土地調(diào)研報告（十五篇）

篇一 土地調(diào)研報告18100字

土地集約利用是指在兼顧環(huán)境效益和社會效益的前提下，通過調(diào)整土地使用目的、增加對土地的投入，達(dá)到提高土地的利用效率、增加經(jīng)濟效益、節(jié)約用地目的的一種土地利用方式。隨著海洋經(jīng)濟的飛速發(fā)展，世界經(jīng)濟越來越向沿海地區(qū)集中。市地處海島，是沿海地區(qū)一類特殊的區(qū)域單元，土地供需矛盾突出，海洋型經(jīng)濟傾向明顯。加強對土地的集約利用，是破解土地資源瓶頸的主要途徑，是建設(shè)海洋經(jīng)濟綜合開發(fā)試驗區(qū)的重要要素保障。

一、市土地利用現(xiàn)狀

（一）土地資源總量及結(jié)構(gòu)

__年市土地總面積145470公頃，其中農(nóng)用地94597公頃，占總土地面積的65.03%；建設(shè)用地29865公頃，占總土地面積的20.53%；未利用地面積21009公頃，占總土地面積的14.44%。

1、農(nóng)用地現(xiàn)狀

__年市農(nóng)用地94597公頃，其中耕地面積27598.87公頃（40.05萬畝），占土地總面積的19.68％，主要分布在本島的平原沿海地區(qū)；園地面積2115.27公頃，占土地總面積的1.51%，主要分布在本島的丘陵平原交接處；林地面積50950.94公頃，占土地總面積的36.33%，在全市各大陸島均有廣泛分布，其中主要集中在本島、岱山島、泗礁島、衢山島的丘陵地帶；其他農(nóng)用地8505.07公頃，占土地總面積的6.06%，以坑塘水面為主。

2、建設(shè)用地現(xiàn)狀

__年市建設(shè)用地29865公頃，其中城鄉(xiāng)建設(shè)用地14605.34公頃，占土地總面積的10.42％；交通水利用地3975.44公頃，占土地總面積2.83%；其他建設(shè)用地5490.46公頃，占土地總面積3.92％。整理文章由

城鄉(xiāng)建設(shè)用地中，城鎮(zhèn)工礦用地8450.55公頃，人均140平方米；農(nóng)居點用地面積6154.79公頃，人均146平方米。交通水利用地中，交通用地2130.47公頃，主要依托本島公路網(wǎng)和各大港口分布；水利設(shè)施用地1844.97公頃，主要為在本島的水庫。其他建設(shè)用地中，風(fēng)景名勝設(shè)施用地140.23公頃，集中分布在各風(fēng)景名勝區(qū)；特殊用地1234.64公頃，主要分布在本島沿海地區(qū)；鹽田面積4115.59公頃，各縣區(qū)沿海地區(qū)均有分布。

3、未利用地現(xiàn)狀

__年，市未利用地面積26991.58公頃，占土地總面積的19.24%。其中水域面積769.46公頃，灘涂沼澤12308.09公頃，自然保留地13914.02公頃。

（二）海島土地資源的特殊性

1、土地類型多樣，可開發(fā)利用土地分散并且數(shù)量有限。群島由天臺山、四明山余脈入海而成，全市1390個島嶼，地貌基本以丘陵為主，平原較為狹窄。從地貌類型統(tǒng)計看，高丘占9％，低丘占61％，平原僅占30％。市內(nèi)較大的島嶼有較高山峰、丘崗，分層次構(gòu)成以本島為典型的高丘、低丘、平原、灘涂（潮間帶）以及海域地貌的環(huán)狀結(jié)構(gòu)。較小島嶼往往是“一山一島”或“一丘一島”，以低丘地貌為主。群島環(huán)境導(dǎo)致市可開發(fā)利用土地面積分散、狹小，開發(fā)成本高；丘陵面積在全部土地面積中所占的比重最大，導(dǎo)致可開發(fā)利用土地的更加有限，并在一定程度上增加土地開發(fā)利用的難度。整理文章：

2、土地開發(fā)利用模式與大陸迥異。市人多地少、淡水資源短缺、陸地生態(tài)系統(tǒng)脆弱，農(nóng)業(yè)發(fā)展存在著明顯的劣勢。另一方面，市依海而存，也必將依海而興，其海洋優(yōu)勢正隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平的提高、消費觀的變化而不斷顯現(xiàn)，市土地開發(fā)利用模式與大陸存在顯著差異。市土地開發(fā)利用要轉(zhuǎn)變對農(nóng)用地的認(rèn)識，農(nóng)用地存在的意義與大陸有很大差別，從目前的現(xiàn)狀來看，市農(nóng)業(yè)產(chǎn)值中90%以上為漁業(yè)產(chǎn)值，耕地主要以提供蔬菜、水果為主，糧食中的大米基本是外調(diào)，而林地主要以生態(tài)功能為主。也就是說，發(fā)展現(xiàn)代漁業(yè)應(yīng)當(dāng)成為市農(nóng)業(yè)發(fā)展的主要方向，農(nóng)業(yè)用地面積減少不會影響市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

3、灘涂資源開發(fā)難度加大，投資成本提高。至__年底，全市共圍成灘涂356處，總面積132.8平方公里。灘涂資源的開發(fā)利用，為我市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、海水養(yǎng)殖、鹽業(yè)生產(chǎn)、城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了土地資源。與此同時，灘涂圍墾的成本不斷提高。__年至__年，全市圍墾面積37平方公里，完成投資29.58億元，灘涂圍墾成本在5萬元每畝左右；從目前正在實施的灘涂圍墾項目來看，釣梁圍墾三期、六橫小郭巨圍墾二期工程成本在7萬元每畝左右，金塘北部圍墾成本在15萬元每畝左右。灘涂圍墾成本大幅提高，以及對圍填海管理越來越嚴(yán)格，導(dǎo)致通過灘涂圍墾來解決用地需求的路越來越難走。

（三）土地資源利用存在的問題與矛盾

1、土地資源有限，供需矛盾突出。__年，市土地總面積145470公頃，其中耕地面積27598.87公頃，按照戶籍人口96.77萬人計算，人口密度為665人/平方公里，人均土地面積2.25畝，人均耕地面積0.43畝。與浙江省相比，人口密度為全省的148%，人均土地面積約為全省的65%，人均耕地面積約為全省的59%。與全國相比，人口密度為全國的495%，人均土地面積為全國的20%，人均耕地面積為全國的29%。市目前正處于海洋經(jīng)濟快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟建設(shè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、城市建設(shè)用地需求猛增，人多地少的矛盾嚴(yán)重制約全市經(jīng)濟社會發(fā)展的發(fā)展。

2、經(jīng)濟社會建設(shè)用地與耕地保護(hù)矛盾較大。市1390個島嶼基本是由天臺山、四明山余脈入海而成，各個島嶼的地形基本上是中央為山、山的四周為平地。按照平原面積為總面積的30%計算，全市平原面積約為42070公頃，而全市耕地面積為40.05萬畝，占平原面積的63%；耕地面積中又有36.43萬畝為基本農(nóng)田，約占耕地面積的91%。市發(fā)展海洋經(jīng)濟，建設(shè)現(xiàn)代化臨港工業(yè)體系，必定需要大量開發(fā)岸線資源和土地資源，由于地形原因和歷史原因，大部分項目建設(shè)所需的岸線和土地包含耕地，甚至包含基本農(nóng)田，經(jīng)濟社會建設(shè)用地與耕地保護(hù)矛盾突出。

3、海島保護(hù)法實施后，無居民小島審批周期拉長，使用難度加大。市是全國唯一的以群島立市的城市，全市1390個島嶼，住人島嶼僅有140個，無人島嶼1250個，占全市島嶼總數(shù)的90%。無人島嶼雖然比較分散，交通不便，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，但是蘊含著豐富的岸線資源、旅游資源。近年來市海洋經(jīng)濟發(fā)展迅猛，開發(fā)利用無人島嶼也是推動力之一。市要建設(shè)海洋綜合開發(fā)試驗區(qū)，大力發(fā)展的港航產(chǎn)業(yè)、臨港工業(yè)、海洋旅游業(yè)，也有大量的項目需要布局到無人島嶼上。隨著海島法的頒布實施，無人島嶼的開發(fā)利用審批權(quán)上收，審批程序更加復(fù)雜，審批周期拉長，必然對開發(fā)利用無人島嶼發(fā)展海洋經(jīng)濟帶來影響。

4、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受水資源短缺制約。市地處海島，與大陸分隔，且島嶼分散，徑流短促，水資源時空地域分布不均，目前人均水資源擁有量只有700立方米左右，是一個資源型缺水的地區(qū)。為保障經(jīng)濟社會發(fā)展對水資源的需求，市投入大量資金建設(shè)大陸引水一、二期工程和海水淡化項目，淡水生產(chǎn)供應(yīng)成本急劇上升， 大陸引水成本每立方米達(dá)到1.86元，海水淡化成本每立方米6元。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是高耗水行業(yè)，農(nóng)業(yè)灌溉用水占的比例較高，全市農(nóng)田灌溉用水占全市用水量比重的30%左右。根據(jù)農(nóng)業(yè)部門提供的數(shù)據(jù)顯示，水稻種植畝均成本625元，按照大陸引水成本每立方米1.86元計算，水稻畝均耗水成本高達(dá)1268元，在種植水稻僅耗水成本是水稻平均種植成本的2倍，是國家水稻收購價格的1.36倍，在種植水稻和發(fā)展農(nóng)業(yè)嚴(yán)重的不經(jīng)濟和不適宜。高昂的淡水價格、難以開展規(guī)模農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)相對較低的產(chǎn)出，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展受到嚴(yán)重制約。

5、土地集約化利用程度不高。一是集約用地觀念不強，政府、企業(yè)、社會各界集約用地觀念普遍還不強。二是土地資源市場化配置程度不高，土地價格沒有真正反映市場價格。三是土地供應(yīng)管理制度還停留在“重審批輕監(jiān)管”的傳統(tǒng)管理模式，各級地方政府和國土資源管理部門在土地管理中，一貫將工作重點放在用地報批和土地供應(yīng)上，而對后續(xù)的土地開發(fā)利用過程的監(jiān)管往往缺位，對低效利用、閑置土地缺乏有效的處置措施及有效利用的激勵機制。

（四）土地集約利用的主要作法與成效

1、科學(xué)有序?qū)嵤┮慌鸀┩繃鷫椖浚黾涌捎猛恋孛娣e，提升土地及岸線價值。1951年-__年，全市共圍成灘涂356處，圍涂總面積達(dá)132.8平方公里，為人均增加用地0.20畝，現(xiàn)已開發(fā)利用125.4。__年-__年，全市圍墾成陸40處，面積37平方公里。灘涂圍墾項目不僅增加了土地面積，而且大幅度提升了土地及岸線價值，一大批臨港工業(yè)項目依托圍墾區(qū)域建設(shè)起來，推動全市社會經(jīng)濟快速發(fā)展。如釣梁圍墾區(qū)域擴展了本島北部的工業(yè)區(qū)塊面積，也充分挖掘出北部深水岸線的價值；東港圍墾區(qū)域建設(shè)起一座新城；目前正在實施的小洋山北部圍墾、金塘北部圍墾、小郭巨圍墾，將布局港口物流、臨港工業(yè)、石化工業(yè)等項目。

2、科學(xué)利用岸線資源，合理布局產(chǎn)業(yè)項目，充分發(fā)揮沿海土地價值。__年9月，市政府常務(wù)會議審議通過了《市港口岸線使用管理暫行辦法》，對全市范圍內(nèi)港口岸線的規(guī)劃、利用、管理、監(jiān)督等活動進(jìn)行了規(guī)范，并成立了市港口岸線資源管理領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)港口岸線開發(fā)管理與項目布局方面的重大事項和問題。通過幾年的實施，岸線資源得到了充分利用，建設(shè)了一大批船舶修造、港口物流、海洋機械、臨港石化的大項目，如中遠(yuǎn)六橫修造船基地、歐華造船、和邦化學(xué)、金塘大浦口集裝箱碼頭等項目，極大地促進(jìn)了全市經(jīng)濟社會的發(fā)展。

3、推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少耗水作物種植面積，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益。水稻是我市傳統(tǒng)種植品種，耗水量大，遇到干旱年份或者降水時空不均衡的年份，容易遭受災(zāi)害，產(chǎn)出大幅度下降。為提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)出率，同時為科學(xué)合理配置水資源，市大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，主要是減少水稻等耗水作物種植面積，同時大力發(fā)展水果、蔬菜等經(jīng)濟作物種植，同時加大對農(nóng)業(yè)的投入，建設(shè)大棚、滴灌等現(xiàn)代化設(shè)施，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益。

4、加強土地管理，確保土地資源合理有效利用。在土地供應(yīng)上，堅持從嚴(yán)從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策，嚴(yán)格執(zhí)行國家《限制用地目錄》和《禁止用地目錄》;在具體建設(shè)項目審批中，嚴(yán)格執(zhí)行《浙江省建設(shè)用地控制指標(biāo)》，對建設(shè)項目用地實施嚴(yán)格的定量管理;堅持土地資源市場化配置，嚴(yán)格執(zhí)行《劃撥用地目錄》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，正確界定劃撥、協(xié)議、招拍掛供地界限。在土地使用中，建立建設(shè)用地開發(fā)利用動態(tài)監(jiān)管體系，建立違約追究責(zé)任制度。在項目竣工后，建立用地復(fù)核驗收制度。

5、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，增加基礎(chǔ)設(shè)施投入，提高土地使用效益。產(chǎn)業(yè)集聚可以提高公共基礎(chǔ)設(shè)施的共享程度、縮短產(chǎn)業(yè)鏈上企業(yè)的空間距離和實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，從而增加產(chǎn)出，提高土地使用效益。近年來，市通過科學(xué)規(guī)劃、加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度、出臺優(yōu)惠扶持政策等手段，大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)向開發(fā)區(qū)集聚，向經(jīng)濟大島集聚，取得明顯成效。如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)__年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值76.21億元、工業(yè)性投入13.48億元、利稅總額3.07億元，每平方公里工業(yè)產(chǎn)值為1.6億元；市六橫島__年社會總產(chǎn)值131.8億元，每平方公里產(chǎn)出1.1億元。

二、市建設(shè)用地需求測算與缺口推算

（一）方法一：建設(shè)用地需求回歸測算

2、預(yù)測

__年全市地區(qū)生產(chǎn)總值約為600億元，按照海洋綜合試驗區(qū)建設(shè)gdp目標(biāo)， 實現(xiàn)gdp約為1100億元，2023年約為1700億元，代入模型，可得__年全市建設(shè)用地28274.5公頃，全市建設(shè)用地34822.5公頃，2023年全市建設(shè)用地42680.1公頃。

（二）方法二：根據(jù)重點項目用地缺口推算

根據(jù)《市土地利用總體規(guī)劃（__-2023）》，__年建設(shè)用地面積24071.23公頃，到2023年為32237.75公頃，期間可使用量為8166.52公頃。而根據(jù)方法一推算，到2023年，全市建設(shè)用地42680.1公頃，比__年新增建設(shè)用地18608.87公頃，建設(shè)用地缺口為10442.35公頃。

根據(jù)《市要求列入省“__”重大建設(shè)項目規(guī)劃建議表（征求意見稿）》，“__”期間，市重大建設(shè)項目新增建設(shè)用地需要6200公頃，其中實施類項目2236公頃，預(yù)備類項目1013公頃，研究類項目2951公頃。按照《市土地利用總體規(guī)劃（__-2023）》，__年至2023年之間市建設(shè)用地使用量為8166.52公頃，__年至__年已經(jīng)使用了4084公頃，__年至2023年之間建設(shè)用地僅剩4082.52公頃。兩項數(shù)據(jù)相比較，可以得出結(jié)論：規(guī)劃到2023年的建設(shè)用地，到“__”末，光重大建設(shè)項目用地需求就出現(xiàn)缺口2117.48公頃，而重大建設(shè)項目從歷年投資額來看，只占全市總投資的30%左右，也就是說“__”期間占全市總投資70%的非重大建設(shè)項目無地可用。“__”期間建設(shè)用地已經(jīng)出現(xiàn)較大缺口，“__”更是無地可用。

三、市土地集約利用的指導(dǎo)思想和基本原則

（一）指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，根據(jù)建設(shè)海洋綜合開發(fā)試驗區(qū)的需要，兼顧環(huán)境效益和社會效益，通過開源與節(jié)流相結(jié)合的措施，加強對土地資源的集約利用，為促進(jìn)市海洋經(jīng)濟平穩(wěn)快速發(fā)展和海洋資源合理開發(fā)利用提供重要的要素保障。

（二）基本原則

1、開源與節(jié)流相結(jié)合的原則。一方面要廣開源路，因地制宜，向海洋要地，向灘涂要地，向低丘緩坡要地，向無人海島要地，特別是向農(nóng)業(yè)要建設(shè)用地；另一方面要節(jié)約用地，發(fā)展不占地工業(yè)，大力發(fā)展港口物流業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加強土地使用各環(huán)節(jié)的管理，推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。

2、開發(fā)與保護(hù)相結(jié)合的原則。一方面要根據(jù)需要開發(fā)利用各種土地資源，保障經(jīng)濟社會發(fā)展的需要;另一方面在開發(fā)的同時，要采取多種措施，進(jìn)行生態(tài)保護(hù)、環(huán)境保護(hù)、土地可持續(xù)利用性保護(hù)。

3、外部和內(nèi)部相結(jié)合的原則。一方面要創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，積極向上爭取各項用地優(yōu)惠政策，重點是突破現(xiàn)行用地政策，爭取保障海洋綜合開發(fā)實驗區(qū)建設(shè)需要的特殊用地政策；另一方面要加強內(nèi)部潛力挖掘，多途徑節(jié)約用地，合力保障土地要素。

四、市土地集約利用的對策措施

（一）發(fā)展“海上農(nóng)業(yè)”和“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”。“海上農(nóng)業(yè)”和“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”是市拓展農(nóng)業(yè)發(fā)展空間、提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益的重要發(fā)展方向，可以確保在農(nóng)業(yè)用地不斷減少的情況下，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。發(fā)展“海上農(nóng)業(yè)”，一是要穩(wěn)定發(fā)展捕撈業(yè)，在保持捕撈量基本穩(wěn)定的前提下，不斷減少捕撈船只；二是要大力發(fā)展遠(yuǎn)洋漁業(yè)，拓展?jié)O業(yè)作業(yè)空間，打造遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地；三是要大力發(fā)展生態(tài)養(yǎng)殖業(yè)，將有條件的港灣及近海開發(fā)成“藍(lán)色耕地”，發(fā)展深水網(wǎng)箱養(yǎng)殖。發(fā)展“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”，要根據(jù)自然條件和經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，劃定若干面積較大、連接成片、基礎(chǔ)設(shè)施較好地區(qū)域為農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)，編制現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)若干現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合區(qū)、農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、精品農(nóng)業(yè)區(qū)，保障經(jīng)濟社會發(fā)展對蔬菜、水果的需求。不斷加大對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的扶持力度，建立規(guī)范的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)平臺，推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。

（二）發(fā)展“節(jié)地工業(yè)”。隨著建筑技術(shù)的進(jìn)步和土地資源的日趨緊張，向地下和地上發(fā)展的“節(jié)地工業(yè)”是大勢所趨，也是提高工業(yè)土地產(chǎn)出率的重要途徑。對于新建的工業(yè)項目，要鼓勵引導(dǎo)企業(yè)建設(shè)多層廠房，給予建造兩層及兩層以上廠房的企業(yè)相關(guān)優(yōu)惠政策。對利用現(xiàn)有廠房、土地或淘汰落后生產(chǎn)能力實施“零增地”技術(shù)改造和技術(shù)創(chuàng)新項目的，要安排相關(guān)扶持資金。要鼓勵工業(yè)企業(yè)利用地上、地下空間來布置非生產(chǎn)性設(shè)施。

（三）培育發(fā)展“海上主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”。市區(qū)域總面積2.22萬平方公里，其中海域面積占總面積的94%，發(fā)展空間廣闊。建設(shè)海洋綜合開發(fā)試驗區(qū)，就是要通過多年努力，把發(fā)展空間從陸地向海洋拓展?，F(xiàn)階段，要從實際出發(fā)，大力發(fā)展港航產(chǎn)業(yè)，不斷提高海運運力和發(fā)展物流貿(mào)易服務(wù)業(yè)，加快港航服務(wù)集聚區(qū)和物流園區(qū)建設(shè)，重點打造鐵礦砂中轉(zhuǎn)貿(mào)易、煤炭中轉(zhuǎn)加工配送、油品中轉(zhuǎn)貿(mào)易儲存、糧食中轉(zhuǎn)加工配送、化工品中轉(zhuǎn)儲運加工、集裝箱中轉(zhuǎn)運輸?shù)攘蠡?，建設(shè)全國重要的現(xiàn)代化大宗散貨樞紐港和重點物流節(jié)點城市。同時要大力發(fā)展臨港大宗物資加工產(chǎn)業(yè)，重點布局煤炭、礦砂、石化、糧油、木材、有色金屬等加工項目。

（四）發(fā)展“立體交通”。隨著市經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，原有交通設(shè)施已經(jīng)不能滿足經(jīng)濟社會發(fā)展和人民生活的需求，一批交通道路正在建設(shè)之中。隨著土地資源的緊張，向空中和向地下拓展、發(fā)展“立體交通”也是勢在必行的。近期來看，要實施好定海區(qū)文化路立交橋、普陀區(qū)東港立交橋項目，一定程度上解決交通擁堵的問題。從長遠(yuǎn)來看，建設(shè)更多的立交橋、高架橋，甚至發(fā)展地鐵、輕軌，也是建設(shè)城市“暢通工程”的重要途徑。

（五）向“坡地”要地。選擇一些坡度較緩、環(huán)境優(yōu)美的地段作為山地住宅開發(fā)的重點。逐步推廣“山地住宅”的新概念，以引領(lǐng)開發(fā)商進(jìn)行更為科學(xué)合理的山地住宅建設(shè)。其次，可以將某些工業(yè)項目搬上低丘緩坡，擴展用地外延空間。但需要強調(diào)的是，山地住宅和工業(yè)項目開發(fā)要綜合考慮生態(tài)、經(jīng)濟、技術(shù)、社會、人文等多方面的因素，實現(xiàn)科學(xué)有序開發(fā)。

五、推進(jìn)海洋綜合開發(fā)試驗區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)土地集約利用的政策建議

（一）核減耕地保有量，取消基本農(nóng)田保護(hù)面積。市農(nóng)用地來源主要由兩部分組成，一是各島嶼自然港灣淤積圍墾而形成的小塊平地，經(jīng)捍鹵蓄淡后改造為水田，二是在島嶼山坡上開墾出來的旱地，包括大躍進(jìn)年代在15度以上坡地開墾的零星農(nóng)地。在1992年全國土地詳查時，雖有很多山頂、山坡地塊已經(jīng)退耕還林，但由于當(dāng)時土地詳查政策的規(guī)定，仍然統(tǒng)計在耕地總量之內(nèi)。市基本農(nóng)田面積則是以耕地面積為基數(shù)，按照國家國土部核定給浙江省的基本農(nóng)田保護(hù)率核定的，沒有考慮到市陸域面積零星離散、耕地總量少、人口密度高的實際，耕地面積保有量指標(biāo)偏大，基本農(nóng)田保護(hù)率偏高，保護(hù)率達(dá)到91%。受地形因素影響，市耕地和基本農(nóng)田大多數(shù)劃定在緊靠港口岸線的區(qū)位，致使一些臨港產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目因涉及耕地和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)而無法實施，制約了經(jīng)濟社會的發(fā)展。為促進(jìn)海洋綜合開發(fā)試驗區(qū)的建設(shè)，建議核減耕地保有量，取消基本農(nóng)田保護(hù)面積。

（二）增加建設(shè)用地指標(biāo)以及年度建設(shè)用地計劃指標(biāo)。長期以來，市經(jīng)濟發(fā)展相對落后于長江三角洲其他地區(qū)，然而近年來市經(jīng)濟發(fā)展速度卻處于長三角的領(lǐng)先地位。經(jīng)濟的后發(fā)性帶來了新的土地資源開發(fā)利用矛盾。在90年代末期，國家對建設(shè)用地的規(guī)?？刂撇粐?yán)，但由于自身經(jīng)濟發(fā)展速度較慢，上級分配的建設(shè)用地尚使用不完。近年來，隨著經(jīng)濟的增速，市建設(shè)用地需求量大幅度增加，在國家嚴(yán)格保護(hù)耕地的政策背景下，進(jìn)一步激化了土地供需矛盾，建設(shè)用地短缺嚴(yán)重制約了市經(jīng)濟社會發(fā)展。因此，根據(jù)建設(shè)海洋經(jīng)濟綜合開發(fā)試驗區(qū)的實際需要，相應(yīng)增加市的建設(shè)用地總量指標(biāo)以及年度建設(shè)用地計劃指標(biāo)。

（三）保證用海指標(biāo)，享受省級海域使用審批權(quán)限。市土地資源短缺，海域面積寬闊，發(fā)展海洋經(jīng)濟，必定要利用海域。國家從__年開始對用海實行指標(biāo)管理，指標(biāo)下達(dá)到省一級，計劃單列市單列。此政策對市臨港產(chǎn)業(yè)、灘涂圍墾等影響較大。建議將的圍填海計劃指標(biāo)實施計劃單列，由國家直接下達(dá)計劃指標(biāo)，并適當(dāng)放寬指標(biāo)限額。同時海域使用金全額留在當(dāng)?shù)?，支持地方?jīng)濟建設(shè)，用于海域使用管理和海洋生態(tài)保護(hù)。

（四）圍墾造地全部劃為建設(shè)用地，并且不受用地指標(biāo)限制。灘涂圍墾是充分發(fā)揮市海洋資源優(yōu)勢、推進(jìn)海洋經(jīng)濟建設(shè)的重要舉措。但是，灘涂圍墾成陸部分，必須將一定比例劃分為補充耕地，不能全部劃為建設(shè)用地；并且在使用時也要受用地指標(biāo)限制，圍墾造地的優(yōu)勢不能得到充分發(fā)揮。由于我市圍墾造地工程建設(shè)難度大往往堤線水深達(dá)到-20米左右，投資成本也比沿海地區(qū)要高出近一倍，建議將圍墾造地部分能夠全部劃分為建設(shè)用地，在使用時不再受用地指標(biāo)限制。

（五）下放無居民海島使用審批權(quán)，享受省級無居民海島審批權(quán)限。海島保護(hù)法規(guī)定：“從事全國海島保護(hù)規(guī)劃確定的可利用無居民海島的開發(fā)利用活動，應(yīng)當(dāng)向省、自治區(qū)、直轄市人民政府海洋主管部門提出申請，并提交項目論證報告、開發(fā)利用具體方案等申請文件，由海洋主管部門組織有關(guān)部門和專家審查，提出審查意見，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。無居民海島的開發(fā)利用涉及利用特殊用途海島，或者確需填海連島以及其他嚴(yán)重改變海島自然地形、地貌的，由國務(wù)院審批。”照此規(guī)定，無居民海島的開發(fā)，至少需要省級審批，給市合理開發(fā)利用無居民島嶼帶來了諸多不便。建議上級授權(quán)委托市政府審批無居民海島使用，享受省級無居民海島審批權(quán)限。

大足縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收情況的調(diào)研報告

大足縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收情況的調(diào)研報告

當(dāng)前農(nóng)村工作的重點是解決“三農(nóng)”問題，其核心是農(nóng)民增收問題。農(nóng)民增收問題解決的好壞，直接關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定。我縣農(nóng)業(yè)人口占全縣總?cè)丝诘?6.33 %，還是一個以農(nóng)業(yè)為主的縣，近幾年，通過認(rèn)真落實貫徹___、市縣有關(guān)加強農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作的方針政策，鼓勵和發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟取得了長足發(fā)展，但就農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收來講，出現(xiàn)了土地流轉(zhuǎn)難、農(nóng)民收入的增長幅度小，增收難度加大等問題，農(nóng)民人均純收入年均增長5%左右，嚴(yán)重制約了全縣經(jīng)濟的整體發(fā)展。為此，按照縣委、縣府的安排，縣人大組織了兩個調(diào)研小組，采取以座談會和實地走訪相結(jié)合的調(diào)查方法，對我縣的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收情況進(jìn)行了全面細(xì)致的調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果匯報如下：

一、我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收的現(xiàn)狀

（一）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

1、土地流轉(zhuǎn)的基本情況？

我縣現(xiàn)有24個鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道辦事處）、50個社區(qū)居委、2063個村民小組。農(nóng)地67萬畝，人均農(nóng)地面積0.84畝，經(jīng)過幾年的大膽嘗試，土地流轉(zhuǎn)的范圍更大，形式更加多樣化。目前全縣土地流轉(zhuǎn)的面積有4.07萬畝，占農(nóng)地總面積的6.07 %，土地流轉(zhuǎn)方式以轉(zhuǎn)包和出租為主，轉(zhuǎn)讓、互換、土地入股為輔。轉(zhuǎn)包面積有3.2萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的78.6 %;出租面積0.41萬

畝，占流轉(zhuǎn)面積的10 %;轉(zhuǎn)讓面積畝，互換2600畝， 土地入股、轉(zhuǎn)讓、互換這三種形式共占流轉(zhuǎn)面積的11.4%。農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)和村組織流轉(zhuǎn)是我縣土地流轉(zhuǎn)的主要做法。土地流轉(zhuǎn)的方向主要有五個:一是流向外來耕作戶；二是流向?qū)I(yè)承包戶;三是流向農(nóng)業(yè)企業(yè);四是流向一般農(nóng)戶;五是流向其他單位。

2、土地流轉(zhuǎn)的特點？

（1）、堅持農(nóng)戶自愿、協(xié)商、有償原則。全縣流轉(zhuǎn)的 萬畝農(nóng)地中，農(nóng)戶自愿流轉(zhuǎn)的占98%。

（2）、土地流轉(zhuǎn)收益是農(nóng)民家庭收入的補充。土地進(jìn)行自發(fā)流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶一般是從事第二、三產(chǎn)業(yè)或兼業(yè)，家庭收入以二、三產(chǎn)業(yè)和財產(chǎn)性收入為主，土地流轉(zhuǎn)收益是家庭收入的補充。

（3）、村社集體組織流轉(zhuǎn)的土地基本形成規(guī)?；⒓s化經(jīng)營，土地收益較高。

（4）農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)的期限短。

（二）農(nóng)民增收的現(xiàn)狀

全縣現(xiàn)有農(nóng)戶21.82萬戶，農(nóng)業(yè)人口79.86萬人，農(nóng)村勞力41.92萬人。，全縣堅持以農(nóng)民增收為目標(biāo)，以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，大力調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使農(nóng)業(yè)綜合效益穩(wěn)步提高。全年實現(xiàn)農(nóng)民人均純收入2747元，比上年增長5.1 %。

1、農(nóng)民外出務(wù)工是農(nóng)民收入的重要組成部分和來源

經(jīng)濟活躍的龍水鎮(zhèn)等臨街處的農(nóng)民主要靠手工業(yè)，進(jìn)城打工增加家庭收入。而在偏遠(yuǎn)山區(qū)的農(nóng)民主要靠外出打工，如高坪云頂村12社就有80%的外出打工人員。中敖全鎮(zhèn)也近50%的農(nóng)民靠外出打工。

2、國家政策扶持農(nóng)民增收

推進(jìn)稅費改革、減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，退耕還林政策給農(nóng)民增收創(chuàng)造了條件。

3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、引進(jìn)企業(yè)也是農(nóng)民增收的重要途徑

業(yè)主制經(jīng)營帶動了農(nóng)民增收。農(nóng)民將土地轉(zhuǎn)讓出去，不投一分錢就可以得到每畝700—800斤稻谷的補償，如龍崗明星村、中敖明月村等。

二、土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收中存在的問題和阻礙

（一）存在的問題

1、土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，無序流轉(zhuǎn)現(xiàn)象嚴(yán)重

農(nóng)村中多數(shù)是農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)，口頭協(xié)議多，無具體的合同依據(jù)，長期如此，這樣很容易引起土地糾紛。通過政府協(xié)調(diào)引進(jìn)的企業(yè)、業(yè)主大戶等許多也沒有標(biāo)準(zhǔn)的合同文本，違約責(zé)任也不十分具體和明確。

2、修建鄉(xiāng)村公路任務(wù)重。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)鄉(xiāng)村公路既無資金，又不嚴(yán)格按照一事一議制度籌資籌勞。不但影響了農(nóng)民增收，還加重了農(nóng)民負(fù)擔(dān)。中敖鎮(zhèn)中塘路屬省道，三百萬元的公路款全部轉(zhuǎn)嫁給老百姓，而周邊潼南縣的五桂鎮(zhèn)修同一條公路需投資1400多萬元，沒有要農(nóng)民出一分錢，這樣中敖鎮(zhèn)許多老百姓怨聲載道，既緊張了干群關(guān)系，還影響了農(nóng)業(yè)稅的征收。

3、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、附加值低下，撂荒土地現(xiàn)象嚴(yán)重

農(nóng)民溫飽雖已解決，但增收幅度不大，收入差異懸殊較大，調(diào)查戶中人均年收入最高達(dá)3566元，最低人均年收入不到20元，因為農(nóng)業(yè)投資大、周期長、收益低，農(nóng)民種地積極性不高，這就造成外出務(wù)工農(nóng)民逐年增多，留下的是老弱病殘，田土無人耕種，在偏遠(yuǎn)山區(qū)尢為突出。中敖加福村五社273人，外出務(wù)工的近100人，高坪的月臺村，荒蕪?fù)恋剡_(dá)三分之一。

4、土地流轉(zhuǎn)達(dá)不到預(yù)期效果

部份農(nóng)民素質(zhì)較低，小農(nóng)意識強，狹隘的自私心對規(guī)模經(jīng)營阻力很大，既不愿意轉(zhuǎn)租給業(yè)主，自己又不積極經(jīng)營，使得很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)無法引進(jìn)企業(yè)。

（二）農(nóng)民增收中的障礙

1、農(nóng)村科技缺乏

農(nóng)村文化服務(wù)體系較弱，信息不靈、交通不便。加之農(nóng)民自身技能低，技術(shù)欠缺，接受科技的能力弱、依賴性強。即使外出務(wù)工，也只有靠苦力、勞力，不但勞動強度大，還達(dá)不到預(yù)期的收入。

2、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施滯后

農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施滯后，水灌、電灌設(shè)施癱瘓較多，仍然是靠天吃飯。

三、建議

土地流轉(zhuǎn)是解決農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村穩(wěn)定的重要途徑，“土地不搞活，農(nóng)民難致富”，土地流轉(zhuǎn)是一個長期的過程，關(guān)鍵是我們?nèi)绾我龑?dǎo)農(nóng)民將土地流向?qū)I(yè)大戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)，使土地形成連片種植和規(guī)?；?jīng)營。為了更好地利用有限的土地資源，發(fā)揮更大的經(jīng)濟效益，促使農(nóng)民增收，建議如下：

