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大學(xué)生物業(yè)公司的實習(xí)報告(三篇)

發(fā)布時間:2024-06-27 21:20:03 查看人數(shù):28

大學(xué)生物業(yè)公司的實習(xí)報告

篇一 大學(xué)生物業(yè)公司的實習(xí)報告2250字

大學(xué)生物業(yè)公司的實習(xí)報告

迄今為止,中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時間,已經(jīng)具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。隨著經(jīng)濟體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求,伴隨房地產(chǎn)商品經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物——物業(yè)管理要得到迫切的改變,已成為一種必然的趨勢。尤其在市場經(jīng)濟的條件下,大多數(shù)人將成為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用權(quán)人,因此,如何在激烈的市場競爭中立于不敗之地,創(chuàng)造合理的規(guī)模效益,已經(jīng)成為現(xiàn)今物業(yè)管理的關(guān)鍵問題。在社會分工和市場細(xì)分不斷加強的總體背景下,只有針對不同的物業(yè)類型、不同的消費人群、以不同于他人的管理模式,才能樹立企業(yè)自己的一面旗幟,建立自己的經(jīng)營理念,那就是要走企業(yè)的品牌化道路。品牌是什么?依據(jù)美國市場營銷協(xié)會的定義:品牌是一種名稱、標(biāo)記、符號,簡單的說就是一種商品的牌子,以自己特殊的商品形態(tài)區(qū)別與競爭對手的標(biāo)記。但是在市場經(jīng)濟發(fā)展的今天,品牌已不再是一種簡單的區(qū)別標(biāo)志,而是企業(yè)客戶和價值(文化價值、經(jīng)濟價值)的來源。物業(yè)管理是一種服務(wù),它以物業(yè)為管理對象,以廣大業(yè)主為服務(wù)對象而定位于社會人群。

由此,創(chuàng)建這種服務(wù)的品牌也不外乎三個方面:知名度、美譽度、忠誠度。深圳萬科發(fā)展到今天之所以能成為行業(yè)中的佼佼者,其中一個重要的因素是依靠了其服務(wù)的品牌效應(yīng)。在多次的招、投標(biāo)中,其能做到“未見其人,先聞其聲”靠的是它的知名度,在以后的日常管理中能得到廣大的業(yè)主的支持與信賴則主要依賴了它的美譽度,于是不斷提升的忠誠度為它贏得了越來越多的客戶,終就鑄造了中國物業(yè)的“巨無霸”。但是創(chuàng)建一個品牌并不是朝成夕就,而是需要一個長期的過程?,F(xiàn)實中一些令人無庸質(zhì)疑的事實放在我們的面前,物業(yè)市場不規(guī)范、經(jīng)營機制不健全、細(xì)的法律法規(guī)不具備、廣大業(yè)主的物管意識低等因素已經(jīng)成為企業(yè)走向品牌化的約束“瓶頸”,尤其是北方的地區(qū),在總體水平低的情況下,對于一些中小城市做成物業(yè)品牌更是難上加難。

日照雖然是位于沿海的港口城市,但就經(jīng)濟發(fā)展、人口規(guī)模來說還是一個中小城市。于是在這樣的情況下要做成一個物業(yè)的品牌,除了要克服大的環(huán)境困難外,還要最大程度上優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和人員配置。對此,筆者在公司的四個物業(yè)項目實習(xí)的進一個月的時間里感受頗深。以下筆者就在工作中親身感受的問題予以陳述:

(1)、物業(yè)人員的形象不規(guī)范。包括服務(wù)人員的儀表、語言、行為形象。服務(wù)人員是第一時間與業(yè)主打交道的,因此,他們的給廣大客戶留下的形象則代表了公司的精神面貌。

(2)、物業(yè)管理工作宣傳不到位。比如說維修基金的收取,在沒有全部收繳齊之前,不要存在時間上的停滯,要無時不刻的向業(yè)主宣傳到位,其中包括采用傳單、報紙、宣傳欄的形式。

(3)、服務(wù)人員的人性化意識不強。對待業(yè)主不夠周到熱情,有的甚至發(fā)生了口角。在實踐的接觸中,服務(wù)人員對答允業(yè)主的事情不能及時的處理,比如說報修,一拖再拖使公司的誠信產(chǎn)生了嚴(yán)重的危機。

