第1篇 某商業(yè)管理公司人事行政部職能
商業(yè)管理公司人事行政部職能
1、負(fù)責(zé)公司人力資源管理工作,包括:
人力資源規(guī)劃、招聘與配置、薪酬與福利、培訓(xùn)與開(kāi)發(fā)、考核與激勵(lì)以及勞動(dòng)關(guān)系六大人力資源模塊規(guī)章制度的擬編、上報(bào)審批、組織執(zhí)行、過(guò)程控制、反饋、修訂工作,發(fā)揮人力資源管理在公司整體運(yùn)作體系的服務(wù)功能,關(guān)注員工心態(tài)管理,做好公司團(tuán)隊(duì)的建設(shè),促使人力資源工作能滿足公司發(fā)展需求,做到“招到人、用好人、育好人、留住人”。具體職能如下:
(1)人力資源規(guī)劃方面,根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略部署對(duì)人力資源的需求,及時(shí)分析不同時(shí)期用工情況,提出人力資源合理規(guī)劃意見(jiàn),使公司組織架構(gòu)、部門(mén)設(shè)置與職能、崗位設(shè)置與職責(zé)、人員編制能適應(yīng)公司發(fā)展需求;
(2)招聘與配置方面,根據(jù)公司人力資源規(guī)劃,結(jié)合公司運(yùn)作推進(jìn)不同時(shí)期對(duì)用人的需求,完善崗位說(shuō)明書(shū),有計(jì)劃、多種渠道地組織招聘工作,建立人力資源儲(chǔ)備庫(kù),擇優(yōu)錄取,配置到合適的崗位,做到人與事相符、各施其職、人盡所能;
(3)薪酬與福利方面,調(diào)查、分析不同時(shí)期社會(huì)用工情況,結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略及不同階段實(shí)際情況,逐步建立健全具有前瞻性、競(jìng)爭(zhēng)性、激勵(lì)性、多層次的薪酬與福利體系,提高人才對(duì)公司的向心力;
(4)培訓(xùn)與開(kāi)發(fā)方面,根據(jù)人力資源規(guī)劃、部門(mén)職能、崗位職責(zé)的要求,結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)管理各業(yè)務(wù)板塊工作開(kāi)展的不同特性,以及人力資源各方面具體實(shí)際情況,組織編制培訓(xùn)與開(kāi)發(fā)計(jì)劃,采取各類(lèi)型、多形式、適應(yīng)公司實(shí)際的培訓(xùn)途徑,加強(qiáng)培訓(xùn)考核,團(tuán)隊(duì)建設(shè),不斷提高員工的素質(zhì)以及團(tuán)隊(duì)向心力,使其能更適應(yīng)工作開(kāi)展的需求;
(5)考核與激勵(lì)方面,根據(jù)公司的發(fā)展,前瞻性地逐步建立健全公司考核與激勵(lì)制度,關(guān)注考核與激勵(lì)的目的與可行性,通過(guò)考核與激勵(lì)作為員工管理的手段,公平、公正、合理評(píng)價(jià)員工的績(jī)效,及時(shí)肯定,及時(shí)修正,圍繞公司經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo),逐步打造富有發(fā)展空間的精英團(tuán)隊(duì);
(6)勞動(dòng)關(guān)系方面,根據(jù)國(guó)家有關(guān)勞動(dòng)法律法規(guī)政策規(guī)定,結(jié)合公司實(shí)際情況,逐步建立健全適應(yīng)公司發(fā)展的勞動(dòng)關(guān)系規(guī)章制度,營(yíng)造良好的企業(yè)氛圍,合法、合情、合理地妥善處理用工前、用工中、用工后的各類(lèi)勞動(dòng)關(guān)系事務(wù),建立良好的用工氛圍,并有效規(guī)避勞動(dòng)風(fēng)險(xiǎn);
(7)負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與管理,建立并導(dǎo)入企業(yè)文化理念、價(jià)值觀、企業(yè)文化口號(hào)的主要內(nèi)容,規(guī)劃、實(shí)施日常企業(yè)文化活動(dòng)。
2、負(fù)責(zé)公司行政管理工作,包括:
公司行政管理有關(guān)規(guī)章制度的擬編、上報(bào)審批、組織執(zhí)行、過(guò)程控制、反饋、修訂工作,發(fā)揮行政管理在公司整體運(yùn)作體系的服務(wù)功能,促使行政管理工作能滿足公司運(yùn)作各環(huán)節(jié)的需求。具體職能如下:
(1)按工作交流制度規(guī)定,組織、匯總、上報(bào)公司各部門(mén)各類(lèi)型的工作總結(jié)及計(jì)劃,以及按規(guī)定組織公司各類(lèi)型的工作會(huì)議,及時(shí)形成會(huì)議紀(jì)要,將簽發(fā)后的公司工作總結(jié)、計(jì)劃以及各類(lèi)型的會(huì)議紀(jì)要精神及時(shí)傳達(dá)到位,并及時(shí)跟進(jìn)督辦與反饋;
(2)建立健全公司各類(lèi)行政事務(wù)的辦理流程,包括:各類(lèi)文件呈批辦文、上傳下達(dá)、督辦、歸檔等;
(3)協(xié)調(diào)公司各部門(mén)之間溝通,從公司運(yùn)作大局出發(fā),發(fā)揮協(xié)調(diào)與溝通職能,促使公司正常、高效運(yùn)作,避免內(nèi)耗;
(4)建立健全公司各辦公區(qū)域的管理規(guī)范,包括:辦公行為規(guī)范、辦公區(qū)域秩序、衛(wèi)生、安全、能耗控制、辦公設(shè)備設(shè)施的使用與維護(hù)等,營(yíng)造良好的工作環(huán)境與氛圍;
(5)負(fù)責(zé)公司人力資源管理及行政管理方面對(duì)外聯(lián)絡(luò)及公關(guān)接待工作;
(6)負(fù)責(zé)公司采購(gòu)、倉(cāng)管工作,建立健全嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟少?gòu)、倉(cāng)管以及資產(chǎn)管理制度,加強(qiáng)監(jiān)管,在有效支援各業(yè)務(wù)板塊對(duì)物料需求的基礎(chǔ)上,有效控制成本,避免浪費(fèi)及造成公司財(cái)產(chǎn)損失;
(7)負(fù)責(zé)公司宿舍、食堂等后勤保障工作;
(8)負(fù)責(zé)公司各類(lèi)證照申辦、年審工作,建立健全公司各類(lèi)證照的管理使用規(guī)定,并嚴(yán)格執(zhí)行;
(9)負(fù)責(zé)公司印章管理工作;
(10)負(fù)責(zé)公司大事記工作,及時(shí)收集公司各類(lèi)大型活動(dòng)、重要事件有關(guān)文件、影印資料,并存檔備案。
3、公司交辦的其他工作。
第2篇 某商業(yè)管理公司營(yíng)運(yùn)管理中心職能
商業(yè)管理公司營(yíng)運(yùn)管理中心職能
主要職能為:負(fù)責(zé)統(tǒng)籌商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)服務(wù)、招商管理、營(yíng)銷(xiāo)策劃、it管理方面工作。具體職能如下:
1、營(yíng)運(yùn)服務(wù)部職能
(1)負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)服務(wù)管理工作,包括:費(fèi)用收繳、客戶(hù)關(guān)系、裝修管理、商鋪/專(zhuān)柜經(jīng)營(yíng)管理、品牌管理、營(yíng)業(yè)員管理、實(shí)施跟進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)方案、商鋪加班管理、商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管服務(wù)(包括:安全管理、工程管理、保潔綠化管理等方面的監(jiān)管)營(yíng)業(yè)員培訓(xùn)計(jì)劃與實(shí)施、與供應(yīng)商溝通、協(xié)調(diào)及監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)與相關(guān)部門(mén)服務(wù)關(guān)系、vip服務(wù)與管理、積分卡的銷(xiāo)售管理、商戶(hù)銷(xiāo)售管理等方面工作。
(2)建立健全適合公司實(shí)際的營(yíng)運(yùn)服務(wù)有關(guān)規(guī)章制度,并上報(bào)審批執(zhí)行;
(3)建立健全商戶(hù)檔案資料,在商戶(hù)簽訂租賃合同后,跟進(jìn)后續(xù)服務(wù)工作,包括:商鋪交接驗(yàn)收、商鋪裝修申報(bào)手續(xù)辦理及相關(guān)費(fèi)用的收繳,裝修過(guò)程監(jiān)管、跟蹤與驗(yàn)收、開(kāi)業(yè)服務(wù)、開(kāi)業(yè)后各項(xiàng)工作的跟進(jìn)服務(wù)、客戶(hù)關(guān)系等;
(4)作為商場(chǎng)商戶(hù)、顧客與公司對(duì)接的樞紐窗口部門(mén),統(tǒng)一負(fù)責(zé)商戶(hù)與顧客咨詢(xún)接待、投訴處理、報(bào)修處理、跟蹤回訪、客服關(guān)系與溝通等相關(guān)工作,分析投訴是否有效,作相應(yīng)合理回復(fù),將需處理事項(xiàng)及時(shí)傳達(dá)至相應(yīng)歸口部門(mén)進(jìn)行處理,并跟進(jìn)歸口部門(mén)處理的過(guò)程監(jiān)管與回訪工作;
(5)按合同約定,與財(cái)務(wù)部對(duì)接,負(fù)責(zé)商戶(hù)有關(guān)費(fèi)用的收繳;
(6)負(fù)責(zé)組織、監(jiān)管及主導(dǎo)商場(chǎng)開(kāi)市、收市相關(guān)工作;
(7)建立健全營(yíng)運(yùn)服務(wù)方面應(yīng)急處理機(jī)制,在合理應(yīng)急處理的同時(shí),做好相應(yīng)的應(yīng)急儲(chǔ)備,盡可能將營(yíng)運(yùn)服務(wù)方面的突發(fā)事件對(duì)公司營(yíng)運(yùn)的不良影響降至最低;
(8)加強(qiáng)商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)環(huán)境的巡查管控及商場(chǎng)空調(diào)溫度等的管控,及時(shí)發(fā)現(xiàn)、消除營(yíng)運(yùn)存在的安全隱患及降低商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)成本;
(9)負(fù)責(zé)與工程部對(duì)接每月商鋪用電用水抄讀表工作,并按要求將數(shù)據(jù)提交輸入erp系統(tǒng)出單收繳費(fèi)用;
(10)配合上級(jí)與營(yíng)運(yùn)服務(wù)有關(guān)的相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行對(duì)接;
(11)公司交辦的其他工作。
2、招商部職能
(1)根據(jù)商場(chǎng)發(fā)展方向與規(guī)劃,負(fù)責(zé)商場(chǎng)招商管理工作,包括:品牌招商、廣告招商、倉(cāng)庫(kù)招商,加強(qiáng)與意向客戶(hù)的溝通、跟進(jìn)服務(wù)工作,促進(jìn)招商工作有效達(dá)成;
(2)負(fù)責(zé)商場(chǎng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃及圖紙的落實(shí),商鋪的面積確認(rèn);
(3)建立健全適合公司實(shí)際的招商管理有關(guān)規(guī)章制度流程,并上報(bào)審批執(zhí)行;
(4)建立健全招商檔案資料,按規(guī)定做好合同簽訂與信息錄入工作;
(5)按合同約定,負(fù)責(zé)跟進(jìn)協(xié)調(diào)商鋪?zhàn)赓U相關(guān)費(fèi)用的收繳;
(6)負(fù)責(zé)品牌資源、商業(yè)信息搜集與管理,分析及洞察外界品牌的發(fā)展動(dòng)態(tài),形成建設(shè)性意見(jiàn)提交公司作為決策參考;
(7)完成公司交辦的其他工作。
3、營(yíng)銷(xiāo)策劃部職能
(1)根據(jù)商場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略部署,負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作,包括:營(yíng)銷(xiāo)策劃目標(biāo)與計(jì)劃編制、組織執(zhí)行、過(guò)程控制、效果評(píng)估總結(jié)等工作;
(2)建立健全營(yíng)銷(xiāo)策劃有關(guān)的規(guī)章制度,并上報(bào)審批執(zhí)行;
(3)負(fù)責(zé)促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃和活動(dòng)實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)控制;
(4)負(fù)責(zé)公關(guān)活動(dòng)的組織、策劃、實(shí)施、標(biāo)準(zhǔn)控制;
(5)負(fù)責(zé)廣告文案、制作和發(fā)布,宣傳渠道的整合推廣;
(6)負(fù)責(zé)商場(chǎng)促銷(xiāo)場(chǎng)地規(guī)劃;
(7)負(fù)責(zé)建立完善會(huì)員體系,商家聯(lián)盟、異業(yè)聯(lián)盟的建立,企業(yè)vi形象的規(guī)劃及維護(hù)管理;
(8)負(fù)責(zé)商場(chǎng)節(jié)假日、季節(jié)的美陳及氣氛營(yíng)造;
(9)負(fù)責(zé)線上商城的實(shí)施與營(yíng)運(yùn),以及微信平臺(tái)的營(yíng)運(yùn)工作;
(10)公司交辦的其他工作。
4、it部職能
(1)負(fù)責(zé)公司計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)及wifi的操作、應(yīng)用及維護(hù);
(2)負(fù)責(zé)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)使用培訓(xùn);
(3)協(xié)助商場(chǎng)、財(cái)務(wù)部完成有關(guān)報(bào)表、數(shù)據(jù)處理工作;
(4)負(fù)責(zé)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)、升級(jí)及維護(hù);
(5)負(fù)責(zé)公司積分卡、會(huì)員卡、貴賓卡及其數(shù)據(jù)和安全的設(shè)計(jì)與監(jiān)管;
(6)負(fù)責(zé)保障弱電系統(tǒng)及erp系統(tǒng)的正常運(yùn)行實(shí)施;
(7)負(fù)責(zé)商鋪erp數(shù)據(jù)的核對(duì);
(8)負(fù)責(zé)安裝pos機(jī)具,保障與經(jīng)營(yíng)商家的數(shù)據(jù)對(duì)接;
(9)負(fù)責(zé)建立健全it部有關(guān)應(yīng)急處理機(jī)制,如erp系統(tǒng)故障、停電等相應(yīng)應(yīng)急處理;
(10)完成公司交辦的其他工作。
第3篇 某商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)前言
商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)前言
首先非常感謝zz**商業(yè)廣場(chǎng)投資有限公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我司的信任,使我司對(duì)**廣場(chǎng)項(xiàng)目有了很好的了解。
**廣場(chǎng)以其優(yōu)越的地理環(huán)境、人性化的設(shè)計(jì)理念、個(gè)性化的居住空間、高雅的品質(zhì)為錫城的成功人士提供了理想的居所,為錫城的房地產(chǎn)項(xiàng)目增添了新的亮點(diǎn),必將為廣大成功人士所青睞。如此高尚的社區(qū),需要選擇一個(gè)好的物業(yè)'管家',為廣大業(yè)主提供社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。上海銳翔物業(yè)管理公司既具有國(guó)際化的酒店、高檔別墅、公寓、住宅等管理經(jīng)驗(yàn),同時(shí)聚集了一批專(zhuān)業(yè)化程度很高的物業(yè)管理人才。我司誠(chéng)摯期望能成為貴司的合作伙伴,將我司多年積累的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)用于**廣場(chǎng)的管理,共同努力提高物業(yè)管理服務(wù)水平,打造錫成物業(yè)精品,使貴我雙方及廣大業(yè)主共同實(shí)現(xiàn)'三贏'。
為了能讓貴司全面了解我司的專(zhuān)業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,同時(shí)也為了實(shí)現(xiàn)**廣場(chǎng)的升值潛力,實(shí)現(xiàn)**廣場(chǎng)的使用價(jià)值和社會(huì)效應(yīng),給客戶(hù)提供全方位、更周到、超值的'美式管家'的管理與服務(wù),通過(guò)我司的精心策劃,編制出了本管理方案,在此呈報(bào)給貴司審閱。
