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抵押調(diào)研報(bào)告5篇

更新時(shí)間:2024-11-20 查看人數(shù):31

抵押調(diào)研報(bào)告

第1篇 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)與抵押貸款問題調(diào)研報(bào)告

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)與抵押貸款問題調(diào)研報(bào)告

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

至200_年底,全市頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證446119份,簽訂家庭承包合同452788份,簽訂土地流轉(zhuǎn)合同13155份,流轉(zhuǎn)面積17.77萬畝,占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個(gè)特點(diǎn):

1、有償流轉(zhuǎn)租金不高。尤溪縣調(diào)查,家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)以實(shí)物支付或以實(shí)物折價(jià)支付租金為主,以實(shí)物或?qū)嵨镎蹆r(jià)支付的占75%,以現(xiàn)金支付租金的占22%,不付租金的占3%。租金支付差距大,每畝租金最低為10元,最高為980元,多數(shù)在100元以內(nèi)。

2、流轉(zhuǎn)以短期為主。據(jù)調(diào)查,全市土地流轉(zhuǎn)期限在1年以內(nèi)的占58%,1-5年的占37%,5-10年的占3%,10年以上的占2%。說明經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的短期及非穩(wěn)定性。

3、轉(zhuǎn)包和出租居多。全市轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝,分別占流轉(zhuǎn)總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%,其中轉(zhuǎn)包和出租的占81.3%。說明農(nóng)民流轉(zhuǎn)的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>

4、農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)為主。從承包地流轉(zhuǎn)的過程看,農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要是在農(nóng)戶之間進(jìn)行,但農(nóng)戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經(jīng)營(yíng)的比重正在提高。從尤溪縣調(diào)查來看,農(nóng)村中有90%土地流轉(zhuǎn)操作是在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進(jìn)行,且流轉(zhuǎn)土地?cái)?shù)量小,只有10%是成規(guī)模的土地流轉(zhuǎn),操作發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)企業(yè)之間。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作成效與主要做法

去年我市在_____、將樂縣開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸試點(diǎn)工作。至200_年底,_____縣農(nóng)村信用聯(lián)社通過公司、基金擔(dān)保及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶,涉及土地流轉(zhuǎn)187畝。將樂縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作抵押的貸款20萬元。其主要做法是:

1、明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押條件和范圍。一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)必須是合法流轉(zhuǎn)取得或通過招標(biāo)、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得,并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料;二是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰、合法,村委會(huì)或發(fā)包方對(duì)土地未做“禁止抵押和再流轉(zhuǎn)”限制。承包經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議和手續(xù)符合國(guó)家法規(guī)政策;三是抵押期限為《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的承包期以內(nèi),同時(shí)抵押人取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)期限應(yīng)為3年以上,截止信貸抵押之日起,剩余期限不短于2年。

2、建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押價(jià)值認(rèn)定和抵押登記制度。由貸款人對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定,認(rèn)定的一般原則:土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值=年租地平均收益×經(jīng)營(yíng)期限+種養(yǎng)物價(jià)值。同時(shí)明確了縣農(nóng)業(yè)行政主管部門為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的抵押登記部門。抵押登記后,還要將情況抄報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟(jì)組織備案,以方便農(nóng)村土地管理。

3、設(shè)計(jì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。一是把好貸款用途關(guān),防范信貸風(fēng)險(xiǎn)和用地政策風(fēng)險(xiǎn)。借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目及拋荒地復(fù)耕;二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款金額不超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押認(rèn)定價(jià)值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動(dòng)資金貸款期限確定;三是建立擔(dān)保機(jī)制,創(chuàng)新貸款模式。①“公司+土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”,即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體,并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押物,同時(shí)企業(yè)負(fù)連帶責(zé)任;②“基金擔(dān)保+土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”,即行業(yè)設(shè)立基金,由基金擔(dān)保和經(jīng)營(yíng)戶的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押共同擔(dān)保以獲得貸款,擔(dān)保責(zé)任由基金和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)按約定比例分擔(dān);③“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作股權(quán)抵押”,即兩個(gè)以上經(jīng)營(yíng)戶以擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)成立聯(lián)營(yíng)公司,把股權(quán)作抵押申請(qǐng)貸款;④直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押取得貸款;⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。

4、政府支持,為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款提供組織保障。_____縣政府下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理的實(shí)施意見》,對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了規(guī)范,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織,在試點(diǎn)區(qū)域建立鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站,以協(xié)助抵押權(quán)人對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的土地進(jìn)行管理和流轉(zhuǎn),為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作提供強(qiáng)有力的組織保障。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款利弊分析

(一)有利因素

1、增加農(nóng)村融資渠道,突破農(nóng)業(yè)融資的“瓶頸”制約。開展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款,突破了農(nóng)村土地不能作為抵押物的瓶頸制約,使經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)識(shí)到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源,還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資,既可提高農(nóng)戶保護(hù)土地的意識(shí),也可為在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。

2、促進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn),實(shí)現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過流轉(zhuǎn),改變了傳統(tǒng)簡(jiǎn)單生產(chǎn)模式,農(nóng)村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā) 展,有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。同時(shí),一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約,銀行可以將經(jīng)營(yíng)權(quán)及附著物一起進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)拍賣轉(zhuǎn)讓,土地資源的配置將更加合理。

3、推動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村金融業(yè)的發(fā)展,實(shí)現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的開辦,一方面促進(jìn)了土地的合理流轉(zhuǎn)和土地的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng),推動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面,引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式,吸引了更多的資金投入到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)中去,從而推動(dòng)了集約化金融模式與小額信貸等農(nóng)村金融發(fā)展多元模式的形成。

4、解決了農(nóng)民特別是種養(yǎng)大戶擔(dān)保難的問題。由于經(jīng)營(yíng)大戶生產(chǎn)成本投入大,資金缺口較大,對(duì)信貸資金需求迫切,通過設(shè)定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸,可以支持其開展生產(chǎn)種植,從而方便土地集中使用,使拋荒的耕地重新得到利用和開發(fā),提高土地利用率。

(二)不利因素

1、金融風(fēng)險(xiǎn)加大。農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害的能力弱,農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)尚未全面展開,如遇到較大的自然災(zāi)害或市場(chǎng)因素影響,將給開展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)帶來不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn),影響了金融部門對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的全面開展。

2、辦理農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款手續(xù)繁雜。金融部門為了保障其既得利益,最大限度降低金融風(fēng)險(xiǎn),設(shè)立了防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)措施,手續(xù)繁雜。加上評(píng)估機(jī)制不健全,農(nóng)民文化素質(zhì)偏低,農(nóng)戶要實(shí)現(xiàn)以農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款,困難很多,部分農(nóng)戶寧愿以更高的利息通過商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷,影響了農(nóng)戶參與的積極性。

四、土地流轉(zhuǎn)和抵押存在的主要問題

1、流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。目前,在土地流轉(zhuǎn)過程中,主要以轉(zhuǎn)包為主,流轉(zhuǎn)形式比較單一,且大部分是在親戚、朋友或相互關(guān)系較好的村民之間內(nèi)部、私下流轉(zhuǎn),流轉(zhuǎn)規(guī)模較小,且當(dāng)事雙方?jīng)]有簽訂書面合同,也未向發(fā)包的村委會(huì)或村小組登記備案,或未經(jīng)發(fā)包方同意,合同條款的公平、完整、規(guī)范等也較欠缺。即使個(gè)別簽訂了書面合同,也都是農(nóng)戶間的不規(guī)范合同,極易產(chǎn)生土地糾紛。

2、中介組織及流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育緩慢。由于農(nóng)民思想觀念守舊,嚴(yán)重制約了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織及流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)育。如_____縣沙溪鄉(xiāng)于20__年組織到浙江等發(fā)達(dá)地區(qū)考察土地流轉(zhuǎn)工作后,成立了土地信托服務(wù)站,但至今都沒有正常運(yùn)作。尤溪縣反映,目前全縣15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒有建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)不健全,導(dǎo)致全縣絕大部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范,出現(xiàn)自發(fā)性無序流轉(zhuǎn)。

3、鄉(xiāng)村組織越俎代皰。一些鄉(xiāng)村組織不尊重農(nóng)民的意愿,隨意改變土地承包關(guān)系,搞強(qiáng)制性的土地流轉(zhuǎn)。有的把土地流轉(zhuǎn)收益中的一部分作為鄉(xiāng)村集體收入,損害了農(nóng)民和集體利益。三元區(qū)反映,盡管國(guó)家規(guī)定第二輪土地承包期再延長(zhǎng)30年,但個(gè)別地方依然以村規(guī)民約的形式規(guī)定每3-5年對(duì)承包土地進(jìn)行調(diào)整。有的地方不顧客觀實(shí)際,以產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營(yíng)為由強(qiáng)行流轉(zhuǎn),嚴(yán)重侵害了農(nóng)戶利益。

4、農(nóng)村保障機(jī)制不健全。當(dāng)前的農(nóng)村土地?fù)?dān)負(fù)產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)功能和農(nóng)民的社會(huì)保障功能,他們不愿將所承包的耕地的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)長(zhǎng)期地轉(zhuǎn)出去,而是把耕地轉(zhuǎn)包給兄弟姐妹和親戚;在轉(zhuǎn)包給“非自家人”時(shí),一般寧愿把耕地轉(zhuǎn)包給外村人或同村不同組的人,也不愿給同村同組的農(nóng)戶。同時(shí)也造成想種地的沒地種,有地的不想種的粗放式經(jīng)營(yíng),降低耕地的利用率。

