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第1篇 zz管理處維修班長工作職責
管理處維修班長工作職責
崗位名稱:管理處維修班長
直接上級:管理處主任
直接下級:綜合維修員
直接責任:
1、對公司工程主管和管理處主任負責;
2、熟悉和遵守國家有關房屋及樓宇內公共設施管理,給排水及暖通專業(yè)國家標準、電氣設備管理、運行及供排水、消防、制冷通風系統(tǒng)等方面技術規(guī)范,熟悉掌握所管轄范圍設備、設施運行、維修的有關專業(yè)知識;
3、負責轄區(qū)內公共區(qū)域所有設施的管理、維修和維護工作;
4、負責轄區(qū)內工程維修投訴的解釋和處理工作;
5、負責按公司及項目有關規(guī)定核定住戶維修項目和標準,監(jiān)督維修人員及時為住戶提供服務,并按維修回訪要求對住戶進行回訪,確保維修質量并采取有效措施改進服務;
6、負責每周一次對小區(qū)內所管轄的設備、設施進行檢查。遇特殊天氣需加強巡檢次數(shù),并負責各種搶險工作;
7、負責完成日常使用的專業(yè)技術資料的搜集、管理工作;
8、負責落實公司的公共區(qū)域設備、設施管理的各種規(guī)章制度,出具設備、設施巡檢表;
9、在管理處主任和公司工程主管的指導下具體負責小區(qū)內改建、擴建項目的施工及現(xiàn)場監(jiān)督管理工作并全面負責施工現(xiàn)場安全管理工作;
10、負責維修員工的日常管理、考核,安全教育和物業(yè)知識的培訓,并對培訓效果進行考核,以促進維修人員業(yè)務素質的不斷提高;
11、積極推廣新技術,努力降低能耗,節(jié)約管理成本,使設備無漏油,漏電等現(xiàn)象發(fā)生,努力0故障;
12、負責向上級主管提出工程管理方面和流程操作的合理化建議;
13、完成管理處主任和工程主管交辦的其他工作。
第2篇 管理處維修班長工作職責
崗位名稱：管理處維修班長
直接上級：管理處主任
直接下級：綜合維修員
直接責任：
1、對公司工程主管和管理處主任負責；
2、熟悉和遵守國家有關房屋及樓宇內公共設施管理，給排水及暖通專業(yè)國家標準、電氣設備管理、運行及供排水、消防、制冷通風系統(tǒng)等方面技術規(guī)范，熟悉掌握所管轄范圍設備、設施運行、維修的有關專業(yè)知識；
3、負責轄區(qū)內公共區(qū)域所有設施的管理、維修和維護工作；
4、負責轄區(qū)內工程維修投訴的解釋和處理工作；
5、負責按公司及項目有關規(guī)定核定住戶維修項目和標準，監(jiān)督維修人員及時為住戶提供服務，并按維修回訪要求對住戶進行回訪，確保維修質量并采取有效措施改進服務；
6、負責每周一次對小區(qū)內所管轄的設備、設施進行檢查。遇特殊天氣需加強巡檢次數(shù)，并負責各種搶險工作；
7、負責完成日常使用的專業(yè)技術資料的搜集、管理工作；
8、負責落實公司的公共區(qū)域設備、設施管理的各種規(guī)章制度，出具設備、設施巡檢表；
9、在管理處主任和公司工程主管的指導下具體負責小區(qū)內改建、擴建項目的施工及現(xiàn)場監(jiān)督管理工作并全面負責施工現(xiàn)場安全管理工作；
10、負責維修員工的日常管理、考核，安全教育和物業(yè)知識的培訓，并對培訓效果進行考核，以促進維修人員業(yè)務素質的不斷提高；
11、積極推廣新技術，努力降低能耗，節(jié)約管理成本，使設備無漏油，漏電等現(xiàn)象發(fā)生，努力0故障；
12、負責向上級主管提出工程管理方面和流程操作的合理化建議；
13、完成管理處主任和工程主管交辦的其他工作。
第3篇 管理處維修班長職責
崗位名稱:管理處維修班長
直接上級:管理處主任
直接下級:綜合維修員
直接責任:
1、對公司工程主管和管理處主任負責;
2、熟悉和遵守國家有關房屋及樓宇內公共設施管理,給排水及暖通專業(yè)國家標準、電氣設備管理、運行及供排水、消防、制冷通風系統(tǒng)等方面技術規(guī)范,熟悉掌握所管轄范圍設備、設施運行、維修的有關專業(yè)知識;
3、負責轄區(qū)內公共區(qū)域所有設施的管理、維修和維護工作;
4、負責轄區(qū)內工程維修投訴的解釋和處理工作;
