第1篇 小區(qū)管理處職能-4
小區(qū)管理處職能(四)
為保證業(yè)主有一個舒適、優(yōu)雅、整潔、安全的環(huán)境,維護及樹立企業(yè)形象,我們每位管理人員都應(yīng)把自身形象與企業(yè)形象溶為一體,嚴(yán)格履行本崗位職責(zé),必須做到:
服務(wù)態(tài)度,文明禮貌;
服務(wù)行為,合理規(guī)范;
服務(wù)效率,及時快捷;
服務(wù)效果,完好滿意。
小區(qū)管理處負(fù)責(zé)業(yè)主之管理和公共地方的管理工作,在業(yè)主事務(wù)方面,首要任務(wù)是推動業(yè)主的教育,使他們進駐小區(qū)后明白要遵守公共規(guī)則、愛護公物、維護業(yè)主合法權(quán)益、及促進業(yè)主彼此間之睦鄰關(guān)系。而作為業(yè)主之代理人亦有必要解釋有關(guān)之設(shè)備及供應(yīng)之能量,予業(yè)主認(rèn)識。此外,亦要讓業(yè)主明了水電費分?jǐn)傆嬎惴椒?、電梯和手扶電梯之?dāng)?shù)量及使用方法及向業(yè)主提供之基本設(shè)施。另外,亦要解釋有關(guān)簽署之文件,需辦理之手續(xù)(如裝修手續(xù)、物品放行手續(xù))及退場程序等。編制成業(yè)主手冊提供予業(yè)主參考,繼而解釋裝修守則內(nèi)之規(guī)定,管理處亦要兼顧公共地方清潔、衛(wèi)生之維護及公共設(shè)施之養(yǎng)護,使管理能發(fā)揮其應(yīng)有之功能。
第2篇 職工住宅小區(qū)房屋維修養(yǎng)護及裝修管理
工商局職工住宅小區(qū)房屋維修養(yǎng)護及裝修管理
(一)維修管理方案
維修部主管對小區(qū)內(nèi)進行實務(wù)性的管理,組織維修工對本物業(yè)進行維修、改造及保養(yǎng),監(jiān)督、檢查維修工的日常工作,確保小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn),具體職責(zé)如下:
1、根據(jù)管理處的管理目標(biāo),制訂 花園內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護的實施方案。
2、必須具備工民建的有關(guān)知識,能編制工程預(yù)決算,懂得房屋結(jié)構(gòu)特點以及使用要求。
3、必須具備物業(yè)的有關(guān)管理知識,熟悉《物業(yè)管理條例》與管理處的有關(guān)規(guī)章制度。
4、掌握小區(qū)內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型,地上及地下管道的走向、分布和起止點。
5、接受小區(qū)業(yè)主報修或咨詢時,態(tài)度要熱情、和藹,及時解答、解決業(yè)主的疑難問題。
6、組織維修員對小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進行維修及保養(yǎng),確保地下排污、雨水管道的暢通。
7、經(jīng)常巡視小區(qū)內(nèi)及檢查維修工的工作情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
8、定期對維修工進行思想教育與維修技術(shù)的培訓(xùn),提高維修工的思想和技術(shù)素質(zhì)。
9、響應(yīng)并參與管理處組織的公益活動,積極配合其他部門做好各項物業(yè)管理工作。
(二)對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象管理措施
1、全體員工均有義務(wù)對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。
2、在業(yè)主入住期對此類管理規(guī)定進行全面宣傳。
3、對已發(fā)生的類似現(xiàn)象限期整改,保證全體業(yè)主的共同權(quán)利。
4、加強日常監(jiān)管。
(三)房屋裝修管理方案
1、裝修施工隊和裝修方案的選擇
(1)幫助業(yè)主裝修選擇實力強、信譽好、取得合格證書的裝修企業(yè)。
(2)業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定,不出現(xiàn)違章裝修項目,管理處將對裝修方案進行嚴(yán)格的審查。
2、裝修申報
(1)住戶裝修,必須提前七天向管理處申報,事務(wù)助理對業(yè)主或使用人的資格進行確認(rèn),并提供裝修手冊。
(2)業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》(附表三)、《裝修人員登記表》等,如實填報裝修項目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時間、施工圖紙、施工隊伍等。
3、裝修審批
(1)業(yè)主應(yīng)如實填報裝修內(nèi)容,并提交裝修設(shè)計圖紙。
(2)在接業(yè)主遞交的裝修方案一周內(nèi),事務(wù)助理會同工程維修部、保安部對方案進行嚴(yán)格的審核、保證不出現(xiàn)違章裝修方案。
(3)業(yè)主(住戶)收到批復(fù)后,交納裝修管理押金,帶領(lǐng)選定的裝修隊負(fù)責(zé)人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。簽訂《裝修施工隊伍責(zé)任書》,領(lǐng)取裝修許可證。
4、施工管理
(1)所有施工必須按照管理處審批的方案進行,不得有任何更改。如實際情況需要更改,必須報管理處審批,出具更改通知后方可施工。
(2)施工期間,業(yè)主進行現(xiàn)場監(jiān)理,并保證裝修施工隊嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定,按章作業(yè),文明施工。
(3)裝修期限:中小工程為15天,較大工程為20天,最長不超過30天,如確實需要延期,要到管理處辦理延期手續(xù)。
(4)施工時間:每天施工時間為8:00-12:00;14:00-18:00。嚴(yán)禁擾民。
(5)裝修施工用電不得超過該裝修小區(qū)單元的裝修表容量,嚴(yán)禁擅自亂接電源線,否則造成的一切后果責(zé)任人自主負(fù)責(zé)。
(6)管道供氣設(shè)施和燃?xì)饩叩陌惭b、拆移、改裝,必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工,用戶不得自行安裝、拆除、改裝。
(7)裝修施工,嚴(yán)禁拆任何墻體,否則出責(zé)令恢復(fù)原狀外,按30%-50%的裝修押金罰款。
(8)空調(diào)應(yīng)按安裝在統(tǒng)一規(guī)劃的位置,空調(diào)架統(tǒng)一式樣安裝。
(9)不得改變陽臺的用途,防盜窗花由管理處設(shè)計統(tǒng)一式樣。
(10)施工過程中要注意垃圾袋裝清運,每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運不得損壞公用設(shè)施、設(shè)備,保持公用地面、墻壁完好和整潔。
5、驗收
(1)裝修工程完畢后,業(yè)主和施工隊負(fù)責(zé)人共同向管理處申請竣工驗收,管理處將派人進行查驗。
(2)隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。拒絕驗收造成的損失由業(yè)主自己負(fù)責(zé)。
(3)竣工驗收后,由驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內(nèi)簽名。驗收不合格時,限期整改,再行復(fù)驗,直到合格。
(4)裝修驗收合格并使用一個月后,經(jīng)管理處復(fù)驗確定工程無明顯質(zhì)量問題,將押金退回業(yè)主(住戶)和施工隊。
第3篇 小區(qū)業(yè)主管理委員會章程范例3
小區(qū)業(yè)主管理委員會章程范例(三)
第一章 總 則
第一條××小區(qū)業(yè)主管理委員會(以下簡稱管委會)是住宅區(qū)內(nèi)房屋業(yè)主(含房屋使用人)為了加強住宅區(qū)管理,自愿成立的組織,依據(jù)本章程開展活動并行使權(quán)利和義務(wù)。
第二條管委會的宗旨是:支持、配合、監(jiān)督管理部門搞好住宅區(qū)管理;代表業(yè)主的利益,維護業(yè)主的合法權(quán)益,開展各種有益于居民身心健康的活動,建設(shè)文明住宅區(qū)。
第三條××住宅小區(qū)住宅區(qū)的房屋業(yè)主均屬管委會會員,有履行會章的權(quán)利和義務(wù),并從政治、經(jīng)濟等方面給予管委會支持和幫助。
第四條管委會是由會員推選的常設(shè)組織,是業(yè)主表達愿望和意志的代表,負(fù)有對外聯(lián)系和組織業(yè)主的責(zé)任。
第二章 組織機構(gòu)
第五條首屆管委會由物業(yè)管理公司出面組織,管委會委員由會員代表大會選舉產(chǎn)生。多層樓宇以每一樓梯口為單位推選出代表一名,高層樓宇每10~15戶推選代表一名。管委會委員候選人從代表中推選。
第六條管委會由7~11人組成,設(shè)會長一名,副會長1-2名,執(zhí)行秘書一名。執(zhí)行秘書協(xié)助會長工作,并負(fù)責(zé)決議的執(zhí)行。執(zhí)行秘書由物業(yè)管理公司人員擔(dān)任。
第七條當(dāng)選的委員須有代表半數(shù)以上的贊同。管委會每屆任期兩年,委員可連選連任。管委會委員任職期間,委員缺額應(yīng)及時補選。
第八條會員代表大會每年開會一次,特殊情況可隨時召開。代表大會的主要任務(wù)是:
一、聽取會員的意見或建議;
二、研究決定涉及業(yè)主利益的重大問題;
三、審議工作報告;
四、選舉新的管委會;
五、其它需要研究的問題。
第九條會員代表大會閉會期間,由選出的管委會履行大會的權(quán)利和義務(wù)。
第十條管委會一經(jīng)成立,即應(yīng)向市社團登記和市房地局備案。
第三章管委會會議
第十一條××住宅小區(qū)業(yè)主管理委員會是本住宅區(qū)最高權(quán)力機構(gòu),管委會會議分為例會和特別會議。例會每半年舉行一次,由執(zhí)行秘書召集。在召開管委會會議的7天前,提交會議日期、地點和議題,并書面通知全體委員。有下列情況之一者,管委會應(yīng)召開特別會議:
一、百分之七十以上委員認(rèn)為必要時;
二、會長、副會長兩人以上認(rèn)為必要并書面呈述議題時。
第十二條不能出席會議的委員,可以書面委托他人代表。
第十三條會議進行表決時,每一委員有一票表決權(quán)。委員可委托代表人行使表決權(quán),但必須出具授權(quán)委托書。表決結(jié)果中同意票超過委員總數(shù)半數(shù)以上時,表決視為通過。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票票數(shù)相同之情形時,由會長或主持會議之人士投決定性一票。
第四章管委會任務(wù)
第十四條管委會的任務(wù)是:
一、聽取和征求業(yè)主意見,及時反映住宅房屋業(yè)主或使用人的要求,并提出合理化建議,監(jiān)督物業(yè)管理公司履行管理職責(zé),維護業(yè)主或使用人的合法權(quán)益。
二、協(xié)助物業(yè)管理公司、派出所以及政府各級主管部門搞好住宅區(qū)管理工作。
三、通過各種形式開展對住戶的宣傳、教育和文化娛樂活動。
第十五條管委會執(zhí)行任務(wù)時,必須遵守以下原則:
一、三分之一以上會員代表提議的議案必須在遞交議案之日一周內(nèi)作出答復(fù)。
二、涉及會員的有關(guān)事項,應(yīng)書面或口頭通知,或在樓梯口處予以公布。
三、所有決議、決定、議案不得違反有關(guān)政策規(guī)定。
四、提請物業(yè)管理公司、派出所及政府有關(guān)部門處理的事項必須以書面形式送達。
五、所辦事項應(yīng)設(shè)立專門檔案備查。
第五章附 則
第十六條本章程未盡事宜,由會員代表大會補充。
第十七條本章程的解釋權(quán)屬于本住宅區(qū)業(yè)主管理委員會。
第十八條本章程經(jīng)業(yè)主管理委員會會議通過生效。
第4篇 小區(qū)日常物業(yè)管理運作構(gòu)想
住宅小區(qū)日常物業(yè)管理運作構(gòu)想
日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)主服務(wù)功能的重要階段,針對zz小區(qū)的特點,我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理運作階段二個部分組成。
前期介入階段,我們深入了解規(guī)劃設(shè)計思路和業(yè)主的層次需求,從物業(yè)管理的角度對設(shè)施設(shè)備日后維護保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議,并依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果,提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案,為接管打下堅實的基礎(chǔ)。
一、前期介入階段的管理
(一)介入、合理規(guī)劃
1、針對小區(qū)實際情況,提前準(zhǔn)備管理方案
在前期介入工作中,我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè),另一方面,緊密結(jié)合zz小區(qū)的實際情況,提前準(zhǔn)備管理方案,提交詳實科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告。對zz小區(qū)的物業(yè)管理進行準(zhǔn)確定位,并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。
2、提前對業(yè)主進行物業(yè)管理宣傳
為了更好地實施將來對zz小區(qū)的管理,我們把對業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項重要工作。通過宣傳講授有關(guān)知識,并組織部分zz小區(qū)業(yè)主參觀學(xué)習(xí),以求取得良好的社會效果,為日后管理工作的開展打下基礎(chǔ)。
(二)做好驗收接管工作
在管理公司對zz小區(qū)充分了解的基礎(chǔ)上,通過接管驗收這一工作程序,進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點,預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題,準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案,真正做到有備無患,防范于未然。
zz小區(qū)的驗收與接管程序如下:
二、日常管理運作階段的管理
對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段,管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度,注重每一個服務(wù)項目人員的培訓(xùn)、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。
(一)管理處內(nèi)部運作管理
1、管理處內(nèi)部檢查工作
為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。
(1)管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項工作的日檢。