5、農(nóng)村土地抵押價(jià)值認(rèn)定不夠科學(xué)。農(nóng)村價(jià)值評(píng)估權(quán)威機(jī)構(gòu)尚未建立,對(duì)農(nóng)村土地抵押價(jià)值認(rèn)定不夠科學(xué),貸款人主觀意愿成份比較大,抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)這個(gè)抵押物的價(jià)值也相對(duì)比較困難。

五、對(duì)策與建議

1、穩(wěn)妥推進(jìn),保障權(quán)益。要進(jìn)一步完善和落實(shí)黨的農(nóng)村土地政策,保障農(nóng)民的土地權(quán)益。在實(shí)施《農(nóng)村土地承包法》過程中,必須十分明確和做到:在30年承包期內(nèi),除非農(nóng)民主動(dòng)放棄土地的承包權(quán),否則任何組織或個(gè)人都不得通過任何手段使農(nóng)民失去承包的土地(國(guó)家需要征用除外)。只有這樣,才能使農(nóng)民感到自己是土地的主人,才能真正使農(nóng)民在土地制度上形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的預(yù)期。要進(jìn)一步明確界定農(nóng)民的土地權(quán)利,讓農(nóng)戶真正享有占有、使用、收益和處置四權(quán)統(tǒng)一的承包經(jīng)營(yíng)權(quán),讓農(nóng)戶對(duì)承包的土地享有轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等權(quán)利。同時(shí),要采取政府、村集體和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)籌集保險(xiǎn)費(fèi)的原則,積極探索“土地?fù)Q保障”的辦法,逐步建立失地農(nóng)民保障制度。對(duì)承包期內(nèi)將承包土地全部流轉(zhuǎn)進(jìn)城從事

二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村居民,享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇,參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇,并在進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對(duì)受讓經(jīng)營(yíng)土地的外地經(jīng)營(yíng)主體,在農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、戶口、子女就學(xué)等方面給予照顧。

2、建章立制,規(guī)范運(yùn)作。建議及時(shí)出臺(tái)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)和制度,明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、范圍及操作程序,構(gòu)建適應(yīng)市場(chǎng)化及農(nóng)村實(shí)際的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度。要進(jìn)一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為,體現(xiàn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中自愿原則。流轉(zhuǎn)時(shí)必須經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致,簽訂流轉(zhuǎn)合同,報(bào)村集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉(zhuǎn)的期限應(yīng)由雙方協(xié)商約定,但最長(zhǎng)的期限不得超過第二輪土地承包期。應(yīng)簽訂流轉(zhuǎn)的合同,以合同的形式將流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)固定下來,流轉(zhuǎn)合同應(yīng)標(biāo)明雙方當(dāng)事人的姓名、住址、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)土地的用途、流轉(zhuǎn)價(jià)款以及違約責(zé)任,使雙方一旦發(fā)生糾紛,調(diào)處有據(jù)。

3、創(chuàng)新機(jī)制,培育市場(chǎng)。一是建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金制度。土地流轉(zhuǎn)合同簽訂后,業(yè)主每年應(yīng)交納一定數(shù)量的風(fēng)險(xiǎn)保證金,如合同到期無糾紛發(fā)生,風(fēng)險(xiǎn)保證金如數(shù)退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活經(jīng)營(yíng)權(quán)”的原則,在有條件的村組組建生產(chǎn)企業(yè),以土地承包權(quán)入股的方式,組織開展土地股份合作制的試點(diǎn)探索工作,在試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上逐步推開。三是要積極培育農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的培育應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,確立集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民、農(nóng)戶作為流轉(zhuǎn)市場(chǎng)主體的地位。鄉(xiāng)村組織應(yīng)堅(jiān)持土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)條件和自愿、有償原則,不應(yīng)強(qiáng)行集中土地。政府部門應(yīng)著重做好法律政策宣傳、制定流轉(zhuǎn)規(guī)則、發(fā)布流轉(zhuǎn)耕地供求及價(jià)格信息、監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)公開公正和保護(hù)正當(dāng)交易,不要輕易干預(yù)農(nóng)民的市場(chǎng)選擇行為。要加快土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)。

4、宏觀調(diào)控,嚴(yán)禁包辦。一是政府要對(duì)土地流轉(zhuǎn)有宏觀上的調(diào)控。完善產(chǎn)權(quán)登記制度,建立科學(xué)的農(nóng)地資產(chǎn)評(píng)估體系,合理評(píng)價(jià)農(nóng)村土地價(jià)值,逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預(yù)的機(jī)制。準(zhǔn)確定位政府在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)中的角色,監(jiān)控土地供需總量的動(dòng)態(tài)平衡,而不是運(yùn)用行政手段去調(diào)整土地資源,與民爭(zhēng)利。三是加強(qiáng)宣傳力度,增加農(nóng)民對(duì)有關(guān)法規(guī)和政策的了解,使土地流轉(zhuǎn)由自發(fā)逐步轉(zhuǎn)向自覺。

5、積極探索,推動(dòng)抵押。要強(qiáng)化地方政府與金融部門互動(dòng)作用,以農(nóng)村金融體系改革與創(chuàng)新為契機(jī),加大試點(diǎn)力度。要抓緊研究制訂土地承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相互分離、用土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的可操作性意見,讓更多的農(nóng)民在穩(wěn)定承包權(quán)30年不變的基礎(chǔ)上,以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資的方式,使農(nóng)民較為方便地獲得急需的啟動(dòng)資金。要建立健全農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估制度。應(yīng)建立農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu),可以委托有資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)來承擔(dān),使土地流轉(zhuǎn)、抵押、清償?shù)刃袨樽龅焦?、合理?/p>

6、加強(qiáng)引導(dǎo),優(yōu)化服務(wù)。要把農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作擺上各級(jí)黨委和政府議事日程,切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。要加強(qiáng)黨的農(nóng)村政策的學(xué)習(xí)和宣傳教育,認(rèn)真搞好調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)與解決新問題,總結(jié)新經(jīng)驗(yàn),探索新路子,處理好各方面的利益關(guān)系。對(duì)

二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、就業(yè)門路較多、農(nóng)民收入比較穩(wěn)定、部分農(nóng)民不再以土地收入為主要來源的地方,要積極引導(dǎo),做好工作,確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作的順利進(jìn)行。要切實(shí)執(zhí)行黨的土地承包政策,為土地流轉(zhuǎn)及時(shí)提供法律、政策、信息服務(wù)和搞好協(xié)調(diào)服務(wù),建立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制,促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和集約經(jīng)營(yíng)。

第2篇 關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)與抵押貸款問題調(diào)研報(bào)告

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

至200_年底,全市頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證446119份,簽訂家庭承包合同452788份,簽訂土地流轉(zhuǎn)合同13155份,流轉(zhuǎn)面積17.77萬畝,占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個(gè)特點(diǎn):

1、有償流轉(zhuǎn)租金不高。尤溪縣調(diào)查,家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)以實(shí)物支付或以實(shí)物折價(jià)支付租金為主,以實(shí)物或?qū)嵨镎蹆r(jià)支付的占75%,以現(xiàn)金支付租金的占22%,不付租金的占3%。租金支付差距大,每畝租金最低為10元,最高為980元,多數(shù)在100元以內(nèi)。

2、流轉(zhuǎn)以短期為主。據(jù)調(diào)查,全市土地流轉(zhuǎn)期限在1年以內(nèi)的占58%,1-5年的占37%,5-10年的占3%,10年以上的占2%。說明經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的短期及非穩(wěn)定性。

3、轉(zhuǎn)包和出租居多。全市轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝,分別占流轉(zhuǎn)總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%,其中轉(zhuǎn)包和出租的占81.3%。說明農(nóng)民流轉(zhuǎn)的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>

4、農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)為主。從承包地流轉(zhuǎn)的過程看,農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要是在農(nóng)戶之間進(jìn)行,但農(nóng)戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經(jīng)營(yíng)的比重正在提高。從尤溪縣調(diào)查來看,農(nóng)村中有90%土地流轉(zhuǎn)操作是在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進(jìn)行,且流轉(zhuǎn)土地?cái)?shù)量小,只有10%是成規(guī)模的土地流轉(zhuǎn),操作發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)企業(yè)之間。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作成效與主要做法

去年我市在__、將樂縣開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸試點(diǎn)工作。至200_年底,__縣農(nóng)村信用聯(lián)社通過公司、基金擔(dān)保及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶,涉及土地流轉(zhuǎn)187畝。將樂縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作抵押的貸款20萬元。其主要做法是:

1、明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押條件和范圍。一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)必須是合法流轉(zhuǎn)取得或通過招標(biāo)、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得,并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料;二是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰、合法,村委會(huì)或發(fā)包方對(duì)土地未做“禁止抵押和再流轉(zhuǎn)”限制。承包經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議和手續(xù)符合國(guó)家法規(guī)政策;三是抵押期限為《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的承包期以內(nèi),同時(shí)抵押人取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)期限應(yīng)為3年以上,截止信貸抵押之日起,剩余期限不短于2年。

2、建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押價(jià)值認(rèn)定和抵押登記制度。由貸款人對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定,認(rèn)定的一般原則:土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值=年租地平均收益×經(jīng)營(yíng)期限+種養(yǎng)物價(jià)值。同時(shí)明確了縣農(nóng)業(yè)行政主管部門為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的抵押登記部門。抵押登記后,還要將情況抄報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟(jì)組織備案,以方便農(nóng)村土地管理。

