深圳二手房買(mǎi)賣(mài)合同 第1篇
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申請(qǐng)?jiān)賹徣耍ㄒ粚彵桓妫┥钲谑衉_有限公司，買(mǎi)賣(mài)合同案例分析。
法定代表人歐某，董事長(zhǎng)。
申請(qǐng)?jiān)賹徣?一審被告)深圳市__有限公司。
負(fù)責(zé)人歐某，總經(jīng)理。
兩申請(qǐng)?jiān)賹徣宋腥俗T某，廣東__律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人 (一審原告) 深圳市__技術(shù)有限公司。
法定代表人王某，總經(jīng)理。
委托人胡某，廣東深__律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審被告）吳某，男，下落不明。
深圳市__有限公司、深圳市__有限公司與深圳市__技術(shù)有限公司因買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，深圳市寶安區(qū)人民法院于2004年6月15日作出(2004)深寶法民二初字第946號(hào)民事判決，深圳市__有限公司不服提出上訴，本院于2005年3月20 日作出(2004)深中法民二終字第664號(hào)裁定書(shū)裁定撤銷原判并發(fā)回重審。
深圳市寶安區(qū)人民法院重審追加吳某作為被告參加訴訟，于2006年11月 16日作出的(2006)深寶法民二重字第19號(hào)民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。深圳市__有限公司和不服該判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?jīng)審查，裁定對(duì)本案提審，本院依法另行組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。
深圳市__有限公司及的法定代表人歐某、共同委托人譚某，深圳市__技術(shù)有限公司的人胡某到庭參加了訴訟，吳某經(jīng)公告送達(dá)未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二、買(mǎi)賣(mài)合同欠款糾紛、買(mǎi)賣(mài)合同質(zhì)量糾紛案例
一審查明，深圳市__技術(shù)有限公司向發(fā)出報(bào)價(jià)單一份，就fs-300化學(xué)沉鎳的三種化學(xué)物品報(bào)價(jià)，確認(rèn)后，于2003年9月21 日在該報(bào)價(jià)單上加蓋”深圳市__有限公司業(yè)務(wù)專用章”。2003年9月至11月間，深圳市__技術(shù)有限公司陸續(xù)向供應(yīng)fs- 300化學(xué)沉鎳，收貨后均在收貨單位及經(jīng)手人處加蓋”深圳市__有限公司業(yè)務(wù)專用章”確認(rèn)。
2003年12月11日，深圳市 __技術(shù)有限公司與經(jīng)對(duì)帳，確認(rèn)在上述業(yè)務(wù)來(lái)往期間，深圳市__技術(shù)有限公司共向供應(yīng)貨物不含稅金總價(jià)值為人民幣184225元(含稅金人民幣195278.5元)；付款情況為2003年10月30日付款不含稅金人民幣4000元、2003年11月28日付款含稅金人民幣20000元。另，深圳市寶安區(qū)人民法院(2004)深寶法民三初字的375號(hào)生效民事判決查明：2002年11月，吳某向深圳市__有限公司租賃其位于沙井鎮(zhèn) __村__工業(yè)區(qū)的第二棟工業(yè)廠房。吳某以該廠房為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，成立了掛靠深圳市__有限公司，并依法進(jìn)行了工商登記。
2006年8月9 日，深圳市__有限公司及向本院提交的工商物價(jià)信息中心的查詢單亦顯示：2004年12月6日，的法定代表人(負(fù)責(zé)人)由吳某變更為歐某。以上事實(shí)，有深圳市__技術(shù)有限公司提交的報(bào)價(jià)單、送貨單、對(duì)帳單及深圳市__有限公司提交的判決書(shū)、工商登記查詢資料的證據(jù)證實(shí)。
深圳市__技術(shù)有限公司認(rèn)為累計(jì)拖欠貨款人民幣184225元，未按約定支付，經(jīng)多次催討，其卻遲遲未予兌現(xiàn)，遂提起訴訟，請(qǐng)求判令：
1、即時(shí)支付貨款人民幣184225元給深圳市__技術(shù)有限公司；
2、判令深圳市__有限公司對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
3、本案訴訟費(fèi)由和深圳市__有限公司承擔(dān)。
一審認(rèn)為，深圳市__技術(shù)有限公司與之間的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系依法成立并有效，深圳市__技術(shù)有限公司提交的證據(jù)形成完整的證據(jù)鏈，可以證實(shí)雙方發(fā)生業(yè)務(wù)往來(lái)的事實(shí)。深圳市__有限公司和完全否認(rèn)收到貨物并懷疑公章的真?zhèn)?，但其未提交證據(jù)進(jìn)行反駁，亦未在舉證期限內(nèi)提出公章鑒定，故對(duì)其辯解，不予支持。
深圳市__技術(shù)有限公司在履行供貨義務(wù)后享有向買(mǎi)受人主張貨款的權(quán)利，不支付相應(yīng)的貨款，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向深圳市__ 技術(shù)有限公司承擔(dān)支付所欠貨款的義務(wù)。在債權(quán)金額的確認(rèn)問(wèn)題上，一審依據(jù)對(duì)帳單記載的內(nèi)容確認(rèn)尚欠深圳市__技術(shù)有限公司貸款應(yīng)為：(不含稅) (195278.5-20000)x(1-6％)-4000=160761.79元，合同范本《買(mǎi)賣(mài)合同案例分析》。因上述債務(wù)系吳某掛靠并以的名義與深圳市__技術(shù)有限公司業(yè)務(wù)往來(lái)過(guò)程中發(fā)生的，根據(jù)掛靠糾紛案件的處理原則，對(duì)吳某在掛靠經(jīng)營(yíng)期間對(duì)外產(chǎn)生的債務(wù)，應(yīng)首先由其所有的資產(chǎn)清償，不足清償?shù)模越?jīng)營(yíng)管理的資產(chǎn)補(bǔ)充清償。又因系深圳市__有限公司的分支機(jī)構(gòu)，不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，故其財(cái)產(chǎn)仍不足清償?shù)模陨钲谑衉_有限公司的資產(chǎn)繼續(xù)補(bǔ)充清償。綜上所述，依據(jù)《合同法》第一百零九條、《公司法》第十四條的規(guī)定，判決：
一、吳某應(yīng)當(dāng)在本判決生效之日起五日內(nèi)向深圳市__技術(shù)有限公司支付貨款人民幣160761．79元。
二、對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。
三、深圳市__有限公司對(duì)的上述債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。本案一審案件受理費(fèi)人民幣5194．50元，由深圳市__技術(shù)有限公司承擔(dān)700元，吳某承擔(dān)4494.5 元。上訴費(fèi)人民幣5194.50元，由吳某負(fù)擔(dān)。
深圳市__有限公司和不服，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彛?qǐng)求：
一、撤銷深圳市寶安區(qū)人民法院(2008)深寶法民申字第6號(hào)《駁回再審申請(qǐng)通知書(shū)》；
二、撤銷深圳市寶安區(qū)人民法院(2006)深寶法民二重字第19號(hào)民事判決；
三、依法駁回深圳市__技術(shù)有限公司的訴訟請(qǐng)求；
四、判令本案訴訟費(fèi)用
三、買(mǎi)賣(mài)合同違約金、買(mǎi)賣(mài)合同范本、買(mǎi)賣(mài)合同范文
由深圳市__技術(shù)有限公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：
一、申請(qǐng)人與深圳市__技術(shù)有限公司沒(méi)有合同關(guān)系。
1、深圳市__技術(shù)有限公司提交的2003年9月21日《報(bào)價(jià)單》是發(fā)給吳某的，使用英文”attn”是指定到達(dá)吳某。而吳某于2003年8月逃跑，整個(gè)工廠癱瘓，不再生產(chǎn)，拖欠了申請(qǐng)人廠房租金161544元以及水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、廢水處理費(fèi)78748元，有寶安法院(2004)深寶法民三字第375號(hào)民事判決為證。
2、吳某沒(méi)有委托劉某在深圳市__技術(shù)有限公司的《報(bào)價(jià)單》上簽字，劉某在明知吳某下落不明的情況下，自行持處理二廠的公章在深圳市__技術(shù)有限公司的《報(bào)價(jià)單》簽字蓋章的后果，應(yīng)由劉某個(gè)人承擔(dān)?！秷?bào)價(jià)單》也因指定回傳人沒(méi)有回傳而不成立，故報(bào)價(jià)行為只能視為發(fā)生在劉某個(gè)人與深圳市__技術(shù)有限公司之間，與申請(qǐng)人無(wú)關(guān)。
二、申請(qǐng)人從未收取深圳市__技術(shù)有限公司的貨物。
1、在深圳市__技術(shù)有限公司提交的證據(jù)中有一份《九月至十月對(duì)賬單、提貨情況》。該《對(duì)賬單、提貨情況》由深圳市__技術(shù)有限公司談某于2003年12月10日特別注明：其中9月23日送貨單由劉某點(diǎn)數(shù)進(jìn)倉(cāng)庫(kù)，梁老板認(rèn)可簽收。其他日期梁生不在，由劉某代辦。劉某持吳某(租賃申請(qǐng)人廠房的經(jīng)營(yíng)人)逃跑后留下的公章自行寫(xiě)上”情況屬實(shí)”。
2、談某的說(shuō)明至少可以說(shuō)明六個(gè)問(wèn)題。一是吳某已經(jīng)不在，也沒(méi)有收貨，是劉某自己收取貨物；二是9月23日劉某收貨價(jià)值57664元，梁老板認(rèn)可簽字，吳某沒(méi)有收貨。三是所謂的梁老板在9月 23號(hào)后也不在了，此后的5次收貨均是劉某個(gè)人收貨，1次是劉某剛個(gè)人收貨：四是劉某、劉某剛個(gè)人6次收取貨物，沒(méi)有任何人追認(rèn)，梁老板不能代表吳某。五是僅憑不知真假的公章不足以認(rèn)可是吳某收取貨物。六是劉某、劉某剛、所謂的”梁老板”的個(gè)人行為與申請(qǐng)人無(wú)關(guān)，也與吳某無(wú)關(guān)。
3、劉某、劉某剛、無(wú)名的梁老板三人均沒(méi)有證據(jù)證明是處理二廠的員工，或授權(quán)人。無(wú)權(quán)對(duì)外簽訂報(bào)價(jià)單，收取貨物，因處理二廠2003年8月遣散員工，沒(méi)有其名字，社保也無(wú)其名字。
三、涉案深圳市__技術(shù)有限公司《九月至十月對(duì)賬單、提貨情況》、和7張《送貨單》存在重大的瑕疵。申請(qǐng)人有理由相信是偽造的，是劉某自編自演，虛構(gòu)的。
1、《九月至十月對(duì)賬單、提貨情況》上談某的說(shuō)明證實(shí)吳某沒(méi)有收取貨物。
2、《九月至十月對(duì)賬單、提貨情況》還注明2003年10月30 日付款4000元，以及2003年11月28日付款20000元，但不能提供付款憑證。
3、深圳市__技術(shù)有限公司起訴標(biāo)的與對(duì)賬單相互矛盾。2004年 5月8日深圳市__技術(shù)有限公司起訴要求申請(qǐng)人支付貨款184225元，并強(qiáng)調(diào)”2003年9月以報(bào)價(jià)單方式建立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，從未按約定支付貨款。”但對(duì)帳單卻確認(rèn)已經(jīng)付款24000元。
4、深圳市__技術(shù)有限公司的對(duì)帳單是與劉某對(duì)賬，無(wú)人追認(rèn)。5、《九月至十月對(duì)賬單、提貨情況》、和7張《送貨單》均使用業(yè)務(wù)章，而二廠收貨用收貨章而不是使用業(yè)務(wù)章。
四、處理二廠的公章未經(jīng)司法鑒定，不知真假，來(lái)源違法。申請(qǐng)人雖在一審沒(méi)有提出司法鑒定，現(xiàn)申請(qǐng)?jiān)賹?，同樣可以申?qǐng)司法鑒定，以求案件***。深圳市__有限公司根本沒(méi)有這個(gè)”業(yè)務(wù)章”，是偽造的，請(qǐng)求司法鑒定。
四、買(mǎi)賣(mài)合同糾紛起的訴狀、買(mǎi)賣(mài)合同糾紛管轄、買(mǎi)賣(mài)合同糾紛詞
五、關(guān)于貨物的照片。為偽造送貨事實(shí)，深圳市__技術(shù)有限公司不知從何地拍照了貨物。
當(dāng)深圳市__技術(shù)有限公司起訴時(shí)，既然貨物全部沒(méi)有開(kāi)封，原封不動(dòng)放存著，且明知工廠徹底癱瘓，人員全無(wú)，為何不將貨物拉走，將貨物放置三年之久，有違常理。
