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第1篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第2篇xx區(qū)xx鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告 第3篇xx區(qū)xx鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告(下) 第4篇xx區(qū)xx鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告(上) 第5篇房地產(chǎn)研究調(diào)研報(bào)告 第6篇2023房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第7篇房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第8篇住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告的內(nèi)容 第9篇房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容 第10篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成 第11篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫(xiě)作要點(diǎn) 第12篇小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
篇一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
一、項(xiàng)目背景
1 、 項(xiàng)目名稱:
居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù):
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
(2)《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
3、項(xiàng)目概況
1 )地塊位置:該基地東起
,南至
路,西至 路、北至
,圍合區(qū)內(nèi)土地面積約
平方米,該地塊屬a市 類(lèi)地段。
2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo):
土地面積:
畝(
平方米) [文秘范文-//m.ok3w.net]
容積率:
開(kāi)發(fā)周期:
土地價(jià)格: 元/畝(a市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià))
建筑面積(預(yù)計(jì)):總建筑面積:
㎡
3 )周?chē)h(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10 分鐘可至a市中心。
(2)西側(cè)為 市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側(cè)為
城市綠化帶,南側(cè)為
廣場(chǎng)。
(4)西南靠近a市
小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
4 、項(xiàng)目swot分析
優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)
(1) 該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?,周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。
(2) a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐,使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側(cè) 的成功開(kāi)發(fā),為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成,為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大,對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項(xiàng)目以毛地出讓?zhuān)饍r(jià)
元/畝,使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū),我公司在b市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。
(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景,有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入,為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理,具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮,為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。
劣勢(shì)及威脅
(11) 拆遷密度過(guò)大,拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
(12) a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái),拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。
(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建,因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性,使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。
(14) 外來(lái)資金的介入,有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。
(15) 規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位,今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò),具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成,物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等,將給今后的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷,拆遷的難度較大。
(18)
花園的日趨完善,又是多層住宅,與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。
(19) 拆遷的難度,使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場(chǎng)分析
1 a市概況(參考)
a市位于
河南岸,面積
平方公里,人口 萬(wàn)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%,1996年和1997年被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷,公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口——a港為樞紐,擁有國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸,年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸,a港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸,與b市接壤,是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里,人口62萬(wàn),轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬(wàn)。
2 a市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展,大致經(jīng)歷了三個(gè)階段:1988年至1993年為第一階段,以房屋統(tǒng)代建為主,所建住房多為福利性,商品化率低,房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段,統(tǒng)代建行為逐步消失,商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門(mén)“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn),掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快,城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張,城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng),房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止,a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù),完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理,市場(chǎng)體系基本建立。
二oo三年,a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
表現(xiàn)之一:投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元,投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%,占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二:市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售面積22.04萬(wàn)平方米,消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三:房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%,凈增400元/m2左右。
表現(xiàn)之四:交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。a市城區(qū)共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易7938起,面積達(dá)89.62萬(wàn)m2,比上年度分別增長(zhǎng)25%和35%,其中存量房買(mǎi)賣(mài)2305起,面積24.40萬(wàn)m2,成交金額8800萬(wàn)元。
表現(xiàn)之五:拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%,帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元,帶動(dòng)社會(huì)商品銷(xiāo)售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元。
對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè):
---—從購(gòu)房能力看
伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多,XX年到XX年,城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大,但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長(zhǎng)期低迷,銀行利率多次下調(diào),而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持,大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的比例為42%,年增幅達(dá)16%。
——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念,改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查,匯景花園一期95%以上購(gòu)房戶均為房改房換房。
——從需求關(guān)系看
根據(jù)城市總體規(guī)劃,城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里,城市人口由12萬(wàn)人增加到30萬(wàn)人。在不考慮有效購(gòu)買(mǎi)力的情況下,單從住房需求分析,a市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求,加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)需求和城市拆遷需要,將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析
住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表:
項(xiàng)目
套數(shù) 建筑面積(萬(wàn)㎡) 平均單價(jià)(元/㎡) 位置
向陽(yáng)小區(qū) 1500
22
1400
寶山路
新華小區(qū) 785
8
1344
黃河街
銀河小區(qū) 170
1460
銀河街
成光小區(qū) 130
1400
學(xué)院路
太陽(yáng)神小區(qū)500
6.9
1508
英雄路
部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況
項(xiàng)目
面積㎡
單價(jià)元/㎡
位置
匯豐花園 40~~80
4000~5600
新城區(qū)
秋爽花園 50~~70
5000~1XX
市中心
碧苑小區(qū) 36~~50
6800
建設(shè)路
桃園小區(qū) 車(chē)庫(kù)
550
秋浦路
荷花村
車(chē)庫(kù)
550
建設(shè)路
三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu),其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶,四建公司職工住宅一棟16戶,
拆遷公司拆遷安置房一棟,30戶)。其它房屋均為二——四層。
根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié),圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積:住宅34329平方米,經(jīng)營(yíng)性用房600平方米,合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證,規(guī)劃建房證,房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。
拆遷成本估算:
按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。
1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經(jīng)營(yíng)性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經(jīng)營(yíng)性用房:600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內(nèi)裝飾:34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等:
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)等:
1)、搬家費(fèi):
住宅:200戶*300元=60000元
經(jīng)營(yíng)性用房:9戶*500元=4500元
小計(jì):64500元
2)、過(guò)渡費(fèi):
住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元
經(jīng)營(yíng)性用房:600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元
小計(jì):632535元
其他費(fèi)用
3)、 管理費(fèi),委托拆遷費(fèi):
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi):35000元
5)、 獎(jiǎng)勵(lì):
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費(fèi)用小計(jì):38533208元,折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。
按照a市人民政府令,對(duì)a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷,在XX年上半年尚可以執(zhí)行,自省《城市房屋拆遷管理辦法》,在XX年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重,特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策,向被拆遷人傾斜,裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案,沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn),占地面積:50*10*2=1000㎡,建筑面積:XX㎡。
主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間,次入口設(shè)在 路靠近 小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房,形式基本同s小高層,裙房上建三棟12層住宅,裙房占地110*15*2=3300㎡,三棟12層住宅建筑面積:29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡,合計(jì)建筑面積:17906㎡。
地塊內(nèi)大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層;
一棟 12層29.4*13.8*12層;
三棟 12層40*15*12層;
一棟 15層40*15*15層;
占地面積:3211㎡,建筑面積:41554㎡
總占地面積:5861㎡,建筑密度:20.7%
總建筑面積:61460㎡,容積率:2.17
高層均設(shè)計(jì)地下室,面積為4861㎡,總戶數(shù)約為297戶。
建設(shè)成本估算
(一)、工程前期費(fèi):
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi):61460㎡*50元/㎡=307.3萬(wàn)元
4、人防基金:配套建地下室
5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi):56160*1.4+5300*2.2=9.03萬(wàn)元
6、墻改:61460*8=49.168萬(wàn)元
7、散裝水泥:61460*2=12.29萬(wàn)元
8、白蟻防治費(fèi):61460*2=12.29萬(wàn)元
9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):61460*2=12.296萬(wàn)元
10、施工圖審查:61460*1=6.15萬(wàn)元
1
1、防雷審查:61460*1=6.15萬(wàn)元
1
2、消防審查:
1
3、文物:0.2萬(wàn)元
1
4、規(guī)劃設(shè)計(jì):10萬(wàn)元
1
5、建筑設(shè)計(jì):XX*12+59460*30=180.78萬(wàn)元
1
