第1篇 物業(yè)管理公司員工守則9
物業(yè)管理公司員工守則(九)
1-1 企業(yè)精神
勤奮敬業(yè),熱情服務(wù),誠信務(wù)實(shí),追求卓越
1-2 員工守則
(一)準(zhǔn)時(shí)上下班,對(duì)所擔(dān)負(fù)的工作爭(zhēng)取時(shí)效,不拖延、不積壓。
(二)服從上級(jí)指揮,如有不同意見,應(yīng)婉轉(zhuǎn)相告或以書面陳述,一經(jīng)上級(jí)主管決定,應(yīng)立即遵照?qǐng)?zhí)行。
(三)盡忠職守,保守業(yè)務(wù)上的秘密。
(四)愛護(hù)本公司財(cái)物,不浪費(fèi),不化公為私。
(五)遵守公司一切規(guī)章及工作守則。
(六)保持公司信譽(yù),不作任何有損公司信譽(yù)的行為。
(七)注意本身品德修養(yǎng),切戒不良嗜好。
(八)不私自經(jīng)營與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的商業(yè)或兼任公司以外的職業(yè)。
(九)待人接物要態(tài)度謙和,以爭(zhēng)取同仁及顧客的合作。
(十)嚴(yán)謹(jǐn)操守,不得收受與公司業(yè)務(wù)有關(guān)人士或行號(hào)的饋贈(zèng)、賄賂或向其挪借款項(xiàng)。
第2篇 物管培訓(xùn):停車場(chǎng)的物業(yè)管理
隨著商品經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,車輛的密集行使已成為當(dāng)今世界的一大景觀,停車管理隨之 被日益提到重要日程。昔日街頭巷尾、路邊草地都可以成為車輛的落腳點(diǎn),而今,人們對(duì)生活環(huán)境和樓宇系統(tǒng)的科學(xué)化、規(guī)范化要求越來越高,隨便停車再也不被允許;同時(shí),激烈的 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也使各房地產(chǎn)商不斷完善自己項(xiàng)目的系統(tǒng)配套。所以,管理高效、安全合理、快捷方便的停車場(chǎng)便應(yīng)運(yùn)而生。
一、停車場(chǎng)管理概述
(一)停車場(chǎng)的概念
停車場(chǎng)是指由專人管理,供車輛停放,實(shí)行有償服務(wù)的場(chǎng)所。由于它是由英語“park” 引譯而來的,所以,許多停車場(chǎng)都以“p”作牌示標(biāo)志。
從停車場(chǎng)的設(shè)立形式和經(jīng)營運(yùn)作特點(diǎn)看,停車場(chǎng)主要分為專用停車場(chǎng)和附設(shè)停車場(chǎng)。現(xiàn) 今的專用停車場(chǎng)多是對(duì)公眾開放的大型、多層的綜合性停車場(chǎng);附設(shè)停車場(chǎng)分為附設(shè)在綜合大廈底層、地面和附設(shè)在大型住宅小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)兩種,主要是為大廈或小區(qū)內(nèi)業(yè)戶提供停 車方便。
(二)停車場(chǎng)管理的重要性
車輛是人們生活工作必需的交通工具,隨著生活水平的提高,車輛擁有量逐年增加。車 輛停放不當(dāng),會(huì)大大影響交通秩序、物業(yè)環(huán)境、人身財(cái)產(chǎn)安全,因此,停車場(chǎng)的管理極為重要,具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
1.有利于維護(hù)交通秩序,保障人身、財(cái)產(chǎn)安全
搞好停車場(chǎng)的管理,可以避免車輛的亂停亂放,保證良好的交通秩序和停車安全,保證 消防通道的通暢、行人的安全,有效防止車輛被偷、被盜、被毀造成的經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)損失。
2.是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)
物業(yè)管理是通過現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)便捷、安全、安寧、整潔的居住 或工作環(huán)境。良好的停車場(chǎng)管理可以促進(jìn)整個(gè)物業(yè)的經(jīng)營管理,提高物業(yè)管理的綜合效益。
3.方便業(yè)主、顧客
好的車場(chǎng)管理不僅為業(yè)主、顧客帶來停車便利,同時(shí)能為其提供停車安全、清洗等多方 面服務(wù),解除他們的后顧之憂。
4.是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已發(fā)展到了一些輔助性設(shè)施的競(jìng)爭(zhēng)。從車輛存放方 便、安全出發(fā)來吸引顧客,增加客流量,提高收入,已成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有效手段。
(三)停車場(chǎng)管理存在的問題
房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了停車場(chǎng)的發(fā)展,并有蒸蒸日上之勢(shì)。但是,由于過去對(duì)停車場(chǎng)管理 沒有足夠的認(rèn)識(shí),對(duì)停車收費(fèi)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),有關(guān)法律法規(guī)不健全,導(dǎo)致很多問題的產(chǎn)生,主要有:
(1)停車收費(fèi)不規(guī)范,停車場(chǎng)管理秩序混亂。
(2)消費(fèi)者對(duì)停車場(chǎng)缺乏了解,對(duì)自己應(yīng)享有什么權(quán)利知之甚少。多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為停車費(fèi)只是場(chǎng)地占用費(fèi),而未意識(shí)到自己還可享受其他權(quán)利。
(3)一些停車場(chǎng)管理環(huán)境差,特別是年久的地下停車場(chǎng),廢氣排放不通暢、噪聲大,影響使用者的身體健康。
(4)許多大廈、住宅小區(qū),由于前期規(guī)劃不完善,造成停車場(chǎng)位嚴(yán)重不足,影響物業(yè)的正常使用。
(5)管理不善,造成停車時(shí)碰車、撞車,車輛被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,產(chǎn)生糾紛多,解決困難。
二、停車場(chǎng)管理的內(nèi)容和要求
停車場(chǎng)本身是一個(gè)完整的系統(tǒng),只有各方面、各個(gè)環(huán)節(jié)都管好了,才能保證整個(gè)系統(tǒng)的 良好運(yùn)行,否則,任一環(huán)節(jié)的疏漏都影響整個(gè)系統(tǒng)的經(jīng)營運(yùn)作,造成損失。停車場(chǎng)管理的內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn):
(一)安全管理
由于停車場(chǎng)停放車輛的流動(dòng)性強(qiáng),加之車輛價(jià)值昂貴,容易形成安全隱患,所以,做好 安全防范工作十分重要。安全管理主要應(yīng)抓好以下幾個(gè)方面:
1.建立高素質(zhì)的保安隊(duì)伍
高素質(zhì)的保安人員是搞好車場(chǎng)安全保衛(wèi)工作的根本。為此,在招聘車場(chǎng)保安人員時(shí),要 身體素質(zhì)、文化素質(zhì)、思想素質(zhì)兼顧,并注意做好崗前崗后保安知識(shí)的培訓(xùn),注重職業(yè)道德、法規(guī)制度教育,嚴(yán)格業(yè)務(wù)技能的訓(xùn)練,搞好演習(xí)和管理,以真正建立起一支愛崗敬業(yè)、紀(jì) 律嚴(yán)明、行為文明規(guī)范的高素質(zhì)的保安隊(duì)伍。
2.健全各種安全保衛(wèi)制度
為了使停車場(chǎng)的安全嚴(yán)密不漏,必須建立健全各種安全管理制度。健全的保安制度是安 全的保證。為此,停車場(chǎng)應(yīng)建立《停車場(chǎng)管理規(guī)定》、《巡邏保安員崗位職責(zé)》、《保安員應(yīng)付緊急事件行動(dòng)方案》等制度。
3.健全技術(shù)防范設(shè)施
技術(shù)防范設(shè)施是治案管理中的硬件,適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)防范器具設(shè)施是提高安全管理 水平、管理效率,切實(shí)保障停車場(chǎng)安全必不可少的條件。綜合現(xiàn)有停車場(chǎng)管理技術(shù)防范設(shè)施配備情況,主要有以下一些設(shè)施設(shè)備:具有存儲(chǔ)、記錄、查詢和自動(dòng)檢索功能的計(jì)算機(jī)安全 管理系統(tǒng),重要部位場(chǎng)所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對(duì)講系統(tǒng),通信聯(lián)絡(luò)系統(tǒng),機(jī)械防盜系統(tǒng),公共照明系統(tǒng)和總值班工作系統(tǒng)等。
(二)設(shè)施設(shè)備管理
由于停車場(chǎng)的使用面積、規(guī)模大小、檔次不同,管理的方式和配備的設(shè)施設(shè)備也不一樣 。以下介紹兩種典型的管理方式及其有關(guān)設(shè)施配備。
1.簡(jiǎn)單式管理
該種管理方式車輛進(jìn)出由人員具體操作。一般由人工登記車輛牌號(hào)、進(jìn)出時(shí)間、收取費(fèi) 用。常須設(shè)三名工作人員,一人登記收費(fèi),其他兩人指揮車輛出入和停放。設(shè)施設(shè)備相對(duì)簡(jiǎn)單,一般只簡(jiǎn)單配備電控閘桿、電動(dòng)打卡鐘、照明燈具、指示標(biāo)牌等。
2.智能化管理
智能化停車管理是當(dāng)今停車管理的主流,主要是通過停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)。停車 場(chǎng)智能管理系統(tǒng)將計(jì)算機(jī)、自動(dòng)控制、磁卡技術(shù)有機(jī)結(jié)合起來,通過電腦管理,實(shí)現(xiàn)脫機(jī)運(yùn)行、自動(dòng)存儲(chǔ)車輛進(jìn)出記錄、自動(dòng)核時(shí)、扣費(fèi)、自動(dòng)維護(hù)、語言報(bào)價(jià)、顯示車牌號(hào)碼和車牌 確認(rèn)、車位檢查、圖形攝像等功能要求,可以有效解決以往停車場(chǎng)管理中費(fèi)用流失、亂收費(fèi)、車被盜、泊車率低、管理成本高、服務(wù)效率低等各種弊端,具有科學(xué)管理、安全可靠、便 捷公正的優(yōu)點(diǎn)。
智能停車管理系統(tǒng)組成及功能:
(1)各類卡片:主要有磁卡、條碼卡、接觸式ic卡以及同等感應(yīng)讀卡方式的ic卡leg ic卡及帶有微處理器(cpu)的智能卡等類型,現(xiàn)在最流行的是感覺式ic卡。
(2)出入口控制機(jī)。是智能卡與系統(tǒng)溝通的橋梁。進(jìn)出車輛通過智能卡與出入口控制機(jī)進(jìn)行信息交流,從而啟動(dòng)其他設(shè)備作出進(jìn)出的相應(yīng)動(dòng)作。
(3)自動(dòng)擋車閘。阻止或保證車輛的開出或進(jìn)入。自動(dòng)擋車閘一般都能抵御人為抬桿,具有砸車保護(hù)、發(fā)熱保護(hù)、時(shí)間保護(hù)等功能。
(4)數(shù)字式車輛地面檢測(cè)器。這是收費(fèi)系統(tǒng)感知車輛進(jìn)出停車場(chǎng)的“眼睛”,通過它電腦可以獲得可靠信息,從而保證系統(tǒng)安全準(zhǔn)確運(yùn)行。
(5)中文電子顯示屏。一般裝在讀卡機(jī)上以漢字形式顯示停車時(shí)間、收費(fèi)金額、卡上金額、卡的有效期等,若系統(tǒng)判斷不予入場(chǎng)或出場(chǎng),則顯示相關(guān)原因信息,直觀明了。
(6)對(duì)講系統(tǒng)。每部讀卡機(jī)都裝有對(duì)講系統(tǒng),以方便工作人員指示、指導(dǎo)用戶使用車場(chǎng),同時(shí)也能方便用戶詢問有關(guān)情況。
(7)語音報(bào)價(jià)功能。語音報(bào)價(jià)器裝配在讀卡機(jī)上,與電子顯示屏配套,以聲音的形式提示,指導(dǎo)用戶科學(xué)地使用智能停車場(chǎng)系統(tǒng)。
(8)自動(dòng)出卡功能。用于臨時(shí)泊車者取卡進(jìn)場(chǎng),泊車者駕車至讀卡機(jī)前,數(shù)字式車輛檢測(cè)器自動(dòng)檢測(cè),架車者按鍵取卡便可進(jìn)入停車場(chǎng)(卡上已記錄入場(chǎng)信息),離場(chǎng)時(shí)將此卡交值 班亭讀卡,電腦會(huì)自動(dòng)核時(shí)、收款、收卡。
(9)錄入臨時(shí)車牌號(hào),出場(chǎng)核對(duì)放行功能。當(dāng)臨時(shí)車輛入場(chǎng)時(shí),管理員可根據(jù)需要,輸入車牌號(hào)和車輛類型,電腦可進(jìn)行自動(dòng)記錄,并將數(shù)據(jù)寫入ic芯片內(nèi)儲(chǔ)存,當(dāng)車輛出場(chǎng)讀 卡時(shí),電腦會(huì)自動(dòng)顯示出原車的卡號(hào)和車牌號(hào)碼,從而便于進(jìn)行出場(chǎng)核對(duì),并根據(jù)車輛類型和時(shí)間,計(jì)算出合理費(fèi)用。
停車場(chǎng)還可以根據(jù)自身的條件,選購設(shè)備其他配套系統(tǒng)。
(1)車位檢測(cè)系統(tǒng)。每一個(gè)車位有一套檢測(cè)器,通過處理器連入系統(tǒng),電子顯示屏?xí)?dāng)前最佳停車位置顯示給泊車者,省卻駕車者在車場(chǎng)找停車單位的苦惱。同時(shí),主控電腦和 每一個(gè)入口電腦可以隨時(shí)查尋車場(chǎng)中的車位情況,并以直觀圖形反映在電腦顯示器上。若車場(chǎng)內(nèi)已無空車位,每個(gè)入口讀卡就不會(huì)受理入場(chǎng),并顯示“車場(chǎng)滿位”的字樣。
