是什么
小區(qū)維修服務工作規(guī)程是為確保居民生活環(huán)境的安全、舒適和便利，規(guī)范小區(qū)內設施設備的日常維護、故障處理和應急響應而制定的一套操作指南。它涵蓋了從問題識別、報告、評估到修復的全過程，旨在提高工作效率，減少對居民生活的影響，同時保障維修工作的質量和安全。
模板
1. 問題識別與報告
- 居民發(fā)現設施損壞或故障時，應通過電話、物業(yè)app或服務臺及時上報。
- 物業(yè)人員接到報告后，需詳細記錄問題描述、位置和時間，并分配工單編號。
2. 現場評估與優(yōu)先級確定
- 維修人員接收到工單后，迅速前往現場進行初步評估，判斷問題嚴重程度。
- 根據問題性質和影響范圍，確定維修的緊急程度，優(yōu)先處理影響公共安全和居民生活的事項。
3. 維修執(zhí)行
- 制定維修方案，包括所需材料、工具和預計耗時。
- 在不影響其他居民的前提下，開始維修工作，確保作業(yè)區(qū)域安全，避免二次損害。
4. 質量控制與驗收
- 完成維修后，檢查工作質量，確保設施恢復正常功能。
- 邀請居民或物業(yè)代表進行驗收，確認問題已解決。
5. 記錄與反饋
- 記錄維修過程，更新工單狀態(tài)，歸檔相關文檔。
- 向居民反饋維修結果，收集意見，持續(xù)改進服務。
6. 預防性維護
- 定期進行設施巡檢，預防潛在問題。
- 對高磨損部位進行定期保養(yǎng)，延長設施使用壽命。
7. 應急響應
- 設立24小時應急熱線，快速響應突發(fā)情況。
- 對重大故障，啟動應急預案，協調多方資源，盡快恢復秩序。
標準
1. 效率標準：一般維修問題應在24小時內解決，緊急情況應在1小時內響應。
2. 質量標準：維修工作必須達到或超過設施原有的功能和外觀標準。
3. 安全標準：維修過程中遵守安全操作規(guī)程，無事故記錄。
4. 滿意度標準：居民對維修服務的滿意度需達到90%以上。
5. 溝通標準：維修人員需保持良好的溝通，確保信息準確傳遞，居民知情權得到保障。
6. 記錄完整性：所有維修活動應有完整記錄，包括問題描述、處理過程、材料消耗等。
7. 成本控制：維修成本需在預算范圍內，合理利用資源。
通過上述規(guī)程，我們期望實現高效、專業(yè)、安全的小區(qū)維修服務，為居民創(chuàng)造一個宜居的生活環(huán)境。每個環(huán)節(jié)都應嚴格遵循標準，確保服務質量，同時也鼓勵居民參與，共同維護小區(qū)的美好。
小區(qū)維修服務工作規(guī)程范文
第1篇 小區(qū)維修服務工作規(guī)程
小區(qū)維修服務工作規(guī)程
(三)
1.0目的為顧客提供及時滿意的有償和無償服務,保證維修服務的質量。
2. 0適用范圍適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)工程部對顧客提供的有償和無償維修服務。
3．0職責
3.1 物服中心主任負責督導工程部維修服務工作的開展。
3.2 工程部主管負責維修服務工作組織和指導,負責定期回訪工作。
3.3 工程部領班和技工維修服務工作的實施。
3.4 客服中心負責維修服務工作的接報修和定期回訪工作。
4. 0工作程序
4.1 基本要求
4.1.1 實行全年365天24小時接受顧客報修,報修電話__ __ __ __ __ __ __ __
4.1.2 工程人員按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝,佩戴胸牌,儀表儀容整潔端莊,持證上崗;
4.1.3 接待顧客報修時應態(tài)度和藹,用語規(guī)范、耐心熱情;
4.1.4 應做到《維修(服務)》填寫準確、齊全,及時落實任務。
4.2 維修服務項目和服務標準
4.2.1 服務態(tài)度,熱情、謙虛、使用文明用語。
4.2.2 上門時間,接到維修要求,到目的地不超過25分鐘,如暫沒有此項維修人員,應向住戶解釋,再約定時間。
4.2.3 提供維修材料,向顧客提供合格有效的所需材料。
4.2.4 維修服務時間,視工藝復雜情況而定,一般不超過8小時,最多不超過72時,如超出上述時間,應向住戶說明原因。
4.2.5 服務對象滿意率,應達到98%。,對不滿意的應盡快組織二次維修,使顧客滿意。
4.2.6 洗臉盆、洗菜盆漏水維修,應達到原先標準,經反復試用,不漏水,服務對象滿意,此項修不超過1小時。
4.2.7 洗菜盆漏水,接頭、閥門、軟管應按原標準安裝,維修時間不超1小時。
4.2.8 洗臉盆、洗菜盆堵塞,達到暢通標準,對切口處的修補應盡力恢復原樣,修時間不超過4小時。
4.2.9 浴缸堵塞及漏水,達到暢通,對切口處的修補盡力恢復原樣,經反復使用達到暢通、不漏水,維修時間不超過4小時。
4.2.1 0維修墻內水管,應摸準管路,打墻時盡量少破壞磁片,維修完畢后外觀應恢復原樣,做到工完場清,維修時間不超過72小時。
4.2.1 1修理電器,使電器能達到正常使用,保持原有外觀,試用效果使住戶滿意,小維修不超過2小時,較難的不超過72小時。
4.2.1 2疏通馬桶,使之相當暢通,即使往馬桶里扔少許報紙團也不影響暢通,維修時間不超過2小時,嚴重堵塞除外,如馬桶內掉進梳子、香皂、洗發(fā)水瓶等。
4.2.1 3疏通地漏,使之相當暢通,并對切口恢復原樣,清出異物須清理,維修時間不超過4小時。
4.3 維修服務接待
4.4.1 電話報修,顧客電話(電話響三次前接聽)或前來物服中心申報維修服務項目時,客服中心人員應禮貌詢問并記錄申報項目,及時詳細做好來電來訪登記表,填寫《服務作業(yè)單》,通知工程部人員按時上門提供維修服務;
4.4.2 顧客在現場直接向工程部人員報修時,需臨時緊急處理的工程維修項目,工程部人員需先報工程部主管和客服中心登記方可維修,維修工作結束后,需及時回物服中心填寫《服務作業(yè)單》請顧客確認簽名。
4.4 上門維修服務
4.4.1 工程部人員接到《服務作業(yè)單》后,應攜帶《服務作業(yè)單》、對講機、鞋套、布墊、抹布、工具箱、需更換的器材料或零部件,按預約時間,趕赴需要維修服務的現場。
4.4.2 工程部人員抵達門口后,應禮貌按門鈴(或輕聲敲門三下),如幾次后無應答,需填寫請求再次預約上門維修(服務),粘貼在顧客房門的顯眼處。
4.4.3 入室后,工程人員勘察、檢測后,將判斷結果告知顧客,并與顧客確認需要維修服務的項目和有關收費標準,經顧客確認后方可實施維修服務。
4.4 .4維修服務時,如需移動居室內的物件時,應征得顧客同意后方可移動,作業(yè)完成后應移到原處。
4.4 .5作業(yè)完成后,工程人員應主動及時清理、清掃作業(yè)現場,將維修工具放入工具箱,并將作業(yè)時產生的污物及雜物用布墊包好帶離現場,按垃圾分類收集要求投入規(guī)定的垃圾箱內。
4.5 有償維修服務收費標準
4.5 .1有償維修服務收費標準以物業(yè)管理條例結合當地物業(yè)管理法規(guī),經物業(yè)所在地物價管理部門核準或備案的價格,或與小區(qū)業(yè)主委員會簽定的物業(yè)管理合同中規(guī)定的收費標準為準。
4.5 .2有償維修服務收費時,應由財務人員開具發(fā)票,并在發(fā)票上注明材料、人工費用。
4.5 .3由于維修質量原因,導致顧客損失,應按實賠償,導致重復維修,不再另行收費。
第2篇 小區(qū)給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程-7
小區(qū)給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程7
1目的
規(guī)范給排水設施設備維修保養(yǎng)工作,確保給排水設施(備)各項性能完好。
2適用范圍
適用于公司管轄范圍內給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及其出現故障時的維修。(本規(guī)程所指給排水系統(tǒng)指給排水用的設備、管網、電氣、儀表等設施。)
3職責
3.1小區(qū)維修組主管負責編制《給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)計劃》并組織實施。
3.2給排水維修工負責給排水系統(tǒng)設施設備的維修以及維護保養(yǎng)。
3.3維修中心負責組織實施給排水系統(tǒng)的中修或大修。