6、地質(zhì)勘探:61460*2=12.29萬(wàn)元
1
7、測(cè)量定位:10萬(wàn)元
1
8、煤氣增容:2500元/戶
1
9、供水管網(wǎng)配套費(fèi):20元/㎡
小計(jì):627.93萬(wàn)元
(1
8、19項(xiàng)代收代繳,未計(jì))
(二) 工程成本
1、樁基:59460*100元/㎡=594.6萬(wàn)元
2、地下室:4861*600元/㎡=291.66萬(wàn)元
3、主體:59460*900+XX*500=5451.4萬(wàn)元
4、電梯:9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元
5、室外水電氣工程:61460*50=307.3萬(wàn)元
6、小區(qū)綠化、道路等工程:61460*60=368.76萬(wàn)元
7、監(jiān)理費(fèi):6337.66*1%=63.38萬(wàn)元
小計(jì):7527.1萬(wàn)元
總計(jì)、8155.03萬(wàn)元
(三)項(xiàng)目費(fèi)用分析
依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則,就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為:
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車(chē)庫(kù)800元/㎡
銷(xiāo)售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計(jì):142392800元
營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項(xiàng)費(fèi)用
142392800*4%=5695712
總成本:拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2
毛利潤(rùn):銷(xiāo)售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項(xiàng)目費(fèi)用分析結(jié)論
如土地掛牌競(jìng)價(jià)在五百二十八萬(wàn)以內(nèi),該項(xiàng)目具有一定的利潤(rùn)空間,項(xiàng)目可行。如超出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大,項(xiàng)目不可行。
篇二 xx區(qū)xx鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告
目 錄
第一章 前言
一、報(bào)告編制目的
二、報(bào)告編制依據(jù)
三、項(xiàng)目概況
第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸
二、xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析
第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析
一、投資地塊的地理環(huán)境
二、xx地區(qū)區(qū)域分析
三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析
四、xx鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析
第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)
第五章 項(xiàng)目定位
一、目標(biāo)市場(chǎng)定位
二、產(chǎn)品定位
第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議
一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議
二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議
三、小區(qū)配套設(shè)施建議
四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議
第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算
一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略
二、項(xiàng)目投資估算
三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃
第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析
一、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃
二、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算
三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算
四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算
五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析
一、項(xiàng)目盈虧平衡分析
二、項(xiàng)目敏感性分析
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析
第十章 結(jié)論與建議
第十一章 結(jié)束語(yǔ)
第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)
第一章 前 言
一、報(bào)告編制目的
1、在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上,結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境,對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。
2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn),并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。
3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn),探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。
4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。
5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。
二、報(bào)告編制依據(jù)
1、xx市規(guī)劃局規(guī)劃方案;
2、億房網(wǎng)站;
3、國(guó)家建設(shè)部及xx市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策;
4、xx市2000房地產(chǎn)年鑒;
5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。
6、xx市新洪泰中介代理公司提供的資料
三、項(xiàng)目概況
該地塊位于xx區(qū)xx鄉(xiāng)石橋村,總面積約125.59畝,屬于xx市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一——xx鄉(xiāng)居住組團(tuán),對(duì)于新型住宅開(kāi)發(fā)有極其重要意義。根據(jù)xx市規(guī)劃局的要求,該地塊已經(jīng)基本平整通水通電,經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號(hào)文批準(zhǔn)同意,且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地,容積率不超過(guò)1.4,建筑密度22.5%,綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層,建筑限高一般在24米以下,,也允許建高層(40米以下),但比例不得超過(guò)20%。
根據(jù)調(diào)查分析及以上資料,項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式:多層60%,小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下:
①總用地面積:8.37公頃,合125.59畝。
②容積率:1.4
③總建筑面積:11.72萬(wàn)m,盡在酷貓寫(xiě)作范文網(wǎng)。
篇三 xx區(qū)xx鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告(下)
一、 投資地塊的地理環(huán)境
土地是不可再生資源,一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置,周邊的自然環(huán)境,人文環(huán)境,市政配套及臨近樓盤(pán)的品質(zhì)等,決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者,因此,我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。
1.土地性質(zhì)及地理位置綜述
地塊面積:凈用地面積8.37公頃,近似平行四邊形,周邊主要有水塘,菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成,較平整。
該地塊位于xx區(qū)xx鄉(xiāng)石橋村,遠(yuǎn)為農(nóng)田,整個(gè)地塊較平整,無(wú)丘陵,小山包,且地塊的延伸四周也大致是一望平原,地塊周?chē)薪卸嗟拇迩f,主要有石橋村,塔子湖村(由漁家墩,福園村,蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成),新春村(有2000人左右);還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周?chē)?/p>
2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量
2.1自然環(huán)境
該地塊總體來(lái)看屬于平原地區(qū),空氣較好,無(wú)大型污染,植被水系豐富。
以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況:
1.南向
遠(yuǎn)望是一條長(zhǎng)條沿路而建的現(xiàn)代化建筑,能隱約感受到大都市生活,京廣鐵路從旁邊橫貫而過(guò),由遠(yuǎn)及近是大片開(kāi)闊地帶,無(wú)障礙物,臨近的xx大道平行延展,該方向上因有一高壓輸電線路沿xx大道方向鋪設(shè),使得該方向上無(wú)論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾,另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。
2.北向
北面遙望張公堤,成片的草地,帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布,大片的湖泊,蓮池密布,自然村落散布其間,湖水清澈,空氣清新,寧?kù)o而美麗,但近處有零星的小村落削弱了景色。
3.東向
遠(yuǎn)方較開(kāi)闊,中部為建設(shè)中的東方恒星園,近處的竹葉山路邊為商鋪,工棚映入眼簾,黃孝河平行流過(guò),隱約有河水淤積下來(lái)的異味。
4.西向
西對(duì)姑嫂樹(shù)路,進(jìn)處無(wú)高層建筑,視野開(kāi)闊,遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū),隱約可見(jiàn)正在施工的新華家園,自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野,也是因大道的施工沿路有灰塵。
2.2項(xiàng)目周邊情況
我們選擇以本地塊為中心,南至五干道(發(fā)展大道),北至張公堤附近,東西以姑嫂樹(shù)路和岱黃公路兩側(cè)為界,集中調(diào)查。
1. 地形地貌狀況(詳見(jiàn)附圖地形地貌圖) (略)
2. 物業(yè)形態(tài)劃分圖(詳見(jiàn)附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖) (略)
3. 局部放大圖(詳見(jiàn)附圖局部放大圖) (略)
1.岱黃公路一帶區(qū)域調(diào)查
自然環(huán)境:該帶為平原地段,靠近黃孝河,兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖,附近的村落有石橋村,塔字湖村,新春村,都屬于xx鄉(xiāng)。xx鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路,距石橋村不到500米。附近設(shè)有成片的自然林或人工林,惟有路兩旁不多的樹(shù)林,大車(chē)過(guò)后,塵土飛揚(yáng),該地段綠化較差,但也沒(méi)有什么大型的污染源。 人文環(huán)境:沿路兩旁的居民來(lái)自不同的地方,主要是石橋村,塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌,漢口,漢陽(yáng)的居民到此打工。同時(shí)有黃陂等附近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來(lái)到這里,租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》浚芈返貛Ш褪瘶虼宕蟾庞?-3千人。居民的房屋大體為2-3層,比較簡(jiǎn)陋。
經(jīng)濟(jì)環(huán)境:有一大型鋼材市場(chǎng),路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等,屬石橋村的居民每年固定有1000-1500元的收入,來(lái)源于村辦企業(yè),承包隊(duì),出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪,發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),或在一些私人辦的公司打工,如xx新基業(yè)混凝土有限公司等,他們的收入較高,每月有1000元左右的收入,另外有些較大的公司都有集體宿舍,員工來(lái)在各處,有的住在二七路。
此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊(duì),該隊(duì)共有60戶,約250人,村民主要以種田,打工,出租房為生。對(duì)村大隊(duì)而言,收入主要以“賣(mài)地”為主(該村的集體地約400畝),收入該居民發(fā)放補(bǔ)助,基本上每戶居民為4000-5000元/年。該村交通不發(fā)達(dá),小學(xué),中學(xué)都比較遠(yuǎn)。居民主要以石橋村人為主,有一些來(lái)自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠很少,只有幾個(gè)村民自辦的個(gè)體小企業(yè)。雇員多為本村居民,村民自建房多為二層樓房,建筑面積約400平方米左右,很多房子由外來(lái)者租住,該村的水電,通訊等都不完善,綠化狀況較差,周?chē)泻芏鄰U墟空地,基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。
2.塔字湖村至張公堤路段調(diào)查
自然環(huán)境:沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好,多湖泊村莊釣魚(yú)臺(tái),無(wú)污染,空氣清新,景色怡人。沿張公堤路段以綠地,防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成,地勢(shì)平坦;塔子湖路段屬平原地區(qū),沿路自西向東依次分布新春村,塔字湖村(由漁家墩,福園村,蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成)。周邊以菜地,耕地為主,零星分布水面,石橋村路段基本同上。
社會(huì)環(huán)境:該區(qū)域位于xx區(qū)邊緣??v有張公堤,橫有竹葉山路,內(nèi)為塔子湖路段,交通便利,有726,69路公交車(chē)。給排水設(shè)施齊備,供電設(shè)施相對(duì)不足,但具備發(fā)展條件,有待進(jìn)一步建設(shè),通訊便捷,暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)建設(shè),有液化汽供應(yīng)站。
經(jīng)濟(jì)環(huán)境:該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng),居民收入水平普遍不高,工礦企業(yè)大都以民營(yíng),私人企業(yè)為主,現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài),但私營(yíng)企業(yè)仍具相當(dāng)活力。商業(yè),金融業(yè),服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài),有銀行,合作社零星分布其間。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大,新春村,塔字湖村平均月收入在1500元左右,主要以房屋出租,村辦工廠承包,打工,養(yǎng)殖為主。
3.姑嫂樹(shù)路段調(diào)查 沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無(wú)商業(yè)門(mén)面,有兩個(gè)工廠及xx新世界畜禽水產(chǎn)市場(chǎng)。沿線有35路車(chē)通行,基礎(chǔ)設(shè)施,公共設(shè)施相對(duì)滯后。姑嫂樹(shù)路段以民營(yíng),私營(yíng)工廠為主,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài),另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有xx市勞教所,戒毒所。居民收入主要以經(jīng)營(yíng)釣魚(yú)臺(tái),打工,出租房屋為來(lái)源.道路情況較差,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環(huán)境一般,無(wú)污染.
整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強(qiáng),交通也便利,基礎(chǔ)公共設(shè)施也相對(duì)完備,但自然環(huán)境,景觀不如其他村。
4.xx大道西段至石橋村一帶
屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約800戶。因沒(méi)有土地,鄉(xiāng)民很少務(wù)農(nóng),鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚(yú)塘。鄉(xiāng)里人們生活來(lái)源主要靠外出打工和房屋出租,每戶的房屋大部分為2-3層的樓房.區(qū)內(nèi)企業(yè)和少,大部分已關(guān)閉,只有少數(shù)幾家如佳樂(lè)化學(xué)涂料有限公司,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營(yíng)。漢口殯儀館就在石橋村路旁,有兩所學(xué)校,一所幼兒園,兩個(gè)集貿(mào)市場(chǎng),一個(gè)衛(wèi)生所和幾個(gè)小診所,因xx大道在建,鄉(xiāng)里的水電十分方便。
5.黃浦路一帶至工農(nóng)兵路一帶
自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,發(fā)展大道至姑嫂樹(shù)路兩側(cè)臨街多為建筑,底層為商鋪門(mén)面,上層為居民居住。二七路沿線景觀較差,正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè),旁邊多為低層住宅,商業(yè)用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線,鐵路線以外是大片的農(nóng)田.
