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土地儲(chǔ)備調(diào)研報(bào)告3篇

更新時(shí)間:2024-11-20 查看人數(shù):82

土地儲(chǔ)備調(diào)研報(bào)告

第1篇 某縣土地儲(chǔ)備工作調(diào)研報(bào)告

土地儲(chǔ)備制度作為土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)學(xué)科范疇,實(shí)施幾年來,在規(guī)范調(diào)控土地市場(chǎng),優(yōu)化土地資源配置,實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運(yùn)作機(jī)制中,仍存在著一些不容忽視的問題。經(jīng)過調(diào)研并結(jié)合實(shí)際工作,就__縣土地收購儲(chǔ)備工作中存在的一些問題作以下粗淺的分析。

一、我縣土地儲(chǔ)備工作現(xiàn)狀

__縣土地儲(chǔ)備工作起步于__年,基本上屬于一種“被動(dòng)式”的啟動(dòng)模式。運(yùn)作之初,設(shè)立了__縣土地儲(chǔ)備中心,掛靠縣國土局辦公。其工作職責(zé)是:受縣政府委托,代表政府實(shí)施土地收購、儲(chǔ)備和出讓的工作。土地收購儲(chǔ)備的任務(wù)是將需盤活的土地收回、收購、置換及統(tǒng)征后予以儲(chǔ)存,并通過前期開發(fā)利用和受政府委托出讓等形式,盤活存量土地資產(chǎn),有效地配置土地資源。

為規(guī)范業(yè)務(wù)開展,制定了《__縣土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》,明確了收購儲(chǔ)備的土地范圍,即:城鎮(zhèn)規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的無主地;縣政府統(tǒng)征的土地;土地使用期限已滿,依法收回的土地;依法收回的荒蕪、閑置的國有土地;依法沒收的土地;因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地;以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃和土地整理,縣政府指令收購、收回的土地;土地使用權(quán)人申請(qǐng)縣土地儲(chǔ)備中心收購的土地;其它需要儲(chǔ)備的國有土地。儲(chǔ)備中心資金運(yùn)作受縣財(cái)政部門和審計(jì)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督,實(shí)施土地儲(chǔ)備的資本,由縣財(cái)政撥款或向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資。

運(yùn)作幾年來,在縣委、縣政府以及相關(guān)部門的通力合作下,土地儲(chǔ)備工作較起步之初有了相當(dāng)大的起色,土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色,槌起槌落聲是此起彼伏,一浪高過一浪,國土收益連創(chuàng)新高,財(cái)政收入大步攀升,金2023年至2023年,就完成儲(chǔ)備出讓土地___畝,成交價(jià)款___億元,實(shí)現(xiàn)政府收益___億元。顯示了一個(gè)新生事物誕生后的勃勃生機(jī)。

二、我縣土地儲(chǔ)備工作中存在的問題

在肯定成績(jī)的同時(shí),也應(yīng)該看到,就__縣級(jí)土地儲(chǔ)備工作的總體態(tài)勢(shì)而言,在其運(yùn)作過程中,也還存在諸多問題。表現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

首先,在土地儲(chǔ)備的資金運(yùn)營上,政府實(shí)際上只注重了對(duì)土地使用權(quán)出讓后國土收益的回?cái)n,而忽視了對(duì)土地收購儲(chǔ)備前期的資金投入。2001年,國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(通稱15號(hào)文件)。15號(hào)文件明確提出,為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力,有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購儲(chǔ)備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購?fù)恋?,金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對(duì)建立土地收購儲(chǔ)備制度,明確了土地儲(chǔ)備資金的主要來源,提出了明確要求,是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)拓展融資渠道的重要政策依據(jù)。但在我縣,在土地收購儲(chǔ)備資金運(yùn)營上,雖然也規(guī)定由縣財(cái)政撥款或向銀行貸款解決,但在實(shí)際運(yùn)作上卻是步履艱難,阻力重重。這樣,資金就難以融通。沒有了融通的資金,在進(jìn)行土地收購的時(shí)候,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)就只能采取其唯一的一種收購方式----協(xié)議(或合同)收購來運(yùn)作。但這種收購方式在運(yùn)作過程中,由于采用的是“先協(xié)議(或合同)收購,后出讓補(bǔ)償”的方式,所以在對(duì)土地進(jìn)行收購的時(shí)候,無形之中就存在不利于土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成功收購和不利于縣級(jí)政府獲取更多的收益。

其次,在土地儲(chǔ)備部門之間的協(xié)調(diào)問題上,難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。

土地儲(chǔ)備工作涉及面廣,常常需要多部門之間密切配合,從調(diào)查情況來看,目前主要是與城建規(guī)劃及司法部門之間的協(xié)調(diào)對(duì)土地收購儲(chǔ)備的影響最大。一是許多縣城建設(shè)規(guī)劃缺乏前瞻性和穩(wěn)定性,給土地儲(chǔ)備無形中增加了風(fēng)險(xiǎn),也制約了土地資源的高效利用;二是已進(jìn)入土地儲(chǔ)備程序的土地,因原土地使用權(quán)人債權(quán)債務(wù)等糾紛使司法部門介入處置土地資產(chǎn),導(dǎo)致土地儲(chǔ)備已做的前期工作失去效力,甚至出現(xiàn)法院將土地補(bǔ)償費(fèi)代扣、截留等用于償還企業(yè)的債務(wù)等現(xiàn)象,造成原土地使用權(quán)人到期不按時(shí)交付土地,給政府儲(chǔ)備土地造成困難。

第三,在土地儲(chǔ)備的實(shí)際操作中,規(guī)避土地收購儲(chǔ)備的行為時(shí)有發(fā)生,致使一些本應(yīng)納入收購儲(chǔ)備的土地被紛紛轉(zhuǎn)手,國土收益大量流失。主要表現(xiàn)在:一是一些工礦企事業(yè)單位等,因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地,以出讓方式取得土地使用權(quán)后,無力繼續(xù)開發(fā),而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地,以及應(yīng)依法收回的荒蕪、閑置的國有土地,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,本應(yīng)納入土地收購儲(chǔ)備,但土地使用權(quán)人在不辦理任何土地相關(guān)手續(xù)的情況下,買賣或者以房屋租賃、聯(lián)營聯(lián)建等名義擅自轉(zhuǎn)讓土地或改變土地用途等方式進(jìn)行著私下里的交易,導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)大量流失;二是縣城或集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)等一些原有的劃撥性住宅用地,因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃,在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊,土地價(jià)值突顯。于是這些土地使用權(quán)人便采取拆舊翻新等種種方式,使其無償取得的住宅用地一躍而改變成為本應(yīng)通過公開出讓有償方式方能獲得的經(jīng)營性用地,在原用地上開門面、設(shè)店鋪,用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等用途,從中掠取因政府投資而帶來的土地增值收益。

第四,集體土地的非法入市(特別是毗鄰城區(qū)、周邊基礎(chǔ)設(shè)施較好的“城中村”以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通沿線這些特殊區(qū)域的集體土地),影響著土地的收購儲(chǔ)備及儲(chǔ)備土地的處置工作。收購儲(chǔ)備土地的最終目的是要經(jīng)營土地,而經(jīng)營土地的目的是要“通過建立良好的土地市場(chǎng)環(huán)境,盤活存量土地資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置,為城市經(jīng)濟(jì)提供可持續(xù)發(fā)展的資源保證”,“在這個(gè)前提下,使土地資源實(shí)現(xiàn)最大化的資產(chǎn)價(jià)值”。而這些區(qū)域集體土地的非法入市,往往是受眼前利益的驅(qū)動(dòng),是一種自由和無序的用地行為,土地價(jià)格的隨意性也比較大,因此在缺乏有效監(jiān)管的情況下,在與國有土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位,從而對(duì)國有土地市場(chǎng)形成巨大的沖擊,這顯然不利于城市經(jīng)營土地市場(chǎng)的健康和有序發(fā)展。

