有哪些
設施設備管理操作規(guī)程主要包括以下幾個核心部分：1. 設施設備分類與編碼：對所有設施設備進行詳細的分類，并賦予唯一的識別編碼，便于管理和追蹤。2. 設施設備的購置與驗收：明確設備采購流程，包括需求分析、選型、采購、到貨驗收等環(huán)節(jié)。
3. 設施設備的安裝與調(diào)試：規(guī)定設備的安裝標準、調(diào)試方法和安全注意事項。
4. 設施設備的使用與維護：制定設備操作手冊，規(guī)定日常使用規(guī)范及定期維護保養(yǎng)計劃。
5. 故障處理與維修：建立故障報告機制，明確維修流程和應急處理方案。
6. 設施設備的報廢與更新：規(guī)定設備的報廢標準和更新替換程序。
7. 安全與環(huán)保管理：確保設備操作符合安全和環(huán)保法規(guī)，預防事故的發(fā)生。
8. 培訓與考核：對操作人員進行設備知識和操作技能的培訓，定期進行考核評估。
標準
1. 設備分類與編碼應遵循統(tǒng)一標準，確保系統(tǒng)性與可擴展性。2. 購置與驗收需依據(jù)性能指標、性價比和供應商信譽等多維度評估，確保設備質(zhì)量。
3. 安裝與調(diào)試應遵守制造商的指導，確保設備正常運行和人員安全。
4. 使用與維護規(guī)定應詳細、實用，涵蓋設備全生命周期管理。
5. 故障處理與維修流程應及時有效，減少設備停機時間，降低損失。
6. 報廢與更新決策基于設備的經(jīng)濟壽命和技術更新需求，兼顧成本與效率。
7. 安全與環(huán)保管理需符合國家和地方相關法規(guī)，實施風險評估和預防措施。
8. 培訓與考核制度應確保操作人員具備必要的技能和安全意識，提升工作效率。
是什么意思
設施設備管理操作規(guī)程是企業(yè)管理中的一項重要制度，旨在規(guī)范設備從購置到報廢的全過程，確保設備的高效、安全、環(huán)保運行。這意味著企業(yè)需要建立一套完整的管理體系，包括設備的分類編碼、采購驗收、安裝調(diào)試、使用維護、故障處理、報廢更新、安全管理以及人員培訓等環(huán)節(jié)。通過這些規(guī)程，企業(yè)能夠有效地控制設備成本，提高設備利用率，保障生產(chǎn)安全，防止環(huán)境損害，同時也為員工提供了一個明確的操作指南，降低了設備操作的風險和錯誤率。在執(zhí)行過程中，企業(yè)應不斷優(yōu)化規(guī)程，以適應技術進步和市場變化，實現(xiàn)設備管理的持續(xù)改進。
設施設備管理操作規(guī)程范文
第1篇 特種設備設施管理規(guī)程
1?目的
為了加強特種設備安全生產(chǎn)監(jiān)督管理，防止和減少生產(chǎn)安全事故，保障員工生命和財產(chǎn)安全，特制訂本管理規(guī)程。
2?適用范圍
本制度適用于公司所有特種設備。包括：鍋爐、壓力容器、電梯、壓力管道等。
3?職責
產(chǎn)品制造部、質(zhì)量管理部對本規(guī)程的實施負責。
4?內(nèi)容
4.1?特種設備：是指對人身和財產(chǎn)安全有較大危險性的鍋爐、壓力容器（含氣瓶）、壓力管道、電梯、起重機械、客運索道、大型游樂設施、場（廠）內(nèi)專用機動車輛。其中鍋爐、壓力容器（含氣瓶）、壓力管道為承壓特種設備，電梯、起重機械、客運索道、大型游樂設施為機電類特種設備。
4.2?特種設備的申購、選型及驗收
4.2.1?特種設備供應商的選擇
4.2.1.1?公司購置的特種設備，其設計、生產(chǎn)單位必須是依照《中華人民共和國特種設備安全法》取得許可的單位；
4.2.1.2?特種設備必須附有安全技術規(guī)范要求的設計文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維護保養(yǎng)說明、監(jiān)督檢驗證明等相關技術資料和文件，并在特種設備顯著位置設置產(chǎn)品銘牌、安全警示標志及其說明。
4.2.1.3?境外制造的特種設備，必須符合我國有關特種設備的法律、行政法規(guī)、規(guī)定、強制性標準及技術規(guī)程的要求。
4.2.2?特種設備的申購及選型按《設備管理規(guī)程》（smp-emed001）執(zhí)行。
4.2.3?特種設備的驗收
4.2.3.1?開箱驗收：特種設備到貨后，物料部通知設備部，由設備部會同特種設備的供應商進行驗收，包括設備的外觀包裝、規(guī)格型號、零配件、附屬儀表儀器、隨機備件、工具等；設備部應當仔細逐一核對特種設備安全技術規(guī)范的設計文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維護保養(yǎng)說明、監(jiān)督檢驗證明等文件，并填寫開箱驗收記錄，作為設備安裝資料的一部分歸檔；
4.2.3.2?開箱驗收后，物料部應辦理入庫手續(xù)；設備部應按公司固定資產(chǎn)編號規(guī)則統(tǒng)一進行編號及將原始技術資料歸檔；
4.2.3.3?特種設備的最終付款驗收按訂購合同由采購部門提出申請，由使用部門及設備部根據(jù)設備使用情況進行確認、共同驗收，最后報分管副總經(jīng)理或總經(jīng)理審批。
4.3??? ?特種設備的安裝與校驗
