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篇一 農(nóng)村土地使用權(quán)糾紛成因調(diào)研報(bào)告
農(nóng)村土地糾紛是敏感而又復(fù)雜的問題，既是土地管理工作中的難點(diǎn)，也是影響農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)熱點(diǎn)。近年來，我市農(nóng)村村民上訪案件中，直接或間接涉及到土地糾紛的已經(jīng)占到相當(dāng)?shù)谋戎?。因此，做好農(nóng)村土地糾紛的調(diào)處工件，是實(shí)踐“xxxx”重要思想的具體體現(xiàn)，也是強(qiáng)化耕地保護(hù)，集約利用土地資源，維護(hù)正常的土地管理秩序，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會(huì)的有效保障。
農(nóng)村土地糾紛的實(shí)質(zhì)是權(quán)屬糾紛。無論是權(quán)屬爭議還是侵權(quán)行為，都是對(duì)土地使用權(quán)的爭議。土地糾紛產(chǎn)生各有其歷史根源和主客觀因素，都是由于長期以來土地多頭分管、地界不清、土地權(quán)屬紊亂、政策和體制的變更等原因造成的?？傮w概括起來，有以下幾個(gè)方面：
一、因歷史遺留問題所造成的集體土地權(quán)屬糾紛。我市在農(nóng)村“四固定”以后，特別是在“文革”期間，原公社、大隊(duì)無償調(diào)用生產(chǎn)隊(duì)的土地陸續(xù)興辦起了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或被一些學(xué)校、機(jī)關(guān)占用等，這些土地被占用時(shí)由于有關(guān)政策不落實(shí)或手續(xù)不夠完備，不同程序地存在如征地對(duì)農(nóng)業(yè)稅未核減、提留款未扣除、補(bǔ)償費(fèi)未兌現(xiàn)、補(bǔ)償款過低等問題，這些問題當(dāng)時(shí)不存在土地糾紛，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民法制意識(shí)的提高，以及有些單位的解散和人多地少等矛盾的產(chǎn)生，土地資產(chǎn)不斷增值，土地越來越珍貴，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織把這些遺留問題重新提了出來，從而引起糾紛。
二、因歷史遺留問題所造成的個(gè)人之間的宅基地使用權(quán)糾紛。土改時(shí)由于人少地多分給個(gè)人的有空閑宅基或多余宅基，在“四清”時(shí)已經(jīng)由當(dāng)時(shí)的大隊(duì)收回集體，并規(guī)劃安排他人使用。但由于當(dāng)時(shí)的法律不完善，手續(xù)不完備，收回時(shí)往往是幾個(gè)主要村干部在場(chǎng)，既沒有記錄在案，也沒有將老宅基證變更或注銷。在后來的村莊地籍調(diào)查確權(quán)換證時(shí)，一些當(dāng)事人要求政府依據(jù)其土改時(shí)老宅基證的面積進(jìn)行確權(quán)換證，而另一方也持有后來頒發(fā)的宅基證并已建房居住多年，由此引起糾紛。
三、宅基地實(shí)占與證載不符所引起的宅基地糾紛。我市農(nóng)村中原有宅基上的房屋大多是土坯結(jié)構(gòu)瓦房，多年來兩家共趁50厘米土坯夥墻共建房屋。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，一方需要扒掉原有土房重新翻建時(shí)，將老土坯墻扒掉，換為24厘米的磚墻，由于新墻是否騎中，或宅基實(shí)占與證載不相符，從而發(fā)生了雙方鄰居的宅基地糾紛。
四、農(nóng)村宅基地繼承發(fā)生的糾紛。由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承目前的法律、法規(guī)的規(guī)定不太明確，對(duì)于祖?zhèn)鞯睦险?，大多是繼承方式取得的。當(dāng)事人認(rèn)為老宅基地是祖上傳下來的，人人都有份，即使自己在批劃新宅基地時(shí)曾同意將老宅基留給自家的兄弟使用，但若出現(xiàn)兄弟不和，便要以繼承祖業(yè)為由，要求重新對(duì)老宅基進(jìn)行劃分，從而因?yàn)槔险姆峙鋯栴}發(fā)生新的糾紛。
五、確權(quán)換證所引起的宅基地糾紛。我市從1992年開始進(jìn)行村莊地籍調(diào)查，并重新確權(quán)頒發(fā)新的宅基地使用證，目前全市已有80%的行政村進(jìn)行了村莊地籍調(diào)查并重新確權(quán)換證。但在此過程中，由于程序不夠完善、四鄰無簽名、新老宅基證證載是否一致等種種原因引起宅基地糾紛和群眾的上訪。
