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市場總半年總結(jié)

更新時間:2024-11-20 查看人數(shù):11

市場總半年總結(jié)

第1篇 上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)及下半年展望

談?wù)撨@個話題,首先應(yīng)該把樓市的走勢放在我們國家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境下來看。國內(nèi)方面,從__年國家開始實行緊縮的貨幣政策以來,目前國家仍在不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,從金融方面來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,10年雪災(zāi)、地震、股市的持續(xù)走低和連續(xù)的通貨膨脹以及企業(yè)盈利水平降低對樓市也產(chǎn)生了一系列負(fù)面影響。雪災(zāi)、地震屬于不可抗拒的自然界突發(fā)因素,對市場的影響是有限的,真正對樓市和股市產(chǎn)生巨大影響的是國家的宏觀調(diào)控政策,尤其是貨幣政策。國際方面,美國次貸危機擴大并蔓延、10年全球經(jīng)濟(jì)衰退和股市暴跌、6月份越南爆發(fā)金融危機導(dǎo)致樓市崩盤。今年以來,全球經(jīng)濟(jì)下滑已經(jīng)波及國內(nèi)經(jīng)濟(jì),使得今后國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期存在一定程度的不明確;此外,目前緊縮的貨幣政策,也使得全國包括深圳房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與交易的資金來源出現(xiàn)一定困難。經(jīng)過這一輪的市場波動,目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)濃厚的觀望氣氛。

按國家統(tǒng)計局公布的全國 70 個大中城市商品住房銷售價格調(diào)查統(tǒng)計,2023年 1月、2月、3月、4月、5月同比漲幅為12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%,環(huán)比分別下降 1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。價格環(huán)比數(shù)據(jù)說明全國樓市正處于一個緩慢下降通道。

上半年深圳房地產(chǎn)市場觀望氣氛同樣十分濃厚,房價持續(xù)下降,市場持續(xù)處于調(diào)整狀態(tài),并呈現(xiàn)以下特點:

一、深圳新建商品房銷售規(guī)模繼續(xù)下降,市場交易持續(xù)低迷。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局9日發(fā)布的《2023年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》顯示,今年上半年,深圳市完成商品住宅投資142.84億元,比去年同期增加4.34%;商品住宅竣工面積為1950.89萬平方米,同比增加5.15%;商品住宅新開工面積303.89萬平方米,同比減少7.76%;商品住宅空置面積65.37萬平方米,同比增加84.5%;商品住宅銷售面積為154.25萬平方米,同比減少54.02%。商品住宅銷售面積大幅下降而竣工面積卻仍在增加,下半年市場供給壓力仍然很大。

二、新建商品住宅價格持續(xù)回落。深圳市6月份商品住宅銷售均價為11159元/平方米,比去年最高點下降36%。

三、二手住房交易持續(xù)冷淡。今年上半年,二手住宅交易面積 161.89 萬平方米,同比下降68.48%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例由4去年的1.86:1降至1.05:1。上半年各月二手房住宅交易面積分別為 25.22 萬平方米、12.62萬平方米、22.98 萬平方米、30.64萬平方米、34.74萬平方米、35.69萬平方米。

全市深圳的房價與成交量可以說是領(lǐng)跌全國,這與去年深圳房價領(lǐng)漲全國前呼后應(yīng)。這樣的大起大落,說明深圳的房地產(chǎn)市場仍然是不成熟的,雖然它相對國內(nèi)其他城市更有經(jīng)驗。經(jīng)過這次洗禮,深圳的房地產(chǎn)市場將會變得更加理性和健康,所以這次調(diào)整對于深圳乃至全國來說應(yīng)該是件好事。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的情況是,在去年和前年市場快速上漲時期,大家都在不遺余地的擴張規(guī)模,甚至自己也加入到炒房的行列中,整個行業(yè)都非常浮躁,大家忽視了公司自身建設(shè)這個問題。但是現(xiàn)在開始市場回歸了,中介公司也開始扎扎實實做事了,正好趁市場調(diào)整之機會加強公司自身建設(shè),包括管理水平、人才培養(yǎng)與儲備、服務(wù)創(chuàng)新等。中介公司只有加強公司自身建設(shè)整個行業(yè)才能健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展,才能把握好市場復(fù)蘇后的下一波行情。對于整體市場來說,健康發(fā)展大家都是想看到的,對誰都有好處,所以說這次調(diào)整在某種程度上盡管時間長了一些,有些企業(yè)受到了一些傷害,但是我想從長遠(yuǎn)來說也未必是壞事。

2023年下半年應(yīng)該繼續(xù)持續(xù)上半年的調(diào)整趨勢,它不會有特別令人滿意的事件出來,但是對整個行業(yè)一定是有好處的,通過整個2023年的歸位、調(diào)整、振蕩,應(yīng)該在2023年或者不久的將來會有更好的前景。綜合目前國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)因素和市場因素,我覺得近期房價下降的可能性比較大。__年年房地產(chǎn)的價格和實際的產(chǎn)品的價值我覺得是有一定程度背離的,包括個別的樓盤在一兩個月之內(nèi)大幅漲價,這是不合市場規(guī)律的,也是非理性的,完全超出市場的承受力——真正的自主需求完全被邊緣化了,市場上充斥著投資(用投機可能跟貼切)狂熱,一些房子被炒得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于它自身的價值,這就是投資學(xué)中典型的“博傻理論”,它揭示的就是投機行為背后的動機,投機行為的關(guān)鍵是判斷“有沒有比自己更大的笨蛋”,只要自己不是最大的笨蛋,只要后來還會有一個更大的笨蛋以更高的價格接手,那么自己就一定是贏家,只是應(yīng)多贏少的問題。今年可能這些樓盤要回調(diào)回來,很多樓盤最新推出的樓盤預(yù)期應(yīng)該是回到去年的這個時候,回到一年前的時候,市場的價格已經(jīng)在回落了,但是價格的回落并不能說明市場就要到下去了,價格圍繞整個價值在波動,這也是正常的市場規(guī)律。

對于中介公司來說,成交量才是最重要的,因為我們是靠傭金活命,只有足夠的成交量才能支撐整個中介行業(yè)。目前深圳二手樓交易持續(xù)冷淡,恢復(fù)市場的關(guān)鍵是恢復(fù)消費者信心。消費者信心低迷,是深圳樓市面臨的最大問題。一方面,在全球石油價格、糧食價格持續(xù)上漲,美國次貸,通貨膨脹等壓力下,消費者推遲了購房決策;另一方面,如今的深圳樓市呈現(xiàn)出和股市類似的下跌局面:每當(dāng)大家以為底部終于到來時,市場又開始新一輪下跌。下跌的市場和上漲的市場一樣,消費者或者投資者的行為都是非理性的,現(xiàn)在每個人對市場都有一種繼續(xù)下跌的心理預(yù)期,這種預(yù)期就會強化他們持幣觀望的行為,而這種集體的觀望行為則會導(dǎo)致市場下跌,而下跌的市場又反過來強化了他們的心理預(yù)期。如此循環(huán)往復(fù),結(jié)果越來越多的購房者開始持幣觀望,即使到了心理價位也不敢入市,這恰好驗證了“羊群效應(yīng)”理論和斯金納的“強化理論”。在此種情況下,恢復(fù)購房者信心恐怕是當(dāng)務(wù)之急。

市場總半年總結(jié)

談?wù)撨@個話題,首先應(yīng)該把樓市的走勢放在我們國家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境下來看。國內(nèi)方面,從XX年國家開始實行緊縮的貨幣政策以來,目前國家仍在不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金…
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