4.3.1? ?特種設備的安裝
4.3.1.1?特種設備安裝前，設備部必須向所在地區(qū)的地、市級以上特種設備安全監(jiān)督管理部門辦理有關審批手續(xù)及備案；
4.3.1.2?設備部負責特種設備安裝、維修保養(yǎng)與改造單位的審核工作：安裝單位必須由特種設備制造單位或其通過合同委托、同意并依照《中華人民共和國特種設備安全法》取得許可資格的單位；
4.3.1.3?在新購置的特種設備安裝前安裝單位應提供的有效證件為：安全資質(zhì)證書、安全施工方案、? 安全保證體系資料（含施工安全負責人、安全員、特種設備作業(yè)人員名單及相應證書復印件）、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、監(jiān)督檢驗證明；
4.3.1.4 ?供應商需同時書面報告特種設備安全監(jiān)督管理部門，經(jīng)確認由設備部安全管理人員與施工單位簽署安全責任書后，方可施工；
4.3.1.5?特種設備安裝、維修保養(yǎng)與改造單位必須對特種設備安裝、維修保養(yǎng)與改造的質(zhì)量和安全性能負責。
4.3.2? ?校驗
4.3.2.1?安裝（或大修、改造）完成后，施工單位應按照安全技術規(guī)范的要求，對設備進行校驗和調(diào)試，并且向具有特種設備檢測檢驗資格的機構(gòu)申請檢驗；
4.3.2.2?檢驗合格后，設備部或使用部門應當在30個工作日內(nèi)，向負責特種設備安全監(jiān)督管理的部門辦理使用登記，取得使用登記證書；登記標志應當置于該特種設備的顯著位置。
4.3.2.3?安裝（大修、改造）特種設備驗收合格后，負責該項目施工的單位必須將施工的技術文件和資料等，移交使用部門或設備部存入特種設備的技術檔案。
4.3.3? ?設備安裝時，由設備部或使用部門監(jiān)督設備供應商依法合理安裝；設備啟用前，應由特種設備廠商對操作人員進行相關內(nèi)容的培訓。
4.4??? ?使用與管理
4.4.1? ?特種設備的使用
4.4.1.1?特種設備經(jīng)監(jiān)測合格方可投入使用；
第2篇 供配電設備設施管理作業(yè)規(guī)程
1.0目的
規(guī)范供配電設備設施運行管理工作,確保供配電設備設施良好運行。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理公司管理的供配電設施進行管理
3.0職責
3.1維修部主管負責配電設備設施運行的實施情況。
3.2維修部供配電室組長負責供配電設備設施的運行管理。
3.3變配電室值班電工負責供配電設備設施的運行管理。
4.0程序要點
4.1巡視監(jiān)控。
4.1.1變配電室值班電工每班巡視兩次高壓開關柜、變壓器,每兩小時巡視一次;中班巡視三次配電柜、電容柜,每周巡視一次落地箱、電表箱。
4.1.2配電室值班電工應按規(guī)定的頻次進行檢查、巡視、監(jiān)控,并把每次所到巡視點的時間記錄在《供配電設備設施運行日記》上。
4.1.3巡視內(nèi)容:
a)變壓器油位、油色是否正常,密封處是否漏油,變壓器運行是否超溫(8s℃);
有無異常響聲或氣味;
b)各種儀表指示是否正常,指示燈是否正常;
c)單相、三相電壓是否在額定值的土10%范圍以內(nèi),是否超載運行;
d)各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡;
e)防小動物設施是否完好;
f)接地線有無銹蝕或松動;
g)各種臨時用電接駁情況;
h)各種標示牌、標示物是否完好;
i)安全用具是否齊全,是否存放于規(guī)定位置;
j)按時開關管轄區(qū)域內(nèi)內(nèi)路燈、燈飾或噴水池,及時維修好轄區(qū)內(nèi)路燈。
4.1.4對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,當值變配電室值班電工應及時采取整改措施加以解決,處理不了的間題應及時如實地匯報給組長或主管,在組長或主管的協(xié)同下加以解決。整改時應嚴格遵守《供配電設備設施安全操作標準作業(yè)規(guī)程》和《供配電設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》的相關規(guī)定。
4.2異常情況處置。
4.2.1觸電處置。發(fā)現(xiàn)有人觸電時,當值變配電室值班電工應保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜,盡快使觸電者脫離電源,并進行緊急搶救。
a)拉開電源開關、拔去插頭或熔斷器;
b)用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具(平口鉗、斜口鉗等)剪斷電線;
c)用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住,將觸電者脫離電源;
d)防止觸電者在斷電后跌倒;
e)如果觸電者尚未失去知覺,則必須讓其保持安靜,并立即請醫(yī)生進行診治,密切注意其癥狀變化;