(4)、規(guī)章制度不健全。主要包括對內(nèi)(員工規(guī)范、崗位職責(zé)、獎罰機制)和對外(管理制度、業(yè)主公約、處理程序等)。

(5)、物業(yè)經(jīng)營收入單一,難以擺脫虧損的局面。舉例說同發(fā)物業(yè)它的建成已有十幾年的時間,大多數(shù)的公共設(shè)施已經(jīng)老化,光靠1.1角的'服務(wù)費虧損是在所難免。

1、建立規(guī)范、高效、專業(yè)化的隊伍,作好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎(chǔ)管理是作好物業(yè)工作的基點而員工素質(zhì)則是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定性因素,也是一個物業(yè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的壯大的關(guān)鍵。

(1)、規(guī)范服務(wù)人員形象,加大企業(yè)宣傳力度。規(guī)范形象包括儀表、語言、行為三個方面,儀表規(guī)范要求我們的服務(wù)人員要持證上崗,統(tǒng)一著裝,佩帶明顯的標(biāo)志,所使用的工具要印有企業(yè)的標(biāo)識。語言形象要求服務(wù)接待人員要講普通話,由于在公司的項目上買房的大多是外地人,所以這一點顯的很重要。比如說在服務(wù)人的電話接待中要首問“海納物業(yè),可以為您做什么”語言要盡量熱情委婉,包括在與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的時候,“海納物業(yè)”應(yīng)該成為每一個員工的口頭禪,這樣也有利于企業(yè)的形象宣傳。行為形象要求每一個崗位的職工要工作規(guī)范,盡顯專業(yè)風(fēng)采。這一點對我們的保安人員顯的十分重要,在小區(qū)里保安人員擔(dān)任著維持公共秩序的職務(wù),所以在工作中要盡量達到軍事化的標(biāo)準(zhǔn),例如不要出現(xiàn)走路吸煙、打鬧的場面,以免給業(yè)主造成不良的影響。物業(yè)是一種服務(wù)行業(yè),其行為其實就是一個服務(wù)的過程,即服務(wù)傳遞過程。表情愉悅的工作人員可以平息由于服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來的不滿和怨言。此外,服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的一個有形展示,向用戶傳遞公司的良好形象。

(2)、充分重視業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用,使之成為物業(yè)與業(yè)主溝通的橋梁。全體業(yè)主是整個小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人,而業(yè)主大會和業(yè)主委員會則是他們的代表機構(gòu)和代表,也是小區(qū)重大決策的擁有者,所以物業(yè)管理人員要充分重視其作用,處理好與他們的關(guān)系。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),同時也是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者和協(xié)助者。一些重大的物業(yè)事項(物業(yè)維修基金的使用、年度預(yù)算、物業(yè)公用部位的經(jīng)營等)必須要業(yè)委會審批,否則有時物業(yè)的好的想法,可能會變成違法的行為。鑒于現(xiàn)今山海天和城市花園的業(yè)主委員會還不是健全,重大的事情盡可能的要經(jīng)過入住業(yè)主多數(shù)的同意。此外,在日常的管理服務(wù)中,要定期或不定期的召開與業(yè)主委員會或業(yè)主代表的座談會,以征詢在平時管理中的不足和缺陷,來完善自己,同時也要把對業(yè)主的合理要求和一些個別業(yè)主的不配合現(xiàn)象對業(yè)主委員會給予明示,請求其協(xié)助解決,做到雙方心中有數(shù),必要時要達成書面協(xié)議。

篇二 大學(xué)生物業(yè)公司實習(xí)報告2050字

通過公司各處的實習(xí),我對各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中,我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識,豐富了所學(xué)的專業(yè)知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎(chǔ)。在實習(xí)期間,我深深體會到了海納物業(yè)的優(yōu)勢,以及在日照的影響地位。雖然海納物業(yè)僅經(jīng)過了短短幾年的發(fā)展,卻取得了如此大的成績,這與海納人辛勤工作勇于創(chuàng)新,敢于挑戰(zhàn)的精神是分不開的。

