣調(diào)查來看,農(nóng)村中有90%土地流轉操作是在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進行,且流轉土地數(shù)量小,只有10%是成規(guī)模的土地流轉,操作發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)企業(yè)之間。
二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款試點工作成效與主要做法
去年我市在__、將樂縣開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押信貸試點工作。至200_年底,__縣農(nóng)村信用聯(lián)社通過公司、基金擔保及土地承包經(jīng)營權抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶,涉及土地流轉187畝。將樂縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營權作抵押的貸款20萬元。其主要做法是:
1、明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押條件和范圍。一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得,并擁有具備法律效力的權屬證明材料;二是土地承包經(jīng)營權產(chǎn)權關系清晰、合法,村委會或發(fā)包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經(jīng)營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策;三是抵押期限為《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的承包期以內(nèi),同時抵押人取得的土地承包經(jīng)營權期限應為3年以上,截止信貸抵押之日起,剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包經(jīng)營權的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經(jīng)營權抵押價值進行認定,認定的一般原則:土地承包經(jīng)營權抵押價值=年租地平均收益×經(jīng)營期限+種養(yǎng)物價值。同時明確了縣農(nóng)業(yè)行政主管部門為土地承包經(jīng)營權抵押信貸業(yè)務的抵押登記部門。抵押登記后,還要將情況抄報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟組織備案,以方便農(nóng)村土地管理。
3、設計農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款的風險防范措施。一是把好貸款用途關,防范信貸風險和用地政策風險。借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項目及拋荒地復耕;二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經(jīng)營權抵押貸款金額不超過土地承包經(jīng)營權抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定;三是建立擔保機制,創(chuàng)新貸款模式。①“公司+土地經(jīng)營權抵押”,即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體,并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營權作為抵押物,同時企業(yè)負連帶責任;②“基金擔保+土地經(jīng)營權抵押”,即行業(yè)設立基金,由基金擔保和經(jīng)營戶的土地承包經(jīng)營權抵押共同擔保以獲得貸款,擔保責任由基金和土地承包經(jīng)營權按約定比例分擔;③“土地承包經(jīng)營權作股權抵押”,即兩個以上經(jīng)營戶以擁有土地承包經(jīng)營權作為股權成立聯(lián)營公司,把股權作抵押申請貸款;④直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權為抵押取得貸款;⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。
4、政府支持,為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款提供組織保障。_____縣政府下發(fā)了《關于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理的實施意見》,對農(nóng)村土地流轉進行了規(guī)范,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉服務中介組織,在試點區(qū)域建立鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站,以協(xié)助抵押權人對經(jīng)營權抵押的土地進行管理和流轉,為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押信貸業(yè)務試點工作提供強有力的組織保障。
三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款利弊分析
(一)有利因素
1、增加農(nóng)村融資渠道,突破農(nóng)業(yè)融資的“瓶頸”制約。開展農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款,突破了農(nóng)村土地不能作為抵押物的瓶頸制約,使經(jīng)營戶認識到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源,還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資,既可提高農(nóng)戶保護土地的意識,也可為在農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。