(2)管理處各部門主管負(fù)責(zé)分管工作的周檢。
(3)總公司實施不定期巡檢。
2、用戶報修處理工作規(guī)程
盡快處理用戶的報修,規(guī)范維修工作,確保為用戶提供滿意的服務(wù)。
(1)管理處負(fù)責(zé)記錄報修,并傳達至工程部。
(2)工程人員負(fù)責(zé)報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)及維修。
(3)工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督,對'維修服務(wù)項目表'以外的報修內(nèi)容進行評審。
3、用戶投訴處理工作
確保用戶的投訴能及時、準(zhǔn)確、合理地得到解決。
(1)管理處負(fù)責(zé)對用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。
(2)被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。
(3)管理處負(fù)責(zé)對投訴處理的效果進行檢查。
4、服務(wù)收費管理
規(guī)范管理處服務(wù)收費(包括管理費、水電費)程序,確保用戶對服務(wù)的滿意。
(1)管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費及每月管理費、水電費的收取。
(2)管理處財務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項費用的收取工作。
(3)樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項收費通知單,并協(xié)助財務(wù)做好各項費用的催繳工作。
(4)工程維修人員負(fù)責(zé)對有償維修服務(wù)進行計費。
(5)管理處項目經(jīng)理助理對有償維修服務(wù)收費進行審核。
5、社區(qū)文化活動管理
管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動,寓教育于社區(qū)文化活動之中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。
(1)客戶部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動計劃,并具體組織實施。
(2)管理處項目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動計劃。
(3)管理處其他部門員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動的順利開展。
6、突發(fā)事件或異常情況處理
確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時,能迅速、果斷進行處理,保護業(yè)主的人身及其生命財產(chǎn)安全。
(1)管理處應(yīng)進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn),并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。
(2)當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。
(3)護衛(wèi)員負(fù)責(zé)安全防范,工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。
(4)其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣,積極參與救護或搶險。
7、應(yīng)急分隊工作規(guī)程
(1)由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊,以應(yīng)付各類突發(fā)事件。
(2)管理處項目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。
(二)給排水設(shè)備及水景管理
1、給排水設(shè)備及水景運行管理
確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài),保證生活、消防用水、水景用水的需求。
(1)機電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。
(2)給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處項目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。
(5)物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。
2、操作
使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定,保證正常運行。值班機電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的操作巡查、記錄及異常情況的報告。
3、給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)
及時處理給排水設(shè)備(設(shè)施)故障,確保設(shè)備性能。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。
(三)消防管理
1、中控室設(shè)備運行管理
確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。
(1)中控室護衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。
(2)中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。
2、中控室設(shè)備操作
確保消防設(shè)備、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性,正確性。
中控室護衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室機電設(shè)備操作。
3、中控室設(shè)備維修保養(yǎng)
確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))性能良好,保證安全運行。
(1)中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。
(2)工程部主管對維修保養(yǎng)工作進行指導(dǎo),檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。
4、防火管理
建立行之有效的消防管理安全體系,保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。
(1)中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。
(2)工程部主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。
(3)管理處物業(yè)主任對轄區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。
5、火警、火災(zāi)應(yīng)急處理
定期演練對迅速撲滅火災(zāi),保證業(yè)主生命財產(chǎn)安全。
(1)中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報警工作。
(2)工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運行。
(3)義務(wù)消防隊員負(fù)責(zé)火場滅火。
(4)樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場維修警戒。
(四)機電設(shè)施養(yǎng)護和修繕管理
對zz小區(qū)公共設(shè)施機電運行和保養(yǎng)工作,按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運作,具體主要工作內(nèi)容如下:
1、運行組:
保障小區(qū)供電、供水,消防等正常運作并做好記錄;巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況,做好巡查記錄;搞好設(shè)備房的物品管理,加強安全防范工作。
2、維修組:
負(fù)責(zé)機電設(shè)施,設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房;負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施進行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(五)治安管理
1、護衛(wèi)隊管理
通過制定護衛(wèi)員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定,確保護衛(wèi)員自身素質(zhì)的提高,自覺維護護衛(wèi)工作的正常運行。
(1)護衛(wèi)員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護。
(2)護衛(wèi)班長負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。
(3)護衛(wèi)經(jīng)理/隊長負(fù)責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。
2、護衛(wèi)員儀容儀表要求及用語規(guī)范
保證護衛(wèi)員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語行為規(guī)范,提高服務(wù)水平。
(1)護衛(wèi)員
應(yīng)遵照'儀容儀表要求'執(zhí)行,并使用規(guī)范用語。
(2)當(dāng)班護衛(wèi)班長負(fù)責(zé)督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)范。
(3)護衛(wèi)經(jīng)理/隊長負(fù)責(zé)檢查和考評
3、護衛(wèi)員軍事培訓(xùn)
通過軍事化培訓(xùn),培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的護衛(wèi)員隊伍。
(1)護衛(wèi)隊長負(fù)責(zé)護衛(wèi)員的軍體培訓(xùn)及考核。
(2)護衛(wèi)隊長負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)護衛(wèi)隊全面軍體培訓(xùn)工作與考評。
(3)護衛(wèi)隊長負(fù)責(zé)檢閱、考評護衛(wèi)隊員整體軍體素質(zhì)。
4、門衛(wèi)值班崗工作
通過對轄區(qū)進出人員的控制,確保轄區(qū)的安全。
(1)熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主情況。
(2)維護轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。
(3)嚴(yán)格執(zhí)行來訪人員登記制度。
(4)嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。
(5)協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。
(6)在大門做好人、車分道的把關(guān)工作。
9、巡邏崗工作
監(jiān)視和巡查管轄區(qū),防止不安全事件發(fā)生。
(1)熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù),協(xié)助各個崗位處理疑難問題。
(2)巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況,做好記錄。
(3)維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。
(4)當(dāng)值班長負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作,并做好記錄,及時將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門。
(5)隊長負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作,對工作提出改進方法及注意事項。
10、中控室崗位工作
監(jiān)控系統(tǒng),特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運行狀況,確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。
(1)負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。
(2)負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。
(3)負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。
(4)聽從中控室工程師工作安排。
(5)保障消防電話的暢通。
(6)負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。
(六)清潔管理
對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清,時時保潔服務(wù)。
1、住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務(wù)安排:
①早晨6:00-10:00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面,清掃天面,清潔水池,清運雜物。
②下午13:30-17:30擦抹扶手、電子門、信報箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設(shè)施。
2、住宅區(qū)室外部分清掃服務(wù)安排:
①早晨6:00-8:00清掃道路、草地、公共場地、停車場各一遍。清運垃圾池、垃圾筒里的垃圾,并用水沖洗。
②上午8:30將垃圾拖運到垃圾中轉(zhuǎn)站,并清洗中轉(zhuǎn)臺和排水溝及手推垃圾車,并用噴霧器對中轉(zhuǎn)站及周圍地面消殺噴藥。
③對小區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清潔,每小時循環(huán)一遍。
④13:00-17:30清運各單元垃圾筒的垃圾,清洗垃圾中轉(zhuǎn)站,并消殺、噴藥,清洗垃圾箱,對小區(qū)進行保潔,每小時循環(huán)一遍。
(七)園林綠化管理
對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作安排:
(1)每天上午6:30-9:30澆水。
(2)每天上午9:30-12:00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉,每天下午14:00-16:00殺蟲、補缺、保潔,16:00-18:30澆水。
