篇一 別墅調(diào)研報(bào)告1700字
房地產(chǎn)奉化別墅項(xiàng)目投資分析報(bào)告
第一部分:項(xiàng)目分析
地塊規(guī)劃控制指標(biāo):
地理位置:項(xiàng)目位于奉化市區(qū)錦屏街道,南面緊靠市交警大隊(duì),東面為規(guī)劃茗山路延伸段,西、北、東北三面環(huán)山 土地面積:66000平方米 容積率:0.6 用地性質(zhì):居住用地
地塊現(xiàn)狀:山坡地,無建筑物,有農(nóng)田與植被覆蓋 地塊周邊環(huán)境:
◇地塊四個(gè)方向的環(huán)境:
a、 地塊東面:東北面環(huán)山,東南面為規(guī)劃茗山路延伸段與一食品廠
b、 地塊南面:南面為市交警大隊(duì)與市公安局
c、 地塊西面:西面環(huán)山,有天然小河道
d、 地塊北面:北面環(huán)山
◇環(huán)境情況:
a、 空氣:地塊三面環(huán)山,有不少植被與河道,空氣質(zhì)量非較好,但東南面靠近一食品廠,有煙囪高立,對(duì)空氣質(zhì)量存在一定影響。
b、 噪音:地塊為市區(qū)內(nèi)罕有小山谷坡地,鬧中取靜,無噪音污染
c、 水質(zhì):地塊目前為農(nóng)田與植被,西面有一天然小河道,總體水質(zhì)尚可。
d、 土地:土地和土地周邊沒有任何污染。 地塊交通條件
項(xiàng)目處在奉化市區(qū)范圍內(nèi),周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通完善,車行5分鐘可到達(dá)市中心。 地塊周邊市政、公建、商業(yè)、居住等配套
項(xiàng)目緊靠城市主干道南山路,公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽光茗都小區(qū)等生活、居住配套都盡在咫尺。
項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)(strength)
● 地塊氣質(zhì)較好,位置極佳,鬧中取靜,是市區(qū)內(nèi)罕有的低容積率項(xiàng)目
● 地塊三面環(huán)山,為狹長谷地,景觀環(huán)境優(yōu)美,可利用性強(qiáng)
● 地塊山水齊備,是理想的風(fēng)水寶地,可開發(fā)高檔次的居住物業(yè)
● 地塊為凈地,地上無建筑物,可馬上進(jìn)行開發(fā)
● 地塊周圍沒有高層建筑物,視野開闊 項(xiàng)目劣勢(shì)(weakness)
● 地塊東南面有一未搬遷的食品廠,高大的煙囪對(duì)居住環(huán)境造成影響
● 地塊西面山坡上有一公安局的看守所,會(huì)對(duì)購房者產(chǎn)生一定的心里影響
● 項(xiàng)目周邊目前缺乏高檔次的商業(yè)配套設(shè)施
● 地塊緊靠的山坡上目前有部分墳?zāi)?,如不搬遷,會(huì)對(duì)消費(fèi)者造成不小的心理影響
項(xiàng)目機(jī)會(huì)(opportunity)
● 茗山路的延伸,使得項(xiàng)目的交通條件更加完善
● 當(dāng)前奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)上基本沒有與本項(xiàng)目別墅類產(chǎn)品競爭的樓盤,市場(chǎng)壓力較小
● 羅蒙集團(tuán)品牌在奉化影響力較強(qiáng),良好的口碑與人脈資源,對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)將會(huì)更有把握
● 奉化經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,擁有為數(shù)不少的富人階層,高檔住宅市場(chǎng)擁有較多的潛在購房需求
項(xiàng)目威脅(threaten)
● 奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”,對(duì)于商品套房喜好度不是很強(qiáng)烈,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在緩慢發(fā)展的階段
● 奉化城區(qū)內(nèi)有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過二手房市場(chǎng)流通,價(jià)格較低,將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定的影響
● 項(xiàng)目為別墅類產(chǎn)品,定位高檔,這使得項(xiàng)目客戶范圍受到很大的限制 項(xiàng)目分析總結(jié):
