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項目公司的管理制度,如同一座燈塔,指引著團隊在項目執(zhí)行的海洋中穩(wěn)健前行。它旨在確保項目的高效運行,規(guī)范工作流程,明確職責分工,防范潛在風險,提升團隊協(xié)作,最終實現(xiàn)項目目標的順利達成。
包括哪些方面
1. 組織架構(gòu):明確各部門和崗位的設(shè)置,定義其職能和權(quán)責。
2. 項目立項:規(guī)范項目啟動流程,包括需求分析、可行性研究和預(yù)算制定等。
3. 項目執(zhí)行:規(guī)定項目計劃制定、進度控制、質(zhì)量保證和溝通協(xié)調(diào)等環(huán)節(jié)的管理標準。
4. 風險管理:建立風險識別、評估、應(yīng)對和監(jiān)控機制。
5. 財務(wù)管理:涵蓋預(yù)算管理、成本控制和財務(wù)報告等方面。
6. 人力資源:涉及招聘、培訓(xùn)、績效評估和激勵機制。
7. 合同管理:設(shè)定合同簽訂、履行和糾紛處理的程序。
8. 審計與合規(guī):確保項目活動符合法律法規(guī)及公司政策。
重要性
項目公司管理制度的重要性不容忽視。它是保障項目成功的關(guān)鍵,能提高工作效率,減少誤解和沖突,確保資源的有效利用,增強公司的競爭力。良好的制度也能塑造積極的企業(yè)文化,提升員工滿意度,吸引和留住人才。
方案
1. 制度制定:結(jié)合公司業(yè)務(wù)特點和項目需求,制定全面、實用的管理制度,確保其針對性和可操作性。
2. 培訓(xùn)與宣導(dǎo):定期組織員工學習,確保每個人都了解并理解制度,形成共識。
3. 執(zhí)行與監(jiān)督:設(shè)立專門的管理部門,負責制度的執(zhí)行和監(jiān)督,及時糾正偏差。
4. 反饋與改進:鼓勵員工提出改進建議,定期評估制度效果,適時調(diào)整和完善。
5. 文化融合:將管理制度融入企業(yè)文化,使之成為公司日常運營的一部分。
項目公司管理制度是推動項目成功的基礎(chǔ),需要精心設(shè)計、嚴格執(zhí)行并不斷優(yōu)化。通過合理的制度,我們可以激發(fā)團隊潛力,確保項目在有序、高效的狀態(tài)下運行,實現(xiàn)公司的長期發(fā)展目標。
項目公司管理制度范文
第1篇 地產(chǎn)公司員工跟投房地產(chǎn)項目公司管理辦法范文
地產(chǎn)公司員工跟投房地產(chǎn)項目公司管理辦法范文
(2022年_月_日經(jīng)公司2022年第四次臨時股東大會審議通過)
定義與釋義
本管理辦法中以下詞語除上下文另有所指外,具有以下含義:
一、總裁會議:根據(jù)《zz地產(chǎn)集團股份有限公司總裁工作細則》規(guī)定召開的會議,分為定期召開和不定期召開的總裁工作會議。
二、總可租售建筑面積:根據(jù)政府規(guī)劃審批結(jié)果得出的可用于銷售或出租的建筑面積,其中所有車位面積不計入總可租售建筑面積。
三、擬銷售建筑面積:在總可租售建筑面積范圍內(nèi)計劃用于銷售的建筑面積,以最新通過公司產(chǎn)品與經(jīng)營方案評審會的產(chǎn)品與經(jīng)營方案為準。
四、已銷售建筑面積:指已簽訂銷售合同的建筑面積,其中已經(jīng)銷售的車位面積不計入已銷售建筑面積。
五、持有物業(yè)建筑面積:總可租售建筑面積減去擬銷售建筑面積。
六、銷售型項目:擬銷售建筑面積占總可租售建筑面積的比例超過95%或持有物業(yè)建筑面積小于1萬平方米的項目。
七、不并表的項目:指未納入公司合并報表范圍內(nèi)的項目。
