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成功管理制度的核心在于明確的考勤規(guī)定，它旨在確保員工的工作紀(jì)律，提高工作效率，維護(hù)良好的工作環(huán)境，并保障公司的正常運(yùn)營(yíng)?？记谝?guī)定覆蓋了員工的日常出勤、請(qǐng)假、遲到、早退、缺勤等情況的管理，同時(shí)也涉及到特殊情況的處理，如突發(fā)狀況、假期安排等。
包括哪些方面
1. 出勤時(shí)間：明確規(guī)定工作日的開(kāi)始和結(jié)束時(shí)間，以及午休時(shí)段。
2. 請(qǐng)假制度：包括事假、病假、年假等各種類型的請(qǐng)假流程和審批要求。
3. 遲到與早退：設(shè)定遲到和早退的容忍限度，以及相應(yīng)的處罰措施。
4. 缺勤處理：對(duì)于無(wú)故缺勤的員工，應(yīng)有明確的處理辦法和警告機(jī)制。
5. 特殊情況：涵蓋突發(fā)狀況下的工作安排，如自然災(zāi)害、個(gè)人緊急事務(wù)等。
6. 假期安排：詳細(xì)規(guī)定各類假期的申請(qǐng)、審批和使用規(guī)則。
重要性
考勤規(guī)定的重要性在于：
1. 維護(hù)工作秩序：明確的考勤制度有助于保持正常的工作節(jié)奏，減少因個(gè)人行為導(dǎo)致的混亂。
2. 提升效率：準(zhǔn)時(shí)出勤能保證團(tuán)隊(duì)協(xié)同工作的效率，減少因等待或延誤造成的損失。
3. 公平公正：統(tǒng)一的考勤標(biāo)準(zhǔn)避免了員工間的不公平感，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力。
4. 法律合規(guī)：遵守勞動(dòng)法規(guī)，保障員工權(quán)益，降低公司法律風(fēng)險(xiǎn)。
方案
1. 實(shí)施電子考勤系統(tǒng)：通過(guò)自動(dòng)化工具記錄員工的簽到簽退，提高數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，減少人為錯(cuò)誤。
2. 定期通報(bào)：每月公布考勤情況，提醒員工關(guān)注自身出勤狀態(tài)。
3. 透明化流程：公開(kāi)請(qǐng)假和缺勤的申請(qǐng)及審批流程，確保員工了解權(quán)利和義務(wù)。
4. 員工教育：定期進(jìn)行考勤規(guī)定的培訓(xùn)，確保新老員工都清楚了解相關(guān)規(guī)定。
5. 彈性管理：對(duì)于特殊情況，如交通堵塞等，可設(shè)定一定的寬容度，但需有合理的解釋和記錄。
6. 激勵(lì)機(jī)制：對(duì)于出勤良好的員工，可設(shè)立獎(jiǎng)勵(lì)制度，如全勤獎(jiǎng)，以鼓勵(lì)遵守規(guī)定。
考勤規(guī)定不僅是管理的基礎(chǔ)，也是員工自律的引導(dǎo)。通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行和人性化管理，我們可以共同營(yíng)造一個(gè)高效、公平的工作環(huán)境，推動(dòng)公司持續(xù)發(fā)展。
成功管理制度考勤規(guī)定范文
第1篇 成功牙科診所的經(jīng)營(yíng)管理要素
成功牙科診所的經(jīng)營(yíng)管理要素
口腔醫(yī)療的專業(yè)特點(diǎn)決定了社區(qū)化、小型化診所是國(guó)際口腔醫(yī)療的基本模式,也是中國(guó)口腔醫(yī)療發(fā)展的大趨勢(shì)。分級(jí)醫(yī)療及功能分化是我國(guó)口腔醫(yī)療發(fā)展的另一趨勢(shì)。學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外口腔診所管理的成功經(jīng)驗(yàn)將促進(jìn)我國(guó)口腔診所成長(zhǎng)和發(fā)展。
美國(guó)權(quán)威的口腔診所管理專家指出:成功的牙科診所必須具備以下六個(gè)要素:
1. 良好的管理系統(tǒng):包括醫(yī)生、助手及輔助人員的適當(dāng)配比;優(yōu)化的診療流程;準(zhǔn)確的病人約定;協(xié)調(diào)的整體工作;以及客觀、準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)評(píng)估管理系統(tǒng);
2. 舒適便利的環(huán)境:創(chuàng)造家庭化的環(huán)境,實(shí)現(xiàn)人性化的服務(wù),以消除患者的恐懼心理,增加安全感,培養(yǎng)親近感,并調(diào)節(jié)醫(yī)務(wù)人員的情緒,也便利醫(yī)護(hù)工作;