六、農(nóng)村建設(shè)占用農(nóng)民責(zé)任田所引起的糾紛。我市從1982年開始的土地承包，到前幾年新的一輪的30年土地延包，明確了承包責(zé)任制，加大了對(duì)耕地的保護(hù)，使一些村委會(huì)、村民組在批劃新宅基地或創(chuàng)辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)時(shí)無空閑地可使用。一是確實(shí)需要批劃宅基地的農(nóng)民無地可批，出現(xiàn)了村民之間私下調(diào)整土地，但后來由于種種原因，雙方發(fā)生糾紛；二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)建設(shè)用地的需要，使一些村委會(huì)、村民組所辦的企業(yè)占用村莊邊緣一些農(nóng)民的承包責(zé)任田。由于事先沒有達(dá)成協(xié)議或補(bǔ)償不到位，引起被占用了土地的農(nóng)民的不滿，從而引起了糾紛。這類糾紛往往是一方持有土地承包合同，一方持有建設(shè)用地許可證或宅基地使用證，雙方到處長時(shí)間上訪。
七、政府處理決定生效后因不能執(zhí)行所引起的上訪問題。當(dāng)事人因宅基地使用權(quán)發(fā)生糾紛，政府或人民政府法院曾依法作出了處理決定，但處理決定生效后，由于種種原因，致使處理決定無法得到正常的執(zhí)行，而引起群眾的上訪。
八、因?yàn)檎鞯匮a(bǔ)償不到位引起的群眾上訪。隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家需要征用的土地越來越多，需要占用一些農(nóng)村村民的責(zé)任田和延包地，因?yàn)檎加玫氖且徊糠执迕竦呢?zé)任田或延包地，占地的村民既想全部得到土地補(bǔ)償款，又要求村民組重新分配土地，從而因?yàn)檠a(bǔ)償款的發(fā)放，村民組內(nèi)部之間引起了大量的上訪。
針對(duì)以上幾種情況所引起的土地上訪案件，為了更好地解決群眾反映的實(shí)際問題，維護(hù)我市的社會(huì)穩(wěn)定，盡可能地減少越級(jí)上訪和重復(fù)上訪事件的發(fā)生，我們土地管理部門以“xxxx”重要思想為指導(dǎo)，以構(gòu)建和諧社會(huì)為目標(biāo)，采取提前預(yù)防、超前介信，積極調(diào)解處理矛盾糾紛、排查不穩(wěn)定因素，把社會(huì)矛盾、不安定因素及群眾上訪所反映的問題，努力解決在基層，化解在萌芽狀態(tài)，力爭把群體性事件帶來的社會(huì)負(fù)面影響減少到最低限度，樹立_____國土資源的良好形象，我們采取了以下各種措施和切實(shí)有效的管理辦法，以解決大量的土地信訪案件。
一是建立信訪工作長效機(jī)制
在日常的信訪工作中，我們嚴(yán)格按照省委辦公廳、省政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步完善信訪工作黨委政府責(zé)任制的意見》的有關(guān)要求進(jìn)行落實(shí)，建立健全信訪工作的長效機(jī)制。一是完善領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，局里專門成立了以局長為組長、紀(jì)檢組長為副組長、辦公室主任、法規(guī)信訪科科長、土地監(jiān)察大隊(duì)隊(duì)長等有關(guān)科室長為組員的信訪工作領(lǐng)導(dǎo)小組，切實(shí)做到對(duì)信訪工作高度重視、強(qiáng)化責(zé)任，完善領(lǐng)導(dǎo)班子和領(lǐng)導(dǎo)干部定期研究信訪工作、接待上訪群眾、包案處理信訪案件等制度；二是完善工作機(jī)制，實(shí)行辦案質(zhì)量責(zé)任制、執(zhí)法質(zhì)量考評(píng)制、案件責(zé)任追究制等，對(duì)每項(xiàng)執(zhí)法活動(dòng)和每個(gè)案件的辦理流程都進(jìn)行科學(xué)的管理，定期對(duì)執(zhí)法質(zhì)量進(jìn)行評(píng)查、通報(bào)；三是完善接訪工作機(jī)制，局領(lǐng)導(dǎo)輪流進(jìn)行信訪值班，充實(shí)信訪科工作人員，在法規(guī)信訪科原有的基礎(chǔ)上，抽調(diào)專業(yè)性強(qiáng)、文化素質(zhì)高、有責(zé)任心的同志到法規(guī)信訪科，負(fù)責(zé)全市有關(guān)的土地問題的信訪工作和對(duì)各類土地糾紛的調(diào)處工作；四是健全協(xié)調(diào)配合機(jī)制，健全市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級(jí)土地信訪機(jī)構(gòu)，每村有一名主管土地的村干部，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地所的工作人員有一名專職信訪工作人員，明確市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、三級(jí)土地信訪機(jī)構(gòu)的職責(zé)，實(shí)行聯(lián)合接訪、協(xié)調(diào)例會(huì)、備案通報(bào)、疑難案件處理等工作制度；五是完善教育懲戒制度，加強(qiáng)對(duì)上訪人員進(jìn)行思想教育、法制宣傳和違規(guī)行為的控制等等。