八、有限合伙企業(yè):跟投員工通過投資有限合伙企業(yè)的方式投資項目公司,一個有限合伙企業(yè)投資一個項目,跟投員工投資人作為有限合伙人參與投資,以其認繳的出資額為限對合伙企業(yè)債務(wù)承擔責任。普通合伙人由公司全資持有的投資管理公司,或公司指定的人士或機構(gòu)擔任,對合伙企業(yè)債務(wù)承擔無限連帶責任。
九、項目公司、兩方合資項目公司、多方合資項目公司:負責開發(fā)經(jīng)營跟投房地產(chǎn)項目的公司為項目公司;由公司或其控制公司與有限合伙企業(yè)兩方作為股東的項目公司為兩方合資項目公司;由公司或其控制公司、有限合伙企業(yè)及項目合作方多方作為股東的項目公司為多方合資項目公司。
十、項目投資決策會:公司投資部門召集董事長、總裁、公司主管投資高管、公司投資部門負責人、區(qū)域公司負責人及區(qū)域公司主管投資負責人等人召開的項目投資決策會議,對擬投資項目進行討論和決策。
十一、產(chǎn)品與經(jīng)營方案評審會:公司運營部門召集總裁、公司相關(guān)高管、公司相關(guān)部門負責人、區(qū)域公司高層、區(qū)域公司城市公司項目公司的前期工作小組(定位、設(shè)計、營銷、成本)等召開的會議,評審項目的產(chǎn)品與經(jīng)營方案。
第一章 總則
第一條 zz地產(chǎn)集團股份有限公司(以下簡稱“公司”)根據(jù)《公司法》、《證券法》等有關(guān)法律、法規(guī)和《zz地產(chǎn)集團股份有限公司章程》制定《zz地產(chǎn)集團股份有限公司員工跟投房地產(chǎn)項目公司管理辦法》(以下簡稱“本辦法”)。
第二條 為了更加充分地激勵公司房地產(chǎn)項目運營團隊的積極性,進一步提升獲取項目的質(zhì)量和項目運營效率,公司參考市場通行做法,制定本辦法。
第三條 本辦法將項目經(jīng)營效益和跟投員工個人收益直接掛鉤,實現(xiàn)收益共享、風險共擔,不設(shè)本金保障和收益保證機制。
第二章 管理機構(gòu)
第四條 公司股東大會負責本辦法的批準和變更。
第五條 公司董事會每年審議由公司審計部門出具的年度總結(jié)報告,并在本辦法通過批準的三年后決定是否繼續(xù)實施。
第六條 公司總裁會議根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和本辦法制定相應(yīng)的實施細則報董事會主席批準后,并組織實施。
第三章 跟投項目
第七條 跟投項目為2022年6月30日后首次開盤銷售的項目,其中:
銷售型項目的跟投員工投資方案由總裁會議根據(jù)本辦法審批。
其它類型項目的跟投員工投資方案需經(jīng)過公司董事會主席審批方能實施。
第八條 對于公司操盤不并表的項目,須通過項目公司相應(yīng)的審批程序。
第九條 如出現(xiàn)因政策、環(huán)境或其他事項導(dǎo)致在本辦法規(guī)定的跟投項目范圍內(nèi)的個別項目不適合跟投的情況,經(jīng)公司總裁會議審核并報公司董事會主席批準后不實施本辦法。
第四章 跟投員工投資人
第十條 跟投員工投資人分為必須跟投人和自愿跟投人。
第十一條 必須跟投人及跟投范圍
區(qū)域公司經(jīng)營班子(分管領(lǐng)導(dǎo)以上人員)、投資負責人、區(qū)域公司其他關(guān)鍵人員(包括但不限于:營銷負責人、工程負責人、設(shè)計負責人、成本負責人、財務(wù)資金負責人),必須跟投區(qū)域公司管轄范圍內(nèi)符合本規(guī)定的所有項目;
城市公司經(jīng)營班子(分管領(lǐng)導(dǎo)以上人員)、城市公司其他關(guān)鍵人員,必須跟投城市公司管轄范圍內(nèi)符合本規(guī)定的所有項目;
項目制負責人、項目其他關(guān)鍵人員,必須跟投所管理的符合本規(guī)定的所有項目。
必須跟投人及跟投額度由區(qū)域公司負責人或直屬省級城市公司負責人擬定。
