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第1篇 法拍房屋買(mǎi)賣(mài)合同
2023法拍房屋買(mǎi)賣(mài)出賣(mài)人：________________________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)
買(mǎi)受人：________________________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落____________市_________路________號(hào)房屋_______間，建筑面積_______________平方米售賣(mài)給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至_____________，南至____________，西至_________，北至____________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。
三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價(jià)款人民幣萬(wàn)元，由甲方售賣(mài)給乙方。
四、房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日，付人民幣_(tái)_________________萬(wàn)元;第二期在交付房屋之日，付人民幣_(tái)___________萬(wàn)元;第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過(guò)戶(hù)登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。
五、甲方應(yīng)自本合同簽訂日起____________天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)等有關(guān)證件，點(diǎn)交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)戶(hù)登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書(shū)面報(bào)告。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過(guò)戶(hù)登記費(fèi)、契稅、估價(jià)費(fèi)、印花稅由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。
八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)的總額3‰計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，乙方得解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房?jī)r(jià)款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房?jī)r(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，甲方得解除本合同。解約時(shí)，乙方已付的房?jī)r(jià)款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣(mài)給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無(wú)其他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買(mǎi)受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負(fù)
責(zé)清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時(shí)，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實(shí)，甲方應(yīng)于1個(gè)月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費(fèi)用在房?jī)r(jià)款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房?jī)r(jià)款后，并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權(quán)屬于國(guó)家。乙方取得上開(kāi)房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國(guó)家法律的規(guī)定繳納土地使用權(quán)及其他有關(guān)費(fèi)用。
十三、本合同的附件與合同有同等效力。
第2篇 撤銷(xiāo)司法拍賣(mài)民事裁定書(shū)
解除保全申請(qǐng)人：______________
被申請(qǐng)人：______________
__________________(寫(xiě)明當(dāng)事人及案由)一案，本院于_____________年__________月__________日作出(_____________)號(hào)民事裁定，。_______________于_____________年__________月__________日向本院申請(qǐng)解除上述保全措施。
本院經(jīng)審查認(rèn)為。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零一條第三款/《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第一百六十六條第一款第_____項(xiàng)規(guī)定，裁定如下：