2、促進土地合理流轉,實現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過流轉,改變了傳統(tǒng)簡單生產(chǎn)模式,農(nóng)村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā)展,有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。同時,一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約,銀行可以將經(jīng)營權及附著物一起進入土地流轉市場拍賣轉讓,土地資源的配置將更加合理。
3、推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村金融業(yè)的發(fā)展,實現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經(jīng)營權抵押信貸業(yè)務的開辦,一方面促進了土地的合理流轉和土地的適度規(guī)模經(jīng)營,推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面,引導金融機構改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式,吸引了更多的資金投入到農(nóng)村經(jīng)濟建設中去,從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農(nóng)村金融發(fā)展多元模式的形成。
4、解決了農(nóng)民特別是種養(yǎng)大戶擔保難的問題。由于經(jīng)營大戶生產(chǎn)成本投入大,資金缺口較大,對信貸資金需求迫切,通過設定土地經(jīng)營權抵押信貸,可以支持其開展生產(chǎn)種植,從而方便土地集中使用,使拋荒的耕地重新得到利用和開發(fā),提高土地利用率。
第4篇 關于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉與抵押貸款問題調(diào)研報告范文
一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的現(xiàn)狀
至200_年底,全市頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證446119份,簽訂家庭承包合同452788份,簽訂土地流轉合同13155份,流轉面積17.77萬畝,占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個特點:
1、有償流轉租金不高。尤溪縣調(diào)查,家庭土地承包經(jīng)營權的流轉以實物支付或以實物折價支付租金為主,以實物或實物折價支付的占75%,以現(xiàn)金支付租金的占22%,不付租金的占3%。租金支付差距大,每畝租金最低為10元,最高為980元,多數(shù)在100元以內(nèi)。
2、流轉以短期為主。據(jù)調(diào)查,全市土地流轉期限在1年以內(nèi)的占58%,1-5年的占37%,5-10年的占3%,10年以上的占2%。說明經(jīng)營權流轉的短期及非穩(wěn)定性。
3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經(jīng)營權的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝,分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%,其中轉包和出租的占81.3%。說明農(nóng)民流轉的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>
4、農(nóng)民自發(fā)流轉為主。從承包地流轉的過程看,農(nóng)村土地使用權流轉主要是在農(nóng)戶之間進行,但農(nóng)戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經(jīng)營的比重正在提高。從尤溪縣調(diào)查來看,農(nóng)村中有90%土地流轉操作是在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進行,且流轉土地數(shù)量小,只有10%是成規(guī)模的土地流轉,操作發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)企業(yè)之間。
二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款試點工作成效與主要做法
去年我市在__、將樂縣開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押信貸試點工作。至200_年底,__縣農(nóng)村信用聯(lián)社通過公司、基金擔保及土地承包經(jīng)營權抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶,涉及土地流轉187畝。將樂縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營權作抵押的貸款20萬元。其主要做法是:
1、明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押條件和范圍。一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得,并擁有具備法律效力的權屬證明材料;二是土地承包經(jīng)營權產(chǎn)權關系清晰、合法,村委會或發(fā)包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經(jīng)營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策;三是抵押期限為《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的承包期以內(nèi),同時抵押人取得的土地承包經(jīng)營權期限應為3年以上,截止信貸抵押之日起,剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包經(jīng)營權的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經(jīng)營權抵押價值進行認定,認定的一般原則:土地承包經(jīng)營權抵押價值=年租地平均收益×經(jīng)營期限+種養(yǎng)物價值。同時明確了縣農(nóng)業(yè)行政主管部門為土地承包經(jīng)營權抵押信貸業(yè)務的抵押登記部門。抵押登記后,還要將情況抄報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟組織備案,以方便農(nóng)村土地管理。