5、負責按公司及項目有關規(guī)定核定住戶維修項目和標準,監(jiān)督維修人員及時為住戶提供服務,并按維修回訪要求對住戶進行回訪,確保維修質量并采取有效措施改進服務;
6、負責每周一次對小區(qū)內所管轄的設備、設施進行檢查。遇特殊天氣需加強巡檢次數(shù),并負責各種搶險工作;
7、負責完成日常使用的專業(yè)技術資料的搜集、管理工作;
8、負責落實公司的公共區(qū)域設備、設施管理的各種規(guī)章制度,出具設備、設施巡檢表;
9、在管理處主任和公司工程主管的指導下具體負責小區(qū)內改建、擴建項目的施工及現(xiàn)場監(jiān)督管理工作并全面負責施工現(xiàn)場安全管理工作;
10、負責維修員工的日常管理、考核,安全教育和物業(yè)知識的培訓,并對培訓效果進行考核,以促進維修人員業(yè)務素質的不斷提高;
11、積極推廣新技術,努力降低能耗,節(jié)約管理成本,使設備無漏油,漏電等現(xiàn)象發(fā)生,努力0故障;
12、負責向上級主管提出工程管理方面和流程操作的合理化建議;
13、完成管理處主任和工程主管交辦的其他工作。
第4篇 維修班工具使用管理辦法維修電工職責值班電工職責
維修班工具使用管理辦法
為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管,合理使用,有效控制的方針,特制定本辦法。
維修班工程維修使用工具分為:共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具(如切割機、電焊機、臺鉗、電鉆之類)私用工具是指發(fā)放給個人的小件常用維修工具。
共用工具使用管理:
1. 共用工具由值班人員保管,只允許公司內部使用,不得以個人名義轉借他人使用,如有特別情況須由主管以上人員同意,方能借出。
2. 當值班人員下班時,須在交接班記錄表上注明工具使用情況,并由接班人員清點檢查工具使用情況確認后簽收。
3. 所有使用工具的人必須愛惜工具,遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t,由值班人員監(jiān)督。
私用工具使用管理
1. 發(fā)放給個人的工具由個人妥善保管,并由個人在工具領用表上簽收,離職時交還給公司。
2. 個人所領取的工具,自己必須愛惜,人為損壞由個人賠償。
3. 個人所領工具屬常規(guī)性磨損折舊,日久不能使用的,可申請換取新的工具,但必須提供舊件。
維修電工崗位職責
1. 嚴格遵守公司各項規(guī)章制度,服從領導安排,除完成日常維修任務外,有計劃地承擔其它工作任務。
2. 努力學習技術,熟練掌握大廈強弱電設備,工作原理及實操作與維修保養(yǎng)。
3. 執(zhí)行所管轄設備檢修計劃,按時按量完成,并填好記錄表。
4. 積極配合值班電工工作,出現(xiàn)故障時無條件迅速返回機房配合工作。
5. 嚴格執(zhí)行設備管理制度,做好交接班工作。
6. 交班時發(fā)生故障,上班必須協(xié)同下班工作,排除故障后才能離去。
7. 維修人員外出巡查或維修,必須隨身攜帶對講機,隨時隨地與部門人員保持聯(lián)系。
8. 在巡查過程中,發(fā)現(xiàn)不正常現(xiàn)象,應及時進行處理,處理不了的應做好記錄,不得隱瞞故障現(xiàn)象。
9. 做好值班室清潔工作,填好工作記錄表。
10. 完成領導交辦的其它工作。
值班電工崗位職責
1. 嚴格遵守公司各項規(guī)章制度。
2. 努力學習技術,熟練掌握本大廈供電供水方式,線路管道走向反設備的原理,技術性能及實操作。
3. 努力做好設備保養(yǎng)維修工作,做好防小動物工作,確保安全運行。
4. 堅守崗位,定時巡視配電設備,密切監(jiān)視各儀表工作情況,準確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好設備運行記錄表。
5. 對來人來電報修應及時進行登記,并處理。
6. 發(fā)生事故時,值班人員應保持頭腦清醒,按照操作規(guī)程及時排除故障。
7. 事故未排除不許進行交接班,應上下兩班協(xié)同工作,直至排除故障。一般性的故障,應交待清楚并做好記錄。
8. 按規(guī)定時間做好機房與走道清潔工作。