本管理方案由我司簡(jiǎn)介、項(xiàng)目管理組織架構(gòu)、管理人員編制方案、前期物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容、物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)用預(yù)算及相關(guān)管理文件等部分組成,詳盡闡述了我司對(duì)**廣場(chǎng)的管理理念及具體運(yùn)作方案。由于時(shí)間關(guān)系,闡述中可能有未盡完善和疏漏之處,望貴司提出寶貴意見(jiàn),我司將及時(shí)予以修正,并真誠(chéng)地希望在與貴司不斷深入的溝通中,進(jìn)一步完善此管理方案。
由于物業(yè)管理工作屬于一項(xiàng)內(nèi)容繁雜的綜合性管理事務(wù),尤其是在項(xiàng)目前期階段,具有很多實(shí)際的事務(wù)性工作需要物業(yè)管理公司提前介入,特別是隨著項(xiàng)目的進(jìn)展,物業(yè)公司從管理和使用角度為開(kāi)發(fā)商提出建設(shè)性意見(jiàn)與建議更具必要。至此,我司再次真誠(chéng)希望貴司能認(rèn)真考慮我司提交的管理方案,并最終選擇我司成為貴司的合作伙伴。
再次感謝貴司給對(duì)我司的信任!
第4篇 商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)前言
《商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)》
前言
首先非常感謝w**商業(yè)廣場(chǎng)投資有限公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我司的信任,使我司對(duì)**廣場(chǎng)項(xiàng)目有了很好的了解。
**廣場(chǎng)以其優(yōu)越的地理環(huán)境、人性化的設(shè)計(jì)理念、個(gè)性化的居住空間、高雅的品質(zhì)為錫城的成功人士提供了理想的居所,為錫城的房地產(chǎn)項(xiàng)目增添了新的亮點(diǎn),必將為廣大成功人士所青睞。如此高尚的社區(qū),需要選擇一個(gè)好的物業(yè)'管家',為廣大業(yè)主提供社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。sy物業(yè)管理公司既具有國(guó)際化的酒店、高檔別墅、公寓、住宅等管理經(jīng)驗(yàn),同時(shí)聚集了一批專(zhuān)業(yè)化程度很高的物業(yè)管理人才。我司誠(chéng)摯期望能成為貴司的合作伙伴,將我司多年積累的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)用于**廣場(chǎng)的管理,共同努力提高物業(yè)管理服務(wù)水平,打造錫成物業(yè)精品,使貴我雙方及廣大業(yè)主共同實(shí)現(xiàn)'三贏'。
為了能讓貴司全面了解我司的專(zhuān)業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,同時(shí)也為了實(shí)現(xiàn)**廣場(chǎng)的升值潛力,實(shí)現(xiàn)**廣場(chǎng)的使用價(jià)值和社會(huì)效應(yīng),給客戶(hù)提供全方位、更周到、超值的'美式管家'的管理與服務(wù),通過(guò)我司的精心策劃,編制出了本管理方案,在此呈報(bào)給貴司審閱。
本管理方案由我司簡(jiǎn)介、項(xiàng)目管理組織架構(gòu)、管理人員編制方案、前期物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容、物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)用預(yù)算及相關(guān)管理文件等部分組成,詳盡闡述了我司對(duì)**廣場(chǎng)的管理理念及具體運(yùn)作方案。由于時(shí)間關(guān)系,闡述中可能有未盡完善和疏漏之處,望貴司提出寶貴意見(jiàn),我司將及時(shí)予以修正,并真誠(chéng)地希望在與貴司不斷深入的溝通中,進(jìn)一步完善此管理方案。
由于物業(yè)管理工作屬于一項(xiàng)內(nèi)容繁雜的綜合性管理事務(wù),尤其是在項(xiàng)目前期階段,具有很多實(shí)際的事務(wù)性工作需要物業(yè)管理公司提前介入,特別是隨著項(xiàng)目的進(jìn)展,物業(yè)公司從管理和使用角度為開(kāi)發(fā)商提出建設(shè)性意見(jiàn)與建議更具必要。至此,我司再次真誠(chéng)希望貴司能認(rèn)真考慮我司提交的管理方案,并最終選擇我司成為貴司的合作伙伴。
再次感謝貴司給對(duì)我司的信任!
第5篇 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理流程
1、 市場(chǎng)條件判斷
開(kāi)發(fā)商需要在項(xiàng)目初期,首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱(chēng)之為初判斷:不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析,僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類(lèi)比較多,而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問(wèn)題:如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實(shí)力,也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
2、項(xiàng)目位置選擇
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上,并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后,才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn),對(duì)位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過(guò)之而無(wú)不及。一個(gè)住宅社區(qū), 一幢寫(xiě)字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi),但商業(yè)房地產(chǎn)則不同,所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化,會(huì)發(fā)生倍增,也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候,項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問(wèn)題。針對(duì)不同的項(xiàng)目有不同的確定方案,開(kāi)發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析,也可以委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。
3、判斷可發(fā)展規(guī)模
在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后,需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ),周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶(hù)流量,客戶(hù)流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問(wèn)題。
例:位于北京崇文門(mén)的新世界商場(chǎng)一期可出租面積達(dá)74000平方米,二期可出租面積達(dá)43000平方米,一期1998年投入運(yùn)營(yíng)后,生意興隆,但二期2000年開(kāi)業(yè)后,二期長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)狀況不佳,管理商開(kāi)始認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同的原因,但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營(yíng)狀況不良。直到最近,二期經(jīng)營(yíng)狀況才得到改觀。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確:崇文門(mén)地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè),這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。該項(xiàng)工作屬于微觀判斷,很多咨詢(xún)機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用的方法是:以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ),建立相關(guān)分析模型,測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶(hù)流量,依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷,可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額,再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額,即可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。不同的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時(shí)因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同,分析結(jié)果可能有很大的不同。比如,有些咨詢(xún)機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析時(shí)采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息,并在分析過(guò)程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè),該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn),但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì),依靠其大量調(diào)查信息,建立全方位分析模型對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷,假設(shè)較少,結(jié)論更具有時(shí)效性。個(gè)人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的融合。在做完市場(chǎng)咨詢(xún)及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后,需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對(duì)項(xiàng)目的客戶(hù)定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。
4、項(xiàng)目土地取得及政府許可
完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后,將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問(wèn)題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門(mén)商定的價(jià)格從政府土地部門(mén)得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,并得到政府相應(yīng)計(jì)劃委員會(huì)、規(guī)劃局、商業(yè)委員會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。
項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn):
1)、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求:要滿足該項(xiàng)目本身功能的需要,得夠用。
2)、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。土地價(jià)格的高低將直接決定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期,土地價(jià)格越低,前期資金壓力越小。
5、項(xiàng)目定位細(xì)化
徹底的,細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù),市場(chǎng)定位,產(chǎn)品形式,特點(diǎn),啟動(dòng)策略,財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素,如果定位出現(xiàn)偏差,則項(xiàng)目沒(méi)有成功的可能。反復(fù)探討,反復(fù)修改定位,定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。通常第四與第五步同時(shí)實(shí)施,在取地的過(guò)程中修正項(xiàng)目定位,在項(xiàng)目定位過(guò)程中取地工作已開(kāi)始。
6、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)
項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中,尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重:方案設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為宏觀設(shè)計(jì),將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。
初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為微觀設(shè)計(jì),即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。一般開(kāi)發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì),委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。該種組合即可以降低設(shè)計(jì)成本,又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但必須要與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)
構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度,否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求,國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無(wú)法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì),或者盡管完成,但會(huì)有大量潛在問(wèn)題遺留給開(kāi)發(fā)商。
7、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化