3. 團(tuán)隊(duì)精神:診所的醫(yī)護(hù)人員必須具備積極向上的精神風(fēng)貌、熱忱周到的服務(wù)態(tài)度、團(tuán)結(jié)友愛(ài)的人際關(guān)系、配合默契的工作氛圍、忠誠(chéng)執(zhí)著的敬業(yè)精神和至精至善的醫(yī)療作風(fēng);
4. 技術(shù)更新:高標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)療質(zhì)量是診所生存、發(fā)展的基礎(chǔ),而先進(jìn)的診療技術(shù)是醫(yī)療質(zhì)量的保證,因此技術(shù)更新是診所長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必然之路,也是吸引患者的主要途徑;
5. 高效:高效率的工作就是要用最少的時(shí)間、最少的花費(fèi)獲得最大的收入;產(chǎn)出效率是評(píng)價(jià)診所成功與否的主要指標(biāo),其中最重要的指標(biāo)是個(gè)人產(chǎn)出率、單椅位產(chǎn)出率及投入產(chǎn)出比;
6. 交流與合作;于當(dāng)?shù)匮泪t(yī)間的學(xué)術(shù)交流可以提高業(yè)務(wù)水平;經(jīng)營(yíng)合作可形成行業(yè)規(guī)范;維護(hù)權(quán)益;市場(chǎng)合作可擴(kuò)大市場(chǎng);通過(guò)參與和資助當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的公益活動(dòng)也可以擴(kuò)大診所影響,建立品牌形象。
現(xiàn)代化口腔診所有六化標(biāo)準(zhǔn)就是家庭化環(huán)境、人性化服務(wù)、規(guī)范化操作、標(biāo)準(zhǔn)化收費(fèi)、科學(xué)化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。建好口腔診所有一個(gè)一、二、三、四要點(diǎn):一個(gè)目的就是要?jiǎng)?chuàng)造效益;二個(gè)方面就是醫(yī)療質(zhì)量,服務(wù)質(zhì)量;三項(xiàng)理念是指無(wú)痛治療,無(wú)交叉感染,無(wú)近、遠(yuǎn)期礙害;四條措施:建立病人聯(lián)系卡、效益核算卡、質(zhì)量保障卡、繼續(xù)教育卡。認(rèn)真做到這一、二、三、四,診所將立于不敗之地、長(zhǎng)興不衰。醫(yī)療質(zhì)量是診所發(fā)展中永恒的主題,它是患者關(guān)注的焦點(diǎn)和社會(huì)聲譽(yù)的基礎(chǔ),也是降低醫(yī)療風(fēng)險(xiǎn)的最重要環(huán)節(jié)。做好醫(yī)務(wù)人員的遴選和規(guī)范化技術(shù)培訓(xùn),建立完善的規(guī)章制度是控制醫(yī)療質(zhì)量的關(guān)鍵。
成本核算是齒科診所管理的重要內(nèi)容,在美國(guó)牙醫(yī)診所的成本項(xiàng)目一般包括:醫(yī)生員工工資(15~22%)、技工制作費(fèi)(7~10%)、材料等消耗品(4~6%)、房屋租金(5~6%)、前臺(tái)(2%)、維修(1%)、保險(xiǎn)(1~2%)、財(cái)務(wù)管理(5%)、市場(chǎng)(1~2%)、雜支(2~3%)等,合計(jì)約占收入的39~58%。成本所占比例與診所的規(guī)模和管理水平有密切關(guān)系,降低成本使之保持在最合理狀態(tài)是診所管理的重要課題。
大部分口腔醫(yī)療其實(shí)都屬于生活需要的部分,可算作是一項(xiàng)特殊的消費(fèi),因而也需要推銷。推銷則離不開(kāi)了解患者實(shí)際(病情、經(jīng)濟(jì)),良好的交流和獲得患者信任等要素。迪斯尼的成功啟示是:1、為你的事業(yè)創(chuàng)造一個(gè)令人矚目的夢(mèng)想2、讓他人相信你的夢(mèng)3、要與眾不同4、知道你顧客的需求5、超出你顧客的期望值6、給你的顧客一個(gè)值得記憶的經(jīng)歷。還有一個(gè)推銷的3a原則,既有支付能力(affordability)、有效有益的結(jié)果(avlability)、親和力(affinity)。實(shí)施這一原則必須注意傾聽(tīng)患者的需求,關(guān)注患者的狀態(tài)和問(wèn)題,真誠(chéng)的關(guān)愛(ài)他們,給他們最好的幫助。具體到如何進(jìn)行推銷則涉及許多技巧,如不要要求患者對(duì)治療方案等問(wèn)題做選擇,比較好的辦法是給出最佳的方案和建議,盡可能讓患者知情(如治療的利弊等),并且不要輕易指責(zé)患者的錯(cuò)誤。提高產(chǎn)量是營(yíng)銷高效獲利的重要保證,指定科學(xué)合理的治療計(jì)劃;讓患者在最舒適的環(huán)境下接受治療;用準(zhǔn)確的預(yù)約以保持治療的連續(xù)性和時(shí)效性,以及熟練高效的操作技術(shù)都可以很好的促進(jìn)診所的高產(chǎn)出。