4操作要點
4.1《給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)計劃》的制定與實施
4.1.1影響因素
制訂《給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)計劃》應考慮以下影響因素:
a)給排水設施(備)使用的頻度;
b)給排水設施(備)運行狀況(故障隱患);
c)合理的時間。
4.1.2維修組組長每年12月制訂下年度的《給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)計劃》,并按運行情況制訂中修、大修計劃,上報維修中心和工程技術部審批。
4.1.3小區(qū)維修組按計劃組織給排水系統(tǒng)日常的維護保養(yǎng)。
4.1.4維修中心負責中修以上給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)計劃的組織實施。
4.2給排水設施(備)維護保養(yǎng)要求
4.2.1水泵維修按《6.4水泵維護保養(yǎng)規(guī)程》進行。
4.2.2水池、水箱的維護保養(yǎng)按《6.7水池、水箱管理規(guī)定》進行。
4.2.3給排水管網的維護保養(yǎng)
4.2.3.1所有給排水管道應無滲漏、無堵塞、無斷裂,緊固正常,閘閥開啟靈活,關閉嚴密;雨污水窨井蓋、排水溝蓋板(或側面排水的欄柵)無破損或失少。
4.2.3.2維修組長每月不少于一次按計劃安排對管網及閘閥的完好情況組織檢查,發(fā)現問題及時組織維修或更換,若本組無能力實施維修,應及時報維修中心,按維修管理規(guī)范予以解決。
4.2.3.3維修組長應組織力量每年不少于一次對本小區(qū)的管道及閘閥補漆和添加潤滑油;每月不少于一次對管網進行保潔和相關標識的維護。
4.2.4維修中心和工程技術部對小區(qū)給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)計劃審核批準后,應加強對實施情況的監(jiān)督和管理。
4.3給排水設施設備故障的維修
4.3.1供水泵出現故障時,管道工應馬上啟用備用泵,然后立即組織維修。
4.3.2排污泵出現故障時,首先檢查故障原因,如是控制回路出現故障,通知強電班,如是水泵故障,視情況更換水泵。排污井、雨水井等因堵塞造成下水不暢等,立即疏通。
4.3.3供水管網出現故障,發(fā)生泄漏等影響正常供水,管道工立即關閉總閥,及時通知有關人員搶修,服務中心并做好受影響用戶的解釋工作。
4.3.4給排水設備故障一般不超過8小時,若在8小時內無法解決的重要部位故障,應將故障原因、解決方案、解決時間書面上報管理處限期解決。對突發(fā)性故障解決后須填寫《事故報告》上報公司。
5相關文件
《6.4水泵維護保養(yǎng)規(guī)程》
《6.7水池、水箱管理規(guī)定》
6記錄
事故報告
第3篇 _z花園小區(qū)水泵維修保養(yǎng)規(guī)程
花園小區(qū)水泵維修保養(yǎng)規(guī)程
1.0目的
確保本花園給、排水的充分有效和可靠。
2.0適用范圍
所有水泵。
3.0管理職責
3.1工作負責人:工程主管。
3.2值班人員負責水泵的日常巡查工作。
4.0內容
4.1日巡查
值班人員每天應巡視水泵房不少于兩次,檢查各種設備設施運行是否正常;排污泵是否處在自動狀態(tài),各水箱水位是否隨時處于設定的高低水位之間;以確保本小區(qū)的正常的給、排水。
4.2月檢查
各傳動部位、軸承等補充潤滑油;水泵盤根良好,泵體無滲水,泵軸滲水量正常。轉動靈活無卡阻,泵軸與電機在同一中心線,機座緊固。螺絲無銹蝕現象;電機電流正常,控制柜各繼電器無異常響聲,交流接觸器觸點無嚴重灼傷,各接線端緊固,無過熱、燒焦現象。
4.3年度保養(yǎng)
根據季度檢查及設備實際的運轉狀況,制定水泵具體的保養(yǎng)計劃。
4.3.1水泵運行應無異常響聲,否則應解體水泵或電機,將軸承清洗干凈,檢查軸向、徑向間隙是否符合要求,如間隙過大或異常磨損時應更換,如正常則吹干油污后加入軸承專用油。
4.3.2更換水泵盤根或水封,使水泵滲水量減至最小。
4.3.3生活、消防水泵安裝時,務必保證水泵與電機的同心度,避免水泵運行中產生異常振動。
4.3.4外觀整潔,名牌清晰,各部件緊固,聯軸器及保護罩完好;接地良好,接地線牢固可靠。
4.3.5閥門開、關靈活無卡阻現象,關閉嚴密,內外無漏水;閥體、手柄完好,閥桿潤滑良好,外觀整潔;單向閥動作靈活,無漏水;壓力表指針靈活,指示準確,表盤清晰,表閥及接頭無滲水,每年需拆下壓力表,除掉彎管里面的銹水后重新裝上。
4.3.6控制柜內各連接線無異常,各元件完好,拆下主接觸器滅弧罩檢查主觸點情況,若燒蝕嚴重應更換觸點或接觸器;重新校準星三角切換時間;柜內除塵;所有接線點重新緊固;測量一、二次線路及出線絕緣電阻,絕緣電阻應>0.5mω。重新緊固;測量一、二次線路及出線絕緣電阻,絕緣電阻應>0.5mω。
4.3.7保養(yǎng)完成后啟動電機,觀察電機電流、壓力表指示、水泵軸承溫度、運行電流均應正常,水泵運行平穩(wěn)無震動。
4.3.8污水泵保養(yǎng)時應從止回閥處拆開,將污水泵拿到地面進行清理,檢測絕緣,絕緣電阻達不到要求時應解體,更換冷卻油(加入變壓器油或白礦油),檢查水封及油封,必要時更換;檢查引出電纜性能及其密封性,必要時更換,必要時應進行繞組烘干處理;清理污水泵水位控制器,檢查干簧管及電纜。
4.3.9檢查保養(yǎng)均必須認真填寫記錄,交部門主管確認后存檔。
4.3.10對于消防水泵,每月應進行一次控制柜與系統(tǒng)的聯動試驗,確保能隨時可靠的投入運行。水泵的運行試驗,由相關主管人員根據系統(tǒng)水壓具體確定運行時間,應保證對管路不造成威肋,必要時應對系統(tǒng)泄壓后進行。
第4篇 物業(yè)小區(qū)發(fā)電機維修保養(yǎng)工作規(guī)程制度
物業(yè)小區(qū)發(fā)電機維修保養(yǎng)工作規(guī)程
1.0目的
保障發(fā)電機處于良好的工作備用狀態(tài),確保發(fā)電機在停電后能及時正常提供應急電源。
2.0適用范圍
適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的發(fā)電機組維修保養(yǎng)工作。
3.0職責
3.1工程部主管負責發(fā)電機組維修保養(yǎng)計劃的制定、組織和督導。
3.2工程部領班負責發(fā)電機組維修保養(yǎng)工作的組織和實施。
3.3工程部技工負責發(fā)電機組維修保養(yǎng)工作的實施。
4.0工作程序
4.1每半個月應使備用柴油發(fā)電機試運行一次,試運行時間為10-15分鐘,做好試運行記錄。
4.2關閉電機組的輸出自動空氣開關,把發(fā)電機控制屏上的選擇開關置于手動停止位置。
4.3查啟動電瓶液位,電解液應高出極板10-15毫米,不足加蒸餾水補齊。拆下電瓶線夾,在蘇打溶液中浸過并擦干凈,涂上凡士林,然后緊固其接線螺絲,并測試電瓶電壓(dc24v)。
4.4電機組運行250小時后,更換機油濾清器、燃油濾清器和水濾清器。
4.5換燃油濾清器后,應檢查油閥及閥門是否調到滿負荷運轉時的油量,固定的螺絲有無松動,然后進行手動泵油,排除油路中的空氣。
4.6電機組運行250小時后,拆下空氣濾清器,用汽油清洗并除塵,太陽曬后再裝上。發(fā)電機組運行500小時后,更換空氣濾清器。
4.7查機油的油質,如渾濁有變質應進行更換。檢查機油油位應在油尺高線位置,不夠則加補。發(fā)電機組運行250小時后,更換機油。
4.8查冷卻水箱中的水位,水箱水應在水蓋下50毫米,不夠則加補 。發(fā)電機組運行250小時后,更換水箱中的冷卻水,換水后加dca60l防銹水。
4.9檢查發(fā)電機組有無漏油、漏水現象,搞好機組清潔。
第5篇 物業(yè)小區(qū)供水設備運行和維修保養(yǎng)工作規(guī)程制度
物業(yè)小區(qū)供水設備運行和維修保養(yǎng)工作規(guī)程
1.0目的
對供水系統(tǒng)設備進行有效的運行管理和維修保養(yǎng)工作,減少故障的發(fā)生,確保為顧客提供不受污染符合衛(wèi)生標準的生活和工作用水。
2.0適用范圍