對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作內(nèi)容:
(1)整形造形:6次/年
(2)施肥:春秋各一遍
(3)澆水:因時因地制宜澆水,澆水時間夏季早晚為宜,冬季中午為宜。
(4)除雜草:中耕1遍/季,平時1遍/天,下雨天除外。
(5)補缺:視缺苗情況及時補缺。
(6)殺蟲:1遍/周,發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅
(八)車輛管理
對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進出小區(qū),小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進出小區(qū)停車場。具體管理方式如下:
1、車輛進崗:
(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛需進入住宅區(qū)時,駛近道口擋車器(道閘)時,應(yīng)立即走近車輛,向司機立正行舉手禮。
(2)當(dāng)司機開啟車窗遞上固定保管卡后,確認(rèn)業(yè)主車輛身份,并在卡上迅速記錄車輛駛?cè)霑r間及其他應(yīng)填項目,交還給業(yè)主后人車放行。
(3)當(dāng)司機開啟車窗后,聲明為外來車輛后,發(fā)給司機臨時停車保管卡,并在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確記錄車輛情況后,引導(dǎo)車進入停車場。
(4)當(dāng)遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務(wù)的車輛進入時,查證后放行,并迅速作好登記。
2、車輛出崗:
(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時,即上前立正并請司機交還保管卡,并核對車牌號。如果是固定保管卡,迅速填寫車輛駛出時間,交還給業(yè)主后立即開啟擋車器。如果是臨時保管卡,核查進場時間,如果沒有超過半小時,開啟道閘放行,如果超過半小時,則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車費,隨手給發(fā)票,收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。
(2)在收卡驗證收費后,迅速在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確填寫有關(guān)內(nèi)容。
(3)若后面有車緊跟,應(yīng)立即在車前示意停下后,立即放下道閘,再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。
(九)房屋管理
對zz小區(qū)的日常房管事務(wù)管理,按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運行。具體管理方式如下:
1、每天工作安排:
上午8:00-8:30處理業(yè)主申報投訴;8:30-9:30巡視;9:30-11:30跟蹤監(jiān)督;14:00-15:30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案;15:30-16:30巡視;16:30-17:30走訪、回訪。
2、房管服務(wù)內(nèi)容:
(1)跟蹤監(jiān)督:日常3遍/天,入伙期間8小時/天
(2)巡視:日常2遍/天,入伙期間8小時/天
(3)走訪:3次/月,1遍/月
3、房管日檢項目:
(1)裝修巡視 (2)投訴接待 (3)違章檢查 (4)車輛管理
(5)治安 (6)清潔 (7)綠化 (8)維修 (9)機電設(shè)備
(10)社區(qū)活動(11)員工宿舍 (12)內(nèi)容巡視
4、房管日檢處理方法:
(1)記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題,搜集業(yè)主的反饋意見。
(2)對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進行處理。
a、填寫意見轉(zhuǎn)呈表
b、發(fā)現(xiàn)維修不合格,填寫維修記錄,安排維修。
c、發(fā)現(xiàn)違章行為按'違章處理規(guī)定'執(zhí)行。
d、發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格的,填寫糾正措施報告。
(十)物業(yè)管理工作抽查與考核管理
建立公司對管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程,驗證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。
1、經(jīng)理擔(dān)任抽檢小組組長,負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。
第5篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：入住及裝修期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:入住及裝修期間
(三)入住及裝修期間的管理內(nèi)容
1、入住管理
(1)辦理入住手續(xù)的前提條件
a.小區(qū)已經(jīng)通過接管驗收,達到入住條件。
b.已經(jīng)通過接管驗收,標(biāo)志著:
a)房屋無重大質(zhì)量問題;
b)工程遺留問題基本得到解決;
c)工程文件資料已經(jīng)齊備;
d)業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢,產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束。
c.達到入住的條件,這里指:
a)小區(qū)實現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、排水、排污等基本使用功能,可以滿足日常生活所需;
b)配套設(shè)施基本齊備,建成并能夠使用;
c)管理處有固定的辦公場所并開始辦公。
d)物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。
(2)入住的準(zhǔn)備工作
a.入住資料的準(zhǔn)備:
a)根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊》、《服務(wù)指南》、《消防安全責(zé)任書》、《入住通知書》;
b)《入住通知書》的內(nèi)容要求寫明管理處辦公地點、業(yè)主辦理入住手續(xù)時應(yīng)帶的資料、證件及交納的費明細(xì),并附簡明扼要的入住流程等;
c)印刷以下各類入住表格:
--《〈業(yè)主通行證〉領(lǐng)用登記表》;
--《裝修申請表》;
--《住宅使用說明書》(開發(fā)商提供);
--《住宅質(zhì)量保證書》(開發(fā)商提供);
--《鑰匙領(lǐng)用登記表》;
--《入住驗房表》;
--《業(yè)主家庭情況登記表》。
b.設(shè)計辦理入住手續(xù)流程圖。
c.入住時的環(huán)境布置:涉及服務(wù)標(biāo)識區(qū)別的按《服務(wù)標(biāo)識管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)規(guī)定辦理。
a)區(qū)內(nèi)環(huán)境:
--入口處掛橫幅,內(nèi)容有'歡迎您入住_________小區(qū)、_________小區(qū)是你溫馨的家'等等,插彩旗,營造熱烈的氣氛;
--指路牌,由入口處到管理處,指路牌標(biāo)明'物業(yè)管理辦公室'字樣;
--入口處標(biāo)明管理公司辦公地址和辦公時間。
b)管理公司辦公環(huán)境:
--掛燈籠,飄小彩帶,擺放花籃、盆景,給人以隆重、喜慶的感受;
--張貼醒目的'辦理入住手續(xù)流程圖',辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到'一條龍服務(wù)',各窗口標(biāo)識清楚,一目了然;
--管理人員著裝整潔,精神飽滿;
--辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。
(3)辦理入住手續(xù)流程圖
不合格
(4)發(fā)出入住通知
a.小區(qū)物業(yè)管理公司依據(jù)與房地產(chǎn)發(fā)展商辦公會議議定的入住時間,向業(yè)主發(fā)出入伙通知,內(nèi)容包括:
a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;
b)《致廣大業(yè)主的慰問信》。
b.業(yè)主收到入住通知后,應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理公司辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來的前3天內(nèi),業(yè)主仍未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)再次發(fā)函或致電到通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù);超過規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)將情況向管理公司主管經(jīng)理匯報決定是否登報催辦。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件:
a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;
b)《購房合同》原件和復(fù)印件各一份;
c)業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份,小一寸彩照每人各兩張;
d)單位購房的業(yè)主須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份;
e)委托他人辦理的,須帶業(yè)主簽字的授權(quán)委托書。
(5)入住手續(xù)的辦理
a.驗證:管理員在業(yè)主前來辦理入住手續(xù)時,應(yīng)首先對以下證件進行檢查;
a)《購房合同》原件;
b)《業(yè)主的身份證原件》;
c)《單位購房的還須檢查其單位營業(yè)執(zhí)照副本》;
d)委托他人辦理的,還須檢查業(yè)主授權(quán)的委托書。
b.檢查無誤后,管理員將《購房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主,證件復(fù)印件及業(yè)主委托書存入業(yè)主檔案。
c.將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭登記表》內(nèi),另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主通行證》。
d.交納入住費用:小區(qū)管理員導(dǎo)引業(yè)主到收費公司交納入住費用,收費人員根據(jù)收款項目開具收款收據(jù)。一般情況下,入住費用包括以下項目:
a)煤氣開戶費:屬代收代繳費用,小區(qū)無此配套項目的不予收費;
b)有限電視初裝費:屬代收代繳費用,小區(qū)無此配套項目的不予收費;
c)水電押金:實行抄表到戶的小區(qū)不需收取,未實行抄表到戶的可適當(dāng)收取;
d)裝修保證金:業(yè)主可選擇入住時交納或二次裝修時在交納;
e)裝修垃圾清運費:同上;
f)管理費:以收到入伙通知之日計算當(dāng)月物業(yè)管理費,預(yù)收一年。
e.驗房收樓:
a)小區(qū)管理員在業(yè)主交完入住費用后帶業(yè)主驗收房屋,并請業(yè)主將房屋存在的問題填入《業(yè)主入住驗房表》中簽字確認(rèn);
b)房屋驗收合格的,管理員應(yīng)請業(yè)主在《業(yè)主入住驗房表》中簽字確認(rèn);
c)驗收發(fā)現(xiàn)問題,業(yè)主要求搬入或二次裝修前維修的,管理公司應(yīng)通知發(fā)展商在一周內(nèi)給予解決,并將整改結(jié)果通知管理公司;
--發(fā)展商一周內(nèi)未整改完畢的,小區(qū)管理公司應(yīng)將整改情況反饋給業(yè)主,并告之具體再驗收的時間;
--整改完畢后,由小區(qū)管理員通知業(yè)主二次驗收;二次驗收不合格的,由管理公司主管經(jīng)理進行跟綜,并依據(jù)物業(yè)管理公司同發(fā)展商簽定的《物業(yè)管理委托管理合同》中的保修條款要求發(fā)展商盡快解決。
f.發(fā)放鑰匙:
a)業(yè)主收樓無問題或要求在搬入后再進行維修的,小區(qū)管理員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主;
b)業(yè)主收樓有問題,小區(qū)管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時,應(yīng)留下一把大門鑰匙在管理公司以供維修時用;
c)業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時,管理員應(yīng)要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽字確認(rèn)。
g.簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》:
a)管理員將《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》(一式兩份)交給業(yè)主并請業(yè)主詳細(xì)閱讀;
> b)請業(yè)主簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》;
c)管理員將簽署后的《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》簽署后的其中一份存入業(yè)主檔案,另一份隨其它資料交業(yè)主保存。
h.資料發(fā)放:小區(qū)管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在資料領(lǐng)取單上簽名:
a)《住戶手冊》;
b)《服務(wù)指南》;
c)簽署后的《業(yè)主公約》;
d)簽署后的《消防安全責(zé)任書》;
e)《住宅使用說明書》;
f)《住宅質(zhì)量保證書》;
(6)開通水電
a.小區(qū)管理員應(yīng)邀請業(yè)主一起將水電讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗房表中》。
b.通知機電維修人員開通該業(yè)主房屋的水電。
(1)業(yè)主檔案管理的具體辦法祥見《業(yè)主檔案管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》。
(2)本標(biāo)準(zhǔn)作為管理處相關(guān)人員績效考評的依據(jù)之一。
2、裝修管理
(1)裝修的申請與審批
a.申請:住戶需提前7日向小區(qū)管理公司提出裝修申請(租戶必須持業(yè)主授權(quán)委托書);
a)申請時如實填寫《裝修申請表》各款內(nèi)容,并附裝修設(shè)計圖紙,室內(nèi)裝修說明書;
b)如果住戶自請施工隊,尚須附帶裝修施工隊營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份(住戶申請裝修項目少或簡單的除外);