指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)家或商業(yè)策劃公司,由市場(chǎng)專(zhuān)家或商業(yè)策劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場(chǎng)角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過(guò)幾次循環(huán),才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念,具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。 這正是很多開(kāi)發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng),無(wú)論是百貨店、超市、專(zhuān)賣(mài)店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求,如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶(hù)的功能需求,那么商戶(hù)最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目,所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。而建筑師的最大的長(zhǎng)處是通過(guò)其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間,而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒(méi)有錯(cuò)誤,但把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去,否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場(chǎng)壓力。
例:第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑師和市場(chǎng)專(zhuān)家或咨詢(xún)公司的多循環(huán)溝通后,該項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)得以確定。
8、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合
在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后,需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整,即系統(tǒng)整合問(wèn)題。通過(guò)調(diào)整整合,判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理;判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問(wèn)題,那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整,并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案,驗(yàn)證確定最終可行方案。
9、項(xiàng)目方案的政府許可
指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后,需要向政府計(jì)劃部門(mén)提交可行性研究報(bào)告,向規(guī)劃部門(mén)提交方案設(shè)計(jì),向交通部門(mén)提交交通方案,向消防部門(mén)提交消防方案,向環(huán)保部門(mén)提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告,向供電部門(mén)提交項(xiàng)目用電方案,向天然氣、自來(lái)水公司、市政管理部門(mén)提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門(mén)提交別的文件,并得到上述部門(mén)認(rèn)可批準(zhǔn)的過(guò)程。項(xiàng)目方案的政府許可過(guò)程,常規(guī)來(lái)講需要至少近半年的時(shí)間,需要認(rèn)真對(duì)待。在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中,可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃,項(xiàng)目的交通條件保證,項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范,以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。
在項(xiàng)目可行性審批過(guò)程中,需要合理安排與政府的公關(guān)活動(dòng)。
1)交通審批
交通審批指規(guī)劃部門(mén)協(xié)助交通主管部門(mén)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通進(jìn)行審批。通常需要委托專(zhuān)業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的交通分析和研究,對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后對(duì)周邊交通系統(tǒng)的影響及項(xiàng)目自身交通的組織進(jìn)行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對(duì)于其成功運(yùn)營(yíng)起決定性作用。交通問(wèn)題可以成為項(xiàng)目的障礙,也可以成為項(xiàng)目成功的瓶頸。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講,良好的外部交通環(huán)境會(huì)有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項(xiàng)目地來(lái)消費(fèi),否則會(huì)大大降低到訪客戶(hù)的數(shù)量;良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞,促進(jìn)項(xiàng)目的內(nèi)部交通循環(huán)。
2)消防審批
指消防部門(mén)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)根據(jù)國(guó)家的消防規(guī)范進(jìn)行審查,最終確定該方案是否符合國(guó)家消防規(guī)范,是否可以予以批準(zhǔn)的過(guò)程。如果消防部門(mén)最終否定了該項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì),那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工,這將造成極大的浪費(fèi)。一般來(lái)說(shuō),項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案和目前國(guó)內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情,畢竟國(guó)內(nèi)的消防規(guī)范很保守,而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,不突破中國(guó)的消防規(guī)范的話,幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對(duì)這種沖突,開(kāi)發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點(diǎn)。
3)規(guī)劃審批
指項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門(mén)依據(jù)開(kāi)發(fā)商上報(bào)的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì),以項(xiàng)目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ),結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專(zhuān)項(xiàng)審批的結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過(guò)程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過(guò)程中又一個(gè)對(duì)項(xiàng)目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案,商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則浪費(fèi)太大。規(guī)劃審批的過(guò)程對(duì)于開(kāi)發(fā)商極為關(guān)鍵:如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報(bào)方案差距較大的情況,對(duì)投資商來(lái)說(shuō)將面臨很多需要返工、損失利益的問(wèn)題。要想保證規(guī)劃審批能按照計(jì)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn),必須有效與政府各主管部門(mén)進(jìn)行溝通,做好對(duì)政府的公共關(guān)系工作等。
10、項(xiàng)目招投標(biāo)
指開(kāi)發(fā)商完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的深化后,在項(xiàng)目規(guī)劃得到審批、項(xiàng)目土地使用得到許可后,經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的程序確定項(xiàng)目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測(cè)量師及后面階段的機(jī)電咨詢(xún)商等,以便做好項(xiàng)目施工準(zhǔn)備的過(guò)程。
11、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算
指開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后,建立或委托專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分析等進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化分析。這是投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財(cái)務(wù)分析核算過(guò)程中,財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考,并大量引用分析結(jié)論。對(duì)于小型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,該項(xiàng)工作需要,但不需要做的很細(xì)。尤其采取銷(xiāo)售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,財(cái)務(wù)核算的工作很簡(jiǎn)化很多。
12、資金需求方案
指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金流量的工作。該項(xiàng)工作需要首先對(duì)項(xiàng)目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制,再結(jié)合項(xiàng)目他項(xiàng)資金的需求,最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案
13、融資方案
指開(kāi)發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等,以項(xiàng)目資金需求方案為參照對(duì)象,制定的資金供給計(jì)劃。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對(duì)象,是因?yàn)槿魏谓鹑诠ぞ叩幕A(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源,否則除非非市場(chǎng)因素存在,企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn),所以在項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)低估自身資源的重要性,過(guò)高評(píng)價(jià)自身在項(xiàng)目中的價(jià)值,并盲目產(chǎn)生對(duì)股權(quán)的過(guò)高期望,從而導(dǎo)致融資方案不可行。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對(duì)于開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目的可操作性至關(guān)重要。以上測(cè)算及相關(guān)方案的準(zhǔn)確度會(huì)直接影響投資商決策的準(zhǔn)確度。
14、項(xiàng)目融資
除非開(kāi)發(fā)商有足夠的資金做支持,除非項(xiàng)目采取出售的投資模式,投資商一旦完成對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)融資方案的決策,就可以推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)做過(guò)程中最重要的工作,即項(xiàng)目融資工作。項(xiàng)目融資包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。 開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作。準(zhǔn)確對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資策略及方案進(jìn)行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開(kāi)發(fā)商過(guò)高估計(jì)其在該項(xiàng)目中的股權(quán)期望,在融資過(guò)程中必然面臨失敗,最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后,進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)的編寫(xiě)工作。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。在完成項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)的編寫(xiě)工作以后,開(kāi)始該項(xiàng)目的融資操作工作。
融資操作的形式主要有兩種:
1)、委托專(zhuān)業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資;
2)、自己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協(xié)調(diào)好的話,會(huì)齊頭并進(jìn)。
第一種融資操作對(duì)于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來(lái)講是必不可少的,因?yàn)閷?zhuān)業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過(guò)其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。與國(guó)際資本直接、快速兌接。國(guó)際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上局限在某個(gè)圈子里面,如果對(duì)這個(gè)金融圈子不了解、對(duì)這些機(jī)構(gòu)不熟悉,盲目的沖撞只會(huì)耽誤時(shí)間,不會(huì)取得任何進(jìn)展。當(dāng)然委托專(zhuān)業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資服務(wù)時(shí),開(kāi)發(fā)商是需要付出融資成本,即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動(dòng)費(fèi)用的同時(shí),需要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些開(kāi)發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專(zhuān)業(yè)化能力絕大多數(shù)有問(wèn)題,換言之,這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項(xiàng)目的融資。
第二種融資操作對(duì)于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)、融資經(jīng)驗(yàn)的投資商來(lái)講,是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個(gè)融資團(tuán)隊(duì),這個(gè)融資團(tuán)隊(duì)并非簡(jiǎn)單一兩個(gè)人就可以組成。
15、市場(chǎng)策劃