根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目自身狀況、周邊環(huán)境分析及總體優(yōu)劣勢(shì)與機(jī)會(huì)、威脅的評(píng)價(jià)后,可以得出,項(xiàng)目整體條件較好,環(huán)境優(yōu)美,市場(chǎng)機(jī)會(huì)巨大,是高檔次別墅類居住物業(yè)的理想開發(fā)地塊。
第二部分:奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
奉化市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與寧波相比一直比較緩慢,無論是房地產(chǎn)的投資額還是商品房需求量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寧波市其他縣市。因此除了本地開發(fā)商,外面的開發(fā)商都很少進(jìn)入奉化房地產(chǎn)市場(chǎng),這也使得奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他縣市。
但是從近幾年的宏觀數(shù)據(jù)走勢(shì)來看,奉化的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸向好,發(fā)展速度也在不斷加快,各項(xiàng)指標(biāo)都在穩(wěn)步增長中。而下滑的商品房銷售面積主要是由于目前市場(chǎng)上可供選擇的樓盤有限,還有宏觀調(diào)控對(duì)于自住需求的抑制,相信隨著外來人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高,市場(chǎng)的需求量會(huì)不斷增加,改變目前成交量不斷下滑的局面。
此外隨著奉化市政府出臺(tái)新的城市規(guī)劃,奉化將會(huì)迎來一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期,這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說也是一個(gè)新的機(jī)遇。對(duì)于奉化未來的房地產(chǎn)市場(chǎng),前景還是十分看好的。
奉化市的中心區(qū)域、溪口鎮(zhèn)是奉化市主要的房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域,集中了奉化市90%以上的商品房。而市中心區(qū)域,是奉化市房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的區(qū)域。在05年的宏觀調(diào)控后,市中心區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到沉重的打擊,市場(chǎng)一直萎靡不振,再加上市場(chǎng)需求量一直不大,因此近年鮮有新樓盤推出,而在售的樓盤不少在2023年就已經(jīng)開盤,像陽光茗都2期、陽光水岸都已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售了。目前市場(chǎng)上在售的樓盤主要有三個(gè),陽光茗都2期、上林華庭、陽光水岸,市場(chǎng)上缺少高檔次的樓盤。
篇二 別墅消費(fèi)的調(diào)研報(bào)告1800字
一、調(diào)查的目的。
本次調(diào)查旨在通過一定數(shù)量的調(diào)查問卷反饋的信息,對(duì)奧北高端收入人群的別墅購買行為及消費(fèi)特點(diǎn)做出分析,得到具有科學(xué)依據(jù)的定量分析結(jié)果和準(zhǔn)確參考結(jié)論,為二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)別墅市場(chǎng)決策提供第一手參考資料。
二、調(diào)查的對(duì)象。
1、家庭年收入在20萬元以上。
2、對(duì)奧北別墅感興趣的,有初步購買意向的。
3、擁有私家品牌車或可供其長期支配的公務(wù)車。
4、演藝界、政界、企事業(yè)高層等奧北主流居住著。
三、調(diào)查的內(nèi)容。
1、目標(biāo)客戶的初步購房計(jì)劃,包括價(jià)格、面積、戶型等需求。
2、目標(biāo)客戶對(duì)別墅會(huì)所服務(wù)及私人業(yè)務(wù)的需求程度。
3、目標(biāo)客戶對(duì)別墅安保系統(tǒng)及物業(yè)管理的需求程度。