人文環(huán)境:發(fā)展大道一帶科,教,文,衛(wèi),娛樂(lè)等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。發(fā)展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中發(fā)展大道,二七路附近都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在2000-3000人之間。
經(jīng)濟(jì)環(huán)境:發(fā)展大道一帶較繁華,銀行,酒店及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多;二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車(chē)后,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有大幅度的提高。
二、 xx地區(qū)區(qū)域分析
1.基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析
1.1交通狀況 1.2人文環(huán)境及生活配套設(shè)施
地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹(shù)路沿線,如世華大酒店,中百倉(cāng)儲(chǔ),農(nóng)行,建行等,但距離本地塊較遠(yuǎn),岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面,專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng),無(wú)酒吧,網(wǎng)吧等娛樂(lè)設(shè)施。教育機(jī)構(gòu)不健全,僅有華中高級(jí)中學(xué),塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué),田園小區(qū)小學(xué)等,醫(yī)療設(shè)施缺乏,主要為小的門(mén)診部??偟膩?lái)說(shuō),人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一大劣勢(shì)。
1.3市政配套設(shè)施
水:該地塊用水有宗關(guān)水廠提供,在地塊南側(cè)的xx路建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng),污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。該地塊南側(cè)的xx路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無(wú)污水管。 氣:整個(gè)xx地區(qū)目前有三種供氣方式,瓶裝液化石油氣,小區(qū)氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣,有趙家條儲(chǔ)備站沿黃浦路延長(zhǎng)線埋設(shè)dn500管道至xx生態(tài)花園一帶,xx路在黃浦路延長(zhǎng)線西側(cè)已埋設(shè)dn300現(xiàn)狀管道,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè)dn300管道。 居民習(xí)慣:此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動(dòng)之余,以閑聊為主,對(duì)外界基本不關(guān)心和接觸較少,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來(lái)人員的影響,生活已開(kāi)始城市化傾向。
2.xx地區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)查
2.1xx地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況 xx地區(qū)大約有2.5萬(wàn)畝地,已征用一萬(wàn)畝,尚未征用的地塊有1.5萬(wàn)畝.有四十余家開(kāi)發(fā)商已征用土地,其中有征地指標(biāo)的約為30家,但尚無(wú)項(xiàng)目,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔,將xx地區(qū)分為:黃浦路下沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊,黃浦路下沿線以東稱為右塊。
下面我們據(jù)此論述xx地塊的出讓情況(下列情況屬規(guī)劃局人員介紹,僅供參考):
右塊地出讓情況: 左塊地出讓情況: 右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個(gè)項(xiàng)目,朝北上方為東方恒星園,再向上為xx鄉(xiāng)政府和xx生態(tài)花園及世紀(jì)家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬(wàn)隆科技工業(yè)區(qū)等。
2.2xx地區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢(shì)
xx地區(qū)目前開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東,現(xiàn)有xx生態(tài)花園,世紀(jì)家園,東方恒星園,佳海華苑,招銀竹葉苑等五個(gè)項(xiàng)目,另外,靠近塔子湖一帶還有夢(mèng)湖花園,澳門(mén)花園兩個(gè)項(xiàng)目.xx地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層,小高層,高層,單體別墅,聯(lián)體別墅。xx地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢(shì)特點(diǎn):規(guī)模不斷擴(kuò)大,價(jià)格穩(wěn)步上升,社區(qū)文化濃郁,多層住宅暢銷(xiāo),客源面有待擴(kuò)展等,下面是價(jià)格,付款方式,區(qū)域發(fā)展,供求關(guān)系,物業(yè)形態(tài),戶型,物業(yè)管理,目標(biāo)客源等8?jìng)€(gè)方面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況.
2.2.1區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 2.2.2供求關(guān)系 2.2.3價(jià)格
2000年xx市住宅的價(jià)格全面上漲,今年內(nèi)將持續(xù)上漲,從本區(qū)域樓怕的營(yíng)銷(xiāo)來(lái)看也是如此,各樓盤(pán)的多層起價(jià)一般都上漲到1500元/平方米以上,均價(jià)達(dá)到1760元/平方米以上,小高層,高層和別墅的價(jià)格更高。xx大道建成通車(chē),各樓盤(pán)的配套設(shè)施到位后,品位的培育成熟后,多層的均價(jià)會(huì)漲到1900元/平方米以上,這個(gè)漲幅是漸進(jìn)式的。同時(shí)本區(qū)域樓盤(pán)比市內(nèi)同比樓盤(pán)低1000元/平方米左右,是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。
2.2.4付款方式
隨著購(gòu)房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多,購(gòu)房客戶選擇按揭方式購(gòu)房越來(lái)越多,如xx生態(tài)花園,80%的客戶選擇按揭方式購(gòu)房,東方恒星園更是達(dá)到88%,按揭的成數(shù)高,年限長(zhǎng),已成為吸引客戶購(gòu)房的一個(gè)重要條件。
2.2.5物業(yè)形態(tài)
本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局,將來(lái)仍將是以多層住宅為主,小高層,聯(lián)體別墅為輔的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。
2.2.6戶型 2.2.7物業(yè)管理
物業(yè)管理以人為本,突出人性化,社區(qū)文化,智能化竟是時(shí)下物業(yè)管理的主流,營(yíng)造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境,維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍,在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍,形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。
2.2.8目標(biāo)客源
目前,在本區(qū)域購(gòu)房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善,樓盤(pán)知名度的提高,來(lái)此置業(yè)的市內(nèi)客戶,特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶(政府公務(wù)員,企事業(yè)單位人員,生意人)仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。
二、 項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析
晨星苑
1.項(xiàng)目規(guī)劃 2.戶型設(shè)計(jì) 戶型 1**2 3*2 錯(cuò)式 復(fù)式 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層,小高層 小高層 多層
比例 20% 15% 45% 15% 5%
3.價(jià)格策略 4.宣傳推廣 5.銷(xiāo)售情況 6.客戶分析
客戶主要是以工商,稅務(wù),證券,銀行,設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員,另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。
三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析
晨星苑
1.項(xiàng)目規(guī)劃 2.戶型設(shè)計(jì) 戶型 1**2 3*2 錯(cuò)式 復(fù)式 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層,小高層 小高層 多層
比例 20% 15% 45% 15% 5%
3.價(jià)格策略 4.宣傳推廣 5.銷(xiāo)售情況 6.客戶分析
客戶主要是以工商,稅務(wù),證券,銀行,設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員,另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。
xx生態(tài)花園
1.項(xiàng)目規(guī)劃 2.戶型設(shè)計(jì)
一期主要戶型2*2和3*2,面積為90-130平方米,具體指標(biāo)如下:
戶型 2*2 3*2 4*2 復(fù)式 比例 10% 45% 30% 15%
二期主要戶型為2*2和3*2,面積為90-140平方米,具體指標(biāo)如下:
戶型 2*2 3*2 4*2 6*,盡在酷貓寫(xiě)作范文網(wǎng)。
篇四 xx區(qū)xx鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告(上)
內(nèi) 容 提 要
[關(guān)鍵字]xx花園 項(xiàng)目投資 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)
目 錄
第一章 前言
一、報(bào)告編制目的
二、報(bào)告編制依據(jù)
三、項(xiàng)目概況
第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸
二、xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析
第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析
一、投資地塊的地理環(huán)境
二、xx地區(qū)區(qū)域分析
三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析
四、xx鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析
第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)
第五章 項(xiàng)目定位
一、目標(biāo)市場(chǎng)定位
二、產(chǎn)品定位
第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議
一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議
二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議
三、小區(qū)配套設(shè)施建議
四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議
第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算
一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略
二、項(xiàng)目投資估算
三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃
第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析
一、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃
二、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算
三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算
四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算
五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析
一、項(xiàng)目盈虧平衡分析
二、項(xiàng)目敏感性分析
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析
第十章 結(jié)論與建議
第十一章 結(jié)束語(yǔ)
第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)
第一章 前 言
一、報(bào)告編制目的
1、在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上,結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境,對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。
2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn),并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。
3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn),探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。
4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。
5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。
二、報(bào)告編制依據(jù)
1、xx市規(guī)劃局規(guī)劃方案;
2、億房網(wǎng)站
3、國(guó)家建設(shè)部及xx市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策;
4、xx市2000房地產(chǎn)年鑒;
5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。
6、xx市新洪泰中介代理公司提供的資料
三、項(xiàng)目概況 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料,項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式:多層60%,小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下:
①總用地面積:8.37公頃,合125.59畝。
②容積率:1.4 其中:多層住宅:6.72萬(wàn)m,盡在酷貓寫(xiě)作范文網(wǎng)。
篇五 房地產(chǎn)研究調(diào)研報(bào)告
內(nèi) 容 提 要
xx區(qū)xx鄉(xiāng),屬于xx市十五計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過(guò)對(duì)xx區(qū)xx鄉(xiāng)石橋村125.59畝的一國(guó)有拍賣(mài)地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析,以及周邊主要同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后,依據(jù)xx區(qū)xx鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè),對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn),并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì),對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析,以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的方案,項(xiàng)目總建筑面積11.72萬(wàn)平方米,項(xiàng)目總投資15594.85萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3620.11萬(wàn)元,項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率27.1%,因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。