適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的供水系統(tǒng)設備的運行及維修保養(yǎng)工作。
3.0職責
3.1工程部主管負責供水設備運行和維修保養(yǎng)工作的計劃、組織和督導工作。
3.2工程部領班負責供水設備運行和維修保養(yǎng)工作的安排和實施工作。
3.3工程部技工負責供水設備運行和維修保養(yǎng)工作的實施和記錄工作。
4.0工作程序
4.1水泵運行工作規(guī)程
4.1.1啟動泵前檢查
4.1.1.1手動檢查,用手轉動聯軸器,感覺是否靈活、是否均勻、有無受阻和異常聲響;
4.1.1.2軸承檢查,檢查軸承中潤滑脂或潤滑是否清潔、適量,油位是否符合標準線;
4.1.1.3閥門檢查,吸水管側閥門及出水管側閥門是否全開;
4.1.1.4儀表檢查,電流表、電壓表是否處在合適位置,壓力表等是否正常;
4.1.1.5外部條件檢查,供配電設備、電動機是否完好,周圍環(huán)境是否正常;
4.1.1.6排除空氣,將排空閥打開,觀察流水中無空氣冒出后,再關閉排空閥。
4.1.1.7閥門操作
a、開關閥門需根據方向均勻用力,關閉閥門后要回轉半圈以防卡死;
b、用工具開關閥門需使用相應規(guī)格工具,以防過力損壞閥門。
4.2水泵運行檢查規(guī)程
4.2.1察看儀表,水泵、電機,水壓力表、電流表、電壓表直接反映了水泵是否正常工作,對每一個水泵來說,都有自己固定的壓力、電流、電壓的額定值。檢查時如果超過額定值或水表壓力不在標準范圍變化,要仔細檢查異常原因。
4.2.2聲響和振動,水泵電機在正常運行時,機組應該平穩(wěn)、聲音應該正常,連續(xù)而不間斷。如發(fā)生不正常的噪聲或振動,原因很多,要仔細查找聲響與振動的具體部位及產生的原因,需及時排除。
4.2.3注意溫升,泵與電動機軸承溫升一般不得超過周圍溫度35℃;最高不超過75℃,如感到燙手,就要停車檢查。
4.2.4觀察滴水,填料函處一般以每分鐘10滴左右速度滴水,如果填料處發(fā)熱不滴水,說明填料壓得太緊,應將壓蓋放松;如果填料處漏水太多或進氣,說明太松,則可將填料再旋緊些。
4.2.5保持蓄水池中的水位器或浮球閥正常工作,運行中應該注意變頻控制的供水系統(tǒng)中,水泵能否正常切換運行。
4.3水池、水箱清洗規(guī)程
4.3.1通知,
4.3.1.1工程部主管于每次水池(箱)清洗及消毒計劃實施前兩天通知物服中心。
4.3.1.2物服中心在計劃實施前24小時出停水告示,通知顧客。
4.3.2放水,為確保用戶的正常供水,水池放水工作必須提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小時進行(具體時間可視水池大小確定),并記錄開始放水時間和結束放水時間。
4.3.3二次供水清洗、消毒程序
4.3.3.1工具用具的準備:掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、照明燈具、潛水泵等。
4.3.3.2安全須知
a、電源:水池內作業(yè)光源要用36v以下安全電壓工作照明,最好用手電、應急燈,三相水泵要裝有漏電開關。
b、缺氧:有些水池長期封閉、無通氣孔、空氣流通極差,可在水箱底部水口處連接鼓風機吹風,約3小時通風時間。
c、注意事項:在清洗水池的過程中,消毒人員須帶防護眼鏡和口罩,如在水池內感到身體不適,產生頭暈、眼睛酸通、心悶、氣緊,要馬上離開水池,用
4.4水池、水箱維護規(guī)程
4.4.1每半年清洗水池一次;每半年檢查或更換水池管道過濾網。
4.4.2每周清掃水池頂面,水箱及連接設備上的塵土。
4.4.3每年更換水池進水閥門密封填料(盤根)。
4.4.4每年對水池防蟲網,水池蓋及消防水箱蓋刷漆一次。
4.4.5認真做好維修保養(yǎng)記錄。
4.5取水樣送檢程序
4.5.1水樣抽取及送檢工作由機電工程師完成。
4.5.2水樣抽取地點應從底層水池和頂水龍頭各抽樣一支。
4.5.3盛放水樣的容器為礦泉水或蒸餾水瓶,盛容量為500毫升的水,并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。
4.5.4在取水樣的當天應交客戶中心人員將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢,并負責取回《衛(wèi)生檢測結果報告單》交物服中心文件管理員存檔。
4.5.5如《衛(wèi)生檢測結果報告單》結果為不合格時,應由物服中心副主任(主管)安排重新清洗和消毒水池(箱),必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程,直至檢測合格為止。
4.5.6認真做好維修保養(yǎng)記錄。
第6篇 小區(qū)業(yè)主家庭維修管理規(guī)程及細節(jié)要求
小區(qū)業(yè)主家庭維修管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定物業(yè)小區(qū)業(yè)主家庭維修標準作業(yè)規(guī)程,為業(yè)主提供優(yōu)越的居家環(huán)境。
2.0適用范圍
適用于管理處所轄小區(qū)的所有業(yè)主的家庭維修。
3.0職責
3.1工程主管全面負責小區(qū)業(yè)主的家庭維修管理工作。
3.2工程領班具體負責小區(qū)家庭維修工作的落實.
3.3加強業(yè)主的溝通聯系,切實解決業(yè)主的需求與困難.
4.0程序要點
4.1業(yè)主家庭維修標準作業(yè)規(guī)程
4.1.1根據維修內容準備必要的工具和材料,按相應的維修服務承諾時間到達維修現場。
4.1.2身著干凈工裝,帶干凈工作手套,佩帶職員證,同時應帶好鞋套和一次性的臺布,持維修上門服務。
4.1.3到達業(yè)主單元后應先敲門或按門鈴,待用戶開門后首先問“您好”,業(yè)主許可后方能進入室內。
4.1.4禮貌客氣地詢問所需要維修項目,當判定維修項目屬有償維修時,根據《用戶手冊》上的收費標準向業(yè)主報維修價格。
4.1.5用戶同意維修,則將收費金額填在維修單相應的欄目,并請業(yè)主簽名;業(yè)主不同意該價格,維修在維修單上注明原因,并請業(yè)主簽名。
4.1.6因材料不足暫不能維修的,應向業(yè)主解釋清楚,預約下次維修時間,并將相關情況記錄在維修單上。
4.1.7因業(yè)主自購設施的故障而無法維修,應詳細向業(yè)主說明原因,由業(yè)主或協助業(yè)主聯系其設備供應商,同時將相關情況記錄在維修單上,并請業(yè)主簽名。
4.1.8根據設備故障情況采取相應的維修措施,注意做好現場周圍物品的防護和遮蓋。
4.1.9在維修時,應盡量保持業(yè)主戶內環(huán)境雅靜,不擴散波及太大范圍,嚴禁高聲喧嘩、散漫浪蕩。
4.1.10故障修復后,業(yè)主驗收合格,維修人員在維修單上填寫維修結果,請業(yè)主簽名確認,維修人員要將所有維修垃圾裝入塑料袋帶走,并將所維修部件和周圍環(huán)境抹干凈,徹底清理現場后才可離開。
4.1.11維修人員在完成的維修單上簽名,交工程部維修領班,同時通知客服中心登記。
4.1.12每月維修領班以10%的抽樣,對已完成的工作單進行回訪,發(fā)現業(yè)主有不滿意的應追查,確實屬人為因素應追究維修人員的責任,納入月度考核標準。
5.0相關文件
《__花園住戶手冊》
6.0記錄
《業(yè)主家庭維修工作記錄表》
第7篇 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng)規(guī)程
小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)規(guī)程
一、目的
保證小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作。
二、適用范圍
各小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)。
三、職責
由機電人員負責,保安監(jiān)控人員協助。
四、內容
(一)維修:
1、監(jiān)視器圖像不清晰的檢修步驟:
(1)調節(jié)監(jiān)視器的旋鈕;
(2)檢查視頻線有無松動;
(3)校正鏡頭焦距;
(4)清理鏡片和防塵罩上的灰塵;
