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買(mǎi)賣(mài)合同原則(6份范本)

更新時(shí)間:2024-11-20 查看人數(shù):18

買(mǎi)賣(mài)合同原則

第1篇 買(mǎi)賣(mài)合同履行地確定原則

一、買(mǎi)賣(mài)合同履行地的確定原則

根據(jù)民事訴訟法相關(guān)司法解釋的規(guī)定,合同的履行地按下列原則確定:

(一)購(gòu)銷(xiāo)合同的雙方當(dāng)事人在合同中對(duì)交貨地點(diǎn)有約定的,以約定的交貨地點(diǎn)為合同履行地;沒(méi)有約定的,依交貨方式確定合同履行地;采用送貨方式的,以貨物送達(dá)地為合同履行地;采用自提方式的,以提貨地為合同履行地;代辦托運(yùn)或按木材、煤炭送貨辦法送貨的,以貨物發(fā)運(yùn)地為合同履行地。

購(gòu)銷(xiāo)合同的實(shí)際履行地點(diǎn)與合同中約定的交貨地點(diǎn)不一致的,以實(shí)際履行地點(diǎn)為合同履行地。

(二)加工承攬合同,以加工行為地為合同履行地,但合同中對(duì)履行地有約定的除外。

(三)財(cái)產(chǎn)租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地,但合同中對(duì)履行地有約定的除外。

(四)補(bǔ)償貿(mào)易合同,以接受投資一方主要義務(wù)履行地為合同履行地。

二、買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)部分履行的還可以解除嗎

如果合同達(dá)到法定或者約定的解除條件,買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)部分履行的還可以解除。

三、買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)履行地的要求

合同中沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或交付地點(diǎn)約定不明確的,可依規(guī)定確定,合同生效后,當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?!?/p>

依照規(guī)定仍不能確定的,適用下列規(guī)定:

標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人運(yùn)交給買(mǎi)受人;

標(biāo)的物不需要運(yùn)輸?shù)?,出賣(mài)人和買(mǎi)受人訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)人訂立合同時(shí)的營(yíng)業(yè)地交付。

履行地點(diǎn)不明確,給付貨幣的,在接受貨幣一方所在地履行;交付不動(dòng)產(chǎn)的,在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行;其他標(biāo)的物在履行義務(wù)一方所在地履行。

當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確的,貨物需要運(yùn)輸?shù)?,出賣(mài)人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后,標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)。

出賣(mài)人出賣(mài)交由承運(yùn)人運(yùn)輸在途的標(biāo)的物,除當(dāng)事人另有約定的以外,毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立時(shí)由買(mǎi)受人承擔(dān)。

第2篇 買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則適用范圍

從買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的確立過(guò)程可以看出,該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。這可以從各國(guó)立法中得到印證?!斗▏?guó)民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣(mài)租賃物時(shí),買(mǎi)受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項(xiàng)權(quán)利者,不在此限?!奔捶▏?guó)對(duì)于房屋及土地租賃契約,如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期,則該租賃權(quán)有對(duì)抗效力,買(mǎi)賣(mài)不破該租賃,但雙方在契約中另有約定的除外?!兜聡?guó)民法典》第571條第1項(xiàng)規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后,由出租人讓與第三人時(shí),受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)?!奔匆?guī)定了土地租賃契約中,出讓不破租賃?!度毡久穹ǖ洹返?05條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)租賃已將其登記時(shí),對(duì)于以后就其不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)的人,亦發(fā)生效力”。即依日本民法,租賃經(jīng)登記后,有對(duì)抗力。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法典對(duì)此也做出了規(guī)定,該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后,縱將其所有權(quán)認(rèn)與第三人,其租賃契約,對(duì)于受讓人,仍繼續(xù)存在?!敝档米⒁獾氖?,這些國(guó)家或地區(qū)的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是指不動(dòng)產(chǎn)租賃而言。這是因?yàn)?,“以居住營(yíng)業(yè)或農(nóng)耕為目的,而承租他人之不動(dòng)產(chǎn),各國(guó)立法為謀求社會(huì)生活之安定及增進(jìn),均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國(guó)家規(guī)定該原則同樣適用于動(dòng)產(chǎn)租賃,由于筆者孤陋寡聞,不敢貿(mào)然作出判斷。