3、設計農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款的風險防范措施。一是把好貸款用途關,防范信貸風險和用地政策風險。借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項目及拋荒地復耕;二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經(jīng)營權抵押貸款金額不超過土地承包經(jīng)營權抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定;三是建立擔保機制,創(chuàng)新貸款模式。①“公司+土地經(jīng)營權抵押”,即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體,并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營權作為抵押物,同時企業(yè)負連帶責任;②“基金擔保+土地經(jīng)營權抵押”,即行業(yè)設立基金,由基金擔保和經(jīng)營戶的土地承包經(jīng)營權抵押共同擔保以獲得貸款,擔保責任由基金和土地承包經(jīng)營權按約定比例分擔;③“土地承包經(jīng)營權作股權抵押”,即兩個以上經(jīng)營戶以擁有土地承包經(jīng)營權作為股權成立聯(lián)營公司,把股權作抵押申請貸款;④直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權為抵押取得貸款;⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。
4、政府支持,為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款提供組織保障。__縣政府下發(fā)了《關于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理的實施意見》,對農(nóng)村土地流轉進行了規(guī)范,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉服務中介組織,在試點區(qū)域建立鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站,以協(xié)助抵押權人對經(jīng)營權抵押的土地進行管理和流轉,為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押信貸業(yè)務試點工作提供強有力的組織保障。
三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款利弊分析
(一)有利因素
1、增加農(nóng)村融資渠道,突破農(nóng)業(yè)融資的“瓶頸”制約。開展農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款,突破了農(nóng)村土地不能作為抵押物的瓶頸制約,使經(jīng)營戶認識到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源,還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資,既可提高農(nóng)戶保護土地的意識,也可為在農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。
2、促進土地合理流轉,實現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過流轉,改變了傳統(tǒng)簡單生產(chǎn)模式,農(nóng)村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā)展,有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。同時,一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約,銀行可以將經(jīng)營權及附著物一起進入土地流轉市場拍賣轉讓,土地資源的配置將更加合理。
3、推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村金融業(yè)的發(fā)展,實現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經(jīng)營權抵押信貸業(yè)務的開辦,一方面促進了土地的合理流轉和土地的適度規(guī)模經(jīng)營,推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面,引導金融機構改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式,吸引了更多的資金投入到農(nóng)村經(jīng)濟建設中去,從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農(nóng)村金融發(fā)展多元模式的形成。
4、解決了農(nóng)民特別是種養(yǎng)大戶擔保難的問題。由于經(jīng)營大戶生產(chǎn)成本投入大,資金缺口較大,對信貸資金需求迫切,通過設定土地經(jīng)營權抵押信貸,可以支持其開展生產(chǎn)種植,從而方便土地集中使用,使拋荒的耕地重新得到利用和開發(fā),提高土地利用率。
(二)不利因素