如何保護(hù)診所首先要嚴(yán)格遵守相關(guān)的規(guī)章制度及規(guī)范(包括診療指南及技術(shù)操作規(guī)范等);努力提高醫(yī)護(hù)人員的診療護(hù)理技術(shù);嚴(yán)格履行告知義務(wù);規(guī)范病例書(shū)寫(xiě)及保留完整的醫(yī)療資料;建立處理和防范醫(yī)療糾紛的預(yù)案;杜絕非法行醫(yī)及超范圍行醫(yī);依法正確處理醫(yī)療糾紛。
診所就診環(huán)境是患者的第一印象,從市場(chǎng)促銷的角度來(lái)講,診所的整體布局、氣氛、情調(diào)和品位在吸引患者和增加與患者親和力方面有重要作用。診室的設(shè)置應(yīng)該滿足多功能需要、舒適適用、使用方便、簡(jiǎn)單便于清潔,按使用頻率排列器材及物品,留有余地,避免影響病人情緒的設(shè)置。
口腔醫(yī)療的三無(wú)理念即無(wú)痛治療、無(wú)交叉感染、無(wú)近/遠(yuǎn)期礙害,是以病人為中心思想在口腔醫(yī)療活動(dòng)中具體體現(xiàn),應(yīng)成為我國(guó)口腔醫(yī)療的基本規(guī)范、普及、實(shí)現(xiàn)這一理念則應(yīng)是我國(guó)廣大義務(wù)工作者的努力目標(biāo)。
長(zhǎng)期以來(lái),傳統(tǒng)口腔治療方式給患者帶來(lái)強(qiáng)烈的恐懼感,已成為阻礙患者就診的重要原因。治療無(wú)痛本身就是患者在口腔治療中的基本精神需求。無(wú)痛治療理念的提出改變了傳統(tǒng)的治療觀念,體現(xiàn)了對(duì)患者的尊重和關(guān)愛(ài),創(chuàng)造了舒適愉悅的治療條件,并且實(shí)踐了以人為本的醫(yī)療思想。因此以現(xiàn)代麻醉及治療技術(shù)為依托的無(wú)痛治療被視作是口腔治療的基本條件。
目前我國(guó)愛(ài)滋病患者超過(guò)百萬(wàn),乙肝患者超過(guò)億,而口腔治療可能成為血液、體液傳播性疾病的重要傳播途徑,因此斷絕經(jīng)口腔治療的傳播途徑也是對(duì)口腔醫(yī)療的基本要求,無(wú)交叉感染是牙科治療中保護(hù)患者和醫(yī)生安全的重要措施quot;個(gè)人專用則是防止交叉感染的有效途徑,如六個(gè)一:即每位患者專用一套手機(jī)、一副(多副)手套、一套治療彎盤(pán)、一套隔離罩、一套小器械、一杯消毒液,可以有效防止交叉感染;一些公用物品也應(yīng)采用嚴(yán)格的一人一消毒的方式實(shí)現(xiàn)個(gè)人專用。另外對(duì)傳染病患者還應(yīng)采取以下強(qiáng)化措施:防護(hù)面罩、護(hù)目鏡、全身隔離衣、雙人四手操作、治療后椅位、設(shè)備的徹底消毒等。而強(qiáng)化醫(yī)護(hù)人員預(yù)防觀念、責(zé)任感和職業(yè)道德是實(shí)現(xiàn)無(wú)交叉感染的關(guān)鍵。
無(wú)近、遠(yuǎn)期礙害意為不因治療造成不必要的口腔軟、硬組織損傷,不因治療給患者帶來(lái)口頜系統(tǒng)的遠(yuǎn)期損害,即強(qiáng)調(diào)治療的少創(chuàng)性、時(shí)效性和安全性。不正確的治療可能造成的口腔組織的損傷或近期與遠(yuǎn)期效果的矛盾,甚至損害患者的近、遠(yuǎn)期利益。要防止近、遠(yuǎn)期礙害就要求醫(yī)務(wù)人員具有廣博的知識(shí)基礎(chǔ)、規(guī)范的技術(shù)教育、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖黠L(fēng)教育、良好的醫(yī)德教育等是真正實(shí)現(xiàn)無(wú)近、遠(yuǎn)期礙害的基礎(chǔ)和保證。
隨著口腔診所的迅速發(fā)展,競(jìng)爭(zhēng)將是必由之路,應(yīng)在競(jìng)爭(zhēng)中求生存,在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展。公平競(jìng)爭(zhēng)才是診所立于不敗的正道,惡性的低價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)既損害行業(yè)也損害自己。
第2篇 成功績(jī)效管理“1-2-3法則”
如果您對(duì)課程內(nèi)容還沒(méi)有完全掌握,可以點(diǎn)擊這里再次觀看。
測(cè)試成績(jī):86.67分。 恭喜您順利通過(guò)考試!
單選題
1. 確定總經(jīng)理指標(biāo)的依據(jù)是: √
a 企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)
b 總經(jīng)理的工作能力
