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第1篇 建筑房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀的調(diào)研報(bào)告
為全面了解我縣建筑房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，有針對(duì)性地做好建筑房產(chǎn)企業(yè)入庫(kù)統(tǒng)計(jì)工作，縣統(tǒng)計(jì)局組織專人對(duì)接縣住建、規(guī)劃、國(guó)土等部門，深入建筑房產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目建設(shè)一線開展專題調(diào)研，現(xiàn)將相關(guān)情況報(bào)告如下。
一、企業(yè)基本情況。
（一）已納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)企業(yè)。
1、建筑企業(yè)。
截至20__年__月（下同），我縣納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的資質(zhì)以上建筑企業(yè)11家、建筑勞務(wù)企業(yè)1家，其中，二級(jí)資質(zhì)的7家，三級(jí)資質(zhì)的4家，20__年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值44億元，20__年前三季度實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值4__億元。
2、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
我縣納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的資質(zhì)以上房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)19家（20__年新入庫(kù)4家），其中，二級(jí)資質(zhì)的3家，三級(jí)資質(zhì)的12家，暫定級(jí)4家，20__年完成投資__億元，2023年前三季度完成投資__億元。
（二）未納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)企業(yè)。
1、建筑企業(yè)。
在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)但未納入我縣統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的建筑企業(yè)有16家，其中本地4家，外地12家，據(jù)推算全年可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值約20億元）
2、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)但未納入我縣統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有12家，其中本地2家，外地12家，據(jù)統(tǒng)計(jì)已開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃總投資約45億元。
（三）退出統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)企業(yè)。
因我縣2家建筑企業(yè)、1家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)未年審，被省住建廳注銷資質(zhì)等級(jí)證書先后退出統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)。
二、外來企業(yè)入庫(kù)制約因素。
按照《國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于印發(fā)統(tǒng)計(jì)單位劃分及具體處理辦法的通知》中第十條規(guī)定，外來法人單位下屬跨省的分支機(jī)構(gòu)，并具備一定條件的，經(jīng)與分支機(jī)構(gòu)上級(jí)法人單位協(xié)商一致，并經(jīng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局認(rèn)可，可視同法人單位處理，納入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地統(tǒng)計(jì)。為摸清我縣外來企業(yè)從事的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)情況，今年4月，我們進(jìn)行了專題調(diào)研，結(jié)果表明若要具體實(shí)施還存在著一些制約因素。
（一）堅(jiān)持本地注冊(cè)對(duì)外來企業(yè)沒有強(qiáng)制約束力。
外來企業(yè)在從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，只受業(yè)務(wù)范圍和項(xiàng)目規(guī)模約束，不受地理區(qū)域限制。住建部《關(guān)于推進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展和改革的若干意見》規(guī)定：建立統(tǒng)一開放的市場(chǎng)體系，規(guī)范備案管理，不得排斥、限制外地企業(yè)進(jìn)入本地區(qū)的準(zhǔn)入條件，不得強(qiáng)制外地企業(yè)參加培訓(xùn)或在當(dāng)?shù)爻闪⒆庸镜取＿@對(duì)堅(jiān)持本地注冊(cè)帶來了政策制約。
（二）堅(jiān)持本地注冊(cè)導(dǎo)致企業(yè)資質(zhì)受限。
外來企業(yè)在注冊(cè)、入庫(kù)，需更名申報(bào)，這將與該企業(yè)在參與我縣招商、投標(biāo)活動(dòng)中使用的原名稱不符，且企業(yè)資質(zhì)亦與項(xiàng)目招標(biāo)要件不符，自動(dòng)失去競(jìng)標(biāo)資格。
（三）堅(jiān)持本地注冊(cè)影響后期監(jiān)督管理。
外來注冊(cè)企業(yè)具有流動(dòng)性，工程竣工后若再無項(xiàng)目，則會(huì)轉(zhuǎn)向異地發(fā)展。若該企業(yè)破產(chǎn)或資質(zhì)被注銷，其開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目一旦出現(xiàn)建設(shè)質(zhì)量或配套設(shè)施問題，追責(zé)難以找到責(zé)任主體，可能會(huì)帶來諸多信訪矛盾和遺留問題。
（四）堅(jiān)持本地注冊(cè)帶給外來企業(yè)管理成本增加。在建筑房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，三級(jí)及以下資質(zhì)企業(yè)的利潤(rùn)空間越來越薄弱，外來企業(yè)因工程量少、不持續(xù)而不愿注冊(cè)。即使走資質(zhì)升級(jí)增項(xiàng)途徑，至少需要2至4年時(shí)間，且在注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、專業(yè)人才等方面要求更高，制約企業(yè)發(fā)展壯大。
（五）堅(jiān)持本地注冊(cè)易受原注冊(cè)地干擾。
按照統(tǒng)計(jì)制度，建筑業(yè)產(chǎn)值和房產(chǎn)投資納入注冊(cè)地統(tǒng)計(jì)。在我縣的外地企業(yè)除建筑業(yè)國(guó)稅、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅上繳注冊(cè)地外，其余稅費(fèi)均上繳我縣。若外來企業(yè)在申請(qǐng)注冊(cè)，原注冊(cè)地出于地方保護(hù)角度，既會(huì)在承辦相關(guān)手續(xù)中設(shè)置障礙，也會(huì)通過約談當(dāng)?shù)仄髽I(yè)等方式干擾企業(yè)在異地注冊(cè)。
三、企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
（一）生機(jī)旺盛型。
此類企業(yè)抓住了機(jī)遇，盤活了資源，通過升級(jí)增項(xiàng)不斷發(fā)展壯大，制定了明晰的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，步入了可持續(xù)發(fā)展的良性軌道。如新南國(guó)房產(chǎn)計(jì)劃3年內(nèi)組建集團(tuán)公司，5年內(nèi)進(jìn)入市五強(qiáng)，二十年內(nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值200億元，進(jìn)入省20強(qiáng)；發(fā)響建司計(jì)劃在今年12月將資質(zhì)升為總承包一級(jí)，力爭(zhēng)年產(chǎn)值2。5億元以上，上交稅費(fèi)900萬元以上。
（二）維持現(xiàn)狀型。
此類企業(yè)受困于自身現(xiàn)狀，資質(zhì)遲遲未能升級(jí)，占有市場(chǎng)份額不多，實(shí)施項(xiàng)目規(guī)模不大，且依賴掛靠項(xiàng)目，缺乏發(fā)展后勁，業(yè)績(jī)近幾年無大的提升。；三建司承建項(xiàng)目大多集中在區(qū)鄉(xiāng)，規(guī)模小，種類雜。
（三）轉(zhuǎn)向發(fā)展型。
此類企業(yè)發(fā)展到一定水平后，主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的收入和利潤(rùn)大幅下降，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到影響和制約。市場(chǎng)前景不明朗，不樂觀，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已開始向其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。如明悅房產(chǎn)建龍熙國(guó)際酒店，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開始向酒店服務(wù)業(yè)和社區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)移，以解決公司員工的社會(huì)保障問題。
（四）萎縮低迷型。
此類企業(yè)一般是先有項(xiàng)目再相機(jī)成立，在經(jīng)營(yíng)完項(xiàng)目后便陷入困頓，無強(qiáng)力經(jīng)費(fèi)支撐，無人才技術(shù)保障，無后續(xù)項(xiàng)目實(shí)施，有日趨名存實(shí)亡的危險(xiǎn)。如江州房產(chǎn)資質(zhì)三級(jí)，工程技術(shù)人員僅3人，2023年無工程項(xiàng)目，市場(chǎng)生存力弱；高品房產(chǎn)在開發(fā)完伴山風(fēng)景項(xiàng)目后，目前沒有新項(xiàng)目開發(fā)。
四、困難和問題。
（一）資金壓力大，本地企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難。
一是墊資情況普遍。建筑市場(chǎng)急劇膨脹，使一些項(xiàng)目單位在工程發(fā)包時(shí)，將能否墊資作為考察企業(yè)實(shí)力和簽訂合同的重要條件，有些工程項(xiàng)目墊資高達(dá)90%，而政府bt項(xiàng)目多是全墊資。
二是工程款項(xiàng)拖欠。項(xiàng)目在建時(shí)，企業(yè)難按工程進(jìn)度收到相應(yīng)資金，竣工后也被長(zhǎng)期拖欠，使預(yù)期效益受損，即使再有項(xiàng)目也無力承接。
三是企業(yè)融資困難。在國(guó)家對(duì)建筑、房產(chǎn)開發(fā)業(yè)緊縮銀根的大環(huán)境下，企業(yè)貸難、貸貴，走民間融資途徑則利率更高；四是稅費(fèi)收取較高。除基本稅費(fèi)外，另有殘保金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、資源費(fèi)等，大約占到了資金總額的十分之一；五是銷售有價(jià)無市。房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)供過于求，形成住房高空置率，造成資金回籠緩慢。這些問題纏繞交織，影響企業(yè)自身造血功能和企業(yè)發(fā)展壯大。
（二）資質(zhì)升級(jí)難，本地企業(yè)發(fā)展受限。
一是缺乏人才支撐。企業(yè)資質(zhì)等級(jí)越高，人才要求越嚴(yán)格，高級(jí)職稱人員、中級(jí)職稱、基本技術(shù)人員等有明確的數(shù)量限制和資歷限制，現(xiàn)實(shí)中符合條件的人才嚴(yán)重不足。
二是缺乏業(yè)績(jī)支撐。企業(yè)以前礙于實(shí)力，做的業(yè)績(jī)較難符合要求，比如申報(bào)建筑企業(yè)一級(jí)資質(zhì)，必須提供近5年工作業(yè)績(jī)，且工程規(guī)模至少滿足“修建25層以上的房屋建筑工程”等4項(xiàng)必備條件。
三是缺乏資金支撐。不同等級(jí)有不同的注冊(cè)資金約束，比如申報(bào)房產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)，企業(yè)注冊(cè)注冊(cè)資本不低于5000萬元，實(shí)際情況讓人望而卻步；四是缺乏設(shè)備支撐。企業(yè)升級(jí)必須要具有與資質(zhì)等級(jí)相適應(yīng)的施工機(jī)械和質(zhì)量檢測(cè)設(shè)備，原先的設(shè)備設(shè)施已然不夠，補(bǔ)充購(gòu)置無形中會(huì)加大資金壓力。企業(yè)長(zhǎng)期不能升級(jí)，發(fā)展停滯便不可避免。
（三）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)烈，本地企業(yè)利潤(rùn)薄弱。
一是項(xiàng)目招標(biāo)僧多粥少。隨著城鄉(xiāng)建設(shè)高速發(fā)展，外來企業(yè)越來越多，有的建立了項(xiàng)目部和分公司，同一個(gè)項(xiàng)目十?dāng)?shù)家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已屢見不鮮，“搶食”現(xiàn)象不僅比拼實(shí)力，更比拼忍耐，繼而引發(fā)殘酷的價(jià)格戰(zhàn)。
二是承攬工程有心無力。我縣無一家一級(jí)、特級(jí)資質(zhì)企業(yè)，承攬范圍受到限制，在重大項(xiàng)目的招投標(biāo)中，與外來企業(yè)實(shí)力懸殊，幾乎沒什么機(jī)會(huì)，只能被迫向鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展，尋找剩余機(jī)會(huì)，甚至有時(shí)依賴掛靠項(xiàng)目支撐。一些外來企業(yè)中標(biāo)后，將項(xiàng)目分解賣給本地企業(yè)做，既轉(zhuǎn)嫁了風(fēng)險(xiǎn)，又坐收差價(jià)之利。
三是“三違”沖擊雪上加霜。集中表現(xiàn)在一些中小規(guī)模的項(xiàng)目，為追求“短平快”，常被發(fā)包給無承攬資質(zhì)的個(gè)體施工隊(duì)、服務(wù)隊(duì)。在暴利的誘惑驅(qū)使下，房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域“三違”（違法用地、違法建設(shè)、違法銷售）現(xiàn)象突出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，嚴(yán)重沖擊著縣域房產(chǎn)市場(chǎng)。
四是成本抬高無可奈何。一些建材業(yè)主壟斷建材市場(chǎng)，以種種理由惡意哄抬砂石、水利、鋼材等價(jià)格，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的市場(chǎng)秩序，增加了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，極大壓縮了企業(yè)利潤(rùn)空間。
