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階段管理制度是企業(yè)管理中的核心組成部分，旨在確保項目或任務在各個階段得到有效管理和控制。它涵蓋了計劃制定、執(zhí)行監(jiān)控、反饋調整等多個環(huán)節(jié)，以實現(xiàn)企業(yè)目標的有序實現(xiàn)。
包括哪些方面
1. 目標設定：明確每個階段的目標和預期成果，為團隊提供清晰的方向。
2. 責任分配：定義各階段的責任人及其職責，確保責任落實到個人。
3. 時間規(guī)劃：設定每個階段的起止時間，保證進度控制。
4. 資源調配：合理分配人力、物力和財力資源，以滿足階段需求。
5. 質量標準：設立質量控制點，確保階段成果符合企業(yè)標準。
6. 溝通機制：建立有效的信息交流渠道，確保信息暢通無阻。
7. 風險管理：識別潛在風險，制定應對策略，降低影響。
8. 評估與改進：定期評估階段績效，發(fā)現(xiàn)問題并及時改進。
重要性
階段管理制度的重要性在于：
1. 提高效率：通過明確的階段劃分，優(yōu)化工作流程，提高工作效率。
2. 控制質量：每個階段都有明確的質量標準，有助于保證最終產(chǎn)品的質量。
3. 降低風險：提前預見并管理風險，減少項目失敗的可能性。
4. 增強協(xié)作：清晰的責任分配和溝通機制，促進團隊協(xié)作。
5. 便于追蹤：階段性的評估使問題暴露及時，便于調整策略。
方案
1. 制定詳細計劃：依據(jù)項目特性和企業(yè)目標，制定詳實的階段計劃，明確每個階段的具體任務。
2. 培訓與指導：對員工進行階段管理制度的培訓，確保理解和執(zhí)行到位。
3. 實施監(jiān)控：設立關鍵績效指標（kpis），定期檢查階段進度和質量。
4. 反饋與改進：鼓勵員工提供反饋，定期召開評審會議，根據(jù)實際情況調整計劃。
5. 激勵機制：建立獎勵制度，激勵員工在各階段表現(xiàn)出色。
6. 持續(xù)優(yōu)化：根據(jù)階段管理的實施效果，不斷修訂和完善管理制度。
以上方案旨在構建一個動態(tài)、靈活且高效的階段管理制度，助力企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在執(zhí)行過程中，管理層需密切關注實際效果，適時調整策略，以確保管理制度的適應性和有效性。
階段管理制度范文
第1篇 油庫施工階段安全管理措施
施工階段的安全管理是整個油庫建設施工中安全管理的核心階段,其時間最長、任務最重、難度最大。這里僅就最常見、最易發(fā)生事故的幾種作業(yè)分別作些介紹。
(1)破土作業(yè)
所謂破土作業(yè)系指在施工現(xiàn)場的地面開挖、掘進、鉆孔、打樁、爆破等作業(yè)。
油庫建設施工中的破土作業(yè)主要是油罐基礎開挖、管溝開挖,以及山區(qū)丘陵地帶的場地平整和道路建設等工程。
破土作業(yè)過程中有可能出現(xiàn)實施爆破時傷人損壞設備設施;有可能挖壞原有地下的各種管道、電纜、各種標志物、文物古跡;有可能出現(xiàn)滑坡塌方等事故,為此進行破土作業(yè)時從安全角度考慮,應把握好以下幾個環(huán)節(jié)。
①交底
在破土作業(yè)前應根據(jù)情況,組織營房、供電、供水、供氣、通信、消防等部門,以及破土施工區(qū)域所屬單位和與其他地下設施的主管單位,聯(lián)合進行破土施工現(xiàn)場地下情況交底,根據(jù)施工區(qū)域地質水文、地下供排水管線、燃氣管道、通信電纜、供電電纜、測量用的永久性標志樁、地質、地震部門設置的長期觀測孔、不明物、砂基等情況向施工單位提出具體要求。
②施工方案及安全措施
交底后督促施工單位制定施工方案,針對地下和環(huán)境特點,制定行之有效的防范應急措施。
③明確安全負責人和監(jiān)護人
施工單位應明確安全負責人。若在油庫儲油區(qū)內施工,應設專人進行安全監(jiān)護。安全監(jiān)護人應逐條對安全措施進行落實,確認無誤后,方可通知作業(yè)人員進行作業(yè)。作業(yè)中認真監(jiān)督,以防意外發(fā)生。
④設警示標志
破土作業(yè)施工現(xiàn)場應設圍檔,警告牌,警示燈。
⑤按規(guī)定著裝
作業(yè)人員必須按規(guī)定著裝,戴安全帽等勞保用品。
⑥危險場所的施工
在坑、溝、槽、井、地道內進行破土作業(yè),應嚴格按中國石化的《進設備作業(yè)安全管理制度》進行安全管理,軍隊油庫應按總部的《軍用油庫油罐清洗、除銹、涂裝作業(yè)安全規(guī)程》辦事,注意有毒氣體和易燃易爆物的檢查檢測,遇有可疑情況,應立即停止作業(yè),報上級查清情況后定出防范措施,方可再行施工。
⑦土石方工程應謹防塌方事故
破土作業(yè)前,應先做好地面和地下排水,嚴防地面水滲入作業(yè)面,造成塌方。開挖時應防滑坡、塌方。嚴防相鄰建筑物、道路、管道等下沉變形,必要時應采取措施,加強觀測、防止位移和下沉。
挖掘時應由上而下逐層挖掘,并留有安全防滑坡度,嚴禁采用挖空底腳和挖洞方法。
雨季和解凍期,土方工程應及時檢查土方邊坡,當發(fā)現(xiàn)有裂紋、支撐松動、變形、折斷時應立即停止作業(yè)。
⑧遇有文物正確處置
土石方工程中,挖掘時若發(fā)現(xiàn)不能辨認物時,不得打擊、移動,以及發(fā)現(xiàn)古代墓葬、文物、古文化遺址、古生物化石等,應立即停止作業(yè),派專人看護,保護現(xiàn)場,立即報有關部門處理,切勿私自處理,防止哄搶、損壞,以免觸犯國家有關法律。
⑨遇有險情正確處理
破土過程中,出現(xiàn)滑坡、塌方或其他險情時,應做到:
a.立即停止作業(yè); ,
b.先撤出作業(yè)人員和設備;
c.出示警示牌,警示燈;
d.劃出警戒區(qū),設警戒員;
e.通知設計建設、安全等部門。
總之,破土作業(yè)應做到摸清底情、保其安全、警示明顯、嚴防塌方,保護文物。
(3)動火作業(yè)
施工中用火是免不了的,我們所說的用火系指在危險區(qū)域內使用各種明火作業(yè)、明火取暖和明火照明。如進行各種焊接、切割作業(yè);使用噴燈、火爐、液化氣爐、電爐;進行燒烤、煨管、熬瀝青、炒砂子;使用非防爆電器、工具及能產(chǎn)生火花的作業(yè);進行爆破土工作業(yè)等。
動火作業(yè)的基本原則是:
①油庫收發(fā)油作業(yè)期間,禁止用火;
②在儲油區(qū)、作業(yè)區(qū)禁止燒荒、燒紙、燒烤;
③節(jié)假日原則上一律停止用火:
④可用可不用的一律不用;
⑤凡能拆卸施工的,一律拆下來移至安全地帶動火;
⑥帶油、帶壓容器和管線,一般不允許動火(負壓時絕對禁止用火),確需動火時必須申請《用火作業(yè)證》,制定嚴格的安全防范措施。
第2篇 某物業(yè)管理策劃階段工作程序
__物業(yè)管理有限公司程序文件
--物業(yè)管理策劃階段工作程序
1.目的
規(guī)范物業(yè)管理策劃工作流程。
2.范圍
適用于公司待接管物業(yè)。
3.職責
3.1分管總經(jīng)理助理具體負責物業(yè)管理策劃階段的組織工作。
3.2前期介入人員負責在對環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等向地產(chǎn)公司提供有益的建設性意見。
3.3相關部門負責前期介入工作的協(xié)助和配合。
4.方法和過程控制
4.1物業(yè)管理策劃階段包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項目物業(yè)管理處三個基本環(huán)節(jié)。
4.2前期介入按照項目開發(fā)周期分為介入的早期、中期、后期三個階段。
4.2.1早期階段:從進駐項目現(xiàn)場到主體動工之間的介入活動。包括:
4.2.1.1拆遷、搬遷現(xiàn)場臨時建筑物。
4.2.1.2現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、設備維護、飲食等管理工作。
4.2.1.3提供項目營銷活動的后勤保障。
4.2.1.4項目樣板房、銷售廳、項目部等代管物資的驗收、保管、發(fā)放、調撥、跟蹤等管理工作。
4.2.1.5審閱設計圖紙,對開發(fā)項目的規(guī)劃設計包括戶型設計、供電供水、污染處理、通訊網(wǎng)絡、道路、綠化、管線走向、服務配套設施及平面布局等提出建設性意見。
4.2.2中期階段:主體動工到入伙前六個月之間的介入活動。包括:
4.2.2.1專業(yè)技術人員參與了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,指出設計中缺陷、遺漏的工程項目。
4.2.2.2加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
4.2.2.3從顧客使用功能角度,向地產(chǎn)公司建議完善相關設施,修正缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。
4.2.2.4根據(jù)相關驗收標準,從物業(yè)管理功能出發(fā),對未達到標準的設備房、配套設施、管理用水電預留接口等需要完善的問題,及時向地產(chǎn)公司建議完善、修正。
4.2.3后期階段:入伙前六個月到管理處成立之前的介入活動。包括:
4.2.3.1各類管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標準。
4.2.3.2完善閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設施、園林綠化等公用設施。
4.2.3.3分批分期收集工程、配套設施設備資料,如收集整理竣工圖、驗收資料、設備使用說明書、保修卡及設備原理圖等。
4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套設施狀況,做好物業(yè)接管驗收的各項準備工作。
4.2.3.5了解地產(chǎn)銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設施及附屬服務設施的情況。
4.2.4專業(yè)技術人員將工作情況記錄在《--前期介入情況周記錄表》上,作為重要資料保存。
4.3物業(yè)管理方案的制訂
4.3.1根據(jù)物業(yè)情況,制定調查方案,對物業(yè)進行調查。內容包括:
4.3.1.1物業(yè)周邊人文環(huán)境、治安狀況、供方環(huán)境、物業(yè)管理水平、收費標準及政策環(huán)境等。
4.3.1.2物業(yè)設備狀況、配套設施情況、辦公用房配備等。
4.3.1.3視情況在地產(chǎn)銷售前期實施顧客需求調查如服務需求及消費水平等。在入伙前六個月,完成物業(yè)管理方案的編制,內容包括:
4.3.2.1分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境,從物業(yè)的特色和不足中尋找完善物業(yè)管理服務的切入點。
4.3.2.2新建項目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交付使用時間、戶型、總戶數(shù)、車位數(shù)量、公用設施配套、機電設施設備等。
4.3.2.3分析顧客需求,針對顧客群體特征、個性特征和服務需求,創(chuàng)新服務項目。
4.3.2.4測算及擬定物業(yè)管理服務收費標準。
4.3.2.5詳細介紹新小區(qū)管理的整體構思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點、管理措施、管理目標。
4.3.2.6確定需配置的資源, 制定物業(yè)管理處開辦費計劃,包括:辦公用品、辦公設備及維修工具、設備、安全保潔工具等預算開支。
4.3.3由分管總經(jīng)理助理組織相關部門對物業(yè)管理方案進行評審、驗證,評審驗證內容包括服務模式、資源配置、收費標準等,評審驗證結果記錄于《策劃方案/合同評審記錄表》。
4.3.4物業(yè)管理方案制定后,試運行六個月進行確認,試運行期間對不適宜的資源配置、流程規(guī)范等進行調整或補充完善,確定能完全滿足要求后再全面施行。
4.3.5如物業(yè)管理方案在實施中發(fā)生更改,應由原評審部門/人員重新評審,并得到批準。
4.4組建物業(yè)管理處
4.4.1人力資源部根據(jù)物業(yè)管理方案,確定新建管理處人員編制。
4.4.2人力資源部編制新建管理處人員招聘計劃、培訓計劃。
4.4.3入伙前三個月經(jīng)總經(jīng)理辦公會議確定新建管理處經(jīng)理人選,并由人力資源部下發(fā)管理處成立的文件。
4.4.4各相關部門協(xié)助進行相關各項準備工作。
5.質量記錄表格