綜上所述，原審法院認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律不當(dāng)、程序違法，請(qǐng)支持申請(qǐng)人請(qǐng)求。
本院經(jīng)再審查明：深圳市__有限公司法定代表人為歐某，為非國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司分公司（私營(yíng)），隸屬公司為深圳市__有限公司，法定代表人在2002年4月28日深圳市工商物價(jià)信息中心提供資料顯示為吳某。
深圳二手房買(mǎi)賣(mài)合同 第2篇
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湖南省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱湖南省高院）院長(zhǎng)吳振漢被“雙規(guī)”了——這個(gè)消息震撼了6月的長(zhǎng)沙。6月9日，《鳳凰周刊》從湖南省有關(guān)方面得到證實(shí)：6月8日上午，湖南省高級(jí)人民法院機(jī)關(guān)大會(huì)上，院黨組負(fù)責(zé)人宣布，原院長(zhǎng)吳振漢于6月7日被省紀(jì)委“雙規(guī)”。
吳振漢被“雙規(guī)”后，湖南省紀(jì)委、省檢察院等相關(guān)部門(mén)對(duì)吳振漢案諱莫如深，拒絕透露有關(guān)信息。據(jù)傳，吳振漢最初的“雙規(guī)”地點(diǎn)是在某醫(yī)院的高干病室，后來(lái)轉(zhuǎn)移到湖南某賓館——目前該賓館已停止對(duì)外營(yíng)業(yè)，所有人員都必須憑出入證才能獲準(zhǔn)進(jìn)入。
經(jīng)過(guò)數(shù)月追蹤調(diào)查，記者依稀拼湊出一位省級(jí)法院院長(zhǎng)遭遇“雙規(guī)”的軌跡。
自己判自己執(zhí)行
1999年5月30日，湖南省高院經(jīng)二庭發(fā)出（1999）湘法經(jīng)二初字第8號(hào)民事調(diào)解書(shū)，審結(jié)長(zhǎng)沙市湘財(cái)城市信用社（現(xiàn)更名中信實(shí)業(yè)銀行長(zhǎng)沙分行）訴深圳金北圣投資有限公司、深圳軍山投資有限公司國(guó)債買(mǎi)賣(mài)糾紛一案，湘財(cái)城市信用社獲賠1.3724億元人民幣。由于這筆資金牽涉到大量農(nóng)民和城市平民的存款，有可能影響穩(wěn)定，同年11月湘財(cái)城市信用社申請(qǐng)執(zhí)行，長(zhǎng)沙市人民政府同時(shí)對(duì)湖南省高院發(fā)出公函，請(qǐng)求大力支持。
但人們很快發(fā)現(xiàn)執(zhí)行者不是執(zhí)行庭，而是湖南省高院經(jīng)二庭，一副庭長(zhǎng)任執(zhí)行長(zhǎng)、兩位審判人員為執(zhí)行員——雖然申請(qǐng)執(zhí)行人湘財(cái)城市信用社對(duì)此多次提出異議，但這種明顯違反審、執(zhí)分離規(guī)定的做法沒(méi)有得到制止。
湖南省高院查明深圳金北圣公司法人代表李某是深圳大世界商業(yè)城的法人代表，決定執(zhí)行該商業(yè)城的第三、五兩層來(lái)償還法庭判決的賠款，兩層樓被評(píng)估為1億多元。
要將房產(chǎn)變成現(xiàn)金必須通過(guò)拍賣(mài)實(shí)現(xiàn)。而眾所周知的一個(gè)事實(shí)是，拍賣(mài)業(yè)務(wù)利潤(rùn)豐厚，至少可以得到相當(dāng)于標(biāo)的物4%的傭金。據(jù)知悉內(nèi)幕的人士透露，一起標(biāo)的1億元的拍賣(mài)業(yè)務(wù)，拍賣(mài)公司和能夠決定由誰(shuí)來(lái)拍賣(mài)的法院內(nèi)部人士至少能夠得到400萬(wàn)元的稅后利潤(rùn)。
一個(gè)叫李某的人決心包攬?jiān)摴P業(yè)務(wù)。李早年曾是湖南省高院刑一庭助理審判員，吳振漢當(dāng)時(shí)任刑一庭庭長(zhǎng)，由于兩人同為常德人，關(guān)系密切。2000年初，李某夫婦的拍賣(mài)公司得到了湖南省高院拍賣(mài)深圳大世界商業(yè)城第三、五兩層的委托函。
李某是如何運(yùn)作得到這一業(yè)務(wù)的過(guò)程至今仍不清晰，但知情人士告訴記者的是：李某找到吳振漢尋求支持，并讓其子吳劍雄共同參與。
湊巧的是，在隨后的3個(gè)月內(nèi)，湖南省高院又審理了4起訴深圳金北圣公司的案件，5案涉案金額近4億元。2000年6月，湖南省高院集體研究決定，5案合并執(zhí)行，全部交該院執(zhí)行庭執(zhí)行。4億元的拍賣(mài)標(biāo)的傭金將是上千萬(wàn)元，盯著這塊肥肉的顯然不會(huì)只是李某一人，于是另一身影在高院大樓出現(xiàn)了——湖南省高院前任領(lǐng)導(dǎo)之子某小勇。
雖然高院集體決定讓執(zhí)行庭全部執(zhí)行深圳大世界房產(chǎn)，但是據(jù)知情人透露，由于吳振漢在其中直接運(yùn)作，原來(lái)由經(jīng)二庭負(fù)責(zé)執(zhí)行的商業(yè)城三、五兩層，由李某來(lái)拍賣(mài)的格局卻得以維持。
執(zhí)行結(jié)果成為僵局
2000年8月12日，李某在首都大酒店組織拍賣(mài)，北京信芳園物業(yè)公司以9300萬(wàn)元買(mǎi)受估價(jià)上億元的深圳大世界商業(yè)城第三、五兩層房產(chǎn)。
不過(guò)李某在北京的拍賣(mài)讓在深圳拍賣(mài)的執(zhí)行庭犯了難——8月上旬，深圳兩家拍賣(mài)公司拍賣(mài)大世界商業(yè)城第一、二、四、六、七層，但競(jìng)買(mǎi)者均要求整體拍賣(mài)。
眼見(jiàn)深圳拍賣(mài)受阻，湖南省高院的人不得不北上找到北京信芳園公司做工作，要求其轉(zhuǎn)讓退出，以滿足深圳方面競(jìng)買(mǎi)者整體拍賣(mài)的要求。北京信芳園公司在賺取一筆手續(xù)費(fèi)后最終同意一次性轉(zhuǎn)讓。
2000年9月15日，湖南省高院執(zhí)行庭在深圳啟動(dòng)拍賣(mài)程序，深圳亨瑞投資發(fā)展有限公司以3.19億元成功競(jìng)買(mǎi)，湖南省高院下達(dá)（2000）湘高法執(zhí)字15-6號(hào)民事裁定書(shū)，裁定該樓交付亨瑞公司。
如果不是一場(chǎng)意外，這種執(zhí)行與拍賣(mài)的完美鏈條并不會(huì)折斷。湖南省高院的拍賣(mài)行為在深圳遭遇阻力，深圳市中級(jí)人民法院以深圳大世界商業(yè)城存有產(chǎn)權(quán)糾紛將導(dǎo)致訴訟為由阻止拍賣(mài)，深圳市中院說(shuō)江蘇常柴集團(tuán)公司申請(qǐng)大世界破產(chǎn)已被受理，已進(jìn)入破產(chǎn)程序，湖南省高院拍賣(mài)無(wú)效。
2000年底，湖南省高院執(zhí)行庭一位副庭長(zhǎng)曾某和某小勇帶著拍賣(mài)公司的人四處運(yùn)作后的結(jié)果是：全國(guó)最高人民法院以（2000）執(zhí)協(xié)字第42號(hào)裁定書(shū)裁決湖南省高院執(zhí)行有效，但深圳市中院受理破產(chǎn)案合法，手續(xù)完備，最后折衷為由湖南省高院通知拍賣(mài)行和買(mǎi)受人于2001年將拍賣(mài)所得款，扣除拍賣(mài)費(fèi)和北京信芳園公司轉(zhuǎn)讓款，余款匯入深圳市中院賬戶進(jìn)行破產(chǎn)分配。
在此次拍賣(mài)中，某小勇和深圳拍賣(mài)公司共得傭金1000多萬(wàn)元，據(jù)傳某小勇從中分得半數(shù)。
一鍋兒端掉6法官
隨后，湖南省高院收回了大世界商業(yè)城被拍賣(mài)的第三、五兩層，但湖南省高院認(rèn)定李某在北京的拍賣(mài)有效。2002年5月，湖南省高院執(zhí)行庭支付李某傭金近400萬(wàn)元。令人不解的是，法律規(guī)定，拍賣(mài)傭金要么由買(mǎi)受方支付，要么由委托方支付，不可能兩方都出，但李某這次拍賣(mài)竟然收取買(mǎi)受方和出讓方各4%的傭金。同年9月，執(zhí)行庭再次支付李某460余萬(wàn)元傭金。據(jù)說(shuō)，吳振漢的支持是這一結(jié)果的主要原因。李某一筆拍賣(mài)所得傭金高達(dá)860多萬(wàn)元，創(chuàng)下湖南拍賣(mài)歷史上的利潤(rùn)之最。
“李某如何與吳振漢之子分配利益不得而知。如果參照業(yè)內(nèi)的規(guī)矩，應(yīng)該獲取不少于半數(shù)的好處。”知情者分析說(shuō)。
房產(chǎn)雖說(shuō)拍賣(mài)了出去，但中紀(jì)委介入調(diào)查之前的情形是：湖南多位執(zhí)行申請(qǐng)人未獲分文；北京信芳園公司既未得分文轉(zhuǎn)讓費(fèi)，又未得到大世界第三、五兩層的產(chǎn)權(quán)；亨瑞公司未得產(chǎn)權(quán)和開(kāi)發(fā)權(quán)；被執(zhí)行方也是怨氣沖天——執(zhí)行并未解決問(wèn)題，反而喪失其經(jīng)營(yíng)償還貸款的機(jī)會(huì)，獲益者是深圳拍賣(mài)公司和吳劍雄、李某、某小勇三人。
但游戲終于玩出了大火，舉報(bào)從不同渠道源源不斷流向中央。《鳳凰周刊》獲得的一份受害者呼吁書(shū)中說(shuō)：“一些黑心法官和家屬不顧申請(qǐng)人的死活，不顧困難企業(yè)職工的切身利益，與一些拍賣(mài)公司互相勾結(jié)，中飽私囊，利用看似合理合法的手段，把成千上萬(wàn)的群眾血汗錢(qián)非法劃到了自己的賬戶上。”
2003年12月初，中紀(jì)委派出由9人組成的調(diào)查小組秘密進(jìn)入湖南，聯(lián)合湖南省紀(jì)委、省人民檢察院開(kāi)始徹查深圳大世界商業(yè)城執(zhí)行案。中紀(jì)委調(diào)查組采取了對(duì)付原廣東高院院長(zhǎng)麥崇楷的同樣策略——只調(diào)查幾個(gè)“蘿卜頭”和“吳公子”的問(wèn)題，未涉及吳振漢本人。吳振漢因此心下大寬，不僅每天照常上班，還針對(duì)機(jī)關(guān)人心不穩(wěn)的問(wèn)題主持召開(kāi)“統(tǒng)一思想”的大會(huì)，要求大家“努力工作，不要信謠傳謠”。在中紀(jì)委調(diào)查期間，吳振漢還在省人大會(huì)上作了報(bào)告，還威嚴(yán)地坐在審判席上，以“主審大法官”的身份審判了一起刑事案件。
隨后，深圳大世界商業(yè)城執(zhí)行案中的隱情被一一揭開(kāi)，湖南省高院經(jīng)二庭兩位副庭長(zhǎng)、一位副局長(zhǎng)以及三個(gè)執(zhí)行員先后被刑事拘留。
深圳二手房買(mǎi)賣(mài)合同 第3篇
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記者：深圳購(gòu)房團(tuán)是在什么背景下產(chǎn)生的？
王一：（珠三角展場(chǎng)）
深圳購(gòu)房團(tuán)以前主要是針對(duì)珠三角的。去年10月份，我們《房地產(chǎn)縱橫》和《深圳商報(bào)》合作辦了一個(gè)珠三角展場(chǎng)，只針對(duì)珠三角，這是最早的雛形。外地的房地產(chǎn)廣告在深圳最早出現(xiàn)是去年年底到今年年初這段時(shí)間。今年我們就有意識(shí)地往這方面操作。
記者：有人說(shuō)，深圳購(gòu)房團(tuán)是“深圳土壤上自然生長(zhǎng)”的，也是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的大勢(shì)造出的新事物，您認(rèn)為呢？新政后其力度和趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)維持嗎？
王一：（房?jī)r(jià)高企、資金、返鄉(xiāng)置業(yè)、品質(zhì)、趨勢(shì)）
我認(rèn)為深圳購(gòu)房團(tuán)迅速崛起的原因主要有如下幾點(diǎn):
首先，是深圳房?jī)r(jià)高企，導(dǎo)致本來(lái)在深圳能買(mǎi)得起房子的人買(mǎi)不起了，而我們中國(guó)人有一個(gè)情結(jié)就是“居者要有其所”，所以他們把目光投向了周邊城市。同時(shí)他們發(fā)現(xiàn)了巨大的市場(chǎng)空間，因?yàn)樯钲诘慕裉炀褪瞧渌鞘械拿魈?。深圳房?jī)r(jià)這樣暴漲一定會(huì)波及到內(nèi)地城市。從心理上說(shuō)，已經(jīng)買(mǎi)過(guò)了上萬(wàn)的房子再去買(mǎi)幾千塊的房子，購(gòu)房的心態(tài)就比較好。
第二是深圳人有雄厚的資金。深圳經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，積累了大量的財(cái)富。
第三是返鄉(xiāng)置業(yè)，這是它最大的一個(gè)特點(diǎn)，也是它區(qū)別溫州團(tuán)的地方。溫州團(tuán)主要是投資，甚至可以說(shuō)是投機(jī)；而深圳購(gòu)房團(tuán)的異地置業(yè)只具有“半投資”的性質(zhì)，他們自覺(jué)不自覺(jué)地包含著返鄉(xiāng)情結(jié)。
