第1篇 物業(yè)管理事業(yè)單位優(yōu)秀法人申報材料
×××××××××中心是按照編辦發(fā)××號、編辦××號文件依法成立的國有企業(yè)化管理事業(yè)單位,位于人民路××號,直屬××人民政府,主要職能是負責××××××××管理工作。經(jīng)××××編委辦依照法定條件和法定程序核準登記,具備事業(yè)單位法人資格。本單位的宗旨是充分利用國有資產(chǎn)開展物業(yè)管理業(yè)務,積極創(chuàng)造社會效益及經(jīng)濟效益。目前有職工人,管轄商業(yè)面積。作為具有經(jīng)營資格的法人事業(yè)單位,我們依法開展物業(yè)管理和服務活動,從無到有,先后引進家中型租賃經(jīng)營企業(yè),取得了良好的社會效益和經(jīng)濟效益,三年來共實現(xiàn)經(jīng)濟收入萬元,上繳財政萬元,實現(xiàn)稅金萬元,為我區(qū)經(jīng)濟建設添磚加瓦,發(fā)揮了窗口表率作用,減輕了財政負擔,為區(qū)政府創(chuàng)造了財源,連續(xù)三年被評為區(qū)級先進單位,法人代表××同志兩度被記功嘉獎。我們的主要做法是:
一、依法辦事,規(guī)范管理行為
首先,我們注重學習教育,強化法規(guī)意識。我們組織中心人員學習國家有關法律、法規(guī)和政策,如《關于事業(yè)單位機構改革若干問題的意見》、《事業(yè)單位登記管理的暫行條件》、《現(xiàn)代化物業(yè)運營全書》、.《國土管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、新《合同法》、《民法通則》、《檔案法》、《會計法》等等,統(tǒng)一了認識,明確了事業(yè)單位機構改革的方向,增強了法律意識,促使我們始終嚴格遵守事業(yè)單位登記管理規(guī)定,依未能辦事,推進物業(yè)管理工作現(xiàn)代化、法制化、科學化,在社會主義市場經(jīng)濟的浪潮中站穩(wěn)腳根,不斷壯大。
其次是,取得主體資格,嚴格操作程序。一是依法組建機構。年,我中心成立之時,正值我省事業(yè)單位法人登記試點階段,為適應社會的發(fā)展,改革的需要,依照法律程序我中心申請事業(yè)單位法人登記,取得了獨立法人資格,成為了自我約束和自我發(fā)展的社會發(fā)展主體,依法享有獨立法人的權利,承擔相應義務;二是制定了組織章程,按章程規(guī)范管理。我們始終嚴格遵守事業(yè)單位登記管理規(guī)定和國家有關法律、法規(guī)和政策,沒有擅自改變單位名稱、加掛牌子、增加機構;制訂公章管理制度,規(guī)范了公章使用;嚴格控編,沒有增加或變相增加人員編制和領導職數(shù);每年及時按規(guī)定報送年度報告,且連續(xù)兩年度報告被評為級;我們規(guī)范了證書管理,運用證書進行稅務登、物價鑒定、國土、房地產(chǎn)管理登記等,無涂改、出租、出借、遺失法人證書行為;我們嚴格遵守組織章程,努力開展物業(yè)管理及服務工作,一年一個臺階,取得了良好的成效。
二、深化改革,提高辦事效率
我們有幸抓住了改革契機,在社會發(fā)展、改革的激流中勇于開拓,努力進取,從加大內部管理著手,向管理要效益、充分體現(xiàn)了法人事業(yè)單位自我發(fā)展的廣闊空間。
、嚴格編制管理,單位自主用人。我中心定編人,現(xiàn)有在編人員人,空缺人。隨著黨政機構改革臨近,也曾有人認為可將精減人員充實到我單位,同時,就我中心的實際情況,三人做六人的事,工作壓頭,我們的編制未滿,可以考慮進人。但是,按照國家對事業(yè)單位改革的總體要求,要搞活內部用人機制,精減富余人員,目前我中心人能承擔全部工作。辛是辛苦點,但為減輕財政負擔,充分發(fā)揮人員才干,適應事業(yè)單位走向社會的改革方向,并沒有必要進人,為此,我們取得了區(qū)領導的支持,最終沒有增加人員。而對找關系、講情面想進入本單位的人,我們更是一一婉辭回絕。如此既關前門又堵后門,使我們的工作開展三年來,沒有因進人而增加單位負擔。
、建立健全各項規(guī)章制度,用制度管人。麻雀雖小,五臟皆全。我中心雖只有人,但每人身兼數(shù)職,我們將中心工作分為三大塊:一是領導掌全局,定盤子;二是對外管理、服務、水電維修、租賃費的收取及協(xié)調工作等等;三是對內的人事勞資、接待、財務、檔案、信息管理等等。我們根據(jù)組織章程制定了辦公、接待、財務、廉政、檔案、保密等工作制度和中心領導、財務人員、檔案管理人員、動力設備管理人員、人事專干等崗位責任制,并認真監(jiān)督實施。因為有詳盡的制度,工作有章可循。我們分工明確,工作中無推諉、扯皮、踢皮球現(xiàn)象,更無人浮于事,上班一杯茶、一張報的作風。內部人員團結協(xié)用,為開展物業(yè)管理工作,群策群力,積極獻計獻策,各項工作落到實處。
、加強財務管理、努力增收開支。要實現(xiàn)事業(yè)單位的自我管理、自我發(fā)展、不斷壯大,財務管理是重要的一環(huán)。首先,我們建立了嚴格的財務管理和財物管理制度。堅持財務審批一支筆,物資采購、驗收、管理專人負責,定期財務公開,適時審計,強化了財務監(jiān)督機制。在增加收入方面,我們積極維護財源。按合同定期收取租賃金及代收水電、衛(wèi)生等費。對拖欠現(xiàn)象,我們及時耐心做說服工作,爭取租賃戶的大力支持,直到資金到位不流失。從開辦至今,共收取租金萬元。另一方面,我們節(jié)省開支,不違規(guī)亂發(fā)錢、物,不鋪張浪費,亂請客、送禮,勤儉持家,積累財富。如我單位工程均采取招標制,以最少的錢辦最好的事,我中心共招標工程四項,投資萬元,通過招標形式及工程審計節(jié)約資金萬元。
三、加強服務,社會效益和經(jīng)濟效益雙豐收
事業(yè)單位的主要任務是不斷完善社會化服務,我中心自成立以來,就一直以此為宗旨,抓住為政府服務,為租賃戶服務,為社會服務的總目標開展工作。與此同時,立足于我中心的實際,不斷增創(chuàng)經(jīng)濟效益,實現(xiàn)自我發(fā)展之路。一九九七年中心成立之時,亞洲金融危機爆發(fā),帶給了我中心工作各種困難。為此,我中心一班人調整思路,積極應戰(zhàn)。采取各種有力措施,增加服務手段,取得了良好成績,實現(xiàn)了社會效益和經(jīng)濟效益的雙豐收。我們主要是從兩個方面做好服務工作的:
一是創(chuàng)造良好軟環(huán)境。寬松的經(jīng)營環(huán)境是投資商安心創(chuàng)業(yè)的根本保障。物業(yè)管理的核心工作就是搞好服務,為投資商創(chuàng)造寬松的軟環(huán)境。我單位在區(qū)委、區(qū)政府的大力支持下,積極開展協(xié)調工作,既維護政府各部門的職能,又合理減輕投資商的稅費負擔,協(xié)調提供停車、就餐、有線收視、訂閱報刊等工作、生活便利。軟環(huán)境的寬松,為投資商提高了信心,加大了決心。
二是重資投入,建好硬環(huán)境。招商工作難度很大,本單位遵循既節(jié)約,又辦好事情原則,從硬件上創(chuàng)造招商條件:.我們首先抓好水電建設,增置了一臺的變壓器,保障整幢大廈全負荷電力供應;其二是為保證有冷、暖氣供應,大廈能四季如春,我們安裝了萬中央空調管道及末端設備;其三是消防安全有保障,大廈安裝了消防供水系統(tǒng),樓內、外有消防栓個;其四是為美化周邊環(huán)境,裝飾了一樓大廳和裙樓廣場;再者就是加大了招商引資的宣傳力度,與省政府信息網(wǎng)絡中心聯(lián)絡,將大廈招商信息網(wǎng)絡化。上述工程共投資萬元,硬件的投入,顯示了我中心的實力,解除了投資商的憂慮。
通過我們竭誠為投資商提供最完善的服務,加強環(huán)境治理,收到了顯著成效。于年我中心先后與××計算機××分公司、××信用社、××服務中心、××大酒店、省高科技農(nóng)業(yè)產(chǎn)品××花卉公司、××美容美發(fā)廣角等六家公司簽訂了租賃合同,租出面積,合同年租金萬元,實現(xiàn)收入萬元,繳納稅金萬元,上繳財政萬元;于年招進了擁有美國技術的××快車美容城、經(jīng)營中高檔精美家俱的××××有限公司和深圳××××實業(yè)有限公司名居專店以及高科技民營企業(yè)××集團等四家企業(yè)。大廈的商業(yè)區(qū)全部租賃完畢,合同年租金達萬元,于年底實現(xiàn)了租金收入萬元,繳納稅金萬元,上繳財政萬元,為我區(qū)經(jīng)濟增長作出了積極的貢獻。同時,由于我們提供了良好的服務,我單位得到了租賃戶的一致好評。
三年來,通過我們在依法辦事、優(yōu)化環(huán)境、加強管理等方面的努力,已把過去資產(chǎn)閑置、生意淡薄的雨花大廈變成了人氣足、生意旺、欣欣向榮的商業(yè)旺區(qū),為我市、我區(qū)增添了一道亮麗的風景線。作為一個法人事業(yè)單位,我們也感到了在改革發(fā)展道路上的勃勃生機。
第2篇 物業(yè)安保管理控制程序文件
1.0目的
維護管轄區(qū)域內公共秩序做好治安消防工作,向業(yè)主或住戶提供安全服務。
2.0范圍
適用于物業(yè)管轄區(qū)域內安全保衛(wèi)服務的控制。
3.0職責
3.1 護衛(wèi)隊全面負責管轄區(qū)域內的安全消防保衛(wèi)服務。
3.2 品質督導負責對安全保衛(wèi)服務工作的質量進行監(jiān)督。
4.0工作程序
4.1 安全保衛(wèi)工作是維護物業(yè)管轄區(qū)域正常生活、工作秩序,保障業(yè)主住戶、員工人身安全和財產(chǎn)安全,增強安全感,對樹立物業(yè)小區(qū)良好形象有極其重要意義,護衛(wèi)隊編制《部門工作手冊》,對崗位職責、任職要求、作業(yè)規(guī)程、安全保衛(wèi)有關規(guī)章制度的使用等作出規(guī)定。
4.2 安全保衛(wèi)服務應做到:
a) 小區(qū)基本實行封閉式管理;
b) 小區(qū)實行24小時保安制度;
c) 保安人員有明顯標志,工作規(guī)范,作風嚴謹;
d) 危及住戶安全位置設有明顯標志和防范措施;