__wy7.3-g01-f1《前期介入情況周記錄表no1》
__wy7.3-g01-f2《前期介入情況周記錄表no2》
__wy7.3-g01-f3《前期介入情況周記錄表no3》
__wy7.3-g01-f4《前期介入情況周記錄表no4》
__wy7.3-g01-f5《前期介入情況周記錄表no5》
__wy7.3-g01-f6 《前期介入情況周記錄表no6》
__wy7.3-g01-f7 《前期介入情況周記錄表no7》
__wy7.3-g01-f8 《前期介入情況周記錄表no8》
__wy7.2.2-z01-f1《策劃方案/合同評審記錄表》
第3篇 施工階段砼砂漿級配試塊管理制度
施工階段的砼砂漿級配及試塊管理制度
一、砼、砂漿強度值
凡在設計圖紙中標明強度等級的砼、砂漿均屬級配管理范圍。
二、試塊制作管理職責分工:
(1)項目工程師負責砼、砂漿強度評定(數(shù)理統(tǒng)計與非數(shù)理統(tǒng)計)。
(2)項目技術員負責級配申請的復核,簽發(fā)配合比通知單。
(3)施工員負責開具級配申請單,負責計量工作的檢查和監(jiān)控。
(4)項目試驗工負責接受配合比通知單,并根據(jù)通知單校驗磅秤等計量器,負責向施工班組進行級配交底中途檢查,負責現(xiàn)場試塊制作,養(yǎng)護及送試工作。
(5)技術質量科的試驗員負責試塊的論壓及填表工作,監(jiān)督現(xiàn)場試塊制作及三過磅執(zhí)行。
第4篇 工程建設管理前期準備階段工作指引
房地產(chǎn)開發(fā)工程建設管理工作指引之前期準備階段
為了理順建設管理流程,更好地指引工程建設,根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度》(_地司管字[2010]第056號),結合我司工程建設的實際情況,對工程建設實施中的各環(huán)節(jié)工作流程進行了規(guī)定,提煉出各環(huán)節(jié)的管理控制要點。
一、前期準備階段
工程建設前期準備階段(基本取得用地到基礎開工)主要工作內容包括:現(xiàn)場查勘;收地圍蔽;清表;組織詳勘;申報臨水臨電;前期綜合策劃;實施“三通一平”;大型土石方施工;與政府相關部門對接等。
(一)現(xiàn)場查勘
1、取得原始地形地貌圖和周邊道路市政管網(wǎng)圖
基本達成土地意向后,督促開發(fā)部及時向政府相關部門索取原始地形地貌圖和周邊道路市政管網(wǎng)圖,并進行復核,如誤差較大,不滿足要求時,應外委有資質的第三方重新繪制。
2、現(xiàn)場查勘
收地前,工程部應組織現(xiàn)場查勘,詳細了解場地內的情況:地上地下建(構)筑物、墳墓、高低壓電線(電纜)、通訊電纜(光纜)、排水(給水或灌溉)渠(管)、地上附著物等,尤其是有無礦產(chǎn)、文物、溶洞、防空洞等,并繪制在總圖上。
3、地形地貌、地質資料、周邊道路管網(wǎng)資料和現(xiàn)場查勘資料是拿地決策、編制總規(guī)以及施工組織的重要依據(jù),應及時取得并向有關部門提供。根據(jù)現(xiàn)場查勘和取得資料的情況,決定是否進行普勘。
(二)綜合策劃
新開發(fā)項目在詳規(guī)批復一周內或開工前,由工程部牽頭,地區(qū)公司負責人主持召開項目開發(fā)建設綜合策劃方案審查會。參加部門及綜合策劃方案內容詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度》第四條。
(三)圍蔽
1、收地圍蔽
(1)準備工作。
①辦理收地手續(xù)。
②明確征地紅線。工程部根據(jù)國土局提供的紅線控制坐標點(一般找當?shù)販y繪院取得),按征地紅線圖放出征地紅線,做好標記。做好征地紅線的復測工作,紅線控制點坐標須由測量工程師全數(shù)復核。若征地紅線圖中給出的坐標點與國土局提供的紅線控制坐標點出入較大,應聯(lián)系開發(fā)部協(xié)調相關部門及時解決。
③測算圍蔽工程量,制訂圍蔽工程的實施方案。
④對可能引發(fā)的民眾阻擾事件有充分的估計,積極與當?shù)卣块T溝通取得支持,并做好預案。
⑤組織施工單位,做好圍蔽工程人員、材料、機械設備的進場準備。
(2)圍蔽實施
①對征地圍蔽精心策劃,做到:范圍準確、速度快捷、圍蔽實施時間保密并擇機實施,避免與當?shù)厝罕娂m紛。
②圍蔽進場和實施過程中做好拍照取證和新聞媒體解釋工作。
③圍蔽完成后,應安排保安部門巡視,防止圍蔽遭受惡意破壞。
2、施工圍蔽
(1)施工圍墻
①根據(jù)集團建筑設計院下發(fā)的《定型產(chǎn)品-標準做法》,萬畝大盤(天下盤)在征地紅線上做施工圍欄,圍欄標準:采用100_100_1500混凝土立柱拉鍍鋅刺繩鐵絲網(wǎng),砼立柱每隔5米一根,埋深500,鐵絲網(wǎng)高度1米。
②根據(jù)集團建筑設計院下發(fā)的《定型產(chǎn)品-標準做法》,一般樓板的小區(qū)采用施工圍墻,圍墻標準:采用磚砌圍墻,墻高2米,每隔6米一個磚砌墻柱,臨時圍墻外立面應作抹灰,墻體做_大logo、廣告標語(內容須經(jīng)集團營銷品牌中心審批)等。
③圍墻施工時機:收地后盡快組織施工圍墻的施工。
(2)場地內施工圍蔽
①各標段的施工圍蔽須采取統(tǒng)一的形式,布
第5篇 工程項目收尾階段 安全管理措施
各施工總承包單位:
目前工程項目已進入了施工收尾階段;從以往的經(jīng)驗和目前形勢來看,這一階段,管理人員和施工人員的安全思想放松,安全意識下降;作業(yè)人員點多面廣比較分散,交叉作業(yè)多,具有不確定性、偶然性、隱蔽性,非施工性的不可控因素增多等原因,是造成生產(chǎn)安全事故多發(fā)的階段,為加強工程項目收尾階段的安全管理,確保施工收尾階段的安全生產(chǎn),現(xiàn)制定以下安全管理措施:
1. 梳理剩余工作量,各施工總承包單位要組織各專業(yè)人員對剩余工作進行整理和核實,掌握作業(yè)環(huán)境情況,明確管理人員責任,落實安全技術措施,并對施工人員進行有針對性地安全教育和安全技術交底;
2. 危險源第二次辨識
對于工程收尾這一特殊階段,要求各單位組織專職安全員和各專業(yè)技術人員進行一次安全隱患大排查,根據(jù)工作內容及作業(yè)計劃進行第二次危險源辨識,查找危險因素,及時發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生工傷事故的苗頭,采取防控措施;
3. 對管理人員進行責任心和安全意識教育
在工程收尾階段,有的管理人員認為工程已基本結束,緊張危險期也已過去了,從而思想放松,紀律松弛,責任心懈怠,安全意識淡化,務必對管理人員加強教育 嚴肅紀律 嚴明獎懲使他們增強安全意識和責任心在思想上高度重視在行為上嚴己律人
6. 對全體施工人員進行安全教育
在工程收尾階段召集全體施工人員進行嚴肅認真的安全教育也是十分必要的 使他們增強安全意識告知安全隱患教他們正確利用“三寶”確保操作質量杜絕違章作業(yè)時時處處確保不傷害自己、不傷害別人、不被別人傷害
7. 編制安全方案、進行安全技術交底
根據(jù)作業(yè)內容、作業(yè)環(huán)境、危險源辨識等情況編制安全生產(chǎn)方案指出不安全作業(yè)環(huán)境、危險部位、危險操作行為預測危險程度掌握事故隱患出現(xiàn)的時間、地點、過程和演變規(guī)律制訂控制措施以達到“預”的目的 針對“預”的分析分別研究、制訂科學的防護技術措施和管理手段以達到“防”的目的 認真進行安全技術交底增強操作人員的安全意識了解安全隱患正確操作杜絕違章作業(yè) 不得因是工程收尾階段就不編制安全生產(chǎn)方案就省略安全技術交底
8. 明確管理人員職責分工
工程開工時 管理人員一般按專業(yè)分工 在工程收尾階段根據(jù)需要可按專業(yè)也可按區(qū)域進行分工 每個管理人員都必須十分清楚所負責的工作內容、作業(yè)環(huán)境、每項工作開始及完成時間、參加施工的人員數(shù)量以及采取的防護措施等
9. 加強安全巡檢執(zhí)行安全例會制度
在工程收尾階段因為點多面廣人員分散作業(yè)環(huán)境復雜交叉作業(yè)有偶然性所以專職安全員和管理人員必須加強施工過程中安全巡檢工作 查隱患、查違章、查防護、查操作發(fā)現(xiàn)問題立刻整改 每天召開安全例會落實當天完成的工作內容并總結施工過程中出現(xiàn)的安全問題分析原因安排第二天工作提出預防措施要求專職安全員、管理人員高度負責等。
10. 制訂應急預案 學習事故處理基本常識
對危險工種和危險作業(yè)必須制訂應急預案 一旦發(fā)生事故分分秒秒都關系到傷者的生死 如果在醫(yī)護人員到來之前現(xiàn)場施工人員就能夠及時正確地做一些應急處理傷者生存的希望就大一些所以施工人員學習一些事故的正確處理常識和搶救方法是十分必要的至少要做到以下幾點1 平時多學習了解一些事故處理基本知識和方法2 事故發(fā)生后能夠及時準確地通報情況撥打急救電話“120”或“999”3 在醫(yī)救人員到來前采取正確的保護措施
11. 安全資金投入不將就
收尾階段有的設備損壞或不能正常使用有的工作需要購置新的設備和安全防護監(jiān)測設備才能完成 管理人員不得因是收尾階段就認為設備用不了多長時間而湊合使用或索性不購置 必須確保安全在安全資金投入上不眨眼該買的必須買該投入的要足額投入
12. 非施工性不可控因素的預防
技改項目與生產(chǎn)聯(lián)系十分緊密 如供電供水、供氣等系統(tǒng)必須停產(chǎn)一定時間才能完成施工 在合同約定工期內經(jīng)過一定時間的停產(chǎn)有的工程已經(jīng)施工完畢并投入生產(chǎn)有的工程完成了設備安裝而電氣、儀表等其他專業(yè)項目沒有完成有的因不能停產(chǎn)尚未開始施工 在收尾階段施工單位為了整個項目的完成 往往需要完善未完工程建設單位往往因生產(chǎn)需要而送電、送氣、送水等增加了非施工性不可控因素此時容易發(fā)生觸電或煤氣中毒等事故 為避免不可控因素帶來的傷害施工單位必須采取以下預防措施在安排的停產(chǎn)時間內 能一次性完成的工作必須一次全部完成僅能完成部分專業(yè)項目的 務必以文字告知建設、監(jiān)理單位詳細說明各專業(yè)完成情況和下一次施工具體時間收尾階段的施工告知 完善某項內容必須將施工內容、停產(chǎn)時間、施工時間告知建設單位、監(jiān)理單位 以便安排停產(chǎn)、停電、停水、停氣等事宜施工期間建設單位必須安排專人進行安全監(jiān)護 做好各生產(chǎn)系統(tǒng)協(xié)調工作嚴禁在未做安全確認的情況下進行生產(chǎn)操作如送電、送氣等
13. 收尾階段安全管理工作總結
沒有總結就沒有進步無論是成功的經(jīng)驗還是失敗的教訓都是寶貴的財富都應該認真總結和歸納從而指導其他項目的施工安全管理應貫穿施工全過程只有根據(jù)不同施工階段的特點 運用工程技術手段消除“物”的不安全狀態(tài)通過多種形式的安全教育消除“人”的不安全行為才能預防事故的發(fā)生安全管理又是施工管理中的重
要一環(huán)只有始終貫徹團隊思想使全體成員齊心努力、協(xié)調合作才能有所成效
二、切實落實建設工程安全生產(chǎn)主體責任,把握重點,加強管理,堅決杜絕各類事故發(fā)生。建設單位要提供保證工程安全生產(chǎn)的條件,督促施工、監(jiān)理單位強化安全生產(chǎn)保證體系的落實,不得要求施工單位違反規(guī)定搶工期、簡化施工程序。施工企業(yè)要認真履行保證工程安全生產(chǎn)的主體責任。要加強施工現(xiàn)場的管理,保證各種安全防護設施符合標準要求,設置到位。重點把握一是要加強對腳手架拆除、起重設備拆除的管理,施工企業(yè)要指定專人負責,明確責任;拆除人員要持證上崗,企業(yè)和現(xiàn)場管理人員要在職在位,拆除過程中要嚴格按照有關規(guī)定進行,不蠻干亂干,杜絕違章作業(yè);二是加強安全防護,預防高處墜落事故的發(fā)生,樓層臨邊、預留洞口要防護到位,按要求掛設安全平網(wǎng),任何人不得私自拆除,如工作需要,工作完畢后要立即恢復。三是要加強對一線作業(yè)人員的教育和培訓,增強安全意識,確保安全生產(chǎn)。工程監(jiān)理企業(yè)要切實履行安全監(jiān)理職責,要堅持對工程全程進行安全監(jiān)理,按作業(yè)程序即時跟班到位進行監(jiān)督檢查,發(fā)現(xiàn)存在安全隱患或違章作業(yè)的,要立即制止,并通過下發(fā)監(jiān)理通知單、暫停施工令等方式要求施工單位整改,施工單位拒不整改的,要及時向建設單位和建設行政主管部門報告。
三、加強監(jiān)督檢查,市建委安全站將利用日常檢查之際,對全市建筑工程收尾階段進行隨機檢查,發(fā)現(xiàn)問題(隱患)要求立即整改,存在重大安全隱患的,要停工整改,并依據(jù)有關規(guī)定給予相關人員經(jīng)濟處罰。