最后一個(gè)就是投資的樓盤(pán)品質(zhì)比較高。今天看來(lái)樓盤(pán)的價(jià)格比較便宜，而他們就看中這個(gè)“價(jià)格被低估”。目前的社區(qū)可以不是太成熟，但是品質(zhì)一定要高。
我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)勢(shì)頭不會(huì)減弱，還會(huì)繼續(xù)下去。首先就是它需要去釋放。從我?guī)F(tuán)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前還是多次置業(yè)的人占大部分，主要還是有錢(qián)階級(jí)在買(mǎi)房。什么時(shí)候到這個(gè)勢(shì)頭真正減弱的時(shí)候？只有很多普通的工薪階級(jí)都回鄉(xiāng)置業(yè)了，這個(gè)勢(shì)頭才會(huì)慢慢的減弱。就像水庫(kù)泄洪一樣，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到達(dá)最高的峰值。所以說(shuō)深圳購(gòu)房團(tuán)一定會(huì)維持他們的力度和趨勢(shì)。
記者：大家并不清楚是哪些人在參加深圳購(gòu)房團(tuán)，傳說(shuō)是些出手極闊的投資客，您親自帶了很多期深圳購(gòu)房團(tuán)，那么深圳購(gòu)房團(tuán)成員有何特點(diǎn)？
王一：（家鄉(xiāng)情結(jié)、投資、心態(tài)好、眼光準(zhǔn)、下手快）
關(guān)于深圳購(gòu)房團(tuán)成員，多是有“地緣”聯(lián)系的人，普通人居多。
第一是“家鄉(xiāng)情結(jié)”。比如，長(zhǎng)沙籍的人、湖南籍的人或者在那學(xué)習(xí)過(guò)、工作過(guò)的人，去長(zhǎng)沙購(gòu)房的就相對(duì)多一些。還有一部分是有“投資需求”的購(gòu)房者，比如我們購(gòu)房團(tuán)里就有專門(mén)做別墅、有專門(mén)做商業(yè)的，有個(gè)客戶一人就有三十多套別墅。一般說(shuō)來(lái)，他們心態(tài)都比較好，小的價(jià)格差不會(huì)對(duì)他們的購(gòu)房產(chǎn)生太大的影響；對(duì)城市的解讀也比較準(zhǔn)確，因?yàn)樗麄兦袑?shí)地看到了深圳的城市化進(jìn)程中的變遷，具備了對(duì)城市進(jìn)行準(zhǔn)確判斷的眼光；下手都比較快，看中了的樓盤(pán)馬上就動(dòng)手了，自信、果斷，不會(huì)有太多的猶豫不決。
我們幫深圳人選擇異地的項(xiàng)目；也為異地的項(xiàng)目選客戶。我們會(huì)親自走訪：長(zhǎng)沙的房交會(huì)、成都的房交會(huì)、武漢的房交會(huì)我們都去參加、采訪，了解雙方需求，洽談合作方案。這是一種銷售的解決方案，并不是單純的一個(gè)廣告，就是說(shuō)要把資源“雙向地”釋放出去。
記者：有很多市民認(rèn)為是深圳購(gòu)房團(tuán)“哄抬了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)”，使當(dāng)?shù)厝恕百I(mǎi)不起房了”，甚至有長(zhǎng)沙網(wǎng)民發(fā)帖，要“深圳購(gòu)房團(tuán)滾出長(zhǎng)沙”，您怎么看這個(gè)問(wèn)題？
王一：(正常反映、土地政策、捂盤(pán)效果、買(mǎi)賣(mài)自由)
我覺(jué)得這是很正常的，有人歡喜有人憂，很正常。但是發(fā)帖罵人這不是明智之舉。
房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。首先土地資源稀缺，國(guó)家嚴(yán)格控制著土地，在土地的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的過(guò)程中就無(wú)形抬高了房?jī)r(jià)。還有國(guó)家出臺(tái)的一系列政策，都是各部門(mén)的利益博弈，事實(shí)上并沒(méi)有使房?jī)r(jià)降下來(lái)，反而制造了無(wú)數(shù)個(gè)門(mén)檻，提升了房子的開(kāi)發(fā)成本。
有人期待房?jī)r(jià)會(huì)“應(yīng)聲而落”，而隨著調(diào)控力度加大，房?jī)r(jià)卻越來(lái)越高。這主要是市場(chǎng)前期的一些需求被壓制，就像開(kāi)發(fā)商在“捂盤(pán)”。現(xiàn)在就是導(dǎo)致了“捂盤(pán)”這樣的效果。什么是“捂盤(pán)”？就是惜售，本來(lái)可以賣(mài)的，現(xiàn)在不賣(mài)，把它捂著，集中到有了一大群客戶時(shí)再把它釋放。實(shí)際上國(guó)家的政策有時(shí)也起到這樣的作用?？赡苷咧贫ㄕ叩某踔圆皇沁@樣的，但是確實(shí)導(dǎo)致了這種效果：一種報(bào)復(fù)性的購(gòu)買(mǎi)。進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的恐慌，形成惡性循環(huán)，尤其是在深圳。
現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到房地產(chǎn)泡沫化的階段，我們也許可以說(shuō)深圳、北京有泡沫，但是二三線城市絕沒(méi)有泡沫成分。買(mǎi)賣(mài)自由，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最顯著的一個(gè)特征，政府的過(guò)度干預(yù)也是不可取的。
記者：很多人把深圳購(gòu)房團(tuán)與“溫州炒房團(tuán)”相提并論，而“溫州炒房團(tuán)”曾經(jīng)一度被套牢，就您判斷，深圳購(gòu)房團(tuán)是否會(huì)重蹈覆轍，面對(duì)“前車(chē)之鑒”需要注意什么問(wèn)題？
王一：（不會(huì)被套牢、高品質(zhì)樓盤(pán)、了解、買(mǎi)現(xiàn)房）
深圳購(gòu)房團(tuán)不會(huì)被套牢，因?yàn)樗麄冑I(mǎi)的都是品質(zhì)比較高的樓盤(pán)。所謂套牢是和“爛尾樓”一樣的道理，資金不足做不下去了，有了資金可以重新做的時(shí)候，產(chǎn)品已經(jīng)落后了。而深圳購(gòu)房團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品，放一至五年仍然有升值的空間，從景觀、戶型、住宅配套等方面都是比較好的樓盤(pán)。
需要注意的是，大家在購(gòu)買(mǎi)之前一定要對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品有充分的了解。雖然很多人是回鄉(xiāng)置業(yè)，并不陌生，但對(duì)項(xiàng)目、對(duì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商還是要有充分了解?？梢酝ㄟ^(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等工具來(lái)充分了解和掌握信息。并且，最好買(mǎi)現(xiàn)房。
記者：從大方面說(shuō)，深圳購(gòu)房團(tuán)為各個(gè)城市和中國(guó)樓市帶來(lái)了什么影響？您怎么看待這種影響？
王一：（啟示、良性投資、洼地效應(yīng)、鯰魚(yú)效益）
深圳購(gòu)房團(tuán)給中國(guó)樓市帶來(lái)的主要是一個(gè)啟示。
我覺(jué)得各個(gè)城市一定要有一個(gè)好的心態(tài)。有的城市是持排斥態(tài)度的，包括政府和市民，都把他們當(dāng)成洪水猛獸，這大可不必。別人愿意來(lái)投資、居住，說(shuō)明投資環(huán)境比較好，這是一種肯定。如果治安不好，物價(jià)太貴，別人肯定不會(huì)來(lái)投資和生活。有些城市，比如貴陽(yáng)，心態(tài)就很好，他們?cè)谕扑]城市的時(shí)候就定位于深圳，希望更多的人到那里去住，更多的人到那里去買(mǎi)房。
當(dāng)?shù)卣鼞?yīng)該把握住這種商機(jī)，正面引導(dǎo)。因?yàn)槲彝顿Y了，定居下來(lái)了，就會(huì)帶來(lái)更多的投資，刺激當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，這是一個(gè)良性的投資過(guò)程的開(kāi)始。
深圳購(gòu)房團(tuán)是市場(chǎng)化進(jìn)程的一個(gè)必然的產(chǎn)物。這是一種“洼地效應(yīng)”，資本一定會(huì)流向不成熟的城市。
對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，賺錢(qián)應(yīng)該是一個(gè)“鯰魚(yú)效應(yīng)”。開(kāi)發(fā)商不要羞于賺錢(qián)，開(kāi)發(fā)商只有賺到錢(qián)，才能回報(bào)國(guó)家，回報(bào)社會(huì)。我不去做偷雞摸狗的事情，合理地把價(jià)格賣(mài)高，我覺(jué)得這是商人理直氣壯的事情。
深圳二手房買(mǎi)賣(mài)合同 第4篇
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姓名 性別出生日期
國(guó)籍 住址
電話 身份證號(hào)碼
買(mǎi)方：
姓名 性別出生日期
國(guó)籍 住址
電話 身份證號(hào)碼
買(mǎi)賣(mài)雙方根據(jù)中華人民共和國(guó)法律和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》，經(jīng)
過(guò)友好協(xié)商，自愿制定本房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，條款如下：
一、賣(mài)方有房產(chǎn)個(gè)單元座落在深圳市第座樓單元。合計(jì)
面積平方米。現(xiàn)自愿將該房產(chǎn)賣(mài)給買(mǎi)方。售價(jià)為幣百拾萬(wàn)
千百拾元整。（原樓價(jià)為幣百拾萬(wàn)千百
拾元整）。
二、買(mǎi)方對(duì)上述房屋已核實(shí)，并審閱了房產(chǎn)權(quán)證書(shū)及有關(guān)資料后同意交付上述
房產(chǎn)價(jià)款，買(mǎi)賣(mài)雙方一致自愿成交。
三、雙方在本合同上簽署時(shí)，買(mǎi)方當(dāng)即將房產(chǎn)全部的價(jià)款交給賣(mài)方，賣(mài)方在收
到該房產(chǎn)價(jià)款后，即將上述房產(chǎn)證書(shū)及有關(guān)資料交給買(mǎi)方。
四、雙方買(mǎi)賣(mài)成交后，即攜帶房產(chǎn)權(quán)征書(shū)到深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記處辦理房產(chǎn)權(quán)
【.kt250整理該文章，版權(quán)歸原作者、原出處所有?！?/p>
轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該房產(chǎn)所有權(quán)即歸買(mǎi)方所有。
五、賣(mài)方所賣(mài)房產(chǎn)如有抵押、按揭等手續(xù)不清時(shí)，概由賣(mài)方負(fù)責(zé)，與買(mǎi)方無(wú)關(guān)。
六、買(mǎi)方在交付房產(chǎn)價(jià)款后，而賣(mài)方不能交房時(shí)，則賣(mài)方應(yīng)即退回房產(chǎn)價(jià)款，
并負(fù)責(zé)賠償買(mǎi)方損失。
七、本合同發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)本著友好協(xié)商解決，如不能解決時(shí)，應(yīng)提請(qǐng)深圳市仲
裁機(jī)構(gòu)仲裁或深圳市人民法院裁決。
八、本合同在雙方簽署后經(jīng)深圳市公證處公證之日起生效。
九、本合同用鋼筆填寫(xiě)與打字油印的文字具有同等效力。
十、本合同共頁(yè)，為一式三份，買(mǎi)賣(mài)雙方各執(zhí)一份，深圳市公證處一份，
均具同等效力。
深圳二手房買(mǎi)賣(mài)合同 第5篇
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政府行為深圳市于2009年6月2日《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡(jiǎn)稱《處理決定》)，普通民眾將此處理決定視為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正令”，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房即將獲得合法地位?！短幚頉Q定》將“全面推進(jìn)農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理工作”，所謂“農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑”，其相當(dāng)一部分為小產(chǎn)權(quán)房。國(guó)土資源部于2009年6月9日指出，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反建設(shè)管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律，違反相關(guān)政策，深圳小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正屬誤解，應(yīng)堅(jiān)決制止。此事件引起人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題再度空前的關(guān)注。一、小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)概念（一）小產(chǎn)權(quán)房