[關(guān)鍵字]xx花園 項(xiàng)目投資 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)
目 錄
第一章 前言
一、報(bào)告編制目的
二、報(bào)告編制依據(jù)
三、項(xiàng)目概況
第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸
二、xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析
第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析
一、投資地塊的地理環(huán)境
二、xx地區(qū)區(qū)域分析
三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析
四、xx鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析
第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)
第五章 項(xiàng)目定位
一、目標(biāo)市場(chǎng)定位
二、產(chǎn)品定位
第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議
一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議
二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議
三、小區(qū)配套設(shè)施建議
四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議
第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算
一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略
二、項(xiàng)目投資估算
三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃
第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析
一、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃
二、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算
三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算
四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算
五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析
一、項(xiàng)目盈虧平衡分析
二、項(xiàng)目敏感性分析
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析
第十章 結(jié)論與建議
第十一章 結(jié)束語(yǔ)
第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)
第一章 前 言
一、報(bào)告編制目的
1、在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上,結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境,對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。
2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn),并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。
3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn),探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。
4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。
5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。
二、報(bào)告編制依據(jù)
1、xx市規(guī)劃局規(guī)劃方案;
2、億房網(wǎng)
3、國(guó)家建設(shè)部及xx市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策;
4、xx市2000房地產(chǎn)年鑒;
5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。
6、xx市新洪泰中介代理公司提供的資料
三、項(xiàng)目概況
該地塊位于xx區(qū)xx鄉(xiāng)石橋村,總面積約125.59畝,屬于xx市十五計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一xx鄉(xiāng)居住組團(tuán),對(duì)于新型住宅開(kāi)發(fā)有極其重要意義。根據(jù)xx市規(guī)劃局的要求,該地塊已經(jīng)基本平整通水通電,經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號(hào)文批準(zhǔn)同意,且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地,容積率不超過(guò)1.4,建筑密度22.5%,綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層,建筑限高一般在24米以下,,也允許建高層(40米以下),但比例不得超過(guò)20%。
根據(jù)調(diào)查分析及以上資料,項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式:多層60%,小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下:
①總用地面積:8.37公頃,合125.59畝。
②容積率:1.4
③總建筑面積:11.72萬(wàn)m,盡在酷貓寫(xiě)作范文網(wǎng)。
篇六 2023房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
寫(xiě)作提綱
一、概述
簡(jiǎn)述項(xiàng)目提出的背景、技術(shù)開(kāi)發(fā)狀況、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模;項(xiàng)目產(chǎn)品的主要用途、性能;投資必要性和預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益;本企業(yè)實(shí)施該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。
二、技術(shù)可行性分析
1、項(xiàng)目的技術(shù)路線、工藝的合理性和成熟性,關(guān)鍵技術(shù)的先進(jìn)性和效果論述。
2、產(chǎn)品技術(shù)性能水平與國(guó)內(nèi)外同類(lèi)產(chǎn)品的比較。
3、項(xiàng)目承擔(dān)單位在實(shí)施本項(xiàng)目中的優(yōu)勢(shì)。
三、項(xiàng)目成熟程度
1、成果的技術(shù)鑒定文件或產(chǎn)品性能檢測(cè)報(bào)告、產(chǎn)品鑒定證書(shū)。
2、產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定性,以及在價(jià)格、性能等方面被用戶認(rèn)可的情況等。
3、核心技術(shù)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)情況。對(duì)引進(jìn)技術(shù)的消化、吸收、創(chuàng)新和后續(xù)開(kāi)發(fā)能力。
四、市場(chǎng)需求情況和風(fēng)險(xiǎn)分析
1、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求規(guī)模和產(chǎn)品的發(fā)展前景、在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)占有率。
2、國(guó)際市場(chǎng)狀況及該產(chǎn)品未來(lái)增長(zhǎng)趨勢(shì)、在國(guó)際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力、產(chǎn)品替代進(jìn)口或出口的可能性。
3、風(fēng)險(xiǎn)因素分析及對(duì)策。
五、投資估算及資金籌措
1、項(xiàng)目投資估算
2、資金籌措方案
3、投資使用計(jì)劃
六、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析
1、未來(lái)五年生產(chǎn)成本、銷(xiāo)售收入估算。
2、財(cái)務(wù)分析:以動(dòng)態(tài)分析為主,提供財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤(rùn)率和利稅率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)。
3、不確定性分析:主要進(jìn)行盈虧平衡分析和敏感性分析,對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力作出判斷。
4、財(cái)務(wù)分析結(jié)論
5、社會(huì)效益分析
七、綜合實(shí)力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)
1、企業(yè)員工構(gòu)成(包括分工構(gòu)成和學(xué)歷構(gòu)成)
2、企業(yè)高層管理人員或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的教育背景、科技意識(shí)、市場(chǎng)開(kāi)拓能力和經(jīng)營(yíng)管理水平。
3、企業(yè)從事研究開(kāi)發(fā)的人員力量、資金投入,以及企業(yè)內(nèi)部管理體系等情況。
4、企業(yè)從事該產(chǎn)品生產(chǎn)的條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)(包括項(xiàng)目實(shí)施所需的基礎(chǔ)設(shè)施及原材料的來(lái)源、供應(yīng)渠道等)。
八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃(
九、其它
1、環(huán)境保護(hù)措施
2、勞動(dòng)保護(hù)和安全
3、必要的證明材料
(1)特殊行業(yè)許可證(如食品、農(nóng)藥、醫(yī)藥、化肥產(chǎn)品生產(chǎn)許可證及批文);通信產(chǎn)品入網(wǎng)許可證;公共安全產(chǎn)品生產(chǎn)許可證;壓力容器生產(chǎn)許可證等。
(2)可提供項(xiàng)目立項(xiàng)證明、高新技術(shù)企業(yè)證書(shū)、產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證、環(huán)保證明;產(chǎn)品訂貨意向、合同等補(bǔ)充材料。
十、結(jié)論
篇七 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
四川省**市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告根據(jù)**市委、市政府對(duì)加快**市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。我們?cè)谙嚓P(guān)部門(mén)的精心指導(dǎo)下,我公司對(duì)建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目積極開(kāi)展了前期準(zhǔn)備工作,成立了項(xiàng)目經(jīng)理部,與政府有關(guān)各方進(jìn)行了廣泛接洽;尤其對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)查研究和全面論證;同時(shí),邀請(qǐng)省內(nèi)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專(zhuān)家進(jìn)行了精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案選評(píng);經(jīng)征求有關(guān)各方意見(jiàn),認(rèn)為初設(shè)方案理念新、定位準(zhǔn),既適應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進(jìn)邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展;是**市這一明珠上一個(gè)閃光的亮點(diǎn),進(jìn)而為美麗的邊境城市增輝添彩。
1、概述
(一)項(xiàng)目選址及地緣環(huán)境
項(xiàng)目選址:位于**市目腦路東方大飯店后面地塊;
項(xiàng)目土地面積約135000㎡折合1.35公頃(0.135平方公里)。項(xiàng)目所處環(huán)境優(yōu)越,交通便捷,是擬建理想的花園式住宅區(qū)。
(二)項(xiàng)目規(guī)模建設(shè)周期
規(guī)劃總建筑面積81000㎡,可入住居民270戶。計(jì)劃總投資9800萬(wàn)元,計(jì)劃建設(shè)周期三年,即二00六年至二00九年。
二、實(shí)施可行性分析
具有劃時(shí)代深遠(yuǎn)意義的黨的十六大精神:“為全面建設(shè)小康社會(huì),加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化,開(kāi)創(chuàng)中國(guó)特色的社會(huì)主義事業(yè)新局面。”這一宏
偉目標(biāo),為我指明了前進(jìn)方向,鼓舞著我們與時(shí)俱進(jìn)、開(kāi)拓創(chuàng)新。
(一)根據(jù)經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢(shì),我國(guó)加快了對(duì)外開(kāi)放的步伐。尤其是我國(guó)加入wto后,國(guó)際貿(mào)易將使我國(guó)更加開(kāi)放,長(zhǎng)期來(lái),我國(guó)單一向東發(fā)展,沿海開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)格局,在黨中央實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略決策的推動(dòng)下,如今一直把自己當(dāng)邊疆省的云南提出了建設(shè)連接?xùn)|南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟(jì)大**,建立湄公河次流域經(jīng)濟(jì)帶。啟動(dòng)參與中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃,加快建設(shè)“五大**”、構(gòu)筑“五大平臺(tái)”、推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開(kāi)始了“邊緣”向?qū)ν忾_(kāi)放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。我們**市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡,不僅獨(dú)占地理區(qū)域優(yōu)勢(shì),而且有二十年來(lái)的改革開(kāi)放打牢的基礎(chǔ)。面對(duì)如此難得的時(shí)代機(jī)遇,我們要趁勢(shì)而上抓住機(jī)遇,加快發(fā)展。
(二)項(xiàng)目建設(shè)的市場(chǎng)分析
云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成,必然給**市帶來(lái)旺盛的人氣。人流的增加將拉動(dòng)居住的需求,這無(wú)疑會(huì)給我們項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)極好的契機(jī)。
1、國(guó)內(nèi)外商家對(duì)**市住房的需求的調(diào)查分析。我們通過(guò)民間訪問(wèn)、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當(dāng)?shù)目蛻簦麄兛春?*的房地產(chǎn)市場(chǎng),對(duì)**的發(fā)展和繁榮昌盛,對(duì)社會(huì)的安定和文明及和諧的社會(huì)環(huán)境,他們中的部分人都有在**居住的愿望。據(jù)國(guó)內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在**購(gòu)買(mǎi)花園式住宅。