c 總經(jīng)理的崗位職責(zé)
d 企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況
正確答案: a
2. 成功績(jī)效管理的一個(gè)核心指的是: √
a 組織培訓(xùn)
b 考核模式
c 考核結(jié)果運(yùn)用
d 績(jī)效考核指標(biāo)
正確答案: d
3. 績(jī)效考核管理中的三級(jí)指標(biāo)體系不包括: √
a 崗位指標(biāo)
b 員工指標(biāo)
c 部門(mén)指標(biāo)
d 總經(jīng)理指標(biāo)
正確答案: b
4. 績(jī)效管理的兩大前提條件是: √
a 確立績(jī)效考核的指標(biāo)和方案
b 建立戰(zhàn)略目標(biāo)體系和崗位職責(zé)體系
c 外部聘用專業(yè)的顧問(wèn)公司,內(nèi)部有專業(yè)的績(jī)效管理人才
d 總經(jīng)理能直接推動(dòng),部門(mén)經(jīng)理認(rèn)真參與
正確答案: b
5. 企業(yè)高層管理者在績(jī)效管理中的主要職責(zé)是: ×
a 制定政策,提供方案
b 預(yù)測(cè)問(wèn)題,提出對(duì)策
c 考評(píng)總經(jīng)理,懂得績(jī)效管理
d 推動(dòng)實(shí)施,改進(jìn)系統(tǒng)
正確答案: c
6. 下列關(guān)于績(jī)效管理的目的,說(shuō)法正確的是: √
a 為員工的調(diào)薪、調(diào)職做依據(jù)
b 提高員工工作效率和熱情
c 促進(jìn)企業(yè)獲得最大利益
d 促成員工更好地完成工作
正確答案: d
7. 企業(yè)績(jī)效管理的第一責(zé)任人是: √
a 高層管理者
b 各級(jí)管理者
c 人力資源部門(mén)
d 基礎(chǔ)管理者
正確答案: a
8. 下列選項(xiàng)中,不屬于管理者職能的是: √
a 確立目標(biāo)、方案
b 確保員工活動(dòng)符合目標(biāo)要求
c 組織好績(jī)效管理培訓(xùn)
d 對(duì)實(shí)際行動(dòng)中的偏差進(jìn)行糾正
正確答案: c
9. 各級(jí)管理者管理工作的核心是: ×
a 勇于承擔(dān)責(zé)任
b 鼓勵(lì)、支持員工
c 提高領(lǐng)導(dǎo)水平
d 完成績(jī)效考核
正確答案: c
10. 在績(jī)效管理中,不屬于人力資源部門(mén)職責(zé)的是: √
a 制定政策、方案
b 組織績(jī)效管理培訓(xùn)
c 改進(jìn)績(jī)效管理系統(tǒng)
d 制定各個(gè)崗位的考核指標(biāo)
正確答案: d
判斷題
11. 績(jī)效考核的指標(biāo)一旦制定,就不能輕易更改。此種說(shuō)法: √
正確
錯(cuò)誤
正確答案: 錯(cuò)誤
12. 總經(jīng)理承擔(dān)了整個(gè)公司的指標(biāo)、任務(wù),這個(gè)任務(wù)要靠各部門(mén)及全體員工共同完成。此種說(shuō)法: √
正確
錯(cuò)誤
正確答案: 正確
13. 人力資源部門(mén)可以代替績(jī)效考核做績(jī)效面談。此種說(shuō)法: √
正確
錯(cuò)誤
正確答案: 錯(cuò)誤
14. 作為管理者,在工作中出現(xiàn)問(wèn)題時(shí),應(yīng)從自身的管理中尋找原因。此種說(shuō)法: √
正確
錯(cuò)誤
正確答案: 正確
15. 在績(jī)效管理中,各級(jí)管理者要成為績(jī)效管理專家。此種說(shuō)法: √
正確
錯(cuò)誤
正確答案: 錯(cuò)誤
第3篇 商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)管理
商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)營(yíng)管理
隨著現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,能夠在變化莫測(cè)的商業(yè)大潮中屹立不倒的成功商業(yè)項(xiàng)目,無(wú)一不是經(jīng)過(guò)理性而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃而來(lái)的。除了以shopping mall為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)之外,商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理是當(dāng)前人們最關(guān)心的問(wèn)題。