9. 完成上級交辦的其它工作。
配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程
1. 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關鍵部位,應設專職電工對其實行24小時運行值班,未經(jīng)主管人員以上許可,非工作人員不準入內。
2. 值班是必須持證上崗,熟悉配電設備狀況,操作方法和安全注意事項。
3. 值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況,嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。
4. 配電房設備的倒閘操作由值班員單獨進行,其他在場人員只作監(jiān)護,不得插手,嚴禁兩人同時進行,以免發(fā)生錯誤。
5. 因故停電,應提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知,對突發(fā)性停電事故,應通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。
6. 保持配電房消防設備完好齊備,保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。
7. 嚴禁在配電房內私拉亂接,隨意改變供電運行方式。
8. 配電房內嚴禁堆放其它雜物。
配電房安全操作規(guī)程
1. 嚴格執(zhí)行“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時,可以用操作票。
2. 操作人和監(jiān)護人應根據(jù)模擬圖板或主結線對所填操作票是否正確,并經(jīng)有關人員審核簽名。
3. 操作時必須按操作順序進行操作,每操作一項做一個記號,全部操作完成后進行復查。 c u/at&
4. 下列項目列操作票
a. 應拉合的開關和刀閘位置
b. 檢查接地線是否拆除
c. 檢查負荷分配
d. 裝拆接地線
e. 安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險
f. 一切換順路和檢查是否確無電壓等操作,應檢查操作電源是否正常供給
5. 操作發(fā)生疑問,應立即停止,并向有關人員匯報弄清問題后再進行操作,不準擅自更改操作票,嚴禁酒后值班操作。
6. 運行中電容開關跳閘時,應退出運行,經(jīng)檢查確認無異常后,方可試送。
7. 重要回路跳閘時且伴隨較大沖擊時,允許不檢查再強送一次,不成功時,嚴禁再次合用,帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時,允許不檢查再強送一次,不成功,嚴禁再次合閘,帶有重合閘保護的,應及時檢明原因,報告上級。
8. 遙測電容或電纜時前后應充分放電。
9. 變壓器預備信號動作時,應及時檢明原因報告上級。
10. 操作電壓反感器前,應考慮相應的失壓保護和計置裝置等。
11. 正常情況下發(fā)電機應處于自投狀態(tài),清潔發(fā)電機及附屬設備時,應將功能選擇開切斷,工作完畢后,恢復正常。
12. 有高壓接地現(xiàn)象或雷雨天檢修電氣設備時,必須穿絕緣鞋,雷雨天氣禁止倒閘操作,巡視電氣設備不得靠近避雷器。
13. 變壓器應保護跳閘后(速斷、差動、油浸式變壓器,還有重瓦斯)應退出檢查。
14. 倒閘操作順序:
停電:負荷側斷漏器負荷側刀閘母線側刀閘。
送電與之操作順序相反
15. 電氣設備停電后,即使是停電,在未拉開有關刀閘和做好安全措施前,不得觸及設備與柵欄,以防突然來電。
16. 變壓設備發(fā)生接地時,室內不得接近故障點4m,室外不得接近故障點8m,且應穿戴相應電壓等級的絕緣靴和絕緣手套。
17. 巡視配電裝置,進出變壓室,應隨手將門鎖好,無關人員未經(jīng)批準不得進入設備房。
工程部崗位職責和考核細則
工程部是實施樓宇設備、設施正常運行的職能部門。工程部管理具有嚴密的科學性和較高的技術性,它是為業(yè)主(用戶)創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的工作環(huán)境和生活環(huán)境的基本保障和堅強后盾,是反映樓宇服務水準、良好形象和社會聲譽的重要標志。主要職責范圍是:
1、負責樓宇供(配)電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調系統(tǒng)的運行管理,維護保養(yǎng)和故障檢修。
2、負責樓宇公共設施、設備的維修保養(yǎng)。
3、負責用戶二次裝修的審批、監(jiān)管。
4、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務。
5、負責樓宇外判工程的監(jiān)管工作。
一、工程部各工作崗位職責
(一)工程部經(jīng)理崗位職責
1、在總經(jīng)理的領導下,全面負責工程部的各項工作。
2、負責組織開展樓宇工程設備的維修、養(yǎng)護、運行、管理。
3、負責制定工程部管理制度和設備操作程序。
4、負責制定培訓計劃,定期開展對本部門員工的業(yè)務培訓。
5、負責監(jiān)督、檢查、指導本部門員工工作,定期對本部門各崗位進行考核。
6、負責洽談、評估、監(jiān)督工程的外包項目,組織對外包工程的質量驗收。
7、負責審核用戶的室內裝修。
(二)系統(tǒng)工程師崗位職責
1、在部門經(jīng)理的領導下,管理本系統(tǒng)的員工和所轄設備。
2、制定并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定和技改項目方案。
3、制定本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務培訓計劃。
4、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。
5、提出本系統(tǒng)的備倉計劃,協(xié)助采購專用性較強的工具和零件。
6、負責本系統(tǒng)的外判項目(含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定,監(jiān)督并驗收施工。
7、負責與相關業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯(lián)系。
8、負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。
9、負責室內二次裝修的初審。
(三)班組長崗位職責
1、在系統(tǒng)工程師的領導下,對所轄設備及員工進行管理。
2、安排執(zhí)行所轄設備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關的技改項目。
3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。
4、負責跟進工程單的作業(yè)情況。
5、定期組織所轄員工進行技術和安全生產(chǎn)等業(yè)務知識交流。
6、做好本班組的技術檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。
7、負責監(jiān)督、跟進相關外判工程的進展情況。
8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。
(四)技工崗位職責 :
1、在領班的領導下,具體執(zhí)行工程設備設施的運行、保養(yǎng)和維修。
2、按照工作指令和有關規(guī)程進行下列工作:
①對設備實施常規(guī)保養(yǎng)和維修。
②監(jiān)管設備的運行。
③為用戶提供維修、安裝服務。
④填寫好各種原始記錄。
3、參加公司內部組織的有關學習和培訓。
(五)文員崗位職責
1、在部門經(jīng)理的直接領導下,負責處理本部門的日常事務。
2、負責部門工作會議的記錄整理。
3、負責打印、收集、整理工程部的文件。
4、負責工程檔案、資料、圖紙的管理工作。
5、負責查核工程部員工每月的出勤情況,匯總上報。
6、負責每月統(tǒng)計發(fā)放工程部員工的各項勞保福利用品。
7、負責接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。