2、住房消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)查分析。**市是一個(gè)與緬甸三面接壤的新興開(kāi)放城市,是典型的一個(gè)壩子,兩個(gè)國(guó)家的特殊地緣,美麗的瑞**滋潤(rùn)著兩岸肥沃的土地,哺育著兩國(guó)的二十幾萬(wàn)邊疆人民。**市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里,市區(qū)建成面積6平方公里,全市總?cè)丝?2萬(wàn),流動(dòng)人口4萬(wàn)。由于得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì),和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候,同時(shí)又長(zhǎng)期得益于改革開(kāi)放二十幾年來(lái)的發(fā)展,**市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個(gè)12萬(wàn)人口的縣級(jí)市,居民的儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)27億元,高于全國(guó)人均水平,這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購(gòu)買(mǎi)力水平,據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房,住房條件相對(duì)內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,生活水平的為斷提高,人們對(duì)住房的需求也由過(guò)去住得下、分得開(kāi)向舒適、寬敞、優(yōu)越、時(shí)尚的較高層次追求,計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期福利分房,按標(biāo)準(zhǔn)住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員,他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望,尤其對(duì)住房按揭,花明天的錢(qián)提前享受個(gè)性化的高層次的居住,較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化,“社會(huì)人”享受社區(qū)服務(wù),享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權(quán)力追求,這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個(gè)性化,環(huán)境園林化所帶來(lái)的新理念。開(kāi)發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的小康戶型的住宅,是有市場(chǎng)前景的。
由于**是的邊境口岸,在我省沿邊的眾多口岸中像**這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢(shì)的城市,因而在四萬(wàn)多人的流動(dòng)人口中,有相當(dāng)?shù)耐鈦?lái)居民是在**經(jīng)商貿(mào)易的,他們居住大部分是靠租房,有的經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展和積累,也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營(yíng)店鋪和住房。在流動(dòng)人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性,但且有一定的市場(chǎng)潛力,問(wèn)題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項(xiàng)目吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。
三、項(xiàng)目?jī)?nèi)容
四川省**市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)占地面積200畝,總建筑面積約81000㎡,項(xiàng)目建設(shè)定位是花園式住宅小區(qū),同時(shí)建設(shè)與之相配套的公共建筑和會(huì)所。
1、花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情,同時(shí)又能展示現(xiàn)代氣息和時(shí)代特征的現(xiàn)代住宅區(qū):它既有別于大中城市的多層和高層住宅,又不同于散亂無(wú)章**度的民居住宅;在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下,提倡建筑風(fēng)格多樣化,實(shí)現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識(shí),避免了單調(diào)雷同,使之形成一街一景,一個(gè)建筑組團(tuán)體現(xiàn)一種格調(diào),力求達(dá)到統(tǒng)一中有變化,變化中有統(tǒng)一。進(jìn)而使瑞**畔花園的建筑構(gòu)圖實(shí)現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動(dòng)、豐富多彩的環(huán)境空間。
2、環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本,構(gòu)建和諧社會(huì)”的現(xiàn)代理念。體現(xiàn)出實(shí)用、自然、和諧的時(shí)代精神。**市是一個(gè)四季長(zhǎng)青的美麗城市,小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當(dāng)布置了一些綠化、建筑小品,
進(jìn)而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵;對(duì)活動(dòng)空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實(shí)現(xiàn)全面統(tǒng)籌,做到設(shè)計(jì)適當(dāng)、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機(jī)地結(jié)合,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美,人與自然和諧的花園式小區(qū)。
3、市政設(shè)施及路網(wǎng)建設(shè),作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán)境,市政設(shè)施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡(luò),對(duì)供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設(shè)。對(duì)車(chē)流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應(yīng)滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟(jì)及整潔、寧?kù)o等要求,布置疏密相間的干道和支道,干道上可以通行一定流量的機(jī)動(dòng)車(chē),大部分支道作為人行通道,使所有的道路做到主次分明,分工明確互不干擾,進(jìn)而組成一個(gè)合理的交通網(wǎng)絡(luò)。
4、小區(qū)的建筑規(guī)劃,按81000㎡的用地,規(guī)劃容積率0.563,可建房屋面積460000㎡。
(1)住宅建筑45603㎡,可入住205戶。其中:a型戶224㎡/戶有20戶,b型戶264㎡/戶有69戶,c型戶275㎡/戶有15戶,d型戶290㎡/戶有11戶,四種戶型的別墅共115戶,面積30092㎡,連排成幢別墅90戶,戶均166.8㎡/戶,面積15048㎡,住宅全部面積:45603㎡。
(2)其它公共建筑500㎡;合計(jì)規(guī)劃面積約46103㎡。
(3)土地規(guī)劃使用情況:總用地面積81000㎡,其中道路占22275㎡,占27.54%;綠化34668㎡,占42.8%;建筑24024㎡,占29.66%。
(4)投資分析:①基礎(chǔ)設(shè)施投入867.3萬(wàn)元;②綠化環(huán)境投入646.8
萬(wàn)元;③建筑投入6438.6萬(wàn)元;④不可預(yù)見(jiàn)投資238.5萬(wàn)元(按以上三項(xiàng)之和的3%);⑤流動(dòng)資金投入1600萬(wàn)元。合計(jì)投資約人民幣9791.2≈9800萬(wàn)元。
4、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃
我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì),采取總體布局,分步實(shí)施,
滾動(dòng)開(kāi)發(fā),逐步就位的思路,計(jì)劃在2023年內(nèi)全部開(kāi)發(fā)完成,建設(shè)周期三年,具體計(jì)劃是:
1、2023年投入2450萬(wàn)元,承付土地出讓金1300萬(wàn)元,用1150萬(wàn)元投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),完成小區(qū)內(nèi)50000㎡的道路及地下管道的鋪設(shè),
完成總投資的25%。
2、2023年2744萬(wàn)元,建成4.5萬(wàn)㎡住宅,可入住110戶,完成總投資的28%。
3、2023年投入2842萬(wàn)元,建成4.6萬(wàn)㎡的住宅和商貿(mào)用房,可入住95戶,完成總投資的29%。
4、2023年投入1764萬(wàn)元,建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設(shè)施,同時(shí)全部完成綠化和環(huán)境投資建設(shè),完成總投資的18%。至此全部完成小區(qū)建設(shè),并籌組物業(yè)管理公司,納入市場(chǎng)化的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)。
五、資金籌集按建設(shè)計(jì)劃投資總額9800萬(wàn)元。
1、四川省**市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為投資主體,自籌資金3000萬(wàn)元,公司自籌方式包括集資、融資,臨時(shí)拆借等方式,公司其余自籌資金于2023年底全部到位。
2、通過(guò)招商引資、預(yù)約、預(yù)售實(shí)現(xiàn)籌資2000萬(wàn)元,占房屋建設(shè)投資的30%。該資金籌措從2023年5月啟動(dòng)到2023年,用10個(gè)月的時(shí)間加強(qiáng)銷(xiāo)售力度實(shí)現(xiàn)。
3、向銀行貸款2000萬(wàn)元。2023年工程開(kāi)工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押,使用貸款時(shí)3年。
4、2023年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售3500萬(wàn)元(扣除預(yù)約預(yù)售2000萬(wàn)元)實(shí)際籌資1500萬(wàn)元。
5、2023年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售3300萬(wàn)元,售房率達(dá)到60%以上,除用于歸還2000萬(wàn)元貸款外,可有效投入后續(xù)開(kāi)發(fā)資金1300萬(wàn)元。
該項(xiàng)目按滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式,6000萬(wàn)元流動(dòng)資金可保證實(shí)現(xiàn)全部開(kāi)發(fā)建成。公司對(duì)資金的籌集將采用資本的營(yíng)運(yùn)方式,保證開(kāi)發(fā)計(jì)劃實(shí)施。
六、組織實(shí)施
為保證項(xiàng)目的順利實(shí)施,四川省**市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,全權(quán)承擔(dān)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè),
四川省**市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,將按公司法組建。依照有限責(zé)任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu),實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理責(zé)任制,按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進(jìn)行公司運(yùn)作。公司依法注冊(cè),自立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算,自負(fù)盈虧,獨(dú)立承擔(dān)債權(quán)、債務(wù),獨(dú)立承擔(dān)經(jīng)濟(jì)民事的法律責(zé)任,同時(shí),自覺(jué)執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī),接受相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督和管理,并嚴(yán)格按房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則規(guī)范公司行為。
公司的組織機(jī)構(gòu)是一室、三部(即:總經(jīng)理辦公室、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、工程經(jīng)理部、財(cái)務(wù)部)。
公司的宗旨是:能人開(kāi)發(fā)、精英管理、開(kāi)拓市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)**。公司有決心在3年的開(kāi)發(fā)建設(shè)中,實(shí)現(xiàn)碧波揚(yáng)風(fēng)帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。畫(huà)意燃詩(shī)情,實(shí)干創(chuàng)一流,為**市邊境建設(shè)、為了**市新的一輪發(fā)展,做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
7、效益與風(fēng)險(xiǎn)分析
(一)、預(yù)期效益
1、企業(yè)利潤(rùn),根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和市場(chǎng)景氣指數(shù)及社會(huì)平均利潤(rùn)(行業(yè)平均0.158)計(jì)算,9800萬(wàn)元的投資,可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。
2、對(duì)當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)按2001年房地產(chǎn)投資對(duì)gdp貢獻(xiàn)率41.94%的水平推算(按支出法計(jì)算),9800萬(wàn)元的固定資產(chǎn)投資對(duì)當(dāng)?shù)豨dp的貢獻(xiàn)為4110.12萬(wàn)元,按2001年**市國(guó)內(nèi)gdp值7.85億元計(jì)算增幅,每年能拉動(dòng)**經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。
3、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
據(jù)投入產(chǎn)出模式測(cè)算,每100萬(wàn)元房地產(chǎn)投資(或銷(xiāo)售)可拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬(wàn)元,房地產(chǎn)與40多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)有密切關(guān)系,其中建筑行業(yè)最直接。可誘發(fā)產(chǎn)出31.73萬(wàn)元,高居榜首,其次是建材、制造、開(kāi)采、商業(yè)、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè),9800萬(wàn)元的房地產(chǎn)投資,對(duì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求,增加就業(yè),保持社會(huì)穩(wěn)定,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,具有潛在的社會(huì)效益。
4、增加地方財(cái)政收入
在9800萬(wàn)元的投資中,土地使用權(quán)出讓增加地方財(cái)政600萬(wàn)元,(200畝x3萬(wàn)元/畝)。增加建筑稅收(建筑營(yíng)業(yè)稅和城市建設(shè)附加,教育附加)480萬(wàn)元,同時(shí)拓展了稅源。
(二)風(fēng)險(xiǎn)分析
1、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)作為特殊的商品,在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中。房地產(chǎn)市場(chǎng)的商住樓仍具有廣闊的市場(chǎng)前景,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生了變化,尤其結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)突出。一方面,大量中小工商從業(yè)者想買(mǎi)商鋪又買(mǎi)不