3、設(shè)計(jì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。一是把好貸款用途關(guān),防范信貸風(fēng)險(xiǎn)和用地政策風(fēng)險(xiǎn)。借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目及拋荒地復(fù)耕;二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款金額不超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押認(rèn)定價(jià)值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動(dòng)資金貸款期限確定;三是建立擔(dān)保機(jī)制,創(chuàng)新貸款模式。①“公司+土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”,即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體,并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押物,同時(shí)企業(yè)負(fù)連帶責(zé)任;②“基金擔(dān)保+土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”,即行業(yè)設(shè)立基金,由基金擔(dān)保和經(jīng)營(yíng)戶的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押共同擔(dān)保以獲得貸款,擔(dān)保責(zé)任由基金和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)按約定比例分擔(dān);③“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作股權(quán)抵押”,即兩個(gè)以上經(jīng)營(yíng)戶以擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)成立聯(lián)營(yíng)公司,把股權(quán)作抵押申請(qǐng)貸款;④直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押取得貸款;⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。

4、政府支持,為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款提供組織保障。_____縣政府下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理的實(shí)施意見》,對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了規(guī)范,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織,在試點(diǎn)區(qū)域建立鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站,以協(xié)助抵押權(quán)人對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的土地進(jìn)行管理和流轉(zhuǎn),為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作提供強(qiáng)有力的組織保障。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款利弊分析

(一)有利因素

1、增加農(nóng)村融資渠道,突破農(nóng)業(yè)融資的“瓶頸”制約。開展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款,突破了農(nóng)村土地不能作為抵押物的瓶頸制約,使經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)識(shí)到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源,還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資,既可提高農(nóng)戶保護(hù)土地的意識(shí),也可為在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。

2、促進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn),實(shí)現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過流轉(zhuǎn),改變了傳統(tǒng)簡(jiǎn)單生產(chǎn)模式,農(nóng)村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā)展,有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。同時(shí),一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約,銀行可以將經(jīng)營(yíng)權(quán)及附著物一起進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)拍賣轉(zhuǎn)讓,土地資源的配置將更加合理。

3、推動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村金融業(yè)的發(fā)展,實(shí)現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的開辦,一方面促進(jìn)了土地的合理流轉(zhuǎn)和土地的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng),推動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面,引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式,吸引了更多的資金投入到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)中去,從而推動(dòng)了集約化金融模式與小額信貸等農(nóng)村金融發(fā)展多元模式的形成。

4、解決了農(nóng)民特別是種養(yǎng)大戶擔(dān)保難的問題。由于經(jīng)營(yíng)大戶生產(chǎn)成本投入大,資金缺口較大,對(duì)信貸資金需求迫切,通過設(shè)定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸,可以支持其開展生產(chǎn)種植,從而方便土地集中使用,使拋荒的耕地重新得到利用和開發(fā),提高土地利用率。

第3篇 關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)與抵押貸款問題調(diào)研報(bào)告范文

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

至200_年底,全市頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證446119份,簽訂家庭承包合同452788份,簽訂土地流轉(zhuǎn)合同13155份,流轉(zhuǎn)面積17.77萬畝,占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個(gè)特點(diǎn):

1、有償流轉(zhuǎn)租金不高。尤溪縣調(diào)查,家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)以實(shí)物支付或以實(shí)物折價(jià)支付租金為主,以實(shí)物或?qū)嵨镎蹆r(jià)支付的占75%,以現(xiàn)金支付租金的占22%,不付租金的占3%。租金支付差距大,每畝租金最低為10元,最高為980元,多數(shù)在100元以內(nèi)。

2、流轉(zhuǎn)以短期為主。據(jù)調(diào)查,全市土地流轉(zhuǎn)期限在1年以內(nèi)的占58%,1-5年的占37%,5-10年的占3%,10年以上的占2%。說明經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的短期及非穩(wěn)定性。

3、轉(zhuǎn)包和出租居多。全市轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝,分別占流轉(zhuǎn)總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%,其中轉(zhuǎn)包和出租的占81.3%。說明農(nóng)民流轉(zhuǎn)的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>

4、農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)為主。從承包地流轉(zhuǎn)的過程看,農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要是在農(nóng)戶之間進(jìn)行,但農(nóng)戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經(jīng)營(yíng)的比重正在提高。從尤溪縣調(diào)查來看,農(nóng)村中有90%土地流轉(zhuǎn)操作是在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進(jìn)行,且流轉(zhuǎn)土地?cái)?shù)量小,只有10%是成規(guī)模的土地流轉(zhuǎn),操作發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)企業(yè)之間。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作成效與主要做法

去年我市在__、將樂縣開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸試點(diǎn)工作。至200_年底,__縣農(nóng)村信用聯(lián)社通過公司、基金擔(dān)保及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶,涉及土地流轉(zhuǎn)187畝。將樂縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作抵押的貸款20萬元。其主要做法是:

1、明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押條件和范圍。一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)必須是合法流轉(zhuǎn)取得或通過招標(biāo)、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得,并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料;二是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰、合法,村委會(huì)或發(fā)包方對(duì)土地未做“禁止抵押和再流轉(zhuǎn)”限制。承包經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議和手續(xù)符合國(guó)家法規(guī)政策;三是抵押期限為《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的承包期以內(nèi),同時(shí)抵押人取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)期限應(yīng)為3年以上,截止信貸抵押之日起,剩余期限不短于2年。

2、建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押價(jià)值認(rèn)定和抵押登記制度。由貸款人對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定,認(rèn)定的一般原則:土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值=年租地平均收益×經(jīng)營(yíng)期限+種養(yǎng)物價(jià)值。同時(shí)明確了縣農(nóng)業(yè)行政主管部門為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的抵押登記部門。抵押登記后,還要將情況抄報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟(jì)組織備案,以方便農(nóng)村土地管理。

3、設(shè)計(jì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。一是把好貸款用途關(guān),防范信貸風(fēng)險(xiǎn)和用地政策風(fēng)險(xiǎn)。借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目及拋荒地復(fù)耕;二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款金額不超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押認(rèn)定價(jià)值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動(dòng)資金貸款期限確定;三是建立擔(dān)保機(jī)制,創(chuàng)新貸款模式。①“公司+土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”,即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體,并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押物,同時(shí)企業(yè)負(fù)連帶責(zé)任;②“基金擔(dān)保+土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”,即行業(yè)設(shè)立基金,由基金擔(dān)保和經(jīng)營(yíng)戶的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押共同擔(dān)保以獲得貸款,擔(dān)保責(zé)任由基金和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)按約定比例分擔(dān);③“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作股權(quán)抵押”,即兩個(gè)以上經(jīng)營(yíng)戶以擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)成立聯(lián)營(yíng)公司,把股權(quán)作抵押申請(qǐng)貸款;④直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押取得貸款;⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。

4、政府支持,為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款提供組織保障。__縣政府下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理的實(shí)施意見》,對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了規(guī)范,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織,在試點(diǎn)區(qū)域建立鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站,以協(xié)助抵押權(quán)人對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的土地進(jìn)行管理和流轉(zhuǎn),為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作提供強(qiáng)有力的組織保障。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款利弊分析

(一)有利因素

1、增加農(nóng)村融資渠道,突破農(nóng)業(yè)融資的“瓶頸”制約。開展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款,突破了農(nóng)村土地不能作為抵押物的瓶頸制約,使經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)識(shí)到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源,還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資,既可提高農(nóng)戶保護(hù)土地的意識(shí),也可為在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。

2、促進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn),實(shí)現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過流轉(zhuǎn),改變了傳統(tǒng)簡(jiǎn)單生產(chǎn)模式,農(nóng)村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā)展,有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。同時(shí),一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約,銀行可以將經(jīng)營(yíng)權(quán)及附著物一起進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)拍賣轉(zhuǎn)讓,土地資源的配置將更加合理。

3、推動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村金融業(yè)的發(fā)展,實(shí)現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的開辦,一方面促進(jìn)了土地的合理流轉(zhuǎn)和土地的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng),推動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面,引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式,吸引了更多的資金投入到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)中去,從而推動(dòng)了集約化金融模式與小額信貸等農(nóng)村金融發(fā)展多元模式的形成。

4、解決了農(nóng)民特別是種養(yǎng)大戶擔(dān)保難的問題。由于經(jīng)營(yíng)大戶生產(chǎn)成本投入大,資金缺口較大,對(duì)信貸資金需求迫切,通過設(shè)定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸,可以支持其開展生產(chǎn)種植,從而方便土地集中使用,使拋荒的耕地重新得到利用和開發(fā),提高土地利用率。

(二)不利因素

1、金融風(fēng)險(xiǎn)加大。農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害的能力弱,農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)尚未全面展開,如遇到較大的自然災(zāi)害或市場(chǎng)因素影響,將給開展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)帶來不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn),影響了金融部門對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的全面開展。

2、辦理農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款手續(xù)繁雜。金融部門為了保障其既得利益,最大限度降低金融風(fēng)險(xiǎn),設(shè)立了防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)措施,手續(xù)繁雜。加上評(píng)估機(jī)制不健全,農(nóng)民文化素質(zhì)偏低,農(nóng)戶要實(shí)現(xiàn)以農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款,困難很多,部分農(nóng)戶寧愿以更高的利息通過商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷,影響了農(nóng)戶參與的積極性。

四、土地流轉(zhuǎn)和抵押存在的主要問題

1、流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。目前,在土地流轉(zhuǎn)過程中,主要以轉(zhuǎn)包為主,流轉(zhuǎn)形式比較單一,且大部分是在親戚、朋友或相互關(guān)系較好的村民之間內(nèi)部、私下流轉(zhuǎn),流轉(zhuǎn)規(guī)模較小,且當(dāng)事雙方?jīng)]有簽訂書面合同,也未向發(fā)包的村委會(huì)或村小組登記備案,或未經(jīng)發(fā)包方同意,合同條款的公平、完整、規(guī)范等也較欠缺。即使個(gè)別簽訂了書面合同,也都是農(nóng)戶間的不規(guī)范合同,極易產(chǎn)生土地糾紛。

