理財管理制度(15篇)

更新時間：2024-05-09 查看人數(shù)：97

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目錄
1.理財管理制度包括哪些方面 2.理財管理制度重要性 3.理財管理制度方案 4.理財管理制度(15篇)

理財管理制度

理財管理制度是企業(yè)內部財務管理的核心組成部分，旨在規(guī)范企業(yè)資金運作，提高資金使用效率，保障企業(yè)財務安全。它涵蓋了投資決策、風險管理、資金調度、收益分配等多個關鍵環(huán)節(jié)。

包括哪些方面

1. 投資管理：明確投資原則，規(guī)定投資項目的篩選標準，設定投資回報率目標，規(guī)范投資審批流程。

2. 風險管控：建立風險評估機制，制定風險應對策略，確保企業(yè)財務風險在可控范圍內。

3. 資金運營：規(guī)定資金的籌集、使用、調度和回收程序，優(yōu)化資金配置，減少閑置資金。

4. 成本控制：設定成本預算，實施成本核算，監(jiān)控成本變動，促進成本節(jié)約。

5. 收益分配：確定利潤分配政策，合理規(guī)劃稅收，保障股東權益。

6. 內部審計：定期進行財務審計，檢查財務制度執(zhí)行情況，確保財務信息的真實性和完整性。

重要性

理財管理制度的重要性不言而喻。一方面，它為企業(yè)提供了清晰的資金運作規(guī)則，有助于避免決策失誤，降低財務風險；另一方面，通過規(guī)范化的財務管理，可以提升資金使用效率，增加企業(yè)盈利，鞏固市場地位。此外，良好的理財管理制度也是吸引投資者、維護企業(yè)信譽的關鍵。

方案

1. 制定詳盡的投資策略：根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標，制定長期和短期的投資計劃，明確投資領域和風險偏好。

2. 建立風險預警系統(tǒng)：實時監(jiān)控財務指標，一旦發(fā)現(xiàn)異常，立即啟動應急預案。

3. 實施動態(tài)資金管理：根據(jù)業(yè)務需求和市場變化，靈活調整資金配置，確保資金流動性。

4. 強化成本與收益分析：推行全面預算管理，定期進行成本效益分析，優(yōu)化資源配置。

5. 完善內控機制：設立獨立的審計部門，定期對企業(yè)財務進行審查，確保制度執(zhí)行到位。

6. 提升財務人員素質：通過培訓和激勵機制，提升財務團隊的專業(yè)能力和服務意識。

總結而言，理財管理制度是企業(yè)財務管理的靈魂，只有建立健全的制度，才能確保企業(yè)在復雜的市場環(huán)境中穩(wěn)健前行。

理財管理制度范文

第1篇燃料管理財務人員安全責任制

1 范圍

1.1 本標準規(guī)定了__發(fā)電有限公司燃料管理部核算、收款員在安全工作中應負的責任與要求,檢查與考核。

1.2 本標準適用于__發(fā)電有限公司燃料管理部核算、收款員的安全工作。

2 引用標準

《中華人民共和國國安全生產法》中華人民共和國國主席令(第七十號)2002.06.29

《中國__集團公司系統(tǒng)安全生產責任制管理辦法》__集團制(2005)41號

《中國__集團公司安全生產工作規(guī)定》__集團制(2010)17號

《電力企業(yè)各級領導人員安全生產職責規(guī)定》電安生[1996]640號

《__股份有限公司發(fā)電企業(yè)主要生產管理崗位安全生產職責》[2006]95號

3 安全工作應負的責任與要求

3.1 燃料管理部核算、收款員在燃料公司正、副主任的領導下,負責燃料管理部核算、收款員工作范圍內的安全生產。

3.2 嚴格遵守安全規(guī)程、燃料的各種管理標準和管理制度,做到不違章作業(yè)。有權制止他人違章作業(yè)。及時糾正燃料管理部在核算、收款工作中的失職和違章行為。

3.3 參加燃料管理部正、副主任召開的生產會,服從領導,聽從指揮,保質保量安全地完成任務,保證做到“三不傷害”。發(fā)生異常、未遂、事故時,應及時向燃料管理部正、副主任匯報,并保護好現(xiàn)場,不隱瞞事故真相。

3.4 認真參加公司安全活動和安全培訓,認真學習緊急救護法,能進行現(xiàn)場搶救;認真學習事故通報,吸取教訓,防止事故。崗位技能達到“三熟”、“三能”。

3.5 履行職責,對各項燃料經(jīng)濟指標的統(tǒng)計、考核工作的安全性、正確性負責。

3.6 負責各項經(jīng)濟小指標分析,發(fā)現(xiàn)對安全生產有影響的問題,應及時查明原因,匯報有關領導,采取防范措施,確保設備安全運行。

3.7 妥善保管好各種統(tǒng)計數(shù)據(jù),以便有關部門查找數(shù)據(jù)進行技術、安全分析,未經(jīng)領導許可,不得任意銷毀。

3.8 負責本公司與經(jīng)營相關數(shù)據(jù)的安全保密工作,嚴禁失密、泄密。

4 檢查與考核

4.1 本標準由__發(fā)電有限公司安全監(jiān)察部和燃料管理部主任進行檢查與考核。

4.2 本標準與《__發(fā)電有限公司經(jīng)濟責任制》、《__發(fā)電有限公司工作標準》、《__發(fā)電有限公司安全工作獎懲標準》一并考核。

5 附加說明

本標準由燃料管理部、安全監(jiān)察部起草

第2篇酒店管理財務總監(jiān)崗位職責

酒店管理公司財務總監(jiān)的崗位職責

1、執(zhí)行管理公司董事會的各項決議和指令,在總經(jīng)理的指導下,抓好各酒店的財務管理工作。

2、輔導下屬酒店財務總監(jiān)編寫財務預算及實施預算的計劃。

3、掌握酒店財務運作規(guī)律,深入下屬酒店財務部了解財務運作情況,組織交流,總結經(jīng)驗,并及時推廣。

4、發(fā)揮指導作用,制定各種財務管理制度,加強對下屬酒店資金管理、財產管理、財務資料管理、電腦管理。

5、發(fā)揮其監(jiān)察作用,定期檢查下屬酒店財務制度執(zhí)行情況,嚴肅財務紀律。防止套匯、挪用、貪污、盜竊行為;嚴格控制采購物料和費用支出,發(fā)現(xiàn)問題,及時堵塞漏洞。

6、認真研究國家稅法稅規(guī),正確指導下屬酒店財務總監(jiān)依法納稅,合法避稅。

7、認真研究酒店財務運作與管理,不斷積累酒店財務管理經(jīng)驗,進行資料記錄,主持編寫《jky酒店管理》財務管理篇章部分。

第3篇酒店投保信貸外匯管理財務管理制度

酒店財務管理制度之投保、信貸、外匯管理

一、投保管理

1、酒店投保的險種包括車輛險、財產險及其它險種(不含員工個人相關保險);

2、酒店上述險種的投保業(yè)務由集團公司財務部統(tǒng)一代理,所需資料由酒店財務部協(xié)助提供;

3、酒店投保險種的索賠手續(xù)由集團公司財務部代理。發(fā)生意外事故時,相關的事故部門或事故責任人必須按照國家《保險條例》規(guī)定時限及時通知酒店財務部,后者會同事故部門協(xié)助集團公司財務部辦理索賠手續(xù)。

二、信貸管理

1、酒店信貸業(yè)務由集團公司財務部統(tǒng)一代理;

2、酒店財務部為集團公司財務部提供信貸業(yè)務所需資料并協(xié)助辦理相關手續(xù)。

三、外匯管理

1、收銀部每班收銀員須對營業(yè)收入中的外幣、現(xiàn)匯、人民幣分別詳細記錄于營業(yè)收入投款表中,并將投款表、現(xiàn)鈔及現(xiàn)匯裝入投款袋后投入酒店指定的投款箱,嚴禁私自兌換;

2、財務部收到外匯轉帳票據(jù)后,于第二個工作日內及時委托銀行轉帳;

3、客人辦理外匯兌換業(yè)務,收銀部收銀員一律按銀行與本酒店確定的當日匯率折算,嚴禁擅自變動匯率;

4、財務部根據(jù)酒店資金使用情況,填寫《外匯兌換申請單》(見附件十四)經(jīng)總經(jīng)辦審批后按審批意見辦理外匯兌換。

第4篇酒店票據(jù)管理財務管理制度

酒店財務管理制度之票據(jù)管理

一、票據(jù)包括財務票據(jù)和經(jīng)營用票據(jù)。其中,財務票據(jù)包括收據(jù)、發(fā)票、定額票據(jù)、支票、信用證等;經(jīng)營用票據(jù)包括機幣、機幣券、消費券、代用券、贈券、出品單、月卡等。

二、發(fā)票、定額票據(jù)、支票、信用證由財務部根據(jù)業(yè)務需要,到相關單位或主管部門申請領用。

三、收據(jù)與經(jīng)營用票據(jù)的購買、印刷或制作,由財務部根據(jù)業(yè)務需要,提交書面申請報告報總經(jīng)辦審批。

1、不需改板制作的,經(jīng)審批同意后,按酒店《物資采購管理制度》執(zhí)行;

2、需定板或改板制作的,經(jīng)審批同意后,財務部聯(lián)系營銷部設計樣稿,經(jīng)雙方簽認再報總經(jīng)辦審批,批準后按酒店《物資采購管理制度》執(zhí)行。

四、財務票據(jù)和經(jīng)營用票據(jù)的保管、領用等工作事項分別按酒店《財務票據(jù)管理規(guī)定》和《營業(yè)票據(jù)管理規(guī)定》執(zhí)行。

五、需淘汰的機幣、未經(jīng)使用的收據(jù)與經(jīng)營用票據(jù)廢止時,財務部須提交書面申請報告報總經(jīng)辦審批后,按批復意見執(zhí)行。

六、經(jīng)批準廢止的收據(jù)或經(jīng)營用票據(jù)需銷毀時,財務部須提交書面的銷毀報告及銷毀清單報總經(jīng)辦批準后執(zhí)行。銷毀時,總經(jīng)辦視情況派人與財務部共同銷毀,并在銷毀清單上簽名。

第5篇酒店財務會計檔案管理財務管理制度

酒店財務管理制度之財務會計檔案管理

一、酒店財務會計檔案包括會計憑證、會計帳簿、會計報表、會計文件和其他有保存價值的資料;

二、會計經(jīng)理每年對酒店財務會計檔案按種類、分年度裝訂成冊,并在封面上記載檔案內容、時間、頁數(shù)、編號予以歸檔;

三、財務會計檔案須按國家《會計檔案管理制度》的規(guī)定時間進行保管。

四、財務會計檔案未經(jīng)總經(jīng)辦批準不得外借,內部借閱須經(jīng)財務總監(jiān)批準并辦理相關借閱登記手續(xù)。

五、財務部的管理人員因工作變動,需辦理檔案移交手續(xù),監(jiān)交人、移交人和接收人須在移交清單(冊)上簽認。

六、財務會計檔案保管期滿需銷毀時,會計經(jīng)理須提交書面銷毀意見及需銷毀的會計檔案清冊,經(jīng)財務總監(jiān)審核,呈報總經(jīng)辦批準后執(zhí)行。銷毀時,由會計經(jīng)理與總經(jīng)辦指定人員共同銷毀,并在銷毀清冊上簽名及加蓋公章。

第6篇酒店款項支付管理財務管理制度

酒店財務管理制度之款項支付管理

一、酒店各種款項支付程序:

1、員工工資的支付:按酒店《工資發(fā)放管理規(guī)定》執(zhí)行;

2、銀行代扣代繳費用(銀行貸款利息、水電費、稅金、社保費、通訊費用等)的支付:財務部出納員根據(jù)酒店與相關銀行簽定的《委托代扣代繳協(xié)議(合同)》或經(jīng)相關部門審核的費用繳付通知單,在扣款期前安排足額款項存入相應銀行帳號;

3、工程款的支付:酒店工程部行政秘書根據(jù)合同或工程進度填寫《工程付款審批表》(見附件九)--工程部相關主管簽署意見--工程總監(jiān)確認--財務總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--主管會計填寫《付款憑證》(見附件十)--出納員受理票據(jù)予以付款;

4、固定供應商貨款的支付:主管會計根據(jù)合同填寫《付款憑證》--采購總監(jiān)確認--財務總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員憑《付款憑證》予以付款;

5、非采購、工程合同款的支付:主管會計根據(jù)合同填寫《付款憑證》--相關部門負責人確認--財務總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員憑《付款憑證》予以付款;

6、報銷及日常費用的支付:需報銷費用的員工將費用報銷單據(jù)粘貼在《費用報銷單》上并簽名--部門負責人審核--主管會計填寫《付款憑證》--財務總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員憑《付款憑證》予以付款--報銷員工簽收;

7、暫借款的支付:酒店員工因公外出或辦理業(yè)務及其他原因需要借款時,由借款人填寫借款單--部門負責人確認--財務總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員付款。

8、采購借款支付:

1)采購部采購員日借款金額在1萬元(含1萬元)以下,由借款人填寫借款單--采購總監(jiān)確認--財務總監(jiān)審批--出納員付款;

2)采購員日借款金額在1萬元以上10萬元(含10萬元)以下的,須憑有效采購申請單填寫借款單--采購總監(jiān)確認--財務總監(jiān)審批--出納員付款;

3)采購員日借款金額在10萬元以上的,須憑有效采購申請單填寫借款單--采購總監(jiān)確認--財務總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員付款。

9、備用金的支付:由需要使用備用金的部門提出書面申請-- 總經(jīng)辦審批--申請部門填寫借款單--財務總監(jiān)審批--出納員付款。

10、保證金的支付:

1)合同保質(修)金的支付:保質(修)期滿后,酒店相關部門提交保質(修)金支付報告--總經(jīng)辦審批--主管會計填寫《付款憑證》--相關部門負責人簽認--財務總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員憑《付款憑證》付款;

2)員工、住客、掛帳協(xié)議客戶的押金支付:押金交付人將本酒店開具的收據(jù)或書面證明及相關資料交主管會計填寫《付款憑證》--財務總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員付款--收款人簽收。

二、除本章第一條第6、7、8、9款的款項隨時發(fā)生隨時支付外,其他款項的支付由財務部根據(jù)各部門每周五17:00前提交的下周《部門資金使用計劃表》(見附件十一)編制《周付款計劃表》(見附件十二),于次周一上午報總經(jīng)辦審批。出納員根據(jù)經(jīng)審批同意的《周付款計劃表》按上述程序辦理支付手續(xù)。遇特殊情況,未列入《周付款計劃表》但必須支付的款項須報總經(jīng)辦審批。