三、對(duì)策及建議

針對(duì)問題,建議如下:

一是要規(guī)范土地收購儲(chǔ)備資本金的運(yùn)營。即:在土地收購儲(chǔ)備的資金運(yùn)營上,政府、財(cái)政及審計(jì)部門不僅要及時(shí)指導(dǎo)和監(jiān)督土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),對(duì)土地使用權(quán)出讓后國土收益的及時(shí)回收,更要協(xié)助土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)搞好土地收購儲(chǔ)備前期的資金籌措和投放工作。財(cái)政部門應(yīng)將可劃出用于實(shí)施土地收購儲(chǔ)備的資金列入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金納入到每年度的財(cái)政預(yù)算體系內(nèi),并可視土地市場(chǎng)發(fā)育的實(shí)際情況,適當(dāng)增減財(cái)政劃出。這樣一來,既可以減輕土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款利息高、土地收購儲(chǔ)備成本大幅增加的壓力,又可以協(xié)助政府從資金投入市場(chǎng)的額度量方面有效地調(diào)控土地市場(chǎng)的供應(yīng)和需求關(guān)系,或者利用國家對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資的政策依據(jù),主動(dòng)地與當(dāng)?shù)匦刨J部門聯(lián)系給予資金上的扶持,并在資金的信貸上提供積極的擔(dān)保幫助。

二是要積極拓展并選擇合理的土地收購儲(chǔ)備方式。土地儲(chǔ)備庫建成后,凡是政府儲(chǔ)備土地必須入庫,以統(tǒng)一管理、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供地。土地的收購儲(chǔ)備在具體運(yùn)作上,應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況,靈活運(yùn)用以下幾種方式:

1、土地征用。近幾年的城市化發(fā)展證明,城市的拓展用地及預(yù)留地主要依靠征用即政府統(tǒng)一征地的方式取得,是土地儲(chǔ)備的一種重要形式。但符合征用條件的集體土地,必須在完善土地征用手續(xù)成為國有土地后,方可進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲(chǔ)備方式,來解決“城中村”改造的老大難問題。

2、收回方式。按照現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī),以出讓方式取得國有土地使用權(quán)、期限已滿未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未經(jīng)批準(zhǔn)的土地,閑置土地,被依法沒收土地使用權(quán)的土地,以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地,可以收回后入庫。但從實(shí)際工作中看,雖然法律規(guī)定明確,但真正被直接收回土地使用權(quán)的土地很少,一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。

3、直接收購。對(duì)近期急于開發(fā)的道路、供水、污水、能源、電力等基礎(chǔ)設(shè)施。用地,以及區(qū)位條件好、升值潛力大、市場(chǎng)需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購。

4、預(yù)約收購(即協(xié)議收購或合同收購)。對(duì)企業(yè)搬遷地塊、破產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)地塊、污染搬遷地塊、老城區(qū)成片改造地塊等可實(shí)行預(yù)約收購。在簽訂收購合同后,其土地進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫,供地后,由原土地使用權(quán)人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購儲(chǔ)備資金的壓力,又滿足了原土地使用權(quán)人對(duì)土地增值的期望,應(yīng)是著重推行的土地儲(chǔ)備方式,但實(shí)行起來難度較大。

5、土地置換。對(duì)于企業(yè)、村莊整合改造土地,可以采取土地置換的辦法收購儲(chǔ)備,用土地儲(chǔ)備庫中土地?fù)Q取地段好、利用效率不高的土地,以降低收購儲(chǔ)備成本,挖掘城市土地潛力,合理配置土地資源。

6、規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。依照城市規(guī)劃,對(duì)道路兩側(cè)等重點(diǎn)區(qū)域中限于人力、財(cái)力暫行不具備直接收購儲(chǔ)備的土地,規(guī)劃部門可直接將規(guī)劃紅線劃給土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),進(jìn)行規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。

7、信息儲(chǔ)備。對(duì)按建設(shè)時(shí)序短期內(nèi)不具備開發(fā)條件的地塊,將其地籍信息、利用現(xiàn)狀信息與規(guī)劃信息、地價(jià)信息等輸入土地儲(chǔ)備庫,條件成熟后再轉(zhuǎn)為其他方式儲(chǔ)備。

三是要做好相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)問題。主要是做好城建規(guī)劃與司法部門的協(xié)調(diào)問題。城建規(guī)劃部門要嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃法,制定科學(xué)、先進(jìn)、穩(wěn)定的城市規(guī)劃,尤其要著力提高地塊詳細(xì)規(guī)劃的覆蓋率,并向社會(huì)公示,接受社會(huì)監(jiān)督,徹底改變目前朝令夕改的狀況,只有這樣,城市規(guī)劃才能真正成為土地資源配置和土地資產(chǎn)處置的前導(dǎo),成為推動(dòng)土地市場(chǎng)良好發(fā)育的動(dòng)力。

四是要加大土地執(zhí)法監(jiān)察力度。這是土地儲(chǔ)備工作能否順利實(shí)施的一個(gè)重要因素。土地儲(chǔ)備的一個(gè)中心任務(wù)便是盤活存量土地資產(chǎn),優(yōu)化土地資源配置,合理利用土地。而大量存量土地大多存在于國有企事業(yè)單位的原劃撥用地當(dāng)中,所以,加大對(duì)國有企事業(yè)單位劃撥用地“隱形交易”行為的監(jiān)察力度,首當(dāng)其沖應(yīng)當(dāng)成為土地管理部門執(zhí)法監(jiān)察工作的重中之重。在實(shí)際工作中,建議對(duì)國有企事業(yè)單位建立劃撥用地利用檔案,并對(duì)其劃撥用地進(jìn)行定期不定期的動(dòng)態(tài)巡查監(jiān)察,以此來防范國有企事業(yè)單位借改制或改革之機(jī)非法買賣、租賃、抵押或者以土地出資入股、聯(lián)營聯(lián)建等方式非法轉(zhuǎn)讓國有土地資產(chǎn)。其次是要加大對(duì)非法改變土地用途行為的監(jiān)察力度。主要是針對(duì)國有企事業(yè)單位中的劃撥用地及“城中村”臨街屬集體所有的劃撥性住宅用地而言。建議各級(jí)政府予以采取不同的方式,加強(qiáng)對(duì)他們的收購儲(chǔ)備力度,以有效地制止一些違法行為當(dāng)事人擾亂土地市場(chǎng)秩序,逃避交納土地出讓金行為的發(fā)生。對(duì)國有企事業(yè)單位劃撥用地非法改變土地用途的,無償收回。其次是要加大對(duì)非法批地、非法占地行為的執(zhí)法力度。改變以往對(duì)此類違法行為“重罰款輕處理”的短期利益行為。對(duì)于非法批地者,不僅非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回,而且還要對(duì)非法批準(zhǔn)使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分,構(gòu)成犯罪的還要依法追究其行事責(zé)任.對(duì)非法占地者,不僅要給予其相應(yīng)的行政處分,而且還要對(duì)其非法占用的土地及其在非法占用的土地上新建的建筑物和其它設(shè)施進(jìn)行處理,該拆除的進(jìn)行拆除,該沒收的進(jìn)行沒收,然后統(tǒng)一納入到土地儲(chǔ)備庫加以拍賣,從而達(dá)到治根治本的目的。