e) 小區(qū)內無重大火災、刑事和交通事故。
4.3 安全管理工作內容
4.3.1 安全防范服務:登記出入訪客,控制無關人員進入管理服務區(qū)域;核查出入人員、車輛所攜帶的物品,防止物品丟失及危險品進入管理服務區(qū)域。
4.3.2 維護停車場及交通秩序:維護管理服務區(qū)域內車輛停放及交通秩序,調節(jié)、疏導人、車流量,防止管理服務區(qū)域秩序混亂、交通堵塞和未經(jīng)許可停泊,對管理服務區(qū)域內停放的車輛遭受破壞、盜竊等異常情況及時進行登記,報告有關部門并協(xié)助處理。
4.3.3 消防安全:巡查管理服務區(qū)域公共設施、設備、消防器材的完好狀況。
4.3.4 突發(fā)事件及違章處理:及時發(fā)現(xiàn)、應對、處理突發(fā)事件,控制現(xiàn)場,防止事態(tài)惡化;按規(guī)定程序處理違章行為。
4.4 安全綜合管理控制
4.4.1 負責安全管理工作的現(xiàn)場和內部管理,及時了解安全員的思想及生活動態(tài),解決疑難問題,定期向管理處主任匯報。
4.4.2 組織安全員的在職培訓和軍事技能訓練,提高安全員的綜合素質。
4.4.3 檢查各班在崗工作狀況、質量記錄、各項管理制度、安全防范措施落實情況,根據(jù)實際情況調整工作流程,發(fā)現(xiàn)問題及時處理并向管理處主任匯報,將有關情況記錄在《交接班記錄表》上。
4.4.4 督促管理服務區(qū)域內安全、消防設施的使用情況,定期組織消防知識培訓,每半年組織一次消防實戰(zhàn)演習,不斷提高安全員的防火意識和滅火作戰(zhàn)能力。
4.4.5 負責管理服務區(qū)域安全員巡邏路線圖的制訂,并根據(jù)實際需要調整改變巡邏路線、方式和方法,經(jīng)常組織各種突發(fā)事件處理的演練,每季度至少進行一次緊急集合,不斷提高安全員的職業(yè)敏感度和處事應變能力。
4.4.6 配合有關部門處理管理服務區(qū)域內各種違章行為、突發(fā)事件,調解顧客間的糾紛,配合執(zhí)法部門做好管理服務區(qū)域內的治安工作和出租房屋的管理。
4.4.7 根據(jù)工作需要,不定期帶領班長就管理服務區(qū)域內的安全工作對顧客進行回訪,聽取顧客對安全工作的意見和建議,借以改進工作方法。
4.4.8 組織安全員開展業(yè)余文化活動,加強班組與班組之間的協(xié)調配合,合理調配人力資源。
4.4.9 每周檢查安全員內務管理情況,及時處理違規(guī)行為,并做好相關記錄。
4.4.10 負責安全員的月度考核,并將考核情況及時知會被考核人,以便改進不足之處。對于安全員的錄用、轉正、升職、嘉獎等具有建議權。
4.5 安全班長控制
4.5.1 對本班各崗位工作負責,每日須檢查各崗位履行職責情況,主要包括:考勤紀律、崗位衛(wèi)生、物品擺放、質量記錄、裝備佩帶、操作規(guī)程、精神面貌、服務禮儀等,并在《交接班記錄表》上予以記錄。
4.5.2 熟悉掌握管理服務區(qū)域的整體狀況,妥善處理各種突發(fā)事件,超過權限的及時報告安全主管。
4.5.3 負責各崗位工作表格、停車發(fā)票及憑證有領用發(fā)放,相關質量記錄的收集檢查,按月及時上繳資料管理員。對于收取的各類費用必須及時按規(guī)定上繳財務部。
4.5.4 監(jiān)督管理服務區(qū)域內各類公共設施及其標識和消防設施的完好情況,及時與控制中心協(xié)調維修事宜。
4.5.5 負責本班安全員的崗前培訓和內務管理工作。
4.5.6 及時收集、整理顧客的意見和建議,并提交部門。
4.5.7 關心了解隊員的思想和生活動態(tài),充分調動隊員的積極性和主觀能動性,對于班組出現(xiàn)的疑難問題及時向上級匯報。
4.5.8 及時協(xié)調班組與其他部門的工作銜接和配合,共同做好管理工作。
4.5.9 實行“班前點名、班后點評”制度,監(jiān)督本班人員做好交接班工作,對本班隊員的工作狀況具有初步考核權。
4.6 巡邏管理
4.6.1 按照巡邏路線、巡查點進行巡邏,靈活機智,發(fā)現(xiàn)問題及時記錄、報告,對可疑人員及時進行盤查清理。
4.6.2 對管理服務區(qū)域內單車、摩托車的不規(guī)則擺放進行整理,對道路泊車、停車秩序進行監(jiān)管,檢查車廂內存放物資,發(fā)現(xiàn)可疑情況或安全漏洞應及時做出處理和報告。
4.6.3 按程序要求對裝修戶進行過程監(jiān)督,對施工人員違章作業(yè)要及時制止并向班長/或控制中心報告,并聯(lián)系裝修管理員到現(xiàn)場處理。
4.6.4 熟悉管理服務區(qū)域內各種設施的位置,注意公用設施、綠地等情況,發(fā)現(xiàn)違章或受破壞,及時處理并向控制中心報告。
4.6.5 監(jiān)督管理服務區(qū)域內公共衛(wèi)生情況,發(fā)現(xiàn)不合格之處,及時通知相關人員進行處理。
4.6.6 檢查各路口消防通道是否暢通,消防設備器材是否完好無損,安全疏散標識是否醒目、正確,有無消防隱患。
4.6.7 制止顧客、外來人員或部門員工的違章行為。
4.6.8 維護管轄區(qū)域的公共秩序。
4.6.9 將巡查中發(fā)現(xiàn)的問題和異常事件記錄在《護衛(wèi)員巡查記錄表》上,并由處理完成人簽字確認。
4.6.10 發(fā)現(xiàn)形跡可疑人員,必須及時通知控制中心并密切監(jiān)視、進行跟蹤,如其有違法、犯罪活動要設法制止,并及時報告上級處理。
4.6.11 發(fā)現(xiàn)火情,按照相關程序執(zhí)行。
4.6.12 巡查中如遇到外來參觀人員,應觀察其是否有部門陪同,如沒有,應禮貌的上前詢問,并向控制中心匯報。
4.6.13 協(xié)助配合其他安全管理崗位人員和部門的工作人員,認真完成交接班手續(xù)。
4.7 車場安全管理
4.7.1 保障停車場秩序及道路暢通,禮貌地指揮車輛進出、按位停放。
4.7.2 對進入車場的車輛進行外表檢查,填寫《停車場車輛情況記錄表》,對未關車門者及時知會車主,發(fā)現(xiàn)可疑情況或不安全因素應及時做出處理和報告,并做好記錄。
4.7.3 愛護警用設備,隨時保持治安崗亭及周圍環(huán)境的整體衛(wèi)生、設施、標識完好無損。
4.7.4 配合其他崗位工作,做好交接班手續(xù)。
4.8 車輛出入口崗位的管理
4.8.1熟記經(jīng)常出入小區(qū)車輛的型號、車牌、駕駛人。
4.8.2 嚴格執(zhí)行小區(qū)停車場管理規(guī)定,車輛進出停車場要驗證ic卡號,并作登記,駛離停車場時要驗證車輛,并在登記本上消除ic卡號。對外來車輛要實行計時收費。在車輛進出高峰期間,管理人員還要做好現(xiàn)場的車輛引導、行駛、停放與疏導工作,實行一車一卡。
4.8.3 正確引導車輛停放在指定區(qū)域,保持車場崗亭的環(huán)境衛(wèi)生、停車場的標識完好,制止非機動車輛或閑雜人員進入車場。
4.8.4 對于大型車輛因公進入小區(qū),須征得管理處同意后方可放行,并及時通知相關崗位,指揮車輛在指定區(qū)域活動或停放。禁止攜帶易燃易爆物品的車輛進入。
4.8.5 對搬運物資的車輛,應與控制中心核實后,憑部門簽署的物資搬運放行條給予放行,對于沒有出入卡的車輛應核對并登記車主有效證件后,方可放行。
4.8.6 根據(jù)市政府對停車場的管理規(guī)定,按標準對臨時停放的車輛進行收費并開票據(jù)。
4.8.7 保持崗亭內整潔衛(wèi)生,妥善保管好相關票據(jù)及質量記錄,愛惜使用警用器材。
4.8.8 嚴禁貪污、挪用停車費,對區(qū)域內的違章違紀現(xiàn)象及時制止,上報或處理。
4.8.9 認真完成交接班手續(xù)。
4.8.10 對進入車輛應在啟動道閘前立即進行車輛登記,盡量縮短車輛在崗前停留時間。
4.9 出入口崗管理
4.9.1 熟記小區(qū)業(yè)主及其它經(jīng)常出入人員特征等情況。
4.9.2 注意儀態(tài)儀表及工作形象,文明、禮貌、耐心、熱情地對待顧客。
4.9.3 認真做好來訪人員有效證件的登記工作,加強對外來人員的盤查及管理,嚴禁無關人員出入,發(fā)現(xiàn)有閑雜人員或亂發(fā)傳單、廣告者立即制止并請其離開,同時通知其他崗位引起注意。
4.9.4 核查進入管理服務區(qū)域的施工隊人員持有的《出入卡》,經(jīng)檢查后按指定通道放行,保持通道暢通。
4.9.5 檢查進入管理服務區(qū)域人員所攜帶的物品是否安全,對危險品、易燃品、煤氣瓶(有管道煤氣的管理服務區(qū)域)等要嚴禁其帶入,并及時向上級報告。
4.9.6 做好物資放行的把關工作,對搬出小區(qū)的物資進行核查,嚴格按照《物資出門放行條》的內容進行操作,手續(xù)齊全后方可予以放行。
4.9.7 及時發(fā)送報刊、郵件,及時將特快專遞或快件轉送顧客。
4.9.8 注意收集顧客的意見和建議,及時向控制中心匯報并做好相關記錄。
4.9.9 協(xié)助配合其他崗位工作,認真完成交接班手續(xù)。
4.10 值班管理控制
4.10.1 管理處建立總值班室,總值班員負責監(jiān)督管理當班期間各部門發(fā)生情況妥善處理,發(fā)生緊急情況執(zhí)行《應急準備和響應控制程序》的規(guī)定。
4.10.2 工程部安排水、電、氣、冷暖氣、電梯、機電設備維修工值班,負責管轄區(qū)內各類工程設施維修服務。
4.10.3 護衛(wèi)隊值班員負責指揮協(xié)調各崗位值勤人員的工作。
4.10.4 各值班員實行24小時值班制度,夜間值班期間,總值班員應對治安、交通、消防、機電各崗位進行檢查與監(jiān)督,每晚22:00、1:00、4:00時對各崗位檢查一次,并將情況記錄在《值班日志》上。
4.10.5 夜間值班期間如遇非常緊急且不能及時處理的投訴、報修、委托等遺留問題,則應在第二天早上換班前由值班員填寫《夜間值班遺留問題登記表》并移交相應責任人處理。
5.0支持/相關文件
《護衛(wèi)隊工作手冊》
《各崗位服務規(guī)范、操作規(guī)程、管理制度》
6.0記錄