f)如果觸電者已失去知覺,但呼吸尚存,應使其舒適、安靜地仰臥,將上衣與褲帶放松,使其容易呼吸,若觸電者呼吸困難,有抽筋現(xiàn)象,則應積極進行人工呼吸,并及時送進醫(yī)院;
g)如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止,此時不能認為其已死亡,應當立路對其進行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。
4.2.2配電柜自動空氣開關跳閘的處置:
a)判斷跳閘原因(短路或過載);
b)查清楚負載種類及分布情況;
c)對可疑處逐個檢查,確認故障部位或報告組長/主管,請求支援解決;
d)如故障已排除應立即恢復供電。
4.2.3變配電房發(fā)生火災按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。
4.2.4變配電房發(fā)生水浸時的處置:
a)視進水情況,拉下總電源開關或高壓開關;
b)堵住漏水源;
c)如果漏水較大,應立即通知機電維修部主管,同時盡力阻滯進水;
d)漏水源堵住后,應立即排水;
e)排干水后,應立即對濕水設備設施進行除濕處理(如用干的干凈抹布擦拭、風吹干、自然通風,更換相關管線等);
f)確認濕水已消除(如各絕緣電阻達到規(guī)定要求),開機試運行,如無異常情況現(xiàn),則可以投入正常運行。
4.3變配電室管理。
4.3.1非值班人員不準進入機房,若需要進人,須經(jīng)機電維修部主管批準,并在值班人員陪同下方可進人機房。
4.3.2機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內(nèi)應備齊消防器材,并禁止吸煙。每班打掃一次機房的衛(wèi)生,每周清潔一次機房內(nèi)和設備設施衛(wèi)生,做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物,油漆完好,整潔光亮。
4.3.3機房內(nèi)應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活,防小動物設施完好。
對機房都應當做到隨時上鎖,鑰匙由當值班電工保管,值班電工不得私自配鑰匙。
4.4交接班要求。
4.4.1接班人員應準時來接班。
4.4.2接班人員應認真聽取交班人員交代,并查看《供配電設備設施運行日記》,檢查工具、物品是否齊全,確認無誤后在《供配電設備設施運行日記》上簽名。
4.4.3有下列情況之一者不準交接班:
a)上一班運行情況未交代清楚;
b)記錄不規(guī)范、不完整、不清晰;
c)機房不干凈;
d)接班人未到崗;
e)事故正在處理中或交班時發(fā)生故障,此時應由交班人負責繼續(xù)處理,接班人協(xié)助進行。
4.5當值變配電室值班電工應將供配電設備設施的運行數(shù)據(jù)(電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境溫度、有功用量、無功用量)及運行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄在(供配電設備設施運行日記)表內(nèi)。變配電房組長在每月的3號之前將上一日的記錄整理成冊后交機電維修部存檔,保存期為2年。
5.0記錄
《供配電設備設施運行日記》。
6.0相關支持文件
6.1《供配電設備設施安全操作標準作業(yè)規(guī)程》。
6.2《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》。
第3篇 供配電設備設施管理標準作業(yè)規(guī)程
1.0目的
規(guī)范供配電設備設施運行管理工作，確保供配電設備設施良好運行。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理公司管理的供配電設施進行管理
3.0職責
3.1維修部主管負責配電設備設施運行的實施情況。
3.2維修部供配電室組長負責供配電設備設施的運行管理。
3.3變配電室值班電工負責供配電設備設施的運行管理。
4.0程序要點
4.1巡視監(jiān)控。
4.1.1變配電室值班電工每班巡視兩次高壓開關柜、變壓器，每兩小時巡視一次；中班巡視三次配電柜、電容柜，每周巡視一次落地箱、電表箱。
4.1.2配電室值班電工應按規(guī)定的頻次進行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次所到巡視點的時間記錄在《供配電設備設施運行日記》上。
4.1.3巡視內(nèi)容：
a)變壓器油位、油色是否正常，密封處是否漏油，變壓器運行是否超溫（8s℃）；
有無異常響聲或氣味；
b)各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；
c)單相、三相電壓是否在額定值的土10%范圍以內(nèi)，是否超載運行；
d)各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡；
e)防小動物設施是否完好；
f)接地線有無銹蝕或松動；
g)各種臨時用電接駁情況；
h)各種標示牌、標示物是否完好；
