第1篇 物業(yè)管理員工手冊－公事處理程序
物業(yè)管理員工手冊:公事處理程序
目的是使員工在最短時間內(nèi)解決公事上的困難。
一、直屬主管
員工在公事上出現(xiàn)困難或發(fā)生爭執(zhí)時,應(yīng)首先向直屬主管報告(此直屬主管未必是部門經(jīng)理),直屬主管應(yīng)盡力解決;若屬權(quán)限外的,必須向上級部門經(jīng)理請示。
二、部門經(jīng)理
當(dāng)直屬主管解決不了的問題,可用書面形式將調(diào)查材料向部門主管/經(jīng)理報告,指出問題的性質(zhì),有關(guān)人員及建議解決的辦法,同時將副本送綜合管理部備案。部門經(jīng)理解決,在必要時總經(jīng)理可參與協(xié)助。
三、總經(jīng)理
若經(jīng)上述步驟還未能解決問題,須將調(diào)查結(jié)果及建議解決的辦法呈報物業(yè)公司總經(jīng)理裁決。
四、仲裁小組
若遇重大問題,物業(yè)公司會由總經(jīng)理、部門經(jīng)理、員工代表組成仲裁小組協(xié)商解決,協(xié)商結(jié)果為最后裁決結(jié)果。任何管理階層在其職權(quán)范圍內(nèi)能夠處理解決的,都應(yīng)自己著手解決,不應(yīng)推諉或向上級請示?？偨?jīng)理在任何時候都可以提出參考意見。
第2篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊:資源管理
物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊:資源管理
1資源提供
公司通過以下幾個方面確定和提供質(zhì)量管理體系實施和保持所需的人力資源、設(shè)備設(shè)施、相關(guān)信息、基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境等相應(yīng)資源,滿足顧客要求、增強顧客滿意。
2人力資源
2.1總則
公司確定每一影響服務(wù)質(zhì)量的人員和崗位所應(yīng)具備的能力,包括在適當(dāng)?shù)慕逃?、招聘、培?xùn)基礎(chǔ)上所具有的服務(wù)意識、服務(wù)禮儀、服務(wù)技能、業(yè)務(wù)知識、專業(yè)技能和有關(guān)經(jīng)驗;制定人員招聘和錄用規(guī)定、各崗位任職要求和任職能力的準(zhǔn)則、招聘考核和日常工作考核的準(zhǔn)則和與之有關(guān)的培訓(xùn)要求;建立完善的選拔人才和培養(yǎng)人才的機(jī)制使各崗位人員勝任工作;就人力資源的調(diào)配建立相應(yīng)的管理機(jī)制,確保人力資源系統(tǒng)的有效性。
2.2能力、意識和培訓(xùn)
2.2.1對每一影響服務(wù)質(zhì)量的人員及崗位,結(jié)合其工作性質(zhì)、工作要求和在實現(xiàn)顧客滿意方面的要求等因素進(jìn)行分析和評估,確定其應(yīng)具備的意識和能力,制定人員錄用標(biāo)準(zhǔn)和崗位任職要求,建立jsnhwy0-01《人員招聘與錄用程序》予以明確。
2.2.2建立jsnhwy0-02《員工培訓(xùn)程序》對培訓(xùn)工作進(jìn)行指導(dǎo)和控制,通過崗前培訓(xùn)、入職培訓(xùn)、強化培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、外送培訓(xùn)等多種方式的培訓(xùn)使每一影響服務(wù)質(zhì)量的人員具備其應(yīng)有的服務(wù)意識和能力。
2.2.3根據(jù)其工作性質(zhì)、工作要求和在實現(xiàn)顧客滿意方面的要求建立相應(yīng)的考核制度以評價培訓(xùn)的效果,定期進(jìn)行人力資源的評估和分析,建立jsnhwy0-03《員工考核程序》對過程所需的依據(jù)、準(zhǔn)則及具體的方法方式和手段予以明確和指導(dǎo)。
2.2.4根據(jù)評價、評估和分析的結(jié)果,結(jié)合有關(guān)的要求對影響服務(wù)
質(zhì)量的人員進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)動和升/降職,以確保各崗位配備人員的適宜性,建立jsnhwy0-04《人力資源調(diào)配管理程序》予以管理和控制。2.2.5公司通過在日常工作/會議中的宣貫和培訓(xùn)、組織開展各類主題活動和成立qc活動小組等方式使全體員工都能認(rèn)識到所從事活動的相關(guān)性和重要性和為實現(xiàn)公司質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)做的貢獻(xiàn)。
2.2.6所有人員教育、招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)動及升/降職的資料都形成質(zhì)量記錄,有關(guān)記錄的管理和控制按文件jsnhwy4.0-02《質(zhì)量記錄控制程序》的要求執(zhí)行。
3基礎(chǔ)設(shè)施
3.1公司確定、提供并維持在物業(yè)管理服務(wù)提供所需的基礎(chǔ)設(shè)施。
a)在物業(yè)管理服務(wù)方面,確定和提供所需的管理用房,與項目服務(wù)質(zhì)量有關(guān)的各類機(jī)電配套設(shè)施設(shè)備等,建立相應(yīng)的規(guī)章制度進(jìn)行管理;
b)員工宿舍,電腦硬件和軟件、電話、傳真等通訊設(shè)施及對講設(shè)備等。
3.2公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)是物業(yè)管理服務(wù)的一個業(yè)務(wù)組成,從另一個角度出發(fā),公用設(shè)施設(shè)備也是物業(yè)管理服務(wù)所必需的重要基礎(chǔ)設(shè)施之一?；谶@一特點,公司建立jsnhwy0-05《公共設(shè)施、設(shè)備管理程序》,對物業(yè)管理服務(wù)中的公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一管理和控制。
4工作環(huán)境
a)對工作環(huán)境進(jìn)行管理和控制,確定和滿足物業(yè)管理服務(wù)中各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備工作場所的環(huán)境要求;
b)確保工作環(huán)境符合健康和安全的要求、環(huán)保要求、法律法規(guī)的要求,定期組織員工進(jìn)行體檢以保障員工的身心健康;
5相關(guān)文件
jsnhwy0-01 《人員招聘與錄用程序》
jsnhwy0-02 《員工培訓(xùn)程序》
jsnhwy0-03 《員工考核程序》
jsnhwy0-04 《人力資源調(diào)配管理程序》
jsnhwy0-05 《公共設(shè)施、設(shè)備管理程序》
第3篇 中級物業(yè)管理員理論知識模擬試卷
(考試時間:90分鐘)
注意:將正確的答案項的代號填入答題卡中,請按要求填涂
一、單項選擇題(每小題1.5分,共60分)
1. 下列不是人力資源管理的基本內(nèi)容的是( )。
a、 員工隊伍的組織b、員工的教育和培訓(xùn)
c、員工的考核和激勵 d、與業(yè)主委員會的溝通
2. 對員工完成工作總結(jié)計劃水平的考核屬于( )的考核內(nèi)容。
a、績 b、能 c、勤 d、德
3. 竣工驗收是查驗( )。
a、工程是否達(dá)到設(shè)計要求 b、工程是否優(yōu)質(zhì)
c、工程報批手續(xù)是否齊全 d、竣工圖紙是否齊備
4. ( )將物業(yè)管理中的基本關(guān)系分成兩個階段。
a、物業(yè)管理合同的簽定 b、物業(yè)管理公約的簽定
c、物業(yè)管理辦法的出臺 d、業(yè)主大會的召開
5. 下列不是業(yè)主大會權(quán)利的是( )。
a、監(jiān)督業(yè)主委員會 b、批準(zhǔn)委物業(yè)管理托合同
c、選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司 d、決定物業(yè)管理企業(yè)員工的薪酬。
6. 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,應(yīng)當(dāng)有超過( )的業(yè)主或代表出席。
a、1/2 b、2/3 c、3/4 d、4/5
7. ( )是物業(yè)公司防火第-責(zé)任人。
a、保安領(lǐng)班 b、保安隊長c、管理處經(jīng)理 d、物業(yè)公司總經(jīng)理
8. 房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)、經(jīng)營、管理和( ),屬于第三產(chǎn)業(yè)。
a、投資 b、運輸 c、服務(wù)d、消費
9. 房地產(chǎn)二級市場可包括有( )等市場。
a、土地租賃、房屋開發(fā)、物業(yè)管理 b、房屋抵押、土地使用權(quán)互換、房屋開發(fā)
c、土地租賃、房屋開發(fā)、地產(chǎn)使用權(quán)抵押、土地使用權(quán)互換
d、物業(yè)管理、房屋抵押、土地租賃
10. 比較成熟的物業(yè)管理市場中適宜采用的價格形式為( )。
a、政府定價 b、政府指導(dǎo)價c、經(jīng)營者定價 d、市場定價
11. 管理的對象主要是商業(yè)大廈、寫字樓,則采用( )物業(yè)管理形式。
a、自建自管 b、招標(biāo)管理 c、委托服務(wù)型 d、租賃經(jīng)營型物業(yè)管理
12. 物業(yè)管理最基本的業(yè)務(wù)是( )。
a、基本業(yè)務(wù) b、專項業(yè)務(wù) c、特色業(yè)務(wù) d、多種
經(jīng)營業(yè)務(wù)
13. 物業(yè)管理的首要目標(biāo)是( )。