(5)檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。
2、監(jiān)視器沒有圖像的檢修步驟:
(1)檢查攝像頭是否通電;
(2)檢查視頻連線有無斷裂;
(3)檢查攝像頭是否損壞;
3、控制器不能控制的檢修步驟:
(1)檢查控制器控制電壓有無輸出;
(2)檢查控制電壓有無輸入;
(3)檢查輸入插件是否損壞;
(4)檢查輸出插件是否損壞;
(二)保養(yǎng):
1、規(guī)定每月對系統(tǒng)進行一次維護保養(yǎng)。
2、檢查防塵罩,并清潔干凈,控洗鏡頭,清理降溫風扇,調校焦距。
3、檢查攝像設備支撐桿的固定及防腐是否良好。
4、檢查監(jiān)控室的通風、照明,檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好。
5、對于室外攝像系統(tǒng),檢查其防風、防雨、防塵罩的密封。
五、相關文件
(一)設備維修記錄;
(二)閉路監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄。
編 制審 核
批 準生效日期
第8篇 h小區(qū)業(yè)戶委托維修服務工作規(guī)程
小區(qū)業(yè)戶委托維修服務工作規(guī)程
一、信息處理
一)管理處值班員接到業(yè)戶電話、口頭或書面維修請求項目應在《值班記錄表》記錄清楚維修地址、聯系電話、維修內容、即時維修還是預約維修。
二)如業(yè)戶需要維修項目不屬于《管理處家庭維修服務項目一覽表》中項目應向業(yè)戶推薦專業(yè)供應商。
三)管理處值班員接到管理處其他員工轉達的維修請求項目應在《值班記錄表》記錄清楚需維修的地址、聯系電話、維修內容,即時維修還是預約維修。
四)如業(yè)戶要求即時維修的,無論是否能即時復修或其他任何原因都應及時安排人員在15分鐘內趕到維修現場。
五)值班員應對維修服務安排后的情況進行跟進,確保業(yè)戶委托維修服務能及時提供并保證質量。
二、上門維修
一)按時上門
1、維修人員接到維修任務后,應及時根據與業(yè)戶約定的時間上門。
2、如業(yè)戶不在家應填寫留言條給業(yè)戶,請業(yè)戶與管理處重新約定維修時間。
3、如因業(yè)戶自己原因不方便即時維修的應主動與業(yè)戶預約下一次上門服務時間,并及時通知管理處,以便作進一步的協商跟進。
二)初步溝通
1、維修人員對需維修項目進行初步查看。
2、根據《管理處家庭維修項目一覽表》及《專業(yè)供應商名單和維修項目一覽表》確定是否維修,如屬于《專業(yè)供應商名單和維修服務項目一覽表》中項目應告訴業(yè)戶推薦專業(yè)供應商,如能維修應告訴業(yè)戶維修中需要的材料。
3、如業(yè)戶要求管理處代購材料,應告訴業(yè)戶材料費用,并把應收費數量填入維修單上費用欄內,并告知業(yè)戶維修不收現金的制度,與業(yè)戶約定時間。
三)維修開始
開始維修
四)特殊情況
如維修過程中發(fā)現實際情況與初步判斷有誤,應向業(yè)戶道歉并重新與業(yè)戶溝通。
五)維修結束
1、維修人員應主動請業(yè)戶試用驗收,直到業(yè)戶滿意為止。
2、由業(yè)戶在維修單上簽署意見及姓名,如收費項目已確定,則將維修單業(yè)戶聯交業(yè)戶。
3、對不能確定收費項目的,將維修單帶回交工程主管會同客戶主管確定具體收費。
4、將維修單及時交回工程主管。
六)監(jiān)督
1、到業(yè)戶預約維修時間,工程主管應打電話想業(yè)戶詢問維修人是否是準時上門。
2、工程主管每天不定時檢查值班記錄本,了解維修跟進情況,督促維修工作正常進行。
3、維修結束24小時內工程主管應針對維修情況對業(yè)戶進行回訪。
七)收費處理
維修人員將維修單業(yè)戶聯交業(yè)戶,財務聯交財務內勤記帳收費,存根聯統(tǒng)一編號裝訂存檔。
八)維修服務項目管理
客戶主管每月初應根據上月需求進行統(tǒng)計、分析、評估維修服務項目提供的有效性和滿意度,對管理處提供的維修服務項目進行調整,同時不斷提供社會化、專業(yè)化的服務,尋求更多優(yōu)秀的專業(yè)供應商進行合作,進一步為業(yè)戶服務。
第9篇 小區(qū)弱電設備設施系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
質量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導書
--小區(qū)弱電設備設施系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
1.0 目的
規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序,確保高效率、高質量完成弱電系統(tǒng)的維修工作。
2.0 范圍
適用于公司各小區(qū)的弱電系統(tǒng)的維修。
3.0 職責
3.1 機電班長負責檢查弱電系統(tǒng)維修工作的實施情況。
3.2 維修工負責弱電系統(tǒng)的維修工作。
4.0 工作規(guī)程
4.1 防盜對講系統(tǒng)保養(yǎng)
4.1.1 主機、閉門器、電控鎖、防盜鐵門每月檢查、保養(yǎng)一次,加潤滑油一次,以保證鐵門轉動靈活、無雜音,同時,注意緊固有關螺絲,高層大廈鐵門尤須加強保養(yǎng);
4.1.2 主、手機通話清晰無雜音和串音、失音及振鳴等現象;
4.1.3 閉門器在鐵門打開90度或以上能自動將鐵門復位鎖上,否則,調整閉門器;
4.1.4 電控鎖體堅固牢靠,鎖舌和彈子靈活,電控和機械開鎖應靈敏;
4.1.5 鐵門框與墻體連接應牢固,鐵門的裝鎖側面與門框配合,轉動靈活,油漆無大面積剝落等銹蝕現象;
4.1.6 主機面板清潔,層號、膠片無丟失、脫落,每月檢查一次;
4.1.7 保養(yǎng)(維修)完畢,做好保養(yǎng)(維修)記錄。
4.2 消防煙感、廣播系統(tǒng)保養(yǎng)
4.2.1 消防廣播主機每星期檢測一次,保證主機功放輸出正常,并作記錄;
4.2.2 分路控制輸出每個月檢查一次,保證終端用戶聲音清晰;
4.2.3 廣播喇叭每月檢查一次,發(fā)現丟失或蟲蛀損壞,及時維修、更換;
4.2.4 對喇叭控制線路維護檢查為主,發(fā)現因裝修、老鼠或其它原因造成短路、斷路時要立即報告?zhèn)浒?同時對該線路進行維修,保證控制線路完好無損;
4.2.5 每季度對消防廣播系統(tǒng)主機進行除塵清潔;
4.2.6 每年對全系統(tǒng)各功能進行一次全面測試,檢查各路輸出音頻是否正常,活筒廣播音質是否清晰;
4.2.7 保養(yǎng)(維修)完畢,做好保養(yǎng)(維修)記錄。
4.3 公共天線(衛(wèi)星電視)系統(tǒng)保養(yǎng)
4.3.1 前端設備、線路放大器每月檢查、保養(yǎng)一次,并記錄檢查情況;
4.3.2 保證用戶終端圖像電平不低于50b,圖像目視無干擾、串擾現象;
4.3.3 衛(wèi)星電視每月檢查、維護保養(yǎng)一次;
4.3.4 保養(yǎng)(維修)完畢,做好保養(yǎng)(維修)記錄。
5.0 相關文件
5.1《弱電設備設施管理程序》(___-qp-07)
第10篇 小區(qū)給排水設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程制度
小區(qū)給排水設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程
1.0 目的
及時處理給排水設備故障,確保給排水設備正常運行。
2.0 適用范圍
本小區(qū)給排設備維修保養(yǎng)工作。
3.0 職責
3.1 給排水責任技工及值班人員負責給排水設備維修保養(yǎng)。負責監(jiān)督外委給專業(yè)公司的維修保養(yǎng)。
3.2 工程維護部主管負責對維修保養(yǎng)工作的指導、監(jiān)督。
3.2 工程維護部主管負責制定設備保養(yǎng)計劃、外委工作的聯系,對維修保養(yǎng)工作的監(jiān)督。
4.0 工作程序
4.1 工程維護部主管每年12月制定下年度《設備保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂中、大修計劃。