1、規(guī)范和引導(dǎo)土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

加強農(nóng)村基層組織建設(shè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)企業(yè)化經(jīng)營，使土地向種養(yǎng)殖能手集中，果園、堰塘、水庫和四荒地向?qū)I(yè)戶集中，實現(xiàn)土地的規(guī)?；?jīng)營，引導(dǎo)農(nóng)民致富增收。

2、加強農(nóng)民知識培訓(xùn)，提高農(nóng)民素質(zhì)

農(nóng)民現(xiàn)實主義嚴(yán)重，抗御市場風(fēng)險能力差，這主要是因為農(nóng)民文化素質(zhì)差，農(nóng)業(yè)科技水平低。建議有關(guān)部門加強對農(nóng)村技術(shù)的培訓(xùn)，強化農(nóng)業(yè)技術(shù)服務(wù)推廣體系建設(shè)。搞一些符合實際的短平快項目，拓展農(nóng)民創(chuàng)業(yè)空間，使農(nóng)村由習(xí)慣型、傳統(tǒng)型生產(chǎn)向?qū)I(yè)型、技術(shù)型轉(zhuǎn)變。

3、加大農(nóng)業(yè)投入，改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和農(nóng)民生產(chǎn)生活條件

政府應(yīng)加強對農(nóng)村公路、電訊、學(xué)校、醫(yī)療、能源等基礎(chǔ)設(shè)施的投入，重點要投到特別需要的鄉(xiāng)村，要扶小扶弱，不要扶優(yōu)扶強。

4、減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，增加農(nóng)民收入

減免農(nóng)業(yè)稅，增大對農(nóng)村的轉(zhuǎn)移支付，減少農(nóng)民對各種公益事業(yè)的投資。

5、科學(xué)合理組織農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移

建立健全專門的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)機構(gòu)，構(gòu)建互動的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。加大對農(nóng)村富余勞動力的培訓(xùn)力度，拓寬農(nóng)民外出務(wù)工的途徑，減勉農(nóng)民子女在縣內(nèi)入學(xué)的選校費。對外出務(wù)工回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民，享受與外來投資企業(yè)相同的各種優(yōu)惠政策。

6、提高農(nóng)民組織化程度，是農(nóng)民增收關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

在穩(wěn)定以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，積極發(fā)展各種形式的農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織，克服小生產(chǎn)與大市場的矛盾。鼓勵和支持境內(nèi)外投資大戶和農(nóng)民大力興辦龍頭企業(yè)、批發(fā)市場、科技示范園區(qū)、發(fā)展專業(yè)協(xié)會、運銷隊伍、農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人隊伍、服務(wù)實體等農(nóng)村合作經(jīng)濟組織和市場中介組織，采用統(tǒng)分結(jié)合、股份合作、合同契約、市場中介等多種形式把農(nóng)民和市場連接起來，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與科技的推廣應(yīng)用結(jié)合起來，給予農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織的優(yōu)惠政策扶持。

二oo四年三月十一日

某縣土地儲備工作調(diào)研報告

土地儲備制度作為土地經(jīng)濟學(xué)的一個學(xué)科范疇，實施幾年來，在規(guī)范調(diào)控土地市場，優(yōu)化土地資源配置，實現(xiàn)土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運作機制中，仍存在著一些不容忽視的問題。經(jīng)過調(diào)研并結(jié)合實際工作，就__縣土地收購儲備工作中存在的一些問題作以下粗淺的分析。

一、我縣土地儲備工作現(xiàn)狀

__縣土地儲備工作起步于__年，基本上屬于一種“被動式”的啟動模式。運作之初，設(shè)立了__縣土地儲備中心，掛靠縣國土局辦公。其工作職責(zé)是：受縣政府委托，代表政府實施土地收購、儲備和出讓的工作。土地收購儲備的任務(wù)是將需盤活的土地收回、收購、置換及統(tǒng)征后予以儲存，并通過前期開發(fā)利用和受政府委托出讓等形式，盤活存量土地資產(chǎn)，有效地配置土地資源。

為規(guī)范業(yè)務(wù)開展，制定了《__縣土地儲備實施辦法》，明確了收購儲備的土地范圍，即：城鎮(zhèn)規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的無主地;縣政府統(tǒng)征的土地;土地使用期限已滿，依法收回的土地;依法收回的荒蕪、閑置的國有土地;依法沒收的土地;因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地;以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃和土地整理，縣政府指令收購、收回的土地;土地使用權(quán)人申請縣土地儲備中心收購的土地;其它需要儲備的國有土地。儲備中心資金運作受縣財政部門和審計部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，實施土地儲備的資本，由縣財政撥款或向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資。

運作幾年來，在縣委、縣政府以及相關(guān)部門的通力合作下，土地儲備工作較起步之初有了相當(dāng)大的起色，土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過一浪，國土收益連創(chuàng)新高，財政收入大步攀升，金__年至__年，就完成儲備出讓土地___畝，成交價款___億元，實現(xiàn)政府收益___億元。顯示了一個新生事物誕生后的勃勃生機。

二、我縣土地儲備工作中存在的問題

在肯定成績的同時，也應(yīng)該看到，就__縣級土地儲備工作的總體態(tài)勢而言，在其運作過程中，也還存在諸多問題。表現(xiàn)在以下幾點：

首先，在土地儲備的資金運營上，政府實際上只注重了對土地使用權(quán)出讓后國土收益的回攏，而忽視了對土地收購儲備前期的資金投入。__年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(通稱15號文件)。15號文件明確提出，為增強政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購?fù)恋?，金融機構(gòu)要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對建立土地收購儲備制度，明確了土地儲備資金的主要來源，提出了明確要求，是土地儲備機構(gòu)拓展融資渠道的重要政策依據(jù)。但在我縣，在土地收購儲備資金運營上，雖然也規(guī)定由縣財政撥款或向銀行貸款解決，但在實際運作上卻是步履艱難，阻力重重。這樣，資金就難以融通。沒有了融通的資金，在進(jìn)行土地收購的時候，土地儲備機構(gòu)就只能采取其唯一的一種收購方式----協(xié)議(或合同)收購來運作。但這種收購方式在運作過程中，由于采用的是“先協(xié)議(或合同)收購，后出讓補償”的方式，所以在對土地進(jìn)行收購的時候，無形之中就存在不利于土地收購儲備機構(gòu)成功收購和不利于縣級政府獲取更多的收益。

其次，在土地儲備部門之間的協(xié)調(diào)問題上，難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識。

土地儲備工作涉及面廣，常常需要多部門之間密切配合，從調(diào)查情況來看，目前主要是與城建規(guī)劃及司法部門之間的協(xié)調(diào)對土地收購儲備的影響最大。一是許多縣城建設(shè)規(guī)劃缺乏前瞻性和穩(wěn)定性，給土地儲備無形中增加了風(fēng)險，也制約了土地資源的高效利用;二是已進(jìn)入土地儲備程序的土地，因原土地使用權(quán)人債權(quán)債務(wù)等糾紛使司法部門介入處置土地資產(chǎn)，導(dǎo)致土地儲備已做的前期工作失去效力，甚至出現(xiàn)法院將土地補償費代扣、截留等用于償還企業(yè)的債務(wù)等現(xiàn)象，造成原土地使用權(quán)人到期不按時交付土地，給政府儲備土地造成困難。

第三，在土地儲備的實際操作中，規(guī)避土地收購儲備的行為時有發(fā)生，致使一些本應(yīng)納入收購儲備的土地被紛紛轉(zhuǎn)手，國土收益大量流失。主要表現(xiàn)在：一是一些工礦企事業(yè)單位等，因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后，無力繼續(xù)開發(fā)，而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，以及應(yīng)依法收回的荒蕪、閑置的國有土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，本應(yīng)納入土地收購儲備，但土地使用權(quán)人在不辦理任何土地相關(guān)手續(xù)的情況下，買賣或者以房屋租賃、聯(lián)營聯(lián)建等名義擅自轉(zhuǎn)讓土地或改變土地用途等方式進(jìn)行著私下里的交易，導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)大量流失;二是縣城或集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)等一些原有的劃撥性住宅用地，因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價值突顯。于是這些土地使用權(quán)人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無償取得的住宅用地一躍而改變成為本應(yīng)通過公開出讓有償方式方能獲得的經(jīng)營性用地，在原用地上開門面、設(shè)店鋪，用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等用途，從中掠取因政府投資而帶來的土地增值收益。

第四，集體土地的非法入市(特別是毗鄰城區(qū)、周邊基礎(chǔ)設(shè)施較好的“城中村”以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通沿線這些特殊區(qū)域的集體土地)，影響著土地的收購儲備及儲備土地的處置工作。收購儲備土地的最終目的是要經(jīng)營土地，而經(jīng)營土地的目的是要“通過建立良好的土地市場環(huán)境，盤活存量土地資產(chǎn)，實現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置，為城市經(jīng)濟提供可持續(xù)發(fā)展的資源保證”，“在這個前提下，使土地資源實現(xiàn)最大化的資產(chǎn)價值”。而這些區(qū)域集體土地的非法入市，往往是受眼前利益的驅(qū)動，是一種自由和無序的用地行為，土地價格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監(jiān)管的情況下，在與國有土地市場的競爭中處于優(yōu)勢地位，從而對國有土地市場形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經(jīng)營土地市場的健康和有序發(fā)展。

三、對策及建議

針對問題，建議如下：

一是要規(guī)范土地收購儲備資本金的運營。即：在土地收購儲備的資金運營上，政府、財政及審計部門不僅要及時指導(dǎo)和監(jiān)督土地收購儲備機構(gòu)，對土地使用權(quán)出讓后國土收益的及時回收，更要協(xié)助土地收購儲備機構(gòu)搞好土地收購儲備前期的資金籌措和投放工作。財政部門應(yīng)將可劃出用于實施土地收購儲備的資金列入土地儲備專項資金納入到每年度的財政預(yù)算體系內(nèi)，并可視土地市場發(fā)育的實際情況，適當(dāng)增減財政劃出。這樣一來，既可以減輕土地收購儲備機構(gòu)貸款利息高、土地收購儲備成本大幅增加的壓力，又可以協(xié)助政府從資金投入市場的額度量方面有效地調(diào)控土地市場的供應(yīng)和需求關(guān)系，或者利用國家對土地儲備機構(gòu)可向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資的政策依據(jù)，主動地與當(dāng)?shù)匦刨J部門聯(lián)系給予資金上的扶持，并在資金的信貸上提供積極的擔(dān)保幫助。

二是要積極拓展并選擇合理的土地收購儲備方式。土地儲備庫建成后，凡是政府儲備土地必須入庫，以統(tǒng)一管理、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供地。土地的收購儲備在具體運作上，應(yīng)結(jié)合實際情況，靈活運用以下幾種方式：

1、土地征用。近幾年的城市化發(fā)展證明，城市的拓展用地及預(yù)留地主要依靠征用即政府統(tǒng)一征地的方式取得，是土地儲備的一種重要形式。但符合征用條件的集體土地，必須在完善土地征用手續(xù)成為國有土地后，方可進(jìn)入土地儲備庫。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲備方式，來解決“城中村”改造的老大難問題。

2、收回方式。按照現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)、期限已滿未申請續(xù)期或申請續(xù)期未經(jīng)批準(zhǔn)的土地，閑置土地，被依法沒收土地使用權(quán)的土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，可以收回后入庫。但從實際工作中看，雖然法律規(guī)定明確，但真正被直接收回土地使用權(quán)的土地很少，一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。

3、直接收購。對近期急于開發(fā)的道路、供水、污水、能源、電力等基礎(chǔ)設(shè)施。用地，以及區(qū)位條件好、升值潛力大、市場需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購。

4、預(yù)約收購(即協(xié)議收購或合同收購)。對企業(yè)搬遷地塊、破產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)地塊、污染搬遷地塊、老城區(qū)成片改造地塊等可實行預(yù)約收購。在簽訂收購合同后，其土地進(jìn)入土地儲備庫，供地后，由原土地使用權(quán)人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購儲備資金的壓力，又滿足了原土地使用權(quán)人對土地增值的期望，應(yīng)是著重推行的土地儲備方式，但實行起來難度較大。

5、土地置換。對于企業(yè)、村莊整合改造土地，可以采取土地置換的辦法收購儲備，用土地儲備庫中土地?fù)Q取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購儲備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。

6、規(guī)劃紅線儲備。依照城市規(guī)劃，對道路兩側(cè)等重點區(qū)域中限于人力、財力暫行不具備直接收購儲備的土地，規(guī)劃部門可直接將規(guī)劃紅線劃給土地收購儲備機構(gòu)，進(jìn)行規(guī)劃紅線儲備。

7、信息儲備。對按建設(shè)時序短期內(nèi)不具備開發(fā)條件的地塊，將其地籍信息、利用現(xiàn)狀信息與規(guī)劃信息、地價信息等輸入土地儲備庫，條件成熟后再轉(zhuǎn)為其他方式儲備。

三是要做好相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)問題。主要是做好城建規(guī)劃與司法部門的協(xié)調(diào)問題。城建規(guī)劃部門要嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃法，制定科學(xué)、先進(jìn)、穩(wěn)定的城市規(guī)劃，尤其要著力提高地塊詳細(xì)規(guī)劃的覆蓋率，并向社會公示，接受社會監(jiān)督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規(guī)劃才能真正成為土地資源配置和土地資產(chǎn)處置的前導(dǎo)，成為推動土地市場良好發(fā)育的動力。

土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告

土地是農(nóng)業(yè)發(fā)展最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障。改革開放以來，實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，使農(nóng)村土地的經(jīng)營權(quán)從所有權(quán)中分離出來，曾極大地促進(jìn)了農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，但隨之也產(chǎn)生了一些矛盾與問題，近年來顯得尤為突出。隨著農(nóng)村改革發(fā)展的快速推進(jìn)，在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，以市場為導(dǎo)向，堅持“依法、自愿、有償”原則，鼓勵土地合理流轉(zhuǎn)，是整合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素、促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的有效途徑，是促進(jìn)農(nóng)業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營的現(xiàn)實選擇，將有力推動我縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程。

一、我縣土地流轉(zhuǎn)基本概況

我縣有農(nóng)業(yè)人口31.87萬人，勞動力16.73萬個，耕地總資源58.45萬畝，二輪延包時，全縣農(nóng)戶共承包土地48.66萬畝。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止__月12月底，全縣登記流轉(zhuǎn)土地面積4180畝，涉及農(nóng)戶1452戶。通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)如下特點：

（一）流轉(zhuǎn)方式多樣化

從全縣土地流轉(zhuǎn)情況來看，轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等多種流轉(zhuǎn)方式并存。

一是轉(zhuǎn)包（含代耕滿一年的），大部分外出務(wù)工家庭采取了這種方式。即原承包戶將承包地全部或部分轉(zhuǎn)包給轉(zhuǎn)入戶，轉(zhuǎn)包條件和利益關(guān)系雙方達(dá)成口頭協(xié)議，也不經(jīng)過發(fā)包方，只是一年一定一結(jié)算。具體數(shù)據(jù)暫時無法統(tǒng)計。這種流轉(zhuǎn)期限的不固定性，容易造成轉(zhuǎn)入方的短期行為，對土地進(jìn)行掠奪式經(jīng)營。

二是租賃，采取這種流轉(zhuǎn)方式全縣共登記1983畝。如李家河鄉(xiāng)青龍嘴村、干壩村，高羅鄉(xiāng)九間店村、埃山村470戶農(nóng)民將736畝土地承包經(jīng)營權(quán)出租給楚天林木公司建立貢水白柚基地；曉關(guān)鄉(xiāng)茶葉加工大戶龍維民等人在中村壩村租用土地，建立優(yōu)質(zhì)茶葉基地200畝。農(nóng)戶每年可從中獲得350-500元／畝的租金收入。采用這種流轉(zhuǎn)方式，讓轉(zhuǎn)出方收入比較穩(wěn)定，但未考慮到價格因素給收益所帶來的影響。

三是入股，登記面積1919畝。如李家河鄉(xiāng)酉源蔬菜專業(yè)合作社吸收青龍嘴村100戶農(nóng)戶400多畝土地入股，建立蔬菜基地，僅種植大頭菜一項，農(nóng)戶每畝可獲得800元純利。這種流轉(zhuǎn)方式，將農(nóng)民與企業(yè)（合作社）聯(lián)成利益共同體，農(nóng)民受益較大，但其收益受企業(yè)（合作社）的經(jīng)營狀況影響較大，農(nóng)民對此持觀望態(tài)度。

四是轉(zhuǎn)讓，登記面積274畝。如萬寨鄉(xiāng)移民通過轉(zhuǎn)讓從當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶手中獲得土地承包經(jīng)營權(quán)，從而擁有穩(wěn)定的生活來源，當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶在轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)時，已經(jīng)有比較穩(wěn)定的非農(nóng)收入，通過轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)后，又得到了經(jīng)濟補償用于擴大二三產(chǎn)業(yè)。通過轉(zhuǎn)讓，解決部分土地二輪延包后移民搬遷無土地耕種的問題，維護(hù)了社會穩(wěn)定。

（二）經(jīng)營模式多元化

我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積總體雖然較小，但蘊育出了適合本地實際情況，符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的一些農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營模式：

一是專業(yè)合作社經(jīng)營模式。全縣共有各類農(nóng)村專業(yè)合作社 54個 ，其中種植業(yè)專業(yè)合作社49個。如李家河鄉(xiāng)二虎寨村精品柑桔白柚專業(yè)合作社，流轉(zhuǎn)500多畝土地用于規(guī)模經(jīng)營。

二是農(nóng)業(yè)公司化經(jīng)營模式。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)圍繞建立農(nóng)產(chǎn)品原料基地，采取公司+基地+農(nóng)戶的形式組建有限責(zé)任公司和股份有限公司。如楚林白柚公司流轉(zhuǎn)土地736畝建立白柚基地，科星有限公司流轉(zhuǎn)270畝發(fā)展苗圃基地。

三是專業(yè)大戶經(jīng)營模式。全縣種植面積在50畝以上的經(jīng)營大戶50多戶，流轉(zhuǎn)面積達(dá)4000多畝（流轉(zhuǎn)面積末完全登記）。如李家河鄉(xiāng)燕子溪村農(nóng)民朱道，流轉(zhuǎn)土地80畝，用于種植柑桔。

（三）發(fā)展效果明顯化

近年來，隨著農(nóng)村勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴大，幾十、幾百畝集中成片流轉(zhuǎn)呈上升趨勢。農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)，促進(jìn)了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，提高土地產(chǎn)出率。

從調(diào)查的情況來看，業(yè)主把土地主要用于發(fā)展果園、蔬菜、藥材和農(nóng)產(chǎn)品深加工原材料生產(chǎn)基地，對發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了示范作用。如李家河鄉(xiāng)二虎寨村村民譚紹榮，__租賃土地340畝建立白柚基地，今春遭受冰凍災(zāi)害后仍然采摘白柚兩萬多個，進(jìn)入豐產(chǎn)期后，年均可采摘白柚20萬個，收入可達(dá)30多萬元；種植大戶黃禹福，在椿木營鄉(xiāng)租賃土地120畝種植蔬菜，除去租地費用人工工資等成本，每畝獲純利1500元，帶動周邊農(nóng)戶200多戶，發(fā)展蔬菜2800多畝。目前，在大戶示范、基地帶動下，全縣已發(fā)展煙葉 72990 畝，茶葉 78390畝、水果 95130 畝，藥材 53280 畝，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化已初顯規(guī)模。

二、我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問題

1.思想認(rèn)識不到位，思想觀念亟待轉(zhuǎn)變。一方面，部分干部存在怕麻煩的思想，不愿意引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行土地合理流轉(zhuǎn)，對土地合理流轉(zhuǎn)的重要性和必要性認(rèn)識不到位。另一方面，許多農(nóng)民對土地的所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)三者之間的關(guān)系模糊不清，對土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策了解不多，擔(dān)心因流轉(zhuǎn)而失去承包權(quán)和收益，寧可粗放經(jīng)營，也不愿輕易流轉(zhuǎn)。

2.流轉(zhuǎn)機制不完善，流轉(zhuǎn)信息不暢通。缺乏中介服務(wù)組織和土地流轉(zhuǎn)平臺，土地流轉(zhuǎn)的供求信息不能及時有效溝通，轉(zhuǎn)出方找不到轉(zhuǎn)入方，種植大戶和產(chǎn)業(yè)業(yè)主難以集中成片流轉(zhuǎn)。

3.盲目注重當(dāng)前利益，隨意改變流轉(zhuǎn)土地農(nóng)業(yè)用途。有的借土地流轉(zhuǎn)之名隨意改變土地的農(nóng)業(yè)用途，基本農(nóng)田不能得到有效的保護(hù)；有的流轉(zhuǎn)耕地未能落實相應(yīng)的復(fù)耕措施，掠奪式經(jīng)營方式仍然存在。

4.缺乏相應(yīng)的資金政策配套，土地流轉(zhuǎn)需求動力不足。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投資量大，農(nóng)作物生產(chǎn)周期長，見效慢，當(dāng)前農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營缺乏相應(yīng)的資金、政策配套，難以調(diào)動生產(chǎn)大戶進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營的積極性，阻礙了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的步伐。

5. 轉(zhuǎn)移勞動力就業(yè)不穩(wěn)定，影響了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。目前，土地對農(nóng)民兼有生產(chǎn)和社會保障雙重功能，當(dāng)農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)能力低時，種地仍然是農(nóng)民謀生的首選之計。即使進(jìn)行流轉(zhuǎn)，期限也比較短，導(dǎo)致有的轉(zhuǎn)入方采取短期經(jīng)營行為，耕作、施肥、投入等不合理，難以形成適度規(guī)?；?jīng)營和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。

三、鼓勵土地合理流轉(zhuǎn)，發(fā)展我縣農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營的建議

（一）搞好宣傳發(fā)動，統(tǒng)一思想認(rèn)識

認(rèn)真學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹黨的__屆三中全會精神，圍繞“煙、茶、畜、果、藥、菜”六大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，堅持“依法、自愿、有償”原則，加強對土地流轉(zhuǎn)的正確引導(dǎo)，破除基層干部“怕找麻煩”的顧慮；加強土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳，引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變“自給自足”的生產(chǎn)理念，樹立“規(guī)模經(jīng)營、共同發(fā)展”的思想；加強土地流轉(zhuǎn)典型事例的宣傳，創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。

（二）建立服務(wù)體系，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為

推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展土地適度規(guī)模，應(yīng)建立“政府搭建平臺，業(yè)主選準(zhǔn)項目，中介搞好服務(wù)，農(nóng)民共同發(fā)展”的土地流轉(zhuǎn)體系。

1.建立健全組織領(lǐng)導(dǎo)體系。堅持以產(chǎn)業(yè)為依托，以業(yè)主為主體，發(fā)展土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，搭建土地流轉(zhuǎn)交易平臺，做好土地流轉(zhuǎn)政策咨詢、信息發(fā)布、供求登記、土地評估等服務(wù)工作，為土地流轉(zhuǎn)提供全程服務(wù)。

2.建立健全政策支持體系。制定相應(yīng)的激勵措施，在資金、技術(shù)、稅收等方面給予優(yōu)惠。一方面，引進(jìn)有實力的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、種植大戶、社會資本到我縣投資經(jīng)營，另一方面，培育本地懂技術(shù)、有管理經(jīng)營能力的種植能手承包經(jīng)營。如對連片成塊進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)用地，建議將其優(yōu)先列入土地整理、基本農(nóng)田建設(shè)等項目中去，對經(jīng)營業(yè)主按其經(jīng)營規(guī)模的大小給予一定的獎勵扶持等，提高其規(guī)模經(jīng)營的積極性，從而推行土地產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；⒓s化經(jīng)營，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

3.建立健全監(jiān)督管理體系。首先要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同文本，確保流轉(zhuǎn)雙方利益得到有效保護(hù)，不形成遺留問題，維護(hù)社會穩(wěn)定。在現(xiàn)有流轉(zhuǎn)合同的基礎(chǔ)上，建議將土地流轉(zhuǎn)費用以實物為參照物進(jìn)行折價，可以避免因物價上漲或下跌而導(dǎo)致流轉(zhuǎn)雙方利益受損的現(xiàn)象出現(xiàn)；明確土地流轉(zhuǎn)后到期還地于民時，歸還的方式、面積等，解決土地流轉(zhuǎn)整理后原有土地四至界限被打亂而無法復(fù)原的問題。其次加強土地流轉(zhuǎn)后用途的監(jiān)管。相關(guān)部門要做好協(xié)調(diào)配合，對流轉(zhuǎn)后擅自改變農(nóng)用地用途的，要堅決予以打擊，保護(hù)耕地資源。三是建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案，努力做好檔案信息管理的完整、真實。

4.建立健全調(diào)解仲裁體系。流轉(zhuǎn)主體、方式、期限的多樣性，決定了土地流轉(zhuǎn)矛盾糾紛范圍具有廣泛性、糾紛主體具有多樣性、糾紛的性質(zhì)具有多元性、糾紛的原因具有復(fù)雜性的特點，要求必須有一支業(yè)務(wù)素質(zhì)較高的仲裁人員，構(gòu)建出具有可操作性的土地糾紛仲裁機制，以期為化解全縣農(nóng)地流轉(zhuǎn)糾紛提供新的路徑。

5.建立健全社會保障體系。沒有土地，農(nóng)民就缺失安全感，而要讓農(nóng)民解除后顧之憂的基礎(chǔ)就是社會保障。對自愿進(jìn)城的要在就業(yè)方面提供扶持，加強技能培訓(xùn)，提高就業(yè)能力。對遷居城鎮(zhèn)，并放棄了承包地、宅基地的農(nóng)民，低收入家庭應(yīng)享受城市最低生活保障；在戶籍制度上應(yīng)消除城鄉(xiāng)差別，讓農(nóng)民進(jìn)城后能夠享受到與城市居民同等的教育、醫(yī)療、住房、養(yǎng)老，至少能保證農(nóng)民進(jìn)城的基本生活。

（三）發(fā)展合作組織，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營

發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織，鼓勵農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)、入股，提高農(nóng)民組織化程度。一是催生新型市場主體，推進(jìn)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。二是農(nóng)民可以通過土地入股參與分紅得到收益，并讓轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民成為新生產(chǎn)業(yè)主體的農(nóng)業(yè)工人，獲得土地收益與工資雙重收入。三是可解決其外出務(wù)工時家中留守老人、留守兒童等社會問題。

（四）推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)勞力轉(zhuǎn)移

不斷提高城鎮(zhèn)化水平，使已轉(zhuǎn)移勞力擁有穩(wěn)定的非農(nóng)收入來源，從而實現(xiàn)農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)，推進(jìn)全縣農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營。通過“陽光工程”等項目對農(nóng)村勞動力進(jìn)行轉(zhuǎn)移培訓(xùn)，提高農(nóng)村勞動力素質(zhì)，增強農(nóng)村勞動力就業(yè)層次，加速農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移步伐，帶動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)“人走在先，流轉(zhuǎn)在后”的目標(biāo)。

篇二 經(jīng)濟建設(shè)及土地資源利用情況調(diào)研報告7250字

土地資源是國家和民族賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是推動經(jīng)濟建設(shè)、保障人民生活的基本條件，是十分寶貴的資源和資產(chǎn)。根據(jù)縣委學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一安排，由我牽頭，縣發(fā)改局、國土局、財政局、交通局、統(tǒng)計局、建設(shè)局等相關(guān)部門組成了《經(jīng)濟建設(shè)與保護(hù)土地資源的思考》課題調(diào)研組，深入部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企業(yè)和部門開展專題調(diào)研，了解我縣土地資源利用現(xiàn)狀，結(jié)合我縣經(jīng)濟社會發(fā)展的中長期規(guī)劃，對我縣未來__年的建設(shè)用地需求進(jìn)行了預(yù)測。通過調(diào)研，調(diào)研組認(rèn)為，在我縣經(jīng)濟和社會各項事業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展的進(jìn)程中，必需按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會要求，在發(fā)展中謀保護(hù)、在保護(hù)中謀發(fā)展，走可持續(xù)發(fā)展之路。

一、我縣土地資源利用現(xiàn)狀

__年全縣土地總面積279907.68公頃（不包括與外縣爭議面積），其利用狀況如下：

（一）農(nóng)用地：225417.22公頃，占土地總面積的80.53%。其中：耕地面積47948.6公頃，占農(nóng)用地面積的21.27%；園地面積2417.92公頃，占農(nóng)用地面積的1.07%；林地面積137421.53公頃，占農(nóng)用地面積的60.96%；牧草地面積23404.39公頃，占農(nóng)用地面積的10.38%；其它農(nóng)用地14224.78公頃，占農(nóng)用地面積的6.32%；

（二）建設(shè)用地：4013.87公頃，占土地總面積的1.43%。其中：居民點及工礦用地3477.63公頃，占土地總面積的86.64%；交通用地面積446.55公頃，占建設(shè)用地面積的11.13%；水利設(shè)施用地面積89.69公頃，占建設(shè)用地面積的11.13%。

（三）未利用地：50476.59公頃，占建設(shè)用地面積的18.04%。其中：未利用土地面積48599.31公頃，占未利用地面積的96.28%；其它土地1877.27公頃，占未利用地面積的3.72%。

二、我縣未來__年建設(shè)用土預(yù)測

（一）交通建設(shè)用地預(yù)測。根據(jù)《_____縣交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“___”規(guī)劃》要求，擬建設(shè)以荔八公路為主干線，內(nèi)接外連通鄉(xiāng)出縣的“一橫十縱”公路運輸網(wǎng)絡(luò)。按照規(guī)劃，到2023年全縣交通運輸用地規(guī)模為596.55公頃。需新增占用耕地84.43公頃、園地10公頃、林地10公頃、牧草地18公頃、其他農(nóng)用地20公頃、未利用地7.57公頃。

（二）工礦用地預(yù)測。按照縣委、縣政府關(guān)于“堅持走新型工業(yè)化道路，充分利用自然資源優(yōu)勢，積極調(diào)整優(yōu)化工業(yè)產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)，著力搭建工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展平臺”的總體規(guī)劃，到__年，全縣將初步完成三個工業(yè)聚集區(qū)規(guī)劃建設(shè)：一是把平湖響水洞規(guī)劃為電子材料、旅游產(chǎn)品、民族特色產(chǎn)品綜合開發(fā)和深加工、植物油精深加工、飲料、酒、食品、生物飼料及畜產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品的加工業(yè)為一體的輕工業(yè)聚集區(qū)；二是把通州規(guī)劃為以大理石板材、高嶺土、中藥材粗加工為主的工業(yè)聚集區(qū)；三是把四寨規(guī)劃為以水泥制造、建筑材料生產(chǎn)為主的工業(yè)聚集區(qū)。到2023年獨立工礦用地面積達(dá)441.01公頃，需新增占用耕地121.97公頃、園地26公頃、林地12公頃、牧草地15公頃、其他農(nóng)用地10公頃、未利用地15.03公頃。

（三）城鎮(zhèn)用地預(yù)測。全縣城鎮(zhèn)建設(shè)的總體目標(biāo)是要堅持全面建設(shè)小康社會和現(xiàn)代化城市，把加快城鎮(zhèn)化作為推動經(jīng)濟增長和調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略支點，繼續(xù)完善城鎮(zhèn)總體布局。全縣的城鎮(zhèn)建設(shè)要以中心集聚，軸線拓展，加強重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)，強化交通干線城鎮(zhèn)的培育，實施點軸發(fā)展戰(zhàn)略。同時要加快縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以道路為重點，不斷完善縣城道路骨架，實施硬化、綠化、亮化工程，力爭住房、街道、供電、供排水、通訊、環(huán)保、園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施得到明顯改善。到2023年全縣城鎮(zhèn)規(guī)模達(dá)535.89公頃。需新增占用耕地250公頃、園地6公頃、林地4公頃、牧草地5公頃、其他農(nóng)用地10公頃、未利用地5公頃。

（四）農(nóng)村居民點用地預(yù)測。以新農(nóng)村建設(shè)為契機，以中心村建設(shè)為重點，通過完善交通、道路、醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，改善村民生產(chǎn)、生活條件。到2023年全縣農(nóng)村居民點用地規(guī)模預(yù)計達(dá)2880.20公頃，需新增占用耕地5公頃、園地3公頃、林地2公頃、牧草地3公頃、其他農(nóng)用地15公頃、未利用地2公頃。

（五）水利設(shè)施用地預(yù)測。水利設(shè)施建設(shè)重點一是抓好防洪排澇、加固河堤、疏通河道工程建設(shè)，抓好以六硐護(hù)河堤、排洪工程和掌布河防洪工程建設(shè)，新建堤防8.4千米，排洪遂溝5千米；二是根據(jù)全州水電開發(fā)統(tǒng)一規(guī)劃，加快抓好槽渡河、六硐河、霸王河三條流域水電開發(fā)，建成裝機7.5萬千瓦的甲江水電站、裝機2.44萬千瓦的河灣水電站等。配套做好電網(wǎng)輸送系統(tǒng)工程建設(shè)，繼續(xù)完善農(nóng)村和縣城電網(wǎng)改造，加快輸電線路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。三是提高小水電電力就地轉(zhuǎn)化能力。___期間，要積極爭取新建和續(xù)建通州五里壩水庫、擺茹水庫、水落洞水庫等三個重點項目，新建縣城二級翻水壩工程。預(yù)計到2023年水利、水電設(shè)施建設(shè)用地規(guī)模將達(dá)到439.55公頃，需新增占用耕地99.6公頃、園地35公頃、林地36公頃、牧草地30公頃、其他農(nóng)用地57公頃、未利用地92.4公頃。

（六）特殊建設(shè)用地預(yù)測。

按照省委、省政府“貴州南部旅游環(huán)線”建設(shè)要求，圍繞“世界地質(zhì)奇觀旅游縣”品牌，加強旅游產(chǎn)品的開發(fā)，建設(shè)_____特色旅游商品市場，以景區(qū)景點生態(tài)環(huán)境和交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點，形成與生態(tài)旅游市場需求相適應(yīng)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施，完善城鎮(zhèn)和景區(qū)景點的綜合配套服務(wù)功能，提高承載能力，發(fā)揮旅游“一業(yè)帶多業(yè)、多業(yè)促發(fā)展”作用?！癬__”期間，國家天文臺500米口徑大射電望遠(yuǎn)鏡項目落戶_____，并協(xié)助國家天文臺搞好臺址的建設(shè)，配合做好相關(guān)工作。以及縣城垃圾填埋場、污水處理廠建設(shè)。預(yù)計到2023年全縣特殊建設(shè)用地規(guī)模將達(dá)到143.73公頃，需新增占用耕地50公頃、園地5公頃、林地3公頃、牧草地2公頃、其他農(nóng)用地3公頃、未利用地7公頃。