三、每周一至周五14:00至17:00為財務部出納員向受款人支付款項的時間。

四、財務部出納員不準白條抵庫,跨月借款必須及時入帳,特殊情況須報總經(jīng)辦審批。

五、員工借款須嚴格按申請用途使用,業(yè)務完畢后,借款人須及時辦理報銷或還款手續(xù),還款期限不得超過一個月。遇特殊情況,不能按時報銷或還款的,借款人須提前填寫《借款異常情況說明表》(見附件十三)送財務總監(jiān)審核后報總經(jīng)辦審批。否則,財務部將從借款人工資中予以抵扣。

第7篇酒店收入成本和費用管理財務管理制度

酒店財務管理制度之收入、成本和費用管理

一、酒店每年對經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、經(jīng)營管理費用實行計劃管理。

1、營銷部于每年十月底前編制酒店下一年度的《銷售預測分析報告》報總經(jīng)辦審批;

2、總經(jīng)辦于五個工作日內將批準的《銷售預測分析報告》下發(fā)財務部與各營業(yè)部門;

3、酒店各部門于每年十一月十五日前制訂本部門下一年度經(jīng)營管理計劃報送財務部。其中,營業(yè)部門根據(jù)《銷售預測分析報告》及本部門對下一年度經(jīng)營管理情況的預測編制計劃(見附件三),管理部門根據(jù)本部門上年同期管理數(shù)據(jù)及同行業(yè)相關管理狀況編制計劃(見附件四);

4、財務部根據(jù)各部門報送的經(jīng)營管理計劃,在歸納分析和綜合平?的基礎上制訂下一年度酒店經(jīng)營管理計劃(見附件五)、經(jīng)調整后的部門經(jīng)營管理計劃及《酒店經(jīng)營管理考核方案》報總經(jīng)辦審批;

5、財務部將經(jīng)審批同意的部門經(jīng)營管理計劃分別下發(fā)相應部門執(zhí)行。

二、酒店經(jīng)營收入分為營業(yè)收入和營業(yè)外收入。其中營業(yè)收入由收銀部收銀員按酒店《收銀操作規(guī)定》執(zhí)行,營業(yè)外收入由相關部門按酒店《營業(yè)外收入管理規(guī)定》執(zhí)行。

三、營業(yè)部門根據(jù)總經(jīng)辦審定的成本率或經(jīng)營情況制訂銷售項目收費標準,并填寫《營業(yè)項目收費標準(調整)表》(見附件六 )經(jīng)部門負責人簽認--財務部成本經(jīng)理審核--財務總監(jiān)審批后執(zhí)行(財務部成本經(jīng)理、財務總監(jiān)須二個工作日內審批)。

四、酒店對生產經(jīng)營過程實行成本控制和經(jīng)營管理考核。

1、成本部按酒店《物資市場調查規(guī)定》定期或不定期進行市場調查,并于每季度末編寫《物資市場調查分析報告》報總經(jīng)辦審批;

2、成本部收到采購部報送的固定供應商《固定采購價格定價表》和《直接采購參考價格表》或《直接采購參考價格調價表》后,于兩個工作日內進行市場調查及價格審核確認,并返回采購部;

3、成本部每月按總經(jīng)辦批準營業(yè)部門的成本率與經(jīng)營費用和管理部門的管理費用進行監(jiān)督檢查,并于次月十日前編寫《成本、費用數(shù)理分析報告》,呈報總經(jīng)辦;

4、收銀部收銀員按總經(jīng)辦批準的營業(yè)部門價格折扣率、優(yōu)惠權限對營業(yè)部門各級管理人員上述權限的使用進行監(jiān)督,成本部夜間核算員須每日逐單審核并編制營業(yè)收入日報表交日間核算員復審。

5、成本部成本核算人員按酒店《付款單證審核規(guī)定》執(zhí)行成本審核工作。

五、酒店收入、成本和費用按照權責發(fā)生制原則準確、完整地進行核算。

六、財務部根據(jù)酒店和部門上月經(jīng)營管理收支狀況,結合已審批的酒店及各部門經(jīng)營管理計劃于每月九日前編制《酒店經(jīng)營與計劃考核對照表》(見附件七)與《部門經(jīng)營(管理)與計劃考核對照表》(見附件八),上報總經(jīng)辦及送給各相應部門。

第8篇酒店資產管理財務管理制度

酒店財務管理制度之資產管理

一、酒店資產管理的重點為貨幣資產(庫存現(xiàn)金、銀行存款)、債權資產(各種應收帳款和預付帳款)、存量資產(存貨和固定資產)等。

二、貨幣資產管理:

1、酒店現(xiàn)金結算限額(采購借款除外)為人民幣5,000.00元。凡超出國家《現(xiàn)金管理條例》規(guī)定的現(xiàn)金支付范圍或現(xiàn)金結算限額的均不得支付現(xiàn)金,特殊情況下須報總經(jīng)辦審批;

2、酒店現(xiàn)金收入應于次日送存銀行,不得坐支現(xiàn)金。確因業(yè)務需要坐支時,須經(jīng)財務總監(jiān)審核簽認后報總經(jīng)辦審批;

3、酒店收到現(xiàn)金(含銀行支票),必須開具票據(jù),嚴禁無憑據(jù)收款。

4、酒店銀行帳戶只供酒店經(jīng)營業(yè)務收支結算使用,嚴禁外借或為他人套取銀行現(xiàn)金,特殊情況下須報總經(jīng)辦審批;

5、酒店對其在銀行留存印鑒的印章實行分管,出納員負責財務專用章的保管,會計經(jīng)理負責酒店法定代表人私章的保管。相關保管人對所蓋印章的票據(jù)用途和金額負責。

三、債權資產管理:

1、為加快資金回收,防止發(fā)生壞帳,加強酒店各種應收帳款的管理,每年年末或根據(jù)實際需要,財務部須核對應收款,向欠款單位發(fā)出《欠款確認函》(見附件二),經(jīng)對方簽名蓋章確認后予以存檔并按《欠款確認函》的規(guī)定時間催收;

2、對確實無法按時收回或無法收回的債權,由財務部提出處理建議,報總經(jīng)辦審批。

四、存量資產管理:

1、酒店固定資產分七類,折舊年限具體為:

1)房屋建筑物20年

2)機器設備10年

3)運輸工具5年

4)通訊設備5年

5)電子、電器設備5年

6)辦公家私5年

7)其他固定資產5年

2、固定資產預計凈殘值為10%;

3、酒店固定資產管理按照酒店《固定資產管理制度》執(zhí)行;

4、酒店存貨分為低值易耗品和倉庫庫存物資,其中低值易耗品的管理按照酒店《低值易耗品管理制度》執(zhí)行。庫存物資的管理按照酒店《倉庫管理制度》執(zhí)行;

5、酒店特設閑置資產倉,由財務部資產管理員對酒店備用、閑置、報廢、報損的固定資產、低值易耗品進行專門管理,以達到提高資產使用價值的目的。閑置資產(含報廢、報損)的管理按酒店《閑置資產倉管理規(guī)定》執(zhí)行。

第9篇幼兒園財務管理財產保管制度

幼兒園財務管理、財產保管制度

1、各班組財產一律要登記造冊,全體人員要愛護室內財產,相互監(jiān)督,相互提醒。自然損壞報總務部門及時修理,個人無意損壞要賠償,故意損壞加重罰款,無人承擔者,由該班集體賠償。

2、各班固定財產一律不得隨意增減,不得擅自挪至其他室。需要時,必須通過園領導審批。

3、各班要保管好本班的財產,學期末驗收一次。

4、園內財產教職工不得私自外借,必要是時要經(jīng)過學校主管領導同意才能辦理。

5、各班教師要隨時對幼兒進行愛護公物的教育,輕拿輕放物品,管理好班內財物。

6、全體教職工都要樹立愛護公物的意識,做到愛校如家。

7、凡需領取辦公用品教學用品時,要認真履行簽字手續(xù),提倡節(jié)約精神。

第10篇物管培訓:物業(yè)管理財務分析

任何管理工作都涉及分析現(xiàn)在、預測并規(guī)劃未來,物業(yè)管理公司理財亦不例外。物業(yè)管理公司財務分析是了解其經(jīng)營成果和財務狀況的重要途徑,同時也為預測和規(guī)劃未來提供了基礎。因而,物業(yè)管理公司的財務分析與效益評價是其財務管理活動的重要組成部分。

一、財務分析概述

財務分析的過程是對財務會計信息進行加工利用的過程。信息的使用者不同,其財務分析的目的、重點和運用的方法就不相同。在探討財務分析的具體方法之前,有必要了解財務分析的目的、要求和類型等。

(一)財務分析的目的

物業(yè)管理財務分析是以物業(yè)管理公司的財務報表等相關資料為基礎,運用特定方法,對物業(yè)管理公司的財務狀況和經(jīng)營成果進行研究、評價和預測,從而為物業(yè)管理公司管理層和外部相關利益團體的經(jīng)濟決策提供決策信息的一種管理活動。

盡管財務分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體(包括業(yè)主)都至關重要,然而,只有物業(yè)管理公司進行的財務分析較全面、深入。外部各利益團體由于經(jīng)濟決策的具體目的不同,財務信息的需求不大一樣,因而其財務分析的目的各有不同。如債權人重點分析物業(yè)管理公司的償債能力,投資者偏重了解物業(yè)管理公司的獲利能力,而業(yè)主則側重評估物業(yè)管理公司的管理服務素質和質量等。物業(yè)管理公司管理層受投資者委托,全權負責物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理,其財務分析不僅要包括物業(yè)管理公司償債能力、獲利能力及其發(fā)展趨勢分析,還涉及對管理效率等能力的評價。此外,外部各利益團體的財務分析以物業(yè)管理公司提供的財務報表為基礎,為了滿足信息需求者的不同信息需求,按照我國會計準則及有關法規(guī)編制的財務報告僅提供各方共同需要的信息。物業(yè)管理公司進行財務分析時,除利用財務報表中反映的資料外,尚可借助于日常核算和經(jīng)營資料進行更深入的分析?？梢?盡管財務分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體(包括業(yè)主)都至關重要,但由于他們在物業(yè)管理公司有著不同的經(jīng)濟利益,從而導致財務分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來,財務分析的具體目的可歸納為:

1.評價公司的財務狀況

就公司管理層、業(yè)主和債權人而言,分析公司的財務狀況,可以了解公司在一定時日資產的水平、構成狀況及其流動性,負債的水平、構成狀況及其與資產的比例關系,從而對公司的經(jīng)營風險和償債能力作出正確的判斷。

2.評估公司的管理效率

管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多數(shù)負債一經(jīng)確定,就具有相對的固定性,同時,公司的生產經(jīng)營過程就是運用資產賺取收益的過程,負債融資僅是公司為增加所控制的經(jīng)濟資源而作出的經(jīng)濟決策,因此,管理效率的高低主要表現(xiàn)在資產的管理效率上。分析公司的資產管理效率,有助于評價公司的資金營運狀況、經(jīng)營管理水平乃至公司的整體素質。

3.評價公司的獲利能力

物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標有多種,盡管其基本業(yè)務――物業(yè)管理服務是一種盈利不多的業(yè)務,但毋庸置疑,作為一經(jīng)營性組織,盈利是其主要經(jīng)營目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低,不僅對物業(yè)管理公司的投資者和管理層本身至關重要,而且對債權人,特別是長期債權人也十分重要;因為公司償付長期債務能力的強弱,在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外,在充分履行物業(yè)管理服務合約的前提下,獲利能力的信息對業(yè)主也有一定價值,它至少反映了公司經(jīng)營素質、特別是管理素質的高低。

綜上所述,財務分析的一般目的在于,通過對公司的財務狀況和經(jīng)營成果進行分析、評價,為物業(yè)管理公司管理層和外部利益團體的相關經(jīng)濟決策提供依據(jù)。

(二)財務分析的要求

財務分析所提供的信息恰當與否,對經(jīng)濟決策的正確性有著十分重要的影響,因此,進行財務分析時需謹慎從事,并按以下要求進行:

1.分析依據(jù)的公允性和充分性

由于財務報表是財務分析的基本依據(jù),財務報表是否公允,直接影響著財務分析結論的正確性。判斷公司財務報表是否公允的標準為:①在報表的所有重要項目上,財務報表揭示的信息是否可靠、公允;②會計處理方法,包括會計核算方法和報表編制方法,是否前后期一致。如會計處理方法前后期發(fā)生變動,宜在財務分析之前進行必要的調整,以消除其對分析結論可能產生的影響。

進行財務分析,除利用公司財務報表反映的財務信息外,還需收集其他相關資料,主要包括物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展狀況、國家制訂的有關物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)和政策、公司在本行業(yè)中的地位、本行業(yè)中大多數(shù)公司的財務狀況和經(jīng)營成果等,所有這些信息都是進行物業(yè)管理財務分析所必需的。

2.分析方法的恰當性和綜合性

財務分析方法的選擇,取決于財務分析的目的。現(xiàn)實中,財務分析的具體目的不盡相同,財務分析的方法也必然會有所差別。依據(jù)分析目的恰當?shù)剡x擇分析方法,是形成正確分析結論的前提之一。例如,

業(yè)主最關心物業(yè)管理公司的管理素質,分析時應選擇相應的方法,側重評估公司管理效率和經(jīng)營管理水平的高低;公司管理層為提高經(jīng)濟效益,十分關注經(jīng)營管理中存在的問題,其選擇的分析方法常常會涉及對償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的評價。與此同時,值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性,因此,為提高分析結論的正確性,就一分析目的而言,有時要綜合運用多種不同的分析方法。

3.分析判斷的準確性

財務分析過程,是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過程。在判斷影響公司財務狀況、經(jīng)營成果的因素時,應進行深入的調查研究,重點區(qū)分主次因素及其影響,不被表象所迷惑,從而形成客觀、可靠的分析結論。

(三)財務分析的種類

物業(yè)管理公司的財務分析多種多樣,按不同的標志可作不同的分類。

1.按分析對象分類

按照分析對象的不同,可分為資產負債表分析、損益表分析和現(xiàn)金流量表分析三種。

(1)資產負債表分析,是指基于資產負債表而進行的財務分析。資產負債表反映了公司在特定時點的財務狀況,是公司的經(jīng)營管理活動結果的集中體現(xiàn)。通過分析公司的資產負債表,能夠揭示出公司償還短期債務的能力,公司經(jīng)營穩(wěn)健與否或經(jīng)營風險的大小,以及公司經(jīng)營管理總體水平的高低等。