我國(guó)在合同法出臺(tái)之前,司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買(mǎi)賣(mài)。而在司法實(shí)踐中,當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對(duì)此,結(jié)合其他國(guó)家和地區(qū)的立法,大多數(shù)學(xué)者主張對(duì)我國(guó)合同法229條所確定的買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。

在我國(guó),由于土地屬于國(guó)家所有或者集體所有,單位或個(gè)人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定,土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租,那么,對(duì)于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同,在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效,即應(yīng)當(dāng)類(lèi)推適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。

第3篇 買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則

曾先生在選購(gòu)了一套二手房時(shí),被前業(yè)主告知該房產(chǎn)已經(jīng)有人承租,租期尚有九個(gè)多月才到期,曾先生以為購(gòu)買(mǎi)了房屋后就有權(quán)隨時(shí)要求承租人搬離,于是于前業(yè)主簽訂了合同并辦理了過(guò)戶手續(xù),但是,在與承租人交涉限期搬離的過(guò)程中,承租人提出“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的概念要求繼續(xù)承租,并指責(zé)前業(yè)主和曾先生沒(méi)有尊重其“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”,其有權(quán)主張?jiān)壬姆课葙I(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。

這是在轉(zhuǎn)讓已經(jīng)租賃的房產(chǎn)過(guò)程中普遍存在遍的問(wèn)題,承租人所提出的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)法律術(shù)語(yǔ),具體解釋為租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場(chǎng)合,承租人對(duì)于該房屋的使用權(quán),不會(huì)因?yàn)樵摲课莸馁I(mǎi)賣(mài)而受影響,買(mǎi)受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定,此時(shí)租賃權(quán)的效力大于買(mǎi)賣(mài)雙方的轉(zhuǎn)讓效力,只有當(dāng)租賃期限到期時(shí),買(mǎi)受人方才可以行使完整所有權(quán)。

對(duì)此,我國(guó)法律有明確的規(guī)定:《合同法》第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力”,《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定:“租賃期限內(nèi),房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條第二款規(guī)定:“私有房屋在租賃期內(nèi),因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。

而承租人提出的“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”則是指出租人出賣(mài)房屋時(shí),承租人在同等條件下,依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?!逗贤ā返?30條規(guī)定:“出租人出賣(mài)出租房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期間內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”;《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定:“房屋所有人出賣(mài)出租房屋,須提起三個(gè)月通知承租人,在同等條件下承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?!?最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行

由此可見(jiàn),在該案例中,承租人提出要求繼續(xù)租賃的要求是合法的,承租人的利益應(yīng)該受到法律的保護(hù),曾先生無(wú)權(quán)要求承租人限期搬離,但是有權(quán)要求承租人支付租金,因?yàn)?,曾先生在取得該房產(chǎn)的所有權(quán)的同時(shí)也取得了收益權(quán)。另外,如果前業(yè)主確實(shí)沒(méi)有通知過(guò)承租人該房屋要出售或者承租人表示在同等條件下愿意購(gòu)買(mǎi)該房屋的話,承租人確實(shí)有權(quán)主張?jiān)撡I(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。建議二手房買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房前充分了解要購(gòu)買(mǎi)的房屋是否已經(jīng)出租,如果出租,租賃期限是否快到期,避免影響自己的購(gòu)房用途或自己的投資計(jì)劃。

第4篇 買(mǎi)賣(mài)貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移慣例原則

貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移這個(gè)古老而又現(xiàn)代的問(wèn)題迄今懸而未決。從羅馬法的經(jīng)典巨著《法學(xué)階梯》出臺(tái)至今長(zhǎng)達(dá)1400多年的時(shí)間里,貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一直是各國(guó)買(mǎi)賣(mài)法或合同法中爭(zhēng)議不休的問(wèn)題。為保持商業(yè)慣例和商人習(xí)慣的穩(wěn)定性和延續(xù)性,國(guó)際商會(huì)《國(guó)際貿(mào)易術(shù)語(yǔ)解釋通則》(下稱(chēng)《通則》)2000年修訂本對(duì)國(guó)際買(mǎi)賣(mài)貨物象征交貨術(shù)語(yǔ)fob、cfr和cif的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移界限也不作變更,仍舊采用了“船舷為界”原則。

對(duì)此,當(dāng)代買(mǎi)賣(mài)法、海商法和國(guó)際航運(yùn)與貿(mào)易慣例是如何進(jìn)行處置和相互予以協(xié)調(diào)的呢