運(yùn)用國(guó)際運(yùn)營(yíng)理念,營(yíng)造一個(gè)適合于本土化運(yùn)營(yíng)的國(guó)際商業(yè)運(yùn)作管理模式,不僅能為消費(fèi)者構(gòu)建一個(gè)良好的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑環(huán)境,更為經(jīng)營(yíng)者、投資者們打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的財(cái)富平臺(tái)。
商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵 ―― 統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理
運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心,是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài),統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理模式的運(yùn)用,其實(shí)際意義就是旨在把投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者三者結(jié)成利益共同體。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,會(huì)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中逐漸蛻變,直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性,就是開(kāi)發(fā)商和入駐店鋪精誠(chéng)合作,在同一個(gè)主題概念指導(dǎo)下開(kāi)展整齊劃一的經(jīng)營(yíng)管理工作。這一經(jīng)營(yíng)管理又可細(xì)分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運(yùn)營(yíng)管理、顧客服務(wù)、安防管理、消防管理和設(shè)施設(shè)備維修管理等等。雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施,但其運(yùn)營(yíng)管理可呈現(xiàn)出宛若單個(gè)店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。
經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)的收入主要來(lái)源于商戶的租金。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是幫助商戶創(chuàng)造收入,提高每一平米商業(yè)面積的賺錢(qián)能力,這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。換句話說(shuō),大型商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期成功與否的保證,成功的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)就是一個(gè)關(guān)鍵。
商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理即要做到四個(gè)方面的內(nèi)容的統(tǒng)一:統(tǒng)一招商管理(立足長(zhǎng)遠(yuǎn))、統(tǒng)一營(yíng)銷(廣告宣傳等)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。每一個(gè)成功的購(gòu)物中心,都以一個(gè)真正mall的理念來(lái)運(yùn)營(yíng),必定遵循購(gòu)物中心的特點(diǎn)。廣州天河城能成為中國(guó)第一個(gè)賺錢(qián)的mall,其成功運(yùn)營(yíng)就是很好的例子,除了選址成功外,最重要的就是遵循購(gòu)物中心的特點(diǎn),開(kāi)發(fā)商自營(yíng)了主力百貨―――天貿(mào)南大-天河百貨?！八膫€(gè)”統(tǒng)一的好處是便于解決規(guī)劃設(shè)計(jì)和招商的難題,并且能夠提高非主力店的租金收入。
雖然運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵,但在運(yùn)營(yíng)管理之前,要確保一個(gè)項(xiàng)目完美順利地開(kāi)發(fā)、進(jìn)展,則要完全歸功于科學(xué)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查、規(guī)劃選址、準(zhǔn)確的定位和長(zhǎng)期有序良好的招商工作,因此說(shuō),它們又是一個(gè)成功商業(yè)項(xiàng)目后期順利運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。