4.2 給排水設備由給排水責任技工及值班人員負責給排水設備的維修保養(yǎng),重大維修保養(yǎng)外委修理。負責監(jiān)督外委給專業(yè)公司的維修保養(yǎng)。
4.3 若須停機修理時,應遵守停機程序及停水程序。
4.4 給排水責任技工按《設備保養(yǎng)計劃表》進行維修保養(yǎng),并將維修保養(yǎng)情況記錄于《設備保養(yǎng)記錄》。零部件更換及大修情況同時記錄于《設備臺賬》。
4.5 故障維修一般不超過8小時,若在8小時內無法解決的重要部分故障,應將故障原因、解決方案、解決時間書面上報管理處,限期解決。
4.6 工程維護部主管對給排水設備維修保養(yǎng)提供工作指導及監(jiān)督。
4.7 給排水設備檢查保養(yǎng)表
給排水設備(設施)檢查保養(yǎng)表
序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)內容(含使用材料)周期
1閘閥螺桿涂黃油防銹季
2潛水泵測量絕緣、清潔外觀季
3排污、排水下水道
化糞池檢查清通季
4管道除銹油漆二年
_物業(yè)管理有限公司
第11篇 小區(qū)用戶室內設備維修規(guī)程5
小區(qū)用戶室內設備維修規(guī)程(五)
1、接到維修單,應先將單號和內容登記在維修檔案登記表上,隨后交對應的班組進行維修工作。
2、物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。
3、根據維修內容準備必要的工具和材料,按相應的維修服務承諾時間到達維修現場。
4、到達用戶后應經用戶許可后方能進入室內。
5、當判定維修項目屬有償維修時,根據物管部維修收費標準向用戶報維修價格。
6、用戶同意維修,則將收費金額填在維修單對應位置上;用戶不同意該價格,維修人員在維修單上注明原因,交用戶簽名。
7、因材料不足暫不能維修的,應向用戶解釋清楚,預約下次維修時間,并將有關情況記錄在維修單上。
8、因用戶自購設備故障無法維修的,應詳細向用戶說明原因,由用戶聯系其設備的供應商維修,同時將情況記錄在維修單上交用戶簽名。
9、根據故障情況采取相應的維修措施,注意做好現場周圍物品的防護和遮蓋。
10、故障修復后,用戶驗收合格,維修人員在維修單上填寫維修結果,請用戶簽名確認。維修人員清理現場后才可離開。
11、維修人員在完成的維修單上簽名,交物管部經理復核簽名,于當日交給物管部文員。維修單一聯留用戶,另兩聯分留物業(yè)部和物管部。物管部文員將維修單錄入電腦,并填寫維修檔案登記表,定期歸人維修檔案。
12、每周由各專業(yè)管理員抽取10%已完成的維修單進行回訪,發(fā)現用戶不滿意的應追查,確實屬人為因素的應追究維修工的責任。
第12篇 小區(qū)大廈設施設備維修運行控制規(guī)程制度
小區(qū)、大廈設施設備維修運行控制規(guī)程
1目的
對設備的維修及維護保養(yǎng)進行控制,確保其處于良好的運行狀態(tài),滿足正常的運行需要。
2適用范圍
適用于小區(qū)/大廈公用設施設備的保養(yǎng)、維修及事故處理過程的控制。
3引用文件
《設施設備綜合控制程序》
4術語和定義
應急維修:設備在使用過程中發(fā)生故障或損壞,為盡快恢復其功能而采取即時的非計劃預定的修理活動。
返修:對于不合格的產品所采取的措施,使其能滿足預期的使用要求。
返工:為使不合格產品滿足規(guī)定所要求而采取的措施。
5職責
5.1工程技術部負責設施設備維護、維修的控制和管理。
5.2維修中心、各小區(qū)維修組負責責任范圍內設施設備的維護、維修與管理。
5.3常務副總經理負責年度設施設備維修、保養(yǎng)計劃的審核與批準。
6程序要求
6.1維修流程圖(附后)
6.2維修計劃的制定
6.2.1維修中心、小區(qū)維修組負責制定本小區(qū)年度設施設備維修、保養(yǎng)計劃。
6.2.2工程技術部負責對小區(qū)年度設施設備維修、保養(yǎng)計劃進行審核,并在此基礎上編制公司年度設施設備維修、保養(yǎng)計劃。
6.2.3常務副總經理負責公司年度維修、保養(yǎng)計劃的審核和批準。
6.2.4維修、保養(yǎng)計劃有多項內容
具體內容包括:
a)根據每臺設備的使用性能和工作特點分別制定大、中、小修期限,維護保養(yǎng)內容及質量標準;
b)根據公用設施的性質特點分別制定定期維護保養(yǎng)的期限,維護保養(yǎng)內容及質量標準;
c)根據公司現有技術力量和操作能力,確定公司自行檢修及委托外單位檢修的設施設備清單;
d)年度計劃分解,工時測算,及維護保養(yǎng)的時間安排。
6.3設備維護保養(yǎng)工作的實施
6.3.1設備的日常維護
6.3.1.1設備的日常維護保養(yǎng)由操作人員負責,應做到:整齊、清潔、潤滑和安全。
6.3.1.2設備應加強日常維護保養(yǎng)
維修保養(yǎng)內容包括:
a)擦拭、清潔機器外表;
b)緊固外表易松動部位;
c)檢查外部零件及電氣部分的完整性。
6.4.2設備的定期維護
6.4.2.1設備的定期維護由維修人員負責完成。設備維護保養(yǎng)規(guī)范中應包括設備定期維護的內容。
6.4.2.2定期維護包括多項內容
定期維護的主要內容有:
a)徹底清洗、擦拭機器內外;
b)檢查、調整各部件配合間隙,緊固擺動部位,更換個別易損件;
c)清掃、檢查、調整電器線路及裝置;
d)疏通油路,添加潤滑劑。
6.4.2.3定期維護分多個類別
具體分類有:
a)一級保養(yǎng)
一保的作業(yè)內容就是對設備進行內部清洗,溝通油路,調整配合間隙,緊固有關部位及對有關部位進行必要的檢查,一保工作具有一定的技術要求,其保養(yǎng)工作應在維修工的指導下,由操作員完成。
b)二級保養(yǎng)
二保的作業(yè)內容除了一保的全部作業(yè)外,還要對設備進行局部解體檢查,清洗換油,修理或更換磨損零件,排除異常情況和故障,恢復局部工作,檢查并修理電氣系統(tǒng)等。
6.4.3重要設備的維護
6.4.3.1配電房、冷水機組、燃油鍋爐、電梯機房、水泵房是小區(qū)的重要設備。
6.4.3.2重要設備應由工程技術部制定詳細的維護保養(yǎng)規(guī)程。
6.4.2.3重要設備的維護內容除包括定期維護的內容外還應包括其它內容
具體內容包括:
a)重要設備長期停用,應定期進行擦拭、潤滑及空運轉;
b)重要設備的潤滑油料、擦拭材料和清潔劑必須嚴格規(guī)定使用,不得隨意代用;
c)重要設備需用的備件要根據供應情況優(yōu)先準備。
6.4.4設備封存和啟封前的維護
6.4.4.1設備封存前由使用部門通知工程部,工程部會同該設備操作工對設備進行清潔、潤滑、防銹和性能檢查。
6.4.4.2設備啟封時應由工程部會同該設備操作工進行啟封檢查并試車。
6.5設施設備維修工作的實施
6.5.1日常報修
6.5.1.1設施、設備發(fā)生故障,小區(qū)管理處應及時填寫報修單向維修組、維修中心進行報修。根據管理處的報修單,維修組派員維修,具體工作程序詳見《日常報修規(guī)程》。
6.5.1.2注意事項
設施設備在維修過程中應注意多個事項包括:
a)設備無法修復時,維修組應及時與報修部門聯系,并提出處理意見;
b)維修人員對急修的赴修反應時間(接到通知到進入現場時間)不超過10分鐘。
6.5.2巡查維修
維修組應安排人員對公共區(qū)域的公共設施設備進行日常巡查檢修。在巡檢過程中發(fā)現的一般故障由巡檢人員現場修復,較大故障由巡檢人員填寫報修單向班組匯報,另行安排檢修。
6.5.3設備的項修
6.5.3.1工程技術部應根據設備的實際情況,對劣化狀態(tài)已達不到技術要求的項目,按實際需要派員進行針對性的修理。
6.5.3.2項修時,一般要進行部分拆卸、檢查,更換或修復失效的零部件,從而恢復所修部分的性能和精度。
6.5.4設備的大修
6.5.4.1設備大修應該認真考慮,并列入年度維修計劃。
6.5.4.1大修可由工程技術部或維修中心承擔,也可委托專業(yè)單位進行。
6.5.4.2大修時要對設備進行全部解體,修整所有基準件,修復或更換磨損、腐蝕、老化及喪失精度的零部件,使之達到規(guī)定的技術要求。
6.5.5計劃維修
計劃維修按年度設施設備維修、保養(yǎng)計劃實施。
6.5.7委托維修