二、設備管理班組工作范圍
(一)強電組:
1、負責高低壓配電房、高壓電房、發(fā)電機房、冷凍機房、電梯機房、樓層配電房及冷卻塔的日常運行、維修和保養(yǎng)。
2、負責非辦公時間樓宇所有設備的應急維修。
3、負責樓宇公共照明、室外照明燈具的啟、停。
(二)弱電組:
1、負責樓宇內工作電壓36v以下的弱電系統(tǒng)的日常運行、維修、保養(yǎng)。
2、負責樓宇電話、閉路電視、寬帶網(wǎng)等專線的開通與維修。
3、負責室外弱電設備的維修。
(三)維修組:
1、負責公共區(qū)域供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、樓宇設備層設備的日常巡查、運行、維修和保養(yǎng)。
2、負責業(yè)主單元水電及自用設備的入室維修服務。
3、負責公共區(qū)域設施設備的巡查、維修。
4、負責消防設備的巡查、維修、保養(yǎng)。
三、工程部各班組工作細則
(一)強電組工作細則
1、每班每小時一次巡查高壓室;
2、每班每小時一次巡查低壓室;
3、每班每小時一次巡查發(fā)電機房;
4、每班每小時一次巡查變壓室;
5、每班每小時一次巡查冷凍機房和控制室;
6、每班一次巡查電梯機房;
7、每月一次巡查樓層配電房,并負責有關設備大的保養(yǎng);
8、每班一次巡查冷卻塔;
9、每班按時間表啟停室外、公共區(qū)域照明、電梯及空調;
10、負責非辦公時間的緊急維修;
11、負責供配電中心、冷凍機房、控制室各類設備的保養(yǎng)及所屬設備的檢修;
12、保持供配電中心、冷凍機房及控制室環(huán)境清潔,每天打掃一次;各配電箱、電柜表面每天清潔一次;
13、每班一次防火安全檢查;
14、每月一次發(fā)電機試運行。
(二)弱電組工作細則
1、負責樓宇客戶直線電話、專線的開通及維修;
2、每班巡查消防監(jiān)控中心設備一次;
3、負責樓宇公共區(qū)域工作電壓36v以下設備的維修和保養(yǎng);
4、負責為客戶室內工作電壓36v以下設備提供有償維修服務;
5、每班一次防火安全檢查;
6、每周一次按責任范圍巡查責任設備;
7、每天清潔一次工作區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生。
(三)維修組工作細則
1、每天二次巡查水泵房,并負責室內設備的維修;泵體、地面每周清潔一次;控制室柜內每月一次清潔除塵。
2、每天二次巡查排污泵,并負責設備維修;每月一次清潔控制柜灰塵。
3、每天二次巡查泵房,并負責室內設備維修;每周一次清潔地面、設備表面。
4、每二周一次巡查消防水泵房,每周一次清潔地面、設備表面。
5、設備責任人每周一次巡查責任設備;每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。
6、每周二次巡查公共區(qū)域供電、供水系統(tǒng),并負責維修。
7、負責樓宇公共設施的維修整改。
8、每天一次巡查轄區(qū)內是否有火災隱患。
9、每周一次巡查公共區(qū)域空調器,并負責維修。
10、為客戶室內設備提供有償服務。
二次供水管理規(guī)程
1.0 目的
保證大廈二次供水水質符合衛(wèi)生檢驗標準,保障用戶身體健康。
2.0 適用范圍
適用于各管理處二次供水的管理。
3.0 職責
3.1 管理處負責制訂年度水池(箱)清洗及消毒計劃,并監(jiān)督實施。
3.3 管理處給排水管理員負責水池(箱)的管理,水池(箱)的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作由水處理公司負責進行,工程部負責監(jiān)管。
3.4 管理處管理員負責出停水告示,并通知業(yè)主。
4.0 工作規(guī)程 [; 4.1 二次供水管理的要求
4.1.1 二次供水由指定的給排水管理員負責管理。
4.1.2 給排水管理員負責水池(箱)的管理工作,要求每個水池(箱)結構完整,加蓋、加鎖,水口干凈,并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。
4.1.3 新建、擴建和改建二次供水設施,須經(jīng)供水管理機構和衛(wèi)生防疫站認可。