五是要搞好土地儲(chǔ)備的建章立制工作。圍繞政府高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)這個(gè)中心,建立收、儲(chǔ)、供地機(jī)制,實(shí)現(xiàn)土地收儲(chǔ)的規(guī)范化。具體到實(shí)際工作中,一是要擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的范圍。強(qiáng)化政府統(tǒng)一征地,把新增建設(shè)用地全部納入政府儲(chǔ)備;充分運(yùn)用收購、有償收回、置換和預(yù)儲(chǔ)備等手段,對(duì)縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有劃撥土地、企事業(yè)單位急需盤活的存量土地、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的土地、閑置土地、破產(chǎn)企業(yè)及法院判決需處置的土地加大收儲(chǔ)力度。二是嚴(yán)格土地審批程序。嚴(yán)禁借土地儲(chǔ)備簡(jiǎn)化土地報(bào)批程序,嚴(yán)禁以土地收購協(xié)議(或合同)替代土地報(bào)批手續(xù)的行為發(fā)生。三是嚴(yán)格供地程序。嚴(yán)格劃撥方式供地,嚴(yán)格限定協(xié)議出讓范圍,認(rèn)真執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定,對(duì)協(xié)議出讓的,堅(jiān)決實(shí)行集體決策、集體定價(jià)并向社會(huì)公布。要嚴(yán)格按照國土資源部(2002)第11號(hào)令的規(guī)定,全面推進(jìn)經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓。對(duì)于四大類經(jīng)營性用地,堅(jiān)決走招標(biāo)拍賣掛牌出讓的路子。對(duì)于其他用途的土地,按政策規(guī)定依法辦理,從而實(shí)現(xiàn)“一個(gè)口子進(jìn),一個(gè)池子蓄,一個(gè)龍頭放”的收購儲(chǔ)備供地機(jī)制。

要建立公開、公平、公正的土地市場(chǎng),規(guī)范完善土地出讓審批程序,實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。為加強(qiáng)用地審批管理,規(guī)范土地出讓行為,政府及土地管理部門應(yīng)對(duì)每一宗地的收購、補(bǔ)償、協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣掛牌出讓等,均實(shí)行集體會(huì)審、集體研究、集體決策;嚴(yán)格限制土地使用權(quán)協(xié)議出讓,實(shí)行地價(jià)評(píng)估、集體決策定價(jià)、公開協(xié)議出讓結(jié)果等措施,規(guī)范交易行為。在規(guī)范出讓程序同時(shí),還應(yīng)堅(jiān)持公開、公平、公正的市場(chǎng)交易原則,實(shí)行陽光作業(yè)。對(duì)于出讓的每一宗土地,均應(yīng)公開披露;在運(yùn)作過程中,要嚴(yán)格按照招標(biāo)拍賣掛牌出讓程序操作,做到監(jiān)察、財(cái)政、公證等部門全程參與,確保招標(biāo)拍賣掛牌出讓的公開、公平、公正。通過強(qiáng)力推行各類經(jīng)營性用地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作,不僅能最大限度的保證政府收益,規(guī)范各類出讓行為,也能有效地防止“暗箱”操作和腐敗行為的發(fā)生,有力地推動(dòng)土地市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展,最大限度地保證土地資產(chǎn)的保值增值。

要積極探索適合當(dāng)?shù)氐男碌耐恋貎?chǔ)備運(yùn)行機(jī)制,并對(duì)工作人員加以有效的監(jiān)督,實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備與人員管理機(jī)制的新突破。要根據(jù)實(shí)際情況,合理把握收購儲(chǔ)備土地的規(guī)模,規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),完善土地儲(chǔ)備庫建設(shè)方案,儲(chǔ)備土地布局要相對(duì)合理,數(shù)量適度,既能調(diào)控市場(chǎng)供求,又能基本保證城市建設(shè)需要。另外,必須注重提高工作人員的政治素質(zhì)和理論修養(yǎng),保證依法工作,熱情服務(wù),適應(yīng)全面推行土地收購儲(chǔ)備制度的要求。

要建立良好的土地儲(chǔ)備出讓環(huán)境。這是至關(guān)重要的一點(diǎn),也是關(guān)系到一個(gè)地方土地市場(chǎng)能否繼續(xù)發(fā)育的重要前提。鑒于此,建議各級(jí)政府,在實(shí)施土地儲(chǔ)備及出讓的過程中,一定要站對(duì)自己的位置,勇于承擔(dān)起自己的責(zé)任,不僅要力促當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,更要致力于提高自身素質(zhì),提高自己的服務(wù)水平。在實(shí)施土地儲(chǔ)備時(shí),最大限度地讓利于民。同時(shí),力爭(zhēng)協(xié)調(diào)好征地與被征地者之間的利益關(guān)系,盡量減少雙方之間的摩擦,為土地的成功出讓奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。土地出讓后,還要即時(shí)給以全方位的跟蹤服務(wù),該監(jiān)督的就得監(jiān)督,該協(xié)調(diào)的給以協(xié)調(diào),努力為用地者營造一個(gè)科學(xué)、和諧的用地環(huán)境。

第2篇 2023年關(guān)于某縣土地儲(chǔ)備工作的調(diào)研報(bào)告

土地儲(chǔ)備制度作為土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)學(xué)科范疇,實(shí)施幾年來,在規(guī)范調(diào)控土地市場(chǎng),優(yōu)化土地資源配置,實(shí)現(xiàn)土地收益的化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運(yùn)作機(jī)制中,仍存在著一些不容忽視的問題。經(jīng)過調(diào)研并結(jié)合實(shí)際工作,就__縣土地收購儲(chǔ)備工作中存在的一些問題作以下粗淺的分析。

一、我縣土地儲(chǔ)備工作現(xiàn)狀

__縣土地儲(chǔ)備工作起步于__年,基本上屬于一種“被動(dòng)式”的啟動(dòng)模式。運(yùn)作之初,設(shè)立了__縣土地儲(chǔ)備中心,縣國土局辦公。其工作職責(zé)是:受縣政府委托,代表政府實(shí)施土地收購、儲(chǔ)備和出讓的工作。土地收購儲(chǔ)備的任務(wù)是將需盤活的土地收回、收購、置換及統(tǒng)征后予以儲(chǔ)存,并通過前期開發(fā)利用和受政府委托出讓等形式,盤活存量土地資產(chǎn),有效地配置土地資源。

為規(guī)范業(yè)務(wù)開展,制定了《__縣土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》,明確了收購儲(chǔ)備的土地范圍,即:城鎮(zhèn)規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的無主地;縣政府統(tǒng)征的土地;土地使用期限已滿,依法收回的土地;依法收回的荒蕪、閑置的國有土地;依法沒收的土地;因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地;以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃和土地整理,縣政府指令收購、收回的土地;土地使用權(quán)人申請(qǐng)縣土地儲(chǔ)備中心收購的土地;其它需要儲(chǔ)備的國有土地。儲(chǔ)備中心資金運(yùn)作受縣財(cái)政部門和審計(jì)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督,實(shí)施土地儲(chǔ)備的資本,由縣財(cái)政撥款或向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資。