2、中介組織及流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育緩慢。由于農(nóng)民思想觀念守舊,嚴(yán)重制約了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織及流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)育。如__縣沙溪鄉(xiāng)于20__年組織到浙江等發(fā)達(dá)地區(qū)考察土地流轉(zhuǎn)工作后,成立了土地信托服務(wù)站,但至今都沒有正常運(yùn)作。尤溪縣反映,目前全縣15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒有建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)不健全,導(dǎo)致全縣絕大部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范,出現(xiàn)自發(fā)性無序流轉(zhuǎn)。

3、鄉(xiāng)村組織越俎代皰。一些鄉(xiāng)村組織不尊重農(nóng)民的意愿,隨意改變土地承包關(guān)系,搞強(qiáng)制性的土地流轉(zhuǎn)。有的把土地流轉(zhuǎn)收益中的一部分作為鄉(xiāng)村集體收入,損害了農(nóng)民和集體利益。三元區(qū)反映,盡管國(guó)家規(guī)定第二輪土地承包期再延長(zhǎng)30年,但個(gè)別地方依然以村規(guī)民約的形式規(guī)定每3-5年對(duì)承包土地進(jìn)行調(diào)整。有的地方不顧客觀實(shí)際,以產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營(yíng)為由強(qiáng)行流轉(zhuǎn),嚴(yán)重侵害了農(nóng)戶利益。

4、農(nóng)村保障機(jī)制不健全。當(dāng)前的農(nóng)村土地?fù)?dān)負(fù)產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)功能和農(nóng)民的社會(huì)保障功能,他們不愿將所承包的耕地的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)長(zhǎng)期地轉(zhuǎn)出去,而是把耕地轉(zhuǎn)包給兄弟姐妹和親戚;在轉(zhuǎn)包給“非自家人”時(shí),一般寧愿把耕地轉(zhuǎn)包給外村人或同村不同組的人,也不愿給同村同組的農(nóng)戶。同時(shí)也造成想種地的沒地種,有地的不想種的粗放式經(jīng)營(yíng),降低耕地的利用率。

5、農(nóng)村土地抵押價(jià)值認(rèn)定不夠科學(xué)。農(nóng)村價(jià)值評(píng)估權(quán)威機(jī)構(gòu)尚未建立,對(duì)農(nóng)村土地抵押價(jià)值認(rèn)定不夠科學(xué),貸款人主觀意愿成份比較大,抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)這個(gè)抵押物的價(jià)值也相對(duì)比較困難。

五、對(duì)策與建議

1、穩(wěn)妥推進(jìn),保障權(quán)益。要進(jìn)一步完善和落實(shí)黨的農(nóng)村土地政策,保障農(nóng)民的土地權(quán)益。在實(shí)施《農(nóng)村土地承包法》過程中,必須十分明確和做到:在30年承包期內(nèi),除非農(nóng)民主動(dòng)放棄土地的承包權(quán),否則任何組織或個(gè)人都不得通過任何手段使農(nóng)民失去承包的土地(國(guó)家需要征用除外)。只有這樣,才能使農(nóng)民感到自己是土地的主人,才能真正使農(nóng)民在土地制度上形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的預(yù)期。要進(jìn)一步明確界定農(nóng)民的土地權(quán)利,讓農(nóng)戶真正享有占有、使用、收益和處置四權(quán)統(tǒng)一的承包經(jīng)營(yíng)權(quán),讓農(nóng)戶對(duì)承包的土地享有轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等權(quán)利。同時(shí),要采取政府、村集體和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)籌集保險(xiǎn)費(fèi)的原則,積極探索“土地?fù)Q保障”的辦法,逐步建立失地農(nóng)民保障制度。對(duì)承包期內(nèi)將承包土地全部流轉(zhuǎn)進(jìn)城從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村居民,享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇,參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇,并在進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對(duì)受讓經(jīng)營(yíng)土地的外地經(jīng)營(yíng)主體,在農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、戶口、子女就學(xué)等方面給予照顧。

2、建章立制,規(guī)范運(yùn)作。建議及時(shí)出臺(tái)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)和制度,明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、范圍及操作程序,構(gòu)建適應(yīng)市場(chǎng)化及農(nóng)村實(shí)際的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度。要進(jìn)一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為,體現(xiàn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中自愿原則。流轉(zhuǎn)時(shí)必須經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致,簽訂流轉(zhuǎn)合同,報(bào)村集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉(zhuǎn)的期限應(yīng)由雙方協(xié)商約定,但最長(zhǎng)的期限不得超過第二輪土地承包期。應(yīng)簽訂流轉(zhuǎn)的合同,以合同的形式將流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)固定下來,流轉(zhuǎn)合同應(yīng)標(biāo)明雙方當(dāng)事人的姓名、住址、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)土地的用途、流轉(zhuǎn)價(jià)款以及違約責(zé)任,使雙方一旦發(fā)生糾紛,調(diào)處有據(jù)。

3、創(chuàng)新機(jī)制,培育市場(chǎng)。一是建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金制度。土地流轉(zhuǎn)合同簽訂后,業(yè)主每年應(yīng)交納一定數(shù)量的風(fēng)險(xiǎn)保證金,如合同到期無糾紛發(fā)生,風(fēng)險(xiǎn)保證金如數(shù)退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活經(jīng)營(yíng)權(quán)”的原則,在有條件的村組組建生產(chǎn)企業(yè),以土地承包權(quán)入股的方式,組織開展土地股份合作制的試點(diǎn)探索工作,在試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上逐步推開。三是要積極培育農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的培育應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,確立集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民、農(nóng)戶作為流轉(zhuǎn)市場(chǎng)主體的地位。鄉(xiāng)村組織應(yīng)堅(jiān)持土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)條件和自愿、有償原則,不應(yīng)強(qiáng)行集中土地。政府部門應(yīng)著重做好法律政策宣傳、制定流轉(zhuǎn)規(guī)則、發(fā)布流轉(zhuǎn)耕地供求及價(jià)格信息、監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)公開公正和保護(hù)正當(dāng)交易,不要輕易干預(yù)農(nóng)民的市場(chǎng)選擇行為。要加快土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)。

4、宏觀調(diào)控,嚴(yán)禁包辦。一是政府要對(duì)土地流轉(zhuǎn)有宏觀上的調(diào)控。完善產(chǎn)權(quán)登記制度,建立科學(xué)的農(nóng)地資產(chǎn)評(píng)估體系,合理評(píng)價(jià)農(nóng)村土地價(jià)值,逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預(yù)的機(jī)制。準(zhǔn)確定位政府在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)中的角色,監(jiān)控土地供需總量的動(dòng)態(tài)平衡,而不是運(yùn)用行政手段去調(diào)整土地資源,與民爭(zhēng)利。三是加強(qiáng)宣傳力度,增加農(nóng)民對(duì)有關(guān)法規(guī)和政策的了解,使土地流轉(zhuǎn)由自發(fā)逐步轉(zhuǎn)向自覺。

5、積極探索,推動(dòng)抵押。要強(qiáng)化地方政府與金融部門互動(dòng)作用,以農(nóng)村金融體系改革與創(chuàng)新為契機(jī),加大試點(diǎn)力度。要抓緊研究制訂土地承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相互分離、用土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的可操作性意見,讓更多的農(nóng)民在穩(wěn)定承包權(quán)30年不變的基礎(chǔ)上,以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資的方式,使農(nóng)民較為方便地獲得急需的啟動(dòng)資金。要建立健全農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估制度。應(yīng)建立農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu),可以委托有資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)來承擔(dān),使土地流轉(zhuǎn)、抵押、清償?shù)刃袨樽龅焦?、合理?/p>

6、加強(qiáng)引導(dǎo),優(yōu)化服務(wù)。要把農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作擺上各級(jí)黨委和政府議事日程,切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。要加強(qiáng)黨的農(nóng)村政策的學(xué)習(xí)和宣傳教育,認(rèn)真搞好調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)與解決新問題,總結(jié)新經(jīng)驗(yàn),探索新路子,處理好各方面的利益關(guān)系。對(duì)二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、就業(yè)門路較多、農(nóng)民收入比較穩(wěn)定、部分農(nóng)民不再以土地收入為主要來源的地方,要積極引導(dǎo),做好工作,確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作的順利進(jìn)行。要切實(shí)執(zhí)行黨的土地承包政策,為土地流轉(zhuǎn)及時(shí)提供法律、政策、信息服務(wù)和搞好協(xié)調(diào)服務(wù),建立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制,促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和集約經(jīng)營(yíng)。

第4篇 中小企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保融資情況調(diào)研報(bào)告

中小企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保融資情況調(diào)研報(bào)告

今年以來,由于受國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響,我國(guó)中小企業(yè)的發(fā)展遇到了前所未有的困難,我市的中小企業(yè)也存在不同程度的問題。為認(rèn)真貫徹中央、省、市關(guān)于支持中小企業(yè)發(fā)展的一系列精神,切實(shí)摸清全市中小企業(yè)發(fā)展中的資金現(xiàn)狀,更好地發(fā)揮工商行政管理部門在動(dòng)產(chǎn)抵押登記中的職能作用,破解中小企業(yè)“融資難”問題,推動(dòng)中小企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展,確保全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),今年9月中旬至10月中旬,_____市工商局就全市中小企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保融資情況組織了一次大范圍的調(diào)查。