解除對(duì)_______________的______________________。
案件申請(qǐng)費(fèi)______元，由_____________負(fù)擔(dān)。
本裁定立即開(kāi)始執(zhí)行。
如不服本裁定，可以自收到裁定書(shū)之日起五日內(nèi)向本院申請(qǐng)復(fù)議一次。復(fù)議期間不停止裁定的執(zhí)行。
審判長(zhǎng)_______________
審判員_______________
審判員_______________
_____________年__________月__________日
第3篇 拍賣(mài)物委托依法拍賣(mài)合同
2023拍賣(mài)物委托依法拍賣(mài)合同編號(hào)：_________
簽訂地點(diǎn)：_________
簽訂日期：_________年_________月_________日
委托人(簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：_________
拍賣(mài)人(簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：_________
根據(jù)《深圳市動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)暫行規(guī)定》和其他有關(guān)法規(guī)，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同。
第一條 甲方愿就下述拍賣(mài)物委托乙方依法公開(kāi)拍賣(mài)：
拍賣(mài)物名稱(chēng)：_________。
品種規(guī)格：_________。
數(shù)量：_________。
質(zhì)量：_________。
包裝：_________。
存放地：_________。
第二條 拍賣(mài)物的交付方式：_________。
第三條 拍賣(mài)物的估價(jià)和底價(jià)：_________。
第四條 拍賣(mài)方式：_________。
第五條 拍賣(mài)期限：_________。
第六條 雙方的權(quán)利和義務(wù)
甲方應(yīng)保證對(duì)拍賣(mài)物擁有無(wú)爭(zhēng)議的處分權(quán)，并向乙方供有關(guān)的證明文件和拍賣(mài)物的詳盡資料。必要時(shí)，乙方可隨時(shí)向甲方要求提供咨詢(xún)，甲方不得拒絕。
甲方可在法律允許的情況下確定拍賣(mài)物的底價(jià);乙方不得以低于該底價(jià)的價(jià)格進(jìn)行拍賣(mài)，但因此而造成不能成交的，由甲方承擔(dān)責(zé)任。
甲方在交付拍賣(mài)物時(shí)，應(yīng)向乙方指出其知道或應(yīng)當(dāng)知道的拍賣(mài)物瑕疵。否則，由此造成的后果由甲方負(fù)責(zé)。
甲方應(yīng)向乙方預(yù)付受理費(fèi)_________元，用于對(duì)拍賣(mài)物進(jìn)行估價(jià)，倉(cāng)儲(chǔ)保管、運(yùn)輸、保驗(yàn)和公告、廣告等項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支，由乙方按實(shí)際開(kāi)支多退少補(bǔ)。《深圳市動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)暫行規(guī)定》第十八條，十九條和二十條規(guī)定情況的，由乙方先行墊付;其金額在拍賣(mài)成交后，從所得價(jià)款中扣除。
根據(jù)《深圳市動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)收費(fèi)規(guī)定》，甲方應(yīng)按成交總金額的_________%向乙方支付傭金;該款項(xiàng)也可由乙方從拍賣(mài)所得價(jià)款中扣除。
乙方應(yīng)對(duì)拍賣(mài)物的底價(jià)保密，不得委托或代理他人參加競(jìng)價(jià);亦不得委托他人進(jìn)行拍賣(mài)。
乙方對(duì)其占管的拍賣(mài)物負(fù)適當(dāng)保管責(zé)任，并應(yīng)將拍賣(mài)物的變動(dòng)情況及時(shí)通知甲方;確因乙方的過(guò)錯(cuò)而造成拍賣(mài)物損失的，由乙方負(fù)賠償責(zé)任。
拍賣(mài)過(guò)程結(jié)束，乙方在收齊全部應(yīng)收款項(xiàng)后，應(yīng)通過(guò)其銀行帳戶(hù)，將拍賣(mài)所得價(jià)金一次全部付給甲方，不得延誤。
對(duì)需要征稅的拍賣(mài)物，由甲方交付稅金;經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，稅金可以從拍賣(mài)所得價(jià)款中取得。
拍賣(mài)成交后，由乙方按成交價(jià)金開(kāi)給競(jìng)買(mǎi)人發(fā)票或符合稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的收據(jù)。
第七條 有關(guān)拍賣(mài)程序的中止和終止問(wèn)題，根據(jù)《深圳市動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)暫行規(guī)定》
第四十二條、四十三條之規(guī)定予以處理。