運(yùn)作幾年來,在縣委、縣政府以及相關(guān)部門的通力合作下,土地儲(chǔ)備工作較起步之初有了相當(dāng)大的起色,土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色,槌起槌落聲是此起彼伏,一浪高過一浪,國土收益連創(chuàng)新高,財(cái)政收入大步攀升,金__年至__年,就完成儲(chǔ)備出讓土地___畝,成交價(jià)款___億元,實(shí)現(xiàn)政府收益___億元。顯示了一個(gè)新生事物誕生后的勃勃生機(jī)。

二、我縣土地儲(chǔ)備工作中存在的問題

在肯定成績(jī)的同時(shí),也應(yīng)該看到,就__縣級(jí)土地儲(chǔ)備工作的總體態(tài)勢(shì)而言,在其運(yùn)作過程中,也還存在諸多問題。表現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

首先,在土地儲(chǔ)備的資金運(yùn)營上,政府實(shí)際上只注重了對(duì)土地使用權(quán)出讓后國土收益的回?cái)n,而忽視了對(duì)土地收購儲(chǔ)備前期的資金投入。__年,國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(通稱15號(hào)文件)。15號(hào)文件明確提出,為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力,有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購儲(chǔ)備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購?fù)恋?,金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對(duì)建立土地收購儲(chǔ)備制度,明確了土地儲(chǔ)備資金的主要來源,提出了明確要求,是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)拓展融資渠道的重要政策依據(jù)。但在我縣,在土地收購儲(chǔ)備資金運(yùn)營上,雖然也規(guī)定由縣財(cái)政撥款或向銀行貸款解決,但在實(shí)際運(yùn)作上卻是步履艱難,阻力重重。這樣,資金就難以融通。沒有了融通的資金,在進(jìn)行土地收購的時(shí)候,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)就只能采取其的一種收購方式----協(xié)議(或合同)收購來運(yùn)作。但這種收購方式在運(yùn)作過程中,由于采用的是“先協(xié)議(或合同)收購,后出讓補(bǔ)償”的方式,所以在對(duì)土地進(jìn)行收購的時(shí)候,無形之中就存在不利于土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成功收購和不利于縣級(jí)政府獲取更多的收益。

其次,在土地儲(chǔ)備部門之間的協(xié)調(diào)問題上,難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。

土地儲(chǔ)備工作涉及面廣,常常需要多部門之間密切配合,從調(diào)查情況來看,目前主要是與城建規(guī)劃及司法部門之間的協(xié)調(diào)對(duì)土地收購儲(chǔ)備的影響。一是許多縣城建設(shè)規(guī)劃缺乏前瞻性和穩(wěn)定性,給土地儲(chǔ)備無形中增加了風(fēng)險(xiǎn),也制約了土地資源的高效利用;二是已進(jìn)入土地儲(chǔ)備程序的土地,因原土地使用權(quán)人債權(quán)債務(wù)等糾紛使司法部門介入處置土地資產(chǎn),導(dǎo)致土地儲(chǔ)備已做的前期工作失去效力,甚至出現(xiàn)法院將土地補(bǔ)償費(fèi)代扣、截留等用于償還企業(yè)的債務(wù)等現(xiàn)象,造成原土地使用權(quán)人到期不按時(shí)交付土地,給政府儲(chǔ)備土地造成困難。

第三,在土地儲(chǔ)備的實(shí)際操作中,規(guī)避土地收購儲(chǔ)備的行為時(shí)有發(fā)生,致使一些本應(yīng)納入收購儲(chǔ)備的土地被紛紛轉(zhuǎn)手,國土收益大量流失。主要表現(xiàn)在:一是一些工礦企事業(yè)單位等,因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地,以出讓方式取得土地使用權(quán)后,無力繼續(xù)開發(fā),而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地,以及應(yīng)依法收回的荒蕪、閑置的國有土地,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,本應(yīng)納入土地收購儲(chǔ)備,但土地使用權(quán)人在不辦理任何土地相關(guān)手續(xù)的情況下,買賣或者以房屋租賃、聯(lián)營聯(lián)建等名義擅自轉(zhuǎn)讓土地或改變土地用途等方式進(jìn)行著私下里的交易,導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)大量流失;二是縣城或集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)等一些原有的劃撥性住宅用地,因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃,在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊,土地價(jià)值突顯。于是這些土地使用權(quán)人便采取拆舊翻新等種種方式,使其無償取得的住宅用地一躍而改變成為本應(yīng)通過公開出讓有償方式方能獲得的經(jīng)營性用地,在原用地上開門面、設(shè)店鋪,用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等用途,從中掠取因政府投資而帶來的土地增值收益。

第四,集體土地的非法入市(特別是毗鄰城區(qū)、周邊基礎(chǔ)設(shè)施較好的“城中村”以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通沿線這些特殊區(qū)域的集體土地),影響著土地的收購儲(chǔ)備及儲(chǔ)備土地的處置工作。收購儲(chǔ)備土地的最終目的是要經(jīng)營土地,而經(jīng)營土地的目的是要“通過建立良好的土地市場(chǎng)環(huán)境,盤活存量土地資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置,為城市經(jīng)濟(jì)提供可持續(xù)發(fā)展的資源保證”,“在這個(gè)前提下,使土地資源實(shí)現(xiàn)化的資產(chǎn)價(jià)值”。而這些區(qū)域集體土地的非法入市,往往是受眼前利益的驅(qū)動(dòng),是一種自由和無序的用地行為,土地價(jià)格的隨意性也比較大,因此在缺乏有效監(jiān)管的情況下,在與國有土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位,從而對(duì)國有土地市場(chǎng)形成巨大的沖擊,這顯然不利于城市經(jīng)營土地市場(chǎng)的健康和有序發(fā)展。

三、對(duì)策及建議

針對(duì)問題,建議如下:

一是要規(guī)范土地收購儲(chǔ)備資本金的運(yùn)營。即:在土地收購儲(chǔ)備的資金運(yùn)營上,政府、財(cái)政及審計(jì)部門不僅要及時(shí)指導(dǎo)和監(jiān)督土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),對(duì)土地使用權(quán)出讓后國土收益的及時(shí)回收,更要協(xié)助土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)搞好土地收購儲(chǔ)備前期的資金籌措和投放工作。財(cái)政部門應(yīng)將可劃出用于實(shí)施土地收購儲(chǔ)備的資金列入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金納入到每年度的財(cái)政預(yù)算體系內(nèi),并可視土地市場(chǎng)發(fā)育的實(shí)際情況,適當(dāng)增減財(cái)政劃出。這樣一來,既可以減輕土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款利息高、土地收購儲(chǔ)備成本大幅增加的壓力,又可以協(xié)助政府從資金投入市場(chǎng)的額度量方面有效地調(diào)控土地市場(chǎng)的供應(yīng)和需求關(guān)系,或者利用國家對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資的政策依據(jù),主動(dòng)地與當(dāng)?shù)匦刨J部門聯(lián)系給予資金上的扶持,并在資金的信貸上提供積極的擔(dān)保幫助。

二是要積極拓展并選擇合理的土地收購儲(chǔ)備方式。土地儲(chǔ)備庫建成后,凡是政府儲(chǔ)備土地必須入庫,以統(tǒng)一管理、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供地。土地的收購儲(chǔ)備在具體運(yùn)作上,應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況,靈活運(yùn)用以下幾種方式:

1、土地征用。近幾年的城市化發(fā)展證明,城市的拓展用地及預(yù)留地主要依靠征用即政府統(tǒng)一征地的方式取得,是土地儲(chǔ)備的一種重要形式。但符合征用條件的集體土地,必須在完善土地征用手續(xù)成為國有土地后,方可進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲(chǔ)備方式,來解決“城中村”改造的老大難問題。

2、收回方式。按照現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī),以出讓方式取得國有土地使用權(quán)、期限已滿未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未經(jīng)批準(zhǔn)的土地,閑置土地,被依法沒收土地使用權(quán)的土地,以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地,可以收回后入庫。但從實(shí)際工作中看,雖然法律規(guī)定明確,但真正被直接收回土地使用權(quán)的土地很少,一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。

3、直接收購。對(duì)近期急于開發(fā)的道路、供水、污水、能源、電力等基礎(chǔ)設(shè)施。用地,以及區(qū)位條件好、升值潛力大、市場(chǎng)需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購。

4、預(yù)約收購(即協(xié)議收購或合同收購)。對(duì)企業(yè)搬遷地塊、破產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)地塊、污染搬遷地塊、老城區(qū)成片改造地塊等可實(shí)行預(yù)約收購。在簽訂收購合同后,其土地進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫,供地后,由原土地使用權(quán)人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購儲(chǔ)備資金的壓力,又滿足了原土地使用權(quán)人對(duì)土地增值的期望,應(yīng)是著重推行的土地儲(chǔ)備方式,但實(shí)行起來難度較大。

5、土地置換。對(duì)于企業(yè)、村莊整合改造土地,可以采取土地置換的辦法收購儲(chǔ)備,用土地儲(chǔ)備庫中土地?fù)Q取地段好、利用效率不高的土地,以降低收購儲(chǔ)備成本,挖掘城市土地潛力,合理配置土地資源。

6、規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。依照城市規(guī)劃,對(duì)道路兩側(cè)等重點(diǎn)區(qū)域中限于人力、財(cái)力暫行不具備直接收購儲(chǔ)備的土地,規(guī)劃部門可直接將規(guī)劃紅線劃給土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),進(jìn)行規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。

7、信息儲(chǔ)備。對(duì)按建設(shè)時(shí)序短期內(nèi)不具備開發(fā)條件的地塊,將其地籍信息、利用現(xiàn)狀信息與規(guī)劃信息、地價(jià)信息等輸入土地儲(chǔ)備庫,條件成熟后再轉(zhuǎn)為其他方式儲(chǔ)備。

三是要做好相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)問題。主要是做好城建規(guī)劃與司法部門的協(xié)調(diào)問題。城建規(guī)劃部門要嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃法,制定科學(xué)、先進(jìn)、穩(wěn)定的城市規(guī)劃,尤其要著力提高地塊詳細(xì)規(guī)劃的覆蓋率,并向社會(huì)公示,接受社會(huì)監(jiān)督,徹底改變目前朝令夕改的狀況,只有這樣,城市規(guī)劃才能真正成為土地資源配置和土地資產(chǎn)處置的前導(dǎo),成為推動(dòng)土地市場(chǎng)良好發(fā)育的動(dòng)力。

四是要加大土地執(zhí)法監(jiān)察力度。這是土地儲(chǔ)備工作能否順利實(shí)施的一個(gè)重要因素。土地儲(chǔ)備的一個(gè)中心任務(wù)便是盤活存量土地資產(chǎn),優(yōu)化土地資源配置,合理利用土地。而大量存量土地大多存在于國有企事業(yè)單位的原劃撥用地當(dāng)中,所以,加大對(duì)國有企事業(yè)單位劃撥用地“隱形交易”行為的監(jiān)察力度,首當(dāng)其沖應(yīng)當(dāng)成為土地管理部門執(zhí)法監(jiān)察工作的重中之重。在實(shí)際工作中,建議對(duì)國有企事業(yè)單位建立劃撥用地利用檔案,并對(duì)其劃撥用地進(jìn)行定期不定期的動(dòng)態(tài)巡查監(jiān)察,以此來防范國有企事業(yè)單位借改制或改革之機(jī)非法買賣、租賃、抵押或者以土地出資入股、聯(lián)營聯(lián)建等方式非法轉(zhuǎn)讓國有土地資產(chǎn)。其次是要加大對(duì)非法改變土地用途行為的監(jiān)察力度。主要是針對(duì)國有企事業(yè)單位中的劃撥用地及“城中村”臨街屬集體所有的劃撥性住宅用地而言。建議各級(jí)政府予以采取不同的方式,加強(qiáng)對(duì)他們的收購儲(chǔ)備力度,以有效地制止一些違法行為當(dāng)事人擾亂土地市場(chǎng)秩序,逃避交納土地出讓金行為的發(fā)生。對(duì)國有企事業(yè)單位劃撥用地非法改變土地用途的,無償收回。其次是要加大對(duì)非法批地、非法占地行為的執(zhí)法力度。改變以往對(duì)此類違法行為“重罰款輕處理”的短期利益行為。對(duì)于非法批地者,不僅非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回,而且還要對(duì)非法批準(zhǔn)使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分,構(gòu)成犯罪的還要依法追究其行事責(zé)任.對(duì)非法占地者,不僅要給予其相應(yīng)的行政處分,而且還要對(duì)其非法占用的土地及其在非法占用的土地上新建的建筑物和其它設(shè)施進(jìn)行處理,該拆除的進(jìn)行拆除,該沒收的進(jìn)行沒收,然后統(tǒng)一納入到土地儲(chǔ)備庫加以拍賣,從而達(dá)到治根治本的目的。

五是要搞好土地儲(chǔ)備的建章立制工作。圍繞政府高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)這個(gè)中心,建立收、儲(chǔ)、供地機(jī)制,實(shí)現(xiàn)土地收儲(chǔ)的規(guī)范化。具體到實(shí)際工作中,一是要擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的范圍。強(qiáng)化政府統(tǒng)一征地,把新增建設(shè)用地全部納入政府儲(chǔ)備;充分運(yùn)用收購、有償收回、置換和預(yù)儲(chǔ)備等手段,對(duì)縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有劃撥土地、企事業(yè)單位急需盤活的存量土地、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的土地、閑置土地、破產(chǎn)企業(yè)及法院判決需處置的土地加大收儲(chǔ)力度。二是嚴(yán)格土地審批程序。嚴(yán)禁借土地儲(chǔ)備簡(jiǎn)化土地報(bào)批程序,嚴(yán)禁以土地收購協(xié)議(或合同)替代土地報(bào)批手續(xù)的行為發(fā)生。三是嚴(yán)格供地程序。嚴(yán)格劃撥方式供地,嚴(yán)格限定協(xié)議出讓范圍,認(rèn)真執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定,對(duì)協(xié)議出讓的,堅(jiān)決實(shí)行集體決策、集體定價(jià)并向社會(huì)公布。要嚴(yán)格按照國土資源部(__)第11號(hào)令的規(guī)定,全面推進(jìn)經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓。對(duì)于四大類經(jīng)營性用地,堅(jiān)決走招標(biāo)拍賣掛牌出讓的路子。對(duì)于其他用途的土地,按政策規(guī)定依法辦理,從而實(shí)現(xiàn)“一個(gè)口子進(jìn),一個(gè)池子蓄,一個(gè)龍頭放”的收購儲(chǔ)備供地機(jī)制。