一、 調(diào)查的方式、范圍和內(nèi)容

此次調(diào)查是自1995年實(shí)施《擔(dān)保法》、20__年實(shí)施《物權(quán)法》、_____市工商局開展動(dòng)產(chǎn)抵押登記工作以來第一次大范圍的調(diào)查。調(diào)查以分(市)局為單位,工商所參與。主要以發(fā)放問卷為主,同時(shí)各分(市)局召開了部分企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)參加的座談會(huì),市局合同處會(huì)同分(市)局合同科、有關(guān)工商所對(duì)一些企業(yè)進(jìn)行了走訪。調(diào)查范圍覆蓋全市13個(gè)區(qū)(市)(含保稅區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn),其中五市、城陽(yáng)、嶗山占75%,市內(nèi)四區(qū)占25%。調(diào)查內(nèi)容包括企業(yè)基本情況、企業(yè)融資現(xiàn)狀、企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保融資狀況、法律政策掌握情況和有關(guān)建議五個(gè)方面,共38個(gè)問題198個(gè)選項(xiàng)。其中有三分之二為單選,三分之一為多選。調(diào)查共發(fā)放問卷590 份,收回問卷491份,回收率83.2%,實(shí)際有效問卷400份。

二、調(diào)查的基本情況

(一) 企業(yè)的基本情況

被調(diào)查的400家企業(yè)中,從企業(yè)發(fā)展所處的階段看,屬成熟階段(10年以上)的63家,成長(zhǎng)階段(6-10年)的248家,創(chuàng)業(yè)和起步階段(3-5年)的89家,分別占15.8%、62%、22.2%。從企業(yè)類型看,私營(yíng)292家,國(guó)有13家,集體21家、混合所有制7家、外資56家、其他類型11家,分別占73%、3.3%、5.3%、1.8%、14%、2.7%。從企業(yè)規(guī)模看,中型企業(yè)97家,小型企業(yè) 303家,分別占24.2%和75.8%。從所屬行業(yè)看,以工業(yè)(含制造業(yè))為主303家,占75.8%,其次分別是批發(fā)零售業(yè)46家、建筑業(yè)28家,農(nóng)、林、牧、漁業(yè)10家、其他13家,分別占總數(shù)的11.5%、7%、2.4%、3.3%。

20__年,銷售額在500萬元以下的152家,占38%;500-1000萬元的53家,占13.3%;1000-3000萬元的62家,占15.5%;3000萬-1.5億元的86家,占21.5%;1.5億-3億的47家,占 11.7%。

20__年,利稅在50萬元以下的230家,占57.5%;50-100萬元的56家,占14%;100-300萬元的47家,占11.8%;300-500萬元的30家,占7.5%;500-1000萬元的11家,占2.7%;1000萬元以上的26家,占6.5%。

(二) 企業(yè)融資狀況

企業(yè)資金的主要來源排在第一位的是內(nèi)部積累,約占85%,第二位是銀行、信用社貸款,第三位是民間或中介機(jī)構(gòu)借貸。96%的企業(yè)近年來資金缺口普遍較大,95%的企業(yè)有融資需求,其中需求在100萬元以下的151家,300-500萬元的家,500-1000萬元的63家,1000萬元以上的57家。這些資金需求的主要用途依次是:擴(kuò)大再生產(chǎn)、維持正常生產(chǎn),技術(shù)研發(fā)和更新、將產(chǎn)品推向市場(chǎng)。除上述原因外,有少量企業(yè)既有維持正常生產(chǎn)的需要,也有償還銀行貸款和企業(yè)拖欠問題。

目前,企業(yè)選擇貸款銀行,市區(qū)主要是四大國(guó)有銀行,其次是招商、交通、華夏等股份制銀行,而四大國(guó)有銀行排序是農(nóng)行、建行、工行、中行。農(nóng)村主要是農(nóng)村信用社和少量地方股份制銀行,如深發(fā)、浦發(fā)、民生。有少數(shù)企業(yè)通過擔(dān)保公司貸款。被調(diào)查企業(yè),近3年來獲得的銀行貸款分別是: 50萬元以下的113家, 50-100萬元的41家, 100-500萬元的55家, 500-1000萬元的42家, 1000萬元以上的82家。在這些企業(yè)中,以外資企業(yè)居多,其中貸款1000萬元以上的32家,占貸款在1000萬元以上82家的39%。貸款企業(yè)中, 能100%及時(shí)還貸的有298家,還貸率在90%以上的10家,80%以上的17家,70%以上的10家,有近60家企業(yè)還貸率只能達(dá)到50%。目前企業(yè)在向銀行貸款所遇到的問題依次是:抵押不足、貸款利率高、找不到擔(dān)保機(jī)構(gòu)或擔(dān)保人、企業(yè)規(guī)模小無銀行授信等級(jí)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。由于擔(dān)保機(jī)構(gòu)費(fèi)用大,被調(diào)查企業(yè)中有84家是通過擔(dān)保機(jī)構(gòu)融資,占21%。當(dāng)前,造成企業(yè)融資難的主要原因依次是:金融機(jī)構(gòu)對(duì)中小企業(yè)的政策歧視、政府扶持不夠和企業(yè)自身原因。

(三) 動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保融資狀況

對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押這種擔(dān)保融資形式,有56%的企業(yè)完全不了解,29%的企業(yè)略知,只有15%的企業(yè)了解。近三年企業(yè)擔(dān) 保融資的形式依次是:不動(dòng)產(chǎn)抵押、保證、動(dòng)產(chǎn)抵押和少量動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押。抵押中使用最普遍的是土地、廠房;其次是設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品。對(duì)浮動(dòng)抵押概念了解的企業(yè)僅占6%,50%的企業(yè)略知,45%的企業(yè)完全不知道。了解和學(xué)習(xí)過《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》的企業(yè)僅占四分之一,對(duì)《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》在動(dòng)產(chǎn)抵押登記中的新變化,90%的企業(yè)不了解。

(四)政策建議情況

關(guān)于政府在企業(yè)融資中的作用,44%的企業(yè)認(rèn)為很大和比較大,認(rèn)為一般的占40%,認(rèn)為沒有作用的占14.7%。針對(duì)中小企業(yè)融資問題,企業(yè)對(duì)政府的建議依次是:建立和完善中小企業(yè)金融機(jī)構(gòu)體系、發(fā)展中小企業(yè)資本市場(chǎng)、放寬金融政策、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)向中小企業(yè)傾斜、搭建銀企合作平臺(tái)、發(fā)展創(chuàng)業(yè)投資基金、設(shè)立更多的信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)、規(guī)范民間借貸管理。對(duì)金融機(jī)構(gòu)的建議依次是:放款貸款條件、降低貸款利率及附加成本、簡(jiǎn)化審批手續(xù)、擴(kuò)大抵押登記特別是動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保的范圍、開展浮動(dòng)抵押業(yè)務(wù)、改進(jìn)銀行管理與服務(wù)水平。針對(duì)中小企業(yè)遇到的問題,作為企業(yè)今后的努力方向依次是:提高效益、增加積累、擴(kuò)大規(guī)模、加強(qiáng)企業(yè)信用和財(cái)務(wù)管理、用好現(xiàn)有抵押品。

三、當(dāng)前中小企業(yè)融資中存在的問題及分析

從調(diào)查情況看,無論是問卷、座談會(huì),還是對(duì)企業(yè)的走訪,當(dāng)前企業(yè)在融資方面存在的問題主要是:

1、資金需求量大。被調(diào)查企業(yè)多數(shù)屬成長(zhǎng)階段的企業(yè),具有一定的規(guī)模,購(gòu)銷客戶、市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。由于流動(dòng)資金在企業(yè)資產(chǎn)中占用的比例較大,因此,普遍存在資金短缺問題。有95%的企業(yè)急需融資,近70%的企業(yè)認(rèn)為“制約企業(yè)發(fā)展的首要因素”是資金,大大高于“人才、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、管理、技術(shù)”等。調(diào)查顯示,急需資金在100萬元的148家,100-500萬元的111家,500-1000萬元的64家,1000萬元以上的57家。經(jīng)初步匡算,400家中小企業(yè)資金缺口約在20-25個(gè)億。

2、融資渠道不暢。調(diào)查反映,85%的企業(yè)其資金來源首選是內(nèi)部積累,其次是銀行、信用社貸款,第三位是民間借貸。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要靠自有資金,很難保證企業(yè)正常發(fā)展的需要。如李滄區(qū)的中小企業(yè)產(chǎn)品多為大型裝備、汽車、化工、金屬等企業(yè)配套,而上游原材料的采購(gòu)主要集中在鋼鐵、金屬、化工等大型企業(yè),由于地位不平等,處于弱勢(shì)地位的中小企業(yè)在原料采購(gòu)中需要及時(shí)付清貨款,而銷售時(shí)又受需方大企業(yè)的限制,無法及時(shí)收回貨款,導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)。由于無法籌措資金,企業(yè)只能采取限制產(chǎn)能等消極措施,客觀上抑制了企業(yè)的發(fā)展。