1、金融風險加大。農(nóng)業(yè)抵御自然災害的能力弱,農(nóng)業(yè)保險業(yè)務尚未全面展開,如遇到較大的自然災害或市場因素影響,將給開展土地經(jīng)營權抵押貸款業(yè)務的金融機構帶來不可預知的風險,影響了金融部門對這項業(yè)務的全面開展。
2、辦理農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款手續(xù)繁雜。金融部門為了保障其既得利益,最大限度降低金融風險,設立了防范信貸風險的有關措施,手續(xù)繁雜。加上評估機制不健全,農(nóng)民文化素質(zhì)偏低,農(nóng)戶要實現(xiàn)以農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款,困難很多,部分農(nóng)戶寧愿以更高的利息通過商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷,影響了農(nóng)戶參與的積極性。
四、土地流轉和抵押存在的主要問題
1、流轉程序不規(guī)范。目前,在土地流轉過程中,主要以轉包為主,流轉形式比較單一,且大部分是在親戚、朋友或相互關系較好的村民之間內(nèi)部、私下流轉,流轉規(guī)模較小,且當事雙方?jīng)]有簽訂書面合同,也未向發(fā)包的村委會或村小組登記備案,或未經(jīng)發(fā)包方同意,合同條款的公平、完整、規(guī)范等也較欠缺。即使個別簽訂了書面合同,也都是農(nóng)戶間的不規(guī)范合同,極易產(chǎn)生土地糾紛。
2、中介組織及流轉市場發(fā)育緩慢。由于農(nóng)民思想觀念守舊,嚴重制約了農(nóng)村土地流轉中介組織及流轉市場的發(fā)育。如__縣沙溪鄉(xiāng)于20__年組織到浙江等發(fā)達地區(qū)考察土地流轉工作后,成立了土地信托服務站,但至今都沒有正常運作。尤溪縣反映,目前全縣15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒有建立土地流轉服務中心,農(nóng)村土地流轉管理機構不健全,導致全縣絕大部分農(nóng)村土地流轉不規(guī)范,出現(xiàn)自發(fā)性無序流轉。
3、鄉(xiāng)村組織越俎代皰。一些鄉(xiāng)村組織不尊重農(nóng)民的意愿,隨意改變土地承包關系,搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉收益中的一部分作為鄉(xiāng)村集體收入,損害了農(nóng)民和集體利益。三元區(qū)反映,盡管國家規(guī)定第二輪土地承包期再延長30年,但個別地方依然以村規(guī)民約的形式規(guī)定每3-5年對承包土地進行調(diào)整。有的地方不顧客觀實際,以產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營為由強行流轉,嚴重侵害了農(nóng)戶利益。
4、農(nóng)村保障機制不健全。當前的農(nóng)村土地擔負產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)濟功能和農(nóng)民的社會保障功能,他們不愿將所承包的耕地的經(jīng)營使用權長期地轉出去,而是把耕地轉包給兄弟姐妹和親戚;在轉包給“非自家人”時,一般寧愿把耕地轉包給外村人或同村不同組的人,也不愿給同村同組的農(nóng)戶。同時也造成想種地的沒地種,有地的不想種的粗放式經(jīng)營,降低耕地的利用率。
5、農(nóng)村土地抵押價值認定不夠科學。農(nóng)村價值評估權威機構尚未建立,對農(nóng)村土地抵押價值認定不夠科學,貸款人主觀意愿成份比較大,抵押權人實現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營權這個抵押物的價值也相對比較困難。
五、對策與建議
1、穩(wěn)妥推進,保障權益。要進一步完善和落實黨的農(nóng)村土地政策,保障農(nóng)民的土地權益。在實施《農(nóng)村土地承包法》過程中,必須十分明確和做到:在30年承包期內(nèi),除非農(nóng)民主動放棄土地的承包權,否則任何組織或個人都不得通過任何手段使農(nóng)民失去承包的土地(國家需要征用除外)。只有這樣,才能使農(nóng)民感到自己是土地的主人,才能真正使農(nóng)民在土地制度上形成長期穩(wěn)定的預期。要進一步明確界定農(nóng)民的土地權利,讓農(nóng)戶真正享有占有、使用、收益和處置四權統(tǒng)一的承包經(jīng)營權,讓農(nóng)戶對承包的土地享有轉讓、出租、入股、抵押等權利。同時,要采取政府、村集體和個人合理負擔籌集保險費的原則,積極探索“土地換保障”的辦法,逐步建立失地農(nóng)民保障制度。對承包期內(nèi)將承包土地全部流轉進城從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村居民,享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇,參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇,并在進城鎮(zhèn)經(jīng)商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對受讓經(jīng)營土地的外地經(jīng)營主體,在農(nóng)業(yè)技術培訓、戶口、子女就學等方面給予照顧。
2、建章立制,規(guī)范運作。建議及時出臺農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的政策法規(guī)和制度,明確土地承包經(jīng)營權流轉的原則、范圍及操作程序,構建適應市場化及農(nóng)村實際的土地承包經(jīng)營權流轉制度。要進一步規(guī)范土地流轉行為,體現(xiàn)土地經(jīng)營權流轉中自愿原則。流轉時必須經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致,簽訂流轉合同,報村集體經(jīng)濟組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉的期限應由雙方協(xié)商約定,但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應簽訂流轉的合同,以合同的形式將流轉雙方的權利義務固定下來,流轉合同應標明雙方當事人的姓名、住址、流轉期限、流轉土地的用途、流轉價款以及違約責任,使雙方一旦發(fā)生糾紛,調(diào)處有據(jù)。