在工程項目收尾階段由于原有參與該項目的管理人員部分已調離 素質較高、較精干的施工隊伍已撤走管理人員勞動紀律開始渙散安全意識開始淡化安全例會、檢查制度落實不認真各工程進展程度參差不齊作業(yè)人員點多面廣比較分散交叉作業(yè)具有不確定性、偶然性、隱蔽性非施工性的不可控因素增多等都是項目收尾階段會遇
到的問題也容易發(fā)生事故。怎樣搞好技改項目收尾階段的安全管理工作提高企業(yè)安全管理水平提高企業(yè)核心競爭力為企業(yè)
贏得最大化的經(jīng)濟效益和社會效益是一個值得我們深入思考和探索的問題。
1. 梳理剩余工作量及預驗收整改工作內容
組織土建電氣、儀表、機械、暖通、液壓等專業(yè)負責人到現(xiàn)場對剩余工作及預驗收提出的整改問題進行整理和核實確定以下事項1制訂作業(yè)計劃2勘察現(xiàn)場掌握作業(yè)環(huán)境情況排查安全隱患
進行第二次危險源辨識3 有針對性地進行安全技術交底
落實安全技術措施 明確管理人員責任
選用合適的施工人員有針對性地進行安全教育。
2. 制訂作業(yè)計劃
梳理工作量后 應該及時制訂作業(yè)計劃使每項工作安全有序地進行。制訂作業(yè)計劃應把握如下原則:避免交叉保障安全集中點面起止鮮明細化責任。制訂計劃前應對作業(yè)環(huán)境認真觀察以保證計劃切實可行。制訂計劃應避免交叉作業(yè)保證人員和設備的安全工作內容點多面廣安排任務時應使人員相對集中以便互相保護務必明確每項工作何時開始何時結束甚至精確到小時這樣有利于監(jiān)督根據(jù)具體情況管理人員再分工可按照作業(yè)區(qū)域專業(yè)劃分職責使每項工作均有具體人員負責。
3. 危險源第二次辨識
工程開工前往往要進行危險源辨識并制訂相應安全施工方案。隨著工程的進展現(xiàn)場環(huán)境的變化一些新的危險因素不斷出現(xiàn)雖然安全管理是動態(tài)管理安全檢查每天也都在進行但是對于工程收尾這一特殊階段必須適時地組織專職安全員和各專業(yè)技術人員進行一次安全隱患大排查根據(jù)工作內容及作業(yè)計劃進行第二次危險源辨
識查找危險因素及時發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生工傷事故的苗頭采取防控措施有目的地進行安全教育、安全交底。
4. 施工機具、物資回收及臨時設施拆除
為給竣工投產(chǎn)創(chuàng)造良好的條件消除非施工性危險源同時給施工營造整潔的作業(yè)環(huán)境應及時將現(xiàn)場多余施工機具、物資清離例如電焊機、垂直運輸設施、氧氣瓶、乙炔瓶、油漆等易燃、易爆物品 鋼材下腳料等拆除已經(jīng)不用的臨時電源施工配電箱、用電設備等
5. 對管理人員進行責任心和安全意識教育
在工程收尾階段 有的管理人員認為工程已基本結束緊張危險期也已過去從而思想放松 紀律松弛 責任心懈怠 安全意識淡化 管理不力 自我感覺“天下太平” 。具體表現(xiàn)有 1 上下班時間不嚴格上班遲到 下班借故早走 2 不按管理程序工作 不進行安全技術交底或交底不認真也不認真檢查落實 3 不以身作則反而帶頭違章進入施工現(xiàn)場不戴安全帽造成管理松懈 管理力度不足 4 在施工過程中缺乏對所負責工作的周密考慮 沒有預案 沒有方案 表現(xiàn)為事前不做好預防事中不認真檢查 事后不認真總結 5 缺乏責任心 對重要部位的操作質量不認真檢查只憑經(jīng)驗辦事 管理者的這些思想和行為是造成工傷事故的隱患 因此務必對管理人員加強教育 嚴肅紀律 嚴明獎懲使他們增強安全意識和責任心在思想上高度重視在行為上嚴己律人
6. 對全體施工人員進行安全教育
在工程收尾階段召集全體施工人員進行嚴肅認真的安全教育也是十分必要的 使他們增強安全意識告知安全隱患教他們正確利用“三寶”確保操作質量杜絕違章作業(yè)時時處處確保不傷害自己、不傷害別人、不被別人傷害
7. 編制安全方案、進行安全技術交底
根據(jù)作業(yè)內容、作業(yè)環(huán)境、危險源辨識等情況編制安全生產(chǎn)方案指出不安全作業(yè)環(huán)境、危險部位、危險操作行為預測危險程度掌握事故隱患出現(xiàn)的時間、地點、過程和演變規(guī)律制訂控制措施以達到“預”的目的 針對“預”的分析分別研究、制訂科學的防護技術措施和管理手段以達到“防”的目的 認真進行安全技術交底增強操作人員的安全意識了解安全隱患正確操作杜絕違章作業(yè) 不得因是工程收尾階段就不編制安全生產(chǎn)方案就省略安全技術交底
8. 明確管理人員職責分工
工程開工時 管理人員一般按專業(yè)分工 在工程收尾階段根據(jù)需要可按專業(yè)也可按區(qū)域進行分工 每個管理人員都必須十分清楚所負責的工作內容、作業(yè)環(huán)境、每項工作開始及完成時間、參加施工的人員數(shù)量以及采取的防護措施等
9. 加強安全巡檢執(zhí)行安全例會制度
在工程收尾階段因為點多面廣人員分散作業(yè)環(huán)境復雜交叉作業(yè)有偶然性所以專職安全員和管理人員必須加強施工過程中安全巡檢工作 查隱患、查違章、查防護、查操作發(fā)現(xiàn)問題立刻整改 每天召開安全例會落實當天完成的工作內容并總結施工過程中出現(xiàn)的安全問題分析原因安排第二天工作提出預防措施要求專職安全員、管理人員高度負責等。
10. 制訂應急預案 學習事故處理基本常識
對危險工種和危險作業(yè)必須制訂應急預案 一旦發(fā)生事故分分秒秒都關系到傷者的生死 如果在醫(yī)護人員到來之前現(xiàn)場施工人員就能夠及時正確地做一些應急處理傷者生存的希望就大一些所以施工人員學習一些事故的正確處理常識和搶救方法是十分必要的至少要做到以下幾點1 平時多學習了解一些事故處理基本知識和方法2 事故發(fā)生后能夠及時準確地通報情況撥打急救電話“120”或“999”3 在醫(yī)救人員到來前采取正確的保護措施
11. 安全資金投入不將就
收尾階段有的設備損壞或不能正常使用有的工作需要購置新的設備和安全防護監(jiān)測設備才能完成 管理人員不得因是收尾階段就認為設備用不了多長時間而湊合使用或索性不購置 必須確保安全在安全資金投入上不眨眼該買的必須買該投入的要足額投入
12. 非施工性不可控因素的預防
技改項目與生產(chǎn)聯(lián)系十分緊密 如供電供水、供氣等系統(tǒng)必須停產(chǎn)一定時間才能完成施工 在合同約定工期內經(jīng)過一定時間的停產(chǎn)有的工程已經(jīng)施工完畢并投入生產(chǎn)有的工程完成了設備安裝而電氣、儀表等其他專業(yè)項目沒有完成有的因不能停產(chǎn)尚未開始施工 在收尾階段施工單位為了整個項目的完成 往往需要完善未完工程建設單位往往因生產(chǎn)需要而送電、送氣、送水等增加了非施工性不可控因素此時容易發(fā)生觸電或煤氣中毒等事故 為避免不可控因素帶來的傷害施工單位必須采取以下預防措施在安排的停產(chǎn)時間內 能一次性完成的工作必須一次全部完成僅能完成部分專業(yè)項目的 務必以文字告知建設、監(jiān)理單位詳細說明各專業(yè)完成情況和下一次施工具體時間收尾階段的施工告知 完善某項內容必須將施工內容、停產(chǎn)時間、施工時間告知建設單位、監(jiān)理單位 以便安排停產(chǎn)、停電、停水、停氣等事宜施工期間建設單位必須安排專人進行安全監(jiān)護 做好各生產(chǎn)系統(tǒng)協(xié)調工作嚴禁在未做安全確認的情況下進行生產(chǎn)操作如送電、送氣等
13. 收尾階段安全管理工作總結
沒有總結就沒有進步無論是成功的經(jīng)驗還是失敗的教訓都是寶貴的財富都應該認真總結和歸納從而指導其他項目的施工安全管理應貫穿施工全過程只有根據(jù)不同施工階段的特點 運用工程技術手段消除“物”的不安全狀態(tài)通過多種形式的安全教育消除“人”的不安全行為才能預防事故的發(fā)生安全管理又是施工管理中的重
要一環(huán)只有始終貫徹團隊思想使全體成員齊心努力、協(xié)調合作才能有所成效
第6篇 裝飾公司項目收尾階段管理
裝飾公司項目收尾階段管理
1 項目竣工驗收
1.1 竣工驗收準備
1.1.1 建立竣工收尾工作小組,明確分工,落實責任,限期完成。
1.1.2 落實收尾工作計劃。收尾工作計劃的內容應包括現(xiàn)場施工和資料整理兩部分。收尾計劃應在現(xiàn)場檢查的基礎上制定,要求細化到每一項工作,并落實到人。過程中要按分工原則逐項檢查,做到完工一項,驗證一項,消除一項。
1.1.3 組織竣工自檢。項目部在完成項目竣工收尾工作后,應向公司工程部報告,由公司工程部組織進行竣工預驗收。
1.1.4 竣工報驗。竣工自檢合格后,由項目部向工程監(jiān)理單位提交工程竣工驗收申請書,申請竣工驗收。對于單位工程較多,工期較長的大型項目,可與業(yè)主協(xié)商,分階段或分項目進行竣工驗收。
1.1.5 整理竣工資料。竣工資料的整理按公司技術管理制度有關規(guī)定執(zhí)行。
2項目竣工結算
按《公司經(jīng)濟管理辦法》、《工程項目核算實施辦法》、《外部外包結算管理規(guī)定》執(zhí)行。
3 項目考核評價
3.1 項目考核評價可按年度和按階段進行。成本方面按開工、進度至25%、55%、85%和完工五個階段進行考核,進度、質量、安全方面根據(jù)工程進展實施階段性檢查和考核。工程完工后,對項目管理進行全面的總結性考核。
3.2 具體事宜按《項目管理目標責任書》執(zhí)行。
4 項目獎罰
4.1 項目經(jīng)理及項目管理班子成員全面完成承包合同并經(jīng)過審計應及時兌現(xiàn),按責任書規(guī)定的條款或本辦法的規(guī)定予以獎勵。對做出突出貢獻的項目管理班子、項目經(jīng)理或其他成員,公司可給予表彰和重獎。
4.2 項目部實現(xiàn)的成本節(jié)余或其他收益,公司與項目部分成,分成比例為3:7。
4.3 項目部用于分配的獎金,由項目經(jīng)理或項目班子制定分配方案報公司審定后實施。
4.4 項目經(jīng)理及項目管理班子成員,未完成承包合同,應按合同規(guī)定的條款或本辦法的規(guī)定予以處罰。對由于工作不負責任,嚴重失職等原因造成重大事故和經(jīng)濟損失或給公司信譽造成嚴重影響的管理班子或個人,應追究其責任,給予必要的經(jīng)濟和行政處罰,構成犯罪的,移交司法機關追究法律責任。
4.5 項目虧損的彌補方式:扣除工資。
5 項目部解體
5.1 項目部是以完成工程項目目標組建的,是企業(yè)內部的一次性組織機構,工程項目竣工結算后,應當隨著項目目標的實現(xiàn)而解體。
5.2 職責
5.2.1 公司工程部負責項目經(jīng)理部解體后工程項目在保修期間因質量問題造成的返(維)修工作(工程部經(jīng)理有權抽調公司的資源對工程進行返修)。
5.2.2 公司材料設備部負責項目所有固定資產(chǎn)的接收工作。
5.2.3 內業(yè)部負責項目部撤退員工的接收管理工作。
5.2.4 預算合約部負責審核外部結算和內部核算。
5.2.5 財務部負責對債權債務的回收和償還工作。
5.2.6 工程部和財務部負責項目的審計工作。
5.3 項目部在項目交付后,應清退租賃的周轉材和設備,處理剩余物資,辦理工程結算,清理債權債務;及時向公司提交工程技術經(jīng)濟分析報告,并接受審計。
5.4 項目部解體的五個階段及工作內容
5.4.1 預備階段:在進行85%經(jīng)濟分析時,初步測定90~95%項目(具體余留額視項目規(guī)模而定)完成的時間,預留工程量大小及所需投入的人、財、物的數(shù)量;并提出分階段解體計劃。
5.4.2 第二階段,當各主要部位全部交付后,項目部只留守50%人員,以后逐步減少至第三階段。
5.4.3 第三階段,當工程項目投產(chǎn)后10天內,項目部只留守項目經(jīng)理、技術各一人和整理竣工資料1人,其余人員全部撤走。留守人員主要負責工程善后工作,處理剩余的材料、工程結算、工程價款的回收,財務帳目的結算移交以及解決與甲方的有關遺留事宜。
5.4.4 第四階段,工程竣工后一個月或按合同規(guī)定的時間內移交竣工資料,剩余材料處理完成。整理竣工資料人員撤走。
5.4.5 第五階段,項目部財務帳本暫停使用(封帳)一切費用由公司主管領導或工程部經(jīng)理批準開支。
工程竣工后三個月內,工程結算,價款的回收,債權債務的處理、固定資產(chǎn)的移交、對整個項目綜合效益的審計評價等工作全部完成,項目部正式解體,全部人員撤走。
5.5 項目經(jīng)理部必須在項目投產(chǎn)后三個月內按上述規(guī)定做到人走帳清、物凈。未清理完債權債務的,由項目經(jīng)理或指定的責任人負責清理債權債務,債權債務未清理完畢,項目經(jīng)理或指定責任人不得到其它崗位工作。