a、為社會服務(wù)、使家庭、經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展 b、為業(yè)主服務(wù),使物業(yè)保值增值
c、為企業(yè)服務(wù),提高發(fā)展商聲譽 d、為用戶服務(wù),營造良好環(huán)境
14. 物業(yè)管理公司應(yīng)主動接受政府主管部門的指導(dǎo)和業(yè)主委員會的監(jiān)督,這反映的是( )的要求。
a、市場化 b、社會化 c、專業(yè)化 d、規(guī)范化
15. 當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)通常采用的質(zhì)量管理模式是( )。
a、產(chǎn)品生產(chǎn)模式 b、相互交往模式 c、消費者滿意程度模式 d、相互協(xié)作模式
16. 某住宅小區(qū)倡導(dǎo)'家庭責(zé)任也是社會責(zé)任'、'尊老從自己的家庭開始',這屬于( )。
a、引導(dǎo)功能 b、約束功能 c、凝聚功能 d、激勵功能
17. 我國通常規(guī)定總高度超過( )米高的公共建筑及綜合性建筑為高層建筑。
a、20 b、22 c、24 d、26
18. 按現(xiàn)代化程度,寫字樓可分為智能型寫字樓與( )寫字樓。
a、非智能型 b、半智能型 c、數(shù)字化型 d、信息化型
19. 商住兩用型的公共商業(yè)樓字,商用部分和住宅部分的公共管理事務(wù)應(yīng)( )。
a、由不同的機(jī)構(gòu)管理 b、由同-機(jī)構(gòu)管理c、由擁有者管理 d、由經(jīng)營戶和住戶管理
20. ( )是綜合大廈正常運轉(zhuǎn)的前提。
a、清潔衛(wèi)生工作 b、各種設(shè)備的正常運行c、消防管理工作 d、樓宇維護(hù)管理工作
21. ( )是智能物業(yè)其他系統(tǒng)的支撐。
a、樓宇自控系統(tǒng) b、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) c、綜合布線系統(tǒng) d、管理信息系統(tǒng)
22. 1949年至1978年,我國實行的是( )住宅制度。
a、公有化、福利型 b、專業(yè)化、福利型 c、公有化、市場型 d、社會化、福利型
23. 國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)-步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》下發(fā)于( )
a、1981 b、1991 c、1992d、1998
24. 締約過失責(zé)任是( )在合同訂立階段的體現(xiàn)。
a、公平原則 b、當(dāng)事人意見自治原則 c、合法原則 d、誠實信用原則
25. 物業(yè)管理中,超越法定權(quán)限往往表現(xiàn)為濫用職權(quán);違反法定義務(wù)往往表現(xiàn)為玩忽職守。這種責(zé)任依照民法理論應(yīng)該屬于( &nb
sp; )。
a、締約過失責(zé)任 b、違約責(zé)任 c、轉(zhuǎn)承責(zé)任 d、行政責(zé)任
26. 在下列選項中,屬于出租人權(quán)利的是( )。
a、修繕房屋 b、法定解約 c、權(quán)利瑕疵擔(dān)保 d、納稅
27. 以通過仲裁途徑解決的應(yīng)是( )性質(zhì)的糾紛。
a、經(jīng)濟(jì) b、民事 c、行政 d、刑事
28. 交流電氣設(shè)備上標(biāo)示的額定值是交流電的( )。
a、最大值 b、平均值 c、有效值 d、瞬時值
29. 某電氣照明線路標(biāo)注是'bvv-3×4-dgl5',則錯誤的是( )。
a、三根截面是4mm2的導(dǎo)線 b、四根截面是3mm2的導(dǎo)線
c、電線管管徑15mm d、導(dǎo)線型號是bvv
30. 三相四線電線路中,線電壓大小是相電壓大小的多少倍()。
a、3倍 b、2倍 c、 倍d、 倍
31. 專用變壓器且中性點直接接地的供電系統(tǒng),電氣設(shè)備宜采用的保護(hù)方式是( )。
a、保護(hù)接零 b、保護(hù)接地 c、保護(hù)接相 d、電氣設(shè)備外殼之問用導(dǎo)線連接
32. 居民住宅、辦公場所的漏電開關(guān)選擇應(yīng)為( )。
a、動作電流選不大于30毫安,動作時間不大于0.1秒
b、動作電流選不大于3安,動作時間不大于0.1秒
c、動作電流選不大于30毫安,動作時間不大于10秒
d、動作電流和動作時間越小越好
33. 壓縮式制冷循環(huán)經(jīng)過四個過程,它們依次是( )。
a、壓縮、節(jié)流、蒸發(fā)、冷凝 b、冷凝、壓縮、蒸發(fā)、節(jié)流
c、蒸發(fā)、壓縮、節(jié)流、冷凝 d、壓縮、冷凝、節(jié)流、蒸發(fā)
34. 下列catv系統(tǒng)的分配器特性中,不合格的有( )。
a、輸入阻抗為25ω b、輸出阻抗為75ωc、駐波比為1 d、隔離度小于20db
35. 電梯預(yù)選層站不停車,可能是以下原因,除了( )。
a、轎內(nèi)選層繼電器失靈 b、開門機(jī)傳動皮帶松脫或斷裂
c、選層器上減速動觸頭與預(yù)選靜觸頭接觸不良 d、預(yù)選層站的換速傳感器損壞
36. 各層樓板的配筋-般畫在相應(yīng)層的( )上。
a、平面圖 b、立面圖 c、剖面圖 d、結(jié)構(gòu)平面圖
37. 為了加強新舊混凝土的(&n
bsp;)強度,維修時在舊混凝土結(jié)合面上涂抹摻有鋁粉的水泥凈漿或砂漿、環(huán)拿樹脂等。
a、抗壓 b、抗拉 c、粘結(jié) d、抗剪
38. 房屋要求實施防水措施的部位有屋面、墻身、 ( )、地下室。
a、電梯井 b、樓梯 c、排煙道 d、廚廁間
39. 安裝單層拼花木地板時,若木欄柵含水率高于( ),則安裝后產(chǎn)生干縮現(xiàn)象,使木板松動。
a.10% b、20% c、30% d、40%
40. 《廣州市房屋修繕工程預(yù)算定額》(土建工程分冊1998.4)人工費的工資單價不分工種及等級均以綜合工日計,每工日工資( )元。
a、14.12 b、15.12 12、16.12 d、17.12
41. 房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的項目劃分為( )項目,它們分屬結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備三具部分。
a、12個 b、14個 c、16個 d、18個
42. 給排水系統(tǒng)圖宜按正面斜軸側(cè)投影法繪制,其角度是( )。
a、120° b、90° c、45° d、60°
43. 給水管穿越伸縮縫和沉降縫時,對應(yīng)縫的位置安裝( )。
a、upvc管 b、pe管 c、陶土管 d、橡膠軟管
44. 給水管道引起水錘噪聲原因是( )。
a、水表 b、水壓高 c、水壓低 d、水壓超低
45. 蹲廁或坐廁堵塞,非疏通器具有( )。
a、長柄不銹鋼碗b、長柄橡皮碗c、手動旋轉(zhuǎn)式彈簧管 d、電動旋轉(zhuǎn)式彈簧管
二、判斷題(每小題1分,共20分)
1. 目標(biāo)管理被成為'管理中的管理'。( )
2. 企業(yè)文化可以起到導(dǎo)向、約束的作用。 ( )
3. 在對員工的激勵中,獎勵和懲罰是對員工進(jìn)行激勵兩種最基本方式。 ( )
4. 物業(yè)管理規(guī)定是物業(yè)管理公約的一部分。( )
5. 物業(yè)管理學(xué)的研究對象主要是房地產(chǎn)商品的價值實現(xiàn)之后,進(jìn)入消費過程的特殊矛盾的經(jīng)濟(jì)關(guān)系及其運動規(guī)律。 ( )
6. 物業(yè)管理市場競爭秩序是壟斷經(jīng)營、效益優(yōu)先、公正平等。 ( )
7. 服務(wù)工作與后臺輔助工作松散地結(jié)合在一起的是準(zhǔn)制造體系。 ( )
8. 濕式消防系統(tǒng)是寫字樓的消防系統(tǒng)之一。( )
9. 制定適當(dāng)?shù)能囕v進(jìn)出門衛(wèi)檢查、放行制度是小區(qū)車輛管理的內(nèi)容之一 ( )。
10. 物業(yè)管理收費是一種政府收費( &nbs
p; )。
11. 物業(yè)抵押合同是一份主合同( )。
12. 物業(yè)管理行政糾紛在審理中不適用調(diào)解( )。
13. 在易受電磁干擾的場合,電話通信線路應(yīng)穿鋼管并需接地。 ( )
14. 為保證壓縮機(jī)的潤滑,應(yīng)采用粘度較低的潤滑油。( )
15. 綁扎鋼筋混凝土梁的鋼筋時,一般在梁的底模上放置一些石子或墊塊,以防底部鋼筋外露。( )
16. 基礎(chǔ)應(yīng)盡量淺埋,但必須把松散的人工填土或耕作土挖去,將基礎(chǔ)底面放在未破壞的老土表面層下100~150mm。 ( )
17. 張某私人住宅建于40年代,房屋已成危險房屋,維修價值不大,現(xiàn)將其房屋從室內(nèi)地坪以上的房屋一次性全拆除,其應(yīng)套用《廣州市修繕工程預(yù)算定額》 (1998年4月編)的整體拆除工程的定額。 ( )
18. 維修工程完工半年后,要根據(jù)《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》評定質(zhì)量等級,進(jìn)行竣工交驗。 ( )
19. 輸配電柜(箱)功率因數(shù)表讀數(shù)小于0.9時,應(yīng)采用電容器補償。 ( )
20. 消火槍直流式水槍噴嘴口徑有13、16、19mm三種,或以任意連接直徑50、65mm水帶。 ()
三、綜合題(每小題4分,共16分)
1. 使用制冷劑鋼瓶的注意事項是什么
2. 電氣線路和電氣設(shè)備的檢查,修理或試驗作業(yè)安全防護(hù)
3. 業(yè)主大會有哪些職權(quán)