c)裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂場所時,需提供城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的審批文件。
b.審核與批準(zhǔn):
a)小區(qū)管理公司維修主管接到裝修申請當(dāng)日,依據(jù)《管理公約》中'裝修管理規(guī)定'的相關(guān)條款,按唱諾制要求,就可能發(fā)生違章裝修的問題逐條要求住戶和裝修隊在《裝修施工承諾表》中打'√'承諾。對住戶未完全承諾的,小區(qū)管理公司維修主管應(yīng)耐心向住戶解釋,直到住戶完全承諾不出現(xiàn)違章裝修。對不肯承諾的住戶,不得同意裝修開工。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶和小區(qū)管理公司維修主管共同簽字后一式兩份,雙方各保存一份。
b)不宜審批的情況
--涉及有拆改承重墻的;
--涉及有消防隱患的;
--涉及有破壞預(yù)埋管線的;
--涉及有破壞外墻體立面的。
c)在確認(rèn)裝修設(shè)計不會對樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時,應(yīng)當(dāng)在半個工作日內(nèi)給出同意意見;
d)審核同意的,報管理公司主管經(jīng)理審批,管理公司經(jīng)理應(yīng)當(dāng)在半個工作日內(nèi)給出同意意見;
e)小區(qū)管理員將審批后的裝修申請通知住戶,對需要住戶修改設(shè)計的,應(yīng)告之住戶修改。
(2)裝修審批獲得批準(zhǔn)后,小區(qū)管理員應(yīng)通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊一同到小區(qū)管理處辦理有關(guān)手續(xù)
a.小區(qū)管理員將《室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》、復(fù)印一份附在《裝修申請表》后。
b.將裝修圖紙復(fù)印一份附在《裝修申請表》后。
c.將住戶和施工隊承諾的《裝修施工承諾表》附在《裝修申請表》后。
d.要求住戶簽署《裝修安全責(zé)任書》,并將之附在《裝修申請表》后。
e.住戶和施工隊一同到小區(qū)管理公司按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費用;
a)住戶應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運費;
b)施工隊?wèi)?yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和施工人員證件工本費;
f.引施工隊負(fù)責(zé)人辦理《施工通行證》;
a)施工隊負(fù)責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份證復(fù)印件一份;
b)辦證人員將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中(詳見《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》);
c)利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《施工通行證》。
d)小區(qū)管理員在住戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后,應(yīng)立即通知機電維修人員開通住戶水電,并告訴住戶可進場裝修。
(3)施工期間的管理
a.小區(qū)管理員按《樓宇巡查作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》每日巡查裝修施工情況。
b.機電維修人員負(fù)責(zé)監(jiān)控施工隊土建、水電裝修是否違章。
c.秩序維護員負(fù)責(zé)按《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》、《治安巡邏作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》及《出租屋暫住人員、施工人員及'三無'人員管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》隊施工人員進行管理。
(4)裝修施工的竣工驗收
a.裝修施工結(jié)束后,由住戶和施工隊負(fù)責(zé)人共同向小區(qū)管理公司提出驗收申請。
b.小區(qū)管理公司在當(dāng)日內(nèi)組織人員(機電維修主管及各專責(zé)工程師及小區(qū)管理員)對裝修進行現(xiàn)場驗收。裝修如無違章情況,按以下程序辦理;如發(fā)現(xiàn)有違章情況,按4.5款辦理。
c.竣工驗收合格的,由小區(qū)管理公司維修主管在《裝修申請表》內(nèi)'完工驗收'欄目簽署'初驗合格',并簽署姓名及日期。
d.秩序維護人員收回施工證,如有丟失,給予施工隊每證50元罰款。
e.施工隊當(dāng)日清場離開。
f.裝修驗收合格并使用一個月后,小區(qū)管理公司應(yīng)對裝修施工組織復(fù)驗,復(fù)驗無問題,由小區(qū)管理公司主管經(jīng)理在《裝修申請表》內(nèi)注明'復(fù)驗合格'后,由小區(qū)管理員退還住戶及施工隊的裝修押金。
(5)常見的違章裝修
a.擅自開工。
b.亂拉電線、超負(fù)荷用電。
c.擅自改動燃?xì)饩€路,安裝燃?xì)庥镁摺?/p>
d.空調(diào)機不按位置安裝。
e.隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門顏色、格調(diào)。
f.隨意改變陽臺功能。
g.隨意封陽臺,裝防盜門、網(wǎng)(高層建筑)。
h.隨意拆改墻體。
i.在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
j.私自增加線路負(fù)荷。
k.改動上下水、電線(開關(guān)盒)。
l.私自開鑿樓面層,破壞防水層(24小時閉水試驗)。
m.擅自占用公共通道、天臺、屋面。
n.擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。
o.堵塞地漏和排水管道。
p.擅自移動消防設(shè)施。
q.擅自改變門的開啟方向,使用消防禁用品。
r.擅自動火作業(yè)。
s.鋪裝過重的地板材料。
t.隨意丟棄裝修垃圾,利用公共部位、加工裝修材料。
u.隨意向窗外拋扔物品。
v.隨意用電梯運送裝修材料(散
裝料和超長重料)。
w.沖洗地面將水沖向電梯,破壞電梯裝飾。
*.不按規(guī)定時間施工,制造噪音。
y.破壞公共綠籬、綠地。
z.夜間隨意在住戶家中留宿。
aa.不辦理《施工通行證》,不遵守小區(qū)治安管理規(guī)定。
ab.隨意拆掉陽臺配重墻。
ac.高層住宅、寫字樓、商場、娛樂廳等不按規(guī)定配置滅火器。
ad.隨意改裝智能化系統(tǒng)。
(6)違章裝修的處理
a.裝修施工期間,發(fā)現(xiàn)違章維修的,小區(qū)管理公司應(yīng)立即要求住戶停止違章裝修,恢復(fù)原狀,并視情況采取以下方式進行處理:
a)批評教育,規(guī)勸改正;
b)責(zé)令停工,出具《違章整改通知單》限期整改;
c)責(zé)令恢復(fù)原狀;
d)扣留或沒收工具;
e)停水停電(須報管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn));
f)要求賠償損失(須報管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn));
g)依據(jù)規(guī)定罰沒違章金。
b.裝修施工驗收時,如發(fā)現(xiàn)住戶違章裝修的,小區(qū)管理員應(yīng)對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估,并視情況征得管理公司主管經(jīng)理同意后,列清扣款數(shù)額,由小區(qū)管理公司按以下方法進行扣款,扣款順序為:
a)首先從施工隊裝修押金中扣款;
b)施工隊裝修押金不足以補償扣款的,再從住戶裝修押金中予以賠償;
c)扣完住戶裝修押金仍部能補償扣款的,要求住戶給予賠償;
第6篇 園小區(qū)項目開發(fā)管理部崗位責(zé)任制
嘉園小區(qū)項目開發(fā)管理部崗位責(zé)任制
一、經(jīng)理職責(zé)
(一)負(fù)責(zé)嘉園小區(qū)開發(fā)、施工的全面工作;
(二)組織和制定嘉園小區(qū)開發(fā)年度經(jīng)營計劃,并組織實施;
(三)負(fù)責(zé)嘉園小區(qū)的拆遷、場地清理、工程施工等項工作;
(四)建立健全開發(fā)部內(nèi)部管理制度,完善經(jīng)濟指標(biāo),盡可能地降低消耗,取得盡可能多的經(jīng)營成果;
(五)負(fù)責(zé)嘉園小區(qū)工程施工質(zhì)量和工程進度的管理;
(六)完成董事長交辦的其他事項。
二、總工職責(zé)
(一)負(fù)責(zé)嘉園小區(qū)現(xiàn)場施工技術(shù)、工程質(zhì)量、工程計劃的制定及工期保障的日常管理工作,依據(jù)工程規(guī)劃委托工程的勘察、設(shè)計工作,做好經(jīng)理的參謀;
(三)整理、裝訂、收發(fā)施工圖和保管好技術(shù)檔案;
(四)會同工程監(jiān)理部門會審施工圖和技術(shù)交底工作;
(五)解決施工圖(含技術(shù)文件)中存在的問題并出據(jù)技術(shù)單或請設(shè)計部作補充設(shè)計;
(六)負(fù)責(zé)合理化建議的初審和認(rèn)定工作。
(七)參與工程設(shè)計方案及其質(zhì)量問題的處理工作。
(八)會同工程監(jiān)理部門,參與工程的分項工程驗收工作及綜合驗收工作;
(九)負(fù)責(zé)編制工程預(yù)算、決算、簽發(fā)辦理招投標(biāo)工作及工程發(fā)承包工作(含土建、安裝、配套工程);
(十)按工程進度報表,核定工程進度的工程造價及工程款支付比例;
(十一)整理、匯總竣工圖和技術(shù)資料待工程驗收時呈報縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局的檔案室;
(十二)為銷售部門提供每幢樓及住戶售房面積及房屋結(jié)構(gòu)布局等詳細(xì)內(nèi)容。
三、財務(wù)總監(jiān)職責(zé)
(一)編制和執(zhí)行嘉園小區(qū)預(yù)算、財務(wù)收支計劃、信貸計劃;
(二)擬定資金籌措和使用方案,開辟財源,有效地使用資金;
(三)進行工程成本費用預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核,督促小區(qū)工程有關(guān)部門降低消耗、節(jié)約開支,提高經(jīng)濟效益;
(四)協(xié)助經(jīng)理有計劃地?fù)芨豆こ炭?充分發(fā)揮資金使用效益;
(五)監(jiān)督財務(wù)收支核算,建立健全經(jīng)濟核算制度;
(六)承辦公司經(jīng)理交辦的其他工作。
四、土建工程師職責(zé)
(一)在工程部經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展工作;
(二)參與指揮工程規(guī)劃、設(shè)計、重大技術(shù)方案研究、策劃及建筑問題的研究和決策;
(三)主持工程招投標(biāo)與各項工程合同的簽訂工作;
(四)會同監(jiān)理部門對工程技術(shù)設(shè)計的會審和技術(shù)交底工作;
(五)做好各工程的決算、審核、認(rèn)定工作;
(六)負(fù)責(zé)工程進度的審核工作;
(七)負(fù)責(zé)施工質(zhì)量問題的處理工作;
(八)負(fù)責(zé)施工進度的督促、檢查工作;
(九)負(fù)責(zé)工程的統(tǒng)計報表工作。
(十)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理部門之間的關(guān)系。
五、電氣工程師職責(zé)
1、在工程部經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展工作,負(fù)責(zé)嘉園小區(qū)電氣安裝管理工作;2、負(fù)責(zé)編制招標(biāo)或議標(biāo)工程的電氣項目標(biāo)底、電氣施工圖預(yù)算及材料計劃,參與主體以外工程實物量測定和電氣隱蔽工程驗收;3、負(fù)責(zé)辦理施工用電手續(xù),辦理電業(yè)、有線電視、消防、小區(qū)智能化工程技術(shù)和遷移改造等審批手續(xù);
4、負(fù)責(zé)電氣工程技術(shù)管理、監(jiān)督、檢查;
5、負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場'三通一平'的臨時用電管理工作;
6、組織協(xié)調(diào)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位的圖紙會審工作;
7、監(jiān)督檢查監(jiān)督施工單位的電氣工程質(zhì)量工作;
8、施工過程中的電氣管線及相關(guān)系統(tǒng)的設(shè)備安裝、調(diào)試檢查驗收工作;
9、電氣施工的技術(shù)交底和工程簽證工作;
10、督促、檢查相關(guān)電氣技術(shù)規(guī)范的執(zhí)行情況,在工程竣工前組織好試運轉(zhuǎn)工作及工程驗收工作;
11、做好電氣技術(shù)資料及圖紙的歸檔管理工作及電業(yè)部門的圖紙審批工作。
六、水暖工程師職責(zé)
(一)負(fù)責(zé)嘉園小區(qū)水暖安裝管理工作,在經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展工作;
(二)負(fù)責(zé)編制招標(biāo)或議標(biāo)工程的水暖項目標(biāo)底;
(三)負(fù)責(zé)對水暖工程所需材料、設(shè)備、配件質(zhì)量復(fù)核驗定工作;
(四)負(fù)責(zé)做好施工現(xiàn)場的臨時用水工作;
(五)檢查水暖安裝進度的完成情況,督促各施工單位按計劃完成;
(六)監(jiān)督檢查水暖安裝的工程質(zhì)量;
(七)工程竣工前組織好試水、調(diào)試驗收工作;
(八)完成經(jīng)理交辦的其他工作。
六、出納員職責(zé)
(一)負(fù)責(zé)嘉園小區(qū)現(xiàn)金收、付、保管。
填制現(xiàn)金收付憑證,登記現(xiàn)金日記帳;
(二)按業(yè)務(wù)發(fā)生的時間順序,及時、全面、逐月逐筆登記現(xiàn)金日記帳,做到日清月結(jié),帳款相符;
(三)嚴(yán)格執(zhí)行貨幣結(jié)算,對支票進行登記,不許開空頭支票,對所用支票必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意,方可使用;
(四)認(rèn)真審查收支票據(jù)的合理、合規(guī)、合法性,不準(zhǔn)用白條子頂替庫存現(xiàn)金,不準(zhǔn)保留帳外現(xiàn)金;
(五)辦理現(xiàn)金收支業(yè)務(wù)時,對客戶要熱情服務(wù),有些事項要當(dāng)面解釋清楚,贏得客戶的滿意;
(六)積極配合銀行做好對帳、報帳工作;
(七)配合會計做好帳務(wù)處理工作;
(八)熟練掌握計算機辦公軟件,能完成日常文字材料的打印工作;
(九)完成董各長、經(jīng)理交辦的其他事項。