“船舷為界”原則在當(dāng)代是如何實(shí)現(xiàn)的

“風(fēng)險(xiǎn)隨交貨轉(zhuǎn)移”乃當(dāng)代國(guó)際貿(mào)易普遍推崇和廣泛應(yīng)用的理論與原則。風(fēng)險(xiǎn)既由交貨決定,那么交貨的時(shí)間地點(diǎn)和方式及其界限劃分標(biāo)準(zhǔn)便理所當(dāng)然地成為貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問(wèn)題的關(guān)鍵。在國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)實(shí)務(wù)中,對(duì)此的規(guī)定除由當(dāng)事人自行約定的方法外,一般還有由國(guó)際貿(mào)易術(shù)語(yǔ)統(tǒng)一慣例如《通則》和國(guó)際貿(mào)易統(tǒng)一實(shí)體法如《公約》以及各國(guó)法律來(lái)加以規(guī)范和規(guī)定的方法。國(guó)際貿(mào)易術(shù)語(yǔ)統(tǒng)一慣例通常僅限于對(duì)買(mǎi)賣(mài)慣例使用的貿(mào)易術(shù)語(yǔ)進(jìn)行規(guī)范解釋?zhuān)ㄟ^(guò)將之選入合同才能起規(guī)定作用;國(guó)際貿(mào)易法律一般避開(kāi)對(duì)貿(mào)易術(shù)語(yǔ)的解釋?zhuān)噲D制定出國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)的一般準(zhǔn)則,就買(mǎi)賣(mài)交易中的原則問(wèn)題作出規(guī)定。

國(guó)際商會(huì)《通則》乃是當(dāng)代國(guó)際貿(mào)易術(shù)語(yǔ)統(tǒng)—慣例的權(quán)威,其最新版本,即2000年修訂本仍將交貨方式分為實(shí)際交貨和象征交貨兩大類(lèi)共13個(gè)術(shù)語(yǔ)加以規(guī)范和解釋。由其性質(zhì)所致,賣(mài)方在實(shí)際交貨中的交貨責(zé)任一般是在規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)將貨物置于買(mǎi)方的實(shí)際控制之下,風(fēng)險(xiǎn)于此時(shí)同步轉(zhuǎn)移。在貨物“適當(dāng)?shù)亟桓丁敝?,風(fēng)險(xiǎn)由賣(mài)方承擔(dān),之后,由買(mǎi)方承擔(dān)。承運(yùn)人及裝運(yùn)方式的差異對(duì)交貨和風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移并無(wú)實(shí)質(zhì)的影響。象征交貨依據(jù)裝運(yùn)方式和賣(mài)方交貨責(zé)任可細(xì)分為傳統(tǒng)方式(包括fob、cfr和cif一組術(shù)語(yǔ))和現(xiàn)代方式(包括fca、cpt和cip一組術(shù)語(yǔ))。

“船舷為界”原則,通常是指在象征交貨傳統(tǒng)方式中,裝運(yùn)方式限制為散裝水運(yùn),賣(mài)方的交貨責(zé)任是將貨物在裝運(yùn)港交給承運(yùn)人,以裝上船越過(guò)船舷為界;貨物風(fēng)險(xiǎn)也以此為界同時(shí)轉(zhuǎn)移。買(mǎi)方之所以也積極支持、樂(lè)于采用象征交貨傳統(tǒng)方式,關(guān)鍵在于國(guó)際貿(mào)易實(shí)務(wù)界建立了完善的輔助服務(wù)支持體系與之配套,承運(yùn)人和承保人分擔(dān)了買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。作為補(bǔ)償,象征交貨傳統(tǒng)方式下的貨價(jià),一般相對(duì)實(shí)際交貨低很多。

“船舷為界”原則在當(dāng)代是如何實(shí)現(xiàn)的呢 在象征交貨傳統(tǒng)方式中,承運(yùn)人在裝運(yùn)港從賣(mài)方手中收貨裝運(yùn)后,有條件地承諾在目的港將貨完好無(wú)損地交給買(mǎi)方;承保人也保證有條件地承擔(dān)貨運(yùn)途中的風(fēng)險(xiǎn)及損壞的賠償責(zé)任。換句話說(shuō),承運(yùn)人和承保人有條件地代替賣(mài)方承擔(dān)運(yùn)輸途中的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,運(yùn)輸交接貨的貨運(yùn)保險(xiǎn)機(jī)制有效地“部分替代”了買(mǎi)賣(mài)交接貨機(jī)制。試想,如果不是這樣,買(mǎi)方如何會(huì)同意和接受這樣不公平的交貨安排呢