要建立公開、公平、公正的土地市場(chǎng),規(guī)范完善土地出讓審批程序,實(shí)現(xiàn)土地收益的化。為加強(qiáng)用地審批管理,規(guī)范土地出讓行為,政府及土地管理部門應(yīng)對(duì)每一宗地的收購、補(bǔ)償、協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣掛牌出讓等,均實(shí)行集體會(huì)審、集體研究、集體決策;嚴(yán)格限制土地使用權(quán)協(xié)議出讓,實(shí)行地價(jià)評(píng)估、集體決策定價(jià)、公開協(xié)議出讓結(jié)果等措施,規(guī)范交易行為。在規(guī)范出讓程序同時(shí),還應(yīng)堅(jiān)持公開、公平、公正的市場(chǎng)交易原則,實(shí)行陽光作業(yè)。對(duì)于出讓的每一宗土地,均應(yīng)公開披露;在運(yùn)作過程中,要嚴(yán)格按照招標(biāo)拍賣掛牌出讓程序操作,做到監(jiān)察、財(cái)政、公證等部門全程參與,確保招標(biāo)拍賣掛牌出讓的公開、公平、公正。通過強(qiáng)力推行各類經(jīng)營性用地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作,不僅能限度的保證政府收益,規(guī)范各類出讓行為,也能有效地防止“暗箱”操作和腐敗行為的發(fā)生,有力地推動(dòng)土地市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展,限度地保證土地資產(chǎn)的保值增值。

要積極探索適合當(dāng)?shù)氐男碌耐恋貎?chǔ)備運(yùn)行機(jī)制,并對(duì)工作人員加以有效的監(jiān)督,實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備與人員管理機(jī)制的新突破。要根據(jù)實(shí)際情況,合理把握收購儲(chǔ)備土地的規(guī)模,規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),完善土地儲(chǔ)備庫建設(shè)方案,儲(chǔ)備土地布局要相對(duì)合理,數(shù)量適度,既能調(diào)控市場(chǎng)供求,又能基本保證城市建設(shè)需要。另外,必須注重提高工作人員的政治素質(zhì)和理論修養(yǎng),保證依法工作,熱情服務(wù),適應(yīng)全面推行土地收購儲(chǔ)備制度的要求。

第3篇 關(guān)于某縣土地儲(chǔ)備工作的調(diào)研報(bào)告

土地儲(chǔ)備制度作為土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)學(xué)科范疇,實(shí)施幾年來,在規(guī)范調(diào)控土地市場(chǎng),優(yōu)化土地資源配置,實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運(yùn)作機(jī)制中,仍存在著一些不容忽視的問題。經(jīng)過調(diào)研并結(jié)合實(shí)際工作,就__縣土地收購儲(chǔ)備工作中存在的一些問題作以下粗淺的分析。

一、我縣土地儲(chǔ)備工作現(xiàn)狀

__縣土地儲(chǔ)備工作起步于__年,基本上屬于一種“被動(dòng)式”的啟動(dòng)模式。運(yùn)作之初,設(shè)立了__縣土地儲(chǔ)備中心,掛靠縣國土局辦公。其工作職責(zé)是:受縣政府委托,代表政府實(shí)施土地收購、儲(chǔ)備和出讓的工作。土地收購儲(chǔ)備的任務(wù)是將需盤活的土地收回、收購、置換及統(tǒng)征后予以儲(chǔ)存,并通過前期開發(fā)利用和受政府委托出讓等形式,盤活存量土地資產(chǎn),有效地配置土地資源。

為規(guī)范業(yè)務(wù)開展,制定了《__縣土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》,明確了收購儲(chǔ)備的土地范圍,即:城鎮(zhèn)規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的無主地;縣政府統(tǒng)征的土地;土地使用期限已滿,依法收回的土地;依法收回的荒蕪、閑置的國有土地;依法沒收的土地;因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地;以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃和土地整理,縣政府指令收購、收回的土地;土地使用權(quán)人申請(qǐng)縣土地儲(chǔ)備中心收購的土地;其它需要儲(chǔ)備的國有土地。儲(chǔ)備中心資金運(yùn)作受縣財(cái)政部門和審計(jì)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督,實(shí)施土地儲(chǔ)備的資本,由縣財(cái)政撥款或向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資。

運(yùn)作幾年來,在縣委、縣政府以及相關(guān)部門的通力合作下,土地儲(chǔ)備工作較起步之初有了相當(dāng)大的起色,土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色,槌起槌落聲是此起彼伏,一浪高過一浪,國土收益連創(chuàng)新高,財(cái)政收入大步攀升,金XX年至XX年,就完成儲(chǔ)備出讓土地___畝,成交價(jià)款___億元,實(shí)現(xiàn)政府收益___億元。顯示了一個(gè)新生事物誕生后的勃勃生機(jī)。

二、我縣土地儲(chǔ)備工作中存在的問題

在肯定成績(jī)的同時(shí),也應(yīng)該看到,就__縣級(jí)土地儲(chǔ)備工作的總體態(tài)勢(shì)而言,在其運(yùn)作過程中,也還存在諸多問題。表現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

首先,在土地儲(chǔ)備的資金運(yùn)營上,政府實(shí)際上只注重了對(duì)土地使用權(quán)出讓后國土收益的回?cái)n,而忽視了對(duì)土地收購儲(chǔ)備前期的資金投入。XX年,國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(通稱15號(hào)文件)。15號(hào)文件明確提出,為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力,有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購儲(chǔ)備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購?fù)恋?,金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對(duì)建立土地收購儲(chǔ)備制度,明確了土地儲(chǔ)備資金的主要來源,提出了明確要求,是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)拓展融資渠道的重要政策依據(jù)。但在我縣,在土地收購儲(chǔ)備資金運(yùn)營上,雖然也規(guī)定由縣財(cái)政撥款或向銀行貸款解決,但在實(shí)際運(yùn)作上卻是步履艱難,阻力重重。這樣,資金就難以融通。沒有了融通的資金,在進(jìn)行土地收購的時(shí)候,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)就只能采取其唯一的一種收購方式----協(xié)議(或合同)收購來運(yùn)作。但這種收購方式在運(yùn)作過程中,由于采用的是“先協(xié)議(或合同)收購,后出讓補(bǔ)償”的方式,所以在對(duì)土地進(jìn)行收購的時(shí)候,無形之中就存在不利于土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成功收購和不利于縣級(jí)政府獲取更多的收益。

其次,在土地儲(chǔ)備部門之間的協(xié)調(diào)問題上,難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。

土地儲(chǔ)備工作涉及面廣,常常需要多部門之間密切配合,從調(diào)查情況來看,目前主要是與城建規(guī)劃及司法部門之間的協(xié)調(diào)對(duì)土地收購儲(chǔ)備的影響最大。一是許多縣城建設(shè)規(guī)劃缺乏前瞻性和穩(wěn)定性,給土地儲(chǔ)備無形中增加了風(fēng)險(xiǎn),也制約了土地資源的高效利用;二是已進(jìn)入土地儲(chǔ)備程序的土地,因原土地使用權(quán)人債權(quán)債務(wù)等糾紛使司法部門介入處置土地資產(chǎn),導(dǎo)致土地儲(chǔ)備已做的前期工作失去效力,甚至出現(xiàn)法院將土地補(bǔ)償費(fèi)代扣、截留等用于償還企業(yè)的債務(wù)等現(xiàn)象,造成原土地使用權(quán)人到期不按時(shí)交付土地,給政府儲(chǔ)備土地造成困難。