第八條 合同經(jīng)雙方簽字后生效，不得違約。否則，由違約方向他方按拍賣(mài)物底價(jià)的_________%支付違約金。因合同履行產(chǎn)生糾紛時(shí)，任何一方均可向深圳市經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可直接向人民法院起訴。
第九條 其他需要約定的事項(xiàng)：_________。
第十條 本合同有效期自_________年_________月_________日始，至_________年_________月_________日止。
委托人(蓋章)：_________ 拍賣(mài)人(蓋章)：_________
代表(簽字)：_________代表(簽字)：_________
開(kāi)戶(hù)銀行：_________開(kāi)戶(hù)銀行：_________
帳號(hào)：_________帳號(hào)：_________
第4篇 “法拍房”要走過(guò)以下“七十二”法律程序磨難
司法拍賣(mài)是指人民法院在民事案件強(qiáng)制執(zhí)行程序中，按程序自行進(jìn)行或委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)公開(kāi)處理債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，以清償債權(quán)人債權(quán)。為實(shí)現(xiàn)司法公開(kāi)最大化與變現(xiàn)資產(chǎn)最大化，一般情況下，法院會(huì)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)拍賣(mài)平臺(tái)，以網(wǎng)絡(luò)電子競(jìng)價(jià)方式公開(kāi)處置財(cái)產(chǎn)，也就是常說(shuō)的“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)”。
一、對(duì)房屋為執(zhí)行標(biāo)的的情況，案外人享有排除執(zhí)行的權(quán)利
（一）所有權(quán)人
由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一般以登記為生效條件，故案外人主張對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)的，應(yīng)審查其是否符合《民法典》第28條至第30條不需要登記即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情形。具體而言，主要有以下幾種情形：
（1）法院或仲裁委所做出的對(duì)房屋權(quán)屬產(chǎn)生變動(dòng)效果的法律文書(shū)。需要注意的是，該類(lèi)裁判文書(shū)必須是能夠直接引起房屋權(quán)屬變動(dòng)的形成判決或執(zhí)行裁定等生效文書(shū)，而不能是基于債權(quán)關(guān)系而判定的給付判決。
（2）因繼承或受遺贈(zèng)取得房屋的情形。
（3）具有合法手續(xù)批準(zhǔn)建造房屋的事實(shí)物權(quán)。
（二）房屋預(yù)告登記人
案外人以其系房屋預(yù)告登記權(quán)利人提起執(zhí)行異議之訴，只需證明其預(yù)告登記在涉案房屋被強(qiáng)制執(zhí)行之前，即可獲得支持，因預(yù)告登記后實(shí)施的物權(quán)行為不具有效力，使得預(yù)告登記人具有了類(lèi)似物權(quán)排他效力的權(quán)利，應(yīng)可阻卻執(zhí)行。
（三）已經(jīng)簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷人
在拆遷人作為被執(zhí)行人的案件中，對(duì)尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的安置房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的，且房屋被法院查封之前已經(jīng)就系爭(zhēng)安置房屋和拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷人（案外人），提起執(zhí)行異議之訴應(yīng)予以支持。
（四）基于租賃合同關(guān)系的占有人
若在法院查封房屋之前，租賃合同已經(jīng)合法成立并正在履行的，承租人可以依據(jù)其合法占有的權(quán)利阻止轉(zhuǎn)移占有的強(qiáng)制執(zhí)行，也即承租人有權(quán)要求繼續(xù)承租系爭(zhēng)房屋。但需注意的是，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的執(zhí)行中，雖然承租人可以主張“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，但其無(wú)權(quán)阻止對(duì)系爭(zhēng)房屋的拍賣(mài)。
（五）基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的買(mǎi)受人/物權(quán)期待權(quán)
所謂物權(quán)期待權(quán)，在我國(guó)現(xiàn)行法律中并無(wú)明確的規(guī)定。本文所指的情形系在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)了系爭(zhēng)房屋但尚未過(guò)戶(hù)之時(shí)，出售人因金錢(qián)債權(quán)生效判決而被強(qiáng)制執(zhí)行在其名下的系爭(zhēng)房屋，此時(shí)買(mǎi)受人（案外人）雖尚未成為房屋權(quán)利人，僅享有要求出售人配合過(guò)戶(hù)的請(qǐng)求權(quán)利，但在一定條件下法律賦予其可排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，使其獲得如物權(quán)人般的地位，故稱(chēng)之為“物權(quán)期待權(quán)”。