商業(yè)地產(chǎn)順利運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ) ―― 完美的規(guī)劃與招商
一、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的目的是對(duì)地塊的價(jià)值、投資開(kāi)發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究,以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析,并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑?、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開(kāi)發(fā)商贏利模式的不確定性,所以更需要在開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。但是,從市場(chǎng)調(diào)查和研究本身并不能得出市場(chǎng)定位的結(jié)論,他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場(chǎng)定位尋找依據(jù)。
二、合理準(zhǔn)確的選址要求
國(guó)外mall一般選址郊區(qū),其原因是:首先,市中心地價(jià)昂貴;其次,市中心物業(yè)大多屬于私人所有(系永久產(chǎn)權(quán)),拆遷賠償?shù)姆烧系K和經(jīng)濟(jì)成本令人生畏;再次,人們已經(jīng)完全接受了在市區(qū)工作、在郊區(qū)生活的模式;此外,極高的私車擁有率和四通八達(dá)的路網(wǎng)為郊區(qū)mall提供了巨大客流。
但國(guó)內(nèi)的情況則完全不一樣,以廈門(mén)為例,現(xiàn)有的mall包括世貿(mào)商城、sm商業(yè)城、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)和羅賓森廣場(chǎng)無(wú)一例外均設(shè)在市區(qū),真正的郊區(qū)mall極為少見(jiàn)。
可以說(shuō),在國(guó)內(nèi)mall的選址往往必須同時(shí)具備以下三個(gè)條件,一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì),最好處于新城區(qū)與老城區(qū)的過(guò)渡區(qū)域;二是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體;三是交通便利,有充足的停車位。
三、準(zhǔn)確的定位
shopping mall最顯著的特征一是大,占地面積和建筑面積大,建筑格局大;二是多,行業(yè)多,店鋪多,功能多,業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度齊全;三是廣,商品組合的廣、寬、深度都極高,其中商品寬度主要靠大賣場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn),深度主要靠專賣店來(lái)實(shí)現(xiàn)。
為了實(shí)現(xiàn)“全員、一站式、一次性購(gòu)足”的目標(biāo),mall需通過(guò)設(shè)置大型百貨、超市及各類不同行業(yè)的專賣店、娛樂(lè)場(chǎng)所、文化廣場(chǎng)、餐飲店等覆蓋各個(gè)層次不同類型的顧客,再輔以專業(yè)店針對(duì)消費(fèi)者各色需求,其間穿插各類特色店以吸引旅游購(gòu)物者。正緣于這些特點(diǎn),容易讓人產(chǎn)生“無(wú)主題經(jīng)營(yíng)”的感覺(jué)。從營(yíng)銷的角度講,主題是一種基于stp(特定目標(biāo)市場(chǎng))選擇后的特色定位,由于對(duì)商圈內(nèi)消費(fèi)者進(jìn)行了細(xì)分,它必然會(huì)排斥一部分消費(fèi)者,這似乎與mall的消費(fèi)者全覆蓋特征相悖。
事實(shí)上,mall的一些基本特征無(wú)法容忍對(duì)特定商圈內(nèi)消費(fèi)者做過(guò)多的排斥。以一座20萬(wàn)平方米的mall為例,要維持其商業(yè)經(jīng)營(yíng)每平方米需要大約10000元的銷售額,這樣一年就是20億元,每天平均500萬(wàn)元以上,如果單客交易金額為100元,則每天需要客流量5萬(wàn)人以上!如果對(duì)商圈消費(fèi)者細(xì)分過(guò)度,是難以支撐mall這個(gè)龐然大物的。