但在看到成績的同時,我也發(fā)現(xiàn)了這其中存在的一些影響海納物業(yè)發(fā)展的問題,現(xiàn)總結(jié)整理如下。

第一,內(nèi)部管理不規(guī)范。首先,海納物業(yè)受日照整個物業(yè)管理發(fā)展的影響,幾處的物業(yè)管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不夠明確,制度不健全,少有程序化、規(guī)范化的工作流程,大部分進行著簡單粗放的的管理。其次,由于物業(yè)管理牽扯到的問題眾多,各處體制不健全,各種關(guān)系錯綜復(fù)雜,需要協(xié)調(diào)、處理的關(guān)系眾多,使得各物業(yè)處把大量的精力放在處理各種關(guān)系上,包括處理物業(yè)處與集團公司之間的關(guān)系,物業(yè)與行政部門的關(guān)系,與有關(guān)業(yè)主之間的關(guān)系。處理好這些關(guān)系當(dāng)然有利與物業(yè)管理的發(fā)展,但當(dāng)因此而忽視了內(nèi)部管理與對外服務(wù)時,就難免本末倒置了。這樣就影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

第二,責(zé)權(quán)利不明。責(zé)權(quán)利不明,是影響企業(yè)發(fā)展的主要障礙。這包括兩個方面,一方面是各物業(yè)處與總公司之間。由于我公司物業(yè)管理的特殊性,各處的物業(yè)管理,均是由作為開發(fā)商的總公司籌備建立的,物業(yè)管理人員,大部分是由集團公司從各崗位調(diào)配的人員,這就導(dǎo)致了建設(shè)與管理不分的局面,無形之中增加了物業(yè)管理的難度。雖然,這種建管一家的局面,也曾給物業(yè)管理帶來過一定的好處,例如,一些房屋維修問題、設(shè)備設(shè)施配備問題,都可以較好的協(xié)商解決。但更多的卻是使物業(yè)管理工作無法獨立開展。許多問題都需要層層審批,造成了多頭管理,影響了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面,是各物業(yè)管理處內(nèi)部、各崗位之間權(quán)責(zé)不明,崗位職責(zé)分工不合理,人員配備不科學(xué),造成了工作效率低下,人員富余,工作鏈斷檔,工作流程不順暢,使一些工作不能正常、快捷有效的完成,大大影響了服務(wù)水平的提高。

第三,基礎(chǔ)薄弱,正常運行困難。首先由于部分物業(yè)開發(fā)較早,設(shè)備、設(shè)施老化,使維修難度加大,維修成本高,給各方面工作帶來了很大壓力。其次,前期遺留問題較多,物業(yè)管理僅憑自己的力量難以解決。物業(yè)管理與開發(fā)商之間,與建設(shè)單位之間,與業(yè)主之間矛盾重重,物業(yè)管理收入微薄,使物業(yè)管理收入不抵支出難以正常運行,企業(yè)舉步維艱。這就使得物業(yè)管理難以改進設(shè)備,改善服務(wù),導(dǎo)致了服務(wù)水平低,業(yè)主投訴率居高不下,對服務(wù)不滿意,進而導(dǎo)致部分業(yè)主拒交物業(yè)管理費。這樣就使得物業(yè)管理陷入了惡性循環(huán)之中。

第四,缺乏專業(yè)的管理人員。由于企業(yè)從業(yè)人員,相對缺少專業(yè)知識,大部分是中途搞物業(yè)管理,盡管經(jīng)驗相對豐富,但缺乏系統(tǒng)的理論知識。并且由于觀念、資金等問題,企業(yè)很少引進專業(yè)的管理人員,這就導(dǎo)致了,服務(wù)意識較差,觀念創(chuàng)新匱乏,使得物業(yè)管理難以進入良性發(fā)展的軌道。

這些問題,影響著海納物業(yè)的發(fā)展,為改善我公司的物業(yè)管理狀況,樹立公司物業(yè)管理品牌,不妨采取以下措施,以促進企業(yè)快速、健康發(fā)展。

1.明晰權(quán)力和責(zé)任。海納物業(yè)欲走品牌之路,就必須走獨立發(fā)展之路,明確與總公司之間的關(guān)系,分清責(zé)任界限,享受獨立開展各項工作的權(quán)利,承擔(dān)其作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)的責(zé)任。另外,各物業(yè)處也應(yīng)加強自身的管理,合理劃分部門,科學(xué)安排崗位,規(guī)范各部門的職責(zé),做到“人人有事關(guān),事事有人關(guān)”理順物業(yè)管理流程,明確各部門員工的職責(zé)與權(quán)利。