3、銀行貸款困難。調(diào)查中有占74%的企業(yè)認(rèn)為“當(dāng)前造成企業(yè)融資難的主要原因”是“金融機(jī)構(gòu)的原因”。其次是“企業(yè)自身原因”和“政府扶持力度不夠”。銀行、信用社對(duì)中小企業(yè)發(fā)放貸款的門檻較高、手續(xù)繁瑣,成為中小企業(yè)不滿意的主要因素。目前,銀行、信用社等金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行國(guó)家信貸政策中,對(duì)貸款人要求較高,一律按照國(guó)有大中型企業(yè)授信的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,而調(diào)查中,有45%的中小企業(yè)沒有金融機(jī)構(gòu)授信。銀行對(duì)中小企業(yè)一般不貸。即使放貸,利率也比較高,一般按基準(zhǔn)利率上浮20-30%。在抵押物方面,多數(shù)國(guó)有商業(yè)銀行只愿做不動(dòng)產(chǎn),即土地、房屋。不愿做動(dòng)產(chǎn),即設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)成品。這與南方一些省市及我省其他市、縣差異性較大。被調(diào)查企業(yè)中占93%的企業(yè)因動(dòng)產(chǎn)不能抵押而貸不到款 。_____安安包裝印務(wù)有限公司年?duì)I業(yè)額700多萬元。由于企業(yè)規(guī)模小,沒有廠房,成立幾年來始終貸不到款。近期,因購(gòu)置設(shè)備急需資金,不得已將自己的一臺(tái)進(jìn)口印刷設(shè)備賣給了杭州某租賃公司,取得資金后購(gòu)買新設(shè)備,再以新設(shè)備作抵押給杭州租賃公司,然后再租賃其出售的舊設(shè)備繼續(xù)生產(chǎn),可謂費(fèi)盡周折。目前,多數(shù)中小企業(yè)特別是處于成長(zhǎng)階段的企業(yè)往往沒有屬于自己產(chǎn)權(quán)的土地、房屋,基本是靠租賃的形式解決廠房問題,這一點(diǎn)在市內(nèi)四區(qū)和五市城區(qū)特別突出,約占被調(diào)查企業(yè)的95%。在擔(dān)保人方面,由于企業(yè)規(guī)模小、資產(chǎn)少、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差等原因,一般企業(yè)、自然人也不愿意擔(dān)保。貸款手續(xù)繁瑣,一般中小企業(yè)對(duì)資金的需求具有“急、頻、少”的特點(diǎn),即要得急、次數(shù)多、數(shù)額少,而金融部門出于防范風(fēng)險(xiǎn)的考慮,履行程序手續(xù)多、時(shí)間長(zhǎng),許多商機(jī)往往“時(shí)過境遷”。各種評(píng)估、公證費(fèi)用通常都在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮20-30%,無形中增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

在動(dòng)產(chǎn)抵押中,銀行由于自身利益的緣故,對(duì)抵押人的抵押物價(jià)值大打折扣。按照《物權(quán)法》的規(guī)定,抵押物可以重復(fù)抵押,以期獲得更多的信貸利益,而且可以實(shí)行浮動(dòng)抵押,即企業(yè)可將預(yù)期的產(chǎn)品進(jìn)行抵押。但是目前,除深圳發(fā)展銀行已在我市開展多筆浮動(dòng)抵押業(yè)務(wù)外,建行剛剛開始做,其他金融機(jī)構(gòu)都尚未開展。在動(dòng)產(chǎn)抵押方面,近年來不少銀行已將原來普遍實(shí)行的押2貸1,變成押3貸1,甚至變成押10貸1。_____邦源科技有限公司是一家生產(chǎn)無縫內(nèi)衣運(yùn)動(dòng)裝面料的高新技術(shù)企業(yè),其設(shè)備大多進(jìn)口,價(jià)值一個(gè)億,但兩家國(guó)有商業(yè)銀行在抵押中只按10%和30%貸款。_____吉爾利塑制織有限公司將價(jià)值1000多萬元的設(shè)備抵押,20__年獲得銀行貸款470萬,20__年僅貸到200萬元。出于自保和風(fēng)險(xiǎn)考慮,銀行的謹(jǐn)慎貸款政策使企業(yè)的貸款更加困難,資金來源進(jìn)一步收縮。據(jù)統(tǒng)計(jì),_____市工商局今年辦理的抵押登記企業(yè)中,除續(xù)押和還舊貸新外,新增企業(yè)不足三成。

4、擔(dān)保機(jī)構(gòu)費(fèi)用高。由于銀行貸款的困難,部分中小企業(yè)把目光投向了擔(dān)保公司,去年以來增加較多。但是,費(fèi)用高、程序多、周期長(zhǎng),也令企業(yè)十分頭痛。以貸款100萬元為例,剔除擔(dān)保利率、評(píng)估費(fèi)、公正費(fèi)、登記費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用外,企業(yè)實(shí)際得到的貸款只有80萬,且本應(yīng)由擔(dān)保公司向銀行繳納的20%的保證金,也要由企業(yè)承擔(dān),這已變成擔(dān)保公司的行規(guī)。即使這樣,擔(dān)保公司對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)也興趣不大。

5、民間借貸成蔓延趨勢(shì)。調(diào)查顯示,民間借貸資金占貸款總額的36%。實(shí)際走訪企業(yè)了解的數(shù)字比這個(gè)要大,其中占85%的內(nèi)部積累中,有相當(dāng)一部分是靠企業(yè)內(nèi)部集資、向親朋好友借款、股東之間相互拆借、有的甚至用個(gè)人信用卡籌集。民間借貸程序相對(duì)簡(jiǎn)單,但利率相對(duì)較高,無論短期或中長(zhǎng)期一般都要高出國(guó)有商業(yè)銀行的4-8個(gè)點(diǎn),一些中介機(jī)構(gòu)還要加收2%的中介費(fèi)。應(yīng)當(dāng)承認(rèn),民間借貸對(duì)緩解中小企業(yè)融資難確實(shí)發(fā)揮了很大作用。但是,由于利率較高,企業(yè)負(fù)擔(dān)較重,如果數(shù)額較大,時(shí)間再長(zhǎng)一點(diǎn),無疑是個(gè)沉重的包袱。因此,調(diào)查中有的企業(yè)寧肯限產(chǎn)壓庫(kù),甚至半停產(chǎn)也不搞民間借貸。由于法律法規(guī)對(duì)民間融資尚未放開,只是在部分地方進(jìn)行試點(diǎn),長(zhǎng)此以往,必定會(huì)使大量社會(huì)資金形成“體外循環(huán)”,干擾國(guó)家正常的儲(chǔ)蓄和信貸政策,同時(shí)也給經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)穩(wěn)定帶來一些不安定的因素。

調(diào)查中還發(fā)現(xiàn),目前農(nóng)村的中小企業(yè)貸款基本是通過農(nóng)村信用社,國(guó)有四大商業(yè)銀行基本沒有或很少,地方股份制銀行在城陽(yáng)、膠州相對(duì)多一點(diǎn)。因此,農(nóng)村中小企業(yè)特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下企業(yè)貸款更為困難。隨著城市化發(fā)展進(jìn)程的加快和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展,越來越多的中小企業(yè)將向下轉(zhuǎn)移,這個(gè)矛盾將愈加突出。最近,渣打銀行正在膠州等農(nóng)村開展保證型貸款業(yè)務(wù)的調(diào)查和推廣。

6、中小企業(yè)自身問題也是導(dǎo)致融資難的主要原因。其一,抵押能力不足。調(diào)查中近50%的企業(yè)缺乏土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),而有374家企業(yè)動(dòng)產(chǎn)得不到抵押變現(xiàn);其二,企業(yè)信用度低。多數(shù)中小企業(yè)成立時(shí)間不長(zhǎng),無論從規(guī)模還是管理都存在不同程度的問題,尤其是財(cái)務(wù)管理不規(guī)范,以單代帳、帳外經(jīng)營(yíng)、現(xiàn)金交易的現(xiàn)象都普遍存在,短時(shí)間內(nèi)還很難達(dá)到國(guó)有大中型企業(yè)的管理水平,得不到相應(yīng)的信用認(rèn)定和授信等級(jí);其三,產(chǎn)品技術(shù)含量低,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。相當(dāng)一部分企業(yè)是為大企業(yè)配套,一旦遇到市場(chǎng)波動(dòng)和外部環(huán)境變故,企業(yè)馬上就會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難。其四,法律法規(guī)意識(shí)淡薄。調(diào)查中,接近90%的企業(yè)不了解或完全不了解《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》有關(guān)抵押內(nèi)容。有56%的企業(yè)完全不知道動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保融資的形式,93%的企業(yè)不了解浮動(dòng)抵押,400家企業(yè)中近三年有四分之三企業(yè)沒有做過動(dòng)產(chǎn)抵押。這些問題的存在都給中小企業(yè)的發(fā)展特別是融資擔(dān)保帶來了不少困難。在客觀上陷入了了企業(yè)越是不了解和不會(huì)利用抵押融資,銀行就越不了解和掌握企業(yè)的信用狀況,因此在貸款中就越加謹(jǐn)慎的不良循環(huán)。這一點(diǎn),外資企業(yè)要比內(nèi)資企業(yè)好的多。調(diào)查顯示,外資企業(yè)無論動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)抵押做得都比較多。三年來,僅獲得1000萬元以上貸款的就達(dá)32家,占外資企業(yè)的57%。大大高于內(nèi)資企業(yè)14.5%的比例。

四、關(guān)于做好中小企業(yè)抵押融資工作的建議

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,中小企業(yè)發(fā)揮了重要的作用,已成為改革開放發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可替代的重要力量。它不僅關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,還關(guān)系到勞動(dòng)就業(yè)這個(gè)民生之本的穩(wěn)固。去年以來,由于受原材料上漲、勞動(dòng)成本上升、人民幣升值,加之國(guó)家對(duì)銀行貸款準(zhǔn)備金的上調(diào)、出口退稅政策的調(diào)整,使中小企業(yè)的發(fā)展遇到了前所未有的困難,停產(chǎn)、半停產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)。調(diào)查了解到,我市某鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的某一行業(yè)企業(yè)已由前幾年的近30家減少為目前的4家。產(chǎn)能大幅度下降導(dǎo)致稅收由前兩年的六、七千萬降為目前的不到一半,地方財(cái)政受到嚴(yán)重影響。工廠倒閉、工人下崗,給社會(huì)穩(wěn)定帶來不小壓力。盡管中央、地方近期出臺(tái)了一系列政策,如銀行貸款準(zhǔn)備金率的下調(diào)、信貸規(guī)模的擴(kuò)大、出口退稅政策的調(diào)整等。但是目前許多還僅是原則規(guī)定,遠(yuǎn)未真正落實(shí),尤其是廣大中小企業(yè)還遠(yuǎn)未感受到。日前,有媒體稱“此次出口退稅惠及山東企業(yè)8600多家……”。這對(duì)于數(shù)以百萬計(jì)的中小企業(yè)尤其是非出口企業(yè)來說無濟(jì)于事。當(dāng)前,對(duì)中小企業(yè)而言,首當(dāng)其沖的是資金缺乏,當(dāng)務(wù)之急是盡快給予“輸血”,幫助其渡過“危險(xiǎn)期”,使其盡快“康復(fù)”。要從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度采取相應(yīng)政策,切實(shí)解決困擾中小企業(yè)發(fā)展中的融資難問題。