(2)損益表分析,是指以損益表為對象進行的財務分析。損益表反映了公司在一定時期內的經(jīng)營成果,解釋了公司財務狀況發(fā)生變動的主要原因。分析損益表,可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力,并通過收入、成本費用的分析,較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業(yè)主而言,它有助于分析公司管理收費的合理性及其使用效益。

(3)現(xiàn)金流量表分析,是以現(xiàn)金流量表為基礎進行的財務分析?，F(xiàn)金流量表揭示了公司在某一特定會計年度源于經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的現(xiàn)金流入流出信息,反映了公司現(xiàn)金狀況變動的原因和結果。對現(xiàn)金流量表進行分析,有助于評價公司獲取現(xiàn)金及其等價物的能力,了解公司償債能力及公司未來經(jīng)營業(yè)績可能發(fā)生變化的方向,從而加深對公司財務狀況的認識。

值得注意的是:現(xiàn)實中,純粹的資產負債表、損益表或現(xiàn)金流量表分析不多。評價公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理水平時,通常需同時以資產負債表、損益表和現(xiàn)金流量表為對象進行財務分析。

2.按分析方法分類

按分析方法的不同,可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類。

(1)橫向分析,又稱比較分析,是將同期財務報表中的兩個或多個項目進行比較,以反映它們之間的相互關系所處狀況的分析方法,它包括比率分析和構成分析兩種。

(2)縱向分析,又稱趨勢分析,是通過對物業(yè)管理公司連續(xù)數(shù)期(年)的財務報表或財務比率進行對比,借以反映物業(yè)管理公司財務狀況變動趨勢的分析方法,它又具體分為指數(shù)分析和比率趨勢分析兩種。

(3)財務分析過程中,分析人員除重視比較分析和趨勢分析外,還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢分析可分別揭示出物業(yè)管理公司經(jīng)營狀況及其變化動態(tài)的信息,但為了能更清晰地描繪出物業(yè)管理公司經(jīng)營的總體狀況,并指明物業(yè)管理公司改善管理的努力方向,需將比較分析和趨勢分析揭示的信息進行綜合判斷,即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。

物業(yè)管理公司進行財務分析,研究、評價物業(yè)管理公司的財務狀況和經(jīng)營成果,必須以物業(yè)管理公司的財務報表為基礎。財務報表是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的集中反映。目前,依據(jù)我國頒布實施的會計制度和公司法,物業(yè)管理公司提供的財務報表主要包括資產負債表、損益表、現(xiàn)金流量表和其他附表以及財務情況說明書。其中,進行財務分析主要運用資產負債表和損益表兩大基本報表。

二、橫向財務分析

現(xiàn)實財務分析中,橫向財務分析是運用最多的分析方法,主要包括比率分析和構成分析兩種分析方法。這兩種分析方法有助于從不同的側面揭示物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等方面的信息。

(一)比率分析

比率分析是財務分析中常用的分析方法,其分析過程就是計算和解釋財務比率的過程。財務比率繁多,涉及到物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的各個方面,我們將其分為流動性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務比率四類(1995年,財政部公布了一套不同于國際慣例的評價指標體系,包括10個指標:收入利潤率=利潤總額÷產品營業(yè)凈額;總資產報酬率=〔利潤+利息支出〕÷平均資產總額;資本收益率=凈利潤÷實收資本;資產負債比率=負債總額÷資產總額;流動比率〔或速動比率〕;應收賬款周轉率=營業(yè)凈額÷應收賬款平均余額;存貨周轉率=營業(yè)成本÷平均存貨成本;資本保值增值率=期末所有者權益總額÷期初所有者權益總額;社會貢獻率=企業(yè)社會貢獻總額÷平均資產總額;社會積

累率=納稅總額÷企業(yè)社會貢獻總額)。

1.流動性比率

在正常經(jīng)營條件下,物業(yè)管理公司的流動負債需以其流動資產所產生的貨幣資金來償付。流動性比率亦稱變現(xiàn)能力比率,是用來反映償還短期債務能力的指標。該類指標主要有流動比率、速動比率。

(1)流動比率。流動比率是物業(yè)管理公司流動資產總額除以流動負債總額的比值,其計算公式為:

流動比率=流動資產÷流動負債

從表2-3-1求得天龍物業(yè)管理公司的流動比率為:2491÷946=2.63(1998年),2542÷950=2.68(1999年)。一般認為,該比率越高,表明公司的短期償債能力越強,短期負債得到償還的保障越大;但比率過高,則意味著物業(yè)管理公司在流動資產上投資過多,從而可能影響公司的獲利能力。因此,該比率大約為2比較合適。以上計算結果表明:天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強,且1999年又進一步升高。有經(jīng)驗的分析人員都知道,該比率的恰當水平會因行業(yè)和企業(yè)具體情況的不同而不同。

(2)速動比率(酸性測試比率)。速動比率指速動資產和流動負債總額之比,計算公式為:

速動比率=速動資產÷流動負債

公式中,速動資產指扣除存貨后的流動資產,包括貨幣資金、短期投資、應收票據(jù)、應收賬款等項目。

在評價短期償債能力上,流動比率存在一定的局限性。流動資產中,各項目的變現(xiàn)能力有所差別,除貨幣資金外,短期投資、應收票據(jù)和應收賬款均比存貨的流動性高。存貨須通過銷售(使用)和收款后,才能轉換為貨幣資金。如果存貨由于質量、價格等原因而無法使用,其流動性會大打折扣。因此,在反映物業(yè)管理公司短期償債能力上,速動比率比流動比率更具有意義。

天龍物業(yè)管理公司的速動比率為:1487÷946=1.57(1998年),1370÷950=1.44(1999年)。習慣上,速動比率以1為宜。由計算結果可知,天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強,1999年更趨向合理。盡管還應結合行業(yè)和物業(yè)管理公司的具體情況作進一步分析,但速動比率數(shù)字顯示,天龍物業(yè)管理公司流動資產的管理很可能存在問題。

2.管理效率比率

管理效率比率又稱運營效率比率,是用于衡量物業(yè)管理公司在資產管理上的效率和水平的財務指標,主要有應收賬款周轉率、存貨周轉率、固定資產周轉率以及總資產周轉率。其中,前兩個指標反映了物業(yè)管理公司流動資產經(jīng)營管理水平的高低,直接影響著物業(yè)管理公司的短期償債能力。

(1)應收賬款周轉率。應收賬款周轉速度反映了應收賬款轉化為貨幣資金速度的快慢,它通常以一定時期內的周轉次數(shù)或周轉一次所用天數(shù)表示。應收賬款周轉率表明了物業(yè)管理公司應收賬款一年內的周轉次數(shù),應收賬款平均收現(xiàn)期則是反映周轉天數(shù)的財務比率。

應收賬款周轉率=營業(yè)收入÷應收賬款

應收賬款平均收現(xiàn)期=應收賬款÷(營業(yè)收入/360)=360÷應收賬款周轉率

從表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年應收賬款周轉率為:2795÷515=5.43(次),平均收現(xiàn)期為:515÷(2795/360)=66.3(天),1999年應收賬款周轉率為:3117÷543=5.74(次),平均收現(xiàn)期為:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出,天龍物業(yè)管理公司1999年應收賬款的管理水平有明顯提高;其速動比率的趨向合理,部分地同應收賬款周轉速度提高有關。一般而言,各物業(yè)管理公司通常會結合自身狀況和行業(yè)習慣制定應收賬款政策(即處理應收賬款的程序,包括給予一定的寬限期,逾期后去函催收、派人上門催收和采取強硬措施收款如訴諸法律等),所以難以定出對各物業(yè)管理公司都適宜的周轉次數(shù)和占用天數(shù)。對這一比率分析時,應重點同物業(yè)管理公司的應收賬款政策、歷史最好水平及行業(yè)的平均值進行比較。

(2)存貨周轉率。存貨周轉率和存貨周轉天數(shù)是衡量存貨周轉速度或流動性的財務指標,反映了物業(yè)管理公司存貨管理效率的高低。計算公式分別為:

存貨周轉率=營業(yè)成本÷存貨

存貨周轉天數(shù)=存貨÷(營業(yè)成本/360)

利用表9.1、表9.2中資料可知:1998年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉率為:2140÷1004=2.13(次),周轉天數(shù)為:1004÷(2140/360)=168.9(天),1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉率為:2426÷1172=2.07(次),周轉天數(shù)為:1172÷(2426/360)=173.9(天),1999年存貨的周轉速度明顯降低?？梢?天龍物業(yè)管理公司流動比率偏高的原因,很大程度上同存貨周轉速度過慢有關。同樣,分析存貨管理效率時,應結合其具體情況,通過與其歷史最好水平、同行業(yè)平均值的比較,作出理性的判斷。

(3)固定資產周轉率。固定資產周轉率衡量的是固

定資產的利用效率,計算公式為:

固定資產周轉率=營業(yè)收入÷固定資產凈值

以天龍物業(yè)管理公司為例,1998年固定資產周轉率為:2795÷885=3.16(次),1999年為:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定資產利用效率略有下降,其原因很可能同當年購置的固定資產投入服務的時間較遲有關。

(4)總資產周轉率?？傎Y產周轉率是資產總額與營業(yè)收入的比值,計算公式為:

總資產周轉率=營業(yè)收入÷資產總額

利用表2-3-1、表2-3-2中資料可計算出:1998年總資產周轉率為:2795÷3612=0.77(次),1999年為:3117÷3998=0.78(次)。要判斷這一指標是否合理,需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進行比較。近兩年,一些物業(yè)管理公司運用其資產獲取的營業(yè)收入低于資產數(shù)額,部分原因在于正在建設中的固定資產數(shù)額較大,但這些用于擴大服務能力的在建項目完工后,將有助于未來總資產周轉速度的提高。可見,評價時還應充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點。

3.獲利能力比率

近年來,無論是物業(yè)管理公司的外部利益團體還是管理層,都越來越重視獲利能力。投資者投資的目的是財產增值,實現(xiàn)這一目的的程度同其所投資的物業(yè)管理公司的獲利能力高低密切相關。長期債權人的權益能否得到保障,除受物業(yè)管理公司短期償債能力的影響外,從深層而言,取決于債務人的長期獲利能力。物業(yè)管理公司管理層也十分重視這一能力,股東評價其受托代理責任的履行情況時,獲利能力是最主要的指標。此外,業(yè)主們也同樣關心這一能力,因為在正確處理盈利和服務關系的前提下,物業(yè)管理公司的獲利能力高低,很大程度上反映了服務質量的好壞。獲利能力指標包括收入(銷售)利潤率、資產報酬率、權益報酬率等。

(1)營業(yè)毛利率。營業(yè)毛利率是毛利占營業(yè)收入的百分比,計算方法如下:

營業(yè)毛利率=(營業(yè)收入-營業(yè)成本)÷營業(yè)收入=毛利÷營業(yè)收入

從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的毛利率為:(2795-2140)÷2795=23.4%,1999年毛利率為:(3117-2426)÷3117=22.2%,比1998年下降了1.2個百分點。這說明1999年的營業(yè)成本有所提高,其原因要作具體分析,可能是物業(yè)管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。

(2)收入(銷售)利潤率。收入(銷售)利潤率是凈利潤和營業(yè)收入之比。一般認為,該比率是反映獲利能力的基本指標,它表明了一元營業(yè)收入中可用于形成稅后利潤的比重。在公司主營業(yè)務――物業(yè)管理突出的前提下,收入利潤率和營業(yè)毛利率結合在一起,可從整體上把握其經(jīng)營狀況。

收入利潤率=凈利潤÷營業(yè)收入

從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的收入利潤率為:456÷2795=16.31%,1999年為:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65個百分點。假定行業(yè)平均水平為14%,則天龍物業(yè)管理公司的營業(yè)獲利能力明顯較強。從計算結果知,營業(yè)毛利率和收入利潤率揭示的信息相同――1999年的獲利能力有所下降,其原因在于營業(yè)成本的增長速度大于成本費用的下降速度(有關分析見構成分析部分)。造成天龍物業(yè)管理公司營業(yè)成本上漲的原因需結合物業(yè)管理公司的具體情況進行分析。

(3)資產報酬率。資產報酬率又稱投資報酬率(roi),是物業(yè)管理公司凈利潤和資產總額之比,表明了資產的綜合利用效果。

資產報酬率=凈利潤÷資產總額

從表2-3-1、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的資產報酬率為:456÷3612=12.62%,1999年為:488÷3998=12.21%。資產報酬率等于資產周轉率乘以收入利潤率,它體現(xiàn)的資產利用效果更全面。計算結果表明:1999年,由于收入利潤率的降低,該比率略有下降。

(4)權益報酬率。權益報酬率或凈值報酬率,是凈利潤與所有者權益之比,其中,所有者權益是總資產扣除負債后的剩余權益。

權益報酬率=凈利潤÷所有者權益=凈利潤÷(總資產-負債)

從表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的權益報酬率為:456÷2222=20.52%,1999年為:488÷2604=18.74%。該比率1999年下跌明顯,其原因有待進一步確定(有關分析見杜邦體系部分)。

4.債務比率

債務比率利用負債與資產、權益之間的關系,反映物業(yè)管理公司償付長期債務能力的高低以及物業(yè)管理公司財務風險的大小。對此,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體都十分關心。一般認為,這類比率主要包括:資產負債比率、負債權益比率和利息保障倍數(shù)等指標。

(1)資產負

債比率。資產負債比率是負債占總資產的百分比,直接體現(xiàn)出物業(yè)管理公司的資產依賴負債融通的比重,反映了物業(yè)管理公司的財務風險。此外,由于債權人的利益依靠總資產來保障,這一比率也反映出債權人利益的保障程度。

資產負債比率=負債總額÷資產總額

據(jù)表2-3-1中資料可知:1998年該物業(yè)管理公司的資產負債比率為:1390÷3612=38.48%,1999年為:1394÷3998=34.87%,負債融資的比重有所降低。

評價資產負債比率時,以行業(yè)平均水平作為判斷標準很重要。比重過高,投資者面臨的財務風險就會很高,債權人的利益得到償付的可能性就大大降低,物業(yè)管理公司的資金成本也會大幅升高,如我國國有企業(yè)的資產負債比率在70%~80%之間,這是造成國有企業(yè)效益不佳、銀行不良資產過多的重要原因;比率過低,物業(yè)管理公司的資金成本不一定就低,投資者難以享有負債經(jīng)營的利益。國際上,一般認為該比率為50%比較合適。由此看來,天龍物業(yè)管理公司的負債比重較低,經(jīng)營比較保守。