《交接班記錄表》
《值班日志》
《護衛(wèi)員巡查記錄表》
第3篇 物業(yè)管理保潔培訓-保潔用品
物業(yè)管理保潔培訓:保潔用品
一、清潔劑
1、清潔劑的化學類型
三大類:堿性、中性、酸性
傳統(tǒng)的分類標準以ph值為準,ph值在6~8之間為中性清潔劑
ph值小于6的為酸性清潔劑
ph值大于8的為堿性清潔劑
酸堿類清潔劑的清潔原理為酸堿中和,即使污漬通過酸堿中和溶解于水,然后通過機械的方法將之除掉,但這種方法如果掌握不好,將對表面產(chǎn)生損傷。
中性清潔劑則是利用表面活性分子活潑的能量與污漬中的分子相結合,使污漬中的分子結構松動呈水相,再用機械的方法將之除去。
2、清潔劑的使用分類(按其使用特性分類)
a、地毯清潔劑
1)、干泡地毯清潔劑:(適用于定期干泡清洗地毯。1:30。方法:稀釋后注入擦地機泡箱內,用地毯刷或手刷清洗。)
2)、低泡地毯除漬劑:(適用于地毯上水洗污漬、茶、咖啡。手動除:31:5,抽洗1:30。方法:注入吸水機的冷水箱后,抽洗)
3)、專用地毯除油劑:(適用于頑固油漬,不用兌水。方法:直接將地毯除油劑噴于油污上用毛巾擦拭。)
b、通用型清潔劑(分為中、堿、微酸三種,一般用于衛(wèi)生間或其它的一般性去污場所)
c、酸性清潔劑(這類主要用來去除水銹、水泥斑等頑固污漬,但不能做日常清潔保養(yǎng)用清潔劑)
d、蠟水
1)、底蠟(適用于膠地板、馬賽克、云石、水磨云等天然石的表面清潔,不用兌水,一般涂2~3層。一般規(guī)律:軟石地面用硬蠟,硬石地面用軟蠟。)
2)、面蠟(適用于蠟面地板,不用兌水,使用時直接用于干凈蠟槍將面蠟涂入地面上。)
3)、噴潔蠟
4)、去蠟水(適用于清除塑料地板、防火地板、水磨石、大理石等表面上的舊蠟漬。輕微蠟漬1:10;一般蠟漬1:4;嚴重蠟漬1:2)
5)、木地板蠟(適用于木地板的清潔保養(yǎng),不用兌水)
e、玻璃清潔劑(適用于窗、鏡、玻璃表面。大面積1:20;局部1:5)
f、家具蠟
g、不銹鋼擦亮劑(適用于不銹鋼表面,防塵防手印,不用兌水,直接將之涂于不銹鋼表面上,用干凈毛巾擦拭)
h、金屬除漬劑(適用于電鍍金屬、不銹鋼表面,清除銹漬及頑固污漬,不用兌水)
i、潔廁靈(適用于清洗衛(wèi)生間內的陶瓷制品上的污漬銹漬。1:10)
j、全能水(適用于膠質墻紙、墻壁、瓷磚、浴室的日常清潔。普通污漬1:40;頑固污漬1:10~1:20)
二、空氣清潔劑
空氣清潔劑兼具殺菌、去除異味、芳香空氣的作用。
主要種類有氣霧罐空氣清潔劑和衛(wèi)生球(有機化合物萘制成,為無色小球狀,用于衛(wèi)生間除臭)。
三、除害材料
殺蟲劑:殺滅蚊、蠅、蟑螂等害蟲。(馬拉硫磷乳油、粉劑50%;防蟲磷乳油、粉劑70%、50%)
滅鼠劑:殺鼠靈(華法靈、滅鼠靈);殺鼠迷(萘滿香豆素、立克命)
四、消毒劑
消毒劑是指用于消毒、滅菌或洗滌消毒的制劑。
常用品稱:甲醛(其水溶性溶液稱福爾馬林)。
漂白粉,含有效氯25%~32%。
次氯酸鈣,含有效氯80%~85%。
第4篇 物業(yè)管理員工手冊－管理規(guī)則
物業(yè)管理員工手冊:管理規(guī)則
一、人事記錄
員工須將以下變更事項在變更后七天內報告綜合管理部。
1.個人變更事項。
2.地址和電話。
3.婚姻狀況。
4.子女出生。
二、個人儀表
員工上崗服務應保持衣著整潔。男員工不可留長發(fā),長度不能蓋及耳部與衣領,女員工的發(fā)型與化妝要端莊清雅。制服、皮鞋、頭鬢均須保持整潔。
三、員工證
每個在物業(yè)公司工作的員工都要配發(fā)員工證,值班時佩戴員工證上崗。員工證由綜合管理部發(fā)放,并請妥善保管;如果丟失,應立即報綜合管理部補領,并需交工本費。員工在離職時須將員工證及所有物品交回綜合管理部,如果遺失或不交則按價賠償。
四、更衣柜
穿著制服的員工可領用一個更衣柜,但不得隨便與他人調換,不能私自改用其它鎖和私配鑰匙,不準存放貴重物品。要鎖好衣柜,物業(yè)公司對個人丟失的物品不負任何責任。物業(yè)公司有權隨時選派兩名部門經(jīng)理檢查更衣柜,員工離職時須將更衣柜清理干凈及將鑰匙交回綜合管理部。若鑰匙丟失,應立即報綜合管理部補領,并繳付配鑰匙費用(費用將按需調整)。
五、制服
上崗時制服穿著必須整潔。除因公或獲批準外,員工不得在物業(yè)公司范圍以外穿著制服。制服損壞或丟失,按成本價百分之百賠償。員工離職時須將制服交回,否則按丟失辦理。
六、員工出入通道
員工上、下班必須佩戴員工證,按物業(yè)公司指定的員工通道出入,并自覺接受安全管理員的檢查。
七、員工出入管理
1.員工帶進本物業(yè)的重要包裹等物品,應事先在員工通道安全管理員處進行登記。若有本物業(yè)物品或類似本物業(yè)物品帶出,須持有物業(yè)公司的放行條。
2.特殊情況下,物業(yè)公司可下令安全管理員做全面檢查,屆時各地點、書臺、柜臺等都可受到檢查。但至少有兩位獲授權執(zhí)行者在場方可進行。
3.在任何情況下請勿與安全管理員發(fā)生爭執(zhí),如果員工認為受到安全管理員不合理的待遇,請先合作,然后向部門主管報告。
八、嘉賓設施
除因上司指派及因工作關系外,員工在任何時候不得在接待嘉賓的場所逗留。
九、值班時間
員工必須按照本部門的工作時間表工作,不得私自變更,否則以曠工論處。
十、曠工
員工未按公司規(guī)定辦理請銷假手續(xù),無故不來上班的,均被視為曠工。
十一、通告
物業(yè)公司各類有關員工的通告及指示應均貼于布告板上,員工可在布告板上獲悉物業(yè)公司最新的員工政策。未獲授權人士嚴禁擅自在本物業(yè)范圍內張貼任何通告/告示等。
十二、拾遺
凡在本物業(yè)內所拾得的物品,不論價值多少,一律要立即交給綜合管理部處理,并做好登記。
十三、親友探訪及電話使用
請告知親友不要到本物業(yè)內做私人探訪。未得到部門主管同意,不得使用電話與外界聯(lián)系,外來電話不予轉接。
十四、物業(yè)公司財產(chǎn)
員工如蓄意或疏忽,以致?lián)p壞物業(yè)公司的財物或設施,物業(yè)公司可按被毀壞物品價值扣除員工工資作為賠償。如員工犯有偷竊行為,將會被立即開除而不給任何補償,嚴重者移交公安機關處理。
十五、鐘卡記錄
員工上下班必須打鐘卡。打卡后將卡放回原處,不得亂插。如有錯誤應向綜合管理部報告,員工不得互相代打鐘卡;凡違反打鐘卡規(guī)定者,嚴重的將被解雇。
十六、保密
物業(yè)公司的一切機密文件及資料要妥善保管,不得泄露給無權知道的人。
十七、部門內部規(guī)則
除本部分的規(guī)則外,各部門可制訂各自的崗位規(guī)則,經(jīng)總經(jīng)理批準后,交綜合管理部備案,成為該部門員工應遵守的規(guī)則。
第5篇 物業(yè)管理公司不合格品控制程序-13
物業(yè)管理公司不合格品控制程序(13)
1.0目的:
通過對不合格服務進行有效控制,確保工作的效率和服務的質量。
2.0適用范圍:
適用于整個服務過程中不合格項的處理。
3.0職責:
3.1各部門負責對各自范圍內的不合格服務進行記錄并糾正。
3.2綜合事務部負責驗證單項檢查、監(jiān)督檢查、管理評審及內、外審中發(fā)現(xiàn)的不合格項目,并予以關閉。
4.0程序:
4.1各級檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格服務由各檢查人根據(jù)實際情況,判斷不合格程度。
4.2對服務整體管理體系影響不大或對體系造成不明顯的不合格為輕微不合格,檢查發(fā)現(xiàn)時應立即予以整改并關閉,并做記錄,時間不超過當天。
4.3因系統(tǒng)性原因造成或明顯造成同樣問題連續(xù)有效發(fā)生(投訴)或連續(xù)發(fā)生造成不良影響的不合格為嚴重不合格。自檢中發(fā)生的不合格由部門處理,監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格,由部門采取糾正措施,綜合事務部進行跟蹤驗證,直至不合格關閉為止。
4.4特殊情況下(如天氣惡劣或材料不能及時購買等)發(fā)生的不合格服務,應作好記錄以便追溯。
4.5不合格控制流程
各級檢查中發(fā)現(xiàn)
判定不合格程度,開過失通知單或糾正通知單
責任部門整改或采取糾正措施
開單部門驗證整改結果或糾正措施驗證有效性
5.0支持性工具
《整改通知單》
《糾正通知單》
編制:審核:批準:日期:
第6篇 法院物業(yè)管理整體設想策劃
人民法院項目物業(yè)管理整體設想與策劃
'*****人民法院'有四個物業(yè)管理點,總建筑面積28819平方米,其中審判辦公大樓建筑面積21781平方米,**人民法庭建筑面積2218平方米;**人民法庭建筑面積1592平方米,**人民法庭建筑面積3228平方米,主要為辦公樓。
1、管理模式與措施
(1)、注重物業(yè)項目的整體品牌形象,開展規(guī)范化的物業(yè)管理服務
我們將以服務求生存,通過先進的服務策劃,iso9001、iso14001、iso18001國際質量、環(huán)境和職業(yè)安全健康體系的導入、規(guī)范地操作實施、科學與系統(tǒng)的培訓、有效的監(jiān)督、評估和調整等步驟,積極借鑒其他國際化知名企業(yè)的先進經(jīng)驗,并結合自身的管理資源優(yōu)勢,實施以關注顧客、關懷員工的需求,關注環(huán)境的溫馨和諧,在搞好各項基本服務的基礎上,強化員工的服務禮儀培訓,關注物業(yè)整體氛圍為特征的物業(yè)管理,營造溫馨、和諧的消費環(huán)境,形成具有鮮明特色的物業(yè)文化和品牌形象。
(2)、采取分類管理、各有側重的管理模式
要為*****人民法院提供尊貴、舒適、潔凈的五星級物業(yè)管理服務,提供方便、有序、安全的辦公環(huán)境服務,這就需要物業(yè)管理公司在總體物業(yè)管理服務中,針對相對各個獨立的服務區(qū)域,采取分類管理、各有側重的管理模式。在辦公區(qū)域的服務中更為注重優(yōu)質的禮儀和功能服務,尊重客戶的個性彰顯和自由空間;在公共部位的服務中更多關注人性化管理和服務,使客戶理解和接受我們的管理,真正感受到我們溫馨、和諧而周到的服務,從而讓所有的客戶滿意。