4. 某小區(qū)原由開發(fā)商聘請的物業(yè)公司進(jìn)行管理,業(yè)主人住后對該公司不滿意,結(jié)果,業(yè)主委員會經(jīng)研究討論,決定解聘該公司。但該公司表示:其與開發(fā)商訂有委托管理合同,且業(yè)主與開發(fā)商的購樓合同中已訂明:同意開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司管理。如業(yè)主解聘本公司,則須承擔(dān)違約責(zé)任。雙方爭執(zhí)不下訴至法院,問:法院會如何處理
四、計算題(每小題4分,共4分)
1. 見圖示: ○54
請問:①該房屋建筑面積是多少
②其是多少層
③其各層層高是多少
答案:
物業(yè)管理員模擬試卷(四)
一、單選題:
(01
第4篇 z物業(yè)轄區(qū)設(shè)施設(shè)備管理程序
物業(yè)轄區(qū)設(shè)施設(shè)備管理程序
1.目的:
為保證服務(wù)產(chǎn)品的符合性,本程序規(guī)定了必要設(shè)施設(shè)備的配置、提供和維護(hù)要求,以確保物業(yè)服務(wù)中所用設(shè)施設(shè)備處于受控狀態(tài)。
2.范圍:
適用于本公司設(shè)施設(shè)備的控制和管理。
3.職責(zé):
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)決定設(shè)施設(shè)備的配置。
3.2工程部負(fù)責(zé)設(shè)備的控制和管理。
3.3工程部負(fù)責(zé)設(shè)備采購、人員配置和組織操作技能培訓(xùn)。
3.4相關(guān)維保專業(yè)人員負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)和日常保養(yǎng)。
4.程序:
4.1設(shè)備的規(guī)劃
總經(jīng)理組織相關(guān)人員策劃和確定本公司所用設(shè)施設(shè)備,工程部負(fù)責(zé)將所配置的設(shè)備列帳于《設(shè)備管理臺帳》中,并確定重點設(shè)備檔案。
4.2設(shè)備的提供
工程部根據(jù)需求確定設(shè)備的規(guī)格、型號及配套裝置,提出采購申請報總經(jīng)理審批后,進(jìn)行采購。
4.3設(shè)備采購及驗收
4.3.1工程部選擇質(zhì)量穩(wěn)定、環(huán)境影響較小、具有相當(dāng)技術(shù)能力、檢驗?zāi)芰托抛u較好的供應(yīng)商,按采購計劃定購產(chǎn)品,執(zhí)行《采購控制程序》。
4.3.2工程部按照采購計劃、合同要求及隨貨清單驗收購進(jìn)的設(shè)備,經(jīng)驗收不合格的設(shè)備按有關(guān)要求,辦理退貨或調(diào)換,執(zhí)行《不合格控制程序》。
4.4安裝、調(diào)試、驗收
工程部根據(jù)需求制定安裝計劃,組織對設(shè)備的安裝調(diào)試,并按驗收標(biāo)準(zhǔn)驗收,填寫《設(shè)備安裝、調(diào)試、驗收記錄》,同時應(yīng)要求供應(yīng)商提供相應(yīng)設(shè)備操作培訓(xùn)。
4.5設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)
4.5.1設(shè)備投入運行后,由各設(shè)備維保專業(yè)人員和操作人員按《工程管理手冊》中的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。
4.5.2由工程部組織制定年度、月度維保計劃,各專業(yè)編制《中海大廈設(shè)備年度維保計劃表》及《中海大廈設(shè)備月度維保計劃表》,經(jīng)審批后組織實施。
4.5.3對大修后的設(shè)備由工程部組織進(jìn)行驗收,合格后投入運行,并保存設(shè)備維護(hù)記錄。
4.6設(shè)備的維修
4.6.1設(shè)備需要維修時,各部門報工程部經(jīng)理申請維修。
4.6.2由工程部根據(jù)設(shè)備損壞程度,確定維修計劃。如果需要委托外部機(jī)構(gòu)維修,則需要經(jīng)過總經(jīng)理同意。維修后的設(shè)備可組織維修方、使用方進(jìn)行聯(lián)合驗收,驗收結(jié)論記錄在設(shè)備維修記錄中。
4.6.3設(shè)備維修途中,須在故障設(shè)備上掛“待修”標(biāo)識牌作識別。
4.7設(shè)備的報廢
4.7.1對無法修復(fù)、使用的設(shè)備由工程部報總部專業(yè)綜合管理部進(jìn)行報廢審批。
4.7.2報廢設(shè)備應(yīng)停止使用,由工程部進(jìn)行隔離存放,未搬出使用現(xiàn)場的應(yīng)作明顯的“報廢”標(biāo)識。
4.8關(guān)鍵設(shè)備的管理
4.8.1工程部確定關(guān)鍵設(shè)備,每臺設(shè)備采用掛銘牌的方式進(jìn)行標(biāo)識,標(biāo)明設(shè)備的名稱和編號等。
4.8.2關(guān)鍵設(shè)備在驗收、任何維修和改造之后,需要經(jīng)過工程部組織鑒定,并掛狀態(tài)標(biāo)識牌標(biāo)明:完好、可用、待修等。
4.8.3設(shè)備鑒定時,需要對設(shè)備的操作和維護(hù)保養(yǎng)方法、程序以及計劃的適宜性進(jìn)行確認(rèn),另外還需要對設(shè)備操作、維護(hù)人員的能力進(jìn)行鑒定。
4.8.4監(jiān)視和測量設(shè)備的控制參見《監(jiān)視和測量設(shè)備控制程序》。
4.9人員配備控制
4.9.1工程部應(yīng)依據(jù)需求及崗位設(shè)置、任職要求有關(guān)規(guī)定,配備一定資格的管理、操作人員,按《人力資源控制程序》執(zhí)行。
4.9.2工程部應(yīng)依據(jù)需求,培訓(xùn)管理人員和操作人員,確保其知識和技術(shù)滿足設(shè)備驗收、操作、維護(hù)過程的控制需要。
4.10工程部及相關(guān)維保專業(yè)負(fù)責(zé)保存設(shè)備維修、維護(hù)等各項記錄。
4.11對于各類設(shè)施設(shè)備的管理應(yīng)做到
1)各類設(shè)施檔案資料齊全,管理良好;
2)設(shè)施運行正常,有完善的保養(yǎng)、檢修制度;
3)運行人員嚴(yán)格按照操作規(guī)程執(zhí)行;
4)消防設(shè)備完好,可隨時啟用;
5)鍋爐、空調(diào)、水、電等運行正常。
5.相關(guān)文件:
《采購控制程序》cop/jl-*wj-07
《不合格控制程序》cop/jl-*wj-12
《工程管理手冊》cop/mm-gc
《監(jiān)視和測量設(shè)備控制程序》cop/jl-*wj-09
《人力資源控制程序》cop/jl-*wj-03
6.相關(guān)記錄:
《設(shè)備管理臺帳》cop/jl-*wj-04-001
《中海大廈設(shè)備年度維保計劃表》cop/jl-*wj-04-002(1)
《中海大廈設(shè)備月度維保計劃表》cop/jl-*wj-04-002(2)
《設(shè)備安裝、調(diào)試、驗收記錄》cop/jl-*wj-04-003
第5篇 小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容5
小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容(五)
在接管小區(qū)物業(yè)后,我們將就下列事項進(jìn)行管理:
1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等;
2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運行服務(wù),包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等;
3、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等;
4、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;
5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運,包括公共場地、房屋建筑共用部位;
6、交通、車輛行駛及停泊;
7、配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和秩序巡視工作;
8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動;
9、整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料;
10、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。包括責(zé)令停止違章行為,要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金;
11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項;
12、積極配合小區(qū)的銷售。13、太陽能統(tǒng)一編號。
第6篇 物業(yè)精細(xì)化管理培訓(xùn)3
第三篇:安全巡檢工作要精細(xì)化
一、火情控制
某商場內(nèi)一專賣廳新開業(yè),在裝修過程中,因施工人員違章操作,未及時清除易燃物品,導(dǎo)致電焊火花將碎木屑引燃,突發(fā)火情。正在巡視中的秩序維護(hù)員立即就近取用滅火器材迅速撲火,不料火情有進(jìn)一步發(fā)展趨勢,秩序維護(hù)員一邊呼叫鄰近工作人員參與控制火勢,一邊呼叫消防管理中心主管和相關(guān)人員前往撲救。
精細(xì)化操作建議:
1、增加裝修現(xiàn)場及安全巡視頻次,提高監(jiān)督力度,必要時維修人員與秩序維護(hù)人員協(xié)調(diào)聯(lián)動,內(nèi)部保持溝通渠道暢通;
2、加強對裝修工作的審批管理,對違章操作的情況在審批時進(jìn)行告知并控制;
