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安置房調(diào)研報(bào)告

更新時(shí)間:2024-11-20 查看人數(shù):56

安置房調(diào)研報(bào)告

第1篇 安置房建設(shè)及拆遷安置工作調(diào)研報(bào)告

安置房建設(shè)及拆遷安置工作調(diào)研報(bào)告

近年來(lái),隨著城市化發(fā)展的的快速推進(jìn),我區(qū)進(jìn)入了快拆大建的高速期,使我區(qū)城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了顯著變化。經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的持續(xù)建設(shè)發(fā)展,一批高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的道橋逐步建成,各類建設(shè)大廈拔地而起,重點(diǎn)片區(qū)改造和地塊開(kāi)發(fā)加快推進(jìn),蠡湖新城和太湖新城建設(shè)初具規(guī)模······。城市建設(shè)的推進(jìn),也帶來(lái)了巨大的拆遷量,20__年至20__年,全區(qū)共拆除各類建筑1098萬(wàn)㎡,其中集土住宅3.1萬(wàn)戶,拆除總面積585萬(wàn)㎡。有拆遷就有建設(shè)和安置,下面圍繞如何按科學(xué)發(fā)展觀的要求,既好又快地做好安置房建設(shè)和安置工作作一些探討。

一、全區(qū)安置房建設(shè)及安置總體情況

據(jù)初步統(tǒng)計(jì),至20__年底,我區(qū)拆遷安置房累計(jì)開(kāi)工1058萬(wàn)㎡,累計(jì)竣工678萬(wàn)㎡,累計(jì)安置拆遷戶21518戶,30515套,327萬(wàn)㎡。其中05年開(kāi)工102萬(wàn)㎡,竣工91萬(wàn)㎡,安置2365戶,35萬(wàn)㎡,全過(guò)渡戶2710戶﹔06年開(kāi)工181萬(wàn)㎡,竣工99萬(wàn)㎡,安置3645戶,52萬(wàn)㎡,全過(guò)渡戶5588戶﹔07年開(kāi)工309萬(wàn)㎡,竣工153萬(wàn)㎡,安置4076戶,66萬(wàn)㎡,全過(guò)渡戶9495戶﹔08年開(kāi)工307萬(wàn)㎡,竣工211萬(wàn)㎡,安置6045戶,94萬(wàn)㎡,全過(guò)渡戶16224戶(以上全過(guò)渡戶不包括國(guó)土拆遷)。由以上數(shù)據(jù)看出近幾年來(lái),安置房開(kāi)、竣工數(shù)逐年快速上升,過(guò)渡戶也不斷快速增長(zhǎng)。至08年底通過(guò)市級(jí)安置審批5697戶,9651套,104萬(wàn)㎡,辦理房產(chǎn)證1279戶,土地證729戶??偟陌仓脤徟ㄟ^(guò)率不高(08年安置審批達(dá)50萬(wàn)㎡,占?xì)v年一半),辦證率就更低了,只有四個(gè)街道辦好了很少一批產(chǎn)權(quán)證。

二、全區(qū)安置房建設(shè)及安置中存在的主要問(wèn)題

目前,安置房建設(shè)及安置各個(gè)環(huán)節(jié)存有諸多問(wèn)題和制約因素,歸納起來(lái)主要有:

1、拆遷安置不能平衡,過(guò)渡戶數(shù)不斷增加

⑴ 拆建速度不相匹配是根本原因。近年來(lái)拆遷總量和速度明顯快于建設(shè)總量和速度,一方面對(duì)開(kāi)拆項(xiàng)目準(zhǔn)備和認(rèn)識(shí)不足,缺少超前謀劃和提前建設(shè)的意識(shí),突然間落實(shí)下來(lái)的拆遷項(xiàng)目又是限時(shí)要求完成拆遷,常常是先拆后建,甚至是先拆遷后騰地再建設(shè),導(dǎo)致安置房建設(shè)大大落后于拆遷,常常是一年落后,三年被動(dòng)。另一方面,一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)拆到拆平一般只需二個(gè)月,而用來(lái)安置的安置房建設(shè)從辦理前期手續(xù)到建成安置少則一年有余多則二年半,如不超前建設(shè),必定產(chǎn)生過(guò)渡。