項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃對(duì)于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要,高明的市場(chǎng)策略可以降低項(xiàng)目的成本,并有效打開(kāi)市場(chǎng)空間,收益空間和利潤(rùn)空間。贏得市場(chǎng)必須面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面,避免競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)策略是制勝的關(guān)鍵之舉。
16、招商
項(xiàng)目招商的方式主要有兩種,即:
1)、委托專(zhuān)業(yè)招商咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商;
2)、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。
對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講,將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來(lái)有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商,也就是主力店。通常招商咨詢(xún)機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求,所以委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。
17、價(jià)格策略
對(duì)于采取商鋪出售方案的項(xiàng)目來(lái)講,開(kāi)發(fā)商需要對(duì)商鋪的售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè),并依據(jù)市場(chǎng)策略進(jìn)行售價(jià)決策。商鋪的售價(jià)首先由商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值決定,其次,市場(chǎng)策略將有效提升商鋪的價(jià)值。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。
價(jià)格策略主要有三種:高開(kāi)低走,平開(kāi)平走,低開(kāi)高走。
18、租金策略
開(kāi)發(fā)商在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)必須依靠對(duì)現(xiàn)狀市場(chǎng)的研究,和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè),不僅考慮自身市場(chǎng)空間,而且要考慮競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的影響力。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招
商意義非常,準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。
19、管理公司的選擇
第6篇 某商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理部組織機(jī)構(gòu)
z商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理部組織機(jī)構(gòu)
一、項(xiàng)目整體架構(gòu)圖
本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司--本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理部--商戶(hù)服務(wù)部/財(cái)務(wù)部/租賃部/保安部/行政策劃部/管理部/工程技術(shù)部/園林綠化部/清潔部
架構(gòu)圖說(shuō)明:
1、架構(gòu)設(shè)置原則是精干高效、分工協(xié)作,物業(yè)公司實(shí)行物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)制。
2、物業(yè)部?jī)?nèi)部實(shí)行垂直管理,減少管理層次,提高效率。
3、各職能部門(mén)職責(zé)
1)商戶(hù)服務(wù)部:接受商戶(hù)咨詢(xún),處理商戶(hù)投訴。
2)工程技術(shù)部:負(fù)責(zé)房屋本體及設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)、水電管理等工作。
3)保安部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)安全管理和秩序維護(hù)、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)輛管理工作。
4)園林綠化部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)、花卉培育工作。
5)清潔部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、消殺工作。
6)財(cái)務(wù)部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)財(cái)務(wù)管理,財(cái)政收支,財(cái)務(wù)核算等工作。
7)租賃部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)鋪位招商出租、租金政策的制定、商戶(hù)變換更替等工作。
8)行政策劃部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)部行政事務(wù)、廣告策劃制作、大型各類(lèi)商業(yè)活動(dòng)策劃等工作。
9)管理部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)日常事務(wù)管理工作。
二、人員編制及職責(zé)
共**人:
(一)、管理人員:人員編制**人
1、人員設(shè)置:
設(shè)經(jīng)理*名,商戶(hù)服務(wù)人員*名。
2、任職資格:
1)經(jīng)理:大學(xué)專(zhuān)科以上學(xué)歷;中級(jí)以上職稱(chēng);三年以上物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。
2)商戶(hù)服務(wù)人員:中專(zhuān)以上學(xué)歷;初級(jí)以上職稱(chēng);三年以上商戶(hù)服務(wù)和市場(chǎng)拓展工作經(jīng)驗(yàn)。
3、職責(zé):
經(jīng)理:
1、對(duì)物業(yè)部員工進(jìn)行培訓(xùn),工作進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。
2、建立、健全物業(yè)部各項(xiàng)規(guī)章制度,并組織實(shí)施。
3、負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的評(píng)定和服務(wù)水平的提高。
4、負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)氛圍營(yíng)造和商戶(hù)入租率的提高。
4、協(xié)調(diào)處理與政府主管部門(mén)、租商戶(hù)等各方關(guān)系。
商戶(hù)服務(wù)人員(分區(qū)域負(fù)責(zé)):
1、負(fù)責(zé)處理商戶(hù)投訴、咨詢(xún),負(fù)責(zé)商戶(hù)回訪、商戶(hù)意見(jiàn)收集。
2、協(xié)助處理所管轄區(qū)域商戶(hù)問(wèn)題和廣告位、鋪位的經(jīng)營(yíng)管理。
3、負(fù)責(zé)建立商戶(hù)檔案和物業(yè)部資料(運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄、保養(yǎng)記錄、檢查記錄、維修記錄等)。
4、協(xié)助物業(yè)部經(jīng)理對(duì)各部門(mén)工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督。
(二)、工程技術(shù)部:人員編制**人
1、人員設(shè)置:
值班電工*名,負(fù)責(zé)配電房值班24小時(shí)運(yùn)行及日常巡查及小修;維修工*名:負(fù)責(zé)房屋、消防、給排水、停車(chē)場(chǎng)等公共設(shè)施和商戶(hù)的應(yīng)急維修保養(yǎng);
2、任職資格
1)主管部長(zhǎng):中專(zhuān)以上學(xué)歷;中級(jí)技師以上職稱(chēng);5年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
2)維修工:職高以上學(xué)歷;具相關(guān)專(zhuān)業(yè)上崗證;一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
3、職責(zé)
主管部長(zhǎng):*人
1、負(fù)責(zé)本部門(mén)的工作安排。
2、負(fù)責(zé)制定本部門(mén)的工作計(jì)劃,做好工作總結(jié)。
3、負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的檢修計(jì)劃,組織編制設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng),并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
維修工:
1、房屋本體維保的內(nèi)容:外墻面、公共屋面、公共通道門(mén)廳、樓梯間上、下水主管、房屋本體承重及抗震結(jié)構(gòu)部位。
2、給排水上下水管道。
3、檢查消防系統(tǒng)的正常性。
運(yùn)行電工:*人,24小時(shí)值班
1、配電房必須設(shè)鎖,閑人免進(jìn)。進(jìn)出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。
2、每班做好巡查記錄,《變配電運(yùn)行記錄表》、《設(shè)備故障處理表》。
3、對(duì)高(低)壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、測(cè)電筆、接地線等,而且在保護(hù)人監(jiān)護(hù)下執(zhí)行操作。
4、需要停電進(jìn)行線路檢修時(shí),首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無(wú)人員的情況下,方可進(jìn)行操作。
5、要執(zhí)行停、送電操作,必須辦好有關(guān)手續(xù),堅(jiān)持工作掛牌制度。凡要執(zhí)行高壓部分及低壓母聯(lián)開(kāi)關(guān)時(shí),未經(jīng)主管人員批準(zhǔn),不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌。
6、禁止用超長(zhǎng)金屬物在帶電低壓柜上工作。
7、嚴(yán)格執(zhí)行崗位職責(zé),遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。
8、配電房室內(nèi)溫度控制在40℃以下。
9、停電時(shí)應(yīng)先斷開(kāi)各分路的空氣開(kāi)關(guān),再斷開(kāi)各回路控制柜的隔離開(kāi)關(guān),然后再斷開(kāi)多功能斷路器,最后再斷開(kāi)總隔離開(kāi)關(guān)。禁止帶負(fù)荷拉刀閘(隔離開(kāi)關(guān))。
10、送電時(shí)首先檢查各分路是否斷開(kāi),然后合電源總隔離開(kāi)關(guān),多功能斷路器,各分回路控制隔離開(kāi)關(guān),最后按各分路的空氣開(kāi)關(guān)的順序依次合閘送電。
11、在惡劣的氣候環(huán)境下,要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的特巡,當(dāng)發(fā)生事故時(shí),應(yīng)保持冷靜,按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障,并做好記錄。
(三)、保安部:**人
1、人員設(shè)置:
保安員
崗位設(shè)置:
固定崗位**個(gè)(出入口**個(gè)),**個(gè)巡邏崗分片巡邏,消防監(jiān)控中心**個(gè)崗位、**個(gè)外圍巡邏崗。共**崗。輪休崗**人,共需***人。
2、任職資格。
1)主管部長(zhǎng):高中以上學(xué)歷;退役軍人;三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
2)領(lǐng)班:高中以上學(xué)歷;二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
3)保安員:初中中以上學(xué)歷;通過(guò)保安員上崗培訓(xùn);退伍軍人尤佳。
3、職責(zé)
1、固定崗
1)24小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視本商業(yè)廣場(chǎng)外圍各種情況,發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象,及時(shí)通知主管部長(zhǎng)就地處置,且隨時(shí)匯報(bào)動(dòng)態(tài)情況,直到問(wèn)題處理完畢;
2)掌握本商業(yè)廣場(chǎng)出入客人各類(lèi)人員動(dòng)態(tài);
3)對(duì)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行查實(shí)登記、疏導(dǎo)秩序。
2、巡邏崗
1)負(fù)責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)秩序維護(hù),防止發(fā)生事故,每小時(shí)巡視一次;
2)巡查、登記公共部位設(shè)施、設(shè)備完好情況;
3)對(duì)管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進(jìn)行盤(pán)問(wèn)、檢查;
4)制止本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件;
5)驅(qū)趕
本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)的散發(fā)廣告等閑雜人員;負(fù)責(zé)火警、匪警的驗(yàn)證,負(fù)責(zé)緊急事件的應(yīng)急處理;
6)回答訪客的咨詢(xún),必要時(shí)為其導(dǎo)向;
7)指揮車(chē)輛的停放,保證消防通道暢通。
3、消防中心
1)、實(shí)行24小時(shí)值班制。
2)、值班人員保持高度的警覺(jué)性和高度的責(zé)任心,能熟練操作設(shè)備。
3)、值班人員在工作期間不得擅自離開(kāi)工作崗位。
4)、控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào),首先打電話到報(bào)警部位查明情況,如若誤報(bào),立即消除,如發(fā)現(xiàn)異常情況或火警,立即報(bào)警。
5)、值班人員應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備運(yùn)行記錄,值班過(guò)程中發(fā)現(xiàn)誤報(bào)應(yīng)填寫(xiě)時(shí)間、地點(diǎn)等。
(四)、園林綠化部:人員編制**人(外包除外)。
1、人員設(shè)置:
園林工**名,
園林工:
1)熟悉本商業(yè)廣場(chǎng)的綠化布局和個(gè)人包干地區(qū)的職責(zé)范圍,以及花草樹(shù)木的品種數(shù)量,并逐步掌握花草樹(shù)木的種植季節(jié)、生長(zhǎng)特性、培植管理方法等。
2)對(duì)花草樹(shù)木要定期清除雜草、防治病蟲(chóng)害、松土、施肥,并修理枯病枝、傷害枝等,更換死亡苗木,澆水。
3)要保證綠化場(chǎng)地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊,遇到有違章違法行為要及時(shí)加以勸阻,不聽(tīng)勸阻的要及時(shí)報(bào)告保安人員和主管人員,協(xié)助對(duì)其勸阻和處置。
4)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。
(五)、清潔部:人員編制**人(外包除外)。
1、人員設(shè)置:清潔員**名。
崗位設(shè)置:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)室內(nèi)外道路廣場(chǎng)、公共設(shè)施(路燈桿、宣傳欄等)衛(wèi)生,垃圾收集等,分區(qū)負(fù)責(zé),原則上根據(jù)樓層棟號(hào)劃分,每棟(層)樓**人負(fù)責(zé)循環(huán)清潔,外圍**人。
2、任職資格:
主管部長(zhǎng):中專(zhuān)以上學(xué)歷,二年以上工作經(jīng)驗(yàn)。