“小產(chǎn)權(quán)房”也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，不是一個(gè)嚴(yán)格的法律概念，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。它是在利益的驅(qū)使下，由村集體組織或者地方房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以新農(nóng)村建設(shè)等為名號(hào)，建筑在農(nóng)村集體土地（擁有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)）的“商品房”。它的產(chǎn)權(quán)似乎歸于“鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“村”、“農(nóng)村集體”，但實(shí)質(zhì)上并不合乎中國(guó)關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定。（二）小產(chǎn)權(quán)房的法律問(wèn)題
第一個(gè)問(wèn)題是，小產(chǎn)權(quán)房到底是不是合法建筑？答案是明確的。小產(chǎn)權(quán)房的合法地位的確立，受到了相關(guān)審批手續(xù)的阻礙。審批手續(xù)上阻礙源于其銷售行為，只擁有使用權(quán)而非所有權(quán)的集體土地住房是否可以買(mǎi)賣(mài)呢？雖然依據(jù)物權(quán)法規(guī)定，鄉(xiāng)村集體土地可以建造住宅。.133229但建造的住宅歸誰(shuí)使用？鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者集體是否具有小產(chǎn)權(quán)房的支配權(quán)，這是必須考慮的問(wèn)題。
第二個(gè)問(wèn)題是，小產(chǎn)權(quán)房是否可以http://買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體或者開(kāi)發(fā)商以農(nóng)村建設(shè)名義建造的住房，顯然利用了法律的空隙，試圖以“利用在農(nóng)業(yè)建設(shè)”上這一無(wú)從驗(yàn)證的名義，來(lái)明確小產(chǎn)權(quán)房的合法地位。既然農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)可出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于農(nóng)業(yè)建設(shè)，那么小產(chǎn)權(quán)房是否是應(yīng)用于農(nóng)業(yè)建設(shè)呢？其買(mǎi)賣(mài)的行為關(guān)鍵取決于銷售對(duì)象。于是，銷售對(duì)象資格的認(rèn)定將是小產(chǎn)權(quán)房合法地位確立的關(guān)鍵所在。什么樣的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象合法，什么樣的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象不合法？這是一個(gè)新的法律問(wèn)題。這也為小產(chǎn)權(quán)房的法律地位確立提供了空間。二、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展現(xiàn)狀
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾對(duì)深圳的農(nóng)民房做過(guò)調(diào)查報(bào)道。深圳向北，出梅林關(guān)，金地梅隴鎮(zhèn)、深物業(yè)新華城等一批知名樓盤(pán)集中坐落于此。在這些大型花園社區(qū)附近，矗立著一些“農(nóng)民開(kāi)發(fā)商”建設(shè)的“集資房”，即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。梅龍?jiān)繁闶瞧渲幸患?。這個(gè)高達(dá)20多層的小產(chǎn)權(quán)房為高層電梯，配套齊全，實(shí)行小區(qū)化管理，一系列“高標(biāo)準(zhǔn)”堪比中檔電梯公寓。據(jù)悉，在其他多數(shù)城市，農(nóng)民開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房也早已是遍地開(kāi)花，已經(jīng)形成了開(kāi)發(fā)、中介、銷售等完整的產(chǎn)業(yè)鏈。三、小產(chǎn)權(quán)房的特征與風(fēng)險(xiǎn)
通過(guò)以上法理分析不難看出，由于小產(chǎn)權(quán)房特有的法律屬性，導(dǎo)致其難以取得由國(guó)家承認(rèn)的房屋所有權(quán)證書(shū)。同時(shí)，對(duì)于銷售者和購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，他們目前尚且沒(méi)有足夠的信心認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的銷售和購(gòu)買(mǎi)的交易符合法律規(guī)定，但是由于小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，有利可圖，還是愿意冒險(xiǎn)。（一）價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)
小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房（即商品房）同樣是普通住宅房，從買(mǎi)賣(mài)手續(xù)來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有繳納商品房買(mǎi)賣(mài)的契稅，沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，這就構(gòu)成了小產(chǎn)權(quán)房投資的風(fēng)險(xiǎn)。而在質(zhì)量等方面并無(wú)太大差別，兩者最大的的差別就是價(jià)格。然而小產(chǎn)權(quán)房的低價(jià)卻同時(shí)蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。（二）法律風(fēng)險(xiǎn)
小產(chǎn)權(quán)房與普通商品房在使用性質(zhì)上并沒(méi)有差異，但小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，購(gòu)房人僅擁有房屋的使用權(quán)而不具有所有權(quán)，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)于一次性付款租賃房屋，那么在拆遷補(bǔ)償?shù)惹闆r發(fā)生時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的處理問(wèn)題將是一個(gè)大的難題。而且，依據(jù)中國(guó)相關(guān)法律，農(nóng)民僅擁有使用權(quán)的宅基地及其宅基地上的房屋時(shí)不能向城市居民出售的。這樣一來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房的出售行為就是不合法的，小產(chǎn)權(quán)房的法律地位就得不到保障。（三）政策風(fēng)險(xiǎn)
深圳二手房買(mǎi)賣(mài)合同 第6篇
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8月6日清晨，一場(chǎng)覆蓋整個(gè)深圳的降雨，給這個(gè)燥熱的地方送去幾個(gè)月來(lái)少有的涼爽。但能讓他們真正松口氣的是，深圳的房?jī)r(jià)在7月下旬突然暫別洶涌的漲勢(shì)，劃出一道亦真亦假的下降曲線，并持續(xù)了整整3周，這對(duì)于大多數(shù)正在高溫和高房?jī)r(jià)雙重炙烤下的深圳人來(lái)說(shuō)，算得上一個(gè)好消息。
伴隨著意猶未盡的專業(yè)炒房團(tuán)揮師北上東進(jìn)，開(kāi)赴二、三線戰(zhàn)場(chǎng)，這座“上火”的城市終于迎來(lái)了片刻喘息的機(jī)會(huì)。
“病來(lái)如山倒，病去如抽絲”，高房?jī)r(jià)若真像流感，被擊中的城市還能有復(fù)原的機(jī)會(huì)嗎?
調(diào)控即良藥?
毗鄰香港，作為政府對(duì)經(jīng)濟(jì)“積極不干預(yù)”的樣板學(xué)習(xí)城市，深圳幾乎所有的公共數(shù)據(jù)都能做到透明，除了一直不安分的房?jī)r(jià)。
2007年整個(gè)上半年，深圳房?jī)r(jià)累計(jì)上漲接近50％，基本上每月上漲10％左右，與此同時(shí)當(dāng)?shù)匕l(fā)展改革局和勞動(dòng)保障局披露的另兩個(gè)數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳gdp增速只有13％，工資收入增長(zhǎng)率幾乎為零。
強(qiáng)烈的反差折射出泡沫的虛影。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，今年6月底深圳樓市均價(jià)達(dá)到了15487元，平方米，比5月份上漲了14.6％，目前深圳特區(qū)關(guān)內(nèi)的新樓盤(pán)，均價(jià)已突破2萬(wàn)元，平方米，高檔樓盤(pán)接近4萬(wàn)，直逼香港樓市。
深圳畢竟不是香港，在這座上千萬(wàn)人口的移民城市里，80％以上的非深圳戶籍者都不可避免要直面飛漲的商品房市場(chǎng)。
6月底，深圳市市長(zhǎng)首次就房?jī)r(jià)問(wèn)題表態(tài)。在接下來(lái)的兩個(gè)月里，適當(dāng)限制境外人士購(gòu)房、禁止銷售環(huán)節(jié)炒房、啟用新二手房合同以及開(kāi)征土地物業(yè)稅，成為當(dāng)?shù)卣徑夥績(jī)r(jià)壓力的幾個(gè)政策砝碼。而就在7月15日深圳市下發(fā)“禁止銷售環(huán)節(jié)炒房”的通知后3天，有媒體就報(bào)道稱深圳的新房成交均價(jià)開(kāi)始有所下降。
政策的猛藥真有這么靈嗎?
實(shí)際上，關(guān)于深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌的說(shuō)法，有兩個(gè)結(jié)論截然相反的“版本”，一個(gè)來(lái)源于媒體援引某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)的采訪報(bào)道，稱7月份深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始全線下跌，降幅在5％到10％左右；一個(gè)是來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士以科學(xué)性不足為由的反駁說(shuō)法。
而身處漩渦中心的深圳市國(guó)土資源與房地產(chǎn)管理局，以未安排相關(guān)采訪為由，回避了這個(gè)敏感話題，既沒(méi)有給出權(quán)威的數(shù)據(jù)來(lái)證實(shí)，也沒(méi)有否認(rèn)降價(jià)說(shuō)法的真實(shí)性。對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，處理當(dāng)?shù)剡^(guò)高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，無(wú)異于在迅猛溢出的稅收、經(jīng)濟(jì)紅利和同樣飆升的輿論、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)之間走鋼絲，保持平衡已屬不易；當(dāng)下正值國(guó)家八部委再度聯(lián)合調(diào)查房?jī)r(jià)漲幅居高城市的關(guān)鍵點(diǎn)上，低調(diào)和只做不說(shuō)的謹(jǐn)慎，也是題中應(yīng)有之義。
就目前情況來(lái)看，也許調(diào)控最直接的好處是換來(lái)了改善當(dāng)?shù)鼐用褡》拷Y(jié)構(gòu)的時(shí)間。
“利”字暗流
但在資本肆虐之后所留下的利益格局中，到底有多少人抱著改善的愿望呢?