i)安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置；
j)按時開關管轄區(qū)域內(nèi)內(nèi)路燈、燈飾或噴水池，及時維修好轄區(qū)內(nèi)路燈。
4.1.4對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，當值變配電室值班電工應及時采取整改措施加以解決，處理不了的間題應及時如實地匯報給組長或主管，在組長或主管的協(xié)同下加以解決。整改時應嚴格遵守《供配電設備設施安全操作標準作業(yè)規(guī)程》和《供配電設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》的相關規(guī)定。
4.2異常情況處置。
4.2.1觸電處置。發(fā)現(xiàn)有人觸電時，當值變配電室值班電工應保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急搶救。
a)拉開電源開關、拔去插頭或熔斷器；
b)用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電線；
c)用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源；
d)防止觸電者在斷電后跌倒；
e)如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請醫(yī)生進行診治，密切注意其癥狀變化；
f)如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應積極進行人工呼吸，并及時送進醫(yī)院；
g)如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時不能認為其已死亡，應當立路對其進行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。
4.2.2配電柜自動空氣開關跳閘的處置：
a)判斷跳閘原因（短路或過載）；
b)查清楚負載種類及分布情況；
c)對可疑處逐個檢查，確認故障部位或報告組長／主管，請求支援解決；
d)如故障已排除應立即恢復供電。
4.2.3變配電房發(fā)生火災按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。
4.2.4變配電房發(fā)生水浸時的處置：
a)視進水情況，拉下總電源開關或高壓開關；
b)堵住漏水源；
c)如果漏水較大，應立即通知機電維修部主管，同時盡力阻滯進水；
d)漏水源堵住后，應立即排水；
e)排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、風吹干、自然通風，更換相關管線等）；
f)確認濕水已消除（如各絕緣電阻達到規(guī)定要求），開機試運行，如無異常情況現(xiàn)，則可以投入正常運行。
4.3變配電室管理。
4.3.1非值班人員不準進入機房，若需要進人，須經(jīng)機電維修部主管批準，并在值班人員陪同下方可進人機房。
4.3.2機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內(nèi)應備齊消防器材，并禁止吸煙。每班打掃一次機房的衛(wèi)生，每周清潔一次機房內(nèi)和設備設施衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮。
4.3.3機房內(nèi)應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動物設施完好。
對機房都應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值班電工保管，值班電工不得私自配鑰匙。
4.4交接班要求。
4.4.1接班人員應準時來接班。
4.4.2接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《供配電設備設施運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《供配電設備設施運行日記》上簽名。
4.4.3有下列情況之一者不準交接班：
a)上一班運行情況未交代清楚；
b)記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；
c)機房不干凈；
d)接班人未到崗；
e)事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。
4.5當值變配電室值班電工應將供配電設備設施的運行數(shù)據(jù)（電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境溫度、有功用量、無功用量）及運行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄在（供配電設備設施運行日記）表內(nèi)。變配電房組長在每月的3號之前將上一日的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為2年。