預(yù)計到2023年，以上建設(shè)用地規(guī)模將達(dá)到5036.93公頃，占全縣土地總面積的1.8%，預(yù)計將新增建設(shè)用地1080公頃。需占用耕地611公頃、園地85公頃、林地67公頃、牧草地73公頃、其他農(nóng)用地115公頃、未利用地129公頃。

三、我縣土地資源的利用潛力

（一）土地后備資源利用前景。按后備資源調(diào)查和土地適宜性評價結(jié)果分析，我縣在當(dāng)前經(jīng)濟和技術(shù)條件下可開發(fā)利用的土地后備資源達(dá)35119.72公頃，占土地總面積的12.54%，其利用現(xiàn)狀主要為荒草地、灌木林地和疏林地。其中：可開墾為耕地的后備資源1812.57公頃，園地后備資源9733.74公頃，林地后備資源1059.29公頃，牧草地后備資源12976.12公頃。我縣土地后備資源、特別是園地后備資源具有一定的開發(fā)利用潛力。

（二）已利用土地的生產(chǎn)力和利用率分析。據(jù)調(diào)查和農(nóng)業(yè)部門資料，__年，我縣糧食作物平均單產(chǎn)3750公斤/公頃，復(fù)種指數(shù)為180% 因此，大力治理和改造中低產(chǎn)田土，加強土地整理復(fù)墾，增加投入，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，大力提倡科學(xué)種田，提高作物單產(chǎn)和復(fù)種指數(shù)，耕地生產(chǎn)力將有較大增長。

我縣園地大部分為低產(chǎn)園，產(chǎn)量僅為4250公斤/公頃，只要加強管理，更新老齡園木，選用優(yōu)良品種，單產(chǎn)可有效提高。

林地利用率和生產(chǎn)率均較低，有林地僅占林地面積的51.59%，且有林地活立木蓄積量低，因此，只要加強林業(yè)管理、科學(xué)采伐，選育速生優(yōu)良材種，大力植樹造林、封山育林，林業(yè)將有較大的發(fā)展。

我縣牧草地全部為天然草地，單位產(chǎn)草量低，僅為15030公斤/公頃，據(jù)畜牧部門預(yù)測，只要加快草場更新速度，加大科技投入，建設(shè)人工草場和改良草場，可將草場單位產(chǎn)草量提高，我縣畜牧業(yè)發(fā)展有很大潛力。

我縣城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積較大，且較零亂、分散。通過加強規(guī)劃改造，充分利用村寨空閑地，逐步搬遷集中，提高土地利用率，可節(jié)約大量建設(shè)用地。

四、我縣土地利用存在的主要問題

（一）土地資源總量大、土地質(zhì)量總體較差。我縣土地總面積居全州第二位，人均土地面積、耕地面積和林地面積分別為0.92公頃、0.16公頃和0.45公頃，均居全州第三位；人均牧草地0.08公頃，居全州第五位。總的來看，我縣土地人均量大，但土地質(zhì)量較差，耕地中有4682.46公頃坡度在25度以上。全縣中低產(chǎn)田土占80%左右，低產(chǎn)林地、園地、牧草地也占有相當(dāng)比例，全縣土地質(zhì)量總體較差。

（二）土地利用不充分，經(jīng)營粗放，土地利用率和生產(chǎn)率較低。我縣屬貧困地區(qū)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件相對落后，生產(chǎn)投入較少，致使耕地質(zhì)量普遍較差，高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)農(nóng)田比重小，中低產(chǎn)田土占80%左右，耕地復(fù)種低，全縣土地利用率僅為81.96%，墾殖指數(shù)為17.13%，耕地的利用率和產(chǎn)出率較低；林地面積較大，但有林地僅占林地面積的51.59%，且有相當(dāng)部分是低產(chǎn)林地，單位面積活立木蓄積量、蓄積率和產(chǎn)出率均低。園地所占比例小，開發(fā)利用程度不高，全縣可開發(fā)園地后備資源9733.74公頃尚未得到開發(fā)利用，且園地大部為低產(chǎn)園地，果園產(chǎn)量低；縣境內(nèi)牧草地均為天然草地，尚未進(jìn)行人工改良開發(fā)利用，草質(zhì)差、產(chǎn)草量低，單位面積載畜量低，牧業(yè)優(yōu)勢得不到充分發(fā)揮；建設(shè)用地利用率低，浪費較大，全縣農(nóng)村人均居民點用地111.1平方米，屬超標(biāo)范圍。

（三）人口不斷增長，建設(shè)用地增加，耕地面積逐年下降，土地供需矛盾日趨尖銳。我縣__年末總?cè)丝跒?0.5萬人，據(jù)有關(guān)部門預(yù)測：到__年末，我縣人口將達(dá)到33.04萬人，城鎮(zhèn)人口將達(dá)8.34萬，城鎮(zhèn)化水平達(dá)25.09%；2023年末，人口將增至35.64萬人，城鎮(zhèn)人口將達(dá)13.75萬，城鎮(zhèn)化水平達(dá)38.6%。據(jù)近幾年的調(diào)查統(tǒng)計和年度土地變更調(diào)查結(jié)果，每年我縣建設(shè)占用均超過20公頃，且呈上升趨勢。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，建設(shè)占地還將不斷增加，土地供需矛盾日趨尖稅。

（四）生態(tài)條件破壞嚴(yán)重，土地質(zhì)量不斷下降。隨著人口的增加，對農(nóng)用地的需求量加大，盲目毀林開荒，使植被遭到嚴(yán)重破壞，水土流失加劇，耕地肥力逐年下降，旱澇災(zāi)害頻繁，生態(tài)環(huán)境日趨惡化。加之近年來大量施用化學(xué)肥料，農(nóng)家肥施用減少，重用輕養(yǎng)，造成耕地理化性破壞嚴(yán)重，土壤板結(jié)，耕地質(zhì)量受到極大影響。

五、建設(shè)與保護(hù)的思考

（一）保增長、保紅線。要在保障經(jīng)濟和社會發(fā)展重大項目建設(shè)用地的基礎(chǔ)上，保障現(xiàn)有耕地總量不變。要按照___、國務(wù)院“擴內(nèi)需、保增長”的總體要求，加快經(jīng)濟社會建設(shè)的同時，進(jìn)一步加大耕地保護(hù)力度，嚴(yán)厲打擊各類土地違法行為，加大土地開發(fā)整理，確保土地總量。

（二）嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，提升土地節(jié)約集約利用水平。要結(jié)合我縣實際，落實建設(shè)用地節(jié)約集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，制定有關(guān)工業(yè)項目進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)用地節(jié)約集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)村居民點規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)準(zhǔn)并組織落實到位，推動建設(shè)用地實現(xiàn)節(jié)約集約利用，提高土地利用率。

（三）科學(xué)編制土地利用總體規(guī)劃。規(guī)劃是可持續(xù)發(fā)展的重要保障，是確保我縣各類建設(shè)用地的關(guān)鍵，重視和抓好規(guī)劃是堅持科學(xué)發(fā)展觀的重要體現(xiàn)。我縣一方面人均耕地少，耕地后備資源不多，耕地質(zhì)量不高，建設(shè)用地供需矛盾突出，另一方面又存在布局不合理，低效使用土地的問題。從上一輪規(guī)劃（1997—__）實施情況看，我縣各類建設(shè)占用耕地的指標(biāo)為133.33公頃，截止__年12月，我縣實際建設(shè)占用耕地為143.5公頃，已超出規(guī)劃指標(biāo)，從各鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地指標(biāo)使用看，存在使用不平衡的現(xiàn)象，有的沒有完成，有的又突破指標(biāo)，在用地布局上存在不足，不能滿足建設(shè)項目用地，造成有的項目不能實施，影響縣城經(jīng)濟的發(fā)展。目前，我縣正開展土地利用總體規(guī)劃修編工作，《規(guī)劃大綱》已經(jīng)省相關(guān)通過批復(fù)，現(xiàn)正抓緊編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃，這就要求我們通過規(guī)劃修編，合理安排各類用地，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展方式實現(xiàn)根本轉(zhuǎn)變。

1．認(rèn)真開展新一輪規(guī)劃實施評價工作。規(guī)劃實施評價是規(guī)劃修編的前提，也是規(guī)劃修編前期工作的重要內(nèi)容。我縣上一輪土地利用總體規(guī)劃于1997年開始編制，1999年批準(zhǔn)實施，由于編制準(zhǔn)備工作不足，在實施過程中暴露出許多問題，主要是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查不夠深入，數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確；土地利用總體規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃等不能完全銜接，規(guī)劃建設(shè)用地預(yù)測不到位，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)規(guī)劃不科學(xué)，耕地保護(hù)缺乏柔性措施和保障支撐。特別是對鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃研究不夠，造成規(guī)劃調(diào)整頻繁，為此，要認(rèn)真吸取上一輪規(guī)劃編制的經(jīng)驗和教訓(xùn)，對規(guī)劃實施中存在的問題要進(jìn)行認(rèn)真研究和評價，提出改進(jìn)規(guī)劃修編工作的對策和建議，增強新一輪規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。

2．扎實做好基礎(chǔ)調(diào)查工作。土地利用總體規(guī)劃涉及社會各方面，各行業(yè)、各部門的用地需求和發(fā)展規(guī)劃是編制規(guī)劃的基礎(chǔ)，要充分收集和研究各行業(yè)、各部門的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，搞好調(diào)查研究，為土地利用總體規(guī)劃修編奠定堅實基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上，要扎實做好土地利用現(xiàn)狀，城鎮(zhèn)化與土地利用，土地利用潛力，土地供需平衡，土地利用環(huán)境影響評價，土地利用戰(zhàn)略，土地開發(fā)整理規(guī)劃目標(biāo)與保障措施等項目專題研究，為編制規(guī)劃做好充分準(zhǔn)備，認(rèn)真開展第二次土地調(diào)查工作，確保規(guī)劃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)詳實可靠。

3．重點加強耕地特別是基本農(nóng)田保護(hù)研究。保護(hù)耕地特別是基本農(nóng)田是必須堅守的一條紅線，不可逾越。我縣地處山區(qū)，壩區(qū)很少，隨著我縣經(jīng)濟社會的快速發(fā)展和人口的不斷增加，土地資源的不足與經(jīng)濟社會發(fā)展需求之間的矛盾將越來越突出，這就要求我們在落實和執(zhí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策的同時，正確處理好保護(hù)與發(fā)展的關(guān)系，通過調(diào)整耕地的性質(zhì)結(jié)構(gòu)，基本農(nóng)田布局結(jié)構(gòu)，在不減少基本農(nóng)田面積總量的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)調(diào)整，留足建設(shè)用地空間，使用地布局和圖斑的安排與工業(yè)項目，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及城鎮(zhèn)化建設(shè)等項目用地的需求一致，確保重點建設(shè)用地需求。

4．科學(xué)預(yù)測建設(shè)用地需求。要根據(jù)我縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃和全面建設(shè)小康社會規(guī)劃要求，結(jié)合我縣經(jīng)濟社會發(fā)展和土地資源現(xiàn)狀，城鎮(zhèn)化水平、人口、城鎮(zhèn)規(guī)?，F(xiàn)狀等方面因素，科學(xué)預(yù)測各類建設(shè)用地規(guī)模，優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)布局，堅決克服和糾正貪大求多，不切實際，盲目擴大用地規(guī)模的做法，在合理確定縣城建設(shè)用地規(guī)模需求的同時，重點保障小城鎮(zhèn)建設(shè)和各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從根本上實現(xiàn)土地利用方式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。

5．加強相關(guān)規(guī)劃的銜接。要加強與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的銜接，充分體現(xiàn)節(jié)約集約用地，保護(hù)耕地的要求。城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃，交通、水利規(guī)劃，生態(tài)環(huán)境建設(shè)規(guī)劃等與土地利用相關(guān)的規(guī)劃，要與土地利用總體規(guī)劃相銜接，建設(shè)用地不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模和范圍。要按照有利于加強和改進(jìn)宏觀調(diào)控，有利于嚴(yán)格實施土地用途管制的要求，完善土地利用規(guī)劃體系，強化土地利用總體規(guī)劃的戰(zhàn)略性和政策性，提高規(guī)劃的針對性和可操作性。

（四）發(fā)揮市場機制作用，提高土地資源配置效率。通過全面落實經(jīng)營性用地和工業(yè)用地公開出讓制度，以市場運作推進(jìn)土地節(jié)約集約合理利用，發(fā)揮土地價格杠桿作用，促進(jìn)經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變。建立“多渠道進(jìn)水，一個水池蓄水，一個龍頭出水”的土地收儲供應(yīng)機制。進(jìn)一步強化政府對土地一級市場的壟斷和調(diào)控。通過實施土地儲備制度，將盤活國有企業(yè)資產(chǎn)與推動舊城改造和加快城市化進(jìn)程三方面實施對接，達(dá)到整體推進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展。

（五）加強建設(shè)用地審批、建設(shè)、使用監(jiān)管。進(jìn)一步落實用地審批、開工檢查、竣工驗收管理，對建設(shè)用地實行全程監(jiān)控，實行定期巡查及竣工驗收制度，確保項目用地及時利用，防止土地閑置、空閑和超面積建設(shè)現(xiàn)象的發(fā)生。逐步建立多部門聯(lián)動復(fù)核驗收制度和鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所屬地管理責(zé)任制，督促項目及時開工建設(shè)和按時竣工。

（六）盤活存量土地，充分挖掘土地集約利用潛力。盤活存量土地，是土地節(jié)約集約利用的切入點，更是提高土地使用效率的一個重要組成部分。要針對當(dāng)前的突出問題和矛盾，按照國家和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合全縣實際，制定行之有效的新辦法、新舉措。切實做到“管住總量、控制增量、盤活存量、處置閑量”。

1．采取空間盤活方式，實現(xiàn)“借天生地”。倡導(dǎo)廠房向高空發(fā)展，嚴(yán)格限制單層廠房，鼓勵支持建造多層、高層廠房，積極推行“零增地技改”和“零增地招商”。通過在原廠區(qū)翻改擴建，增加容積率，有效提高土地利用率，實現(xiàn)“增資盤活”、高效利用存量土地的目標(biāo)。

2．采取收儲盤活方式，實現(xiàn)“退二進(jìn)三”。對關(guān)停并轉(zhuǎn)的工礦企業(yè)和學(xué)校用地，進(jìn)行收購儲備，重新確定土地用途，以招拍掛出讓方式適時推出，提升城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟價值。

3．采取轉(zhuǎn)讓盤活方式，實現(xiàn)“騰籠換鳥”。積極開展存量土地專項摸底調(diào)查處置工作。在全面摸清和掌握全縣存量土地底數(shù)的基礎(chǔ)上，將閑置土地按照使用情況和閑置原因，分為已批未建、半建半閑、建設(shè)進(jìn)度緩慢、建成后部分停產(chǎn)、建成后停產(chǎn)等類型，靈活運用多種方式，分別加以處置，既緩解地根緊縮的矛盾，又走出一條節(jié)約集約用地、促進(jìn)經(jīng)濟和社會發(fā)展的新路子。對閑置的存量土地，分別進(jìn)行督查會辦，責(zé)令限期整改。對整改難以到位的，重新組織招商，鼓勵和引導(dǎo)企業(yè)通過“騰籠換鳥”的項目置換方式，將存量變增量，提高土地利用率。

4．采取掛鉤盤活方式，實現(xiàn)“星星換月亮”。在大力推進(jìn)“三集中”的過程中，隨工業(yè)化和城鎮(zhèn)化衍生的傳統(tǒng)村莊建設(shè)用地，將成為潛力最大的土地后備資源。要積極調(diào)整思路，拋棄“無地可墾”的舊觀念，充分挖掘村莊存量土地的利用潛力。一是加大廢舊村莊復(fù)墾整理力度，提升耕地占補平衡的能力；二是積極實施增減掛鉤，集中使用掛鉤“周轉(zhuǎn)”指標(biāo)，用復(fù)墾廢棄住宅指標(biāo)抵新占地指標(biāo)，確保耕地實現(xiàn)“占補平衡”的目標(biāo)。

六、幾點建議

（一）完善批后監(jiān)管辦法。企業(yè)對土地的投資強度有很大的不確定性，目前，國土部門對企業(yè)投資強度主要依據(jù)項目可行性研究階段發(fā)改部門提供的文件或批復(fù)，而企業(yè)在取得土地后工程設(shè)計、建設(shè)時實際的投資規(guī)模往往有變數(shù)，國土部門無法掌握，而且閑置土地認(rèn)定中，建筑密度、投資強度等因素如何認(rèn)定，由誰認(rèn)定等尚無詳細(xì)的評價辦法。建議引入中介機構(gòu)，對項目投資資金落實情況給予跟蹤評價，評價結(jié)果作為監(jiān)管的依據(jù)。

（二）增強鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府節(jié)約集約利用的責(zé)任意識。建立科學(xué)的政績評價體系，將耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)、單位gdp和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長的新增建設(shè)用地消耗列入政績考核。

（三）細(xì)化監(jiān)管手段，強化監(jiān)管力度。建立和完善土地資源調(diào)控機制，確保規(guī)范有序、保障有力、調(diào)控有效。國土資源管理部門應(yīng)從建設(shè)項目用地預(yù)審或出讓條件設(shè)定著手，嚴(yán)格審查投資額度，同時參考項目企業(yè)的注冊資產(chǎn)，由銀行出具驗資證明，方可批準(zhǔn)核準(zhǔn)備案，防止虛擬項目及投資。

（四）強化土地利用總體規(guī)劃管控作用。在一定區(qū)域范圍內(nèi)，土地利用總體規(guī)劃應(yīng)該高于其他規(guī)劃?，F(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃是以耕地保護(hù)為價值取向，在新一輪土地利用總體規(guī)劃修編中，土地利用總體規(guī)劃應(yīng)體現(xiàn)兩個目的：一是落實嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，二是必須對規(guī)劃建設(shè)用地特別是城鎮(zhèn)建設(shè)用地作出嚴(yán)格的控制。一旦土地利用總體規(guī)劃形成，除特殊情況外，不允許隨意更改。

（五）提高增減掛鉤方案的實施效率。鼓勵建設(shè)用地整理，在不增加建設(shè)用地總量的前提下，減少審批環(huán)節(jié)、縮短審批時間，將整理后的建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)盡快地進(jìn)行掛鉤使用，同時，在增減掛鉤實施中，切實注意保護(hù)農(nóng)民利益，給予農(nóng)民補貼，降低農(nóng)民負(fù)擔(dān)，有效群眾的積極性。

篇三 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營情況的調(diào)研報告2150字

按照市、區(qū)委學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動的部署，在“三進(jìn)三幫”活動中，_____區(qū)政協(xié)領(lǐng)導(dǎo)和機關(guān)的同志一道，深入到我區(qū)農(nóng)村，對土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營情況進(jìn)行調(diào)研。先后在部分村召開了兩委班子和部分村民代表座談會，又走訪了土地流轉(zhuǎn)的主管部門區(qū)農(nóng)村合作經(jīng)濟(三)加強了農(nóng)田水利化建設(shè)。為了使規(guī)模經(jīng)營的土地增強旱澇保收能力，建設(shè)高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)農(nóng)田，興華村在玉米專業(yè)合作社承包的1360畝土地中新打井11眼，實現(xiàn)了旱能灌、澇能排，為高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)提供了有力的保障，為實現(xiàn)農(nóng)業(yè)水利化奠定了基礎(chǔ)。

（四)推進(jìn)了農(nóng)業(yè)機械化進(jìn)程。我區(qū)興華村、九里村通過土地連片開發(fā)，規(guī)模經(jīng)營，為實現(xiàn)農(nóng)業(yè)機械化創(chuàng)造了條件。興華村20_____年通過享受農(nóng)機補貼，購買了904膠輪一臺、水稻收割機一臺，農(nóng)用四輪拖拉機已達(dá)到480臺(套)。九里村水稻專業(yè)合作社新購置504拖拉機一臺、水稻收割機一臺、插秧機4臺。

(五)促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。我區(qū)興華村與區(qū)種子公司合作培育玉米、小米種植基地，形成科研、示范、生產(chǎn)、銷售一條龍。建立蛋雞產(chǎn)業(yè)化鏈條，實行生產(chǎn)、銷售一條龍、一體化。在生豬飼養(yǎng)上，飼養(yǎng)無公害笨豬。專業(yè)化生產(chǎn)的發(fā)展，促進(jìn)和明晰分工分業(yè)，讓留下來的農(nóng)民專心當(dāng)好農(nóng)民，讓轉(zhuǎn)出去的農(nóng)民安心當(dāng)好非農(nóng)民，實現(xiàn)了互利雙贏，各展所長。

(七)完善了農(nóng)村統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。土地流轉(zhuǎn)放活了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，使農(nóng)村土地集體所有、農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營權(quán)的雙重經(jīng)營體制得到進(jìn)一步升華。從群眾自發(fā)流轉(zhuǎn)到有組織流轉(zhuǎn)，從小片零散流轉(zhuǎn)到規(guī)模集中流轉(zhuǎn)，從地塊互換、農(nóng)戶間轉(zhuǎn)

包到以土地入股分享收益，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的形式、規(guī)模、內(nèi)涵都發(fā)生了積極的變化，促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)營體制的完善和農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展。

三、制約我區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營的不利因素和問題

我區(qū)土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營，總體上看發(fā)展是好的，但也存在不利因素和問題，歸納起來，主要有以下幾個方面：

一是思想認(rèn)識還不夠到位。①少數(shù)村干部思想認(rèn)識模糊，工作積極性不高，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)速度不快，規(guī)模不大；②土地轉(zhuǎn)租的農(nóng)戶目前普遍存在“三憂”。一憂土地一旦流轉(zhuǎn)出去，想收回土地經(jīng)營權(quán)時，能不能收回；二憂土地流轉(zhuǎn)后國家的惠農(nóng)補貼，還能不能長時期發(fā)到自己手中。三憂土地流轉(zhuǎn)出去后，外出經(jīng)商、打工，收入不穩(wěn)定，失去了生存的最后一道保障，流轉(zhuǎn)期限普遍較短。由于三種憂慮影響了土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營的推進(jìn)速度與健康發(fā)展。

二是土地流轉(zhuǎn)行為不夠規(guī)范。目前，土地流轉(zhuǎn)有一定數(shù)量是農(nóng)戶問的自發(fā)流轉(zhuǎn)，多以口頭約定為主，即使有書面合同，二要進(jìn)一步推動多種形式的土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營。土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營，有多種形式，興華村組建合作社，九里村股份合作通過土地連片種植，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營，是一條成功的路子。但全區(qū)各村集體經(jīng)濟實力差異較大，投入有限，必須因地制宜，選擇適合本村實際的土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營的形式，做到既要積極，又要穩(wěn)妥。因此，在實踐中要不斷探索新的形式，開辟新的途徑，總結(jié)經(jīng)驗，正確引導(dǎo)，采取多種形式，科學(xué)、有序、規(guī)范、有效地推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營。

三要進(jìn)一步發(fā)揮優(yōu)勢，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。農(nóng)業(yè)產(chǎn)化經(jīng)營，是實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營和推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的重要途徑。因此，我們要把土地規(guī)模經(jīng)營與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展結(jié)合起來。以專業(yè)合作組織、農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)或?qū)I(yè)生產(chǎn)大戶為載體，拉動規(guī)模經(jīng)營。通過土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營讓土地逐步向產(chǎn)業(yè)基地集中，提高土地經(jīng)營效益。我區(qū)林果、奶牛、生豬、禽類、水稻、蔬菜等優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向最適宜區(qū)域集中，形成具有區(qū)域特色的產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)帶。發(fā)展鼓勵農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，以承包、租賃或股份合作的方式發(fā)展土地規(guī)模經(jīng)營；以“合作組織+企業(yè)+農(nóng)戶”或“企業(yè)+合作組織+農(nóng)戶”的經(jīng)營模式，推動傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)

向農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和轉(zhuǎn)變，形成適當(dāng)集中與分散生產(chǎn)相結(jié)合條件下的規(guī)模生產(chǎn)優(yōu)勢，從而促進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營。

四要進(jìn)一步創(chuàng)建有利于土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營的政策環(huán)境。隨著___惠農(nóng)政策的逐年增多，農(nóng)民對土地的依戀情結(jié)不斷加大，特別是對土地普遍有增值預(yù)期和保障心理等，直接影響到土地流轉(zhuǎn)的推進(jìn)。因此，必須建立有利于土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的政策環(huán)境。一要發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，開拓新的途徑，解決農(nóng)民的就業(yè)問題，使離開土地的農(nóng)民有業(yè)可就，有錢可掙。二是健全土地流轉(zhuǎn)機制。充分發(fā)揮區(qū)、村服務(wù)組織和仲裁機構(gòu)的作用。積極培育土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，為農(nóng)民自愿流轉(zhuǎn)提供有關(guān)信息、咨詢、委托代理、合同簽訂、糾紛調(diào)解等服務(wù)，讓農(nóng)民的土地科學(xué)、合理、有序流轉(zhuǎn)。三是制定扶持政策。重點對有一定規(guī)模的專業(yè)大戶、專業(yè)合作組織、龍頭企業(yè)在政策、資金、技術(shù)上給予支持，特別是爭取國家、省、市有關(guān)扶持政策上，不失時機，搶抓機遇，培植重點，帶動全面，不斷促進(jìn)經(jīng)營大戶和重點合作組織乃至企業(yè)的發(fā)展壯大。

五要進(jìn)一步尊重農(nóng)民意愿，防止一刀切。按照黨的十七屆三中全會精神，土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移，做到“三不”。即不能改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。土地流轉(zhuǎn)的核心要務(wù)，仍然是保護(hù)農(nóng)民利益。因此，在促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的工作中，要充分發(fā)揮農(nóng)民的自主精神和創(chuàng)造精神。要尊重農(nóng)民意愿，防止一刀切，防止出現(xiàn)只追求流轉(zhuǎn)數(shù)量，不顧及流轉(zhuǎn)質(zhì)量的傾向。要認(rèn)真分析各村的實際情況，采取不同的方法，建立靈活的考核機制，讓土地流轉(zhuǎn)更好地發(fā)揮強村富民的作用。

篇四 土地征收補償規(guī)范化調(diào)研報告2600字

隨著我縣經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)明顯加快，我縣轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體土地被征收的數(shù)量增多，而土地征收關(guān)系到國家、集體及個人的利益沖突和利益平衡。如果處理不當(dāng)，很可能損害各方利益，導(dǎo)致引發(fā)更多的土地征收補償糾紛案件，進(jìn)而激發(fā)社會矛盾。針對這一課題，縣婦聯(lián)組織機關(guān)干部職工深入到星沙、黃花、跳馬、榔梨等鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及相關(guān)的縣直部門單位進(jìn)行座談、走訪，發(fā)放調(diào)查問卷，查找原因，分析問題，探索出一條既適合民情又符合民意的解決辦法。

一、存在的問題和特點

從婦聯(lián)系統(tǒng)接待和處理維權(quán)案件來看，涉及到侵犯農(nóng)村婦女土地承包權(quán)及征地拆遷補償?shù)膯栴}成上升趨勢，從__年到2023年縣婦聯(lián)共接待來信來訪238件，其中因征收補償費分配問題上訪的44件，占同期上訪案件總數(shù)的19%，其中__年15件，__年年12件，2023年9件，2023年元-4月份8件；從縣法院受理土地征收補償糾紛案件的情況來看，__年至2023年5月共受理土地征收補償糾紛案件68件，均已審結(jié)。從2023年5月起，縣法院對該類案件暫緩立案至今。目前，擬向縣法院提起土地征收補償糾紛案的當(dāng)事人主要集中在跳馬、黃花、榔梨轄區(qū)，其中以跳馬的情況較為突出。據(jù)初步統(tǒng)計，目前向法院要求起訴的案子逾百件，其中跳馬占一半左右，現(xiàn)有幾十位農(nóng)村出嫁后向市、縣婦聯(lián)投訴。

（一）問題的出現(xiàn)存在四個方面

一是承包過程中明顯違反法律規(guī)定，剝奪出嫁、離婚、喪偶婦女的土地承包經(jīng)營權(quán)。比較典型的是：①出嫁女承包地被強行收回。主要表現(xiàn)為出嫁女娘家土地被收歸集體，而嫁入地又未分到地。②離婚、喪偶的農(nóng)村婦女土地被強行收歸集體。有的離婚后不論婦女是否能夠從娘家或再婚夫家所在村獲得土地，原有土地都被收回。

二是在集體經(jīng)濟組織分配利潤或征用土地補償時，侵犯婦女應(yīng)當(dāng)享有的土地權(quán)益。如有的地方通過村規(guī)民約等形式明確規(guī)定，婦女出嫁、離婚后承包經(jīng)營權(quán)不受保護(hù)，不能享受本組村民同等待遇。主要體現(xiàn)在少分或不分給婚嫁婦女土地征收補償費。還有的對婦女土地補償費的分配隨意性大。農(nóng)村婦女能否分得土地補償款，由村規(guī)民約、戶主代表會決定，即是同村同等條件下，往往也有不同的分配結(jié)果。

三是離婚婦女因離婚后不能單獨立戶，戶口還在夫家，政府按戶主發(fā)放土地征收費后，夫家從中卡扣，致使離婚婦女土地征收補償費難以到位。

四是部分婦女就土地征收補償費問題上訴到法院后，勝訴容易執(zhí)行難，官司勝訴了，但因“婚嫁女”問題的復(fù)雜性，執(zhí)行難度大，有的贏得了官司拿不到錢，還有的是第一批征收款贏了官司款還沒到位，第二批征收款又分完了又要重新上訴法院。截止目前為止，縣法院反執(zhí)結(jié)土地征收補償糾紛案件14件，尚存未執(zhí)結(jié)的土地征收補償糾紛案件有54件，案件執(zhí)結(jié)率反達(dá)20.59%，效果很不理想。

（二）審理土地征收補償糾紛案遇到的問題及困難

一是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格難以界定：我國目前對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格如何界定尚沒有明確的法律規(guī)定，各地法院在具體實務(wù)中的操作不一致。而目前關(guān)于“出嫁女”、“上門婿”、新生子女、喪偶和離婚婦女、服刑人員、在校生等是否具備農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的問題，在實務(wù)中未能形成統(tǒng)

一、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。

二是審理中存在無法采取有效財產(chǎn)保全措施、無法調(diào)查取證、無法正常開庭審理及界定農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題。

三是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及經(jīng)濟組織成員對有關(guān)法律和政策不理解，對抗法院生效文書的執(zhí)行。土地征收補償糾紛的產(chǎn)生往往是集體經(jīng)濟組織以“合法化”的村民會議自制剝奪經(jīng)濟組織個別成員的權(quán)益，在征收土地征收補償款的分配過程中，否定“出嫁女”、“上門婿”、新生子女、喪偶和離婚婦女、服刑人員、在校生等的經(jīng)濟組織成員資格。大多數(shù)集體經(jīng)濟組織成員基于自身利益的考慮，均排斥或拒絕執(zhí)行法律。尤其個別經(jīng)濟組織負(fù)責(zé)人煽動民心，組織經(jīng)濟組織成員阻礙法院取證、庭審及執(zhí)行，影響惡劣。

四是政府有關(guān)職能部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對法院涉及土地征收補償糾紛的審理和執(zhí)行工作不理解、不配合、不協(xié)助、不支持，甚至人為設(shè)置阻礙。在縣法院已受理的執(zhí)行土地征收補償糾紛案件中，曾出現(xiàn)有關(guān)部門不配合、不予協(xié)助甚至暴力抗拒法院執(zhí)行的情形，經(jīng)教育、制裁后情況雖稍有所好轉(zhuǎn)，但形勢仍不容樂觀。

五是土地征收補償糾紛案執(zhí)行難度大，補償款分配到村、組后被迅速分配到經(jīng)濟組織成員手中，資金無法收回。而集體經(jīng)濟組織又無其他經(jīng)濟實體，沒有其他收入來源，導(dǎo)致案件無法順利執(zhí)結(jié)。未能執(zhí)結(jié)的案件越積越多，逐漸形成惡性循環(huán)。而原告或申請執(zhí)行人在判決后因無法得到執(zhí)行款，便將對集體經(jīng)濟組織的憤怒轉(zhuǎn)嫁到法院和辦案干警頭上，動輒上訪、告狀，辦案干警疲于應(yīng)付各種匯報，嚴(yán)重影響干警辦案積極性，甚至影響縣法院全面工作的開展。

二、凸現(xiàn)的原因及分析

一是部分群眾法律意識不強，法制觀念淡薄。部分群眾甚至少數(shù)基層干部對《農(nóng)村土地承包法》、《婦女權(quán)益保障法》等法律法規(guī)內(nèi)容理解不深，認(rèn)識不足，導(dǎo)致一些村民自治組織在討論制定村規(guī)民約時作出不利于“出嫁女”、“上門婿”、新生子女、喪偶和離婚婦女、服刑人員、在校生等經(jīng)濟組織成員的資格，剝奪受害人的權(quán)利。

二是一些村規(guī)民約與法律不符。有的村組雖然落實了30年承包責(zé)任制，但仍按村規(guī)民約每隔3至5年調(diào)整一次土地，仍存在隨意終止或變更承包合同的問題，對婚嫁女、農(nóng)嫁非婦女、喪偶婦女及未成年女性的土地承包權(quán)進(jìn)行強制調(diào)整，嚴(yán)重地?fù)p害了婦女兒童的合法權(quán)益。

三是戶籍制度引發(fā)一系列矛盾。①經(jīng)濟較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村，嫁出去的婦女不愿遷出戶口，嫁入的人口不斷增加，導(dǎo)致農(nóng)村資源和經(jīng)濟利益增長速度有限性同人口增長速度急劇的矛盾突出，利益分配壓力逐年加大。②城鄉(xiāng)地區(qū)戶籍管理分割性，導(dǎo)致不少與城市男子結(jié)婚的農(nóng)村婦女不能隨其夫戶口遷入城鎮(zhèn)。因此，本村出嫁女的戶口沒有遷出，嫁入本村的婦女不斷增加，在利益分配時就“僧多粥少”，村民們認(rèn)為自身利益被搶走了，所以排斥出嫁女。

四是組織機構(gòu)不健全，法院執(zhí)行難度大。目前，全縣還沒有健全農(nóng)村土地承包合同仲裁機構(gòu)，致使一些土地承包合同糾紛難以得到及時解決，《村民委員會組織法》中沒有規(guī)定村規(guī)民約的審查、監(jiān)督機制，村民以自治為由理直氣壯，當(dāng)?shù)卣谔幚泶祟惣m紛時因村民自治、村規(guī)民約等諸方面原因感到很棘手，法院限于法律規(guī)定的不完善，以及“婚嫁女”問題的復(fù)雜性，土地承包糾紛經(jīng)法院判決后執(zhí)行難度大。