第十二條 自愿跟投人及跟投范圍
區(qū)域公司、城市公司及項目層級中與項目經(jīng)營直接相關(guān)的正式員工,可自愿參與項目跟投。
在按照本辦法第十九條的所有跟投員工投資人合計持有的項目公司股權(quán)比例限額內(nèi),首先滿足必須跟投人的跟投;滿足必須跟投人的跟投后如有剩余股權(quán)比例的,方可由自愿跟投人進行跟投。
第十三條 總裁會議批準跟投員工投資方案(包括必須跟投人及自愿跟投人、跟投額度等)。
第十四條 公司董事會主席和總裁不參與項目跟投。
第十五條 跟投資金全部由跟投員工投資人自行籌集。
第五章 投資架構(gòu)
第十六條 跟投員工投資人通過有限合伙企業(yè)進行投資,一個有限合伙企業(yè)投資一個跟投項目。
第十七條 在對跟投項目投資決策時須預(yù)測為完成跟投項目開發(fā)經(jīng)營,需要項目公司各方股東投入項目公司的資金最大值,即股東資金峰值。股東資金峰值由項目投資決策會批準。
股東資金峰值,由各方股東對負責開發(fā)跟投項目的項目公司投入資金來籌集;各方股東的投入資金包括股權(quán)資金、債權(quán)資金。
第十八條 有限合伙企業(yè)按照跟投員工投資方案的規(guī)定投入資金(包括股權(quán)資金和債權(quán)資金)后,不再承擔追加投資的責任。
有限合伙企業(yè)以其實際投入資金(包括股權(quán)資金和未收回的債權(quán)資金)的金額為限,承擔項目公司經(jīng)營風險和虧損風險。
第十九條 每個跟投項目中的所有跟投員工投資人合計持有的項目公司股權(quán)比例不超過10%;每個跟投項目中的單個跟投員工投資
人持有的項目公司股權(quán)比例原則上不超過1.5%,如需超過的須經(jīng)過總裁會議特別批準。
項目公司的股權(quán)資金、有限合伙企業(yè)占項目公司的股權(quán)比例等事項,在總裁會議制定的實施細則中具體規(guī)定。
有限合伙企業(yè)不能是項目公司的大股東,不參與項目管理、不向項目公司派駐董事及管理人員、不影響項目的對外合作
、放棄項目公司股權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)。
第二十條 有限合伙企業(yè)按照占項目公司股權(quán)比例×2的比例,在項目公司分取利潤或承擔虧損。本條的比例原則同時適用于本辦法第二十六條退出管理時有限合伙企業(yè)持有項目公司股權(quán)收購價格的計算確定,以及項目公司清算時有限合伙企業(yè)分配項目公司剩余資產(chǎn)的計算確定。
第二十一條 投資架構(gòu)可以根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī),由總裁會議適時調(diào)整,但本章原則依然適用。
第六章 出資管理
第二十二條 必須跟投和自愿跟投資金的到位時間為下列孰晚時間點:
在項目召開項目投資決策會后三個月內(nèi);
公司或項目公司支付第一筆土地出讓金(保證金除外)前,或公司支付項目公司第一筆股權(quán)收購款(保證金除外)前。
第二十三條 部分特殊項目(如是在本辦法通過之前已獲取的項目或舊城改造項目等由于土地出讓的特殊安排等不能適應(yīng)本章)和跟投項目中部分跟投員工投資人(如必須跟投人的人員未落實等不能適應(yīng)本章),資金到位時間由總裁會議決定。
第七章 分配管理
第二十四條 項目公司在累積凈現(xiàn)金流量為正數(shù),并保證項目運營所需資金、充分考慮項目經(jīng)營風險及項目合作方(如有)同意后,經(jīng)總裁會議批準,項目公司向有限合伙企業(yè)歸還債權(quán)資金。
項目公司累積凈現(xiàn)金流量為正數(shù)并保證項目運營所需資金、充分考慮項目經(jīng)營風險后,如項目公司產(chǎn)生利潤并符合項目公司利潤分配的相關(guān)規(guī)定,經(jīng)項目公司股東會通過,項目公司向有限合伙企業(yè)分配利潤。