5.0記錄
《供配電設備設施運行日記》。
6.0相關支持文件
6.1《供配電設備設施安全操作標準作業(yè)規(guī)程》。
6.2《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》。
第4篇 住宅小區(qū)公共設備設施管理規(guī)程（19）
住宅小區(qū)公共設備設施管理規(guī)程(十九)
1.0目的
通過對公用(共)設備設施的管理,使所有設備(設施)在使用過程中處于完好狀態(tài),滿足服務的要求。
2.0適用范圍
本程序適用于zz城服務中心對與物業(yè)管理服務相關的各類公用設備(設施)的管理,包括以下類別:
供配電系統(tǒng)設備:
高、低壓配電柜、變壓器、電氣三箱(動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)及附屬配套設備(設施)。
給排水系統(tǒng)設備:
各類給排水水泵、加壓氣罐、閥門、管道及附屬配套設備(設施)、給排水材料。
消防系統(tǒng)設備:
電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示及附屬配套設備。
電梯系統(tǒng)設備:
各類電梯及其附屬設備(設施)。
弱電系統(tǒng)設備:
電視、電話、網(wǎng)絡設備、無線電對講設備;智能化系統(tǒng)(樓棟對講、閉路監(jiān)視、防盜報警、門禁、停車場)設備(設施)等。
通風系統(tǒng)設備:
通風設備及其附屬設備(設施)。
3.0職責
3.1服務中心經(jīng)理負責服務中心有關人員對物業(yè)主要配套設施、設備進行接管驗收及重大事項的對接、審批。
3.2服務中心經(jīng)理負責服務中心的設施、設備管理工作進行監(jiān)控、檢查、考核、業(yè)務聯(lián)系及重大事項的審批、驗收;負責組織重大設施、設備的故障搶修及事故處理;負責組織設施、設備大中修及更新改造計劃的編制及實施。
3.3工程維修主任負責設施、設備日常管理工作,負責編制設備(設施)定期保養(yǎng)計劃,安排、督促、檢查設備責任人做好運行管理及維護保養(yǎng)工作。
3.4設備責任人負責其責任范圍內(nèi)設施、設備的運行管理及維護保養(yǎng)(巡視檢查、運行操作、運行狀況統(tǒng)計分析、日常及定期的維護保養(yǎng)等)。
3.5中控室值班人員負責對設施、設備的工作狀況進行24小時的監(jiān)控,并受理業(yè)主的服務請求及投訴,對監(jiān)控到的異常情況及時通知設備責任人處理,并做好記錄。
4.0程序要點
4.1接管驗收:按照《物業(yè)接管驗收工作手冊》執(zhí)行。
4.2標識
4.2.1所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼);面向公眾的設施設備如有必要需標識其名稱、注意事項、使用方法等。
4.2.2所有設備按套或單機懸掛《設備卡》,標識該設備的技術參數(shù)及按照《機電設備編號管理規(guī)程》標識其設備編號等。
4.2.3對正在維修或待維修或已停用的設施、設備須標示相應的警示牌或告示牌。
4.3檔案管理
4.3.1工程維修主任負責建立設施、設備的技術資料檔案及圖紙檔案,負責建立《機電設備臺帳》,臺帳內(nèi)容包括:設備名稱、統(tǒng)一編號、型號、安裝位置、啟用日期、生產(chǎn)廠家名稱、主要技術參數(shù)、主要零部件更換及大中修(改造)情況等。
4.3.2工程維修主任負責指導、監(jiān)督、檢查服務中心設施、設備檔案的管理工作,并對重要的檔案資料備份、存檔。
4.4運行管理
4.4.1服務中心根據(jù)不同的設施、設備類別及工作分工負責確定各類設施、設備的責任人,設備責任人必須經(jīng)過專業(yè)培訓,具備相應資質(zhì),持證上崗,且應遵照相應的管理規(guī)定,并兼顧經(jīng)濟、合理的運行原則,做好運行管理工作。
4.4.2因計劃內(nèi)檢修保養(yǎng)(包括已知的市政原因),而影響設施設備正常運行的,須提前申報或告知服務中心,并提前24小時通知相關業(yè)主(住戶);因突發(fā)事件或故障導致物業(yè)管理服務不能正常提供的(如市政突然停水、停電、設備突發(fā)故障等),服務中心應立即采取應急措施,并聯(lián)系有關部門了解事件原因或組織修復、確定故障排除期限,同時應向業(yè)主(住戶)做好解釋工作。
4.5故障維修(事后維修)
4.5.1設備(設施)故障分為以下兩類:
a類故障:指運行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以立刻排除的輕微故障;
b類故障:指設備(設施)發(fā)生非正常損壞或責任事故而被迫停止運行或工作的一般或較大(重大)故障。
4.5.2對a類故障由各服務中心運行監(jiān)控人員(設備責任人)或設備維護保養(yǎng)人員進行現(xiàn)場排除后,將維修情況及結(jié)果記錄在《維修工作日志》內(nèi)。