4、目標(biāo)客戶對(duì)別墅經(jīng)紀(jì)的專業(yè)需求及運(yùn)作品牌程度。
5、目標(biāo)客戶個(gè)人信息及購房自審的程度。
6目標(biāo)客戶對(duì)購房的付款方式、項(xiàng)目配套、建筑風(fēng)格等。
四、調(diào)查的質(zhì)量控制。
由于需求別墅的目標(biāo)客戶為高端收入人群,數(shù)量比較少,同時(shí)考慮到客戶群識(shí)別等問題,我們決定選取奧北別墅片區(qū)及八達(dá)嶺別墅片區(qū)同類物業(yè)成交客戶和有影響及有身份名牌的其他客戶作為樣本,本次調(diào)查共獲得問卷__份,有效問卷__份。
五、調(diào)查結(jié)果顯示。
1、對(duì)購買別墅的時(shí)間。
被訪問者中打算一年以內(nèi)購買別墅的有__人,占__%。
(1)打算在1——3年內(nèi)購買別墅的有__人,占__%。
(2)打算在3——5年內(nèi)購買別墅的有__人,占__%。
這在一定程度上反映出在被訪的人群中相當(dāng)一部分人近期三五年內(nèi)都對(duì)奧北別墅產(chǎn)品存在著購買需求。
2、對(duì)選擇別墅的類型。
被訪問者打算購買獨(dú)棟別墅的有__人,占__%。
(1)打算購買雙拼別墅的有__人,占__%。
(2)打算購買聯(lián)體別墅的有__人,占__%。
(3)打算購買疊拼別墅的有__人,占__%。
(4)獨(dú)立別墅的購買意向共占__%。
體現(xiàn)出這一特殊人群對(duì)私密性的追求和對(duì)奧北別墅產(chǎn)品的期望。
3、對(duì)購買別墅的面積(單位:㎡)。
被訪問者打算購買建筑面積為200——300平方米的有__人,占__%。
(1)打算購買300——400平方米的有__人,占__%。
(2)打算購買400——500平方米的有__人,占__%。打算購買500——600平方米的有__人,占__%。
(3)打算購買600平方米以上的有__人,占__%。由
于目標(biāo)客戶購買奧北別墅后將其作為第二甚至第三居所(前期調(diào)查結(jié)果),所以在戶型面積上一般考量小戶型居多。
4、對(duì)購買別墅的風(fēng)格選項(xiàng)統(tǒng)計(jì)。
(1)歐式風(fēng)格__%。
(2)中式風(fēng)格__%。
(3)現(xiàn)代風(fēng)格__%。
(4)中式和現(xiàn)代結(jié)合__%。
(5)歐式與現(xiàn)代結(jié)合__%。
合計(jì)__%,被訪問者中選擇歐式風(fēng)格的有__人,占__%。
(1)選擇中式風(fēng)格的有__人,占__%。選擇現(xiàn)代風(fēng)格的有__人,占__%。
(2)選擇歐式與現(xiàn)代結(jié)合的有__人,占__%。
(3)選擇中式與現(xiàn)代結(jié)合的有__人,占__%。
總體上以歐式所占比重較大,但與其他類型風(fēng)格相差人數(shù)不多,這反映出消費(fèi)者對(duì)于建筑風(fēng)格需求的多樣化,也預(yù)示奧北區(qū)域該類型別墅即將熱銷。
5、對(duì)選擇別墅的單價(jià)(單位:元)。
被訪問者打算選擇10000——15000元/㎡的有__人,占__%。
(1)打算選擇15000——20000元/㎡的有__人,占__%。
(2)打算選擇20000——25000元/㎡的有__人,占__%。
(3)打算選擇25000——30000元/㎡有__人,占__%。
(4)打算選擇30000元/㎡,占__%。
大量的被訪問者都趨向于低價(jià)位,也給像長河玉墅、保利壟上、灣流匯及王府花園八仙別墅等產(chǎn)品購買力的支撐。這在一定程度上反映出奧北別墅市場(chǎng)已經(jīng)開始了進(jìn)一步的市場(chǎng)細(xì)分。
6、對(duì)選擇別墅的總價(jià)(單位:萬元)。
(1)被訪問者能接受的總價(jià)區(qū)間為300——450萬元的有__人,占__%。
(2)能接受的總價(jià)區(qū)間為450——600萬元的有__人,占__%。
(3)能接受的總價(jià)區(qū)為600——800萬元的有__人,占__%。
(4)能接受的總價(jià)區(qū)間為800——1000萬元的有__人,占__%。
(5)能接受的總價(jià)區(qū)間1000萬元以上的有__人,占__%。
總價(jià)是劃分客戶群的最有效標(biāo)準(zhǔn),不同總價(jià)反映著客戶的社會(huì)階層。在奧北別墅區(qū)低總價(jià)別墅占到了主流,這也反映出消費(fèi)者對(duì)小戶型的青睞和對(duì)第二居所的溫馨考量。