⑵ 建設(shè)前期準(zhǔn)備不足是重要障礙。安置房建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,開(kāi)工前必須辦理建設(shè)計(jì)劃審批、立項(xiàng)、定點(diǎn)、設(shè)計(jì)、審圖、招投標(biāo)等一系列手續(xù),期間還須辦理規(guī)劃、環(huán)保、國(guó)土、消防專項(xiàng)審批,大都還要進(jìn)行騰地拆遷,由于不能統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)時(shí)須,時(shí)常導(dǎo)致卡在某個(gè)節(jié)點(diǎn),遲遲開(kāi)不了工,例如建設(shè)計(jì)劃沒(méi)辦理、設(shè)計(jì)方案沒(méi)審批、騰地不及時(shí)等,其實(shí)有些工作大可提前落實(shí),以備隨時(shí)開(kāi)工。

⑶ 建設(shè)資金十分緊張是主要瓶頸。安置房建設(shè)需要大量資金,由于對(duì)上資金落實(shí)不能及時(shí)到位,按市拆遷補(bǔ)償費(fèi)用結(jié)算協(xié)議所定標(biāo)準(zhǔn)(多層1400元/㎡,小高層1650元/㎡,高層1980元/㎡)與實(shí)際拆遷建設(shè)成本差距很大,一般要逆差500-800元/㎡,有的開(kāi)發(fā)區(qū)還要自籌資金用于拆遷安置,通常拆一戶(按200㎡算)拆安資金為45~55萬(wàn),幾年積累下來(lái)使基層政府資金嚴(yán)重不足,進(jìn)而影響安置房建設(shè)進(jìn)度。

⑷ 施工隊(duì)伍良莠不齊是制約因素。由于城市建設(shè)的急劇擴(kuò)張,到處是一個(gè)個(gè)大工地,建設(shè)需求量十分巨大,一些實(shí)力差、水平低的施工單位也千方百計(jì)搶得了一些安置房建設(shè)任務(wù),但由于墊資壓力大,管理水平低,使其不堪重負(fù),時(shí)常是做做停停,既影響進(jìn)度又影響質(zhì)量。

2、建設(shè)成本日益增大,資金平衡難度增加。

⑴ 專業(yè)管理水平不夠。安置房建設(shè)工程管理是一項(xiàng)技術(shù)性很強(qiáng)的工作,不少建設(shè)單位管理人員普遍專業(yè)水平不高,專注程度不強(qiáng),思考謀劃不深,成本控制不專,造成建設(shè)成本相應(yīng)增加。

⑵ 建設(shè)要求不斷提高。由于國(guó)家建設(shè)規(guī)范要求越來(lái)越高,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也不斷提高,使安置房建設(shè)成本水漲船高。例如混凝土板厚最小從10厘米提高到12厘米,外墻采用保溫墻面,外窗采用保溫窗,墻體禁止使用粘土磚,12層以下采用太陽(yáng)能等,以及安置區(qū)景觀要求、造型要求、智能化要求等也相應(yīng)提高,都使建設(shè)成本增加不少。

⑶ 建材價(jià)格快速上漲。由于鋼材、砼等建材近些年總體上漲速度較快,室外工程的水、電、氣相應(yīng)規(guī)費(fèi)和建設(shè)費(fèi)也不斷提高,導(dǎo)致安置房建設(shè)成本剛性增加較大。

⑷ 其它相關(guān)影響因素。由于現(xiàn)在安置小區(qū)一般都要求建相應(yīng)量的人防、車庫(kù)、學(xué)校等配套項(xiàng)目,這些項(xiàng)目收益很小,投入很大,導(dǎo)致建設(shè)成本相應(yīng)增加。目前安置房建設(shè)大都采用建筑商墊資代建,無(wú)形中增加了建設(shè)方的財(cái)務(wù)成本。由于工地太多民 工緊缺,同時(shí)物價(jià)指數(shù)上漲,使人工費(fèi)也在不斷上漲。

3、審核辦證相對(duì)滯后,潛在矛盾日益凸現(xiàn)。

被拆遷戶所拆房屋大都有證,而安置房辦證率低,日積月累造成群眾意見(jiàn)較大。究其原因,安置審核中基礎(chǔ)資料不齊是造成安置審核滯后的主要原因,在住宅拆遷中,未能統(tǒng)籌考慮后期安置工作并及時(shí)收齊安置審批所需原始資料,導(dǎo)致安置審核無(wú)法正常進(jìn)行;部分街道把關(guān)不嚴(yán),拆遷中實(shí)際安置面積超過(guò)政策允許,安置面積過(guò)多,造成審核通不過(guò);另外各種產(chǎn)權(quán)變更、分割中未按要求簽字或辦理公證導(dǎo)致無(wú)法審核。