二是嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)
牢固樹立遵守土地法律法規(guī)的意識(shí)，要求局機(jī)關(guān)和局各二級(jí)機(jī)構(gòu)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所等相關(guān)部門要深入持久地開展土地法律法規(guī)的學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，深刻認(rèn)識(shí)我國的國情和保護(hù)耕地的極端重要性，本著對(duì)人民、對(duì)歷史負(fù)責(zé)的精神，嚴(yán)格依法管理土地，積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)土地利用方式的轉(zhuǎn)變，走符合中國國情的新型工業(yè)化道路。進(jìn)一步提高依法管地用地的意識(shí)，要在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)合理用地。對(duì)違反法律法規(guī)批地、占地的，必須要求承擔(dān)其法律責(zé)任。同時(shí)嚴(yán)格依法查處違反土地管理法律法規(guī)的行為。當(dāng)前要著重解決有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不究和濫用行政權(quán)力侵犯農(nóng)民合法權(quán)益的問題。要加大土地管理執(zhí)法力度，嚴(yán)肅查處非法批地、占地等違法案件。建立國土資源與監(jiān)察等部門聯(lián)合辦案和案件移送制度，既查處土地違法行為，又查處違法責(zé)任人，典型案件，要公開處理。對(duì)非法批準(zhǔn)占用土地、征收土地和非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)的國家機(jī)關(guān)工作人員，依照《監(jiān)察部國土資源部關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依照《中華人民共和國刑法》、《中華人民共和國土地管理法》、《最高人民法院關(guān)于審理破壞土地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和最高人民檢察院關(guān)于瀆職犯罪案件立案標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，追究刑事責(zé)任。對(duì)非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失的，還必須依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
三是完善征地補(bǔ)償和安置制度
完善征地補(bǔ)償辦法?？h級(jí)以上地方人民政府要采取切實(shí)措施，使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低。要保證依法足額和及時(shí)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a(bǔ)貼。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價(jià)，征地補(bǔ)償做到同地同價(jià)，國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目必須將征地費(fèi)用足額列入概算。同時(shí)縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)制度具體辦法，使被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。對(duì)有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，農(nóng)民可以經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)入股。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)當(dāng)將因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會(huì)保障制度；在城市規(guī)劃區(qū)外，征收農(nóng)民集體所有土地時(shí)，當(dāng)?shù)厝嗣裾诒拘姓^(qū)域內(nèi)為被征地農(nóng)民留有必要的耕作土地或安排相應(yīng)的工作崗位；對(duì)不具備基本生產(chǎn)生活條件的無地農(nóng)民，應(yīng)當(dāng)異地移民安置。勞動(dòng)和社會(huì)保障部門要會(huì)同有關(guān)部門盡快提出建立被征地農(nóng)民的就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障制度的指導(dǎo)性意見。