起;另一方面,近兩年來(lái)的商住樓空置率居高不下,據(jù)有關(guān)資料顯示;截止二00二年三季度,商住樓的空置率已達(dá)24.4%。今年九月,國(guó)家六部委局(建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局)就《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展》提出了若干意見(jiàn),警告:防止“泡沫”經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。最近國(guó)家的土地建設(shè)、銀行等部門(mén)已相繼出臺(tái)了若干宏觀調(diào)控的政策措施。如:強(qiáng)化土地供應(yīng)管理,嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量,調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu);嚴(yán)格控制自有資金不足,行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房,調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu);嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款條件,加強(qiáng)對(duì)房地主貸款使用監(jiān)督,充分發(fā)揮金融對(duì)房地主市場(chǎng)的調(diào)控作用。以上信息已表明,對(duì)“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”,國(guó)家宏觀管理這一大趨勢(shì),對(duì)我們將進(jìn)行的項(xiàng)目,無(wú)疑是一大風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。
我們必須審時(shí)奪勢(shì),趨利避害,認(rèn)真分析和研究已發(fā)生變化了的情況,從**房地產(chǎn)市場(chǎng)這一客觀實(shí)際出發(fā),謹(jǐn)慎操作,任何盲目樂(lè)觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn),制定切實(shí)可行的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。
2、不確定因素風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)定位,不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到,**這一邊境開(kāi)放城市盡管儲(chǔ)蓄余額較大,但游資成分較多,投入房地產(chǎn)消費(fèi)的資金十分有限。我們要理智的看到,我國(guó)目前存在的貧富懸殊差距正在擴(kuò)大;我們應(yīng)當(dāng)充分的注意到時(shí)下的中國(guó),富者確實(shí)目了,貧者依然很窮。尤其像**這樣民族聚集居的邊境
城市,這樣的差距還較為突出。因此,對(duì)國(guó)內(nèi)居民的住房,特別是城市居民的住房狀況,已購(gòu)房率、預(yù)期購(gòu)房率、普通居民的有支配收入、消費(fèi)意向等情況,進(jìn)一步做深入細(xì)致的調(diào)查分析,在此基礎(chǔ)上,確定國(guó)內(nèi)居民購(gòu)房需求的市場(chǎng)定位。要充分認(rèn)識(shí)到,拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)需求,主要在于擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。對(duì)此,我們要著力做好當(dāng)?shù)爻W【用?,尤其是個(gè)體工商業(yè)者對(duì)商住樓需求的調(diào)查,利用擴(kuò)大內(nèi)需進(jìn)一步深化對(duì)外貿(mào)易這一歷史機(jī)遇,促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi);同時(shí),要做好消費(fèi)導(dǎo)向宣傳,切實(shí)推出貨真價(jià)實(shí),質(zhì)量?jī)?yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美,多功能花園住宅小區(qū),占領(lǐng)和開(kāi)拓**的住宅房市場(chǎng)。
3、公司自身的弱勢(shì)
四川省**市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一個(gè)品牌,要在本地打響
這一品牌,除面臨上述的困難和風(fēng)險(xiǎn)外,還要克服公司自身的弱勢(shì)。首先就我公司而言,異地開(kāi)發(fā)、投資巨大,也存在鞭長(zhǎng)莫及的弱勢(shì),趨利避害,與時(shí)俱進(jìn),謹(jǐn)慎操作。必須以改革創(chuàng)新的思維對(duì)公司實(shí)施戰(zhàn)略改造。對(duì)經(jīng)營(yíng)決策、經(jīng)營(yíng)管理,都必須聚精竭力,做到指揮得當(dāng),組織有序、經(jīng)營(yíng)有方、管理得力、穩(wěn)步推進(jìn)、調(diào)整及時(shí)、決心下定、矢志不移。
八、結(jié)論
四川省**市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)需要?dú)v經(jīng)數(shù)年的中長(zhǎng)期項(xiàng)目,無(wú)論建設(shè)規(guī)模,還是投資規(guī)模,對(duì)一個(gè)企業(yè)而言無(wú)疑是一個(gè)大的項(xiàng)目,其前景看好,可操作性顯示。盡管存在一定的風(fēng)險(xiǎn),但在**市委、市政府及相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)下,在社會(huì)各界和有關(guān)專(zhuān)家的支持幫助下,我們有信心、有能力開(kāi)發(fā)建設(shè)好。
經(jīng)廣泛深入的調(diào)查研究和全面論證,同時(shí),我公司通過(guò)一年富有成效的工作,目前已具備啟動(dòng)實(shí)施條件,建議政府列入二00六年度計(jì)劃。以便盡快展開(kāi)實(shí)質(zhì)性工作。綜上所述,四川省**市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是可行的。請(qǐng)市委、市政府、**市邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)給予大力支持。四川省**市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
**分公司
二00六年三月三十日
篇八 住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告的內(nèi)容
住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告一般包括以下內(nèi)容:
(1)宏觀環(huán)境分析
①經(jīng)濟(jì)環(huán)境;②城市規(guī)劃;③政策環(huán)境。
(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析
①城市土地供應(yīng);②城市住宅開(kāi)發(fā)狀況;③住宅供給和需求狀況;④存量住宅交易狀況。
(3)客戶分析
①產(chǎn)品的需求特征;②產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程;③客戶生活形態(tài)特征。
(4)競(jìng)爭(zhēng)分析
①競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析;②競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析。
篇九 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要內(nèi)容:
1.項(xiàng)目總論;
2.項(xiàng)目概況;
3.項(xiàng)目投資環(huán)境分析;
4.項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析;
5.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析;
6.項(xiàng)目市場(chǎng)定位;
7.項(xiàng)目規(guī)劃與建筑方案;
8.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排;
9.投資估算與資金籌措;
10.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析;
11.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析;
12.項(xiàng)目社會(huì)效益和影響分析;
13.項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議。
篇十 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成:
在正式寫(xiě)作前,先要籌劃一下可行性研究報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō),一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個(gè)部分。
(一)封面
要能反映評(píng)估項(xiàng)目的名稱、為誰(shuí)所作、誰(shuí)作的評(píng)估以及可行性研究報(bào)告寫(xiě)作的時(shí)間。
(二)摘要
用簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言,介紹被評(píng)估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評(píng)估的結(jié)論。摘要的讀者對(duì)象是沒(méi)有時(shí)問(wèn)看詳細(xì)報(bào)告但又對(duì)項(xiàng)目的決策起決定性作用的人,所以摘要的文字要字斟句酌,言必達(dá)意,絕對(duì)不能有廢詞冗句,字?jǐn)?shù)以不超過(guò)1000字為宜。
(三)目錄
如果可行性研究報(bào)告較長(zhǎng),要有目錄,以使讀者能方便地了解可行性研究報(bào)告所包括的具體內(nèi)容以及前后關(guān)系,使之能根據(jù)自己的興趣快速地找到其所要閱讀的部分。
(四)正文
這是可行性研究報(bào)告的主體,一般要按照邏輯的順序,從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。要注意的是,報(bào)告的正文也不要太繁瑣。報(bào)告的厚度并非取得信譽(yù)的方法,重要的是盡可能簡(jiǎn)明地回答未來(lái)讀者所關(guān)心的問(wèn)題。
(五)附表
對(duì)于正文中不便插入的較大型表格,為了使讀者便于閱讀,通常將其按順序編號(hào)后附于正文之后。按照在評(píng)估報(bào)告中出現(xiàn)的順序,附表一般包括:項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表、財(cái)務(wù)評(píng)估的基本報(bào)表和輔助報(bào)表、敏感性分析表。當(dāng)然,有時(shí)在投資環(huán)境分析、市場(chǎng)研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報(bào)告中。
(六)附圖
為了輔助文字說(shuō)明,使讀者很快建立起空間的概念,通常要有一些附圖。這些附圖一般包括:項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖、項(xiàng)目所在城市總體規(guī)劃示意圖和與項(xiàng)目性質(zhì)相關(guān)的土地利用規(guī)劃示意圖、項(xiàng)目用地附近的土地利用現(xiàn)狀圖和項(xiàng)目用地附近競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分布示意圖等。有時(shí)附圖中還會(huì)包括評(píng)估報(bào)告中的一些數(shù)據(jù)分析圖,如直方圖、餅圖、曲線圖等。
篇十一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫(xiě)作要點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫(xiě)作要點(diǎn):
按照前述報(bào)告正文中應(yīng)包含的內(nèi)容,現(xiàn)將寫(xiě)作要點(diǎn)介紹如下。
(一)項(xiàng)目總說(shuō)明
在項(xiàng)目總說(shuō)明中,應(yīng)著重就項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評(píng)估的目的、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告編制的依據(jù)及有關(guān)說(shuō)明等向讀者予以介紹。
(二)項(xiàng)目概況
在這一部分內(nèi)容中,應(yīng)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象。
(三)投資環(huán)境研究
主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。
(四)市場(chǎng)研究
按照所評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn),分別就當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的土地市場(chǎng)、居住物業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、酒店市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)等進(jìn)行分析研究。
(五)項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目
這一部分主要應(yīng)就項(xiàng)目所處的地理環(huán)境(鄰里關(guān)系)、項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀(熟地還是生地、需要哪些前期土地開(kāi)發(fā)工作)和項(xiàng)目附近地區(qū)近期開(kāi)工建設(shè)或籌備過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目予以分析說(shuō)明。
(六)規(guī)劃方案及建設(shè)條件
主要介紹項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過(guò)程中市政建設(shè)條件(水、電、路等)是否滿足工程建設(shè)的需要。
(七)建設(shè)方式及進(jìn)度安排
項(xiàng)目的建設(shè)方式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會(huì)帶來(lái)工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異,因此,這里有必要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。
(八)投資估算及資金籌措
這一部分的主要任務(wù)是就項(xiàng)目的總投資進(jìn)行估算,并按項(xiàng)目進(jìn)度安排情況做出投資分年度使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃。
(九)項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定
(十)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)
(十一)風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析
(十二)可行性研究的結(jié)論
篇十二 小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
“ 城南春天 ” 可行性研究報(bào)告
第一章 投資環(huán)境分析
一、 國(guó)內(nèi)環(huán)境:中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景
XX年12月3日 上海新國(guó)際博覽中心,第六屆中國(guó)住交會(huì)拉開(kāi)序幕。與往屆相比,本屆住交會(huì)無(wú)論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無(wú)前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì),從側(cè)面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好,一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。
“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在XX年中國(guó)gdp增長(zhǎng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中,有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加,沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
1998年以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積、銷(xiāo)售面積始終保持了年均20%左右的增長(zhǎng)。
XX年中國(guó)住宅投資占gdp比例超過(guò)了美國(guó),已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國(guó),房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車(chē)、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一,已持續(xù)了50多年。
2020年,中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人,年均增長(zhǎng)4%,城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米,比XX年將凈增198.5億平方米,年平均需凈增12.4億平方米?!?