篇五 農(nóng)村土地調(diào)研報告18250字

農(nóng)村土地糾紛是敏感而又復(fù)雜的問題，既是土地管理工作中的難點，也是影響農(nóng)村社會穩(wěn)定的一個熱點。近年來，我市農(nóng)村村民上訪案件中，直接或間接涉及到土地糾紛的已經(jīng)占到相當(dāng)?shù)谋戎亍Ｒ虼?，做好農(nóng)村土地糾紛的調(diào)處工件，是實踐“三個代表”重要思想的具體體現(xiàn)，也是強化耕地保護(hù)，集約利用土地資源，維護(hù)正常的土地管理秩序，促進(jìn)社會穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會的有效保障。

農(nóng)村土地糾紛的實質(zhì)是權(quán)屬糾紛。無論是權(quán)屬爭議還是侵權(quán)行為，都是對土地使用權(quán)的爭議。土地糾紛產(chǎn)生各有其歷史根源和主客觀因素，都是由于長期以來土地多頭分管、地界不清、土地權(quán)屬紊亂、政策和體制的變更等原因造成的?？傮w概括起來，有以下幾個方面：

一、因歷史遺留問題所造成的集體土地權(quán)屬糾紛。我市在農(nóng)村“四固定”以后，特別是在“___”期間，原公社、大隊無償調(diào)用生產(chǎn)隊的土地陸續(xù)興辦起了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或被一些學(xué)校、機關(guān)占用等，這些土地被占用時由于有關(guān)政策不落實或手續(xù)不夠完備，不同程序地存在如征地對農(nóng)業(yè)稅未核減、提留款未扣除、補償費未兌現(xiàn)、補償款過低等問題，這些問題當(dāng)時不存在土地糾紛，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民法制意識的提高，以及有些單位的解散和人多地少等矛盾的產(chǎn)生，土地資產(chǎn)不斷增值，土地越來越珍貴，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織把這些遺留問題重新提了出來，從而引起糾紛。

二、因歷史遺留問題所造成的個人之間的宅基地使用權(quán)糾紛。土改時由于人少地多分給個人的有空閑宅基或多余宅基，在“四清”時已經(jīng)由當(dāng)時的大隊收回集體，并規(guī)劃安排他人使用。但由于當(dāng)時的法律不完善，手續(xù)不完備，收回時往往是幾個主要村干部在場，既沒有記錄在案，也沒有將老宅基證變更或注銷。在后來的村莊地籍調(diào)查確權(quán)換證時，一些當(dāng)事人要求政府依據(jù)其土改時老宅基證的面積進(jìn)行確權(quán)換證，而另一方也持有后來頒發(fā)的宅基證并已建房居住多年，由此引起糾紛。

三、宅基地實占與證載不符所引起的宅基地糾紛。我市農(nóng)村中原有宅基上的房屋大多是土坯結(jié)構(gòu)瓦房，多年來兩家共趁50厘米土坯夥墻共建房屋。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，一方需要扒掉原有土房重新翻建時，將老土坯墻扒掉，換為24厘米的磚墻，由于新墻是否騎中，或宅基實占與證載不相符，從而發(fā)生了雙方鄰居的宅基地糾紛。

四、農(nóng)村宅基地繼承發(fā)生的糾紛。由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承目前的法律、法規(guī)的規(guī)定不太明確，對于祖?zhèn)鞯睦险?，大多是繼承方式取得的。當(dāng)事人認(rèn)為老宅基地是祖上傳下來的，人人都有份，即使自己在批劃新宅基地時曾同意將老宅基留給自家的兄弟使用，但若出現(xiàn)兄弟不和，便要以繼承祖業(yè)為由，要求重新對老宅基進(jìn)行劃分，從而因為老宅基的分配問題發(fā)生新的糾紛。

五、確權(quán)換證所引起的宅基地糾紛。我市從1992年開始進(jìn)行村莊地籍調(diào)查，并重新確權(quán)頒發(fā)新的宅基地使用證，目前全市已有80%的行政村進(jìn)行了村莊地籍調(diào)查并重新確權(quán)換證。但在此過程中，由于程序不夠完善、四鄰無簽名、新老宅基證證載是否一致等種種原因引起宅基地糾紛和群眾的上訪。

六、農(nóng)村建設(shè)占用農(nóng)民責(zé)任田所引起的糾紛。我市從1982年開始的土地承包，到前幾年新的一輪的30年土地延包，明確了承包責(zé)任制，加大了對耕地的保護(hù)，使一些村委會、村民組在批劃新宅基地或創(chuàng)辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)時無空閑地可使用。一是確實需要批劃宅基地的農(nóng)民無地可批，出現(xiàn)了村民之間私下調(diào)整土地，但后來由于種種原因，雙方發(fā)生糾紛;二是經(jīng)濟發(fā)展對建設(shè)用地的需要，使一些村委會、村民組所辦的企業(yè)占用村莊邊緣一些農(nóng)民的承包責(zé)任田。由于事先沒有達(dá)成協(xié)議或補償不到位，引起被占用了土地的農(nóng)民的不滿，從而引起了糾紛。這類糾紛往往是一方持有土地承包合同，一方持有建設(shè)用地許可證或宅基地使用證，雙方到處長時間上訪。

七、政府處理決定生效后因不能執(zhí)行所引起的上訪問題。當(dāng)事人因宅基地使用權(quán)發(fā)生糾紛，政府或人民政府法院曾依法作出了處理決定，但處理決定生效后，由于種種原因，致使處理決定無法得到正常的執(zhí)行，而引起群眾的上訪。

八、因為征地補償不到位引起的群眾上訪。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，國家需要征用的土地越來越多，需要占用一些農(nóng)村村民的責(zé)任田和延包地，因為占用的是一部分村民的責(zé)任田或延包地，占地的村民既想全部得到土地補償款，又要求村民組重新分配土地，從而因為補償款的發(fā)放，村民組內(nèi)部之間引起了大量的上訪。

針對以上幾種情況所引起的土地上訪案件，為了更好地解決群眾反映的實際問題，維護(hù)我市的社會穩(wěn)定，盡可能地減少越級上訪和重復(fù)上訪事件的發(fā)生，我們土地管理部門以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以構(gòu)建和諧社會為目標(biāo)，采取提前預(yù)防、超前介信，積極調(diào)解處理矛盾糾紛、排查不穩(wěn)定因素，把社會矛盾、不安定因素及群眾上訪所反映的問題，努力解決在基層，化解在萌芽狀態(tài)，力爭把群體性事件帶來的社會負(fù)面影響減少到最低限度，樹立__國土資源的良好形象，我們采取了以下各種措施和切實有效的管理辦法，以解決大量的土地信訪案件。

一是建立信訪工作長效機制

在日常的信訪工作中，我們嚴(yán)格按照省委辦公廳、省政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步完善信訪工作黨委政府責(zé)任制的意見》的有關(guān)要求進(jìn)行落實，建立健全信訪工作的長效機制。一是完善領(lǐng)導(dǎo)機制，局里專門成立了以局長為組長、紀(jì)檢組長為副組長、辦公室主任、法規(guī)信訪科科長、土地監(jiān)察大隊隊長等有關(guān)科室長為組員的信訪工作領(lǐng)導(dǎo)小組，切實做到對信訪工作高度重視、強化責(zé)任，完善領(lǐng)導(dǎo)班子和領(lǐng)導(dǎo)干部定期研究信訪工作、接待上訪群眾、包案處理信訪案件等制度;二是完善工作機制，實行辦案質(zhì)量責(zé)任制、執(zhí)法質(zhì)量考評制、案件責(zé)任追究制等，對每項執(zhí)法活動和每個案件的辦理流程都進(jìn)行科學(xué)的管理，定期對執(zhí)法質(zhì)量進(jìn)行評查、通報;三是完善接訪工作機制，局領(lǐng)導(dǎo)輪流進(jìn)行信訪值班，充實信訪科工作人員，在法規(guī)信訪科原有的基礎(chǔ)上，抽調(diào)專業(yè)性強、文化素質(zhì)高、有責(zé)任心的同志到法規(guī)信訪科，負(fù)責(zé)全市有關(guān)的土地問題的信訪工作和對各類土地糾紛的調(diào)處工作;四是健全協(xié)調(diào)配合機制，健全市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級土地信訪機構(gòu)，每村有一名主管土地的村干部，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地所的工作人員有一名專職信訪工作人員，明確市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、三級土地信訪機構(gòu)的職責(zé)，實行聯(lián)合接訪、協(xié)調(diào)例會、備案通報、疑難案件處理等工作制度;五是完善教育懲戒制度，加強對上訪人員進(jìn)行思想教育、法制宣傳和違規(guī)行為的控制等等。

二是嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)

牢固樹立遵守土地法律法規(guī)的意識，要求局機關(guān)和局各二級機構(gòu)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所等相關(guān)部門要深入持久地開展土地法律法規(guī)的學(xué)習(xí)教育活動，深刻認(rèn)識我國的國情和保護(hù)耕地的極端重要性，本著對人民、對歷史負(fù)責(zé)的精神，嚴(yán)格依法管理土地，積極推進(jìn)經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)土地利用方式的轉(zhuǎn)變，走符合中國國情的新型工業(yè)化道路。進(jìn)一步提高依法管地用地的意識，要在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)合理用地。對違反法律法規(guī)批地、占地的，必須要求承擔(dān)其法律責(zé)任。同時嚴(yán)格依法查處違反土地管理法律法規(guī)的行為。當(dāng)前要著重解決有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不究和濫用行政權(quán)力侵犯農(nóng)民合法權(quán)益的問題。要加大土地管理執(zhí)法力度，嚴(yán)肅查處非法批地、占地等違法案件。建立國土資源與監(jiān)察等部門聯(lián)合辦案和案件移送制度，既查處土地違法行為，又查處違法責(zé)任人，典型案件，要公開處理。

對非法批準(zhǔn)占用土地、征收土地和非法低價出讓國有土地使用權(quán)的國家機關(guān)工作人員，依照《監(jiān)察部國土資源部關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依照《______刑法》、《______土地管理法》、《最高人民法院關(guān)于審理破壞土地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和最高人民檢察院關(guān)于瀆職犯罪案件立案標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，追究刑事責(zé)任。對非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失的，還必須依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

關(guān)于農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)新機制的調(diào)研報告

土地經(jīng)營以家庭承包為基礎(chǔ)、充分結(jié)合的雙層體制是黨的農(nóng)村政策的基石。當(dāng)前，實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)既是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的有效措施和前提條件，也是解放生產(chǎn)力和發(fā)展生產(chǎn)力，實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的客觀需要，更是全面深入貫徹黨的十七屆三中全會精神的主要內(nèi)容。

一、我區(qū)部分縣市區(qū)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)的基本情況和主要特點近年來，隨著我區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐的不斷加快，農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)成為社會主義新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增收，農(nóng)民增收的重要途徑，目前我區(qū)土地流轉(zhuǎn)經(jīng)過近幾年的發(fā)展既保證了我區(qū)土地適當(dāng)集中和規(guī)?；?jīng)營，實現(xiàn)土地開發(fā)效益的最大化，又從根本上保護(hù)了農(nóng)民利益，取得了農(nóng)民得實惠、村集體增收入、經(jīng)營者獲利益的“三贏”效果，主要特點表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.土地流轉(zhuǎn)的動機發(fā)生了變化。在免征農(nóng)業(yè)稅以前，村組織和農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地主要動機是為了完成稅費上繳任務(wù)，避免土地撂荒。農(nóng)業(yè)稅免征以后，不論是村集體經(jīng)濟組織規(guī)模流轉(zhuǎn)，還是農(nóng)戶自主進(jìn)行流轉(zhuǎn)，其動機都是為了增加收入?？梢哉f二者的行為由被動變?yōu)橹鲃樱M(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的積極性都有了提高，一定程度上促進(jìn)了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。

2.土地流轉(zhuǎn)的范圍不斷拓寬。免征農(nóng)業(yè)稅后，農(nóng)民種田的成本進(jìn)一步降低，他們惜地意識提高，流轉(zhuǎn)的土地由當(dāng)初主要是撂荒耕地擴展到整合農(nóng)用地。土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已由原來的在親戚、本村、本鄉(xiāng)成員為主的農(nóng)戶之間進(jìn)行，擴展到外村、外鄉(xiāng)甚至外縣。

3.土地流轉(zhuǎn)的市場取向開始顯現(xiàn)。當(dāng)初鄰里、親友之間通過轉(zhuǎn)包、代耕的形式流轉(zhuǎn)土地，或者農(nóng)戶委托村集體經(jīng)濟組織代為流轉(zhuǎn)的，現(xiàn)在由相當(dāng)一部分承包戶紛紛要求收回已轉(zhuǎn)包的土地，要求享受國家對種糧面積的補貼或按照目前的市場價格重新確定流轉(zhuǎn)費用。從全區(qū)的角度的看，土地流轉(zhuǎn)有利于促進(jìn)農(nóng)民獲得財產(chǎn)性增收，有利于破除土地城鄉(xiāng)二元分割，土地流轉(zhuǎn)盤活農(nóng)村“沉睡的資本”，土地流轉(zhuǎn)的收益是農(nóng)民“特殊社保”。

二、我區(qū)部分縣市區(qū)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)中存在的問題從調(diào)研的情況來看，我區(qū)部分縣市區(qū)對農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)新機制有一些新思路、新舉措，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的積極性高，各部門支持土體流轉(zhuǎn)的氛圍濃厚，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有了新氣象。但同時也暴露出一些在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中存在的問題：一是利益分配機制不科學(xué)，調(diào)動不起農(nóng)民的積極性。同時農(nóng)民認(rèn)識不到位，觀念滯后，流轉(zhuǎn)水平低，進(jìn)程較緩慢。舊習(xí)慣根深蒂固，承包土地流轉(zhuǎn)困難。在外出務(wù)工、經(jīng)商的農(nóng)民中，有的對土地的眷戀還很深，寧愿造成地荒也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去，大面積拋荒影響農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，給農(nóng)村經(jīng)濟造成一定的損失。農(nóng)民“兩不”和業(yè)主“兩怕”是影響當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的觀念障礙。農(nóng)民的“兩不”，指的是全面取消農(nóng)業(yè)稅后，農(nóng)民“不占白不占，占了也白占”的心理普遍存在，“不愿”交出其土地承包經(jīng)營權(quán);另一方面，農(nóng)民將其農(nóng)村承包土地作為其生活保障的最后一道防線，“不敢”流轉(zhuǎn)或交出土地承包經(jīng)營權(quán)。

業(yè)主的“兩怕”，指的是業(yè)主“一怕”農(nóng)村土地政策不穩(wěn)，不敢大膽投入;“二怕”農(nóng)業(yè)生產(chǎn)自然和市場雙重風(fēng)險壓力大，不敢大規(guī)模搞開發(fā)。例如：靈武市崇興鎮(zhèn)榆木橋村針對本村人多地少，勞動力充足的現(xiàn)實，謀劃將土地集中起來經(jīng)營，把勞力從土地中解放出來，再輸出去打工賺錢的好辦法。村兩委班子專門聘請農(nóng)業(yè)專家再三考察審核，于__年12月最終確定并引進(jìn)了一位實力強、經(jīng)營管理水平高的大戶，計劃占地500畝搞設(shè)施溫棚，已簽訂130畝租賃合同，畝年租金700元。但是，當(dāng)這位大戶帶著資金項目到該村進(jìn)行設(shè)施溫棚的建設(shè)時，卻遭到部分村民的強烈反對，反對的理由是：“手中有糧，心中不慌”。二是土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范、流轉(zhuǎn)效率低，土地承包糾紛隱患較多，處調(diào)難。

目前，土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范主要表現(xiàn)在如下幾個方面：一是大多數(shù)農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)，大部分是自發(fā)形成，以親朋鄰里間為主，只有口頭約定，沒有書面合同，即使有書面合同，其內(nèi)容也不完整，雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系規(guī)范性差，在某些方面不具有法律效力，有的也未經(jīng)村社集體經(jīng)濟組織審查同意;二是土地流轉(zhuǎn)有的不按規(guī)范簽訂合同，合同條款、標(biāo)的不明確，甚至與現(xiàn)行法規(guī)相沖突，如租用土地的時間超過了二輪承包期規(guī)定的時間等。有的曲線炒作地皮，實行耕地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”;三是縣鄉(xiāng)級合同管理機構(gòu)審查、簽證或公證機關(guān)公證體系還不完善。沒有建立完整的土地流轉(zhuǎn)合同檔案，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)資料檔案比較缺乏。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的隨意性和不穩(wěn)定性，制約土地流轉(zhuǎn)。三是缺乏龍頭企業(yè)帶動、產(chǎn)業(yè)支持，限制了流轉(zhuǎn)的規(guī)模。同時農(nóng)民就業(yè)空間小，社會保障跟不上。由于我區(qū)每年有大批青壯年農(nóng)民工外出務(wù)工，而大多數(shù)中老年人、婦女根本就沒有進(jìn)城務(wù)工的機會，加之農(nóng)民養(yǎng)老、醫(yī)療、社會救助等社保體系還處在建設(shè)初期，大多數(shù)農(nóng)民主要還是依靠土地收入解決吃飯、看病、上學(xué)、養(yǎng)老問題，這就造成農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)存在后顧之憂，寧肯自己傳統(tǒng)經(jīng)營，也不愿意將土地流轉(zhuǎn)讓出。四是缺乏組織引導(dǎo)，組織化程度低。

農(nóng)戶間土地自發(fā)流轉(zhuǎn)比重大，集體組織引導(dǎo)流轉(zhuǎn)少，規(guī)模化推動力量不足。雖然農(nóng)民之間通過自發(fā)土地流轉(zhuǎn)對防止土地荒蕪起到一定積極作用，但是，流轉(zhuǎn)后仍然沒有改變農(nóng)戶各自分散經(jīng)營方式，缺乏組織化規(guī)模經(jīng)營，市場搏弈能力差，經(jīng)濟效益低。在發(fā)達(dá)省份，在征得農(nóng)戶同意的基礎(chǔ)上通過集體統(tǒng)一組織流轉(zhuǎn)，有力地推動了以土地合作組織形式和土地股權(quán)制形式快速發(fā)展，促進(jìn)了土地流轉(zhuǎn)加快，實現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置，取得了很好的效果。我區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村合作經(jīng)濟組織數(shù)量相對較少，對土地流轉(zhuǎn)拉動不足。向外部經(jīng)濟組織流轉(zhuǎn)數(shù)量少，各地區(qū)發(fā)展不平衡，拉動土地適度規(guī)模經(jīng)營不夠產(chǎn)業(yè)化龍頭數(shù)量少，帶動土地流轉(zhuǎn)力量不足，同農(nóng)戶之間的利益聯(lián)結(jié)關(guān)系不夠緊密。五是承包土地少，規(guī)模生產(chǎn)難形成。平均分包土地的格局使農(nóng)民在有限的承包土地上增加收入的難度增大，擴大規(guī)模經(jīng)營又沒有多余的土地，放棄承包土地又擔(dān)心生活沒有保障，有限的土地限制了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展，造成了農(nóng)業(yè)土地資源的浪費。小規(guī)模生產(chǎn)，農(nóng)民收益難增加。分散零星生產(chǎn)經(jīng)營方式難以擺脫小農(nóng)經(jīng)濟的桎梏，制約了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，影響農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的形成和推進(jìn)。

六是土地的“所有權(quán)”、“使用權(quán)”、“經(jīng)營權(quán)”政策不明晰、法律制度不健全，流轉(zhuǎn)的目標(biāo)不清晰，政策不具體，監(jiān)管措施難有力。提倡土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，一直是中央農(nóng)村政策的主要內(nèi)容之一，這在中央一系列農(nóng)村政策中均有涉及，但比較原則。對土地流轉(zhuǎn)的管理，從上到下的農(nóng)業(yè)行政主管部門沒有具體實施細(xì)則，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，這是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范的一個重要原因。七是自然條件差，農(nóng)業(yè)收益低，風(fēng)險大，制約流轉(zhuǎn)。農(nóng)業(yè)是自然和市場雙重影響的弱勢產(chǎn)業(yè)，農(nóng)產(chǎn)品銷售難，造成土地流轉(zhuǎn)也難。農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量本身受氣候影響，銷售受市場行情影響，加之近期的金融風(fēng)暴，農(nóng)業(yè)增產(chǎn)難增收，農(nóng)產(chǎn)品投資風(fēng)險很大，企業(yè)、大戶顧慮多，制約土地流轉(zhuǎn)。八是開發(fā)業(yè)主引進(jìn)難。由于農(nóng)業(yè)收益比較低，高收益項目農(nóng)業(yè)難以選擇，農(nóng)業(yè)開發(fā)又面臨市場和自然雙重風(fēng)險。因此，業(yè)主對投資農(nóng)業(yè)開發(fā)極為慎重，真正有實力的民營企業(yè)或業(yè)主參與土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營農(nóng)業(yè)的比較少。目前，全區(qū)引進(jìn)從事農(nóng)業(yè)開發(fā)的業(yè)主中真正堅持下來并實實在在取得較好效益的不多。有的依賴性大，只想靠政府支持;有的管理水平低，科技含量不高;有的項目選擇不準(zhǔn)，產(chǎn)業(yè)趨同，品種單一;有的盲目追求規(guī)模，管理粗放;也有的缺乏經(jīng)濟實力和經(jīng)營能力。

三、土地流轉(zhuǎn)的基本思路農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的基本思路，以發(fā)展為主題，以經(jīng)濟效益為中心，培植龍頭企業(yè);依靠經(jīng)營體制和機制創(chuàng)新，調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，增加農(nóng)民收入。在流轉(zhuǎn)原則上，堅持維護(hù)農(nóng)村集體土地所有權(quán)，長期穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，依法流轉(zhuǎn)使用權(quán)。在流轉(zhuǎn)目標(biāo)上，依靠各方面的優(yōu)勢組合，實施耕地規(guī)模集約經(jīng)營，發(fā)展優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)高效農(nóng)業(yè)。積極開發(fā)非耕地和低效益地，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和可持續(xù)農(nóng)業(yè)，滿足人們不斷增長的物質(zhì)文化生活需要。在流轉(zhuǎn)方向上，依靠科技成果轉(zhuǎn)化和實用新技術(shù)運用，著力市場信息、資金、勞力和先進(jìn)管理經(jīng)驗有效對接，建設(shè)一批有特色、有優(yōu)勢、科技含量高、市場前景好、輻射帶動能力強的商品生產(chǎn)基地和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。在流轉(zhuǎn)方式上，堅持農(nóng)民與業(yè)主自主選擇。

四、推進(jìn)和規(guī)范農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)的意見和建議一是加強政府引導(dǎo)，著力政策推進(jìn)。土地流轉(zhuǎn)處于起步階段，政府引導(dǎo)尤為重要。第一，以政策服務(wù)為中心，營造流轉(zhuǎn)氛圍。出臺專門文件，召開專門會議，全面宣傳貫徹___土地政策，解除部分基層領(lǐng)導(dǎo)和群眾思想疑慮。結(jié)合實際，制訂鼓勵流轉(zhuǎn)的政策，特別明確土地開發(fā)利用政策，輕稅薄賦政策，權(quán)益保障、環(huán)境、信貸、服務(wù)方面政策。第二，綜合規(guī)劃，選好發(fā)展項目。按照區(qū)域化、特色化、產(chǎn)業(yè)化思路，進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營、集約經(jīng)營規(guī)劃，著力招商引資。第三，強化組織協(xié)調(diào)，明確部門分工，專門機構(gòu)管理，一條龍服務(wù)。充分調(diào)動村社基層組織積極性，廣泛聽取群眾意見，依法完善前期流轉(zhuǎn)中的遺留問題，積極組織競爭流轉(zhuǎn)。根據(jù)十七屆三中全會“加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營”的精神，加強對土地流轉(zhuǎn)必要性的宣傳。要讓基層干部和群眾認(rèn)識到，土地不僅僅是農(nóng)民就業(yè)和生存的手段，更是一筆龐大的資產(chǎn)，加快土地流轉(zhuǎn)正是合理利用這一資產(chǎn)，增加要素收入的有效手段。要充分利用各種媒體，大力宣傳有關(guān)土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)和通過流轉(zhuǎn)土地增收致富的典型，讓農(nóng)民了解政策，消除誤解，放心流轉(zhuǎn)。

同時，要提高基層干部和群眾“以地生財”的意識，引導(dǎo)農(nóng)民提高組織化程度，運作土地的能力。二是堅持政策原則，確保土地規(guī)范流轉(zhuǎn)。第一土地流轉(zhuǎn)必須在土地延包30年不變政策前提下進(jìn)行，對有些地方搞三五年就調(diào)整，或打亂重新分配的做法要糾正，以保持家庭承包經(jīng)營制度長期穩(wěn)定。第二土地流轉(zhuǎn)必須堅持“依法、自愿、有償、規(guī)范”的原則，不能刮風(fēng)、不能下指標(biāo)、不能強制推行，要充分尊重農(nóng)民的意愿，一切圍繞農(nóng)業(yè)發(fā)展，一切為了農(nóng)民增收。第三要堅持土地流轉(zhuǎn)主體是農(nóng)民。

當(dāng)前，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益比較低下，農(nóng)民增收困難，各地在引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，一定要將流轉(zhuǎn)收益歸農(nóng)戶所有，任何組織和個人不得從中截留、扣繳收益，不許與民爭利，確保農(nóng)村社會穩(wěn)定。第四土地流轉(zhuǎn)要規(guī)范操作與管理，各級農(nóng)村經(jīng)營管理部門要切實履行職責(zé)，積極做好土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂，及時辦理合同變更、解除、簽證工作，積極妥善調(diào)解和處理土地流轉(zhuǎn)糾紛，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化發(fā)展.三是制定出臺相關(guān)政策，獎補結(jié)合，推動我區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作再上新的臺階。農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織等在發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟帶動農(nóng)民增收致富過程中起著至關(guān)重要的作用。應(yīng)制訂更加優(yōu)惠的政策，加大扶持力度，拓展發(fā)展空間，特別是要加大對農(nóng)民專業(yè)合作組織發(fā)展的扶持力度，充分利用其外聯(lián)市場、內(nèi)聯(lián)千家萬戶的作用，逐步打造產(chǎn)業(yè)品牌，自主開發(fā)經(jīng)營項目，吸引農(nóng)戶入股，推動土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。

比如對集中流轉(zhuǎn)100畝以上建設(shè)設(shè)施農(nóng)業(yè)或500畝以上糧食生產(chǎn)的，考慮實行以獎代補。對達(dá)到一定規(guī)模、帶動能力強、經(jīng)濟效益明顯的經(jīng)營實體和土地流轉(zhuǎn)的鄉(xiāng)、村、隊，給與集體或主要負(fù)責(zé)人相應(yīng)的獎勵，提高他們的積極性。四是構(gòu)筑流轉(zhuǎn)載體，催生市場體系，通過建立“土地銀行”等形式為農(nóng)民承包地流轉(zhuǎn)提供中介服務(wù)。首先是培育承接業(yè)主，總結(jié)表彰一批示范典型企業(yè)，招商引資一批內(nèi)外資業(yè)主。其次，建立一批流轉(zhuǎn)中介組織。從事土地信息收集、整理、廣告、政策咨詢、信用擔(dān)保，開展土地資產(chǎn)評估、物資供應(yīng)服務(wù)。形成縱橫聯(lián)合、政策配套、信息共享、服務(wù)高效的配套體系。再次，建立市場規(guī)則，維護(hù)公開、公平、公正的競爭秩序，防止下流轉(zhuǎn)指標(biāo)、用行政手段搞拉郎配等現(xiàn)象發(fā)生?！巴恋劂y行”通過建立土地儲備庫等形式，將所有農(nóng)戶轉(zhuǎn)出的土地集中起來，吸引社區(qū)及社區(qū)外的農(nóng)戶和企事業(yè)單位進(jìn)行投資。從各地實踐來看，類似中介服務(wù)組織還有土地信托服務(wù)中心、土地信托服務(wù)站、土地流轉(zhuǎn)協(xié)會等多種形式。

不管采取哪種形式的中介組織，做好這項工作都應(yīng)注意幾點：首先，要合理地評估托管土地的價值;其次，要溝通土地供給主體和需求主體之間的相互聯(lián)系，確保農(nóng)民收益最大化;再次，要建立推動土地規(guī)范化流轉(zhuǎn)的管理體制;最后，中介組織自身要不斷完善，努力提升土地測量、土地評估、合同管理以及法律咨詢等方面的業(yè)務(wù)能力。五是加強規(guī)范管理。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)民的切身利益。流轉(zhuǎn)必須規(guī)范有序的進(jìn)行，以消除農(nóng)民的后顧之憂。建議區(qū)上盡快出臺相關(guān)政策，明確規(guī)定：“集中連片流轉(zhuǎn)的，對個別不愿意流轉(zhuǎn)的農(nóng)民，要做好深入細(xì)致的工作，在不影響其承包權(quán)益的前提下，可通過土地調(diào)整、互換、置換等辦法解決。”達(dá)成流轉(zhuǎn)意向，進(jìn)行流轉(zhuǎn)時，簽訂流轉(zhuǎn)合同，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門應(yīng)予以登記。在城市化的進(jìn)程中，對多數(shù)農(nóng)民來說，土地既是必需的生產(chǎn)資料，也是重要的社會保障;而推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)必須確保一定的耕地保有量。因此，必須堅決貫徹落實最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。工作中要注意對法律、政策的把握，尊重農(nóng)民的意愿，防止侵犯農(nóng)民的合法權(quán)益。六是以招商引資，引項目為突破口，提高農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的主動性。通過本次調(diào)研發(fā)現(xiàn)，凡是有好項目、經(jīng)營管理好、效益顯著的農(nóng)業(yè)項目，大戶與農(nóng)戶都取得了可觀的效益，雙方主動性都很高，矛盾糾紛也少，責(zé)權(quán)利明確。

今后，可以考慮適當(dāng)加大向農(nóng)業(yè)項目招商引資的政策傾斜扶持力度，通過財政貼息、補貼等形式，爭取一批有實力、科技含量高、附加值大、競爭能力強、效益顯著的農(nóng)業(yè)項目，以點帶面推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主動性。當(dāng)農(nóng)戶與龍頭企業(yè)形成了較為穩(wěn)定的利益關(guān)系，既提高了農(nóng)民的組織化程度，又壯大了龍頭企業(yè)的實力，增強了規(guī)模經(jīng)營的優(yōu)勢。七是加強農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同監(jiān)督管理，確實保障農(nóng)民利益。認(rèn)真貫徹《土地法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律法規(guī)，堅持“依法、有償、自愿”原則，對現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)合同，尤其是口頭合同，要積極引導(dǎo)雙方簽訂書面協(xié)議，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，保護(hù)雙方的利益。同時，要針對當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展的新局面，有前瞻性、預(yù)見性地在合同中留有余地，確保出現(xiàn)新情況以后，農(nóng)民的利益不受侵害。例如：在土地流轉(zhuǎn)過程中農(nóng)民最關(guān)心地租價格，可以考慮由政府指定出一個相應(yīng)的指導(dǎo)價格，并根據(jù)社會的經(jīng)濟指標(biāo)定期調(diào)整，既不能讓農(nóng)民哄抬價格，又不能使地價被低估，確保雙方的利益不受損害，創(chuàng)造出土地流轉(zhuǎn)長期穩(wěn)定高效的社會環(huán)境。八是建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系。

積極探索通過市場調(diào)節(jié)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)長效機制，切實加強對土地流轉(zhuǎn)工作的管理，鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，做好日常監(jiān)管、政策調(diào)研和信息發(fā)布工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)要以財經(jīng)所為依托，負(fù)責(zé)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策咨詢;貫徹落實土地流轉(zhuǎn)政策，指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同;辦理土地流轉(zhuǎn)合同的鑒證，對土地流轉(zhuǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)解，對流轉(zhuǎn)合同的登記、變更等情況進(jìn)行備案。各村可成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，及時掌握村組農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的意愿并進(jìn)行登記，提供規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同文本和流轉(zhuǎn)信息，督促流轉(zhuǎn)雙方依法簽訂流轉(zhuǎn)合同，及時向鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心提供情況，解決土地供需雙方因不能及時溝通而流轉(zhuǎn)受阻的矛盾，提高土地流轉(zhuǎn)的成功率，降低交易成本。九是因地制宜，分類指導(dǎo)。加快全區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略提出總體規(guī)劃研究，依據(jù)各地的土地肥力、地勢高低、灌溉條件、農(nóng)戶習(xí)慣等因素，聘請農(nóng)業(yè)專家把脈，進(jìn)行功能分區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶、產(chǎn)業(yè)板塊規(guī)劃，分片區(qū)規(guī)劃適宜發(fā)展的農(nóng)業(yè)項目，制定具體政策、扶持方案和操作辦法，有的放矢給與相關(guān)政策扶持，分期分批逐步實施，有針對性地進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地問題非常復(fù)雜，在城市的城鄉(xiāng)接合部進(jìn)行一些改革，條件會比較充分，包括宅基地?fù)Q社保，建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等等，但是在徹底的農(nóng)區(qū)就很難行得通，條件根本不具備，盲目改革會帶來很多問題。

所以土地政策不可能“一刀切”，必須符合各地的經(jīng)濟情況。十是強化金融信貸支持。金融部門應(yīng)加強對規(guī)模經(jīng)營的支持和服務(wù)，在符合信貸政策的前提下，為在企業(yè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)提供積極的信貸和保險支持。農(nóng)業(yè)銀行和農(nóng)村信用合作社應(yīng)把規(guī)模經(jīng)營主體作為信貸支持的重點，每年安排一定額度的農(nóng)業(yè)信貸資金幫助解決規(guī)模經(jīng)營主體生產(chǎn)經(jīng)營的資金需要，對實力強、資信度好的規(guī)模經(jīng)營主體給與一定的信貸授信額度，允許規(guī)模經(jīng)營主體以聯(lián)保形式辦理貸款手續(xù)。十一是大力發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)村人口和勞動力轉(zhuǎn)移。農(nóng)村人口和勞動力轉(zhuǎn)移是合理調(diào)整生產(chǎn)力布局，扎實推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級的重要標(biāo)志，也是土地流轉(zhuǎn)的必然要求。一是著眼農(nóng)產(chǎn)品多層次增值，大力發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、營銷業(yè)、儲藏、保鮮、包裝產(chǎn)業(yè)。

重點圍繞龍頭骨干加工業(yè)擴規(guī)模上檔次，吸收大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到產(chǎn)前、產(chǎn)后或二三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定就業(yè)。二是積極發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，抓住西部大開發(fā)機遇，吸引一批名牌企業(yè)和對口支持企業(yè)及項目落戶我區(qū)，以東部資金、技術(shù)、設(shè)備、經(jīng)驗建設(shè)一批新型龍頭企業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。三是加快以產(chǎn)業(yè)為支撐的小城鎮(zhèn)建設(shè)，擴大規(guī)模，完善功能，吸引農(nóng)村人口和勞動力安居樂業(yè)。四是開發(fā)旅游資源，發(fā)展配套觀光休閑服務(wù)產(chǎn)業(yè)。同時加強與發(fā)達(dá)地區(qū)及企業(yè)聯(lián)系，積極向國內(nèi)外市場發(fā)展勞務(wù)輸出。十二是堅持市場導(dǎo)向，多種渠道流轉(zhuǎn)。以項目開發(fā)為著眼點，招商引資;核心企業(yè)為龍頭，實施特色資源開發(fā);招標(biāo)投標(biāo)為基礎(chǔ)，競爭承包;使用權(quán)為紐帶，建立新型專業(yè)合作組織;以科技實體為主力軍，建設(shè)各型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū);委托代耕，互相調(diào)換，子女繼承等都是適宜的流轉(zhuǎn)渠道。各種渠道流轉(zhuǎn)的具體形式多種多樣，關(guān)鍵是從實際出發(fā)，承讓雙方選擇最合適的渠道和形式，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，經(jīng)濟雙贏。