（四）預(yù)測(cè)預(yù)警弱，本地企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)難料。
一是宏觀政策預(yù)警弱。國(guó)家調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，必然會(huì)影響到建筑房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，而研究國(guó)家政策及投向一直是本地企業(yè)軟肋。
二是安全評(píng)估預(yù)警弱。在競(jìng)標(biāo)選擇項(xiàng)目上，企業(yè)往往注重的是規(guī)模和效益，而忽略從項(xiàng)目與企業(yè)實(shí)際進(jìn)行嚴(yán)格的安全評(píng)估，項(xiàng)目到手后勉為其難，以致安全風(fēng)險(xiǎn)難控、合同履行艱難，企業(yè)形象受損。
三是融資投資預(yù)警弱。行業(yè)特點(diǎn)決定了建筑、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金運(yùn)轉(zhuǎn)，投入規(guī)模增速快，而企業(yè)承接項(xiàng)目更多依靠銀行貸和民間融資，資產(chǎn)負(fù)債率始終處于高位，一旦資金鏈斷裂，后果難以想象；四是市場(chǎng)前景預(yù)警弱。基于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，一些投機(jī)性購(gòu)房營(yíng)造繁榮假象，助推房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急功近利，不把握市場(chǎng)環(huán)境變化，不遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律盲目上馬開發(fā)，導(dǎo)致銷售市場(chǎng)疲軟。
五、工作建議。
（一）造血幫扶，解決企業(yè)資金瓶頸。
一是減少墊資比例。充分考慮企業(yè)的資本實(shí)力，政府性項(xiàng)目資金安排及渠道在原則范圍內(nèi)適當(dāng)減少企業(yè)墊資部分，為企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)留有余地。
二是及時(shí)支付工程款。財(cái)政撥款的工程項(xiàng)目支付進(jìn)度款時(shí)，應(yīng)多從企業(yè)的角度考慮，簡(jiǎn)化手續(xù)和撥款審批環(huán)節(jié)，按施工合同約定及時(shí)支付，減輕施工單位的壓力。
三是解決融資難題。支持以建筑材料、工程設(shè)備、在建工程和應(yīng)收賬款等作為抵質(zhì)押的反擔(dān)保形式，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)從資金投入、信貸規(guī)模、擔(dān)保費(fèi)率等方面扶持企業(yè)發(fā)展；四是適當(dāng)降低費(fèi)稅。清理規(guī)范企業(yè)上繳費(fèi)稅種類，在營(yíng)業(yè)稅、項(xiàng)目建設(shè)保證金、安全生產(chǎn)保證金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、資源費(fèi)等方面能減則減，盡可能減少企業(yè)上繳費(fèi)稅總額。
（二）轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)企業(yè)科學(xué)發(fā)展。
一是夯實(shí)人才隊(duì)伍。構(gòu)建多渠道、多層次人才引進(jìn)和培育機(jī)制，充實(shí)緊缺崗位專業(yè)人才。對(duì)業(yè)績(jī)突出的優(yōu)秀人員，破格評(píng)定技術(shù)資格。
二是培育旗艦企業(yè)。有效整合本地資源，通過兼并或重組方式，培育一兩家具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的知名企業(yè)、品牌企業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)上下兩端鏈條，穩(wěn)妥推行咨詢、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、管理、服務(wù)一體化。
三是引導(dǎo)多元發(fā)展。鼓勵(lì)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，堅(jiān)持“主業(yè)突出、多元經(jīng)營(yíng)”的思路，承攬范圍向交通、水利、市政、安裝、環(huán)保、防水、綠化、消防等領(lǐng)域拓展，向“高、精、?！卑l(fā)展；四是實(shí)施優(yōu)惠政策。對(duì)晉升資質(zhì)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入大幅增長(zhǎng)、承攬縣外工程項(xiàng)目或提供縣外建筑勞務(wù)、優(yōu)質(zhì)工程獲獎(jiǎng)、取得科技創(chuàng)新專利的企業(yè)，分別給予獎(jiǎng)勵(lì)。企業(yè)購(gòu)置設(shè)備設(shè)施，給予貸貼息政策。
（三）依法整治，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)秩序。
一是嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入清出。堅(jiān)決執(zhí)行建筑房產(chǎn)業(yè)有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審查外來企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及信用信譽(yù)情況，對(duì)不符合條件的禁止進(jìn)入。同時(shí)，強(qiáng)化已進(jìn)入企業(yè)的監(jiān)督管理，對(duì)有違規(guī)違法行為且造成惡劣影響的堅(jiān)決清出市場(chǎng)。
二是加強(qiáng)招投標(biāo)管理。嚴(yán)明招投標(biāo)紀(jì)律，規(guī)范招投標(biāo)程序，體現(xiàn)公開公平公正原則，完善綜合評(píng)標(biāo)和合理低價(jià)評(píng)標(biāo)辦法，提倡優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)先，堅(jiān)決遏制和打擊圍標(biāo)串標(biāo)、轉(zhuǎn)包、掛靠和低于成本價(jià)報(bào)價(jià)等違法違規(guī)行為。
三是實(shí)施項(xiàng)目兼顧平衡。當(dāng)前建設(shè)固然離不開外來企業(yè)，但在吸引外來企業(yè)來平投資的同時(shí)，也要關(guān)注本地企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，一些工程項(xiàng)目鼓勵(lì)可以通過“抱團(tuán)取暖”的方式參與，使之既能通過適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)從外來企業(yè)那里汲取經(jīng)驗(yàn)，又不至于在劃分蛋糕時(shí)面對(duì)過于直接殘酷的競(jìng)爭(zhēng)而餓死。
四是強(qiáng)力整頓市場(chǎng)秩序。繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)，嚴(yán)厲打擊建筑、房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違法用地、違法建設(shè)、違法銷售、無資質(zhì)承包等擾亂市場(chǎng)秩序行為，嚴(yán)格整治建材市場(chǎng)，對(duì)囤積居奇、哄抬物價(jià)、串通漲價(jià)等人、事，發(fā)現(xiàn)一起曝光一起，從嚴(yán)從快從重處理。
（四）強(qiáng)化監(jiān)測(cè)，增強(qiáng)企業(yè)御險(xiǎn)能力。
一是政府開展綜合監(jiān)測(cè)預(yù)警。出臺(tái)相應(yīng)政策和措施，建立完善經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)，深入研究建筑、房產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的波動(dòng)及其規(guī)律。住建、規(guī)劃、房管、統(tǒng)計(jì)等部門要開展經(jīng)常性的業(yè)務(wù)合作，加強(qiáng)對(duì)全縣建筑、房地開發(fā)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)，根據(jù)掌握的信息，全面評(píng)估潛在風(fēng)險(xiǎn)，作出科學(xué)分析和預(yù)測(cè)預(yù)警。
二是企業(yè)加強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)防范。防范法律風(fēng)險(xiǎn)，避免“合同陷阱”、“招投標(biāo)陷阱”，及時(shí)維權(quán)；防范決策風(fēng)險(xiǎn)，重大的經(jīng)營(yíng)決策應(yīng)經(jīng)過企業(yè)班子集體研究決定，總經(jīng)理要對(duì)本單位的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)；防范資金風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格控制成本，控制貸和擔(dān)保規(guī)模，完善資金籌集管理；防范質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)，大力開展標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，實(shí)行質(zhì)量安全全過程監(jiān)督；防范市場(chǎng)前景風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)適時(shí)研究分析宏觀形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路及目標(biāo)任務(wù)，牢牢把握自身發(fā)展主動(dòng)權(quán)。
（五）強(qiáng)化入庫(kù)，真實(shí)反映發(fā)展成果。
住建、統(tǒng)計(jì)部門加強(qiáng)指導(dǎo)，凡符合條件的一律及時(shí)申報(bào)入庫(kù)，比如，具備條件的勞務(wù)企業(yè)等。可創(chuàng)造條件的實(shí)行企業(yè)主管單位負(fù)責(zé)制，比如，縣水電建筑安裝工程公司、通興建筑工程公司分別由縣電力集團(tuán)、縣交運(yùn)局負(fù)責(zé)完善相關(guān)手續(xù)重新入庫(kù)。同時(shí)，進(jìn)一步夯實(shí)各在庫(kù)建筑房產(chǎn)企業(yè)直報(bào)平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作，確?！皵?shù)出有據(jù)”。
第2篇 房產(chǎn)局住房公積金管理調(diào)研報(bào)告
住房公積金管理得好與壞，直接關(guān)系到廣大干部職工的切身利益，也是最受人們關(guān)注的社會(huì)熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題。為此，我們組織部分縣政協(xié)委員對(duì)我縣住房公積金的管理情況及干部職工反映最強(qiáng)烈的問題進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、全縣住房公積金繳存情況
我縣自19_年參加住房公積金以來，截止20_年月6月30日止，全縣共有184個(gè)單位，8209人參加繳存住房公積金，共歸集住房公積金：5087萬元，其中，累計(jì)個(gè)人住房公積金提取額：1261萬元，定期存款：2450萬元，活期存款：523萬元，貸款余額：853萬元，（自參加住房公積金以來，發(fā)放貸款348筆共1185萬元），現(xiàn)有住房公積金：3826萬元，歷年住房公積金增值收益72萬元。繳存比例：①縣財(cái)政供養(yǎng)人員：按工資收入的5%繳交；②企業(yè)繳存比例皆超過5%，個(gè)別甚至達(dá)到20%。住房公積金繳存人數(shù)從19_年開始逐年增加，繳存的住房公積金也逐年上升。
二、管理運(yùn)作情況
__年來，縣房產(chǎn)管理部門對(duì)住房公積金的管理，從總體上來看還是好的。一是能夠認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院350號(hào)令精神，遵循“住房委員會(huì)決策，住房公積金中心運(yùn)作，銀行專戶存儲(chǔ)，財(cái)政監(jiān)督”的原則，逐步建立和完善各種管理規(guī)章制度，特別是建立了公積金貸款會(huì)議審批制，為貸款安全提供了制度保障。二是在住房公積金提取和使用方面，也能按照全省統(tǒng)一的操作流程實(shí)施管理，對(duì)歷年公積金增值收益的72萬元的使用，除提取20萬元作為貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金外，其余用于管理費(fèi)和建設(shè)廉租住房的補(bǔ)充資金，至今沒有發(fā)現(xiàn)違規(guī)管理使用住房公積金的問題?？偠灾?，我縣在機(jī)構(gòu)設(shè)置、繳存、提取和使用、接受監(jiān)督等方面的工作都日趨完善，特別是在縣房產(chǎn)管理局的不懈努力下，參繳住房公積金人員的住房環(huán)境得到了不斷改善，全縣住房公積金工作取得了一定的成績(jī)，并且走在了全省各縣市的前列，受到了省主管部門的表揚(yáng)。
三、存在問題
（一）沒有給部分繳存戶發(fā)放實(shí)名制儲(chǔ)蓄卡，個(gè)人知情權(quán)得不到充分體現(xiàn)。我縣的住房公積金在建設(shè)銀行和工商銀行_支行開設(shè)了專戶，工商銀行已給其負(fù)責(zé)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和教育醫(yī)療及企業(yè)單位繳存?zhèn)€人發(fā)放了儲(chǔ)蓄卡，繳存戶隨時(shí)可以查詢繳存情況。但建設(shè)銀行_支行至今尚未發(fā)放個(gè)人儲(chǔ)蓄卡，造成其負(fù)責(zé)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位繳存戶無法曉知個(gè)人繳存數(shù)額和財(cái)政配套數(shù)額的詳情，繳存戶要求建設(shè)銀行盡快發(fā)放個(gè)人儲(chǔ)蓄卡。
（二）房改收入資金使用不夠透明。全縣收入的房改資金有多少，用于建設(shè)文明小區(qū)的資金有多少，現(xiàn)在還剩余多少，這些情況審計(jì)、紀(jì)檢、公安、檢察等部門都已審核過，但沒有在一定范圍內(nèi)進(jìn)行通報(bào)。
（三）規(guī)章制度和辦事程序沒有及時(shí)上墻，給服務(wù)對(duì)象帶來不便。縣房產(chǎn)局雖然建起了新的營(yíng)業(yè)大廳，改善了服務(wù)環(huán)境，但是沒有及時(shí)把住房公積金的各種規(guī)章制度和有關(guān)事項(xiàng)的辦理程序張貼在墻上，不利于繳存戶辦理有關(guān)公積金的各項(xiàng)事宜。
四、幾點(diǎn)建議
（一）縣住房公積金主管部門要督促建設(shè)銀行盡快發(fā)放實(shí)名制儲(chǔ)蓄卡，還住房公積金繳存戶的知情權(quán)。據(jù)了解建設(shè)銀行已計(jì)劃發(fā)卡，希望抓緊做好此項(xiàng)工作，因?yàn)楝F(xiàn)在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)十分發(fā)達(dá)，發(fā)卡并非難事，如果再拖是沒有理由的。
（二）要建立和實(shí)施好基礎(chǔ)性工作制度。一是各繳存單位要認(rèn)真審核上報(bào)“住房公積金繳存名冊(cè)”；二是縣房產(chǎn)管理局要向繳存單位發(fā)放《住房公積金手冊(cè)》，由單位發(fā)放到繳存戶個(gè)人手中；三是年終各單位要將“住房公積金職工個(gè)人情況核對(duì)表”公布，讓單位的繳存人員核對(duì)《住房公積金手冊(cè)》的繳存情況，看是否相符。