對于委托維修的實施,小區(qū)的責任維修部門應派技術人員進行監(jiān)督、檢查。各有關部門應做好配合協助工作。維修完成后,應由責任維修部門和修理方共同進行驗收,并填寫維修保養(yǎng)單。維
修方應在保質期內承擔相應責任。
6.6設備的事故管理
6.6.1凡各種設備因非正常原因造成損壞,使精度、性能、功率降低甚至造成不能使用,以及表面雖未損壞而內傷嚴重者,均稱為設備事故。
6.6.2設備事故的性質
根據引發(fā)原因的不同設備事故分不同性質:
a)責任事故:因人為原因(如違反操作規(guī)程)而造成的事故;
b)質量事故:因設備設計、制造、安裝等原因而造成的事故;
c)自然事故:因遭受自然災害而造成的事故;
d)其他事故:凡不屬于上述三類原因的事故。
6.6.3事故的處理
6.6.3.1公司發(fā)生設備事故后,由使用部門報告工程技術部。由工程技術部負責進行處理并修復。
6.6.3.2工程技術部會同使用部門對事故進行分析,填寫設備事故報告書,做出處理意見。
6.6.3.3設備事故報告書經由使用部門和工程技術部經理簽字后送總經理批示、處理。
6.6.3.4設備事故經分析、處理并修復后,工程技術部應計算出實際損失,報送財務部。
6.6.3.5公司發(fā)生的各種事故,應由工程技術部在設備事故登記表內予以登記。
7相關文件
《鍋爐維修保養(yǎng)規(guī)范》
《電梯維修保養(yǎng)規(guī)范》
《空調維修保養(yǎng)規(guī)范》
《給排水設備維修保養(yǎng)規(guī)范》
《供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)范》
《日常報修規(guī)程》
《電腦信息系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)范》
8記錄
維修單
年度設備維修、保養(yǎng)計劃
月度設備維修保養(yǎng)計劃
設備事故報告書
設備事故登記表
公共區(qū)域巡查表
維修保養(yǎng)單
第13篇 物業(yè)小區(qū)電氣設備維修保養(yǎng)工作規(guī)程
物業(yè)小區(qū)電氣設備維修保養(yǎng)工作規(guī)程
1.0目的
按規(guī)范對電氣設備進行有效維修保養(yǎng),減少電氣設備故障的發(fā)生,為顧客提供穩(wěn)定可靠的電源。
2.0適用范圍
適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的電氣設備維修保養(yǎng)工作。
3.0職責
3.1工程部主管負責電氣設備維修保養(yǎng)工作的計劃、組織和督導。
3.2工程部領班負責發(fā)電氣設備維修保養(yǎng)工作的實施。
3.3工程部技工負責電氣設備維修保養(yǎng)工作的實施和記錄。
4.0工作程序
4.1制定維修保養(yǎng)計劃:
4.1.1工程部主管應根據設備的使用年限和運行狀況, 于每年12月制定下一年度的電氣設備年度維修保養(yǎng)計劃表, 報物服中心主任和工程技術部審核,維修保養(yǎng)計劃的內容應包括:維修保養(yǎng)項目、使用材料及主要零部件,計劃時間、責任人、外協方(如必要)、預計費用等;大、中修計劃公司總經理審批后執(zhí)行;
4.1.2運行和維修領班應根據電氣設備實際運行情況,每月25前制定下月電氣設備維修保養(yǎng)計劃,報工程主管修改審核,由物服中心主任審批后執(zhí)行;
4.1.3運行和維修領班根據電氣設備實際運行情況,每周五制定下周日常維修保養(yǎng)計劃,報工程部主管審批,并向物服中心主任匯報。
4.2日常維修保養(yǎng):
4.2.1日常維修保養(yǎng)由運行或維修領班負責安排工程人員完成,維修保養(yǎng)應遵守安全操作規(guī)程, 并且不能影響正常的供電,必要時須向工程部主管報告;
4.2.2低壓配電房、變壓器室、高壓室、低壓配電屏、高壓柜、配電室等,打掃衛(wèi)生、保持干凈;
4.2.3對電流表、電壓表、功率表、功率因素表等計量表計誤差超過規(guī)定值或故障時做相應整定或更換,恢復原有精度;
4.2.4對各負荷開關、空氣開關、電纜或電纜接頭等發(fā)熱即時組織維修或更換,恢復至原有狀態(tài),需停電維修的,必須事先報告工程部主管;
4.2.5對各類轉換開關、按扭、指示燈、電容器、接地或接零端子松動或故障即時組織維修或更換,恢復原有功能;
4.3月度維修保養(yǎng):
4.3.1月度維修保養(yǎng)由工程部主管負責安排工程部人員,并根據月度維修保養(yǎng)計劃內容逐一完成,重點是對低壓配電屏內、配電箱、控制箱內進行一次除塵,檢查維修、調整或更換存在故障隱患的主要開關、電纜接頭,檢查并擰緊配電屏、配電箱或控制柜內接線,做好相關的記錄;
4.3.2月度維修保養(yǎng)同時須遵守4.2中項的規(guī)程,并完成2項中所列的維修保養(yǎng)內容,做好相關的記錄。
4.4年度維修保養(yǎng):
4.4.1年度維修保養(yǎng)由工程部主管負責安排工程部人員,并根據年度維修保養(yǎng)計劃內嚴格執(zhí)行完成,年度維修保養(yǎng)時間應安排在對顧客的營業(yè)影響最小的時間段進行;同時避開節(jié)假日時間, 并且采取分段分項施工的辦法, 做到不影響顧客的正常生活、工作和營業(yè)等。年度維修保養(yǎng)之前由物服中心向顧客發(fā)布停電通知,同時在宣傳欄內公示,并要求各部門做好停電期間各種準備;
4.4.2年度維修保養(yǎng)作業(yè)之前必須做好充分準備, 包括施工的計劃、步驟、材料、零配件、責任人、緊急措施等, 經物服中心主任和工程部主管審核確定;
4.4.3年度維修保養(yǎng)作業(yè)必須對重要電氣設備或項目進行技術檢測和試運行, 發(fā)現存在故障隱患或檢測不合格要立即進行電氣設備采取維修、整定或更換等整改措施, 直至合格;
4.5電氣設備臨時故障的排除和維修
4.5.1運行或維修人員發(fā)現電氣設備設施發(fā)生故障, 必須迅速報告班長或工程部主管,并做好相關的記錄;
4.5.2班長或工程部主管接到工作人員的報告后,立即組織工程技術人員到現場, 分析故障原因, 然后決定故障排除和維修方案。
4.5.3故障排除和維修時需停電的, 工程部主管必須報告物服中心主任,并報告停電時間,要通知做好發(fā)電準備工作(如有發(fā)電機的), 保證應急設備的用電;
4.5.4一般故障排除不超過半個小時, 超過半個小時的, 應采取臨時措施向停電顧客提供臨時電源;
4.6變壓器保養(yǎng)
4.6.1先投入備用變壓器,再把待保養(yǎng)變壓器退出運行;
4.6.2用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側接地開關,確認斷開位置后,合上高壓側的負荷開關,觀察備用變壓器空載運行是否正常,然后用鎖鎖住該高壓柜;
4.6.3逐級斷開配電柜上的負荷開關;
4.6.4斷開并搖出待保養(yǎng)變壓器低壓側的總開關,并拉下隔離刀閥,在手把懸掛有人操作,禁止合閘的標識牌;
4.6.5斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側的負荷開關,確認斷開位置后,合上接地開關,然后用鎖鎖住該高壓柜,并懸掛有人操作,禁止合閘的標識牌;
4.6.6逐級合上配電柜上的負荷開關;
4.6.7開門進入干式變壓器室,首先應用高壓驗電器確認該臺變壓器在停電狀態(tài)下,然后檢查變壓器外殼、墊片、瓷套有無破損及母線有無變形現象,有破損的應進行更換;
4.6.8重新緊固引線端子、銷子、接地螺絲。進出母線螺絲如有松動的應拆下螺絲,用細平銼輕銼接觸面,用手感覺無任何凹凸不平的感覺后,用干凈的布條擦去灰塵,拌上凡士林,換上新的彈簧墊圈,緊固螺絲;
4.6.9用干凈的棉布擦去變壓器周圍及瓷瓶上的灰塵,用吸塵器清潔變壓器內部的灰塵;
4.6.10斷開待保養(yǎng)變壓器高側壓的接地開關,用2500v搖表測試變壓器一次側、二次側線圈的相與相、相對地之間的絕緣電阻,一次側絕緣電阻不低于300兆歐,二次側絕緣電阻不低于10兆歐。在測試前應接好放電線,測試完畢后,進行放電;
4.6.11檢查變壓器室及變壓器內有無遺留工具,然后撤離現場,鎖上變壓器外罩門;
4.6.12合上待保養(yǎng)變壓器的高壓側負荷開關,讓變壓器空載運行并取下高壓側警告標示牌;