3、制定完善的消防管理體制,配備合理的秩序維護(hù)人員,定期舉辦消防演習(xí);
4、將業(yè)主培訓(xùn)納入公司整體培訓(xùn)體系,加強客戶消防知識的宣傳。
二、規(guī)范使用用電器
某商場一品牌專賣廳內(nèi)射燈突然著火,事后經(jīng)物業(yè)管理處工程維修人員檢查,起火原因是射燈鎮(zhèn)流器過熱造成的。在專賣廳裝修前,因其射燈不符合《裝修管理規(guī)定》,物業(yè)管理處曾對該業(yè)主下發(fā)《裝修違章通知單》建議整改,未被業(yè)主采納,工程維修人員將不整改的害處告知其工作人員及店鋪業(yè)主,業(yè)主并未聽取。直至發(fā)生起火事件后,專賣廳的負(fù)責(zé)人才按要求進(jìn)行整 改。
精細(xì)化操作建議:
1、加大現(xiàn)場裝修安全用電的巡檢力度,對違規(guī)用電堅決予以查處,從根本上避免火災(zāi)事故的發(fā)生;
2、物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格履行審批、驗收程序,對不符合規(guī)定的裝修,及時采取措施,令其整改,消除潛伏的隱患,確保安全。裝修前提出專業(yè)的、富有建設(shè)性的意見,避免違章現(xiàn)象的發(fā)生。若違章已經(jīng)發(fā)生,針對不同人員采用理性的、柔性的或剛性的意見來說服裝修者停止違章行為,并提出積極的整改意見;
3、不合格、不符合標(biāo)準(zhǔn)的開關(guān)、鎮(zhèn)流器、電線、燈管等存在安全隱患,對業(yè)主加強安全意識教育和宣傳,同時業(yè)主不應(yīng)存在僥幸麻痹心理,要嚴(yán)格按照《裝修用電管理規(guī)定》執(zhí)行。
第7篇 物業(yè)公司財務(wù)管理手冊-財務(wù)管理概述
一、總則
1.財務(wù)管理是物業(yè)管理的重要部分,正確處理好管理與理財?shù)年P(guān)系,是物業(yè)管理的首要問題。
2.財務(wù)管理的三方面任務(wù):
(1)有計劃、合理地安排資金,為管理公司經(jīng)營管理服務(wù)。
(2)認(rèn)真貫徹各項財經(jīng)制度,維護(hù)財經(jīng)紀(jì)律,實行財務(wù)監(jiān)督。
(3)加強經(jīng)濟(jì)核算,增收節(jié)支,提高經(jīng)濟(jì)效益。
3.配備專職財務(wù)人員,開戶建賬,建立一套完整的切實可行的會計核算制度,做好管理公司的經(jīng)濟(jì)活動記錄工作。
4.做好年度財務(wù)預(yù)算,落實各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
5.做好會計決算和利潤分配報告,加強財務(wù)監(jiān)督,改善經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟(jì)效益。
6.遵守各項有關(guān)法律、法令和條例,接受當(dāng)?shù)囟悇?wù)、銀行、工商等部門的監(jiān)督。
7.接受“會計事務(wù)所”對企業(yè)會計賬目的審查。
二、財務(wù)權(quán)限與職責(zé)
1.編制管理公司年度財務(wù)預(yù)算,制定各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo),并報總物業(yè)經(jīng)理審批。
2.監(jiān)督管理公司的資金來源與運用情況,檢查各項制度執(zhí)行情況。
3.加強流動資金的管理,制定各部門的流動資金額,超出額度的財務(wù)部有權(quán)拒付。
4.公司的一切開支應(yīng)由經(jīng)手人做出計劃報其部門主管經(jīng)理簽字,且經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理審核無誤報總物業(yè)經(jīng)理審批后方可報銷。
5.有權(quán)拒付違反財經(jīng)紀(jì)律和違反財務(wù)規(guī)定的開支。
6.建立完善的管理費收費系統(tǒng),及時足額收取管理費及其他費用,按發(fā)展商的要求必要時協(xié)助發(fā)展商向客戶收取其他費用。
7.建立固定資產(chǎn)登記制度,防止固定資產(chǎn)流失。
8.建立完善的會計資料檔案管理系統(tǒng),保證會計資料的完整。
9.按上級規(guī)定,編制好各種財務(wù)報表,做好財務(wù)工作。
10.對超載財務(wù)權(quán)限,強行核銷不合理開支,打擊報復(fù)財務(wù)人員的行為,財務(wù)部經(jīng)理有權(quán)向總物業(yè)經(jīng)理及上級部門報告申述。
三、財務(wù)管理
1.財務(wù)部應(yīng)根據(jù)國家要求,結(jié)合有關(guān)規(guī)定,認(rèn)真進(jìn)行財務(wù)處理與會計核算,及時編報各類財務(wù)報表,做到認(rèn)真、及時、準(zhǔn)確、完整地反映管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。
2.財務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格控制各類費用開支,業(yè)務(wù)招待費的提取按國家規(guī)定,可以在業(yè)務(wù)收入限額內(nèi)據(jù)實列入管理費用,并按如下標(biāo)準(zhǔn)提取:全年業(yè)務(wù)收入額在人民幣1500 萬元以下的,不超過年業(yè)務(wù)收入額的千分之五;全年業(yè)務(wù)收入在人民幣 1500~5000 萬元的部分,不得超過業(yè)務(wù)收入的千分之三。
3.財務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格內(nèi)部管理制度,建立健全現(xiàn)金及各種存款的管理,做到日清月結(jié),賬賬相符,及時清理未達(dá)賬項,每周編報一次資金日報表,以便管理公司及時掌握資金使用情況,合理使用資金。
4.嚴(yán)格各種費用管理,杜絕假發(fā)票,空白條,杜絕不合理、不合法的費用支出。
5.公司發(fā)生的維修費,數(shù)額在一萬元以下的,可一次進(jìn)入當(dāng)期費用,超過一萬元的可采用分期攤銷的辦法,分期進(jìn)入費用。低值易耗品的攤銷方法采用“五五攤銷法”。
第8篇 物業(yè)公共管理樓宇及修繕管理
物業(yè)公共管理之樓宇及修繕管理
2.樓宇及修繕管理規(guī)定
為保持樓宇的完好美觀,使業(yè)戶享有寧靜舒適的生活環(huán)境,特訂立本規(guī)定。
2.1 房屋自交付使用時起(以竣工驗收日為準(zhǔn)),根據(jù)有關(guān)規(guī)定,保修期內(nèi)凡因施工原因引起的質(zhì)量問題(不包括人為損壞),由發(fā)展商負(fù)責(zé),物業(yè)管理公司可代為住戶進(jìn)行聯(lián)系。
2.2 由于屬自然災(zāi)害、自然損耗或住戶使用不當(dāng)所致的質(zhì)量問題需要維修,不在保修范圍內(nèi),物業(yè)管理公司將盡力為住戶提供有償服務(wù)。
2.3 保修期之后的日常房屋維修,住戶室內(nèi)部分費用由住戶負(fù)責(zé),公用部分費用根據(jù)維修資金使用等相關(guān)規(guī)定以及實際情況界定,由物業(yè)管理公司或相應(yīng)業(yè)主負(fù)責(zé)。
2.4 房屋公共部位凡屬人為損壞的,由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù),并承擔(dān)有關(guān)費用。
2.5 住戶對其購、租的樓宇擁有使用權(quán),物業(yè)管理公司受開發(fā)商或業(yè)主委托,對樓宇的所有主要結(jié)構(gòu)、公共場所及設(shè)施,行使管理權(quán)。
2.6 任何住戶均不得私自改變物業(yè)的用途, 物業(yè)外觀應(yīng)完好、整潔、不得妨礙市容和觀瞻,不允許封閉空中花園和外陽臺住戶不得自行封閉,允許封閉的內(nèi)陽臺應(yīng)統(tǒng)一有序。
2.7 住戶如對室內(nèi)進(jìn)行裝修,應(yīng)嚴(yán)格遵守裝修管理的一切規(guī)定。
2.8 小區(qū)之任何地方均不得涂畫或張貼廣告,違者應(yīng)負(fù)擔(dān)清洗、粉刷費用。如屬小孩所為,應(yīng)由家長負(fù)責(zé)。
2.9 樓宇內(nèi)公共地方,不得擺放家具、貨物或其他物品。
2.10 嚴(yán)禁往樓下傾倒污水、拋棄垃圾、雜物,以免傷及他人或影響衛(wèi)生,教育小孩在共公場所不得隨地大小便。否則,按規(guī)定處理。
2.11 切莫把垃圾等雜物投入廁所或下水道。如因使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞,住戶應(yīng)負(fù)全部修理費用。
2.12 嚴(yán)禁飼養(yǎng)犬類、家畜、家禽和在戶門外燒香拜神,懸掛迷信物品。違者按規(guī)定處理。
2.13 樓宇內(nèi)嚴(yán)禁收藏或擁有任何危險品(如槍支、彈藥、汽油及有害液體或氣體等),以保護(hù)全體住戶的安全。
2.14 為使本小區(qū)經(jīng)常保持整潔衛(wèi)生,嚴(yán)禁所有人員隨地吐痰、亂丟紙屑、煙頭、果皮以及瓜殼,違者按規(guī)定處理。
2.15 住戶須按期繳交各項管理費和水、電、氣的使用費用。
第9篇 某寫字樓物業(yè)財務(wù)管理
一、物業(yè)管理的收費項目
(一)物業(yè)管理費
物業(yè)管理費一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取。
(二)代收代繳項目
1、電費
2、水費
3、有線電視管理費
4、通訊費
(三)多種經(jīng)營收費
1、停車場收費
2、租售代理收費
3、家政服務(wù)收費
4、其他特約服務(wù)收費
5、其他多種經(jīng)營服務(wù)收費
(四)其他收費項目
1、罰款費用:包括收取的管理費滯納金等;