8月1日，深圳市全面取消“陰陽(yáng)合同”的第一天，位于振華路東8號(hào)設(shè)計(jì)大廈的深圳土地房產(chǎn)交易中心門(mén)庭異常冷落，與此前持續(xù)半年多的凌晨排隊(duì)、成交火爆的情景相比，眼下實(shí)在是太安靜了。
當(dāng)天，深圳多家房地產(chǎn)中介營(yíng)業(yè)部沒(méi)有一單成交，國(guó)土辦證部門(mén)也未接到一單新版二手房買(mǎi)賣(mài)合同力證材料。記者從工作人員的口中得知，就在前一天上午，即二手房新版合同即將實(shí)施的最后一天，前來(lái)這座大廈二樓辦理過(guò)戶的人已經(jīng)將本不寬敞的走廊堵得水泄不通，同樣人滿為患的情景，發(fā)生在二手房產(chǎn)交易中介的門(mén)店里。
為了規(guī)避20％的個(gè)人所得稅，炒房人和他們的下家不自覺(jué)然而默契地踏著房產(chǎn)中介的灰色步調(diào)走路，后者則在無(wú)數(shù)的一買(mǎi)一賣(mài)中賺取豐厚的傭金。這些房產(chǎn)中介里更有甚者利用身份之便和交易手續(xù)時(shí)間差倒手買(mǎi)賣(mài)，賺取差價(jià)多時(shí)甚至高達(dá)十多萬(wàn)元。用某報(bào)駐深圳記者的話來(lái)講，深圳的房產(chǎn)中介儼然成為除開(kāi)發(fā)商、炒房者外最大的一個(gè)利益集團(tuán)了。
回到“陰陽(yáng)合同”，最簡(jiǎn)單的解釋實(shí)際上就是，給政府備案的“陽(yáng)”合同價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于私下的“陰”合同價(jià)――這直接導(dǎo)致了地方政府房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的失實(shí)，進(jìn)而是稅收的相對(duì)減少。
即便如此，深圳地稅局提供的最新數(shù)字仍然顯示，今年前5個(gè)月深圳僅房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅收入就已接近50億元，幾乎占全市總稅收的1／5，不包括契稅的話，預(yù)計(jì)全年稅收將超過(guò)100億元。
與此同時(shí)，深圳各商業(yè)銀行巨額的住房貸款正通過(guò)“陰”合同的渠道源源不絕地流出去，事實(shí)上，只要銀行稍為認(rèn)真一點(diǎn)，將深圳國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局的“陽(yáng)”合同拿來(lái)進(jìn)行一番比照，很容易就會(huì)發(fā)現(xiàn)大量貓膩，但是，并沒(méi)有誰(shuí)這樣做。
說(shuō)到底，銀行沒(méi)有查賬的動(dòng)力，在于住房按揭貸款和銀行短期賬面利潤(rùn)的關(guān)聯(lián)。
深圳市金融辦一季度數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，截至2007年3月末，深圳市銀行機(jī)構(gòu)人民幣個(gè)貸余額為1908.7億元，其中95％為房貸，與年初相比，約占中長(zhǎng)期貸款新增量的50％，為2006年同期新增個(gè)貸量49.4億元的3.72倍。
“做信貸的專員一天輕輕松松就能放出上千萬(wàn)的貸款，銀行在‘早貸款、早收益’的思維下，上半年已經(jīng)完成了全年大部分任務(wù)?！蹦硣?guó)有銀行深圳分行的信貸處工作^員透露。
早有專家指出，土地和信貸是房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩道閘門(mén)。政府通過(guò)向開(kāi)發(fā)商拍賣(mài)土地，以及對(duì)土地流轉(zhuǎn)和房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)征稅這樣的行政手段來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，但賣(mài)地所得與稅收，并不―定會(huì)真正用在改善當(dāng)?shù)鼐用竦淖》拷Y(jié)構(gòu)上。而按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論邏輯，結(jié)構(gòu)改善中必不可少的增加廉租房和微利房供應(yīng)，一定程度上會(huì)減少可“變現(xiàn)”土地資源的數(shù)量，并有可能降低它們的價(jià)碼，進(jìn)而影響政府未來(lái)收入的可預(yù)測(cè)性。
說(shuō)到底，改善的愿望能否頂住各方利益的壓力，這是一個(gè)難題。
什么是政策性住房?
“我會(huì)在2009年的某天回到深圳，以一個(gè)公民和一個(gè)深圳人的身份去推動(dòng)這個(gè)城市住房結(jié)構(gòu)的改善。”去年發(fā)起“不買(mǎi)房運(yùn)動(dòng)”的鄒濤說(shuō)。
鄒告訴記者，他去年的行動(dòng)不是針對(duì)開(kāi)發(fā)商，當(dāng)初就是為了促動(dòng)政府?dāng)U大房屋供應(yīng)品種，考慮弱勢(shì)群體的居住權(quán)。所謂“不買(mǎi)房運(yùn)動(dòng)”，全部含義是“3年內(nèi)不買(mǎi)商品房”，目的是讓人們―方面不再被動(dòng)地跟隨開(kāi)發(fā)商的腳步追漲望跌，一方面推動(dòng)當(dāng)?shù)卣诹夥?、?jīng)濟(jì)適用房上承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任。
實(shí)際上，這種政府責(zé)任，深圳早在1988年就率先提出并出色履行。
國(guó)內(nèi)媒體在有關(guān)報(bào)道中提及，當(dāng)時(shí)由深圳市住宅局代表政府建設(shè)微利房，以成本價(jià)向居民出售。住宅局可獲微利，以彌補(bǔ)建設(shè)福利房的虧損，它實(shí)際上是一種成本房、經(jīng)濟(jì)適用房。
1993年，深圳房地產(chǎn)雙軌多價(jià)的住房體系已經(jīng)規(guī)劃好了藍(lán)圖?！毒游莅l(fā)展綱要》還擬訂了福利房占30％，微利房占40％，商品房占30％的比例，并注明，此后建房比例中的兩頭逐漸減少；微利房逐漸增多。
那個(gè)時(shí)候，每個(gè)深圳市民，都可以排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)政府開(kāi)發(fā)的微利房。雙軌多價(jià)的政策曾很好地解決了深圳人的居住問(wèn)題，即使在深圳發(fā)展最熱的時(shí)候，也沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)飛漲的現(xiàn)象。
然而在10年后的2003年，住房貨幣化改革的熱潮席卷全國(guó)，深圳市住宅局在與商業(yè)房地產(chǎn)利益集團(tuán)的相持中日漸式微，以至后來(lái)黯然退出歷史舞臺(tái)。此后深圳的福利房和微利房建設(shè)陷入停頓，供應(yīng)量少得可憐，而且多數(shù)是為公務(wù)員建設(shè)，多數(shù)居民被逼進(jìn)人商品房市場(chǎng)。
“商品房再怎么漲跌，如果僅僅作為居民提高生活質(zhì)量的一種可選手段，本是無(wú)可厚非的?！编u濤認(rèn)為，最關(guān)鍵的一環(huán)在于中低收入階層和工薪階層的第一套房，也即最基本的居住權(quán)和生活保障，不能任由市場(chǎng)來(lái)解決?！翱照勏愀鄣墓葜贫葲](méi)有用，需要借助法律賦予的各種權(quán)利來(lái)推動(dòng)。”
為什么需要推動(dòng)?還是利益的問(wèn)題。國(guó)外的公共住房政策對(duì)政府投入都有明確規(guī)定，并有法律保證，政府也有固定的財(cái)政預(yù)算安排以及專項(xiàng)基金等配套政策。2005年，美國(guó)住房與城市發(fā)展部用于住房保障方面的財(cái)政支出(不包括人員開(kāi)支)總計(jì)為360.4億美元；英國(guó)中央財(cái)政預(yù)算中的住房保障資金，大約占預(yù)算支出總額的6％左右；在日本，全部的保障性住房則全部由中央財(cái)政支出。
深圳二手房買(mǎi)賣(mài)合同 第7篇
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見(jiàn)到記者手拿中國(guó)土地“第一拍”現(xiàn)場(chǎng)照片, 圖中執(zhí)槌的拍賣(mài)官劉佳勝，激動(dòng)地告訴記者。于是，以這張照片為引子，這位曾任深圳市規(guī)劃國(guó)土局局長(zhǎng)，現(xiàn)自喻為“無(wú)官一身輕” 的事件見(jiàn)證者劉佳勝，向記者講述了20多年前中國(guó)土地“第一拍”的故事。
差點(diǎn)被說(shuō)成賣(mài)國(guó)行為
中共十一屆三中全會(huì)后，改革總設(shè)計(jì)師鄧小平在中國(guó)的南海邊畫(huà)了一個(gè)圈，創(chuàng)辦了深圳、珠海、汕頭、廈門(mén)四個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)。經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立后，深圳在“外引內(nèi)聯(lián)”的巨大需求和壓力下，急需解決城市基本建設(shè)資金匱乏這個(gè)最基本、最緊迫的問(wèn)題。正是建設(shè)資金不足這一根本性約束，逼出了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的“拓荒?！眰儭澳懘蟀臁钡母母铹ぉは蛲恋匾Y金，將國(guó)有土地從無(wú)償使用向有償使用轉(zhuǎn)變。
1986年國(guó)慶節(jié)剛過(guò)，深圳市委、市政府從各單位抽調(diào)人員組成的調(diào)研組正式成立，其課題就是“如何推進(jìn)土地使用制度改革，能不能拍賣(mài)土地？”
調(diào)研組首先開(kāi)始了在市內(nèi)的調(diào)研，期間，深圳市專門(mén)邀請(qǐng)了著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、時(shí)任香港大學(xué)經(jīng)濟(jì)系主任的張五常教授來(lái)深圳作了一次報(bào)告。報(bào)告中，張五常對(duì)深圳當(dāng)時(shí)采取的土地行政劃撥和浪費(fèi)土地資源的狀況深感痛惜：“深圳已經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地如果以每平方米5元出售，每年可得到2個(gè)億；如果每平方米50元，便得到20個(gè)億。而香港目前的地價(jià)是以每平方米萬(wàn)元港幣計(jì)算的！”經(jīng)濟(jì)學(xué)家的話啟發(fā)了深圳。
“我們專門(mén)組織了一個(gè)工作班子去香港考察觀摩他們的土地拍賣(mài)。香港測(cè)量師協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉紹鈞和梁振英陪著我們看，給我們講解?！眲⒓褎僬f(shuō)。赴港考察后，一份名為《深圳市房地產(chǎn)改革赴港考察報(bào)告》的調(diào)研報(bào)告交到了市領(lǐng)導(dǎo)手中。1987年7月，在這份考察報(bào)告的基礎(chǔ)上，由深圳市委政策研究室、市政府基建辦公室聯(lián)合草擬的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理體制改革方案》提交至市委、市政府。改革方案在市里順利獲得通過(guò)。
劉佳勝留給公眾的印象，是一個(gè)有魄力、有干勁、思想獨(dú)特，不脫離實(shí)際的人?？墒?，他并不如記者想象的那樣，是一個(gè)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)萬(wàn)能主義者。他認(rèn)為土地政策沒(méi)有獨(dú)立性，有兩個(gè)重要功能，一方面是保護(hù)私人土地使用權(quán)，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體；另一方面就是服務(wù)于產(chǎn)業(yè)政策，或促進(jìn)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，或滿足城市的公共服務(wù)需要。
“由于擔(dān)心‘拍賣(mài)’可能會(huì)引起一些人的反感，我們把‘拍賣(mài)’改成了‘公開(kāi)競(jìng)投’?！?劉佳勝回憶說(shuō)，一說(shuō)拍賣(mài)土地可不得了，有人說(shuō)這是違反憲法，有人說(shuō)我們要搞資本主義，甚至說(shuō)是賣(mài)國(guó)行為。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的中華人民共和國(guó)憲法第10條明確規(guī)定：“任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”