(3)、建立嚴密、科學、規(guī)范的管理措施
為使物業(yè)管理的服務達到優(yōu)質、高效和便捷,建立嚴密、科學、規(guī)范的管理運作措施是必不可少的,從而使管理運作逐步納入良性循環(huán),針對本項目的物業(yè)管理要求,我們將建立以下管理運作措施:
1)目標管理:根據(jù)本項目的總體目標,圍繞《安全優(yōu)質服務承諾書》,制定各項分項管理服務指標,并將指標分層落實(項目--部門--崗位)到位;
2)領導責任制:即下級任務未完成或犯錯誤,不僅追究當事人的責任,作為上級領導更要負管理責任,促使各級領導對下屬的工作管理、負責到位;
3)督導管理:采取多種有效的督導管理方式,各職能部門對項目實施監(jiān)督、指導管理,以保障服務質量、工作正常運作。具體方式主要為:工作績效與薪資相掛鉤的經(jīng)濟管理、規(guī)范操作與執(zhí)行的制度管理、培訓與考核的激勵機制。
4)客戶服務中心制:項目日常管理服務圍繞客戶服務中心展開,及時處理日常事務和突發(fā)事件,協(xié)調各部門的關系,受理客戶的投訴,作好回訪反饋。
(4)、建立有效的安全防范體系
由于人民法院內的停車位較少,保障安全、有序的運作是關鍵,它既是我們管理的重點,也是管理的難點,為了保障環(huán)境安全,特就治安、消防的安全防范職責范圍和體系作系統(tǒng)的考慮與策劃:
1)設想建立聯(lián)合的治安防范控制系統(tǒng):在物業(yè)項目范圍內建立內、外層相聯(lián)系的聯(lián)合安全防范組織系統(tǒng):
①有案情發(fā)生等,通過統(tǒng)一的對講系統(tǒng)等通訊網(wǎng)絡,通知各方,以便立即啟動內外聯(lián)動的防范操作;
②開展安全管理會議、治安防范和消防演練等活動。
2)物業(yè)安防服務主要負責人民法院內、外秩序的維護,協(xié)調和引導廣場、大樓通道暢通,車輛進出、停放、各類非機動車輛停放有序管理等。
①在充分運用和發(fā)揮已有的安全防范系統(tǒng)的基礎上,對物業(yè)管理的轄區(qū)制訂并貫徹落實治安防范措施:
a.實行半軍事化管理,制訂嚴格的秩序維護管理制度和獎懲措施。
b.強化秩序維護人員的內務管理,加強行為規(guī)范教育,開展綜合素質培訓。
c.重點監(jiān)控:在大樓、廣場的出入口、停車區(qū)等部位布崗,重點監(jiān)控;
d.全天候巡邏:采取固定崗、巡邏崗相結合,實行大循環(huán)中有小循環(huán)的連環(huán)巡視方案。嚴格執(zhí)行巡邏制度,確保巡邏質量,特別注重對項目周邊沿墻、地下室樓梯等區(qū)域及死角。
e.全天候實行24小時值班,24小時監(jiān)控;加強對貨物進出、外來人員的警惕和控制,特別是門崗的盤查和登記。
f.建立內外交互式聯(lián)動治安防范網(wǎng)絡
a.遇有緊急情況或其他治安需要,通過監(jiān)控中心對其嚴密監(jiān)控使用對講機下達指令,巡邏人員在第一時間到達現(xiàn)場進行支援。
b.與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P系,并聘請片區(qū)警官兼任服務中心安全管理指導員,定期與服務中心分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
c.利用對講網(wǎng)絡或電話線建立自動報警平臺,當發(fā)生突發(fā)性事件時,將求助信息傳送到消監(jiān)控中心,及時啟動各類應急處理預案。
②三防結合
確立人防、技防、物防三防結合的方式,充分發(fā)揮出入口、停車區(qū)監(jiān)控設備、設施的作用,實施嚴密的外來人員、貨物出入檢問、登記制度,以防范安全事故的出現(xiàn),保持物業(yè)消費環(huán)境的安全。
3)消防管理
根據(jù)該物業(yè)的實際情況,做好核心部位的管理是我們的首要職責,因此應認真做好消控值班,嚴密關注消防主機動態(tài),并和人民法院制定內部銜接機制和共建消防管理體系,以確保各項險情能及時排除。
消防管理工作策劃:
①建立三級消防管理機構和三級檢查制度,明確各級責任人和落實安全責任制(員工--部門負責人--服務中心負責人);
②制訂各類消防管理制度,并定期檢查執(zhí)行情況;
③制訂消防事故處理預案,定期協(xié)同演習和總結;
④建立義務消防隊,定期組織消防安全學習和培訓;
⑤定期進行消防巡檢和維護,及時消除安全隱患(應急燈、疏散指示燈等);
⑥做好消防器材的定期保養(yǎng);
⑦做好消防常識宣傳工作,用資料和宣傳欄等渠道向客戶進行消防宣傳教育;
⑧建立各類消防設備、設施檔案,專人保管;
⑨對重要部位、危險區(qū)域等設立警示標識。
(5)、加強交通秩序管理與環(huán)境維護的對策與措施
1)保障車輛交通秩序的維護工作,及時制止違章行為,保障道路的暢通和車輛(包括機動車和非機動車)停放正常。
2)認真貫徹執(zhí)行車輛管理的相關制度,杜絕違規(guī)操作行為。
3)地面機動車位全部采取臨時停放、先到先停的方式,以保障地面車位利用率的最大化。
4)如人民法院開展活動,我們將積極與主辦方在事先建立必要的溝通與協(xié)作,按照活動所需的配合要求,預留好足夠的車位,明確統(tǒng)一現(xiàn)場維護的方案與措施,努力配合做好現(xiàn)場的秩序維護。
(6)
、針對項目工程設備設施特點,對其機電設備設施管理與維護的策劃
根據(jù)本項目機電設備設施較多、技術含量高的特點,如何對其有效的管理和維護成為該項目管理是否成功的關鍵之一。為此我們將充分發(fā)揮公司在寫字(辦公)樓、商業(yè)物業(yè)、高層樓宇管理中所積累的豐富、成熟的管理經(jīng)驗和技術人才優(yōu)勢,制訂切實有效的設施設備運行和維護制度和措施,以保證設施設備正常有效維護和運行,科學設置與控制各項能耗,合理核算相關共用能耗;同時我們對重要設備實行重點巡檢。
(7)、加強現(xiàn)場設施的維護,完善標識系統(tǒng)
為了維護好物業(yè)現(xiàn)場的環(huán)境效果,創(chuàng)造有序、溫馨的消費氛圍,在物業(yè)建設移交所配置的標識標牌基礎上,將積極導入vi視覺識別系統(tǒng),從細處入手,創(chuàng)品牌效應,進一步完善配套的警示標識和溫馨提示,形成特有的人性化的環(huán)境特色,并使我們的專業(yè)化、規(guī)范化、標準化的管理與服務深入人心。
a、在接管時所配置的交通安全設施基礎上,從動態(tài)角度認真勘察現(xiàn)場,進一步完善交通指示標志和設施,如立面、地面增設警示標志用語等
b、通過公共場所、公共部位標識(警示牌、指示牌)等各種方式,向公眾宣傳'車輛停放管理'等方面的公共制度,同時針對大樓廣場的車流量較大的特點,及時進行必要的、相關溫馨提示,創(chuàng)造安全、文明的氛圍
(8)、運用現(xiàn)代管理學理論,指導團隊建設和管理。
第7篇 某物業(yè)員工招聘錄用離退職管理程序
城市花園物業(yè)管理公司質量體系
物業(yè)員工招聘錄用及離退職管理程序
1.目的
規(guī)范公司員工招聘、錄用及離退管理,確保員工隊伍良好素質和隊伍的
健康成長.
2.范圍
適用于部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理及以下員工的人事安排程序.
3.職責
3.1 總經(jīng)理審批職位補缺申請,或新增職位申請,監(jiān)督人事工作.
3.2 部門經(jīng)理及時申報職位空缺.
3.3 總經(jīng)理辦公室及時以人才信息臺等公開途徑儲備各類人才建立人才庫,根據(jù)職位需要提供挑選職位人選,匯同各部門經(jīng)理組織面試工作.
3.4 總經(jīng)理辦公室主任負責人事監(jiān)察工作.
4.程序
4.1 各類崗位基本條件
4.1.1 保潔、勤雜員工基本條件.
4.1.1.1 18-40歲,身體健康、相貌端莊,初中畢業(yè),一年相關工作經(jīng)驗.
4.1.2 警衛(wèi)員基本條件
4.1.2.1 18-25歲,身高170厘米至186厘米,身體健康,體形勻稱,相貌端莊,高中畢業(yè), 二年相關工作經(jīng)驗,退伍軍人優(yōu)先.
4.1.3 廚師基本條件
4.1.3.1 23-45歲,職業(yè)高中畢業(yè),身體健康,無任何傳染病或皮膚病,四級廚師證或相當水平.
4.1.4 幼教老師基本條件
4.1.4.1 23-35歲,幼師畢業(yè),從事幼教二年工作以上,相貌端正.
4.1.5 客戶班車司機
4.1.5.1 年齡22-30歲以下,男性,身高170厘米至186厘米以上,形象良好.身體健康,雙眼裸視達1.0以上,能值晚班a牌駕駛執(zhí)照,有三年以上大客車安全駕駛經(jīng)驗.具備一定的車輛維修保養(yǎng)常識,能夠診斷處理簡單故障.
4.1.6 辦公室司機
4.1.6.1 22-26歲,男性,a牌駕駛執(zhí)照.有三年以上高級小轎車駕駛經(jīng)驗及維護保養(yǎng)經(jīng)驗和常識.熟悉北京交通及商業(yè)服務網(wǎng)點,具有一定行政與公關知識.
4.1.7 技術工人基本條件
4.1.7.1 22-28歲,身體健康,相貌端莊,技工以上學歷,二年以上相關工作經(jīng)驗,能獨立操作.
4.1.8 技術領班基本條件
4.1.8.1 25-30歲,身體健康,中等專業(yè)學校以上學歷,從事相關技術工作三年以上,從事領班工作一年以上.
4.1.8.2 技術管理知識較全面,物業(yè)設施保養(yǎng)維修經(jīng)驗較豐富,能帶班,具有開放性心態(tài).
4.1.9 技術專業(yè)主管(工程師)基本條件.
4.1.9.1 25-35歲,身體健康,大專以上學歷,從事本技術工作五年以上,從事技術管理工作二年以上.
4.1.9.2 技術管理知識全面,物業(yè)設施保養(yǎng)維修經(jīng)驗豐富.能獨立解決難題,較強的協(xié)調管理能力.