1、各種押金:租房押金、施工押金、出入證押金;
2、出租租金:是指物業(yè)管理企業(yè)自有房產(chǎn)出租的收入;
3、大修改造資金:由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備提出大修改造計劃,報業(yè)主委員會審核同意后,按受益業(yè)主的建筑面積分?jǐn)偨o各業(yè)主。
二、管理費的核定
(一)制訂收費標(biāo)準(zhǔn)的原則
1.收支相抵,略有節(jié)余
2.準(zhǔn)確測算的原則(是制訂收費標(biāo)準(zhǔn)的重要基礎(chǔ))
3.前瞻性及相對穩(wěn)定性原則
(二)收費標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算
1.資料準(zhǔn)備
2.收費項目分解與歸集
3.標(biāo)準(zhǔn)試算
(三)物業(yè)管理費的構(gòu)成
1.管理服務(wù)人員的工資及福利,包括工資、津貼、福利、社會保險費等;
2.辦公費用,包括交通、場地、辦公用品、接待費等的支出;
3.公共設(shè)施、設(shè)備日常運作、維修、保養(yǎng)費用,包括物業(yè)所有附屬設(shè)備、設(shè)施的定期維護(hù)、保養(yǎng)及維修開支;
4.清潔綠化費,包括公共區(qū)域的清潔、除四害、垃圾清運、綠化擺設(shè)及養(yǎng)護(hù)等的費用;
5.保安費用,包括消防演習(xí)、保安人員人身保險、服務(wù)費、保安系統(tǒng)設(shè)備、器械等的配置及日常維修費、向當(dāng)?shù)嘏沙鏊U納的治安聯(lián)防費等;
6.公共水電支出;
7.不可預(yù)見費用;
8.節(jié)日裝飾費,如重大節(jié)日的場地布置等的支出;
9.聘請專業(yè)人士費用,如聘請律師、會計師等的支出;
10.經(jīng)理人酬金;
11.法定稅費。
(四)收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整
影響管理費變化的主要因素有:
1.物價上漲引起的水電費、人工費、材料費等支出的增加;
2.外匯匯率變化引起的管理費收支的變化;
3.外包設(shè)備及服務(wù)項目承包費考慮到物價指數(shù)也在合同中規(guī)定了逐年上升的比率。
管理費的調(diào)整一般采取“增加法”,即在原來預(yù)算的基礎(chǔ)上,將增加的項目和金額加上去,再按使用功能、使用性質(zhì)和面積分?jǐn)?加上原來的標(biāo)準(zhǔn)即為調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)。
三、費用的繳納
(一) 物業(yè)管理企業(yè)要事先制訂好
費用繳納的辦法,讓用戶做到心中有數(shù)。同時,還應(yīng)設(shè)立滯納金與違約處理條款,要注意鼓勵用戶養(yǎng)成良好的交費習(xí)慣。
(二) 物業(yè)管理企業(yè)在催收過程中,不應(yīng)盲目派單或派完催款單就完事,而應(yīng)該與未繳費業(yè)主或客戶取得聯(lián)系,了解業(yè)主或客戶的情況,具體問題具體分析。
四、管理收益
(一) 在代理型的管理模式下,物業(yè)管理企業(yè)在為業(yè)主或客戶提供服務(wù)的過程中,其物業(yè)管理收支是按實列支的,對企業(yè)來說是沒有利潤的;而物業(yè)管理企業(yè)作為一個經(jīng)濟(jì)實體,必須有一個合理的利潤率,否則其經(jīng)營將失去動力。管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會商定的一個按管理企業(yè)管理費收入/支出的一定比例,提成給管理企業(yè)作為企業(yè)利潤的資金,即為經(jīng)理人酬金
(或稱管理者酬金)。
管理酬金的支付:按定額利潤百分比取酬金:定額利潤率一般在10%~15%左右,通常根據(jù)物業(yè)的檔次、智能程度及管理的力度等具體情況商定。
第10篇 物業(yè)質(zhì)量手冊：管理評審
5.5管理評審
5.5.1公司每年組織各部門、管理處進(jìn)行一次管理評審,以評價公司質(zhì)量管理體系的持續(xù)適宜性和有效性、充分性。如發(fā)生重大不符合事項或體系發(fā)生重大變化及其他情況時,可適當(dāng)增加評審的次數(shù)。
5.5.2管理評審由公司總經(jīng)理主持,管理者代表負(fù)責(zé)組織。
5.5.3管理評審內(nèi)容:
a)公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo);
b)業(yè)主/住戶的要求;
c)過程的業(yè)績和產(chǎn)品的符合性;
d)預(yù)防和糾正措施的狀況;
e)以住管理評審的跟蹤措施;
f)有關(guān)影響質(zhì)量管理體系的因素;
g)改進(jìn)的建議。
5.5.4 管理評審的輸出應(yīng)包括以下方面有關(guān)的決定和措施:
a)質(zhì)量管理體系及其過程有效性的改進(jìn)。
b)與顧客(業(yè)主/住戶)要求有關(guān)產(chǎn)品的改進(jìn)。
c)資源的需求。
5.5.5 公司制定并執(zhí)行文件化程序《管理評審控制程序》,確保管理評審活動正常進(jìn)行。
5.5.6 管理評審記錄按《管理評審控制程序》的要求進(jìn)行記錄和保存。
5.5.7 支持性文件
《管理評審控制程序》
第11篇 物業(yè)管理知識競賽題答案
物業(yè)管理知識競賽題及答案
一、必答題
1、《物業(yè)管理條例》的立法目的是什么
答:為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。
2、什么是物業(yè)管理
答:物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
3、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中主要有什么內(nèi)容
答:有物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。
4、前期物業(yè)管理指的是什么
答:指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。
5、住房專項維修資金主要指的是什么
答:指專項用于住宅房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金。
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第12篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)
一、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求
物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須為實現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標(biāo)服務(wù),它的設(shè)置應(yīng)滿足以下四個基本要求:
(一)具備服務(wù)性的功能
物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務(wù)的服務(wù)性企業(yè),它的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須保證具備這些功能,并有助于實現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨。
(二)充分發(fā)揮公司員工潛能
物業(yè)管理公司的管理、經(jīng)營和服務(wù)活動都是依靠每一個人來實現(xiàn)的。因此,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求每一位職員都能人盡其才,充分發(fā)揮個人智慧。
(三)關(guān)系協(xié)調(diào)
公司是一個有機(jī)整體,是由人、財、物、技術(shù)、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放系統(tǒng),這種系統(tǒng)能否最大地發(fā)揮出整體功能,有賴于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)配合。因此,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須保證公司內(nèi)部各種關(guān)系的相互協(xié)調(diào)。
(四)效率與效益
物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求從實際出發(fā),以低成本的投入達(dá)到最好的工作效率、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益以及環(huán)境效益。
物業(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟(jì)實體,而是開放的組織系統(tǒng)。要設(shè)計一個功能齊全、結(jié)構(gòu)合理的組織機(jī)構(gòu),首先必須明確每一個組織機(jī)構(gòu)的功能作用和具體目標(biāo),其次則需要考慮人、財、物等資源分配以及各部門之間、人與人之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目的性和科學(xué)性是保證公司整體協(xié)調(diào)和高效運作的關(guān)鍵。
二、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則