(2)負債權益比率。負債權益比率是負債總額與所有者權益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權益為債權人提供的保障程度,比值越小,債權人的利益越有保障。

負債權益比率=負債總額÷所有者權益總額

從表2-3-1求得:1998年該公司的負債權益比率為:1390÷2222=62.56%,1999年為:1394÷2604=53.53%。一般認為,負債權益比率以100%為宜。這一比率同資產負債比率反映的信息相同。

(3)利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)是營業(yè)利潤與利息費用的比率,用于反映物業(yè)管理公司支付債務利息的能力,計算方法為:

利息保障倍數(shù)=息稅前利潤÷利息費用=(利潤總額+利息費用)÷利息費用

經(jīng)計算可知:1998年該公司的利息保障倍數(shù)為:587÷50=11.74(倍);1999年為:620÷46=13.48(倍)。由于利潤總額的增大,天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標準為1倍,恰當?shù)母断⒛芰λ綉Y合行業(yè)平均值和物業(yè)管理公司的最佳歷史水平而定。

5.比率分析的基準

為了反映物業(yè)管理公司的償債能力和獲利能力,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體的分析人員需計算許多比率,并按照一定標準對計算結果進行縱向和橫向判斷,從而取得決策所需信息。在縱向判斷過程中,常用的評價判斷標準或基準是物業(yè)管理公司自身的歷史最好水平,而橫向判斷主要運用行業(yè)平均水平及行業(yè)先進水平這兩個基準。

就縱向判斷而言,無論物業(yè)管理公司管理層還是外部各利益團體,都易于取得制定該標準所需要的資料,進而判斷特定比率是否有所改善或惡化,并總結出有助于改善經(jīng)營管理的經(jīng)驗教訓。

比率分析的主要優(yōu)點在于消除了物業(yè)管理公司間由于規(guī)模不同造成的不可比性,便于進行同行業(yè)間的比較分析――橫向分析。在橫向分析過程中,物業(yè)管理公司應結合自身的經(jīng)營業(yè)績選擇評價基準。盡管最常用的基準是行業(yè)平均值,但績優(yōu)物業(yè)管理公司適宜以行業(yè)先進水平為基準。因為行業(yè)平均值是高比率和低比率的簡單平均,以其為基準不利于績優(yōu)物業(yè)管理公司提高經(jīng)營管理水平。

目前,我國尚未有專門機構或報刊定期公布分行業(yè)的平均財務比率,增加了橫向分析的難度。據(jù)《中國證券報》披露,財政部計劃定期公布分行業(yè)的財務比率標準,各項準備工作已在進行之中。

6.比率分析的局限性

比率分析方法簡明扼要、通俗易懂,為財務分析人士廣泛使用。但是,在實際運用中值得注意的問題是:

(1)會計政策和程序的可比性。按照我國會計準則和會計制度的規(guī)定,部分事項的會計處理多種方法并存,如存貨的計價方法等,物業(yè)管理公司可結合自身的實際情況進行選擇。盡管要求同一物業(yè)管理公司的會計處理盡可能保持前后期的一致性,但同行業(yè)的不同物業(yè)管理公司可能會選擇不同的處理方法,造成行業(yè)內不同物業(yè)管理公司的會計報表在一定程度上不可比,使物業(yè)管理公司間財務比率的對比分析難度增大。

(2)分析的綜合性。每一個財務比率分別從一個角度提供著物業(yè)管理公司的財務信息,但單一的財務比率意義并不大,難以進行客觀的評價。例如資產周轉率高,一方面意味著資產利用效率好,另一方面,也可能表明物業(yè)管理公司無力購置資產、資產偏低。此外,某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。分析中應將各種比率反映的信息進行綜合,才能作出正確的判斷。

(3)經(jīng)營方式的影響。不同物業(yè)管理公司的經(jīng)營方式各不相同,如有些物業(yè)管理公司自己購置固定資產,而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得;即使是同一物業(yè)管理公司,在不同時期也可能會采用不同的經(jīng)營方式。會計報表反映的是資金運動的過程和結果,必然會體現(xiàn)出這種差異,從而也會給比率分析帶來不可比性。

(4)多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略。目前,越來越多的物業(yè)管理公司進行跨行業(yè)

的多種或多元化經(jīng)營,有些物業(yè)管理公司的經(jīng)營甚至涉及多個行業(yè),而且這一趨勢正在進一步增強。在多元化經(jīng)營下,除非物業(yè)管理公司的主營業(yè)務突出,如天龍物業(yè)管理公司是一個以物業(yè)管理為主營業(yè)務的物業(yè)管理集團公司,經(jīng)營領域涉及室內裝潢、零售等多個行業(yè),否則,比率分析時無法確定物業(yè)管理公司所屬的行業(yè),難以進行橫向比較。當然,在多元化物業(yè)管理公司內,各部門的經(jīng)營相對單一,管理層可按各部門所屬行業(yè)進行分析,但外部各利益團體很難取得分部門的財務報表,其分析的難度可想而知。

(5)季節(jié)性經(jīng)營的影響。在多元化經(jīng)營方式下,就帶有季節(jié)性的業(yè)務而言,月份和季度的比率分析通常難以說明問題。某些財務比率在淡季可能較低,而在旺季又會較高,難以通過對比分析判斷其變化情況。此時,理性的方法是采用全年平均數(shù),將季節(jié)性波動的影響降低至最小程度。

(6)會計數(shù)據(jù)的歷史性。比率分析中運用的會計資料是歷史數(shù)據(jù),是按照歷史成本原則編制的,未考慮通貨膨脹的影響,因此,以其為基礎計算的財務比率僅對預測未來有一定的參考價值,不能代表未來;如果物業(yè)管理公司的經(jīng)營外部環(huán)境發(fā)生重大變化,會計信息的歷史性會誤導分析的方向。

此外,比較分析中還應注意行業(yè)基準的選擇問題(前面已作分析),績優(yōu)物業(yè)管理公司不宜用行業(yè)平均值作為判斷的基礎。

(二)構成分析

構成分析又稱百分比財務報表分析,是以報表的特定項目為基礎,將絕對數(shù)財務報表轉化為相對數(shù)(構成百分比)財務報表,通過分析各項目在不同時期的百分比變化,借以揭示物業(yè)管理公司的資產、資金結構變化狀況的一種比較分析方法。其中,百分比資產負債表一般以資產總額為基礎(即100%),百分比損益表常以營業(yè)收入為基礎。

某一項目所占百分比=(該項目金額÷資產總額或營業(yè)收入)×100%

表2-3-3、表2-3-4分別為天龍物業(yè)管理公司的百分比資產負債表和百分比損益表。實際工作中,需用多年的報表加以綜合分析。為方便起見,在此只用兩年的報表來說明。

由于構成分析側重于揭示財務狀況變動的原因,在實際運用時,應以比率分析為主、構成分析為輔,兩種分析相互補充。此外,構成分析不僅可用于同一物業(yè)管理公司不同時期的財務狀況的比較,還可用于分析物業(yè)管理公司之間或與同行業(yè)平均數(shù)之間的差異及其原因。

構成分析中,重點應放在比重較大、波動較大的項目以及影響重要財務比率的相關項目上。例如比率分析中的收入利潤率,從表2-3-4知,營業(yè)成本的比重升高了1.26個百分點,這是造成1999年收入利潤率降低0.65個百分點的根本原因。

表2-3-3中,流動資產占總資產的比重過高,達60%以上,這就導致了高流動比率、總資產周轉速度過慢;應收賬款的比重降低(0.46個百分點),解釋了應收賬款周轉速度加快的原因;短期借款減少5.2個百分點,實收資本增加3.3個百分點,兩者是造成資產負債比率降低3.6個百分點的主要因素等。

從表2-3-4看,1999年天龍物業(yè)管理公司獲利能力的變動原因在于:營業(yè)成本上升了1.26個百分點,而同期期間費用降低了0.48個百分點。因此,盡管營業(yè)成本的變動不大,但它是造成收入利潤率下降的惟一因素,值得特別予以關注,并進一步具體分析其升高的原因。

三、縱向分析與綜合分析

盡管橫向財務分析很有價值,但它僅能提供某一時期物業(yè)管理的財務信息。為了解動態(tài)狀況,有必要進行縱向分析?？v向分析又稱趨勢分析,主要有指數(shù)分析和比率趨勢分析兩種方法?？v向分析和橫向財務分析的結合,即綜合分析實現(xiàn)了兩者優(yōu)勢的互補,是物業(yè)管理財務分析中不可或缺的方法。

(一)指數(shù)分析

指數(shù)分析又稱定基百分比報表分析,是以基期財務報表中的各項目為基礎,揭示各報告期財務報表中各項目與基期報表中同一項目之間比例關系的一種縱向財務分析方法。

某一項目指數(shù)=(報告期金額÷基期金額)×100%

表2-3-5、表2-3-6分別表示天龍物業(yè)管理公司的指數(shù)資產負債表和指數(shù)損益表。分析時,重點應放在波動幅度較大的項目、波動不大但很重要的項目上。對于異常波動項目,如其絕對數(shù)較小時可不視為分析的重點。例如表2-3-5中,遞延資產增長高達133.33%,其絕對數(shù)僅增加4萬元。

如表2-3-5所示,從資產方看,存貨1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。從負債方看,短期借款的減幅突出,達21.94%;盈余公積的升幅也達26.56%。如表2-3-6所示,營業(yè)費用和財務費用分別降低了約8%,從而使期間費用下降,這就進一步解釋了為何收入利潤率的降幅低于營業(yè)成本的升幅?？梢?指數(shù)分析與構成分析提供了大體相同的信息。

值得注意的是:指數(shù)分析和構成分析的側重點不同,構成分析側重于反映物業(yè)管理公司資產、資金結構的短

期變化,指數(shù)分析的側重點在于反映物業(yè)管理公司財務報表中各項目的長期變動趨勢,但指數(shù)分析對構成分析揭示的信息也有明確的反映?？傊?指數(shù)分析和構成分析能揭示比率分析無法提供的信息,特別是較長時期內物業(yè)管理公司資金的籌措和運用信息。三種分析方法結合起來,有助于較全面揭示物業(yè)管理公司的整體信息。

四、比率趨勢分析

比率趨勢分析,即將物業(yè)管理公司若干年的財務比率依時間先后順序予以排列,并作出比較,以加深對物業(yè)管理公司財務狀況及其變動趨勢的了解。值得注意的是,比率分析不同于比率趨勢分析,比率分析只能判定物業(yè)管理公司目前的財務狀況是好是壞,而比率趨勢分析有助于外界和管理層判斷目前的財務狀況是暫時的還是持續(xù)的。表2-3-7列出了近5年間天龍物業(yè)管理公司的財務比率。

從表2-3-7可以看出:①流動性比率方面。1995~1999年間,天龍物業(yè)管理公司的兩大比率都過高,其中,流動比率較穩(wěn)定,速動比率有降低趨勢,物業(yè)管理公司的短期償債能力較強。②管理效率比率方面。盡管存貨周轉速度逐步下降,但由于應收賬款周轉速度不斷加快,固定資產的周轉速度有回升趨勢,因而,總資產的周轉速度波動不大。③獲利能力比率方面。營業(yè)毛利率明顯下滑,收入利潤率向下波動,資產報酬率趨向穩(wěn)定,權益報酬率起伏較大?？傮w而言,天龍物業(yè)管理公司的獲利能力略有降低。④債務比率方面。物業(yè)管理公司的負債比率有升高傾向,但仍維持在較低水平,物業(yè)管理公司的長期償債能力并未受到影響?？梢?天龍物業(yè)管理公司的總體財務狀況惡化趨勢不明顯,基本上保持了穩(wěn)定。

五、綜合分析:杜邦財務分析體系

物業(yè)管理公司財務分析中,僅僅觀察財務報表無法洞察物業(yè)管理公司財務狀況的全貌,同時僅觀察單一的財務比率,也難以了解物業(yè)管理公司財務狀況的全面情況。為此,需要把各種財務比率結合起來,其方法就是杜邦財務分析體系。作為一種綜合分析方法,杜邦財務分析體系為物業(yè)管理公司改善內部經(jīng)營管理提供了有益的分析框架。

杜邦財務分析體系是借助于幾個主要財務比率之間存在的既定關系,評判物業(yè)管理公司償債能力和獲利能力的高低及其原因的一種綜合分析方法。由于美國杜邦(dupont)公司的財務經(jīng)理最先提出并運用了這一方法,故稱為杜邦財務分析法。圖2-3-2稱為杜邦體系圖。其中,主要財務比率之間的關系為

權益報酬率18.74%=資產報酬率12.21%×權益乘數(shù)1.535

資產報酬率12.21%=總資產周轉率0.78×收入利潤率15.66%

其中,

權益乘數(shù)=資產總額÷所有者權益=1÷(1-資產負債比率)=1÷(1-34.87%)=1.535

權益報酬率是一個高度綜合性指標,投資者對其極為重視。從杜邦圖中可以看出,該比率是資產報酬率、收入利潤率和資產負債比率三大比率的綜合體。這一關系解釋了三大比率如何相互影響,并進而吸納其他財務比率共同決定權益報酬率的高低,同時,也為物業(yè)管理公司管理層指明了改善權益報酬率的途徑(若在該圖中加入同行業(yè)平均值,其價值會更大)。例如,經(jīng)與同行業(yè)比較,天龍物業(yè)管理公司管理層借助于杜邦圖發(fā)現(xiàn):權益報酬率低是總資產周轉速度慢造成的,但物業(yè)管理公司的應收賬款周轉率高于同行業(yè)水平,固定資產周轉速度與同行業(yè)相當,問題在于物業(yè)管理公司存貨過多,影響了資產的總體周轉速度。因此,天龍物業(yè)管理公司可采取的策略主要有:①加強存貨管理,減少存貨積壓,實現(xiàn)資產加速周轉。②在存貨周轉近期難有較大改善的前提下,通過降低營業(yè)成本,實現(xiàn)收入利潤率的攀升。③舉債經(jīng)營,提高資產負債比率,利用權益乘數(shù)的倍增作用,改善權益報酬率等。實際工作中,天龍物業(yè)管理公司應結合自身的具體情況,選擇其中一個策略加以運用或綜合運用多個策略。