3、職責(zé):
主管:
1)負(fù)責(zé)整個(gè)本商業(yè)廣場(chǎng)室內(nèi)及公共部分清潔衛(wèi)生的管理工作。
2)負(fù)責(zé)本部門(mén)員工的培訓(xùn)及考核工作。
3)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
清潔員
1)負(fù)責(zé)包干范圍內(nèi)的保潔工作,按照工作制度實(shí)施保潔。
2)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
(六)、財(cái)務(wù)部:
1、人員設(shè)置:設(shè)財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、主管會(huì)計(jì)、出納人員、收費(fèi)人員等各*人。
2、任職資格:
1)財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、主管會(huì)計(jì)大專(zhuān)學(xué)歷以上,相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè),*年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn);
2)出納人員、收費(fèi)人員中專(zhuān)學(xué)歷以上,基礎(chǔ)會(huì)計(jì)。
3、崗位職責(zé):
財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、主管會(huì)計(jì)職責(zé):
1)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理工作,編制財(cái)務(wù)計(jì)劃落實(shí)完成計(jì)劃的措施,嚴(yán)格執(zhí)行《會(huì)計(jì)法》和《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》;
2)組織搞好財(cái)務(wù)核算工作,建立各級(jí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析析制度,挖掘增收節(jié)支潛力;
3)掌握資金活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)成果情況,當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)參謀;
4)監(jiān)督執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)財(cái)經(jīng)政策、法規(guī)、嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用的開(kāi)支;
5)負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)報(bào)表的審核和各類(lèi)經(jīng)濟(jì)檔案保管歸檔;
6)負(fù)責(zé)員工工資、各項(xiàng)津貼等發(fā)放和審核;
7)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。
出納人員、收費(fèi)人員職責(zé):
1)負(fù)責(zé)公司管理服務(wù)費(fèi)銀行托收、現(xiàn)金銀行存款的收支、管理、記帳結(jié)算工作;
2)做好收費(fèi)統(tǒng)計(jì)、核算及催收工作;
3)負(fù)責(zé)建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其它帳目,定期核對(duì)、帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、帳表相符、日清月結(jié)、準(zhǔn)確無(wú)誤;
4)嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)務(wù)制度,不得挪用公款或私自借支;
5)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。
(七)、租賃部:
1、人員設(shè)置:設(shè)主管部長(zhǎng)、租務(wù)管理助理。
2、任職資格:大專(zhuān)以上學(xué)歷,*年以上工作經(jīng)驗(yàn)。
3、崗位職責(zé):
1)負(fù)責(zé)制定公司年度招商租賃計(jì)劃及實(shí)施細(xì)節(jié),并予以實(shí)施;
2)負(fù)責(zé)對(duì)外招商租賃業(yè)務(wù)的承接、洽談;
3)做好市場(chǎng)調(diào)查研究,及時(shí)了解市場(chǎng)信息,做好市場(chǎng)信息匯總和綜合分析,掌握同業(yè)動(dòng)態(tài),為公司相關(guān)決策提出供依據(jù);
4)負(fù)責(zé)溝通與租戶(hù)的關(guān)系,做好相應(yīng)的公關(guān)工作;
5)做好租戶(hù)檔案的分類(lèi)整理工作;
6)做好領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。
(八)、行政(人事)策劃部:
1、人員設(shè)置:設(shè)主管部長(zhǎng)、策劃設(shè)計(jì)助理**人。
2、任職資格:大專(zhuān)以上學(xué)歷,*年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),有成功策劃工作案例。
3、崗位職責(zé):
1)負(fù)責(zé)了解當(dāng)前國(guó)家的方針、政策,貫徹落實(shí)執(zhí)行公司各項(xiàng)指令,深入調(diào)查研究為公司決策層提供決策依據(jù);
2)負(fù)責(zé)公司工作計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類(lèi)文件的起草審核工作;
3)負(fù)責(zé)公司對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作組織安排、接待、參觀等公關(guān)活動(dòng);
4)做好公司各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作,做好公司辦公用品采購(gòu)、入庫(kù)、領(lǐng)用等管理工作;
5)負(fù)責(zé)公司人事安排、招聘、錄用、轉(zhuǎn)正、調(diào)配、離辭等管理工作,檢查公司各部門(mén)的考勤工作;
6)負(fù)責(zé)公司員工飯?zhí)?、宿舍管理等后勤保障工?車(chē)輛調(diào)度和管理等工作;
7)負(fù)責(zé)制定公司員工培訓(xùn)計(jì)劃,提高員工素質(zhì)和實(shí)際工作能力;
8)負(fù)責(zé)公司廣場(chǎng)的商情、廣告、宣傳、設(shè)計(jì)、制作及大型各類(lèi)活動(dòng)策劃、布置、管理等工作;
(九)、管理部:
1、人員設(shè)置:設(shè)主管部長(zhǎng)、助理管理員**人。
2、任職資格:大專(zhuān)以上學(xué)歷,工商行政管理學(xué)畢業(yè),三年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
3、崗位職責(zé):
1)負(fù)責(zé)實(shí)施本商業(yè)廣場(chǎng)的房屋主體本體的管理、公用設(shè)施的管理、保潔綠化工作等;
2)負(fù)責(zé)本部門(mén)崗位職責(zé)、各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹落實(shí);
3)督導(dǎo)所屬部門(mén)人員貫徹執(zhí)行保證各項(xiàng)工作保質(zhì)、保量、安全、及時(shí)順利的完成;
4)制定公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、更新改造計(jì)劃,上報(bào)批準(zhǔn)后組織實(shí)施;
5)督導(dǎo)保潔、綠化員工按操作規(guī)程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做好本職工作;
第7篇 商業(yè)地產(chǎn)招商績(jī)效管理過(guò)程-3
商業(yè)地產(chǎn)招商績(jī)效管理過(guò)程(三)
開(kāi)展招商績(jī)效考核的前提是確定招商項(xiàng)目計(jì)劃、訂立績(jī)效考核指標(biāo)和目標(biāo)。推進(jìn)項(xiàng)目招商、激勵(lì)工作團(tuán)隊(duì),通過(guò)績(jī)效管理過(guò)程實(shí)現(xiàn)。招商績(jī)效管理中的關(guān)鍵核心過(guò)程包括:建立、健全績(jī)效管理制度;績(jī)效考核數(shù)據(jù)收集;績(jī)效溝通與改進(jìn);績(jī)效結(jié)果應(yīng)用等。
1.建立、健全績(jī)效管理制度
招商績(jī)效管理既有其操作上的特殊性,又有著任何績(jī)效管理體系所共有的通用性。為實(shí)施考核,組織內(nèi)部發(fā)布的績(jī)效管理文件一般包括:完整的績(jī)效管理制度、若干績(jī)效考核操作流程及相關(guān)作業(yè)表格等。這些文件應(yīng)簡(jiǎn)明扼要,讓閱讀者清晰、易懂;配置于被考核人易于獲取的地方。
完整的績(jī)效管理制度包含的內(nèi)容如下:
① 目的與適用范圍
說(shuō)明對(duì)招商工作開(kāi)展績(jī)效管理的目的,以及績(jī)效管理制度所適用的范圍。
② 績(jī)效考核管理機(jī)構(gòu)
招商績(jī)效考核工作由公司授權(quán)的考核管理機(jī)構(gòu)實(shí)施,一般慣例是:由公司股東、董事會(huì)成員和企業(yè)高管組成績(jī)效管理委員會(huì)統(tǒng)籌;企業(yè)人力資源部負(fù)責(zé)執(zhí)行具體任務(wù)。
③ 考核對(duì)象
考核對(duì)象分為:對(duì)團(tuán)隊(duì)的考核和對(duì)團(tuán)隊(duì)成員的考核。團(tuán)隊(duì)考核實(shí)際上是對(duì)招商團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人的考核,在以招商部門(mén)為單位開(kāi)展工作的企業(yè)中,團(tuán)隊(duì)考核對(duì)象就是該公司招商部負(fù)責(zé)人;在另一些企業(yè)中,招商工作往往由跨部門(mén)員工臨時(shí)組成的項(xiàng)目小組來(lái)完成,這樣的好處是減少了跨部門(mén)溝通成本,便于協(xié)調(diào)資源,是值得推薦的思路。在這樣的項(xiàng)目小組里,團(tuán)隊(duì)考核對(duì)象是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。
④ 考核周期
考核周期是指考核數(shù)據(jù)匯總、分析、評(píng)價(jià)和定性的時(shí)間周期。招商工作由于其項(xiàng)目性特征,其績(jī)效考核的總時(shí)間周期為項(xiàng)目開(kāi)始-結(jié)束時(shí)期;階段時(shí)間周期分別為實(shí)施招商工作的四個(gè)階段的開(kāi)始-結(jié)束時(shí)期。前三個(gè)階段獨(dú)立收集績(jī)效考核數(shù)據(jù)和進(jìn)行績(jī)效評(píng)估,第四個(gè)階段分別收集階段考核數(shù)據(jù)和總周期考核數(shù)據(jù),并進(jìn)行總體績(jī)效評(píng)估。
⑤ 考核指標(biāo)和目標(biāo)體系
招商績(jī)效考核維度為項(xiàng)目計(jì)劃的時(shí)間、成本和質(zhì)量要求,考核指標(biāo)均從這三個(gè)維度分析、分解形成,構(gòu)成指標(biāo)體系。每一指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃要求分解出具體目標(biāo),作為考核績(jī)效是否達(dá)標(biāo)的參照標(biāo)準(zhǔn)。在僅使用關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)(kpi)的考核體系中,考核指標(biāo)和目標(biāo)體系是績(jī)效考核的主要內(nèi)容。
⑥ 績(jī)效考核數(shù)據(jù)收集
績(jī)效管理部門(mén)根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)和目標(biāo),定期收集反映考核對(duì)象績(jī)效表現(xiàn)的數(shù)據(jù),根據(jù)數(shù)據(jù)分析考核對(duì)象的績(jī)效表現(xiàn)并公布考核結(jié)果?？己私Y(jié)果應(yīng)用于:績(jī)效改進(jìn);獎(jiǎng)懲激勵(lì)。
⑦ 績(jī)效申訴
對(duì)績(jī)效考核結(jié)果有異議,申訴的途徑和規(guī)則。
⑧ 績(jī)效溝通與改進(jìn)
對(duì)于績(jī)效結(jié)果中體現(xiàn)的問(wèn)題,管理者與被考核人進(jìn)行溝通、分析與交流,共同制定措施,以改進(jìn)不足,提升績(jī)效。
⑨ 績(jī)效結(jié)果應(yīng)用
為起到激勵(lì)作用,針對(duì)績(jī)效考核結(jié)果所采取的,對(duì)應(yīng)的相關(guān)激勵(lì)措施。
績(jī)效管理所需流程包括:
① 績(jī)效指標(biāo)與目標(biāo)訂立、審批流程
訂立績(jī)效考核指標(biāo)和目標(biāo),報(bào)送審批的工作流程。
② 績(jī)效數(shù)據(jù)收集流程
收集、統(tǒng)計(jì)績(jī)效數(shù)據(jù),計(jì)算績(jī)效分值的工作流程。
③ 績(jī)效申訴流程
被考核人對(duì)績(jī)效結(jié)果進(jìn)行咨詢(xún)和申訴的工作流程。
④ 績(jī)效溝通與改進(jìn)流程
管理者與被考核人溝通績(jī)效結(jié)果,共同制定措施改進(jìn)不足的工作流程。
⑤ 績(jī)效結(jié)果應(yīng)用流程
根據(jù)績(jī)效結(jié)果實(shí)施相應(yīng)獎(jiǎng)懲激勵(lì)的工作流程。
某公司績(jī)效申訴流程(示例)
績(jī)效管理所需作業(yè)表單包括:
① 崗位考核方式及權(quán)重一覽表--說(shuō)明各崗位的考核方式和考核權(quán)重
② 績(jī)效考核表--說(shuō)明績(jī)效考核指標(biāo)與目標(biāo)
③ 績(jī)效數(shù)據(jù)輸出責(zé)任一覽表--說(shuō)明績(jī)效考核數(shù)據(jù)輸出的責(zé)任
④ 績(jī)效數(shù)據(jù)收集表--用于收集、記錄績(jī)效考核輸出數(shù)據(jù)
⑤ 績(jī)效考核評(píng)分表--記錄kpi考核分值
⑥ 工作計(jì)劃評(píng)分表--記錄月度工作計(jì)劃的考核分值
⑦ 能力態(tài)度考核表--記錄被考核人的能力與態(tài)度考核評(píng)分分值
⑧ 績(jī)效溝通記錄表--進(jìn)行績(jī)效溝通時(shí)使用,結(jié)果用于績(jī)效改進(jìn)
⑨ 績(jī)效改進(jìn)計(jì)劃--用于績(jī)效改進(jìn)
⑩ 績(jī)效申訴表--用于績(jī)效申訴
某公司能力態(tài)度考核表(示例)
2.績(jī)效數(shù)據(jù)收集
為獲得被考核人的真實(shí)績(jī)效,績(jī)效管理部門(mén)根據(jù)考核指標(biāo)、目標(biāo)對(duì)被考核人的績(jī)效數(shù)據(jù)進(jìn)行定期收集、匯總和統(tǒng)計(jì)?？?jī)效考核數(shù)據(jù)的收集應(yīng)做到客觀、及時(shí)和準(zhǔn)確。
所謂客觀,就是指收集的考核數(shù)據(jù)客觀反應(yīng)被考核人績(jī)效達(dá)成情況,既不夸大,也不縮小,不失真,不杜撰;所謂及時(shí),就是根據(jù)考核周期準(zhǔn)時(shí)收集、統(tǒng)計(jì)和公布,以達(dá)到及時(shí)溝通、及時(shí)改進(jìn)弱項(xiàng)的目的;所謂準(zhǔn)確,是指收集的數(shù)據(jù)能夠準(zhǔn)確度量出被考核人的績(jī)效水平,無(wú)論績(jī)效改善還是績(jī)效結(jié)果應(yīng)用,都建立在此前提之上。
招商績(jī)效考核數(shù)據(jù)分為:階段目標(biāo)考核數(shù)據(jù)和總目標(biāo)考核數(shù)據(jù)。階段目標(biāo)考核數(shù)據(jù)在階段計(jì)劃時(shí)間內(nèi)根據(jù)指標(biāo)特性收集,發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)異常隨時(shí)進(jìn)行績(jī)效溝通,促進(jìn)被考核人改善績(jī)效,達(dá)成目標(biāo);總目標(biāo)考核數(shù)據(jù)在項(xiàng)目計(jì)劃即將終了時(shí)收集。
某公司績(jī)效考核數(shù)據(jù)輸出責(zé)任一覽表(示例)
3.績(jī)效溝通與改進(jìn)