（三）縣房產(chǎn)管理局每年應(yīng)該向社會(huì)公布全縣住房公積金的增值收益和使用情況。公開的內(nèi)容包括：按規(guī)定提取的貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，提取的管理費(fèi)和用于廉租房的補(bǔ)充資金等，以便繳存戶監(jiān)督。
（四）要提高我縣住房公積金的繳存比例。按政策規(guī)定，財(cái)政供養(yǎng)人員的繳存比例不得低于5%，不能超過12%。據(jù)了解，省直機(jī)關(guān)的繳存比例已提高到8%。_市去年7月份起也按8%的標(biāo)準(zhǔn)繳存，而我縣的繳存比例仍處在最低的底線。因此希望縣委、縣政府能夠把我縣的住房公積金繳存比例提高到8%。根據(jù)地方財(cái)政收入狀況，逐年提高繳交比例，讓廣大干部職工享受到更高更好的住房公積金待遇。
（五）建議按國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《住房公積金管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定和全省的統(tǒng)一做法，把我縣現(xiàn)在實(shí)行的“一月一定”的住房公積金繳存標(biāo)準(zhǔn)核算時(shí)間改為“一年一定”，以便簡(jiǎn)化財(cái)政、房產(chǎn)和銀行等部門的操作程序。
（六）縣房產(chǎn)管理局要加大住房公積金的宣傳力度，讓更多的人懂得參加繳存住房公積金給個(gè)人帶來的益處。如參加住房公積金繳存可以申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)房，每筆貸款可高達(dá)30萬元，年限長(zhǎng)達(dá)30年等。只有廣泛深入的做好宣傳工作，才能促進(jìn)住房公積金的不斷發(fā)展。
第3篇 房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告
目前城市住房的種類繁多，有一般商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、承租公房等不同性質(zhì)的房產(chǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，__年至__年上半年，北京市第一中級(jí)人民法院以判決方式共審結(jié)離婚糾紛案件815件，其中涉房產(chǎn)問題案件約690件，占比85%左右。而城市房產(chǎn)因種類繁多，約有450件，占涉房案件65%。其中涉一般商品房約190件、經(jīng)濟(jì)適用房約100件、承租公房70件、房改房45件、央產(chǎn)房25件、軍產(chǎn)房20件。這些房產(chǎn)自身的特性加之與物權(quán)法、合同法及國(guó)家政策存在的協(xié)調(diào)統(tǒng)一問題，使之成為了審判實(shí)務(wù)中疑難問題多發(fā)的領(lǐng)域。如婚前按揭商品房的權(quán)屬及增值利益如何認(rèn)定分割、房改房中工齡優(yōu)惠是何性質(zhì)、軍產(chǎn)房分割時(shí)非軍人一方居住權(quán)如何保障等。
在相關(guān)法律和司法解釋無法窮盡裁判規(guī)范、理論研究亦存在不足的情形下，實(shí)務(wù)中對(duì)于這些問題的處理方式不盡相同，甚至有矛盾沖突。如何在這些案件中區(qū)分情形，進(jìn)而正確適用法律、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)成為亟需解決的問題。本課題以房產(chǎn)性質(zhì)為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)城市中涉及的各類房產(chǎn)在實(shí)務(wù)中反映出的典型問題進(jìn)行系統(tǒng)梳理，力求在現(xiàn)有法律框架基礎(chǔ)上，總結(jié)歸納出具有指導(dǎo)意義的裁判規(guī)范。
一、婚前按揭商品房的權(quán)屬認(rèn)定及分割
(一)存在的問題：權(quán)屬認(rèn)定不一，分割標(biāo)準(zhǔn)混同
當(dāng)前離婚訴訟中，婚前按揭房屋成為當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一，爭(zhēng)議的內(nèi)容主要在于此類房屋權(quán)屬如何認(rèn)定，以及如何確定相應(yīng)的增值利益歸屬和分割標(biāo)準(zhǔn)。法院在處理此類案件時(shí)，尺度并不統(tǒng)一。對(duì)于權(quán)屬認(rèn)定為是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)存在分歧，標(biāo)準(zhǔn)不一，甚至采取了回避的態(tài)度，而在此基礎(chǔ)上對(duì)于房屋增值利益的處理，也存在著按照出資比例作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割、一方給予另外一方補(bǔ)償、不予考慮以及平均分割等多種情形。
關(guān)于房屋的權(quán)屬爭(zhēng)議，具體分為以下情形：如有判決認(rèn)為，訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)登記及房屋所有權(quán)證書雖然于婚后辦理取得，但是房屋買賣合同的簽訂、購(gòu)房首付款及相關(guān)稅費(fèi)的交納均發(fā)生于婚前，故房屋應(yīng)當(dāng)為當(dāng)事人婚前購(gòu)買，屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn);另有判決認(rèn)為，房屋雖系一方于婚前簽訂購(gòu)房合同，并支付購(gòu)房首付款及部分按揭貸款，但婚后亦以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付了部分按揭貸款，且于婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房屋所有權(quán)證，故該房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。而在更多的判決中，法院對(duì)房屋是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)并不加以表述。此外，即使在認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的判決中，對(duì)于認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的表述也并不一致。如有判決表述為：訴爭(zhēng)房屋系一方婚前購(gòu)買，屬其個(gè)人財(cái)產(chǎn);另有判決表述為：訴爭(zhēng)房屋系一方婚前合同簽訂、支付首付款并辦理貸款，認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由此產(chǎn)生的問題是，認(rèn)定為是一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的具體標(biāo)準(zhǔn)是什么?是需要簽訂合同、支付首付款、貸款辦理這些程序部分具備即可還是全部兼?zhèn)?，并不明確。
實(shí)務(wù)中，各地法院對(duì)此出臺(tái)的指導(dǎo)性意見也存在較大差異。如上海市高院就是以房屋產(chǎn)權(quán)登記為判斷標(biāo)準(zhǔn)，并不考慮是否在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，只要房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，原則上都認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。即便另一方有證據(jù)證明婚前購(gòu)房時(shí)其也共同出資的，也仍然以登記為標(biāo)準(zhǔn)，登記在一方名下的都是個(gè)人財(cái)產(chǎn);江蘇省高院采取的標(biāo)準(zhǔn)是將房屋產(chǎn)權(quán)取得時(shí)間與婚姻關(guān)系締結(jié)相聯(lián)系。房屋產(chǎn)權(quán)婚后取得的，該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，婚前取得的，則為登記一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
在房屋權(quán)屬認(rèn)定不統(tǒng)一的情形下，關(guān)于房屋的增值利益，也存在很多問題：第一，關(guān)于房屋增值利益的法律性質(zhì)：司法實(shí)踐中有判決將增值利益認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)、有判決認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)、還有判決沒有確認(rèn)其法律性質(zhì);第二，關(guān)于房屋增值利益處理：在認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的情形下，在有的案件中，法院認(rèn)定在雙方夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同償還的貸款及其相應(yīng)增值的部分應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，予以分割;在有的案件中，法院認(rèn)定雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)，應(yīng)由一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償;還有的案件中，對(duì)于共同還貸部分，只判決歸還本金，對(duì)于對(duì)應(yīng)增值利益的主張，未予支持。在認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情形下，有判決考慮共同還貸支付的款項(xiàng)及對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值，根據(jù)照顧子女和女方權(quán)益原則判決一方給另外一方補(bǔ)償;另有判決則對(duì)于房屋的增值利益平均分割，未考慮當(dāng)事人的具體出資情況。
(二)問題的分析
1、立法層面原因
婚前按揭房屋的權(quán)屬性質(zhì)目前在我國(guó)目前法律層面上尚屬空白。我國(guó)婚姻法第十七條和十八條雖然對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)和一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了區(qū)分，但限于立法技術(shù)，均采取列舉加概括的方式予以規(guī)定。第十七條規(guī)定夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸夫妻共同所有。“所得”針對(duì)簡(jiǎn)單商品社會(huì)下的財(cái)物而言，容易操作。但是，按揭房屋作為新型商品，顯然不在婚姻法頒布之初所能預(yù)料的范疇。由于婚前按揭房屋涉及房屋買賣合同的簽訂、首付款的支付、按揭貸款辦理、房屋產(chǎn)權(quán)證書取得等多個(gè)環(huán)節(jié)，購(gòu)房的款項(xiàng)中有一方個(gè)人出資還有夫妻共同還貸，相關(guān)法律關(guān)系橫跨婚前婚后，整個(gè)環(huán)節(jié)涉及多種行為，首付款的交款行為是所得的根據(jù)，還是入住是所得的根據(jù)，還是取得房產(chǎn)證是所得的根據(jù)，沒有明確的規(guī)定?；橐龇ń忉屓谑畻l主要針對(duì)此類房屋，但對(duì)于房屋權(quán)屬這一基礎(chǔ)性問題卻采取了回避的態(tài)度，沒有從根本上解決問題。按照該條規(guī)定，婚前按揭房屋在離婚時(shí)由雙方協(xié)議處理。無法達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。該規(guī)定雖然提供了一個(gè)分割房屋時(shí)的原則，為解決執(zhí)法統(tǒng)一起到積極作用。但是，由于該條對(duì)房屋權(quán)屬認(rèn)定沒有涉及，且婚后雙方共同還貸的部分一旦超過個(gè)人首付部分，適用婚姻法解釋三第十條產(chǎn)生的不公平與法官良心發(fā)生沖突時(shí)，法官會(huì)本能回避該條的適用，進(jìn)而司法不統(tǒng)一的問題依然存在。
2、司法理論層面原因
法律上的不明確導(dǎo)致司法理論上對(duì)此類房屋權(quán)屬認(rèn)定有較大分歧。概括起來，目前主要有個(gè)人財(cái)產(chǎn)說、共同財(cái)產(chǎn)說以及混合說三種理論。
根據(jù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)說，房屋屬于登記一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)尚未歸還的貸款為購(gòu)房一方的個(gè)人債務(wù)。主要的理由是離婚訴訟中按揭房屋的分割只在夫妻之間進(jìn)行，并不存在與善意第三人的利益沖突。一方在婚前已經(jīng)通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部的購(gòu)房款，買賣房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，一方在婚前就取得了房產(chǎn)的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，故離婚時(shí)將按揭房屋認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)相對(duì)比較公平。
根據(jù)共同財(cái)產(chǎn)說，我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。所以，不管購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同或按揭貸款的時(shí)間如何，房屋的產(chǎn)權(quán)只能以房屋登記簿和取得的時(shí)間為準(zhǔn)來進(jìn)行判斷，而不應(yīng)考慮其他的因素，否則房產(chǎn)登記就會(huì)失去其物權(quán)公示的意義。另外，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得如果都要以引起其變動(dòng)的原因來判斷的話，那么在婚后取得的財(cái)產(chǎn)中(比如工資、獎(jiǎng)金、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等)有相當(dāng)一部分都是由婚前一方的個(gè)人勞動(dòng)所引起，這些財(cái)產(chǎn)是否也是一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)?答案顯然是否定的。
根據(jù)混合說，此類房屋實(shí)際上是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)(婚前個(gè)人支付首付及還貸部分)與婚后共同財(cái)產(chǎn)(婚后雙方共同還貸部分)的混合體，完全認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)都不太公平。一方用婚前財(cái)產(chǎn)支付了首付款或者償還了部分銀行貸款，這部分財(cái)產(chǎn)屬于婚前財(cái)產(chǎn)，并不因婚姻關(guān)系的締結(jié)而消滅，也不因婚姻關(guān)系的締結(jié)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，按照婚姻法關(guān)于婚前財(cái)產(chǎn)歸個(gè)人的規(guī)定，應(yīng)該予以確認(rèn)和保護(hù)?；楹笕〉玫姆课菟袡?quán)的價(jià)值中，含有按揭貸款一方的婚前財(cái)產(chǎn)。另一方面，買受人婚前支付的首付款或者償還的銀行貸款，只是房屋所有權(quán)價(jià)值的一部分，而婚后夫妻用共同財(cái)產(chǎn)償還的銀行貸款，也凝結(jié)在房屋所有權(quán)的原始價(jià)值之中，從而構(gòu)成了房屋所有權(quán)價(jià)值的另一方面[8]。