四是嚴(yán)格土地管理責(zé)任追究制
對(duì)違反法律規(guī)定擅自修改土地利用總體規(guī)劃的、發(fā)生非法占用基本農(nóng)田的、未完成耕地保護(hù)責(zé)任考核目標(biāo)的、征地侵害農(nóng)民合法權(quán)益引發(fā)的群體性事件且未能及時(shí)解決的、減免和欠繳新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的、未按期完成基本農(nóng)田圖件備案工作的，要嚴(yán)肅追究責(zé)任，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員由上級(jí)主管部門或監(jiān)察機(jī)關(guān)依法定要限給予行政處分。同時(shí)建立公開的土地違法立案標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)有案不查、執(zhí)法不嚴(yán)的，上級(jí)國土資源部門要責(zé)令其作出行政處罰決定或直接給予行政處罰。堅(jiān)決糾正違法用地只通過罰款就補(bǔ)辦合法手續(xù)的行為。對(duì)違法用地及其建筑物和其他設(shè)施，按法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除或沒收的，不得以罰款、補(bǔ)辦手續(xù)取代；確需補(bǔ)辦手續(xù)的，依法處罰后，重新進(jìn)行征地補(bǔ)償和收取土地出讓金。
篇二 市國土資源局關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的調(diào)研報(bào)告
一、新舊政策之間的變化
(一)工業(yè)用地被納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍
工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地包括倉儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。
按照國家規(guī)定，目前我市工業(yè)用地出讓最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為：袁州區(qū)204元/平方米(13.6萬元/畝);豐城市168元/平方米(11.2萬元/畝);高安市、樟樹市120元/平方米(8萬元/畝);靖安縣、上高縣、萬載縣84元/平方米(5.6萬元/畝);奉新縣、銅鼓縣、宜豐縣60元/平方米(4萬元/畝)。
(二)明確建設(shè)用地使用權(quán)可以分層出讓
建設(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立，分別在土地的地表、地上或者地下設(shè)立。也就是說，建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立，是一個(gè)空間概念，同一塊建設(shè)用地，可以設(shè)立多種使用權(quán)。
(三)明確掛牌出讓截止問題
掛牌時(shí)間不得少于10日，掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場(chǎng)宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價(jià)。有競買人表示愿意繼續(xù)競價(jià)的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競價(jià)，通過現(xiàn)場(chǎng)競價(jià)確定競得人;掛牌主持人連續(xù)三次報(bào)出最高掛牌價(jià)格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價(jià)的，掛牌主持人宣布掛牌活動(dòng)結(jié)束。
(四)規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放
受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。
二、針對(duì)政策的變化，建議重點(diǎn)把握好四個(gè)方面
(一)制定科學(xué)合理的土地年度出讓計(jì)劃
建議按照兩個(gè)20%的要求，制定20xx年度土地出讓計(jì)劃，即：經(jīng)營性土地出讓面積占土地年度出讓計(jì)劃總面積的20%;用于經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房建設(shè)的土地面積占經(jīng)營性土地出讓面積的20%。同時(shí)，在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)中安排適當(dāng)?shù)挠玫刂笜?biāo)用于農(nóng)村農(nóng)民建房。