5.6 項目部物資主管調走前必須與公司財務,材設部對清楚物資、設備帳,并列清單辦理移交(包括設備的技術資料和檔案)方可調走。
6 項目回訪保修
6.1 回訪
6.1.1 公司工程部負責項目回訪的組織工作。負責建立與甲方和用戶的服務聯(lián)系網(wǎng)絡,負責編制回訪工作計劃并組織實施。技術內業(yè)部、材設部及公司相關部門參與項目回訪工作。
6.1.2 每次回訪結束后,工程部應及時填寫回訪記錄,跟蹤顧客滿意度的變化情況。
6.1.3 回訪可采取以下方式:
a) 電話詢問、會議座談、半年或一年的例行回訪。
b) 重點回訪防水工程、墻面防水、墻面及樓地面裂縫,漆面開裂、用電安全等事項。
c) 對施工中采用的新技術、新工藝、新材料、新設備工程,回訪使用效果或技術狀態(tài)。
6.2 保修
6.2.1 工程保修范圍及內容、保修期、保修責任、保修費用等按合同或工程質量保修書
的規(guī)定執(zhí)行。
6.2.2 項目交付及項目部解體后,對回訪中用戶提出的保修事項或甲方發(fā)出的保修要求由公司工程部負責組織落實。
6.2.3 工程保修金由項目部與公司共同分擔,待保修期滿,多退少補。
第7篇 裝飾公司工程項目實施階段管理
裝飾公司工程項目實施階段管理
1 項目進度控制
1.1 項目進度控制的內容包括:項目進度計劃的分層次管理,進度計劃的編制和審批,進度計劃的動態(tài)跟蹤與控制,進度控制的總結。
]
1.2 為提高我公司計劃管理水平,要求各工程項目采用網(wǎng)絡計劃圖或橫道圖技術進行管理。
2 項目質量控制
按公司質量管理體系和質量管理制度執(zhí)行(待定)。
3 項目安全控制
按公司安全、環(huán)境管理體系和安全、環(huán)境管理制度執(zhí)行(待定)。
4 項目成本控制
按公司《經(jīng)濟管理辦法》、《工程項目核算實施辦法》執(zhí)行。
5 施工現(xiàn)場管理
按公司安全環(huán)境管理制度、綜合管理制度和設施標準執(zhí)行(待定)。
6 項目合同管理
6.1 施工項目的合同管理包括施工項目投標、施工合同的訂立、履行、變更、合同終止和評價。
6.2 施工項目投標按《投標評審制度》執(zhí)行。
6.3 施工合同的訂立
6.3.1 施工合同的簽訂按《合同評審程序》執(zhí)行。
6.3.2 外包合同管理按《采購控制程序》和《外包結算管理制度》執(zhí)行。
6.4 施工合同的履行
6.4.1 施工合同簽訂后,預算合約部應按照經(jīng)營向生產(chǎn)移交的原則和要求及時組織移交和交底。同時,根據(jù)成本測算結果,協(xié)助公司與項目部簽訂《項目管理目標責任書》。
6.4.2 項目部必須履行施工合同和《項目管理目標責任書》,并應在施工合同履行前對合同內容、風險、重點或關鍵性問題做出特別說明和提示,向各職能部門人員交底,落實和分解各項目標,依據(jù)施工合同和《項目管理目標責任書》指導工程實施和項目管理工作。項目部在施工合同履行期間,應注意收集、記錄對方當事人違約事實的證據(jù),作為索賠的依據(jù)。
6.4.3 項目部應對施工合同實行動態(tài)管理,跟蹤收集、整理、分析合同履行中的信息,合理、及時地進行調整。對合同履行進行預測,及早提出和解決影響合同履行的問題,以回避或減少風險。
6.5 合同的變更
按《設計變更管理制度》執(zhí)行。
6.6 違約、索賠、爭議
按合同相關規(guī)定執(zhí)行。
6.7 合同終止和評價
6.7.1 合同終止按合同相關規(guī)定執(zhí)行。
6.7.2 項目完成后,項目部應對合同條款、合同履行情況、合同管理工作進行總結。
7 項目信息管理
7.1 一般規(guī)定
7.1.1 項目信息管理應適應項目管理的需要,為預測未來和正確決策提供依據(jù),提高管理水平。項目部應建立項目信息管理系統(tǒng),優(yōu)化信息結構,實現(xiàn)項目管理信息化。
7.1.2 項目部應及時收集信息,并將信息準確、完整地傳遞給使用單位和人員。
7.1.3 項目信息應包括項目部在項目管理過程中形成的各種數(shù)據(jù)、表格、圖紙、文字、音像資料等。
7.2項目信息的內容
項目部應收集并整理的信息包括有項目公共信息(法律、法規(guī)與部門規(guī)章信息,市場信息,自然條件信息,利率、匯率信息);工程概況信息;施工信息(施工記錄信息、施工技術資料信息);項目管理信息。
7.3 項目信息管理系統(tǒng)
7.3.1 項目部應積極采用比較成熟的項目管理單項軟件,不斷提高項目管理水平。如概預算軟件、施工技術軟件、autocad繪圖軟件、office辦公軟件等。
8 項目生產(chǎn)要素管理
8.1 項目人力資源管理
8.1.1 項目人力資源管理體制
a) 堅持管理層和勞務層的兩層分離,管理層由公司選派或選調,勞務層的配置有兩種形式:一是逐步建立公司內部勞務隊伍,即勞務作業(yè)公司;二是外部勞務市場的勞務分包企業(yè)。
b) 凡勞務費在50萬元以上的,需進行勞務分包的項目,項目部均應按照公司有關規(guī)定進行勞務招投標,并與勞務分包單位簽訂勞務分包合同。
c) 人力資源的管理由工程局公司內業(yè)部統(tǒng)一負責,項目實施期間參加項目部工作人員由項目經(jīng)理按照工程局有關規(guī)定對成員的工作績效進行管理,項目實施任務完成后成員返回公司內業(yè)部。
d) 項目人力資源的管理既包括對參與項目管理工作人員工資獎金等的分配管理,提高人員的工作積極性,最大限度地發(fā)揮參與項目人員的主觀能動性;同時也包括對項目人力資源計劃的管理,項目部應通過制定切實可行的項目人力資源計劃,防止由于人力資源不足或者人力資源過剩造成的經(jīng)濟損失。
8.1.2 人力資源的計劃管理
a) 項目經(jīng)理在組建項目部時,應根據(jù)項目管理任務的需要確定項目管理組織結構,并在此基礎上編制項目管理人員計劃報公司批準。人員計劃批準后,項目經(jīng)理應在與公司內業(yè)部商議后,首先在公司內部選配參與項目管理工作的人員名單,對公司缺乏的人力資源,由公司行政部統(tǒng)一招聘。
b) 項目部應根據(jù)施工進度計劃和作業(yè)特點優(yōu)化配置人力資源,制定勞動力需求計劃。
8.1.3 人力資源的薪酬管理
按公司《薪酬管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。
8.1.4 人力資源的動態(tài)管理
a) 項目部應對勞動力進行動態(tài)管理,對施工現(xiàn)場的勞動力進行跟蹤平衡、進行勞動力的補充與減員。
b) 項目部負責對進場的勞務隊伍進行入廠教育,組織安全考試,進行技術交底;在施工過程中,項目部應加強對勞務隊伍和人員的管理,確保工程質量、安全、進度和成本處于受控。
c) 項目部負責向進入施工現(xiàn)場的作業(yè)班組下達施工任務書,進行考核并兌現(xiàn)費用支付和獎懲。
8.2 項目材料管理
按公司物質設備管理制度執(zhí)行。
8.3 項目機械設備管理
按公司物資設備管理制度執(zhí)行。
8.4 項目技術管理
按公司技術管理制度執(zhí)行。
8.5 項目資金管理
8.5.1 公司派項目部的財務主管由公司委派或管理,工程收入一律進公司行帳戶(或公司指定的帳戶),公司派項目部參照執(zhí)行。
8.5.2 項目竣工后收取的工程款,按下列順序使用:①上交公司費用;②項目部全體員工的工資;③清理債務;④最后進行成本節(jié)余的獎金分配。
請財務部門補充有關資金計劃申請、使用管理、財務臺帳等方面的要求。
第8篇 設計階段工程項目管理任務
1.投資控制的任務:采用的基本工作原理是動態(tài)控制原理,即采用計算機輔助的手段,在項目設計的各個階段,分析和審核投資計劃值,并將不同階段的投資計劃值和實際值進行動態(tài)跟蹤比較,當其發(fā)生偏差時,分析產(chǎn)生偏差的原因,提出糾偏的措施,使項目設計在確保項目質量的前提下,充分考慮項目的經(jīng)濟性,使項目總投資控制在計劃總投資范圍以內。主要任務是:
⑴審核方案設計,優(yōu)化估算,提出審核報告和建議;
⑵審核設計概算,提出審核報告和意見;
⑶在審核設計概算的基礎上,確定項目總投資目標值;
⑷對施工圖設計從設計、施工、材料和設備等多方面進行必要的市場調查分析和技術經(jīng)濟比較,并提出咨詢報告,供業(yè)主參考;
⑸審核施工圖預算,調整總投資計劃,在充分考慮滿足項目功能的條件下提出進一步挖掘節(jié)約投資的可能性;
⑹在施工圖設計過程中,逐一進行投資計劃值和實際值的跟蹤比較,并提交投資控制報告和建議;
⑺設計變更要經(jīng)過技術經(jīng)濟比較,并看是否滿足業(yè)主的要求。
2.進度控制的任務:設計進度如果控制不住,將直接影響到項目建設總進度目標的實現(xiàn)。為了縮短建設周期,項目管理人員應協(xié)助設計單位進行合理的安排,使設計進度計劃為施工招標服務,并盡量使設計滿足業(yè)主對開工日期的要求、同時兼顧采購周期較長的材料、設備供應時間的要求,同時應充分考慮到有關政府和市政部門對設計文件審批的時間要求。此外,對于由業(yè)主自身因素(如業(yè)主能否向設計方及時明確設計要求并提供設計所需的參數(shù)和條件、能否及時對設計文件進行決策和認可、能否盡量減少設計意圖的改變和反復)造成對設計進度的影響,項目管理人員應協(xié)助業(yè)主盡早發(fā)現(xiàn)問題,并提出解決方案。主要任務是:
⑴審核設計方提出的詳細的設計進度計劃和出圖計劃,并控制其執(zhí)行,盡可能避免發(fā)生因設計推遲而影響項目總進度計劃及造成施工單位要求工期賠償;
⑵協(xié)助起草主要甲供材料和設備的采購計劃,編制甲供進口材料設備清單,以便業(yè)主向有關部門辦理進口手續(xù);
⑶協(xié)助研究分析分包合同、招投標、施工進度,與設計方協(xié)商,使設計進度為招投標及施工服務,并作為進度目標值;
⑷協(xié)助業(yè)主對設計文件盡快做出審定和決策,以免影響設計進度計劃;
⑸在設計過程中進行進度計劃值和實際值的比較,并提交進度控制報告和建議;
⑹協(xié)調各專業(yè)工種設計進度,使其能滿足施工進度要求。
3.質量控制的任務:設計質量具有直接效用質量和間接效用質量雙重屬性。直接效用質量目標實質設計文件(包括圖紙和說明書)應盡量滿足的質量要求,其中關鍵的是設計是否符合國內有關設計規(guī)范、是否滿足業(yè)主的要求、各階段設計是否達到國家有關部門規(guī)定的設計深度,以及設計是否具有施工和安裝的可建造性。間接效用質量目標是指設計文件所體現(xiàn)的最終建筑產(chǎn)品質量,該項目的間接效用質量是指通過設計和施工的共同努力使項目建設成為造型新穎、功能齊全、布局合理、結構可靠、環(huán)境協(xié)調的具有國際一流水平的郵電通信大樓。為了有效的進行設計階段質量控制,項目管理人員應在透徹了解業(yè)主給出的要求的基礎上,詳細的閱讀,分析圖紙,一邊發(fā)現(xiàn)并提出問題。對重要的細節(jié)問題和關鍵問題,如有必要建議組織中外專家論證。主要任務是:
⑴仔細分析設計圖紙,及時向設計單位提出圖紙中存在的問題。對設計變更進行技術經(jīng)濟分析,并按照規(guī)定的程序辦理設計變更手續(xù)。凡對投資及進度帶來影響的設計變更,需會同業(yè)主核簽;
⑵審核各設計階段的設計圖紙與說明是否符合國家有關設計規(guī)范、設計質量和標準要求,并根據(jù)需要提出修改意見;
⑶在設計進展過程中,協(xié)助審核設計是否符合業(yè)主對設計質量的特殊要求,并根據(jù)需要提出修改意見;
⑷若有必要,建議組織有關專家對結構方案進行分析和論證,以確定施工可行性和結構可靠性,以降低成本、提高效率;
⑸進行大樓智能化總體方案設計的技術經(jīng)濟分析;
⑹對常規(guī)設備系統(tǒng)的技術經(jīng)濟進行分析,并提出改進意見;
⑺審核有關水、電、氣等系統(tǒng)設計與有關市政工程規(guī)范、地塊市政條件是否相符合,一邊獲得有關政府部門的審批;
⑻審核施工設計是否有足夠的深度,是否滿足可視共性的要求,確保施工進度計劃的順利進行;
⑼對項目所采用的主要設備、材料充分了解其性能,并進行市場調查分析;對設備、材料的選用提出咨詢報告,在滿足功能要求的條件下,盡可能降低工程成本。
4.合同管理的任務:合同管理是項目管理工作中三大目標控制外的另一項重要的工作,因為業(yè)主簽訂的任何合同,都與項目的投資、進度和質量有關,因此,應充分重視合同管理的重要性。主要任務是:
⑴協(xié)助業(yè)主選擇標準合同文件,起草設計合同及特殊條款;
⑵從投資控制、進度控制和質量控制的角度分析設計合同條款,分析合同執(zhí)行過程中可能會出現(xiàn)的風險和問題;
⑶參與設計合同談判;
⑷進行設計合同執(zhí)行期間的跟蹤管理,包括合同執(zhí)行情況的檢查,簽訂補充協(xié)議等事宜;