以上三種理論中，個(gè)人財(cái)產(chǎn)說認(rèn)為應(yīng)當(dāng)注重對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，并從債權(quán)自然轉(zhuǎn)化的角度進(jìn)行了闡述，具有一定的合理性，但物權(quán)設(shè)立登記制度在此不予適用的正當(dāng)性難以讓人信服。同時(shí)，雖然離婚訴訟只是夫妻雙方之間的爭(zhēng)議，但對(duì)房屋權(quán)屬定性的結(jié)論卻可能涉及到第三方的利益，僅將研究局限在夫妻之間過于理想化。共同財(cái)產(chǎn)說將物權(quán)法上的物權(quán)登記適用到婚姻法中夫妻共同財(cái)產(chǎn)所得認(rèn)定上，實(shí)現(xiàn)了婚姻法和物權(quán)法之間的銜接，避免了二者適用上的沖突，但容易引發(fā)的爭(zhēng)議在于放大了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書的取得時(shí)間對(duì)于房屋權(quán)屬的影響，易發(fā)生顯失公平的現(xiàn)象，特別是對(duì)于產(chǎn)權(quán)登記一方的利益保護(hù)不夠。混合說從房屋資金來源的角度將個(gè)人財(cái)產(chǎn)與夫妻共同財(cái)產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分，對(duì)于權(quán)屬分析具有積極的意義，但是混合體并不是一個(gè)法律上的概念，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，對(duì)其本身如何準(zhǔn)確界定即是一個(gè)問題。
由于房屋權(quán)屬界定上存在著較大的分歧，在關(guān)于此類房屋增值利益的性質(zhì)認(rèn)定及分割問題上，司法理論上也存在個(gè)人財(cái)產(chǎn)說、共同財(cái)產(chǎn)說及合理補(bǔ)償說三種觀點(diǎn)。個(gè)人財(cái)產(chǎn)說認(rèn)為，在婚前按揭房屋屬于夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)時(shí)，房屋的增值部分屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不應(yīng)參與分割，應(yīng)當(dāng)歸房屋所有人個(gè)人所有。因?yàn)榉课菰鲋捣譃橹鲃?dòng)增值和被動(dòng)增值，主動(dòng)增值屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以分割，被動(dòng)增值屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)不予分割。按揭房屋的增值是由于市場(chǎng)變化所致并不存在共同經(jīng)營(yíng)共同努力的情況所以應(yīng)當(dāng)屬于被動(dòng)增值不予分割。
共同財(cái)產(chǎn)說認(rèn)為，增值利益應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由夫妻雙方享有并予以分割。該觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)婚姻法解釋二規(guī)定，“一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益”屬于“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)”，由于房屋本身的特點(diǎn)使其往往具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，二者一般難以區(qū)分，所以將購(gòu)買抵押貸款房屋的行為視為一種投資行為，將投資性房產(chǎn)的增值部分認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以平均分割。這符合公平正義理念，也符合另外一方在締結(jié)婚姻和共同還貸時(shí)對(duì)信賴?yán)娴钠诖?/p>
合理補(bǔ)償說在基于房屋屬于夫妻一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)上認(rèn)為，房屋的增值不是孳息也不屬于投資性收益，是由于市場(chǎng)變化，國(guó)家宏觀調(diào)控等政策性原因造成的，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)由房屋所有權(quán)人享有。但是在婚后另一方參與了共同還貸對(duì)房屋的增值保值作出了一定的貢獻(xiàn)，因此夫妻婚姻關(guān)系解除時(shí)，對(duì)于房屋的增值部分應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人對(duì)另一方配偶予以合理補(bǔ)償。
個(gè)人財(cái)產(chǎn)說與合理補(bǔ)償說在界定房屋的權(quán)屬性質(zhì)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合增值利益的產(chǎn)生原因?qū)Ψ指钤瓌t進(jìn)行了闡述，二者的區(qū)別在于個(gè)人財(cái)產(chǎn)說不考慮共同還貸的增值，合理補(bǔ)償說則從平衡夫妻雙方利益的角度予以了考慮，就此而言，個(gè)人財(cái)產(chǎn)說過于僵化，合理補(bǔ)償說更加符合情理，在實(shí)務(wù)中更具可操作性。共同財(cái)產(chǎn)說認(rèn)為應(yīng)當(dāng)秉持公平正義保護(hù)配偶一方利益予以分配值得肯定，但是其認(rèn)為增值利益屬于投資性收益并不準(zhǔn)確，而且完全平均分割漠視了一方婚前個(gè)人出資的增值，也并不是真正意義上的公平。
(三)問題的解決
婚前按揭房屋及其增值利益的權(quán)屬認(rèn)定、分割原則等所涉問題應(yīng)當(dāng)在邏輯統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，綜合予以分析。房屋權(quán)屬的確定是前提，直接關(guān)系到房屋增值利益的歸屬等問題判斷，必須首先對(duì)權(quán)屬作出清晰的界定，并以此為基礎(chǔ)，合理進(jìn)行分割。房屋權(quán)屬認(rèn)定應(yīng)當(dāng)把握的原則：一是具有法律上的依據(jù)，二是便于實(shí)務(wù)中的操作。以此為指導(dǎo)，我們認(rèn)為，以房屋物權(quán)取得時(shí)間和購(gòu)房財(cái)產(chǎn)來源為標(biāo)準(zhǔn)，將婚前按揭購(gòu)買，婚后共同還貸，產(chǎn)權(quán)婚后登記在婚前購(gòu)買一方名下的房產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)更加合理。
我國(guó)物權(quán)法規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?；榍鞍唇曳课葑鳛椴粍?dòng)產(chǎn)，其物權(quán)設(shè)立應(yīng)當(dāng)遵循物權(quán)法的規(guī)定，只有完成了不動(dòng)產(chǎn)登記，權(quán)利人才由債權(quán)實(shí)現(xiàn)了物權(quán)，取得了真正物權(quán)上的權(quán)利，而這是確定權(quán)屬性質(zhì)的前提。在此基礎(chǔ)上，才能進(jìn)一步確定是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。一般認(rèn)為，我國(guó)婚姻法確立的是婚后所得財(cái)產(chǎn)共同制，即只要是婚姻關(guān)系締結(jié)后取得的財(cái)產(chǎn)，推定為屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)于婚后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記取得物權(quán)的房屋(實(shí)務(wù)中往往以取得產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn))，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。一方無需通過變更登記，即成為另一方婚后取得的房屋的共有權(quán)人，這是婚姻法適用效力的體現(xiàn)?；橐龇ǖ?8條規(guī)定婚后所得歸夫妻共同所有隱含的內(nèi)容是夫妻雙方基于身份關(guān)系的締結(jié)，在共同生活中取得的財(cái)產(chǎn)凝結(jié)了雙方共同的勞動(dòng)和努力，即使勞動(dòng)和創(chuàng)造的方式不同。婚前按揭房屋在婚后由夫妻雙方用共同財(cái)產(chǎn)還貸，體現(xiàn)了夫妻雙方的協(xié)力，另外一方對(duì)房屋的取得做出了貢獻(xiàn)，因此將房產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)在實(shí)質(zhì)上亦是合理的。房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)是基于婚后取得權(quán)屬證明以及房屋中凝結(jié)了夫妻共同勞動(dòng)。至于一方勞動(dòng)或夫妻共同勞動(dòng)在其中所占的比重則不是權(quán)屬認(rèn)定時(shí)考慮的問題，而應(yīng)在分割時(shí)予以考慮。
權(quán)屬認(rèn)定是基礎(chǔ)，但問題的核心卻是分割。最高人民法院《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第8條規(guī)定：夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原則上均等分割。根據(jù)生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要和財(cái)產(chǎn)的來源等情況，具體處理時(shí)也可以有所差別。對(duì)于此類婚前按揭房屋，應(yīng)當(dāng)照顧出資比例予以分割。夫妻共同財(cái)產(chǎn)均等分割的原則是建立在夫妻所得財(cái)產(chǎn)全部凝結(jié)了雙方共同勞動(dòng)基礎(chǔ)之上的，在無法具體區(qū)分的情形下，均等分割保護(hù)了雙方當(dāng)事人的利益。而婚前按揭房屋的特點(diǎn)在于其出資中有一部分明確的一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，這就涉及到一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)婚后轉(zhuǎn)化的問題。我國(guó)婚姻法解釋一第19條明確規(guī)定：“婚姻法第18條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外”。也就是說，婚前購(gòu)房時(shí)一方的個(gè)人出資仍然屬于一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，該部分出資應(yīng)視為一方對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)，分割時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮該部分份額，而不應(yīng)當(dāng)作為共同財(cái)產(chǎn)予以分割。夫妻共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)不排斥共有關(guān)系終止時(shí)根據(jù)貢獻(xiàn)大小按份分割。因此，在分割時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)和夫妻共同財(cái)產(chǎn)的份額，這是對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的尊重和保護(hù)，也是公平公正的體現(xiàn)。
在確定了分割的基本原則后，具體操作時(shí)重點(diǎn)是把握增值利益的分割。首先應(yīng)區(qū)分增值利益與孳息、投資收益;其次應(yīng)當(dāng)區(qū)分一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的增值利益與共同財(cái)產(chǎn)的增值利益。增值利益不是孳息，也不是投資收益，較二者而言是獨(dú)立的概念。孳息是從原物本體中產(chǎn)生的物，可以分為天然孳息和法定孳息。增值利益則是受市場(chǎng)規(guī)律及國(guó)家政策的影響產(chǎn)生的，孳息可以與原物分離，而增值利益是房屋價(jià)值的一部分，無法與其分離。投資收益一般是指以盈利目的，通過花費(fèi)時(shí)間、精力經(jīng)營(yíng)取得的利益，凝結(jié)了人的勞動(dòng)在其中。而增值利益則是被動(dòng)產(chǎn)生的，一般不包含人為的因素。關(guān)于三者的歸屬，根據(jù)婚姻法解釋二的規(guī)定，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)婚姻法解釋(三)的規(guī)定，夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，對(duì)于婚前按揭房產(chǎn)中一方個(gè)人婚前出資產(chǎn)生的增值利益，應(yīng)當(dāng)歸一方所有不予分割。對(duì)于婚后共同出資還貸產(chǎn)生的增值利益，歸雙方所有予以分割。關(guān)于分割的具體計(jì)算方式，目前實(shí)踐中也做法不一，主要包括兩種，一種是用婚后共同還貸的部分/房屋的總成本(包括購(gòu)房的首付、貸款及利息)_房屋的現(xiàn)值/2。另外一種是婚后共同還貸的部分/房屋的總成本(包括購(gòu)房的首付、貸款及利息)_(房屋的現(xiàn)值-未償還完貸款)/2。對(duì)于兩種計(jì)算方式，比較而言，我們認(rèn)為第一種計(jì)算方式相對(duì)公平，給予了雙方當(dāng)事人利益上的綜合考慮。而第二種公式將房屋未償還完貸款從現(xiàn)值中予以減去并不合理，這對(duì)未分得房屋的一方是不公平的。因?yàn)槠鋺?yīng)當(dāng)享有的利益應(yīng)當(dāng)是其付出的成本占總成本的比例所對(duì)應(yīng)的現(xiàn)值價(jià)值，對(duì)于未償還完貸款部分，其將無法享受相應(yīng)的增值利益，從權(quán)利義務(wù)平衡的角度出發(fā)，其不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未償還貸款。但需要指出是，第一種公式亦存在缺陷，即其并沒有考慮夫妻雙方關(guān)系締結(jié)時(shí)的房屋價(jià)值。在目前房?jī)r(jià)高漲的情形下，如果僅以解除婚姻關(guān)系時(shí)的房屋現(xiàn)值為依據(jù)對(duì)購(gòu)房一方并不公平，應(yīng)當(dāng)考慮婚前已經(jīng)增值利益的歸屬。我們認(rèn)為，較為合理的方式是對(duì)締結(jié)婚姻關(guān)系時(shí)、解除婚姻關(guān)系時(shí)的房屋價(jià)值分別作出評(píng)估，用房屋的現(xiàn)值減去締結(jié)婚姻時(shí)房屋的價(jià)值后作為夫妻關(guān)系存續(xù)期間增值利益進(jìn)行分割，得出的公式應(yīng)當(dāng)是一方獲得的款項(xiàng)=婚后共同還貸的部分/房屋的總成本(包括購(gòu)房的首付、貸款及利息)_(房屋的現(xiàn)值-婚前增值)/2+婚后共同還貸的部分/2。當(dāng)然，這一公式只是嚴(yán)格按照出資額計(jì)算了一個(gè)基準(zhǔn)，具體分割時(shí)，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合照顧女方和子女的原則綜合考慮。