4.5.3對b類故障,一般情況下須即時組織維修,但對不會產(chǎn)生嚴重后果的或夜間發(fā)生的、且較小影響業(yè)主(住戶)生活、工作的設施設備故障,可以延后組織維修。
4.5.4對b類中的一般性故障,修復時間不應超過24小時, 若有可能超過24小時,應向維修主任報告,請求支援,限期解決;維修完畢后須填寫《設施設備維修記錄表》和《設施設備故障登記表》,并將主要零部件更換情況記錄在《機電設備臺帳》中。
4.5.5對重大故障或責任事故,服務中心應立即組織維修人員按照《設備(設施)故障搶修管理規(guī)定》采取應急措施防止故障或事故擴大,并及時向公司相關領導報告,同時須填寫《設備重大故障(事故)報告表》上報,修復后填寫《設施設備搶修記錄表》,并在《設施設備故障登記表》中登記,在《機電設備臺帳》記錄主要零部件的更換。對于責任事故由客戶服務部匯同工程維修組遵循三不放過的原則組織處理。三不放過指:事故原因分析不清不放過;事故責任人及相關人員未受教育不放過;沒有防范措施不放過。
4.5.6對需要委外維修的設施、設備,費用在100元以內(nèi),由工程維修主任填寫《設施設備對外委托工作單》,報服務中心經(jīng)理審批后執(zhí)行;費用在100元以上,需報請公司領導批準后執(zhí)行。如需要簽訂維修合同,則按照公司相關要求執(zhí)行。
4.5.7對在保修范圍內(nèi)的設施設備故障或質(zhì)量問題,首先以書面的形式(《工作聯(lián)系函》、《工程質(zhì)量問題處理通知單》等)聯(lián)系供應商或保修單位,按照相關協(xié)議條款執(zhí)行。
4.6維護保養(yǎng)制度
4.6.1設備設施實行二級保養(yǎng)制度,即日常維護保養(yǎng)(小修)和定期維護保養(yǎng)(一級、二級保養(yǎng))。對保養(yǎng)的總體要求是:整齊、清潔、潤滑、安全。日常維護保養(yǎng)的主要內(nèi)容有:清掃、除塵、擦試、潤滑、緊固、檢查、小修及對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車;定期維護保養(yǎng)除包含日常保養(yǎng)的所有內(nèi)容外,還包括:局部拆卸檢查、調(diào)整、清洗、更換、防銹防腐、刷漆、絕緣遙測、參數(shù)測試整定及計劃內(nèi)檢修。
4.6.2設備責任人負責其責任范圍內(nèi)設施設備的日常維護保養(yǎng)(小修)及定期維護保養(yǎng)。對日常維護保養(yǎng)在《維修工作日志》做好記錄, 對定期維護保養(yǎng)填寫相應的檢查保養(yǎng)記錄表。
4.6
.3按照設施設備大、中修及更新改造計劃,工程維修部組織相關人員進行項目的大、中修保養(yǎng)及更新改造,完成后填寫《設施設備大中修(改造)記錄表》,同時將主要零部件更換及大中修(改造)情況記錄在《機電設備臺帳》中。
4.6.4已分包給各專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)的設施、設備,責任人需按照簽訂的有關維護保養(yǎng)合同監(jiān)督、檢查其維保質(zhì)量,確認維保費用。
4.6.5設施、設備的維護保養(yǎng)及大中修(改造)費用來源及支付辦法,按政府頒布的法規(guī)、條例、規(guī)定及物業(yè)管理合同的相關條款執(zhí)行。
4.7設備房的管理:按照《設備房及設備使用管理規(guī)定》執(zhí)行。
4.8庫存設備的管理
4.8.1閑置設備和暫停使用設備,由所屬部門負責管理,并做好記錄。存放地點要相對集中,保持干燥、通風,并加蓋防塵罩,貼上標簽。
4.8.2庫存設備重新啟用前,須經(jīng)機電人員進行保養(yǎng)、檢測后,方可投入使用。
4.9報廢
4.9.1設施、設備有下列情況之一者, 應考慮報廢:
a)超過規(guī)定使用年限, 主要結(jié)構(gòu)及部件嚴重磨損或破壞,設備效能達不到技術要求且無法修復;
b)設備技術性能陳舊落后,經(jīng)濟效果差,技術分析結(jié)論更新優(yōu)于大修;
c)因意外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用;
d)嚴重影響安全,繼續(xù)使用將可能引發(fā)事故且不值得修復改造;
e)維修費用超過原資產(chǎn)凈值或能耗大,污染嚴重。
4.9.2報廢由服務中心組織相關人員進行鑒定、確認,填寫《報廢申請單》交服務中心經(jīng)理審核后,上報公司相關領導批準。產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主的設備如有必要需報請業(yè)主委員會。
4.9.3設備批準報廢后, 由工程維修部組織拆除及廢件處理,并將回收殘值上繳財務部,由服務中心并財務部完成資產(chǎn)注銷及檔案資料清理工作。
5.0附件
5.1 附件一 《部分機電設備通常的中修、大修周期》
5.2 附件二《房屋及設施設備管理檢查、考評周期》
6.0支持性文件
6.1《物業(yè)接管驗收工作手冊》-------qp-06
6.2《機電設備編號管理規(guī)程》-------qp-09-19