上述“部分替代”的條件限制值得高度重視?!疤娲钡幕A(chǔ)是指買(mǎi)賣(mài)交接貨和運(yùn)輸交接貨、貨運(yùn)保險(xiǎn)交接的責(zé)任界點(diǎn)至少要相一致,貨物交承運(yùn)人裝運(yùn)越過(guò)船舷以后至買(mǎi)方提貨前這一段的貨物風(fēng)險(xiǎn)必須由承運(yùn)人或承保人替代賣(mài)方承擔(dān)責(zé)任,即便這種替代是有條件的?!安糠帧钡暮x是指不完全性。在運(yùn)輸交接貨中,當(dāng)買(mǎi)方從承運(yùn)人手上接收貨物時(shí),如果貨物與合同不符,并且直接原因是諸如包裝不良、質(zhì)量?jī)?nèi)在缺陷之類(lèi)時(shí),承運(yùn)人不用承擔(dān)責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)因賣(mài)方違約在先而不能正常如期轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方,貨損由賣(mài)方自己承擔(dān)。在貨運(yùn)保險(xiǎn)交接中,雖然采用“倉(cāng)至倉(cāng)”條款,但當(dāng)船貨遭受意外損壞或滅失時(shí),如果導(dǎo)致?lián)p毀的直接風(fēng)險(xiǎn)超出了承保范圍,承運(yùn)人免于承擔(dān)賠償責(zé)任;即便損毀屬于承保范圍,如果此時(shí)保險(xiǎn)受益人不享有對(duì)貨物的保險(xiǎn)利益(如fob或cfr項(xiàng)下,貨物裝船前發(fā)生的意外損失,買(mǎi)方即便買(mǎi)了保險(xiǎn),由于不享有對(duì)貨物的保險(xiǎn)利益,承保人也可免于承擔(dān)賠償責(zé)任),貨物損毀由當(dāng)事人自己承擔(dān)。

“部分替代”主要由運(yùn)輸交接貨中的清潔提單簽發(fā)機(jī)制和“船舷為界”或“鉤至鉤”原則來(lái)維系。前者是指不能期望承運(yùn)人對(duì)其承運(yùn)的每一票貨都具有像其每一個(gè)貨主那樣的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),因此承運(yùn)人只能根據(jù)所收貨物的表面狀況是否良好來(lái)決定清潔提單的簽發(fā)與否,并且即便賣(mài)方拿到的是清潔提單,也并不表明萬(wàn)事大吉;只要有足夠的證據(jù)證明,貨物損毀是賣(mài)方而不是承運(yùn)人的直接責(zé)任造成的,賣(mài)方便不能從已與承運(yùn)人交接貨完畢為由而逃避承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

后者中的“船舷為界”和“鉤至鉤”原則分別是買(mǎi)賣(mài)和運(yùn)輸交接貨的責(zé)任界定,表面上看來(lái)兩者好像并不一致。但根據(jù)海商法和國(guó)際貨運(yùn)慣例,在港口裝卸貨時(shí),如果使用船上的吊機(jī)設(shè)備,承運(yùn)人承擔(dān)“鉤至鉤”范圍內(nèi)的責(zé)任;但如果使用港務(wù)當(dāng)局的吊機(jī)設(shè)備,承運(yùn)人的責(zé)任則以“船舷為界”。由于現(xiàn)代國(guó)際運(yùn)輸使用船上吊機(jī)設(shè)備進(jìn)行裝卸的情形鮮見(jiàn),因此“鉤至鉤”原則與“船舷為界”實(shí)質(zhì)上并無(wú)區(qū)別,它們的責(zé)任界點(diǎn)實(shí)際上是一致的。