而缺乏主題,又難以產(chǎn)生足夠的吸引力,難以將自身與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)隔開(kāi)來(lái)。在主題的選擇上,兩種極端路徑間必然有一個(gè)適宜的權(quán)衡。mall的stp目標(biāo)市場(chǎng)選擇,其主力的核心目標(biāo)顧客群,應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)、容量較大的消費(fèi)板塊上。一個(gè)區(qū)域的消費(fèi)層次和收入水平基本上是正態(tài)分布的,即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少,中間消費(fèi)群才是支撐區(qū)域消費(fèi)的主力,他們的精神、物質(zhì)需求和文化、價(jià)值取向構(gòu)成了mall主題的內(nèi)涵。
四、全程有序良好的招商工作
在完成了項(xiàng)目整體的規(guī)劃后,當(dāng)經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查,進(jìn)而確立了項(xiàng)目的選址和恰當(dāng)又有自身特色的定位后,統(tǒng)一招商,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)就開(kāi)始在有步驟地具體工作中得到落實(shí),項(xiàng)目整體的運(yùn)營(yíng)便在“統(tǒng)一”中得以保障。
統(tǒng)一的招商能夠協(xié)調(diào)好開(kāi)發(fā)商、投資者與經(jīng)營(yíng)者三者之間的關(guān)系,通過(guò)招商及承租戶結(jié)合來(lái)為后期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。
在一個(gè)成功的mall,每個(gè)承租戶的成功都是互相依賴的,而且會(huì)引導(dǎo)其他承租戶的成功的,這就是共生原理。為了維系這種共生關(guān)系,明發(fā)mall必須整合各商家的事業(yè)項(xiàng)目,猶如經(jīng)營(yíng)一家事業(yè)體。所以,各商店是不能被分割出租的,必須整合為一,以免在經(jīng)營(yíng)管理上失去掌控的,要有如首席指揮家在編寫(xiě)交響樂(lè)曲般地計(jì)劃各商店的配置。
成功的招租,對(duì)業(yè)主及管理者而言,其表現(xiàn)的是穩(wěn)定的收入來(lái)源。未出租空間對(duì)業(yè)主及管理者來(lái)說(shuō)是沒(méi)有任何生產(chǎn)力的,而且還會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的凝聚力。愈少的店鋪,表示愈少的消費(fèi)者會(huì)被吸引,表示愈少的業(yè)績(jī)來(lái)源,表示愈少的收益。
商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的保障 ―― 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)
經(jīng)營(yíng)不等同于運(yùn)營(yíng),然而,統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)確是成功運(yùn)營(yíng)的最直接的體現(xiàn)。因?yàn)轫樌慕?jīng)營(yíng)可以產(chǎn)生利潤(rùn),成功地運(yùn)營(yíng)就是使通過(guò)專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司的管理,合理定租金的制定,贏得更長(zhǎng)久的回報(bào),使整個(gè)mall能持續(xù)經(jīng)營(yíng),產(chǎn)生豐厚回報(bào),使開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者都能從項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)中長(zhǎng)期受益。
租金是購(gòu)物中心業(yè)主的主要收入來(lái)源,一般而言,制定租金策略時(shí)多從幾個(gè)方面來(lái)考慮,如商品業(yè)種、承租面積及面寬、位置及租店戶在整體策略中的角色等。
眾所周知,商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式是地產(chǎn),但核心與靈魂還是商業(yè)運(yùn)營(yíng)。因此必須要有一個(gè)經(jīng)營(yíng)出色的團(tuán)隊(duì)來(lái)統(tǒng)一管理運(yùn)做,這就是統(tǒng)一開(kāi)幕的重要性。聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行全程經(jīng)營(yíng)管理。