(二)發(fā)揮“預(yù)申請(qǐng)制度”對(duì)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)的作用
建議試行用地“預(yù)申請(qǐng)制度”，即：對(duì)列入招拍掛出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的單位和個(gè)人，可以提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。國土管理部門認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計(jì)劃和土地市場(chǎng)情況，適時(shí)組織實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，一方面可以防止土地流拍，另一方面使得土地供應(yīng)和成交價(jià)格更接近市場(chǎng)需求。
(三)嚴(yán)把土地投資強(qiáng)度、容積率和土地出讓價(jià)格關(guān)
一是建議對(duì)工業(yè)園區(qū)各類建設(shè)項(xiàng)目用地，按不同產(chǎn)業(yè)確定相應(yīng)的投資密度，采取按投資額度供地的辦法批供土地。今后投資強(qiáng)度低于每畝100萬元的企業(yè)要限制進(jìn)入工業(yè)園區(qū)，原出讓的工業(yè)用地沒達(dá)到每畝50萬元的要限期達(dá)標(biāo)。
二是建議推廣土地容積率保證金制度，即：在土地出讓后競買保證金不能抵作出讓金，待項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，對(duì)沒有改變?nèi)莘e率的，依法退回保證金;對(duì)擅自改變?nèi)莘e率的，按規(guī)定計(jì)算新的土地出讓金，并在保證金中遞減，確保土地收益不流失。
三是建議建立招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)和競買保證金審定制度，由出讓人召集國有建設(shè)用地出讓領(lǐng)導(dǎo)小組(由各級(jí)政府分管領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)察、財(cái)政、規(guī)劃建設(shè)、國土資源等部門領(lǐng)導(dǎo)組成)依據(jù)宗地評(píng)估報(bào)告確定。出讓地塊底價(jià)在拍賣前15分鐘確定。
四是建議建立掛牌出讓地塊價(jià)格備案制度，掛牌時(shí)間期滿后，由國有建設(shè)用地出讓領(lǐng)導(dǎo)小組依據(jù)出讓地塊的評(píng)估報(bào)告確定掛牌起始價(jià)，并備案進(jìn)檔。
(四)招商引資過程中不能將土地價(jià)格定“死”
在簽訂招商引資協(xié)議中，如果將土地供應(yīng)價(jià)格明確列入?yún)f(xié)議內(nèi)容，而在土地招拍掛中又被他人競得土地使用權(quán)，由此可能會(huì)引起客商對(duì)政府的信譽(yù)度和其他法律問題的爭議。因此，建議在今后的招商引資過程中不要將土地價(jià)格定“死”，最好在簽約時(shí)以評(píng)估價(jià)或工業(yè)用地公布的最低價(jià)為招拍掛的起始價(jià)，列入?yún)f(xié)議內(nèi)容。
篇三 土地使用權(quán)情況調(diào)研報(bào)告
土地的國家所有與地上房屋的個(gè)人所有之間的矛盾，決定了中國的土地使用制度與房屋所有制度之間，必須建立有效的銜接機(jī)制。有的學(xué)者希望通過改變土地所有制形態(tài)，依靠土地私有化解決問題；也有學(xué)者期望通過將土地使用權(quán)永久化，解決土地國家所有與房屋個(gè)人所有之間的矛盾。筆者想在這里，談?wù)勛约旱膸c(diǎn)思考。
土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)
土地所有制度與土地使用制度是一個(gè)完整的法律體系。從根本上來說，土地所有制度來源于憲法規(guī)定，而土地使用制度則是在憲法授權(quán)之下，具體的權(quán)利義務(wù)安排。
根據(jù)我國現(xiàn)行的《土地管理法》，土地使用權(quán)(居民用地)70年不變。但70年后，使用權(quán)人必須將土地交還給國家。如果地上房屋的使用年限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出70年，房屋所有權(quán)人是不是還必須交出土地和地上房屋呢?我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中規(guī)定，土地使用權(quán)期滿的，使用者可以申請(qǐng)續(xù)期，并繳納出讓金，重新登記。這樣，房屋所有權(quán)人可能會(huì)面臨兩種選擇：要么繳納土地出讓金，申請(qǐng)續(xù)期；要么讓出自己的房屋，由國家行使土地所有權(quán)。不論何種選擇，對(duì)于消費(fèi)者來說都是非常痛苦的事情。但既然土地國家所有，那么，土地使用權(quán)不可能永久化，房屋的所有權(quán)必然會(huì)受制于憲法上所規(guī)定的土地所有權(quán)。