“船舷為界”雖然是理論上的一條界限,但在國(guó)際貨物和運(yùn)輸實(shí)務(wù)中也已有相應(yīng)的業(yè)務(wù)慣例和做法來(lái)與之相配套。為了獲得承運(yùn)人簽發(fā)的清潔提單以保障順利結(jié)匯收款,對(duì)貨物吊裝越過(guò)船舷前后的損失,只要不是價(jià)值不菲的,賣(mài)方一般都是設(shè)法先補(bǔ)足貨物數(shù)量以便及時(shí)領(lǐng)取清潔提單,有關(guān)的索賠事宜壓后處理。只有對(duì)價(jià)值昂貴或無(wú)法及時(shí)修補(bǔ)或更替的貨物,在吊裝越過(guò)船舷后發(fā)生的損失,賣(mài)方才會(huì)立即會(huì)同港務(wù)當(dāng)局、承運(yùn)人和承保人等當(dāng)事人,針對(duì)事故原因進(jìn)行調(diào)查,分清責(zé)任并出具證明,及時(shí)通知買(mǎi)方??傊?,“船舷為界”在實(shí)務(wù)中也并不是不可克服的。否則,象征交貨傳統(tǒng)方式怎么能夠延續(xù)200多年在國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)中普遍應(yīng)用,并對(duì)國(guó)際貿(mào)易的拓展起到積極推動(dòng)作用呢

在象征交貨現(xiàn)代方式中,由于集裝箱革命等裝運(yùn)和通訊技術(shù)的不斷變革與進(jìn)步,國(guó)際商會(huì)將賣(mài)方的交貨責(zé)任界點(diǎn)從“船舷為界”提前到“貨物被收入運(yùn)輸系統(tǒng)之時(shí)”。不可否認(rèn),國(guó)際商會(huì)為規(guī)范國(guó)際貿(mào)易術(shù)語(yǔ)所作的不懈努力和做法確實(shí)是值得贊賞的。但從近10年來(lái)的國(guó)際貿(mào)易實(shí)踐看,現(xiàn)代方式至多只在發(fā)達(dá)國(guó)家間的貿(mào)易中得到應(yīng)用,并未獲得廣大發(fā)展中國(guó)家包括我國(guó)在內(nèi)的青睞。其根本原因主要在于現(xiàn)代方式的實(shí)務(wù)運(yùn)作機(jī)制超出了國(guó)際貿(mào)易商人和現(xiàn)行輔助服務(wù)支持體系的認(rèn)同和接受范圍。商人們或者不習(xí)慣,或者不愿意,或者無(wú)法采用現(xiàn)代方式及做法。

第5篇 未簽訂書(shū)面合同情況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛處理原則

未簽訂書(shū)面合同情況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理原則

——梁某上訴鄭某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

依據(jù):(2011)二中民終字第03640號(hào)

核心法律問(wèn)題:要式合同、合同欠缺條款的認(rèn)定

案情介紹

一、基本案情

梁某系位于北京市豐臺(tái)區(qū)某小區(qū)某號(hào)房屋所有權(quán)人。2000年8月14日,梁某書(shū)寫(xiě)收條,內(nèi)容為:今收到鄭某房款共計(jì)24萬(wàn)人民幣。同月,梁某將上述房屋交付鄭某使用,自2005年開(kāi)始鄭某支付該房屋供暖費(fèi)。鄭某持有該房屋購(gòu)房款發(fā)票及購(gòu)房交款清單。

2011年4月,鄭某訴至原審法院稱(chēng):2000年我與梁某達(dá)成口頭房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議,我給付梁某24萬(wàn)元房款,梁某將涉訟房屋出售給我。后我要求梁某辦理過(guò)戶手續(xù),梁某推托?,F(xiàn)我居住該房已達(dá)11年,2009年3月梁某告知我騰房,故我起訴要求梁某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

梁某辯稱(chēng):我與鄭某非房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,2000年因我需用錢(qián),委托房屋中介機(jī)構(gòu)做房屋抵押貸款,我向中介支付1萬(wàn)元手續(xù)費(fèi),鄭某給付我24萬(wàn)元,我同意其居住房屋2年。2000年6月我向鄭某交付房屋,后要求其搬走引起糾紛。鄭某起訴已超過(guò)訴訟時(shí)效,我不同意其訴訟請(qǐng)求。