一、統(tǒng)一的招商管理
統(tǒng)一的招商管理是按照制定的招商準(zhǔn)則,購(gòu)物中心的商業(yè)管理公司嚴(yán)格審核、統(tǒng)一招商,并對(duì)所有招來(lái)的商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理。在招商中注意維護(hù)和管理好各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)比例;維護(hù)項(xiàng)目整體的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象;并使其后期經(jīng)營(yíng)間,能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ);以超強(qiáng)人氣主力商家的引進(jìn)和合理布局來(lái)保障人流;通過(guò)自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃等恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)方式的靈活選擇,放水養(yǎng)魚(yú),使從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光為商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件;購(gòu)買者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者的利益大捆綁,確保商業(yè)持續(xù)繁榮。國(guó)外的mall一般采取完全出租經(jīng)營(yíng)的方式,便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,長(zhǎng)期受益。而國(guó)內(nèi)大都采取了將主力店的位置留下來(lái)出租,其他的商鋪出售的方式。國(guó)內(nèi)的廣州天河城、廈門(mén)sm商業(yè)城也采用只租不售的形式,均比較成功。
二、統(tǒng)一的營(yíng)銷管理
對(duì)于統(tǒng)一的營(yíng)銷(廣告的宣傳等),是建立對(duì)整個(gè)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)一營(yíng)銷管理,是進(jìn)行一項(xiàng)精細(xì)化的管理工作。進(jìn)行統(tǒng)一的廣告宣傳,有步驟有計(jì)劃的實(shí)行推廣計(jì)劃、落實(shí)媒體計(jì)劃。通過(guò)公關(guān)宣傳和形象策劃,使商場(chǎng)的知名度大大提高的同時(shí),有效的聯(lián)合各商家進(jìn)行利于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的促銷宣傳和各類吸引的活動(dòng),使統(tǒng)一的主題和定位更加鮮明突出,整體促銷廣告更具有整體性和形象性,最終促進(jìn)商品的銷售。
三、統(tǒng)一的服務(wù)管理
成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)更需要對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一的服務(wù),這個(gè)服務(wù)需要從大處涵蓋,從小處精耕。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在合約中,更要體現(xiàn)到后期的管理的實(shí)際行動(dòng)中。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”就是要求“服務(wù)”出一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品牌與特色來(lái)。
四、統(tǒng)一的物業(yè)管理
商業(yè)地產(chǎn)中的統(tǒng)一物業(yè)管理,是按照相關(guān)服務(wù)合同,對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。具體包括商場(chǎng)建筑及附屬設(shè)施,設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及維修管理,環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理,安全保衛(wèi)管理,廣告管理和租賃管理等等。