4.1.10 擬提升部門經(jīng)理、副經(jīng)理、總經(jīng)理助理職位招聘基本條件.
4.1.10.1 25-35歲,身體健康,相貌端莊,大專以上學歷,三年以上物業(yè)管理相關經(jīng)歷,管理知識全面,溝通協(xié)調控制管理能力較強,管理的敏感度較高,具有開放性心態(tài).
4.1.12 各類人員必須是能勤勞奉獻、敬業(yè),責任感和服務意識較強,無犯罪前科,無不良習慣.
4.1.13 公司不招用與原單位未解除勞動合同人員.
4.1.14 公司不招用與本公司員工有親朋關系的人員.
4.1.15 公司員工一律不得介紹或推薦其親朋來公司工作,若隱滿,一經(jīng)查實,公司將進行處分、處罰直至雙方都開除.
4.1.16 對通過各種關系、介紹來的人員,公司原則上婉拒,個別急需或緊缺人才崗位,可適當考慮,但必須經(jīng)過聘用考試和面試,并經(jīng)總經(jīng)理批準.
4.2 補缺、新增職位申請
4.2.1 部門經(jīng)理填寫《職位申請表》報總經(jīng)理辦公室.
4.2.2 總經(jīng)理辦公室,根據(jù)申請單位情況審核或重新組織審核定員定編,后加簽意見報總經(jīng)理審批和將審核結果反饋給用人單位.
4.2.3 經(jīng)總經(jīng)理審批后,總經(jīng)理辦公室安排招聘事項.
4.2.4 職位補充以內部調動為優(yōu)先,不足者再以外部招聘.
4.2.5 高級職位以內部調動為優(yōu)先.
4.3 甄選
4.3.1 人事主管從人才庫挑選合適人選后由總經(jīng)理辦公室主任甄選.
4.3.2 人事主管對所有應聘人員應在一周內作出相應的初選,送總經(jīng)理辦公室主任甄別.
4.3.3 對已甄別出的候選人給予職務上的實際評價及其期望.
4.3.4 不以民族、信仰、性別、黨派、地域為基礎加以甄別應聘者.
4.3.5 徹底甄別、處理、淘汰不合格的和那些沒有明確表示對職務真正感興趣的應聘者.
4.3.6 至少有三個以上符合條件的合格應聘者,參加面試.
4.4 面試
4.4.1 與面試者及用人部門預約面試時間;應聘者填寫《員工履歷表》.
4.4.2 初次面談的接待者為用人部門相關專業(yè)主管和總經(jīng)理辦公室人事主管,以用人部門為主.
4.4.3 第一次復試面談接待者為用人部門部門經(jīng)理,相關專業(yè)主管和總經(jīng)理辦公室主任.
4.4.4 第二次復試面談接待者為總經(jīng)理辦公室主任,品質管理部經(jīng)理和所分管的用人部門的總經(jīng)理助理或專業(yè)總監(jiān).
4.4.5 第三次復試面談接待者為總經(jīng)理,或總經(jīng)理認為有必要參加的相關人員.
4.4.6 警衛(wèi)、保潔、勤雜人員經(jīng)過第一次復試即可決定.
4.4.7 技術工人須經(jīng)過第二次復試;但第一次與第二次復試時間應安排在半天時間內完成.
4.4.8 技術領班以上人員須經(jīng)過第三次復試;但第一次與第二次復試時間應安排在半天內完成.
4.4.9 面試主要考察應聘人運用知識分析問題的熟練程序,實踐經(jīng)驗,思維的敏捷性,語言表達能力、外表、氣質、風度、情緒的穩(wěn)定性,是否具備開放性心態(tài),對應聘職位的認識、態(tài)度、興趣、應變能力等.
4.4.10用人部門評議人著重考察崗位知識能力、技術水平等;總經(jīng)理辦公室著重考察工作態(tài)度、法律觀念、紀律性、開發(fā)潛力、工作業(yè)績、公共關系能力,精神傾向,個性等.
4.4.11不僅要了解應聘者過去的能力和業(yè)績,更應判斷應聘者是
否熱愛本職工作,以及應聘者適合在怎樣具體的工作環(huán)境中和群體中工作.
4.4.12 技術工人以上人員第一次復試時應安排筆試和專業(yè)技能測試.
4.4.13 測試應針對職務,測試合格才能參加第二次復試.
4.4.14 技術領班人員復試者應參加體驗,合格才參加第三次復試.
4.4.15 技術工人以下人員面試合格后應參加體驗合格后才能錄用.
4.5 錄用
4.5.1 警衛(wèi)員、保潔員勤雜人員面試合格后由分管用人部門的總經(jīng)理助理審批錄用.
4.5.2 技術工人以上人員由總經(jīng)理審批或按集團人事要求呈報審批.
4.5.3 按《員工培訓程序》等完成入職引導、培訓工作.
4.6 試用期
4.6.1 技術、專業(yè)主管及以下員工試用期一般為三個月.若需要繼續(xù)觀察,最長不應超過半年.
4.6.2 部門副經(jīng)理以上職位,試用期為半年,若需繼續(xù)觀察,最長不應超過一年.
4.6.3 試用期滿,不合格者應予以辭退.
4.6.4 工作表現(xiàn)突出、成績優(yōu)異、發(fā)展?jié)摿Υ蟮穆殕T,或管理架構改革期可根據(jù)情況縮短新職員試用期.
4.7 轉正
4.7.1 部門經(jīng)理以下員工,由部門經(jīng)理填寫《普通員工轉正審批表》或《專業(yè)技術及管理人員轉正審批表》報總經(jīng)理辦公室審核,報總經(jīng)理審批.
4.8 轉集團人事關系
4.8.1 部門副經(jīng)理以上職位轉正后,以及工作表現(xiàn)優(yōu)良,有發(fā)展?jié)摿?工作滿一年的專業(yè)主管、管理人員可轉入集團人事關系.
4.9 勞動合同
4.9.1 公司應與員工簽訂勞動合同.
4.10 離退職
4.10.1 員工按與公司簽訂的勞動合同要求辦理離退手續(xù).
4.10.2 離退手續(xù)于批準日起兩天內辦理完畢,嚴重違反公司規(guī)定及國家法規(guī)被辭退者,應在一天內辦理完畢.
5.支持性和相關性文件.
**s4.18-01《員工培訓程序》
**s4.10-05《員工考核及獎懲程序》
**s4.9-01 《職業(yè)規(guī)范》
**s4.1-04 《崗位職責》
《中華人民共和國勞動法》
《北京zz城市花園物業(yè)管理公司勞動合同》
6.質量記錄及表格
**s4.1-03-f1-01《職位申請表》
**s4.1-03-f2-01《員工履歷表》
**s4.1-03-f3-01《入職培訓通知》
**s4.1-03-f4-01《普通員工轉正審批表》
**s4.1-03-f5-01《專業(yè)技術及管理人員轉正審批表》
**s4.1-03-f6-01《員工辭職申請表》
**s4.1-03-f7-01《辭(勸)退通知書》
第8篇 a物業(yè)公司資源管理程序
e物業(yè)公司資源管理程序
1公司應及時確定并提供所需的資源,以:
a)實施和改進質量管理體系,并持續(xù)地改進其有效性;
b)通過滿足業(yè)主和住戶的要求使他們滿意。
2資源可包括:人員、信息、供方、基礎設施、工作環(huán)境及財務資源等。
3本公司從使業(yè)主和住戶滿意的角度出發(fā),對人員、設施和工作環(huán)境規(guī)定了相應的要求,特編制以下的程序文件:
標題gb/t19001-2000標準條款對照
6.1人力資源控制程序6.2
6.2基礎設施和工作環(huán)境控制程序6.3,6.4
-1人力資源控制程序
1目的
對承擔質量管理體系職責的人員規(guī)定相應崗位的能力要求,并進行培訓或采取其他措施以滿足規(guī)定要求。
2適用范圍
適用于承擔質量管理體系規(guī)定職責的所有人員,包括臨時雇用的人員,必要時還包括供方的人員。
3職責
3.1管理部
a)負責編制各部門負責人的《崗位工作人員任職要求》;
b)負責《公司年度培訓計劃》的制定及監(jiān)督實施;
c)負責上崗基礎教育;
d)負責組織對培訓效果進行評估。
3.2各部門
a)編制本部門員工《崗位工作人員任職要求》;
b)負責本部門員工的崗位技能培訓。
3.3管理者代表
負責審核《崗位工作人員任職要求》、《公司年度培訓計劃》。
3.4總經(jīng)理
負責批準《崗位工作人員任職要求》和《公司年度培訓計劃》。
4程序
4.1人員能力
4.1.1承擔質量管理體系規(guī)定職責的人員應是有能力的,對能力的判斷應從教育、培訓、技能和經(jīng)歷方面考慮。
4.1.2各部門負責人編制本部門《崗位工作人員任職要求》,報管理者代表審核、總經(jīng)理批準。
4.1.3管理部編制各部門負責人《崗位工作人員任職要求》,報管理者代表審核,總經(jīng)理批準。部門負責人應至少滿足下列條件之一:
a)具備相關專業(yè)的技術職稱;
b)大專以上學歷,并已工作2年以上;
c)受過相關的職業(yè)培訓;
d)具備3年以上相關工作經(jīng)歷。
4.1.4《崗位工作人員任職要求》經(jīng)審批后,作為管理部選擇、招聘、安排人員的主要根據(jù)。
4.2培訓和意識
4.2.1應識別從事影響質量的活動的人員的能力需求,分別根據(jù)新員工、在崗員工、轉崗員工、特殊工作人員、內審員等的崗位責任制定并實施培訓需求。
4.2.2新員工培訓
a)公司基礎教育:包括公司簡介、員工守則、質量方針和質量目標、質量、安全和環(huán)保意識、相關法律法規(guī)、質量管理體系標準基礎知識等的培訓。在進入公司一個月內,由管理部組織進行;
b)部門基礎教育:學習本部門工作手冊的主要內容,由所在部門負責人組織進行;
c)崗位技能培訓:學習服務作業(yè)指導書、所用設備的性能、操作步驟、安全事項及緊急情況的應變措施等,由所在崗位技術負責人組織進行,并進行書面和操作考核,合格者方可上崗。
4.2.3在崗人員培訓:按培訓計劃,每年至少應對在崗員工進行一次全面的崗位技能培訓和考核。
4.2.4特殊工作人員資格要求及培訓
a)認真執(zhí)行《北京市物業(yè)管理單位經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員實行崗位培訓持證上崗制度管理辦法》,管理部全同相關部門根據(jù)具體情況制定《特殊崗位人員名單》,報總經(jīng)理批準;
b)電氣焊工、電工、鍋爐工、電梯工、駕駛員等需取得國家授權部門相應的培訓合格證書;
c)質量管理體系內審員應由質量認證咨詢機構培訓、考核、持證上崗;
d)管理部按《特殊崗位人員名單》安排有關人員進行培訓,合格后方可上崗。
4.2.6轉崗人員培訓(同4.2.2b,c)
4.2.7通過教育和培訓,使員工意識到:
a)滿足客戶和法律法規(guī)要求的重要性;
b)違反這些要求所造成的后果;
c)自己從事的活動與公司發(fā)展的相關性。
公司鼓勵員工參與質量管理,為實現(xiàn)質量目標做出貢獻。
4.2.8評價所提供培訓的有效性
a)通過理論考核、操作考核、業(yè)績評定和觀察等方法,評價培訓的有效性,評價被培訓的人員是否具備了所需的能力;