一審中,鄭某申請(qǐng)證人任某、李某出庭作證,任某稱(chēng):我與鄭某之弟系同學(xué)關(guān)系,2000年8月,我與鄭某去銀行取錢(qián),大概20多萬(wàn)元,鄭某買(mǎi)房,后來(lái)在車(chē)上把錢(qián)給了賣(mài)房人,賣(mài)房人收到錢(qián)后在車(chē)上當(dāng)場(chǎng)寫(xiě)了收據(jù),寫(xiě)完后我們就回家了,我不認(rèn)賣(mài)房人,記不清是誰(shuí)了,鄭某當(dāng)時(shí)是買(mǎi)房。證人李某到庭證明:我與鄭某之弟及梁某均系朋友關(guān)系,當(dāng)年從事房屋中介服務(wù)。2000年鄭某家因拆遷急于買(mǎi)房,梁某欲賣(mài)房,經(jīng)我促成買(mǎi)賣(mài)交易,房?jī)r(jià)款為24萬(wàn)元。梁某對(duì)上述證人證言不予認(rèn)可,并稱(chēng)其二人證言自相矛盾,不能作為定案依據(jù)。

本案審理過(guò)程中,經(jīng)鄭某申請(qǐng),法院依法查封本案涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)。

二、法院判決

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為:本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為鄭某與梁某之間的法律關(guān)系是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系還是借款關(guān)系。梁某書(shū)寫(xiě)收條確認(rèn)所收款項(xiàng)為“房款”,現(xiàn)鄭某亦持有該房屋購(gòu)房款相關(guān)收據(jù),且自2000年8月起梁某已將涉訟房屋交付鄭某居住至今,證人李某出庭證明雙方存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。上述證據(jù)足以形成完整證據(jù)鏈,證明雙方存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,法院予以認(rèn)定。梁某主張雙方系借款關(guān)系,未提交相關(guān)證據(jù),法院不予采信。梁某主張本案超過(guò)訴訟時(shí)效,缺乏依據(jù),法院不予支持。法院對(duì)鄭某的訴訟請(qǐng)求予以支持。

據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)民法典》第一百三十條的規(guī)定判決:梁某于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助鄭某將涉訟房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記在鄭某名下。

判決后,梁某不服原判,向二審法院提起上訴,認(rèn)為原判認(rèn)定事實(shí)不清,證據(jù)不足,適用法律錯(cuò)誤,且鄭某的訴訟請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效,故請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判,依法改判駁回鄭某的訴訟請(qǐng)求。鄭某同意原判。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為:當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí),有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的,負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。一方當(dāng)事人提出的證據(jù),另一方當(dāng)事人認(rèn)可或者提出的相反證據(jù)不足以反駁的,人民法院可以確認(rèn)其證明力。本案中,鄭某主張其與梁某之間就訟爭(zhēng)房屋存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,其提交的由梁某書(shū)寫(xiě)的收條中,明確寫(xiě)明“房款”的給付性質(zhì),梁某亦于收取上述款項(xiàng)后將涉案房屋交付鄭某居住使用至今,且鄭某亦提供證據(jù)證明,訟爭(zhēng)房屋的原始購(gòu)房收據(jù)亦由鄭某持有。梁某雖對(duì)鄭某主張的事實(shí)不予認(rèn)可,并堅(jiān)稱(chēng)其與鄭某之間實(shí)為借款關(guān)系,但并未就此提供證據(jù)予以證明,梁某應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。因此,原審法院對(duì)鄭某的訴訟主張予以采信,處理并無(wú)不當(dāng),本院予以確認(rèn)。梁某關(guān)于鄭某要求辦理物權(quán)變更登記的訴訟請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效的抗辯理由,缺乏依據(jù),原審法院不予采信,處理正確,本院亦予確認(rèn)。綜上,原判處理并無(wú)不當(dāng),梁某的上訴請(qǐng)求,并無(wú)事實(shí)和法律依據(jù),本院不予支持。

據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定判決:駁回上訴,維持原判。

審判邏輯

一、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于:梁某與鄭某之間是否存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系;當(dāng)事人能否以非書(shū)面形式訂立要式合同;當(dāng)事人約定不明或無(wú)約定時(shí)合同條款的如何確定。

二、觀點(diǎn)透析

(一)要式合同及其例外

根據(jù)合同的成立是否需要特定的形式的區(qū)別,可將合同劃分為要式合同與非要式合同。所謂要式合同,是指根據(jù)法律規(guī)定,合同的成立需要具備特定的形式要件;而非要式合同則與此相反,并無(wú)特定形式要件的要求。

根據(jù)《民法典》第10條的規(guī)定,當(dāng)事人訂立合同,有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的,應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的,應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。同時(shí),《城市房地產(chǎn)管理法》第41條亦規(guī)定:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同,合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。結(jié)合上述兩項(xiàng)規(guī)定,可以看出在當(dāng)事人雙方進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄙI(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為時(shí),均應(yīng)采取書(shū)面合同的形式。質(zhì)言之,房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)贈(zèng)與合同等涉及房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同,均為要式合同。