第7篇 小區(qū)物業(yè)管理員工獎懲機制
我們將實行獎勤罰懶,根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對小區(qū)管理處工作的考評,每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工,得到榮譽的進行獎勵,不稱職員工進行待崗培訓(xùn)、限期改進、辭退等階段的處理;根據(jù)每季度的考評結(jié)果年末對管理處全年工作進行綜合評議,評出管理處先進個人。
一、目的
為維護公司聲譽,加強企業(yè)管理,提高管理水平,在加強事項教育的同時,對違反公司制度的員工給予必要的紀(jì)律處分。
二、種類
(一)警告
適用于第一次觸犯輕微過失的規(guī)定。
(二)嚴(yán)重警告
適用于第一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者
(三)最后警告
適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者
(四)開除(或辭退)
適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警告者。
三、過失性質(zhì)
(一)輕微過失(違反下列一項者,給予警告一次)
1、一個月遲到或早退三次;
2、違反保安制度,拒絕保安人員檢查;
3、違反安全制度但未造成后果;
4、在小區(qū)內(nèi)行為不檢點,如大聲喧嘩、追逐打鬧;
5、不講衛(wèi)生,在小區(qū)公共場所說臟話,亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰;
6、工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊;
7、由于工作過失,造成公司財務(wù)損失達成100元以上1000元以下;
8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好(經(jīng)查屬實);
9、私扣業(yè)主(使用人)提出的一般意見。
(二)嚴(yán)重過失(違反下列一項者,給予嚴(yán)重警告一次):
1、曠工一天;
2、利用職務(wù)之便收取戶主或客戶錢物;
3、對業(yè)主(使用人)態(tài)度蠻橫;
4、公開頂撞上級,不服從指揮或故意消極怠工;
5、由于工作過失,造成公司財務(wù)損失價值1000以上3000元以下。
(三)重大警告(違反下列一項者,給予最后警告一次):
1、連續(xù)曠工三天;
2、接受賄賂;
3、毆打他人或相互打架斗毆
4、由于工作過失,造成公司財務(wù)損失價值達3000元以上。
(四)開除(犯有下列錯誤,立即予以開除或辭退)
1、連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計曠工十五天;
2、偷竊公司、同事或業(yè)主財務(wù);
3、用非法手段涂改原始記錄,竊取賬單或單據(jù),從不牟取私利;
4、嚴(yán)重玩忽職守,給業(yè)主(使用人)或公司利益造成重大損失;
5、威脅上級,侮辱刁難業(yè)主及來訪客人;
6、因觸犯國家法律而被公安司法機關(guān)拘審;
7、犯有其他嚴(yán)重錯誤。
四、獎勵條例
(一)獎勵對象
1、在改進公司經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟效益和管理效益方面有顯著成績者;
2、工作努力,深得業(yè)主表揚者;
3、在危急時刻為保護他人生命安全,保護小區(qū)財產(chǎn)方面有特殊成績者;
4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻者;
5、因其行為為公司帶來榮譽者;
(二)獎勵辦法
凡符合獎勵條件者,經(jīng)公司批準(zhǔn)予以確認(rèn),獎勵形式。
1、全公司通報表揚;
2、頒發(fā)獎品或獎金;
3、特別加薪;
4、晉級
第8篇 小區(qū)大廈保潔管理程序
小區(qū)(大廈)保潔管理程序
1、目的
保持小區(qū)環(huán)境整潔、清新
2、范圍
適用于保潔工作的管理
3、職責(zé)
3.1客戶服務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)小區(qū)整體保潔工作的組織、安排和檢查
3.2保潔班長負(fù)責(zé)具體工作的安排,落實和臨時性工作的處理,巡查保潔工作的完成情況
3.3保潔員負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔工作
4、程序
4.1樓道的清潔
4.1.1每日依從高層到底層的順序,用掃把將樓道內(nèi)的贓物打掃干凈,打掃時要輕掃輕劃,以免引起塵土
4.1.2在打掃樓道時,用擰干的濕布將樓梯欄桿擦拭一遍,做到無污跡、無塵土
4.1.3打掃完后,用半濕拖布按由上至下的順序拖擦樓梯,拖布要用清水涮洗干凈后方可再次用來拖地
4.1.4清潔樓道時,要注意避讓客戶,以免將污水濺到客戶身上
4.1.5做到墻面無污跡,無蜘蛛網(wǎng),樓道窗臺無塵土,玻璃明亮,保持樓道燈罩及開關(guān)面板的清潔
4.1.6每日擦拭消防箱,滅火器,保持箱內(nèi)外干凈無塵土,督察并保證滅火器處于正常的使用狀態(tài)
4.1.7每日清掃樓道的同時,對樓道照明燈進行檢查,發(fā)現(xiàn)損壞或不亮及時保修
4.2道路的清潔
4.2.1每日清晨由保潔員將所轄區(qū)域內(nèi)的道路路面進行一次徹底清掃
4.2.2清掃時力度要適當(dāng),以免暴起塵土,主要避讓行人,撿拾石子和贓物
4.2.3路面隨時保持干凈,做到無煙頭,紙屑、雜物、垃圾和痰跡
4.2.4路面有積水或積雪時要及時處理
4.3公用場地、設(shè)施的清潔
4.3.1公用場地主要包括小區(qū)內(nèi)各處停車場等非綠化地域
4.3.2公用場地要每天進行清潔打掃,保持無煙頭,紙屑、雜物、垃圾和痰跡
4.3.3對往來車輛帶來的雜物進行清理,保持停車場干凈
4.3.4公用設(shè)施包括小區(qū)內(nèi)的座椅、廣告欄、停車棚、路燈、草坪燈、兒童娛樂設(shè)施等
4.3.5小區(qū)座椅要每天進行擦拭,并清理椅子周圍的雜物
4.3.6廣告欄每天檢查一次,將過期的、破損的告示揭下,并清理干凈
4.3.7隨時檢查并清理停車場
4.3.8路燈、草坪燈一周擦拭一次,將外罩和燈桿上的塵土清理干凈
4.3.9每天對兒童娛樂設(shè)施進行擦洗、清潔,保持其干凈可用
4.3.10對娛樂場地進行平整、清理做到無雜物、硬物
4.3.11每天檢查設(shè)施的安全,發(fā)現(xiàn)問題及時報修,以免發(fā)生危險
4.4施工現(xiàn)場的清潔
4.4.1每天對施工和裝修人員及外來人員進行監(jiān)督棉,防止其將雜物四處亂扔
4.4.2監(jiān)督清運的雜物,整理現(xiàn)場遺留物,保持現(xiàn)場整潔
4.4.3檢查裝修房間有無影響環(huán)境清潔的因素,發(fā)現(xiàn)問題及時解決
4.5草坪的清潔
4.5.1草坪要每天進行檢查, 及時將草坪上的石子、落葉等雜物清撿干凈
4.6辦公區(qū)和空置房的清潔
4.6.1地磚和墻磚的清潔,一般用拖(抹)布沾水進行半濕擦拭,對于特別臟的地方可用清潔劑或去污粉進行清洗
4.6.2當(dāng)墻面涂料層有污跡時,應(yīng)用干抹布或細(xì)砂紙輕擦將污垢去除
4.6.3地毯清潔一般用吸塵器進行吸塵作業(yè),遇有油污之處可再局部涂上清潔劑,用毛刷和干、濕毛巾進行進行清潔
4.6.4桌椅清潔先用蘸有清潔劑的濕布擦拭桌面,然后用干凈的濕抹布將殘留的清潔劑擦拭干凈,桌椅的四角也要擦拭干凈
4.6.5電話的清潔依次用蘸用清潔劑和干凈的濕抹布擦拭
第9篇 小區(qū)物業(yè)管理費預(yù)算書
住宅小區(qū)物業(yè)管理費預(yù)算書
1收入測算($1227425)
1.1管理費收入
1.1.1管理費收入測算依據(jù)
類型 收費單價 收費總面積 已入伙面積 目前實際入住面積 備注
多層住宅1.00 59657.55 52148 36635
高層住宅
商業(yè)2.0 3013.48 2888.68 2733
1.1.2管理費收入測算($835148.43)
a.住宅管理費收入= 59657.55平方米 * 1.00元/平方米.月* 12月×0.88 = 629983.73元
b.商鋪管理費收入=3013.48平方米 * 00元/平方米.月* 12月×0.88= 63644.70元
g、收回以前年度拖欠款=141520元
1.2地下停車位收入$253620元(見停車場收支預(yù)算)
1.3其它收入=82288元
小區(qū)收入分項列明,如:
裝修管理費/擺攤設(shè)點費/建渣清運費節(jié)余/廣告位收入等
設(shè)定20**年裝修戶數(shù)80戶,平均每戶138平方米。
(1)裝修管理費=138平方米 * 0.02元/平方米.天* 60天* 80戶 = 13248元
(2)建渣清運費=138平方米* 00元/平方米* 80戶/2 =11040 元
(3)場地租賃費3000元/年
(4)有償服務(wù)費55000元/年
1.4 補虧款:73978.82元
1.5總收入=835148.43元+253620元+82288元+73978.82=1245035.25元
第10篇 某某小區(qū)園林綠化養(yǎng)護與管理
某小區(qū)園林綠化養(yǎng)護與管理
1、草坪
成活率在95%以上,生長茂盛;
整塊草地沒有已開花雜草,整塊草地沒有明顯闊葉雜草;
無病蟲害;
綠期250日以上,草坪平整,留茬高度控制在60mm以下;
綠地整潔,無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象;
設(shè)施完好,無人為損壞,對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理;綠化生產(chǎn)垃圾及時清運;
根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。
2、園林樹木
生長長勢強,生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量;
95%以上樹冠完整美觀,主側(cè)枝分布均勻,數(shù)量適宜,內(nèi)膛不亂,通風(fēng)透 光良好,沒有死樹和枯枝死杈;
管理期間樹木枝干無機械損傷,葉色、葉片大小、厚度正常,無黃葉、無非正常落葉,焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在5%以下;喬木根部無10cm高以上蔭蘗枝;
無明顯缺株;
管理期間樹林無釘栓、捆綁現(xiàn)象;
綠籬上下部枝葉茂密,整形修剪表面平整,棱角線條統(tǒng)一劃齊,生長健壯,葉色正常,修剪造型美觀,無死株和干枯枝,有蟲株率在2%以下;
被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在5%以下,無蛀蟲害蟲的活卵、活蟲;介殼蟲危害不明顯。
3、花壇
花卉長勢良好,體現(xiàn)花壇設(shè)計要求,造型優(yōu)美;
在花壇開花期間,每周剪殘枝、花5~7次,保持清晰的圖案和適宜的高度;
宿根花卉管理及時,花期長,花色正,缺株率在8%以下;
有輕微病蟲害及人為損害,處理后對花卉生長影響很小,泥面不開裂,花木不缺水枯萎現(xiàn)象;
葉色、大小正常,無非正常落葉、黃葉;
株形豐滿、整齊、姿態(tài)勻稱優(yōu)美。
4、人工湖、噴水池
每2日清潔1次,人工湖岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾,水面無明顯漂浮物;每日用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈清潔1次;每月對噴水池清潔1次(刷洗水池瓷磚;抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢;清理池底臟物、垃圾;清洗噴水池地面、清洗池底鵝卵石、周圍地面等);目視池底清澈見底,水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。
5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品
每2個月清潔1次,細(xì)致、認(rèn)真、全面的檢查1次,主要檢查山石之間是否牢固;需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次,大理石雕塑每半年擦洗1次。
第11篇 小區(qū)空置房管理作業(yè)指導(dǎo)書-6
小區(qū)空置房管理作業(yè)指導(dǎo)書(六)
1.0目的
通過對小區(qū)空置房的管理,檢查衛(wèi)生、安全各方面情況,消除隱患。
2.0 適用范圍
適用于**居小區(qū)空置房管理
3.0 職責(zé)
3.1管理處主任助理負(fù)責(zé)對空置房的監(jiān)督、管理;
3.2護管隊員負(fù)責(zé)具體檢查空置房;
4.0內(nèi)容
4.1空置房的管理規(guī)定
4.1.1空置房由護管隊巡邏隊員定期進行簽到檢查。
4.1.2護管班長應(yīng)不定時對空置房進行抽檢,了解隊員檢查簽到情況。
4.1.3空置房除巡邏隊員、護管班長及管理處領(lǐng)導(dǎo)巡視時可以進入,其他人員未經(jīng)管理處同意一律不得入內(nèi)。巡邏隊員檢查完畢時必須將大門鎖好。
4.2空置房的巡查要點
4.2.1水管是否有漏水現(xiàn)象;
4.2.2電源總開關(guān)開啟情況,室內(nèi)電線、開關(guān)是否有漏電、電線裸露。
4.2.3煤氣總閥開啟情況,是否有漏氣現(xiàn)象。
4.2.4室內(nèi)地板、墻面是否完好,是否有白蟻痕跡。
4.2.5門窗是否鎖好,各個房間有無異常情況。
4.3空置房出現(xiàn)異常情況的處理措施:
4.3.1漏水、漏電、漏氣:應(yīng)立即使用對講機向上級報告,通知維修工進行檢修。
4.3.2房屋內(nèi)發(fā)現(xiàn)白蟻:應(yīng)立即向上級報告,并通知消殺公司前來處理。
第12篇 鄉(xiāng)都住宅小區(qū)臨時管理規(guī)約
鄉(xiāng)都一號住宅小區(qū)臨時管理規(guī)約
為維護重慶z「鄉(xiāng)都一號」全體業(yè)主的共同合法使用權(quán)益,確保良好的環(huán)境和秩序,及有利于「鄉(xiāng)都一號」所有物業(yè)的維修保養(yǎng),依照《中華人民共和國物業(yè)管理條例》及《重慶市物業(yè)管理條例》之有關(guān)規(guī)定,特制訂臨時管理規(guī)約(以下簡稱“本規(guī)約”),由全體業(yè)主共同遵守。
根據(jù)有關(guān)「鄉(xiāng)都一號」的《重慶市商品房買賣合同》,「鄉(xiāng)都一號」物業(yè)的購買方協(xié)議向重慶z地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱“發(fā)展商”)購買「鄉(xiāng)都一號」物業(yè),成為本社區(qū)的業(yè)主,并同意「鄉(xiāng)都一號」由發(fā)展商委托的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)(以下簡稱“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”)全權(quán)負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理,業(yè)主同意必須遵守本規(guī)約。
本規(guī)約的所有條款,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主及其受讓人、繼承人、受贈人、使用人、
代理人、雇員、訪客均具有同等效力的法律約束力。