第八章 退出管理
第二十五條 項目已銷售建筑面積達到擬銷售建筑面積的90%的時點,或按照《zz地產(chǎn)集團股份有限公司募集資金管理制度》決定將項目作為募集資金投資項目時,為有限合伙企業(yè)退出啟動點。
總裁會議有權(quán)決定推遲退出啟動點,但推遲時間最多不超過六個月。
第二十六條 退出啟動點發(fā)生后,由公司選擇獨立評估機構(gòu),參照獨立評估機構(gòu)對退出啟動點項目公司凈資產(chǎn)的市場公允價值,由總裁會議批準退出啟動點項目公司凈資產(chǎn)價值。
根據(jù)批準的啟動點項目公司凈資產(chǎn)價值,結(jié)合項目公司在退出啟動點前(含)的全部利潤或全部虧損狀況,按照本辦法第二十條中有限合伙企業(yè)以占項目公司股權(quán)比例×2的比例分取全部利潤或承擔全部虧損的原則,來計算確定有限合伙企業(yè)持有項目公司股權(quán)的收購價格。
第二十七條 對項目公司凈資產(chǎn)評估時,其中未售物業(yè)的評估方法如下:
(一)已經(jīng)開始銷售的住宅未售物業(yè)和車位未售物業(yè)(主要為住宅配套),根據(jù)評估機構(gòu)按照收益法評估(以退出啟動點前一個季度同類型物業(yè)的銷售平均價格及其后續(xù)銷售計劃為評估基礎(chǔ))得出的市場公允價格,再乘以80%-90%的折扣率參考確定。
(二)已經(jīng)開始銷售的車位未售物業(yè)(主要為商業(yè)配套)、已經(jīng)開始銷售的商業(yè)未售物業(yè)及未開始銷售的物業(yè),根據(jù)評估機構(gòu)按照收益法評估得出的市場公允價格,再乘以70%-80%的折扣率參考確定。
第二十八條 有限合伙企業(yè)持有項目公司股權(quán)的收購事項及收購價格最終由總裁會議批準確定。
第九章 離職及調(diào)動
第二十九條 離職人員不得提前退出跟投。
第三十條 調(diào)動人員參與到崗后的新項目跟投,已發(fā)生的跟投按本辦法第八章規(guī)定退出。
第十章 附則
第2篇 某物業(yè)項目公司客戶投訴管理制度
物業(yè)項目公司客戶投訴管理制度
一、做到五清楚、一報告的處理原則
(一)聽清楚:在接待用戶投訴時,應(yīng)耐心聽用戶講完,聽清楚用戶投訴的內(nèi)容,不得打斷用戶說話,更不能急于說話。
(二)問清楚:待用戶講完后,要進一步問清楚有關(guān)情況。切記與用戶正面辯駁,應(yīng)客觀冷靜地引導(dǎo)用戶敘述清楚實際情況。
(三)跟清楚:受理用戶投訴要一跟到底,直到問題得到解決并回復(fù)用戶為止。對不能解決的投訴,應(yīng)委婉向用戶講清楚,并確定下次回復(fù)的時間。
(四)復(fù)清楚:對用戶的投訴在充分了解有關(guān)情況后,應(yīng)及時把處理的過程及結(jié)果清楚地回復(fù)用戶,以表明用戶的投訴以得到足夠的重視和妥善的解決。
(五)記清楚:處理用戶投訴后,應(yīng)把投訴的事項、處理過程及結(jié)果清楚地記錄于用戶意見受理表內(nèi),由用戶加蓋意見后收回存檔。
(六)報告:重大投訴,必須馬上報各部門主管或公司領(lǐng)導(dǎo)。
二、投訴處理辦法:
(一)當接到一般性投訴時,將情況記錄在用戶意見受理表后,向有關(guān)職能部門反映,并立即將情況回復(fù)用戶。
(二)遇到重大投訴,超出部門處理權(quán)限,須將投訴事項移交部門主管處理,向投訴用戶解釋原因,并確定回復(fù)時間。
(三)對用戶的書面投訴,要在公司收文登記簿上登記后呈公司領(lǐng)導(dǎo),處理完畢后以書面回復(fù)用戶。
(四)每月對投訴進行一次匯總,記錄在用戶意見受理表上,并根據(jù)用戶投訴情況,進行用戶回訪。