⑸分析可能發(fā)生索賠的原因,制定防范性的對策,減少業(yè)主被索賠的發(fā)生;協(xié)助業(yè)主處理有關實際合同的索賠事宜,并處理合同糾紛事宜。
5.信息管理的任務:信息是規(guī)劃、控制、協(xié)調和決策的依據(jù),在整個項目建設過程中扮演著非常重要的角色,必須進行良好的信息管理。信息管理的基本原則是通過對信息進行合理的分類及編碼,制定信息管理制度,一邊迅速準確的傳遞信息、全面有效的管理信息。在此基礎上建立完整的穩(wěn)當系統(tǒng),客觀的記錄并反映項目建設的整個過程。主要任務是:
⑴建立設計階段工程信息的編碼體系;
⑵建立設計階段信息管理制度,并控制其執(zhí)行;
⑶進行設計階段各類工程信息的收集、分類、整理和存檔;
⑷運用計算機進行本項目的信息管理,隨時想業(yè)主提供有關項目管理的各類信息,并提供各種報表和報告;
⑸協(xié)助業(yè)主建立有關會議制度,整理各類會議記要;
⑹將所有設計文檔(包括圖紙、說明文件、來往函件、會議紀要、政府批文等)裝訂成冊,在項目結束后遞交業(yè)主。
6.組織協(xié)調的任務:設計階段是有多家單位和眾多人員共同參與的,為了使這個過程能緊密結合、順利運作,必須進行有效的組織與協(xié)調。主要工作內容為:
⑴協(xié)助業(yè)主協(xié)調與設計單位之間的關系,并處理有關問題,使設計工作順利進行;
⑵協(xié)助業(yè)主處理設計與有關政府主管部門和市政部門的聯(lián)系,了解有關設計參數(shù)和要求;
⑶協(xié)助業(yè)主做好方案設計和擴初設計的審批準備工作,處理和解決方案設計和擴初設計審批有關規(guī)定;
⑷協(xié)助業(yè)主處理設計階段各種糾紛事宜;
⑸協(xié)助業(yè)主協(xié)調設計與招投標、施工之間的關系;
⑹協(xié)助業(yè)主處理有關政府部門和市政部門對設計文件審批事宜。
7.甲供機電設備和材料招標工作任務:
⑴協(xié)助業(yè)主進行甲供材料設備的合同結構設計;
⑵協(xié)助業(yè)主進行機電設備系統(tǒng)和材料的招標準備工作,包括機電設備和材料的型號、性能詢價、資格預審等。重點考察其生產(chǎn)能力、供貨時間、產(chǎn)品質量及使用工程的實際效果;
⑶編制甲供材料和機電設備系統(tǒng)招標文件;
⑷起草甲供材料和機電設備供貨及安裝合同;
⑸編制甲供
材料、機電設備標底;
⑹分析投標文件,參與甲供材料、機電設備系統(tǒng)評標、議標和合同談判及起草、制定合同書;
⑺協(xié)助業(yè)主處理有關索賠事宜,制定防范性對策、減少想業(yè)主索賠的發(fā)生;
第9篇 項目實施階段工程管理程序
1.目的
使項目的質量、進度、成本及資源得到最合理的控制。
2.適用范圍
適用于本公司開發(fā)的所有項目實施階段工程的質量、進度、成本、安全及現(xiàn)場協(xié)調等的管理和控制。
3.術語和定義
3.1.項目實施階段工程管理:就是在項目開工后,為成功地實現(xiàn)項目目標而進行的全過程、全方位的計劃、組織、控制與協(xié)調;
3.2.供方:指提供產(chǎn)品的組織或個人。
3.3.工程供方:指向本公司提供用于工程的材料、設備,以及監(jiān)理、施工服務的組織或個人,如供應商、承包商、監(jiān)理單位統(tǒng)稱工程供方。
3.4.總承包商:主體工程土建及安裝工程總承包單位;
3.5.分包商:分項工程承包單位;
3.6.承包商:總承包單位和分包單位統(tǒng)稱承包商;
3.7.供應商:材料設備供應單位。
4.職責
4.1.工程及采購管理部
4.1.1.按照項目前期階段編寫的《工程管理指導書》實施項目工程管理;
4.1.2.負責監(jiān)督和協(xié)調監(jiān)理、施工單位履行合同;
4.1.3.協(xié)調與項目有關的外部周邊關系及公司各職能部門關于本項目的工作;
4.1.4.完成公司關于項目的質量目標和進度目標;
4.1.5.協(xié)助成本管理部完成目標成本控制;
4.1.6.銷售現(xiàn)場::配合管理。
4.1.7.負責經(jīng)辦單筆金額大于五萬元以上的工程招投標、材料設備采購及合約簽署;
4.1.8.大于三萬元、小于五萬元由成本管理部、采購管理部、項目經(jīng)理部在設計封樣的前提下評標。
4.1.9.每月對項目進行檢查,并提交檢查報告;
4.1.10.為項目現(xiàn)場管理提供技術支持;
4.1.11.組織項目單體竣工驗收、入伙前全面驗收。
4.2.監(jiān)理單位
4.2.1.全面履行監(jiān)理合同規(guī)定的監(jiān)理職責;
4.2.2.主持圖紙會審、施工組織設計審核、主持召開開工預備會、工程例會和專題協(xié)調會;
4.2.3.負責對承包合同執(zhí)行情況的監(jiān)督;
4.2.4.對項目的質量、進度、安全等進行全面的監(jiān)控;
4.2.5.組織工程初驗收。
4.3.承包商
4.3.1.按照合同、設計圖紙及規(guī)范提供產(chǎn)品或施工服務;
4.3.2.確保工程進度、質量符合合同要求;
4.3.3.組織專項工程驗收。
4.4.供應商
4.4.1.按照合同提供設備、材料;
4.4.2.對提供的設備、材料進行檢測并取得合格檢測報告。
5.工作程序
5.1.施工質量控制
5.1.1.工程及采購管理部作為公司派駐施工現(xiàn)場的專門機構,應重視質量控制工作。在施工過程中按照合同規(guī)定和規(guī)范的要求督促監(jiān)理單位和施工單位認真履行合同,實現(xiàn)質量目標。
5.1.2.施工預控:項目經(jīng)理部各分部分項開工前主要是督促監(jiān)理單位檢查施工單位的各項準備工作,檢查監(jiān)理單位的準備工作。
5.1.3.過程控制
5.2.3.1.加強對測量及定位放線的監(jiān)控工作,監(jiān)督監(jiān)理單位按合同要求的儀器對測量定位進行復核。
5.2.3.2.工程及采購管理部每周定期召開協(xié)調會,及時協(xié)調現(xiàn)場出現(xiàn)的問題。
5.2.3.3.對重要材料設備要檢查、監(jiān)督監(jiān)理單位是否按合同和有關規(guī)范的要求進行進場驗收、抽樣、取樣復試。不定期地抽查材料的準用證、質保書、合格證、檢驗報告等質保材料。
5.2.3.4.工程及采購管理部應堅持經(jīng)常性的質量檢查制度,對隱蔽工程及重要和關鍵工序(如樁基工程、防水工程、裝修工程等)要會同監(jiān)理單位到施工現(xiàn)場進行檢查。
5.2.3.5.督促監(jiān)理單位負責進行中間驗收,項目經(jīng)理部組織進行竣工驗收。
5.1.4.事后控制
5.2.4.1.對于重要分部分項工程,如防滲漏的有關工序,在工序交接工前要督促監(jiān)理單位100%檢查驗收,并落實整改。
5.2.4.2.對于出現(xiàn)的質量問題要進行歸納總結,分析產(chǎn)生問題的原因,提出采取預防的辦法,并報總經(jīng)理辦公室歸檔。
5.2.4.3.督促監(jiān)理單位加強成品保護的管理工作。
5.2.施工進度管理
5.2.1.總施工進度計劃的編制
工程及采購管理部要求總包單位根據(jù)《寧波萬科工程主要節(jié)點統(tǒng)一工期》的要求,編制項目總施工進度計劃;并將項目總進度計劃分解為月度施工進度計劃,關鍵線路上的關鍵節(jié)點可另行編制詳細計劃以便更好地組織和監(jiān)控施工。
5.2.2.總施工進度控制計劃的調整
除非項目發(fā)展計劃或銷售計劃發(fā)生重大變化,否則一般不對項目總施工進度控制計劃給予調整。若調整,進度計劃必須經(jīng)分管副總經(jīng)理批準,并將調整后的計劃報總經(jīng)理辦公室備案。
5.2.3.施工進度計劃執(zhí)行
>針對影響進度的因素前瞻性地采取措施,及時辦理報批報建等手續(xù),及時解決圖紙供應、甲方分包、甲供(包括甲控)材料等甲方要協(xié)助的問題。監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位的月進度計劃及完成情況,檢查現(xiàn)場勞動力安排、機械設備、材料的到位情況,在每月項目部編制的工程月報中對月進度計劃與實際進度進行對比,分析進度滯后的原因;根據(jù)進度滯后情況提出追趕進度的方法,督促監(jiān)理單位落實各項工作。
5.2.4.項目總施工進度計劃審定后,工程及采購管理部根據(jù)項目總施工進度計劃制訂施工圖紙交付計劃以及項目材料一覽表中的要求進場時間欄,并分別抄送設計管理部、成本管理部等,以便各職能部門根據(jù)項目時間要求和工作本身周期安排部門工作計劃。在項目工程月報中對下月需要職能部門的協(xié)助配合的工作列出時間清單,前瞻性地敦促和協(xié)助職能部門完成相關的工作。
5.3.工程物資采購管理
5.3.1.設計管理部負責確定材料設備設計標準;
5.3.2.工程及采購管理部健全采購材料設備及合格供應商信息庫;
5.3.3.設計管理部組織工程及采購部建設材料設備樣品間;
5.3.4.工程及采購::管理部負責采購材料設備分類;
5.3.5.成本管理部負責材料設備采購目標成本控制;
5.3.6.工程及采購管理部制定材料設備采購目標管理總體計劃;
5.3.7.工程及采購管理部協(xié)助填寫項目材料一覽表并明確進場時間,經(jīng)工程及采購管理部經(jīng)理批準后作為工程采購依據(jù);
5.3.8.工程及采購管理部負責材料設備上網(wǎng)招標采購及合同簽約;
5.3.9.工程及采購管理部組織總包、監(jiān)理負責材料設備首批進場驗收,并填寫首批材料進場驗收表。
5.4.安全文明施工管理
5.4.1監(jiān)理單位每月定期對施工現(xiàn)場進行檢查、提出相應的整改通知并對提出整改項目及時進行復查。
5.5.信息管理
5.5.1.項目信息管理由項目秘書負責,各主辦工程師協(xié)助。
5.5.2.項目發(fā)文采用統(tǒng)一格式、統(tǒng)一編號的原則,文件進出按規(guī)定的流程進行閱處。
5.6.竣工驗收
5.6.1.負責組織小區(qū)竣工驗收、業(yè)主入住驗收等工作。
5.6.2.負責組織小區(qū)工程質量評獎工作。
6.支持性文件
6.1.nbvk/wi/pr025《工程質量控制作業(yè)指引》
6.2.nbvk/wi/pr026《工程進度控制作業(yè)指引》
6.3.nbvk/wi/pr027《安全文明施工管理作業(yè)指引》
6.4.nbvk/wi/pr044《設備材料驗收作業(yè)指引》
6.5.nbvk/qp/pr007《工程成本管理程序》
6.6.nbvk/wi/pr030《商鋪供電配套管理作業(yè)指引》
6.7.nbvk/wi/pr031《室外混凝土道路管理作業(yè)指引》
6.8.nbvk/wi/pr032《綠化工程管理作業(yè)指引》
7.相關記錄
7.1.工程管理指導書
7.2.工程月報
7.3.分項工程驗收報告
7.4.nbvk/qr/pr045《現(xiàn)場簽證單》
7.5.nbvk/qr/pr055《項目工作聯(lián)系函》
第10篇 地產(chǎn)項目經(jīng)理銷售管理流程--項目銷售階段
地產(chǎn)項目經(jīng)理銷售管理流程(2)--項目銷售階段
1、預銷售期(內部認購期)
目標:在業(yè)內擴大知名度;攔截其他樓盤客戶;塑造產(chǎn)品形象,引發(fā)客戶欲望;累計至少三成客戶以利公開發(fā)售。
(1)地點:公司本部或現(xiàn)場售樓處
(2)階段工作安排和銷售目標的確定
(3)進現(xiàn)場的詳細的詳細準備(包括協(xié)助策劃人員的具體工作)
(4)部分收受定金,不足部分于公開銷售期補齊
(5)銷售培訓和答客問的反復練習
2、公開銷售期
目標:造成公開即暢銷的場面,收獲前期工作成果;將銷售成績迅速傳播并告之客戶;創(chuàng)造熱烈的銷售氣氛;評價銷售目標并予以調整。
(1)銷售人員進場;
(2)老客戶的信息傳播和已聯(lián)絡的客戶的邀約,以創(chuàng)造人流;
(3)通知引導期已定的客戶,并于公開期補足定金,擴大氣氛;
(4)各種現(xiàn)場活動的組織;
3、強銷期:
目標:加強客戶的介紹;動員客戶返回參加各種現(xiàn)場活動]
(1)客戶追蹤、補足和簽約;
(2)利用已定客戶介紹客戶成交;
(3)現(xiàn)場活動的組織;
4、穩(wěn)定強銷期
5、銷售后期
目標:加強有潛力地區(qū)宣傳;電話跟蹤有成交欲望的客戶;加強補足和簽約工作
(1)延續(xù)銷售氣氛;
(2)通過客戶資料過濾客戶,追蹤客戶;
(3)以利益加強客戶追蹤客戶;
(4)持續(xù)跟蹤客戶補足和簽約;
(5)研討未售出戶數(shù)之原因,加以改進;
(6)激勵現(xiàn)有人員士氣,達成銷售目標;
第11篇 小區(qū)常規(guī)管理運作階段運行方案
小區(qū)常規(guī)管理運作階段的運行方案