事實(shí)上，早在1986年，劉佳勝就起草過(guò)三年內(nèi)特區(qū)土地交易全部招標(biāo)拍賣(mài)的方案?！暗髞?lái)這個(gè)方案都沒(méi)有敢往上報(bào)，先拍了再說(shuō)，因?yàn)榕涮赘母锾甏罅?。?bào)上去所有的人都會(huì)反對(duì)你。我坦率地說(shuō)，規(guī)劃局、建設(shè)局、計(jì)劃局、銀行都會(huì)反對(duì)你，各個(gè)市長(zhǎng)分管一條線，他們也會(huì)反對(duì)你，更何況它在當(dāng)時(shí)還涉及到要修改憲法，因?yàn)槟闶窃谧兿噘I(mǎi)賣(mài)土地?！眲⒓褎僬f(shuō)。因?yàn)閾?dān)心違憲，土地拍賣(mài)趁著全國(guó)市長(zhǎng)學(xué)習(xí)班在深圳舉辦的時(shí)候舉行，這個(gè)想法得到了國(guó)家體改委、廣東省領(lǐng)導(dǎo)的支持。
高規(guī)格的土地拍賣(mài)儀式
劉佳勝至今還記得，1987年12月1日是一個(gè)大晴天，新中國(guó)成立以來(lái)的首宗土地使用權(quán)拍賣(mài)會(huì)在深圳會(huì)堂如期舉行。當(dāng)日上午，市政府一辦公樓下貼出了一個(gè)“相當(dāng)?shù)驼{(diào)”的通知：“下午三點(diǎn)在深圳會(huì)堂賣(mài)地，歡迎大家參觀指導(dǎo)”。 會(huì)堂里座無(wú)虛席，人聲鼎沸。西裝革履、手握電子計(jì)算器的買(mǎi)地商人在會(huì)堂內(nèi)外高談闊論；捧著一疊土地資料，前來(lái)出謀劃策的“智囊團(tuán)”成員在席間竊竊私語(yǔ)；更多的是抱著好奇態(tài)度的旁觀者。時(shí)任國(guó)家體改委主任的李鐵映親臨現(xiàn)場(chǎng)，國(guó)務(wù)院外資領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)周建南、中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉鴻儒以及來(lái)自全國(guó)17個(gè)城市的市長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)觀摩，香港方面派出了一個(gè)由21人組成的“深圳第一次土地拍賣(mài)參觀團(tuán)”，44家深圳企業(yè)代表到場(chǎng)參加競(jìng)拍，100多名中外媒體記者蜂擁而至。人們焦灼地等待著一個(gè)令人矚目時(shí)刻的到來(lái)：這里將要進(jìn)行我國(guó)首次土地使用權(quán)的公開(kāi)拍賣(mài)。
“如此高規(guī)格的土地拍賣(mài)儀式，后無(wú)來(lái)者?！眲⒓褎倩貞浾f(shuō)。
“這一次土地拍賣(mài)實(shí)際上是醞釀已久的拍賣(mài)?！眲⒓褎僖廊皇智宄赜浀眠@一年的1月1日，煙臺(tái)市住房制度改革開(kāi)始模擬運(yùn)行。同日，《中華人民共和國(guó)土地管理法》正式實(shí)施。第二天，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商品房屋建設(shè)計(jì)劃管理的暫行規(guī)定》，決定自1987年起，各地區(qū)的商品房屋建設(shè)納入國(guó)家計(jì)劃。當(dāng)年4月，國(guó)務(wù)院就提出，土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓。1987年3月，深圳修改了《深圳土地管理暫行規(guī)定》，增加了土地使用權(quán)可以有償出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等新內(nèi)容，并將其上升為《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》，該《條例》成了我國(guó)第一部土地有償使用的地方性法規(guī)。僅在上半年，深圳兩度邀請(qǐng)國(guó)家土地管理局和國(guó)內(nèi)各界專家齊聚深圳進(jìn)行理論研討。之后又召開(kāi)了17個(gè)市的市長(zhǎng)會(huì)議，討論試點(diǎn)工作。在“第一拍”前的3個(gè)月，深圳率先在國(guó)內(nèi)分別以協(xié)議和招標(biāo)的形式，有償出讓了兩塊商品房用地。同年11月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)確定在深圳、上海、天津、廣州、廈門(mén)、福州進(jìn)行土地使用改革試點(diǎn)。深圳特區(qū)在全國(guó)各城市中，最早認(rèn)識(shí)到土地的價(jià)值。
“1987年，多數(shù)香港人對(duì)普通話還不熟悉，為了方便參與拍賣(mài)的境外人士，我們采取了‘雙語(yǔ)’，我講普通話，我旁邊這位副拍賣(mài)官叫廖永鑒，當(dāng)時(shí)任深圳市住宅局局長(zhǎng)，他講廣東話。”至今還穿雜著江蘇普通話的劉佳勝，指著老照片告訴記者，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)不知道拍賣(mài)為何物，一時(shí)間找不到“拍賣(mài)槌”。香港測(cè)量師協(xié)會(huì)送來(lái)了從英國(guó)定制的“拍賣(mài)槌”， 這只棗紅色的做工相當(dāng)精致的擊槌器，正面鑲嵌著一塊銅牌，上面端端正正地寫(xiě)著：“深圳市人民政府笑納，香港測(cè)量師學(xué)會(huì)敬贈(zèng)。”
“那天，深圳會(huì)堂里人頭攢動(dòng)。幾十架照相機(jī)、攝像機(jī)、錄音機(jī)對(duì)著我們。我和廖永鑒主持拍賣(mài)都是‘大姑娘上轎，頭一回’。真是很緊張，拍賣(mài)之前我們把細(xì)節(jié)和可能出現(xiàn)的情況想了又想，還進(jìn)行了多次模擬拍賣(mài)。我們倆說(shuō)：無(wú)論成敗，我們都會(huì)是歷史人物――成功了，我們是歷史的見(jiàn)證人；失敗了，我們就是歷史的罪人了。”劉佳勝說(shuō)。
地塊以525萬(wàn)元的價(jià)格成交
據(jù)劉佳勝介紹，“第一拍”拍賣(mài)地塊編號(hào)h409―4，緊靠風(fēng)景秀麗的深圳水庫(kù)，面積8588平方米，規(guī)劃為住宅用地，使用年限50年。拍賣(mài)時(shí)限定開(kāi)口底價(jià)200萬(wàn)元，每口價(jià)5萬(wàn)元。深圳市政府事先在報(bào)紙上刊登了《土地競(jìng)告》。拍賣(mài)前3天，已有44家企業(yè)領(lǐng)取了正式編號(hào)參加競(jìng)投，其中外資企業(yè)9家。
“拍賣(mài)開(kāi)始！”下午4時(shí)30分，拍賣(mài)正式開(kāi)始。劉佳勝話音剛落，各競(jìng)投企業(yè)的法人代表爭(zhēng)相舉牌高聲叫價(jià)。當(dāng)價(jià)格上升到400萬(wàn)元后，場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)者只剩下了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司、深圳市工商銀行房地產(chǎn)公司和深華程開(kāi)發(fā)公司。隨著“420萬(wàn)”，“485萬(wàn)”，“490萬(wàn)”的舉牌，會(huì)場(chǎng)里面的掌聲也是一浪高過(guò)一浪。
“525萬(wàn)一次，525萬(wàn)兩次，525萬(wàn)三次?！苯?jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)17分鐘的輪番叫價(jià)，劉佳勝一槌擊下，莊嚴(yán)地宣告：“這塊土地的使用權(quán)歸經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司！”手舉11號(hào)牌的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司總經(jīng)理駱錦星最終憑借525萬(wàn)元的最高價(jià)成為這宗中國(guó)首場(chǎng)土地使用權(quán)拍賣(mài)會(huì)的“贏家”。 一時(shí)間，攝影鏡頭的閃光燈頻頻閃起，如潮的掌聲淹沒(méi)了一切。
如今，當(dāng)天拍賣(mài)會(huì)上的場(chǎng)面已經(jīng)被載入了深圳史冊(cè)，幾張黑白照片記錄了當(dāng)時(shí)的人們突破體制障礙后的喜悅。一張是時(shí)任深圳市規(guī)劃國(guó)土局局長(zhǎng)的拍賣(mài)師劉佳勝面露微笑緩緩落槌；另一張則是滿臉燦爛笑容的駱錦星和那塊由兩個(gè)人站起來(lái)高高舉起的11號(hào)牌。
“這是一次歷史性突破，是我國(guó)土地使用制度的根本性變革，標(biāo)志著我國(guó)的根本大法承認(rèn)了土地使用權(quán)的商品屬性，跨出了土地商品化、市場(chǎng)化的重大一步?！薄?987年12月1日，深圳市首次公開(kāi)拍賣(mài)一幅8588平方米地塊50年的使用權(quán)。這次拍賣(mài)敲響了中國(guó)土地拍賣(mài)的‘第一槌’，首開(kāi)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)的先河?！庇嘘P(guān)專家、學(xué)者以及中外、港澳各大媒體紛紛發(fā)表評(píng)論說(shuō)。
憲法隨之而改變
深圳舉行的新中國(guó)內(nèi)地第一場(chǎng)土地拍賣(mài)，讓當(dāng)時(shí)敲下成交槌的劉佳勝始料未及的是，這一槌的里程碑意義如此突出，使得事件的幾個(gè)關(guān)鍵詞，每每出現(xiàn)在各種房地產(chǎn)大事記的首項(xiàng)。
1987年12月底，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》出臺(tái)。1988年4月12日，七屆全國(guó)人大第一次會(huì)議修改了《中華人民共和國(guó)憲法》有關(guān)條款，將原來(lái)憲法中禁止出租土地的“出租”二字刪去，并規(guī)定：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。 同年7月，在這塊首次被拍賣(mài)的土地上，一個(gè)總建筑面積為1.56萬(wàn)平方米，包括8棟7層商品房多層住宅，共計(jì)154套的東升花園（后改名東曉花園）拔地而起，并面向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售，均價(jià)每平方米1250元，買(mǎi)家排隊(duì)購(gòu)房，1小時(shí)內(nèi)售罄。
“如果沒(méi)有第一拍，也就沒(méi)有今日房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，因?yàn)橥恋厥欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本要素和前提條件。也可以這樣說(shuō)，深圳20余年的土地管理促進(jìn)了改革開(kāi)放，完善了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，為城市建設(shè)籌集了數(shù)以百億計(jì)的資金。”劉佳勝欣慰地說(shuō)。
不過(guò)，雖然有了第一拍，但從1987年直到2001年國(guó)家住房貨幣化改革之前，深圳的土地拍賣(mài)進(jìn)展并不順利。據(jù)《1999年深圳房地產(chǎn)年鑒》顯示，1987年到1999年，深圳市利用拍賣(mài)和招標(biāo)兩個(gè)方式一共賣(mài)出了80多塊地，出讓面積基本上都在1萬(wàn)平方米左右，而每年協(xié)議出讓面積是100多萬(wàn)平方米，兩者根本沒(méi)有可比性。1995年、1996年還一度終止了土地拍賣(mài)。1997年連一次招標(biāo)拍賣(mài)都沒(méi)有。劉佳勝也承認(rèn)，1999年之前，90%的土地實(shí)行的都是非市場(chǎng)價(jià)格的協(xié)議出讓。
深圳二手房買(mǎi)賣(mài)合同 第8篇
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性別：_________________________________
出生日期：_____________________________
國(guó)籍：_________________________________
住址：________________________________
電話：_________________________________