另有一種情況是，當(dāng)房屋使用壽命少于土地使用權(quán)期限時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何處置?我國居民房屋折舊期限(不等于使用壽命)普遍為３０到５０年，這就使得房屋在不具有使用價(jià)值之后，房屋所有權(quán)人仍然擁有土地使用權(quán)。解決這個(gè)問題的辦法相對(duì)簡單，那就是盡量做到土地使用權(quán)期限與房屋使用的壽命相一致，當(dāng)土地使用權(quán)到期之后，房屋所有權(quán)自然滅失。我國當(dāng)前的土地使用制度借鑒了他國的有益經(jīng)驗(yàn)，并且考慮到了中國的實(shí)際情況，具有一定的合理性。但從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)當(dāng)逐步考慮將居民的商品房使用壽命與土地使用權(quán)期限有機(jī)結(jié)合起來。通過適當(dāng)延長土地使用權(quán)期限，增加房屋使用壽命，解決可能到來的矛盾。當(dāng)然，如果房屋使用壽命少于土地使用權(quán)期限，那么，在房屋不具有使用價(jià)值之后，應(yīng)當(dāng)允許原房屋所有權(quán)人繼續(xù)保留土地使用權(quán)，并且在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，充分行使土地使用權(quán)。只有這樣，才能最大限度地保護(hù)原房屋所有權(quán)人的利益。
土地使用權(quán)續(xù)展與賠償
觀念問題解決之后，我們還必須考慮以下三個(gè)問題：
首先，土地使用權(quán)續(xù)展如何繳納土地出讓金?在我國，土地出讓金為一次性繳納，房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)時(shí)，必須將土地使用權(quán)有效期內(nèi)的所有土地出讓金全部繳清。這一規(guī)定有利于保護(hù)房屋所有權(quán)人的利益。但是，如果要求消費(fèi)者必須一次性繳納土地使用權(quán)續(xù)展的費(fèi)用(土地出讓金)，則會(huì)給消費(fèi)者帶來沉重的負(fù)擔(dān)?？梢园凑胀恋氐膬r(jià)值，根據(jù)各地不同情況，制定計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，并且依照標(biāo)準(zhǔn)按年征收土地出讓金。如果房屋所有權(quán)人沒有及時(shí)繳納土地出讓金，則失去土地使用權(quán)。這種做法的缺點(diǎn)在于，當(dāng)一個(gè)社區(qū)若干房屋所有權(quán)人沒有按時(shí)繳納土地出讓金時(shí)，政府有關(guān)部門是否有權(quán)收回該社區(qū)的土地使用權(quán)？在人口密集的商品房住宅樓里，這樣的問題可能會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)?？尚械慕鉀Q辦法是，建立一種集體談判機(jī)制，在土地使用權(quán)期滿時(shí)，由政府按期收回土地使用權(quán)，然后根據(jù)法律授權(quán)，由政府與業(yè)主委員會(huì)集體談判，談判的結(jié)果適用于所有的房屋所有權(quán)人。如果其中部分房屋所有權(quán)人沒有按照談判達(dá)成的協(xié)議履行土地使用權(quán)的續(xù)展合同，那么，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。這樣做，既可以把所有權(quán)問題轉(zhuǎn)化為債權(quán)問題，在小范圍內(nèi)維護(hù)房屋所有權(quán)人的利益，同時(shí)又能在大的范圍內(nèi)解決土地使用權(quán)續(xù)展的問題。
其次，政府有關(guān)部門提前收回土地使用權(quán)，對(duì)房屋所有權(quán)人財(cái)產(chǎn)造成損害時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何處理？一般情況下，政府不能違反合同約定，擅自提前收回土地使用權(quán)。但如果是出于公共利益的需要，可以提前收回土地使用權(quán)，但是應(yīng)當(dāng)給予房屋所有權(quán)人合理的補(bǔ)償。
土地使用權(quán)續(xù)展期限和費(fèi)用
