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第1篇 名為購房、實為借貸，出借人非消費者，無優(yōu)先權(quán)
名為購房、實為借貸，出借人非消費者，無優(yōu)先權(quán)
——名為購房、實為借貸，因不存在真實商品房買賣關(guān)系，出借人不具有消費者身份，不享有優(yōu)先于其他債權(quán)的權(quán)利。
標(biāo)簽：房屋買賣｜實為借貸｜執(zhí)行｜消費者優(yōu)先權(quán)｜消費者權(quán)益｜消費者
案情簡介：2011年，金某與開發(fā)公司簽訂購房合同，約定總房款1400萬余元。雙方所簽回購協(xié)議約定金某只需支付700萬元，并指定朱某為收款人。金某未證明向朱某匯付全部款項。朱某在公安機關(guān)供述稱用預(yù)售網(wǎng)簽形式向金某等人借款，開發(fā)公司另以房屋折價向金某支付利息。2012年，依債權(quán)人信托公司申請，法院查封前述房產(chǎn)，陳某以其已辦理網(wǎng)簽、作為買受人享有消費者優(yōu)先權(quán)為由提出執(zhí)行異議，被駁回后提起案外人執(zhí)行異議之訴。
法院認為：①開發(fā)公司與金某約定的房屋價格過低，與正常的商品房交易價格不符。金某主張已實際支付購房款收據(jù)載明的全部款項，依據(jù)不足。從銀行賬款記錄看，開發(fā)公司主張未收取購房款具有一定可信性。除購房款收據(jù)外，金某未提交其他證據(jù)予以佐證，且款項交付方式（轉(zhuǎn)賬）和收款人均不一致。朱某在公安機關(guān)供述用預(yù)售網(wǎng)簽形式向金某等人借款，朱某在回購協(xié)議上簽字，且為指定收款人，金某委托他人代其向朱某支付房款，說明朱某與本案有密切關(guān)系。開發(fā)公司主張用兩套公寓房折抵應(yīng)向金某支付的借款利息，具有一定可信性。②本案事實和證據(jù)可相互印證，證明開發(fā)公司與朱某通過預(yù)售網(wǎng)簽方式向金某借款，款項支付給朱某，開發(fā)公司另以公寓房折價向金某支付利息。開發(fā)公司與金某所簽購房合同與回購協(xié)議系為保障金某融資債權(quán)實現(xiàn)。金某不屬于最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定的無過錯的購房者，不享有優(yōu)先其他債權(quán)的權(quán)利。金某主張排除法院的強制執(zhí)行，無事實和法律依據(jù)。判決駁回金某訴請。
實務(wù)要點：名為購房、實為借貸，因不存在真實的商品房買賣關(guān)系，出借人不屬于最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定的無過錯的購房者，不享有優(yōu)先其他債權(quán)的權(quán)利。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民終692號“金某與某信托公司等案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案”，見《上訴人金育平與被上訴人中信信托有限責(zé)任公司、被上訴人昆山紅楓房地產(chǎn)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案》（審判長張純，審判員李琪，代理審判員謝愛梅），載《民事審判指導(dǎo)與參考·執(zhí)行異議之訴案例選登》（201703/71:87）。
第2篇 名為購房、實為借貸擔(dān)保，出借人不能排除執(zhí)行
名為購房、實為借貸擔(dān)保的，出借人不能排除執(zhí)行
——名為購房、實為借貸，購房合同及回購協(xié)議僅系債務(wù)擔(dān)保的，出借人不具備買受人身份，不符合排除執(zhí)行的條件。
標(biāo)簽：房屋買賣｜實為借貸｜執(zhí)行｜消費者優(yōu)先權(quán)