身份證號(hào)碼：__________________________
買(mǎi)方姓名：_____________________________
性別：_________________________________
出生日期：_____________________________
國(guó)籍：_________________________________
住址：________________________________
電話：_________________________________
身份證號(hào)碼：__________________________
買(mǎi)賣(mài)雙方根據(jù)中華人民共和國(guó)法律和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》，經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，自愿制定本房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，條款如下：
一、賣(mài)方有房產(chǎn)_____個(gè)單元座落在深圳市_____第_____座_____樓_____單元。合計(jì)面積__________平方米?，F(xiàn)自愿將該房產(chǎn)賣(mài)給買(mǎi)方。售價(jià)為_(kāi)____幣_(tái)____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____ 百_____拾_____元整。(原樓價(jià)為_(kāi)_______幣_(tái)____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾元整)。
二、買(mǎi)方對(duì)上述房屋已核實(shí)，并審閱了房產(chǎn)權(quán)證書(shū)及有關(guān)資料后同意交付上述房產(chǎn)價(jià)款，買(mǎi)賣(mài)雙方一致自愿成交。
三、雙方在本合同上簽署時(shí)，買(mǎi)方當(dāng)即將房產(chǎn)全部的價(jià)款交給賣(mài)方，賣(mài)方在收到該房產(chǎn)價(jià)款后，即將上述房產(chǎn)證書(shū)及有關(guān)資料交給買(mǎi)方。
四、雙方買(mǎi)賣(mài)成交后，即攜帶房產(chǎn)權(quán)征書(shū)到深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記處辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該房產(chǎn)所有權(quán)即歸買(mǎi)方所有。
五、賣(mài)方所賣(mài)房產(chǎn)如有抵押、按揭等手續(xù)不清時(shí)，概由賣(mài)方負(fù)責(zé)，與買(mǎi)方無(wú)關(guān)。
六、買(mǎi)方在交付房產(chǎn)價(jià)款后，而賣(mài)方不能交房時(shí)，則賣(mài)方應(yīng)即退回房產(chǎn)價(jià)款，并負(fù)責(zé)賠償買(mǎi)方損失。
七、本合同發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)本著友好協(xié)商解決，如不能解決時(shí)，應(yīng)提請(qǐng)深圳市仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或深圳市人民法院裁決。
八、本合同在雙方簽署后經(jīng)深圳市公證處公證之日起生效。
九、本合同用鋼筆填寫(xiě)與打字油印的文字具有同等效力。
十、本合同共______頁(yè)，為一式三份，買(mǎi)賣(mài)雙方各執(zhí)一份，深圳市公證處一份，均具同等效力。
賣(mài)方：______________
簽約日期：__________
深圳二手房買(mǎi)賣(mài)合同 第9篇
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賣(mài)方：__________________
身份證號(hào)碼：____________
聯(lián)系電話：______________
買(mǎi)方：__________________
身份證號(hào)碼：____________
聯(lián)系電話：______________
依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，雙方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房屋買(mǎi)賣(mài)一事達(dá)成協(xié)議，訂立本協(xié)議。
第一條 交易房產(chǎn)情況。
賣(mài)方所擁有的房地產(chǎn)座落于深圳市__________區(qū)_______路_______小區(qū)_____房（以下簡(jiǎn)稱該物業(yè)），建筑面積為_(kāi)_____平方米（具體面積以政府有關(guān)主管部門(mén)的確認(rèn)為準(zhǔn)），房地產(chǎn)證號(hào)碼為_(kāi)_______，其他情況_________________。買(mǎi)方對(duì)該房地產(chǎn)情況已充分了解。房地產(chǎn)內(nèi)附著設(shè)施見(jiàn)附表。
第二條 成交價(jià)格。
該物業(yè)之轉(zhuǎn)讓成交價(jià)為人民幣/港幣_(tái)______元（￥_______）。
第三條 付款方式。
1、買(mǎi)方在簽署本合約時(shí)向賣(mài)方支付人民幣_(tái)______元（￥_______）作為購(gòu)房定金，賣(mài)方在收取定金后向買(mǎi)方出具收據(jù)。
2、人民幣_(tái)______元作為第二部分樓款，付款方式如下（買(mǎi)方只可選擇一種）：
（1）一次性付款（）
①上述第二部分樓款民幣_(tái)___________元（￥_______）須在簽署《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議（現(xiàn)售）》時(shí)或之前全部付清，且該協(xié)議須于_______年_______月_______日或之前簽署。
②買(mǎi)賣(mài)雙方同意，上述第二部分樓款由買(mǎi)方先交予銀行做資金監(jiān)管。
③國(guó)土局正式受理由買(mǎi)賣(mài)雙方簽署的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議（現(xiàn)售）》，且過(guò)戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)全部辦理完畢并領(lǐng)取新房產(chǎn)證后，監(jiān)管銀行將第二部分樓款付清給賣(mài)方。
（2）銀行按揭付款（）
① 買(mǎi)方須于交納定金后_______天內(nèi)首期款人民幣_(tái)______元（￥_______）（注；具體的首期款金額以銀行按揭承諾書(shū)為準(zhǔn)）在指定銀行做資金監(jiān)管帳；并前往銀行、律師樓等地簽署有關(guān)按揭的文件；依時(shí)交納由按揭而產(chǎn)生的律師、保險(xiǎn)、公證、評(píng)估、登記費(fèi)等，買(mǎi)方不得借故推托，否則視為違約。
②在銀行承諾貸款并出具承諾書(shū)后的三天內(nèi)，買(mǎi)方須和銀行落實(shí)計(jì) 清首期房款（補(bǔ)交或多退），即上述第二部分樓款總額減去銀行承諾貸款之金額，同時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方簽署《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議（現(xiàn)售）》并且辦理過(guò)戶手續(xù)。
③過(guò)戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)全部辦理完并且買(mǎi)方領(lǐng)取到新房產(chǎn)證后，銀行將監(jiān)管的房款付清給賣(mài)方。
第四條 繳納相關(guān)稅費(fèi)
按政府有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方需付稅費(fèi)：①營(yíng)業(yè)稅；②增值稅；③印花稅；④城建維護(hù)稅；⑤產(chǎn)權(quán)登記稅；⑥契稅；⑦所得稅；⑧公證費(fèi)；⑨查證費(fèi)；⑩其它：______________。
其中買(mǎi)方支付上述_______項(xiàng)費(fèi)用，賣(mài)方支付上述_______項(xiàng)費(fèi)用。
第五條 交樓時(shí)間
買(mǎi)賣(mài)雙方同意交樓時(shí)間為_(kāi)_____________
第六條 該物業(yè)是以現(xiàn)狀售予買(mǎi)方，買(mǎi)方也認(rèn)可該物業(yè)之現(xiàn)狀，故買(mǎi)方不得以物業(yè)現(xiàn)狀為由中途拒絕此項(xiàng)交易。
第七條 在該物業(yè)交付給買(mǎi)方使用前、賣(mài)方須付清一切有關(guān)該物業(yè)之雜費(fèi)（如水電、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)及土地使用費(fèi)等）。相關(guān)轉(zhuǎn)名費(fèi)用由買(mǎi)方支付。
第八條 賣(mài)方須保證對(duì)上述該物業(yè)享有完整所有權(quán)，能完全支配及處理。有關(guān)該物業(yè)在本次轉(zhuǎn)讓之前己產(chǎn)生的按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等事宜，賣(mài)方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓完成前處理完畢，并保證轉(zhuǎn)讓后買(mǎi)方無(wú)須負(fù)責(zé)，否則賣(mài)方應(yīng)賠償買(mǎi)方由此引起的一切損失。
第九條 違約責(zé)任
如買(mǎi)方未能履行本合約之條款以至本合約不能順利完成，則己付之定金將由賣(mài)方?jīng)]收，而賣(mài)方有權(quán)再將該物業(yè)轉(zhuǎn)讓予任何人。
如賣(mài)方在收取定金后不依合約條款將該物業(yè)售予買(mǎi)方，則賣(mài)方須返還買(mǎi)方雙倍定金予買(mǎi)方以彌補(bǔ)買(mǎi)方之損失。
第十條 于本合約之外雙方在談判中的聲稱理解、承諾以及協(xié)議之內(nèi)容，如有與本合約不相符的，以本合約為準(zhǔn)。
第十一條 買(mǎi)賣(mài)雙方可約定其他條款作為本協(xié)議的附件，附件須經(jīng)雙方簽章。
第十二條 本合約一式貳份，自雙方或代表人簽字、蓋章之日起生效。雙方各持一份，具同等法律效力。
第十三條 本合約產(chǎn)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商無(wú)法解決時(shí)，可向深圳市仲裁委員會(huì)提直仲裁，該委員會(huì)之裁決結(jié)果對(duì)雙方均有約束力。
第十四條 __________________
賣(mài)方：___________ 買(mǎi)方：______________
深圳二手房買(mǎi)賣(mài)合同 第10篇
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10月底以來(lái)，“無(wú)款可貸”的說(shuō)法風(fēng)傳，造成樓市的觀望氣氛更加濃厚。記者通過(guò)調(diào)查采訪了解到，在深圳，“無(wú)款可貸”還只是有的銀行某些支行的情況，不過(guò)“貸款難”已是普遍現(xiàn)象。除了首次置業(yè)買(mǎi)小戶型的房貸以外，各家銀行對(duì)各類房貸都增加了審批條件，而且降低成數(shù)、提高利率，放貸量已大大減少。由此，不僅投資性購(gòu)房受重創(chuàng)，自住、換房需求也受到抑制，“貸款難”已經(jīng)成為深圳樓市急凍劑。
網(wǎng)絡(luò)調(diào)查
你會(huì)因?yàn)橘J不到款而放棄買(mǎi)房嗎？
不會(huì)552票
會(huì)2691票
如果房產(chǎn)中介（開(kāi)發(fā)商）提出明年貸款政策放寬再辦按揭，你會(huì)同意先買(mǎi)房后按揭嗎？
不會(huì)2185票
會(huì)1058票
你相信明年銀行貸款政策會(huì)放松嗎？
難說(shuō)759票
不信1127票
相信1357票
調(diào)查分析
南方都市報(bào)和某網(wǎng)聯(lián)合進(jìn)行了網(wǎng)上調(diào)查，為期三天的調(diào)查一共錄得3174張投票。以上數(shù)據(jù)表明，銀行的信貸政策會(huì)直接影響到購(gòu)房者的買(mǎi)房決定，近期遭遇銀行貸款瓶頸的買(mǎi)家也不少見(jiàn)。在深圳各大中介和部分開(kāi)發(fā)商處，記者也得到了類似的答案。