二、荊州房地產(chǎn)市場(chǎng):整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)
XX年6月,為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展,根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》,結(jié)合我省實(shí)際,湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》,將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng),保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2、政府出臺(tái)房改政策,取消福利分房
自XX年底荊州政府取消福利分房制度,個(gè)人購(gòu)房數(shù)量驟增。同時(shí),隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變,消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì),在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化,擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。
荊州是一個(gè)文化古城,有著悠久的歷史,自古以來(lái)就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地,隨著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善,吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革,使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化,城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加,人民生活水平的提高,市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。
XX年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元,上年增長(zhǎng)7.4%。人均消費(fèi)支出5400元,增長(zhǎng)3.3%;XX年全市農(nóng)民人均純收入2502元,增長(zhǎng)3.9%。(摘自:《荊州縱橫》之《XX年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問(wèn)題及對(duì)策》)
XX年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右,同比增長(zhǎng)8.5%,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元,比上年增長(zhǎng)7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元,比上年增加500元,增長(zhǎng)20.0%,增長(zhǎng)速度創(chuàng)九年來(lái)最好水平,增長(zhǎng)速度居全省第一位,增加絕對(duì)額居全省第二位。(摘自:荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《XX年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)
以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。
近年來(lái),相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件,將以舊換新,以小換大,逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車(chē)等消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍,汽車(chē)、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。
5、同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)情況
荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出,完成了對(duì)本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù),人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受,希望擁有這類(lèi)高檔住宅。在此基礎(chǔ)上,本類(lèi)產(chǎn)品的推廣、銷(xiāo)售也逐步成熟,深入人心。
三、荊州房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇:舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造,造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過(guò)大的狀況,為減輕市政壓力, XX年,政府出臺(tái)“為古城減壓,城內(nèi)只許拆房,不許建房”的新規(guī)劃,開(kāi)始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn),短期目標(biāo)是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺(tái),讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購(gòu)房者的行業(yè),增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策,這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款,即可提前入住,享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量,有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
第二章 項(xiàng)目概況
一、建設(shè)地址
新風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”)位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路,目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路,是連接南環(huán)路與市中心的紐帶,其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工,預(yù)計(jì)XX年底將全部竣工,屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況,在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。
二、項(xiàng)目規(guī)模
“新風(fēng)小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為 61730.85平方米 ,總建筑面積 100300平方米 ,總居住人口2639人。其中,已開(kāi)發(fā)的一期工程用地面積 9666.61平方米 ,建筑面積 2XX平方米 。
本項(xiàng)目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程,目前已列入荊州市XX年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。用地面積 52064.24平方米 ,總建筑面積 8XX平方米 ,其中含住宅建筑面積 70803平方米 ,商業(yè)用房面積 9659平方米 ,公建面積 1538平方米 。總套數(shù)為636套,入住人口約XX人。
三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念
1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源,注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展,創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明,又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境;
2、適應(yīng)大學(xué)城、開(kāi)發(fā)區(qū)高知人士需求,創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境;
3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新,利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法,為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。
四、總體規(guī)劃構(gòu)思
本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃,吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn),接合本地區(qū)實(shí)際情況,邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造,對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場(chǎng)等合理規(guī)劃,精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全,規(guī)劃建設(shè) 5000平方米 中央綠地廣場(chǎng)、約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會(huì)所、 400米 特色商業(yè)街、大型地下停車(chē)場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療保健站、健,以及健身房等娛樂(lè)休閑設(shè)施。
1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)
小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀,以南環(huán)路上設(shè)入口廣場(chǎng),其余路設(shè)次入口,小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場(chǎng),小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。
2、建筑單體設(shè)計(jì)
小區(qū)建筑單體呈南北向,以點(diǎn)面結(jié)合式布局,以小區(qū)主干道組織交通,均設(shè)公共綠地,單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上,使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽(yáng)光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車(chē)庫(kù),均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場(chǎng)設(shè)置中心會(huì)所,滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車(chē)場(chǎng)地。
小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅,由不同戶型組成,兼有舒適、自然、集中的布局形式,擁有公共綠地、車(chē)庫(kù)、屋頂露臺(tái)等配套設(shè)施,同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園,建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻,使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。
3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)
整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì),總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色,結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌,塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧?kù)o、宜人的居住環(huán)境。
規(guī)劃建造 5000平方米 中央綠地廣場(chǎng),采用坡地式設(shè)計(jì),平均地平在原有基礎(chǔ)上高出 1米 左右,實(shí)行立體綠化,建造特色枯水景,并輔以建筑小品裝點(diǎn),以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺(jué)沖擊力。
設(shè)計(jì)立體可參與式園林,開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所,使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂(lè)園。
根據(jù)組團(tuán)分區(qū),設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化,倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園,營(yíng)造溫馨居家的歸屬感。
保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景,高矮有序,豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配,營(yíng)造一派新鮮熱火的場(chǎng)面,增添社區(qū)人氣和美感。
小區(qū)綠地和綠地相應(yīng),使人與自然和諧共存,并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴,給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業(yè)管理
優(yōu)良的物業(yè)管理,不僅能讓住宅本身保值增值,也可使業(yè)主的利益得到保障。
本項(xiàng)目聘請(qǐng)浙江省知名萬(wàn)家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo),該公司從事專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理多年,服務(wù)過(guò)眾多中、高檔樓盤(pán)并深受好評(píng),資質(zhì)深厚,經(jīng)驗(yàn)豐富。該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開(kāi)始介入,從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題,避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。
本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念,全部采取人車(chē)分流,設(shè) 三十米 寬的主入口僅供行人出入,在新風(fēng)二路和屈原南路上還設(shè)有兩個(gè)側(cè)門(mén),供車(chē)輛出入。
小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室,每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng),公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng),社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏,遇緊急情況還可通過(guò)報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。
此外,本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔;園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲(chóng)等工作;消防設(shè)施的保護(hù);公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書(shū)刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想,急業(yè)主所急,讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。
第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與整合營(yíng)銷(xiāo)
一 、項(xiàng)目市場(chǎng)分析
1、地段環(huán)境優(yōu)越
本項(xiàng)目位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路,目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路,是連接南環(huán)路與市中心的紐帶,其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工,預(yù)計(jì)XX年底將全部竣工,屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況,實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸,在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。
2、周邊生活配套完善
本項(xiàng)目周邊的生活配套包括:新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市;新風(fēng)菜場(chǎng)、金豐園菜場(chǎng);農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行;胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院;以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門(mén)風(fēng)景區(qū)等休閑配套,生活十分便利。
3、園林景觀設(shè)計(jì)突出
本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破,以100畝的社區(qū)規(guī)模,開(kāi)辟 5000平方米 中央綠地廣場(chǎng),采用坡地式設(shè)計(jì),建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會(huì)所,等等(詳見(jiàn)p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”)。
4、教育配套優(yōu)勢(shì)顯著