共同承擔(dān)可持續(xù)發(fā)展的責(zé)任。十三是健全機構(gòu)，強化職能。加強土地流轉(zhuǎn)仲裁機構(gòu)建設(shè)，明確管理機構(gòu)和職能，加強土地流轉(zhuǎn)管理監(jiān)督。目前，推動土地流轉(zhuǎn)已成為促進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要內(nèi)容，應(yīng)逐步完善法律法規(guī)建設(shè)，加快土地仲裁立法進(jìn)程，制定出臺有關(guān)土地承包糾紛仲裁的法律，健全更為完善的、適合當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的法律體系?？h鄉(xiāng)兩級作為解決土地承包糾紛的最基層，要大力加強和完善農(nóng)村土地承包仲裁體制建設(shè)，從編制、經(jīng)費上給予保證，以及時處理土地承包過程中出現(xiàn)的各種糾紛。農(nóng)業(yè)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作是對現(xiàn)有農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)新階段農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展要求的局部調(diào)整，是對農(nóng)村基本經(jīng)營制度的進(jìn)一步完善，對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理，是農(nóng)業(yè)承包合同管理工作的延續(xù)和發(fā)展，是農(nóng)村經(jīng)營管理部門三大主體職能中的首要職能?？h鄉(xiāng)兩級經(jīng)營管理部門要認(rèn)真負(fù)起農(nóng)業(yè)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理的工作責(zé)任，及時發(fā)現(xiàn)新情況、研究新情況、解決新問題，制定土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的措施，使之行為規(guī)范，形成配套的流轉(zhuǎn)管理辦法和經(jīng)常性的工作制度，積極地去引導(dǎo)、實施、管理和監(jiān)督。首先是確立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體范圍、原則，規(guī)范流轉(zhuǎn)的形式，明確流轉(zhuǎn)的操作程序，規(guī)定對違規(guī)失范行為的處理辦法;第二是規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，建立流轉(zhuǎn)合同的指導(dǎo)、簽證、仲裁制度;第三是建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)檔案，重點對擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進(jìn)行登記造冊，促進(jìn)土地的順利流轉(zhuǎn)。

縣上要及時調(diào)整充實縣農(nóng)業(yè)承包合同管理委員會及其成員，主管部門要切實履行職責(zé)，做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和管理工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)相應(yīng)建立或調(diào)整農(nóng)業(yè)承包合同管理機構(gòu)，并落實專人辦公，報縣農(nóng)業(yè)局備案。根據(jù)農(nóng)經(jīng)站履行農(nóng)村土地承包、農(nóng)民負(fù)擔(dān)、集體資產(chǎn)與財務(wù)的三大行政管理工作職能，將農(nóng)經(jīng)站納入?yún)⒄展珓?wù)員管理的事業(yè)單位，人員工資、必要的工作經(jīng)費納入同級財政預(yù)算管理。同時農(nóng)經(jīng)部門要加強對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查研究、分析、匯報，密切注意發(fā)展動態(tài);指導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的訂立，及時辦理因土地流轉(zhuǎn)引起的合同變更、解除、重訂和使用權(quán)的確認(rèn)工作。搞好合同鑒證，建立流轉(zhuǎn)合同檔案，引導(dǎo)業(yè)主與農(nóng)戶建立合理的利益聯(lián)結(jié)機制，及時調(diào)解和處理土地承包、流轉(zhuǎn)合同糾紛。在確保農(nóng)村社會長期穩(wěn)定的前提下，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，促進(jìn)我區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展。十四是開展農(nóng)村承包土地合作社、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、征地制度改革等試點工作。最近幾年，一些地方探索了組建形式不同的土地合作社，從多方面來評價，這項工作都是有益的。

__年7月1日《農(nóng)民專業(yè)合作社法》的正式施行，為農(nóng)民組建土地合作社提供了較大的法律空間，當(dāng)然更加明確、具體、規(guī)范的法律規(guī)定還有待于在以后的實踐中加以總結(jié)、完善。從政府的角度考慮，開展試點關(guān)鍵是要抓好兩項工作：一是搞好基礎(chǔ)制度建設(shè)。二是加強具體工作指導(dǎo)。征地制度改革問題不是一個單純的土地問題，而是與失地農(nóng)民的社會保障相聯(lián)系的社會問題?？梢钥紤]從以下幾方面著手進(jìn)行改革試點：一是制定新的補償辦法，讓農(nóng)民享受到土地征收、征用帶來的利益升值，合理分配土地收益。二是建立被征地農(nóng)民基本生活社會保障基金制度，確保征地補償安置費用足額到位、專款專用。三是實行有針對性的補償安置和基本生活保障措施，做好不同年齡、不同收入、不同階層失地農(nóng)民的社會保障體系銜接工作。四是將被征地農(nóng)民納入就業(yè)和再就業(yè)培訓(xùn)體系，通過多層次、多形式的職業(yè)培訓(xùn)，妥善解決失地農(nóng)民的再就業(yè)問題。十五是加強土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升土地價值。

大足縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收情況的調(diào)研報告

大足縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收情況的調(diào)研報告

當(dāng)前農(nóng)村工作的重點是解決“三農(nóng)”問題，其核心是農(nóng)民增收問題。農(nóng)民增收問題解決的好壞，直接關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定。我縣農(nóng)業(yè)人口占全縣總?cè)丝诘?6.33 %，還是一個以農(nóng)業(yè)為主的縣，近幾年，通過認(rèn)真落實貫徹___、市縣有關(guān)加強農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作的方針政策，鼓勵和發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟取得了長足發(fā)展，但就農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收來講，出現(xiàn)了土地流轉(zhuǎn)難、農(nóng)民收入的增長幅度小，增收難度加大等問題，農(nóng)民人均純收入年均增長5%左右，嚴(yán)重制約了全縣經(jīng)濟的整體發(fā)展。為此，按照縣委、縣府的安排，縣人大組織了兩個調(diào)研小組，采取以座談會和實地走訪相結(jié)合的調(diào)查方法，對我縣的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收情況進(jìn)行了全面細(xì)致的調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果匯報如下：

一、我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收的現(xiàn)狀

（一）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

1、土地流轉(zhuǎn)的基本情況？

我縣現(xiàn)有24個鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道辦事處）、50個社區(qū)居委、2063個村民小組。農(nóng)地67萬畝，人均農(nóng)地面積0.84畝，經(jīng)過幾年的大膽嘗試，土地流轉(zhuǎn)的范圍更大，形式更加多樣化。目前全縣土地流轉(zhuǎn)的面積有4.07萬畝，占農(nóng)地總面積的6.07 %，土地流轉(zhuǎn)方式以轉(zhuǎn)包和出租為主，轉(zhuǎn)讓、互換、土地入股為輔。轉(zhuǎn)包面積有3.2萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的78.6 %;出租面積0.41萬

畝，占流轉(zhuǎn)面積的10 %;轉(zhuǎn)讓面積畝，互換2600畝， 土地入股、轉(zhuǎn)讓、互換這三種形式共占流轉(zhuǎn)面積的11.4%。農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)和村組織流轉(zhuǎn)是我縣土地流轉(zhuǎn)的主要做法。土地流轉(zhuǎn)的方向主要有五個:一是流向外來耕作戶；二是流向?qū)I(yè)承包戶;三是流向農(nóng)業(yè)企業(yè);四是流向一般農(nóng)戶;五是流向其他單位。

2、土地流轉(zhuǎn)的特點？

（1）、堅持農(nóng)戶自愿、協(xié)商、有償原則。全縣流轉(zhuǎn)的 萬畝農(nóng)地中，農(nóng)戶自愿流轉(zhuǎn)的占98%。

（2）、土地流轉(zhuǎn)收益是農(nóng)民家庭收入的補充。土地進(jìn)行自發(fā)流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶一般是從事第二、三產(chǎn)業(yè)或兼業(yè)，家庭收入以二、三產(chǎn)業(yè)和財產(chǎn)性收入為主，土地流轉(zhuǎn)收益是家庭收入的補充。

（3）、村社集體組織流轉(zhuǎn)的土地基本形成規(guī)?；⒓s化經(jīng)營，土地收益較高。

（4）農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)的期限短。

（二）農(nóng)民增收的現(xiàn)狀

全縣現(xiàn)有農(nóng)戶21.82萬戶，農(nóng)業(yè)人口79.86萬人，農(nóng)村勞力41.92萬人。，全縣堅持以農(nóng)民增收為目標(biāo)，以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，大力調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使農(nóng)業(yè)綜合效益穩(wěn)步提高。全年實現(xiàn)農(nóng)民人均純收入2747元，比上年增長5.1 %。

1、農(nóng)民外出務(wù)工是農(nóng)民收入的重要組成部分和來源

經(jīng)濟活躍的龍水鎮(zhèn)等臨街處的農(nóng)民主要靠手工業(yè)，進(jìn)城打工增加家庭收入。而在偏遠(yuǎn)山區(qū)的農(nóng)民主要靠外出打工，如高坪云頂村12社就有80%的外出打工人員。中敖全鎮(zhèn)也近50%的農(nóng)民靠外出打工。

2、國家政策扶持農(nóng)民增收

推進(jìn)稅費改革、減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，退耕還林政策給農(nóng)民增收創(chuàng)造了條件。

3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、引進(jìn)企業(yè)也是農(nóng)民增收的重要途徑

業(yè)主制經(jīng)營帶動了農(nóng)民增收。農(nóng)民將土地轉(zhuǎn)讓出去，不投一分錢就可以得到每畝700—800斤稻谷的補償，如龍崗明星村、中敖明月村等。

二、土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收中存在的問題和阻礙

（一）存在的問題

1、土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，無序流轉(zhuǎn)現(xiàn)象嚴(yán)重

農(nóng)村中多數(shù)是農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)，口頭協(xié)議多，無具體的合同依據(jù)，長期如此，這樣很容易引起土地糾紛。通過政府協(xié)調(diào)引進(jìn)的企業(yè)、業(yè)主大戶等許多也沒有標(biāo)準(zhǔn)的合同文本，違約責(zé)任也不十分具體和明確。

2、修建鄉(xiāng)村公路任務(wù)重。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)鄉(xiāng)村公路既無資金，又不嚴(yán)格按照一事一議制度籌資籌勞。不但影響了農(nóng)民增收，還加重了農(nóng)民負(fù)擔(dān)。中敖鎮(zhèn)中塘路屬省道，三百萬元的公路款全部轉(zhuǎn)嫁給老百姓，而周邊潼南縣的五桂鎮(zhèn)修同一條公路需投資1400多萬元，沒有要農(nóng)民出一分錢，這樣中敖鎮(zhèn)許多老百姓怨聲載道，既緊張了干群關(guān)系，還影響了農(nóng)業(yè)稅的征收。

3、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、附加值低下，撂荒土地現(xiàn)象嚴(yán)重

農(nóng)民溫飽雖已解決，但增收幅度不大，收入差異懸殊較大，調(diào)查戶中人均年收入最高達(dá)3566元，最低人均年收入不到20元，因為農(nóng)業(yè)投資大、周期長、收益低，農(nóng)民種地積極性不高，這就造成外出務(wù)工農(nóng)民逐年增多，留下的是老弱病殘，田土無人耕種，在偏遠(yuǎn)山區(qū)尢為突出。中敖加福村五社273人，外出務(wù)工的近100人，高坪的月臺村，荒蕪?fù)恋剡_(dá)三分之一。

4、土地流轉(zhuǎn)達(dá)不到預(yù)期效果

部份農(nóng)民素質(zhì)較低，小農(nóng)意識強，狹隘的自私心對規(guī)模經(jīng)營阻力很大，既不愿意轉(zhuǎn)租給業(yè)主，自己又不積極經(jīng)營，使得很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)無法引進(jìn)企業(yè)。

（二）農(nóng)民增收中的障礙

1、農(nóng)村科技缺乏

農(nóng)村文化服務(wù)體系較弱，信息不靈、交通不便。加之農(nóng)民自身技能低，技術(shù)欠缺，接受科技的能力弱、依賴性強。即使外出務(wù)工，也只有靠苦力、勞力，不但勞動強度大，還達(dá)不到預(yù)期的收入。

2、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施滯后

農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施滯后，水灌、電灌設(shè)施癱瘓較多，仍然是靠天吃飯。

三、建議

土地流轉(zhuǎn)是解決農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村穩(wěn)定的重要途徑，“土地不搞活，農(nóng)民難致富”，土地流轉(zhuǎn)是一個長期的過程，關(guān)鍵是我們?nèi)绾我龑?dǎo)農(nóng)民將土地流向?qū)I(yè)大戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)，使土地形成連片種植和規(guī)模化經(jīng)營。為了更好地利用有限的土地資源，發(fā)揮更大的經(jīng)濟效益，促使農(nóng)民增收，建議如下：

1、規(guī)范和引導(dǎo)土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

加強農(nóng)村基層組織建設(shè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)企業(yè)化經(jīng)營，使土地向種養(yǎng)殖能手集中，果園、堰塘、水庫和四荒地向?qū)I(yè)戶集中，實現(xiàn)土地的規(guī)?；?jīng)營，引導(dǎo)農(nóng)民致富增收。

2、加強農(nóng)民知識培訓(xùn)，提高農(nóng)民素質(zhì)

農(nóng)民現(xiàn)實主義嚴(yán)重，抗御市場風(fēng)險能力差，這主要是因為農(nóng)民文化素質(zhì)差，農(nóng)業(yè)科技水平低。建議有關(guān)部門加強對農(nóng)村技術(shù)的培訓(xùn)，強化農(nóng)業(yè)技術(shù)服務(wù)推廣體系建設(shè)。搞一些符合實際的短平快項目，拓展農(nóng)民創(chuàng)業(yè)空間，使農(nóng)村由習(xí)慣型、傳統(tǒng)型生產(chǎn)向?qū)I(yè)型、技術(shù)型轉(zhuǎn)變。

3、加大農(nóng)業(yè)投入，改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和農(nóng)民生產(chǎn)生活條件

政府應(yīng)加強對農(nóng)村公路、電訊、學(xué)校、醫(yī)療、能源等基礎(chǔ)設(shè)施的投入，重點要投到特別需要的鄉(xiāng)村，要扶小扶弱，不要扶優(yōu)扶強。

4、減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，增加農(nóng)民收入

減免農(nóng)業(yè)稅，增大對農(nóng)村的轉(zhuǎn)移支付，減少農(nóng)民對各種公益事業(yè)的投資。

5、科學(xué)合理組織農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移

建立健全專門的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)機構(gòu)，構(gòu)建互動的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。加大對農(nóng)村富余勞動力的培訓(xùn)力度，拓寬農(nóng)民外出務(wù)工的途徑，減勉農(nóng)民子女在縣內(nèi)入學(xué)的選校費。對外出務(wù)工回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民，享受與外來投資企業(yè)相同的各種優(yōu)惠政策。

6、提高農(nóng)民組織化程度，是農(nóng)民增收關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

在穩(wěn)定以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，積極發(fā)展各種形式的農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織，克服小生產(chǎn)與大市場的矛盾。鼓勵和支持境內(nèi)外投資大戶和農(nóng)民大力興辦龍頭企業(yè)、批發(fā)市場、科技示范園區(qū)、發(fā)展專業(yè)協(xié)會、運銷隊伍、農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人隊伍、服務(wù)實體等農(nóng)村合作經(jīng)濟組織和市場中介組織，采用統(tǒng)分結(jié)合、股份合作、合同契約、市場中介等多種形式把農(nóng)民和市場連接起來，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與科技的推廣應(yīng)用結(jié)合起來，給予農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織的優(yōu)惠政策扶持。

二oo四年三月十一日

農(nóng)村土地使用權(quán)糾紛成因調(diào)研報告

農(nóng)村土地糾紛是敏感而又復(fù)雜的問題，既是土地管理工作中的難點，也是影響農(nóng)村社會穩(wěn)定的一個熱點。近年來，我市農(nóng)村村民上訪案件中，直接或間接涉及到土地糾紛的已經(jīng)占到相當(dāng)?shù)谋戎亍Ｒ虼?，做好農(nóng)村土地糾紛的調(diào)處工件，是實踐“____”重要思想的具體體現(xiàn)，也是強化耕地保護(hù)，集約利用土地資源，維護(hù)正常的土地管理秩序，促進(jìn)社會穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會的有效保障。

農(nóng)村土地糾紛的實質(zhì)是權(quán)屬糾紛。無論是權(quán)屬爭議還是侵權(quán)行為，都是對土地使用權(quán)的爭議。土地糾紛產(chǎn)生各有其歷史根源和主客觀因素，都是由于長期以來土地多頭分管、地界不清、土地權(quán)屬紊亂、政策和體制的變更等原因造成的?？傮w概括起來，有以下幾個方面：

一、因歷史遺留問題所造成的集體土地權(quán)屬糾紛。我市在農(nóng)村“四固定”以后，特別是在“___”期間，原公社、大隊無償調(diào)用生產(chǎn)隊的土地陸續(xù)興辦起了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或被一些學(xué)校、機關(guān)占用等，這些土地被占用時由于有關(guān)政策不落實或手續(xù)不夠完備，不同程序地存在如征地對農(nóng)業(yè)稅未核減、提留款未扣除、補償費未兌現(xiàn)、補償款過低等問題，這些問題當(dāng)時不存在土地糾紛，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民法制意識的提高，以及有些單位的解散和人多地少等矛盾的產(chǎn)生，土地資產(chǎn)不斷增值，土地越來越珍貴，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織把這些遺留問題重新提了出來，從而引起糾紛。

二、因歷史遺留問題所造成的個人之間的宅基地使用權(quán)糾紛。土改時由于人少地多分給個人的有空閑宅基或多余宅基，在“四清”時已經(jīng)由當(dāng)時的大隊收回集體，并規(guī)劃安排他人使用。但由于當(dāng)時的法律不完善，手續(xù)不完備，收回時往往是幾個主要村干部在場，既沒有記錄在案，也沒有將老宅基證變更或注銷。在后來的村莊地籍調(diào)查確權(quán)換證時，一些當(dāng)事人要求政府依據(jù)其土改時老宅基證的面積進(jìn)行確權(quán)換證，而另一方也持有后來頒發(fā)的宅基證并已建房居住多年，由此引起糾紛。

三、宅基地實占與證載不符所引起的宅基地糾紛。我市農(nóng)村中原有宅基上的房屋大多是土坯結(jié)構(gòu)瓦房，多年來兩家共趁50厘米土坯夥墻共建房屋。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，一方需要扒掉原有土房重新翻建時，將老土坯墻扒掉，換為24厘米的磚墻，由于新墻是否騎中，或宅基實占與證載不相符，從而發(fā)生了雙方鄰居的宅基地糾紛。

四、農(nóng)村宅基地繼承發(fā)生的糾紛。由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承目前的法律、法規(guī)的規(guī)定不太明確，對于祖?zhèn)鞯睦险?，大多是繼承方式取得的。當(dāng)事人認(rèn)為老宅基地是祖上傳下來的，人人都有份，即使自己在批劃新宅基地時曾同意將老宅基留給自家的兄弟使用，但若出現(xiàn)兄弟不和，便要以繼承祖業(yè)為由，要求重新對老宅基進(jìn)行劃分，從而因為老宅基的分配問題發(fā)生新的糾紛。

五、確權(quán)換證所引起的宅基地糾紛。我市從1992年開始進(jìn)行村莊地籍調(diào)查，并重新確權(quán)頒發(fā)新的宅基地使用證，目前全市已有80%的行政村進(jìn)行了村莊地籍調(diào)查并重新確權(quán)換證。但在此過程中，由于程序不夠完善、四鄰無簽名、新老宅基證證載是否一致等種種原因引起宅基地糾紛和群眾的上訪。

六、農(nóng)村建設(shè)占用農(nóng)民責(zé)任田所引起的糾紛。我市從1982年開始的土地承包，到前幾年新的一輪的30年土地延包，明確了承包責(zé)任制，加大了對耕地的保護(hù)，使一些村委會、村民組在批劃新宅基地或創(chuàng)辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)時無空閑地可使用。一是確實需要批劃宅基地的農(nóng)民無地可批，出現(xiàn)了村民之間私下調(diào)整土地，但后來由于種種原因，雙方發(fā)生糾紛；二是經(jīng)濟發(fā)展對建設(shè)用地的需要，使一些村委會、村民組所辦的企業(yè)占用村莊邊緣一些農(nóng)民的承包責(zé)任田。由于事先沒有達(dá)成協(xié)議或補償不到位，引起被占用了土地的農(nóng)民的不滿，從而引起了糾紛。這類糾紛往往是一方持有土地承包合同，一方持有建設(shè)用地許可證或宅基地使用證，雙方到處長時間上訪。

七、政府處理決定生效后因不能執(zhí)行所引起的上訪問題。當(dāng)事人因宅基地使用權(quán)發(fā)生糾紛，政府或人民政府法院曾依法作出了處理決定，但處理決定生效后，由于種種原因，致使處理決定無法得到正常的執(zhí)行，而引起群眾的上訪。

八、因為征地補償不到位引起的群眾上訪。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，國家需要征用的土地越來越多，需要占用一些農(nóng)村村民的責(zé)任田和延包地，因為占用的是一部分村民的責(zé)任田或延包地，占地的村民既想全部得到土地補償款，又要求村民組重新分配土地，從而因為補償款的發(fā)放，村民組內(nèi)部之間引起了大量的上訪。

針對以上幾種情況所引起的土地上訪案件，為了更好地解決群眾反映的實際問題，維護(hù)我市的社會穩(wěn)定，盡可能地減少越級上訪和重復(fù)上訪事件的發(fā)生，我們土地管理部門以“____”重要思想為指導(dǎo)，以構(gòu)建和諧社會為目標(biāo)，采取提前預(yù)防、超前介信，積極調(diào)解處理矛盾糾紛、排查不穩(wěn)定因素，把社會矛盾、不安定因素及群眾上訪所反映的問題，努力解決在基層，化解在萌芽狀態(tài)，力爭把群體性事件帶來的社會負(fù)面影響減少到最低限度，樹立__國土資源的良好形象，我們采取了以下各種措施和切實有效的管理辦法，以解決大量的土地信訪案件。

一是建立信訪工作長效機制

在日常的信訪工作中，我們嚴(yán)格按照省委辦公廳、省政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步完善信訪工作黨委政府責(zé)任制的意見》的有關(guān)要求進(jìn)行落實，建立健全信訪工作的長效機制。一是完善領(lǐng)導(dǎo)機制，局里專門成立了以局長為組長、紀(jì)檢組長為副組長、辦公室主任、法規(guī)信訪科科長、土地監(jiān)察大隊隊長等有關(guān)科室長為組員的信訪工作領(lǐng)導(dǎo)小組，切實做到對信訪工作高度重視、強化責(zé)任，完善領(lǐng)導(dǎo)班子和領(lǐng)導(dǎo)干部定期研究信訪工作、接待上訪群眾、包案處理信訪案件等制度；二是完善工作機制，實行辦案質(zhì)量責(zé)任制、執(zhí)法質(zhì)量考評制、案件責(zé)任追究制等，對每項執(zhí)法活動和每個案件的辦理流程都進(jìn)行科學(xué)的管理，定期對執(zhí)法質(zhì)量進(jìn)行評查、通報；三是完善接訪工作機制，局領(lǐng)導(dǎo)輪流進(jìn)行信訪值班，充實信訪科工作人員，在法規(guī)信訪科原有的基礎(chǔ)上，抽調(diào)專業(yè)性強、文化素質(zhì)高、有責(zé)任心的同志到法規(guī)信訪科，負(fù)責(zé)全市有關(guān)的土地問題的信訪工作和對各類土地糾紛的調(diào)處工作；四是健全協(xié)調(diào)配合機制，健全市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級土地信訪機構(gòu)，每村有一名主管土地的村干部，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地所的工作人員有一名專職信訪工作人員，明確市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、三級土地信訪機構(gòu)的職責(zé)，實行聯(lián)合接訪、協(xié)調(diào)例會、備案通報、疑難案件處理等工作制度；五是完善教育懲戒制度，加強對上訪人員進(jìn)行思想教育、法制宣傳和違規(guī)行為的控制等等。

二是嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)

牢固樹立遵守土地法律法規(guī)的意識，要求局機關(guān)和局各二級機構(gòu)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所等相關(guān)部門要深入持久地開展土地法律法規(guī)的學(xué)習(xí)教育活動，深刻認(rèn)識我國的國情和保護(hù)耕地的極端重要性，本著對人民、對歷史負(fù)責(zé)的精神，嚴(yán)格依法管理土地，積極推進(jìn)經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)土地利用方式的轉(zhuǎn)變，走符合中國國情的新型工業(yè)化道路。進(jìn)一步提高依法管地用地的意識，要在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)合理用地。對違反法律法規(guī)批地、占地的，必須要求承擔(dān)其法律責(zé)任。同時嚴(yán)格依法查處違反土地管理法律法規(guī)的行為。當(dāng)前要著重解決有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不究和濫用行政權(quán)力侵犯農(nóng)民合法權(quán)益的問題。要加大土地管理執(zhí)法力度，嚴(yán)肅查處非法批地、占地等違法案件。建立國土資源與監(jiān)察等部門聯(lián)合辦案和案件移送制度，既查處土地違法行為，又查處違法責(zé)任人，典型案件，要公開處理。對非法批準(zhǔn)占用土地、征收土地和非法低價出讓國有土地使用權(quán)的國家機關(guān)工作人員，依照《監(jiān)察部國土資源部關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依照《______刑法》、《______土地管理法》、《最高人民法院關(guān)于審理破壞土地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和最高人民檢察院關(guān)于瀆職犯罪案件立案標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，追究刑事責(zé)任。對非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失的，還必須依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

三是完善征地補償和安置制度

完善征地補償辦法?？h級以上地方人民政府要采取切實措施，使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低。要保證依法足額和及時支付土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補助費。土地補償費和安置補助費的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價，征地補償做到同地同價，國家重點建設(shè)項目必須將征地費用足額列入概算。同時縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)制度具體辦法，使被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計有保障。對有穩(wěn)定收益的項目，農(nóng)民可以經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)入股。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)當(dāng)將因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會保障制度；在城市規(guī)劃區(qū)外，征收農(nóng)民集體所有土地時，當(dāng)?shù)厝嗣裾诒拘姓^(qū)域內(nèi)為被征地農(nóng)民留有必要的耕作土地或安排相應(yīng)的工作崗位；對不具備基本生產(chǎn)生活條件的無地農(nóng)民，應(yīng)當(dāng)異地移民安置。勞動和社會保障部門要會同有關(guān)部門盡快提出建立被征地農(nóng)民的就業(yè)培訓(xùn)和社會保障制度的指導(dǎo)性意見。

四是嚴(yán)格土地管理責(zé)任追究制

對違反法律規(guī)定擅自修改土地利用總體規(guī)劃的、發(fā)生非法占用基本農(nóng)田的、未完成耕地保護(hù)責(zé)任考核目標(biāo)的、征地侵害農(nóng)民合法權(quán)益引發(fā)的群體性事件且未能及時解決的、減免和欠繳新增建設(shè)用地土地有償使用費的、未按期完成基本農(nóng)田圖件備案工作的，要嚴(yán)肅追究責(zé)任，對有關(guān)責(zé)任人員由上級主管部門或監(jiān)察機關(guān)依法定要限給予行政處分。同時建立公開的土地違法立案標(biāo)準(zhǔn)。對有案不查、執(zhí)法不嚴(yán)的，上級國土資源部門要責(zé)令其作出行政處罰決定或直接給予行政處罰。堅決糾正違法用地只通過罰款就補辦合法手續(xù)的行為。對違法用地及其建筑物和其他設(shè)施，按法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除或沒收的，不得以罰款、補辦手續(xù)取代；確需補辦手續(xù)的，依法處罰后，重新進(jìn)行征地補償和收取土地出讓金。

篇六 土地市場調(diào)研報告1050字

一、基本概況

扶風(fēng)縣位于陜西八百里秦川腹地、寶雞市所轄縣區(qū)。關(guān)中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的中點，毗鄰楊凌農(nóng)業(yè)示范園?？偯娣e750平方公里，轄9鎮(zhèn)3鄉(xiāng)185個行政村46萬人?？h城規(guī)劃面積13.5平方公里，已建成面積6.5平方公里；城區(qū)人口4.3萬人，城鎮(zhèn)化率44%，是陜西省旅游大縣。

二、扶風(fēng)縣城正在新建的樓盤：

（一）、羅馬花園

1、項目地址：扶風(fēng)新區(qū)北大街美家美建材市場西側(cè)

2、開發(fā)商：恒基地產(chǎn)投資機構(gòu)/陜西嘉里房地產(chǎn)有限公司

3、項目規(guī)劃：項目占地200畝，總建面17萬㎡，1棟33層高層平層住宅，6棟18層復(fù)式高層住宅，兩層商業(yè)步行街。打造歐式園林，花園小區(qū)，內(nèi)有雙語幼兒園、室外游泳池、風(fēng)情商業(yè)街。

4、目前正在建設(shè)：1#2#3#4#6#7#樓為6棟高層復(fù)式住宅，5#樓為高層平層住宅，兩層商業(yè)步行街。

5、面積及價格：1棟33層高層平層住宅，1種戶型，124.53㎡三室兩廳一衛(wèi)，2750元-3070元/㎡，層差20元/層。

6棟18層高層復(fù)式住宅，3種戶型，153.87-169.97㎡，2400元-3000元/㎡。

商鋪門面房:一層面積63㎡，單價1.1萬元/㎡；

二層面積63㎡，單價4500元/㎡。

6、銷售情況：主推復(fù)式結(jié)構(gòu)房型。

7、付款方式：（1）一次性付款優(yōu)惠2個點。

（2）按揭貸款：首付40% 貸款60%，優(yōu)惠1個點。

8、復(fù)式住宅的物業(yè)費及采暖費，只按一層面積來收取。

三、綜合分析：

扶風(fēng)有大量的樓市開盤，大概有大小十家左右，新老區(qū)土地閑置了很長時間，為什么要在最近兩年大量開盤，樓市不穩(wěn)是最大的誘因。對于扶風(fēng)的房價，預(yù)計估計會維持現(xiàn)在的價格很長一段時間，原因：

1、扶風(fēng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程緩慢，城市人口有限，現(xiàn)在對樓房有剛性需求的扶風(fēng)人越來越少。隨著前幾年扶風(fēng)房價的飛漲，從八九百漲到現(xiàn)在的二千九左右，扶風(fēng)絕大多數(shù)人口已經(jīng)買到了自己的第一套房，部分人已經(jīng)買到了2-3套，甚至更多。

2、扶風(fēng)樓市發(fā)展太快，房源儲備充足。最近幾年扶風(fēng)在樓盤的土地儲備上非常充足，今年扶風(fēng)房地產(chǎn)公司百家爭鳴的局勢，各個公司害怕樓市不穩(wěn)影響資金的回收，現(xiàn)在是越快把樓賣出去越好。

3、整體大經(jīng)濟環(huán)境影響。最近經(jīng)濟疲軟，直接影響了一部分人的現(xiàn)金持有量。

扶風(fēng)縣在建的項目：扶風(fēng)縣人口46萬，其中城區(qū)人口4.3萬人，縣城規(guī)劃面積13.5平方公里，建成面積6.5平方公里市化水平達(dá)到44%。本次調(diào)研8個項目，項目開發(fā)總占地476畝，開發(fā)面積58萬㎡。

高層住宅價格2400元-3300元/㎡，商鋪價格一層1萬-2萬元/㎡，二層4500元/㎡.三層4000元/㎡.住宅銷化率70%-80%，商鋪銷化率50%-60%。其中商業(yè):羅馬花園占地200畝，周邊建兩層商業(yè)步行街;國風(fēng)三千坊新都匯中央商城：總建筑面積2.8萬㎡;蓮花廣場1-4層商鋪;兆興商場.