對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段,管管公司將全面按照物業(yè)管理質量管理體系進行,嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度,注重每一個服務項目人員的培訓、考證、加強日檢、周檢、月檢工作。
(一)管理處內部運作管理
1、管理處內部檢查工作
為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務質量能滿足規(guī)定的要求。
(1)管理處各部門主管負責轄內各項工作的日檢。
(2)管理處主任負責主管工作的周檢。
(3)總公司部門主管及管理處主任負責組織每月的月檢。
(4)物業(yè)公司總物業(yè)經(jīng)理實施不定期巡檢。
2、用戶報修處理工作規(guī)程
盡快處理用戶的報修,規(guī)范維修工作,確保為用戶提供滿意的服務。
(1)中央值班調度室負責記錄報修,并傳達至工程部。
(2)工程人員負責報修內容的現(xiàn)場確認及維修。
(3)工程部主管負責維修監(jiān)督,對維修服務項目表以外的報修內容進行評審。
3、用戶投訴處理工作
確保用戶的投訴能及時、準確、合理地得到解決。
(1)中央值班調度室負責對用戶投訴的記錄的協(xié)調處理工作。
(2)被投訴部門按照物業(yè)部投訴處理的安排具體解決有關問題。
(3)管理處主任負責對投訴處理的效果進行檢查。
4、服務收費管理
規(guī)范管理處服務收費(包括管理費、水、電費)程序,確保用戶對服務的滿意。
(1)管理處為用戶提供有償維修服務收費及每月管理費、水電費的收取。
(2)管理處財務人同負責辦理各項費用的銀行托收工作。
(3)物業(yè)助理負責派發(fā)名項收費通知單,并協(xié)助財務做好費用的催繳工作。
(4)工程維修人員負責對有償維修服務進行計費。
(5)管理處主任對有償維修服務收費進行審核。
5、社區(qū)文化活動管理
管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動,寓教育于社區(qū)文化活動當中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。
(1)物業(yè)部負責編制社區(qū)文化活動計劃,并具體組織實施。
(2)管理處主任負責審核、批準社區(qū)文化活動計劃。
(3)管理處其他部門員員工有責任配合社區(qū)文化活支的順利開展。
6、突發(fā)事件或異常情況處理
確保管理處小區(qū)內發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時,能迅速、果斷進行處理,保護業(yè)主的人身及其生命財產(chǎn)安全。
(1)管理處應進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓,并負責搶救現(xiàn)場指揮及督導。
(2)當值人員應嚴守崗位。
(3)保安員負責安全防范,工程人員負責水電供應及搶修。
(4)其他員工應聽從上級領導的調遣,積極參與救護或搶險。
7、應急分隊工作規(guī)程
(1)由管理處全體員工組成小區(qū)應急分隊,以應付各類突發(fā)事件。
(2)管理處主任在緊急情況下負責應急事件的全面處理。
(二)給排水設備(設施)管理
1、給排水設備(設施)運行管理
確保給排水設備(設施)保持良好技術狀態(tài),保證生活、消防用水的需要。
(1)機電值班工負責給排水設備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。
(2)給排水維修工負責給排水設備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負責給排水設備設施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處主任負責上述工作的檢查監(jiān)督。
(5)物業(yè)助理負責向有關用戶通知停水情況。
2、操作
使給排水設備(設施)性能穩(wěn)定,保證正常運行。值班機電工負責給排水設備(設施)的操作巡查、記錄及異常情況的報告。
3、排水設備(設施)的維修保養(yǎng)
及時處理給排水設備(設施)故障,確保設備性能。給排水維修工負責維修保養(yǎng)工作指導、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡工作。
(三)消防管理
1、中控室設備運行管理
確保中控室設備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。
(1)中控室保安員負責中控室設備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。
(2)中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負責中控室設備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處主任負責上述工作檢查監(jiān)督。
2、中控室設備操作
確保消防設備、保安閉路電視系統(tǒng)操作的安全性,正確性。中控室保安員負責中控室機電設備操作。
3、中控室設備維修保養(yǎng)
確保中控室設備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))性能良好,保證安全運行。
(1)中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。
(2)工程主管對維修保養(yǎng)工作進行指導,檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。
4、防火管理
建立行的有效的消防管理安全體系,保證小區(qū)內用戶的生命和財產(chǎn)安全。
(1)中控室維修工負責消防培訓、制訂演習方案、檢查、整改工作。
(2)工程主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。
(3)管理處唐人街對小區(qū)消防工作全面負責。
5、火警、火災應急處理
定期對迅速撲滅火災,保證用戶生命財產(chǎn)安全。
(1)中控室人員負責消防監(jiān)控、報警工作。
(2)工程人員負責消防設備運行。
(3)義務消防隊員負責火場滅火。
(4)物業(yè)助理負責現(xiàn)場維修警戒。
(四)機電設施養(yǎng)護和修繕管理
對e公共設施機運行和保養(yǎng)工作,按公司物業(yè)管理質量標準規(guī)范動作,具體主要工作內容如下:
1、設施設備運行:
保障小區(qū)供電、供水,消防等正常運作并做好記錄;巡視設備房和設備行情況,做好巡查記錄;搞好設備房的物品管理,加強安全防范工作。
2、保養(yǎng)維修:
負責機電設施,設備的務項維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔所管理的設備的設備房;負責對設備
設施進行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(五)治安管理
1、保安隊管理
通過制定保安員內務、作風、紀律的管理規(guī)定,確保保安員自身素質的提高,自覺維護保安工作的正常運行。
(1)保安員負責本崗位的治安保衛(wèi)工作及小區(qū)內正常秩序維護。
(2)保安班長負責本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。
(3)保安主管負責和小區(qū)治安工作的管理。
2、保安員儀容儀表要求及用語規(guī)范
保證保安員有良好形象、精神風貌、言語行為規(guī)范,提高服務水平。
(1)保安員應遵照儀容儀表要求執(zhí)行,并使用規(guī)范用語。
(2)當班保安班長負責督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)范。
(3)保安主管負責檢查和考評。
3、保安員軍事培訓
通過軍事化培訓,培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的保安員隊伍。
(1)保安班長負責保安員的軍體培訓及考核。
(2)保安主管負責監(jiān)督、指導保安隊全面軍體培訓工作與考評。
(3)公司保安部經(jīng)理負責檢閱、考評保安隊員整體軍體素質。
4、門衛(wèi)值班崗工作
通過對小區(qū)進出人員的控制,確保小區(qū)的安全。
(1)熟悉本小區(qū)人員情況。
(2)維護小區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生。
(3)嚴格執(zhí)行來人來訪登記制度。
(4)嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。
(5)協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。
5、巡邏崗工作
監(jiān)視和巡察管理小區(qū),防止不安全事件發(fā)生。
(1)熟悉各執(zhí)勤崗的職責和任務,協(xié)助各個崗位處理疑難問題。
(2)巡查樓層等公共部位設施設備完好情況,做好記錄。
(3)維持小區(qū)內的治安秩序和交通秩序。
(4)當值班長負責抽檢本班巡邏人員的工作,并做好記錄,及時將當班情況反饋給相應部門。
(5)主管負責、督導工作,對工作提出改進方法及注意事項。
6、中控室崗位工作
監(jiān)控系統(tǒng),特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運行狀況,確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。
(1)負責消防監(jiān)控及錄像。
(2)負責本責任區(qū)內設施設備的保養(yǎng)。
(3)負責相關消防表格的記錄。
(4)聽從中控室工程師工作安排。
(5)保障消防電話的暢通。
(6)負責責任區(qū)域內的清潔衛(wèi)生工作。
(六)清潔管理
對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清,時時保潔服務。
物業(yè)公共區(qū)域清潔的工作內容
序號場所日常作業(yè)定期作業(yè)
每日工序次數(shù)每周工序每月工序每季工序
1大堂電梯廳1.掃、拖地面
2.清潔地毯
3.清潔入口處周圍地面
4.擦拭不銹鋼電梯門及飾板
5.擦拭服務臺信箱消防設備
6.玻璃門、柱擦凈
7.噴灑空氣清新劑
8.煙灰缸垃圾清理、擦凈
9.門扇扶手擦凈
10.大理石拋光、保養(yǎng)
11.云石墻壁擦試適時
21.洗地毯
2.云石墻面除塵
3.刮大門玻璃
4.入口大門玻璃清洗
5.室內綠色植物清潔
6.大理石地面水晶保養(yǎng)
7.消防通道及設施清潔
8.電梯溝槽清理
9.不銹鋼電梯門保養(yǎng)
10.垃圾桶清洗1.洗地打蠟并拋光
2.擦拭壁面
3.擦拭裝飾燈具
4.排風口、空調口清潔
5.墻面清洗
6.指示牌清潔
7.大理石晶面保養(yǎng)
8.玻璃不銹鋼全面清洗
9.消防通道清洗1.高位照明燈具清潔
2.高位空調清潔
2樓梯走廊1.掃拖地面
2.擦拭扶手、玻璃窗
3.垃圾收集清運處理
4.墻身擦拭
5.巡回清掃
6.隔門、門扇、窗臺擦凈
7.電梯按鍵擦拭2
適時1.墻面除塵
2.擦拭消防設備、窗臺
3.擦拭樓梯扶手電梯門
4.地面清洗
5.天花除塵
6.地腳線擦試
7.玻璃刮洗1.地面洗凈
2.洗垃圾桶
3.排風口清洗
4.墻面清洗
5.走火梯清洗、拖凈
6.客戶大門外清潔1.高處、天花除塵
2.照明燈具清潔
3.洗防火門
4.高位消防設施清洗
5.機房、管井房清洗
3電梯1.掃、拖地面
2.擦拭不銹鋼
3.擦拭電梯門
4.按鍵擦凈
5.電梯溝槽吸塵2
1.擦拭高處壁面
2.擦拭頂部鏡面
3.上保護油
4.電梯除塵
5.立體面除污1.洗地面
2.墻面清洗
3.天花、地腳線除塵
4.不銹鋼清潔保養(yǎng)
5.電梯門槽除污、拋光
6.排風口清潔1.照明燈具清潔
2.天花除塵
3.不銹鋼門槽保養(yǎng)
4裙樓1.巡回清掃1.沖洗清掃地面
序號場所日常作業(yè)次數(shù)定期作業(yè)
5外圍天面1.打掃及清潔走道及綠化帶
2.地面垃圾清理
3.垃圾桶清理、擦凈
4.清理花槽垃圾
5.擦拭指示牌、設施設備
6.清潔垃圾房
7.入口除沙墊
吸塵
8.地燈、燈柱擦凈
9.不銹鋼護欄擦凈4
11.清理排水溝
2.洗煙灰缸、垃圾桶
3.地面清洗
4.消防設施擦凈
5.垃圾房清洗
6.地面沖洗.1.刷洗走道、樓梯
2.清潔標志
3.鐵圍欄除塵
4.垃圾房全面清洗
5.下水道疏通
6.清理沙井垃圾雜物
7.擦拭地燈1.洗花槽瓷磚
2.擦拭路燈
.