為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的整體功能,實現(xiàn)公司的總目標(biāo),根據(jù)上述四個基本要求,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則:
(一)目標(biāo)原則
公司有自己的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo),組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須以公司的總體目標(biāo)為依據(jù)。從某種意義上講,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是實現(xiàn)公司總目標(biāo)的一種管理手段。因目標(biāo)設(shè)置機(jī)構(gòu),因機(jī)構(gòu)設(shè)職設(shè)人,這是組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目標(biāo)原則。
(二)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則
物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導(dǎo)手中,而日常工作的管理與經(jīng)營權(quán)力則逐級授權(quán),實行層次化管理。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是各項工作協(xié)調(diào)進(jìn)行和實現(xiàn)總目標(biāo)的決策保證,分級層次管理則是充分發(fā)揮各級管理人員積極性的機(jī)制保障。如果公司的高層領(lǐng)導(dǎo)整日忙于事務(wù)性工作而很少花精力去考慮重大決策問題,則不僅會影響各層次管理人員的積極性,而且會使企業(yè)逐漸失去長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo),甚至迷失發(fā)展方向。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下,高層領(lǐng)導(dǎo)尤應(yīng)注意的層次化管理問題。
(三)分工協(xié)作原則
分工協(xié)作是社會發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志,它不僅能提高勞動生產(chǎn)率,而且能發(fā)揮整體效益。物業(yè)管理公司能否最大程度地發(fā)揮出整體效益,取決于組織機(jī)構(gòu)的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總的目標(biāo)如能分層次落實到各個部門,使之各司其職,相互協(xié)作,目標(biāo)也就不難實現(xiàn)了。
(四)責(zé)權(quán)對應(yīng)原則
整個公司的責(zé)任和權(quán)力是對等的,委以責(zé)任的同時也必須委以自主完成任務(wù)所必需的權(quán)力。有責(zé)無權(quán),不僅不能調(diào)動管理人員的積極性,而且使責(zé)任形同烏有,最終無法保證公司任務(wù)的完成;有權(quán)無責(zé),必然助長官僚主義,導(dǎo)致權(quán)力濫用。
(五)有效管理幅度原則
在處理管理幅度與管理層級的關(guān)系時,一般情況下應(yīng)盡量減少管理層級,盡可能地擴(kuò)大管理幅度;否則,管理層級多了,人員和費用也多了,會影響公司的經(jīng)營效率。但是,有效的管理幅度必須考慮到機(jī)構(gòu)特性、管理內(nèi)容、人員能力以及組織機(jī)構(gòu)的健全程度等因素,管理幅度過大同樣也會影響公司的經(jīng)營效率。
三、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的類型
物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的基本類型一般有直線制、直線職能制、生產(chǎn)區(qū)域制、事業(yè)部制等。目前,我國物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)主要采用以下幾種形式:
(一)直線制
直線制是企業(yè)管理機(jī)構(gòu)最早的一種組織形式。采用這種類型的物業(yè)管理公司一般都是小型的專業(yè)化物業(yè)管理公司,以作業(yè)性工作為主,如專門的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設(shè)專門的作業(yè)組,由經(jīng)理直接指揮。
直線制的
特點是企業(yè)的各級組織機(jī)構(gòu)從上到下實行垂直領(lǐng)導(dǎo),各級主管人員對所屬單位的一切問題負(fù)責(zé),不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu),只設(shè)職能人員協(xié)助主管人員工作。
直線制的優(yōu)點是責(zé)權(quán)統(tǒng)一,行動效率高;缺點是對領(lǐng)導(dǎo)者的要求比較高,要通曉多種專門知識,親自處理許多具體業(yè)務(wù)。
(二)直線職能制
直線職能制是在直線制的基礎(chǔ)上吸收了職能制的長處。各級組織單位除主管負(fù)責(zé)人外,還相應(yīng)地設(shè)置了職能機(jī)構(gòu)。這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事各項專業(yè)管理活動。
目前,一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設(shè)物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)基本上即屬于這種類型。公司總部設(shè)有物業(yè)管理部、計劃開發(fā)部、財務(wù)部,下設(shè)經(jīng)營部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等,江南、江北和天河等管理部下設(shè)業(yè)務(wù)部門、職能部門,如天河管理部下設(shè)土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊、管理處、資料、預(yù)算等業(yè)務(wù)部門和職能部門。
直線職能制綜合了直線制和職能制的優(yōu)點,既保持了直線制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點,又具有職能分工的長處,它將機(jī)構(gòu)形式分為兩個層次,一是管理層,一是作業(yè)層,這對減輕主管領(lǐng)導(dǎo)的負(fù)擔(dān),提高決策質(zhì)量和工作效率起到了非常重要的作用。
直線職能制的組織形式也有不足之處,它的下級往往缺乏必要的自主權(quán),各個職能部門之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾,信息反饋的速度以及對環(huán)境的敏感度比較差,等等。因此,采用此種類型的組織機(jī)構(gòu),應(yīng)特別注意克服它的弱點。
(三)現(xiàn)行常見的組織機(jī)構(gòu)
物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)雖然可以有多種類型,但無論是哪種類型,都必須從實際需要出發(fā),根據(jù)自己公司的特點進(jìn)行設(shè)置。目前,一般物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置大都采用經(jīng)理室管理層、職能部門層、下屬企業(yè)及管理處等三個層級的組織形式。
四、物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇
物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇,是指多家物業(yè)管理企業(yè)(法人)以實力雄厚的大企業(yè)為核心,按一定的關(guān)系組成的多法人聯(lián)合體。物業(yè)管理公司隨著自身業(yè)務(wù)的不斷拓展和下屬企業(yè)的不斷增多,也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管理公司選擇集團(tuán)化經(jīng)營的發(fā)展道路,實際上是市場競爭的必然結(jié)果,它對改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點:
1.有利于資源共享,節(jié)省管理成本
現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備。但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務(wù)量不夠而不敢購置或不能發(fā)揮這些設(shè)備的作用,從而造成許多浪費。集團(tuán)化管理可統(tǒng)籌調(diào)配人力物力,降低人力成本,提高設(shè)備利用率,從而大大提高市場競爭能力。
2.有利于實施品牌管理
集團(tuán)化管理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個品牌的旗幟下,使每個物業(yè)項目在管理理念、服務(wù)宗旨、運作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范甚至制服徽標(biāo)等方面都能體現(xiàn)品牌的特色,這對推行統(tǒng)一規(guī)范化的有償性服務(wù)、樹立企業(yè)形象都是十分有益的。
3.有利于產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益