本規(guī)約明確列出當(dāng)事人各方的彼此權(quán)利和義務(wù)如下:
第一條定義
1.1在本規(guī)約中,除另有定義的以外,以下用語有以下含義:
(1)“物業(yè)”是指位于重慶市西彭北彭路天醉園度假村旁的「鄉(xiāng)都一號」之建筑物,包括其附屬配套設(shè)施和公共地方、道路、綠化區(qū)域及發(fā)展商保留區(qū)域等在內(nèi)的所有區(qū)域。
(2)“業(yè)主”是指根據(jù)相關(guān)的《房地產(chǎn)權(quán)證》或《重慶市商品房買賣合同》擁有「鄉(xiāng)都一號」的物業(yè)所有權(quán)及相應(yīng)所占土地使用權(quán)的一個或多個(共有)自然人或企業(yè)法人,并包括其日后的合法繼承人或被轉(zhuǎn)讓人(包括但不僅限于變賣、贈予及互換等)。
(3)“專有部分”是指在建筑物中能夠單獨使用并具有排他性的獨立空間或區(qū)域,包括該空間或區(qū)域內(nèi)為實現(xiàn)房屋使用功能而設(shè)置的相關(guān)管線設(shè)施。
(4)“共用部位”指在「鄉(xiāng)都一號」所屬范圍內(nèi),容許超過一個以上的物業(yè)單元或業(yè)主共同使用的場所,包括但不限于社區(qū)入口、各單元門廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、房屋承重結(jié)構(gòu)、公共綠地、走廊、中庭花園、噴水池、空地、窨井、設(shè)備房、物業(yè)管理用房、生化垃圾處理房、外墻、通道、地面臨時停車位以及為該物業(yè)的業(yè)主和使用人及訪客而設(shè)立的共用的其它或其它規(guī)劃為共用的場所。共用場所的撥劃、增撥和撤銷由發(fā)展商或業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)商議后決定和公布執(zhí)行。
(5)共用設(shè)施設(shè)備”是指在「鄉(xiāng)都一號」內(nèi)所有容許超過一個物業(yè)單位以上的業(yè)主共同使用和維護而購置、安裝或鋪設(shè)的設(shè)備、裝置,包括但不限于管井、供電系統(tǒng)、供排水管道、落水管、消防設(shè)備、水泵、水箱、保安系統(tǒng)、照明設(shè)備、污水處理系統(tǒng)、電視天線、通訊設(shè)備、郵政信箱等其他功能上為社區(qū)、物業(yè)服務(wù)的設(shè)備和材料。共用設(shè)施的撥劃、增撥和撤銷由發(fā)展商或業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)商議后決定和公布執(zhí)行。
(6)“發(fā)展商保留區(qū)域”是指社區(qū)內(nèi)由發(fā)展商界定劃出,發(fā)展商仍未出售的非共用場所和非共用設(shè)施。未經(jīng)發(fā)展商許可,任何其他業(yè)主不得使用。發(fā)展商保留區(qū)域經(jīng)發(fā)展商重新界定并通知其他業(yè)主,可轉(zhuǎn)它為共用場所或共用設(shè)施。
1.2如有關(guān)物業(yè)單位是由兩位或以上業(yè)主共同擁有的,該等業(yè)主在本規(guī)約項下須承擔(dān)連帶責(zé)任。
第二條業(yè)主權(quán)利
2.1發(fā)展商保留區(qū)域為發(fā)展商所有,發(fā)展商在不違反本規(guī)約規(guī)定的前提下有獨家排他權(quán)利合法占有、使用、收益和處置(包括管理權(quán))。發(fā)展商有權(quán)開放發(fā)展商保留區(qū)域的設(shè)施、服務(wù),供社區(qū)的所有人及其他發(fā)展商認(rèn)可的人仕有償或無償使用。有關(guān)發(fā)展商保留區(qū)域的使用守則、使用資格及收費標(biāo)準(zhǔn)將由發(fā)展商全權(quán)另行擬定。
2.2在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),根據(jù)商品房買賣合同的約定,以下部位或設(shè)施設(shè)備為發(fā)展商所有:
發(fā)展商行使以上部位或設(shè)施設(shè)備的所有權(quán),并享有的使用權(quán)和廣告位收益權(quán),但不得影響其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
2.3業(yè)主擁有的物業(yè)歸業(yè)主所有,在業(yè)主接收到物業(yè)的同時,業(yè)主就在其物業(yè)內(nèi)在不違反本規(guī)約規(guī)定的前提下有獨家排他權(quán)利合法占有、使用、收益和處置。社區(qū)內(nèi)共用場所和共用設(shè)施歸全體業(yè)主共同擁有并享用及承擔(dān)維修和管理營運費用。
2.4業(yè)主及經(jīng)業(yè)主許可的人仕在不違反中華人民共和國的法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定的前提下有權(quán)通過、進入共用場所,并使用共用設(shè)施,但不得妨礙或容許他人妨礙其他業(yè)主對共用場所和共用設(shè)施的正當(dāng)使用。
2.5業(yè)主享有水、電、氣通行于其物業(yè)內(nèi)部、上下水管或周圍已設(shè)或?qū)⒃O(shè)的管線、渠道的通行權(quán)。
2.6業(yè)主享有其物業(yè)受到底部及側(cè)面支撐的權(quán)利以及其物業(yè)從周圍其他物業(yè)獲得掩蔽的權(quán)利。
2.7發(fā)展商享有以下額外權(quán)利:
(1)發(fā)展商對社區(qū)享有命名權(quán),有權(quán)在任何時間經(jīng)向業(yè)主發(fā)出不少于一個月通知后變更社區(qū)的名稱而無需為此對任何業(yè)主作任何經(jīng)濟賠償或經(jīng)濟補償。
(2)有權(quán)在社區(qū)范圍內(nèi)按規(guī)劃和政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的設(shè)計文件完成建筑安裝工作。
(3)有權(quán)對社區(qū)內(nèi)尚未售出的任何建筑物或其中任何單位的設(shè)計布局于任何時間進行修改變更而無需得到任何業(yè)主的事先同意。
(4)有權(quán)將社區(qū)內(nèi)尚未售出的任何建筑物指定或更改為共用場所或共用設(shè)施供業(yè)主共同使用,而業(yè)主須分擔(dān)其維修保養(yǎng)費用。
(5)有權(quán)聘任物業(yè)管理公司成為社區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同,唯須按本規(guī)約所賦予的權(quán)利執(zhí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任和義務(wù),授權(quán)范圍、聘任條件由發(fā)展商與其指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)商議酌定,業(yè)主必須認(rèn)可和具體配合。
(6)為了更妥善地管理社區(qū),發(fā)展商有權(quán)就本規(guī)約未詳盡規(guī)定的事項或其他事項制定補充規(guī)約,發(fā)展商有權(quán)要求或通過其聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主簽訂補充規(guī)約,補充規(guī)約與本規(guī)約具有相同的法律效力。
第三條業(yè)主義務(wù)
3.1如業(yè)主欲將其物業(yè)單位出售、轉(zhuǎn)讓或出租給他人,該業(yè)主須在出售、轉(zhuǎn)讓或出租合同或協(xié)議簽署后十天內(nèi)將出售、轉(zhuǎn)讓或出租合同或協(xié)議的復(fù)印件連同有關(guān)的出售、轉(zhuǎn)讓或出租事宜書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。出售、轉(zhuǎn)讓或出租合同或協(xié)議中須要求購買方、受讓方或承租方接受本規(guī)約規(guī)定的業(yè)主義務(wù)。業(yè)主、購買方、受讓方或承租方須履行本規(guī)約規(guī)定的業(yè)主義務(wù),包括但不限于支付有關(guān)的服務(wù)費用和其他任何應(yīng)付款項等。購買方、受讓方或承租方有責(zé)任在物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或出租前確定業(yè)主已付清所有服務(wù)費及其他費用。否則,物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或出租后,購買方、受讓方或承租方有義務(wù)清償前業(yè)主所欠付的一切費用及滯納金。如因該業(yè)主違約,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)本規(guī)約行的相應(yīng)條款而使相關(guān)權(quán)利,而使購買方、受讓方或承租方遭受任何損失的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任,而一切責(zé)任或損失均由該受讓方業(yè)主或承租方負(fù)責(zé)予以賠償。
3.2業(yè)主須依本規(guī)約第四條的規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)按期交納其應(yīng)承擔(dān)的服務(wù)費用及其他有關(guān)費用。
3.3業(yè)主須按期支付與其物業(yè)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的一切稅費。
3.4業(yè)主須
自付費用維護及修理其物業(yè)以使其物業(yè)保持應(yīng)有的良好可用狀態(tài)。
3.5除按本規(guī)約規(guī)定發(fā)展商享有的額外權(quán)利以外,業(yè)主保證其物業(yè)單位的使用人(包括業(yè)主及其受讓人、繼承人、受贈人、租用人、傭人、客人或其他借用人或使用人)不得:
(1)變動、改變其物業(yè)單位的用途和結(jié)構(gòu),或在行使權(quán)利時與物業(yè)的使用性質(zhì)相悖;
(2)在共享場所、共享設(shè)施、發(fā)展商保留區(qū)域范圍內(nèi)增建或搭蓋任何建筑物或設(shè)施;
(3)進行任何致使或可能致使共享場所或共享設(shè)施或其他業(yè)主之物業(yè)的保險全部或部分失效或致使保險費增加的行為;如因此對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他業(yè)主造成損失或損害,該業(yè)主須負(fù)責(zé)全額賠償;
(4)在其物業(yè)單位內(nèi)外存放任何有毒、有害、污染環(huán)境之嫌的物品及武器、彈藥、硝石、火藥、火油或其他易燃、易爆危險物品;或在社區(qū)范圍內(nèi)燃放爆竹、煙花;
(5)占用、損壞、污染共享場所和共享設(shè)施,或在共享場所堆放雜物或以其他方式妨礙其他業(yè)主對共享場所和共享設(shè)施的使用;
(6)在其物業(yè)單位內(nèi)外自行或許可他人喧嘩或發(fā)出噪聲或過量聲浪,導(dǎo)致四鄰任何物業(yè)用戶有所不便或受到干擾,亦不得以任何方式滋事騷擾其他物業(yè)用戶或有騷擾之嫌;
(7)在非指定地點停放任何車輛(包括摩托車、自行車等)或拒絕按規(guī)定停放車輛或繳納費用;
(8)不正確或大意使用供排水管、溝渠等引致?lián)p壞、堵塞、淤塞、或漏水而不及時修理漏水喉管;擅自在廚房、衛(wèi)生間挖掘地面或頂部,或拆裝、改動任何燃?xì)夤艿篮驮O(shè)備;
(9)不正確或大意使用電力供應(yīng),引致電線超負(fù)荷、失火或短路;
(10)不正確或大意使用燃?xì)夤?yīng),引致失火或漏氣;
(11)在預(yù)留位置外安裝空調(diào)機、抽風(fēng)扇等;或以空調(diào)機、抽風(fēng)機等冷凝水滴和噪音影響其他業(yè)主;
(12)自行或許可他人將其物業(yè)單位用作與相關(guān)的《房地產(chǎn)權(quán)證》規(guī)定用途外的其他用途(如將住宅單位改作辦公、貨倉或其他商務(wù)用途);
(13)改變、改造其物業(yè)單位的外表、外墻,包括(但不限于)在窗外、陽臺或天臺加設(shè)圍欄、衛(wèi)星電視設(shè)備、外墻晾衣架等,或?qū)⑵涿芊饣蛞云渌牧现匦卵b修或以其他顏色重新修飾外墻;
(14)利用、容許或默許他人利用其物業(yè)單位從事任何違反中華人民共和國法律或不道德的活動;
(15)在其物業(yè)單位外、單元門廳、樓梯、信道或其他共享場所自行或許可他人亂棄廢物或拋擲、堆放或留置垃圾、廢物、箱物、家具或其他物品,嚴(yán)禁從窗戶、陽臺向外拋擲垃圾和雜物;
(16)損壞、干擾、改變、截斷或阻塞共享設(shè)施和共享場所或其他任何通過、跨過、鄰接其物業(yè)單位的信道、管線、溝渠等;不得阻塞防火通道及門窗;不得破壞一切消防設(shè)備和控制設(shè)備;
(17)在其物業(yè)單位的外部或共享場所懸掛或晾曬任何衣物,物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點除外;
(18)未經(jīng)許可,在其社區(qū)單位內(nèi)飼養(yǎng)貓、狗、雀鳥等寵物及豬、兔、雞等家禽;
(19)在其物業(yè)單位外面或共享場所自行或容許他人安裝、張貼、展示、陳列任何名字、字畫、招牌、廣告及其他類似物品;
(20)在其物業(yè)單位內(nèi)或共享場所隨意加設(shè)、增建、安裝、更改、設(shè)置圍墻、圍欄、花架、檐篷、防盜網(wǎng)、鐵門、大門、鐵籠、天線、旗桿、遮陽傘、木棚、衛(wèi)星天線等;
(21)在共享供電線路、供水或供氣管道上私自接駁線管盜用電、水或氣;
(22)在其物業(yè)內(nèi)或共享場地面上放置重量超過設(shè)計負(fù)荷的物品,例如:機器、設(shè)備、保險箱等;
(23)在共享場所及/或升降機內(nèi)吸煙、吐痰、張貼任何標(biāo)語告示牌或涂花或擦壞共享場所及/或升降機內(nèi)墻,在升降機內(nèi)人數(shù)超載及使用客用升降機載運貨物;
(24)以任何方式干涉物業(yè)服務(wù)企業(yè)對社區(qū)的管理和對社區(qū)提供的維修;
(25)在社區(qū)的共享場所舉行任何慶典活動或聚會,但事先經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面許可的除外;
(26)使用發(fā)展商保留區(qū)域,但事先獲得發(fā)展商書面許可的除外;
(27)封鎖通往樓頂?shù)娜肟诤屯ǖ?。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將有權(quán)排除封鎖上述部位的障礙,實施前述封鎖行為的業(yè)主將承擔(dān)由此而產(chǎn)生的一切費用;
(28)如物業(yè)的使用人(包括業(yè)主及其受讓人、繼承人、受贈人、租用人、傭人、客人或其他借用人或使用人)違反上述定,業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
3.6業(yè)主及任何其他人使用共享場所及升降機時應(yīng)共同保護,保持清潔,否則一切損壞概由責(zé)成之業(yè)主或責(zé)任方賠償。
3.7業(yè)主應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)定時間、地點和處理方式排放污水和傾倒垃圾及食物渣滓(需用垃圾袋袋裝)。