房產(chǎn)證辦證中主要問(wèn)題是基本建設(shè)法定手續(xù)不全,造成項(xiàng)目無(wú)法竣工備案;大修理基金及電梯維護(hù)費(fèi)沒(méi)有計(jì)入結(jié)算成本中,拆遷戶和基層政府都不愿繳納,影響辦證;產(chǎn)權(quán)人變更需交費(fèi)公證,群眾不愿接受;被拆遷戶產(chǎn)證和建房手續(xù)不齊等。

三、應(yīng)對(duì)目前問(wèn)題的相關(guān)對(duì)策和思考。

1、規(guī)劃建設(shè)適度超前,全力壓降過(guò)渡戶數(shù)

安置房規(guī)劃建設(shè)中要有超前意識(shí),一方面要從造型、戶型、景觀、配套等多個(gè)方面超前規(guī)劃,提升建設(shè)檔次。拆是為了建,但建不是為了拆,把安置房當(dāng)作自己的房子來(lái)建設(shè)。另一方面面對(duì)拆建時(shí)間差的現(xiàn)象,要從早建多建快建出發(fā),提前做好建設(shè)前期準(zhǔn)備工作,圍繞拆安匹配的原則先建后拆,至少也要邊建邊拆,再也不能先拆后建,逐步減少過(guò)渡戶。

2、多方籌集建設(shè)資金,盡力控制建設(shè)成本

⑴ 多方建立融資平臺(tái),確保建設(shè)資金到位,也可采取bt制等代建方式,減輕眼前支付壓力,使安置房得以順利建設(shè),減少過(guò)渡費(fèi)的支付。

⑵ 從強(qiáng)化管理入手,做到優(yōu)化設(shè)計(jì)、集約利用土地、合理建設(shè)配套面積,切實(shí)執(zhí)行工程招投標(biāo)、政府采購(gòu)、跟蹤審計(jì)等程序,規(guī)范合同簽訂、工程簽證,用規(guī)范有序的管理制度來(lái)降低不必要的支出。

⑶ 積極爭(zhēng)取調(diào)整協(xié)議結(jié)算標(biāo)準(zhǔn),要爭(zhēng)取考慮人工費(fèi)、材料費(fèi)上漲后建設(shè)成本上漲因素,逐年按實(shí)提高與市級(jí)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn),增加大修理基金和電梯維修基金結(jié)算內(nèi)容。

⑷ 嚴(yán)格公平執(zhí)行拆遷政策,嚴(yán)控超面積購(gòu)買,提高超買價(jià)格,嚴(yán)控拆遷認(rèn)定面積,嚴(yán)控評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),以此減少不合理支出。

3、主動(dòng)銜接審核辦證,協(xié)調(diào)解決歷史難題

在審核辦證過(guò)程中,各基層單位要搭建專業(yè)工作機(jī)構(gòu),梳理資料,排查難點(diǎn),找出問(wèn)題癥結(jié),研究解決問(wèn)題的方案。經(jīng)辦人員要積極對(duì)下溝通,對(duì)上銜接,分析整合解決問(wèn)題的辦法,區(qū)主管部門要全力協(xié)調(diào),積極對(duì)上爭(zhēng)取政策,在實(shí)事求是的原則下,尊重事實(shí)、兼顧歷史、簡(jiǎn)化程序、按實(shí)解決目前審核辦證中的難題。

4、精心組織全力實(shí)施,完成各項(xiàng)工作任務(wù)

面對(duì)目前安置房建設(shè)資金壓力大,建設(shè)周期長(zhǎng),管理水平低,拆安匹配難,審核辦證慢等制約難題,需要上下各級(jí)精心組織,周密部署,積極實(shí)施,扎實(shí)推進(jìn),圍繞“超前建設(shè)、放量開(kāi)工、市場(chǎng)運(yùn)作、提升水平”的總體要求,以加快推進(jìn)城市現(xiàn)代化建設(shè)為目標(biāo),以一流規(guī)劃引領(lǐng)一流建設(shè),以拆安匹配基本零過(guò)渡為原則,全力實(shí)施好安置房建設(shè)。面對(duì)09年開(kāi)工確保200萬(wàn)㎡,力爭(zhēng)300萬(wàn)㎡,竣工確保230萬(wàn)㎡,力爭(zhēng)300萬(wàn)㎡的目標(biāo)任務(wù),區(qū)主管部門要年初做好任務(wù)分解,年中做好監(jiān)督指導(dǎo),年終做好考核評(píng)比,由此確保任務(wù)落實(shí)到實(shí)處。

安置房調(diào)研報(bào)告

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