(2)防盜電子栓。對(duì)固定車主的泊車位,加設(shè)一套高碼位遙控器并行工作,則檢測(cè)器同時(shí)具有守車功效,車主泊車上碼、取車解碼,防盜電子栓如同一條無形的鐵鏈將車拴住。若 不解碼就取車,報(bào)警系統(tǒng)會(huì)即時(shí)報(bào)警,有效地防止車輛被盜。
(3)路障機(jī)?？膳c道閘同步使用,有效防止沖閘及盜車、不繳費(fèi)沖卡等現(xiàn)象。
(4)圖形攝像對(duì)比系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要設(shè)備有攝像機(jī)、閃光燈、抓拍控制系統(tǒng)、圖像處理機(jī)。將該系統(tǒng)配備安裝于進(jìn)出道口,車輛進(jìn)場(chǎng)讀卡,控制系統(tǒng)工作,攝下有車牌號(hào)的圖像, 經(jīng)計(jì)算機(jī)處理,提取號(hào)碼與車主所持卡的信息一并存入系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫。出場(chǎng)讀卡時(shí),攝像系統(tǒng)再次工作,拍攝出場(chǎng)車輛號(hào)碼并與進(jìn)場(chǎng)時(shí)信息核對(duì),若無誤則放行,否則不予出場(chǎng)。該攝像 機(jī)也可以配置人工監(jiān)視器,監(jiān)視車輛通行。
3.智能停車系統(tǒng)的類型
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bsp;(1)單車道進(jìn)出系統(tǒng)。該系統(tǒng)中,進(jìn)出讀卡機(jī)分別處理車輛的進(jìn)出信息,各自控制同一道閘起落。適用于單一車道、少量車輛出入的場(chǎng)所。
(2)分道行使雙車道系統(tǒng)。該系統(tǒng)進(jìn)出車輛分流,讀卡機(jī)分別控制各自的道閘。
(3)分散多車道、中央多車道、中央管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)適用于有多個(gè)進(jìn)口通道和出口通道的大型停車場(chǎng)所。各通道可獨(dú)立工作,相互間通過網(wǎng)絡(luò)傳送信息到中央管理系統(tǒng),可實(shí)時(shí) 通信,也可暫停網(wǎng)絡(luò)通信,讓終端獨(dú)立工作,定時(shí)通過網(wǎng)絡(luò)采集各終端信息匯總。
(4)無人管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)謝絕臨保車輛入場(chǎng),對(duì)月保車輛,該系統(tǒng)能做到識(shí)別、核時(shí)、扣款、放行全自動(dòng)化。
4.智能化停車管理設(shè)施系統(tǒng)的運(yùn)行管理要求
(1)要建立合理的運(yùn)行制度、運(yùn)行操作規(guī)定及安全操作規(guī)程,文明運(yùn)行,規(guī)范服務(wù)。
(2)操作和維修人員必須具備較高的專業(yè)知識(shí)技能水平。
(三)健全車輛停放管理制度
搞好停車場(chǎng)的管理,除了有良好的硬件條件(場(chǎng)地、設(shè)備),還應(yīng)健全停車管理制度。雙管齊下才能保證車輛停放安全、管理有序,避免不必要的車輛管理、賠償糾紛。常見的車輛 停放管理制度如下:
1.車場(chǎng)保安員崗位責(zé)任制
(1)帶車崗保安員職責(zé):①禮貌待人、熱情服務(wù),保持良好的服務(wù)形象;②認(rèn)真執(zhí)行停車場(chǎng)管理規(guī)定,維護(hù)車輛良好的停放及行車秩序;③指揮車輛的進(jìn)出,引導(dǎo)其停放在指定位 置上;④認(rèn)真檢查車型、車牌號(hào),避免出現(xiàn)差錯(cuò);⑤掌握月租、時(shí)租等不同車主的車型、車牌號(hào)和車主基本情況,提高服務(wù)水平;⑥認(rèn)真檢查停放車輛,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象,盡快 設(shè)法通知車主,并提供相應(yīng)的服務(wù);⑦對(duì)車輛違章及時(shí)制止,并加以糾正;⑧提高警惕,發(fā)現(xiàn)可疑人員立即上報(bào),并密切注意事態(tài)發(fā)展。
2.收費(fèi)崗保安的崗位職責(zé)(主要針對(duì)未實(shí)行智能化管理停車場(chǎng)的相關(guān)崗位)。①認(rèn)真執(zhí)行車輛停放收費(fèi)管理制度,堅(jiān)持原則,不徇私舞弊。②禮貌待人、熱情服務(wù),做到錢票相符、 日清月結(jié)。③認(rèn)真做好財(cái)物的保管工作,防止財(cái)物被盜。④認(rèn)真做好交接班工作。⑤協(xié)助帶車保安員維護(hù)車場(chǎng)秩序,保證車輛安全。
2.車輛管理規(guī)定
(1)進(jìn)入停車場(chǎng)的車輛必須服從停車場(chǎng)的統(tǒng)一規(guī)定。
(2)車輛必須按停車場(chǎng)的導(dǎo)向標(biāo)志和保安員的指引方位行使。不得逆行,不得在人行道、綠化帶上行使,不得高速行使,不得鳴喇叭,進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí)限速5公里/小時(shí)以下。
(3)月租車停泊固定車位,時(shí)租車不得停泊在月租車位,所有車輛的停放不得超出車位劃線范圍,以免阻塞交通,影響隔鄰車位的停放或造成兩車碰撞。
(4)用戶長期停放在停車場(chǎng)的車輛,必須在停車場(chǎng)辦理定位手續(xù),領(lǐng)取停車牌,停在指定位置,并憑牌出入,按月交納停車費(fèi)。
(5)車主須為車輛購買“車輛綜合保險(xiǎn)”,便于車輛丟失時(shí)向保險(xiǎn)公司索賠,未買“車輛綜合保險(xiǎn)”的,車場(chǎng)不予停放保管。
(6)車主將車停放后,應(yīng)關(guān)閉車輛門窗,鎖好車門,勿將貴重物品放在車內(nèi)。
(7)嚴(yán)禁在停車場(chǎng)內(nèi)吸煙,嚴(yán)禁裝載易燃、易爆等物品進(jìn)場(chǎng)。
(8)保持停車場(chǎng)清潔衛(wèi)生,不得在停車場(chǎng)洗車和修車,不得將車內(nèi)的垃圾廢物棄置在停車場(chǎng)內(nèi)。
3.車輛被損的處理規(guī)定
(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)車輛被碰撞、磨擦造成損壞時(shí),車管員應(yīng)記下肇事車輛號(hào)碼,暫不放其駛出車場(chǎng),并聯(lián)系值班主管及受損車主與肇事車主共同協(xié)商解決。
(2)如果車輛被損壞而未被當(dāng)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)時(shí),車管員發(fā)現(xiàn)后也要立即通知車主,并報(bào)告主管及負(fù)責(zé)人,共商處理辦法。
4.車輛被盜的處理規(guī)定
(1)車輛在停車場(chǎng)被盜后,由上級(jí)主管確認(rèn)后,立即通知車主,協(xié)同車主向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。
(2)事故發(fā)生后,投保人(車主、停車場(chǎng))雙方應(yīng)立即通知保險(xiǎn)公司,保管單位要協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司索賠。
(3)車管員、停車場(chǎng)、車主應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)和保險(xiǎn)公司做好調(diào)查處理工作。
5.停車場(chǎng)收費(fèi)管理
車輛管理收費(fèi)要根據(jù)各地物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。一般來說,停車場(chǎng)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng) 地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、車場(chǎng)檔次、所處城市區(qū)位密切相關(guān)。制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定、自身情況和周圍停車場(chǎng)的收費(fèi)情況來確定,并須報(bào)物價(jià)部門審核備案。在具體實(shí)施時(shí) ,應(yīng)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行,分清臨時(shí)車,固定車,日保、月保、年保車,杜絕亂收費(fèi)和徇私舞弊的行為。
(五)清潔衛(wèi)生管理
停車場(chǎng)由于車輛集中、車流量大、空余面積小,易臟易亂。因此,停車場(chǎng)的清潔衛(wèi)生管 理不容忽視。要設(shè)專職人員,配備相應(yīng)的衛(wèi)生清潔器具與用品,訂立專職制度、標(biāo)準(zhǔn)、工作程序,嚴(yán)格規(guī)定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有定時(shí)的清掃清洗之外,還要有巡邏保潔 ,并做好檢查監(jiān)督工作。
(六)消防管理
停車場(chǎng)的消防管理要貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,立足自防自救,實(shí)行嚴(yán)格管 理和科學(xué)管理。應(yīng)著重抓好以下工作:
(1)健全消防組織,明確消防責(zé)任。
(2)制定消防制度,加強(qiáng)消防意識(shí)教育。
(3)完善消防設(shè)施,并定期檢查,保證百分之百的完好率。
(4)制訂滅火應(yīng)急方案,組織消防演習(xí)。
三、停車場(chǎng)的租賃
租賃是業(yè)主以租借的方式將商品在某段時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)讓渡給承租方,按期收取租金的 一種商品交易形式。其交易過程簡(jiǎn)單靈活,適用于各種不同的環(huán)境和條件。停車場(chǎng)本身所具備的價(jià)值量大、使用期限長,以及不可移動(dòng)性等特點(diǎn),注定租賃形式在停車場(chǎng)經(jīng)營中廣泛應(yīng) 用。租賃是停車場(chǎng)管理的主要業(yè)務(wù)之一,它既是現(xiàn)實(shí)生活中的必然要求,也是停車場(chǎng)的重要收入來源。因而,租賃便成為停車場(chǎng)重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
停車場(chǎng)的租賃分為整個(gè)車場(chǎng)租賃和車位租賃,本節(jié)討論的主要是停車位的租賃。停車位 的租賃又分為臨時(shí)出租和月租,臨時(shí)出租就是停車場(chǎng)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合停放時(shí)間收費(fèi)。下面我們著重介紹一下月租的情況。
(一)停車場(chǎng)租賃的特點(diǎn)
(1)停車場(chǎng)租賃只是轉(zhuǎn)移停車位的暫時(shí)使用權(quán),而不是所有權(quán)。承租人擁有的是停車位的占有權(quán)和使用權(quán),而停車位的處置權(quán)、收益權(quán)仍屬于停車場(chǎng)所有。承租人只能按照租賃合 同中的規(guī)定合理使用停車位,并在租賃期滿后,將停車位歸還出租人。
(2)停車場(chǎng)租賃的流通過程與消費(fèi)過程是同步進(jìn)行的,即一邊交換,一邊使用。
(3)停車場(chǎng)的租賃是在停車場(chǎng)達(dá)到使用年限前,經(jīng)過多次交換轉(zhuǎn)移使用價(jià)值,分期逐步收回停車場(chǎng)的投資和利潤。
(二)停車場(chǎng)租賃的法律問題
1.必須有出租權(quán)
只有出租人對(duì)停車場(chǎng)享有出租權(quán),才能與人簽訂租賃合同。因停車場(chǎng)與整個(gè)物業(yè)是一體 的(單獨(dú)的停車樓除外),因此,其也適用《城市房屋租賃管理辦法》。根據(jù)《城市房屋租賃 管理辦法》規(guī)定,以下情況的停車場(chǎng)不允許辦理長時(shí)限的租賃:
(1)未取得物業(yè)/停車場(chǎng)所有權(quán)證的。
(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他方式限制停車場(chǎng)權(quán)利的。
(3)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。
(4)屬違法建筑的。
(5)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。
(6)已抵押未經(jīng)抵押權(quán)同意的。
(7)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。
(8)與人共有,未取得共有人同意的。
(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情況。
停車場(chǎng)應(yīng)本著服務(wù)于人的原則經(jīng)營管理,應(yīng)作長期規(guī)劃,勿因只顧眼前利益而給自己帶 來損失,甚至引起法律糾紛,給整個(gè)物業(yè)帶來不利影響。
2.制定完備的書面租賃合同
停車場(chǎng)租賃合同屬于正式合同,合同的形式必須是書面的。停車場(chǎng)租賃合同是指當(dāng)事人 之間約定的一方將停車場(chǎng)轉(zhuǎn)移給另一方使用,另一方支付租金的書面意思表達(dá)。停車場(chǎng)租賃合同應(yīng)包括以下條款:
(1)當(dāng)事人姓名或名稱住所。在租賃合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名或名稱地址。如果出租人或承租人是自然人,則寫姓名;如果是單位,則寫單位的全稱、聯(lián)系電話等。
(2)停車場(chǎng)的位置、面積。座落位置最好標(biāo)明號(hào)碼,同時(shí)也有必要標(biāo)明使用面積。
(3)租賃用途。明確只用于停放車輛,并明確停放車輛的型號(hào)(大型、中型、小型)。
(4)租賃期限。合同中應(yīng)明確具體的承租期限,并約定具體的交停車位的時(shí)間,租賃期過后,出租人便有權(quán)收回停車位。
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sp;(5)租金。這是合同的重要條款。合同中應(yīng)明確租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、付款方式(用現(xiàn)金或支票等方式)、支付時(shí)間、支付地點(diǎn)及每次支付的具體金額。
(6)有關(guān)轉(zhuǎn)租的約定。轉(zhuǎn)租是指承租人將所租車位再出租給別人。一般情況下,是不允許轉(zhuǎn)租的,但經(jīng)出租人同意的例外。因此,雙方應(yīng)就是否可以轉(zhuǎn)租進(jìn)行約定。
(7)變更和解除合同的條件。隨著時(shí)間和條件的變化,原租賃合同中的部分條款可能需要變更,或者需要解除原租賃合同。因此,租賃合同應(yīng)明確規(guī)定在什么情況下可以解除合同 ,什么情況下可以變更合同。
(8)違約責(zé)任。即約定當(dāng)事人如果違反合同的約定或不履行合同中規(guī)定的義務(wù),應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任。這是一個(gè)懲罰條款,目的是督促雙方當(dāng)事人都如約履行合同。
(9)當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他條款。如糾紛的解決方式、合同的生效時(shí)間等。
訂立合同時(shí),不僅各條款要完備,在措辭上也要盡量完善,考慮周全,防止引起誤解, 發(fā)生糾紛。
(三)停車場(chǎng)租用辦理程序及停車卡的使用規(guī)則
停車場(chǎng)為用戶辦理停車位租賃時(shí),首先應(yīng)驗(yàn)證承租人的證件或證明,然后與其簽訂車位 租用協(xié)議。在收取車位租金及管理費(fèi)后,發(fā)停車卡及電子出入卡,并收取電子出入卡按金。
停車場(chǎng)應(yīng)制定停車卡的使用規(guī)則,并詳細(xì)地介紹給用戶。一般停車卡的使用規(guī)則如下:
(1)車輛出入停車場(chǎng)時(shí),要將停車卡放在車輛擋風(fēng)玻璃左側(cè),電子出入卡隨身攜帶,以便檢查和車輛出入。
(2)用戶如更換車輛,須到停車場(chǎng)辦理停車卡、電子出入卡更換手續(xù)。
(3)若用戶遺失停車卡和電子出入卡,應(yīng)及時(shí)告知停車場(chǎng),并提供有效證明,然后辦理舊卡停止使用和新卡補(bǔ)辦手續(xù)。
(4)用戶停車卡、電子出入卡禁止外借給其他車輛使用。
(5)為保證車輛的停放安全,減少被盜的機(jī)會(huì),停車卡應(yīng)隨身攜帶。
(四)停車場(chǎng)租賃業(yè)務(wù)展開的方法
由于停車場(chǎng)租賃是一項(xiàng)長期的經(jīng)營活動(dòng),且辦理停車場(chǎng)租賃業(yè)務(wù)的規(guī)模較大,設(shè)施設(shè)備 、管理等方面相對(duì)先進(jìn),因此,它需要充足的客源支持。目前,停車場(chǎng)開展租賃業(yè)務(wù)主要有以下幾種方法:
(1)實(shí)行一條龍服務(wù)。這種方法是指運(yùn)用社會(huì)上的配套資源提供服務(wù),除辦理停車業(yè)務(wù)外,還為用戶代辦各種交通手續(xù)、證件,代辦年審、檢測(cè)等。
(2)與附近的大公司、出租車公司、停車位不足的住宅小區(qū)、大廈聯(lián)系,進(jìn)行推銷。
第3篇 物業(yè)項(xiàng)目指揮監(jiān)控中心管理程序作業(yè)指導(dǎo)文件
物業(yè)項(xiàng)目指揮監(jiān)控中心管理程序
1.目的
規(guī)范指揮監(jiān)控中心的工作,明確指揮監(jiān)控中心的職責(zé)。
2.范圍
適用于公司各業(yè)務(wù)部門(沒有指揮監(jiān)控中心的管理處,由部門經(jīng)理指定人員或崗位執(zhí)行指揮監(jiān)控中心的功能)。
3.職責(zé)
3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)、檢查指揮監(jiān)控中心的工作。
3.2指揮監(jiān)控中心主管負(fù)責(zé)具體計(jì)劃、組織、落實(shí)、實(shí)施指揮監(jiān)控中心的工作。
4.方法和過程控制
4.1指揮監(jiān)控中心的內(nèi)部管理
4.1.1要求指揮監(jiān)控中心值班人員必須經(jīng)過相關(guān)消防知識(shí)或本管理處消防設(shè)備操作的培訓(xùn),且考核合格,具備處理緊急事件的能力。
4.1.2在指揮監(jiān)控中心代班、頂班的人員必須經(jīng)過相關(guān)消防知識(shí)的培訓(xùn),由部門經(jīng)理指定的人員擔(dān)任,代班時(shí)間不得超過30分鐘,并在中心交接班記錄的備注欄填寫代班人姓名、代班時(shí)間及代班期間的重要事項(xiàng)。指揮監(jiān)控中心須保存經(jīng)部門經(jīng)理確認(rèn)的可在指揮監(jiān)控中心代班、頂班的人員名單。
4.1.3指揮監(jiān)控中心是整個(gè)小區(qū)(大廈)的控制樞紐,負(fù)責(zé)對(duì)接到的信息進(jìn)行綜合處理,及時(shí)調(diào)度、安排相關(guān)人員執(zhí)行。
4.1.4運(yùn)用各類通訊設(shè)施及時(shí)通知相關(guān)人員處理有關(guān)事宜并保證公司的正常工作聯(lián)系。
4.1.5受理顧客投訴,及時(shí)調(diào)配人員處理并做好記錄,同時(shí)向管理處匯報(bào),及時(shí)跟蹤處理結(jié)果。
4.1.6指揮監(jiān)控中心人員必須熟悉小區(qū)(大廈)各類管理人員的職責(zé)范圍及特長,熟悉小區(qū)(大廈)環(huán)境、樓宇結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、器材布置及其控制范圍。
4.1.7通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入小區(qū)(大廈)的人員,發(fā)現(xiàn)可疑人員或異常情況及時(shí)通知就近護(hù)管員監(jiān)視和處理,及時(shí)跟蹤處理結(jié)果。
4.1.8監(jiān)督護(hù)管員嚴(yán)格履行物資搬運(yùn)放行手續(xù)。
4.1.9指揮監(jiān)控中心必須至少有一種有效方式與宿舍護(hù)管員及時(shí)聯(lián)系,以保證在緊急情況下得到支援。
4.1.10指揮處理各種緊急情況,下達(dá)處理方案,必要時(shí)通知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或向社會(huì)機(jī)構(gòu)求援,事后及時(shí)做好詳細(xì)記錄。
4.1.11任何時(shí)間,指揮監(jiān)控中心值班人員不得讓無關(guān)人員在指揮監(jiān)控中心逗留。作好住戶資料及公司質(zhì)量記錄的保密工作。
4.2指揮監(jiān)控中心必備的常用聯(lián)系電話、資料和消防設(shè)備
4.2.1指揮監(jiān)控中心必備的常用聯(lián)系電話:管理處住戶的聯(lián)系電話名單、供水、供電、供氣、轄區(qū)派出所、周邊醫(yī)院及政府相關(guān)職能部門的聯(lián)系電話,管理處重要設(shè)備廠家或保養(yǎng)單位的聯(lián)系電話,公司內(nèi)部聯(lián)系電話,常用緊急電話等。
4.2.2指揮監(jiān)控中心須保存有關(guān)資料:《家庭居室裝飾裝修管理辦法》、《鄭州市城市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》、《鄭州市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》、業(yè)主公約、停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),有線電視、水、電、煤氣、電話收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),市有關(guān)出租房屋管理規(guī)定、《治安管理處罰條例》、《鄭州市消防條例》等資料。
4.3對(duì)鑰匙的管理(沒有指揮監(jiān)控中心的部門由管理處管理)
4.3.1本款所稱鑰匙是指設(shè)備房、消防通道門、管理處等場(chǎng)所以及空置房的鑰匙,由部門經(jīng)理指定專人(一般為指揮監(jiān)控中心主管)對(duì)鑰匙加以標(biāo)識(shí),并進(jìn)行分類保管。
4.3.2除了員工因工作需要隨身攜帶的鑰匙外,其它鑰匙統(tǒng)一放在本部門管理處或指揮監(jiān)控中心特制的鑰匙柜內(nèi),多余鑰匙統(tǒng)一放在備用鑰匙柜內(nèi),由指揮監(jiān)控中心值班人員監(jiān)督鑰匙的領(lǐng)用、歸還,領(lǐng)用鑰匙必須當(dāng)天歸還,并予以記錄。
4.3.3員工因工作需要長期領(lǐng)用的鑰匙,須由部門經(jīng)理同意,并填寫《備用鑰匙清單》,該表存放于管理處。
4.3.4任何人未經(jīng)部門經(jīng)理許可不得私自配制鑰匙,若因工作需要配制時(shí),須填寫《鑰匙配制申請(qǐng)表》,報(bào)部門經(jīng)理同意后方可配制。
4.3.5鑰匙領(lǐng)用后必須隨身攜帶,不可將鑰匙隨意離身放置或把鑰匙轉(zhuǎn)借給他人,更不能讓他人代還鑰匙,下班前須歸還鑰匙。中心值班人員每天下班前應(yīng)清點(diǎn)鑰匙數(shù)量,發(fā)現(xiàn)忘交還現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)追回,如有異常,應(yīng)在《鑰匙使用登記表》的'備注'欄中予以記錄。
4.3.6鑰匙不慎遺失,必須即刻報(bào)告部門經(jīng)理或中心主管,要害部門的鑰匙遺失必須立即更換新鎖,費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān),部門經(jīng)理簽屬處理意見,中心主管在《備用鑰匙登記表》上登記備案。
4.3.7中心主管應(yīng)列出本部門的《備用鑰匙清單》,并將本部門鑰匙持有人的變更情況和鑰匙的變動(dòng)情況及時(shí)進(jìn)行記錄。
4.4對(duì)錄象帶的管理
4.4.1管理處經(jīng)理必須對(duì)錄象帶所錄內(nèi)容進(jìn)行控制,錄制重點(diǎn)部位(車場(chǎng)、出入口等)的內(nèi)容。
4.4.2指揮監(jiān)控中心須確保錄象帶的錄象效果良好,錄象機(jī)的使用時(shí)間超過五年(以每天用24小時(shí)計(jì)),錄象帶(每月錄一次)的使用時(shí)間超過一年,必須更換。
4.4.3錄象帶上須有明確的錄制時(shí)間標(biāo)識(shí),每個(gè)管理處須有至少32盒以上的可用錄象帶,一盒備用,其它每盒日期不變,月份改變。錄象帶保存期限為一個(gè)月,必須保存在防潮、防陽光直曬的地方。
4.4.4非公司人員觀看、借用錄象帶須經(jīng)管理處經(jīng)理同意,借用錄象帶必須填寫《文件/資料/記錄借閱清單》,在一周內(nèi)予以歸還。
4.5對(duì)拾遺物品的管理
4.5.1任何員工在小區(qū)(大廈)內(nèi)撿到任何物品都必須及時(shí)交指揮監(jiān)控中心值班人員。
4.5.2當(dāng)值人員在接收撿到的物品時(shí),必須將所拾物品進(jìn)行詳細(xì)記錄,并交管理處經(jīng)理確認(rèn)是一般物品還是貴重物品。
4.5.3一般物品交指揮監(jiān)控中心保管,貴重物品交管理處出納保管。
4.5.4管理處及時(shí)張貼拾遺物品啟事通知顧客。
4.5.5貴重物品保留一年無人認(rèn)領(lǐng)時(shí),由部門經(jīng)理上報(bào)公司另行處理;一般物品保留三個(gè)月無人認(rèn)領(lǐng)時(shí),由部門經(jīng)理做出處理決定并報(bào)公司備案。
4.5.6顧客認(rèn)領(lǐng)失物時(shí),須說明失物的內(nèi)容、失物地點(diǎn)和出示其它有效證明后方能簽字認(rèn)領(lǐng)。
4.6顧客投訴(建議)回訪制度
4.6.1每一位員工都有責(zé)任收集并匯報(bào)來自客戶對(duì)小區(qū)(大廈)管理的看法、建議或意見。
4.6.2每一位員工都有受理投訴或指導(dǎo)客戶按合理途徑向公司投訴的責(zé)任。
4.6.3當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí),受理者必須如實(shí)記錄或提出回避。
4.6.4受理投訴必須態(tài)度誠懇,熱情禮貌,妥善解答,不狡辯,不推托責(zé)任。
4.6.5認(rèn)真做好客戶投訴記錄,及時(shí)轉(zhuǎn)交相關(guān)部門處理,并嚴(yán)格為客戶保密。
4.6.6凡因市政設(shè)施(如水、電、氣、道路、郵電、通訊等)所
引起的客戶投訴,應(yīng)努力做好解釋工作,積極同市政有關(guān)部門交涉,盡早為客戶排憂解難并及時(shí)做好回訪工作,決不允許推托了事。
4.6.7凡屬內(nèi)部原因造成停水/電/氣、維修不及時(shí)等引起的客戶投訴,必須認(rèn)真查出原因及責(zé)任人,及時(shí)處理并做好回訪工作。采取相應(yīng)措施杜絕類似事件再次發(fā)生,并及時(shí)向客戶通報(bào)。
