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篇一 2023年土地估價(jià)《估價(jià)案例與報(bào)告》考前練習(xí)題(一)
某城市擬對(duì)市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造,涉及到a、b、c、d四宗地,土地總面積為20000平方米。其中宗地a為一舊住宅區(qū),土地總面積為8500平方米;宗地b為企業(yè)甲所使用的國(guó)有劃撥土地,土地面積為7000平方米,土地現(xiàn)狀用途為工業(yè),由于規(guī)劃限制,該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū);宗地c為公司乙所使用的國(guó)有出讓土地,土地面積為1500平方米,出讓用途為商業(yè),出讓年期為40年,已使用5年;宗地d為公司丙所使用的國(guó)有出讓土地,土地面積為3000平方米,出讓用途為商業(yè)性辦公用地,出讓年期為40年,由于缺乏建設(shè)資金,該宗地已閑置5年。
上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召?gòu)儲(chǔ)備中心代表政府進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu),經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心,規(guī)劃建筑容積率為2.0~3.5。
請(qǐng)根據(jù)以上情況,回答下列問(wèn)題:
1.市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在對(duì)宗地a進(jìn)行收購(gòu)補(bǔ)償時(shí),有人認(rèn)為只應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償,不包括土地補(bǔ)償,請(qǐng)從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說(shuō)法是否正確,并簡(jiǎn)述理由;
2.為保證企業(yè)甲的順利搬遷,市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心需對(duì)其所使用的國(guó)有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償,試問(wèn):如以現(xiàn)狀用途的評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償依據(jù),如何對(duì)該國(guó)有劃撥土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估思路;
3.根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在收購(gòu)宗地c時(shí),應(yīng)對(duì)公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償,請(qǐng)問(wèn):如何確定補(bǔ)償價(jià)格?
4.根據(jù)法律規(guī)定,對(duì)宗地d應(yīng)如何處置,并說(shuō)明法律依據(jù);
5.該中心區(qū)域經(jīng)整理后,擬將土地進(jìn)行公開(kāi)出讓?zhuān)?qǐng)問(wèn)可采用哪幾種方式出讓?zhuān)⒑?jiǎn)述不同出讓方式的基本特點(diǎn);
6.市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為確定公開(kāi)出讓底價(jià),擬委托一土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,請(qǐng)問(wèn):
(1)該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后,應(yīng)按何程序進(jìn)行評(píng)估;
(2)可以選用哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估,為此應(yīng)收集哪些資料。
篇二 2023年土地估價(jià)《估價(jià)案例與報(bào)告》考前練習(xí)(二)
某企業(yè)擬進(jìn)行貸款,委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及的一宗工業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估,為委托方提供貸款提供客觀、公正的價(jià)格依據(jù)。
請(qǐng)依據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問(wèn)題:
(1)抵押價(jià)格評(píng)估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格,評(píng)估過(guò)程中應(yīng)注意哪些問(wèn)題?
(2)若待估宗地為集體土地,進(jìn)行抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。
(3)對(duì)宗地進(jìn)行評(píng)估&考試大&時(shí),可選擇哪兩種方法,簡(jiǎn)述所用方法的基本程序。
(4)若待估宗地為劃撥用地,請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估的技術(shù)路線。
(5)抵押失敗后,抵押權(quán)人依法對(duì)抵押的土地進(jìn)行拍賣(mài),拍賣(mài)評(píng)估的特點(diǎn)有哪些,簡(jiǎn)述技術(shù)路線。
答案:
1.答題要點(diǎn)
(1)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);
(2)分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力;
(3)考慮抵押期間的耗損;
(4)測(cè)算成本構(gòu)成。
2.答題要點(diǎn)
(1)年期的設(shè)定:本例中應(yīng)設(shè)定為工業(yè)用地法定出讓年限50年;
(2)地價(jià)內(nèi)涵對(duì)應(yīng)的土地權(quán)利應(yīng)為集體土地使用權(quán);
(3)特殊說(shuō)明中應(yīng)注明:某企業(yè)將待估宗地集體土地使用權(quán)向銀行抵押貸款需經(jīng)待估宗地的集體土地所有者某村民委員會(huì)同意并出具書(shū)面證明