6.3《安全操作管理規(guī)定》---------qp-09-05
6.4《設備房及設備使用管理規(guī)定》-----qp-09-08
6.5《房屋本體及公共設施維護管理規(guī)定》--qp-09-06
6.6《變配電設備管理規(guī)程》----qp-09-10
6.7《給排水設備(設施)管理規(guī)程》----qp-09-11
6.8《電梯系統(tǒng)管理規(guī)程》---------qp-09-13
6.9《消防系統(tǒng)設備管理規(guī)程》---qp-09-09
6.10《弱電系統(tǒng)設備管理規(guī)程》---qp-09-14
6.11《設備(設施)故障搶修管理規(guī)定》---qp-09-17
7.0質(zhì)量記錄
7.1《機電設備臺帳》-------qp-09-07-f001
7.2《維修工作日志》---------qp-09-07-f002
7.3《設備設施故障登記表》--qp-09-07-f003
7.4《設備設施維修記錄表》----qp-09-07-f004
7.5《設備設施定期保養(yǎng)計劃表》--qp-09-07-f005
7.6《設施設備定期保養(yǎng)記錄表》--qp-09-07-f006
7.7《設施設備大中修(改造)計劃表》--qp-09-07-f007
7.8《設施設備大中修(改造)記錄表》--qp-09-07-f008
7.9《設施設備對外委托工作單》--qp-09-07-f009
7.10《報廢申請單》--qp-09-07-f010
附件一部分機電設備通常的中修、大修周期 周 期
設備名稱中 修 周 期大 修 周 期
生活水泵三年六年
消防水泵五年八年
風機五年八年
電梯三年六年
附件二 房屋及設施設備管理檢查、考評周期
所屬類別檢查項目檢查內(nèi)容周期
弱電系統(tǒng)
樓宇對講系統(tǒng)功能檢查、測試及檢查運行狀況、保養(yǎng)情況。
功能檢查:對講通話質(zhì)量、可視圖像質(zhì)量;防盜報警動作正常、靈敏度適宜;監(jiān)視圖像質(zhì)量、相互切換、錄像及回放;讀卡、道閘動作正常;電話通話質(zhì)量,號碼對應關系;巡更讀卡、數(shù)據(jù)讀取正常;門禁卡讀寫、開鎖。
保養(yǎng)檢查:根據(jù)對應的檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期進行檢查。1次/季
防盜報警系統(tǒng)1次/季
閉路監(jiān)視系統(tǒng)1次/季
停車場管理系統(tǒng)1次/季
內(nèi)部電話系統(tǒng)1次/季
保安巡更系統(tǒng)1次/季
門禁管理系統(tǒng)1次/季
電視、電話、網(wǎng)絡1次/年
消防系統(tǒng)
消防自動報警系統(tǒng)功能檢查、測試及檢查運行狀況、保養(yǎng)情況。
抽查幾個回路的報警情況。報警顯示及信號反饋正常,現(xiàn)場設備動作正常;中控室遙控啟停及現(xiàn)場啟停設備,動作正常,信號反饋正確;模擬動作正常。
保養(yǎng)檢查:根據(jù)對應的檢查保養(yǎng)內(nèi)容、周期及完好標準進行檢查。1次/季
水噴淋滅火系統(tǒng)1次/半年
消火栓系統(tǒng)1次/半年
七氟丙烷氣體滅火系統(tǒng)1次/季
送風及防排煙系統(tǒng)1次/半年
卷簾門及消防疏散1次/半年
消防用具及滅火器材1次/半年
消防聯(lián)動試驗1次/年
供配電系
統(tǒng)發(fā)電機及附屬設施功能檢查、測試及運行狀況檢查。
自動/手動
啟停正常,聯(lián)鎖可靠,操作靈活;數(shù)據(jù)顯示正常。
保養(yǎng)檢查:根據(jù)對應的檢查保養(yǎng)內(nèi)容、周期及完好標準進行檢查。1次/季
高、低壓變配電設備1次/季
雙電源切換箱、柜1次/半年
動力、照明、電表箱1次/半年
各類控制箱、柜1次/半年
給排水系 統(tǒng)生活給水系統(tǒng)供水正常,功能測試、運行及保養(yǎng)情況檢查1次/季
排水系統(tǒng)排水暢通,功能測試、運行及保養(yǎng)情況檢查1次/半年
電梯系統(tǒng)運行狀況及維保質(zhì)量檢查;管理情況檢查1次/季
通風和空調(diào)系統(tǒng)功能和參數(shù)檢查測試、運行及保養(yǎng)情況檢查1次/半年
房屋本體及公用設施安全性、適用性及養(yǎng)護、修繕情況檢查1次/半年
設施、設備環(huán)境衛(wèi)生整潔、無雜物、無污染、衛(wèi)生狀況良好1次/季
工機具管理工機具臺帳清晰、齊全;使用正常,保管妥當;積存物資適量,存放場所符合要求;1次/季
第5篇 小區(qū)給排水設備設施管理規(guī)程（19）
小區(qū)給排水設備設施管理規(guī)程(十九)
1.0目的
為保證zz城排水設備(設施)處于良好技術狀態(tài),保證生活、消防用水的正常運行,特制定本規(guī)定。
2.0適用范圍
適用于zz城服務中心給排水設備設施的管理。
3.0職責
3.1工程維修主任負責給排水系統(tǒng)設備設施的運行、維護、保養(yǎng)計劃的制定,檢查、監(jiān)督設備責任人按規(guī)程運行維護管理;