2.建立、健全規(guī)章、制度。一個成功的企業(yè)一定要有一套科學(xué)、合理、適合本企業(yè)特點的規(guī)

章、制度,來規(guī)范員工的行為。要樹立海納物業(yè)品牌,必須要健全規(guī)章、制度作為保障。這包括制訂質(zhì)量保證制度、收費管理制度、財務(wù)制度、崗位考核制度等一整套必備的制度,還包括物業(yè)管理服務(wù)工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規(guī)范。只有健全這些規(guī)章、制度,并積極落實,才能打造一個成功的企業(yè),才能樹立海納物業(yè)品牌。

3.改善物業(yè)管理環(huán)境。改善管理環(huán)境,就要理順各方面的關(guān)系,使得各部門可以協(xié)調(diào)配合。減少在不必要的環(huán)節(jié)上的開支,用于改善設(shè)備、設(shè)施。在資金有限的情況下,最大限度的提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),盡最大努力滿足業(yè)主的合理要求,以提高收費率,增加企業(yè)收入,使企業(yè)走上良性循環(huán)的道路,能夠獨立正常運作。

4.提高員工素質(zhì)。只有提高員工整體素質(zhì),才能形成優(yōu)秀的團隊,才能打造成功的企業(yè),才可以樹立海納物業(yè)品牌。提高員工素質(zhì)可以從以下幾個方面入手,一方面,內(nèi)部培訓(xùn)。經(jīng)常開展業(yè)務(wù)知識、專業(yè)知識、服務(wù)意識學(xué)習(xí)活動,整體提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識;另一方面,就是從優(yōu)秀的物業(yè)公司,請專業(yè)知識淵博,實踐經(jīng)驗豐富的專家,進行培訓(xùn),學(xué)習(xí)優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的成功經(jīng)驗;最后,引進人才。企業(yè)應(yīng)引進部分專業(yè)知識豐富的優(yōu)秀人才,以補充新鮮血液,提高企業(yè)的活力和創(chuàng)新力,促進企業(yè)的發(fā)展和品牌的樹立。

篇三 2023年10月大學(xué)生物業(yè)公司實習(xí)報告5450字

一、迄今為止,中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時間,已經(jīng)具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。隨著經(jīng)濟體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求,伴隨房地產(chǎn)商品經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物——物業(yè)管理要得到迫切的改變,已成為一種必然的趨勢。尤其在市場經(jīng)濟的條件下,大多數(shù)人將成為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用權(quán)人,因此,如何在激烈的市場競爭中立于不敗之地,創(chuàng)造合理的規(guī)模效益,已經(jīng)成為現(xiàn)今物業(yè)管理的關(guān)鍵問題。在社會分工和市場細(xì)分不斷加強的總體背景下,只有針對不同的物業(yè)類型、不同的消費人群、以不同于他人的管理模式,才能樹立企業(yè)自己的一面旗幟,建立自己的經(jīng)營理念,那就是要走企業(yè)的品牌化道路。品牌是什么?依據(jù)美國市場營銷協(xié)會的定義:品牌是一種名稱、標(biāo)記、符號,簡單的說就是一種商品的牌子,以自己特殊的商品形態(tài)區(qū)別與競爭對手的標(biāo)記。但是在市場經(jīng)濟發(fā)展的今天,品牌已不再是一種簡單的區(qū)別標(biāo)志,而是企業(yè)客戶和價值(文化價值、經(jīng)濟價值)的來源。物業(yè)管理是一種服務(wù),它以物業(yè)為管理對象,以廣大業(yè)主為服務(wù)對象而定位于社會人群。由此,創(chuàng)建這種服務(wù)的品牌也不外乎三個方面:知名度、美譽度、忠誠度。深圳萬科發(fā)展到今天之所以能成為行業(yè)中的佼佼者,其中一個重要的因素是依靠了其服務(wù)的品牌效應(yīng)。在多次的招、投標(biāo)中,其能做到“未見其人,先聞其聲”靠的是它的知名度,在以后的日常管理中能得到廣大的業(yè)主的支持與信賴則主要依賴了它的美譽度,于是不斷提升的忠誠度為它贏得了越來越多的客戶,終就鑄造了中國物業(yè)的“巨無霸”。 但是創(chuàng)建一個品牌并不是朝成夕就,而是需要一個長期的過程?,F(xiàn)實中一些令人無庸質(zhì)疑的事實放在我們的面前,物業(yè)市場不規(guī)范、經(jīng)營機制不健全、細(xì)的法律法規(guī)不具備、廣大業(yè)主的物管意識低等因素已經(jīng)成為企業(yè)走向品牌化的約束“瓶頸”,尤其是北方的地區(qū),在總體水平低的情況下,對于一些中小城市做成物業(yè)品牌更是難上加難。

