第1篇 社區(qū)物業(yè)管理工作情況的調(diào)研報告
按照市人大常委會年初工作安排,6月下旬至7月上旬,我們在市人大常委會蔣國良副主任帶領(lǐng)下,對百官、曹娥兩個街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調(diào)研,先后聽取了市建設(shè)局和百官街道、曹娥街道關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報,專門聽取了提出社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見,分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個座談會,全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下:
一、基本情況
1.擺正位置,形成網(wǎng)絡(luò)。隨著我市城市化進程不斷推進,城市框架逐步拉大,居民居住區(qū)快速擴張,現(xiàn)百官、曹娥兩街道,已組建社區(qū)26個,生活小區(qū)126個,社區(qū)常住戶數(shù)61148戶,戶籍人口91706人。同時,一大批農(nóng)村和外來人員入住城區(qū),常住人口已達178593人,且入住人員情況較為復(fù)雜,如何領(lǐng)導(dǎo)和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強社會管理的重要課題。社區(qū)管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視,建立了市領(lǐng)導(dǎo)、市直有關(guān)部門、單位聯(lián)系結(jié)對社區(qū)制度,明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門——市建設(shè)局,并在市建設(shè)局設(shè)立物業(yè)科,專門負責(zé)指導(dǎo)全市的社區(qū)物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作,始終把其作為份內(nèi)工作常抓不懈,做到了班子領(lǐng)導(dǎo)有分工,社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做,并注重社區(qū)基層建設(shè),抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會隊伍建設(shè),為社區(qū)工作開展奠定了組織保障。
2.加強指導(dǎo),推進工作。社區(qū)是最基層的管理組織,百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎(chǔ)上,切實加強對社區(qū)工作的指導(dǎo),著力推進社區(qū)物管工作。兩個街道積極理順各種關(guān)系,明確社區(qū)管轄責(zé)任,及時指導(dǎo)組建小區(qū)業(yè)主委員會,對每個新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉(zhuǎn),真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤竣工驗收移交一個,及時接收一個,管理組織健全一個,尤其十分重視配強業(yè)主委員會主任。兩個街道通過指導(dǎo)協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評激勵,使各項任務(wù)在一線得以較好完成,矛盾在一線自我調(diào)?;?,問題在一線積極尋求解決,穩(wěn)定工作在一線得到較好落實。
3.盡心盡責(zé),積極奉獻。從調(diào)研情況看,每個社區(qū)居委會,平均擔(dān)負著10個生活住宅小區(qū),約8千—2萬人的管理任務(wù),管理單位量多而面廣,工作任務(wù)量大而艱巨,住宅人員素質(zhì)參差而復(fù)雜,社區(qū)工作者人少而擔(dān)重,面對繁雜的工作和壓力,各社區(qū)主任及相關(guān)工作人員具有強烈的事業(yè)心和責(zé)任感,各負其責(zé)、樂于奉獻、熱心公益、盡責(zé)盡力。在工作中,遇到難事一馬當(dāng)先,抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡(luò)、抓溝通,碰到棘事身先士卒,不退縮、不回避、不計較,真正體現(xiàn)了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步。各業(yè)委會主任不計報酬、不圖名利、無私奉獻、腳踏實地、講究方法、自擔(dān)自治,積極擔(dān)起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作,在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。
二、困難問題
1.組織保障有待進一步加強。一是市對社區(qū)、小區(qū)的重視程度與農(nóng)村基層建設(shè)相比存在差距,雖有市領(lǐng)導(dǎo)和部門聯(lián)系結(jié)對,但沒有全覆蓋,工作尚欠到位,聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實一定程度存在。二是建設(shè)局作為社區(qū)物管的主管部門,對社區(qū)物管工作力量較為薄弱,僅有一個科室,一個科長,導(dǎo)致在聯(lián)系、指導(dǎo)、開展工作方面精力不夠,無法滿足對社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導(dǎo)、監(jiān)管、服務(wù)等需要。三是一個社區(qū)約8千—2萬常住人口,管轄面廣,但社區(qū)工作者極少,絕大多數(shù)社區(qū)僅6—8人,且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現(xiàn)行社區(qū)工作也不相適應(yīng),“上面千條線、下面一根針”,所有工作都壓到幾個人身上,工作量大、任務(wù)重、壓力強可見一斑。同時,社區(qū)工作正常的辦公經(jīng)費、維穩(wěn)經(jīng)費得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低,社區(qū)主任到一些聯(lián)系結(jié)對部門求助經(jīng)費臉難看、兌現(xiàn)難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級有關(guān)部門,繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。