b)每年第四季度管理部組織各部門培訓負責人及員工代表,召開年度培訓工作會議,評價培訓的有效性,征求意見和建議,以便更好制定下年度的培訓計劃;
c)管理部加強對員工日常工作業(yè)績的評價,可隨時對各部門員工進行現(xiàn)場抽查,對不能勝任本職工作的員工,應及時暫停工作,安排培訓、考核,或轉崗,使員工的能力與其從事的工作相適應。
4.2.9管理部負責建立、保存員工培訓檔案。
4.3培訓計劃及實施
4.3.1每年11月各部門上報管理部下年度的《培訓申請單》,根據(jù)公司需求及下年度各部門《培訓申請單》,管理部于12月制定下年度的《年度培訓計劃》(包括培訓內容、對象、時間、考核方式等內容),報管理者代表審核,總經(jīng)理批準后下發(fā)各部門,并監(jiān)督實施。
4.3.2每次培訓各相關部門應填寫《培訓記錄表》,記錄培訓人員、時間、地點、教師、內容及考核成績等,培訓后將有關記錄、試卷或操作考核記錄等交管理部存檔。
4.3.3各部門的計劃外培訓,應填寫《培訓申請單》,報管理者代表批準,由相關部門組織實施。
4.4當培訓滿足不了服務能力要求時,可通過其他措施,例如招聘等,以獲得滯要求的人員。由管理部負責進行。
5相關文件
5.1各部門工作手冊及相關的法律法規(guī)。
5.2各部門《崗位工作人員任職要求》。
5.3《北京市物業(yè)管理單位經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員實行崗位培訓持證上崗制度管理辦法》(1997)。
6質量記錄
6.1《培訓記錄表》。
6.2《培訓申請單》。
6.3《年度培訓計劃》。
6.4《員工培訓檔案》。
6.5《特殊崗位人員名單》。
-2基礎設施和
工作環(huán)境控制程序
1目的
確定并提供和維護為實現(xiàn)服務的符合性所需要的設施,確定并管理為實現(xiàn)服務符合性所需的工作環(huán)境中的各種因素。
2適用范圍
適用于為實現(xiàn)服務符合性所需的設施,如工作場所、硬件和軟件、工具和設備、支持性服務如通訊、運輸設施等的控制;對工作環(huán)境中人和物的因素進行控制。
3職責
3.1工程部負責對實現(xiàn)服務符合性所需的設施進行控制。
3.2管理部、工程部、清潔部、綠化部、保安部分別在各自的業(yè)務范圍內對實現(xiàn)服務符合性所需的工作環(huán)境進行控制。
4程序
4.1基礎設施的確定
公司為實現(xiàn)服務符合性活動所需的基礎設施包括:工作場所(辦公場所、健身娛樂場所、車間等)、服務設施(包括軟件和硬件,如計算機管理網(wǎng)絡、通訊設施、運輸設施、水、電、氣供應、道路及排污管線等)、支持性設備和工具(如維修用的設備和工具等)。
4.2根據(jù)建設部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》,對于各類服務設施的管理應做到:
a)各類設施圖紙、檔案資料齊全,管理良好;
b)設施運行正常,有正常的保養(yǎng)、檢修制度;
c)運行人員嚴格按照操作規(guī)程執(zhí)行;
d)電梯按規(guī)定時間運行;
e)居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施。二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;
f)消防系統(tǒng)設備完好,可隨時啟用;
g)鍋爐供暖、煤氣、燃氣運行正常。冬季居室溫度不低于16℃。
4.3設施的提供
4.3.1設施的接管、驗收:在接管物業(yè)設施時,由物業(yè)驗收接管領導小組的機電組負責按設施使用說明書和相關資料對接管的設施進行驗收。達不到要求者,應通知有關單位限期整改。設施的接管的相關資料由工程部復核存檔。
4.3.2設施的采購:工程部根據(jù)使用部門的要求及公司發(fā)展的需要,填寫《服務設施配置申請單》,注明設施名稱、用途、型號規(guī)格、技術參數(shù)、單價、數(shù)量等,報總經(jīng)理批準后,由管理部組織具體實施采購。
4.3.3采購設施的驗收
a)采購的設施,工程部組織使用部門進行安裝調試,確認滿足要求后,由工程部和使用部門在《設施驗收單》上簽字驗收,并記錄設施名稱、型號規(guī)格、技術參數(shù)、單價、數(shù)量、隨機附件及資料等內容。《設施驗收單》由工程部保管;
b)驗收不合格的設施,工程部與供方協(xié)商解決,并在《設施驗收單》上記錄處理結果。
4.3.4設施的登記建賬
4.3.4.1驗收合格的設施由工程部進行編號,在《設施管理臺賬》上登記,并建立設施檔案,填寫《服務設施一覽表》。
4.3.4.2設施的分類編號。工程部根據(jù)設施對物業(yè)服務的重要性分類,按類別編號:
a)一級設施:對客戶生活、工作、安全有重大影響的設施,如電梯、中央空調、發(fā)電機、高壓配電柜、生活水泵、消防水泵、噴淋泵、火災自動報警控制系統(tǒng)、消防聯(lián)動柜、保安監(jiān)視系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡、物業(yè)管理軟件、小區(qū)健身設施等;
編號為:ⅰ-×××
b)二級設施:對客戶生活、工作、安全有一般影響的設施,如衛(wèi)星接收系統(tǒng)、低壓配電柜、單機空調、一般康體娛樂設施等;
編號為:ⅱ-×××
c)三級設施:對客戶生活、工作起支持性作用或維修用的設施,如洗衣機、除濕機、電、氣焊設備、臺鉆、潛水泵等。
編號為:ⅲ-×××
工程部負責按照規(guī)定懸掛設施標識卡,規(guī)定設施責任人,并在《設施管理臺賬》上登記。
4.4設施的使用、保養(yǎng)和維修
a)根據(jù)需要,工程部組織編寫《機電設備運行維修工作手冊》等操作規(guī)程,發(fā)放給使用部門。對于大型、精密設施或關鍵、特殊過程所用的設施必須有操作規(guī)程,相關操作人員應由工程部組織培訓、考核合格后上崗。對國家有規(guī)定的特殊工種,要求操作人員持有相應的國家授權管理機構頒發(fā)的上崗證方可上崗;
b)一、二級服務設施的運行應由操作者按規(guī)定填寫相關的運行記錄;
c)工程部制定《設施日常保養(yǎng)項目表》,規(guī)定保養(yǎng)項目,頻次,發(fā)給使用部門執(zhí)行,各崗位負責人監(jiān)督檢查執(zhí)行情況。工程部每季度匯總《設施日常保養(yǎng)項目表》,整理入檔并作為制定年度檢修計劃的依據(jù);
d)工程部每年12月制定下年度的《設施年度檢修計劃》,發(fā)至各部門執(zhí)行;
e)日常運行中使用部門無法排除的故障,應填寫《設施檢修單》報工程部檢修。檢修中的設施應掛紅色檢修牌,檢修好的設施應有使用部門負責人簽字驗收方可使用。工程部應將檢修情況記錄在相應的《設施管理卡》上。需外包維修的設施,應執(zhí)行《采購控制程序》中對供方評定的有關規(guī)定;
f)現(xiàn)場使用的設施應有統(tǒng)一的編號,以便于維護保養(yǎng);
g)對工作場所的管理由在該場所工作的相關部門管理,確保適宜的工作條件。
4.5設施的報廢
a)對無法修復或無使用價值的設施,由工程部填寫《設施報廢單》,一、二級設施經(jīng)總批準后報廢。對三級設施,由使用部門填寫《設施報廢單》報工程部經(jīng)理批準報廢。工程部在《設施管理卡》及《服務設施一覽表》中注明情況;
b)報廢的設施應掛黑色報廢牌。
4.6工作環(huán)境
管理部、工程部、清潔部、綠化部、保安部根據(jù)各自的業(yè)務范圍確定并管理為實現(xiàn)服務符合性所需的工作和生活環(huán)境中人和物的因素,根據(jù)服務作業(yè)需要,負責確定并提供作業(yè)場所必須的基礎設施,創(chuàng)造良好的工作環(huán)境,包括:
a)配置適用的辦公用房并根據(jù)服務需要適當裝修,樹立良好的企業(yè)形象;
b)配置必要的空調、消防器材,保持適宜的溫、濕度和職業(yè)衛(wèi)生、安全;
c)工程部對供水、電、暖設施及車間等實行定置管理,要考慮人體工效學的要求,努力提高工作效率。確保員工服務符合勞動法規(guī)的要求;
d)為業(yè)主和住戶提供清潔、優(yōu)美的生活環(huán)境。
5相關文件
5.1《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》。
5.2《采購控制程序》。
5.3《機電設備運行維修工作手冊》。
6質量記錄
6.1《服務設施配置申請單》。
6.2《設施驗收單》。
6.3《設施管理卡》。
6.4《服務設施一覽表》。
6.5《設施日常保養(yǎng)項目表》。
6.6《設施年
度檢修計劃》。
6.7《設施檢修單》。
第9篇 物業(yè)質量手冊：資源管理
6.0 資源管理
6.1 資源的提供
6.1.1 為確保質量管理體系有效運行,為實施和改進質量管理體系的過程,達到顧客滿意,公司總經(jīng)理負責提供充分的、相應工作所必需的人力和設施、工作環(huán)境等資源。
6.2 人力資源
6.2.1 公司制定并執(zhí)行文件化程序《人力資源管理控制程序》,明確對各崗位員工培訓、開發(fā)的控制要求,以確保各崗位委派能勝任的人員。
6.2.2 人力資源管理的職責
a)總經(jīng)理負責人力資源的總體宏觀調配。
b)行政人事部負責員工的招聘錄用,對公司的整體培訓負責。
c)各職能部門負責員工相關技能的二級培訓。
d)管理處負責三級培訓。
e)行政人事部負責員工的考核。
6.2.3 崗位資格要求
6.2.3.1 根據(jù)本企業(yè)要求,行政人事部在相關文件中明確規(guī)定相關崗位的資格要求,包括教育、培訓、技能和經(jīng)驗必需要求,使他們能勝任本職工作,行政人事部保存這些記錄。
6.2.4 員工培訓
6.2.4.1 行政人事部及相關部門應明確各崗位員工的培訓要求。
6.2.4.2 員工培訓需要包括:
a)專業(yè)技能(管理技能)需求;
b)質量意識;
c)企業(yè)文化及規(guī)章的培訓要求;
d)行業(yè)明確規(guī)定的培訓要求;
e)特殊崗位的資格要求。
6.2.4.3員工培訓的實施
a)各類培訓應按規(guī)定程序和計劃進行,確保培訓的效果,評價提供培訓的有效性,并保持相應的培訓記錄。
b)行政人事部按規(guī)定的程序建立員工培訓的檔案。
c)對員工的培訓管理見《人力資源管理控制程序》。
6.2.5 工招聘
行政人事部明確規(guī)定各崗位員工錄用條件和資格要求,員工招聘按公司制度規(guī)定程序進行,確保招聘人員符合崗位資格要求。
6.2.6 意識與參與