通過以上的分析，我們認(rèn)為，對(duì)于婚前按揭房屋的權(quán)屬，雖然有不同的觀點(diǎn)，但以物權(quán)登記時(shí)間和凝結(jié)夫妻協(xié)力的為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)是合理的，也便于實(shí)務(wù)中的操作。如果房屋屬于一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，本身不應(yīng)當(dāng)分割，即使可以給予補(bǔ)償，但將房屋判歸非登記一方則過于牽強(qiáng)。只有在將房屋界定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情形下，在具體分割房屋時(shí)，才可以考慮雙方的經(jīng)濟(jì)能力、離婚后生活需要等因素，將房屋判決給非登記一方。在確定房屋歸屬后，在計(jì)算房屋折價(jià)款時(shí)，要考慮一方婚前出資，對(duì)于一方婚前出資及對(duì)應(yīng)的增值利益，一般不予分割，主要應(yīng)就夫妻雙方婚后共同還貸及其增值部分進(jìn)行分割。
二、婚后購(gòu)房父母出資的房屋權(quán)屬認(rèn)定以及分割
(一)存在的問題
關(guān)于婚后父母出資購(gòu)房問題，審判實(shí)踐中存在的主要問題是對(duì)父母出資性質(zhì)和贈(zèng)與對(duì)象認(rèn)定把握不一致。
關(guān)于父母出資性質(zhì)方面的認(rèn)定，如在有的案件中，原告起訴主張分割婚后購(gòu)買、登記在被告名下的房屋，法院認(rèn)為，案件審理過程中，被告母親向法院申請(qǐng)，以訴爭(zhēng)房屋是自己出資購(gòu)買，贈(zèng)與給被告為由主張權(quán)利，故本案不作處理，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人之間應(yīng)另行解決。而在有的案件中，原被告雙方婚后購(gòu)買房屋，登記在被告名下，原告主張?jiān)V爭(zhēng)房屋首付款中20萬元由其父母出資，被告認(rèn)為該款項(xiàng)是原告父母的資助。一審法院審理后認(rèn)定，原告父母出資的20萬元，應(yīng)屬共同債務(wù)由原被告負(fù)擔(dān)，雙方各承擔(dān)50%的份額。被告主張是原告父母的資助但未向法庭提供相應(yīng)證據(jù)予以佐證，法院不予采信。被告不服提起上訴，二審法院認(rèn)為，關(guān)于原告父母在雙方購(gòu)置房屋時(shí)的20萬元出資問題，原告主張?jiān)摽铐?xiàng)系借款，但其提供的相應(yīng)證據(jù)不足以證明借貸關(guān)系，法院不予采信。一審法院在此問題上，將舉證責(zé)任分配給被告屬于舉證責(zé)任分配錯(cuò)誤，不符合法律規(guī)定。該款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為贈(zèng)與。
在出資對(duì)象認(rèn)定上，如有判決認(rèn)為，當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。本案中，原被告在雙方締結(jié)婚姻關(guān)系后數(shù)月內(nèi)即購(gòu)買了涉訴房屋，購(gòu)買房屋的首付款及貸款系被告本人及其父母實(shí)際支付，被告父母未明確表示贈(zèng)與被告?zhèn)€人，故應(yīng)認(rèn)定被告父母的出資是對(duì)原被告夫妻的贈(zèng)與。而在另外判決中，原被告雙方婚后購(gòu)買房屋，登記在原告名下。法院審理后認(rèn)為，原告父母的出資，亦是原告對(duì)房屋的貢獻(xiàn)，考慮該因素，原告在分割房屋時(shí)分得的比例應(yīng)當(dāng)在原審判決基礎(chǔ)上提高，實(shí)際上認(rèn)定的是對(duì)登記子女一方的贈(zèng)與。
(二)問題的分析
1、立法層面原因
關(guān)于父母出資為婚后子女購(gòu)房，婚姻法解釋二和解釋三均予以了規(guī)定。婚姻法解釋二第二十二條第二款規(guī)定：當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。從司法解釋二第二十二條的規(guī)定可以看出，對(duì)于婚后父母出資的性質(zhì)，是作為對(duì)子女的贈(zèng)與來予以認(rèn)定的。但是適用這一條的前提是沒有證據(jù)證明在父母出資時(shí)有其他明確的意思表示，如借款或者共同購(gòu)房等。司法實(shí)務(wù)中，即使當(dāng)事人在訴訟時(shí)出具借條、父母書寫的說明等證明父母出資實(shí)際上是借貸、共同購(gòu)房的情形較多，但是如果不能證明雙方均知曉，按照該條規(guī)定推定是對(duì)雙方的贈(zèng)與。但是，隨著婚姻法解釋三第七條規(guī)定的出臺(tái)，情況發(fā)生了變化?；橐龇ń忉屓谄邨l第一款規(guī)定：一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。從文表述上看，解釋三第七條第一款將父母婚后贈(zèng)與對(duì)象限定為登記子女一方，與解釋二第二十二條中贈(zèng)與雙方的規(guī)定產(chǎn)生了沖突。根據(jù)解讀，婚姻法解釋三第七條第一款中“婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買”是對(duì)后面“不動(dòng)產(chǎn)”的修飾，強(qiáng)調(diào)的是不動(dòng)產(chǎn)，贈(zèng)與標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)而非出資，并沒有“婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸”或“婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)部分出資”的用語。最高法院司法解釋起草人在不同場(chǎng)合對(duì)該條的適用進(jìn)行了限制，即：其一，一方父母全額出資且產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的;其二，購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的目的是“為子女”，而非為父母本身。也就是說，解釋三第七條有嚴(yán)格的適用條件，與解釋二第二十二條不同。但解釋三第七條確定的將“產(chǎn)權(quán)登記”與“確定贈(zèng)與一方”進(jìn)行了銜接作為判斷父母出資購(gòu)房真實(shí)意圖依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，能否適用在婚姻法解釋二第二十二條第二款中，不能得出完全否定的結(jié)論。并且，當(dāng)父母出資雖然不是全額，是絕大部分如99%的情況下，對(duì)父母出資意圖判斷的根據(jù)截然不同，難以有正當(dāng)性的解釋。
2、司法理論層面的分析
關(guān)于父母為子女購(gòu)房出資的性質(zhì)，目前理論界主要有贈(zèng)與說、借貸說、共同購(gòu)買說三種。贈(zèng)與說認(rèn)為，父母為子女購(gòu)房出資是基于雙方之間的血緣親情，一般并不期待子女支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)，因此本質(zhì)上是以親情為基礎(chǔ)的贈(zèng)與。借貸說認(rèn)為，在當(dāng)今的高房?jī)r(jià)和高離婚率并存的情勢(shì)下，父母通常不愿子女在離婚時(shí)讓子女配偶分走其出資部分，而且現(xiàn)實(shí)生活中存在大量沒有書面證據(jù)的借貸關(guān)系，將出資推定為贈(zèng)與并不利于保護(hù)父母的合法權(quán)益，故而應(yīng)將出資視為借貸關(guān)系。共同購(gòu)買說認(rèn)為婚姻法解釋二第二十二條僅是對(duì)贈(zèng)與對(duì)象的推定，有關(guān)父母出資的性質(zhì)認(rèn)定還需父母有明確的贈(zèng)與意思表示，否則若父母和離婚當(dāng)事人共同生活即認(rèn)定歸父母和離婚當(dāng)事人的家庭共有。
就上述三種觀點(diǎn)而言，借貸說認(rèn)為應(yīng)予考慮父母的利益值得肯定，但是將否定借貸關(guān)系存在的舉證責(zé)任分配給離婚時(shí)的另外一方顯失公平，造成事實(shí)上舉證不能。共同購(gòu)買說考慮了出資主體的多樣性，但其將條件限定為父母應(yīng)當(dāng)明示，這不符合我國(guó)的國(guó)情，且容易將問題復(fù)雜化。“贈(zèng)與說”主張如果沒有明確的證據(jù)如借款合同等用以證明父母出資是集資共同購(gòu)房或借貸，則推定父母的出資性質(zhì)為贈(zèng)與。但是，當(dāng)婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間較短的情況下，按照此說的觀點(diǎn)處理，公平性又會(huì)受到質(zhì)疑。
關(guān)于婚姻法解釋二第二十二條能否適用登記與確定贈(zèng)與銜接的標(biāo)準(zhǔn)，即如何確定部分出資贈(zèng)與對(duì)象時(shí)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果父母只是支付了房屋價(jià)款的一部分，其余款項(xiàng)由夫妻雙方共同支付，則出資父母并不能取得房屋的所有權(quán)，也就無法決定將房屋贈(zèng)與自己子女并將房屋登記在自己子女名下。父母部分出資時(shí)一般只能決定其出資份額贈(zèng)與何方，在欠缺出資時(shí)而非離婚訴訟時(shí)確定贈(zèng)與一方的有關(guān)證據(jù)情況下，按照婚姻法婚后所得贈(zèng)與歸夫妻雙方共有的原則，將父母出資部分認(rèn)定為向夫妻雙方的贈(zèng)與更加合理合法。而另有觀點(diǎn)認(rèn)為，在父母部分出資的情形下，鑒于房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資方自己子女名下，將父母出資部分認(rèn)定為只向自己子女的贈(zèng)與更加合理合法。
(三)問題的解決
我們認(rèn)為，對(duì)于父母出資為子女購(gòu)買房屋的情形，如無特別約定或相反證據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是父母對(duì)子女的贈(zèng)與。對(duì)于一方提出出資系其他性質(zhì)時(shí)，要從嚴(yán)掌握，應(yīng)從書面材料形成的時(shí)間、資金的流轉(zhuǎn)、當(dāng)事人陳述等多方面綜合予以認(rèn)定。至于贈(zèng)與的對(duì)象，婚姻法解釋三第7條第1款確定的理念是將登記作為確定贈(zèng)與一方的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樗痉ń忉屓雠_(tái)在后，在目前對(duì)婚姻法解釋二第二十二條第二款關(guān)于判斷父母明確意思表示有爭(zhēng)議的情況下，按照婚姻法解釋三確立的標(biāo)準(zhǔn)予以解釋是合理的，可以使得婚姻法解釋二第二十二條的規(guī)定與婚姻法解釋三第7條規(guī)定之間有很好的銜接。即父母婚后部分出資，房屋登記在己方子女名下的，該出資視為僅對(duì)自己子女的贈(zèng)與。在分割利益時(shí)，該部分出資作為子女個(gè)人財(cái)產(chǎn)予以考慮。
三、離婚協(xié)議中涉對(duì)子女房屋贈(zèng)與問題
(一)存在的問題
實(shí)踐中的一部分離婚協(xié)議里，涉及對(duì)子女的房屋贈(zèng)與問題，認(rèn)識(shí)上存在爭(zhēng)議，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要集中于夫妻離婚時(shí)協(xié)議將共同所有的房產(chǎn)贈(zèng)給子女，但沒有辦理房產(chǎn)變更登記手續(xù)，離婚后反悔要求撤銷離婚協(xié)議中的贈(zèng)與房產(chǎn)條款，如何處理?這里存在著同案不同判的情況。如有的觀點(diǎn)認(rèn)為：贈(zèng)與的房屋權(quán)利尚未轉(zhuǎn)移，而且該贈(zèng)與也不具有社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)，因而判定贈(zèng)與人享有任意撤銷權(quán)。而有的觀點(diǎn)認(rèn)為不能撤銷，但是理由不同。有的觀點(diǎn)認(rèn)定贈(zèng)與的房屋權(quán)利尚未轉(zhuǎn)移，但男方主張撤銷離婚協(xié)議中房屋贈(zèng)與條款的理由，不符合《合同法》第一百九十二條規(guī)定;有的觀點(diǎn)認(rèn)為：離婚協(xié)議書系雙方以離婚為條件而達(dá)成，男方作為提出離婚一方，為達(dá)離婚之目的對(duì)雙方財(cái)產(chǎn)的處理及安排所做承諾，均有其自身利益之考慮。至于離婚協(xié)議內(nèi)容是否公平、等價(jià)之判斷，因涉及身份關(guān)系皆由個(gè)人不同感受而有不同，他人無從評(píng)價(jià)。男方亦未證明離婚協(xié)議存在欺詐、脅迫等情形?，F(xiàn)雙方婚姻關(guān)系已解除，男方在本案中將離婚協(xié)議中涉及的財(cái)產(chǎn)部分單獨(dú)提出進(jìn)行評(píng)價(jià)，進(jìn)而以協(xié)議內(nèi)容顯失公平且其無履行贈(zèng)與能力為由，主張要求撤銷部分條款的請(qǐng)求不能成立。還有的案件雖然是法院調(diào)解離婚協(xié)議中的“夫妻共同房產(chǎn)贈(zèng)與其子”的條款，以相關(guān)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，自己離婚后患重病、經(jīng)濟(jì)困難為由請(qǐng)求撤銷，法院以離婚后，以身患疾病需要救治為由不同意履行對(duì)訴爭(zhēng)房屋的處理約定，并要求分割訴爭(zhēng)房屋，法律依據(jù)不足，亦有違誠(chéng)信為由駁回訴訟請(qǐng)求。可見，在離婚糾紛中，針對(duì)離婚協(xié)議中涉及的贈(zèng)與子女房產(chǎn)條款能否撤銷，司法實(shí)踐存在分歧。
(二)問題的分析
離婚協(xié)議，是以夫妻雙方解除婚姻關(guān)系為前提，所達(dá)成的關(guān)于財(cái)產(chǎn)分割、子女撫養(yǎng)與探視等內(nèi)容的書面協(xié)議。可見，其具有人身和財(cái)產(chǎn)雙重性質(zhì)的合意，是復(fù)合型協(xié)議，不同于一般意義上的合同。
婚姻法解釋二第八條和第九條的規(guī)定實(shí)際上已經(jīng)將離婚協(xié)議中的身份關(guān)系部分與財(cái)產(chǎn)關(guān)系部分加以區(qū)分，僅僅將財(cái)產(chǎn)分割部分明確為在符合規(guī)定的情況下可能被撤銷或變更。而婚姻法解釋三第六條的規(guī)定，即賦予了夫妻一方就贈(zèng)與合意，但在財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移前的可撤銷權(quán)。也就是說，《合同法》第186條，除了經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，或者具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同不可撤銷，一般的贈(zèng)與合同在標(biāo)的物權(quán)利轉(zhuǎn)移之前是可以撤銷的，同樣適用于夫妻之間的贈(zèng)與協(xié)議。于是，理論上就有觀點(diǎn)認(rèn)為，在涉對(duì)子女房屋贈(zèng)與問題上，應(yīng)當(dāng)類推適用婚姻法解釋三第六條的規(guī)定，即使夫妻離婚時(shí)就夫妻共同財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與子女已達(dá)成合意，但在財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移前，任何一方均可撤銷贈(zèng)與。因?yàn)殡x婚協(xié)議中涉對(duì)子女房屋贈(zèng)與問題不屬于該條款規(guī)定的除外情形，贈(zèng)與人可以行使任意撤銷權(quán)。