日照雖然是位于沿海的港口城市,但就經(jīng)濟發(fā)展、人口規(guī)模來說還是一個中小城市。于是在這樣的情況下要做成一個物業(yè)的品牌,除了要克服大的環(huán)境困難外,還要最大程度上優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和人員配置。對此,筆者在公司的四個物業(yè)項目實習(xí)的進一個月的時間里感受頗深。以下筆者就在工作中親身感受的問題予以陳述:(1)、物業(yè)人員的形象不規(guī)范。包括服務(wù)人員的儀表、語言、行為形象。服務(wù)人員是第一時間與業(yè)主打交道的,因此,他們的給廣大客戶留下的形象則代表了公司的精神面貌。(2)、規(guī)章制度不健全。主要包括對內(nèi)(員工規(guī)范、崗位職責(zé)、獎罰機制)和對外(管理制度、業(yè)主公約、處理程序等)。(3)、物業(yè)管理工作宣傳不到位。比如說維修基金的收取,在沒有全部收繳齊之前,不要存在時間上的停滯,要無時不刻的向業(yè)主宣傳到位,其中包括采用傳單、報紙、宣傳欄的形式。(4)、服務(wù)人員的人性化意識不強。對待業(yè)主不夠周到熱情,有的甚至發(fā)生了口角。在實踐的接觸中,服務(wù)人員對答允業(yè)主的事情不能及時的處理,比如說報修,一拖再拖使公司的誠信產(chǎn)生了嚴(yán)重的危機。(5)、物業(yè)經(jīng)營收入單一,難以擺脫虧損的局面。舉例說同發(fā)物業(yè)它的建成已有十幾年的時間,大多數(shù)的公共設(shè)施已經(jīng)老化,光靠1.1角的服務(wù)費虧損是在所難免。

二、通過在實習(xí)中理論的研究和實踐的磨合,筆者認(rèn)為這些基本的問題已經(jīng)成為海納物業(yè)走向品牌化、從分散型經(jīng)營到集約化發(fā)展的制約因素。如何解決這些問題,規(guī)范物業(yè)項目的運作,樹立海納物業(yè)的品牌形象。通過近段時間的實習(xí),筆者提出自己的幾點建議和方法。

1、建立規(guī)范、高效、專業(yè)化的隊伍,作好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎(chǔ)管理是作好物業(yè)工作的基點而員工素質(zhì)則是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定性因素,也是一個物業(yè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的壯大的關(guān)鍵。