6.2.6.1總經(jīng)理應持續(xù)地宣傳質量目標,管理者代表持續(xù)地傳達顧客要求,以增強員工的服務質量意識、動力和參與。
6.2.6.2這種宣傳包括:
a)宣傳質量方針、目標;
b)宣傳顧客要求和滿意程度;
c)宣傳各崗位工作對質量的影響。
6.2.7 支持性文件
《人力資源管理控制程序》
第10篇 物業(yè)管理手冊－文件控制程序
物業(yè)管理手冊:文件控制程序
1、目的
對與管理體系有關的文件進行控制,確保服務過程中使用的文件為有效版本。
2、適用范圍
適用于與公司管理體系有關的文件控制。
3、職責
3.1總經(jīng)理負責批準發(fā)布管理體系文件。
3.2管理者代表負責審定管理體系文件。
3.3管理部負責對行政管理性文件的管理與控制。
3.4品質部負責對管理體系文件的審核、管理與控制。
3.5工程部負責技術性文件的管理與控制。
3.6各部門負責本部門業(yè)務范圍內與管理體系相關文件的管理與控制。
4、程序
4.1文件分類及保管
4.1.1公司內部使用的文件:各種行政管理制度,由管理部負責保管;管理體系文件由品質部負責保管;建筑單位移交的全部圖紙、文件資料和生產(chǎn)設備的圖紙等技術性文件,由工程部負責保管。具體執(zhí)行《技術資料、圖紙、文件分類管理辦法》的相關規(guī)定。
4.1.2外來文件,如與物業(yè)管理行業(yè)相關的國家和地方性政策、法規(guī)及標準等文件資料,由管理部負責保管。
4.1.3對于上述文件,各部門如有借用,需填寫借閱清單。
4.2文件的編號
4.2.1管理手冊編號
4.2.1.1文件號:jw/qem-ххх-2005
“jw”:河南**物業(yè)管理有限公司
“qem”:管理手冊
“ххх”:管理手冊編號
“2005”:管理手冊版本發(fā)布年份
4.2.1.2版本號:х/a
“х”:修訂次,以阿拉伯數(shù)字順序0、1、2、3……表示
“a”:版本狀態(tài),英文大寫字母順序a、b、c……表示
4.2.2作業(yè)指導書編號
4.2.2.1文件號:jw/wi-ххх-2005
“wi”:作業(yè)指導書
“ххх”:作業(yè)指導書編號
4.2.2.2版本號同管理手冊
4.2.3記錄編號:jw/jl-х.х-ххх
“jl”:記錄
“х.х”:記錄隸屬章節(jié)號
“ххх”:記錄編號
4.3文件的編寫、審核、審定和批準
4.3.1管理手冊由編寫小組編寫,品質部審核,管理者代表審定,總經(jīng)理批準。
4.3.2作業(yè)指導書由各部門組織編寫,品質部審核,管理者代表審定,總經(jīng)理批準。
4.4文件的發(fā)放和回收
4.4.1公司內部的發(fā)放范圍以適用部門和人員為原則,嚴格控制文件的濫發(fā),以便于管理和防止泄密,且保證為有效版本。
4.4.2公司的管理體系文件均為“受控文件”,并制作《受控文件清單》予以控制。但為了讓顧客或上級機關了解公司的管理體系,一般只提供《管理手冊》的“非受控版本”。同時按照本章節(jié)4.4.3的規(guī)定發(fā)放。
4.4.3品質部應在《受控版本文件分發(fā)及回收單》和《非受控版本文件分發(fā)單》上詳細記錄發(fā)放情況,便于追溯管理。
4.4.4受控版本文件和非受控版本文件應蓋有“受控版本”或“非受控版本”印章。
4.4.5作廢/失效的受控版本文件回收后應及時處理,留作資料的在封面上加蓋“作廢”章。
4.4.6非受控版本文件無需更換新的版本和回收。
4.5文件的保存、修訂、作廢與銷毀
4.5.1文件的保存和修訂
4.5.1.1各部門文件由本部門保管并填寫《文件保管清單》。
4.5.1.2任何人不得私自涂改、外借受控文件。
4.5.1.3文件修訂,填寫《文件修訂單》,經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準后,品質部負責修訂、換頁。
4.5.2文件的作廢與銷毀
4.5.2.1各部門應按照體系的要求及時撤出失效或作廢的文件,由品質部加蓋“作廢”印章。
4.5.2.2要銷毀的作廢文件,由相關部門填寫《文件銷毀申請》,經(jīng)管理者代表批準后,由品質部監(jiān)督相關部門銷毀。
4.6借閱管理體系有關的文件時,應填寫《文件借閱記錄》,由相關負責人審批后方可借閱,并登記備案。
4.7品質部每季度對各部門文件的保管及有效性進行檢查并填制《品質部抽檢單》。
4.8本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關文件
5.1《記錄控制程序》
5.2《技術資料、圖紙、文件分類管理辦法》
6、相關記錄
6.1《受控版本文件分發(fā)及回收單》jw/jl-4.2.3-001
6.2《非受控版本文件分發(fā)單》jw/jl-4.2.3-002
6.3《文件保管清單》jw/jl-4.2.3-003
6.4《文件修訂單》jw/jl-4.2.3-004
6.5《文件銷毀申請》jw/jl-4.2.3-005
6.6《文件借閱記錄》jw/jl-4.2.3-006
6.7《受控文件清單》jw/jl-4.2.3-007
6.8《品質部抽檢單》jw/jl-5.4.5-003
第11篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之綠化管理
一、小區(qū)內綠化布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當
1、綠化科目一覽表
2、綠化組長崗位職責
3、綠化工崗位職責
4、綠化養(yǎng)護安排表
5、小區(qū)綠化實景(現(xiàn)場相片)
二、綠地無改變使用用途和在此破壞、踐踏、占用現(xiàn)象
1、綠化科目一覽表
2、綠化組長崗位職責
3、綠化工崗位職責
4、綠化養(yǎng)護安排表
5、小區(qū)綠化實景(現(xiàn)場相片)
三、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿
1、綠化科目一覽表
2、綠化組長崗位職責
3、綠化工崗位職責
4、綠化養(yǎng)護安排表
5、小區(qū)綠化實景(現(xiàn)場相片)
四、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物
1、綠化科目一覽表
2、綠化組長崗位職責
3、綠化工崗位職責
4、綠化養(yǎng)護安排表
5、小區(qū)綠化實景(現(xiàn)場相片)
第12篇 物業(yè)管理標書編制方法
物業(yè)管理標書的編制方法
(一)物業(yè)管理投標書的基本要素
1、計量單位。投標書中必須使用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標準計量單位,不允許混合使用不同的度量制。
2、貨幣。國內物業(yè)管理投標書使用的貨幣應為人民幣,而國際投標中所使用的貨幣則應按招標文件的規(guī)定執(zhí)行。
3、標準規(guī)范。編制投標書應使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標準與規(guī)范,若采用國外的服務標準與規(guī)范,應將所使用的標準規(guī)范譯成中文,并在標書中說明。
4、表述方式。簡潔、明確、文法流暢、條理清楚是投標書文字必須滿足的基本要求。圖紙、表格較之于文字在表述上更為直接,簡單明了,但這同樣要求其編寫做到前后一致、風格一致、符合招標文件的要求。
5、理論和技巧。投標書的編寫不僅應做到投標目標明確、方案可行,編寫人員還應熟練掌握與投標書內容相關的法律、技術和財務知識,并以服務為出發(fā)點,綜合運用心理學、運籌學、統(tǒng)計學等方面的理論和技巧。
6、資料真實。投標文件的內容應符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定,且無重的偏離與保留,保證所提供全部資料的真實性,以實用投標文件對應招標文件的要求。
(二)物業(yè)管理投標書的編寫要求
1、要有說服力。
2、要有競爭力。
3、要有鼓動力。
4、要有吸引力。
(三)物業(yè)管理投標書編寫的注意事項
1、投標文件應完全按照招標文件的各項要求。
2、確保填寫無遺漏,無空缺。
3、填寫方式要規(guī)范。
4、計算數(shù)字必須準確無誤。
5、報價合理。
6、包裝整潔美觀。
7、投標方式規(guī)范。
8、嚴守秘密,公平競爭。
第13篇 物業(yè)公司行政人力資源部管理范圍
物業(yè)公司行政與人力資源部管理范圍
1).擬定公司組織架構、人員編制和中高級管理人員的任免,審定各中心的組織架構和人員編制。
2).負責制訂公司部門副經(jīng)理(含)級以上人員的《崗位任職要求》。
3).擬定員工的工資標準及管理辦法。
4).負責管理權限范圍內人員招聘、解聘各環(huán)節(jié)的工作。
5).按國家有關勞動政策、法律、法規(guī)處理各類勞動人事方面的問題。
6).對員工執(zhí)行公司各項規(guī)章制度的情況進行監(jiān)督、檢查。
7).擬定員工勞保福利標準,并負責具體實施。
8).按時統(tǒng)計、填報各類人事勞動報表。
9).按管理權限對員工的人事及行為檔案進行管理。
10).嚴格按照《員工手冊》的有關規(guī)定做好員工的獎懲工作。
11).負責處理行政日常業(yè)務,收發(fā)電傳、傳真及文件的拆封、編號、登記、分送、承辦、催辦、歸檔等工作。
12).負責公司公章使用的審核及管理。
13).協(xié)助公司領導處理日常事務性工作,負責公司內部協(xié)調及對外聯(lián)絡工作。
14).負責公司文書原件和各部門檔案編目的收集和統(tǒng)一管理,按有關規(guī)定對檔案進行分類、立卷、保管、借閱等。
15).依據(jù)總部培訓大綱制定公司年度、月度培訓計劃并有效落實。
16).根據(jù)公司整體形象設計、制定員工制服及工作牌式樣并組織制作。
17).負責組織公司各部門和各物管中心對危險源進行識別、登記、匯總和風險評價、控制措施及更新工作。
18).負責組織公司各部門和各物管中心對法律法規(guī)進行評審、更新和培訓工作。
19).負責公司職業(yè)健康安全衛(wèi)生方面的管理和協(xié)調工作。
20).完成上級領導交辦的其它工作。
21).完成本部門的管理目標:
新員工入職培訓率達99%
特殊工種持證上崗率達99%
固體廢棄物品分類處理
確保員工每年度體檢一次
確保交納國家規(guī)定的職工各項保險費用為100%
確保場所人員無重傷以上事故
第14篇 某項目物業(yè)管理處辦公室守則