由于離婚協(xié)議的特殊性，對(duì)于離婚協(xié)議是否應(yīng)當(dāng)適用合同法法律及司法解釋沒有明確規(guī)定。離婚協(xié)議是因當(dāng)事人之間身份關(guān)系的變化而引起，具有明顯的人身屬性，所以，關(guān)于離婚協(xié)議的財(cái)產(chǎn)內(nèi)容在什么條件下才能適用合同法的規(guī)定，解釋三第六條并未明確，關(guān)于離婚協(xié)議中對(duì)子女房屋贈(zèng)與問題也并未涉及。
(三)問題的解決
我們認(rèn)為，婚姻法解釋三第六條規(guī)定并沒有將雙方達(dá)成離婚或者其它事項(xiàng)合意作為適用條件，只是單一的涉夫妻間房產(chǎn)贈(zèng)與行為。而且根據(jù)理解，該條中約定的“一方所有的房產(chǎn)”應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制在一方享有完全所有權(quán)的房產(chǎn)，不包括一方在夫妻共同房產(chǎn)中的份額。這些情形與離婚協(xié)議中贈(zèng)與子女房產(chǎn)的情形并不一樣。而且婚姻法解釋二第八條和第九條，就離婚協(xié)議中財(cái)產(chǎn)分割糾紛的可訴性以及離婚后的撤銷、變更條件已經(jīng)做了明確規(guī)定，無類推適用解釋三第六條之余地。
離婚協(xié)議中對(duì)子女房屋贈(zèng)與條款之所以不能任意撤銷權(quán)，主要還是源于協(xié)議的復(fù)合性特征。就財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議所涉及的贈(zèng)與條款，與解除婚姻關(guān)系密不可分，不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為離婚協(xié)議中涉及的人身問題適用婚姻法的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)部分適用合同法的規(guī)定。夫妻雙方以離婚為目的，經(jīng)過慎重考慮、反復(fù)協(xié)商，最終形成了包括：解除婚姻關(guān)系、共同房產(chǎn)贈(zèng)與子女的約定、子女撫養(yǎng)、共同財(cái)產(chǎn)分割、離婚損害賠償?shù)葍?nèi)容的“一攬子”協(xié)議，協(xié)議達(dá)成的過程往往包含了夫妻雙方的各種利益考量、博弈和讓步。如果在雙方離婚后允許就對(duì)子女房屋贈(zèng)與條款這個(gè)協(xié)議的重要組成部分任意撤銷權(quán)，無疑將改變離婚協(xié)議的整體性和確定性。還“會(huì)為惡意一方實(shí)現(xiàn)既離婚又占有財(cái)產(chǎn)的不法目的提供法律借口，這不僅會(huì)給其未成年子女造成傷害，也與法律精神相悖。”婚姻法解釋三第十四條規(guī)定：“當(dāng)事人達(dá)成的以登記離婚或者到人民法院協(xié)議離婚為條件的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，如果雙方協(xié)議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議沒有生效，并根據(jù)實(shí)際情況依法對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割”，同樣是基于離婚協(xié)議的復(fù)合性特征，對(duì)于“協(xié)議離婚”這個(gè)目的未成就時(shí)，認(rèn)定離婚協(xié)議未生效。
基于以上分析，夫妻離婚時(shí)協(xié)議將共同所有的房產(chǎn)贈(zèng)給子女，但沒有辦理房產(chǎn)變更登記手續(xù)，離婚后反悔要求撤銷離婚協(xié)議中的贈(zèng)與房產(chǎn)條款的，一般不予支持。
上述觀點(diǎn)一判定原告有任意撤銷權(quán)，屬于適用法律不當(dāng);觀點(diǎn)二中，一審法院依據(jù)《合同法》第192條的法定撤銷權(quán)條款駁回原告訴訟請(qǐng)求，其判決結(jié)果正確，但法律依據(jù)欠準(zhǔn)確，有顧左右而言他之嫌。二審法院觀點(diǎn)正確并且論理較為透徹，準(zhǔn)確的把握了離婚協(xié)議的本質(zhì)，值得肯定;案例三屬于贈(zèng)與人主張?jiān)谫?zèng)與后患重病，經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，請(qǐng)求撤銷贈(zèng)與。法院最終是以誠(chéng)信原則為依據(jù)，駁回了原告請(qǐng)求撤銷贈(zèng)與的請(qǐng)求。就該問題，能否適用《合同法》第195條贈(zèng)與人的“窮困抗辯權(quán)”條款，免除贈(zèng)與義務(wù)，婚姻法及司法解釋并未給出明確答案，值得理論和實(shí)務(wù)界研究。對(duì)此，有學(xué)者認(rèn)為，使用“法律約束力”條款，從樸素的感情來說，對(duì)于贈(zèng)與人過于苛刻，主張傾向于免除贈(zèng)與人的贈(zèng)與義務(wù)。我們同意上述觀點(diǎn)，如果贈(zèng)與人確實(shí)發(fā)生了在訂立離婚協(xié)議時(shí)無法預(yù)料的突發(fā)變化，如因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)變故、投資風(fēng)險(xiǎn)、突患重病等造成經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，自身生活陷入困境，再履行贈(zèng)與義務(wù)將雪上加霜，則可以免除贈(zèng)與義務(wù)。因?yàn)椋饲闆r下，贈(zèng)與人已喪失當(dāng)初訂立協(xié)議時(shí)的贈(zèng)與能力和基礎(chǔ)，再?gòu)?qiáng)求其履行贈(zèng)與義務(wù)，不僅有違公平，甚至有違人道，在法院能夠認(rèn)定上述情形時(shí)，應(yīng)當(dāng)判定免除贈(zèng)與義務(wù)。當(dāng)然，法院對(duì)此應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握標(biāo)準(zhǔn)，避免撤銷權(quán)行使的隨意性。
四、涉房改房疑難問題
(一)存在的問題
離婚訴訟中，對(duì)于房改房的處理，核心問題是權(quán)屬的認(rèn)定及分割。在司法實(shí)踐中，在相關(guān)問題的認(rèn)識(shí)和處理上還存在分歧。如有的觀點(diǎn)認(rèn)為：涉案房改房系折合雙方工齡所購(gòu)買的福利房，認(rèn)為工齡系福利政策，不能視為財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，不能改變涉訴房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。原告主張應(yīng)當(dāng)考慮夫妻雙方折算工齡長(zhǎng)短的因素自己應(yīng)多享有份額的意見，法院不予采納。有的觀點(diǎn)認(rèn)為，一審法院認(rèn)為折扣工齡后分得的房屋在折扣工齡方已經(jīng)死亡的情況下，不認(rèn)定為共有財(cái)產(chǎn)，“丈夫王某去世后，妻子與有關(guān)單位簽訂了公有房屋買賣契約，購(gòu)買103號(hào)房屋使用了王某的工齡。但工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益。故103號(hào)房屋應(yīng)屬于妻子個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，而非夫妻共同財(cái)產(chǎn)”。二審判決則推翻了一審法院對(duì)訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的認(rèn)定，認(rèn)為“爭(zhēng)議的房屋，系王某承租其單位的公產(chǎn)房，該房屋由單位出售給妻子時(shí)，計(jì)算了夫婦二人的工齡。且王某死亡后，對(duì)其遺產(chǎn)并未進(jìn)行析產(chǎn)繼承。因此，雙方當(dāng)事人所爭(zhēng)議的房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為王某夫婦的共有房產(chǎn)，一審法院將房屋認(rèn)定為妻子的個(gè)人房產(chǎn)，不符合繼承法的規(guī)定。”二審判決認(rèn)定屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的理由是因?yàn)橥跄乘劳龊螅催M(jìn)行析產(chǎn)，使用了夫妻的共同財(cái)產(chǎn)。但是，一個(gè)“且”，意味著將工齡優(yōu)惠作為財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)性權(quán)利進(jìn)行定性。
另外，由于房改房以公房承租為前提，所以關(guān)于承租資格是否構(gòu)成多分財(cái)產(chǎn)的因素，觀點(diǎn)不一。有的觀點(diǎn)認(rèn)為：女方于婚前簽訂公有住房買賣合同并交納的部分房款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)交納剩余房款，法院認(rèn)定該房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，判決房屋歸女方所有，法院按照婚后共同財(cái)產(chǎn)交納房款在全部購(gòu)房款中比例的一半，再依據(jù)房屋現(xiàn)值，確定女方支付對(duì)方的房屋補(bǔ)償款。還有的觀點(diǎn)認(rèn)為，夫妻一方婚前取得公房承租權(quán)，婚后上述房屋拆遷，法院認(rèn)定拆遷利益是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但認(rèn)定婚前取得公房承租權(quán)一方對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)較大而分得大部分拆遷利益。
通過以上案例可以看出，工齡優(yōu)惠應(yīng)當(dāng)定性為“財(cái)產(chǎn)性權(quán)利”還是“政策性補(bǔ)貼”在實(shí)務(wù)中存在較大分歧，進(jìn)而可能對(duì)房屋權(quán)屬性質(zhì)及分割得出不同的結(jié)論。此外，涉及承租公房房改的情況下，承租資格是否構(gòu)成導(dǎo)致分割考慮的因素，掌握不一。即均是夫妻一方婚前承租公房，婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)或者拆遷利益，一種觀點(diǎn)確定雙方份額時(shí)嚴(yán)格按照個(gè)人財(cái)產(chǎn)及共同出資比例確定房屋份額及補(bǔ)償款，未考慮婚前取得承租權(quán)一方的貢獻(xiàn)因素;另一種觀點(diǎn)則在分配房屋拆遷利益時(shí)，考慮婚前取得公房承租權(quán)一方的貢獻(xiàn)更大進(jìn)而使其獲得較多份額。
(二)問題的分析
1、相關(guān)法律規(guī)定不明確
目前，對(duì)于房改房的離婚分割問題，法律及相關(guān)司法解釋鮮有涉及。婚姻法解釋二第十九條規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”該條款應(yīng)該適用于房改房的處理，但是據(jù)此認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)后，是原則上均等分割，還是應(yīng)考慮承租方的貢獻(xiàn)較大等因素而多分沒有規(guī)定。解釋三第十二條，也只是規(guī)定夫妻用共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)對(duì)該出資的性質(zhì)按照債務(wù)處理。而1996年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租問題的解答》，則主要是關(guān)于離婚中公房使用、承租的問題，房改房的相關(guān)問題能否參照適用，沒有統(tǒng)一意見。關(guān)于工齡優(yōu)惠的性質(zhì)，最高人民法院《關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購(gòu)公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的復(fù)函》(簡(jiǎn)稱《復(fù)函》)中有相應(yīng)表述，但一來該《復(fù)函》內(nèi)容適用范圍的理解上即關(guān)于“工齡優(yōu)惠只是一種政策性補(bǔ)貼”的表述是否適用于所有房改房爭(zhēng)議的處理在實(shí)踐中爭(zhēng)議較大;二來該《復(fù)函》已于__年2月廢止，最高法院給出的廢止理由是“與現(xiàn)行房改政策不一致”，并未做詳細(xì)解釋。因此，對(duì)于工齡優(yōu)惠的定性問題，目前也沒有任何直接的法律依據(jù)。
另外，房改房政策的多樣性和復(fù)雜性，導(dǎo)致法律適用與政策的銜接存在難度。全國(guó)各地關(guān)于房改房的各種地方性法規(guī)及規(guī)章等規(guī)范性文件繁多，多帶有濃重的行政色彩，且規(guī)定不一、具有極強(qiáng)的地域性。這就造成法院在處理相關(guān)案件時(shí)，法官在適用法律的同時(shí)，更要熟悉相關(guān)的政策，無疑對(duì)法官提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。對(duì)于政策的熟悉、理解程度以及與法律一般規(guī)定銜接能力的差異，會(huì)造成案件的判決尺度不一。比如，最高人民法院的《復(fù)函》，主要是解決在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠所購(gòu)公房的性質(zhì)認(rèn)定，進(jìn)而處理所購(gòu)公房是否有已死亡配偶遺產(chǎn)份額的問題?！稄?fù)函》判斷所購(gòu)公房是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的核心依據(jù)，在于購(gòu)房款是購(gòu)房人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，《復(fù)函》中“工齡優(yōu)惠是一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)性權(quán)益”的表述有其特定的適用范圍，必須結(jié)合購(gòu)房款是購(gòu)房人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。拋開上述前提，孤立的得出“工齡優(yōu)惠是一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)性權(quán)益”的結(jié)論，實(shí)際上是斷章取義。
2、相關(guān)理論研究有待深入
由于房改房的離婚分割，涉及到公房承租權(quán)取得時(shí)點(diǎn)的差異、承租權(quán)與房改房利益轉(zhuǎn)化的厘清、婚姻存續(xù)期間取得產(chǎn)權(quán)的房改房的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)界定等諸多理論問題，因此需要較為豐富的理論研究作為案件審理的基礎(chǔ)。但是，由于目前理論界對(duì)相關(guān)問題的研究還不夠重視，理論成果較少，近年來研究房改房離婚分割的學(xué)術(shù)成果少之又少。這主要是因?yàn)椋嚓P(guān)法律規(guī)定較少，學(xué)者和法官可供研究、梳理的法條較少;相比于離婚訴訟中涉及的大量一般商品房的糾紛，涉及房改房的案例數(shù)量較少，可供研究的素材不多;房改的大潮已經(jīng)逐漸過去，已經(jīng)不是社會(huì)的熱點(diǎn)問題，引起的關(guān)注不夠等等。
但是，房改房的離婚分割關(guān)系到每一個(gè)涉案當(dāng)事人的切身利益，而且還會(huì)不斷有一定數(shù)量的案件進(jìn)入法院。因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)案件和法律問題加強(qiáng)研究，促進(jìn)個(gè)案的公平判決。
(三)問題的解決