4.6.8被投訴服務(wù)質(zhì)量差的當(dāng)事人及相關(guān)人員,經(jīng)核實(shí)后必須誠懇地向客戶道歉,嚴(yán)重者作通報(bào)批評(píng),有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)回訪,以了解改進(jìn)后客戶的反映。
5.質(zhì)量記錄和表格
《物資搬運(yùn)放行條》
《拾遺物品登記表》》
《指揮監(jiān)控中心交接班記錄表》
《值班記錄表》
《鑰匙配制申請(qǐng)表》
《鑰匙使用登記表》
《備用鑰匙清單》
第4篇 物業(yè)公司各區(qū)管理處主任職務(wù)說明書崗位責(zé)任制
職務(wù)名稱:主任
所屬部門:各區(qū)管理處
直接上級(jí):**物業(yè)管理有限公司經(jīng)理
工作概況:根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定,貫徹實(shí)施公司的工作要求及完成經(jīng)理室下達(dá)的工作任務(wù)。對(duì)業(yè)主提出的難題及時(shí)提出處理方案及跟進(jìn)。與管理公司轄下各部門做好溝通協(xié)調(diào)工作。
工作要求:熟悉相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)。具有行政管理及服務(wù)意識(shí),具有良好的物業(yè)管理知識(shí)及與人溝通的技巧。具有較強(qiáng)責(zé)任感,工作認(rèn)真、細(xì)致,積極、主動(dòng)。
職責(zé)范圍:
1.按時(shí)參加管理公司經(jīng)理召開的主任行政會(huì)議,貫徹落實(shí)經(jīng)理室會(huì)議精神。
2.審核各區(qū)管理處每月物料耗用情況,對(duì)異常現(xiàn)象及時(shí)處理。
3.每月審核本部門員工的考勤情況,負(fù)責(zé)本部門增減人員的申請(qǐng)。
4.及時(shí)與相關(guān)部門進(jìn)行溝通聯(lián)系。
5.對(duì)各區(qū)管理處日常事務(wù)作出審批與決策。
6.調(diào)節(jié)本部員工與客戶的關(guān)系。
衡量標(biāo)準(zhǔn):
1.業(yè)主(住戶)的滿意程度及其反響。
2.投訴項(xiàng)目的處理速度及效果。
3.客戶的投訴量。
工作難點(diǎn):
1.靈活發(fā)揮承上接下的橋梁作用。
2.熟悉業(yè)主(住戶)的合理需求。
工作禁忌:
濫用職權(quán),私下對(duì)業(yè)主(住戶)作出超越權(quán)限的承諾。
與工作有聯(lián)系的部門:
內(nèi)部:工程維修部、水電維修組及其他各部門
外部:機(jī)電公司、裝修公司、土建給排水維修組及其他有關(guān)部門
任職資格:
身體:健康工
學(xué)歷:大專
工作經(jīng)驗(yàn):具有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)
個(gè)人素質(zhì):責(zé)任心強(qiáng),工作認(rèn)真、細(xì)致。
第5篇 物業(yè)管理標(biāo)識(shí)可追溯性實(shí)施程序
物業(yè)管理的標(biāo)識(shí)和可追溯性實(shí)施程序
1目的
本程序規(guī)定對(duì)物業(yè)管理中的硬件如房屋、供電設(shè)施、給排水設(shè)施和消防設(shè)施等的標(biāo)識(shí)方法,以確保物業(yè)管理有序進(jìn)行。
2使用范圍
適用于本公司所承接管理的所有物業(yè)范圍,包括綜合小區(qū)和獨(dú)立的樓房。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-944.8
4相關(guān)圖紙資料
中航苑平面圖、沙河(南)工業(yè)區(qū)平面圖、沙河(北)工業(yè)區(qū)平面圖
各樓房建筑平面圖
中航苑10kv單線系統(tǒng)圖、沙河(南)10kv單線系統(tǒng)圖、沙河(北)10kv單線系統(tǒng)圖
中航苑給排水系統(tǒng)圖、沙河(南)給排水系統(tǒng)圖、沙河(北)給排水系統(tǒng)圖
各樓房?jī)?nèi)供水干管系統(tǒng)圖
5職責(zé)
5.1物業(yè)管理部和沙河管理部分別負(fù)責(zé)各自管轄范圍的樓房?jī)?nèi)外標(biāo)識(shí)(6.1 和6.2項(xiàng))
5.2電梯維修中心負(fù)責(zé)電梯的標(biāo)識(shí)(6.3項(xiàng))
5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)供電與給排水系統(tǒng)的標(biāo)識(shí)(6.4、6.5和6.6項(xiàng))
5.4消防治安部負(fù)責(zé)室外消防接合器的標(biāo)識(shí)(6.7項(xiàng))
6實(shí)施細(xì)則
6.1所有樓房應(yīng)在室外標(biāo)識(shí)樓房名稱或樓房號(hào),樓房?jī)?nèi)各層樓梯口及電梯出口處標(biāo)識(shí)層樓號(hào)。
6.2各小區(qū)的主要出入口設(shè)小區(qū)平面示意圖或環(huán)境導(dǎo)視牌。
6.3各樓房的電梯應(yīng)編號(hào)。電梯轎箱內(nèi)標(biāo)識(shí)電梯編號(hào)、電梯準(zhǔn)運(yùn)證、維修單位名及投訴電話號(hào)碼。電梯編號(hào)要與樓房建筑平面圖相一致。
6.4所有10kv供電設(shè)施在電源端均應(yīng)標(biāo)明開關(guān)號(hào)及受電設(shè)施名;在受電端應(yīng)標(biāo)明用電設(shè)備名及電源來自何處。此標(biāo)識(shí)應(yīng)保證實(shí)物標(biāo)識(shí)與圖紙相一致。
6.5所有供水管網(wǎng)上的儲(chǔ)水池、水泵均應(yīng)有標(biāo)識(shí),注明相應(yīng)設(shè)施的名稱及編號(hào)。此標(biāo)識(shí)應(yīng)保證實(shí)物標(biāo)識(shí)與圖紙相一致。
6.6所有排水管網(wǎng)上的化糞池、排水井、排水管等隱藏設(shè)施均應(yīng)在相應(yīng)的圖紙上有標(biāo)識(shí),注明相應(yīng)設(shè)施的名稱及編號(hào)。
6.7各樓房外的消防接合器應(yīng)有鮮明的標(biāo)識(shí),注明接合器的用途(消防栓系統(tǒng)或水噴淋系統(tǒng))。所有接合器亦應(yīng)在各小區(qū)平面圖上有標(biāo)識(shí)。
7記錄
電梯年審記錄
第6篇 物業(yè)公司標(biāo)識(shí)管理程序
**物業(yè)管理有限公司程序文件
--標(biāo)識(shí)管理程序
1.目的
配合企業(yè)整體形象規(guī)劃,提升物業(yè)整體管理形象;為顧客提供標(biāo)識(shí)識(shí)別,明確服務(wù)狀態(tài),避免因服務(wù)過程對(duì)顧客造成影響或標(biāo)識(shí)不當(dāng)引起經(jīng)營、法律風(fēng)險(xiǎn)。
2.范圍適用于公司各部門。
3.職責(zé)
3.1 部門經(jīng)理負(fù)責(zé)本部門標(biāo)識(shí)的監(jiān)督檢查與完善。
3.2 部門各責(zé)任人負(fù)責(zé)標(biāo)識(shí)工作的具體落實(shí)。
3.3 總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)各類標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)、制作、驗(yàn)收。
4.方法和過程控制 4.1 標(biāo)識(shí)的分類
4.1.1 警示類:使用消防栓、'如遇火警,請(qǐng)勿使用升降機(jī)'等標(biāo)識(shí)。
4.1.2圖標(biāo)警示類:小心地滑、高壓危險(xiǎn)、嚴(yán)禁攀爬、請(qǐng)勿戲水、垃圾收集點(diǎn)等標(biāo)識(shí)。
4.1.3 設(shè)備物件類:防煙門、噴淋給水閥、水泵房、天臺(tái)、消防用沙、污水泵等標(biāo)識(shí)。
4.1.4提示類:桑拿房樂趣、閱覽室注意事項(xiàng)、兒童娛樂設(shè)施注意事項(xiàng)等標(biāo)識(shí)。
4.1.5溫馨提示類:寵物牌、天氣氣溫標(biāo)識(shí)、水溫室溫等標(biāo)識(shí)。
4.1.6交通類:禁止通行、左拐彎、人行通道、禁止駛?cè)氲葮?biāo)識(shí)。
4.1.7管理服務(wù)區(qū)域入口類:私家地方 閑人免進(jìn)、物業(yè)管理人等標(biāo)識(shí)。
4.1.8方向指示類:出口指示、洗手間指示等標(biāo)識(shí)。
4.1.9管理門牌類:經(jīng)理室、健身房、值班室等標(biāo)識(shí)。
4.1.10其他類:汽車防盜手冊(cè)、泳池救生技巧、綠化牌等標(biāo)識(shí)。
4.2標(biāo)識(shí)使用
4.2.1各類設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所應(yīng)張貼相應(yīng)名稱、作用或提示標(biāo)識(shí)。
4.2.2在服務(wù)過程中,應(yīng)根據(jù)服務(wù)的內(nèi)容、性質(zhì)在顯眼位置設(shè)立提示標(biāo)識(shí),服務(wù)完成后,撤除提示標(biāo)識(shí):
服務(wù)過程標(biāo)識(shí)狀態(tài)標(biāo)識(shí)放置位置
電梯例行檢修電梯安全檢查電梯廳門邊
高空作業(yè)1、用警戒帶圈出警戒區(qū)域
2、高空作業(yè),危險(xiǎn)勿近作業(yè)影響區(qū)域
供配電設(shè)備維修有人工作,禁止合閘開關(guān)上
潮濕下雨天氣小心地滑出入口
清洗地面小心地滑清潔位置
公共設(shè)施、場(chǎng)所因故停用1、暫停使用
2、工作進(jìn)行中設(shè)施或場(chǎng)所處
在公共場(chǎng)所刷油漆油漆未干,請(qǐng)勿觸摸刷漆位置附近
待清潔區(qū)域及樓梯樓層保潔工作時(shí)此區(qū)域正在清潔中
清潔區(qū)域
綠化消殺消殺進(jìn)行中
此區(qū)域消殺中,請(qǐng)勿靠近消殺現(xiàn)場(chǎng)顯眼位置
四害消殺此區(qū)域已噴灑殺蟲劑及放置有毒鼠餌投放藥品處
綠化修剪綠化養(yǎng)護(hù)中綠化修剪處
路面搶修1、用警戒帶圈出警戒區(qū)域
2、'請(qǐng)繞行'標(biāo)識(shí)路面維修處
停車場(chǎng)車位已滿'車位已滿'標(biāo)識(shí)車場(chǎng)入口處
4.3 ci產(chǎn)品的制作
4.3.1 ci產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須符合公司ci手冊(cè)的規(guī)定。
4.3.2 ci制作時(shí),由使用部門填寫《ci產(chǎn)品制作申請(qǐng)表》,報(bào)總經(jīng)理辦公室審核后,品質(zhì)管理部協(xié)助審核中文內(nèi)容后,方可制作。
4.3.3新成立物業(yè)ci產(chǎn)品制作時(shí),由使用部門填寫《ci產(chǎn)品制作申請(qǐng)表》,總經(jīng)理辦公室經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)后,確定識(shí)別產(chǎn)品制作清單,由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)制作。
4.3.4標(biāo)識(shí)制作完成后,由申請(qǐng)部門負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)對(duì)所有標(biāo)識(shí)的效果、質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收,且申請(qǐng)部門負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理辦公室須分別在《ci產(chǎn)品制作申請(qǐng)表》上簽字確認(rèn),方可辦理報(bào)銷手續(xù)。
4.4標(biāo)識(shí)的管理
4.4.1各部門負(fù)責(zé)標(biāo)識(shí)的日常維護(hù)與清潔。
4.4.2如發(fā)現(xiàn)標(biāo)識(shí)已經(jīng)被污染、涂抹、撕毀、破損或已失去標(biāo)識(shí)意義,應(yīng)及時(shí)更換、替補(bǔ)或撤消。
4.4.3當(dāng)所設(shè)置的固定標(biāo)識(shí)需要更改部位或予以撤消時(shí),須經(jīng)部門經(jīng)理同意后方能執(zhí)行。
4.4.4總經(jīng)理辦公室將不定期對(duì)各業(yè)務(wù)部門的標(biāo)識(shí)應(yīng)用情況進(jìn)行檢查,對(duì)不符合公司ci手冊(cè)應(yīng)用規(guī)范要求的,應(yīng)及時(shí)整改。
5.質(zhì)量記錄表格
**wy7.5.3-z01-f1《ci產(chǎn)品制作申請(qǐng)表》
第7篇 z物業(yè)管理有限公司企業(yè)文化
服務(wù)宗旨:為人民服務(wù)
經(jīng)營理念:大眾事業(yè)、大眾參與、大眾成就、大眾分享
質(zhì)量方針:以客為尊、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、以人為本、和諧發(fā)展、博愛包容、務(wù)實(shí)創(chuàng)新
同仁共勉十條:
團(tuán)體以和睦為興盛
精進(jìn)以持恒為準(zhǔn)則
健康以慎食為良藥
諍議以寬恕為旨要
長幼以慈愛為敬德
學(xué)問以勤習(xí)為入門
待人以至誠為基石
處眾以謙恭為有理
凡事以預(yù)立而不勞
接物以謹(jǐn)慎為根本
第8篇 zx物業(yè)公司物業(yè)管理部職能
物業(yè)公司物業(yè)管理部職能
(1)負(fù)責(zé)籌建管理員工餐廳工作。
(2)負(fù)責(zé)會(huì)所及會(huì)議中心的管理。