集團(tuán)化管理通過對每個物業(yè)項目的管理取得合理利潤,雖單個項目利潤有限,但集中各個項目的微利就合成為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。
4.有利于實現(xiàn)物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化
集團(tuán)化的物業(yè)管理使管理權(quán)分散的物業(yè)相對集中到一批有品牌的、有實力的集團(tuán)公司麾下,這對打破“誰建設(shè),誰管理”的物業(yè)管理格局是有促進(jìn)作用的。
第13篇 物業(yè)管理職業(yè)道德培訓(xùn)教材
物業(yè)管理公司職業(yè)道德培訓(xùn)教材
職業(yè)道德定義
所謂職業(yè)道德,就是同人們的職業(yè)活動緊密聯(lián)系的符合職業(yè)特點所要求的道德準(zhǔn)則、道德情操與道德品質(zhì)的總和,它既是對本職人員在職業(yè)活動中行為的要求,同時又是職業(yè)對社會所負(fù)的道德責(zé)任與義務(wù)。 愛崗敬業(yè),誠實守信,辦事公道,服務(wù)群眾,奉獻(xiàn)社會。
職業(yè)道德的涵義包括以下八個方面:
(1)職業(yè)道德是一種職業(yè)規(guī)范,受社會普遍的認(rèn)可。
(2)職業(yè)道德是長期以來自然形成的。
(3)職業(yè)道德沒有確定形式,通常體現(xiàn)為觀念、習(xí)慣、信念等。
(4)職業(yè)道德 依靠文化、內(nèi)心信念和習(xí)慣,通過員工的自律實現(xiàn)。
(5)職業(yè)道德大多沒有實質(zhì)的約束力和強制力。
(6)職業(yè)道德的主要內(nèi)容是對員工義務(wù)的要求。
(7)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)多元 化,代表了不同企業(yè)可能具有不同的價值觀。
(8)職業(yè)道德承載著企業(yè)文化和凝聚力,影響深遠(yuǎn)。
每個從業(yè)人員,不論是從事哪種職業(yè),在職業(yè)活動中都要遵守道德。要理解職業(yè)道德需要掌握以下四點:
首先,在內(nèi)容方面,職業(yè)道德總是要鮮明地表達(dá)職業(yè)義務(wù)、職業(yè)責(zé)任以及職業(yè)行為上的道德準(zhǔn)則。它不是一般地反映社會道德和階級道德的要求,而是要反映職業(yè)、行業(yè)以至產(chǎn)業(yè)特殊利益的要求;它不是在一般意義上的社會實踐基礎(chǔ)上形成的,而是在特定的職業(yè)實踐的基礎(chǔ)上形成的,因而它往往表現(xiàn)為某一職業(yè)特有的道德傳統(tǒng)和道德習(xí)慣,表現(xiàn)為從事某一職業(yè)的人們所特有道德心理和道德品質(zhì)。甚至造成從事不同職業(yè)的人們在道德品貌上的差異。如人們常說,某人有“軍人作風(fēng)”、“ 工人性格”、“農(nóng)民意識”、“干部派頭”、“學(xué)生味”、“學(xué)究氣”、“商人習(xí)氣”等、
其次,在表現(xiàn)形式方面:職業(yè)道德往往比較具體、靈活、多樣。它總是從本職業(yè)的交流活動的實際出發(fā),采用制度、守則、公約、承諾、誓言、條例,以至標(biāo)語口號之類的形式,這些靈活的形式既易于為從業(yè)人員所接受和實行,而且易于形成一種職業(yè)的道德習(xí)慣。
再次,從調(diào)節(jié)的范圍來看,職業(yè)道德一方面是用來調(diào)節(jié)從業(yè)人員內(nèi)部關(guān)系,加強職業(yè)、行業(yè)內(nèi)部人員的凝聚力;另一方面,它也是用來調(diào)節(jié)從業(yè)人員與其服務(wù)對象之間的關(guān)系,用來塑造本職業(yè)從業(yè)人員的形象。
最后,從產(chǎn)生的效果來看,職業(yè)道德既能使一定的社會或階級的道德原則和規(guī)范的“職業(yè)化”,又使個人道德品質(zhì)“成熟化”。職業(yè)道德雖然是在特定的職業(yè)生活中形成的,但它決不是離開階級道德或社會道德而獨立存在的道德類型。在階級社會里,職業(yè)道德始終是在階級道德和社會道德的制約和影響下存在和發(fā)展的;職業(yè)道德和階級道德或社會道德之間的關(guān)系,就是一般與特殊、共性與個性之間的關(guān)系。任何一種形式的職業(yè)道德,都在不同程度上體現(xiàn)著階級道德或社會道德的要求。同樣,階級道德或社會道德,在很大范圍上都是通過具體的職業(yè)道德形式表現(xiàn)出來的。同時,職業(yè)道德主要表現(xiàn)在實際從事一定職業(yè)的成人的意識和行為中,是道德意識和道德行為成熟的階段。職業(yè)道德與各種職業(yè)要求和職業(yè)生活結(jié)合,具有較強的穩(wěn)定性和連續(xù)性,形成比較穩(wěn)定的職業(yè)心理和職業(yè)習(xí)慣,以致在很大程度上改變?nèi)藗冊趯W(xué)校生活階段和少年生活階段所形成的品行,影響道德主體的道德風(fēng)貌。 通過上述分析不難看出職業(yè)道德具有以下特點。
1. 職業(yè)道德具有適用范圍的有限性。
每種職業(yè)都擔(dān)負(fù)著一種特定的職業(yè)責(zé)任和職業(yè)義務(wù)。由于各種職業(yè)的職業(yè)責(zé)任和義務(wù)不同,從而形成各自特定的職業(yè)道德的具體規(guī)范。
2. 職業(yè)道德具有發(fā)展的歷史繼承性。
由于職業(yè)具有不斷發(fā)展和世代延續(xù)的特征,不僅其技術(shù)世代延續(xù),其管理員工的方法、與服務(wù)對象打交道的方法,也有一定歷史繼承性。如“有教無類”、“學(xué)而不厭,誨人不倦”,從古至今始終是教師的職業(yè)道德。
3. 職業(yè)道德表達(dá)形式多種多樣
由于各種職業(yè)道德的要求都較為具體、細(xì)致,因此其表達(dá)形式多種多樣。
4. 職業(yè)道德兼有強烈的紀(jì)律性。
紀(jì)律也是一種行為規(guī)范,但它是介于法律和道德之間的一種特殊的規(guī)范。它既要求人們能自覺遵守,又帶有一定的強制性。就前者而言,它具有道德色彩;就后者而言,又帶有一定的法律的色彩。就是說,一方面遵守紀(jì)律是一種美德,另一方面,遵守紀(jì)律又帶有強制性,具有法令的要求。例如,工人必須執(zhí)行操作規(guī)程和安全規(guī)定;軍人要有嚴(yán)明的紀(jì)律等等。因此,職業(yè)道德有時又以制度、章程、條例的形式表達(dá),讓從業(yè)人員認(rèn)識到職業(yè)道德又具有紀(jì)律的規(guī)范性。 職業(yè)道德是社會道德體系的重要組成部分,它一方面具有社會道德的一般作用,另一方面它又具有自身的特殊作用,具體表現(xiàn)在:
1、調(diào)節(jié)職業(yè)交往中從業(yè)人員內(nèi)部以及從業(yè)人員與服務(wù)對象間的關(guān)系。
職業(yè)道德的基本職能是調(diào)節(jié)職能。它一方面可以調(diào)節(jié)從業(yè)人員內(nèi)部的關(guān)系,即運用職業(yè)道德規(guī)范約束職業(yè)內(nèi)部人員的行為,促進(jìn)職業(yè)內(nèi)部人員的團(tuán)結(jié)與合作。如職業(yè)道德規(guī)范要求各行各業(yè)的從業(yè)人員,都要團(tuán)結(jié)、互助、愛崗、敬業(yè)、齊心協(xié)力地為發(fā)展本行業(yè)、本職業(yè)服務(wù)。另一方面,職業(yè)道德又可以調(diào)節(jié)從業(yè)人員和服務(wù)對象之間的關(guān)系。如職業(yè)道德規(guī)定了制造產(chǎn)品的工人要怎樣對用戶負(fù)責(zé);營銷人員怎樣對顧客負(fù)責(zé);醫(yī)生怎樣對病人負(fù)責(zé);教師怎樣對學(xué)生負(fù)責(zé)等等。
2、 有助于維護(hù)和提高本行業(yè)的信譽。
一個行業(yè)、一個企業(yè)的信譽,也就是它們的形象、信用和聲譽,是指企業(yè)及其產(chǎn)品與服務(wù)在社會公眾中的信任程度,提高企業(yè)的信譽主要靠產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量,而從業(yè)人員職業(yè)道德水平高是產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的有效保證。若從業(yè)人員職業(yè)道德水平不高,很難生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)
3、 促進(jìn)本行業(yè)的發(fā)展。
行業(yè)、企業(yè)的發(fā)展有賴于高的經(jīng)濟(jì)效益,而高的經(jīng)濟(jì)效益源于高的員工素質(zhì)。員工素質(zhì)主要包含知識、能力、責(zé)任心三個方面,其中責(zé)任心是最重要的。而職業(yè)道德水平高的從業(yè)人員其責(zé)任心是極強的,因此,職業(yè)道德能促進(jìn)本行業(yè)的發(fā)展。
4、 有助于提高全社會的道德水平。
職業(yè)道德是整個社會道德的主要內(nèi)容。職業(yè)道德一方面涉及到每個從業(yè)者如何對待職業(yè),如何對待工作,同時也是一個從業(yè)人員的生活態(tài)度、價值觀念的表現(xiàn);是一個人的道德意識,道德行為發(fā)展的成熟階段,具有較強的穩(wěn)定性和連續(xù)性。另一方面,職業(yè)道德也是一個職業(yè)集體,甚至一個行業(yè)全體人員的行為表現(xiàn),如果每個行業(yè),每個職業(yè)集體都具備優(yōu)良的道德,對整個社會道德水平的提高肯定會發(fā)揮重要作用。
第14篇 物業(yè)物品供應(yīng)商控制管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp5.2 物業(yè)公司物品供應(yīng)商控制管理程序 頁碼: 1/2
1.目的:
選擇合格的物品供應(yīng)商,保證所采購商品的質(zhì)量。
2.適用范圍:
適用于公司各部門及公司物業(yè)分承包商對本公司所轄小區(qū)住戶的零維修材料和大修所用材料供應(yīng)商的控制。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.6章
3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.6章
4.職責(zé):
4.1綜合辦公室職責(zé):
4.1.1綜合辦公室負(fù)責(zé)公司所購物品供應(yīng)商的調(diào)查、篩選工作,編制《合格供應(yīng)商名單》。
4.1.2管理者副代表負(fù)責(zé)對物品供應(yīng)商的審核。
4.1.3副總經(jīng)理負(fù)責(zé)對物品供應(yīng)商調(diào)查報告的審批。
4.2工程維修部職責(zé):
4.2.1工程維修部負(fù)責(zé)分承包商對本公司所管轄區(qū)住戶零維修用料和施工材料的檢查,見ej-qp5.1中5.9.2程序。
4.2.2工程維修部負(fù)責(zé)對自己或大修所購材料進(jìn)行調(diào)查,并形成調(diào)查報告,經(jīng)管理者副代表或副總經(jīng)理審核。
5.工作程序:
5.1在確定物品供應(yīng)商之前,工程維修部(綜合辦公室)須對供應(yīng)商(物業(yè)分承包商大修所用材料的供應(yīng)商)進(jìn)行調(diào)查,篩選出供貨業(yè)績好,有一定信譽的物品供應(yīng)商,將調(diào)查結(jié)果匯總在《物品供應(yīng)商調(diào)查報告》上,經(jīng)副總經(jīng)理批準(zhǔn)后,列入合格供應(yīng)商名單,采購時從中選擇和確定一家物品供應(yīng)商。
5.2對供應(yīng)商提供的不合格產(chǎn)品,驗收部門、使用部門必須要求調(diào)換,經(jīng)調(diào)換不符合要求的,可提出退貨,問題嚴(yán)重者,取消供應(yīng)商資格。
5.3定期評審:
5.3.1綜合辦公室(工程維修部)每年組織對長期的物品供應(yīng)商進(jìn)行一次評審,內(nèi)容包括產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)水平、售后服務(wù)等,評審結(jié)果填寫在《物品供應(yīng)商年度評審報告》,報副總經(jīng)理審批,并在綜合辦公室(工程維修部)備案歸檔,評審不合格取消供貨資格。
5.3.2對于在iso 9002質(zhì)量體系正式運行前已供貨超過半年的供應(yīng)商,由綜合辦公室(工程維修部)組織對其進(jìn)行一次年度評審,合格者直接進(jìn)入《合格供應(yīng)商名單》。
6.支持文件與質(zhì)量記錄:
6.1《合格供應(yīng)商名單》 ej-qr-qp5.2-01
6.2《物品供應(yīng)商年度評審報告》 ej-qr-qp5.2-02
6.3《物品供應(yīng)商調(diào)查報告》 ej-qr-qp5.2-03
第15篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊批準(zhǔn)頁
物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊批準(zhǔn)頁
本《質(zhì)量手冊》闡述了公司的質(zhì)量方針,描述了公司按照iso9001:2000國際標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)法規(guī)、條例、顧客對服務(wù)質(zhì)量的期望及要求和公司的目標(biāo),參照了國際標(biāo)準(zhǔn)iso9004:2000所建立的質(zhì)量體系。本手冊對內(nèi)用于實施質(zhì)量管理,對外用于證實公司的質(zhì)量保證能力。
本《質(zhì)量手冊》及生效之《程序文件》、《作業(yè)指導(dǎo)書》、規(guī)定、辦法等共同構(gòu)成公司的體系文件,公司全體員工均應(yīng)遵照執(zhí)行。
本手冊分受控版和非受控版二種發(fā)放控制形式。受控版發(fā)放至公司各部門負(fù)責(zé)人及以上職務(wù)的人員、有關(guān)認(rèn)證機(jī)構(gòu);非受控版發(fā)放給有一定業(yè)務(wù)需要的單位和個人,供宣傳介紹之用。當(dāng)《質(zhì)量手冊》正本發(fā)生修改時,各受控版均會得到相應(yīng)修改。
公司質(zhì)量體系文件未經(jīng)總經(jīng)理書面同意,不得復(fù)制提供給其他任何公司或個人。
本《質(zhì)量手冊》自批準(zhǔn)之日起生效。
**省**物業(yè)管理有限公司
總經(jīng)理(簽署):
二○**年五月二十日
第16篇 物業(yè)公司：空置房屋管理程序
物業(yè)公司程序文件:空置房屋管理程序
1.目的
為保證管理處所管轄范圍內(nèi)空置房屋的功能處于能正常使用狀態(tài)。
2.范圍
本程序適用于開發(fā)商移交的所有空置房屋的防護(hù)管理。
3.定義
空置房屋:物業(yè)公司已接管,尚未售出及售出后尚未辦理入住手續(xù)的房屋。
4.職責(zé)
部門/崗位工作職責(zé)
管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)空置房屋的全面監(jiān)控管理
管業(yè)部負(fù)責(zé)對空置房屋、設(shè)施進(jìn)行清潔,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時反饋給相關(guān)部門
安全部負(fù)責(zé)空置房屋的安全管理
工程部負(fù)責(zé)空置房屋內(nèi)設(shè)施的檢查、保養(yǎng)、維修
5.方法及過程控制
5.1清潔管理
5.1.1清潔范圍及順序
5.1.1.1清潔范圍:門、窗戶、地面、屋頂、墻面、及室內(nèi)各種設(shè)備設(shè)施。
5.1.1.2清潔順序:由里至外,由上至下。
5.1.2清潔方法及標(biāo)準(zhǔn)
5.1.2.1門:
a、工作方法:用濕抹布進(jìn)行擦拭兩遍,再用干抹布進(jìn)行一遍擦拭。
b、工作標(biāo)準(zhǔn):表面清潔無明顯塵土,無油性類及涂料類污跡。
5.1.2.2窗戶:
a、工作方法:用板刷掃帚清掃窗戶縫及窗臺塵土,再用濕抹布進(jìn)行二邊擦拭,玻璃用濕抹布報紙進(jìn)行擦拭。
b、工作標(biāo)準(zhǔn):窗縫無明顯灰塵,窗臺無明顯塵土及涂料類污染,玻璃明亮無明顯塵土。
5.1.2.3地面:
a、工作方法:用掃帚清掃地面,濕抹布擦拭兩遍。
b、工作標(biāo)準(zhǔn):地面干凈整潔、無油性類及涂料類污染。
5.1.2.4頂部、墻面:
a、工作方法:用撣子進(jìn)行清掃,若發(fā)現(xiàn)墻面有污染用細(xì)紗紙進(jìn)行打磨。
b、工作標(biāo)準(zhǔn):干凈整潔、無灰。
5.1.3管理處指定專人列出空置房屋清單。抄送工程部、安全部,管理處、前臺、監(jiān)控每月進(jìn)行整理。
5.1.4清潔人員依據(jù)空置房屋清單每月一次對空置房屋進(jìn)行打掃,并注意室內(nèi)設(shè)施是否完好,發(fā)現(xiàn)問題立即報工程部維修。
5.1.5管業(yè)部主管每月對空置房屋進(jìn)行檢查并記錄在《空置房屋清潔工作記錄表》中。
5.2安全管理
5.2.1管理處指定人員應(yīng)及時將空置房清單及空置房變化情況通知監(jiān)控中心,空置房每兩天巡邏一次。
5.2.2巡邏崗在巡查時應(yīng)特別注意空置房屋的門窗是否關(guān)閉,照明是否關(guān)閉,房屋內(nèi)是否異味、異常聲響,是否存在房屋滲漏水等異?，F(xiàn)象。
5.2.3巡邏崗在惡劣天氣來臨之前確?？罩梅课蓍T窗關(guān)閉,排水暢通。
5.2.4如遇空置房內(nèi)有可疑人員活動情況,巡邏崗應(yīng)立即通知控制中心,請求支援,同時密切注視空置房情況,支援人員到場后,對可疑人員進(jìn)行盤查控制。
5.2.5安全部巡視人員依據(jù)空置房屋清單每日對空置房屋進(jìn)行巡視,并記錄于《安全員值班記錄表》中,
5.3設(shè)施檢查、維修及防護(hù)。
5.3.1工程人員每月依據(jù)空置房屋清單檢查空置房屋內(nèi)所有設(shè)施并將檢查情況記錄在《空置房屋設(shè)施檢查記錄》中,并判斷是否需要維修。
5.3.2在大雨過后,工程人員應(yīng)對頂層空置房屋進(jìn)行一次檢查。
5.3.3供暖期(11月-3月)工程人員每半月對所有空置房屋進(jìn)行一次檢查。
5.3.4國家法定節(jié)假日前,工程人員對所有空置房屋進(jìn)行一次檢查。
5.3.5設(shè)施檢查內(nèi)容參見《空置房屋設(shè)施檢查記錄》。
5.3.6維修過程
5.3.6.1大廈管理:如需要維修,報告管理處前臺,由前臺開具《居家服務(wù)情況記錄表》并派人進(jìn)行修理。
5.3.6.2小區(qū)管理:根據(jù)《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》上保修期限,在保修期內(nèi)的,由工程部向開發(fā)商及時反饋,并跟蹤維修情況;如超出保修期則開具《居家服務(wù)情況記錄表》進(jìn)行維修(采取有償服務(wù))。并做好相關(guān)手續(xù)。
6.支持性文件
tjvkwy7.5.1-h02《保潔管理工作程序》
tjvkwy7.5.1-a01《安全工作管理控制程序》
tjvkwy7.2.3-k01 《顧客溝通程序》
7.質(zhì)量記錄
tjvkwy7.5.1-a01-10-f1《安全員值班記錄表》
tjvkwy7.2.3-k01-f2 《居家服務(wù)情況記錄表》
tjvkwy7.5.1-k03-f1 《空置房屋清潔工作記錄表》
tjvkwy7.5.1-k03-f2《空置房屋設(shè)施檢查記錄》
tjvkwy7.5.1-k03-f3《空置房屋清單》