第三,在土地儲(chǔ)備的實(shí)際操作中,規(guī)避土地收購儲(chǔ)備的行為時(shí)有發(fā)生,致使一些本應(yīng)納入收購儲(chǔ)備的土地被紛紛轉(zhuǎn)手,國土收益大量流失。主要表現(xiàn)在:一是一些工礦企事業(yè)單位等,因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地,以出讓方式取得土地使用權(quán)后,無力繼續(xù)開發(fā),而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地,以及應(yīng)依法收回的荒蕪、閑置的國有土地,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,本應(yīng)納入土地收購儲(chǔ)備,但土地使用權(quán)人在不辦理任何土地相關(guān)手續(xù)的情況下,買賣或者以房屋租賃、聯(lián)營聯(lián)建等名義擅自轉(zhuǎn)讓土地或改變土地用途等方式進(jìn)行著私下里的交易,導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)大量流失;二是縣城或集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)等一些原有的劃撥性住宅用地,因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃,在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊,土地價(jià)值突顯。于是這些土地使用權(quán)人便采取拆舊翻新等種種方式,使其無償取得的住宅用地一躍而改變成為本應(yīng)通過公開出讓有償方式方能獲得的經(jīng)營性用地,在原用地上開門面、設(shè)店鋪,用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等用途,從中掠取因政府投資而帶來的土地增值收益。

第四,集體土地的非法入市(特別是毗鄰城區(qū)、周邊基礎(chǔ)設(shè)施較好的“城中村”以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通沿線這些特殊區(qū)域的集體土地),影響著土地的收購儲(chǔ)備及儲(chǔ)備土地的處置工作。收購儲(chǔ)備土地的最終目的是要經(jīng)營土地,而經(jīng)營土地的目的是要“通過建立良好的土地市場(chǎng)環(huán)境,盤活存量土地資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置,為城市經(jīng)濟(jì)提供可持續(xù)發(fā)展的資源保證”,“在這個(gè)前提下,使土地資源實(shí)現(xiàn)最大化的資產(chǎn)價(jià)值”。而這些區(qū)域集體土地的非法入市,往往是受眼前利益的驅(qū)動(dòng),是一種自由和無序的用地行為,土地價(jià)格的隨意性也比較大,因此在缺乏有效監(jiān)管的情況下,在與國有土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位,從而對(duì)國有土地市場(chǎng)形成巨大的沖擊,這顯然不利于城市經(jīng)營土地市場(chǎng)的健康和有序發(fā)展。

三、對(duì)策及建議

針對(duì)問題,建議如下:

一是要規(guī)范土地收購儲(chǔ)備資本金的運(yùn)營。即:在土地收購儲(chǔ)備的資金運(yùn)營上,政府、財(cái)政及審計(jì)部門不僅要及時(shí)指導(dǎo)和監(jiān)督土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),對(duì)土地使用權(quán)出讓后國土收益的及時(shí)回收,更要協(xié)助土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)搞好土地收購儲(chǔ)備前期的資金籌措和投放工作。財(cái)政部門應(yīng)將可劃出用于實(shí)施土地收購儲(chǔ)備的資金列入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金納入到每年度的財(cái)政預(yù)算體系內(nèi),并可視土地市場(chǎng)發(fā)育的實(shí)際情況,適當(dāng)增減財(cái)政劃出。這樣一來,既可以減輕土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款利息高、土地收購儲(chǔ)備成本大幅增加的壓力,又可以協(xié)助政府從資金投入市場(chǎng)的額度量方面有效地調(diào)控土地市場(chǎng)的供應(yīng)和需求關(guān)系,或者利用國家對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資的政策依據(jù),主動(dòng)地與當(dāng)?shù)匦刨J部門聯(lián)系給予資金上的扶持,并在資金的信貸上提供積極的擔(dān)保幫助。

二是要積極拓展并選擇合理的土地收購儲(chǔ)備方式。土地儲(chǔ)備庫建成后,凡是政府儲(chǔ)備土地必須入庫,以統(tǒng)一管理、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供地。土地的收購儲(chǔ)備在具體運(yùn)作上,應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況,靈活運(yùn)用以下幾種方式:

1、土地征用。近幾年的城市化發(fā)展證明,城市的拓展用地及預(yù)留地主要依靠征用即政府統(tǒng)一征地的方式取得,是土地儲(chǔ)備的一種重要形式。但符合征用條件的集體土地,必須在完善土地征用手續(xù)成為國有土地后,方可進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲(chǔ)備方式,來解決“城中村”改造的老大難問題。

2、收回方式。按照現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī),以出讓方式取得國有土地使用權(quán)、期限已滿未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未經(jīng)批準(zhǔn)的土地,閑置土地,被依法沒收土地使用權(quán)的土地,以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地,可以收回后入庫。但從實(shí)際工作中看,雖然法律規(guī)定明確,但真正被直接收回土地使用權(quán)的土地很少,一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。

3、直接收購。對(duì)近期急于開發(fā)的道路、供水、污水、能源、電力等基礎(chǔ)設(shè)施。用地,以及區(qū)位條件好、升值潛力大、市場(chǎng)需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購。

4、預(yù)約收購(即協(xié)議收購或合同收購)。對(duì)企業(yè)搬遷地塊、破產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)地塊、污染搬遷地塊、老城區(qū)成片改造地塊等可實(shí)行預(yù)約收購。在簽訂收購合同后,其土地進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫,供地后,由原土地使用權(quán)人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購儲(chǔ)備資金的壓力,又滿足了原土地使用權(quán)人對(duì)土地增值的期望,應(yīng)是著重推行的土地儲(chǔ)備方式,但實(shí)行起來難度較大。

5、土地置換。對(duì)于企業(yè)、村莊整合改造土地,可以采取土地置換的辦法收購儲(chǔ)備,用土地儲(chǔ)備庫中土地?fù)Q取地段好、利用效率不高的土地,以降低收購儲(chǔ)備成本,挖掘城市土地潛力,合理配置土地資源。

6、規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。依照城市規(guī)劃,對(duì)道路兩側(cè)等重點(diǎn)區(qū)域中限于人力、財(cái)力暫行不具備直接收購儲(chǔ)備的土地,規(guī)劃部門可直接將規(guī)劃紅線劃給土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),進(jìn)行規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。

7、信息儲(chǔ)備。對(duì)按建設(shè)時(shí)序短期內(nèi)不具備開發(fā)條件的地塊,將其地籍信息、利用現(xiàn)狀信息與規(guī)劃信息、地價(jià)信息等輸入土地儲(chǔ)備庫,條件成熟后再轉(zhuǎn)為其他方式儲(chǔ)備。

三是要做好相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)問題。主要是做好城建規(guī)劃與司法部門的協(xié)調(diào)問題。城建規(guī)劃部門要嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃法,制定科學(xué)、先進(jìn)、穩(wěn)定的城市規(guī)劃,尤其要著力提高地塊詳細(xì)規(guī)劃的覆蓋率,并向社會(huì)公示,接受社會(huì)監(jiān)督,徹底改變目前朝令夕改的狀況,只有這樣,城市規(guī)劃才能真正成為土地資源配置和土地資產(chǎn)處置的前導(dǎo),成為推動(dòng)土地市場(chǎng)良好發(fā)育的動(dòng)力。