(3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告,由總經(jīng)理簽署發(fā)出。
(4)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。
(5)負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。
(6)負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。
(7)協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。
(8)負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。
(9)建立業(yè)戶檔案管理工作。
(10)負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置,及為業(yè)戶的慶典活動(dòng)提供必要的幫助。
(11)開展業(yè)戶文化交流,接待、介紹物業(yè)工作。
(12)配合綜合管理部開展員工培訓(xùn)工作。
(13)總經(jīng)理指派的其他工作。
第9篇 商業(yè)大廈物業(yè)管理人員配備培訓(xùn)與管理
1 管理人員的配備
**整體管理方案確定之后,管理團(tuán)隊(duì)的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。**擬安排高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)任大廈管理處主任,前期介入期間另委派公司管理、技術(shù)骨干組成前期工作小組赴現(xiàn)場(chǎng)配合。在正式接管后,形成主任目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的,物業(yè)、經(jīng)營、質(zhì)量、工程、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員密切配合的管理團(tuán)隊(duì)。
1.1 管理處人員配置
管理處擬配備各類人員53人。
注:清潔綠化擬單項(xiàng)分包給專業(yè)公司,故人員未計(jì)入。
圖1 管理處人員配置
1.2 各部門人員素質(zhì)要求
崗位編制與素質(zhì)要求表1
部門編制崗位素質(zhì)要求
管理處
2人正、副主任2人本科,四年從業(yè)經(jīng)驗(yàn),物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證,有效強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力。
客戶服務(wù)中心4人部長1人大專以上,三年工作經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉各部門運(yùn)作流程,組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)。
助理1人大專以上,三年工作經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉各部門運(yùn)作流程,組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)。
綜合部
6人部長1人本科,六年行政管理經(jīng)驗(yàn),中級(jí)職稱,物業(yè)管理個(gè)業(yè)部門經(jīng)理上崗證,有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力,電腦熟練,寫作、協(xié)調(diào)能力強(qiáng),有良好服務(wù)意識(shí),英語熟練。
財(cái)務(wù)1人本科,會(huì)計(jì)師職稱,三年財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn),持有會(huì)計(jì)上崗證,熟練會(huì)計(jì)電算化操作,業(yè)務(wù)能力強(qiáng),英語四級(jí)。
文秘1人大專,一年經(jīng)驗(yàn),電腦熟練,業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。
后勤2人本科,二年采購工作經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)管理上崗證,電腦熟練,業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。
工程部18人部長1人本科,黨員,五年經(jīng)驗(yàn),中級(jí)職稱,持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,有較強(qiáng)組織、協(xié)調(diào)和決策能力
工程師2人本科,中級(jí)以上職稱,五年經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)管理上崗證,可獨(dú)立完成項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、改造、維修、技術(shù)指導(dǎo)等工作,一門以上外語熟練。
運(yùn)行班10人中技,二年經(jīng)驗(yàn),相關(guān)專業(yè)上崗證,動(dòng)手能力強(qiáng),身體素質(zhì)好,能吃苦耐勞,熟悉iso9000體系
維護(hù)班5人中技,三年經(jīng)驗(yàn),相關(guān)專業(yè)上崗證,專業(yè)素質(zhì)高,身體素質(zhì)好,能吃苦耐勞,動(dòng)手及協(xié)調(diào)能力強(qiáng)
管理部23人部長1人本科,五年經(jīng)驗(yàn),中級(jí)職稱,物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉iso9000質(zhì)量體系,有較強(qiáng)組織、協(xié)調(diào)和決策能力,英語四級(jí)。
物業(yè)助理2人大專,三年經(jīng)驗(yàn),持iso9000內(nèi)審員證,熟悉iso9000質(zhì)量體生活費(fèi),電腦熟練,分析、協(xié)調(diào)、組織、公關(guān)能力強(qiáng),有良好服務(wù)意識(shí),英語熟練。
安全管理20人高中,18~23歲,身高1.75米以上,體重55~70公斤 ,身體健康,品德優(yōu)良,思想作風(fēng)過硬,相貌端正,工人責(zé)任心強(qiáng)。
合計(jì)53人
2 管理人員的培訓(xùn)
持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作,是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。管理處大多數(shù)的管理障礙,可以通過有效培訓(xùn)加以改善?；鶎訂T工在某些工作上的不足,特別是服務(wù)觀念上的差距,也可以通過培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級(jí)的重要環(huán)節(jié)。
**高度重視員工培訓(xùn)工作,把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作,每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計(jì)劃、公司董事長王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設(shè)部深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院主講教授。
2.1 培訓(xùn)體系
圖2 **培訓(xùn)體系
2.1.1 體系描述:
a. 貫徹員工培訓(xùn)原因,堅(jiān)持培訓(xùn)體系不漏項(xiàng),切實(shí)達(dá)到培訓(xùn)效果;
b. 在管理處管理骨干中,安排有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作;
c. 通過培訓(xùn)制度和運(yùn)作機(jī)制的確定,使員工培訓(xùn)成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié),避免流于形式;
d. 注重課程開發(fā)和教材選定,解決培訓(xùn)深度和特色問題;
c. 加強(qiáng)流程中的培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估和培訓(xùn)需求分析兩個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。
2.2 培訓(xùn)原因:因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。
2.3 培訓(xùn)目標(biāo):品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位
2.4培訓(xùn)內(nèi)容:
2.4.1 觀念培訓(xùn)(針對(duì)全體人員)
服務(wù)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及**企業(yè)文化體系。
2.4.2 管理培訓(xùn)(針對(duì)各級(jí)骨干)
員工激勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。
2.4.3 崗位技術(shù)培訓(xùn)(針對(duì)操作層)
基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動(dòng)化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。
2.4.4 基礎(chǔ)培訓(xùn)(針對(duì)新入職員工)
行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。
2.5 年度培訓(xùn)計(jì)劃
**擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個(gè)階段,第一階段入駐前期培訓(xùn),采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn),重點(diǎn)為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn),配合兩輪培訓(xùn)考核;第二階段為入駐后培訓(xùn),采用定期、實(shí)操、教練式培訓(xùn),激發(fā)潛能,啟導(dǎo)信心,配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估,鞏固培訓(xùn)效果。;
**物業(yè)管理處員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求為:人均受訓(xùn)130課時(shí)以上,保安員受訓(xùn)260課時(shí)以上。
年度培訓(xùn)計(jì)劃表表2
培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式學(xué)時(shí)
基礎(chǔ)培訓(xùn)管轄物業(yè)基本情況、管理重點(diǎn)新員工授課4
**概況、理念、組織機(jī)構(gòu)新員工講座4
管理制度及行為規(guī)范新員工授課4
崗位職責(zé)全體員工自學(xué)4
現(xiàn)場(chǎng)勘察相關(guān)人員研討32
服務(wù)觀念及溝通技巧新員工授課、示范4
物業(yè)管理法規(guī)及條例新員工授課、自學(xué)10
突發(fā)事件處理新員工授課、示范4
消防治安教育新員工錄相3
培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式學(xué)時(shí)
系統(tǒng)培訓(xùn)iso9000質(zhì)量體系全體員工外培、講課10
物業(yè)管理概論全體員工授課30
管理費(fèi)收支概算管理人員研討3
成本控制全體員工講座4
房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理全體員工研討4
計(jì)算機(jī)應(yīng)用全體員工授課、實(shí)操20
專業(yè)培訓(xùn)高層樓宇主要設(shè)備管理相關(guān)人員授課8
應(yīng)急事件處理相關(guān)人員授課10
給排水系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20
供電系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20
空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20
樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)相關(guān)人員實(shí)操、外培20
樓宇綜合布線系統(tǒng)相關(guān)人員授課20
電梯運(yùn)行與保養(yǎng)及維修相關(guān)人員授課20
房屋維修管理相關(guān)人員授課6
保安員專業(yè)技能保安員授課、演練10
消防設(shè)備、設(shè)施管理相關(guān)人員授課20
資質(zhì)培訓(xùn)物業(yè)管理崗位培訓(xùn)(取得證書)管理人員外送培訓(xùn)
2.6 培訓(xùn)方式
2.7 培訓(xùn)效果:通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果
培訓(xùn)前安排測(cè)試,了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求,培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果,培訓(xùn)后通過結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位,并對(duì)員工工作為績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)估。