3、創(chuàng)新機制,培育市場。一是建立土地流轉風險保障金制度。土地流轉合同簽訂后,業(yè)主每年應交納一定數(shù)量的風險保證金,如合同到期無糾紛發(fā)生,風險保證金如數(shù)退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權、穩(wěn)定承包權、搞活經(jīng)營權”的原則,在有條件的村組組建生產(chǎn)企業(yè),以土地承包權入股的方式,組織開展土地股份合作制的試點探索工作,在試點成功的基礎上逐步推開。三是要積極培育農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉市場。流轉市場的培育應遵循市場經(jīng)濟規(guī)律,確立集體經(jīng)濟組織與農(nóng)民、農(nóng)戶作為流轉市場主體的地位。鄉(xiāng)村組織應堅持土地承包經(jīng)營權流轉條件和自愿、有償原則,不應強行集中土地。政府部門應著重做好法律政策宣傳、制定流轉規(guī)則、發(fā)布流轉耕地供求及價格信息、監(jiān)督土地流轉公開公正和保護正當交易,不要輕易干預農(nóng)民的市場選擇行為。要加快土地承包經(jīng)營權流轉服務體系建設。
4、宏觀調(diào)控,嚴禁包辦。一是政府要對土地流轉有宏觀上的調(diào)控。完善產(chǎn)權登記制度,建立科學的農(nóng)地資產(chǎn)評估體系,合理評價農(nóng)村土地價值,逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色,監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡,而不是運用行政手段去調(diào)整土地資源,與民爭利。三是加強宣傳力度,增加農(nóng)民對有關法規(guī)和政策的了解,使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自覺。
5、積極探索,推動抵押。要強化地方政府與金融部門互動作用,以農(nóng)村金融體系改革與創(chuàng)新為契機,加大試點力度。要抓緊研究制訂土地承包權和經(jīng)營權相互分離、用土地經(jīng)營權抵押貸款的可操作性意見,讓更多的農(nóng)民在穩(wěn)定承包權30年不變的基礎上,以土地承包經(jīng)營權抵押融資的方式,使農(nóng)民較為方便地獲得急需的啟動資金。要建立健全農(nóng)村土地價值評估制度。應建立農(nóng)村土地價值評估機構,可以委托有資質(zhì)中介機構來承擔,使土地流轉、抵押、清償?shù)刃袨樽龅焦?、合理?/p>
6、加強引導,優(yōu)化服務。要把農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作擺上各級黨委和政府議事日程,切實加強領導。要加強黨的農(nóng)村政策的學習和宣傳教育,認真搞好調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)與解決新問題,總結新經(jīng)驗,探索新路子,處理好各方面的利益關系。對二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、就業(yè)門路較多、農(nóng)民收入比較穩(wěn)定、部分農(nóng)民不再以土地收入為主要來源的地方,要積極引導,做好工作,確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作的順利進行。要切實執(zhí)行黨的土地承包政策,為土地流轉及時提供法律、政策、信息服務和搞好協(xié)調(diào)服務,建立土地經(jīng)營權流轉機制,促進土地適度規(guī)模經(jīng)營和集約經(jīng)營。
第5篇 對土地承包經(jīng)營權抵押的調(diào)研分析調(diào)研報告
名詞解釋:農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款是指以依法取得的土地承包經(jīng)營權附帶地上種養(yǎng)物作為抵押而發(fā)放的貸款。
__省__縣擁有“中國紅豆杉之鄉(xiāng)”的稱號。20__年開春,__縣__鎮(zhèn)農(nóng)民__承包土地準備種植紅豆杉,但資金問題成了他的“攔路虎”,當他獲知農(nóng)信社可辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款業(yè)務后,當即以承包180畝土地作為抵押向農(nóng)信社提出了借款申請,當?shù)剞r(nóng)信社經(jīng)調(diào)查核實后,及時給他發(fā)放了40萬元貸款,成為鎮(zhèn)里最大的紅豆杉種植戶。得到貸款的他,感慨地說:“農(nóng)信社對農(nóng)民想得真周到,使農(nóng)民手中的‘死資產(chǎn)’變成‘活資金’,我一定要好好利用這筆資金,搞好生產(chǎn),及時還款?!彼麑τ觅J款種起來的紅豆杉苗管護良好,現(xiàn)在長勢非常喜人,兩年后即可獲得豐收,預計可獲利54萬元。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權也能抵押辦理貸款?這個新生事物在當?shù)夭簧俎r(nóng)民引起震動和反響,甚至有些人士稱之為推動“第三次土地革命”的助推器,但這只不過是__省三明市農(nóng)信社開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押業(yè)務的一個縮影。自20__年初試行以來,經(jīng)過實踐證明,該項業(yè)務較好適應了農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的需求,有效滿足了當前農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的實際,具有較高的實踐價值和廣闊的推廣空間。
新的農(nóng)村經(jīng)濟催生新的“土地革命”