(1)、規(guī)范服務(wù)人員形象,加大企業(yè)宣傳力度。規(guī)范形象包括儀表、語言、行為三個方面,儀表規(guī)范要求我們的服務(wù)人員要持證上崗,統(tǒng)一著裝,佩帶明顯的標(biāo)志,所使用的工具要印有企業(yè)的標(biāo)識。語言形象要求服務(wù)接待人員要講普通話,由于在公司的項目上買房的大多是外地人,所以這一點顯的很重要。 比如說在服務(wù)人的電話接待中要首問“海納物業(yè),可以為您做什么”語言要盡量熱情委婉,包括在與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的時候,“海納物業(yè)”應(yīng)該成為每一個員工的口頭禪,這樣也有利于企業(yè)的形象宣傳。行為形象要求每一個崗位的職工要工作規(guī)范,盡顯專業(yè)風(fēng)采。這一點對我們的保安人員顯的十分重要,在小區(qū)里保安人員擔(dān)任著維持公共秩序的職務(wù),所以在工作中要盡量達到軍事化的標(biāo)準(zhǔn),例如不要出現(xiàn)走路吸煙、打鬧的場面,以免給業(yè)主造成不良的影響。物業(yè)是一種服務(wù)行業(yè),其行為其實就是一個服務(wù)的過程,即服務(wù)傳遞過程。表情愉悅的工作人員可以平息由于服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來的不滿和怨言。此外,服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的一個有形展示,向用戶傳遞公司的良好形象。(2)、健全與物業(yè)有關(guān)的規(guī)范規(guī)章及各種檔案保持制度。完善的規(guī)范規(guī)章可以規(guī)范員工的行為,有利于整個服務(wù)流程的再造,有利于提升企業(yè)的外部形象,其更是以后創(chuàng)優(yōu)、9000認(rèn)證的必不可少的環(huán)節(jié)。所以,對內(nèi)要建立員工的崗位責(zé)任制、工作內(nèi)容要求并且要確保能落實下去,內(nèi)部制度的設(shè)立要無時不刻的表現(xiàn)出一個絕對服務(wù)者的形象——以業(yè)主為中心,輻射每一個員工的行為。在實習(xí)中,城市花園的首問責(zé)任制就值得為其他的物業(yè)項目所借鑒,即每一個與業(yè)主接觸的服務(wù)人員都要成為服務(wù)流程上的一個點,實現(xiàn)服務(wù)無縫隙。對于外部,我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設(shè)備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個公眾制度的建立都要依據(jù)國家的法律法規(guī),措辭要盡可能的人性化。這樣有利于建立清晰合理的服務(wù)流程,真正做到“事事有人管、人人都管事”,使每一個責(zé)任事故的發(fā)生都能找出相應(yīng)的責(zé)任人,并能配合相應(yīng)的獎罰激勵措施。(3)、充分重視業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用,使之成為物業(yè)與業(yè)主溝通的橋梁。全體業(yè)主是整個小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人,而業(yè)主大會和業(yè)主委員會則是他們的代表機構(gòu)和代表,也是小區(qū)重大決策的擁有者,所以物業(yè)管理人員要充分重視其作用,處理好與他們的關(guān)系。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),同時也是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者和協(xié)助者。一些重大的物業(yè)事項(物業(yè)維修基金的使用、年度預(yù)算、物業(yè)公用部位的經(jīng)營等)必須要業(yè)委會審批,否則有時物業(yè)的好的想法,可能會變成違法的行為。鑒于現(xiàn)今山海天和城市花園的業(yè)主委員會還不是健全,重大的事情盡可能的要經(jīng)過入住業(yè)主多數(shù)的同意。此外,在日常的管理服務(wù)中,要定期或不定期的召開與業(yè)主委員會或業(yè)主代表的座談會,以征詢在平時管理中的不足和缺陷,來完善自己,同時也要把對業(yè)主的合理要求和一些個別業(yè)主的不配合現(xiàn)象對業(yè)主委員會給予明示,請求其協(xié)助解決,做到雙方心中有數(shù),必要時要達成書面協(xié)議。