績(jī)效溝通與改進(jìn),是構(gòu)成績(jī)效管理體系的有機(jī)組成,其主要目的在于:根據(jù)階段績(jī)效考核結(jié)果,及時(shí)鼓勵(lì),并與被考核人就需要改進(jìn)之處進(jìn)行溝通,尋找解決辦法?？?jī)效溝通的周期一般在階段考核結(jié)束,績(jī)效數(shù)據(jù)輸出后,由被考核人上級(jí)進(jìn)行。
招商人員在績(jī)效考核中出現(xiàn)的問(wèn)題,包括:因個(gè)人資源匱乏而無(wú)法完成目標(biāo);因個(gè)人技能不足(溝通、談判、分析能力缺乏)而無(wú)法完成任務(wù);以及換位思考、重新定義問(wèn)題等思維限制而無(wú)法完成目標(biāo)。這個(gè)時(shí)候,上級(jí)根據(jù)績(jī)效數(shù)據(jù)所體現(xiàn)出來(lái)的情況,有針對(duì)性的給于指導(dǎo),對(duì)被考核人工作的幫助是巨大的。
某公司招商總監(jiān)與某招商員就近期績(jī)效表現(xiàn)進(jìn)行績(jī)效溝通和改進(jìn)的過(guò)程(示例)
利用“因果圖”分析績(jī)效表現(xiàn)不足的示例
4.績(jī)效考核結(jié)果應(yīng)用
應(yīng)用績(jī)效考核結(jié)果的目的是:及時(shí)、適度激勵(lì)被考核人,通過(guò)獎(jiǎng)懲措施督促其改進(jìn)績(jī)效,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商工作的激勵(lì)措施有很多,這里僅簡(jiǎn)單介紹項(xiàng)目獎(jiǎng)金、績(jī)效獎(jiǎng)金和職位等級(jí)升降。
① 項(xiàng)目獎(jiǎng)金
設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目時(shí),為促使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)努力實(shí)現(xiàn)目標(biāo),可設(shè)定項(xiàng)目獎(jiǎng)金及分配
規(guī)則。如項(xiàng)目能夠按時(shí)完成,并實(shí)現(xiàn)了質(zhì)量、成本和時(shí)間目標(biāo),則可按分配規(guī)則向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員分配項(xiàng)目獎(jiǎng)金。由于項(xiàng)目的成功概論普遍較低,因此項(xiàng)目獎(jiǎng)金是純粹以正激勵(lì)的方式來(lái)牽引團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方式。
② 績(jī)效獎(jiǎng)金
在獎(jiǎng)金體系中設(shè)立與績(jī)效完全掛鉤的部分,就是績(jī)效獎(jiǎng)金。由于對(duì)獎(jiǎng)金的傳統(tǒng)認(rèn)知是“做好了就有”,因此績(jī)效獎(jiǎng)金的設(shè)立實(shí)際上包含了獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰的激勵(lì)措施:當(dāng)完成任務(wù)發(fā)放績(jī)效獎(jiǎng)金,對(duì)被考核人是一種通常心態(tài)時(shí),因?yàn)閭€(gè)人不足導(dǎo)致任務(wù)未能完成而未獲得績(jī)效獎(jiǎng)金時(shí),對(duì)被考核人來(lái)說(shuō),就是一種懲罰了。
③ 職位等級(jí)升降
項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員以個(gè)人崗位職責(zé)執(zhí)行項(xiàng)目任務(wù),未完成則視同存在履職缺陷,是不稱(chēng)職的表現(xiàn)。在此情況下,給于適當(dāng)?shù)穆毼簧?對(duì)應(yīng)到個(gè)人利益的增加和減損,也是一種物質(zhì)的激勵(lì)方式。
通常,績(jī)效考核結(jié)果會(huì)被同時(shí)應(yīng)用于多種激勵(lì)措施。激勵(lì)措施必須運(yùn)用得當(dāng),才能起到激勵(lì)作用。
商業(yè)地產(chǎn)招商工作的項(xiàng)目特征,顯示各項(xiàng)具體工作都具備不可逆性,這要求招商績(jī)效管理體系的運(yùn)作必須環(huán)環(huán)相扣,兼顧彼此;既重過(guò)程,也重結(jié)果;既關(guān)注團(tuán)隊(duì),也關(guān)注個(gè)人。
從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功,主要還是在于前期準(zhǔn)確的市調(diào)、定位與規(guī)劃,同時(shí)具備引進(jìn)與項(xiàng)目適配的主力店項(xiàng)目的能力。在這個(gè)充斥著經(jīng)驗(yàn)分歧的領(lǐng)域提倡績(jī)效管理,無(wú)非是期望相關(guān)的管理工作能夠走向正軌,從而促進(jìn)招商工作效率的提升,和招商團(tuán)隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)能力和意識(shí)的整體進(jìn)步。
第8篇 商業(yè)廣場(chǎng)銷(xiāo)售控制管理
某商業(yè)廣場(chǎng)銷(xiāo)售控制管理
銷(xiāo)售流程圖
(一)營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向戰(zhàn)略系統(tǒng)的建立
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)價(jià)值鏈中,銷(xiāo)售是最致命的一環(huán),它直接關(guān)系到企業(yè)成本的回籠,利潤(rùn)的兌現(xiàn)以及**廣場(chǎng)前期所作的各項(xiàng)努力能否直接體現(xiàn)為效益,銷(xiāo)售就是盈利的連接點(diǎn)。
因而,作為銷(xiāo)售工作的統(tǒng)籌者和執(zhí)行者,營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)在整個(gè)公司運(yùn)作架構(gòu)中應(yīng)處于核心主導(dǎo)的地位,其它部門(mén)制訂的工作計(jì)劃應(yīng)與營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)協(xié)調(diào)一致,在計(jì)劃實(shí)施過(guò)程中應(yīng)盡量配合營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的執(zhí)行和實(shí)施。
1 營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)化操作系統(tǒng)的建立
為充分發(fā)揮本項(xiàng)目的主題形象優(yōu)勢(shì),應(yīng)進(jìn)一步完善**廣場(chǎng)在市場(chǎng)調(diào)研、銷(xiāo)售策劃、品牌營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)管理等各方面工作,按照統(tǒng)一的工作和經(jīng)營(yíng)流程對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行制度化、系統(tǒng)化經(jīng)營(yíng)管理。
2銷(xiāo)售組織管理
銷(xiāo)售基本執(zhí)行流程
(二)、營(yíng)銷(xiāo)控制方法
方法a:銷(xiāo)量控制法
在整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中,應(yīng)該始終保持有好房源,分時(shí)間段根據(jù)市場(chǎng)變化情況,按一定比例面市,這樣可以有效地控制房源,而且后期的好房源面市時(shí),正處于價(jià)格的上升期,還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。一般而言,好:中:差三種類(lèi)型房源的比例可以控制在3:5:2。
方法b:價(jià)格控制法
一般地,價(jià)格控制應(yīng)以'低開(kāi)高走',并且也分時(shí)間段制定出不斷上升的價(jià)格走勢(shì),價(jià)格控制的原則為'逐步走高,并留有升值空間',這樣既能吸引投資,又能吸引消費(fèi)。同時(shí),樓層差價(jià)的變化也并非是直線型的成比例變化,而是按心理需求曲線變化,隨著心理需求的變化呈不規(guī)劃變化,在銷(xiāo)售過(guò)程中應(yīng)注意捕促這樣的信息。
方法c:時(shí)間控制法
銷(xiāo)售期一般分為四個(gè)階段:接受客戶(hù)積累前準(zhǔn)備期、接受客戶(hù)積累初期、銷(xiāo)售中期、收盤(pán)期。以時(shí)間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時(shí)間段如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行時(shí)間控制,確定與之對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)量和價(jià)格,并且圍繞該時(shí)間段的訴求重點(diǎn)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo),以便掌握什么時(shí)間該控制什么,如何去控制,從而產(chǎn)生協(xié)同效益。
銷(xiāo)量控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三者緊密結(jié)合,相互協(xié)調(diào),價(jià)格的'低開(kāi)'并不意味著公司經(jīng)濟(jì)利益受損,這只是一種策略,目的是為了以后的'高走',這就需要銷(xiāo)量控制緊密結(jié)合,按一定的比例面市,通常采用倒'葫蘆'型。量在誰(shuí)手中,誰(shuí)就能控制價(jià)格,猶如股市的'莊家'一樣。隨著時(shí)間的推移,不斷地將價(jià)格按不同的時(shí)間段進(jìn)行調(diào)整,并根據(jù)不同的時(shí)間段放出不同的銷(xiāo)量。那么整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程就是一個(gè)比較完美的銷(xiāo)售控制過(guò)程。
(三)、營(yíng)銷(xiāo)控制的幾種手段
1現(xiàn)場(chǎng)控制
包括銷(xiāo)售控制表,即已售單位、待售單位、已定單位用表格在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的表示方式,以此來(lái)控制銷(xiāo)售進(jìn)度,造成熱銷(xiāo)現(xiàn)象,以促進(jìn)銷(xiāo)售。
2折扣控制
即賦予銷(xiāo)售經(jīng)理與銷(xiāo)售人員以不同的打折權(quán)利,但在打折過(guò)程中應(yīng)以書(shū)面的形式向上級(jí)管理人員提出申請(qǐng),并得以批示才能打折,展現(xiàn)出售樓人員全心全意為客戶(hù)著想的精神,以在客戶(hù)面前顯得本項(xiàng)目的管理正規(guī)劃化,以促進(jìn)其購(gòu)買(mǎi)信心。
3銷(xiāo)售人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)氣氛的烘托
銷(xiāo)售人員是一線人員,應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)氣氛烘托起主要作用,每個(gè)工作日應(yīng)及時(shí)反饋其所得客戶(hù)信息。
4客戶(hù)檔案管理控制
每個(gè)客戶(hù)或準(zhǔn)客戶(hù),都應(yīng)有自己的檔案,包括客戶(hù)的職業(yè)、收入、家庭情況、聯(lián)系方法,對(duì)于有強(qiáng)烈購(gòu)房意向但一下還拿不定主意的客戶(hù),銷(xiāo)售人員應(yīng)根據(jù)客戶(hù)檔案主動(dòng)出擊。
(四)、營(yíng)銷(xiāo)控制的注意事項(xiàng)
1注意建立健全信息反饋系統(tǒng)
建立這樣一個(gè)信息反饋系統(tǒng)主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容,第一是指市場(chǎng)信息,根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略,應(yīng)注意市場(chǎng)調(diào)研工作的進(jìn)行,并不是講市場(chǎng)定位后就不用進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研,而應(yīng)及時(shí)收集這種市場(chǎng)信息,不斷從市場(chǎng)的反饋得出正確的策略,這個(gè)信息主要來(lái)自周邊樓盤(pán)的銷(xiāo)售進(jìn)度和速度;第二是注意從已銷(xiāo)售的客戶(hù)中收集相關(guān)信息,并針對(duì)這些信息進(jìn)行分析,從中得出正確的結(jié)論,及時(shí)調(diào)整略。
2注意策劃人員與銷(xiāo)售人員的溝通
策劃人員是計(jì)劃的制定者,銷(xiāo)售人員是計(jì)劃的執(zhí)行者,最終策劃的成功與否還得反映到銷(xiāo)售中來(lái).在具體的銷(xiāo)售過(guò)程中,策劃人員與銷(xiāo)售人員的溝通是關(guān)鍵,應(yīng)讓銷(xiāo)售人員盡可能清楚地了解策劃人員的意圖和思路,以便在銷(xiāo)售過(guò)程中能反映出來(lái)。
3注意銷(xiāo)售與施工進(jìn)度的跟進(jìn)
接受客戶(hù)積累的銷(xiāo)售在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行,施工的進(jìn)度密切關(guān)系到購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目的看法,如果施工進(jìn)度與銷(xiāo)售人員的說(shuō)相符合,就可以促進(jìn)本項(xiàng)目的形象及銷(xiāo)售。
4注意銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的統(tǒng)一說(shuō)詞
銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的統(tǒng)一說(shuō)詞是項(xiàng)目對(duì)外形象的必要表現(xiàn),在銷(xiāo)售人員當(dāng)中進(jìn)行統(tǒng)一說(shuō)詞的培訓(xùn)是項(xiàng)目銷(xiāo)售培訓(xùn)的必修課程。
附件:
**廣場(chǎng)建議:
□考慮到區(qū)域目標(biāo)市場(chǎng)狀況,酒店式公寓面積過(guò)大,可考慮適當(dāng)縮減面積;建議做兩棟,一棟做普通住宅,一棟做小戶(hù)型酒店式公寓;降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。
□**廣場(chǎng)商業(yè)用房之間盡量不分割開(kāi),以促進(jìn)商場(chǎng)內(nèi)人流的共享,符合現(xiàn)代'洋流理論',避免產(chǎn)生'東邊日出,西邊雨'的現(xiàn)象。
□項(xiàng)目開(kāi)工前,先做好招商工作,最好能根據(jù)經(jīng)營(yíng)商的要求,對(duì)主力店商也用房做規(guī)劃調(diào)整。
□商業(yè)用房總共兩層,地層為可分割式單獨(dú)店面,上層則主要為大型超市或主力店。
□商業(yè)用房設(shè)樓頂空中花園,提升項(xiàng)目整體品質(zhì);中心廣場(chǎng)添加便于聚集人氣的設(shè)施,如別致條椅,運(yùn)動(dòng)設(shè)施等。
第9篇 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理
商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理
商業(yè)物業(yè)是為人民生活和社會(huì)生產(chǎn)提供購(gòu)物的活動(dòng)場(chǎng)所。
商業(yè)物業(yè)管理具有的特點(diǎn)包括:服務(wù)對(duì)象的雙重性,即租戶(hù)和進(jìn)出的購(gòu)物人員;使用時(shí)間相對(duì)固定,一般商業(yè)物業(yè)的時(shí)間都有個(gè)具體的營(yíng)業(yè)時(shí)間,而且這時(shí)間是不輕易改變的;人員活動(dòng)的集中和雜亂,來(lái)自不同地方的人員聚集一塊,并且各層次的人員不等;人流、物流同時(shí)進(jìn)出,在進(jìn)出的過(guò)程中即有人員也同樣有貨物一同;建筑空間大,建筑物內(nèi)空間以貨架擺設(shè)為多,很少間隔物。
按建筑規(guī)模來(lái)分,商業(yè)物業(yè)可分為三類(lèi):
1、市級(jí)購(gòu)物中心。建筑規(guī)模在3萬(wàn)-10萬(wàn)平方米之間,服務(wù)人口在30萬(wàn)以上,年?duì)I業(yè)額在5億元以上。
2、地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)。建筑規(guī)模1萬(wàn)-3萬(wàn)平方米,服務(wù)人口在10萬(wàn)之間,年?duì)I業(yè)額在1億-5億元之間。