3.8業(yè)主應(yīng)遵守并履行本規(guī)約及物業(yè)服務(wù)企業(yè)不時頒布的有關(guān)使用、管理和維修社區(qū)的規(guī)約、條例、停車庫管理規(guī)定、會所使用規(guī)定等規(guī)章制度。
3.9業(yè)主可自費雇用裝修公司進行其物業(yè)內(nèi)部裝修,但須遵守下列條款:
(1)施工單位必須遵守物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有關(guān)規(guī)章制度和審批條件,不得損及社區(qū)的建筑結(jié)構(gòu),包括但不限于其物業(yè)單位內(nèi)部及社區(qū)的公共建筑、公共設(shè)施、附屬建筑物等;
(2)施工單位人員進入社區(qū),須事先呈交書面申請,經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準(zhǔn)并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議,且向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納相應(yīng)履約保證金和裝修垃圾清運費后方可施工;
(3)業(yè)主應(yīng)預(yù)先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排施工材料的搬運時間、地點及所經(jīng)通道,不得占用、阻塞共享場所,亦不得弄污、損壞、堵塞共享場所和共享設(shè)施;
(4)保持共享場所清潔和物業(yè)內(nèi)部衛(wèi)生,一切廢物和施工垃圾須放置在發(fā)展商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)所指定的地方統(tǒng)一處理;
(5)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可進入物業(yè)單位內(nèi)部視察各項工程是否符合審批規(guī)定,如發(fā)現(xiàn)有違章施工情況,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求業(yè)主和施工單位立即停工,并采取相應(yīng)步驟予以糾正和救補,其間所引致的一切損失或經(jīng)濟責(zé)任,均由違章業(yè)主自行承擔(dān),與發(fā)展商及物業(yè)服務(wù)企業(yè)無涉;
(6)業(yè)主需為因裝修施工或其他任何行為或疏忽引致他人受傷或財產(chǎn)損失負(fù)責(zé)賠償;
(7)業(yè)主需依照政府有關(guān)空調(diào)室外機安裝規(guī)范及物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的空調(diào)安裝管理規(guī)定選擇適當(dāng)?shù)目照{(diào)機型號,并規(guī)范空調(diào)室外機安裝工作。
(8)共享區(qū)域內(nèi)的電話線路及插座,公共天線線路及插座,原始設(shè)計的水電管道及供電線路、插座不得因物業(yè)的內(nèi)部裝修而更改位置或封閉;
3.10需要裝飾裝修房屋的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),征得其書面同意并遵守物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照相關(guān)法規(guī)制定之裝修管理制度,并須與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議及交納裝修保證金和裝修垃圾清運費。業(yè)主應(yīng)交納裝修保證金的標(biāo)準(zhǔn)為:別墅人民500
0.00元/戶,小高層(高層)人民幣2000.00元/戶。裝修完畢,經(jīng)驗收物業(yè)主體結(jié)構(gòu)和共享設(shè)備、設(shè)施未受損壞并符合消防主管部門的有關(guān)規(guī)定,裝修保證金于驗收合格后三個月內(nèi)無息退還。業(yè)主應(yīng)按照裝飾裝修各管理規(guī)定和管理協(xié)議,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修中的禁止行為。
3.11暴風(fēng)雨來臨之前,業(yè)主應(yīng)采取一切適當(dāng)措施,防止玻璃發(fā)生破損,以免引起危險。
3.12業(yè)主應(yīng)對由于其本身的疏忽或過失而造成社區(qū)的損失負(fù)全部法律責(zé)任及賠償責(zé)任。
3.13如長期離開其物業(yè)單位,其單位之業(yè)主應(yīng)將其常用通訊地址通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),以便物業(yè)服務(wù)企業(yè)向其送達與其有關(guān)的通知、函件等,有關(guān)費用由業(yè)主承擔(dān)。
3.14業(yè)主應(yīng)保持其物業(yè)及其內(nèi)部各項附屬設(shè)備,包括電器、衛(wèi)生設(shè)備、門窗等處于良好狀態(tài),并避免上述設(shè)備發(fā)生任何損失或損壞,保證其物業(yè)內(nèi)部無任何蟲害。
3.15業(yè)主應(yīng)保證經(jīng)其直接或間接許許進入、使用其物業(yè)單位的人履行、遵守和承擔(dān)本規(guī)約中規(guī)定的業(yè)主義務(wù)和責(zé)任。如因業(yè)主或經(jīng)其直接或間接許許進入、使用其物業(yè)單位的人之惡意行為或疏忽行為引致物業(yè)服務(wù)企業(yè)或使用物業(yè)的其他人仕蒙受任何損失或損害,均由該責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償,其直接或間接許許該責(zé)任人進入本物業(yè)的業(yè)主在本規(guī)約項下須承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
3.16業(yè)主需提供業(yè)主本人的姓名和聯(lián)絡(luò)電話及相關(guān)數(shù)據(jù)予物業(yè)服務(wù)企業(yè),以配合社區(qū)的管理工作。
3.17一切有關(guān)物業(yè)單位內(nèi)的通水、通電、通氣、電話、網(wǎng)絡(luò)寬帶、有線電視等相關(guān)設(shè)備、設(shè)施服務(wù),一概由業(yè)主自行向相關(guān)經(jīng)營管理單位申請開通、接駁,并自行承擔(dān)相關(guān)報裝及因使用所引至費用。
3.18在本規(guī)約的有效期內(nèi),業(yè)主愿意及確認(rèn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為社區(qū)及其所占土地的唯一管理機構(gòu),全權(quán)負(fù)責(zé)社區(qū)的各項管理工作,物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行負(fù)責(zé)和承擔(dān)其一切的行為及法律后果;發(fā)展商無需對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的任何違約行為或疏忽所引至的后果向業(yè)主或其他任何人仕之索償負(fù)任何法律責(zé)任及經(jīng)濟賠償責(zé)任。
第四條服務(wù)費用
4.1業(yè)主須就其物業(yè)單位、共享地方及設(shè)備設(shè)施的管理服務(wù)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付物業(yè)管理服務(wù)費。(以重慶市國土資源和房屋管理局或其指定的測繪單位出具的有效測繪報告為準(zhǔn))進行計算,包括:
(1)社區(qū)用地的土地使用費(不包括業(yè)主物業(yè)單位的土地使用費)、與社區(qū)相關(guān)的所有公共稅費;
(2)共用水費、電費、電話費及其他能源開支、共享排污費;
(3)共享場所、共享設(shè)施的日常維修保養(yǎng)、更換(資本性維修未計在內(nèi))、污水處理、衛(wèi)生清潔、照明、環(huán)保、綠化等費用;
(4)共用場所、共用設(shè)備的管理營運費、押金(如有);
(5)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工及其他職工的薪酬、福利及遣散費;
(6)社區(qū)之污水、污物及垃圾清除及搬運費(建筑垃圾除外)、清潔打掃工具材料費;
(7)聘請管理、維修、會計、法律等專業(yè)顧問的費用;
(8)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工及共用場所、共用設(shè)施的保險費;
(9)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政費、通訊、郵寄、聯(lián)絡(luò)、文具、復(fù)印、物品、物料等各經(jīng)常性項目的開銷;
(10)環(huán)境綠化;
(11)秩序維護服務(wù);
(12)因應(yīng)當(dāng)?shù)卣笤黾拥奶貏e裝置(包括彩旗、標(biāo)語、海報、告示牌及其他性質(zhì)的臨時的、永久的對象)而產(chǎn)生的安裝、動作、保養(yǎng)、維修、拆除、清潔費用或贊助費用;
(13)按本規(guī)約條文征收的其它合理費用;
(14)其它未在《重慶市商品房買賣合同》或本規(guī)約內(nèi)詳列而屬于社區(qū)整體利益、義務(wù)或責(zé)任的任何直接和相關(guān)費用。
4.2如業(yè)主向發(fā)展商購買停車位產(chǎn)權(quán)的,須就其所購買的停車位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付停車位服務(wù)費。其收費標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)具體情況擬定。
4.3業(yè)主就其物業(yè)的服務(wù)應(yīng)按「鄉(xiāng)都一號」社區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定,按時全額向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用。業(yè)主應(yīng)于物業(yè)單位交付之日起每一個月的首日或之前預(yù)付下一個月的物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主、發(fā)展商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同約定本社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)(不含公共能耗)為:
(1)別墅:按物業(yè)單位的建筑面積計算,人民幣元/
第13篇 z苑小區(qū)日常物業(yè)管理要求
某苑小區(qū)日常物業(yè)管理要求
第一節(jié)房屋管理要求
一、'**苑'棟號、樓層、房號標(biāo)志明顯,大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向圖,駐'**苑'各單位名錄標(biāo)識在大堂顯著位置;
二、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象;
三、'**苑'外觀完好、整潔。外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象;
四、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損;
五、空調(diào)位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕;
六、封閉陽臺統(tǒng)一有序,色樣一致,不超出外墻面;除建筑設(shè)計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等;
七、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象;
第二節(jié)綜合管理要求
一、制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理及維修檔案等管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行;
二、設(shè)備及機房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵,無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設(shè)備要求;
三、配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程;
四、設(shè)備良好,運行正常,做到無事故隱患及重大管理責(zé)任事故;
第三節(jié) 供電系統(tǒng)管理
一、保證正常供電,停電有明確的審批權(quán)限,并按規(guī)定時間通知用戶;
二、制定臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行;
三、備用應(yīng)急發(fā)電機可隨時起用;
第四節(jié) 弱電系統(tǒng)管理
一、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時間排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作;
二、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正常,有記錄并按規(guī)定期限保存;
第五節(jié)消防系統(tǒng)管理
一、消防控制中心24小時值班,消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損,可隨時起用;
二、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法,并能及時處理各種問題;
三、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責(zé)任人;
四、制訂突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通;
五、無火災(zāi)安全隱患;
第六節(jié)給排水系統(tǒng)管理
一、建立用水、供水管理制度,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃;
二、設(shè)備、閥門、管道工作正常,無滴漏現(xiàn)象;
三、按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、消毒;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染;
四、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患;
五、限水、停水按規(guī)定時間通知業(yè)主、租戶;
六、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設(shè)備房無積水或浸泡發(fā)生;
七、遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修,無大面積泡水、泛水,長時間停水現(xiàn)象;