從一般意義上來分，我國(guó)住房從產(chǎn)權(quán)上大體可以分為公有產(chǎn)權(quán)住房和私有產(chǎn)權(quán)住房，公有產(chǎn)權(quán)住房又可以分為未購(gòu)公房和已購(gòu)公房。作為私有產(chǎn)權(quán)房和公房的過渡，已購(gòu)公房統(tǒng)稱為房改房。
房改房是改革開放背景下城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是住房的商品化和社會(huì)化。1994 年國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，這樣“房改房”概念就第一次誕生，穩(wěn)步出售公有住房(俗稱“房改房”)，成為城鎮(zhèn)住房制度改革的一項(xiàng)重要任務(wù)。1998 年國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配(即公房分配)，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的房改新體制。住房分配貨幣化是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，國(guó)家或單位將住房以實(shí)物分配形式改為以貨幣分配形式分給職工，由職工到市場(chǎng)上購(gòu)買住房獲得房屋所有權(quán)，國(guó)家將以前的“暗貼”轉(zhuǎn)為“明貼”的一種制度。房改房一般會(huì)折算夫妻雙方的工齡，房改政策規(guī)定夫妻雙方只能享有購(gòu)買一處公房的權(quán)利，其房?jī)r(jià)工齡折扣是以夫妻雙方的工齡來計(jì)算的。房改后，購(gòu)房人可以取得公房已承租公房部分或全部產(chǎn)權(quán)。
認(rèn)為“工齡優(yōu)惠是一種政策性補(bǔ)貼，不宜作為財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)性權(quán)益”這一觀點(diǎn)的，主要是對(duì)于最高人民法院《復(fù)函》中的答復(fù)精神的片面理解。而且由于該批復(fù)已經(jīng)廢止，所以我們認(rèn)為工齡優(yōu)惠是一種財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益當(dāng)無疑義，其完全符合財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益的本質(zhì)屬性?，F(xiàn)代意義的財(cái)產(chǎn)，既包括房屋、土地、現(xiàn)金等有形財(cái)產(chǎn)，也包括以電子等方式存儲(chǔ)或交付的存款、股票等以虛擬形式存在的財(cái)產(chǎn)。因?yàn)樵诂F(xiàn)代社會(huì)，隨著市場(chǎng)交易、社會(huì)管理、信息科技等日新月異的發(fā)展，財(cái)產(chǎn)的內(nèi)涵和外延在不斷的深化和擴(kuò)展，財(cái)產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到了非常復(fù)雜和精細(xì)化的程度。只要具有人們認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并且能被具體量化就應(yīng)該視為財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)性權(quán)益。工齡優(yōu)惠具備人們認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，又可通過相應(yīng)計(jì)算確定具體的數(shù)額及在整個(gè)購(gòu)房款中的比例，因此可以認(rèn)為其屬于財(cái)產(chǎn)性利益，完全符合財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益的本質(zhì)屬性。
婚姻法解釋二第十九條規(guī)定，由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房改房，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。之所以這樣規(guī)定是因?yàn)槲覈?guó)以夫妻財(cái)產(chǎn)共有制為基礎(chǔ)，在夫妻存續(xù)期間，夫妻間的工齡折算是夫妻間特有的權(quán)益。但是，涉及一方死亡后進(jìn)行過析產(chǎn)，再使用工齡折算房款，僅僅是債權(quán)關(guān)系了。
還有注意在離婚分割時(shí)并非都是均分份額。而是應(yīng)當(dāng)在遵守法律一般原則，綜合考慮承租權(quán)取得時(shí)間、房屋來源、出資情況、折算的工齡是婚前還是婚后工齡、雙方的貢獻(xiàn)大小等因素，公平進(jìn)行分割。
公房承租權(quán)雖然具有婚姻法里“財(cái)產(chǎn)性權(quán)益”的性質(zhì)，但其畢竟有區(qū)別于一般意義上的財(cái)產(chǎn)的特性。夫妻一方婚前取得公房承租權(quán)，不能直接根據(jù)《婚姻法》第十八條的規(guī)定，認(rèn)定為該方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因?yàn)?，承租公房作為我?guó)一定歷史時(shí)期的主要住房形式，肩負(fù)的不僅僅是保障承租人一個(gè)人的居住利益，同時(shí)也往往兼具保障承租人未來配偶等家庭成員居住利益的功能。
由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是，在離婚分割上述房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮該房的來源以及婚前承租一方貢獻(xiàn)較大的因素，一般情況下，婚前取得公房承租權(quán)一方應(yīng)當(dāng)適當(dāng)多分，同時(shí)還可以適當(dāng)考慮折算雙方各自婚前、婚后工齡長(zhǎng)短等情況綜合判斷份額的比例;而在特殊情況下，仍然可以判決雙方平均分割份額，對(duì)此可比照有關(guān)公房承租的規(guī)定進(jìn)行判斷。也就是說，房改前，如果符合上述關(guān)于雙方離婚后均可承租公房的規(guī)定情形，相對(duì)應(yīng)的房改房分割時(shí)，夫妻雙方享有的權(quán)利和份額也可以是均等的。
而對(duì)于一方婚前承租、婚后用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在該方名下的情況如何處理，法律及司法解釋沒有規(guī)定。我們認(rèn)為，一般情況下，如果購(gòu)房時(shí)折算了配偶的工齡，由于工齡屬于財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，因此所購(gòu)房屋依然屬于共同財(cái)產(chǎn)，法院可以判決房屋歸產(chǎn)權(quán)登記一方所有，再根據(jù)折算配偶工齡所享受的優(yōu)惠在房屋購(gòu)買價(jià)中的比例，對(duì)配偶進(jìn)行補(bǔ)償;如果未折算配偶的工齡，則房屋屬于產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。特殊情況下，房改前的公房承租權(quán)如果符合《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租問題的解答》關(guān)于雙方離婚后均可承租公房的規(guī)定情形，則房改房屬于夫妻共有，關(guān)于個(gè)人出資的處理，可根據(jù)雙方舉證情況依法認(rèn)定。
最高法院在__年2月17日發(fā)布的《關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購(gòu)公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的復(fù)函》內(nèi)容如下：“司法部律師公證工作指導(dǎo)司：你司《關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購(gòu)公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函》收悉。經(jīng)研究認(rèn)為，夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購(gòu)買的公有住房應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買該房時(shí)所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益。夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)沒有分割，應(yīng)予查明購(gòu)房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個(gè)人所得，以此確認(rèn)所購(gòu)房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn);如果購(gòu)房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購(gòu)房屋應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”
五、涉經(jīng)濟(jì)適用房疑難問題
(一)存在的問題
根據(jù)中國(guó)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，所謂經(jīng)濟(jì)適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)一的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用房這一現(xiàn)象主要是由于在某些大城市商品房?jī)r(jià)格過高，政府保障中等及低收入的住房而出臺(tái)的政策，經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買人所持有的產(chǎn)權(quán)是有限產(chǎn)權(quán)，并且經(jīng)濟(jì)適用房的流轉(zhuǎn)也有諸多限制，加之各地實(shí)施政策不同。因此，經(jīng)濟(jì)適用房的分割有別于普通商品房。
結(jié)合司法實(shí)踐，涉及經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)屬認(rèn)定和分割問題非常不統(tǒng)一：有的觀點(diǎn)認(rèn)定以一方名義購(gòu)得的經(jīng)濟(jì)適用房，隱瞞了實(shí)際收入情況。離婚分割時(shí)，以實(shí)際價(jià)值分割，不以購(gòu)房?jī)r(jià)格分割。有的觀點(diǎn)認(rèn)為，婚內(nèi)以夫妻雙方名義購(gòu)買的經(jīng)適房，離婚時(shí)判決雙方共同使用為宜。還有的觀點(diǎn)認(rèn)為“房屋所有權(quán)證取得于雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間，故該房屋應(yīng)認(rèn)定為雙方的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但因該房屋系經(jīng)濟(jì)適用住房，目前尚不具備上市交易的條件，故本案不宜對(duì)該房屋進(jìn)行分割，雙方可在相關(guān)條件成就后就房屋分割問題另行處理”。還有的觀點(diǎn)認(rèn)為是身份決定了房屋的所有權(quán)，即“關(guān)于訴爭(zhēng)房屋，系虞某某因政策上的特殊身份向其單位總參購(gòu)買，房屋性質(zhì)屬于經(jīng)濟(jì)適用房，故虞某某為房屋所有權(quán)人”。
(二)問題的分析
1、立法缺失和混亂
根據(jù)北京的經(jīng)濟(jì)適用房政策《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法(試行)》的有關(guān)規(guī)定，北京市已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買人擁有有限產(chǎn)權(quán)，只能自住，不得出租、出借或從事居住以外的任何活動(dòng)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得上市交易，特殊情況下，可向購(gòu)買人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格按照原價(jià)格并考慮折舊的物價(jià)水平等因素確定。經(jīng)濟(jì)適用房年份超過5年，購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等價(jià)款，具體繳納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人向政府繳納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。如果離婚時(shí)購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房年份未超5年，此時(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房在離婚時(shí)，是按原價(jià)值分割，還是按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值分割，并未規(guī)定。
2、理論研究不足
司法是維護(hù)社會(huì)公平正義的最后一道防線，作為國(guó)家審判機(jī)關(guān)的法院又將如何行使好這一人民賦予的權(quán)力和職責(zé)，如何做好這一防線呢?其實(shí)法院系統(tǒng)也在不斷的探索這一問題，并力爭(zhēng)將審判實(shí)踐中遇到的難題妥善加以處理。我們認(rèn)為，在此現(xiàn)實(shí)情況下，完善立法是首要的，也是必須的。隨著社會(huì)的發(fā)展，房屋類型日益多樣化，這就出現(xiàn)了滯后的法律規(guī)定無法滿足新型房屋的權(quán)屬認(rèn)定，因此，針對(duì)不斷變化的現(xiàn)實(shí)情形，應(yīng)該及時(shí)出臺(tái)相關(guān)司法解釋，對(duì)離婚訴訟中出現(xiàn)的新型房屋分割制定詳細(xì)的操作規(guī)范，從而在司法實(shí)踐中減少同案不同判的情形，統(tǒng)一審判尺度，樹立法律的權(quán)威。
(三)問題的解決
經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)屬認(rèn)定問題產(chǎn)生的背景是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)、經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房合同的簽訂以及購(gòu)房款的支付、房產(chǎn)證的取得是一個(gè)較為長(zhǎng)期的過程，在這一過程中，實(shí)踐中常常出現(xiàn)夫妻離婚的情形。在這種情況下，以哪一個(gè)時(shí)間點(diǎn)界定離婚前以夫妻名義申請(qǐng)的經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)屬將成為亟待解決的問題。考慮以經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)時(shí)間作為界定夫妻共同財(cái)產(chǎn)的時(shí)間點(diǎn)。因?yàn)樵诨橐龃胬m(xù)期間經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)是以家庭為單位，一方雖可能未在以后房產(chǎn)證的權(quán)利人欄有所體現(xiàn)，但已為該房的取得做出了自己的貢獻(xiàn)，且其已因該次經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)喪失了再次申請(qǐng)?jiān)擃惙课莸馁Y格，因此以經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)時(shí)間作為界定夫妻共同財(cái)產(chǎn)的時(shí)間點(diǎn)似更為公允。