4.2 年度水池(箱)清洗及消毒計劃實施前24小時出停水告示,通知大廈用戶。4.4 放水為確保用戶的正常供水,放水工作必須提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小時進行,并記錄開始放水時間和結束放水時間。
4.5 二次供水清洗、消毒
4.5.1 工具、用具的準備:工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈具、水泵、鼓風機、口罩、眼鏡等。
4.5.2 安全須知
4.5.2.1 電源:水池內作業(yè)電源要用隔離變壓器變?yōu)?6v以下安全電壓作為工作照明,最好用手電、應急燈,三相水泵要裝有漏電開頭。
4.5.2.2 缺氧;有些水池長期封閉,空氣流通差,可在水箱口處連接鼓風機吹風,約3小時通風時間,然后選用如下試驗:把燃著的蠟燭放入水池,如不熄滅說明水池內不缺氧。否則須繼續(xù)通風直到?jīng)]問題為止。
4.5.2.3 注意事項:在清洗水箱的過程中,消毒人員須帶護眼鏡、口罩,如在水箱內感到身體不適,產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊,要馬上離開水池,用清水沖洗眼睛,呼吸新鮮空氣即可恢復。
4.5.3 除雜物和清池時,先用鐵鏟鏟出池內泥砂及各種沉積物,然后用掃把或尼龍刷從水池(箱)的頂部——四周墻壁——水池(箱)底順序,依次反復刷洗。刷洗完畢用水整體沖洗一遍,排出污水。
4.5.4 消毒
4.5.4.1 用1100的滅菌凈(一般為漂白精粉)水溶液進行消毒,用掃把或尼龍刷依次反復刷洗消毒,并將水池(箱)蓋好,封閉半小時后排出消毒水。
4.5.4.2水池(內)注入適量自來水,用清水將上述位置反復清洗,沖洗出消毒藥水。 92rosrlc $
4.5.5 注水:在清洗工作徹底完成后,開閘向水池(箱)注水,達到標定的水位高度,并加蓋加鎖。
4.6 取樣送檢
4.6.1 水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。
4.6.2 水樣抽取地點應從底層水池和頂層水箱抽樣二支。
4.6.3 盛放水樣的容器為經(jīng)消毒處理的取樣瓶,盛容量為500毫升的水,并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。
4.6.4 在取水樣的的當天應工程部安排將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢,并負責取回《衛(wèi)生檢測結果報告單》。
4.6.5 如《衛(wèi)生檢測結果報告單》結果為不合格時,應重新取樣化驗,如再不合格應安排重新清洗和消毒水池(箱),必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程,直至檢測合格為止。
4.7 記錄和報告
4.7.1 管理處給排水管理員負責記錄清洗、消毒水池(箱)的全過程,并經(jīng)機電主管審核,管理處經(jīng)理簽字后,交資料員存檔。
4.7.2 衛(wèi)生防疫站的《衛(wèi)生檢測結果報告單》由管理處資料室存檔。
5.0 相關文件和記錄a)《生活飲用水二次供水設施管理制度》(附后)b)《水池(箱)清洗消毒記錄表》
工程值班管理規(guī)定
為了保證工程部的人員調動、車輛安排及時,提高工作效率,確保各管理處房屋設施、設備的維修保養(yǎng)工作及時、有序地開展,能在緊急情況下及時組織人員迅速趕赴現(xiàn)場,排除故障,特制定本規(guī)定。
1、 工程部員工必須配備必要的通訊工具,任何時候必須保證通訊工具的暢通。
2、 總值班室設在公司工程部,由工程部管理組負責安排值班人員,實行24小時值班;
3、 值班人員應堅守崗位,做好設備故障情況的登記和各管理處的報修情況登記,以及本部門維修人員的跟蹤記錄。
4、 根據(jù)相關記錄,分清輕重緩急,合理安排人員、機具、材料、車輛,并組織實施。
5、 未能得到及時處理的報修項目,應及時反饋信息給主管、工程部經(jīng)理,以便依照相關批示安排人員搶修。