2、服務(wù)管理要以專業(yè)化為方向、寓法制化于其中,走程序化的道路。(1)、以專業(yè)化為方向,首先要打好它的專業(yè)基礎(chǔ),即讓大多數(shù)的員工掌握豐富的專業(yè)知識和專業(yè)技能,因此企業(yè)要建立氣氛活潑、富有彈性的學(xué)習(xí)型網(wǎng)絡(luò)。比如說公司內(nèi)部要定制各種及時、快捷、方便的書刊、報紙等專業(yè)的學(xué)習(xí)媒介,配置現(xiàn)代的信息網(wǎng)絡(luò)(因特網(wǎng)、局域網(wǎng)等)使各個項目的先進的觀點成為公司的共享信息,通過學(xué)習(xí)讓廣大員工的思想“站在海納,跳出海納”,以一個領(lǐng)先行業(yè)的思想和心態(tài)去做好工作中的每一件事。此外,公司還應(yīng)定期或不定期的組織培訓(xùn)班、外出學(xué)習(xí),特別值得一提的是對于外出學(xué)來的東西,不能搞純粹的“拿來主義”,一定要適時而變、因地制宜,主要要符合本公司和本小區(qū)的實際情況,偏離實際的再先進的思想方法也要忍痛割愛,否則只會浪費大量的人力、物力。在實習(xí)期間,筆者接觸到的項目上很少有專業(yè)的書刊和書籍,因此這一點顯得特別重要。對于專業(yè)技能,因為其是服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ),所以我們要鼓勵員工提出改革技能的辦法、參加國家的技能考試,對取得一定成績的員工要給予獎賞,由此形成一個“學(xué)以為用、從用中學(xué)”的的良性循環(huán)。再次,專業(yè)化還要求明確部門結(jié)構(gòu)、完善專業(yè)重組。舉例來說,山海天項目由于人員配置少,一個人要負(fù)責(zé)幾個部門的事情,所以在一些檔案的管理上以致出現(xiàn)了些許的混亂。因此,對于部門結(jié)構(gòu)要有明確的劃分即辦公室、服務(wù)中心、保安部、綠化保潔部、經(jīng)營拓展部等,并且各部門要形成自己的責(zé)任和崗位規(guī)范且有相應(yīng)的配套設(shè)施。最后,專業(yè)化重組就是要針對各個部門所使用專業(yè)的特色,展開專業(yè)知識的整合,使每一個員工具備一專多能,比如說保安、綠化、工程部門在部門明確的基礎(chǔ)上可以做到“人人都要學(xué)、事事都能懂”,在負(fù)責(zé)人員不到位的情況下,可以處理應(yīng)急情況。(2)、寓法制化于其中,就是要求公司的每一個行為都要與法律政策有直接或間接的聯(lián)系,這也是我們在工作中始終都能占據(jù)主動地位的關(guān)鍵,尤其在處理不可協(xié)調(diào)的糾紛中其作用更是可見一般。物業(yè)企業(yè)每時每刻要有法律自我保護意識,即在每一個潛在的法律糾紛中我們要有作為。舉例說在城市花園,筆者看到一些復(fù)式的樓層的樓梯都是毛坯的而且比較狹窄,如果在業(yè)主看房或是驗收時,就存在了一個潛在的跌傷危險,而我們的物業(yè)沒有給予任何的警告,這就是我們的不作為,一旦發(fā)生事故我們就要承擔(dān)責(zé)任。如果我們給予醒目的警告,那我們只可能不承擔(dān)責(zé)任或是承擔(dān)連帶責(zé)任。同樣的情況比如在我們的清潔員剛剛弄完的濕地上、冬季結(jié)冰的小區(qū)路上等等,我們都應(yīng)該對潛在的事故有作為。所以法律上的自我保護意識應(yīng)該被我們的每一個員工牢記在心,以避免不必要的麻煩。

3、首打營銷牌,要走多條路。品牌的創(chuàng)建說到底就是營銷的結(jié)果,當(dāng)然這包括了企業(yè)的市場、文化、行為營銷等各個方面。通過營銷,企業(yè)可以提高自己的知名度,擴大市場份額,使海納物業(yè)形成一種口碑效應(yīng),在不多增加的客戶基礎(chǔ)上從而形成自己的規(guī)模效益。在品牌營銷的同時,我們還要學(xué)會多條腿走路,目前海納的四個項目部(山海天、同發(fā)、林海小區(qū)、城市花園)大多處在虧損狀態(tài),這是因為業(yè)主入住率低、公共設(shè)施老化等原因造成,所以在企業(yè)的運作中光靠單一的服務(wù)費為生存來源是不可行的。通過實習(xí),筆者認(rèn)為同發(fā)物業(yè)的工程部做法值得借鑒,那就是作完本小區(qū)的工作的同時,充分利用人力資源承接企業(yè)外的維修等工作為企業(yè)創(chuàng)收,在最大的程度上減小了虧損。由此可以想到一些其他的做法比如做房屋中介、廣告位出租、家政及其他的特約服務(wù),這都可以成為企業(yè)的一個收入來源。當(dāng)然一些不樂觀的事實也擺在我們的面前,在企業(yè)多面經(jīng)營的的同時,肯定會遭遇來自市場、政府各個方面的阻力,這就需要我們的管理人員展開積極的公關(guān)工作,為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個寬松、穩(wěn)定的空間。