八、運行出現(xiàn)險情后,制定有排除險情的應(yīng)急處理措施;
第七節(jié)發(fā)電機系統(tǒng)管理
一、備用發(fā)電系統(tǒng)運行正常,運行正常且噪音不超標(biāo),無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象;
二、備用發(fā)電系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達維修;
三、制訂發(fā)生故障應(yīng)急處理方案,每月起動一次,確保發(fā)電系統(tǒng)處于良好狀態(tài),市網(wǎng)停電能立即發(fā)電。
第八節(jié)共用設(shè)備管理
一、共用配套服務(wù)設(shè)施完好,無隨意改變用途;
二、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻;
三、道路、樓道、大堂等公共照明完好;
四、道路通暢,路面平坦;井蓋無缺損、無丟失,路面井蓋不影響車輛和行人通行;
第九節(jié)保安及車輛管理
一、基本實行封閉式管理,大主入口設(shè)一崗位,側(cè)大門口設(shè)一崗位,巡邏崗1人,監(jiān)控中心設(shè)一崗位,實施人防技防并進,確保'**苑'業(yè)主的安全;
二、有專業(yè)保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素,言語規(guī)范,認(rèn)真負(fù)責(zé);
三、結(jié)合'**苑'特點,制定安全防范措施;
四、進出車輛管理有序,無亂停亂放現(xiàn)象,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行;
五、'**苑'外停車場有專人疏導(dǎo),管理有序,排列整齊;
六、室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格,出入登記;
七、非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔;
八、危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。
第十節(jié)環(huán)境衛(wèi)生管理
一、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站;
二、清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制,有專職清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔;
三、垃圾日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺;
四、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害;
五、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;大堂、樓梯扶攔、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;
六、商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼亂畫現(xiàn)象;
七、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜;
八、排煙、排污、噪聲等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻無污染
日常保潔方案及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(略)
第十一節(jié)環(huán)境綠化管理
一、'**苑'內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當(dāng);
二、綠地?zé)o改變用途及破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;
三、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿;
四、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物;
第十二節(jié)社區(qū)精神文明建設(shè)
根據(jù)'**苑'現(xiàn)有實際情況,要組織開展好社區(qū)文化活動,可以充分利用會所這一活動空間,促進**苑成長:建立**苑學(xué)習(xí)教育基地。
文化培養(yǎng)服務(wù):在**苑舉行畫展、攝影展、藝術(shù)欣賞等活動,培養(yǎng)**苑文化氛圍。
打造社區(qū)服務(wù):舉行群眾性社區(qū)活動,從而培養(yǎng)'大家庭'的親近和睦的溫暖感覺。
利用每年的'五一勞動節(jié)'、'十一
第14篇 某小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)內(nèi)容
公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓(xùn)需求,主動'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過程中,推進了工作,增強了團隊實力,同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培訓(xùn)為主、對外招聘為輔,按比例7:3的原則運作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊,實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。
1 高級管理員培訓(xùn)內(nèi)容
物業(yè)管理理念
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應(yīng)變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關(guān)常識
2 技術(shù)骨干培訓(xùn)內(nèi)容
責(zé)任感,榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應(yīng)變組織、指揮能力
公關(guān)知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設(shè)備操作及維護知識
維修具使用及保養(yǎng)
住戶投訴處理能力
3 普通員工培訓(xùn)內(nèi)容
責(zé)任感榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識
管理規(guī)則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設(shè)備操作及維護知識
第15篇 大廈小區(qū)車輛管理控制程序
物業(yè)程序文件
--小區(qū)(大廈)車輛管理控制程序
1.0目的
維護小區(qū)/大廈交通秩序,規(guī)范車輛停放管理,保持管轄區(qū)域道路通暢,預(yù)防交通事故和失竊事件發(fā)生。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)服務(wù)中心車輛管理。
3.0職責(zé)
3.1客服部負(fù)責(zé)客戶接待、咨詢、身份核查、費用收取、證件辦理等工作。
3.2禮賓部負(fù)責(zé)車輛登記、交通指揮、巡查、費用收取等工作。
3.3禮賓部經(jīng)理、中隊長負(fù)責(zé)突發(fā)事件的處理、跟進、回訪工作。
3.4客服經(jīng)理負(fù)責(zé)客戶投訴的處理,禮賓經(jīng)理負(fù)責(zé)專業(yè)對口事項進行協(xié)助。
4.0工作程序
4.1機動車停放管理:分為私家車位、月保車輛、臨保車輛
4.2車輛停放手續(xù)辦理:
4.2.1私家車位:為固定車位
4.2.1.1業(yè)主在辦理收車位時,客服助理指引業(yè)主詳細(xì)填寫《住戶資料登記表》中'車牌號碼'一欄。
4.2.1.2財務(wù)人員按元/月進行收費,并開具發(fā)票。
4.2.1.3財務(wù)人員將客戶資料錄入智能ic卡系統(tǒng),并根據(jù)客戶繳交費的月數(shù)進行ic卡權(quán)限充值。
4.2.1.4客服助理打印《私家車位牌》,并指引車主將《私家車位牌》放置車前擋風(fēng)玻璃右下角。
4.2.1.5解釋/答車主提出的疑問,并告知車主在每月7號之前到客服部前臺繳交當(dāng)月車位管理費。
4.2.2月保車輛:
4.2.2.1辦理月保車輛客戶對象:限定為本小區(qū)業(yè)主/住戶/租戶。
4.2.2.2客戶需在客服組前臺辦理月保手續(xù),辦理時須簽訂《車位出租申請表》,登記車輛的車牌號碼及車況、車型、發(fā)動機號碼。
4.2.2.3財務(wù)人員按元/月進行收費,并開具發(fā)票。
4.2.2.4財務(wù)人員將客戶資料錄入智能ic卡系統(tǒng),并根據(jù)客戶繳交費的月數(shù)進行ic卡權(quán)限充值。
4.2.2.5客服助理打印《月保車輛停放憑證》,并指引車主將《月保車輛停放憑證》放置車前擋風(fēng)玻璃右下角。
4.2.2.6解釋/答車主提出的疑問,并告知每月月底之前繳交次月車位月保費用,逾期未交者,須追加當(dāng)月月保費用3%0的滯納金。
4.2.3臨保車輛:在小區(qū)門崗處確認(rèn)身份后,辦理取卡手續(xù)。
4.2.4損壞/遺失ic卡的辦理:
4.2.4.1私家車位、月保車輛:由車主帶業(yè)主/住戶證到客服組前臺確認(rèn)其身份后,進行原ic卡掛失登記,重新繳交費用,辦理新ic卡。
4.2.4.2臨保車輛:由禮賓隊長確認(rèn)其車輛與車主身份,帶領(lǐng)車主到客服部前臺繳交ic卡工本費,由客戶組(財務(wù)人員)登記、注銷其臨時車輛停放ic卡資料。
4.3車輛管理操作要點:車輛進場操作、停車管理、車輛離場操作
4.3.1車輛進場操作:由門崗保安員操作
4.3.1.1對于到訪車輛,保安員先敬禮,請對方出示有效證件。
4.3.2.2禮賓員對客戶進行身份核實:可采取查證、可視對講、對講機等形式
a、屬于私家車位、月保車輛:協(xié)助業(yè)主刷卡,并按《交通指揮手勢細(xì)則》指引車主進入停車場。
b、屬于訪客車輛:與到訪單元進行確認(rèn),并將對方有效證件登記在《來訪、外來人員、車輛出入情況登記表》或《停車場車輛出入場登記表》后,取卡給予放行;未征得到訪單元客戶確認(rèn)并認(rèn)可,不予放行。
c、屬于貨車:與到訪單元進行確認(rèn),并將對方有效證件登記在《來訪、外來人員、車輛出入情況登記表》或《停車場車輛出入場登記表》,對4噸及4噸以上搬家/運貨車輛,需根據(jù)指定通道行走。
4.3.3.3核查無誤后予以放行,如遇突發(fā)事件,立即通知中隊長/主任前來處理。
4.3.2停車管理:由車場保安員操作
4.3.2.1停車分為露天停放和車庫停放。
4.3.2.2露天停放由客戶自行按規(guī)劃位置進行停放,臨近固定崗或巡邏保安員進行監(jiān)管,并跟進停放不符合項,如小區(qū)車位足夠,需指引客戶將車輛停放在車庫。
4.3.2.3車庫停放:
a、引導(dǎo):按《交通指揮手勢細(xì)則》將引導(dǎo)進入車輛按保管類別有序停放。
b、提示:提醒車主關(guān)好車窗、電源、空調(diào)等,車內(nèi)貴重物品隨身帶走,鎖好車門。
c、查看:即時查看停放車輛狀況,若發(fā)現(xiàn)車有損壞,應(yīng)立即向車主說明車況損壞程度,在《停車場車輛異常狀況登記表》中做好記錄,并讓車主在'備注欄'簽名確認(rèn)。
d、巡查:
--車場禮賓員不定時巡查停放車輛,如發(fā)現(xiàn)問題,詳細(xì)登記在《停車場車輛異常狀況登記表》,并及時上報中隊長,并通知客服組前臺/監(jiān)控中心,通知客戶。
--不定時對停車場管轄范圍進行巡邏、非停車位不得停放車輛。
--核查私家車位車輛是否符合信息。
--發(fā)生突發(fā)事件/車輛損壞/交通事件/車輛丟失等情況,需做好現(xiàn)場保護,并上報主任及客服主任,視情況報警并通知保險公司。
4.3.3車輛離場操作:
4.3.3.1對于離場車輛,禮賓員需敬禮:
a、屬于私家車位、月保車輛:車主可自行刷卡后離開,或禮賓員協(xié)助其刷卡。
b、屬于臨保車輛:
--由禮賓員收取臨保卡,并刷卡讀取收費信息。
--由收費員根據(jù)臨保收費標(biāo)準(zhǔn)進行收費,并出具發(fā)票,30分鐘以內(nèi)免費停放。
--禮賓員在《來訪、外來人員、車輛出入情況登記表》或《停車場車輛出入場登記表》相應(yīng)欄中進行登記。
--予以放行。
4.3.3.2屬于貨車需開箱檢查,按《物品放行控制程序》執(zhí)行。
4.3.3.3ic卡遺失/損壞,按本程序4.2.4執(zhí)行。
4.3.3.4如遇突發(fā)事件,立即通知禮賓隊長/經(jīng)理前來處理。
4.4自行車停放管理
4.4.1客服部、禮賓部經(jīng)理需根據(jù)小區(qū)現(xiàn)場進行劃定自行車停放位置。
4.4.2客服部、禮賓部需告知客戶自行車停放場地為免費使用,不收取任何費用。
4.4.3客服助理、禮賓巡邏員對停放情況進行監(jiān)管,包括且不限于:
4.4.3.1自行車需按指定位置停放;
4.4.3.2自行車排放整齊、有序。
5.0支持性文件
5.1《交通指揮手勢細(xì)則》
5.2《物品放行控制程序》
5.3《業(yè)主收樓費用一覽表》
6.0質(zhì)量記錄
6.1《住戶資料登記表》
6.2《車位出租申請表》
6.3《月保車輛停放憑證》
6.4《私家車位牌》
6.5《來訪、外來人員、車輛出入情況登記表》
6.6《停車場車輛異常狀況登記表》
6.7《停車場車輛出入場登記表》
第16篇 長灣小區(qū)電梯使用管理約定
長青灣小區(qū)電梯使用管理約定
【kd.長青灣】是全體業(yè)主共同的家園,小區(qū)內(nèi)電梯也是全體業(yè)主的共同財產(chǎn),且是所有共同財產(chǎn)中最為昂貴的設(shè)備之一,為了保證電梯的安全運行,保護和延長其使用壽命,同時為維護小區(qū)的共同利益,全體業(yè)主共同訂立并承諾履行本約定:
1、使用電梯時應(yīng)文明操作,不用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕。
2、電梯運行過程中切勿將身體依靠轎門,以免發(fā)生危險。
3、電梯運行時,不在電梯內(nèi)追逐打鬧、前后搖晃。
4、進出電梯,勿在轎門中間停留或談話。
5、運送重物,請放置轎廂中間。
6、不超載,當(dāng)超載訊號鈴聲響時,站在門口的乘客請自覺退出,不采用任何形式的強制關(guān)門手段。
7、防燃防暴,勿攜帶危險物品進入電梯。
8、如遇火警,請勿使用電梯。
9、禮貌乘梯、禮讓老人和兒童,學(xué)齡前兒童須由大人帶領(lǐng)乘梯。
10、為了您和大家的健康,請不要在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、棄物和搬運易損壞轎廂內(nèi)裝飾物。
11、勸阻兒童不可在電梯附近玩耍,以免影響他人使用電梯及自己受到傷害。
12、當(dāng)電梯在運行中突然發(fā)生停運等故障時,乘客不必緊張,可按警鈴報告,耐心等待維修人員到來,不采取拍打按鈕、箱體以及強行撬門等急躁行為,這可能導(dǎo)致對電梯的破壞,使救援工作及電梯修復(fù)更加困難。
13、乘客看到停運標(biāo)志時請不要采取任何令其開啟或移動標(biāo)志牌的行為,以免發(fā)生人身、設(shè)備意外事故。
14、電梯嚴(yán)禁運送裝修垃圾及石灰、水泥、紅磚等顆粒狀粉塵狀裝修材料。