部分支行已無(wú)款可貸
根據(jù)記者對(duì)各家銀行的調(diào)查結(jié)果，目前深圳除了交通銀行以外，并未有銀行完全停止發(fā)放住房按揭貸款，不過(guò)各家銀行對(duì)各類房貸都降低了成數(shù)、提高了利率，而且對(duì)貸款人的財(cái)力和信譽(yù)要求更高，對(duì)各項(xiàng)審批標(biāo)準(zhǔn)也是嚴(yán)格執(zhí)行。
同時(shí)，有的銀行深圳分行的某些支行已經(jīng)用完今年的個(gè)貸額度，因而暫停了房貸，只能建議客戶到別的支行辦理，例如農(nóng)行部分支行今年的貸款額度也已用完，為此全面停辦二手房貸；中行今年8月已經(jīng)完成了全年個(gè)貸計(jì)劃，暫停了一段時(shí)間的零售貸款接單，后來(lái)又重新申請(qǐng)了房貸額度，如今對(duì)各類房貸的審批都很?chē)?yán)格。據(jù)統(tǒng)計(jì)局的信息，今年上半年深圳個(gè)人長(zhǎng)期消費(fèi)貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元，整體超標(biāo)明顯。
“其實(shí)每到年底，銀行貸款都會(huì)緊張，但今年的情況尤為明顯，一是因?yàn)樯习肽攴抠J過(guò)度放量，很多銀行到7、8月的時(shí)候個(gè)貸額度已經(jīng)所剩不多，二是因?yàn)椤赘?利率’均提高的調(diào)控政策?！蹦澄徊辉竿嘎缎彰你y行個(gè)貸負(fù)責(zé)人說(shuō)道。她特別強(qiáng)調(diào)還有一個(gè)重要的原因是銀行已經(jīng)意識(shí)到樓市風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)性購(gòu)房貸款。
多套房、二手房貸款難
根據(jù)“9·27新政”，購(gòu)買(mǎi)第二套房最低首付比例提高至四成，貸款利率也相應(yīng)提高，在此基礎(chǔ)之上，深圳各家銀行對(duì)第二套房和多套房的貸款要求更加提高，以規(guī)避已經(jīng)凸顯的投資型購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，很多銀行都規(guī)定“購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的貸款人，每增加一套，最高貸款成數(shù)降低一成”；多數(shù)銀行對(duì)于“3個(gè)月內(nèi)累計(jì)購(gòu)買(mǎi)3套以上的商品房，或者已經(jīng)擁有6套以上(含)住房的貸款人”，均拒絕貸款。
今年上半年，深圳二手住宅與新建商品住房交易面積的比例為1.58：1，二手房已經(jīng)成為了深圳樓市交易和銀行信貸的主戰(zhàn)場(chǎng)。然而，迅猛增長(zhǎng)的二手樓市顯示出極大的投機(jī)性，銀行已經(jīng)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)二手房貸的控制更加嚴(yán)格。例如工商銀行規(guī)定二手房貸即使是首次置業(yè)買(mǎi)小戶型也最多可貸七成五，90平方米以上二手房最多可貸六成五；多數(shù)銀行要求二手房貸要有房產(chǎn)抵押，而且一定要用辦理貸款的本套住房；多家銀行已經(jīng)停止二手樓新增貸款申請(qǐng)，只消化存量，農(nóng)行、交行等已經(jīng)停辦二手房貸業(yè)務(wù)。
換房需求也受抑制
從目前各家銀行的房貸策略來(lái)看，主要壓縮的是豪宅、多套房、二手房，以規(guī)避投資性購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，首次置業(yè)、購(gòu)買(mǎi)90平方米以下小戶型的人還是可以較低利率最高貸款八成。但是，因?yàn)轭~度受限，很多買(mǎi)房自住或者換房的人也很難貸款，或者貸款成本更高，他們因此而擱置買(mǎi)房計(jì)劃，甚至想要退房。
謝小姐7月在南山買(mǎi)了一套110多平方米的新樓，首付四成后剩余部分辦理了按揭貸款手續(xù)，直到10月銀行才告知房貸無(wú)法獲批，現(xiàn)在謝小姐想要退房，可多方交涉后尚未有結(jié)果；市民廖先生10月交了2萬(wàn)元購(gòu)房定金，并未簽購(gòu)房合同，作為首次置業(yè)買(mǎi)小戶型，廖先生只要首付20%就可以買(mǎi)到房子，但后來(lái)銀行稱要首付40%才能放貸，他現(xiàn)在想要開(kāi)發(fā)商退定金。
“深圳約九成購(gòu)房者選擇銀行按揭貸款，且二次置業(yè)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)首次置業(yè)，因此市場(chǎng)對(duì)房貸新政相當(dāng)敏感?！敝性罡垩芯恐行目偙O(jiān)張偉說(shuō)道，他認(rèn)為銀行房貸緊縮對(duì)樓市降溫產(chǎn)生了關(guān)鍵性影響。
個(gè)案典型
40m2小戶型也要首付四成
購(gòu)買(mǎi)一房一廳的小戶型也會(huì)遭遇貸款瓶頸，這是林先生沒(méi)有意料到的狀況。今年9月份，在龍崗工作的林先生在景峰森林看中了一套小戶型的房子，40多平方米，一房一廳，總價(jià)40萬(wàn)左右。樓盤(pán)售樓小姐告訴他，這種戶型的房子鐵定可以貸款8成，林先生只需要支付8萬(wàn)元首付即可。
首付8萬(wàn)塊就可以在深圳買(mǎi)套房安家，林先生有些心動(dòng)，加上房子本身狀況也令人滿意，林先生就當(dāng)場(chǎng)下了2萬(wàn)元訂金。售樓方當(dāng)時(shí)并沒(méi)有和林先生簽任何協(xié)議，只是簽了一張訂金收據(jù)。還沒(méi)等到簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，林先生就接到了售樓小姐的電話。對(duì)方告訴他，他那套房子銀行只肯貸款6成，也就是說(shuō)，林先生需要支付四成16萬(wàn)首期房款。
“后來(lái)我與售樓方都有和銀行溝通，但銀行方面不肯松口，這套40多平方米總價(jià)才40萬(wàn)的房子，首付三成都拿不下來(lái)，一定要出四成首期。首付一下子多出8萬(wàn)塊錢(qián)，我的存款接受不了，只能放棄購(gòu)買(mǎi)這套房子。對(duì)于我們購(gòu)房者而言，銀行不給貸款就等于是給買(mǎi)房計(jì)劃判了死刑?！绷窒壬f(shuō)。
銀行不予貸款，房產(chǎn)交易沒(méi)法進(jìn)行，已經(jīng)交的2萬(wàn)塊訂金就成了最大的爭(zhēng)議。但由于林先生和開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有簽訂任何協(xié)議，開(kāi)發(fā)商最終同意把收到的訂金退還給他，這已經(jīng)是很大的幸運(yùn)。林先生告訴記者，以后他再看到合適的房子會(huì)首先跟樓盤(pán)合作的銀行聯(lián)系。
銀行評(píng)估縮水，多掏了13萬(wàn)
和林先生一樣，在寶安中心區(qū)購(gòu)買(mǎi)二手房的蔡先生辦理貸款也遇到了麻煩。不同的是，蔡先生湊足了剩余的13萬(wàn)元房款，用蔡先生的話來(lái)說(shuō)，差點(diǎn)沒(méi)買(mǎi)到那套房。
蔡先生也是首次置業(yè)，前不久他相中了一套105平方米左右的三房，單價(jià)在9000元左右。由于蔡先生對(duì)房子戶型、采光以及小區(qū)等諸多因素都很滿意，很快就下了定金交了首期。正當(dāng)蔡先生準(zhǔn)備搬進(jìn)提前交樓的“新房”里邊時(shí)，事情突然起了變化。中介公司給蔡先生打電話說(shuō)，銀行方面貸款縮緊，本來(lái)銀行對(duì)房子的評(píng)估值是9000元/平方米，現(xiàn)在采用房子的評(píng)估凈值7200元/平方米。這樣算下來(lái)，蔡先生需要為這套房子多支付13萬(wàn)元首期。
“當(dāng)時(shí)中介跟我拍胸脯說(shuō)，同一小區(qū)的二手房他們成交了很多單，貸款7成肯定沒(méi)問(wèn)題。而且貸款的銀行也是他們經(jīng)常合作的銀行，我就沒(méi)多心。現(xiàn)在同樣是貸款7成，但我就需要多支付13萬(wàn)元作為首期。本來(lái)以為看好了房子交了首期就差不多算完了，沒(méi)想到在銀行這邊栽了個(gè)跟頭?！辈滔壬f(shuō)。
為了順利買(mǎi)到這套房，蔡先生把股票、基金都撤出來(lái)，通過(guò)多種融資渠道才補(bǔ)足了在他看來(lái)無(wú)端多出來(lái)的13萬(wàn)元房款。盡管最終如愿買(mǎi)到房子，但蔡先生表示，幸好房?jī)r(jià)款還在自己的承受范圍之內(nèi)，要不然交易黃了不說(shuō)，已經(jīng)交的定金能否拿回來(lái)還是未知數(shù)。
專家支招
簽買(mǎi)賣(mài)合同前落實(shí)貸款
深圳中原按揭部總經(jīng)理江蓉
由于程序和辦理時(shí)間的原因，二手房按揭更復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)更大。買(mǎi)家在付完首期之后銀行才出同意貸款意見(jiàn)書(shū)，過(guò)戶完畢之后才能發(fā)放貸款，而且中間還有銀行對(duì)房產(chǎn)作評(píng)估這么一個(gè)環(huán)節(jié)，不可預(yù)知性更強(qiáng)。因?yàn)殂y行貸款而發(fā)生的糾紛其實(shí)是可以避免的。在簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同之前，買(mǎi)家一定要親自到銀行咨詢，而不要輕信中介尤其是小中介拍胸脯的保證。
大戶型貸款有風(fēng)險(xiǎn)
創(chuàng)輝租售布吉區(qū)域總經(jīng)理羅永浩
購(gòu)買(mǎi)大戶型、高總價(jià)的房子，以及購(gòu)買(mǎi)超過(guò)兩套房子的買(mǎi)家比較容易遭遇貸款瓶頸，按揭不成或是首付提高的狀況在這類群體身上更明顯。以前貸款政策寬松，基本上到銀行辦理按揭都能如愿，但現(xiàn)在不少銀行對(duì)大戶型房子放貸要求很?chē)?yán)格，購(gòu)買(mǎi)大戶型或是高總價(jià)的房產(chǎn)有貸款風(fēng)險(xiǎn)。另外，各個(gè)銀行對(duì)于大戶型房產(chǎn)的貸款政策都有差別，關(guān)于第二套房的定義也不一樣，在購(gòu)買(mǎi)這類房產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)家一定要弄清銀行的貸款政策，并盡可能多地準(zhǔn)備房款。
將按揭成數(shù)寫(xiě)進(jìn)合同
建瑋律師事務(wù)所深圳分所主任律師 賀倩明
首付突然提高，多出來(lái)的房款怎樣支付？對(duì)購(gòu)房者而言，將按揭成數(shù)寫(xiě)進(jìn)合同是最為保險(xiǎn)的方法，為浮動(dòng)的政策量身定做一條條款。
買(mǎi)家在得到銀行的口頭或書(shū)面確認(rèn)按揭成數(shù)之后，還需在合同附件里注明：經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方從銀行方面確認(rèn)，買(mǎi)家可從銀行貸款幾成，如果因?yàn)殂y行信貸政策變化造成貸款不成，雙方再另行協(xié)商。除此之外，首付提高之后多出來(lái)的房款怎樣支付以及支付時(shí)間都要明文規(guī)定，如果出現(xiàn)首付提高的情況，買(mǎi)家可以通過(guò)融資等多渠道補(bǔ)足剩余房款，以避免賣(mài)家以此為由拒絕賣(mài)房。
聲音
開(kāi)發(fā)商可采取多方應(yīng)對(duì)
柯學(xué)斌 深圳市坤祥投資有限公司副總經(jīng)理
在近期，在一手房銷售中確實(shí)出現(xiàn)了房貸較為緊張的狀況，部分購(gòu)房者貸不了款，這應(yīng)該是央行緊縮銀根的直接效果。開(kāi)發(fā)商與銀行之間只是有協(xié)議優(yōu)先給購(gòu)房者貸款，銀行并沒(méi)有承諾一定能貸款給購(gòu)房者，所以央行一緊縮信貸，銀行就會(huì)出現(xiàn)不能貸款給部分購(gòu)房者的情況。
面對(duì)這種狀況，開(kāi)發(fā)商也有多種選擇應(yīng)對(duì)：一是延期貸款；二是提供更完善的服務(wù)，例如現(xiàn)在有銀行已經(jīng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立查詢點(diǎn)，購(gòu)房者可以針對(duì)自己的資信情況進(jìn)行查詢是否可以申請(qǐng)到貸款、可以貸幾成等；三是雙方可以協(xié)議退房；四是開(kāi)發(fā)商可以幫忙找其他銀行辦理，從多渠道為購(gòu)房者申請(qǐng)貸款。
銀行貸款條件提高了
肖小平 世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)