3、居住區(qū)商場(chǎng)。建筑規(guī)模在0.3萬(wàn)-1萬(wàn)之間,服務(wù)人口在1萬(wàn)-5萬(wàn)之間,年?duì)I業(yè)額在3000萬(wàn)-1億元之間。
按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分,商業(yè)物業(yè)可分為三類(lèi):
1、臨時(shí)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型。即開(kāi)發(fā)商把物業(yè)的產(chǎn)權(quán)以一定年限的形式出售給投資者,到期后,開(kāi)發(fā)商退還投資款,收回物業(yè)。
2、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型。以出租的形式經(jīng)營(yíng)物業(yè),產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一,招租、管理等也統(tǒng)一,便于管理,經(jīng)營(yíng)效果比較好。
3、分散產(chǎn)權(quán)型。把物業(yè)產(chǎn)權(quán)出售給多個(gè)業(yè)主,,形成多人共有產(chǎn)權(quán),缺乏管理的統(tǒng)一,無(wú)法樹(shù)立整體運(yùn)營(yíng)的形象,經(jīng)營(yíng)效果不理想。
按建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)為:敞開(kāi)型;封閉型。
按建筑功能分類(lèi)為:綜合型;商住兩用型。
商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容
1、營(yíng)銷(xiāo)管理
(1)市場(chǎng)推廣。做好宣傳工作,通過(guò)廣告宣傳活動(dòng),樹(shù)立良好的商業(yè)企業(yè)形象,擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度和影響力,為企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)打下基礎(chǔ)。
(2)選配承租商。只有保證50%以上的出租面積是由實(shí)力雄厚的企業(yè)承租,才能使物業(yè)管理企業(yè)生存下去,不斷的發(fā)掘、選配新的租戶(hù)。
(3)確定合理租金。租金應(yīng)在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金的基礎(chǔ)上,根據(jù)物業(yè)所在地理位置、規(guī)模、設(shè)備配置、服務(wù)水準(zhǔn)和商品類(lèi)型、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量與價(jià)格等方面的差異進(jìn)行分類(lèi),作為定價(jià)的調(diào)劑因素,以便合理確定每處、每層、每間房屋的租金。同時(shí)還要根據(jù)市場(chǎng)情況、租戶(hù)的租賃經(jīng)營(yíng)期限、租戶(hù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和信譽(yù)水平、租戶(hù)租賃物業(yè)面積的大小等,對(duì)這些基礎(chǔ)租金予以適當(dāng)調(diào)整。
2、日常管理
(1)對(duì)租戶(hù)的管理。建立租戶(hù)檔案,收存租賃合同文本復(fù)印件,詳細(xì)了解租戶(hù)的信息,與租戶(hù)建立良好的關(guān)系,及時(shí)溝通,對(duì)租戶(hù)的要求盡量給予及時(shí)的答復(fù)。
(2)安全保衛(wèi)工作。做好門(mén)前警衛(wèi),注意車(chē)輛與行人的安全;協(xié)助阻止可疑分子逃出;注意職工專(zhuān)用通道的安全檢查;加強(qiáng)值班和巡邏,并著便衣暗中巡視,晚上盤(pán)點(diǎn)完后鎖好門(mén)窗,嚴(yán)格檢查清場(chǎng)。啟封時(shí),按預(yù)定路線從上到下,從里到外逐層啟封并做好記錄。
(3)消防工作。對(duì)消防龍頭、滅火器、消防通道定期檢查和不定期抽查,確保專(zhuān)項(xiàng)設(shè)備的專(zhuān)項(xiàng)使用,貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針。提高承租戶(hù)及業(yè)主的危機(jī)意識(shí),制定各種安全規(guī)章制度。
(4)服務(wù)性設(shè)備的管理。電梯(客運(yùn)、貨運(yùn)、自動(dòng)扶梯)的安全性堅(jiān)持檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修,對(duì)水電系統(tǒng)、衛(wèi)生設(shè)備要做好日常檢查工作,避免在使用過(guò)程中發(fā)生問(wèn)題。
(5)交通組織管理。在現(xiàn)有條件下管理好交通,以有效地引導(dǎo)和留住顧客,為商場(chǎng)的業(yè)主帶來(lái)更多的商機(jī)和利潤(rùn)。
(6)清潔衛(wèi)生管理。做好商場(chǎng)內(nèi)部的環(huán)境清掃,停車(chē)場(chǎng)、廣場(chǎng)、衛(wèi)生死角的清潔。
(7)綠化美化管理。通過(guò)盆景、綠地、花草、雕塑、噴泉等形式修飾商場(chǎng)內(nèi)外,給顧客和員工一個(gè)溫馨、舒適、優(yōu)美的購(gòu)物和工作環(huán)境。商場(chǎng)的綠化美化管理不僅直接影響著管理者管理水平的定級(jí),而且直接塑造著顧客心中的商場(chǎng)形象,影響著顧客對(duì)商場(chǎng)的信譽(yù)和層次的判斷。
(8)停車(chē)場(chǎng)的管理。有效的疏導(dǎo)和管理車(chē)輛的進(jìn)出和停放,盡可能的避免車(chē)輛的損壞和丟失。
商業(yè)物業(yè)管理的要求
(1)保持良好的商業(yè)特色和一貫的管理形象。商場(chǎng)管理突出一貫形象,使顧客熟悉、認(rèn)知、印入腦海,并潛移默化地產(chǎn)生聯(lián)想,通過(guò)具體對(duì)象、特征部分的認(rèn)可,逐步強(qiáng)化認(rèn)識(shí),達(dá)到接受目的。當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入印象時(shí)代后,消費(fèi)者認(rèn)可的是店牌、品牌,同樣的商品在不同的商場(chǎng)會(huì)有不同的價(jià)值,會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不同的效益。
(2)營(yíng)造良好的商業(yè)服務(wù)環(huán)境。商場(chǎng)環(huán)境是否優(yōu)美、清潔,綠化情況如何等,不僅直接影響著顧客的購(gòu)物欲望和在商場(chǎng)逗留的時(shí)間,進(jìn)而也影響到商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn),而且會(huì)給顧客和員工留下深刻的印象,從而影響商場(chǎng)在社會(huì)的形象和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。商場(chǎng)環(huán)境的好壞也影響顧客的環(huán)境意識(shí)。
(3)提供高標(biāo)準(zhǔn)的保安服務(wù)。大型商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積大,商品多,價(jià)值大,人群的層次、素質(zhì)和來(lái)源較復(fù)雜,管理起來(lái)困難,治安保衛(wèi)工作十分艱巨,所以需要提供高標(biāo)準(zhǔn)的治安服務(wù)。
(4)高度重視消防管理。商業(yè)物業(yè)建造費(fèi)用高,內(nèi)部設(shè)施完善,裝飾豪華,流動(dòng)資金和各類(lèi)高檔消費(fèi)品儲(chǔ)存較多,一旦發(fā)生火災(zāi)比一般建筑物的直接損失要高,還會(huì)在國(guó)內(nèi)外造成不良的社會(huì)政治影響。
第10篇 某商業(yè)中心管理處投訴處理程序
商業(yè)中心管理處投訴處理程序
1.0 目的
方便用戶(hù)報(bào)修處理或監(jiān)督本管理處提供的管理服務(wù)質(zhì)量,促進(jìn)管理服務(wù)中的不合格項(xiàng)能及時(shí)得以糾正,以提高管理服務(wù)質(zhì)量。
2.0 基本標(biāo)準(zhǔn)
2.1登記投訴:不缺項(xiàng)、詳細(xì)認(rèn)真、轉(zhuǎn)呈及時(shí);
2.2解釋投訴:耐心細(xì)致、用語(yǔ)禮貌、用詞準(zhǔn)確、不含糊其詞;
2.3處理投訴及時(shí)、不刁難、不推諉、做到事事有著落,件件有回音。
3.0具體規(guī)定
3.1本著'用戶(hù)至上、服務(wù)第一'的宗旨,對(duì)用戶(hù)的投訴熱情接待,使用禮貌用語(yǔ),不允許對(duì)用戶(hù)有冷淡和不禮貌行為;
3.2接到投訴的人員將內(nèi)容登記完之后,應(yīng)立即轉(zhuǎn)呈,屬維修的、轉(zhuǎn)呈水電工處理,屬投訴服務(wù)質(zhì)量的應(yīng)轉(zhuǎn)呈相關(guān)部門(mén)處理,必要時(shí)書(shū)面轉(zhuǎn)呈;
3.3對(duì)于用戶(hù)的投訴,管理人員要耐心詢(xún)問(wèn)、詳細(xì)認(rèn)真的進(jìn)行登記;
3.4管理人員明確投訴內(nèi)容后,應(yīng)立即與投訴所涉及的部門(mén)聯(lián)系,調(diào)查并判斷投訴的有效性,無(wú)論是否有效均應(yīng)兩天內(nèi)與投訴人聯(lián)系,并做好解釋工作或跟蹤處理其結(jié)果;
4.0如投訴涉及其它單位,無(wú)法及時(shí)將問(wèn)題解決,在三天內(nèi)與投訴人聯(lián)系,做好解釋工作,同時(shí)盡快與有關(guān)部門(mén)取得聯(lián)系將問(wèn)題解決,并及時(shí)將處理結(jié)果告知投訴人。
5.0質(zhì)量記錄
5.1《投訴登記表》
5.2《投訴處理表》
東莞市kh物業(yè)發(fā)展有限公司kh商業(yè)中心物業(yè)管理處
投訴登記表
序號(hào)時(shí)間投訴人或單位投訴內(nèi)容處理表號(hào)碼處理結(jié)果
注:接待人將內(nèi)容填寫(xiě)完畢后通知責(zé)任人取表進(jìn)行處理,處理完成后,驗(yàn)證人在此表上填上完成時(shí)間并簽名。
第11篇 商業(yè)公司員工手冊(cè)－保密管理
商業(yè)管理公司員工手冊(cè)-保密管理
保密管理
5.1 保密
員工有保守公司商業(yè)秘密的義務(wù),入職時(shí)需簽訂《保密協(xié)議》,遵守公司保密制度規(guī)定。在規(guī)定期限內(nèi)未經(jīng)公司書(shū)面授權(quán),不允許擅自披露、使用、處置或授權(quán)任何第三方披露、使用、處置保密信息,如泄密,員工須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任與處罰。
5.2 公司商業(yè)秘密包括但不限于下列事項(xiàng):
1.公司重大決策中的秘密事項(xiàng);
2.公司尚未付諸實(shí)施的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)方向、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及經(jīng)營(yíng)決策;
3.公司內(nèi)部掌握的合同、協(xié)議、意見(jiàn)書(shū)及可行性報(bào)告、主要會(huì)議記錄;
4.公司財(cái)務(wù)預(yù)決算報(bào)告及各類(lèi)財(cái)務(wù)報(bào)表、統(tǒng)計(jì)報(bào)表;
5.項(xiàng)目部所有技術(shù)資料,包括設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)參數(shù)、產(chǎn)品構(gòu)造等任何未公布的技術(shù)信息;
6.公司所掌握的尚未進(jìn)入商場(chǎng)或尚未公布的各類(lèi)信息、調(diào)查結(jié)果等;
7.公司員工人事檔案,勞務(wù)性薪資收入等資料;
8.各類(lèi)公司內(nèi)部管理制度及管理流程。
5.3 員工應(yīng)知悉,公司不允許員工在私人交往和通信中泄露公司秘密、在公共場(chǎng)所談?wù)摴久孛?不得通過(guò)其他方式傳遞公司秘密。禁止以盜竊、利誘、威迫或者其他不正當(dāng)手段獲取公司秘密。禁止披露、使用或允許他人使用上述不正當(dāng)手段獲取公司秘密。如員工發(fā)現(xiàn)公司秘密已泄露或可能泄露時(shí),應(yīng)立即采取補(bǔ)救措施,并及時(shí)上報(bào)。
5.4 詳細(xì)規(guī)定請(qǐng)參考《保密管理制度》
第12篇 商業(yè)公司員工手冊(cè)－發(fā)文管理
商業(yè)管理公司員工手冊(cè)-發(fā)文管理
11.1發(fā)文主體
包括集團(tuán)下屬各部門(mén)、所有子、分公司。
11.2發(fā)文途徑
公司郵箱、oa系統(tǒng)、紙質(zhì)文件送達(dá)等向員工及時(shí)傳達(dá)各類(lèi)重要信息。
11.3發(fā)文種類(lèi)通知、決定、會(huì)議紀(jì)要、意見(jiàn)、通報(bào)、規(guī)定、函,等。
11.4發(fā)文流程發(fā)
發(fā)文加蓋主體印章發(fā)布后,發(fā)文部門(mén)組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行學(xué)習(xí),或各部門(mén)委派代表(一般為部門(mén)文員)參加學(xué)習(xí)后再傳達(dá)至部門(mén)每位成員,確保員工已接收并理解發(fā)文內(nèi)容后,請(qǐng)員工簽收確認(rèn)。
11.5發(fā)文與勞動(dòng)合同
公司通過(guò)發(fā)文頒布各項(xiàng)規(guī)章制度均自然構(gòu)成與員工簽定的勞動(dòng)合同的組成部分。
第13篇 某某商業(yè)物業(yè)管理指標(biāo)承諾
某商業(yè)物業(yè)管理指標(biāo)承諾
對(duì)m*y商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾,不僅是我們對(duì)客戶(hù)的莊嚴(yán)責(zé)任和義務(wù),同時(shí)也是我們?cè)谄髽I(yè)內(nèi)部推行目標(biāo)責(zé)任管理和量化考核的基礎(chǔ)和標(biāo)尺。我們將通過(guò)推行各級(jí)目標(biāo)責(zé)任管理,實(shí)現(xiàn)量化考核,實(shí)現(xiàn)人人身上有指標(biāo),個(gè)個(gè)肩頭擔(dān)責(zé)任,爭(zhēng)取在接管m*y商業(yè)物業(yè)二年內(nèi)達(dá)到省市或國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)水平,各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到'國(guó)優(yōu)'標(biāo)準(zhǔn),我們對(duì)新保輝大廈各類(lèi)指標(biāo)做以下承諾,請(qǐng)考評(píng)和監(jiān)督實(shí)施。
各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾及措施
序號(hào) 指標(biāo)各稱(chēng) 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)承諾 指標(biāo)完成 承諾指標(biāo)的措施
1房屋及配套設(shè)施完好率98%99%以上采用分工負(fù)責(zé)、責(zé)任到人。建立完善的巡查制度,嚴(yán)格管理,健全檔案記錄,每半年進(jìn)行一次房屋完好率檢查。
2房屋零修、急修及時(shí)率98%99%以上維修人員24小時(shí)待命,接到維修通知立即組織維修,十五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。零修工程及時(shí)完成,急修工程不過(guò)夜,并建立回訪制度和回訪記錄。
3保潔率99%100%保潔員十二小時(shí)保潔工作,按保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作,保潔工作落實(shí)到人,監(jiān)督檢查得力,嚴(yán)格考核,實(shí)行10%淘汰率。
4維修工程質(zhì)量合格率100%100%維修工程師全程控制,部長(zhǎng)監(jiān)督檢查,并按規(guī)定及時(shí)回訪。
5公共照明完好率95%99%落實(shí)責(zé)任人,堅(jiān)持對(duì)公共照明及停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng),由工程技術(shù)部監(jiān)督執(zhí)行,并健全檔案記錄。
6停車(chē)場(chǎng)完好率95%99%