經(jīng)濟(jì)適用房在分割時(shí)價(jià)格估值問題產(chǎn)生的背景在于經(jīng)濟(jì)適用住房是以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房，其價(jià)格與同等地段的普通商品房?jī)r(jià)格相比具有很大的差價(jià)。因此，為避免出現(xiàn)違背經(jīng)濟(jì)適用房“保障性質(zhì)的政策性商品住房”的初衷，通過變賣經(jīng)濟(jì)適用房獲取暴利的道德風(fēng)險(xiǎn)，政府一般規(guī)定購(gòu)房者住滿五年方能上市交易，并在出售房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納收益。因此，在離婚訴訟中，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，應(yīng)該在充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、居住時(shí)間、政策規(guī)定等條件下綜合評(píng)估，確定房屋的價(jià)值。
由于經(jīng)濟(jì)適用房限制上市交易，房?jī)r(jià)不能參照市場(chǎng)價(jià)給予對(duì)方補(bǔ)償，而且此時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房是有限產(chǎn)權(quán)房，即所有權(quán)有限制的房屋，屬于婚姻法解釋二第二十一條規(guī)定:“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議而協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可另行向人民法院提起訴訟。”成為適用司法解釋對(duì)房屋未取得所有權(quán)情形的處理，裁判房屋歸一方使用，待5年期滿后再實(shí)體分割房屋的根據(jù)。
六、軍產(chǎn)房疑難問題
(一)存在的問題
軍產(chǎn)房其所有權(quán)屬于軍隊(duì)，使用權(quán)屬于承租的個(gè)人，其使用權(quán)與所有權(quán)的剝離是造成司法實(shí)踐中處理離婚訴訟涉軍產(chǎn)房難點(diǎn)的根源。軍產(chǎn)房原則上只有軍人一方對(duì)于軍產(chǎn)房具有使用權(quán)，這就意味著非軍人配偶無權(quán)要求分割軍產(chǎn)房的使用權(quán)，在離婚訴訟種，如果一方為軍人，配偶為非軍人，如何保障非軍人一方的居住權(quán)成為涉軍產(chǎn)房離婚案件的難點(diǎn)。實(shí)踐中，涉軍產(chǎn)房離婚案件案件中，對(duì)軍產(chǎn)房使用權(quán)的處理并不一致，處理結(jié)果基本上可以總結(jié)為三類：1、軍產(chǎn)房使用權(quán)判歸軍人一方所有。楊某訴段某離婚糾紛案，法院以訴爭(zhēng)軍產(chǎn)房系段某單位分配的公寓房，且其單位聲明該單位房產(chǎn)系軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，只能由該單位職工承租，其他人不能承租為由，判決訴爭(zhēng)軍產(chǎn)房判歸軍人段某一人使用。2、軍產(chǎn)房使用權(quán)判歸軍人一人所有，給予另一方一定的補(bǔ)償。王某訴孫某離婚糾紛案，法院以訴爭(zhēng)房屋系王某所在部隊(duì)分給其承租的軍產(chǎn)房，其單位出函說明該房屋產(chǎn)權(quán)歸軍隊(duì)所有，個(gè)人只有居住使用權(quán)，而沒有分配處分權(quán);但結(jié)合孫某在京無住房的情形，王某應(yīng)給付孫某適當(dāng)?shù)淖》拷?jīng)濟(jì)補(bǔ)償款為由，判決訴爭(zhēng)軍產(chǎn)房歸軍人王某使用，王某給付孫某經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償款三萬元。3、軍產(chǎn)房使用權(quán)判決夫妻共同居住使用。楊某訴哈某離婚糾紛案，法院以離婚案件中，要照顧女方權(quán)益，考慮到哈某離婚后并無其他住處，而涉訴房屋目前亦具備離婚后雙方當(dāng)事人分室而居的條件為由，判決訴爭(zhēng)軍產(chǎn)房雙方具有居住使用權(quán)。
可以看出，在司法實(shí)踐中對(duì)于離婚涉軍產(chǎn)房的處理并不一致，類似的案情可能會(huì)有不同的結(jié)果。這就導(dǎo)致了涉軍產(chǎn)房離婚案件中非軍人一方的居住權(quán)問題。當(dāng)然，這樣的問題不僅存在于軍產(chǎn)房中，在央產(chǎn)房，承租公房等政策性住房中都存在此類的問題，我們可以將其歸納為婚姻住宅上非產(chǎn)權(quán)方配偶的居住權(quán)。
(二)問題的分析
1、房產(chǎn)特殊性導(dǎo)致
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，軍隊(duì)房屋產(chǎn)權(quán)屬軍委、總部，所有權(quán)性質(zhì)屬軍產(chǎn)，“產(chǎn)權(quán)單位”填總后勤部。其營(yíng)房變更登記委托住用單位(即產(chǎn)權(quán)管理單位)全權(quán)辦理，使用住用單位印章，但必須按《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更批準(zhǔn)權(quán)限，持有總后勤部或各軍區(qū)、軍兵種、國(guó)防科工委等大單位的批件。不符合上述規(guī)定的，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移無效，并不得進(jìn)行營(yíng)房變更登記?！盾婈?duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行條例》第十五條的規(guī)定：利用軍隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)，不論數(shù)量多少，一律報(bào)總后勤部審批。出售軍隊(duì)現(xiàn)有住房，必須經(jīng)軍區(qū)級(jí)單位審查并報(bào)總后勤部批準(zhǔn)，由售房單位組織實(shí)施。軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)單位是總后勤部，軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)房屋向地方轉(zhuǎn)讓，必須取得總后勤部的審批，否則無權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓無效?？梢钥闯?，規(guī)范軍產(chǎn)房的相關(guān)法律很多時(shí)候涉及到產(chǎn)權(quán)方的利益，在審理案件過程中需要考慮他們的意見。特別是由于政策的限制[3]，，導(dǎo)致房屋房屋使用權(quán)很難轉(zhuǎn)移給非軍人一方，致使非軍人一方的居住權(quán)很難得到保障，從而使得法院案件處理困難。
2、理論上探討不足
即使在部分案件中，判決了非軍人一方的居住權(quán)，但是其仍然存在理論上的障礙。1、從物權(quán)的角度而言，由于軍產(chǎn)房所有權(quán)與使用權(quán)分離，而離婚的雙方當(dāng)事人均無所有權(quán)，從這個(gè)角度講法院對(duì)離婚雙方爭(zhēng)議的房產(chǎn)處理是超越權(quán)限的，也就是對(duì)雙方當(dāng)事人均無所有權(quán)的房屋進(jìn)行處置，理論上存在著法院處理雙方爭(zhēng)議房產(chǎn)是對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)人的合法權(quán)益進(jìn)行侵犯。2、從婚姻法的精神來說，離婚訴訟中人身關(guān)系是首要的，軍產(chǎn)房居住權(quán)的爭(zhēng)議是解除夫妻人身關(guān)系的牽連之訴。夫妻人身關(guān)系的解除，主要標(biāo)志是分開居住，這也是離婚訴訟中判斷感情破裂與否的重要依據(jù)。因此，夫妻雙方婚姻關(guān)系的解除，當(dāng)然應(yīng)該處理離婚雙方分開居住的問題，而不能繼續(xù)讓他們維持合居一室的局面。所以，作為判斷夫妻感情破裂最終導(dǎo)致離婚結(jié)果之依據(jù)的夫妻分居，在離婚訴訟中反而需要判決雙方共居一室以解決雙方之居住權(quán)問題，這在邏輯上就存在矛盾之處。
(三)問題的解決
軍產(chǎn)房涉及軍隊(duì)和夫妻雙方的利益關(guān)系，鑒于目前關(guān)于軍產(chǎn)房的買賣的法律適用及合同效力的認(rèn)定缺乏明確的法律規(guī)定，使得離婚訴訟中涉及軍產(chǎn)房的案件的難度和不確定性加大，尚無明確依據(jù)，實(shí)務(wù)中應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況具體處理?？傮w來說，當(dāng)事人對(duì)于軍產(chǎn)房只有居住權(quán)，無其他權(quán)利，既不能購(gòu)買，也不能置換或上市交易，若婚姻關(guān)系解除，基于軍人配偶身份共同居住的當(dāng)事人無權(quán)主張居住權(quán)，但可以根據(jù)《婚姻法》第42條規(guī)定，要求對(duì)方給予經(jīng)濟(jì)幫助，以最大限度維護(hù)自身合法權(quán)益。
房產(chǎn)局住房公積金管理調(diào)研報(bào)告
住房公積金管理得好與壞，直接關(guān)系到廣大干部職工的切身利益，也是最受人們關(guān)注的社會(huì)熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題。為此，我們組織部分縣政協(xié)委員對(duì)我縣住房公積金的管理情況及干部職工反映最強(qiáng)烈的問題進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、全縣住房公積金繳存情況
我縣自19_年參加住房公積金以來，截止20_年月6月30日止，全縣共有184個(gè)單位，8209人參加繳存住房公積金，共歸集住房公積金：5087萬元，其中，累計(jì)個(gè)人住房公積金提取額：1261萬元，定期存款：2450萬元，活期存款：523萬元，貸款余額：853萬元，（自參加住房公積金以來，發(fā)放貸款348筆共1185萬元），現(xiàn)有住房公積金：3826萬元，歷年住房公積金增值收益72萬元。繳存比例：①縣財(cái)政供養(yǎng)人員：按工資收入的5%繳交；②企業(yè)繳存比例皆超過5%，個(gè)別甚至達(dá)到20%。住房公積金繳存人數(shù)從19_年開始逐年增加，繳存的住房公積金也逐年上升。
二、管理運(yùn)作情況
__年來，縣房產(chǎn)管理部門對(duì)住房公積金的管理，從總體上來看還是好的。一是能夠認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院350號(hào)令精神，遵循“住房委員會(huì)決策，住房公積金中心運(yùn)作，銀行專戶存儲(chǔ)，財(cái)政監(jiān)督”的原則，逐步建立和完善各種管理規(guī)章制度，特別是建立了公積金貸款會(huì)議審批制，為貸款安全提供了制度保障。二是在住房公積金提取和使用方面，也能按照全省統(tǒng)一的操作流程實(shí)施管理，對(duì)歷年公積金增值收益的72萬元的使用，除提取20萬元作為貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金外，其余用于管理費(fèi)和建設(shè)廉租住房的補(bǔ)充資金，至今沒有發(fā)現(xiàn)違規(guī)管理使用住房公積金的問題?？偠灾?，我縣在機(jī)構(gòu)設(shè)置、繳存、提取和使用、接受監(jiān)督等方面的工作都日趨完善，特別是在縣房產(chǎn)管理局的不懈努力下，參繳住房公積金人員的住房環(huán)境得到了不斷改善，全縣住房公積金工作取得了一定的成績(jī)，并且走在了全省各縣市的前列，受到了省主管部門的表揚(yáng)。
三、存在問題
（一）沒有給部分繳存戶發(fā)放實(shí)名制儲(chǔ)蓄卡，個(gè)人知情權(quán)得不到充分體現(xiàn)。我縣的住房公積金在建設(shè)銀行和工商銀行_支行開設(shè)了專戶，工商銀行已給其負(fù)責(zé)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和教育醫(yī)療及企業(yè)單位繳存?zhèn)€人發(fā)放了儲(chǔ)蓄卡，繳存戶隨時(shí)可以查詢繳存情況。但建設(shè)銀行_支行至今尚未發(fā)放個(gè)人儲(chǔ)蓄卡，造成其負(fù)責(zé)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位繳存戶無法曉知個(gè)人繳存數(shù)額和財(cái)政配套數(shù)額的詳情，繳存戶要求建設(shè)銀行盡快發(fā)放個(gè)人儲(chǔ)蓄卡。
（二）房改收入資金使用不夠透明。全縣收入的房改資金有多少，用于建設(shè)文明小區(qū)的資金有多少，現(xiàn)在還剩余多少，這些情況審計(jì)、紀(jì)檢、公安、檢察等部門都已審核過，但沒有在一定范圍內(nèi)進(jìn)行通報(bào)。
（三）規(guī)章制度和辦事程序沒有及時(shí)上墻，給服務(wù)對(duì)象帶來不便?？h房產(chǎn)局雖然建起了新的營(yíng)業(yè)大廳，改善了服務(wù)環(huán)境，但是沒有及時(shí)把住房公積金的各種規(guī)章制度和有關(guān)事項(xiàng)的辦理程序張貼在墻上，不利于繳存戶辦理有關(guān)公積金的各項(xiàng)事宜。
四、幾點(diǎn)建議
（一）縣住房公積金主管部門要督促建設(shè)銀行盡快發(fā)放實(shí)名制儲(chǔ)蓄卡，還住房公積金繳存戶的知情權(quán)。據(jù)了解建設(shè)銀行已計(jì)劃發(fā)卡，希望抓緊做好此項(xiàng)工作，因?yàn)楝F(xiàn)在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)十分發(fā)達(dá)，發(fā)卡并非難事，如果再拖是沒有理由的。
（二）要建立和實(shí)施好基礎(chǔ)性工作制度。一是各繳存單位要認(rèn)真審核上報(bào)“住房公積金繳存名冊(cè)”；二是縣房產(chǎn)管理局要向繳存單位發(fā)放《住房公積金手冊(cè)》，由單位發(fā)放到繳存戶個(gè)人手中；三是年終各單位要將“住房公積金職工個(gè)人情況核對(duì)表”公布，讓單位的繳存人員核對(duì)《住房公積金手冊(cè)》的繳存情況，看是否相符。
（三）縣房產(chǎn)管理局每年應(yīng)該向社會(huì)公布全縣住房公積金的增值收益和使用情況。公開的內(nèi)容包括：按規(guī)定提取的貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，提取的管理費(fèi)和用于廉租房的補(bǔ)充資金等，以便繳存戶監(jiān)督。
（四）要提高我縣住房公積金的繳存比例。按政策規(guī)定，財(cái)政供養(yǎng)人員的繳存比例不得低于5%，不能超過12%。據(jù)了解，省直機(jī)關(guān)的繳存比例已提高到8%。_市去年7月份起也按8%的標(biāo)準(zhǔn)繳存，而我縣的繳存比例仍處在最低的底線。因此希望縣委、縣政府能夠把我縣的住房公積金繳存比例提高到8%。根據(jù)地方財(cái)政收入狀況，逐年提高繳交比例，讓廣大干部職工享受到更高更好的住房公積金待遇。
（五）建議按國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《住房公積金管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定和全省的統(tǒng)一做法，把我縣現(xiàn)在實(shí)行的“一月一定”的住房公積金繳存標(biāo)準(zhǔn)核算時(shí)間改為“一年一定”，以便簡(jiǎn)化財(cái)政、房產(chǎn)和銀行等部門的操作程序。
（六）縣房產(chǎn)管理局要加大住房公積金的宣傳力度，讓更多的人懂得參加繳存住房公積金給個(gè)人帶來的益處。如參加住房公積金繳存可以申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)房，每筆貸款可高達(dá)30萬元，年限長(zhǎng)達(dá)30年等。只有廣泛深入的做好宣傳工作，才能促進(jìn)住房公積金的不斷發(fā)展。