關(guān)于合同的形式要件問(wèn)題,在我國(guó)民法典律制度發(fā)展過(guò)程中,經(jīng)歷了一個(gè)從絕對(duì)嚴(yán)格到相對(duì)寬松的演變過(guò)程。在《民法典》正式實(shí)行之前,一般采取嚴(yán)格的形式要件主義,即凡規(guī)定采取書(shū)面形式訂立的合同,非經(jīng)書(shū)面形式不發(fā)生效力。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和法律制度的逐漸完善,此嚴(yán)格的規(guī)定逐漸有所放寬。1999年10月1日《民法典》正式實(shí)行,其中第36條明確規(guī)定了要式合同的例外情形,即“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同,當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的,該合同成立”。

(二)合同欠缺條款的認(rèn)定

《民法典》于總則部分,即第12條第1款規(guī)定了一般情形下合同應(yīng)當(dāng)包括的條款:(1)當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住所;(2)標(biāo)的;(3)數(shù)量;(4)質(zhì)量;(5)價(jià)款或者報(bào)酬;(6)履行期限、地點(diǎn)和方式;(7)違約責(zé)任;(8)解決爭(zhēng)議的方法。同時(shí)該法分則部分亦根據(jù)合同具體類(lèi)型的不同,對(duì)其他可以約定的條款進(jìn)行了規(guī)定。從法律規(guī)定的文義理解,上述列舉的條款并未合同成立的必需條款。問(wèn)題也由此提出——合同成立至少應(yīng)具備的條款為何?此問(wèn)題在《民法典》頒布實(shí)施后一直有所爭(zhēng)議。2009年最高人民法院在《民法典司法解釋(二)》中對(duì)此問(wèn)題予以明確,規(guī)定如雙方當(dāng)事人對(duì)合同是否成立產(chǎn)生爭(zhēng)議,人民法院能夠認(rèn)定當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)、標(biāo)的和數(shù)量的,則一般認(rèn)定合同成立,但另有法定或約定的情形除外。

在根據(jù)上述規(guī)定對(duì)合同成立與否予以明確后,為保證合同的順利履行,以及在糾紛發(fā)生后進(jìn)行救濟(jì),還須對(duì)欠缺的條款予以認(rèn)定?!睹穹ǖ洹返?1條明確規(guī)定:“合同生效后,當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”而在司法實(shí)踐中,還會(huì)出現(xiàn)當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成協(xié)議,或根據(jù)合同有關(guān)條款及交易習(xí)慣無(wú)法判斷的情形,此時(shí)就應(yīng)依據(jù)《民法典》第62條予以處理,分為以下幾種情況:(1)質(zhì)量要求不明確的,按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的,按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。(2)價(jià)款或者報(bào)酬不明確的,按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行;依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的,按照規(guī)定履行。(3)履行地點(diǎn)不明確,給付貨幣的,在接受貨幣一方所在地履行;交付不動(dòng)產(chǎn)的,在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行;其他標(biāo)的,在履行義務(wù)一方所在地履行。(4)履行期限不明確的,債務(wù)人可以隨時(shí)履行,債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行,但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。(5)履行方式不明確的,按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。(6)履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的,由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)。

(三)本案審理思路

具體到本案而言,首先應(yīng)對(duì)梁某與鄭某之間法律關(guān)系進(jìn)行定性。從舉證責(zé)任的角度分析,鄭某主張其與梁某為買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系,就此提供了收條、原始購(gòu)房收據(jù)及證人證言用以證明。上述證據(jù)中,作為書(shū)證的收條,其中載明“今收到鄭某房款共計(jì)24萬(wàn)人民幣”,可以直接證明給付性質(zhì)為“房款”;原始購(gòu)房收據(jù)亦屬書(shū)證,但其本身并不能直接證明鄭某與梁某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,系證明購(gòu)房原始收據(jù)由梁某持有的事實(shí),故應(yīng)屬間接證據(jù);證人亦作證稱(chēng)梁某與鄭某之間為買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系,其作證的內(nèi)容均系親身經(jīng)歷,并非從他人處聽(tīng)來(lái)的情況的復(fù)述,故應(yīng)屬原始證據(jù)。從證明力的角度來(lái)看,鄭某提供的證據(jù)中不僅有可單獨(dú)證明案件事實(shí)的證據(jù),且各個(gè)證據(jù)之間亦相互印證形成完整證據(jù)鏈,證明雙方買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的存在。而反觀梁某,其主張的借款合同關(guān)系并無(wú)證據(jù)證明,故應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。一審、二審從正反兩個(gè)角度分析,最終對(duì)鄭某主張的事實(shí)予以采信。