《民訴法解釋》第501條第2款中規(guī)定的利害關(guān)系人對(duì)第三人享有的到期債權(quán)。《異議和復(fù)議規(guī)定》第28條及《查扣凍規(guī)定》第17條賦予了房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系中尚未變更登記的買(mǎi)受人在一定條件下可排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，本文稱(chēng)之為“物權(quán)期待權(quán)”。相較而言，《查扣凍規(guī)定》表述的條件較為籠統(tǒng)，即案外人在司法查封前“已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有”房屋。而施行較后的《異議和復(fù)議規(guī)定》則在此基礎(chǔ)上做了更為具體的規(guī)定，增加了簽訂書(shū)面合同、排除買(mǎi)受人自身過(guò)錯(cuò)等條件。
（1）案外人已經(jīng)支付全部房屋價(jià)款的判斷
作為判斷已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款的事實(shí)依據(jù)，案外人應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任。對(duì)于房款的支付，案外人應(yīng)提供房屋價(jià)款轉(zhuǎn)賬證明或現(xiàn)金提取證明及被執(zhí)行人的收款證明。對(duì)于僅剩少量尾款作為水電煤公用事業(yè)費(fèi)用結(jié)算和戶(hù)口遷移保證金的，可以視為已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款。對(duì)于采用抵債方式的，也可以視為支付價(jià)款，但案外人應(yīng)當(dāng)提供所抵債務(wù)客觀存在及符合抵債要件的證據(jù)材料。對(duì)于采用向銀行抵押貸款方式支付部分價(jià)款的，案外人應(yīng)證明銀行在法院查封前已經(jīng)核準(zhǔn)抵押貸款，如案外人要求繼續(xù)履行合同且銀行也同意繼續(xù)辦理相關(guān)抵押貸款手續(xù)的，可以視為已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款。
（2）案外人查封前已經(jīng)實(shí)際占有系爭(zhēng)房屋的判斷
作為判斷實(shí)際占有的事實(shí)依據(jù)，也應(yīng)由案外人負(fù)舉證責(zé)任。案外人可提供房屋交接單、物業(yè)進(jìn)戶(hù)單，或者戶(hù)名已變更為案外人的水電煤等公用事業(yè)的支付憑證，或者物業(yè)、保安、鄰居的證人證言。對(duì)于物業(yè)、保安或鄰居提供的書(shū)面證明，慎重起見(jiàn)，可以要求相關(guān)人員到庭陳述所證明的事實(shí)。案外人還可提供對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行實(shí)際裝修等證據(jù)來(lái)證明其對(duì)系爭(zhēng)房屋的實(shí)際控制。
（3）案外人非因自身原因?qū)е路课萆形催^(guò)戶(hù)的判斷
作為判斷案外人無(wú)過(guò)錯(cuò)的事實(shí)依據(jù)，案外人應(yīng)當(dāng)向法院提供其全面適當(dāng)履行合同義務(wù)的證據(jù)材料。具體而言，案外人應(yīng)證明其不存在導(dǎo)致出售人可予以抗辯拒絕履行配合過(guò)戶(hù)義務(wù)的違約行為，也不存在怠于主張合同權(quán)利，任由出售人逾期過(guò)戶(hù)的行為。當(dāng)然，還要審查買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于合同過(guò)戶(hù)期限約定是否符合一般交易慣例，若雙方約定的期限過(guò)長(zhǎng)，且其約定系出于規(guī)避限購(gòu)政策或安置房交易限制等原因，則由此產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由案外人承擔(dān)，該類(lèi)情形應(yīng)定性為“案外人自身原因”，不能以此排除執(zhí)行。反之，若案外人已經(jīng)盡到上述舉證義務(wù)，則舉證責(zé)任應(yīng)轉(zhuǎn)移給申請(qǐng)執(zhí)行人，由其證明案外人存在對(duì)房屋未過(guò)戶(hù)具有過(guò)錯(cuò)，若申請(qǐng)執(zhí)行人無(wú)法舉證，則應(yīng)認(rèn)定房屋未過(guò)戶(hù)非因案外人自身原因所致。
三、無(wú)法排除對(duì)房屋強(qiáng)制執(zhí)行的幾種爭(zhēng)議權(quán)利
（一）共有權(quán)人
若部分共有人負(fù)有外債，需要分割房屋以履行生效法律文書(shū)所確定的義務(wù)，此時(shí)其他共有人可否以共有權(quán)利為基礎(chǔ)提出執(zhí)行異議之訴阻卻執(zhí)行？本文認(rèn)為不可以。因?yàn)楣灿腥嗽诜ǘl件下具有分割共有物的權(quán)利，其他共有人不得拒絕，但提出異議的共有人可以通過(guò)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)獲得救濟(jì)，或者向作為被執(zhí)行人的共有人進(jìn)行追償。
（二）借名買(mǎi)房中的借名人