3 管理人員的管理
3.1 嚴(yán)格要求,規(guī)范管理,選好人,培育人
把好進(jìn)人關(guān),選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員,不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的,堅(jiān)決不進(jìn)。在公司里,經(jīng)營和管理骨干是人才,為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人,其次才能管好事。做事先做人,正人先正已。重學(xué)歷而不唯學(xué)歷,德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?倡導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神,對(duì)員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊(cè)》中作出了明確的規(guī)定,并通過量化考核辦法,不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性,注重積極協(xié)調(diào)和主動(dòng)投入的工作態(tài)度。
注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓(xùn)需求,主動(dòng)'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任人從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過程中,推進(jìn)了工作,增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力,同時(shí)也提高了自己。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對(duì)外招聘為輔,按比例7:3的原則運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì),實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。
3.2 競(jìng)爭(zhēng)上崗,優(yōu)勝劣汰,用好人,激勵(lì)人
員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位,服務(wù)觀念、客戶滿意、危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè),只有不斷學(xué)習(xí),及時(shí)變革,才能爭(zhēng)取主動(dòng),贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與,因而我們?cè)诹炕芾怼⒊杀竟芾砗陀?jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域,注意引導(dǎo)員工廣泛參與,群策群力,實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。
堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘,競(jìng)爭(zhēng)上崗,并實(shí)行年度聘任制,形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制,盤活人力資源。通過綜合考評(píng),實(shí)行員工隊(duì)伍每年10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制,依法管理,以理服人,確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。
3.3 以企業(yè)文化感召人、留住人
第10篇 質(zhì)量手冊(cè)-物業(yè)管理數(shù)據(jù)分析控制程序
目的
收集和分析適當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù),以確定質(zhì)量管理體系的適宜性和有效性,并識(shí)別可以實(shí)施的改進(jìn)。
2適用范圍
適用于對(duì)來自監(jiān)視和測(cè)量活動(dòng)及其他相關(guān)來源的數(shù)據(jù)分析。
3職責(zé)
3.1管理部
a.負(fù)責(zé)歸口管理公司對(duì)內(nèi)、對(duì)外相關(guān)數(shù)據(jù)的傳遞與分析、處理;
b.負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)技術(shù)的選用、批準(zhǔn)、組織培訓(xùn)及檢查統(tǒng)計(jì)技術(shù)的實(shí)施效果。
3.2各部門
a.負(fù)責(zé)各自相關(guān)的數(shù)據(jù)收集、傳遞、交流;
b.負(fù)責(zé)本部門統(tǒng)計(jì)技術(shù)的具體選擇與應(yīng)用。
4程序
4.1數(shù)據(jù)是指能夠客觀地反映事實(shí)的資料和數(shù)字等信息。
4.2數(shù)據(jù)的來源
4.2.1外部來源
a.政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等;
b.地方政府機(jī)構(gòu)檢查的結(jié)果及反饋;
c.市場(chǎng)動(dòng)態(tài);
d.相關(guān)方(如業(yè)主和住戶、供應(yīng)方等)反饋及投訴等。
4.2.2內(nèi)部來源
a.日常工作,如質(zhì)量目標(biāo)完成情況、服務(wù)質(zhì)量檢查與考評(píng)記錄、內(nèi)部質(zhì)量審核與管理評(píng)審報(bào)告及體系正常運(yùn)行的其他記錄;
b.存在、潛在的不合格,如質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果、糾正預(yù)防措施處理結(jié)果等;
c.緊急信息,如出現(xiàn)突發(fā)事故等;
d.其他信息,如員工建議等。
4.2.3數(shù)據(jù)可采用已有的質(zhì)量記錄、書面資料、討論交流、電子媒體、聲像設(shè)備、通訊等方式。
4.3數(shù)據(jù)的收集、分析與處理
4.3.1對(duì)數(shù)據(jù)的收集、分析與處理應(yīng)提供如下信息:
a.業(yè)主和住戶滿意或不滿意程度;
b.服務(wù)滿足業(yè)主和住戶需求的符合性;
c.過程、服務(wù)的特性及發(fā)展趨勢(shì),包括采取預(yù)防措施的機(jī)會(huì);
d.供方的信息等。
4.3.2外部數(shù)據(jù)的收集、分析與處理
4.3.2.1管理部負(fù)責(zé)政府相關(guān)部門、認(rèn)證機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查結(jié)果及反饋數(shù)據(jù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)類數(shù)據(jù)的收集分析,并負(fù)責(zé)傳遞到相關(guān)部門。對(duì)出現(xiàn)的不合格項(xiàng),執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》。
4.3.2.2政策法規(guī)類信息由管理部及相關(guān)部門收集、分析、整理、傳遞。
4.3.2.3管理部及其他相關(guān)部門積極與業(yè)主和住戶進(jìn)行信息溝通,以滿足業(yè)主和住戶需求,妥善處理他們的意見,執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.3.2.4各部門直接從外部獲取的其他類數(shù)據(jù),應(yīng)在一周內(nèi)用《信息聯(lián)絡(luò)處理單》報(bào)告管理部,由其分析整理,根據(jù)需要傳遞、協(xié)調(diào)處理。
4.3.3內(nèi)部數(shù)據(jù)的收集、分析與處理
4.3.3.1管理部依照相應(yīng)規(guī)定傳遞質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、管理方案、內(nèi)審結(jié)果、最新的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等的信息。
4.3.3.2各部門依據(jù)相關(guān)文件規(guī)定直接收集并傳遞日常數(shù)據(jù),對(duì)存在和潛在的不合格項(xiàng),執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》。
4.3.3.3緊急信息由發(fā)現(xiàn)部門迅速報(bào)告公司主管部門處理。
4.3.3.4其他內(nèi)部信息獲得者可用《信息聯(lián)絡(luò)處理單》反饋給管理部處理。
4.4數(shù)據(jù)分析處理
4.4.1為了尋找數(shù)據(jù)變化的規(guī)律性,通常采用統(tǒng)計(jì)方法。
4.4.2本公司基本統(tǒng)計(jì)方法的選擇
a.對(duì)于市場(chǎng)、業(yè)主和住戶滿意程度、質(zhì)量、審核分析一般采用調(diào)查表,如《服務(wù)質(zhì)量檢查與考評(píng)表》、《業(yè)主和住戶滿意程度調(diào)查表》等;
b.對(duì)過程和服務(wù)的監(jiān)視和測(cè)量,采用控制圖法,每月各部門編制《部門服務(wù)質(zhì)量控制圖》;
c.根據(jù)物品類別及對(duì)質(zhì)量的影響,對(duì)物品的檢測(cè)采用相應(yīng)的抽樣檢驗(yàn)法。
4.4.3統(tǒng)計(jì)方法實(shí)施要求
a.管理部負(fù)責(zé)組織對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行統(tǒng)計(jì)方法培訓(xùn)。
b.正確使用統(tǒng)計(jì)方法,確保統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)的科學(xué)、準(zhǔn)確、真實(shí)。
4.4.4對(duì)統(tǒng)計(jì)方法適用性和有效性的判定
a.是否降低了不合格率;
b.是否能為有關(guān)過程能力提供有效判定,以利于改進(jìn)質(zhì)量;
c.是否提高了工作效率;
d.是否降低了成本,提高了質(zhì)量水平和經(jīng)濟(jì)效益。
4.5管理部每個(gè)月對(duì)各部門統(tǒng)計(jì)方法應(yīng)用的記錄進(jìn)行監(jiān)督檢查,對(duì)主要的質(zhì)量問題要求責(zé)任部門采取相應(yīng)的糾正、預(yù)防措施,執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》。
4.6統(tǒng)計(jì)記錄的管理
對(duì)于統(tǒng)計(jì)記錄的管理要分清職責(zé)和權(quán)限,進(jìn)行分級(jí)管理,各部門按照《文件控制程序》和《質(zhì)量記錄控制程序》,對(duì)統(tǒng)計(jì)記錄進(jìn)行有效的管理與控制。
5相關(guān)文件
5.1《過程和服務(wù)的測(cè)量和監(jiān)控程序》
5.2《質(zhì)量記錄控制程序》
5.3《文件控制程序》
5.4《改進(jìn)控制程序》
6質(zhì)量記錄
6.1《信息聯(lián)絡(luò)處理單》
6.2《服務(wù)質(zhì)量檢查與考評(píng)表》
6.3《業(yè)主和住戶滿意程度調(diào)查表》
6.4《部門服務(wù)質(zhì)量控制圖》
第11篇 住宅小區(qū)日常物業(yè)管理簡(jiǎn)介
住宅小區(qū)的日常物業(yè)管理簡(jiǎn)介
物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理
對(duì)所有業(yè)主及開發(fā)商來說,一個(gè)區(qū)域的治安狀況好壞,將直接影響到他對(duì)這個(gè)區(qū)域的看法,從著名心理學(xué)大師-馬斯洛先生的'人生需求定律'也可反映,人們對(duì)安全這一最基本的需求是多么看重。所以,對(duì)****來說,安全管理就是我司的最根本的工作。我們提倡:'沒有安全,就沒有一切'。
通過不斷的對(duì)員工的培訓(xùn)、對(duì)業(yè)主的宣傳、反復(fù)對(duì)安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等,全面做好'群防群治'全員化安全管理工作。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。
*采用人防加技防安全保衛(wèi)措施
*小區(qū)人行進(jìn)出口實(shí)行24小時(shí)保安服務(wù)
*在車庫出入口等重點(diǎn)部位設(shè)崗值守
*建立小區(qū)公共區(qū)域24小時(shí)保安巡邏制度
*用好并維護(hù)好先進(jìn)可靠的保安技防措施
*制訂并落實(shí)完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作
*保安人員培訓(xùn)后上崗等
物業(yè)的環(huán)境維護(hù)和管理
我司將綜合已接管項(xiàng)目之良好管理經(jīng)驗(yàn),根據(jù)**小區(qū)之特殊性質(zhì),制定行之有效的短、中、長期的小區(qū)環(huán)境保護(hù)計(jì)劃,力求使小區(qū)較之上述二個(gè)項(xiàng)目在此方面的管理更進(jìn)一層,給各階段入戶業(yè)主都有一個(gè)良好的影響,使小區(qū)時(shí)刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。