意向項目優(yōu)點：地段成熟，當(dāng)下能操作。缺點：一次征地開發(fā)，資金使用集中，壓力大。

土地市場

篇七 城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場管理調(diào)研報告950字

按照部黨組的統(tǒng)一部署，我們先后對天津、河北、江蘇、浙江、廣東等五省市的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場問題進(jìn)行了深入調(diào)研，同時委托中國土地勘測規(guī)劃院赴江蘇、浙江兩省進(jìn)行了重點調(diào)研。調(diào)研工作重點圍繞城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用和土地市場現(xiàn)狀、存在問題、原因及對策進(jìn)行了分析，現(xiàn)將調(diào)研情況匯報如下：

一、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場現(xiàn)狀與問題

城鄉(xiāng)結(jié)合部是土地交易最活躍的地區(qū)之一，具有隱形交易、非法交易量大、交易秩序混亂的基本特征。具體表現(xiàn)在：城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹、建設(shè)用地總量失控，各類用地交錯、市場交易主體復(fù)雜，隱形交易突出、交易秩序混亂，土地交易形式多、數(shù)量大，違法用地和違法交易大量存在等幾方面。

（一）城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹、建設(shè)用地總量失控

（二）各類用地交錯、市場交易主體復(fù)雜

（三）土地交易形式多樣，隱形交易突出、交易秩序混亂

（四）違法用地和違法交易大量存在

二、產(chǎn)生問題的原因分析

城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場混亂的現(xiàn)狀是長期以來城市建設(shè)自發(fā)擴展、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地產(chǎn)權(quán)不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。

（一）工業(yè)化、城市化帶動了城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹，是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場混亂的外部推動力

工業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，需要相應(yīng)規(guī)模的土地作支撐。城鄉(xiāng)結(jié)合部是受城市發(fā)展和農(nóng)村工業(yè)化、城市化發(fā)展沖擊最大的地區(qū)。隨著城市化和工業(yè)的外移，民營經(jīng)濟和個體工商戶的發(fā)展，對生產(chǎn)經(jīng)營、生活場所提出了新的需求。一方面大量的國有企業(yè)、外資企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營企業(yè)發(fā)展，加大了建設(shè)用地的需求，使城鎮(zhèn)向外擴張的速度加快；另一方面也帶動了城市第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，進(jìn)一步加劇了建設(shè)用地需求。這些快速增長的建設(shè)用地需求迅速涌入城鄉(xiāng)結(jié)合部，致使城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地需求急劇增加，其用地特征呈現(xiàn)出：農(nóng)業(yè)用地不斷減少和非農(nóng)建設(shè)用地快速增加，土地供應(yīng)總量失控。其最根本的原因是，對于用地者而言，在城鄉(xiāng)結(jié)合部取得土地和房屋的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城區(qū)，帶動了用地需求；而對于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶而言，轉(zhuǎn)讓、出租土地、房屋獲取的經(jīng)濟收益又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)收入，在比較利益的驅(qū)動下，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶往往樂于把農(nóng)用土地私自轉(zhuǎn)為建設(shè)用地或建房出售、出租，牟取高額回報。同時，外來人口蜂擁而至，價格低廉的私宅成了他們的安居所在，在一定程度上使農(nóng)村私宅租賃有愈演愈烈。

篇八 我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)況調(diào)研報告2600字

我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)況調(diào)研報告

_____縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)過近幾年的不斷摸索、實踐，已形成了一定規(guī)模，并積累了豐富的經(jīng)驗。為了進(jìn)一步探索_____縣農(nóng)村土地承包管理及流轉(zhuǎn)方式，建立承包土地經(jīng)營權(quán)市場，我局組織力量對全縣土地承包管理及經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓等土地流轉(zhuǎn)問題進(jìn)行了一次專項調(diào)查。調(diào)查情況如下：

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

1、土地流轉(zhuǎn)規(guī)模。_____縣共有40個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，839個村，25萬農(nóng)戶，77.1萬農(nóng)業(yè)負(fù)擔(dān)人口，農(nóng)村土地承包總面積122.7萬畝，其中水田91.6萬畝。全縣二輪承包簽訂承包合同23.5萬份，承包耕地116.6萬畝，發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證22.1萬份。截至去年底止，全縣土地流轉(zhuǎn)總面積11.8萬畝，占承包土地總面積的10%，涉及承包農(nóng)戶4.6萬戶，占承包數(shù)的19%。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)看，40個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都存在土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，流轉(zhuǎn)面積多的達(dá)3200多畝，占總面積的18%，流轉(zhuǎn)面積最少的僅占承包面積的3.2%；從行政村看，有土地流轉(zhuǎn)的村共825個，占總村數(shù)的98%。

2、土地流轉(zhuǎn)成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤塘、楓樹、茶庵鋪、鄭家驛等6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，走訪了部分村組干部和農(nóng)戶，從中了解到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要成因有以下幾個方面：一是承包者外出務(wù)工，不能經(jīng)營土地；二是勞動力進(jìn)城經(jīng)商，不便經(jīng)營土地；三是種田效益不高，不想經(jīng)營土地；四是為了方便生產(chǎn)，需要調(diào)整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個共同點，都認(rèn)識到土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料，是最可靠的生活保障和生產(chǎn)條件。因此，不愿放棄承包權(quán)，只愿出讓使用權(quán)。

3、土地流轉(zhuǎn)形式。從調(diào)查了解到的情況看，_____縣土地流轉(zhuǎn)的形式主要有以下幾種：一是托管。一些外出務(wù)工或經(jīng)商的農(nóng)戶，將承包的土地部分或全部委托給親友、鄰居，只享受惠農(nóng)補貼，不參與產(chǎn)品分配，這種形式大都是口頭協(xié)議，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經(jīng)發(fā)包方認(rèn)可并且未辦理任何手續(xù)，這種形式的轉(zhuǎn)讓戶約占45%。二是轉(zhuǎn)包。這種形式是原承包戶將承包地全部或部分轉(zhuǎn)包給承接戶。轉(zhuǎn)包的權(quán)利和義務(wù)由雙方議定或請中介人鑒證達(dá)成協(xié)議，多為口頭協(xié)議，一般也未經(jīng)過發(fā)包方，也是一年一定一結(jié)算，這種形式的轉(zhuǎn)讓戶占約41%。三是互換。這種形式主要表現(xiàn)在戶與戶之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兌換，兌換條件及補償?shù)仁乱耍呻p方協(xié)商達(dá)成協(xié)議，原承包關(guān)系不變。這種形式的轉(zhuǎn)讓戶約占5%。四是租賃。這種形式是承包戶將承包地租賃給本村本組農(nóng)戶或本村組以外的單位和個人用于開發(fā)性生產(chǎn)。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式占轉(zhuǎn)出戶的9%。

4、土地流轉(zhuǎn)效應(yīng)。一是促進(jìn)了家庭承包經(jīng)營制度的進(jìn)一步穩(wěn)定和完善。這種土地流轉(zhuǎn)機制，不僅解除了從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)戶的后顧之憂，而且擴大了種地農(nóng)戶的發(fā)展空間，尤其是拓展了解決農(nóng)村人地矛盾突出的途徑。二是加速了農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了民營私營經(jīng)濟的發(fā)展。這種流轉(zhuǎn)機制，使從事非農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶擺脫了土地束縛，集中精力外出打工、經(jīng)商、從事

二、三產(chǎn)業(yè)等。目前_____縣這類人員約占10萬人以上，加速了_____縣農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整。三是推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營。目前全縣已有規(guī)模經(jīng)營面積2.1萬畝，占到總流轉(zhuǎn)面積的20%，其中經(jīng)營面積在30—50畝的大戶就有120多戶，這些農(nóng)戶經(jīng)營規(guī)模擴大以后，有的發(fā)展優(yōu)質(zhì)稻生產(chǎn)，有的發(fā)展煙葉、果蔬等。鄭家驛鄉(xiāng)高巖村朱明春發(fā)展種植優(yōu)質(zhì)稻60多畝，每年增效1.2萬元，取得了可觀的經(jīng)濟效益。四是創(chuàng)新了經(jīng)營理念。土地的有序流轉(zhuǎn)帶動了勞動力的合理轉(zhuǎn)移，他們走出家門，開闊視野，不僅增加了收入，還學(xué)會了一定的技能，了解外界各種信息以及市場經(jīng)濟的思路，更新了理念。他們憑借與外地的營銷渠道和合作關(guān)系，利用當(dāng)?shù)刭Y源發(fā)展自己的事業(yè)，為振興經(jīng)濟起到了典型引路和示范推動作用。如目前比較興旺的躍宇竹業(yè)、三尖農(nóng)牧等，他們的領(lǐng)辦者都是從土地流轉(zhuǎn)中解脫出來的農(nóng)民和打工成長起來的民營企業(yè)家。

二、存在主要問題

在調(diào)查了解中，我們還發(fā)現(xiàn)_____縣在土地流轉(zhuǎn)過程中還存在著以下幾個帶傾向性的問題：一是各級基層干部對土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識不清，理解和說法不一，依法管理意識差；二是土地流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)和政策制度滯后，缺乏執(zhí)法手段，操作難度大；三是土地流轉(zhuǎn)形式五花八門，程序上隨心所欲，制度不完善，管理不規(guī)范；四是對土地流轉(zhuǎn)，發(fā)包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒有履行合法手續(xù)，多為口頭協(xié)議，私下流轉(zhuǎn)屬于個人行為，在誠信制度尚不完善的情況下，土地穩(wěn)定性差，雙方利益無法受到法律保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，無法調(diào)處，導(dǎo)致部分農(nóng)戶土地糾紛、矛盾突出。

三、對策及建議

針對_____縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中暴露出來的問題，我們建議應(yīng)從以下幾個方面采取對策措施。

一是認(rèn)識要統(tǒng)一。_____縣雖有一部分農(nóng)民離土甚至離鄉(xiāng)，但大部分農(nóng)民還是繼續(xù)與土地相依為命。推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)是小農(nóng)經(jīng)濟向現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)變 的重要途徑；是為從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民獲得更多的土地，發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)，從而達(dá)到以地生財?shù)哪康奶峁┝吮Ｕ?。因此，各級政府和相關(guān)涉農(nóng)部門要把土地流轉(zhuǎn)當(dāng)作一個重要問題進(jìn)行調(diào)查研究，作為依法管理土地的一件大事來抓，特別是加強各級黨政領(lǐng)導(dǎo)的法律法規(guī)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，真正掌握《農(nóng)村土地承包法》的精神實質(zhì)，做到依法行政，使土地流轉(zhuǎn)真正實現(xiàn)“自愿、依法、有序”。

二是運作要規(guī)范。所發(fā)生的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，要符合法律法規(guī)和政策的規(guī)定；要嚴(yán)格按程序辦理，確保土地流轉(zhuǎn)真實性、合法性和有效性；確保土地用途不變，提升地力；維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益；明確土地流轉(zhuǎn)操作辦法，包括土地流轉(zhuǎn)申報、審批、登記和流轉(zhuǎn)合同簽訂、鑒證、兌現(xiàn)、糾紛調(diào)處與仲裁以及日常監(jiān)督等一系列辦法。

三是保障要落實。農(nóng)村承包合同管理是農(nóng)經(jīng)部門的重要職責(zé)，要加強農(nóng)村承包合同管理機構(gòu)建設(shè)，進(jìn)一步明確土地執(zhí)法主體、并賦予相關(guān)的管理權(quán)力和執(zhí)法手段，包括人員和經(jīng)費等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責(zé)任、有權(quán)利。只有這樣才有可能把該項工作抓好抓出成效，才能真正做到農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村大局的穩(wěn)定。

四是服務(wù)要到位。各級政府還要積極培育和發(fā)展土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)組織，尤其是《物權(quán)法》的頒布實施，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)該逐漸走向市場，逐步使土地向?qū)I(yè)大戶、經(jīng)營能手等集約經(jīng)營者集中，建立相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)系統(tǒng)，使土地從隨意無序流轉(zhuǎn)向有序規(guī)范流轉(zhuǎn)方面轉(zhuǎn)變。同時，村級經(jīng)濟組織要發(fā)揮流轉(zhuǎn)中介的核心作用，協(xié)助解決好流轉(zhuǎn)雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉(zhuǎn)讓合同及資料歸檔等工作。

作者：顏忠明系_____縣統(tǒng)計局副局長 作者何興球 覃惠明系_____縣經(jīng)管局干部

篇九 加強土地市場建設(shè)的調(diào)研報告6100字

__年5月，國土資源部要求各級國土資源管理部門，要準(zhǔn)確把握運用土地政策參與國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控的力度和時機，逐步學(xué)會運用土地政策為宏觀經(jīng)濟“加油門”、“點剎車”。作為國土資源管理參與宏觀調(diào)控平臺的土地市場建設(shè)的培育與規(guī)范，無疑象一只“無形之手”，對地方經(jīng)濟的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。只有深刻認(rèn)識我縣在土地市場建設(shè)發(fā)展中存在的不足，有效運用好土地市場這只“無形之手”，建立起市場配置資源的長效機制，實現(xiàn)政府對土地資產(chǎn)的有效調(diào)配和集中統(tǒng)一管理，才能發(fā)揮出國土資源參與宏觀調(diào)控的積極作用。

一、我縣土地市場建設(shè)回眸

我縣地處豫西山區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，城鎮(zhèn)化水平不高。近年來，為加快城市建設(shè)步伐，縣委、縣政府按照“鞏固完善老城區(qū)，強力開發(fā)北城區(qū)”的基本思路，投入大量資金，對老城區(qū)道路、通水、排水、綠地、路燈和各類市場基礎(chǔ)性設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模的改造，逐步建立了以紅旗大道、李賀大道、錦屏大道、濱河路、紅旗廣場、北城區(qū)中心廣場、濱河游園為亮點的“四路兩場一園”的城市新格局。__年，縣政府又投入大量資金進(jìn)行小城鎮(zhèn)建設(shè)，極大改變了鄉(xiāng)鎮(zhèn)面貌，促進(jìn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的資金投入，增強了城市的服務(wù)功能，城鎮(zhèn)地價水平明顯增高。這部分升值的地價本應(yīng)由政府收取，最終回歸社會用于城市建設(shè)再投入、再升值，但由于土地市場建設(shè)不規(guī)范，城市大量的土地掌握在用地者手中，一些單位和個人正是看到了土地的潛在價值，在土地使用制度改革中鉆空子，最終成為政府投資土地上的最大受益者，作為投資者的政府卻沒有得到應(yīng)得的回報，造成了國有土地資產(chǎn)的白白流失。

為了強化政府管地權(quán)威，使政府高度壟斷土地一級市場，國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國辦發(fā)[__]15號)文件下發(fā)后，宜陽縣人民政府及時下發(fā)了《關(guān)于實行建設(shè)用地五統(tǒng)一的通知》(宜政文[__]61號)，明確了征地是政府的專有權(quán)利，禁止用地單位與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行協(xié)商用地，對建設(shè)用地實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一按項目供地、統(tǒng)一管理?？h政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，制定土地利用年度計劃和年度規(guī)劃，控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，按照合理配置、有效利用土地現(xiàn)狀的原則，編制建設(shè)用地區(qū)域的詳細(xì)規(guī)劃，確定開發(fā)強度、地塊用途，統(tǒng)籌安排各類建設(shè)用地。建設(shè)單位需要使用農(nóng)村集體土地的，由縣人民政府按照土地利用年度計劃實施統(tǒng)一征用，根據(jù)建設(shè)用地的位置、用途、數(shù)量制定征地方案，每年分批次上報，經(jīng)批準(zhǔn)后，依照有關(guān)規(guī)定和法定程序，對被征地單位予以補償，向用地單位供給土地。政府統(tǒng)一征地，實行一個渠道進(jìn)水，從源頭上扭轉(zhuǎn)了土地需求決定供給的被動局面。此舉嚴(yán)格控制了建設(shè)用地總量，既保護(hù)了耕地，又能保證被征地農(nóng)民的補償費及時足額到位，不損害農(nóng)民的利益。而且良好的用地環(huán)境吸引了眾多商家來宜投資建廠，興辦企業(yè)。先后有洛陽龍羽宜電有限公司、洛陽恒基鋁業(yè)公司、洛陽熱電廠、黃河同力水泥集團等企業(yè)落戶我縣，縣國土局服務(wù)國家、省、市重點建設(shè)項目及一般建設(shè)用地項目達(dá)15個，提供土地3000余畝，達(dá)到了政府管理土地“一個龍頭出水”的目的，為我縣經(jīng)營城市土地打下了堅實的基礎(chǔ)，促進(jìn)了縣域經(jīng)濟的發(fā)展。為規(guī)范土地市場秩序，我縣開展了土地隱形市場的清理整頓，縣國土局在紀(jì)檢委、糾風(fēng)辦、公、檢、法、司、城建、房管等部門的密切配合下，對全縣范圍內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)或改變用地性質(zhì)的單位和個人，依法進(jìn)行了收繳土地出讓金和罰款的處理。共查處土地隱形交易80余宗，補繳土地出讓金160余萬元，把土地使用權(quán)交易納入了依法管理軌道。與此同時，縣國土局積極借鑒外地經(jīng)驗，大力推行土地有償使用制度，在推行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等方面進(jìn)行了嘗試，努力建設(shè)土地有形市場，但因種種原因，效果并不明顯。

二、我縣土地市場的特點

(一)政府對土地一級土地市場實現(xiàn)了高度壟斷

我縣在對建設(shè)用地實行“五統(tǒng)一”管理之后，政府調(diào)控土地一級市場的能力增加了，“一個龍頭進(jìn)水，一個龍頭出水”的格局基本形成。“要用地找政府”的政策，有效遏制了用地單位與村、組私下交易、協(xié)商用地的行為。特別是北城區(qū)建設(shè)的用地秩序得到規(guī)范，區(qū)域發(fā)展所需的建設(shè)用地，嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃及《北城區(qū)詳細(xì)控制性規(guī)劃》來調(diào)配，杜絕了違法用地，減少了因用地問題而引發(fā)的群眾上訪事件的發(fā)生。

(二)土地市場機制不健全

隨著我縣固定資產(chǎn)投資的逐年增高，由此帶動了百業(yè)興旺，也增加了土地的需求量。在土地市場的建設(shè)上，存在許多不足之處，主要表現(xiàn)在：一是政府調(diào)控土地市場的力量薄弱，應(yīng)該由政府掌握和調(diào)控的城鎮(zhèn)建設(shè)用地供應(yīng)量、閑置、存量土地的數(shù)量，沒有實質(zhì)性的掌握和控制在政府手中。二是對舊城區(qū)存量土地的盤活，以及實現(xiàn)土地集約利用上，缺乏行之有效的措施，三是土地收購儲備機制不健全，沒有成立以政府為主導(dǎo)的專門的土地收購儲備機構(gòu)，對縣域閑置、低效應(yīng)納入儲備庫的用地，僅限于“預(yù)儲備”。政府手中的土地和資金不充足，無法對土地市場進(jìn)行有效的調(diào)控，土地資源的價值就不能夠充足的顯現(xiàn)。

(三)招拍掛出讓效果不明顯

近年來，我縣雖然嘗試了對經(jīng)營性用地采用招拍掛方式出讓土地使用權(quán)，但由于土地有形市場未建立，各項土地市場機制不健全，經(jīng)營性用地招拍掛的效果并不明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計，近兩年以掛牌方式出讓的土地使用權(quán)有5宗，面積34.23畝，掛牌成交價132.88萬元，政府基本無收益。相對于其他市縣(區(qū))來說，明顯處于落后狀態(tài)。應(yīng)該在一級市場出讓的土地及收益，沒有集聚到政府手中，也因此造成了土地市場的不穩(wěn)定，開發(fā)商對地價的水平、土地成本、土地供應(yīng)量、規(guī)范獲取土地的途徑的認(rèn)知度較低，一方面給不法開發(fā)商造成了可乘之機，土地隱形交易的現(xiàn)象依然存在;另一方面，在一定程度上擾亂了土地市場秩序，降低了政府應(yīng)有的威信，還影響到投資商的信心。

三、規(guī)范土地市場建設(shè)的意義

(一)有利于政府宏觀調(diào)控

作為政府部門要根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃和各項專門的規(guī)劃開展建設(shè)活動，必須進(jìn)行有效的管理和調(diào)控。土地市場作為基礎(chǔ)環(huán)節(jié)之一，作為社會的基本資源和財富的配置場所，必須按照法律和法規(guī)進(jìn)行規(guī)范。規(guī)范和有序的土地市場有利于政府對土地資源和社會資源以及經(jīng)濟建設(shè)的宏觀調(diào)控。特別是宜陽縣耕地少，耕地后備資源又較為缺乏，但加快城市建設(shè)步伐的大氣候又不得不占用耕地。因此，只有規(guī)范土地供應(yīng)渠道，才能夠有效保證全縣的建設(shè)用地需求和糧食生產(chǎn)安全，也才能保證可持續(xù)發(fā)展有較為充足的土地資源。

(二)有利于節(jié)約土地資源，實現(xiàn)集約利用

對投資者來說，在規(guī)范管理的環(huán)境下，越是公平取得的資源包括土地，越是會全力以赴地加以利用，絕不會粗放利用，更不會讓它長久閑置。特別是宜陽縣正處于城市化、工業(yè)化的進(jìn)程中，耕地的減少伴隨著城市化、工業(yè)化的進(jìn)程是成正比例的，建設(shè)用地的增加是不可避免的。工業(yè)化是消耗自然資源、原材料的過程，所以建立資源節(jié)約體系是完全必要的。但是，要實現(xiàn)在集約用地的同時，保障建設(shè)用地的需求，就必須建立由市場主導(dǎo)配置資源的長效機制，實現(xiàn)對土地資產(chǎn)的有效調(diào)配和集中統(tǒng)一管理，最終使國家受益、企業(yè)和個人投資者受益。

(三)有利于增加財政收入

相對于各級財政而言，土地收益是十分可觀的。如河南省方城縣，在1992年就開始以拍賣的形式出讓土地使用權(quán)，開創(chuàng)了河南省土地拍賣的先河，也因此獲得了巨大收益。在敲響土地拍賣“第一鑼”后的兩年間，方城縣拍賣出讓城區(qū)國有土地使用權(quán)8.4萬平方米，收取土地出讓金2100萬元，先后用這筆資金開通新街道11條，吸納近2.5億元的資金建廠辦店，發(fā)展新的工商業(yè)服務(wù)項目。而這一切都是在財政不拿一分錢的情況下實現(xiàn)的，政府真正嘗到了運作市場機制配置土地資源的甜頭，走出了一條以地生財、聚財，以財建城、建市，促進(jìn)經(jīng)濟繁榮發(fā)展的新路子。

(四)有利于為城鎮(zhèn)建設(shè)籌集資金

我縣的經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，政府的財政力量極為有限，難以籌措大筆資金搞基礎(chǔ)設(shè)施和市場建設(shè)。在土地市場方面，大面積供應(yīng)熟地很困難，如果等待一切條件成熟再發(fā)展，那就會使宜陽縣的經(jīng)濟發(fā)展水平與其他各地的距離越來越大。所以，增強區(qū)域自身的造血功能，增強自身的發(fā)展能力十分重要。土地資源的潛在價值，是通過市場途徑來體現(xiàn)的，土地市場的正確運作能起到至關(guān)重要的作用。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，環(huán)境的優(yōu)化，區(qū)位優(yōu)勢的逐漸顯現(xiàn)，能夠帶動宗地價格的上漲。同時，每宗地的投資者，不僅僅投資購買了土地使用權(quán)，更為重要的是，他要繼續(xù)投資搞基建、搞經(jīng)營，這樣就在獲得土地使用權(quán)后，再投入數(shù)倍于土地出讓金的建設(shè)資金，無形中又帶動了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。如濱河公園的綠化及基礎(chǔ)設(shè)施完善后，周邊地區(qū)的地價明顯高于其他地區(qū)，在其周圍從事飲食、娛樂等經(jīng)營的投資者不計其數(shù)，逐漸形成了一個新的市場繁榮區(qū)。據(jù)宜陽縣城鎮(zhèn)國有土地資產(chǎn)評估顯示，我縣現(xiàn)有國有土地資產(chǎn)總值為33.22億元，如果經(jīng)營管理得當(dāng)，就會為城鎮(zhèn)建設(shè)提供充足的資金。

四、關(guān)于培育和規(guī)范土地市場的建議

規(guī)范的土地市場是地方經(jīng)濟發(fā)達(dá)與成熟的重要標(biāo)志，只有規(guī)范有序的土地市場，才能促進(jìn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，才能使政府部門有效地運用市場機制參與對土地資源的宏觀調(diào)控。如果土地市場不規(guī)范，市場秩序混亂，土地資產(chǎn)流失，不僅削減了土地對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻(xiàn)，而且影響經(jīng)濟的運行質(zhì)量，滋生腐敗現(xiàn)象，影響社會穩(wěn)定。所以，根據(jù)宜陽縣土地市場建設(shè)的實際情況，建議從以下幾方面規(guī)范土地市場建設(shè)：

(一)建立以政府為主導(dǎo)的土地收購儲備機制

建立土地收購儲備制度，是規(guī)范土地儲備運行，增強政府調(diào)控力度，解決多頭供地的重要手段。在具體的操作中，要抓好以下三點：

一是成立土地收購儲備中心。該中心代表政府實施土地收購、儲備和出讓工作，將分散在各土地使用者手中的土地聚集起來，納入土地儲備庫，統(tǒng)一歸政府調(diào)配。并通過招拍掛等形式有計劃的出讓供地，從而盤活土地資產(chǎn)，促進(jìn)土地交易市場規(guī)范、有序健康地發(fā)展。

二是加大對土地收購儲備的資金注入。土地收購儲備的主要問題是資金問題，要收購?fù)恋兀仨氂幸欢ǖ馁Y金作支撐。作為土地收購儲備的主導(dǎo)部門，政府可先支付一部分啟動資金，也可以以土地抵押的方式向銀行貸款，土地部門也可自籌資金，然后通過招標(biāo)、拍賣出讓土地收回投資，政府也可增加收益。

三是加大土地收購儲備和開發(fā)力度。土地儲備的目的是調(diào)節(jié)市場供應(yīng)，政府手中只有掌握大量的土地，才能實現(xiàn)以市場配置土地資源，以供給引導(dǎo)需求。對土地的收購儲備，可以采取以下三種方式：一是實物儲備。對國有企業(yè)改制、舊城改造和新增建設(shè)用地中商品房開發(fā)和經(jīng)營性項目建設(shè)的土地，以及政府應(yīng)依法收回、收購的土地，實行實物儲備，納入土地儲備庫;二是規(guī)劃紅線儲備。按照土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃以及城市建設(shè)需求，對劃入城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地實行紅線儲備，嚴(yán)格按規(guī)劃供地。特別是對城市規(guī)劃范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地，嚴(yán)格以招拍掛出讓方式供地。三是信息儲備。對不急于收購儲備或受財力限制一時無力進(jìn)行資金收購的地塊，采取信息儲備，待時機成熟時，有計劃的收回、收購、開發(fā)、出讓。

在儲備用地的同時，土地收購儲備中心要在縣計劃、城建、財政等部門的配合下，加大土地開發(fā)力度，將儲備生地變?yōu)槭斓睾?，有計劃的推向市場。通過政府部門一個“口子”向市場供地，強化政府在土地供應(yīng)上的主導(dǎo)地位，明晰城鎮(zhèn)土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

(二)大力推行土地使用權(quán)招拍掛出讓制度

土地使用權(quán)招拍掛制度既是地價水平的“晴雨表”，也是檢驗房地產(chǎn)開發(fā)商市場運作水平以及實力與資質(zhì)的試金石，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將起到優(yōu)勝劣汰的作用。隨著土地市場建設(shè)的逐步深入，形成公開、公平、公正的土地市場競爭態(tài)勢，由市場確定土地價格，實行“物競天擇”是市場發(fā)展的內(nèi)在要求。要實現(xiàn)對經(jīng)營性用地全部實行有償供應(yīng)，必須把握好四點：

一是堅持土地市場的高度統(tǒng)一。對舊城區(qū)的經(jīng)營性用地以及北城區(qū)控制性規(guī)劃范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地必須納入縣政府統(tǒng)一供應(yīng)渠道，實現(xiàn)一個“口子”向市場供地。

二是加大土地拍賣出讓力度。我縣目前對經(jīng)營性用地主要采取掛牌出讓方式，在一定程度上消減了開發(fā)商參與競價的積極性。所以，在經(jīng)營性用地公開出讓方式上，要把握住拍賣出讓方式的優(yōu)勢，由掛牌報價演變?yōu)楝F(xiàn)場競價，激發(fā)開發(fā)商的投資積極性。并通過正確的引導(dǎo)，使開發(fā)商認(rèn)識到，在土地市場的競爭中，誰率先進(jìn)入市場，誰就贏得了主動權(quán)，只有通過招拍掛方式，才能依法取得土地使用權(quán)。同時，把招拍掛出讓方式逐步引向深入，由商業(yè)用地逐步發(fā)展到工業(yè)和居住用地，對除法律規(guī)定可以進(jìn)行劃撥供地以外的各類用地，逐步嘗試全面推向市場，增加政府收益。

三是加強地價管理。對所有的土地在出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押之前，必須經(jīng)過地價評估交易中心評估作價;特別是對經(jīng)營性用地要按照標(biāo)定地價，確定宗地的最低價格，防止出讓價格過低。然后，通過競價方式，提升土地的產(chǎn)出效益。

(三)建立土地有形市場，創(chuàng)造良好的土地市場環(huán)境

一個地方投資環(huán)境的好壞，關(guān)鍵看這個地方的經(jīng)濟環(huán)境和市場環(huán)境，也要看政府部門是否為用地者營造了一個良好的土地市場環(huán)境。所以，要實現(xiàn)由市場配置土地資源，由市場選擇土地使用者，由市場決定地價，就必須建立土地市場交易場所，公開交易信息，增加交易機會，降低交易成本，保證交易順暢，接受社會監(jiān)督。政府只有采用適應(yīng)市場經(jīng)濟的全新定位，才能為經(jīng)營土地提供良好的外部環(huán)境。

(四)嚴(yán)格按計劃、按規(guī)劃供地，控制建設(shè)用地供應(yīng)總量

要保障土地資產(chǎn)管理和土地市場建設(shè)的健康發(fā)展，只有依法用市場機制供應(yīng)土地。國土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確規(guī)定了土地供應(yīng)要公開供地計劃、公開出讓土地信息、公開集體決策、公開查詢登記資料、公開競爭和公開結(jié)果，這是供地必須遵循的原則。所以，在土地供應(yīng)上，必須嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，要按規(guī)劃、按計劃供地，任何建設(shè)用地必須安排在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，將耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃。嚴(yán)格界定有償和劃撥范圍，該有償?shù)挠袃?，該劃撥的劃撥，利用?jīng)濟的、法律的、行政的手段，引導(dǎo)用地行為從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。同時，牢固樹立保護(hù)耕地、集約用地的意識，著眼于存量土地的整理和盤活，重點立足于城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地整理、舊城區(qū)的土地改造。雖然在舊城改造上需要投注大量資金，但從長遠(yuǎn)來看，也提升了舊城區(qū)的土地價值量。在北城區(qū)的開發(fā)上，要以戰(zhàn)略的眼光，合理確定北城區(qū)的土地利用結(jié)構(gòu)，要按照土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃供地，防止城市盲目向外擴展，做到既有量的控制，又有結(jié)構(gòu)的變化;對縣域工業(yè)用地，要留有一定空間，根據(jù)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，注重投資強度，提高產(chǎn)出率。

土地作為城市最大的資源性資產(chǎn)，這個資產(chǎn)經(jīng)營的好壞，直接關(guān)系到城市的建設(shè)和發(fā)展。只有以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，使合理用地、集約、節(jié)約用地變成實實在在的行為，在土地市場建設(shè)和發(fā)展中，積極探索，改革創(chuàng)新，著力搭建以人為本，公平競爭的用地平臺，建立更加規(guī)范有序的土地市場秩序，才能走出一條新形勢下用好土地資源，經(jīng)營土地資產(chǎn)，服務(wù)縣域經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的新路來。

篇十 我市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)真實情況分析調(diào)研報告4200字

我市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)真實情況分析調(diào)研報告

近年來，湘鄉(xiāng)市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟取得了較快的發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)也呈現(xiàn)出規(guī)模不斷擴大、流轉(zhuǎn)形式多樣、多種組織參與的特點。為了全面掌握全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作情況，加速推進(jìn)湘鄉(xiāng)市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，湘鄉(xiāng)市統(tǒng)計局組織課題組深入全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處及市直有關(guān)部門單位，對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作進(jìn)行了專題調(diào)研。

一、湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及成效

湘鄉(xiāng)市位于湖南省中部，總面積20___方公里，人口91.5萬，下轄3鄉(xiāng)15鎮(zhèn)4個街道辦事處。共有708個行政村，8040個村民小組，農(nóng)村土地承包戶223547戶，農(nóng)村承包人口767865人，承包耕地面積為678652畝。近年來，湘鄉(xiāng)市的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作有了較好較快的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積近18.2萬畝。其中耕地流轉(zhuǎn)面積64734畝，占耕地總面積的9.54%，涉及農(nóng)戶5.2萬戶，占總農(nóng)戶的23.3%。承包方式以轉(zhuǎn)包、租賃、轉(zhuǎn)讓為主。

湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在土地的合理有效利用，推動農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)上，發(fā)揮了十分重要的作用。同時也帶來了農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的一些新變化，取得了一定的成效：

1、促進(jìn)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)村土地的規(guī)模化、集約化經(jīng)營。通過土地流轉(zhuǎn)，把零星的土地從農(nóng)民手中集中連片，進(jìn)行適度規(guī)模經(jīng)營，大力發(fā)展規(guī)模特色產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了土地、資金、技術(shù)、勞動力等生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化組合，實現(xiàn)了土地資源的充分利用。

2、推動了農(nóng)業(yè)經(jīng)營機制的創(chuàng)新。主要是通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作社，采用“公司+基地”、“合作社+基地”的模式，與農(nóng)民簽訂流轉(zhuǎn)合同，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。

3、提升了農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和土地利用率。土地流轉(zhuǎn)促進(jìn)了農(nóng)業(yè)機械化和農(nóng)田水利基本建設(shè)。

4、促進(jìn)了農(nóng)村剩余勞動力的合理轉(zhuǎn)移。通過土地流轉(zhuǎn)，打破了一家一戶封閉式的經(jīng)營格局，使土地逐步轉(zhuǎn)向種田大戶，既提高了土地的集約化程度，又解放了大批農(nóng)業(yè)勞動力，使許多農(nóng)民可以離開土地安心外出務(wù)工經(jīng)商，轉(zhuǎn)向二、三產(chǎn)業(yè)，從而優(yōu)化了農(nóng)村勞動力就業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)。

5、增加了農(nóng)民收入。農(nóng)民通過土地流轉(zhuǎn)，既可以獲得流轉(zhuǎn)收入，還可以騰出手來從事其他工作，有的通過土地入股還能獲得一定的分紅收入，或通過就近在流轉(zhuǎn)的生產(chǎn)基地務(wù)工賺取工資收入。

二、當(dāng)前湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的主要問題

1、土地流轉(zhuǎn)的行為不規(guī)范。一是土地流轉(zhuǎn)存在隨意性和不穩(wěn)定性。許多流轉(zhuǎn)特別是農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)都沒有建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，流轉(zhuǎn)期限短。除林地流轉(zhuǎn)期限較長以外，以轉(zhuǎn)包為主的農(nóng)戶間的耕地流轉(zhuǎn)，期限一般1—3年，有的更短。二是流轉(zhuǎn)無合同或合同不規(guī)范。大部分地方土地流轉(zhuǎn)都沒有合同，特別是水田流轉(zhuǎn)通常用口頭協(xié)議的方式進(jìn)行私下流轉(zhuǎn)，即使有合同，也存在權(quán)利義務(wù)表述不清、利益分配不規(guī)范等不完善之處，這種情況極易造成土地承包關(guān)系混亂，形成土地流轉(zhuǎn)糾紛隱患。

2、鄉(xiāng)村兩級中介組織和管理服務(wù)機構(gòu)功能不健全。對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)僅僅停留在一般性的引導(dǎo)管理上，缺乏對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有效管理和服務(wù)，農(nóng)戶自發(fā)土地流轉(zhuǎn)占相當(dāng)比重。特別是在邊遠(yuǎn)地區(qū)，多數(shù)農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)發(fā)生在父子、叔侄、親戚及鄰居之間，有些是被動流轉(zhuǎn)，因無力耕種，談不上精耕細(xì)作，導(dǎo)致土地質(zhì)量下降。

3、政策宣傳和扶持力度還有待進(jìn)一步加強。主要是農(nóng)村土地承包政策宣傳教育沒有跟上來，農(nóng)民思想認(rèn)識不足，心存疑慮。部分農(nóng)民怕土地流轉(zhuǎn)會失去承包權(quán)，影響自己的利益。因此，寧可粗放經(jīng)營，甚至撂荒、棄耕，也不愿意將土地流轉(zhuǎn)出去。另外，由于湘鄉(xiāng)市就土地流轉(zhuǎn)還沒有出臺具體的指導(dǎo)意見和扶持政策，因此，鄉(xiāng)村基層干部沒有把土地流轉(zhuǎn)工作納入重要議事日程，去正確引導(dǎo)農(nóng)民依法有序流轉(zhuǎn)。