7大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下0建立閉路監(jiān)控、報(bào)警,巡更監(jiān)控等治安技防系統(tǒng),實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度,明確保安職責(zé),層層防衛(wèi),以人防和技防相結(jié)合。
8摩托車(chē)、汽車(chē)被盜率1‰以下0
9火災(zāi)發(fā)生率1‰以下0全員義務(wù)消防員制,定期培訓(xùn)和演習(xí),加大宣傳力度,由保安員進(jìn)行日常巡視,發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理確保院區(qū)安全。
10違章發(fā)生率1‰以下0.5‰以下建立以交叉巡視制度,跟蹤管理,及時(shí)發(fā)現(xiàn),及時(shí)處理加強(qiáng)宣傳,杜絕違章發(fā)生,并建立相應(yīng)的回訪記錄
11違章處理率90%以上100%
12業(yè)戶(hù)有效投訴率2‰以下1‰以下采取措施,加強(qiáng)與顧客溝通,定期走訪,設(shè)立接待日,征求管理意見(jiàn),強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),做到投訴處理有結(jié)果,有記錄和回訪。
13投訴處理率95%以上100%
14維修服務(wù)以及投訴回訪率95%100%
15物業(yè)管理服務(wù)滿意率95%99%實(shí)行人性化管理,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),增進(jìn)與業(yè)戶(hù)的溝通,在日常工作中注意收集業(yè)戶(hù)的廣泛意見(jiàn),完善小區(qū)服務(wù)。
16綠化完好率95%99%劃定責(zé)任區(qū)域,片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)修復(fù)。
17大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率95%99%制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程,落實(shí)崗位責(zé)任制,實(shí)行巡查制度,建立設(shè)備檔案,制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃。
18管理費(fèi)收繳率90%95%按規(guī)定定期公布管理費(fèi)收支帳目,接受業(yè)戶(hù)查詢(xún),公布及查詢(xún)帳目以法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的項(xiàng)目及費(fèi)用為準(zhǔn),
19管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率98%100%人員培訓(xùn)有計(jì)劃,有考核、有記錄,制度落實(shí),各類(lèi)人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責(zé)任制,考核標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)意識(shí)和態(tài)度好,敬業(yè)精神強(qiáng)。
(注:支持性程序文件或作業(yè)指導(dǎo)書(shū)符后)
第14篇 某商業(yè)街地產(chǎn)公司現(xiàn)金管理方法
商業(yè)街地產(chǎn)公司現(xiàn)金管理方法
一.現(xiàn)金的使用范圍△d*/cw-05-01
1.支付員工個(gè)人的工資、獎(jiǎng)金、津貼、福利費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)和其他勞務(wù)報(bào)酬。
2.支付員工不能轉(zhuǎn)帳的集體、單位與個(gè)人購(gòu)買(mǎi)物資和勞務(wù)費(fèi)。
3.支付員工因公出差的旅差費(fèi)或探親路費(fèi)。
4.支付結(jié)算起點(diǎn)(1000元)以下的其他零星開(kāi)支。
5.結(jié)算起點(diǎn)以上的支出,應(yīng)報(bào)經(jīng)財(cái)務(wù)部長(zhǎng)或公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
二.庫(kù)存現(xiàn)金限額的規(guī)定△d*/cw-05-02
1.庫(kù)存現(xiàn)金限額的規(guī)定,按照銀行規(guī)定的現(xiàn)金庫(kù)存量執(zhí)行,由財(cái)務(wù)部根據(jù)現(xiàn)金支用量多少,結(jié)合公司具體情況,原則上一般不超過(guò)兩天的支用量。
2.現(xiàn)金收入應(yīng)當(dāng)日送存開(kāi)戶(hù)銀行,當(dāng)日送存確有困難的,應(yīng)采取防范措施,妥善保管,次日送存銀行。
3.庫(kù)存限額不足時(shí)向開(kāi)戶(hù)銀行提取。
4.大額現(xiàn)金存取,必須由公司保安人員或財(cái)務(wù)部其他人員陪同。
三.現(xiàn)金使用的規(guī)定△d*/cw-05-03
1.不準(zhǔn)坐支現(xiàn)金。
2.不準(zhǔn)單位之間(公司以外單位)互相借用現(xiàn)金。
3.不準(zhǔn)利用公司銀行帳戶(hù)為其他單位或個(gè)人支付或存入現(xiàn)金。
4.不準(zhǔn)將公款現(xiàn)金以個(gè)人名義存入儲(chǔ)蓄。
5.不準(zhǔn)用'白條'或不符合財(cái)務(wù)制度的憑證頂替庫(kù)存現(xiàn)金。
6.不準(zhǔn)私設(shè)小金庫(kù)。
四.庫(kù)存現(xiàn)金的核算和清查△d*/cw-05-04
1.出納人員進(jìn)行現(xiàn)金收付的依據(jù)是會(huì)計(jì)人員填制的,經(jīng)審核的有效記帳憑證(即收款、付款憑證),并按記帳憑證逐日逐筆序時(shí)登記現(xiàn)金日記帳,每日業(yè)務(wù)終了,應(yīng)盤(pán)點(diǎn)現(xiàn)金并與現(xiàn)金日記帳當(dāng)日余額進(jìn)行核對(duì),做到日清月結(jié),帳款相符。
2.會(huì)計(jì)人員與出納人員應(yīng)定期將總帳的現(xiàn)金帳戶(hù)余額與現(xiàn)金日記帳余額進(jìn)行核對(duì),做到帳帳相符。
3.為了及時(shí)發(fā)現(xiàn)和防止現(xiàn)金收付差錯(cuò),財(cái)務(wù)部對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金進(jìn)行定期或不定期的清查盤(pán)點(diǎn),發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)短款應(yīng)查明原因及時(shí)處理。
五.借用現(xiàn)金的支付手續(xù)△d*/cw-05-05
1.員工因公借用現(xiàn)金應(yīng)事先辦理借款手續(xù),金額在人民幣1000元以上的應(yīng)提前一天辦理手續(xù)。借款單必須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)簽字后,會(huì)計(jì)人員才能進(jìn)行帳務(wù)處理,借款人應(yīng)在會(huì)計(jì)憑證上簽字,出納人員才能給予支付現(xiàn)金。
2.員工借用現(xiàn)金后應(yīng)不超過(guò)五天到財(cái)務(wù)部門(mén)履行報(bào)帳手續(xù),特殊情況出差到外地的報(bào)帳時(shí)間最長(zhǎng)不超過(guò)三十天。
第15篇 某商業(yè)中心物業(yè)管理要求
商業(yè)中心物業(yè)管理要求
kh商業(yè)中心系統(tǒng)綜合型高級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓,主要以商務(wù)、辦公為主,因此與住宅小區(qū)相比,該寫(xiě)字樓必須具備高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量的管理服務(wù),該物業(yè)現(xiàn)代化設(shè)備多,諸如自動(dòng)控制的高檔電梯與升降機(jī),電腦控制的自動(dòng)化系統(tǒng)等都需要專(zhuān)業(yè)知識(shí)與技術(shù)的人員來(lái)操作與養(yǎng)護(hù),特別是出入口、大堂、洗手間、公共區(qū)域的衛(wèi)生,清潔要求很高,為保待樓宇外貌的美觀,樓宇的外墻也需要定期清洗,該寫(xiě)字樓能否得到完善的管理,直接影響到物業(yè)的租售與經(jīng)營(yíng),而且對(duì)樓宇本身的價(jià)值和管理者有著極大的聯(lián)帶影響。因此,對(duì)于kh商業(yè)中心的管理應(yīng)圍繞'安全、舒適、方便、快捷'的模式來(lái)全面展開(kāi),寫(xiě)字樓對(duì)治安、消防的要求更高,而復(fù)雜的設(shè)備設(shè)施對(duì)維修保養(yǎng)的要求也較高。
一、安全是指讓用戶(hù)在寫(xiě)字樓里工作有安全感,包括:
1、人身安全:保證大樓內(nèi)主要設(shè)備完好,不出意外事故,通過(guò)閉路電視監(jiān)視大樓停車(chē)場(chǎng),大堂、通道、電梯等人流量大的地方,加強(qiáng)定時(shí)巡查,不給犯罪分子可乘之機(jī)。
2、財(cái)產(chǎn)安全:通過(guò)安裝在大樓內(nèi)的安保系統(tǒng),及時(shí)掌握大樓內(nèi)的情況,保安人員全天候在大樓內(nèi)部及周?chē)付ǖ攸c(diǎn),線路上為用戶(hù)服務(wù),保證大樓安全防范萬(wàn)無(wú)一失,不發(fā)生盜竊案、大件、貴重物品出入要辦理出入手續(xù)。
3、消防安全:消防安全既涉及人身安全又涉及財(cái)產(chǎn)安全,應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng),特別強(qiáng)調(diào)保證消防設(shè)備始終處于良好待用狀態(tài),定期進(jìn)行消防系統(tǒng)測(cè)試,并在條件許可的情況下組織消防演練,增加用戶(hù)防火和自救能力。
二、舒適是指創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境讓用戶(hù)在大樓內(nèi)工作起來(lái)感到舒適,方便、確保大廈內(nèi)的電梯、供電、供水服務(wù)處于正常運(yùn)行狀態(tài)。
三、快捷是指用戶(hù)在大樓內(nèi)工作能隨時(shí)與各地、各方面聯(lián)絡(luò)、交換信息、抓住商機(jī)、通訊聯(lián)絡(luò)好比人體神經(jīng)系統(tǒng),通訊聯(lián)系中斷,企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)就陷入癱瘓,因此必須配備和保持通訊,寬頻網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)的正常使用。
四、必須樹(shù)立該物業(yè)和管理者的品牌形象,以高起點(diǎn)的管理理念及行之有效的管理服務(wù)技巧成就該物業(yè)的知名度和社會(huì)信譽(yù),推動(dòng)該物業(yè)的租售和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展。
五、必須按照高標(biāo)準(zhǔn),高檔次和優(yōu)秀示范大廈的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該物業(yè)進(jìn)行管理,用最低的成本造就最好的服務(wù)效應(yīng),努力保證房屋本體,配套設(shè)備設(shè)施的良好運(yùn)行和完好,保證管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全,刑事、消防事故、保證該物業(yè)內(nèi)清潔衛(wèi)生達(dá)到優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。
第16篇 商業(yè)廣場(chǎng)裝飾工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理要求
施工現(xiàn)場(chǎng)管理要求
2.1為了保證《泰富商業(yè)廣場(chǎng)》裝飾工程的順利進(jìn)行,針對(duì)本工程情況,嚴(yán)格按照投標(biāo)時(shí)配備的人員班子建立工程項(xiàng)目經(jīng)理部,明確施工單位人員職責(zé)、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理、強(qiáng)化統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一協(xié)調(diào),嚴(yán)格按圖紙、施工規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)施工,嚴(yán)格執(zhí)行is09000標(biāo)準(zhǔn),確保工程質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量,確保消防部門(mén)驗(yàn)收合格,做好現(xiàn)場(chǎng)的文明施工、安全管理工作。
2.2駐施工現(xiàn)場(chǎng)的主要管理人員
項(xiàng)目經(jīng)理助工領(lǐng)導(dǎo)及協(xié)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展
技術(shù)負(fù)責(zé)人工程師技術(shù)總顧問(wèn)指導(dǎo)解決施工中的技術(shù)難
現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目各項(xiàng)工作的具體安排
施工員助工負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度等方案的具體實(shí)施
安全員工程師負(fù)責(zé)工程管理的安全工作
質(zhì)檢員工程師負(fù)責(zé)工程管理的質(zhì)量工作
預(yù)算員工程師負(fù)責(zé)工程的預(yù)算、決算
材料員助工負(fù)責(zé)材料及設(shè)備的采購(gòu)供應(yīng)工作
2.3崗位職責(zé)
項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé):項(xiàng)目經(jīng)理是該項(xiàng)目的第一負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)該工程工程質(zhì)量、安全、進(jìn)度、物資設(shè)備的組織協(xié)調(diào)工作;負(fù)責(zé)對(duì)外參加業(yè)主及監(jiān)理單位召開(kāi)的工程會(huì)議。
技術(shù)負(fù)責(zé)人職責(zé):技術(shù)負(fù)責(zé)人是該項(xiàng)目的技術(shù)責(zé)任人,負(fù)責(zé)施工圖審查和會(huì)審,技術(shù)交底,審查本工程施工組織設(shè)計(jì),審定特殊施工方案,解決技術(shù)難題和問(wèn)題。
現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人職責(zé):現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人是負(fù)責(zé)該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)工作,在項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人不在時(shí)代理行使此二人職權(quán)。
施工技術(shù)員職責(zé):制定施工進(jìn)度計(jì)劃,協(xié)調(diào)勞動(dòng)力、機(jī)具、材料等各生產(chǎn)要素,具體落實(shí)施工組織設(shè)計(jì)、施工方案的實(shí)施情況,督促現(xiàn)場(chǎng)文明施工,協(xié)調(diào)施工中與土建等專(zhuān)業(yè)的配合,參加有關(guān)工程例會(huì),做好施工日記,負(fù)責(zé)移交施工資料和實(shí)物交接。解決施工中存在的技術(shù)問(wèn)題。
質(zhì)檢員職責(zé):督促檢查施工工段,嚴(yán)格按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)施工,檢查工程質(zhì)量及記錄,會(huì)同監(jiān)理公司和總包單位、業(yè)主,進(jìn)行隱蔽工程檢查。
安全員職責(zé):負(fù)責(zé)該工程的安全工作,監(jiān)督檢查施工過(guò)程中的不安全因素,制定施工安全措施。
材料員職責(zé):負(fù)責(zé)施工設(shè)備、材料的供應(yīng)工作,處理解決施工中的設(shè)備、材料問(wèn)題。負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的施工機(jī)具管理。
預(yù)算員職責(zé):負(fù)責(zé)該工程預(yù)算的編制、月進(jìn)度報(bào)表編制及工程決算工作。