項目物業(yè)管理處辦公室守則
1.辦公室人員須嚴守公司的機密,各部門的各種內部規(guī)定及不公開的決策;
2.按照公司檔案規(guī)定處理及保存檔案,未經(jīng)允許,不得私自將檔案外借;
3.須流轉的文件和分發(fā)的通告,務必直接交到有關人士的手中;
4.辦公室員工須保持儀容整潔穿公司規(guī)定的制服,男性員工留意頭發(fā)長度、指甲女性員工須注意化妝適度及避免過量飾物;
5.辦公室作為整個公司的窗口,須注意言談舉止,為公司樹立一個良好的形象;
6.辦公室員工應自覺提高自身的業(yè)務水平,緊密配合,提高工作效率;
7.辦公室員工如因需外出,需在接待秘書處將其外出原因、外出時間、去向及預計歸來時間填寫清楚;
8.配備公司傳呼機或由公司支付其服務費的工作人員,須二十四小時開機及馬上回復,如傳呼機發(fā)生故障,應及時告知公司秘書;
9.辦公室員工在執(zhí)行公務時,應以維護公司利益為前提,不接受任何形式的賄賂或向他人行賄;
10.在平日的午餐時間及星期六的上午,辦公室員工需按照分組值班;
11.辦公室員工盡量減少私人電話,若因要事的情況下,也需要在三分鐘內結束;
12.辦公室中所有來電,必須在電話鈴聲響起三次的時間內接聽,接聽時需報:“_____管理處,您好!”在接聽客戶電話時,請多用:“請、謝謝及麻煩你”等禮貌用語。
第15篇 物業(yè)管理綠化培訓-綠化用品
物業(yè)管理綠化培訓:綠化用品
一、肥料
1、復合肥:(速溶:用水溶后噴施,0.5%濃度溶解;緩溶:直接干撒,但通常會有局部燒灼,因此多用于要求較低的草坪。)
2、尿素:(為高效氮肥,常用于草坪追綠,但使用過多會造成草坪草植株抗病力下降而染病,且使用濃度不當極易燒傷。)
3、快綠美:(液體氮肥,作用與尿素相近。)
4、長效復合肥:(固體多元素肥,具有肥效長、效果好的特點,且一般不會有燒灼現(xiàn)象,但價格昂貴。)
二、農(nóng)藥
1、常用殺蟲劑:
a、有機氯類:三氯三蟲酯(殺蚊蠅)、六六六(禁止生產(chǎn))、ddt
b、有機磷類:一般具有強烈的刺激氣味,毒性較高,廣泛用于室外植物的防蟲。樂果(強毒性)、辛硫磷(毒性低,對鱗翅目幼蟲特別有效,殘留期短)、敵百蟲、敵敵畏(中等毒性,易分解,殘效期短)。
c、菊酯類:毒性較低,有氣味,但較輕,有些可用于室內。
2、常用除草劑
a、選擇性:按其選擇的范圍可分為雙子葉除草、單子葉除草。
b、廣譜性:達到一定濃度后可殺死所有植物。
第16篇 物業(yè)管理員技能試題-情景題
物業(yè)管理員技能試題:情景題
一 情景題:
1. 某物業(yè)公司通過投標方式,中標贏得新建成的興隆家園住宅小區(qū)物業(yè)管理權,該公司在接管驗收時,應該檢驗哪些具體資料
2. 小王是剛分配到某物業(yè)管理公司的大學畢業(yè)生,他不清楚新建房屋接管驗收主體工程時怎樣注意質量與使用功能的檢驗,你能告訴他嗎
3. 某物業(yè)公司經(jīng)理安排 老李去接管驗收新建房屋的屋面工程,你知道屋面工程接管驗收的標準嗎
4. 工程部老陳被經(jīng)理安排負責新建小區(qū)樓地面工程的驗收標準,假如有一天經(jīng)理安排你去接管驗收新建房屋的樓地面工程,你知道應該怎樣檢驗嗎
5. 泰然房地產(chǎn)開發(fā)公司交付給某物業(yè)管理公司二期精裝商品住宅樓,公司經(jīng)理安排物業(yè)管理員小魯去接管驗收新交付二期工程手裝修質量,你知道他應該注意哪些方面嗎
6. 水、衛(wèi)、消防常常給物業(yè)管理公司日后管理工作帶來許多麻煩,要確保物業(yè)正常使用功能,為日后管理創(chuàng)造條件,在物業(yè)接管驗收時應該做好水、衛(wèi)消防接管驗收工作。你知道該怎樣做嗎
7. 某住宅小區(qū)剛剛開始辦理入住手續(xù),物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老張負責建立業(yè)主檔案,你能告訴他怎樣建立嗎
8. 你知道物業(yè)委托管理階段信息的檔案應收集哪些資料
9. 某物業(yè)管理公司接管了一項服裝城商業(yè)場所物業(yè)管理工作,目前正處于招商階段,經(jīng)理讓你把招商階段信息資料收集一下,存入檔案室,你知道收集哪些資料嗎
10. 用戶入戶信息資料對物業(yè)管理公司日后管理工作有很重要的參考作用,你知道用戶入戶信息檔案資料的主要內容嗎
11. 物業(yè)檔案資料管理員小李剛剛接管檔案管理工作不久,經(jīng)理要她銷毀原有過期的檔案資料,她一時無從下手,你能幫助她做好檔案銷毀工作嗎
12. 住戶手冊屬于物業(yè)管理常用規(guī)章制度的一種,經(jīng)理讓新來的大學生小楊起草住戶手冊,他不知道該寫哪些內容,請你告訴他住戶手冊應包括的具體內容。
13. 物業(yè)管理員小楊正在起草住戶手冊,當寫到物業(yè)區(qū)域管理機構時只寫了物業(yè)公司的介紹,請您幫他肥內容補充完整。
14. 物業(yè)管理費用構成大致可分為兩大類,你知道是哪兩類嗎
15. 新來的會計員小陳把收益性物業(yè)管理中的收入列入保證金和準備金,你認為這樣做對嗎你能告訴他物業(yè)管理及服務人員的工資和福利都包括哪些明細科目
16. 收益性物業(yè)管理中公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費,該項費用在物業(yè)經(jīng)營費用中占較大比例,你知道具體分哪幾項嗎
17. 保險費項目只包括物業(yè)本身的保險,人工醫(yī)療保險和失業(yè)保險在人員費用在物業(yè)經(jīng)營費用中占較大比例,你知道具體分哪幾項嗎
18. 對收益性物業(yè)房產(chǎn)稅 如何征繳,你知道具體規(guī)定嗎
19. 新來的物業(yè)管理員小宋對'固定費用隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動成反比變動'這句話不十分理解,請你向他解釋清楚。
20. 地基屬于隱蔽工程,發(fā)現(xiàn)問題采取補救措施都很困難,因此,平時要足夠重視,要做好養(yǎng)護工作,你知道注意那些方面嗎
21. 樓地面工程常見的材料多種多樣,要針對材料特性做好相應的養(yǎng)護工作,請你告訴工程部新來的小王應注意那些方面
22. 門窗是保證房屋使用正常、通風良好的重要途徑。你知道門窗工程的養(yǎng)護應重點注意那幾個方面嗎
23. 屋面工程在房屋中的作用主要是維護、防水、保溫,最容易受到破壞的是防水層,請你回答怎樣建立以養(yǎng)為主的保養(yǎng)制度。
24. 某小區(qū)業(yè)主擅自將通風到拆除,造成通風到中中段堵塞,作為物業(yè)管理公司應怎樣注意養(yǎng)護管理通風道。
25. 垃圾道是公用設施,又是藏污納垢的地方,住戶對其往往愛護不夠,你知道平時養(yǎng)護時應注意那些問題嗎
26. 翻修工程具有類似建筑工程的技術特征和房屋更新改造的性質,請你回答翻修工程項目主要有哪些
27. 在房屋維修技術管理中,制定方案必須具備的有關資料有哪些
28. 水泵、水箱和消防設備對業(yè)主或使用人日常生活、生命財產(chǎn)安全關系重大,你知道該怎樣加強日常性保養(yǎng)嗎
29. 電梯設備歷來受到國家有關部門格外重視,作為物業(yè)管理公司應怎樣對電梯設備進行日常性保養(yǎng)
30. 西馬莊住宅小區(qū)由于居民把雜物投入下水道,使下水變成上水,致使四棟家屬樓居民飲水用后鬧肚子,你知道對排水系統(tǒng)該怎樣管理嗎
31. 室內排水管道堵塞,使業(yè)主居住的房間從地漏漫溢外淌,假如你是維修人員,知道怎樣清通嗎
32. 排水管道堵塞將給業(yè)主或使用人帶來很多麻煩,如果發(fā)生室外排水管道堵塞現(xiàn)象,你知道應該怎樣進行維修嗎
33. 如果高位水箱及浮球閥出現(xiàn)常見故障,你能找出故障產(chǎn)生原因和維修方法嗎
34. 我國消防管理的方針是'預防為主,防消結合'.消防設備保證隨時有效的供水至關重要,物業(yè)管理公司應怎樣加強對消防設備維修管理呢
35. 生活飲用水的質量直接關系到人們的身體健康,對高位水箱進行清洗消毒,你知道是怎樣規(guī)定的嗎
36. 門衛(wèi)是物業(yè)安全的第一衛(wèi)士,在物業(yè)治安管理中具有極其重要的作用,你知道如何做好門衛(wèi)工作嗎
37. 邏輯是物業(yè)安全的又一保障,必須加強保安巡邏,消除各種不安全因素,請你說出對邏輯范圍和邏輯方式有哪些具體規(guī)定
38. 北京某物業(yè)小區(qū)治安班長呂安接到業(yè)主報案:犯罪嫌疑人入室搶劫后留下可疑爆炸物,立即沖上去抱起可疑爆炸物,三分鐘跑下20樓,假如有一天,你遇到這種情況你會怎樣緊急處理
39. 我國消防管理的方針'預防為主,防消結合'一旦要發(fā)生火警時你知道應急措施嗎
40. 火災起初階段是滅火的最佳時期,你掌握常用的滅火方法嗎
41. 固體廢棄物污染的防治有那些措施
42. 噪聲污染妨礙人們的工作,學習和生活,你知道產(chǎn)生噪聲污染的類型嗎并說出物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制方法。
43. 物業(yè)管理企業(yè)保潔機構設置,無論規(guī)模大小都只設一個清潔班,這個說法對嗎
44. 請你說出物業(yè)管理公司保潔管理操作要求是什么
45. 保潔管理除了實行生活垃圾分類袋裝化以外,還包括那些具體措施
46. 物業(yè)管理公司綠化部門只設綠化養(yǎng)護組兼帶管理職責,對嗎你認為應該怎樣設置。
47. 技術工人是綠化工作中的實際操作者,你了解綠化養(yǎng)護操作與管理的基本方法和要求嗎
48. 居住區(qū)物業(yè)的綠地是普通綠化的重點,是居住小區(qū)中不可缺省的有機組成部分,你知道居住區(qū)綠地種類嗎
49. 你了解綠化養(yǎng)護管理的質量要求嗎請你說出對樹木、樹形、綠籬、花壇和草坪的質量要求。
50. 某居住小區(qū)剛剛建成入住,計劃在'七一'紀念黨的生日,開展文體娛樂活動,他們在制定方案以前,應該調查了解哪些情況
51. 某物業(yè)管理公司笄開展文體娛樂活動,以便物業(yè)管理人員與管區(qū)業(yè)主之間增強了解與溝通,融洽關系,推進合作,你能為他們設計活動項目嗎
52. 你所在的物業(yè)管理公司經(jīng)理讓你制定一份在管區(qū)內舉行國慶節(jié)慶?；顒拥姆桨?請問制定文體娛樂活動方案的具體步驟是什么
53. 管理文體娛樂活動,嚴格招待規(guī)章制度,你知道物業(yè)管理內部有關規(guī)章制度的種類嗎