1、政府要優(yōu)化中小企業(yè)發(fā)展環(huán)境,運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政等多種手段支持中小企業(yè)健康有序發(fā)展。要根據(jù)地方財(cái)政實(shí)力,適當(dāng)安排一定專項(xiàng)基金,對(duì)項(xiàng)目好、有發(fā)展、信譽(yù)好的中小企業(yè)給予資金支持。要參與和支持銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和有實(shí)力的國(guó)有大企業(yè)為中小企業(yè)搭建寬領(lǐng)域、多渠道、多形式的資金供需合作平臺(tái)。鼓勵(lì)和參與組建市、區(qū)擔(dān)保機(jī)構(gòu),完善中小企業(yè)擔(dān)保體系。在政策允許的情況下,向社會(huì)發(fā)放政府債券,吸收社會(huì)民間閑散資金,鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)效益好的企業(yè)入股。用政府、企業(yè)和社會(huì)的資金來解決中小企業(yè)貸款難問題,允許和放開企業(yè)間相互融資,放寬民間借貸的限制。對(duì)在支持中小企業(yè)發(fā)展中做出突出貢獻(xiàn)的銀行和擔(dān)保機(jī)構(gòu)給予政策支持和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí),鼓勵(lì)中小企業(yè)開展自救。鼓勵(lì)支持中小企業(yè)通過集合發(fā)債,私募基金、產(chǎn)權(quán)交易、民間借貸、風(fēng)險(xiǎn)投資、典當(dāng)?shù)刃问蕉嘣?、多渠道融資。

2、銀行要向中小企業(yè)傾斜。國(guó)有商業(yè)銀行要從保增長(zhǎng)、促發(fā)展的大局出發(fā),創(chuàng)新中小企業(yè)信貸業(yè)務(wù),增加服務(wù)項(xiàng)目,提高貸款額度。要延伸國(guó)有商業(yè)銀行服務(wù)機(jī)構(gòu),增加服務(wù)網(wǎng)點(diǎn),特別要加大對(duì)農(nóng)村網(wǎng)點(diǎn)的增設(shè)。建立適應(yīng)中小企業(yè)發(fā)展的融資體系。要放寬信貸標(biāo)準(zhǔn),增強(qiáng)抵押融資的扶持力度。改變目前中小企業(yè)貸款門檻高、手續(xù)繁、成本大的現(xiàn)狀。要下放權(quán)限,改變貸款審批過于集中、程序復(fù)雜繁雜的運(yùn)行機(jī)制,降低中小企業(yè)信貸成本。通過增加中小企業(yè)抵押物品種,特別是對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保的開展,促使中小企業(yè)盤活包括設(shè)備、原料、半成品、產(chǎn)成品等資產(chǎn)。要盡快推廣開展浮動(dòng)抵押業(yè)務(wù),提高企業(yè)貸款能力。為防止動(dòng)產(chǎn)抵押中的信用風(fēng)險(xiǎn),建議銀行在辦理動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保時(shí),可對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的相關(guān)權(quán)利證書增設(shè)權(quán)利質(zhì)押,以提高銀行對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的控制力。

3、加強(qiáng)抵押融資方面法律、法規(guī)的宣傳,擴(kuò)大中小企業(yè)對(duì)法律、法規(guī)的知曉度。針對(duì)調(diào)查中相當(dāng)一部分中小企業(yè)對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押融資業(yè)務(wù)不熟悉的現(xiàn)狀,工商部門、銀行等金融機(jī)構(gòu)要加大動(dòng)產(chǎn)抵押有關(guān)法律、法規(guī)的宣傳培訓(xùn)力度,廣泛宣傳新頒布的《物權(quán)法》、《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》等相關(guān)內(nèi)容,積極引導(dǎo)企業(yè)依照法律、法規(guī)的規(guī)定開展抵押業(yè)務(wù),鼓勵(lì)和支持企業(yè)與銀行、企業(yè)與擔(dān)保公司、企業(yè)與企業(yè)之間開展多種形式的動(dòng)產(chǎn)抵押。加強(qiáng)抵押登記機(jī)關(guān)、銀行和中小企業(yè)之間的溝通與協(xié)調(diào),形成互通信息、多位互動(dòng)的“三位一體”的動(dòng)產(chǎn)抵押登記服務(wù)體系,為中小企業(yè)提供更加快捷、便利、有效的服務(wù)。。

4、工商部門要加強(qiáng)對(duì)中小企業(yè)信用管理制度的指導(dǎo)和幫扶,促其提高信用意識(shí),完善信用制度,規(guī)范信用管理。指導(dǎo)企業(yè)依法簽訂履行合同,保證企業(yè)合同、財(cái)務(wù)有關(guān)資料的真實(shí)、完整,以良好的信譽(yù)贏得銀行的信任和支持。同時(shí)要按照國(guó)家法律、法規(guī)及產(chǎn)業(yè)政策的有關(guān)規(guī)定,引導(dǎo)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部管理,增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)力。通過結(jié)構(gòu)調(diào)整、節(jié)能降耗、拓寬經(jīng)營(yíng)渠道、轉(zhuǎn)變發(fā)展和增長(zhǎng)方式,加速資金流轉(zhuǎn),強(qiáng)化應(yīng)收帳款管理等措施,減少和降低企業(yè)發(fā)展中對(duì)借貸資本的依賴,提高企業(yè)成長(zhǎng)中的自我發(fā)展能力,促進(jìn)其持續(xù)健康發(fā)展。

第5篇 對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的調(diào)研分析調(diào)研報(bào)告

名詞解釋:農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款是指以依法取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)附帶地上種養(yǎng)物作為抵押而發(fā)放的貸款。

__省__縣擁有“中國(guó)紅豆杉之鄉(xiāng)”的稱號(hào)。20__年開春,__縣__鎮(zhèn)農(nóng)民__承包土地準(zhǔn)備種植紅豆杉,但資金問題成了他的“攔路虎”,當(dāng)他獲知農(nóng)信社可辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)后,當(dāng)即以承包180畝土地作為抵押向農(nóng)信社提出了借款申請(qǐng),當(dāng)?shù)剞r(nóng)信社經(jīng)調(diào)查核實(shí)后,及時(shí)給他發(fā)放了40萬元貸款,成為鎮(zhèn)里最大的紅豆杉種植戶。得到貸款的他,感慨地說:“農(nóng)信社對(duì)農(nóng)民想得真周到,使農(nóng)民手中的‘死資產(chǎn)’變成‘活資金’,我一定要好好利用這筆資金,搞好生產(chǎn),及時(shí)還款。”他對(duì)用貸款種起來的紅豆杉苗管護(hù)良好,現(xiàn)在長(zhǎng)勢(shì)非常喜人,兩年后即可獲得豐收,預(yù)計(jì)可獲利54萬元。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也能抵押辦理貸款?這個(gè)新生事物在當(dāng)?shù)夭簧俎r(nóng)民引起震動(dòng)和反響,甚至有些人士稱之為推動(dòng)“第三次土地革命”的助推器,但這只不過是__省三明市農(nóng)信社開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押業(yè)務(wù)的一個(gè)縮影。自20__年初試行以來,經(jīng)過實(shí)踐證明,該項(xiàng)業(yè)務(wù)較好適應(yīng)了農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的需求,有效滿足了當(dāng)前農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的實(shí)際,具有較高的實(shí)踐價(jià)值和廣闊的推廣空間。

新的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)催生新的“土地革命”

農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的愿望強(qiáng)烈?,F(xiàn)在,隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的增多,不少農(nóng)民對(duì)土地的依賴度明顯減弱,農(nóng)村土地出現(xiàn)一定程度的拋荒現(xiàn)象,很多農(nóng)民都產(chǎn)生了流轉(zhuǎn)土地的愿望。以轄內(nèi)__縣為例,近幾年來,勞動(dòng)力轉(zhuǎn)向非農(nóng)業(yè)累計(jì)達(dá)2.5萬人,占農(nóng)村總勞動(dòng)力的50%以上,其中出國(guó)勞務(wù)經(jīng)商人員約九千多人。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加快趨勢(shì)明顯,據(jù)統(tǒng)計(jì),20__年,全縣就有3196戶農(nóng)民進(jìn)行了土地流轉(zhuǎn),占全縣農(nóng)戶總數(shù)的15%,土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)2.26萬畝,占全縣耕地總面積的 13.96%。