2.制度規(guī)章有待進一步完善?,F(xiàn)行的《__市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則》是__年6月市政府頒布的,《__市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《__市物業(yè)專項維修資金管理辦法》是__年4月施行的。這些細則辦法已不能適應(yīng)迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作。特別是物業(yè)管理部門的職責(zé),企業(yè)職能,業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任,前期物業(yè)管理要求、服務(wù),物業(yè)費使用,維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。
3.監(jiān)督管理有待進一步強化。由于開發(fā)的樓盤交付把關(guān)不嚴、監(jiān)督不力,導(dǎo)致事后暴露了一系列問題。如業(yè)主委員會辦公用房、經(jīng)營用房不到位,或面積小,或區(qū)位差;消防設(shè)施不出水,監(jiān)控設(shè)備不實用,公共服務(wù)功能不完善;有的開發(fā)商口頭承諾好,實際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護,房屋保修,管網(wǎng)維修等責(zé)任主體不明確,保修經(jīng)費不落實等等,發(fā)生問題,開發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮,不能得到有效處置,引發(fā)小區(qū)業(yè)主強烈不滿、矛盾激發(fā)?,F(xiàn)全市已有客用電梯2611部,且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯,已出現(xiàn)過電梯下跌傷人事件,但其保養(yǎng)、檢測、維修經(jīng)費無處著落,將成為今后社區(qū)不安全的隱患。
4.整體素質(zhì)有待進一步提高。一方面,部分業(yè)主只要服務(wù),不要義務(wù),對物業(yè)管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗。違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問題較為嚴重。從調(diào)研普遍反映,出現(xiàn)上述現(xiàn)象的,大多數(shù)為機關(guān)事業(yè)單位人員,企業(yè)老板,他們行為傲氣、出口狂言。另一方面,物業(yè)公司掛靠經(jīng)營,管理人員不同程度存在素質(zhì)不高,缺乏專業(yè)知識培訓(xùn),管理人員職責(zé)不到位、工作不到位、服務(wù)不到位,違建亂搭制止不力,偷盜現(xiàn)象時有發(fā)生,引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對立情緒。
5.物業(yè)收費有待進一步規(guī)范。近年來,樓盤開發(fā)類型較多、情況復(fù)雜,有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤,有別墅、獨排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房,且空關(guān)房較多,而物業(yè)收費標準較為混亂,物業(yè)公司的物業(yè)費收、支透明度不夠,空關(guān)房全額收費等,引起業(yè)主不滿和反感。業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位等為借口,拒繳物業(yè)費現(xiàn)象較為普遍。
三、建議意見
1.要加強領(lǐng)導(dǎo),強化保障。由于小區(qū)居住人員來自各行各業(yè)、四面八方,尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開發(fā)的開放式小區(qū),情況更為復(fù)雜、各種問題頻出、工作難度很大。為此,市政府及相關(guān)部門要充分認識到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會穩(wěn)定的基礎(chǔ),強化社區(qū)建設(shè),維護小區(qū)穩(wěn)定已成當(dāng)務(wù)之急,需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設(shè),切實加強領(lǐng)導(dǎo),強化要素保障。要專門建立一個社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機構(gòu),有市領(lǐng)導(dǎo)分管,有關(guān)部門參與的工作領(lǐng)導(dǎo)小組,負責(zé)研究社區(qū)管理建設(shè)、指導(dǎo)、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作。業(yè)務(wù)主管部門要健全工作機構(gòu),配強精干業(yè)務(wù)人員,認真擔(dān)起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導(dǎo)。掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級領(lǐng)導(dǎo)和部門要定期開展調(diào)研,指導(dǎo)工作,真正做到貼身社區(qū)、直面問題、主動攬事、協(xié)調(diào)問題、解決困難。要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強和選配,強化考核評比;要研究落實社區(qū)工作經(jīng)費,切實重視和關(guān)心業(yè)主委員會主任,給予其工作上的支持和待遇與考核激勵。根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營困難的實際,市政府要加緊調(diào)研,出臺相關(guān)扶持政策,在公共用電、用水,稅收、垃圾搬運等方面予以優(yōu)惠扶持。
2.健全機制,規(guī)范管理。市政府及相關(guān)部門要建立完善相關(guān)制度,不斷健全工作機制,切實規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作。一要建立健全相關(guān)制度。市政府要加緊調(diào)研,出臺加強社區(qū)管理建設(shè)工作的意見,進一步重視社區(qū)基層建設(shè),明確工作任務(wù)和建設(shè)目標,切實加強領(lǐng)導(dǎo)、健全組織、明確職責(zé)、落實責(zé)任、強化管理、考核激勵,確保隊伍穩(wěn)定。要調(diào)研修改完善__市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則,住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項資金使用管理辦法,尤其是對住宅小區(qū)電梯檢測、維修保養(yǎng)資金的落實,要明確規(guī)定。有關(guān)部門要加緊研究出臺住宅區(qū)物業(yè)管理收費標準和物業(yè)收費管理辦法,進一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費收費標準,物業(yè)費收支、減免要做到公開、透明,尤其對空關(guān)房的物管費收費標準建議減半收取。二要建立工作聯(lián)絡(luò)機制。市級層面要建立健全部門、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡(luò)聯(lián)系制度,對于難點、焦點、重點問題進行研究,采取有效措施,及時處置落實。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會工作聯(lián)絡(luò)機制,深入小區(qū)、了解實情、直面問題、協(xié)調(diào)處置,確保小區(qū)穩(wěn)定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡(luò)制,融入居民住宅小區(qū),為居民排憂解難,指導(dǎo)小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點人員管控等工作。要充分發(fā)揮業(yè)委會組織橋梁作用,建議有關(guān)部門牽頭,著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會,為物管工作開展提供交流平臺,促進行業(yè)自律、推動公平競爭、維護合法權(quán)益、協(xié)調(diào)利益沖突。三要強化物管監(jiān)督管理。市和街道要重視對業(yè)委會組織的考核評比,出臺和完善激勵政策,明確工作要求。市級主管部門要切實加強對交付使用樓盤移交物業(yè)公司時的監(jiān)管工作,不走過場。街道和社區(qū)要加強對住宅小區(qū)的精細化管理,建立小區(qū)信息平臺,全面推進小區(qū)網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化,對小區(qū)每戶住戶基本情況實現(xiàn)信息動態(tài)化管理。要加強物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理,針對物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低,收費服務(wù)不對等、服務(wù)不規(guī)范、管理措施不落實、維修不及時等情況,有關(guān)部門和業(yè)主委員會要嚴把物業(yè)進入關(guān),嚴格執(zhí)行審批程序,建立健全退出機制,并加強對物業(yè)企業(yè)的動態(tài)管理,把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時監(jiān)管有機結(jié)合,切實規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理。
3.注重教育,提高素質(zhì)。針對目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱,物管人員素質(zhì)偏低,小區(qū)業(yè)主素質(zhì)高低不一等實際情況,加強住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育迫在眉睫。為此,市政府及相關(guān)部門、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭,結(jié)合實際、有的放矢,有計劃地開展形式多樣,以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動,做到月月有活動、季季有高潮、年年有特色。有關(guān)主管部門要加強對物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育,使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”。