在對(duì)雙方法律關(guān)系予以定性后,即須解決雙方以非書(shū)面形式訂立要式合同的問(wèn)題。梁某與鄭某進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易,按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立合同。但根據(jù)案件查明的事實(shí),鄭某作為買(mǎi)受人已經(jīng)履行了支付價(jià)款的主要義務(wù),梁某亦已接受,故雙方雖未按法律規(guī)定簽訂書(shū)面合同,也應(yīng)當(dāng)依據(jù)《民法典》第36條之規(guī)定,認(rèn)定雙方合同成立。同時(shí),該合同自成立時(shí)生效。

第6篇 2023年買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋?zhuān)汉贤喠⒃瓌t是什么

一、平等原則

平等原則是指地位平等的合同當(dāng)事人,在權(quán)利義務(wù)對(duì)等的基礎(chǔ)上,經(jīng)充分協(xié)商達(dá)成一致,以實(shí)現(xiàn)互利互惠的經(jīng)濟(jì)利益目的的原則。這一原則包括三方面內(nèi)容:

1.合同當(dāng)事人的法律地位一律平等。在法律上,合同當(dāng)事人是平等主體,沒(méi)有高低、主從之分,不存在命令者與被命令者、管理者與被管理者。這意味著不論所有制性質(zhì),也不問(wèn)單位大小和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱,其地位都是平等的。

2.合同中的權(quán)利義務(wù)對(duì)等。所謂“對(duì)等”,是指享有權(quán)利,同時(shí)就應(yīng)承擔(dān)義務(wù),而且,彼此的權(quán)利、義務(wù)是相應(yīng)的。這要求當(dāng)事人所取得財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)或工作成果與其履行的義務(wù)大體相當(dāng);要求一方不得無(wú)償占有另一方的財(cái)產(chǎn),侵犯他人權(quán)益;要求禁止平調(diào)和無(wú)償調(diào)撥。

3.合同當(dāng)事人必須就合同條款充分協(xié)商,取得一致,合同才能成立。

二、自愿原則

自愿原則是合同法的重要基本原則,合同當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商,自愿決定和調(diào)整相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系。自愿原則體現(xiàn)了民事活動(dòng)的基本特征,是民事關(guān)系區(qū)別于行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系的特有原則。民事活動(dòng)除法律強(qiáng)制性的規(guī)定外,由當(dāng)事人自愿約定。自愿原則也是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,合同自愿原則就越來(lái)越顯得重要了。

自愿原則是貫徹合同活動(dòng)的全過(guò)程的,包括:

第一,訂不訂立合同自愿,當(dāng)事人依自己意愿自主決定是否簽訂合同;

第二,與誰(shuí)訂合同自愿,在簽訂合同時(shí),有權(quán)選擇對(duì)方當(dāng)事人;

第三,合同內(nèi)容由當(dāng)事人在不違法的情況下自愿約定;第四,在合同履行過(guò)程中,當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充、變更有關(guān)內(nèi)容;第五,雙方也可以協(xié)議解除合同;第六,可以約定違約責(zé)任,在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),當(dāng)事人可以自愿選擇解決爭(zhēng)議的方式??傊?,只要不違背法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性的規(guī)定,合同當(dāng)事人有權(quán)自愿決定。

三、公平原則

公平原則要求合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)要公平合理,要大體上平衡,強(qiáng)調(diào)一方給付與對(duì)方給付之間的等值性,合同上的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)的合理分配。具體包括:

第一,在訂立合同時(shí),要根據(jù)公平原則確定雙方的權(quán)利和義務(wù),不得濫用權(quán)利,不得欺詐,不得假借訂立合同惡意進(jìn)行磋商;

第二,根據(jù)公平原則確定風(fēng)險(xiǎn)的合理分配;

第三,根據(jù)公平原則確定違約責(zé)任。公平原則作為合同法的基本原則,其意義和作用是:公平原則是社會(huì)公德的體現(xiàn)

買(mǎi)賣(mài)合同原則(6份范本)

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