三、當(dāng)前制約湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要因素

1、土地分散經(jīng)營制約著土地流轉(zhuǎn)。由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時以及后來的幾次小調(diào)整留下的種種弊端，嚴(yán)重制約著生產(chǎn)力的發(fā)展和產(chǎn)量的提高。湘鄉(xiāng)市人均耕地僅0.85畝，而且每戶的承包土地相對分散。這種土地的分散經(jīng)營，要轉(zhuǎn)為集中規(guī)模經(jīng)營，由于涉及的農(nóng)戶多，農(nóng)戶之間的思想認(rèn)識不一致，嚴(yán)重制約了土地的有序流轉(zhuǎn)，影響了土地規(guī)模效益的發(fā)揮。

2、農(nóng)民缺乏社會保障制約著土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地對于農(nóng)民來說，普遍具有社會保障和就業(yè)兩大功能。這就決定了農(nóng)民把土地作為命根子來看待，不愿輕易離開土地。他們認(rèn)為，有了土地，生活就有退路，即使外出打工賺不到錢還可以返鄉(xiāng)種田，心里踏實。同時，由于目前城鎮(zhèn)化水平較低，吸納農(nóng)民就業(yè)能力不足，農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移空間有限，以及農(nóng)民自身知識技能的儲備不足，進(jìn)城就業(yè)門路窄，無法在城市獲得穩(wěn)定的職業(yè)和收入，因此，農(nóng)民始終把土地作為自己的最后保障。有錢的不在乎土地流轉(zhuǎn)所得的收益，沒有錢的更惦戀土地。有的寧可粗放經(jīng)營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉(zhuǎn)讓出去。另外，近年來國家將各種惠農(nóng)補貼直接發(fā)放給承包農(nóng)戶的發(fā)放方式，也挫傷了部分種糧戶的積極性。

3、效益價格低廉制約著土地流轉(zhuǎn)。雖然政策倡導(dǎo)土地要有償流轉(zhuǎn)，但是土地流轉(zhuǎn)的價格極低。造成這種現(xiàn)象的原因：一是農(nóng)業(yè)比較效益低。據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計，全國稻谷、小麥、玉米三種糧食的畝平均成本481.1元，以來由于生產(chǎn)資料價格大幅上漲，有的甚至成倍增長，畝均成本再次增加60—80元，畝利潤僅為185.2元，按照復(fù)種指數(shù)2計算，平均畝利潤僅為370.4元。受此影響土地流轉(zhuǎn)的價格難以提高，流轉(zhuǎn)農(nóng)戶難以獲得較高的土地收益，因此選擇粗放經(jīng)營而不流轉(zhuǎn)。二是土地流轉(zhuǎn)渠道不暢。由于缺乏信息渠道，缺乏規(guī)范統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)市場，急于流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民只能低價或無償把土地轉(zhuǎn)讓給別人耕種。三是農(nóng)民土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)價格意識淡薄。土地流轉(zhuǎn)價格不像普通商品價格那樣容易確定，且目前又沒有完整的價格評估機制，從而導(dǎo)致農(nóng)民價格意識淡薄。四是農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)少，帶動力不強，使得土地流轉(zhuǎn)規(guī)?；?jīng)營程度不高。而評價土地流轉(zhuǎn)的成效，一個重要的標(biāo)志就是看農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地后，通過經(jīng)營主體的集約化經(jīng)營，土地的產(chǎn)出效益比流轉(zhuǎn)前是不是提高了。有特色有優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，對形成適度規(guī)模經(jīng)營有明顯的推動作用，但從調(diào)查的情況看，許多地方由于缺乏效益明顯、可持續(xù)性強的特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的有力支撐，農(nóng)用地需求相對較少，許多農(nóng)戶面臨著土地向何處流轉(zhuǎn)的困惑。

4、農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營風(fēng)險大制約著土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營一般前期投入資金大，回籠周期長。加之缺乏配套的風(fēng)險防范機制作保障，自然災(zāi)害、市場波動、經(jīng)營不善等不確定因素均可導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)效益降低甚至血本無歸，一旦發(fā)生這類情況就難以保障農(nóng)民的土地收益，將造成新的矛盾，影響社會穩(wěn)定。另外，水田流轉(zhuǎn)對于種糧大戶也有些現(xiàn)實問題難以解決。如糧食收割后怎么曬干處理等。因此大多數(shù)流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體對土地流轉(zhuǎn)表現(xiàn)得很謹(jǐn)慎，不敢輕易接手。

四、推進(jìn)湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議

1、加強土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳和典型引導(dǎo)。廣泛深入地宣傳農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的政策和法律法規(guī)，使農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)有新的認(rèn)識，改變一些農(nóng)戶寧可拋荒、不可失地的想法，解決農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)中的思想顧慮。幫農(nóng)民算好賬，進(jìn)行流轉(zhuǎn)疏導(dǎo)。通過算賬，使一部分農(nóng)民將承包土地通過流轉(zhuǎn)實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營、集約經(jīng)營。加強典型引導(dǎo)。積極引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行探索性示范試點，讓農(nóng)民看到土地流轉(zhuǎn)的好處后，因勢利導(dǎo)促進(jìn)土地正常流轉(zhuǎn)。因地制宜，分類指導(dǎo)，根據(jù)城郊地區(qū)、交通干線沿線和邊遠(yuǎn)地區(qū)不同的情況，在每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處重點抓好1—2個村的土地流轉(zhuǎn)工作，特別是在完善土地承包機制、推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)上要有所突破，為逐步在面上推開探索和積累經(jīng)驗。

2、健全鄉(xiāng)村兩級管理服務(wù)機制，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處農(nóng)村經(jīng)營管理部門為依托，全面建立鄉(xiāng)級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解仲裁機構(gòu)，各行政村都明確村主任為土地流轉(zhuǎn)信息員，有條件的村建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站。積極培育規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)有形市場，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)搭建服務(wù)平臺，承擔(dān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策的指導(dǎo)、業(yè)務(wù)咨詢，以及土地供求登記、信息發(fā)布、項目推介、中介協(xié)調(diào)、合同鑒證、跟蹤服務(wù)和糾紛調(diào)處仲裁等服務(wù)工作。同時各級財政要安排專項資金解決必要的服務(wù)體系建設(shè)資金和工作經(jīng)費。村級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站或信息員，隨時收集并向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)中心報送土地流轉(zhuǎn)供求信息，參與流轉(zhuǎn)收益評估，協(xié)助土地流轉(zhuǎn)雙方簽訂土地流轉(zhuǎn)合同。通過市、鄉(xiāng)、村三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的有效結(jié)合，為土地流轉(zhuǎn)提供便捷有效的服務(wù)。

3、建立扶持獎勵的優(yōu)惠政策，推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。湘鄉(xiāng)是農(nóng)業(yè)大市，如何推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，做好“三農(nóng)”文章，政策導(dǎo)向是關(guān)鍵。因此建議盡快出臺政策，加大財政獎扶力度。對達(dá)到一定規(guī)模的龍頭企業(yè)、專業(yè)大戶和農(nóng)民專業(yè)合作組織，按各地產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，每年安排一定的獎勵資金給予扶持和獎勵。把扶持壯大龍頭企業(yè)、專業(yè)大戶和農(nóng)民專業(yè)合作組織，作為促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一個重要抓手和有效途徑。同時還要采取多渠道扶持、多部門發(fā)力的方式，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模化集約化經(jīng)營。在項目建設(shè)扶持方面，要把現(xiàn)化農(nóng)業(yè)建設(shè)、移民建設(shè)、退耕還林、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等項目重點優(yōu)先安排，引導(dǎo)土地有序流轉(zhuǎn)；在金融支持方面，要由農(nóng)發(fā)行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社、村鎮(zhèn)銀行等金融機構(gòu)研究制訂關(guān)于全面推進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的實施細(xì)則，開展承包經(jīng)營權(quán)抵押試點和流轉(zhuǎn)收入質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的資金投入這一瓶頸問題。

4、積極創(chuàng)造良好條件，優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)環(huán)境。一是大力提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，帶動土地適度規(guī)模經(jīng)營。要制訂現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，突出發(fā)展本地特色產(chǎn)業(yè)。進(jìn)一步加大農(nóng)業(yè)招商引資力度，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的區(qū)域化、專業(yè)化、規(guī)模化和企業(yè)化，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益，以此推動土地流轉(zhuǎn)的適度規(guī)模經(jīng)營。二是大力發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，加快農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移。土地流轉(zhuǎn)和土地集約流轉(zhuǎn)將產(chǎn)生更多的農(nóng)村剩余勞動力，如不能有效解決勞動力轉(zhuǎn)移問題，勢必會影響土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)村穩(wěn)定。因此，要通過多種形式，加大對農(nóng)民的科技素質(zhì)和就業(yè)技能培訓(xùn)，加大勞務(wù)輸出力度，實現(xiàn)更多的農(nóng)村剩余勞動力在外地或本地務(wù)工經(jīng)商。三是加快完善農(nóng)村社會保障體系。要逐步建立農(nóng)村養(yǎng)老、醫(yī)療、生育、傷殘等保險，完善社會救濟、社會福利、社會互助等方面的社會保障制度。從而逐步弱化土地的福利性質(zhì)和社會保障功能，突出其生產(chǎn)發(fā)展和增收致富功能，為土地轉(zhuǎn)出者解決后顧之憂。四是建立農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的風(fēng)險防范機制。積極開展政策性農(nóng)業(yè)保險試點，建立健全農(nóng)業(yè)風(fēng)險保障機制，以防范產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利因素，減少農(nóng)業(yè)受災(zāi)害等原因造成的損失，為經(jīng)營者營造良好的發(fā)展環(huán)境。

篇十一 農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報告4000字

省委書記、省人大常委會主任___在參加信陽代表團審議時圍繞貫徹落實__屆三中全會精神，提出進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展，重點在糧食、根本在增收、關(guān)鍵在改革、出路在發(fā)展。他強調(diào)，推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展要大膽地闖、大膽地試、大膽地改，明確表示支持信陽創(chuàng)辦農(nóng)村改革發(fā)展試驗區(qū)。為認(rèn)真落實科學(xué)發(fā)展觀，建設(shè)好農(nóng)村改革發(fā)展實驗區(qū)，根據(jù)黨的__屆三中全會精神及___書記的重要講話精神，進(jìn)一步加強農(nóng)村土地管理，抓好節(jié)約集約用地，切實保護(hù)耕地。經(jīng)過深入實際調(diào)研，現(xiàn)將我縣農(nóng)村集體土地現(xiàn)狀、存在的問題和下步依法穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)情況報告如下：

一、我縣農(nóng)村集體土地基礎(chǔ)工作開展情況

（一）農(nóng)村集體土地管理現(xiàn)狀：土地市場是復(fù)雜而敏感的要素市場，必須發(fā)展和規(guī)范并重。公益性與經(jīng)營性項目用地的界定、土地的確權(quán)、規(guī)劃的落實、審批的程序、信息服務(wù)、市場的規(guī)范化建設(shè)、流轉(zhuǎn)收益的合理分配以及農(nóng)村社會保障機制的健全等諸多問題，都不同程度的影響著農(nóng)村土地管理制度改革的深入推進(jìn)。農(nóng)村集體土地確權(quán)、登記、發(fā)證工作是農(nóng)村土地管理工作的基矗農(nóng)村集體土地所有權(quán)（農(nóng)村集體土地所有權(quán)是指以行政村或村民組為單位的集體所有權(quán)）和使用權(quán)發(fā)證涉及面廣，政策性強，技術(shù)要求高，再加上一些歷史原因，致使我縣農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證未全部完成。當(dāng)前，全縣所有行政村農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記已經(jīng)結(jié)束，但所有權(quán)發(fā)證率只有20%，集體土地使用權(quán)登記發(fā)證151419宗，發(fā)證率為80%。

（二）存在的問題：一是農(nóng)村集體土地所有權(quán)不明晰。土地現(xiàn)狀調(diào)查匯總的地類、權(quán)屬都是以行政村為權(quán)屬單位，實際工作中還是沿襲詳查成果以行政村為權(quán)屬單位進(jìn)行管理，但在征地、承包等行為中還是與村民組簽訂協(xié)議，這就給我們集體所有權(quán)屬管理帶來了很多問題，導(dǎo)致發(fā)證進(jìn)展緩慢、權(quán)屬爭議經(jīng)常發(fā)生。二是農(nóng)村集體土地使用權(quán)發(fā)證積極性不高。由于新土地管理法出臺和農(nóng)民減負(fù)后，農(nóng)村集體土地所有權(quán)發(fā)證的程序更加規(guī)范，而發(fā)證不收費用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村人員工作積極性差，發(fā)證少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)常出現(xiàn)不經(jīng)批準(zhǔn)擅自建農(nóng)宅的情況。三是第二次土地調(diào)查與農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證尚需銜接。由于目前正在開展的第二次土地調(diào)查是采用最新的技術(shù)方法和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，這就需要今后的農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證也要按這些規(guī)范去操作。如何銜接兩者之間的工作關(guān)系，是擺在農(nóng)村地籍管理工作面前的一大課題。

（三）建議：一是加強領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識，強化宣傳。農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證是一項社會工程，要解決好用地和發(fā)展經(jīng)濟的矛盾，各級領(lǐng)導(dǎo)必須提高認(rèn)識，親自過問，制定切實可行的管理措施。切實做到宣傳在前，使廣大人民群眾知法懂法，自覺遵守土地管理各項法律法律，使農(nóng)村土地權(quán)屬管理法制化，規(guī)范化，做到每宗地權(quán)屬明晰，都有土地戶籍。二是緊密圍繞黨的__屆三中全會關(guān)于農(nóng)村工作的大政方針，制定符合農(nóng)村實際的政策，保證農(nóng)村集體土地登記發(fā)證完全到位。以便縣級土地管理部門有法可依，扭轉(zhuǎn)目前農(nóng)村集體土地權(quán)屬混亂，登記發(fā)證進(jìn)度緩慢或不重視，有它無它的現(xiàn)象發(fā)生。

二、當(dāng)前我縣農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)基本情況

(一)集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)情況：我縣屬淺山丘地區(qū)，是典型以種植業(yè)為主的農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)業(yè)人口64.6萬人，占全縣總?cè)丝诘?0.8%，耕地面積129萬畝，人均耕地僅為1.61畝。農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)很難形成，目前還處于集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的初始階段。隨著國家對農(nóng)業(yè)投入的加大，特別是糧食直補政策的出臺，農(nóng)民對種糧積極性有所提高，近幾年，農(nóng)村自發(fā)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、互換等形式，全縣土地流轉(zhuǎn)總面積94173畝，其中農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)的面積84673畝，涉及農(nóng)戶18762戶；委托流轉(zhuǎn)面積9500畝，涉及農(nóng)戶1526戶。

1、我縣農(nóng)用地流轉(zhuǎn)有以下特點：一是從流轉(zhuǎn)范圍來看，具有普遍性。二是從流轉(zhuǎn)活動的參與過程看，具有自發(fā)性。整個土地流轉(zhuǎn)活動基本上都是出租人和承租人自發(fā)進(jìn)行的，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基本處于自發(fā)狀態(tài)。三是從流轉(zhuǎn)方式看，具有隨意性。土地出租戶與承租戶關(guān)系的建立主要方式是口頭約定，在參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶中，有90%以上的農(nóng)戶沒有簽訂任何形式的合同。四是從流轉(zhuǎn)時間看，具有短期性。五是從租金的支付形式來看，主要是以實物支付。六是從出租人與承租人之間的關(guān)系來看，以親戚關(guān)系和同村村民關(guān)系為主。七是租金支付差距不大，多數(shù)為每畝年租金100元以內(nèi)。

2、存在的問題：一是土地承包經(jīng)營權(quán)的管理體制、機構(gòu)不健全；二是沒有建立農(nóng)村集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市常農(nóng)用地流轉(zhuǎn)管理不完善，缺乏信息平臺，沒有固定操作模式，土地流轉(zhuǎn)大都是農(nóng)民自發(fā)形成，以致程序不規(guī)范，管理不到位，土地糾紛多，制約了承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的速度和規(guī)模。

3、集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的作用：一是可以增加有效耕地面積，有利于土地資源優(yōu)化配置，得到更大的經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益。二是集中規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本。三是加快農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移，讓部分失地農(nóng)民放心、安心，專心搞第二、三產(chǎn)業(yè)，提高農(nóng)民收入。四是有效遏制土地撂荒現(xiàn)象的發(fā)生；五是有利于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基本情況

近幾年，隨著國家一系列土地新政的出臺，加大了對土地管理的力度。有限的用地指標(biāo)都放在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，農(nóng)宅等非農(nóng)建設(shè)用地因無指標(biāo)，無法進(jìn)行正常申報，無法形成防疏結(jié)合的管理手段，造成了農(nóng)村宅基地建設(shè)的無序狀態(tài)，個別村甚至到了“法不治眾”的地步。

1、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基本形式為：出租、轉(zhuǎn)讓、作價入股等形式。

2、存在的問題：一是農(nóng)村規(guī)劃滯后制約了農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展。農(nóng)村集體建設(shè)用地出現(xiàn)混亂的狀況在所難免。二是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)缺乏相應(yīng)可操作的配套政策。我省__年出臺了《河南省農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理若干意見》（豫政辦[__]77號），但由于集體建設(shè)用地的來源缺乏合法依據(jù)（大部分都沒有集體證），沒有配套的實施細(xì)則，土地流轉(zhuǎn)沒有得到真正規(guī)范。截至目前，我縣沒有申報、更沒有辦理一宗集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)手續(xù)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)只堵不疏，勢必造成流轉(zhuǎn)的私下交易，缺乏公開、公平、公正，不利于社會的穩(wěn)定。三是不完全的市場化，造成部分土地資產(chǎn)收益的流失。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)因缺乏地價等方面的規(guī)范管理和正確引導(dǎo)，土地所有權(quán)人在進(jìn)行土地交易時，往往只考慮土地產(chǎn)出及取得土地使用權(quán)時支付的各項稅費成本，很少考慮各級政府對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入。再加上土地使用權(quán)人壓低地價，造成了集體土地地價明顯低于國有土地。一方面使理應(yīng)歸所有者所有的土地收益流到了土地使用者手里；另一方面也使國有土地市場的運行秩序受到了影響。

3、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的作用：一是有利于土地資源的優(yōu)化配置；二是有利于節(jié)約集約用地，滿足部分用地戶的需求，有利于耕地保護(hù)；三是有利于提高農(nóng)民生產(chǎn)生活水平。四是有利于發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟，通過集體土地流轉(zhuǎn)取得土地收益，可以補充鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟和公共公益事業(yè)建設(shè)資金的不足，增強鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟調(diào)控能力，以保證鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

三、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的意見和建議

1、出臺《集體土地流轉(zhuǎn)實施細(xì)則》。參照國有建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律、法規(guī)、政策，及早出臺適應(yīng)新形勢下集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實施細(xì)則，以滿足當(dāng)前流轉(zhuǎn)的需求，有利于提高集體建設(shè)用地的利用率和產(chǎn)出效率，有利于維護(hù)集體土地所有者、使用者的合法權(quán)益。建議從以下幾方面考慮：①集體土地流轉(zhuǎn)實際是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，集體土地所有權(quán)性質(zhì)不變；②流轉(zhuǎn)前必須是有合法手續(xù)的集體土地，必須經(jīng)村組集體組織同意，堅持依法自愿有償?shù)脑瓌t；③集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)要實行有償和有限期使用制度；④建立集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市常比照國有土地出讓，根據(jù)實際情況采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開流轉(zhuǎn)；⑤制定流轉(zhuǎn)合同文本，流轉(zhuǎn)時簽訂流轉(zhuǎn)合同；⑥流轉(zhuǎn)的土地收益除小部分用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)外，歸集體土地所有權(quán)人所得，用于農(nóng)民參保及村組公益事業(yè)等；⑦允許集體土地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)。

2、建立農(nóng)村集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市常確認(rèn)農(nóng)業(yè)部門為集體農(nóng)用地（主要是承包經(jīng)營權(quán)）流轉(zhuǎn)的管理部門，完善土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)體系。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，成立農(nóng)村集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，依照《農(nóng)村土地承包法》等法律、法規(guī)，負(fù)責(zé)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的政策研究，業(yè)務(wù)指導(dǎo)，糾紛仲裁等工作；確認(rèn)縣國土資源管理部門為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的管理部門，主要負(fù)責(zé)非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的政策指導(dǎo)和業(yè)務(wù)辦理。

3、建立土地流轉(zhuǎn)信息服務(wù)平臺。在集體土地流轉(zhuǎn)有形市場的指導(dǎo)下，為供求雙方提供便捷的信息和中介服務(wù)，確保土地流轉(zhuǎn)的渠道暢通，規(guī)范管理。

4、加快農(nóng)村集體土地的確權(quán)發(fā)證工作。對1999年新土地管理法實施前存量集體建設(shè)用地及時完善手續(xù)，對新法實施后新增的集體建設(shè)用地，結(jié)合土地二次調(diào)查和新一輪規(guī)劃修編，在符合規(guī)劃的前提下，出臺一定政策予以補辦用地手續(xù)，為土地流轉(zhuǎn)打下基矗對不符合規(guī)劃，沒有合法手續(xù)的集體建設(shè)用地，不得進(jìn)行流轉(zhuǎn)，作為土地整理的對象。同時，在新一輪土地規(guī)劃修編時，要充分考慮農(nóng)村集體建設(shè)用地的規(guī)劃，并建議上級部門及縣政府，拿出小部分用地指標(biāo)專門配給農(nóng)村建設(shè)。農(nóng)民報建的合理需求得不到有效滿足，勢必造成新的違法用地現(xiàn)象的發(fā)生。

5、堅持“產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴(yán)格規(guī)范”四項原則，充分尊重農(nóng)民意愿的前提下，穩(wěn)步推進(jìn)集體土地流轉(zhuǎn)。建議創(chuàng)建統(tǒng)一的土地市場和運行規(guī)則，構(gòu)建新型集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)體系，制定集體土地收益分配關(guān)系，制定集體建設(shè)用地規(guī)模和運行方向。一是統(tǒng)籌規(guī)劃，合理安排養(yǎng)殖用地。___是養(yǎng)殖大縣，編制好___畜牧業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確發(fā)展目標(biāo)和方向，提出規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖及其用地的數(shù)量、布局和規(guī)模要求。在當(dāng)前土地規(guī)劃尚未修訂的情況下，國土部門對于___規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖用地實行一事一議，搞好用地論證工作，滿足用地需求。如對___16個廠區(qū)的養(yǎng)殖用地都以農(nóng)民集體土地流轉(zhuǎn)形式提供的用地，落實了養(yǎng)殖用地的需求，依法保護(hù)了養(yǎng)殖企業(yè)和農(nóng)民的合法權(quán)益，促進(jìn)了養(yǎng)殖業(yè)的健康發(fā)展。二是___是花卉大縣、花卉名縣。縣委、縣政府已成立了花卉辦，擬在312國道、京九鐵路往南，以集體土地流轉(zhuǎn)的方式建設(shè)萬畝花卉精品園，促進(jìn)花卉行業(yè)規(guī)模經(jīng)營，促進(jìn)農(nóng)民增收。

篇十二 土地市場建設(shè)情況調(diào)研報告4350字

土地是人類社會生存發(fā)展的基礎(chǔ)，既是重要的資源，也是重要的資產(chǎn)，還是政府調(diào)控經(jīng)濟的重要杠桿。近年來，隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和土地使用制度改革的不斷深化，隨著各級黨委政府對土地管理工作的不斷加強，我國的土地市場建設(shè)獲得了較大發(fā)展，土地資本運營已成為土地管理工作的重要課題。_____是一個較為貧困落后的山區(qū)縣，人多地少，耕地后備資源不足，加大土地使用制度改革力度，加快國有土地資本運營顯得尤為重要。__年下半年實施縣鄉(xiāng)機構(gòu)改革，新組建_____縣國土資源局，在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和上級業(yè)務(wù)主管部門的大力支持下，我局圍繞中心，服務(wù)大局，以提高土地對可持續(xù)發(fā)展的保障能力為目標(biāo)，堅持資源保護(hù)與資產(chǎn)管理并重，建立健全土地收購儲備各項制度，加大國有土地儲備交易工作力度，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營性用地“招拍掛”出讓規(guī)定，土地市場的培育發(fā)展和規(guī)范管理工作取得了一定的成效。

一、 _____土地市場建設(shè)的現(xiàn)狀

近年來，我國土地使用制度改革在不斷深化，如何盤活土地，抓好土地儲備交易工作成為經(jīng)營城市的一大課題。為此，我們按照縣委政府的統(tǒng)一部署，創(chuàng)新工作思路和方法，在改造舊城、開發(fā)新城工作中，為實現(xiàn)政府壟斷土地一級市場，在完善土地儲備交易制度方面結(jié)合縣情做了大量艱苦細(xì)致的工作。

（一）成立機構(gòu) 建章立制

土地收購儲備制度的產(chǎn)生是政府壟斷土地一級市場、調(diào)控土地二級市場的內(nèi)在需求，也是深化土地有償使用制度改革的必然結(jié)果。由于我縣城鎮(zhèn)規(guī)模較小，布局分散，城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，城市建設(shè)資金短缺，過去長期實行無償、無期限的土地使用制度，大部分存量國有土地以劃撥方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，非法入市現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)征土地出讓金隨意減免現(xiàn)象時有發(fā)生，造成大量國有土地資產(chǎn)流失，政府難以發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，也為土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。針對這一情況，為全面貫徹落實國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[__]15號)和國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部第39號令）等文件精神，依法規(guī)范土地市場，確保政府對土地一級市場的高度壟斷。__年8月，我縣成立了土地儲備交易中心，隸屬_____縣國土資源局，定編5人，主要從事土地征收征用、土地收購、土地儲備、國有建設(shè)用地出讓等工作。

確定土地收購儲備中心是接受縣政府委托實施國有土地資本運營工作的法定機構(gòu)，代表縣政府對城鎮(zhèn)國有土地實行統(tǒng)一征收、儲備、經(jīng)營和管理，做到“一個渠道進(jìn)水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”。同時，結(jié)合我縣實際，制定出臺了《_____縣國有土地收儲運營管理暫行辦法》、《_____縣國有土地收儲運營程序》和《_____縣土地使用權(quán)交易市場管理暫行辦法》等制度，為規(guī)范有序地實施土地儲備交易提供了保障。

（二）清理整治土地市場，優(yōu)化土地儲備交易環(huán)境

__年2月20日，國土資源部召開土地市場秩序電視電話會議，下發(fā)相關(guān)通知，針對一些地方土地管理松馳，制度不健全，土地市場混亂問題，決定在全國范圍開展土地市場秩序治理整頓。為優(yōu)化土地儲備交易環(huán)境，我縣以進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序為契機，抓好土地市場秩序治理整頓，促進(jìn)土地市場建設(shè)，進(jìn)一步深化土地使用制度改革，明確劃撥供地范圍，切實抓好經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作。自__年以來，我縣就完善土地儲備交易機制，加大土地市場配置力度，連續(xù)推出了一系列舉措。結(jié)合我縣實際，下發(fā)了《_____縣人民政府關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》，堅持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓的土地管理“五統(tǒng)一”的原則；根據(jù)土地市場的變化，及時修改我縣的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價，并就土地儲備范圍、土地儲備工作程序、儲備土地的處置程序等內(nèi)容進(jìn)一步明細(xì)化、規(guī)范化；相繼出臺《關(guān)于加強城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地管理的通告》、《關(guān)于加強土地市場秩序管理、嚴(yán)禁非法買賣土地轉(zhuǎn)讓土地的通告》，堅決凍結(jié)縣城區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的供應(yīng)和審批，查處非法買賣、轉(zhuǎn)讓土地。一系列文件的出臺，為搞好土地收購儲備和規(guī)范土地市場提供了法律法規(guī)支持。

（三）多形式并舉，廣泛宣傳國土資源法律法規(guī)

為使國土資源法律法規(guī)家喻戶曉，人人皆知，我縣在宣傳力度上花了很大的力氣，收到很好的效果。近年來，我們始終把國土資源法律法規(guī)、土地國情、國策的宣傳教育工作放在首位。采用書寫張貼懸掛標(biāo)語、出動宣傳車、利用網(wǎng)絡(luò)、廣播電視、舉辦專欄板報、演講比賽、印發(fā)資料、召開座談會等貼近實際、貼近群眾、貼近生活的形式，廣泛、深入地宣傳土地管理特別是耕地保護(hù)的重要性、必要性和緊迫性。通過每年開展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣傳活動，使全縣人民特別是各級領(lǐng)導(dǎo)干部充分認(rèn)識到我縣國土資源保護(hù)與利用的現(xiàn)狀及所面臨的嚴(yán)峻形勢，明白土地是不可再生的資源，以此增強土地憂患意識，全面提高耕地保護(hù)和合理利用土地的自覺性。這樣，使國土資源法律法規(guī)更加深入人心，干部、群眾的法律意識有了明顯提高，也為我縣推進(jìn)土地儲備工交易工作和規(guī)范土地市場營造了良好的氛圍。

（四）認(rèn)真履行職責(zé)，實施土地交易“陽光工程”

招拍掛出讓國有建設(shè)用地是《土地管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部第39號令）及相關(guān)法律法規(guī)要求的公開土地出讓的方式。法律規(guī)定，經(jīng)營性用地必須實行“招拍掛”。近年來，我縣不斷完善經(jīng)營性用地“招拍掛”出讓制度，著力于掛牌出讓精心打造土地交易“陽光工程”。全縣經(jīng)營性用地掛牌出讓一律實行市場化運作，堅持公開、公平、公正原則，采取招拍掛方式公開出讓。并通過《中國土地網(wǎng)》、廣播電視等媒體和張貼公告等形式對外發(fā)布公告，實施陽光交易。參加競買土地者有縣內(nèi)、縣外，州內(nèi)、州外，也有省內(nèi)、省外的投資商、開發(fā)商。每宗地掛牌出讓公告期滿后，有兩家以上要求現(xiàn)場競價，均由縣政府牽頭組織新區(qū)建設(shè)指揮部、國土資源、建設(shè)、紀(jì)檢監(jiān)察、財政等部門聯(lián)合舉行現(xiàn)場競價會，在媒體上發(fā)布交易結(jié)果，接受社會監(jiān)督，取得了良好的成效。

土地儲備交易中心成立以來，嚴(yán)格按照規(guī)定對國有土地實行統(tǒng)一征用、儲備、經(jīng)營和管理，依法按程序?qū)θh經(jīng)營性用地實施了招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，自土地儲備交易成立至今的

5、6年時間，_____縣土地儲備交易中心在_____縣國土資源局的領(lǐng)導(dǎo)下，以盤活存量國有建設(shè)用地、合理流轉(zhuǎn)土地資源為工作出發(fā)點，供應(yīng)國有建設(shè)用地32.4840公頃，其中劃撥21.39公頃，出讓11.0940公頃，收取土地出讓金5054.2625萬元，為_____縣城新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)提供了必要的資金保障，解決了72個黨政機關(guān)及社會團體單位的辦公用地問題，為_____縣城特別是縣城新區(qū)的建設(shè)發(fā)揮了積極的作用。

二、 _____土地市場建設(shè)存在的主要問題

我縣的土地市場建設(shè)正處于發(fā)育起步階段，經(jīng)過五年多的培育和規(guī)范，雖然取得了一定的進(jìn)展，但也存在一些問題。

一是市場機制配置土地資源的基礎(chǔ)性作用還未得到充分發(fā)揮，出讓供地、招標(biāo)拍賣掛牌出讓供地的比例還有待提高。由于行政行為和部門利益驅(qū)動，在發(fā)展經(jīng)濟、企業(yè)改制和招商引資等方面供地操作不夠規(guī)范，低價出讓、甚至減免出讓金的現(xiàn)象依然存在，影響了市場機制配置土地資源作用的充分發(fā)揮。

二是土地市場管理的法律法規(guī)和各項制度有待進(jìn)一步落實，政府對土地市場的宏觀調(diào)控還有待加強。土地市場發(fā)展的前提是政府控制土地供應(yīng)總量，但社會上部分人員國土資源政策、法律意識淡薄，違法占地、隨意占用耕地的現(xiàn)象屢禁不止，少數(shù)開發(fā)商與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村違法私自簽訂用地協(xié)議圈占土地搞建設(shè)，多頭分散供地久治不絕，影響了政府對土地供應(yīng)宏觀調(diào)控的實施和耕地保護(hù)。

三是由于我縣是一個較為貧困落后的山區(qū)縣，年供地量不大，競爭力不強，加上收購?fù)恋氐馁Y金無來源，財政提供不了專項周轉(zhuǎn)金，銀行貸款困難，造成收儲資金無著落，從客觀上給土地“招拍掛”工作帶來了一定的制約。

四是土地私下交易行為比較突出，少數(shù)單位和個人為逃避稅費，不依法申報辦理變更手續(xù)，部分企業(yè)、行政事業(yè)單位利用原劃撥土地直接非法入市或用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，造成土地交易市場混亂。

上述問題的產(chǎn)生，既有國土部門內(nèi)部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的諸多原因，主要表現(xiàn)在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落實。建設(shè)項目用地選址隨意性大，未能按照土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行選址，在項目用地不符合土地利用總體規(guī)劃時，往往實行規(guī)劃跟著項目走，隨意調(diào)整規(guī)劃。多數(shù)情況下，用地單位或個人忽視城市規(guī)劃，認(rèn)為只要獲得政府批準(zhǔn)的土地，建設(shè)過程中隨意性較大，不嚴(yán)格執(zhí)行供地過程中的規(guī)劃設(shè)計要求；部門間的相互協(xié)調(diào)不夠，宗地管理無法實現(xiàn)，違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生。二是土地收購儲備中心的職能不到位，政府不能集中統(tǒng)一供地，多頭供地現(xiàn)象依然存在，使“一個渠道進(jìn)水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的原則得不到真正的落實。三是一些單位和個人對土地政策、法律法規(guī)意識不強，違法占地現(xiàn)象時有發(fā)生，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)過分強調(diào)發(fā)展經(jīng)濟，隨意提供工業(yè)用地，只顧當(dāng)前利益，不顧長遠(yuǎn)計劃。為引進(jìn)資金，興辦企業(yè)，一味遷就企業(yè)不合理要求，以犧牲土地和農(nóng)民利益為代價，不要求企業(yè)主嚴(yán)格地完善依法用地手續(xù)，造成農(nóng)村土地市場混亂。四是缺乏土地儲備資金，從而對老城區(qū)企業(yè)改制、劃撥用地改變用途等國有土地管理的難度加大，無法按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出讓金未按上級要求管理、分配使用，致使在應(yīng)對上級檢查時捉襟見肘。

三、解決_____土地市場建設(shè)問題的對策措施

規(guī)范土地市場就是政府用市場的眼光看待國有土地，通過運用市場機制和市場規(guī)律，最大限度地優(yōu)化配置土地資源、資產(chǎn)，實現(xiàn)土地的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的行為，它對于促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。針對上述我縣土地市場建設(shè)存在的問題，我們堅信在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在縣人大、縣政協(xié)的監(jiān)督指導(dǎo)下，通過自身的努力一定能逐步加以解決。