在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國(guó)有。
3.答題要點(diǎn)
可選擇市場(chǎng)比較法和成本逼近法
(1)市場(chǎng)比較法的估價(jià)程序:
搜集交易資料;選取比較交易實(shí)例;建立價(jià)格可比基礎(chǔ);進(jìn)行交易情況修正、交易期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用年期、容積率修正;求取比準(zhǔn)價(jià)格。
(2)成本法估價(jià)程序
①搜集征地或拆遷取得土地的一般費(fèi)用資料,計(jì)算土地取得費(fèi)a。
②搜集土地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金等相關(guān)費(fèi)率或標(biāo)準(zhǔn),計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)b。
③搜集待估宗地所處區(qū)域土地開(kāi)發(fā)費(fèi)一般資料,計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用c。
④搜集利息率,計(jì)算投資利息d;
⑤搜集投資利潤(rùn)率,計(jì)算投資利潤(rùn)e;
⑥搜集當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛剩?jì)算土地增值收益f;
⑦搜集當(dāng)?shù)赝恋剡€原利率,按土地價(jià)格=(a+b+c+d+e)×[1-1/(1+土地還原率)土地使用權(quán)]計(jì)算土地價(jià)格。
4.可采用市場(chǎng)比較法和成本逼近法,評(píng)估計(jì)算出市場(chǎng)價(jià)格后,從得到的估價(jià)額中減去出讓金。
5.特點(diǎn)是:強(qiáng)制處分;快速變現(xiàn);消費(fèi)者心理因素;購(gòu)買(mǎi)者的額外支出等造成的價(jià)格變化。
技術(shù)路線:估價(jià)時(shí)采用市場(chǎng)比較法和成本逼近法等。對(duì)同類(lèi)土地在正常市場(chǎng)價(jià)格水平和拍賣(mài)市場(chǎng)價(jià)格水平作出比較,確定拍賣(mài)市場(chǎng)的成交價(jià)格
比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏底的幅度,按正常市場(chǎng)價(jià)格對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià),再按照這個(gè)偏底的幅度對(duì)估價(jià)結(jié)果調(diào)減。
篇三 2023年土地估價(jià)《估價(jià)案例與報(bào)告》考前練習(xí)(三)
某開(kāi)發(fā)商欲參加一經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)招標(biāo)出讓地塊的投標(biāo)報(bào)價(jià),該地塊規(guī)劃用途為高級(jí)酒店。
(1)作為代理開(kāi)發(fā)商投標(biāo)的估價(jià)人員,應(yīng)做哪些具體工作?
答:對(duì)土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積做全面了解;對(duì)市場(chǎng)情況調(diào)查,對(duì)當(dāng)?shù)馗呒?jí)酒店的供求趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè);利用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。
(2)可采取哪幾種估價(jià)方法?
答:假設(shè)開(kāi)發(fā)法,市場(chǎng)比較法。
若通過(guò)招標(biāo)方式獲得了該國(guó)有土地使用權(quán)后,于2000年8月開(kāi)始施工,2023年3月該公司尋找合作伙伴,委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)已完工部分進(jìn)行評(píng)估,核定現(xiàn)狀價(jià)值為合作提供依據(jù)。
1) 簡(jiǎn)述評(píng)估技術(shù)路線;
假設(shè)開(kāi)發(fā)法:求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等,以次估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
市場(chǎng)比較法:按比較實(shí)例選擇原則,選取3個(gè)或3個(gè)以上房地產(chǎn)交易實(shí)例作為比較實(shí)例,進(jìn)行交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正,從而得到比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格。
2) 應(yīng)搜集審核的資料;
國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū);&考試大&建設(shè)用地規(guī)劃許可證;建設(shè)工程規(guī)劃許可證;土地使用權(quán)出讓合同;施工許可證;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況、投資情況及正常開(kāi)發(fā)尚需投資情況等;
若采用市場(chǎng)比較法
1) 在選取可比案例時(shí)應(yīng)考慮哪些因素?
應(yīng)考慮是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn),包括在區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三個(gè)方面應(yīng)相同或相近;交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合;成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近或可以進(jìn)行比較修正;成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。
2)確認(rèn)比準(zhǔn)價(jià)格有哪幾種方法?
平均數(shù)法,包括算術(shù)平均數(shù)法和加權(quán)平均數(shù)法;中位數(shù)法;眾數(shù)法。