在解決土地使用權(quán)續(xù)展期限和費(fèi)用問題時(shí)，我們必須堅(jiān)持以下三個(gè)原則：第一，統(tǒng)籌兼顧原則，充分考慮到一級(jí)市場(chǎng)上土地出讓金的計(jì)算依據(jù)和土地的保值增值情況，考慮到土地使用權(quán)人經(jīng)濟(jì)承受能力，考慮到前后規(guī)定的連續(xù)性；第二，有效利用原則，土地使用權(quán)續(xù)展期限和費(fèi)用的確定必須有利于土地的充分利用，必須考慮到土地的實(shí)際用途；第三，可持續(xù)發(fā)展原則，制度設(shè)計(jì)必須有利于土地的不斷增值，必須有利于財(cái)政收入的持續(xù)增加。
現(xiàn)在，不少人希望在內(nèi)地建立類似于香港的土地批租制度。這是一種脫離實(shí)際的想法。作為典型的殖民地，香港在港英政府控制期間，為了從土地中汲取財(cái)政收入，創(chuàng)建了獨(dú)特的土地批租制度。在強(qiáng)調(diào)土地政府所有的前提下，為了確保政府正常運(yùn)轉(zhuǎn)和解決公共設(shè)施建設(shè)問題，將部分土地用名義地價(jià)的方式，租給一些機(jī)構(gòu)。其他大量的土地，公開拍賣，并且將拍賣所得作為政府的財(cái)政收入來源。很顯然，這是一種帶有寄生性、權(quán)宜之計(jì)性質(zhì)的土地使用制度，內(nèi)地絕對(duì)不能盲目全盤照搬。
制度設(shè)計(jì)不周延可能會(huì)帶來一系列的問題，中國的土地制度必須從長計(jì)議。在不改變土地所有制的情況下，應(yīng)當(dāng)在土地出讓的過程中充分考慮到地上物的使用壽命，爭取做到土地使用權(quán)與地上物的使用壽命相統(tǒng)一。對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)中已經(jīng)出現(xiàn)的房屋使用壽命與土地使用權(quán)期限不一致的問題，可以根據(jù)國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，在土地使用權(quán)期限屆滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物所有權(quán)由國家無償取得。如果重新批租土地，或者進(jìn)行土地使用權(quán)的續(xù)展，必將導(dǎo)致土地使用權(quán)被房屋所有權(quán)所牽制，使得國家的土地所有權(quán)變得支離破碎，土地的效用難以發(fā)揮。
在明確了土地使用權(quán)期限之后，對(duì)那些地上建筑物具有長久存續(xù)價(jià)值的，可以批準(zhǔn)土地使用權(quán)續(xù)展。但要取得新的土地使用權(quán)，必須繳納土地出讓金。否則，對(duì)于其他土地使用權(quán)人來說就是不公平的。土地出讓金應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行計(jì)算。如果房屋所有權(quán)人不愿意繳納土地出讓金，則可以將地上建筑物捐贈(zèng)給國家，或者捐贈(zèng)給他人，由他人繳納土地出讓金。這樣的制度設(shè)計(jì)，并不是為了剝奪公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，而是為了防止在土地使用權(quán)續(xù)展中出現(xiàn)新的不公。假如土地使用權(quán)人只需要繳納工本費(fèi)，就可以繼續(xù)擁有土地使用權(quán)，那么，國家的土地所有權(quán)就會(huì)落空；假如土地使用權(quán)續(xù)展費(fèi)用只是土地的增值部分(土地使用權(quán)的費(fèi)用＝土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－初次繳納的土地出讓金)，那么，國家的土地所有權(quán)仍然處于被虛化狀態(tài)。只有按照土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格，重新繳納土地出讓金，土地使用權(quán)的價(jià)值才能得以體現(xiàn)。如果土地使用權(quán)人未按合同規(guī)定繳納土地出讓金，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
總之，在土地國家所有的前提下，公民只能擁有土地的使用權(quán)。如果土地使用權(quán)長期存在，并且不受土地所有權(quán)約束，那么，土地的國家所有也就沒有了現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)然，在完善土地使用權(quán)的過程中，必須充分考慮到房屋所有權(quán)人的切身利益，必須在制度設(shè)計(jì)上處理好各方面的關(guān)系。在筆者看來，我國可以采取土地出讓金分期分批繳納的方式，隨時(shí)提醒房屋所有權(quán)人權(quán)利的期限和邊界，國家通過及時(shí)充分有效地行使自己的土地所有權(quán)，實(shí)現(xiàn)物盡其用。在必要時(shí)，國家還可以征收不動(dòng)產(chǎn)稅，防止部分公民購買房屋，囤積居奇，從中牟利。