4.6.13合上待保養(yǎng)變壓器的低壓側隔離刀閘,用手柄把低壓側總空氣開關搖入,并轉移部分負荷至保養(yǎng)后的變壓器,觀察其帶負荷運轉情況;
4.6.14保養(yǎng)情況詳細記錄在《變壓器保養(yǎng)記錄表》上。
第14篇 小區(qū)住戶室內安裝維修規(guī)程制度
小區(qū)住戶室內安裝、維修規(guī)程
1目的
規(guī)范住戶室內安裝/維修程序,確保高效率、高質量地完成住戶室內安裝/維修工作。
2適用范圍
適用于公司管轄范圍內住戶室內的安裝/維修工作。
3職責
3.1小區(qū)管理處負責住戶室內安裝/維修工作驗證和回訪。
3.2小區(qū)維修組主管負責住戶室內安裝/維修工作的組織實施。特殊維修項目(如:電表維修、水表維修、煤氣熱水器維修、電熱水器維修)則由維修組主管負責聯系相關專業(yè)公司組織維修。
3.3維修組員工具體負責住戶室內的安裝/維修工作。
4操作規(guī)程
4.1維修工進住戶家進行安裝/維修時的基本要求
4.1.1維修組員工進行住戶室內安裝/維修時,要注意禮節(jié)禮貌
具體應做到如下幾點:
a)自覺維護公司及住戶的權益,不做損害公司名譽的事;
b)不能不懂裝懂,遇到疑難問題要如實、詳細地匯報給維修組主管,請求支援解決;
c)安裝/維修開始前,如屬有償服務的,應事先向住戶說明,并征得住戶同意。
4.1.2維修組員工進行住戶室內維修時應征詢住戶意見,盡量恢復維修前的原貌原樣,如有改動應征得住戶的同意方可進行。如果不能滿足住戶的要求,則應向住戶解釋清楚并表示歉意,盡量取得住戶的諒解。
4.1.3維修組員工進行住戶室內安裝/維修前,首先應設計好方案或者進行仔細檢測、判斷出故障部位(元器件)。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換,以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。
4.1.4維修組員工接到住戶室內安裝/維修通知單后,應在15分鐘內準備好安裝/維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品(塑料袋、干凈抹布等),按與住戶約定的時間提前5分鐘趕到(特殊情況除外)。特殊情況需急修的,應在15分鐘內趕到。
4.1.5維修組員工來到住戶門前,應先按門鈴(3次左右),如無門鈴時可用手輕輕敲門。見到住戶時要先問好,簡潔說明事由征得住戶同意后方可進入室內進行安裝/維修。
4.1.6維修組員工進行安裝/維修前應做好相應的施工準備,要把有礙操作的物品小心移開,并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布廢報紙等)。安裝/維修時盡量使噪音降到最低限度,嚴禁在室內高聲喧嘩、嘻笑取鬧。
4.1.7進入住戶室內,應按公司規(guī)定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進入住戶室內。
4.2室內設施設備維修
4.2.1日光燈維修
日光燈維修要求應:
a)檢查測量日光管兩端電壓是否正常,如不正常則應檢修開關;
b)檢查啟輝器管腳接觸是否良好,否則應整修啟輝器座;檢查啟輝器電容是否已擊穿,玻璃管是否已發(fā)黑,如是則更換一個啟輝器;
c)檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷,如是則應更換同規(guī)格的光管;
d)檢查日光管管腳是否接觸良好,否則應整修日光管管座,整修后達不到要求的應更換;
e)檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現象,如是則應更換一個同規(guī)格的鎮(zhèn)流器;
f)維修工作完成后應開燈試驗,日光管閃爍應不超過3次就能點亮,否則應重新檢修,直至故障排除。
4.2.2開關維修
開關維修要求應:
a)計算用電負荷,如已超載則要求住戶相應減少負荷,否則應申請增容;
b)拉下總電源開關,用萬用表檢查有無短路故障,如有則應先對懷疑點進行檢查,然后再逐一檢查,直至故障排除;
c)拉下總電源開關,用500v搖表檢查線路絕緣情況,如果搖表指針抬不起頭,則表明線路漏電,此時應逐條線路檢查,直至故障排除;
d)故障全部排除后,換上一個同規(guī)格的開關;
e)試驗開關應開閉正常。
4.2.3電表維修
電表維修要求應:
a)計算住戶是否超載用電,如是則要求住戶增容;
b)對電表加負載試驗,如有下列任意一種情況則應更換一個經供電局校驗后合格的電表;電表不轉、電表轉得異?？旎蚵㈦姳砝锩婷盁?、電表接線住燒穿;
c)電表安裝應方正牢固、無傾斜、無松動,注意進、出線的正確接法;
d)安裝完畢后進行通電實驗,電表應轉動靈活,無異常噪音;
e)會同公共事務部管理員做好新舊電表底數的記錄。
4.2.4水嘴、閘閥維修
水嘴、閘閥維修要求應:
a)關掉水嘴、閘閥前的閥門,排空管內的水,拆下水嘴或閘閥;
b)擰開水嘴或閘閥,加密封膠墊損壞則應更換一個同規(guī)格的密封膠墊;如閥桿磨損嚴重則應更換一個同規(guī)格的水嘴或閘閥;
c)在水嘴或水管螺牙段纏繞水膠布(順時針方向),裝上水嘴或閘閥;
d)開水試驗,螺牙連接處應不滲水,開關水嘴或閘閥應靈活,水嘴或閘閥關水后應不漏水。
4.2.5水表維修
水表維修要求應:
a)關閉水表前的閘閥,排空管內的水,拆下水表;
b)拆開水表,檢查濾網是否被臟物堵住,如是則應清除臟物;清潔水表讀數盤,重新裝配好水表。如水表如齒輪磨損嚴重應更換一個新水表;
c)裝回水表,應注意放好兩端密封膠圈,水表的水流方向應與供水方向一致。水表安裝應牢固無松動、水平無傾斜;
d)水表安裝完畢后進行通水試驗,接頭處應不滲水,水表應轉動靈活;
e)會同公共事務部管理員做好新舊水表啟用底數的記錄。
4.2.6煤氣熱水器維修
煤氣熱水器維修要求應:
a)開機時不著火:
--檢查電池電壓是否足夠,如果不夠則應更換同規(guī)格的電池;
--如果開機能夠聽到吱吱的打火聲,則說明打火部分正常否則應更換電子打火總成;
--檢查氣路部分:一種情況是檢查煤氣瓶內是否有煤氣或煤氣閥門是否擰開;第二種情況是檢查煤氣電磁閥是否卡住,如是則應拆開電磁閥檢修(擦除臟物、加潤滑油)。
b)開機時有嘭的爆炸聲:
--先關閉煤氣瓶閥門;
--用電風筒吹干高壓打火線;
--調整點火間隙;
--開機時如能聽到清脆的電磁閥動作聲響,則表明電磁閥工作正常,否則應擰開電磁閥修理(加潤滑油、擦除臟物);
--打開煤氣瓶閥門,開機點火正常,反復試3~5次。
c)燃燒火焰為紅色應清除空氣進氣門臟物;
d)先導閥門控制的煤氣熱火器維修:
--開機時先導閥處未點火此時應修理先導閥;
--開機電先導閥處點火,但主電磁閥打不開,不能正常點火。此時應拆修主電磁閥(活動閥芯多次,清除污物)。
4.2.7煤氣灶維修
煤氣灶維修要求應:
a)開機不著火:
--開機時如點火電機無火花則說明壓電陶瓷損壞,此時應更換點火器總成;
--清除空氣進氣門臟物。
b)燃燒火焰為紅色:
--清潔爐頭管路及爐頭臟物;
--清除空氣進氣門臟物。
c)漏煤氣:
--如軟管接頭處漏氣則應整改處理接頭處;
--如點火器總成漏煤氣則應拆換點火器總成。
4.2.8坐廁水箱維修
坐廁水箱維修要求應:
a)水箱浮球閥漏水:
--用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏,則應高速浮球閥桿陰位螺釘;
--用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應修整浮球閥封水位置;整修后如仍漏水則應更換水箱配件總成。
b)水箱出水膠塞漏水:
--調整膠塞位置;
--如膠塞已老化或變形則應更換膠塞。
4.2.9電熱水器維修
電熱水器維修要求應:
a)開關跳制:
--電熱棒生銹或老化導致漏電,此時應更換同規(guī)格的電熱棒;
--如是開關本身質量問題則應更換同規(guī)格的開關。
b)電熱水器不能熱水,如經查是電熱棒燒斷,此時應更換一根同規(guī)格的電熱棒。
4.2.10抽油煙機維修
抽油煙機維修要求應:
a)檢查電容是否變形、膨脹或爆裂,如是則應更換統(tǒng)一規(guī)格的電容;
b)檢查電動機是否漏電,如是則應更換一個同型號規(guī)格的電動機;
c)檢查電動機軸是否阻滯難轉動,如是則應對波絲加潤滑油;