借名買(mǎi)房中的借名人是否可以直接依據(jù)借名協(xié)議確權(quán)成為房屋的所有權(quán)人，在司法實(shí)踐中存在爭(zhēng)議。本文采“債權(quán)說(shuō)”，即認(rèn)為借名協(xié)議只產(chǎn)生借名人請(qǐng)求被借名人辦理變更登記手續(xù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而無(wú)法直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。基于此，本文認(rèn)為案外人與被執(zhí)行人之間就作為執(zhí)行標(biāo)的房屋的借名協(xié)議，僅是普通債權(quán)，不足以阻卻執(zhí)行，無(wú)法對(duì)抗以物權(quán)登記公信力而申請(qǐng)執(zhí)行的申請(qǐng)人。借名購(gòu)房的產(chǎn)生往往出于規(guī)避?chē)?guó)家政策的目的，借名人理應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）以房抵債協(xié)議中的債權(quán)人
對(duì)于以房抵債協(xié)議的債權(quán)人是否可以排除強(qiáng)制執(zhí)行，爭(zhēng)議較大。僅從最高院審結(jié)的相關(guān)案例中，對(duì)此爭(zhēng)議就存在截然相反的觀點(diǎn)。本文認(rèn)為，以房抵債協(xié)議原則上不能排除強(qiáng)制執(zhí)行，但若債權(quán)人（案外人）與債務(wù)人就其債務(wù)和房款已進(jìn)行了清算，且已實(shí)際合法占有房屋的，則可類(lèi)推適用《異議和復(fù)議規(guī)定》第28條關(guān)于物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定，排除強(qiáng)制執(zhí)行。
除上述除外情形外，依抵債協(xié)議形成的時(shí)間系債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)的前后，排除無(wú)效情形后，以房抵債協(xié)議可形成讓與擔(dān)保，或形成新債清償、代物清償協(xié)議。而擔(dān)保物權(quán)不是排除房屋執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利，若債權(quán)人已經(jīng)因以房抵債協(xié)議變更登記成為系爭(zhēng)房屋權(quán)利人，也沒(méi)有執(zhí)行異議主張的空間。故以房抵債協(xié)議構(gòu)成讓與擔(dān)?；驑?gòu)成代物清償且實(shí)際履行的，不存在討論執(zhí)行異議之訴的空間。而若尚未變更登記，即使成立新債清償，也僅具有債權(quán)效力，該債權(quán)與普通債權(quán)并無(wú)二致，僅是替代給付，在替代給付完成前不發(fā)生消滅舊債的效力，故本文認(rèn)為以房抵債協(xié)議中的債權(quán)人無(wú)論形成何種法律關(guān)系，均不得以此對(duì)抗房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
（四）合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)但未登記為建設(shè)用地使用權(quán)人的一方
被執(zhí)行人參與房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，且登記為建設(shè)用地使用權(quán)人，其因金錢(qián)債權(quán)判決被法院強(qiáng)制執(zhí)行其開(kāi)發(fā)的房屋，則與其形成合作開(kāi)發(fā)關(guān)系，約定享有系爭(zhēng)房屋物權(quán)但未登記成為建設(shè)用地使用權(quán)人的另一方是否可以憑借合作協(xié)議的約定或?qū)嶋H建造房屋的事實(shí)阻卻執(zhí)行？
因合法建造等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。（《民法典》第30條）也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情形下，若房屋系經(jīng)合法建造，尚未進(jìn)行所有權(quán)初始登記時(shí)，合法建造人因其事實(shí)行為亦可直接取得房屋的所有權(quán)，而不必以登記作為所有權(quán)的生效要件。但以事實(shí)行為取得物權(quán)，必須符合“合法”的要求。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，合法建造必須滿(mǎn)足取得建設(shè)用地使用權(quán)、規(guī)劃許可證等條件，雙方之間對(duì)房屋權(quán)屬的約定也不能違反房地一體原則，故本文認(rèn)為此種情形下，未登記成為建設(shè)用地使用權(quán)人的開(kāi)發(fā)一方無(wú)權(quán)阻卻執(zhí)行。
（五）建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)人
建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，系指在建設(shè)工程被拍賣(mài)、折價(jià)等情形下，承包人的工程價(jià)款債權(quán)可優(yōu)先于抵押權(quán)、其他普通債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。故在本質(zhì)上，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是建設(shè)工程折價(jià)或拍賣(mài)所得價(jià)款受償保護(hù)的順位權(quán)，（《民法典》第286條、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》）故案外人不得以其對(duì)被執(zhí)行的建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)為由，要求停止執(zhí)行，其可在執(zhí)行程序中向執(zhí)行法院提出異議。若異議未獲支持，優(yōu)先受償權(quán)人可提出“執(zhí)行分配方案異議之訴”。