6售樓部管理處1.地面清掃、吸塵
2.擦拭辦公桌、電話
3.垃圾處理
4.擦拭門、門扇
5.清潔服務臺.1
21.清潔門
2.辦公設備清潔
3.玻璃內外清潔
4.垃圾桶清洗
1.清洗墻面地面、上蠟
2.刮室內、外玻璃
3.空調機面罩/百頁清潔
4.裝飾品、指示牌清潔
5.燈照清潔1.擦拭燈箱除塵
2.高位燈照清潔
3.高位空調清潔
4.高位消防設施清潔.
7停車1.巡回清理
2.掃拖電梯廳
3.擦拭玻璃、不銹鋼
4.清掃值班站崗2
21.擦拭排風口
2.刮玻璃擦窗臺
3.擦拭消防設備
4.擦拭指示牌1.電梯廳地面洗凈
2.擦拭電梯廳墻壁
3.沖洗地面及排水溝
4.墻面、天花除塵5.清洗值班站崗1.擦拭燈管盤
2.水池水溝清理淤泥
3.清洗安全護欄
8會所1.清掃、拖凈地面
2.地面拋光、保養(yǎng)
3.清潔煙灰缸垃圾桶
4.擦拭服務臺、圍欄
5.擦拭門、門扇
6.噴灑空氣清新劑
7.不銹鋼電梯門擦凈保養(yǎng)
8.外周垃圾巡回清掃
9.裝飾物品清潔
10.臺面擦拭、清潔
11.墻壁清潔適時
21.洗煙灰缸、垃圾桶
2.擦拭壁燈
3.壁面、墻壁除塵清潔
4.室內綠色植物清潔
5.不銹鋼保養(yǎng)
6.擦拭會所各用房壁燈
7.地面水晶保養(yǎng)
8.外周地面沖洗
9.電梯溝槽清理
10.消防設施清潔1.洗地打蠟、晶面積
2.金屬磨光
3.天花燈飾全面清掃
4.通道清潔
5.天花燈飾全面清掃
6.排風口、空調口清潔
7.墻面清潔
8.裝飾燈、指示牌清潔
9.玻璃清潔
10.不銹鋼清潔1.擦拭排風口
2.掃樓頂?shù)孛?/p>
3.高位燈照清潔
4.高位消防設施清潔
5.天花除塵、清潔
序號場所日常作業(yè)定期作業(yè)
9廁所1.掃、拖地面
2.處理垃圾
3.清洗衛(wèi)生陶器并消毒
4.清洗鏡子
5.刮玻璃
6.補充衛(wèi)生紙、皂液及香球4
11.沖洗地面
2.擦拭垃圾桶周圍
3.擦拭隔板、門1.用洗地機洗地面
2.全面刷洗墻壁
3.洗垃圾桶
4.擦拭排風扇1.擦拭燈管盤
10商場1.掃拖地面
2.地面磨光
3.清洗煙灰缸、指示牌/架
4.擦拭服務臺、圍欄
5.擦拭門扇
6.清洗鏡子
7.地毯吸塵
8.處理垃圾4
11.洗煙灰缸
2.擦拭壁燈
3.壁面、墻壁塵
4.室內綠色植物清潔
5.擦洗水龍帶卷箱外部
6.地毯除污
7.擦拭椅子裝飾
8.洗門扇
9.壁面除塵
10.擦洗鏡子、指示牌1.洗地打蠟
2.金屬磨光
3.天花燈飾全面清掃
4.乾洗地毯
5.清洗植物盆
6.洗大垃圾箱
7.空調機面罩/百頁清潔1.擦拭排風口
2.擦拭燈管盤
3.高處除塵
4.擦洗天花板
5.每雨季清洗一次所有外墻部份
11設備房1.門扇外側擦拭
2.維修事務跟進1
適時1.地面垃圾清掃
2.除塵清潔
3.特別事務跟進1.地面清洗、拖凈1.高位燈照清潔
2.高位消防設施清潔
物業(yè)公共區(qū)域清潔服務標準(參考內容)
場所清潔效果要求備注
大堂地面無水漬、無垃圾、無灰塵、無污漬、光亮
墻面無灰塵、無污跡、光亮
不銹鋼架無污跡、無灰塵
結構鋼架無污跡、無灰塵
玻璃無灰塵、無手印
防火門無污跡、無手印、上方無灰塵
垃圾桶光亮、無異味
植物花盆無污跡、無積水、無灰塵、光亮、植物葉面無灰塵
電梯門、按鍵無手印
照明燈具無灰塵
天花無蜘蛛網(wǎng)
電梯溝槽無砂石、雜物
信箱、消防器材、公告欄無灰塵、無手印、無污漬
公共走廊電梯廳消防器材無灰塵
地面光亮、無灰塵、無紙屑
墻面無污跡、無灰塵
不銹鋼光亮、無灰塵、無污跡、無手印
衛(wèi)生桶光亮、無異味
開關、照明燈具無灰塵
指示燈無灰塵
防火門無灰塵、無污跡、光亮
地腳線無灰塵、無污跡
天花無灰塵、無污跡、天棚無灰塵、無污跡
電梯天棚無灰塵、無污跡
照明燈無灰塵
墻面不銹鋼玻璃無灰塵、無污跡、無手印
按鍵無灰塵、無明顯手印
地面無水漬、無雜物、無灰塵
扶手光亮、無污跡、無灰塵
腳踏板無污跡、無雜物、無灰塵
不銹鋼光亮、無塵、無手印
消防器材無灰塵
場所清潔效果要求備注
管理處臺面無污跡、無雜物
鏡子無污跡
地面無雜物、無灰塵、無污跡
墻面無灰塵、無污跡、光亮
便器光亮無污跡污垢、無異味
隔墻光亮無污跡、無灰塵
開關、照明燈無灰塵
設施用具無灰塵、無污跡
門光亮無污跡、無灰塵、無手印
紙簍、衛(wèi)生桶無污跡、無異味
設備房地面無水漬、無污跡、無灰塵、雜物
照明燈具無灰塵
開關無灰塵
門光亮、無灰塵、無手印
消防設施無灰塵
特別事務跟進及時
外周天面停車場地面無垃圾、無污漬、無積水
指示牌、廣告牌、燈無灰塵、無污跡、光亮
排水溝、無雜物
設備用具無灰塵
綠化帶里面無垃圾
門、玻璃、窗無污跡、無灰塵
排水溝無雜物
天棚無蜘蛛網(wǎng)
防火門光亮、無灰塵、無污跡
(七)、園林綠化管理
對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作安排:
(1)每天上午6:30-9:30澆水。
(2)每天上午9:30-12:00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉,每天下午14:00-16:00殺蟲、補缺、保潔,16;00-18:30澆水。
對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作內容:
(1)整型造形:6次/年
(2)施肥:春秋各一遍
(3)澆水:因時因地制宜澆水,澆水時間夏季早晚為宜,冬季中午為宜。
(4)除雜草:中耕1遍/季,平時1遍/天,下雨天除外。
(5)補缺:視缺苗情況及時補缺。
(6)殺蟲:1遍/周,發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅
(7)保潔:12小時
(八)、車輛管理
對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)車道出入口值班崗負責。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進出小區(qū),小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進出小區(qū)停車場,否則不能進入小區(qū)停放。具體管理方式如下:
1、車輛進崗:
(1)當發(fā)現(xiàn)有車輛需進入小區(qū)時,駛近道口擋車器(道閘)時,應立即走近車輛,向司機立正行舉手禮。
(2)當司機開啟車窗遞上固定保管卡后,確認業(yè)主車輛身份,并在卡上迅速記錄車輛駛入時間及其他應填項目,交還給業(yè)主后人車放行。
(3)當司機開啟車窗后,聲明為外來車輛后,發(fā)給司機臨時停車保管卡,并在《車輛出入登記表》上準確記錄車輛情況后,引導車進入停車場。
(4)當遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務的車輛進入時,查證后放行,并迅速作好登記。
2、車輛出崗:
(1)當發(fā)現(xiàn)有車輛駛出小區(qū)道口擋車器時,即上前立正并請司機交還保管卡,并核對車牌號。如果是固定保管卡,迅速填寫車輛駛出時間,交還給業(yè)主后立即開啟擋車器。如果是臨時保管卡,核查進場時間,如果沒有超過半小時,開啟道閘放行,如果超過半小時,則應按標準收取停車費,隨手給發(fā)票,收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。
(2)在收卡驗證收費后,迅速在《車輛出入登記表》上準確填寫有關內容。
(3)若后面有車緊跟,應立即在車前示意停下后,立即放下道閘,再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。
(九)、房屋管理
對e的日常房管事務管理,按照公司物業(yè)管理理質量標準規(guī)范運行。具體管理方式如下:
1、每天工作安排(參考方案):
上午8:00-8:30處理業(yè)戶申報投訴;8:30-9:30巡視;9:30-12:00跟蹤監(jiān)督;1:00-15:30學習、培訓、整理檔案;15:30-16:30巡視;16:30-18:30走訪、回訪。
2、房管服務內容:
(1)跟蹤監(jiān)督:日常3遍/天,入伙期間8小時/天
(2)巡視:日常2遍/天,入伙期間8小時/天
(3)走訪:3次/月,1遍/月
3、房管日檢項目:
(1)裝修巡視(2)投訴接待(3)違章檢查(4)車輛管理
(5)治安(6)清潔(7)綠化(8)維修(9)機電設備
(10)社區(qū)活動(11)員工宿舍(12)內容巡視
4、房管日檢處理方法:
(1)記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題,搜集業(yè)戶的反饋意見。
(2)對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進行處理。
a、填寫意見轉呈表
b、發(fā)現(xiàn)維修不合格,填寫維修記錄,安排維修。
c、發(fā)現(xiàn)違章行為按違章處理規(guī)定執(zhí)行。
d、發(fā)現(xiàn)嚴重不合格的,填寫糾正措施報告。
(十)、物業(yè)管理工作抽查與考核管理
建立公司對管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程,驗證服務質量是否符合規(guī)定的要求。
1、公司主管領導擔任抽檢小組組長,負責抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。
第12篇 盛園小區(qū)前期介入階段管理方案
盛和園小區(qū)前期介入階段的管理方案
(一)介入、合理規(guī)劃
1、針對小區(qū)實際情況,提前準備管理方案
在前期介入工作中,我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設,另一方面,緊密結合e的實際情況,提前準備管理方案,提交詳實科學的物業(yè)管理可行性調研報告。對e的物業(yè)管理進行準確定位,并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案等。
(二)做好驗收接管工作
在管理公司對e充分了解的基礎上,通過接管驗收這一工作程序,進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點,預測管理中可能出現(xiàn)的問題,準備相應的處理方案,真正做到有備無患,防范于未然。
e的驗收與接管程序如下:
步驟如下:
1、移交接管前的準備工作
a.成立物業(yè)管理處。委托管理合同簽訂后,提前介入管理,擬派管理處主任、物業(yè)助理和機電管理人員到位,其他管理人員分步到崗,落實管理用房和員工宿舍,做好各項籌備工作。
b.成立驗收小組。工程技術人員進駐現(xiàn)場,了解小區(qū)設備設施、熟悉設備的構造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向及存在問題;填寫有關質量記錄,以便盡快得到解決在。
1)移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表;
2)公共配套設施接管驗收表;
3)公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表;
4)機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。
2、物業(yè)資料的移交接管
a.接管樓宇資料的難證及部分移交的資料
3、產(chǎn)權資料
1)項目批準文件;
2)用地批準文件;
3)建筑執(zhí)照;
4)小業(yè)主姓名、產(chǎn)權、居住位置、建筑面積清單。
4、市府驗收合格資料
1)市建設工程竣工驗收證書;
2)市建筑消防驗收合格證;
3)物業(yè)綜合驗收合格證書;
4)用電許可證;
5)住宅使用說明書;
6)住宅保修書;
5、工程技術資料
1)竣工圖--包括平面圖、建筑、結構、水電、附屬
2)工程及隱蔽管線的全套圖紙;
3)地質勘察報告;
4)工程合同及開、竣工報告;
5)圖紙會審記錄;
6)工程設計變更通知(包括質量事故處理記錄)
7)隱蔽工程驗收簽證;
8)沉降觀察記錄;
9、竣工驗收證明書;
10)水、電、衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格證書;
11)砂漿、混凝土塊試壓報告;
12)供水試壓報告。
6、物業(yè)接管驗收程序
a.開發(fā)公司通知本公司接管驗收;
b.本公司驗收小組按《物業(yè)資料的接管移交》核對所接收的資料,簽發(fā)驗收復函;
c.本公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀選題、公共配套設施設備等進行竣工驗收;
d.對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質量問題,由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表,約定期限由移交人負責整改,并商定時間復核。
e.對住宅室內物件無明顯不全,符合檢驗標準要求的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔保管責任。
f.業(yè)主(住戶)入住時,由物業(yè)助理陪同對室內進行全面細致的質量,對發(fā)現(xiàn)的質量問題經(jīng)整理后報告管理處,并要求承建商在限期內逐項返修,經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后消項;
g.在保修期內,在使用過程中業(yè)主(住戶)或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時,報告管理處查驗證實后,大中修由開發(fā)商責令承建商更換或返修,小修、急修可委托管理處維修,費用由承建商負責。
3)房屋接管驗收項目及標準
a.驗收項目
1)梁、柱、板主體;
2)頂棚;
3)墻面;
4)地(樓)面;
5)廳房;
6)樓梯、扶手;
7)插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);
8)接線盒;
9)開關;
10)照明燈具;
11)供水系統(tǒng);
12)排污管;
13)地漏;