農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的資金需求強(qiáng)烈。隨著農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的出臺(tái),農(nóng)民將通過依法方式取得農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán),并可以對(duì)土地進(jìn)行規(guī)模化開發(fā),形成集約化管理和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。加上近年來國(guó)家出臺(tái)了系列強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策,持續(xù)加大對(duì)“三農(nóng)”投入與對(duì)農(nóng)民財(cái)政補(bǔ)貼力度,農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的積極性不斷提高,對(duì)土地資金的需求更加強(qiáng)烈。以轄內(nèi)__縣為例,規(guī)模集中流轉(zhuǎn)的土地主要用于培育紅豆杉、煙葉、糧食、薯類、綠色蔬菜等五大生產(chǎn)基地,基地建設(shè)每年對(duì)資金需求達(dá)5000萬元以上。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押應(yīng)運(yùn)而生。20__年初,為能進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、提高土地利用率、促進(jìn)農(nóng)民增收和扭轉(zhuǎn)土地拋荒現(xiàn)象,滿足農(nóng)戶規(guī)?;?jīng)營(yíng)的資金需求,三明市農(nóng)信社順勢(shì)探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。轄內(nèi)__縣聯(lián)社出臺(tái)了《__縣農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)試點(diǎn)辦法》,率先開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押業(yè)務(wù)試點(diǎn),有效地解決了農(nóng)村融資擔(dān)保難的問題。至20__年7月末,全市農(nóng)信社累計(jì)發(fā)放此項(xiàng)貸款318.38萬元,貸款余額138.48萬元。

建立起適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的運(yùn)作模式

確貸款對(duì)象和條件。從事種養(yǎng)業(yè)的農(nóng)戶且持有符合以下條件的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán),方可申請(qǐng)此類貸款:具備持續(xù)生產(chǎn)能力的果場(chǎng)、茶園、養(yǎng)殖場(chǎng)、農(nóng)業(yè)種植基地及其他符合抵押條件的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán);土地經(jīng)營(yíng)權(quán)合法取得,并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料(如農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、合法合規(guī)的承包經(jīng)營(yíng)或租賃合同);土地經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰,符合“依法、自愿、有償”的土地流轉(zhuǎn)原則,承包經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議和手續(xù)符合國(guó)家法規(guī)政策;經(jīng)營(yíng)土地沒有改變農(nóng)業(yè)用途。

抵押價(jià)值評(píng)估與登記。在農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估中介機(jī)構(gòu)成立前,由貸款人對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估一般原則為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值=年租地平均收益×經(jīng)營(yíng)期限+土地上種養(yǎng)物價(jià)值。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估中介機(jī)構(gòu)成立后,由該中介機(jī)構(gòu)對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。辦理抵押登記時(shí),若土地經(jīng)營(yíng)權(quán)屬當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的,經(jīng)村民代表表決同意后,由村委會(huì)出具同意抵押書面意見,若土地經(jīng)營(yíng)權(quán)屬農(nóng)戶個(gè)人的,由農(nóng)戶在村委會(huì)同意抵押書面意見書上簽字確認(rèn)。而后憑抵押登記申請(qǐng)書、雙方簽訂的抵押合同和相關(guān)材料向縣農(nóng)業(yè)局申請(qǐng)辦理抵押登記,并向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟(jì)組織備案。

風(fēng)險(xiǎn)防范措施。把好貸款用途關(guān),借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目及拋荒地復(fù)耕;同時(shí),合理確定貸款金額與期限。此項(xiàng)貸款金額一般不超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估價(jià)值的70%,貸款期限按承包期限和生產(chǎn)周期確定。

政府政策支持??h級(jí)政府出臺(tái)《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理的實(shí)施意見》,對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織,在試點(diǎn)區(qū)域建立鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站,以協(xié)助抵押權(quán)人對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的土地進(jìn)行管理和流轉(zhuǎn)。

扎扎實(shí)實(shí)的成效讓農(nóng)民得到“真金白銀”

適應(yīng)了農(nóng)民以土地進(jìn)行融資的需求。隨著改革的深入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了一些顯著變化,農(nóng)村勞動(dòng)力人口轉(zhuǎn)移,大量農(nóng)民從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè),土地不再僅僅被視為生存的手段。農(nóng)民希望將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)視作一種生產(chǎn)要素以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行融資,從而轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資金,以滿足不斷增長(zhǎng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金需求。自20__年開展試點(diǎn)來,__聯(lián)社通過公司、基金擔(dān)保及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押等各類形式累放此項(xiàng)貸款308.38萬元,為當(dāng)?shù)匾?guī)模種養(yǎng)農(nóng)戶及時(shí)提供了資金支持。

切實(shí)有效保護(hù)了農(nóng)村土地。近幾年來,農(nóng)村勞動(dòng)力人口大量轉(zhuǎn)移,甚至一些農(nóng)戶舉家搬入城市,出現(xiàn)了人少地多土地拋荒現(xiàn)象?,F(xiàn)在,許多農(nóng)村將大量土地集中起來對(duì)外承包。由于農(nóng)村土地規(guī)模承包后,生產(chǎn)成本投入大,承包戶資金缺口較大,對(duì)融資要求迫切,通過開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款,可以支持其開展規(guī)模生產(chǎn),從而方便土地集中使用,也有效保護(hù)了土地。自20__年開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)試點(diǎn)來,轄內(nèi)__聯(lián)社涉及流轉(zhuǎn)土地4162畝,共有320畝拋荒地得到了復(fù)耕。

提高土地流轉(zhuǎn)和使用效率。通過土地規(guī)模流轉(zhuǎn)后,

土地集約和規(guī)模開發(fā),農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可進(jìn)一步加強(qiáng),更好促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化運(yùn)用,提高農(nóng)產(chǎn)品附加值,促進(jìn)生產(chǎn)要素更加合理配置,使土地變成高標(biāo)準(zhǔn)、高科技含量的農(nóng)場(chǎng),有效提高土地產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品率。同時(shí)有利于增加對(duì)土地的投入,使土地生產(chǎn)效率大幅提高。

加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐。通過推行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款新業(yè)務(wù),為當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)及時(shí)注入資金支持,促進(jìn)經(jīng)營(yíng)戶發(fā)展上規(guī)模、上檔次。伴隨著產(chǎn)業(yè)化的加速發(fā)展,土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步活躍,使當(dāng)?shù)剞r(nóng)村步入產(chǎn)業(yè)化發(fā)展與土地流轉(zhuǎn)良性循環(huán)的軌道。如在__縣農(nóng)信社信貸資金的傾力支持下,目前該縣已發(fā)展成為種植紅豆杉3.5萬畝,藥材3萬畝,林竹7萬畝,煙草2.75 萬畝,木薯0.8萬畝的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化體系。

政策障礙和市場(chǎng)狹窄等仍不容忽視

價(jià)值評(píng)估不夠規(guī)范。由于目前全市尚無專門的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)資質(zhì)評(píng)估人員,缺乏一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的評(píng)估價(jià)值作參照,僅憑貸款人以土地租金及地上種養(yǎng)物的價(jià)值來確定抵押物的評(píng)估價(jià)值,主觀意愿成份較大,評(píng)估程序不符常規(guī)。

缺乏土地流轉(zhuǎn)要素市場(chǎng)。從目前貸款試點(diǎn)情況看,縣政府雖制定了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款管理辦法,但尚無成立土地流轉(zhuǎn)要素市場(chǎng),一旦經(jīng)營(yíng)戶出現(xiàn)貸款違約,將使農(nóng)信社處置抵押物難度較大,土地經(jīng)營(yíng)權(quán)難以變現(xiàn),一定程度上影響了此項(xiàng)業(yè)務(wù)的推廣步伐。

貸款風(fēng)險(xiǎn)難以掌控。因農(nóng)業(yè)屬于弱勢(shì)產(chǎn)業(yè),抵御自然災(zāi)害或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱,存在不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。若承包經(jīng)營(yíng)戶遇到自然災(zāi)害,造成地上附著物重大損失;或因市場(chǎng)形勢(shì)變化導(dǎo)致地上附著物價(jià)值大幅降低,進(jìn)而影響土地流轉(zhuǎn)價(jià)值。這些因素貸款人難以有效掌控,也缺乏應(yīng)對(duì)措施,導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)防范困難加大。

逐步建立和完善土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押運(yùn)行機(jī)制

規(guī)范農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估。建議政府出臺(tái)專門針對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估的管理辦法,引入相對(duì)獨(dú)立的第三方對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。同時(shí),建立科學(xué)的農(nóng)地資產(chǎn)評(píng)估體系,合理評(píng)價(jià)農(nóng)村土地價(jià)值,逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理體系。

迅速建立土地流轉(zhuǎn)要素市場(chǎng)。建議當(dāng)?shù)卣袑?shí)履行好以下職責(zé):真正落實(shí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的發(fā)放及變更工作;按照農(nóng)業(yè)部制訂《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定,積極引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂書面合同,作為流轉(zhuǎn)的唯一權(quán)屬證明資料,為此項(xiàng)信貸業(yè)務(wù)的開展奠定良好基礎(chǔ);出臺(tái)有關(guān)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)及抵押處置的有關(guān)規(guī)定,建立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)生爭(zhēng)議的仲裁機(jī)制,消除金融機(jī)構(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)顧慮。

及時(shí)建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。加快成立農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)和發(fā)展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn),降低土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)在組建形式上,可采取由政府出資成立“農(nóng)業(yè)擔(dān)?;稹?,同時(shí)業(yè)主交納一定數(shù)量的風(fēng)險(xiǎn)保證金,委托中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理并開展農(nóng)業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)。同時(shí)要鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)公司開辦農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù),由于農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)收費(fèi)低、風(fēng)險(xiǎn)大,政府應(yīng)當(dāng)對(duì)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的虧損進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償;農(nóng)信社積極探索多種擔(dān)保方式,對(duì)額度較大的此類貸款,推行“農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押+公司擔(dān)保”、“農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押+基金擔(dān)?!焙汀稗r(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押+經(jīng)營(yíng)戶擔(dān)?!钡确绞剑M(jìn)一步防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

抵押調(diào)研報(bào)告5篇

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀至200x年底,全市頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證446119份,簽訂家庭承包合同452788份,簽訂土地流轉(zhuǎn)合同13155份,流轉(zhuǎn)面積17.77萬畝,占耕地總面積的7.8%…
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