農(nóng)民流轉土地的愿望強烈?,F(xiàn)在,隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程的加快和進城務工農(nóng)民的增多,不少農(nóng)民對土地的依賴度明顯減弱,農(nóng)村土地出現(xiàn)一定程度的拋荒現(xiàn)象,很多農(nóng)民都產(chǎn)生了流轉土地的愿望。以轄內(nèi)__縣為例,近幾年來,勞動力轉向非農(nóng)業(yè)累計達2.5萬人,占農(nóng)村總勞動力的50%以上,其中出國勞務經(jīng)商人員約九千多人。農(nóng)村土地流轉加快趨勢明顯,據(jù)統(tǒng)計,20__年,全縣就有3196戶農(nóng)民進行了土地流轉,占全縣農(nóng)戶總數(shù)的15%,土地流轉面積達2.26萬畝,占全縣耕地總面積的 13.96%。
農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的資金需求強烈。隨著農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》的出臺,農(nóng)民將通過依法方式取得農(nóng)村土地經(jīng)營權,并可以對土地進行規(guī)?;_發(fā),形成集約化管理和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。加上近年來國家出臺了系列強農(nóng)惠農(nóng)政策,持續(xù)加大對“三農(nóng)”投入與對農(nóng)民財政補貼力度,農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的積極性不斷提高,對土地資金的需求更加強烈。以轄內(nèi)__縣為例,規(guī)模集中流轉的土地主要用于培育紅豆杉、煙葉、糧食、薯類、綠色蔬菜等五大生產(chǎn)基地,基地建設每年對資金需求達5000萬元以上。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押應運而生。20__年初,為能進一步促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、提高土地利用率、促進農(nóng)民增收和扭轉土地拋荒現(xiàn)象,滿足農(nóng)戶規(guī)模化經(jīng)營的資金需求,三明市農(nóng)信社順勢探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款業(yè)務。轄內(nèi)__縣聯(lián)社出臺了《__縣農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押信貸業(yè)務試點辦法》,率先開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押業(yè)務試點,有效地解決了農(nóng)村融資擔保難的問題。至20__年7月末,全市農(nóng)信社累計發(fā)放此項貸款318.38萬元,貸款余額138.48萬元。
建立起適應農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的運作模式
確貸款對象和條件。從事種養(yǎng)業(yè)的農(nóng)戶且持有符合以下條件的農(nóng)村土地經(jīng)營權,方可申請此類貸款:具備持續(xù)生產(chǎn)能力的果場、茶園、養(yǎng)殖場、農(nóng)業(yè)種植基地及其他符合抵押條件的農(nóng)村土地經(jīng)營權;土地經(jīng)營權合法取得,并擁有具備法律效力的權屬證明材料(如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證、合法合規(guī)的承包經(jīng)營或租賃合同);土地經(jīng)營權產(chǎn)權關系清晰,符合“依法、自愿、有償”的土地流轉原則,承包經(jīng)營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策;經(jīng)營土地沒有改變農(nóng)業(yè)用途。
抵押價值評估與登記。在農(nóng)村土地經(jīng)營權價值評估中介機構成立前,由貸款人對土地經(jīng)營權抵押價值進行評估。評估一般原則為土地經(jīng)營權抵押價值=年租地平均收益×經(jīng)營期限+土地上種養(yǎng)物價值。農(nóng)村土地經(jīng)營權價值評估中介機構成立后,由該中介機構對土地經(jīng)營權抵押價值進行評估。辦理抵押登記時,若土地經(jīng)營權屬當?shù)卮逦瘯?,?jīng)村民代表表決同意后,由村委會出具同意抵押書面意見,若土地經(jīng)營權屬農(nóng)戶個人的,由農(nóng)戶在村委會同意抵押書面意見書上簽字確認。而后憑抵押登記申請書、雙方簽訂的抵押合同和相關材料向縣農(nóng)業(yè)局申請辦理抵押登記,并向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟組織備案。
風險防范措施。把好貸款用途關,借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項目及拋荒地復耕;同時,合理確定貸款金額與期限。此項貸款金額一般不超過土地承包經(jīng)營權抵押評估價值的70%,貸款期限按承包期限和生產(chǎn)周期確定。
政府政策支持??h級政府出臺《關于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理的實施意見》,對農(nóng)村土地流轉進行規(guī)范,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉服務中介組織,在試點區(qū)域建立鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站,以協(xié)助抵押權人對經(jīng)營權抵押的土地進行管理和流轉。
扎扎實實的成效讓農(nóng)民得到“真金白銀”