6、 遇突發(fā)性事故應及時跟總值班室人員取得聯(lián)系,總值班室人員應迅速向經(jīng)理和主管匯報,以便及時組織搶修,維修人員接到指令后,應以最快的速度趕赴現(xiàn)場處理事故,使損失減至最小。
工程部運作程序
1.0 目的:
為了工程部的工作開展有序、高效,確保房屋、機電設備、設施正常運行,維修保養(yǎng)及時。
2.0 范圍:
2.1 工程部的日常管理工作,房屋修繕及公共設施、設備的維修保養(yǎng)。
2.2 管理處負責房屋、公共設施、設備日常巡查和住戶設施的維修
3.0 運作程序:
3.1 管理組的運作程序:
3.1.1 根據(jù)總值班室的報告,合理調配維修人員、機具、材料、車輛,進行房屋修繕及公共設施、設備的維修保養(yǎng)。
3.1.2 根據(jù)房屋及公共設施、設備狀況編制維修保養(yǎng)計劃和相應的材料、機具計劃,報經(jīng)理及主管領導批準后,組織實施。
3.1.3 負責相關的法律、法規(guī)和文件、技術資料的收集、整理、歸檔、保存和發(fā)放工作。
3.1.4 發(fā)生緊急情況時,根據(jù)主管、經(jīng)理的指示,迅速組織人員、車輛和物資進行搶修工作,并及時跟蹤相關情況,并做好記錄
3.1.5 負責維修保養(yǎng)工作的質量檢查和員工的培訓考核。
3.2 總值班室的運作程序:
3.2.1 總值班室由管理組負責管理安排人員值班,保證24小時有人接聽電話。
3.2.2 負責記錄各管理處的報修和維修組的維修保養(yǎng)情況,并向管理組轉報。
3.2.3 負責記錄各部室、管理處的求援電話,并向管理組報告。
3.2.4 發(fā)生緊急情況時,根據(jù)經(jīng)理和管理組的指示下達通知,調動人員、車輛、物資,保證通信暢通。并及時跟蹤相關情況,并做好記錄。
3.3 房屋修繕組、機電維修組的運作程序:
3.3.1 對于管理處不能完成的房屋修繕及公共設施、設備的維修保養(yǎng),經(jīng)管理處報修,由工程部房屋修繕組、維修組負責,各管理處運行組配合,共同完成。
3.3.2 工程部房屋修繕組、維修組負責按管理組編制的維修保養(yǎng)計劃對房屋、設施、設備進行維修保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
3.3.3 維修組人員應長駐總部,保持通信24小時暢通,接到突發(fā)事故的報告后,應迅速集中,趕赴現(xiàn)場進行搶修。
3.3.4 維修組人員下班后離開駐地應向組長報告去向,以便緊急情況下能及時調度。
3.4 工程部經(jīng)理負責全面管理工作以及對外協(xié)調聯(lián)系,每月組織相關人員對房屋及機電設備、設施進行一次全面的巡視檢查。在房屋、公共設施、設備的維修保養(yǎng)時,應參見《機電設備管理工作手冊》、《房屋及公共場地管理工作手冊》等相關規(guī)定和相關程序的要求。
工程部職責
1、 認真貫徹執(zhí)行國家和地方有關工程、設備管理的法規(guī)和政策及公司制定的《機電設備管理工作手冊》,執(zhí)行公司的有關規(guī)章制度,確保房屋、設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。
2、 負責對公司所轄房屋設施、設備進行維修保養(yǎng),。
3、 制訂公司各管理處大型設備、設施的中修、大修計劃,并組織實施。
4、 熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發(fā)電機、供配電、給排水、通風、空調、建筑結構(含房屋裝修)等方面的設備、設施安裝及運行情況,為各管理處設備管理工作提供有力的技術支持,并負責大型設備、設施的更新改造工作。
5、 組織搶修公司各管理處重大設備、設施的突發(fā)故障,使之盡快恢復正常運行,并為事后分析故障原因、總結經(jīng)驗教訓提供技術意見。
6、 負責工程施工合同、預算編制、審核,為公司領導決策提供可靠依據(jù)。
7、 負責與水、電、燃氣、電話、電視等單位保持良好的協(xié)作關系,協(xié)助各管理處進行相關業(yè)務的聯(lián)系及經(jīng)濟運行方案的制訂,降低管理成本。
8、 參與各管理處房屋二次裝修工程的審核;參與公司分包工程的施工監(jiān)理及工程驗收。