d)檢查電動機溫度保護器是否燒壞,如燒壞則直接短接溫度保護器。
4.2.11空調器的維修
空調器的維修要求應:
a)詢問住戶關于空調器的故障情況;
b)檢查空調器有無異常聲響、有無異常氣味,如有則應查找出具體故障部位并進行相應的整改;
c)觀察電器元件、接線頭有無燒焦或松脫,如有則應進行相應整改;
d)觀察管路接頭處有無油污,如有則說明此部位泄漏,此時應將接頭擰緊;
e)用手摸吸氣管,如果感覺吸氣管溫度跟環(huán)境溫度差不多,則說明空調器制冷劑不夠,此時應查找出制冷劑泄漏部位并排除,然后再充注制冷劑;
f)觀察毛細管出口和蒸發(fā)器入口部分如有結霜,而其他部位有少量凝露或干燥無露,則表明空調器制冷劑不夠,系統(tǒng)有泄漏,此時應查找除泄漏部位并排除;
g)用手摸干燥過濾器,正常適應比環(huán)境溫度稍高,如果手摸干燥過濾器有發(fā)涼的感覺,則說明干燥過濾器臟堵,此時應更換干燥過濾器;
h)用復合壓力表測量空調器高低壓力,如果低壓低于0.4mpa,則說明空調器有泄漏,此時應查找出故障部位并排除?？照{器正常時的高低壓為(30℃時):低壓為0.49~0.54mpa,高壓為1.17~1.37mpa;
i)用鉗形表測量運轉電流,比較測量值與額定值是否有較大的偏差,如有則應分析產生的原因,并排除故障;
j)全部工作完成后,啟動空調器試運轉,仍有故障則應繼續(xù)查找原因直至故障排除。
4.3空調器的安裝
4.3.1窗式空調器安裝
窗式空調器安裝步驟應:
a)在窗口或墻壁上開一個孔(如果有預留孔則不用重開),其孔的大小由空調器的外形尺寸決定;
b)根據空調器的外形尺寸,用40×40mm的鋁角鋼制作一個支撐架;
c)根據支撐架螺栓孔位置用沖擊鉆在墻壁上鉆孔,用膨脹螺栓固定支撐架;
d)將窗式空調器安裝在支撐架上,務必使窗式空調器外殼室內側比室外高5~10mm;
e)窗式空調器的室外部分的上面應裝一塊傾斜的遮陽板伸出窗式空調器約20mm;
f)用軟泡或硬泡絕緣材料塞住空調器四周空隙并在四周打上玻璃膠;
g)試運轉窗式空調器,確認一切正常。
4.3.2分體式空調器的安裝
分體式空調器安裝步驟應:
a)根據室外機的外形尺寸,用40×40mm的鋁角鋼制作一個支撐架(應考慮室外機距墻為250mm為宜);
b)打墻洞,墻洞的大小以能穿過連接管的護管為原則,墻洞應向室外側向下傾斜;
c)室內機組的安裝:
--用水平儀測量掛板是否平直,如平直則根據掛板上固定螺栓孔的位置在內墻上作出相應的記號;
--根據記號在內墻上用沖擊鉆鉆孔,在孔內裝入膠粒;
--重新用水平儀測定掛板是否平直,平直后用螺栓固定掛板;
--掛上室內機組,務必使室內機組平直、牢固。
d)室外機的安裝:
--根據支撐螺栓孔的位置,在外墻或水泥支撐板上用沖擊鉆鉆孔;
--用膨脹螺栓固定支撐架;
--把室外機組安裝在支撐架上。
e)室內外機組的管路連接:
--喇叭口連接時,一定要交兩管同心對正,然后用手螺母套入,最后用板手緊固。緊固時應一把扳手固定,一把扳手旋轉。緊固時應注意用力力度(φ16mm銅管,如果用20cm扳手,憑腕力就基本上足夠了;φ10mm銅管,如果用20cm扳手,憑臂力就基本上足夠了);
--管路轉彎處不允許有死彎,管路彎曲半徑至少是管外徑的3倍以上,并且不得有凹、扁等變形,應盡量減少管路彎曲次數;
--管路連接好后,必須在其外部加以保溫并用塑膠帶包嚴。
f)排除空氣:
--用扳手卸下液體和氣體閥的堵帽,同時松開氣體連接管螺母;
--將液體閥的閥桿反時針轉1/4圈,用手握住氣體連接管螺母,如果手感到涼爽時則應迅速擰緊氣體連接螺母;
--全部打開液體和氣體閥,然后再將
液體閥和氣體閥3圈,裝回液體閥的堵帽。
g)系統(tǒng)檢漏:用肥皂水檢查各螺母連接處是否有氣泡冒出,如有氣泡冒出則應再擰緊螺母,直至不冒氣泡為止;
h)將管路(包括排水管)整理好,并把墻孔用橡皮泥堵住;
i)試運轉:開機試驗,過3~5分鐘后應有涼風吹去,應無異常聲響,各種顯示、指示正常,否則應查明原因并排除故障。牽涉到產品質量問題則應及時請示主管退貨。
4.4給水管的安裝
4.4.1根據現場情況確定為最佳管路走向(綜合考慮如下因素:住戶要求、美觀效果、最省材料以及最省人力)。
4.4.2安裝水管前的準備工作
安裝水管前做如下準備工作:
a)根據《住戶室內安裝/維修通知單》領取所需的主要材料(如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等);
b)輔助材料(如水膠帶、白色的油漆或材料、管碼、膠粒等);
c)借用所需的公用工具(如三輪車、開牙機等)。
4.4.3安裝要領
給水管安裝要領如下:
a)整個給水管路安裝只允許有一個活接頭,并盡量留在接駁進水口處;
b)給水管應盡量貼陰角、陽角或墻壁;
c)給水管每米垂直偏差應<2mm,橫向偏差應<1mm(吊線尺量);
d)冷、熱水管的安裝要求是:當冷熱水管上下平等安裝時,熱水管必須在冷水管上面;當冷熱水管垂直安裝時,熱水管應在冷水管面向的左側;
e)給水管每兩米及拐彎處應加管碼固定;
f)刷白色的油漆或白色涂料(如住戶需要的話);
g)試水時應整個管路沒有一處滲漏水。
4.5安裝/維修工作完成后,維修組員工應及時清掃工作場地:小的工作垃圾裝入塑料袋內,大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱)要搬到附近的垃圾桶(箱)邊上;用干凈的抹布擦拭弄臟了各部位(如桌椅、墻壁、地面等);恢復各物品的原來狀態(tài)(位置)。
4.6全部工作完成后,維修組員工要實驗安裝/維修后的效果給住戶看;同時要給住戶講解應注意的事項,如果住戶不滿意的地方(合理的要求),則應及時進行整改直至住戶滿意為止。
4.7確認一切正常后,維修組員工應禮貌地請住戶在《有償服務聯系單》上簽名確認。如果住戶對此次安裝/維修收費有異議,維修組員工應根據《有償服務收費標準》向住戶作出詳盡的解釋,消除住戶不必要的疑慮。
4.8維修組員工離開住戶家時,應禮貌地向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解。
4.9維修組員工回到維修組后要及時在《維修單》上做好維修記錄,記錄內容包括:維修內容、所用主要材料、施工工時等,然后簽上維修人員姓名,交管理處驗收。
5記錄
《維修單》
第15篇 小區(qū)業(yè)戶房屋維修管理規(guī)程制度
小區(qū)業(yè)戶房屋維修管理規(guī)程
1、工作目標
規(guī)范對業(yè)戶房屋設施的養(yǎng)護和修繕管理,保持并恢復房屋使用功能。
2、工作職責
2.1 管理處工程、維修主管確定維修方案,并安排實施。
2.2 維修調度及值班人員接到投訴或維修通知后,及時安排維修人員上門服務,疑難問題及時報告工程維修主管。
2.3 管理處操作員工實施對房屋維修,保證其使用完好。
3、工作指引
3.1 管理處工程維修主管工作
3.1.1 執(zhí)行管理處經理指示,確保房屋完好及使用。
3.1.2根據維修、保養(yǎng)計劃以及業(yè)戶的投訴,確定維修方案,并及時安排操作員工進行維修,并作好監(jiān)督跟進工作。
3.1.3督促檢查下屬員工嚴格遵守操作規(guī)程及員工守則,上門服務時按照規(guī)定的服務標準并遵守六要八不準。
3.1.4負責管理業(yè)戶的投訴,調度以及回訪的服務工作,以保證及時率和滿意率達到要求。
3.1.5負責外包維修項目的聯系和組織工作,協調好維修單位之間關系,監(jiān)督跟進維修過程,要求各維修單位遵守小區(qū)管理規(guī)定,保質、保量、保工期地完成維修工作。
3.1.6督導下屬員工要不斷提高維修技能,以保證對業(yè)戶提供及時、快捷的服務。
3.1.7經常巡視所轄區(qū)域,發(fā)現問題及時上報并安排相關人員解決,以求減少投拆。
3.1.8完成領導交辦的其它工作。
3.2管理操作員工工作
3.2.1 接到維修調度或班長通知后,及時到達現場,進行維修。
3.2.2 嚴格遵守操作規(guī)程及六要八不準規(guī)定,做好維修服務。
3.2.3 遇有維修困難時,及時向領導報告,尋求公司或外委單位幫助解決。
4、質量記錄
4.1 《業(yè)戶維修投訴登記表》
4.2 《維修服務單》
4.3 《維修記錄表》
5、參閱文件、資料
5.1 《維修操作規(guī)程》
5.2 《六要八不準規(guī)定》
5.3 《維修服務規(guī)范用語》
5.4 《維修服務項目收費標準》