一是繼續(xù)深入開展宣傳教育工作。采取多種有效方式，從發(fā)展和規(guī)范土地市場、完善社會主義市場經(jīng)濟體制的高度，大力宣傳規(guī)范土地市場、實施經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的重要意義，為深入推進(jìn)經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作營造良好的氛圍。

二是進(jìn)一步健全和完善土地公開供應(yīng)制度。建立土地市場集中統(tǒng)一供應(yīng)制度，國有土地招標(biāo)、拍賣制度和依法行政工作制度。促進(jìn)土地“招拍掛”工作公開、公正、公平。

三是要同相關(guān)協(xié)作部門共同研究解決土地招拍掛工作中的問題，完成供地前期規(guī)劃、供地后期管理的基礎(chǔ)工作和驗收工作；建立統(tǒng)一協(xié)作關(guān)系，共同促進(jìn)和培育規(guī)范的土地市場。

四是要求縣財政部門提供一定的土地收儲周轉(zhuǎn)金，銀行提供相應(yīng)的貸款，以保障土地收儲運營工作的正常運行。通過協(xié)調(diào)資金（政府出資或銀行借款等方式），加大盤活存量建設(shè)用地力度，確保土地儲備交易工作的順利進(jìn)行，實現(xiàn)國有土地使用權(quán)收儲及出讓管理規(guī)范化、合法化。

五是要加強同紀(jì)檢監(jiān)察機關(guān)的密切配合，進(jìn)一步加大土地違法案件查處力度，查處與土地有關(guān)的違紀(jì)違法案件，推動經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實施。

篇十三 對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的調(diào)研分析調(diào)研報告3550字

名詞解釋：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款是指以依法取得的土地承包經(jīng)營權(quán)附帶地上種養(yǎng)物作為抵押而發(fā)放的貸款。

__省__縣擁有“中國紅豆杉之鄉(xiāng)”的稱號。20__年開春，__縣__鎮(zhèn)農(nóng)民__承包土地準(zhǔn)備種植紅豆杉，但資金問題成了他的“攔路虎”，當(dāng)他獲知農(nóng)信社可辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)后，當(dāng)即以承包180畝土地作為抵押向農(nóng)信社提出了借款申請，當(dāng)?shù)剞r(nóng)信社經(jīng)調(diào)查核實后，及時給他發(fā)放了40萬元貸款，成為鎮(zhèn)里最大的紅豆杉種植戶。得到貸款的他，感慨地說：“農(nóng)信社對農(nóng)民想得真周到，使農(nóng)民手中的‘死資產(chǎn)’變成‘活資金’，我一定要好好利用這筆資金，搞好生產(chǎn)，及時還款?！彼麑τ觅J款種起來的紅豆杉苗管護(hù)良好，現(xiàn)在長勢非常喜人，兩年后即可獲得豐收，預(yù)計可獲利54萬元。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)也能抵押辦理貸款？這個新生事物在當(dāng)?shù)夭簧俎r(nóng)民引起震動和反響，甚至有些人士稱之為推動“第三次土地革命”的助推器，但這只不過是__省三明市農(nóng)信社開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押業(yè)務(wù)的一個縮影。自20__年初試行以來，經(jīng)過實踐證明，該項業(yè)務(wù)較好適應(yīng)了農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的需求，有效滿足了當(dāng)前農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的實際，具有較高的實踐價值和廣闊的推廣空間。

新的農(nóng)村經(jīng)濟催生新的“土地革命”

農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的愿望強烈?，F(xiàn)在，隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的增多，不少農(nóng)民對土地的依賴度明顯減弱，農(nóng)村土地出現(xiàn)一定程度的拋荒現(xiàn)象，很多農(nóng)民都產(chǎn)生了流轉(zhuǎn)土地的愿望。以轄內(nèi)__縣為例，近幾年來，勞動力轉(zhuǎn)向非農(nóng)業(yè)累計達(dá)2.5萬人，占農(nóng)村總勞動力的50%以上，其中出國勞務(wù)經(jīng)商人員約九千多人。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加快趨勢明顯，據(jù)統(tǒng)計，20__年，全縣就有3196戶農(nóng)民進(jìn)行了土地流轉(zhuǎn)，占全縣農(nóng)戶總數(shù)的15%，土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)2.26萬畝，占全縣耕地總面積的 13.96%。

農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的資金需求強烈。隨著農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的出臺，農(nóng)民將通過依法方式取得農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)，并可以對土地進(jìn)行規(guī)?；_發(fā)，形成集約化管理和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。加上近年來國家出臺了系列強農(nóng)惠農(nóng)政策，持續(xù)加大對“三農(nóng)”投入與對農(nóng)民財政補貼力度，農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的積極性不斷提高，對土地資金的需求更加強烈。以轄內(nèi)__縣為例，規(guī)模集中流轉(zhuǎn)的土地主要用于培育紅豆杉、煙葉、糧食、薯類、綠色蔬菜等五大生產(chǎn)基地，基地建設(shè)每年對資金需求達(dá)5000萬元以上。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押應(yīng)運而生。20__年初，為能進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、提高土地利用率、促進(jìn)農(nóng)民增收和扭轉(zhuǎn)土地拋荒現(xiàn)象，滿足農(nóng)戶規(guī)?；?jīng)營的資金需求，三明市農(nóng)信社順勢探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。轄內(nèi)__縣聯(lián)社出臺了《__縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)試點辦法》，率先開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押業(yè)務(wù)試點，有效地解決了農(nóng)村融資擔(dān)保難的問題。至20__年7月末，全市農(nóng)信社累計發(fā)放此項貸款318.38萬元，貸款余額138.48萬元。

建立起適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的運作模式

確貸款對象和條件。從事種養(yǎng)業(yè)的農(nóng)戶且持有符合以下條件的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)，方可申請此類貸款：具備持續(xù)生產(chǎn)能力的果場、茶園、養(yǎng)殖場、農(nóng)業(yè)種植基地及其他符合抵押條件的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)；土地經(jīng)營權(quán)合法取得，并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料（如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證、合法合規(guī)的承包經(jīng)營或租賃合同）；土地經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，符合“依法、自愿、有償”的土地流轉(zhuǎn)原則，承包經(jīng)營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策；經(jīng)營土地沒有改變農(nóng)業(yè)用途。

抵押價值評估與登記。在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估中介機構(gòu)成立前，由貸款人對土地經(jīng)營權(quán)抵押價值進(jìn)行評估。評估一般原則為土地經(jīng)營權(quán)抵押價值=年租地平均收益×經(jīng)營期限+土地上種養(yǎng)物價值。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估中介機構(gòu)成立后，由該中介機構(gòu)對土地經(jīng)營權(quán)抵押價值進(jìn)行評估。辦理抵押登記時，若土地經(jīng)營權(quán)屬當(dāng)?shù)卮逦瘯模?jīng)村民代表表決同意后，由村委會出具同意抵押書面意見，若土地經(jīng)營權(quán)屬農(nóng)戶個人的，由農(nóng)戶在村委會同意抵押書面意見書上簽字確認(rèn)。而后憑抵押登記申請書、雙方簽訂的抵押合同和相關(guān)材料向縣農(nóng)業(yè)局申請辦理抵押登記，并向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟組織備案。

風(fēng)險防范措施。把好貸款用途關(guān)，借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項目及拋荒地復(fù)耕；同時，合理確定貸款金額與期限。此項貸款金額一般不超過土地承包經(jīng)營權(quán)抵押評估價值的70%，貸款期限按承包期限和生產(chǎn)周期確定。

政府政策支持?？h級政府出臺《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理的實施意見》，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范，成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織，在試點區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，以協(xié)助抵押權(quán)人對經(jīng)營權(quán)抵押的土地進(jìn)行管理和流轉(zhuǎn)。

扎扎實實的成效讓農(nóng)民得到“真金白銀”

適應(yīng)了農(nóng)民以土地進(jìn)行融資的需求。隨著改革的深入和經(jīng)濟發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)了一些顯著變化，農(nóng)村勞動力人口轉(zhuǎn)移，大量農(nóng)民從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，土地不再僅僅被視為生存的手段。農(nóng)民希望將土地承包經(jīng)營權(quán)視作一種生產(chǎn)要素以進(jìn)入市場進(jìn)行融資，從而轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資金，以滿足不斷增長的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金需求。自20__年開展試點來，__聯(lián)社通過公司、基金擔(dān)保及土地承包經(jīng)營權(quán)抵押等各類形式累放此項貸款308.38萬元，為當(dāng)?shù)匾?guī)模種養(yǎng)農(nóng)戶及時提供了資金支持。

切實有效保護(hù)了農(nóng)村土地。近幾年來，農(nóng)村勞動力人口大量轉(zhuǎn)移，甚至一些農(nóng)戶舉家搬入城市，出現(xiàn)了人少地多土地拋荒現(xiàn)象?，F(xiàn)在，許多農(nóng)村將大量土地集中起來對外承包。由于農(nóng)村土地規(guī)模承包后，生產(chǎn)成本投入大，承包戶資金缺口較大，對融資要求迫切，通過開展土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，可以支持其開展規(guī)模生產(chǎn)，從而方便土地集中使用，也有效保護(hù)了土地。自20__年開展此項業(yè)務(wù)試點來，轄內(nèi)__聯(lián)社涉及流轉(zhuǎn)土地4162畝，共有320畝拋荒地得到了復(fù)耕。

提高土地流轉(zhuǎn)和使用效率。通過土地規(guī)模流轉(zhuǎn)后，

土地集約和規(guī)模開發(fā)，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可進(jìn)一步加強，更好促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化運用，提高農(nóng)產(chǎn)品附加值，促進(jìn)生產(chǎn)要素更加合理配置，使土地變成高標(biāo)準(zhǔn)、高科技含量的農(nóng)場，有效提高土地產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品率。同時有利于增加對土地的投入，使土地生產(chǎn)效率大幅提高。

加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐。通過推行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款新業(yè)務(wù)，為當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)及時注入資金支持，促進(jìn)經(jīng)營戶發(fā)展上規(guī)模、上檔次。伴隨著產(chǎn)業(yè)化的加速發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)市場進(jìn)一步活躍，使當(dāng)?shù)剞r(nóng)村步入產(chǎn)業(yè)化發(fā)展與土地流轉(zhuǎn)良性循環(huán)的軌道。如在__縣農(nóng)信社信貸資金的傾力支持下，目前該縣已發(fā)展成為種植紅豆杉3.5萬畝，藥材3萬畝，林竹7萬畝，煙草2.75 萬畝，木薯0.8萬畝的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化體系。

政策障礙和市場狹窄等仍不容忽視

價值評估不夠規(guī)范。由于目前全市尚無專門的土地經(jīng)營權(quán)價值評估機構(gòu)和專業(yè)資質(zhì)評估人員，缺乏一個相對獨立的評估價值作參照，僅憑貸款人以土地租金及地上種養(yǎng)物的價值來確定抵押物的評估價值，主觀意愿成份較大，評估程序不符常規(guī)。

缺乏土地流轉(zhuǎn)要素市場。從目前貸款試點情況看，縣政府雖制定了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理辦法，但尚無成立土地流轉(zhuǎn)要素市場，一旦經(jīng)營戶出現(xiàn)貸款違約，將使農(nóng)信社處置抵押物難度較大，土地經(jīng)營權(quán)難以變現(xiàn)，一定程度上影響了此項業(yè)務(wù)的推廣步伐。

貸款風(fēng)險難以掌控。因農(nóng)業(yè)屬于弱勢產(chǎn)業(yè)，抵御自然災(zāi)害或市場風(fēng)險的能力較弱，存在不可預(yù)知的風(fēng)險。若承包經(jīng)營戶遇到自然災(zāi)害，造成地上附著物重大損失；或因市場形勢變化導(dǎo)致地上附著物價值大幅降低，進(jìn)而影響土地流轉(zhuǎn)價值。這些因素貸款人難以有效掌控，也缺乏應(yīng)對措施，導(dǎo)致信貸風(fēng)險防范困難加大。

逐步建立和完善土地經(jīng)營權(quán)抵押運行機制

規(guī)范農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估。建議政府出臺專門針對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估的管理辦法，引入相對獨立的第三方對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押價值進(jìn)行評估。同時，建立科學(xué)的農(nóng)地資產(chǎn)評估體系，合理評價農(nóng)村土地價值，逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理體系。

迅速建立土地流轉(zhuǎn)要素市場。建議當(dāng)?shù)卣袑嵚男泻靡韵侣氊?zé)：真正落實農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的發(fā)放及變更工作；按照農(nóng)業(yè)部制訂《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，積極引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂書面合同，作為流轉(zhuǎn)的唯一權(quán)屬證明資料，為此項信貸業(yè)務(wù)的開展奠定良好基礎(chǔ)；出臺有關(guān)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及抵押處置的有關(guān)規(guī)定，建立土地經(jīng)營權(quán)產(chǎn)生爭議的仲裁機制，消除金融機構(gòu)的法律風(fēng)險顧慮。

及時建立風(fēng)險防范機制。加快成立農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保機構(gòu)和發(fā)展農(nóng)業(yè)保險，降低土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的信貸風(fēng)險。農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保機構(gòu)在組建形式上，可采取由政府出資成立“農(nóng)業(yè)擔(dān)?；稹?，同時業(yè)主交納一定數(shù)量的風(fēng)險保證金，委托中小企業(yè)信用擔(dān)保機構(gòu)管理并開展農(nóng)業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)。同時要鼓勵和支持保險公司開辦農(nóng)業(yè)保險業(yè)務(wù)，由于農(nóng)業(yè)保險收費低、風(fēng)險大，政府應(yīng)當(dāng)對農(nóng)業(yè)保險的虧損進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a償；農(nóng)信社積極探索多種擔(dān)保方式，對額度較大的此類貸款，推行“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押+公司擔(dān)保”、“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押+基金擔(dān)保”和“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押+經(jīng)營戶擔(dān)保”等方式，進(jìn)一步防范信貸風(fēng)險。

篇十四 我縣返鄉(xiāng)農(nóng)民工土地承包權(quán)益調(diào)研報告2900字

按照_政辦明電[20__]_號文件《關(guān)于開展返鄉(xiāng)農(nóng)民工土地承包權(quán)益調(diào)研的通知》要求，農(nóng)業(yè)局、農(nóng)綜辦和人勞局分別抽調(diào)人員組成三個調(diào)研組，于 20__年_月21日至26日深入全縣鄉(xiāng)村和農(nóng)戶，采取聽匯報，召開座談會，走訪群眾等形式，對當(dāng)前我縣農(nóng)民工返鄉(xiāng)情況和土地承包權(quán)益情況進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)研，在鄉(xiāng)、村各級部門的積極配合下，圓滿完成了此次調(diào)研任務(wù)，現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果報告如下：

一、我縣農(nóng)民工外出與返鄉(xiāng)回流的基本情況

我縣共有農(nóng)業(yè)人口_人，有農(nóng)戶數(shù)_戶，其中有外出農(nóng)民工的戶數(shù)_戶，占總戶數(shù)的_%，舉家外出的戶數(shù)_戶，占總戶數(shù)的8%。全縣共有農(nóng)村勞動力_人，其中外出農(nóng)民工_人，占勞動力總數(shù)的37%。春節(jié)前共有返鄉(xiāng)農(nóng)民工_人，截止2月底仍有_人沒有返城。

㈠返鄉(xiāng)農(nóng)民工返鄉(xiāng)的原因

1、受世界經(jīng)濟危機的影響。我國沿海地區(qū)出口及勞動密集型企業(yè)產(chǎn)品出口受到限制，經(jīng)濟不景氣，導(dǎo)致企業(yè)停產(chǎn)、轉(zhuǎn)產(chǎn)、降薪、載員等，造成農(nóng)民工不得不返鄉(xiāng)。這是造成我縣農(nóng)民工大量返鄉(xiāng)的主要原因。

2、國家惠民政策的影響。如糧食補貼、生豬補貼、農(nóng)機補貼等一系列強農(nóng)支農(nóng)惠農(nóng)政策，對農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)具有吸引力，部分農(nóng)民工返鄉(xiāng)后發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和開展多種經(jīng)營，如果經(jīng)營得當(dāng)，每年也有不錯的收入。

3、部分農(nóng)民工經(jīng)過幾年的創(chuàng)蕩，開闊了視野，掌握了一技之長，準(zhǔn)備返鄉(xiāng)企業(yè)和再就業(yè)。如有的農(nóng)民工經(jīng)過多年打工，有了積蓄，有了技能，有了一定的銷售門路，返鄉(xiāng)后自己當(dāng)老板，或者在家鄉(xiāng)再就業(yè)。

4、因年齡和技能的局限，迫使部分農(nóng)民工退業(yè)返鄉(xiāng)。由于年齡的增長和技能偏低，迫使他們退業(yè)返鄉(xiāng)。

㈡未返城農(nóng)民工的就業(yè)意愿

1、未返城農(nóng)民工中，大部分已認(rèn)識到技術(shù)和技能的重要性，想學(xué)到一門技術(shù)，掌握一項技能，最好是原來已經(jīng)基本熟悉和掌握的技術(shù)、技能，達(dá)到熟練和精巧，為以后更好就業(yè)創(chuàng)造必要的條件。

2、我縣近期大規(guī)模農(nóng)民工返鄉(xiāng)現(xiàn)象雖然尚未出現(xiàn)，但伴隨著沿海企業(yè)經(jīng)營的不景氣乃至關(guān)停倒閉，農(nóng)民工就業(yè)不穩(wěn)定的狀況已經(jīng)呈現(xiàn)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，面對歇崗和失業(yè)，我縣少部分農(nóng)民工選擇回鄉(xiāng)，但大部分農(nóng)民工仍然滯留原地等待、觀望，還有部分農(nóng)民工流向內(nèi)地一、二線城市，繼續(xù)尋找就業(yè)機會。

3、“外地再好，沒有家鄉(xiāng)水甜”。部分農(nóng)民工返鄉(xiāng)后，還是希望能夠用上自己在外學(xué)到的技術(shù)和經(jīng)驗，在家鄉(xiāng)再就業(yè)和創(chuàng)業(yè)。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)及流轉(zhuǎn)情況

我縣是從1998年開始按照國家農(nóng)業(yè)土地政策開展了二輪土地承包，以村為單位與農(nóng)戶簽訂土地承包合同，發(fā)放經(jīng)營權(quán)證書等，承包期限定為30年。20__年根據(jù)《土地承包法》要求，對簽訂的土地承包合同進(jìn)行了完善。全縣土地承包合同的簽訂率和土地經(jīng)營權(quán)證書發(fā)放率都達(dá)到了98%以上。但是在農(nóng)業(yè)稅費改革以前，部分農(nóng)戶紛紛外出務(wù)工經(jīng)商，甚至棄耕撂荒，有的村組將土地收回，重新進(jìn)行了發(fā)包，有的農(nóng)戶進(jìn)行了流轉(zhuǎn)，有的農(nóng)戶放棄了承包權(quán)。目前，全縣外出農(nóng)民工家庭沒有承包地的戶數(shù)為2256戶，占舉家外出戶數(shù)的17.8%。

㈠造成農(nóng)戶沒有承包地的原因

1、在二輪承包時自愿放棄。在稅費改革前，有的農(nóng)戶已經(jīng)在外務(wù)工經(jīng)商，同時感到稅費負(fù)擔(dān)較重，于是自愿放棄了土地承包權(quán)，這部分農(nóng)戶有_戶，占無地農(nóng)戶的50%.

2、因欠繳稅費或撂荒等被收回。這部分農(nóng)民已經(jīng)簽訂了土地承包合同，耕種了一段時間后舉家外出，因欠繳稅費數(shù)額較大或棄耕撂荒等，被村組收回土地重新進(jìn)行了發(fā)包，承包土地的農(nóng)戶現(xiàn)在不愿放棄承包權(quán)，使這部分農(nóng)戶無地可種。這部分農(nóng)戶共有_戶，占無地農(nóng)戶數(shù)的28%.

3、二輪承包時因全家外出務(wù)工經(jīng)商未通知到戶。二輪承包時有的農(nóng)戶已經(jīng)舉家外出失去聯(lián)系，因未通知到，使這部分農(nóng)戶失去了土地承包權(quán)，這部分農(nóng)戶共有_戶，占無地農(nóng)戶數(shù)的8%。

4、其它原因造成。如新增人口，因村組機動地已分完，沒有機動地可調(diào)整；還有土地被征用等原因失去土地，這部分農(nóng)戶共有_戶，占無地農(nóng)戶數(shù)的14%。

㈡土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況

目前我縣有土流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶數(shù)為_戶，占農(nóng)戶數(shù)的10.3%，土地流轉(zhuǎn)面積_畝，占土地承包面積的28%。我縣土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)存在以下幾個特點：

1、土地流轉(zhuǎn)面積較大。全縣有近三分之一的土地都有流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。主要原因是農(nóng)民外出務(wù)工經(jīng)商，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，國家征用如修路、辦企業(yè)、移民等和缺少勞動力的農(nóng)戶。

2、土地流轉(zhuǎn)對象是本村農(nóng)戶的比例較高。在農(nóng)戶外出務(wù)工經(jīng)商和缺乏勞動力的流轉(zhuǎn)土地中，有90%以上的流轉(zhuǎn)對象是本村的農(nóng)戶。

3、土地流轉(zhuǎn)期限較長。全縣農(nóng)村的土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)中，有超過86%的土地流轉(zhuǎn)期限在一年以上。

4、簽訂書面流轉(zhuǎn)合同的比例太小，幾乎沒有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同。全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，簽訂書面流轉(zhuǎn)合同的比例僅為0.5%。除國家征用和少數(shù)流轉(zhuǎn)外村的土地簽訂有書面合同外，其它都是口頭協(xié)議和私下轉(zhuǎn)包，有的流轉(zhuǎn)連村組干部都不知道。

三、土地承包經(jīng)營糾紛情況

全縣今年元—2月份涉及土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛共有81起，其中涉及農(nóng)民工家庭的糾紛案件共有20起，占糾紛起數(shù)的24.7%；因土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛的案件數(shù)為58起，占糾紛起數(shù)的72%。

引起土地承包經(jīng)營糾紛的原因主要有以下幾方面：一是因口頭協(xié)議引發(fā)的權(quán)力和義務(wù)的糾紛，近幾年國家惠農(nóng)政策加大補貼力度后，補貼款歸誰等引發(fā)糾紛。二是失地農(nóng)戶與承包地較多農(nóng)戶的糾紛。外出務(wù)工農(nóng)戶口頭將承包地轉(zhuǎn)給別人，現(xiàn)回來想收回，但對方不愿放棄承包。三是新增人口無地可種引發(fā)的糾紛。如有的通過機動地的調(diào)整分到了土地，有的則沒有分到。四是個別村組干部執(zhí)行政策出現(xiàn)偏差，“一碗水端不平”造成糾紛。

四、對解決當(dāng)前農(nóng)民工就業(yè)及土地承包糾紛的有關(guān)建議

㈠對解決當(dāng)前農(nóng)民工就業(yè)的建議

1、加強對返鄉(xiāng)農(nóng)民工的職業(yè)技能培訓(xùn)。加大對農(nóng)民工培訓(xùn)的投入，改進(jìn)培訓(xùn)方式，擴大培訓(xùn)效果。在中等職業(yè)

學(xué)校開展面向返鄉(xiāng)農(nóng)民工的職業(yè)教育培訓(xùn)，根據(jù)返鄉(xiāng)農(nóng)民工的特點開設(shè)專業(yè)和課程，采取靈活多樣的學(xué)習(xí)方式，突出培訓(xùn)的針對性和實用性。

2、搭建就業(yè)平臺。加強對農(nóng)民工的信息引導(dǎo)和就業(yè)服務(wù)，加強與勞務(wù)輸入部門的聯(lián)系和銜接，發(fā)揮勞務(wù)經(jīng)紀(jì)人的作用。同時，大力支持農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和投身新農(nóng)村建設(shè)。抓緊制定扶持農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的具體政策措施，引導(dǎo)掌握了一定技能，積累了一定資金的農(nóng)民工創(chuàng)業(yè)，以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)。

3、做好農(nóng)民工社會保障。抓緊制定農(nóng)民工社會保險關(guān)系異地轉(zhuǎn)移與接續(xù)辦法。及時妥善安排返鄉(xiāng)農(nóng)民工子女入學(xué)，積極引導(dǎo)返鄉(xiāng)農(nóng)民工參加新型農(nóng)村合作醫(yī)療，解決其看病就醫(yī)問題。

㈡對解決當(dāng)前土地承包糾紛的建議

1、著力解決返鄉(xiāng)農(nóng)民工的土地承包問題，特別是無地農(nóng)民工若沒有機動地，可通過流轉(zhuǎn)的方式使其獲得一份耕地，并提供更多的就業(yè)機會，使其重新返城或在本地就業(yè)。

2、加強對土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管力度，完善縣鄉(xiāng)兩級土地承包管理和糾紛仲裁機構(gòu)，加強對土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管和糾紛調(diào)解工作。只有加強對土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管，消除因口頭協(xié)議，形成土地承包糾紛的隱患。通過監(jiān)管把農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)形成書面合同形式，確保農(nóng)民的土地承包權(quán)益不受侵犯。

3、完善糾紛調(diào)處機制。認(rèn)真解決農(nóng)村土地承包糾紛，維護(hù)農(nóng)民工的土地承包權(quán)益?？h鄉(xiāng)農(nóng)經(jīng)部門要高度重視農(nóng)村土地承包糾紛，嚴(yán)格按照《農(nóng)村土地承包法》和《信訪條例》有關(guān)規(guī)定，建立農(nóng)民來信來訪制度，對每一起農(nóng)民來信來訪都認(rèn)真對待，及時入村入戶調(diào)查核實，按照有關(guān)政策、法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)解，做到“件件有結(jié)果，事事有回音”。

篇十五 土地執(zhí)法難若干因素調(diào)研報告2700字

土地執(zhí)法難若干因素調(diào)研報告

黨的十七大報告指出，要嚴(yán)格保護(hù)耕地。保護(hù)耕地，就必須嚴(yán)格執(zhí)法。當(dāng)前，我國耕地保護(hù)的形勢不容樂觀，各類土地違法案件不斷發(fā)生，“執(zhí)法難” 似乎是已成共識。土地執(zhí)法疲軟既然成為了常態(tài)，那就一定有它的原因。筆者以為原因是多方面的，既有法律上的，也有體制上的，也有機制上的，當(dāng)然還有更深層次上的原因。

一、問題存在的原因

（一）地方政府觀念偏差。

一些基層地方政府在政績觀、發(fā)展觀和利益觀上出現(xiàn)偏差，一味地追求經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)，工業(yè)強市、工業(yè)強縣、工業(yè)強鄉(xiāng)成為首選，就連許多村也完全不顧自身實際，紛紛高喊“工業(yè)強村”了。發(fā)展工業(yè)，必然要大量占用土地，在當(dāng)前國家進(jìn)行宏觀調(diào)控，緊把土地供給閘門的形式下，一些地方政府鋌而走險違法占用土地發(fā)展經(jīng)濟也就勢在必然了。按照現(xiàn)行法律規(guī)定，地方政府既是土地的管理者，還是相當(dāng)一部分土地占用的審批者，甚至又是土地的使用者，政府領(lǐng)導(dǎo)在耕地保護(hù)與“政績”之間發(fā)生矛盾時，天平向何方傾斜是十分明了的了。面對這種形勢，土地管理部門要想規(guī)范用地秩序、依法查處政府主導(dǎo)下土地違法行為無疑只是一廂情愿的事了。

(二) 基層執(zhí)法手段偏軟。

目前，土地執(zhí)法監(jiān)察人員相對不足、工作能力和執(zhí)法水平不高，也是土地違法履禁不止的重要原因。動態(tài)巡查不到位，一些土地違法行為難以發(fā)現(xiàn)，即使發(fā)現(xiàn)后也只能口頭或書面停工，如果當(dāng)事人無理取鬧，拒不停工，強行制止，可能引發(fā)矛盾激化，執(zhí)法人員可能受到圍攻和人身威脅。依法處理必須經(jīng)過調(diào)查取證、處罰聽證、復(fù)議訴訟、申請執(zhí)行等許多環(huán)節(jié)，一個環(huán)節(jié)遇阻，就會造成案件查辦久拖不決。另外，國土資源部門在對違法占地作出拆除的行政處罰決定后，按照現(xiàn)行法律規(guī)定無權(quán)強行拆除，必須申請人民法院申請強制執(zhí)行，但就目前的情況來看，對于此類申請，法院一律不予受理。土地執(zhí)法監(jiān)察處于十分尷尬的境地，久而久之，執(zhí)法人員乃至執(zhí)法機構(gòu)對查處土地違法案件缺乏了動力、喪失了信心。

(三) 法律法規(guī)明顯缺失。

《土地管理法》

第七十三條、第七十六條都有沒收地上建筑物的處罰規(guī)定。但如何沒收，由哪個或哪些部門來沒收，沒收后如何處理，法律上沒有相應(yīng)的規(guī)定，實踐中也就難以操作。那么，最后就會演變成不操作，或者是以罰款代沒收。這樣的處罰就形同虛設(shè)。土地管理部門照這樣的規(guī)定下處罰，違法者卻并不拿它當(dāng)回事。

《土地管理法》第八十一條規(guī)定，對擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。沒收違法所得、罰款等處罰容易執(zhí)行到位，但這不是目的，“責(zé)令限期改正”才是目的?？杀惶幜P人拒不改正怎樣處理，法律上沒有給出答案。土地管理部門拿被處罰人沒轍。就是申請人民法院強制執(zhí)行，法院恐怕也難以處理。所以這一目的事實上難以達(dá)到或者說根本達(dá)不到。

《土地管理法》第七章法律責(zé)任中，沒有任何條款對村級組織的違法行為作出法律規(guī)定，因此村級組織就會以集體的名義鉆法律的漏洞，從事涉及違法行為。相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定中針對主要責(zé)任人的行政處分條款很多，但并不能適用于村委會這些責(zé)任人。這樣對這類直接責(zé)任人而言，行政處分不適用，刑事犯罪構(gòu)不上，剩下的只有行政處罰中的罰款了。實際情況是通過土地違法行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于罰款的實際數(shù)目，致使土地執(zhí)法的威懾力大大折扣。

(四) 執(zhí)法執(zhí)紀(jì)相互脫節(jié)。？？

現(xiàn)在查處土地違法案件，可以說是全方位的了。法律法規(guī)紀(jì)檢監(jiān)察都有規(guī)定，對土地違法行為者的責(zé)任追究有行政的、刑事的、民事的和經(jīng)濟的，不可謂不全面。對案件的查處規(guī)定有移送的、聯(lián)合辦案等機制，可能涉及的單位和部門有公安、檢察、紀(jì)檢監(jiān)察，按說是陣容強大，可實際效果卻并不令人滿意。什么原因？主要是這些規(guī)定過于原則，機制發(fā)揮不了很好的作用，資源得不到有效的整合。各種責(zé)任是明確的，但如何去做才能追究到責(zé)任人的責(zé)任卻并不明確。實踐中，一些部門和單位認(rèn)為查處土地違法行為是土地管理部門的事，與己無關(guān)。處理人是得罪人的事，都不想沾。由于沒有明確細(xì)致的規(guī)定，土地管理部門按規(guī)定移送或提出聯(lián)合辦案，若是不合意，有關(guān)單位和部門總能說出若干條理由來加以婉拒。即使勉強接受，也是久拖不決。上級部門追得實在太緊，處理幾個小魚小蝦應(yīng)付一下，或者是大事化小，從輕發(fā)落，風(fēng)頭過去了，可能還把處分決定從檔案中抽走，即搞所謂的“假處理”。違法者不僅毫不畏懼，事后可能還被提拔重用。這種在黨紀(jì)政紀(jì)方面執(zhí)紀(jì)不嚴(yán)，行政法上處罰不當(dāng)，刑法上罪刑不適應(yīng)，在某種程度上，縱容了違法者的違法心態(tài)，刺激了一些地方的政府和部門違法用地。

二、嚴(yán)格土地執(zhí)法的思考

要解決土地執(zhí)法難的問題，最根本的是要按照科學(xué)發(fā)展觀的具體要求，以堅守耕地紅線，節(jié)約集約用地，構(gòu)建和保障科學(xué)發(fā)展的新機制為目標(biāo) ，對土地違法者敢于動真格，使我國嚴(yán)格的土地管理制度中的“嚴(yán)格”落到實處。

(一) 嚴(yán)格實行問責(zé)制。

近些年來，國家連續(xù)出臺了《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》等土地管理新政，強調(diào)地方各級政府對本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理和耕地保護(hù)負(fù)總責(zé)，嚴(yán)格實行問責(zé)制。在具體的土地執(zhí)法中如果真正把黨和國家的方針政策落到實處，對每一起土地違法案件尤其是影響較大的土地違法案件問責(zé)到位，土地違法的蔓延趨勢一定會得到遏止。

（二）提高行政執(zhí)法效果。

在提高土地執(zhí)法監(jiān)察的公信力、確定力、執(zhí)行力，保證土地執(zhí)法監(jiān)察的實際效果的基礎(chǔ)上。建議國家高層研究制定土地執(zhí)法與紀(jì)律檢查和刑事處罰的有效銜接機制，使土地行政處罰的拆除、沒收、罰款以及移送后的紀(jì)律處分、刑事處罰都能落到實處，真正把國家的最嚴(yán)格的土地管理制度貫徹落實在國家機器的個個環(huán)節(jié)。

（三）調(diào)整法律責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)。

土地管理法律法規(guī)建設(shè)應(yīng)當(dāng)與社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)。而現(xiàn)有的土地管理法律法規(guī)，存在著對土地違法案件的處罰標(biāo)準(zhǔn)或過重或過輕、處罰規(guī)定不具體不明確等的情形，況且在新形勢下的一些土地違法行為找不到處罰依據(jù)。所以建議修改完善土地法律法規(guī)，提高土地行政處罰的針對性，使土地執(zhí)法行政處罰依據(jù)完全充分、處罰標(biāo)準(zhǔn)具體明確，處罰措施易于操作。

（四）保障社會經(jīng)濟發(fā)展。

國土資源部門要解決好執(zhí)法難的問題，就必須解決好保護(hù)資源與保障發(fā)展的關(guān)系，積極為地方首長當(dāng)好參謀、為當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展搞好服務(wù)。_____市國土資源局根據(jù)_____的自然地域特點和社會經(jīng)濟發(fā)展的實際，提出了向黃河灘要農(nóng)業(yè)用地，向山前沖積坡要工業(yè)用地，向淺山區(qū)要城市用地，向空間拓展要建設(shè)用地的戰(zhàn)略措施。通過努力為_____社會經(jīng)濟發(fā)展提供充裕的空間，這樣土地違法現(xiàn)象自然而然的就會減少或者消失。