自古以來(lái),人們就非常看重環(huán)境對(duì)人的影響,古有“孟母三遷”,隨著買(mǎi)家看樓眼光漸趨成熟,買(mǎi)家從購(gòu)買(mǎi)前期對(duì)樓盤(pán)綜合素質(zhì)的關(guān)注,發(fā)展到對(duì)未來(lái)居住環(huán)境的關(guān)注,對(duì)未來(lái)鄰居的關(guān)注。現(xiàn)代社會(huì),人們?cè)谏畹膲毫χ赂释环N淡定、閑適的居家感覺(jué),一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前,全國(guó)各大城市的“教育樓盤(pán)”普遍暢銷(xiāo),銷(xiāo)售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤(pán)10%~20%。
本項(xiàng)目地處大學(xué)城中心,教育配套優(yōu)勢(shì)極為顯著。隨著長(zhǎng)江大學(xué)的成立,高級(jí)職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城,本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍,以及業(yè)主以教師為主的特點(diǎn),將吸引越來(lái)越多的高知高收入人群投資置業(yè)。
5、建筑施工品質(zhì)過(guò)硬
本項(xiàng)目施工隊(duì)伍來(lái)自中國(guó)“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞,推行品牌第
一、信譽(yù)至上的原則,對(duì)施工品質(zhì)精益求精,深受業(yè)界好評(píng)。
一期現(xiàn)房達(dá)到了卓越的半裝修房品質(zhì):獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配,室內(nèi)電路預(yù)先暗藏,插座接頭合理預(yù)留等等,給消費(fèi)者留下了深刻的印象。
施工方在“城南春天”的建造中,將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng),把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū),創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
6、市場(chǎng)供求關(guān)系良好
本項(xiàng)目地處城南開(kāi)發(fā)區(qū),周邊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少。作為城南開(kāi)發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū),大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入,將為本項(xiàng)目帶來(lái)龐大的消費(fèi)群體,營(yíng)造興旺蓬勃的人氣,強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷(xiāo)售。寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體,使本項(xiàng)目處于良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中,市場(chǎng)前景令人樂(lè)觀。
7、開(kāi)發(fā)區(qū)的升值潛力巨大
本項(xiàng)目所處的城南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),屬省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、省級(jí)臺(tái)商投資區(qū),近年來(lái)發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高校科教優(yōu)勢(shì),打“高校牌”、“科技牌”,做到引資引智并重,在荊州市的幾大開(kāi)發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、大學(xué)城大力建設(shè)的同時(shí),也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,使得城南片區(qū)人氣驟增。
恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī),作為城南開(kāi)發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū),本項(xiàng)目前景十分看好。
二、一期現(xiàn)房整合營(yíng)銷(xiāo)
我公司通過(guò)對(duì)一期現(xiàn)房滯銷(xiāo)情況的深刻研究,認(rèn)識(shí)到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場(chǎng)需求,而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷(xiāo)售執(zhí)行。
XX年3月,本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司進(jìn)行策劃、包裝和銷(xiāo)售,并初步簽訂銷(xiāo)售代理合同。
武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司是一家從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售代理顧問(wèn)的專(zhuān)門(mén)公司,業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地,先后與20家知名開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)線合作,擁有8年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),4 8個(gè)樓盤(pán)成功策劃、營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)歷。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實(shí)的工作精神、精專(zhuān)的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢(shì),屢屢超額完成銷(xiāo)售任務(wù),典型案例年銷(xiāo)售10萬(wàn)余方,銷(xiāo)售額逾億元,更創(chuàng)下了日售1萬(wàn)平米的售樓奇跡。其中曾為9個(gè)滯銷(xiāo)樓盤(pán)做出科學(xué)的分析、診斷,并重新策劃入市,使其圓滿贏得市場(chǎng)銷(xiāo)售。迅速售罄,被發(fā)展商譽(yù)為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的新希望”。
武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司自接手本項(xiàng)目后,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了全新的整合包裝、營(yíng)銷(xiāo)策劃,運(yùn)用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧,大大加強(qiáng)了本項(xiàng)目的銷(xiāo)售力度。截止XX年底,售罄住宅100套,占接手時(shí)未售186套的54%,大大加快了項(xiàng)目的資金回籠速度。XX年元旦及春節(jié)期間,新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢(shì),策劃舉辦了“迎新年,購(gòu)房四重禮”等促銷(xiāo)活動(dòng),進(jìn)一步加強(qiáng)銷(xiāo)售攻勢(shì),以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場(chǎng)。
事實(shí)證明,本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全新的整合包裝、營(yíng)銷(xiāo)策劃和強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售,使本項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。 據(jù)此進(jìn)度預(yù)計(jì),一期186套現(xiàn)房將于XX年4月實(shí)現(xiàn)100%售罄,實(shí)現(xiàn)資金全部回籠。
三、 “城南春天”價(jià)格定位
現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類(lèi)物業(yè)荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出,已完成了對(duì)本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù),人們對(duì)之廣為接受并希望擁有。
另一方面,如上所述,本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)。從XX年1月我公司對(duì)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查(見(jiàn)下表)可以看出,目前市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)皆在1400元/ m 2 以上。
樓盤(pán)名稱
荊州花園
順馳·太陽(yáng)城
翰林苑
觀邸
起價(jià) (元/ m 2 )
1380
1616
1448
1428
均價(jià) (元/ m 2 )
1550
1750
1460
1750
備 注
僅剩10余套
與上表所列同類(lèi)產(chǎn)品相比,“城南春天”在園林景觀設(shè)計(jì)(詳見(jiàn)p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”)、教育配套(詳見(jiàn)p.7“教育配套優(yōu)勢(shì)顯著”)、產(chǎn)品品質(zhì)(詳見(jiàn)p.7“建筑施工品質(zhì)過(guò)硬”)等方面具有顯著優(yōu)勢(shì)。
如園林景觀設(shè)計(jì)方面,順馳·太陽(yáng)城無(wú)中心花園廣場(chǎng),其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)力度也較弱。而本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破,以100畝的社區(qū)規(guī)模,開(kāi)辟 5000平方米 中央綠地廣場(chǎng),采用坡地式設(shè)計(jì),建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會(huì)所,等等。
根據(jù)消費(fèi)者“買(mǎi)升不買(mǎi)降”的心理特征,我公司將對(duì)“城南春天”的銷(xiāo)售采取“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略,即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià),之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅,有計(jì)劃地逐步提升銷(xiāo)售價(jià)格。
目前,我公司根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn),結(jié)合市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格,進(jìn)行綜合研究分析,將“城南春天”入市階段銷(xiāo)售均價(jià)定為1400元/ m 2 。預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場(chǎng)認(rèn)同,為本項(xiàng)目的銷(xiāo)售開(kāi)啟良好的開(kāi)端,促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。
四、“城南春天”整合營(yíng)銷(xiāo)
武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司在對(duì)一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營(yíng)銷(xiāo)策劃、強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售的同時(shí),也為二期“城南春天”的包裝與營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行了良好鋪墊,“城南春天”尚未開(kāi)盤(pán),其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),以及在一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已在荊州深入人心,積累了大量潛在客戶,詳細(xì)登記預(yù)訂客戶已達(dá)100人。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)后,產(chǎn)品銷(xiāo)售將勢(shì)如破竹,實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠,實(shí)現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。
“城南春天”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計(jì)、教育配套的重大優(yōu)勢(shì),切合目標(biāo)消費(fèi)群(以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主)的特征,推廣“生態(tài)”、“人文”概念,樹(shù)立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
1、案名:新風(fēng)小區(qū)二期·城南春天
以“城南春天”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名,引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?!俺悄稀秉c(diǎn)明項(xiàng)目地址,“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機(jī)勃勃的感受。“城南春天”寓意二期產(chǎn)品不僅是對(duì)一期的創(chuàng)新,更是給城南片區(qū)、給整個(gè)荊州來(lái)了春天般的新意。
2、推廣主題:春天里的書(shū)香院落
“春天”點(diǎn)題,并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì);“書(shū)香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢(shì)——教育配套,并深深契合。
3、組團(tuán)名:梅園、蘭園、竹園、菊?qǐng)@
將“春天”般居住的新意具體到每個(gè)組團(tuán),給每位住戶屬于自己的居住情趣。
梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表,體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì);也是中國(guó)傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征,極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊?qǐng)@”的組團(tuán)命名,同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),也深得目標(biāo)消費(fèi)群(以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主)所愛(ài)。
4、主打廣告語(yǔ):
(1)XX荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅(開(kāi)盤(pán)前)
(2)領(lǐng)舞城南新生活(開(kāi)盤(pán)后,暫定)
以強(qiáng)勢(shì)的主打廣告語(yǔ)吸引受眾的密切關(guān)注。
主打廣告語(yǔ)的設(shè)計(jì)表現(xiàn)十分搶眼,并在產(chǎn)品包裝(報(bào)紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等)中頻頻出現(xiàn),給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。
5、賣(mài)點(diǎn)提煉:
(1)金牌美福地,品藝術(shù)人文書(shū)香。
絕版地段,浸染大學(xué)城墨秀書(shū)香,盡享城南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商圈活力,坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路南環(huán)路的便利和尊榮,多條公交線路直達(dá)小區(qū)門(mén)口。
黃金福地,締造高尚儒雅生活品質(zhì),輻射無(wú)限升值潛力。
(2)優(yōu)越性價(jià)比,體貼生活多樣選擇的空間
超值起價(jià),引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)
暴。
精心打造,細(xì)心雕琢,成就卓越半裝修房品質(zhì):獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配,室內(nèi)電路預(yù)先暗藏,插座接頭合理預(yù)留……
省錢(qián)、省時(shí)、省心,品質(zhì)關(guān)懷生活,讓家的感覺(jué)更好。
(3)完美設(shè)計(jì),成就大家風(fēng)范
100畝宏大規(guī)模,1000㎡時(shí)尚休閑會(huì)所,5000㎡中央綠化廣場(chǎng), 400m 特色商業(yè)街,靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型,南北向、穿堂風(fēng)、大開(kāi)間、短進(jìn)深,完美多樣。每戶專(zhuān)配儲(chǔ)藏室,/時(shí)尚車(chē)庫(kù),給你更多生活空間。
綠意漾漾,日子緩緩,生活散散。
(4)完善配套,實(shí)現(xiàn)愛(ài)家之人的夢(mèng)想
金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門(mén)風(fēng)景區(qū)等休閑場(chǎng)所舉步即至;江漢石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰;超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、商場(chǎng)林立四周。
愛(ài)家人、愛(ài)孩子,就該讓他們住在這里。
(5)“五心”級(jí)物管,感受心的呵護(hù)
家的價(jià)值,不可忽視的一部分是在建筑之外的,一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級(jí)生活:24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng),多項(xiàng)人性化家政服務(wù)。
讓尊崇和安全,在點(diǎn)滴享受中自然流露。
第四章 投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析
一 、前期工程情況
1、土地出讓手續(xù)全部完善;
2、地