六、各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析。
鑒于對(duì)消費(fèi)者信息保護(hù)、對(duì)參與者勞動(dòng)保護(hù)、對(duì)二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)。部分調(diào)查結(jié)果未予分享。包括:目標(biāo)客戶對(duì)別墅物業(yè)管理要求的調(diào)查、目標(biāo)客戶對(duì)別墅會(huì)所服務(wù)調(diào)查、目標(biāo)客戶對(duì)別墅安保系統(tǒng)調(diào)查、目標(biāo)客戶對(duì)別墅經(jīng)紀(jì)的專業(yè)需求調(diào)查、目標(biāo)客戶個(gè)人信息及購房自審信息等。
秀美活力的漢中養(yǎng)育了我,秉承了漢中人的豪爽,漢中人的實(shí)誠,漢中人的智慧與可愛,這就是李正山。本人專業(yè)從事此北京別墅買賣租賃等業(yè)務(wù),擁有經(jīng)紀(jì)圈內(nèi)眾多資源,獨(dú)享二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)全球品牌,接受您的委托讓您真正體驗(yàn)省時(shí),省力,省心。
篇三 別墅消費(fèi)調(diào)研報(bào)告1800字
1、調(diào)查的目的
本次調(diào)查旨在通過一定數(shù)量的調(diào)查問卷反饋的信息,對(duì)奧北高端收入人群的別墅購買行為及消費(fèi)特點(diǎn)做出分析,得到具有科學(xué)依據(jù)的定量分析結(jié)果和準(zhǔn)確參考結(jié)論,為二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)別墅市場(chǎng)決策提供第一手參考資料。
2、調(diào)查的對(duì)象
(1)家庭年收入在20萬元以上;
(2)對(duì)奧北別墅感興趣的,有初步購買意向的;
(3)擁有私家品牌車或可供其長期支配的公務(wù)車;
(4)演藝界、政界、企事業(yè)高層等奧北主流居住著;
3、調(diào)查的內(nèi)容
(1)目標(biāo)客戶的初步購房計(jì)劃,包括價(jià)格、面積、戶型等需求;
(2)目標(biāo)客戶對(duì)別墅會(huì)所服務(wù)及私人業(yè)務(wù)的需求程度;
(3)目標(biāo)客戶對(duì)別墅安保系統(tǒng)及物業(yè)管理的需求程度;
(4)目標(biāo)客戶對(duì)別墅經(jīng)紀(jì)的專業(yè)需求及運(yùn)作品牌程度;
(5)目標(biāo)客戶個(gè)人信息及購房自審的程度;
(6)目標(biāo)客戶對(duì)購房的付款方式、項(xiàng)目配套、建筑風(fēng)格等;
4、調(diào)查的質(zhì)量控制
由于需求別墅的目標(biāo)客戶為高端收入人群,數(shù)量比較少,同時(shí)考慮到客戶群識(shí)別等問題,我們決定選取奧北別墅片區(qū)及八達(dá)嶺別墅片區(qū)同類物業(yè)成交客戶和有影響及有身份名牌的其他客戶作為樣本,本次調(diào)查共獲得問卷325份,有效問卷214份。
二、調(diào)查結(jié)果顯示
1、對(duì)購買別墅的時(shí)間數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,被訪問者中打算一年以內(nèi)購買別墅的有12人,占4.86%;打算在1-3年內(nèi)購買別墅的有76人,占36.09%;打算在3-5年內(nèi)購買別墅的有126人,占59.05%;這在一定程度上反映出在被訪的人群中相當(dāng)一部分人近期三五年內(nèi)都對(duì)奧北別墅產(chǎn)品存在著購買需求。
2、對(duì)選擇別墅的類型數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,被訪問者打算購買獨(dú)棟別墅的有114人,占53.37%;打算購買雙拼別墅的有36人,占16.72%;打算購買聯(lián)體別墅的有48人,占22.33%;打算購買疊拼別墅的有16人,占7.58%。獨(dú)立別墅的購買意向共占53.37%,體現(xiàn)出這一特殊人群對(duì)私密性的追求和對(duì)奧北別墅產(chǎn)品的期望。