適應了農(nóng)民以土地進行融資的需求。隨著改革的深入和經(jīng)濟發(fā)展,農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)了一些顯著變化,農(nóng)村勞動力人口轉移,大量農(nóng)民從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè),土地不再僅僅被視為生存的手段。農(nóng)民希望將土地承包經(jīng)營權視作一種生產(chǎn)要素以進入市場進行融資,從而轉化為生產(chǎn)資金,以滿足不斷增長的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金需求。自20__年開展試點來,__聯(lián)社通過公司、基金擔保及土地承包經(jīng)營權抵押等各類形式累放此項貸款308.38萬元,為當?shù)匾?guī)模種養(yǎng)農(nóng)戶及時提供了資金支持。
切實有效保護了農(nóng)村土地。近幾年來,農(nóng)村勞動力人口大量轉移,甚至一些農(nóng)戶舉家搬入城市,出現(xiàn)了人少地多土地拋荒現(xiàn)象?,F(xiàn)在,許多農(nóng)村將大量土地集中起來對外承包。由于農(nóng)村土地規(guī)模承包后,生產(chǎn)成本投入大,承包戶資金缺口較大,對融資要求迫切,通過開展土地承包經(jīng)營權抵押貸款,可以支持其開展規(guī)模生產(chǎn),從而方便土地集中使用,也有效保護了土地。自20__年開展此項業(yè)務試點來,轄內(nèi)__聯(lián)社涉及流轉土地4162畝,共有320畝拋荒地得到了復耕。
提高土地流轉和使用效率。通過土地規(guī)模流轉后,
土地集約和規(guī)模開發(fā),農(nóng)業(yè)基礎設施建設可進一步加強,更好促進科技成果轉化運用,提高農(nóng)產(chǎn)品附加值,促進生產(chǎn)要素更加合理配置,使土地變成高標準、高科技含量的農(nóng)場,有效提高土地產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品率。同時有利于增加對土地的投入,使土地生產(chǎn)效率大幅提高。
加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐。通過推行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款新業(yè)務,為當?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)及時注入資金支持,促進經(jīng)營戶發(fā)展上規(guī)模、上檔次。伴隨著產(chǎn)業(yè)化的加速發(fā)展,土地流轉市場進一步活躍,使當?shù)剞r(nóng)村步入產(chǎn)業(yè)化發(fā)展與土地流轉良性循環(huán)的軌道。如在__縣農(nóng)信社信貸資金的傾力支持下,目前該縣已發(fā)展成為種植紅豆杉3.5萬畝,藥材3萬畝,林竹7萬畝,煙草2.75 萬畝,木薯0.8萬畝的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化體系。
政策障礙和市場狹窄等仍不容忽視
價值評估不夠規(guī)范。由于目前全市尚無專門的土地經(jīng)營權價值評估機構和專業(yè)資質(zhì)評估人員,缺乏一個相對獨立的評估價值作參照,僅憑貸款人以土地租金及地上種養(yǎng)物的價值來確定抵押物的評估價值,主觀意愿成份較大,評估程序不符常規(guī)。
缺乏土地流轉要素市場。從目前貸款試點情況看,縣政府雖制定了農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款管理辦法,但尚無成立土地流轉要素市場,一旦經(jīng)營戶出現(xiàn)貸款違約,將使農(nóng)信社處置抵押物難度較大,土地經(jīng)營權難以變現(xiàn),一定程度上影響了此項業(yè)務的推廣步伐。
貸款風險難以掌控。因農(nóng)業(yè)屬于弱勢產(chǎn)業(yè),抵御自然災害或市場風險的能力較弱,存在不可預知的風險。若承包經(jīng)營戶遇到自然災害,造成地上附著物重大損失;或因市場形勢變化導致地上附著物價值大幅降低,進而影響土地流轉價值。這些因素貸款人難以有效掌控,也缺乏應對措施,導致信貸風險防范困難加大。
逐步建立和完善土地經(jīng)營權抵押運行機制
規(guī)范農(nóng)村土地經(jīng)營權價值評估。建議政府出臺專門針對農(nóng)村土地經(jīng)營權價值評估的管理辦法,引入相對獨立的第三方對農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押價值進行評估。同時,建立科學的農(nóng)地資產(chǎn)評估體系,合理評價農(nóng)村土地價值,逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理體系。
迅速建立土地流轉要素市場。建議當?shù)卣袑嵚男泻靡韵侣氊煟赫嬲鋵嵽r(nóng)村土地承包經(jīng)營權證的發(fā)放及變更工作;按照農(nóng)業(yè)部制訂《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》規(guī)定,積極引導流轉雙方簽訂書面合同,作為流轉的唯一權屬證明資料,為此項信貸業(yè)務的開展奠定良好基礎;出臺有關土地經(jīng)營權流轉及抵押處置的有關規(guī)定,建立土地經(jīng)營權產(chǎn)生爭議的仲裁機制,消除金融機構的法律風險顧慮。
及時建立風險防范機制。加快成立農(nóng)業(yè)信貸擔保機構和發(fā)展農(nóng)業(yè)保險,降低土地經(jīng)營權抵押貸款的信貸風險。農(nóng)業(yè)信貸擔保機構在組建形式上,可采取由政府出資成立“農(nóng)業(yè)擔?;稹?,同時業(yè)主交納一定數(shù)量的風險保證金,委托中小企業(yè)信用擔保機構管理并開展農(nóng)業(yè)擔保業(yè)務。同時要鼓勵和支持保險公司開辦農(nóng)業(yè)保險業(yè)務,由于農(nóng)業(yè)保險收費低、風險大,政府應當對農(nóng)業(yè)保險的虧損進行適當?shù)难a償;農(nóng)信社積極探索多種擔保方式,對額度較大的此類貸款,推行“農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押+公司擔?!?、“農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押+基金擔?!焙汀稗r(nóng)村土地經(jīng)營權抵押+經(jīng)營戶擔保”等方式,進一步防范信貸風險。