案情簡介：2010年，陳某與開發(fā)公司簽訂購房合同，將市場價為5500萬元的房價款約定為1000萬元。2011年，雙方簽訂回購協(xié)議，約定開發(fā)公司不同時期回購房屋所應(yīng)支付的購房款。同一時期開發(fā)公司與林某所簽承諾書載明林某提供開發(fā)公司借款5000萬元，由陳某等人與開發(fā)公司分別所簽購房合同標(biāo)的房屋作抵押。2012年，依債權(quán)人信托公司申請，法院查封開發(fā)公司名下房產(chǎn)，陳某提出執(zhí)行異議，被駁回后提起案外人執(zhí)行異議之訴。
法院認為：盡管陳某提供的與開發(fā)公司所簽購房合同、回購協(xié)議、轉(zhuǎn)賬憑證、收款收據(jù)、房屋交付確認書及房屋預(yù)售網(wǎng)簽備案等證據(jù)能證明其與開發(fā)公司之間存在形式上的房屋買賣關(guān)系，但雙方之間存在真實房屋買賣關(guān)系證據(jù)，尚有不足。主要理由為：①開發(fā)公司作為訟爭房屋出賣人，認為其與陳某之間房屋買賣關(guān)系意思表示虛假，雙方并不存在真實的房屋買賣關(guān)系。開發(fā)公司認為陳某所購別墅實為該公司為擔(dān)保林某債權(quán)而簽訂，林某是陳某等出借款項的集資轉(zhuǎn)貸人，其與開發(fā)公司系民間借貸關(guān)系。這一意見與開發(fā)公司、林某等所簽備忘錄內(nèi)容相印證，開發(fā)公司主張具有可信性。陳某與開發(fā)公司所簽購房合同，購房價格約定與常理不符，亦背離市場行情。②作為房屋購銷合同，購房人目的是取得房屋，出賣方目的是獲得售房款，但雙方回購協(xié)議卻明確約定開發(fā)公司享有合同解除權(quán)和回購權(quán)，且解除權(quán)與回購權(quán)行使時間均在約定的房屋交付使用時間之前，明顯與房屋購銷合同目的不符。同時，回購協(xié)議還約定了開發(fā)公司行使解除權(quán)條件及不同回購時間需支付的固定回購款，而陳某亦自認回購款是按時間和一定利息標(biāo)準(zhǔn)進行計算的，其中的利息標(biāo)準(zhǔn)遠高于一般銀行同期同類貸款利息，利息達到年利率36%，此亦與房屋買賣合同特征不符。③結(jié)合開發(fā)公司有關(guān)資金鏈斷裂債務(wù)無法及時償還、房屋未經(jīng)竣工驗收以及涉案房屋于2012年即被信托公司申請查封情況，陳某所持購房款收據(jù)、房屋確認書及房屋預(yù)售網(wǎng)簽備案等，實有以房屋買賣形式保證債權(quán)實現(xiàn)或排除強制執(zhí)行的目的，亦難以證明雙方存在真實房屋買賣關(guān)系。陳某雖認為其與開發(fā)公司存在民間借貸關(guān)系亦不影響之后雙方成立房屋買賣關(guān)系，但其并未舉示借款合同和借貸關(guān)系轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系相應(yīng)證據(jù)。判決駁回陳某訴請。
實務(wù)要點：名為購房、實為借貸，購房合同及回購協(xié)議僅系債務(wù)履行一種非典型擔(dān)保，故出借人并不具備買受人身份，不符合排除強制執(zhí)行條件。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民終369號“陳某與某信托公司等案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案”，見《上訴人陳亮與被上訴人中信信托有限責(zé)任公司、昆山紅楓房地產(chǎn)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案》（審判長賈勁松，審判員李春，代理審判員高櫸），載《民事審判指導(dǎo)與參考·執(zhí)行異議之訴案例選登》（201703/71:74）。
第3篇 名為入股分紅，債權(quán)人可以要求還本付息嗎？
名為入股分紅，債權(quán)人可以要求還本付息嗎？
借錢給他人經(jīng)商卻以入股分紅之名義與借款人簽訂《入股經(jīng)商分紅合同》，約定：胡某出資30萬元用于入股經(jīng)商分紅，虧盈不管年分紅為6萬元，一年后共返還胡某36萬元，湖南省嘉禾縣人民法院認為：雖然載明用于入股，實際上卻不參與經(jīng)營管理，不管盈虧只收取分紅，30萬元實為民間借款，分紅6萬元是雙方約定的借款年利息，借款是用于家庭經(jīng)商，其借款依法應(yīng)視為夫妻共同債務(wù)。陳德新律師團隊普法宣傳，歡迎關(guān)注。