六、物業(yè)管理的效益評價

在當前整個國民經(jīng)濟從速度型向效益型轉變的大環(huán)境下,物業(yè)管理公司如何結合自身實際情況,合理利用有限資源,為物業(yè)業(yè)主和使用人提供優(yōu)質、高效、低耗、適宜的服務,提高資源的使用效益,這是物業(yè)管理公司財務管理工作中亟需解決的重大實踐問題。為此,物業(yè)管理公司必須重視提高效益和開展效益評價工作。

(一)效益評價及意義

物業(yè)管理公司的效益評價是指用各種評價方法對公司的要素投入和產出效果進行比較分析,并給出評價結論的管理活動。物業(yè)管理公司進行效益評價具有重要的意義。

(1)物業(yè)管理公司是獨立的法人經(jīng)濟實體,以盈利為目的,其經(jīng)營活動是以創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益為導向的,因此,評價公司經(jīng)濟效益的好壞就顯得十分重要。

(2)物業(yè)管理公司是以從事物業(yè)管理為主的公司,作為獨立經(jīng)濟實體,它以盈利為目的,但是,公司所從事的物業(yè)管理活動又具有其特殊性,即物業(yè)管理是城市管理的重要內容之一,同時,物業(yè)管理為業(yè)主和使用權人服務。因此,物業(yè)管理工作的好壞,直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物業(yè)管理,能夠創(chuàng)

造優(yōu)美的市容市貌,為城市居民創(chuàng)造一個安全、舒適、祥和、高雅的工作環(huán)境和生活環(huán)境。從這個意義上說,物業(yè)管理公司所從事的物業(yè)管理活動牽涉到千家萬戶的居住環(huán)境、工作環(huán)境與生活質量。所以,對服務質量的評價也非常重要和非常必要。

(3)隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展,物業(yè)管理公司之間的競爭必然加劇,因此,物業(yè)管理公司要求生存,謀發(fā)展,就必須采取發(fā)展外延與改造內涵相結合的方針,通過深化改革,完善管理,提高現(xiàn)有資源使用的效益,減少資源使用中配置不合理、利用效益低和嚴重浪費的現(xiàn)象。物業(yè)管理公司只有加強效益評價工作,提高財務管理水平,實現(xiàn)資源的最佳組合和最優(yōu)利用,才能在市場競爭中立于不敗之地。

(4)物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益是指用最少的資源消耗,提供更多、有效、優(yōu)質、適合業(yè)主需要的物業(yè)管理服務,是投入和產出的比例關系。過去,大多數(shù)物業(yè)管理公司都未開展效益評價工作,因而對自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作應達到什么水準的效益等問題難以說清。為了適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要,物業(yè)管理公司必須進一步強化財務管理職能,積極開展效益評價工作。只有這樣才能真實反映和客觀評價物業(yè)管理公司各部門資源配置的合理程度和各類業(yè)務經(jīng)濟活動的效益優(yōu)劣,從而根據(jù)評價過程和結果的分析、論證,找出效益高的運行機制、管理經(jīng)驗和效益低的問題及原因,建立和形成日趨合理的經(jīng)營機制和管理模式,為制定財務計劃、經(jīng)營決策和指導工作提供科學依據(jù)。因此,開展效益評價工作是提高資源使用綜合效益,強化財務管理的基礎。

(二)效益評價工作的開展

1.應將效益評價工作提到公司的重要議事日程上

效益評價工作涉及全公司的方方面面,關系公司發(fā)展的全局,做好效益評價工作的關鍵是公司領導的重視。因此,物業(yè)管理公司的領導要統(tǒng)一思想,提高認識,高度重視,不僅要深刻理解效益評價工作的作用及意義,而且要了解效益評價工作的基本內容,并作為自己的重要職責提到議事日程卜。公司應有一位總經(jīng)理分管此項工作,定期研究重大問題,組織協(xié)調有關部門的工作。

2.調配力量,落實人員

物業(yè)管理公司的財務管理部門應是開展效益評價的工作機構,應在財務管理部門內指定專人專職負責開展和協(xié)調效益評價工作。效益評價工作比較復雜,涉及面廣,技術性強,需要公司各部門的通力協(xié)作和密切配合。因此,為保證此項工作的落實,公司應為財務管理部門調配得力、精干的人員,專職從事效益評價工作,公司其他部門也應大力支持和密切配合,并為開展效益評價工作提供多方面的必要條件。

3.選擇評價領域

物業(yè)管理公司發(fā)展中涉及資源使用效益方面的問題很多。目前,根據(jù)市場競爭和深化改革中迫切需要解決的問題,效益評價應從以下四個方面開展相關工作:

(1)機構設置、資源配置、設施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門間橫向聯(lián)系等問題;

(2)項目評價、投資效益、技術裝備合理性、設備配置與使用效益,以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等;

(3)公司各部門、機構的效益評價;

(4)物業(yè)管理綜合效益評價。

(三)開展效益評價工作應注意的幾個問題

1.評價指標的確立

開展效益評價工作憑借的重要手段是科學、客觀的反映效益水平的評價指標體系。但建立評價指標體系難度很大,需要多方面的研究、探討,需要一定的時間和繁瑣的篩選過程。在未確立規(guī)范化評價指標體系前,財務管理部門可先優(yōu)選數(shù)個指標,如反映工作效率、服務質量、投入與產出比等方面的指標開展評價工作。

通過探討、比較,初步確立公司效益評價指標體系。物業(yè)管理公司常用的物業(yè)管理效益評價指標主要有綜合效益指標和服務質量指標兩類:

(1)綜合效益指標

①人均利潤。它是反映公司人均創(chuàng)利水平的指標。用公式表示為:

人均利潤=凈利潤÷職工總數(shù)

②權益報酬率。它是衡量所有者權益獲利水平高低的指標。權益報酬率越高,則說明公司運用資金的效果越好。權益報酬率可用下式來計算:

權益報酬率=(凈利潤÷所有者權益總額)×100%

③成本費用利潤率。它是反映公司所花代價的水平的指標。成本費用利潤率越高,說明花同樣代價所獲得的利潤越高。其計算公式為:

成本費用利潤率=(凈利潤÷成本費用總額)×100%

④營業(yè)收入利潤率。它反映了公司所創(chuàng)造的利潤與經(jīng)營收入的比例關系。營業(yè)收入利潤率越高,則表明相同營業(yè)收入所創(chuàng)造的利潤越多。計算公式如下:

bsp; 營業(yè)收入利潤率=(凈利潤÷營業(yè)收入總額)×100%

⑤資產報酬率。它是反映公司利用資產創(chuàng)利效果的指標。資產報酬率越高,說明公司的資產利用效果好。計算公式如下:

資產報酬率=(凈利潤÷資產總額)×100%

⑥每股利潤,又稱每股收益。它是衡量股份公司普通股創(chuàng)利多少的指標,可用以下公式來計算:

普通股每股利潤=(凈利潤-優(yōu)先股股利)÷普通股流通股數(shù)

⑦股利報酬率。它是普通股每股股利與每股市場價格的比率,反映股票投資在股利方面所獲得的報酬。其計算公式為:

股利報酬率=每股股利÷每股市價

⑧市盈率,又稱價格盈余率或價格與收益比率,是普通股每股市價與每股利潤之比,可用公式表示:

市盈率=普通股每股市場價格÷普通股每股利潤

(2)服務質量指標

物業(yè)管理公司的服務質量指標通常難以確定和量化。現(xiàn)實中常用的指標有:

①物業(yè)完好率。它是衡量物業(yè)管理好壞的一個重要指標,具體又可分為房屋完好率、附屬設備完好率和配套設施完好率。完好率越高,則說明物業(yè)維修、保養(yǎng)越好。

②維修及時率。它是反映房屋、附屬設備及配套設施維修效率的指標,維修及時率越高,則說明公司的服務效率越高。

③維修合格率。這是反映維修質量的指標,維修合格率越高,則說明公司服務質量高。

④火災事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率。這是反映保安質量好壞的指標。火災事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率越低,則說明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。

⑤物業(yè)保值增值率。它也是反映物業(yè)管理好壞的綜合性指標。其計算公式如下:

物業(yè)保值增值率=(期末物業(yè)總價值÷期初物業(yè)總價值)×100%

⑥環(huán)境綠化率與綠化完好率。環(huán)境綠化率(人均環(huán)境綠化面積與標準人均綠化面積之比率)和綠化完好率越高,則說明公司的綠化與養(yǎng)護工作做得越好。

⑦衛(wèi)生保潔程度。這是反映環(huán)境衛(wèi)生工作做得好壞的指標。保潔程度越高,反映衛(wèi)生保潔工作做得越好。

⑧物業(yè)檔案資料完備率。它是反映對物業(yè)產權產籍管理好壞的指標。檔案資料齊備,管理有序,容易查找,則說明對物業(yè)產權產籍管理得越好。

⑨環(huán)境綜合效益指標。這是綜合反映環(huán)境效益高低的指標。物業(yè)的整體完好、整潔、美觀,無違章亂搭、亂建、亂設攤子、亂設廣告牌、亂貼、亂畫,無違反規(guī)定養(yǎng)家禽、家畜及寵物,車輛停放有序,路面完好、暢通,無三廢污染源和噪音污染源等,則環(huán)境綜合效益好;反之,環(huán)境綜合效益就差。

⑩居民滿意率。居民是物業(yè)管理的直接受益者,居民滿意率的高低也是衡量物業(yè)管理質量好壞的一個重要指標。一般地,居民滿意率通過居民的調查和居民的反饋信息求得。居民滿意率是一個綜合性的動態(tài)指標。隨著居民生活水平的提高,衡量居民滿意程度的標準也在提高,因而居民滿意率會發(fā)生變化。

在評價過程中,財務管理部門要逐步摸索出本公司各評價指標的平均值,并進而研究最佳值,以便據(jù)此對公司各部門進行比較,使其向平均值或最佳值方向努力,逐步提高其物業(yè)管理水平。

2.評價手段的運用

根據(jù)物業(yè)管理活動的實施進程,物業(yè)管理公司可進行定期或不定期的效益評價,并通過與其他同類型的物業(yè)管理公司進行橫向比較,找出實際效益水平上的優(yōu)劣差異,以加強管理,提高經(jīng)濟效益。公司各部門也可進行定期或不定期的自我評價,通過自身動態(tài)變化的縱向比較,以及公司所做的橫向比較,發(fā)現(xiàn)問題,總結經(jīng)驗,及時調整對策,強化管理力度。

公司進行效益評價可采用的評價方法有很多,歸結起來有兩大類,即定性評價方法和定量評價方法。定性評價方法是對公司的經(jīng)濟效益進行定性描述,而定量評價方法則是用定量指標和數(shù)學模型進行效益評價的方法。一般地,進行效益評價時,應把定性方法和定量方法結合起來進行綜合分析。

3.評價工作的實施步驟

第11篇物管培訓:物業(yè)管理財務預算

在物業(yè)管理企業(yè)的財務管理過程中,財務預算居于十分重要的地位。任何管理活動都涉及了解過去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃未來,物業(yè)管理財務也不例外。財務預算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動結果的集中體現(xiàn),又是保證公司的規(guī)劃目標或財務管理目標得以實現(xiàn)的管理控制工具。

一、財務預算的含義及其要求

財務預算是現(xiàn)代公司理財?shù)闹匾侄?通過對公司資金運動規(guī)律的認識,以及充分調動公司員工參與財務預算編制和實施的積極性,它實現(xiàn)了科學管理和民主管理的結合。

(一)財務預算及其作用

理論上,財務預算有廣義和狹義之分。廣義的財務預算是根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標和經(jīng)營方針,在了解過去、分析現(xiàn)在和預測未來的基礎上,對公司未來資金運動的過程和結果(包括資金來源、資金運用和資金結構等)進行事先安排的一種財務管理活動。具體而言,了解過去和分析現(xiàn)在是指了解公司過去和現(xiàn)在經(jīng)營成果及其財務狀況;預測未來是在了解過去和分析現(xiàn)在的基礎上,對未來可能出現(xiàn)的各種情況及其對公司資金運動的影響進行科學的推斷;而財務安排則是指為達成未來的財務狀況和經(jīng)營成果,針對相關影響因素而進行的各種財務決策活動。狹義的財務預算則是各種財務安排的系統(tǒng)化和具體化,即財務決策結果的匯總。可見,財務預算是物業(yè)管理公司理財活動的重要環(huán)節(jié),它提供了物業(yè)管理公司未來資金運動的信息,為物業(yè)管理公司管理層和業(yè)主等信息需求者評估物業(yè)管理公司未來的現(xiàn)金流量和經(jīng)營業(yè)績提供了基礎。

財務預算是物業(yè)管理公司理財活動的起點。廣義財務預算過程中,基于對公司資金運動的分析和預測,管理層對物業(yè)管理公司未來財務狀況進行了各種安排,財務預算就是這些安排的匯總。就本質而言,廣義財務預算確立了物業(yè)管理公司下一年度理財?shù)姆较蚝筒呗?因而,作為集中體現(xiàn)其結果的載體――財務預算,指明了物業(yè)管理公司理財?shù)木唧w目標,提供了對物業(yè)管理公司日常資金運動進行控制的依據(jù),并可作為物業(yè)管理公司經(jīng)營業(yè)績的考評標準。

(二)財務預算的要求

財務預算的編制過程,是對公司未來經(jīng)營活動和經(jīng)營結果的安排過程。為此,為了保證財務預算的有效性,編制財務預算時,必須遵循以下原則或要求:

1.加強調查研究,認識資金運動規(guī)律

與其他企業(yè)的資金運動相比,物業(yè)管理公司的主營業(yè)務――物業(yè)管理服務的資金運動相對較為簡單,主要涉及收取管理費和費用支出兩個環(huán)節(jié)。盡管如此,為提高財務預算的準確性和可操作性,仍需在編制財務預算之前,了解其資金運動的特點,特別是設備維修保養(yǎng)等費用支出項目的規(guī)律性。

2.實行參與管理,調動員工積極性

財務預算是一種財務管理手段,其目的是對未來的資金運動進行控制。這一控制通過公司各部門全體員工的執(zhí)行得以實現(xiàn)。實質上,財務預算的編制過程,就是財務管理目標的設置過程。現(xiàn)代管理研究表明:員工參與其目標的確定過程,能有效地增強對其目標的認同,從而提高達成目標的可能性。由于公司全體員工都將參與財務預算的執(zhí)行,因此,應盡可能讓員工參與財務預算的編制過程。