3、對(duì)購買別墅的面積(單位:㎡)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,被訪問者打算購買建筑面積為200-300平方米的有54人,占24.47%;打算購買300-400平方米的有69人,占32.18%;打算購買400-500平方米的有51人,占22.68%;打算購買500-600平方米的有22人,占11.28%;打算購買600平方米以上的有18人,占9.39%。由于目標(biāo)客戶購買奧北別墅后將其作為第二甚至第三居所(前期調(diào)查結(jié)果),所以在戶型面積上一般考量小戶型居多。
4、對(duì)購買別墅的風(fēng)格選項(xiàng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果所占比例歐式風(fēng)格6931.61%中式風(fēng)格4922.25%現(xiàn)代風(fēng)格125.71%中式和現(xiàn)代結(jié)合3115.02%歐式與現(xiàn)代結(jié)合5325.41%合計(jì)214100%數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,被訪問者中選擇歐式風(fēng)格的有69人,占31.61%;選擇中式風(fēng)格的有49人,占22.25%;選擇現(xiàn)代風(fēng)格的有12人,占5.71%;選擇歐式與現(xiàn)代結(jié)合的有53人,占25.41%;選擇中式與現(xiàn)代結(jié)合的有31人,占15.02%??傮w上以歐式所占比重較大,但與其他類型風(fēng)格相差人數(shù)不多,這反映出消費(fèi)者對(duì)于建筑風(fēng)格需求的多樣化,也預(yù)示奧北區(qū)域該類型別墅即將熱銷。
5、對(duì)選擇別墅的單價(jià)(單位:元)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,被訪問者打算選擇10000-15000元/㎡的有71人,占33.08%;打算選擇15000-XX0元/㎡的有50人,占23.54%;打算選擇XX0-25000元/㎡的有56人,占26.7%;打算選擇25000-30000元/㎡有20人,占9.39%;打算選擇30000元/㎡,占7.42%。大量的被訪問者都趨向于低價(jià)位,也給像長河玉墅、保利壟上、灣流匯及王府花園八仙別墅等產(chǎn)品購買力的支撐。這在一定程度上反映出奧北別墅市場(chǎng)已經(jīng)開始了進(jìn)一步的市場(chǎng)細(xì)分。
6、對(duì)選擇別墅的總價(jià)(單位:萬元)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,被訪問者能接受的總價(jià)區(qū)間為300-450萬元的有81人,占37.68%;能接受的總價(jià)區(qū)間為450-600萬元的有61人,占28.25%;能接受的總價(jià)區(qū)為600-800萬元的有32人,占16.09%;能接受的總價(jià)區(qū)間為800-1000萬元的有29人,占13.41%;能接受的總價(jià)區(qū)間1000萬元以上的有11人,占4.57%??們r(jià)是劃分客戶群的最有效標(biāo)準(zhǔn),不同總價(jià)反映著客戶的社會(huì)階層。在奧北別墅區(qū)低總價(jià)別墅占到了主流,這也反映出消費(fèi)者對(duì)小戶型的青睞和對(duì)第二居所的溫馨考量。
三、各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析(省略)鑒于對(duì)消費(fèi)者信息保護(hù)、對(duì)參與者勞動(dòng)保護(hù)、對(duì)二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù);部分調(diào)查結(jié)果未予分享。包括:目標(biāo)客戶對(duì)別墅物業(yè)管理要求的調(diào)查、目標(biāo)客戶對(duì)別墅會(huì)所服務(wù)調(diào)查、目標(biāo)客戶對(duì)別墅安保系統(tǒng)調(diào)查、目標(biāo)客戶對(duì)別墅經(jīng)紀(jì)的專業(yè)需求調(diào)查、目標(biāo)客戶個(gè)人信息及購房自審信息等。
秀美活力的漢中養(yǎng)育了我,秉承了漢中人的豪爽,漢中人的實(shí)誠,漢中人的智慧與可愛,這就是李正山。本人專業(yè)從事此北京別墅買賣租賃等業(yè)務(wù),擁有經(jīng)紀(jì)圈內(nèi)眾多資源,獨(dú)享二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)全球品牌,接受您的委托讓您真正體驗(yàn)省時(shí),省力,省心。