*實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔
*建筑、生活垃圾時(shí)產(chǎn)時(shí)清
*特定區(qū)域定期清洗外墻
*定期清洗水箱
*公共區(qū)域無隨意堆放雜物和被非法占用
*物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、機(jī)房等保持清潔
*做好節(jié)日布置
*精心維護(hù)綠化等
物業(yè)的設(shè)施維護(hù)和管理
物業(yè)內(nèi)的設(shè)施作為小區(qū)運(yùn)作心臟部位,能否長期保持完好,是一個(gè)物業(yè)生存的關(guān)鍵。我司將嚴(yán)格按國家優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比要求,對(duì)小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù),并對(duì)所有使用人群加以宣傳,以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護(hù),使之生命力更長久,我司之設(shè)施長效管理更全面。
*制定完善的操作管理制度
*建立臺(tái)帳和維護(hù)登記制度
*建立短、中、長期的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃
*嚴(yán)格業(yè)戶的二次裝修管理
*建立物業(yè)報(bào)修、修理和回訪程序
*建立工程人員的崗位責(zé)任制及培訓(xùn)制度
*建立物品和工具等管理制度等
物業(yè)的交通秩序管理
其實(shí)小區(qū)內(nèi)交通管理的好壞,也直接影響到業(yè)主或來訪賓客對(duì)小區(qū)物管的認(rèn)同感,根據(jù)我司多年來的管理經(jīng)驗(yàn),我司亦會(huì)針對(duì)**小區(qū)之特殊性質(zhì),車庫內(nèi)非機(jī)動(dòng)車較多的情況,制訂出一系列可操作性強(qiáng)的管理方案,以保障小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車/非機(jī)動(dòng)車行車、停車等交通的有序及通暢。
*根據(jù)物業(yè)情況,建立交通管理制度
*確保外圍廣場(chǎng)、道路及車庫內(nèi)交通通暢
*物業(yè)內(nèi)我車輛亂停亂放現(xiàn)象
*車庫管理設(shè)施保持運(yùn)行正常
*各種道路和交通標(biāo)志完好等
第12篇 助理物業(yè)管理師試卷:基礎(chǔ)知識(shí)
助理物業(yè)管理師試卷-基礎(chǔ)知識(shí)
第一部分職業(yè)道德(1~50題,共50道題)
一、職業(yè)道德理論知識(shí)部分
答題指導(dǎo):
◆該部分均為選擇題,每題均有四個(gè)備選項(xiàng),其中單項(xiàng)選擇題只有一個(gè)選項(xiàng)正確,多項(xiàng)選擇題有兩個(gè)或兩個(gè)以上選項(xiàng)正確.
◆請(qǐng)根據(jù)題意的內(nèi)容和要求答題,并在答題卡上將所選答案的相應(yīng)字母涂黑。
◆錯(cuò)選、少選、多選均不得分。
(一)單項(xiàng)選擇題(請(qǐng)?jiān)谙率雒款}的4個(gè)選項(xiàng)中,選擇1個(gè)選項(xiàng),并將答題卡相應(yīng)宇母涂黑)
l、你認(rèn)為沒有顧客時(shí),柜臺(tái)服務(wù)人員比較妥當(dāng)?shù)淖龇ㄊ?)
(a)坐下來休息一下(b)與同事聊聊天 (c)整理一下貨架上的物品(d)看報(bào)紙
2、符合從業(yè)人員舉止得體要求的是()
(a)態(tài)度謙卑 (b)表情嚴(yán)肅(c)謹(jǐn)小慎微 (d)形象莊重
3、流傳于商界的諺語'悅來客店興旺,狗猛酒酸蕭條',說明了()的重要性。
(a)愛崗敬業(yè) (b)團(tuán)結(jié)協(xié)作 (c)勤勞節(jié)儉 (d)文明禮貌
4、下列關(guān)于職業(yè)興趣的表述中.你認(rèn)為正確的是()。
(a)每個(gè)從業(yè)人員都可以完全依據(jù)自己的職業(yè)興趣選擇職業(yè)
(b)對(duì)不感興趣的崗位,從業(yè)人員有權(quán)不服從安排
(c)興趣和愛好是天生的.后天無法培養(yǎng)
(d)盡可能地把崗位需要與個(gè)人興趣結(jié)合起來
5、對(duì)于從業(yè)人員來說,關(guān)于學(xué)習(xí)的正確說法是()。
(a)學(xué)習(xí)技能就夠了,沒有必要強(qiáng)調(diào)知識(shí)的學(xué)習(xí)
(b)既要向同行學(xué)習(xí),也要向行業(yè)以外的人學(xué)習(xí)
(c)學(xué)就學(xué)先進(jìn).比自己水平低、能力差的人不值得學(xué)習(xí)
(d)知識(shí)不都是有用的,不必學(xué)習(xí)與工作無關(guān)的知識(shí)
試卷下載:助理物業(yè)管理師試卷-基礎(chǔ)知識(shí)
第13篇 年注冊(cè)物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)專項(xiàng)練習(xí)匯總一
1、 《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)立的制度均是針對(duì)(b )的物業(yè)管理活動(dòng)而言
a、非住宅物業(yè)
b、居住物業(yè)
c、即包括居住物業(yè)也包括非住宅物業(yè)
d、以上答案都不對(duì)
2、 ( b )年,國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革,開始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。
a、1978
b、1979
c、1980
d、1981
3、 ( a)是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件,是推動(dòng)我國全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石,對(duì)我國建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。
a、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》
b、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》
c、《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》
d、《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》
4、 (b )年,國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。該辦法對(duì)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)、收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循的原則、收費(fèi)價(jià)格形式、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)管理,以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰,都做了明確規(guī)定。
a、1995
b、1996
c、1997
d、1998
5、 非市場(chǎng)性的房屋管理( b )物業(yè)管理。
a、屬于
b、不屬于
c、包括
d、不包括
1、 業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開( c )日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
a、7
b、10
c、15
d、20
2、 業(yè)主大會(huì)作出的一般決定,實(shí)行簡(jiǎn)單多數(shù)表決原則,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)( b )以上通過
a、1/2
b、2/3
c、3/4
d、4/5
3、 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者( b )%以上業(yè)主提議,認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的,由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出變更決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
a、15
b、20
c、30
d、50
4、訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為,通常情況下,業(yè)主公約由業(yè)主大會(huì)籌備組草擬,經(jīng)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過,公約的修改權(quán)也屬于( a)。
a、業(yè)主大會(huì)
b、業(yè)主委員會(huì)
c、業(yè)主管委會(huì)
d、業(yè)主公約
5、 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)方式競(jìng)聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。其中,由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,稱為( a )。
a、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
b、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
c、后期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
6、寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下,市場(chǎng)租金一般( )基礎(chǔ)租金。
a.等于
b.低于
c.高于
d.不確定
答案:c
解析:比較理想的情況下,市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金。否則市場(chǎng)租金低于基礎(chǔ)租金,業(yè)主就需要進(jìn)一步壓縮經(jīng)營成本來降低基礎(chǔ)租金。
7、從管理的角度來講,確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施是( )
a.與客戶關(guān)系維護(hù)工作
b.與行政管理部門的協(xié)調(diào)工作
c.與開發(fā)商、施工企業(yè)的合作
d.房屋與設(shè)備維護(hù)工作
答案:d
解析:從管理的角度,確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施,是做好房屋與設(shè)備維護(hù)工作。這是寫字樓物業(yè)管理的第二個(gè)常觀目標(biāo)。
8、收益部分使用率最大化是寫字樓物業(yè)管理的( )
a.經(jīng)營目標(biāo)
b.服務(wù)目標(biāo)
c.管理目標(biāo)
d.微觀目標(biāo)
答案:a
解析:使收益部分的使用率最大化,這是寫字樓物業(yè)管理的第一個(gè)常規(guī)目標(biāo)。即其經(jīng)營目標(biāo)
9、一套完整的會(huì)計(jì)報(bào)表包括( )組成
a.會(huì)計(jì)報(bào)表和文字報(bào)告
b.主表和附表
c.會(huì)計(jì)報(bào)表附注和財(cái)務(wù)情況說明書
d.《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的和企業(yè)內(nèi)部管理需要的報(bào)告。
答案:b
解析:詳見第三題解析。
10、( )是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品,是物業(yè)管理企業(yè)向信息使用者提供財(cái)務(wù)信息的基本形式
a.主表
b.附表
c.會(huì)計(jì)報(bào)表
d.文字報(bào)告
答案:c
解析:會(huì)計(jì)報(bào)表包含主表和附表,是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品。d也是提供給信息使用者的信息之一。
1、租售型寫字樓的空間,屬于收益部分的有( )
a.物業(yè)管理用房
b.租賃倉庫
c.店鋪
d.停車場(chǎng)
e.設(shè)備機(jī)房
答案:b,c,d,
解析:ae為物業(yè)維持的必備條件,不屬于收益性部分。
2、向業(yè)主租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告的重點(diǎn)是( )
a.物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費(fèi)用值
b.物業(yè)管理費(fèi)用用在何處
c.物業(yè)管理企業(yè)未來的計(jì)劃
d.企業(yè)盈利
e.本期物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)完成的情況
答案:a,b,c,
解析:與物業(yè)業(yè)主租戶相關(guān)的信息應(yīng)成為這類型報(bào)告的主要內(nèi)容,de兩項(xiàng)與業(yè)主不相關(guān)。
3、資金運(yùn)用包括( )