四、執(zhí)行標(biāo)的的拍賣(mài)
當(dāng)執(zhí)行異議被駁回后，接下來(lái)就要按照規(guī)定的時(shí)間和規(guī)定的進(jìn)入競(jìng)拍程序。競(jìng)拍人應(yīng)當(dāng)符合以下條件
（1）繳納保證金
如果您沒(méi)有相關(guān)平臺(tái)賬號(hào)的話，第一步就得先按平臺(tái)要求進(jìn)行注冊(cè)。保證金能通過(guò)銀行卡轉(zhuǎn)賬或者第三方支付平臺(tái)支付，一般不接受現(xiàn)金。保證金在競(jìng)拍成功后會(huì)直接轉(zhuǎn)化成房款，競(jìng)價(jià)失敗的話，會(huì)自動(dòng)無(wú)息退回到相關(guān)賬戶(hù)。
（2）開(kāi)始競(jìng)拍出價(jià)
競(jìng)拍方式很簡(jiǎn)單，按照設(shè)定的加價(jià)幅度，按照自己的價(jià)格預(yù)期增加數(shù)額即可。
（3）繳納拍賣(mài)款
網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)成交的，由網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)平臺(tái)以買(mǎi)受人的真實(shí)身份自動(dòng)生成確認(rèn)書(shū)并公示。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)公告確定的期限內(nèi)，將剩余價(jià)款交付人民法院指定賬戶(hù)。
競(jìng)拍過(guò)程中一定要慎重考慮自己的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況和購(gòu)買(mǎi)能力，千萬(wàn)不要盲目出價(jià)。如果競(jìng)拍出價(jià)成功后又悔拍，保證金將不予退還；而且，悔拍后重新拍賣(mài)的，原買(mǎi)受人不得參加競(jìng)買(mǎi)。
如何進(jìn)行過(guò)戶(hù)，辦理房產(chǎn)證？
（五）辦理競(jìng)拍標(biāo)的過(guò)戶(hù)手續(xù)
（一）拿到協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)和執(zhí)行裁定書(shū)
在繳納剩余價(jià)款后，法院會(huì)出具協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)和執(zhí)行裁定書(shū)。買(mǎi)受人可以直接拿著協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)和執(zhí)行裁定書(shū)到房屋所在區(qū)縣的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心申請(qǐng)“強(qiáng)制過(guò)戶(hù)”，無(wú)須與房屋的原產(chǎn)權(quán)人有任何接觸。
（二）繳納相關(guān)稅費(fèi)
在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之前，您需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。至于稅費(fèi)的具體金額和繳納方式以及稅務(wù)明細(xì)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)有說(shuō)明。
（三）辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)
在完成以上步驟之后，買(mǎi)受人需攜帶協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)、執(zhí)行裁定書(shū)和相關(guān)稅務(wù)繳納憑證到房屋所在區(qū)縣的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心申請(qǐng)過(guò)戶(hù)，辦理相關(guān)產(chǎn)證。
競(jìng)拍人的防坑指南
（1）標(biāo)的物的實(shí)際狀況。一般拍賣(mài)平臺(tái)上有相關(guān)圖片和視頻，有重大瑕疵（如房屋漏水）的會(huì)有特別說(shuō)明；
（2）房屋上是否有戶(hù)口。如有則需要成交后辦理戶(hù)口遷出的相關(guān)手續(xù)；
（3）房屋上是否有租賃合同。如有請(qǐng)關(guān)注租賃合同到期時(shí)間；
（4）房屋內(nèi)是否有他人占用（如業(yè)主或不明住客居?。?/p>
（5）房屋上是否有其他附著義務(wù)。如拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等；
（6）明確是否支持貸款。 因“法拍房”需短期內(nèi)付清全款，拍賣(mài)前應(yīng)做好資金準(zhǔn)備工作?，F(xiàn)在，有部分金融機(jī)構(gòu)推出了司法拍賣(mài)的貸款，相關(guān)信息可關(guān)注拍賣(mài)平臺(tái)中的貸款服務(wù)，亦可咨詢(xún)拍賣(mài)輔助機(jī)構(gòu)。