14)衛(wèi)生潔具;
15)防盜網(wǎng)(窗);
16)室內配電箱;
17)水表、電表和煤氣表;
18)衛(wèi)廚之防水防滲處理。
b.驗收標準
住戶及房屋內的水電配套設施等,參照建設部zbp30001-90標準和國家1997年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到業(yè)主(住戶)的合理要求。
4)物業(yè)公共設施接管驗收項目及標準
a.驗收項目:小區(qū)的公共場所、娛樂活動設施及其水電等;
1)基礎設施;
2)天面;
3)公用天線;
4)消防設施(消防栓、消防箱);
5)公共路燈;
6)綠化;
7)公共道路;
8)垃圾箱(池);
9)垃圾轉運站;
10)崗亭;
11)車庫;
12)沙井、檢查井和化糞池;
13)明暗溝;
14)擋土墻、坡;
15)踏步;
16)臺階;
17)水池、水箱;
18)信箱;
19)景觀、雕塑及文化娛樂設施。
b.驗收標準
參照建設部zbp30001-90tlpe1997年7月1日頒布的《房屋按管驗收標準》及達到設計要求。
5)工程完善和工程遺留問題外理規(guī)定
a.工程完善
在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后,才進行的部分公共配套設施的工程完善。
b.工程遺留問題
在竣工驗收和樓宇使用過程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容。
c.處理措
施
1)管理處對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能,指定專人作好協(xié)調工作;
2)地發(fā)出的遺留問題及時向物業(yè)管理部匯報;
3)限制噪音施工時間,確保業(yè)主(住戶)休息;
4)給進場承建施工人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全;
5)培強保安力量,監(jiān)督施工隊的人員管理;
第13篇 籌備階段物業(yè)管理服務工作計劃方案
籌備階段物業(yè)管理服務工作計劃
物業(yè)籌備工作是項目施工建設接近竣工交付階段時,物業(yè)管理公司有組織、有計劃、有秩序開展的一系列人力、技術、文檔、設施設備、內外協(xié)調等資源整合與準備活動?；诒卷椖康木唧w情況,國貿物業(yè)在計劃物業(yè)籌備工作時,擬重點抓住人員選拔培訓、設施設備接管驗收、遷入服務與成品保護等幾個主要環(huán)節(jié),在具體工作充分照顧本項目的服務需求,高質量完成籌備期間的各項事務,擬定計劃如下:
類別內容提交形式
確認類建議報告類提交方案類
工程類1、確定設備設施節(jié)點部位管理權責及設備的保養(yǎng)計劃標準√√
2、制定年度的節(jié)能計劃和方案√
3、制定機房管理制度√√
4、提交開業(yè)所需設備設施、物品材料及到貨時間表√
5、制定工程部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
客服類1、《客戶手冊》及客戶遷入流程的制定√√
2、制定有償服務項目、設施設置及收費標準√
3、提交項目標識標牌的數(shù)量、標準、樣式√√
4、制定物業(yè)部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
5、制定物業(yè)公司、客戶在突發(fā)事件中緊急處理程序√
6、提交迎接客戶遷入歡迎方案、重大節(jié)日及活動方案√
安保類1、制定緊急情況處理預案√
2、制定安全、防火管理制度√
3、制定安保部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
4、制定安保部后勤準備方案(宿舍、伙食、衛(wèi)生間、辦公用品、辦公室等)及與其配套的表格√√
車管類1、提交車位管理費收費標準√√
2、制定正式運行后地面交通組織方案√√
3、制定車管部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
人事行政類1、制定行政人事部崗位職責、工作指導書√√
2、制定工作流程、人事管理規(guī)章制度和表格√√
3、制定正常期物業(yè)人員考核標準和內容,行政管理規(guī)章制度√√
財務類1、提交物業(yè)收費流程、停車場收費流程等的表格及臺帳√√
2、協(xié)助提交物業(yè)保險險種、保費標準√
3、能源費用統(tǒng)計、物資管理、財務報告等模板的制定√
4、制定財務核算體系框架草案√
5、制定財務部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
保潔類1、外墻清洗方案√√
2、制定綠化養(yǎng)護方案√√
3、制定環(huán)境部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
外聯(lián)類1、協(xié)助提交政府相關部門適用于本物業(yè)的法規(guī)及規(guī)定√√
2、協(xié)助提交與外聯(lián)方聯(lián)系工作方式及協(xié)調內容√√
3、協(xié)助提交各類審批報批手續(xù)的相關內容及文件√√
第14篇 社區(qū)開發(fā)建設階段前期物業(yè)管理服務
社區(qū)開發(fā)建設階段的前期物業(yè)管理服務
鑒于__國際社區(qū)的特殊性,如果我公司中標,我們將在簽訂委托合同后及時從總公司抽調專業(yè)的安管員、水、電、土建工程師進駐設區(qū),為社區(qū)的前期建設無償提供以下服務:
1. 保安形象崗以及物業(yè)管理咨詢服務
中標后,我們將為__國際社區(qū)售樓部門選派保安人員提供禮賓崗服務,負責售樓中心的安全管理,維護正常銷售秩序。選派業(yè)務能力強、形象好的管理人員到銷售中心,負責向業(yè)主提供有關物業(yè)管理方面的咨詢服務。
2.社區(qū)的水、電、土建工程質量等方面的第三方監(jiān)督服務
中標后,我公司將以第三方角度進駐施工現(xiàn)場,幫助開發(fā)商對社區(qū)的水暖、電氣、土建工程質量等進行監(jiān)督,及時了解并記載社區(qū)隱蔽工程及工程變更情況,以利于今后更好的開展物業(yè)管理工作。對于不利于今后物業(yè)管理的地方提出合理化建議,起到第二監(jiān)理的作用。
3.建筑材料選用的合理化建議
前期介入后,物業(yè)公司將根據(jù)以往的所管樓宇中選用建材的使用情況,向開發(fā)商提交一份各種品牌、型號建材使用情況的報告,以供開發(fā)商擇優(yōu)選用。
4.參與安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設計
前期介入后,在考慮成本的前提下,物業(yè)公司將盡可能為開發(fā)商提供防盜報警系統(tǒng)設計及施工建議(必要時,我公司可派員參與施工),通過完善的報警系統(tǒng),為業(yè)主創(chuàng)造一個安全的居住、辦公環(huán)境。
5.對一些細微之處的建議
前期介入后,我物業(yè)公司將從業(yè)主的立場出發(fā),根據(jù)北方地域的特點技實際情況,盡可能全面細致的考慮到各種可能的使用問題尤其是供暖問題,提請設計和施工單位注意,同時提出合理化建議。
第15篇 前期物業(yè)管理施工建設階段介入程序與內容
新項目前期物業(yè)管理施工建設階段介入
1物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲,即在設備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5個月。
2施工建設介入程序與內容
2.1成立介入小組,一般2~3人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧,并經(jīng)過相關工作的培訓。地產(chǎn)項目部應設定專人與物業(yè)對接,及時回復物業(yè)的建議。
2.2介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進,發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。
2.3實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關部門,并跟進所呈報問題解決情況。
2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調會,及時溝通相關問題和進度。
2.5物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領導,并跟進問題整改落實情況。
2.6物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點
2.6.1了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關設計規(guī)劃缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。
2.6.2地下室工程
地下室因其結構埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項:
a)無論采取何種防水設計施工,基坑中不應積水,如有積水,應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。
b)采用防水混凝土結構時,除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外,應重點檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應盡量連續(xù)澆注,須留設施工縫時,應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下,墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等);預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工;養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控,此項是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。
c)采用水泥砂漿防水層,除按設計及規(guī)范施工外,應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。
2.6.3回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量,如回填質量不好,將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此,應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控,有問題應堅決要求返工,否則后患無窮。
2.6.4樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。
a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查,同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。
b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質量問題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理,有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面,導致維修困難,故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。
2.6.5砌筑工程
建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
2.6.6裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法,外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防(無特別的防水層),僅是靠外墻面的砂漿抹灰層,外飾面作防水,故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面,應嚴格監(jiān)督。
b)內墻面及天花板:內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設砂布等材料后再抹灰。
c)地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應重點監(jiān)理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。
2.6.7門窗工程
木門與墻體接合處,由于材質的差別,經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。
2.6.8給排水工程
a)給水工程:現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水,其低樓層的供水,常常因高差問題造成水壓較大,而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造,較易為細小雜物堵塞,故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式,應改為密孔眼管道入水,以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內,則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質量問題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