9、 配合相關部門做好新接物業(yè)的接管驗收。
10、 負責組織對公司所轄物業(yè)各種工程技術資料、設備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、存檔、建立基礎設施與設備臺帳;
11、 負責公司設施、設備維修材料及備品備件的采購、貯存、發(fā)放的管理工作;
12、 協(xié)助公司辦公室進行工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓工作,提高工程人員的業(yè)務素質。
13、 完成公司安排的其他各項任務。
機電設備的維修保養(yǎng)與更新改造
1、設備的維護保養(yǎng)
設備在使用過程中會產(chǎn)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障,影響設備正常使用,嚴重時會釀成事故。因此應經(jīng)常對使用的設備加以檢查、保養(yǎng)和調正,隨時改善設備的技術狀態(tài),防患于未然。
(1)維護保養(yǎng)的方式:
主要方式有:清潔、緊固、潤滑、調正、防腐、防凍及外觀表面檢查;對長期運行的設備要巡視檢查、定期切換、輪流使用,進行強制保養(yǎng)。
清潔:大氣中的灰塵進入設備內,會加快設備的磨損和局部的堵塞,還會造成潤滑劑的惡化和設備的銹蝕,促使設備的技術性能下降,噪聲增加,所以設備的清潔工作看似簡單,是維護保養(yǎng)的一種主要方式。
緊固:設備運轉達相當一段時間后,因多次啟停和運行時的振動,地腳螺栓和其他連接部分的緊固件可能會發(fā)生松動,導致更大的振動,使螺帽脫落,連接尺寸錯位和設備的位移以及密封接觸不嚴形成泄漏等故障,因此必須經(jīng)常檢查設備的緊固程度,熱脹冷縮也會使緊固件發(fā)生松動。
潤滑:潤滑是正確使用和維護設備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號、品種、質量、潤滑方法、油壓、油溫及加油量等都有嚴格的規(guī)定。要求做到“五定”即定人、定質、定時、定點、定量,并制定相應的管理制度。
調正:設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學規(guī)定的,因設備的振動、松動等因素,零部件之間的相對尺寸會發(fā)生變化,容易產(chǎn)生不正常的錯位和碰撞,造成設備的磨損、發(fā)熱、噪聲、振動甚至損壞,因此必須對有關的間隙、位置進行調正,再加以緊固。
外觀表面檢查:
設備的外表面有無損傷裂痕;
磨損是否在允許范圍內;
防護罩等安全裝置是否完整、齊全;
溫度壓力運行參數(shù)是否正常;
電機是否超載和過熱;
傳動皮帶是否過松、斷裂或脫落;
振動和噪聲是否異常;
設備密封面的泄漏狀況; ;設備油漆是否脫落,外表面是否銹蝕;
設備的防腐、保溫層是否損壞。
(2)維護保養(yǎng)工作的實施:分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)。
①日常維護保養(yǎng):要求管理處運行人員對設備進行外觀檢查、加油,按操作規(guī)程進行操作,定時巡視記錄各運行參數(shù),隨時注意運行中是否有異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象,做好設備及環(huán)境清潔,特別是周未或節(jié)假日更應注意。
②設備的定期維護保養(yǎng),以管理處操作人員為主、檢修人員協(xié)助。有計劃地將設備停止運行進行維護保養(yǎng),需要對設備進行部分解體,并做好以下幾項工作:
a、對內外徹底清掃、擦洗、疏通;
b、檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況;
c、調正配合間隙;
d、檢查安全裝置;
e、檢查潤滑油系統(tǒng)油路和油過濾器是否堵塞;
f、清潔油箱、檢查油位指示器,換油;
g、檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常;
.作用:清除事故隱患,減少磨損,延長設備壽命,發(fā)揮設備的技術功能和經(jīng)濟特性。