4、針對小區(qū)的特點,因地制宜,建立各有特色的物管區(qū)域。如果說把公司現(xiàn)有的和未來的項目物業(yè)收斂到一面旗幟下塑造海納物業(yè)的品牌的話,那么我們不能搞“一刀切”的形式,要采用“牽牛鼻子”的方法論去管理。通過實踐,筆者有自己的一點體會:(1)、山海天項目,其購買者大都是為投資而來,因此使業(yè)主的房屋升值成為了關(guān)鍵,具體說就是空房和環(huán)境管理成了重中之中。在實習(xí)中,筆者看到伴海山莊的有些草地已經(jīng)荒蕪,這可能是由于前期開發(fā)遺留的原因,也可能是由于管理不善的原因,但是這肯定會給業(yè)主造成不滿,由此就給物業(yè)收費帶來了難度。因此,我們的重點應(yīng)該放在房屋的環(huán)境管理上。(2)、城市花園項目,物業(yè)剛剛建成,前期投入較大,硬軟件健全。于是為創(chuàng)優(yōu)、9000認(rèn)證提供了良好的條件,如果在取得成功的基礎(chǔ)上,合理的提高服務(wù)費,那么也會讓廣大的業(yè)主心服口服。因此,城市花園創(chuàng)建一個全功能的優(yōu)秀社區(qū),應(yīng)該成為可能。(3)、林海小區(qū),業(yè)主入住率較高,物業(yè)歷史長,因此怎樣和業(yè)主處好關(guān)系是一個關(guān)鍵的問題。那就要求我們的物業(yè)人員以社區(qū)文化為中心,積極轉(zhuǎn)變服務(wù)態(tài)度,處處為業(yè)主著想,活躍小區(qū)的氛圍。對于一些經(jīng)常外出的業(yè)主,我們要加大物管工作的宣傳,見縫插針,避免因管理空白帶來的誤會??偵纤觯愿鱾€小區(qū)的特點為工作的基點,才能豐富我們的服務(wù)體系,樹立企業(yè)品牌形象。

5、區(qū)域發(fā)展,近學(xué)青島,遠(yuǎn)學(xué)深圳。青島和日照同為黃海沿岸的港口城市,雖然在經(jīng)濟發(fā)展、人口數(shù)量上有不小的差異,但在人文環(huán)境、地理位置、氣候條件上有著一定的相似,因此物業(yè)的生存年限、植被的生長等各個方面也大致相同,所以說在物業(yè)的管理上應(yīng)該有著一定的地緣關(guān)系。青島近幾年來,物業(yè)管理的發(fā)展可謂日新月異,每年都有數(shù)個小區(qū)被評為省級、國家級示范單位,而且其物業(yè)行業(yè)從企業(yè)、政府到學(xué)校已經(jīng)能夠形成一個整體運作機制。完善的法規(guī)政策、健全的運作機制為青島物業(yè)的發(fā)展,提供了舒適的“溫床”,近幾年來,一些香港、深圳的企業(yè)相繼落戶青島足可見其水平之高。因此,在地域上首先瞄準(zhǔn)青島,引進其先進的管理模式、經(jīng)營理念,在經(jīng)過可行性分析后為我所用,對我們來說還是有很大裨益的。其次,遠(yuǎn)學(xué)深圳。1981年,深圳第一家物業(yè)公司的建立標(biāo)志著深圳已成為中國物業(yè)的先河之地,由那后,經(jīng)過二十幾年的發(fā)展,造就了深圳萬科、金地、中海等一批中國物業(yè)的巨頭,源淵的發(fā)展歷史、豐富的管理經(jīng)驗、與國際接歸的管理模式使之成為中國物業(yè)的學(xué)習(xí)榜樣。近幾年來,深圳物業(yè)的“揮軍北上”應(yīng)該說為我們的學(xué)習(xí)提供了良好的機會,因此我們要積極學(xué)習(xí)深圳物業(yè)在治理北方物業(yè)方面的經(jīng)驗和教訓(xùn),加強企業(yè)間的交流,形成共享網(wǎng)絡(luò),為我們品牌的創(chuàng)建引他山之玉。

在海納四個項目物業(yè)實___一個月的時間里,使我學(xué)到了一些書本上沒有的東西,增加了實踐經(jīng)驗,為走向工作崗位奠定了夯實的基礎(chǔ)。在企業(yè)變革和結(jié)構(gòu)重組后,經(jīng)過全體員工長期不懈的努力,我堅信海納物業(yè)定能走出日照、山東乃至全國,樹立自己的企業(yè)品牌。揚帆激進,終就輝煌,海納物業(yè)人定能托起燦爛的明天。

大學(xué)生物業(yè)公司的實習(xí)報告(三篇)

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