3.2設備責任人按本規(guī)程規(guī)定的內(nèi)容進行給排水系統(tǒng)設備設施的運行、維護。
4.0程序要點
4.1給排水設備操作規(guī)程
4.1.1給水設備(水泵)操作規(guī)程
開啟出水閥--開啟進水閥--將水泵控制柜的轉(zhuǎn)換開關撥到手動位置--按控制柜上啟動按鈕開啟水泵供水--按控制柜上的停止按鈕水泵停止供水--將控制柜上的轉(zhuǎn)換開關撥到自動位置,泵進入自動狀態(tài)
4.1.2排水設備(潛水泵)操作規(guī)程
控制箱轉(zhuǎn)換開關撥至“手動”--按控制箱“啟動”按鈕--排水泵啟動、并排水--按控制箱“停止”按鈕--排水泵停止排水--控制箱轉(zhuǎn)換開關撥至“自動”
4.2給排水設備(設施)運行管理
4.2.1日巡視檢查流程
值班室--水泵房--地下水池--供排水干管--地下排水泵
4.2.2設備責任人每天根據(jù)上述工作流程進行巡視,檢查各設備的運行狀況,并將巡視、檢查情況記錄在《維修工作日志》內(nèi)。
4.2.3設備責任人每天隔兩個小時須對水泵房巡視檢查一次,并記錄設備運行數(shù)據(jù)及狀況(電壓、電流、聲音、溫升、壓力等)于《給排水設備運行記錄表》內(nèi)。
4.2.4水泵房的管理按照《設備房及設備管理規(guī)定》執(zhí)行。
4.2.5給排水系統(tǒng)運行故障應急處理方法:
故障現(xiàn)象原因分析處理方法
水管或配件破裂如新安裝屬質(zhì)量問題更換
鑄鐵管破裂,則為外力沖擊更換
無縫鋼管銹蝕用水中膠堵漏、焊補或更新
鍍鋅管銹蝕更換
閥門漏水壓蓋破裂更換或焊補
閥門鉸或銷斷落更換
閥門破裂更換
噴淋頭破裂撞壞或火焰溫度造成更換
水泵能運轉(zhuǎn)
但是不出水水池或水箱缺水檢查水池、水箱
水泵漏氣打開放氣螺絲放氣
進出水閥是否打開打開進出水閥
泵過濾網(wǎng)是否堵塞清洗過濾網(wǎng)
泵不運行電源是否正常檢查
熱繼電器是否動作、接觸器是否燒壞檢查排除
泵是否卡住盤車
電機是否燒壞更換
水壓不夠過濾網(wǎng)是否堵塞清洗過濾網(wǎng)
閥門是否打開檢查排除
電機轉(zhuǎn)速是否正常檢查降壓起動轉(zhuǎn)換是否正常
雨水、污水排不出排污泵控制線路是否正常檢查排除
排污泵葉輪是否被雜物堵塞清除雜物
葉輪扎頭螺絲是否松動緊固葉輪扎頭螺絲
排水管閥門是否全開打開排水管閥門
市政突然停水落實停水原因、供水時間,檢查蓄水情況,必要時通知用戶
發(fā)生大面積跑水或洪澇管道或閥門破損、失靈采取應急措施,報告主管組織人員、材料搶險,保護好機電設備
雨水泵、污水泵不能正常啟用或不夠用組織人員排洪搶險,若潛水泵不夠用,應立即請求公司其它部門支援
4.3給排水設備的維修保養(yǎng)
4.3.1按照管理規(guī)程維修及保養(yǎng)上的要求進行。
4.3.2給排水設備檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期。
序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)內(nèi)容周期
1.水泵房清潔控制柜、水泵、電機及管道、閥門等附屬設施1次/月
2各類水泵及配套電動機1、外觀清潔、除污、除銹,補刷油漆
2、手動盤動、排氣手動啟動,檢查密封性能
3、軸承加潤滑油、更換損壞的密封圈
4、檢修聯(lián)軸器、傳動軸,填料函,更換填料
5、清洗或更換軸承,并換油,修復磨損件
6、檢修附屬閥門、零部件、儀表
1次/月
每次保養(yǎng)時,可視其質(zhì)量和使用情況適當取舍。
3控制柜檢查、清潔1次/月
4電機主回路、控制回路檢查主觸點、清潔、緊固1次/年
5設備機座檢查/緊固地腳螺絲、補刷油漆1次/半年
6進水電動蝶閥開閉是否正常(模擬動作)1次/半年
7泵房各種閥門啟閉情況、更換損壞填料、加油1次/季
8給水主干管道清潔、補漏、除銹、刷漆1次/半年
9排水主干管道清潔、疏通1次/年
10管道固定支架、抱箍如有松動、脫落,緊固、更換1次/半年
11浮球開關模擬高低水位、檢查動作情況1次/半年
12水表讀數(shù)是否正常,如卡阻,清洗、更換1次/半年
13壓力表檢查、如損壞,更換1次/年
14y型過濾器清洗1次/年
15集水坑清除泥沙、雜物1次/半年
16污水井、化糞池清除泥沙、雜物,疏通排水管1次/半年
17室外排水地漏清除雜物、疏通地漏1次/半年
18地下排水溝沖洗1次/半年
19高區(qū)水箱、地下水池清洗、消毒1次/半年
20室外雨水、污水進蓋除銹、刷漆1次/年
21綜合檢查保養(yǎng)項目及完好標準1、技術性能(流量、揚程、電流、功率、效率)達到設計要求;
2、運轉(zhuǎn)正常,無過熱、異常振動及不正常噪聲
3、主體和附屬設施設備完整無缺;
4、電動機及控制系統(tǒng)齊全,接線緊固,接地正常
5、各閥門啟閉靈活、密封良好,無泄漏現(xiàn)象
6、軸承、軸封冷卻潤滑良好,運轉(zhuǎn)正常
7、設備基臺光潔平整、穩(wěn),設備外觀清潔。1次/年
5.0支持性文件
5.1《設備房及設備管理規(guī)定》
6.0質(zhì)量記錄
6.1《給排水設備(設施)運行記錄表》--qp-09-11-f001