3.符合實際,適當留有余地

預算作為一種控制目標,其水平的高低既應該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性,同時也應是可實現(xiàn)的,不應是高不可攀的,否則,財務預算難以起到應有的作用。具體而言,編制的財務預算既應符合公司的實際情況,不宜過低,同時也不宜過高,通過全體員工的努力應能夠實現(xiàn)。

4.全面權衡,提高資金使用效益

現(xiàn)代管理研究證明:計劃帶來的節(jié)約是最大的節(jié)約。物業(yè)管理服務中,管理收費有既定標準,如何提高管理收費的使用效益必然是物業(yè)管理公司始終關心的主題。為此,不僅要求嚴格控制費用支出,更重要的是在財務預算過程中,應充分考慮各費用支出的必要性及其經(jīng)濟價值,防止預算中包含不應發(fā)生的費用項目。

(三)財務預算編制方法

財務預算有多種不同的編制方法。理論研究表明,財務預算的編制方法不同,其效益性和實現(xiàn)的可能性大不相同?，F(xiàn)實中,物業(yè)管理公司編制財務預算的常用方法為固定預算和零基預算兩種。

1.固定預算

固定預算,是指以過去的實際費用支出為基礎,考慮預算期內相關因素可能發(fā)生的變動及其影響,在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。這種預算編制方法也稱為增量預算或減量預算編制法。

固定預算是傳統(tǒng)的預算編制方法,在現(xiàn)實生活中得到了廣泛應用。其優(yōu)點集中表現(xiàn)為:編制簡單,預算的編制成本較低;此外,由于固定預算以過去的費用支出為基礎,費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點為:沒有結合預算期的情況,重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證,難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化;同時,由于采用該方法編制的預

算缺乏挑戰(zhàn)性,因而,也難以調動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。

2.零基預算

零基預算是指一切從零開始,通過重新考慮費用預算的必要性和各項支出的經(jīng)濟效益而編制的預算。該方法是美國學者p.德魯克等于20世紀60年代首先提出的,它很快就受到美國政府和工商界的重視。1976年,美國總統(tǒng)卡特將零基預算引入政府的預算管理,取得了較好的成效。在我國,零基預算作為成本費用預算的一種編制方法,越來越多地應用于政府部門和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)。

零基預算不受以往實際費用支出水平的限制,完全根據(jù)預算期業(yè)務活動的需要和各項業(yè)務的輕重緩急,對各支出項目進行逐個分析和計量,從而制定出費用預算。具體而言,零基預算的編制程序為:①由各部門提出預算期內可能發(fā)生的費用項目及費用額,而不考慮這些費用項目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少;②將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類;③對各費用支出額可以增減變動的費用項目進行成本效益分析,并按照成本效益率的大小進行排序;④將預算期內可動用的經(jīng)濟資源在各費用支出項目之間進行分配。分配時,首先滿足必須保證支出的費用項目,然后再按成本效益率的高低,將經(jīng)濟資源在費用額可以增減變動的費用項目之間進行優(yōu)化分配。

對物業(yè)管理公司而言,零基預算有著重要價值。在既定的管理收費標準下,它有助于提高管理收費的使用效益,改善公司與業(yè)主之間的關系,從而增強物業(yè)管理公司的市場競爭能力。但值得注意的是,零基預算也有一定的不足,主要表現(xiàn)為:編制預算的工作量相對較大,各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。

二、物業(yè)管理財務預算的主要內容

物業(yè)管理的財務預算,是對物業(yè)管理中資金運動過程和結果的全面反映,它涉及到公司經(jīng)營活動的方方面面,內容十分豐富。為此,有必要對其具體內容作一認識。

(一)編制財務預算的假定

現(xiàn)實中,物業(yè)管理公司的未來資金運動面臨著較高的不確定性。編制財務預算時,首先應明確編制預算的前提條件,即為公司財務預算的編制作出必要的、合理的假定。

1.持續(xù)經(jīng)營假定

持續(xù)經(jīng)營假定與持續(xù)經(jīng)營會計假定相同,是指在可預見的將來,物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務。物業(yè)管理公司根據(jù)合同對物業(yè)進行管理,除雙方或單方違約情形外,這一假定是合理的。

2.單一業(yè)務假定

單一業(yè)務假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務,不從事多種經(jīng)營?，F(xiàn)實中,許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營,但由于其非物業(yè)管理服務業(yè)務的預算與一般公司的預算并無差別,而物業(yè)管理財務預算需經(jīng)業(yè)主大會批準,因此,有必要確立該假定,以簡化財務預算的編制。

3.現(xiàn)金收支假定

現(xiàn)金收支假定是假定公司有完善的財務管理制度,包括內部牽制制度、內部稽核制度和現(xiàn)金庫存量(上、下限)制度等。

4.存貨假定

存貨假定是指假定公司的存貨按經(jīng)濟批量(經(jīng)濟批量是確定存貨采購量的一種方式,在該方式下,預算期內存貨的采購費用和存儲費用之和最小)訂購,且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用。由于物業(yè)管理服務所需存貨多可在本地購買,因此,公司無需儲備額外的存貨(也稱安全儲備量)以備不時之需。

5.營運資金假定

營運資金為任何公司從事生產經(jīng)營活動所必需。營運資金假定是指假定公司的營運資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費押金提供。確立這一假定的現(xiàn)實意義在于,物業(yè)管理公司僅在極少數(shù)情形下為日常物業(yè)管理服務進行外部融資。

(二)財務預算的內容

各物業(yè)管理公司的經(jīng)營活動是在財務預算的指導下展開的,財務預算綜合反映了公司預算期內的資金運動。一般而言,物業(yè)管理公司的財務預算包括收入預算、營業(yè)成本預算、管理費用預算、財務費用預算、資本預算、預計損益表、現(xiàn)金預算和預計資產負債表等多項內容。

財務預算的具體內容,主要包括八部分:

1.收入預算

物業(yè)管理公司的收入來自物業(yè)管理服務和多種經(jīng)營(多種經(jīng)營部分的預算應單獨編制預算,在此僅探討物業(yè)管理服務部分)兩個方面。管理服務收入是物業(yè)管理公司的主營業(yè)務收入,這一主營業(yè)務收入又可進一步分為管理收入(包括公共服務、公眾代辦性服務和特約服務三部分)、經(jīng)營收入和大修收入等。

2.營業(yè)成本預算

營業(yè)成本是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出,其預算包括直接人工費和直接材料費預算兩部分。其中,直

接人工費預算是公司在預算期內直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費等預計支出,而直接材料費預算是物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預計支出。

3.管理費用預算

管理費用預算是財務預算的主要組成部分之一,是從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生間接費用的預算。其內容包括物業(yè)管理公司管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等。

4.財務費用預算

財務費用預算是物業(yè)管理公司在預算期內為籌措資金所發(fā)生費用的預算,其構成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構手續(xù)費和其他財務費用等。

5.資本預算

資本預算也稱設備維修更新計劃,是物業(yè)管理公司為實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值,根據(jù)設備的運行狀況和管理服務的需要制定的有關長期資產(固定資產等)購入和更新改造支出的預算。

6.現(xiàn)金預算

現(xiàn)金預算亦稱現(xiàn)金流量表,是反映預算期內貨幣資金的流入、流出以及資金調度的預算。在此,現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔,而是指公司的貨幣資金。該預算是物業(yè)管理公司進行貨幣資金日常管理的基本手段。

7.預計損益表

預計損益表又稱年度利潤計劃,是在經(jīng)營決策(包括財務決策)基礎上,綜合反映物業(yè)管理公司預算期(通常為一年,下同)內收入、成本費用和凈利潤的預算。

8.預計資產負債表

預計資產負債表或稱預計財務狀況表,是揭示物業(yè)管理公司資產、負債和股東權益在預算期末的水平及其構成的預算。

(三)現(xiàn)金預算和現(xiàn)金持有量的確定

現(xiàn)金預算是財務預算中居于中心地位的預算,它由現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金余缺及其籌措和運用四部分組成。由于現(xiàn)金是無收益或收益較低的資產,編制現(xiàn)金預算時,確定現(xiàn)金持有量是一項十分重要的財務決策。

1.現(xiàn)金預算

現(xiàn)金預算集中反映了物業(yè)管理公司預算期內現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺情況,為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù),因而,在物業(yè)管理公司理財中,對這一工具應予以足夠的重視。

通常,現(xiàn)金預算由四部分內容組成:

(1)現(xiàn)金收入

現(xiàn)金收入是指公司物業(yè)管理服務取得的現(xiàn)金收入?，F(xiàn)金收入不同于營業(yè)收入,營業(yè)收入是一個會計概念,其確認基礎是權責發(fā)生制,無論款項是否收到,只要取得了收取款項的權利,即可確認為收入;現(xiàn)金收入是一個財務概念,其確認以收付實現(xiàn)制為基礎,即只有收到現(xiàn)金后才確認為現(xiàn)金收入。兩者之間的差異主要體現(xiàn)在公司的應收款項上。

(2)現(xiàn)金支出

現(xiàn)金支出的內容很多,分為營業(yè)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出兩部分。營業(yè)現(xiàn)金支出是預算期內同物業(yè)管理公司管理服務有關的現(xiàn)金支出,包括采購材料、員工工資、營業(yè)費用和管理費用(不含折舊)等成本費用中的付現(xiàn)部分;其他現(xiàn)金支出主要有固定資產更新、上交的營業(yè)稅和所得稅等方面的付現(xiàn)支出。

(3)現(xiàn)金余缺

現(xiàn)金余缺是現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出之間的差額。差額為正數(shù),說明現(xiàn)金有多余;差額為負數(shù),表明物業(yè)管理公司入不敷出,現(xiàn)金短缺。

(4)余缺的運用或籌措

持有現(xiàn)金,收益很低;現(xiàn)金短缺,則公司的正常運作難以為繼。為此,在保證現(xiàn)金最低余額的前提下,可將多余的現(xiàn)金用于償還物業(yè)管理公司的借款或作短期投資;現(xiàn)金短缺部分,應考慮利用各種融資方式,如向銀行借款、調整物業(yè)管理收費等加以解決。

2.現(xiàn)金持有量的確定

物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機不同,其現(xiàn)金持有量各不相同。合理確定現(xiàn)金持有量的方法很多,較為常用的有鮑摩爾模式等。

(1)持有現(xiàn)金的動機

現(xiàn)金持有量的確定,與公司持有現(xiàn)金的動機有密切關系。理論上,物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機主要表現(xiàn)為:

①交易性動機。交易性動機是指企業(yè)為了滿足日常營業(yè)的需要而持有現(xiàn)金。在任何企業(yè),現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出都不可能完全同步、同金額發(fā)生,為此,必須持有一定數(shù)量的現(xiàn)金,以滿足支出大于收入時的現(xiàn)金需求。對物業(yè)管理公司而言,由于其現(xiàn)金收入主要來自物業(yè)管理服務收費,在時間上相對集中,而支出發(fā)生的時間又相對分散,出于交

易性動機而持有現(xiàn)金顯得尤為必要。

②預防性動機。預防性動機是指企業(yè)為了應付意外情況而持有現(xiàn)金。構成現(xiàn)金預算的現(xiàn)金收入和支出,都來源于公司對未來的預測。由于未來存在不確定性,任何預測都難以百分之百準確,出現(xiàn)意外情況在所難免。為了滿足出現(xiàn)意外情況下的現(xiàn)金需求,有必要持有一定數(shù)量的現(xiàn)金作緩沖之用。如物業(yè)管理公司預計的公眾代辦性或特約服務收費未能及時取得,或物業(yè)的供水(電)系統(tǒng)的維修支出大大超出計劃等,這些情況都要求公司有一定的、超出正常營業(yè)需要的現(xiàn)金儲備。

③投機性動機。投機性動機是指企業(yè)為了利用可能出現(xiàn)的有利機會而持有現(xiàn)金。如預期存貨價格可能會發(fā)生暫時性大幅波動時,物業(yè)管理公司若計劃利用這一可能機會,則必須持有與之相應的現(xiàn)金。現(xiàn)實中,僅有極少數(shù)公司出于此動機而持有現(xiàn)金。

一般而言,公司持有現(xiàn)金的數(shù)量取決于上述三項動機,但值得注意的是,若出現(xiàn)現(xiàn)金需求時,公司能從銀行等外部渠道取得資金,則公司持有現(xiàn)金的數(shù)量可相應地減少。

(2)現(xiàn)金持有量的確定

現(xiàn)金是一項無直接收益或收益甚低的資產,為此,公司持有現(xiàn)金數(shù)量越少越好;但另一方面,持有現(xiàn)金不足,又會給公司帶來嚴重后果。可見,合理確定公司的現(xiàn)金持有量十分重要。最佳現(xiàn)金持有量的確定方法有多種,物業(yè)管理公司常用的方法為鮑摩爾模式。

鮑摩爾模式中,假定公司將多余的現(xiàn)金投資于國庫券等有價證券。需要現(xiàn)金時,則出售有價證券。現(xiàn)金支出相對穩(wěn)定:即在0~t1或ti~ti+1期間內,公司的現(xiàn)金持有量n隨支出穩(wěn)步減少至0(見圖2-3-4)。最佳現(xiàn)金持有量是總成本最低時的持有量,它取決于兩個因素:持有現(xiàn)金的機會成本。即一筆資金既以現(xiàn)金形式持有,就無法同時以有價證券形式持有,此時,因持有現(xiàn)金而損失的有價證券投資收益,稱為持有現(xiàn)金的機會成本。一般而言,持有現(xiàn)金的機會成本是一項變動成本,即與現(xiàn)金持有量成正比例變化;有價證券轉換為現(xiàn)金的成本。轉換成本是指出售有價證券所必須支付的費用,如通訊費、稅金和手續(xù)費等。轉換成本是一項固定成本,即僅與轉換次數(shù)有關系,而與每次的轉換金額無關(注:即使轉換成本中存在變動成本,鮑摩爾模式仍然成立)。

三、物業(yè)管理財務預算的編制

不同的物業(yè)管理公司,編制預算的方式和程序各不相同。一般而言,為調動廣大員工的積極性,在全面預算的編制過程中,應盡可能讓物業(yè)管理公司的各個部門和所有員工共同參與,并由物業(yè)管理公司財務部門負責編制財務預算。

(一)財務預算的編制程序

財務預算的編制涉及公司的各個部門,編制預算時,需對財務預算的編制方式和編制程序作出具體、明確的規(guī)定?，F(xiàn)實中,財務預算的編制方式和程序為:

1.編制方式

各物業(yè)管理公司常用的預算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理公司管理層首先將財務規(guī)劃確定的預計損益表分部門下達,作為各部門編制預算的控制目標(一下);各部門根據(jù)控制目標的要求,結合自身的實際情況,編制出分季度的預算草案,并上報物業(yè)管理公司財務部門(一上);財務部門對各部門的預算草案進行匯總和綜合平衡,編制出正式的財務預算,并報物業(yè)管理公司管理層,然后再由管理層交業(yè)主大會討論批準后,正式下達給各部門執(zhí)行(二下)。

2.財務預算的編制程序

財務預算是經(jīng)營預算中其他預算的匯總,編制財務預算應以其他預算為基礎。具體編制程序為:①根據(jù)相關法規(guī)和管理服務合同的要求(特別是物業(yè)管理的內容和收費標準等),編制資本預算及年度收入預算;②以收入預算為基礎,制訂營業(yè)成本預算,即直接材料費和直接人工費預算;③依據(jù)收入預算,編制管理費用預算;④根據(jù)收入預算、營業(yè)成本和管理費用預算等,并進而結合物業(yè)管理公司的收付款政策和資本預算,編制現(xiàn)金預算;⑤最后,綜合所有各項預算,編制利潤預算(預計損益表)和預計資產負債表。值得注意的是,利潤預算與財務規(guī)劃中的預計損益表并無不同。因為,預計損益表作為物業(yè)管理公司的控制目標下達給各部門,然后再由各部門按照以上程序編制相應的預算。這一編制過程,一方面使預計損益表得以分解,具備了實現(xiàn)的可能;另一方面,為物業(yè)管理公司理財提供了所需的新信息,如現(xiàn)金預算等。

(二)財務預算的編制過程

財務預算的編制過程十分復雜,現(xiàn)以天馬物業(yè)管理公司為例,具體揭示財務預算的編制過程。

天馬物業(yè)管理公司僅負責一高層住宅小區(qū)――簡稱“閑逸小區(qū)”的物業(yè)管理服務。1999年10月,天馬物業(yè)管理公司管理層進行調查研究后決定:2000年的財務預算按靜態(tài)預算進行編制。此后,天馬物業(yè)管理公司財務部將預計損益表(表5.5)按部門進行了分解,并下達給各部門。各部門根據(jù)下達的控制目標,結合自身的實際情況,編制了預算草案,其編制過程為:

1.收入預算

天馬公司的物業(yè)管理收入相對簡單,僅包括公共服務收入、公眾代辦

性服務收入和特約服務收入三部分。根據(jù)管理服務合同,公共服務的收費執(zhí)行微利原則,并盡可能與政府指導定價相一致;公眾代辦性服務和特約服務的收費執(zhí)行政府指導價。原則上,各項收費都應按時收取,但據(jù)以往經(jīng)驗知,本季度的管理公共服務收入中,80%于當季收到款項,其余20%于下季度收到;其他服務收費基本上都于當季收取。

另外,按照我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應就其營業(yè)收入繳納營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加和防洪工程維護費等流轉稅。由于其流轉稅的征稅對象為營業(yè)收入,為簡便起見,將付現(xiàn)支出――營業(yè)稅金列入了營業(yè)收入預算。

2.營業(yè)成本預算

營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費用,包括直接材料和直接人工費。因此,編制營業(yè)成本預算,應以收入預算為基礎,分別確定公共服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入的直接成本。其中,公眾代辦性服務和特約服務直接成本的確定較為容易,可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定;公共服務的直接人工費,據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務人員的人數(shù)和當?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費)確定,其材料成本可以上年度實際發(fā)生的成本為基礎,增減一定百分比(通常為物價指數(shù))來確定。由于直接材料多定點采購,公司的付款政策為:本季度采購額或成本的70%于當季支付,其余的30%于下季度付款。因此,本季度直接材料費的現(xiàn)金支出=70%×本季度直接材料費+30%×上季度直接材料費。

3.管理費用預算

管理費用預算是財務預算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業(yè)管理公司在提供服務過程中發(fā)生的所有間接費用,包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產的折舊、保險費等。編制管理費用預算的最佳方法為零基預算,但為了簡便起見,天馬公司采用的仍然是固定預算。

4.現(xiàn)金預算

現(xiàn)金預算的編制,如上所述,以收入預算和成本費用預算為依據(jù)。天馬物業(yè)管理公司所需營運資金由管理費押金提供,最低的現(xiàn)金余額為10萬元,多余資金用于償還借款或購買國庫券(年利率平均為7%);1999年度,物業(yè)管理公司無借款,也無投資。按物業(yè)管理合同,物業(yè)管理公司每季度收取經(jīng)理人酬金10萬元,預計所得稅為30萬元。

5.預計損益表

預計損益表是物業(yè)管理公司在預算期內經(jīng)營成果的匯總反映。

由于缺少1999年度天馬物業(yè)管理公司的資產負債表,在此省略其預計資產負債表的編制。天馬物業(yè)管理公司的財務預算經(jīng)“閑逸小區(qū)”業(yè)主大會通過后,于2000年1月正式下達執(zhí)行。

四、物業(yè)管理的財務預算控制

財務預算,就其本質而言,是一種控制手段。在物業(yè)管理公司,財務預算的實施就是借助于財務預算,對物業(yè)管理公司的資金運動過程進行控制,即財務預算控制。為了保證財務預算能真正落到實處,公司財務管理部門應搞好物業(yè)管理財務的預算控制工作。

(一)財務預算控制的目的

財務管理部門進行財務預算控制的目的主要有:

(1)落實財務預算或財務計劃。財務預算能否有效地實施,很大程度上取決于財務預算控制是否有效。如果財務預算編制得好,但財務預算控制系統(tǒng)失效,則很難保證公司目標的順利實現(xiàn)。

(2)及時糾正偏差。由于不可預見因素的存在,財務預算在實施過程中難免會出現(xiàn)偏差,因而需要通過財務預算控制系統(tǒng),及早發(fā)現(xiàn)問題,找出產生偏差的原因,然后提出修改和補救辦法進行糾正,保證財務預算任務的完成。

(3)提供決策依據(jù)。財務預算控制是對財務預算在實施過程中所進行的定期性考核與檢查,因而在財務預算控制的過程中會形成各種反饋信息,這些反饋信息又將成為公司管理層決策時的重要參考依據(jù)。

財務預算控制的內容很廣泛,主要有成本費用控制、現(xiàn)金流轉控制、應收票據(jù)控制、存貨控制、流動負債控制、長期負債控制和利潤分配控制等。

(二)財務預算控制的內容

財務預算控制主要應做好以下幾項工作:

(1)將財務計劃的各項預算指標分配落實到公司各部門。

(2)通過會計核算反映和監(jiān)督公司各部門有關指標的實際完成情況。

(3)定期(按年或月)把實際完成情況同財務預算指標進行對比分析,找出存在的偏差,并分析產生偏差的原因,提出降低成本費用的途徑,制定糾偏的有效措施。

(4)對責任部門和責任人進行評價和考核。

(5)根據(jù)考核結果和獎懲辦法進行獎勵和處罰。

(6)調整預算。在財務

預算執(zhí)行過程中會發(fā)生一些不可預見的因素,造成財務預算執(zhí)行發(fā)生偏差,為了做到考核合理,獎罰分明,一般在每年第三季度對財務預算指標進行有依據(jù)的必要調整,保證預算的合理性和可行性。

(三)財務預算控制系統(tǒng)的構成要素

為保證財務預算的貫徹落實,物業(yè)管理公司應建立有效的財務預算控制系統(tǒng)。一般來說,財務預算控制系統(tǒng)由組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核和獎懲制度等組成。

(1)組織系統(tǒng)

組織系統(tǒng)對財務預算控制機構及其各自工作職責作了規(guī)定。實施財務預算控制的基本要求是實行責任中心制,即在公司內部劃小預算單位,各預算單位(公司內部有特定責任的單位或部門)成為責任中心,每個責任中心都有明確的責任和控制范圍。根據(jù)所負責任和控制范圍的不同,責任中心又可分為成本中心、費用中心,利潤中心和投資中心。一般地,物業(yè)管理公司的業(yè)務部門(如保安隊、綠化隊、維修隊等)和各職能科室成為成本中心,該成本中心負責將人工、原材料和機器設備等投入轉變?yōu)槲飿I(yè)管理服務。利潤中心是獲取最大凈利潤為經(jīng)營目標的組織單位。對一般物業(yè)管理公司或物業(yè)管理企業(yè)集團來說,投資中心和利潤中心應分開,母公司或集團公司是投資中心,而緊密層、松散層和各子公司則是利潤中心,母公司或集團公司對子公司實行投資控股關系,集團公司內部的各分公司和具體業(yè)務部門則是成本中心。

(2)信息系統(tǒng)

信息系統(tǒng)是財務預算控制系統(tǒng)的重要組成部分。財務預算控制系統(tǒng)的信息分為公司內部信息和外部信息。內部信息包括財務預算數(shù)據(jù)和實際執(zhí)行結果的數(shù)據(jù),這些數(shù)據(jù)可從財務計劃(或財務預算)和會計信息系統(tǒng)中取得。而外部信息如市場預測、市場行情、政策法規(guī)變動等一般較難取得。在編制財務計劃預算時,預算人員必須熟悉公司內部和外部信息,計劃(預算)信息和現(xiàn)實信息。

(3)考核制度

考核是財務預算控制系統(tǒng)發(fā)揮其作用的重要因素?？己说囊话阕龇ㄊ?根據(jù)財務預算數(shù)據(jù),找出實際發(fā)生的結果與財務計劃(或財務預算)要求之間的差異,分析產生這種差異的原因,落實責任人,并提出補救辦法,最后形成財務報告,并作為公司決策和采取行動的依據(jù)。

(4)獎懲制度

獎懲是根據(jù)業(yè)績考核結果,對業(yè)績突出者給予獎勵,對造成嚴重損失的責任者給予處罰的行為?？己说慕Y果必須與獎懲掛鉤,否則,財務預算控制就如同紙上談兵,財務預算控制系統(tǒng)也就形同虛設。

(四)財務預算控制的步驟

財務管理部門實施財務預算控制,一般應遵循以下幾個步驟:

(1)建立財務預算控制系統(tǒng)。建立財務預算控制系統(tǒng)包括建立財務預算控制的組織系統(tǒng)和信息系統(tǒng),建立考核制度和獎懲制度。財務預算控制組織系統(tǒng)是財務預算控制的組織保證,包括專門機構的設立、人員的配置、崗位責任的確立和責任中心、利潤中心與投資中心的建立。信息系統(tǒng)包括建立各種量化的控制標準(指標),它是實施財務預算控制的依據(jù)。信息系統(tǒng)還應包括信息反饋系統(tǒng),以保證各種信息能及時傳遞和反饋,保證控制措施的及時落實?？己酥贫群酮剟钪贫仁菍嵤┛刂埔约皩己私Y果進行處理的有關規(guī)定。它們在制度上保證了財務預算控制的有效實施及財務預算目標的實現(xiàn)。

(2)檢查監(jiān)督。根據(jù)信息系統(tǒng)確立的標準,實行監(jiān)督、檢查,比較實際執(zhí)行結果與標準之間的差異。

(3)分析原因。實際執(zhí)行結果與財務預算的標準之間必然會產生偏差,那么,到底是什么原因產生這些偏差,責任者是誰,應該予以明確。

(4)糾正偏差。提出糾正偏差的對策,并組織實施,盡最大努力減少損失。

第12篇寫字樓大廈物業(yè)管理財務核算

寫字樓、大廈物業(yè)管理財務核算

財務核算是企業(yè)經(jīng)濟核算的重要內容。它是反映和監(jiān)督企業(yè)和企業(yè)內部各核算單位生產經(jīng)營過程的活勞動消耗、物資消耗和資金占用及其經(jīng)濟效果的方法。財務核算是根據(jù)審核后的原始憑證,運用會計科目,填制記帳憑證,登記會計帳簿,以貨幣為計算尺度,連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計算各核算項目的經(jīng)濟活動過程。

1)主要作用如下:

a)為考核和評定企業(yè)及企業(yè)內部各核算單位經(jīng)營管理成果提供西、完整的資料。

b)通過財務核算程序對企業(yè)及企業(yè)內部各核算單位的生產經(jīng)營過程的活勞動消耗、物資消耗和資金占用實施有效的監(jiān)督。

2)會計核算

a)核算時間月度從上月26日至本月25日為當月核算期,年度從上月12日26日至本年12月25日為年度核算期。

b)會計帳務以人民幣為記帳單位,有外幣計算的經(jīng)濟業(yè)務,應當折合人民幣記帳,同時登記外國貨幣金額和折合率,規(guī)定以季初一日的匯率作為記帳率。當季末掉正其發(fā)生的差額作為外幣兌換損益處理。

c)公司采用借貸復式記帳法。

d)會計科目使用和核算以財政廳制定的《企業(yè)會計制度》為主,結合公司的實際,設置總帳、銀行現(xiàn)金日記帳,各類債權債務往來和費用的二級科目明細帳等,進行會計核算。

e)原始憑證是記帳的依據(jù),要求一切原始憑證具有手續(xù)完備、完整、合法、內容真實、數(shù)字準確、清楚、日期和印章齊全,大、小寫相符等的法定憑證,不得用白條子報帳。

3)會計憑證和會計帳冊

a)公司的會計憑證、帳冊、報表等會計記錄資料,必須根據(jù)實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務進行登記,做到手續(xù)齊全、內容真實,準確完整、及時完善,并符合會計制度的規(guī)定。

b)財務會計人員必須認真審核各種原始憑證,遇有偽造或涂改情況,虛報冒領款等行為,應拒絕受理,并及時向主管領導報告,對內容不全、手續(xù)不齊、數(shù)字有差錯的憑證,應予退回、補填或更正,一切原始憑證經(jīng)審核無誤后,方能填寫記帳憑證以記帳。

c)收款憑證、付款憑證,必須按照發(fā)生事項內容填制清楚,并經(jīng)出納人員簽章后方能生效。轉帳憑證要經(jīng)管會計填制,并健全會計核算,一切記帳憑證必須經(jīng)指定的審核人員審定簽章后,方可記帳。

d)公司及其下屬的主管會計,應對一切原始憑證記帳帳冊負責,指定專人列冊登記,妥善保管,絕不丟失。有關會計報表帳冊和會計憑證的保存年限,均按上級規(guī)定辦理。

e)一切未使用的重要空白憑證,如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)應指定專人保管,啟用時由領用人辦理領取手續(xù),每年終了后的第一個月內由主管會計清查、核實,上報有關部門。

f)工程部、綜合部所承接的工程項目必須按正常的手續(xù)程序辦理工程預付款,進度款和結算。

第13篇酬金制物業(yè)管理財務監(jiān)管程序文件

酬金制物業(yè)管理財務監(jiān)管程序文件

1.0目的:

根據(jù)物業(yè)管理服務委托合同的規(guī)定,為了明確酬金制物業(yè)管理運作模式下與委托物業(yè)管理企業(yè)的雙方權利義務,有效監(jiān)管委托物業(yè)管理企業(yè)財務經(jīng)營狀況,維護公司經(jīng)濟利益。

2.0范圍

適用于酬金制物業(yè)管理運作模式下,__集團對委托物業(yè)管理企業(yè)的財務監(jiān)管工作。

3.0職責

3.1項目委托的物業(yè)管理公司(以下簡稱物業(yè)公司)負責項目物業(yè)管理具體經(jīng)營、財務管理、資產管理的實際工作,以及經(jīng)營收入管理和成本控制工作;

3.2置業(yè)公司客戶服務中心(以下簡稱客戶服務中心)負責與物業(yè)公司對接工作,以及費用結算、成本審核、物資采購初審、財務核查協(xié)助、資產管理監(jiān)督工作;

3.3置業(yè)公司財務部(以下簡稱地產財務部)負責對物業(yè)公司財務管理、資產管理的監(jiān)管和審核工作;

3.4集團資產運營部負責上述工作的監(jiān)督與指導工作。

4.0程序

4.1物業(yè)管理經(jīng)營收入監(jiān)管

4.1.1物業(yè)管理經(jīng)營收入定義與范圍

4.1.1.1物業(yè)管理經(jīng)營收入是指物業(yè)公司在本項目上所有業(yè)務經(jīng)營收入款項,包括主營業(yè)務經(jīng)營收入和其他業(yè)務經(jīng)營收入;

4.1.1.2主營業(yè)務經(jīng)營收入包括為物業(yè)管理服務費和停車服務費;

4.1.1.3其他業(yè)務經(jīng)營收入包括為裝修管理費、垃圾清運費、場租費、業(yè)務分成、維修服務費、有償服務費等其他業(yè)務收入;

4.1.1.4所有主營業(yè)務經(jīng)營收入和其他業(yè)務經(jīng)營收入必須入帳,錄入財務軟件、開具地產財務部指定的統(tǒng)一票據(jù),列入監(jiān)管范圍。

4.1.2財務票據(jù)監(jiān)控

4.1.2.1物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營收入款項(包括主營業(yè)務經(jīng)營收入和其他業(yè)務經(jīng)營收入),都必須向客戶開具地產財務部指定統(tǒng)一的《__大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》(以下簡稱物業(yè)管理財務收據(jù)),物業(yè)管理財務票據(jù)一式三聯(lián),一聯(lián)給客戶、一聯(lián)物業(yè)公司存檔、一聯(lián)地產財務部存檔;

4.1.2.2物業(yè)管理財務收據(jù)由地產財務部負責設計、印刷和管理;

4.1.2.3物業(yè)公司財務會計在每月3日前到地產財務部核銷上月的物業(yè)管理財務收據(jù),和領取本月物業(yè)管理財務收據(jù)。

4.1.2.4物業(yè)公司在領取本月物業(yè)管理財務收據(jù),需要在地產財務部登記物業(yè)管理財務收據(jù)的起始編號;

4.1.2.5物業(yè)公司在核銷物業(yè)管理財務收據(jù)時,需向地產財務部提交《__大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》,和當月使用完的全部物業(yè)管理財務票據(jù)第一聯(lián)存根?？蛻舴罩行母鶕?jù)月份報表和財務收存根進行審核物業(yè)公司當月經(jīng)營收入數(shù)據(jù)的真實性,客戶服務中心審核無誤后提交地產財務部復核;

4.1.2.6物業(yè)公司在使用《__大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》,必須按順序和規(guī)范填寫,如填寫錯誤必須收回客戶聯(lián),三聯(lián)一起核銷;不得有跳頁、涂改、開空白頁。自制和偽造財務票據(jù)、以及收款不開票據(jù)的行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將根據(jù)《__大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》的約定,每發(fā)生一次將給物業(yè)公司處于人民幣1萬元的罰款;

4.1.3物業(yè)管理軟件監(jiān)控

4.1.3.1為便于財務數(shù)據(jù)的及時監(jiān)控,將安裝物業(yè)管理軟件,在地產財務部、客戶服務中心、物業(yè)公司各設置一個管理登陸平臺;

4.1.3.2物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營收入款項(包括主營業(yè)務經(jīng)營收入和其他業(yè)務經(jīng)營收入),必須及時將財務數(shù)據(jù)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫中;

4.1.3.3客戶服務中心在每月4日前將根據(jù)物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,匯總和統(tǒng)計物業(yè)公司上月度的經(jīng)營收入數(shù)據(jù),并打印一份《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)。

4.1.3.4客戶服務中心根據(jù)《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿),對照物業(yè)公司提交的《__大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》,和當月使用完的全部物業(yè)管理財務票據(jù)第一聯(lián)存根,審核無誤后提交地產財務部復核;

4.1.3.5物業(yè)公司必須保證所有物業(yè)管理經(jīng)營收入款項數(shù)據(jù)原則上在48小時內(停電、電腦或系統(tǒng)故障原因除外)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫中。如月度審核中發(fā)現(xiàn)收費不錄入軟件的行為,根據(jù)《__大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》的約定將每次處于物業(yè)公司人民幣1萬元罰款。

4.1.4物業(yè)管理經(jīng)營收入數(shù)據(jù)確認:地產財務部根據(jù)客戶服務中心提交審核過的《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)、《__大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》、當月使用完的全部物業(yè)管理財務票據(jù)第一聯(lián)存根,進行復核,復核無誤后,在《__大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》簽字確認,確認后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當月的最終經(jīng)營收入數(shù)據(jù)。

4.2物業(yè)管理經(jīng)營成本監(jiān)管

4.2.1物業(yè)管理經(jīng)營成本定義與范圍

4.2.1.1物業(yè)管理成本包括人員物業(yè)管理人工成本和物業(yè)管理物料成本;

4.2.1.2物業(yè)管理人工成本包括:工資、福利、加班費、社會保險;

4.2.1.3物業(yè)管理物料成本包括:辦公用品、維修材料、清潔材料、綠化材料等法律法規(guī)規(guī)定內的成本支出;

4.2.1.4單價在500元以上的物資作為資產范圍,按照資產管理監(jiān)控程序處理;

4.2.2物業(yè)管理人工成本監(jiān)控

4.2.2.1物業(yè)公司必須在每月3日前提交上月的《__月份考勤匯總表》和《__月份人工成本報表》(報表中必須有工資、福利、加班費以及社會保險金額);

4.2.2.2客戶服務中心對上述報表和項目實際人員狀況進行核實和審核,審核無誤后將提交地產財務部進行復核;

4.2.2.3物業(yè)公司的人員編制、工資、福利和社會保險標準必須按照萬廈居業(yè)的《__大湖之都物業(yè)管理投標文件》中的標準執(zhí)行,超出此標準的部分將不予以確認,超編制部分人員需提前報批;

4.2.2.4地產財務部和客戶服務中心在審核物業(yè)公司的人工成本時,如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報人員考勤、工資、福利和社會保險的行為,將有權拒絕支付物業(yè)公司當月虧損補貼和酬金,并追究物業(yè)公司的違約責任和扣罰酬金;

4.2.2.5物業(yè)管理人工成本數(shù)據(jù)確認:地產財務部對客戶服務中心提交的審核合格的《__月份人工成本報表》進行復核,復核無誤后在報表上簽字確認,確認后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當月的最終人工成本數(shù)據(jù);

4.2.3物業(yè)管理物料成本監(jiān)控

4.2.3.1物業(yè)公司在每月28日前向客戶服務中心提交下月的《__月份物資采購報表》(報表中必須注明采購物資名稱、規(guī)

格、數(shù)量、用途、單價、總計金額)進行審核?？蛻舴罩行母鶕?jù)項目實際情況審核所采購物資的合理性、必要性和真實性;

4.2.3.2物業(yè)公司需每個季度向客戶服務中心和地產財務部提交一份《__大湖之都季度常用物資采購價格明細表》,以供價格參考?？蛻舴罩行暮偷禺a財務部有權對價格表中的價格進行市場調查,如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報價格的行為,將有權拒絕支付該項費用,并追究物業(yè)公司的違約責任和扣罰酬金;

4.2.3.3客戶服務中心審核過程中如發(fā)現(xiàn),如發(fā)現(xiàn)《__月份物資采購報表》的物資單價,超過《__大湖之都季度常用物資采購價格明細表》單價的10%以上,將要求物業(yè)公司進行合理解釋,否則將拒絕確認?？蛻舴罩行膶徍撕细窈蟮摹禵_月份物資采購報表》,報一份給地產財務部復核;

4.2.3.4物業(yè)管理物料成本數(shù)據(jù)確認:地產財務部根據(jù)客戶服務中心審核后的《__月份物資采購報表》,對照《__大湖之都季度常用物資采購價格明細表》復核無誤后,在《__月份物資采購報表》簽字確認,確認的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當月的最終物料成本數(shù)據(jù);

4.2.3.5物業(yè)公司根據(jù)審核合格后的《__月份物資采購報表》實施采購。

4.3酬金和虧損補貼支付

4.3.1物業(yè)公司酬金提取標準按照《__大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》規(guī)定標準提取計算;

4.3.2客戶服務中心根據(jù)地產財務部簽字確認后的《__月份人工成本報表》和《__月份物資采購報表》,計算當月管理酬金和虧損補貼,并簽發(fā)《__月份物業(yè)管理虧損補貼審批表》,報地產財務部和公司總經(jīng)理審批,審批后在每月8日前憑物業(yè)公司開具的正式發(fā)票向物業(yè)公司指定帳號劃撥補貼款項,;

4.4資產管理監(jiān)控

4.4.1資產的定義和范圍:是指單價在500元以上的物資;

4.4.2資產購置申請:物業(yè)公司需要購置資產,需要提前7個工作日向客戶服務中心提交《__資產購置申請表》進行審批,客戶服務中心審批后報地產財務部和公司總經(jīng)理審批;

4.4.3資產購置費用報銷:物業(yè)公司憑審批合格后的《__資產購置申請表》實施采購。報銷時需要提交發(fā)票、入庫單和《__資產購置申請表》進行報銷,屬于前期開辦費范圍以內的資產購置報銷由地產公司報銷,前期開辦費范圍以外的資產購置報銷由物業(yè)公司報銷;

4.4.4資產管理統(tǒng)計和監(jiān)督:物業(yè)公司需要在每月8日前向客戶服務中心提交《__月份資產統(tǒng)計報表》,客戶服務中心進行監(jiān)督和核查,同時將此報表報地產綜合部備案。

4.4.5緊急采購和特殊情況采購:按照《__大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》規(guī)定執(zhí)行。

4.5集團監(jiān)督:集團資產運營部對上述工作不定期進行檢查和審核,發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)和虛假行為,為集團內部員工責任的將按照集團行政管理制度進行處罰,為物業(yè)公司責任的將按照合同規(guī)定追究合同違約責任。

5.0支持性文件及質量記錄

5.1《__前期物業(yè)管理服務委托合同》

5.2《__物業(yè)管理收款收據(jù)》(地產財務部印制格式)

5.3《zz月份物業(yè)管理收入報表》zr-kf-wy-01

5.4《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)

5.5《__月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02

5.6《__月份人工成本報表》zr-kf-wy-03

5.7《__月份物資采購報表》zr-kf-wy-04

5.8《__大湖之都季度常用物資采購價格明細表》zr-kf-wy-05

5.9《__月份物業(yè)管理虧損補貼審批表》zr-kf-wy-06

5.10《__資產購置申請表》zr-kf-wy-07

第14篇物業(yè)管理財務報告范本

物業(yè)管理公司財務報告

各種財務報告是財務部與公司領導進行溝通的重要工具,也是財務工作的重要成果。財務部應定期向公司領導遞交相關報告及報表,具體時間與報表內容可能有差異,但總體應包含以下報表:

1.資金周報表。向公司領導提供公司最新的資金收支余情況,以便更好地使用或調度資金。

2.應收款明細表。應收款管理是物業(yè)管理企業(yè)財務管理的一個行業(yè)性的難點,財務部應按金額大小及拖欠時間長短等指標將各主要拖欠款客戶進行列表,將本期應收款管理情況及時報告公司領導。

3.各部門收支情況表。各部門的收支狀況及盈虧狀況反映了公司整體財務計劃的執(zhí)行情況,公司領導應對這些予以關注,這些報表內容是公司領導對業(yè)務部門加強財務管理所必要的信息。

4.行政部門費用明細表。因行政部門不創(chuàng)造利潤,控制行政費用是實現(xiàn)收支控制的重點之一。公司為控制行政費用,管理層必須對行政費用的明細有所了解,才能有的放矢。

5.公司基本財務報表。包括資產負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表及其他附表。

6.財務分析。財務分析應定期將以上財務報表以文字形式形成報告,對詳細的財務收支狀況,收支結構,收支的變化的原因、與預算差異的分析、資金的管理狀況、應收款的管理狀況進行分析,提出應予以關注的因素與改善建議,并對下一期的財務狀況進行預計。最后使報告的閱讀者對公司整體財務狀況形成清晰的理解,明確財務管理的重點及方向。

財務分析是財務工作重要的階段性總結報告,財務部門應定期向公司領導提交財務分析,分析公司的財務狀況及應進行改善的措施。

財務分析的一般性原則:

a)分析要全面。主、客觀因素分析,成功及不足的分析,經(jīng)濟因素與技術因素的分析,內外部因素的分析。

b)事物的聯(lián)系。要注意局部與全局聯(lián)系,報酬與風險的聯(lián)系、過去現(xiàn)在將來的聯(lián)系。

c)實事求是,不能結論先行。

d)深入淺出,分析問題深入核心,表述問題淺顯易懂。多用圖表,如柱狀圖,餅式圖等。

e)多種分析方法綜合運用。如比較分析、因素分析等。

f)對于過于復雜、過于專業(yè)的方法慎用,以提高報告的可閱讀性。

g)行文保持結構嚴謹,證據(jù)充分,邏輯嚴密。

h)定性與定量相結合,證據(jù)與結論相一致。

第15篇物業(yè)管理財務部主管崗位職責

物業(yè)管理公司財務部主管崗位職責(七)