四是要加大土地執(zhí)法監(jiān)察力度。這是土地儲(chǔ)備工作能否順利實(shí)施的一個(gè)重要因素。土地儲(chǔ)備的一個(gè)中心任務(wù)便是盤活存量土地資產(chǎn),優(yōu)化土地資源配置,合理利用土地。而大量存量土地大多存在于國有企事業(yè)單位的原劃撥用地當(dāng)中,所以,加大對(duì)國有企事業(yè)單位劃撥用地“隱形交易”行為的監(jiān)察力度,首當(dāng)其沖應(yīng)當(dāng)成為土地管理部門執(zhí)法監(jiān)察工作的重中之重。在實(shí)際工作中,建議對(duì)國有企事業(yè)單位建立劃撥用地利用檔案,并對(duì)其劃撥用地進(jìn)行定期不定期的動(dòng)態(tài)巡查監(jiān)察,以此來防范國有企事業(yè)單位借改制或改革之機(jī)非法買賣、租賃、抵押或者以土地出資入股、聯(lián)營聯(lián)建等方式非法轉(zhuǎn)讓國有土地資產(chǎn)。其次是要加大對(duì)非法改變土地用途行為的監(jiān)察力度。主要是針對(duì)國有企事業(yè)單位中的劃撥用地及“城中村”臨街屬集體所有的劃撥性住宅用地而言。建議各級(jí)政府予以采取不同的方式,加強(qiáng)對(duì)他們的收購儲(chǔ)備力度,以有效地制止一些違法行為當(dāng)事人擾亂土地市場(chǎng)秩序,逃避交納土地出讓金行為的發(fā)生。對(duì)國有企事業(yè)單位劃撥用地非法改變土地用途的,無償收回。其次是要加大對(duì)非法批地、非法占地行為的執(zhí)法力度。改變以往對(duì)此類違法行為“重罰款輕處理”的短期利益行為。對(duì)于非法批地者,不僅非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回,而且還要對(duì)非法批準(zhǔn)使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分,構(gòu)成犯罪的還要依法追究其行事責(zé)任.對(duì)非法占地者,不僅要給予其相應(yīng)的行政處分,而且還要對(duì)其非法占用的土地及其在非法占用的土地上新建的建筑物和其它設(shè)施進(jìn)行處理,該拆除的進(jìn)行拆除,該沒收的進(jìn)行沒收,然后統(tǒng)一納入到土地儲(chǔ)備庫加以拍賣,從而達(dá)到治根治本的目的。

五是要搞好土地儲(chǔ)備的建章立制工作。圍繞政府高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)這個(gè)中心,建立收、儲(chǔ)、供地機(jī)制,實(shí)現(xiàn)土地收儲(chǔ)的規(guī)范化。具體到實(shí)際工作中,一是要擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的范圍。強(qiáng)化政府統(tǒng)一征地,把新增建設(shè)用地全部納入政府儲(chǔ)備;充分運(yùn)用收購、有償收回、置換和預(yù)儲(chǔ)備等手段,對(duì)縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有劃撥土地、企事業(yè)單位急需盤活的存量土地、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的土地、閑置土地、破產(chǎn)企業(yè)及法院判決需處置的土地加大收儲(chǔ)力度。二是嚴(yán)格土地審批程序。嚴(yán)禁借土地儲(chǔ)備簡(jiǎn)化土地報(bào)批程序,嚴(yán)禁以土地收購協(xié)議(或合同)替代土地報(bào)批手續(xù)的行為發(fā)生。三是嚴(yán)格供地程序。嚴(yán)格劃撥方式供地,嚴(yán)格限定協(xié)議出讓范圍,認(rèn)真執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定,對(duì)協(xié)議出讓的,堅(jiān)決實(shí)行集體決策、集體定價(jià)并向社會(huì)公布。要嚴(yán)格按照國土資源部(XX)第11號(hào)令的規(guī)定,全面推進(jìn)經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓。對(duì)于四大類經(jīng)營性用地,堅(jiān)決走招標(biāo)拍賣掛牌出讓的路子。對(duì)于其他用途的土地,按政策規(guī)定依法辦理,從而實(shí)現(xiàn)“一個(gè)口子進(jìn),一個(gè)池子蓄,一個(gè)龍頭放”的收購儲(chǔ)備供地機(jī)制。

要建立公開、公平、公正的土地市場(chǎng),規(guī)范完善土地出讓審批程序,實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。為加強(qiáng)用地審批管理,規(guī)范土地出讓行為,政府及土地管理部門應(yīng)對(duì)每一宗地的收購、補(bǔ)償、協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣掛牌出讓等,均實(shí)行集體會(huì)審、集體研究、集體決策;嚴(yán)格限制土地使用權(quán)協(xié)議出讓,實(shí)行地價(jià)評(píng)估、集體決策定價(jià)、公開協(xié)議出讓結(jié)果等措施,規(guī)范交易行為。在規(guī)范出讓程序同時(shí),還應(yīng)堅(jiān)持公開、公平、公正的市場(chǎng)交易原則,實(shí)行陽光作業(yè)。對(duì)于出讓的每一宗土地,均應(yīng)公開披露;在運(yùn)作過程中,要嚴(yán)格按照招標(biāo)拍賣掛牌出讓程序操作,做到監(jiān)察、財(cái)政、公證等部門全程參與,確保招標(biāo)拍賣掛牌出讓的公開、公平、公正。通過強(qiáng)力推行各類經(jīng)營性用地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作,不僅能最大限度的保證政府收益,規(guī)范各類出讓行為,也能有效地防止“暗箱”操作和腐敗行為的發(fā)生,有力地推動(dòng)土地市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展,最大限度地保證土地資產(chǎn)的保值增值。

要積極探索適合當(dāng)?shù)氐男碌耐恋貎?chǔ)備運(yùn)行機(jī)制,并對(duì)工作人員加以有效的監(jiān)督,實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備與人員管理機(jī)制的新突破。要根據(jù)實(shí)際情況,合理把握收購儲(chǔ)備土地的規(guī)模,規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),完善土地儲(chǔ)備庫建設(shè)方案,儲(chǔ)備土地布局要相對(duì)合理,數(shù)量適度,既能調(diào)控市場(chǎng)供求,又能基本保證城市建設(shè)需要。另外,必須注重提高工作人員的政治素質(zhì)和理論修養(yǎng),保證依法工作,熱情服務(wù),適應(yīng)全面推行土地收購儲(chǔ)備制度的要求。

要建立良好的土地儲(chǔ)備出讓環(huán)境。這是至關(guān)重要的一點(diǎn),也是關(guān)系到一個(gè)地方土地市場(chǎng)能否繼續(xù)發(fā)育的重要前提。鑒于此,建議各級(jí)政府,在實(shí)施土地儲(chǔ)備及出讓的過程中,一定要站對(duì)自己的位置,勇于承擔(dān)起自己的責(zé)任,不僅要力促當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,更要致力于提高自身素質(zhì),提高自己的服務(wù)水平。在實(shí)施土地儲(chǔ)備時(shí),最大限度地讓利于民。同時(shí),力爭(zhēng)協(xié)調(diào)好征地與被征地者之間的利益關(guān)系,盡量減少雙方之間的摩擦,為土地的成功出讓奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。土地出讓后,還要即時(shí)給以全方位的跟蹤服務(wù),該監(jiān)督的就得監(jiān)督,該協(xié)調(diào)的給以協(xié)調(diào),努力為用地者營造一個(gè)科學(xué)、和諧的用地環(huán)境。

土地儲(chǔ)備調(diào)研報(bào)告3篇

土地儲(chǔ)備制度作為土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)學(xué)科范疇,實(shí)施幾年來,在規(guī)范調(diào)控土地市場(chǎng),優(yōu)化土地資源配置,實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運(yùn)作機(jī)制中…
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