a.資金的投放
b.支付罰款
c.各項(xiàng)資產(chǎn)的使用
d.補(bǔ)償物業(yè)經(jīng)營管理耗費(fèi)
e.繳納
各種稅金
答案:a,c,
解析:資金運(yùn)營是物業(yè)管理企業(yè)將籌集到的資金按照一定的原則投入到物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)中的過程,包括資金的投放于各項(xiàng)資產(chǎn)的使用。
4、按照不同的評(píng)價(jià)目的和評(píng)價(jià)工作的實(shí)施主體,物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的類型有( )
a.政府評(píng)價(jià)
b.新聞媒體評(píng)價(jià)
c.社會(huì)評(píng)價(jià)
d.企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià)
e.企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià)
答案:a,c,d,e,
解析:新聞媒體的主要作用是報(bào)道和宣傳,不作為績(jī)效評(píng)價(jià)的主體。
5、物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)以( )四個(gè)方面的內(nèi)容作為評(píng)價(jià)重點(diǎn)。
a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力
b.資產(chǎn)運(yùn)營水平
c.償債能力
d.物業(yè)管理企業(yè)
e.后續(xù)發(fā)展能力
答案:a,b,c,e,
解析:d選項(xiàng)為績(jī)效評(píng)價(jià)的對(duì)象,其余為評(píng)價(jià)內(nèi)容。
6、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是( )
a.建設(shè)施工合同
b.售房合同
c.收益性物業(yè)的租賃合同
d.水電供應(yīng)合同
e.專項(xiàng)維修工程合同
答案:a,b,d,
解析:a選項(xiàng)為建設(shè)單位的主要工作,因此正確。可以在開發(fā)過程中售房,因此正確;開發(fā)過程需要水電支持,因此d也正確。ce不屬于開發(fā)過程中的合同。
7、物業(yè)管理招標(biāo)方式有( )
a.公開招標(biāo)
b.有限競(jìng)爭(zhēng)公開招標(biāo)
c.邀請(qǐng)招標(biāo)
d.有限競(jìng)爭(zhēng)選擇招標(biāo)
e.議標(biāo)
答案:a,c,d,e,
解析:這里考察的是招標(biāo)方式,其中d選項(xiàng)為c選項(xiàng)的別稱,因此正確選項(xiàng)為acde
8、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的差異包括( )
a.合同的客體
b.合同的主體
c.合同簽訂的日期
d.合同的有效期限
e.合同的委托事項(xiàng)
答案:b,c,d,
解析:合同的客體均是物業(yè)管理企業(yè),是相同的。但是主體分為建設(shè)單位與業(yè)主委員會(huì),也就是因?yàn)轫?xiàng)目所處的時(shí)間的不同的,因此正確選項(xiàng)為bcd。
9、物業(yè)服務(wù)合同包括( )
a.租賃合同
b.物業(yè)服務(wù)合同
c.前期物業(yè)服務(wù)合同
d.保管合同
e.裝修合同
答案:b,c,
解析:根據(jù)物業(yè)所處時(shí)間的不同,合同主體的不同,導(dǎo)致其分為bc兩類,但是客體都是物業(yè)管理企業(yè)。
10、下面屬于事先控制的有( )
a.前饋性控制
b.材料成本控制
c.管理費(fèi)用控制
d.簡(jiǎn)單控制
e.防護(hù)性控制
答案:a,e,
解析:前饋控制是發(fā)生在成本發(fā)生之前的,因此屬于事先控制;防護(hù)性控制也是發(fā)生在成本開支之前的,因此正確選項(xiàng)為ae。其他選項(xiàng)為按照控制對(duì)象不同而進(jìn)行的成本控制分類。
1、靜態(tài)運(yùn)算的優(yōu)點(diǎn)是( )
a.編制簡(jiǎn)單
b.具有挑戰(zhàn)性
c.可實(shí)現(xiàn)費(fèi)用等效益最大化
d.調(diào)動(dòng)員工控制費(fèi)用支出積極性
e.編制成本低
答案:a,e,
解析:靜態(tài)預(yù)算也是固定預(yù)算,是以過去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)的,優(yōu)點(diǎn)在于簡(jiǎn)單、容易為各部門所接受。
2、宣傳廣告的費(fèi)用支出數(shù)量取決于( )
a.人平均工資水平
b.新舊程度
c.物業(yè)的質(zhì)量
d.市場(chǎng)的供求狀況
e.物業(yè)的空置水平
答案:b,d,e,
解析:宣傳廣告費(fèi)用支出的數(shù)量取決于物業(yè)的空置水平、新舊程度以及市場(chǎng)的供求狀況。因此正確選項(xiàng)為bde。
3、成本包括( )
a.物化勞動(dòng)的價(jià)值
b.工資
c.活勞動(dòng)創(chuàng)造的價(jià)值
d.福利費(fèi)
e.所有耗去的費(fèi)用
答案:a,c,
解析:成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用,包括物化勞動(dòng)和勞動(dòng)耗費(fèi)的價(jià)值。
4、租賃合同自然終止的情況包括( )
a.無正當(dāng)理由,拖欠房屋租金6個(gè)月以上的
b.租賃合同到期
c.符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的
d.因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的
e.當(dāng)事人協(xié)商一致的。
答案:b,c,d,e,
解析:自然終止的情況有四種,包括合同到期,符合法律規(guī)定可以解除的、因不可抗力使租賃合同不能繼續(xù)履行的、當(dāng)事人協(xié)商一致的。因此,正確選項(xiàng)為bcde
5、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有( )
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經(jīng)營預(yù)算
c.定位目標(biāo)市場(chǎng)
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
答案:a,b,c,d,
第14篇 萬科物業(yè)管理體系顧問項(xiàng)目
萬科物業(yè)管理體系(顧問項(xiàng)目)
(一)企業(yè)內(nèi)部管理及iso9000體系
顧問服務(wù)更多的是管理經(jīng)驗(yàn)的輸出,萬科物業(yè)十余年的管理經(jīng)驗(yàn)是顧問服務(wù)最強(qiáng)有力的支撐平臺(tái)。多年的管理探索和經(jīng)驗(yàn)總結(jié),萬科物業(yè)建立了詳細(xì)全面的質(zhì)量管理體系文件,包括質(zhì)量手冊(cè)一冊(cè)和體系文件六冊(cè),共計(jì)上百萬字,對(duì)公司業(yè)務(wù)運(yùn)作和企業(yè)管理的各個(gè)方面均制定了相應(yīng)的規(guī)程,確保所有過程得到有效策劃、運(yùn)作和控制。在體系文件的指導(dǎo)下,萬科物業(yè)逐步完善公司、管理處各管理層次的管理制度,形成了涵蓋人力資源、行政管理、財(cái)務(wù)管理、業(yè)務(wù)管理等一套科學(xué)、有效的規(guī)章管理制度體系。
貴我雙方合作后,我司一方面以此為服務(wù)基礎(chǔ),輸出管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn),另一方面,也將結(jié)合被顧問公司的實(shí)際,以此為參考建立起被顧問公司自己的管理體系。
(二)顧問服務(wù)運(yùn)作管理體系
為規(guī)范萬科物業(yè)顧問服務(wù)輸出,確保每一顧問項(xiàng)目順利達(dá)到既定目標(biāo),公司內(nèi)部針對(duì)顧問服務(wù)制定了一系列的管理制度,具體包括:
1顧問項(xiàng)目運(yùn)作程序
2顧問組進(jìn)駐管理程序
3顧問工作監(jiān)督程序
4顧問服務(wù)監(jiān)察制度
5顧問書審批管理程序
6建議函遞交、跟蹤流程
7顧問服務(wù)計(jì)劃編制、更改審批流程
8顧問服務(wù)信息管理制度
9顧問服務(wù)全程工作計(jì)劃表
10顧問書提交計(jì)劃表
11顧問服務(wù)工作進(jìn)度表
12顧問期工作報(bào)告
13顧問服務(wù)月度工作報(bào)告
14物業(yè)管理監(jiān)督審核報(bào)告
15建議函跟蹤記錄表
16顧問書提交計(jì)劃調(diào)整表
17顧問服務(wù)計(jì)劃階段性分析報(bào)告
18顧客滿意度調(diào)查表
第15篇 物業(yè)公司人力資源管理程序怎么寫
物業(yè)公司人力資源管理程序
1.0 目的確保人力資源的招聘、配置、培訓(xùn)、考核工作處于受控狀態(tài)。
2. 0 適用范圍本程序適用于人力資源的管理和控制。
3. 0 職責(zé)由人力資源部負(fù)責(zé)公司人力資源招聘、配置、培訓(xùn)、考核的組織及相關(guān)記錄的保存工作。
4.0 工作程序
4.1 人力資源的需求確定
4.1.1人力資源部每年12月根據(jù)公司次年度目標(biāo)、指標(biāo)及年度經(jīng)營計(jì)劃制定年度人力資源計(jì)劃,報(bào)公司總經(jīng)理審批。
4.4.2 計(jì)劃外的人力資源需求由各部門負(fù)責(zé)人填寫《員工需求申請(qǐng)表》,經(jīng)分管副總經(jīng)理或總經(jīng)理審批后由人力資源部負(fù)責(zé)招聘。
4.2 任職資格確定人力資源部根據(jù)擬任職人員確定任職人員須具備的任職標(biāo)準(zhǔn)與資質(zhì),編制部門崗位職責(zé)及任職要求,包括適當(dāng)?shù)慕逃?培訓(xùn)、技能和經(jīng)驗(yàn)等。
4.3 人力資源的配備
4.3.1 外部招聘a. 人力資源部根據(jù)已確定需求人員任職條件選擇招聘渠道;
b. 人力資源部應(yīng)聘資料獲得與初步篩選;
c. 入選人員資料《求職申請(qǐng)表》由人力資源部分別呈送各需求部門。
一般員工由各用人部門負(fù)責(zé)人初審后確定試用,人力資源部審查上崗證、學(xué)歷證、身份證原件后通知其進(jìn)行見習(xí);
d. 管理崗、技術(shù)工種員工還需持上崗證、學(xué)歷證、職稱證、身份證等相關(guān)資質(zhì)資料參加由人力資源部和用人部門約定的面試,并填寫《面試評(píng)估表》;
e. 人力資源部主管根據(jù)《面試評(píng)估表》給出意見報(bào)分管副總經(jīng)理審核、并由總經(jīng)理審批是否錄用。
若擬錄用人員為部門副經(jīng)理及以上職務(wù)人員,須經(jīng)人力資源部主管審核后,再報(bào)分管副總審核、總經(jīng)理審批是否錄用;
f. 人力資源部通知被錄用者報(bào)到時(shí)間,并辦理入職手續(xù)。
4.3.2 內(nèi)部調(diào)配:a.人力資源部主管根據(jù)各部門工作及與各部門主管協(xié)商后擬定需調(diào)動(dòng)人員名單。
b.報(bào)總經(jīng)理審批后,由人力資源部發(fā)《人事調(diào)動(dòng)通知書》。
4.3.3 職務(wù)任免a. 人力資源部主管根據(jù)日常考核,征求各部門領(lǐng)導(dǎo)的意見,確定擬任免人員名單。
b. 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由人力資源部主管擬定職務(wù)任免文。
c. 人力資源部按公司發(fā)文字號(hào)打印正式文件并負(fù)責(zé)下發(fā)各部門。
4.4 人員能力評(píng)價(jià)
4.4.1 試用期轉(zhuǎn)正考核a. 各部門主管通知本部門擬轉(zhuǎn)正員工填寫《轉(zhuǎn)正/晉升/降級(jí)/調(diào)薪表》;
b. 主管部門負(fù)責(zé)人對(duì)其綜合表現(xiàn)簽署評(píng)審意見后,交人力資源部主管簽署意見,再報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.4.2 日?？己薬. 人力資源部以不定期談話的方式考核員工對(duì)當(dāng)前工作任務(wù)的理解深度。
b. 不定期地檢查員工的工作狀況。
4.4.3 人力資源部負(fù)責(zé)對(duì)員工能力評(píng)價(jià)建立相應(yīng)記錄。
4.5 培訓(xùn)
4.5.1 培訓(xùn)計(jì)劃的制定和調(diào)整a. 每年年初由人力資源部召開各部門負(fù)責(zé)人會(huì)議,討論本年度的培訓(xùn)需求,各部門提出本部門年度培訓(xùn)計(jì)劃,人力資源部按部門計(jì)劃制訂公司《年度培訓(xùn)計(jì)劃》,報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)。
b. 由工作或其它重要原因引起培訓(xùn)變動(dòng),由人力資源部報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后再通知實(shí)施。
4.5.2 培訓(xùn)工作的組織和實(shí)施a. 人力資源部負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)各相關(guān)部門開展培訓(xùn)工作。
b. 由人力資源部負(fù)責(zé)安排培訓(xùn)場(chǎng)地器材、選定執(zhí)教人員,并與各相關(guān)部門共同確定培訓(xùn)的具體時(shí)間,并公布相應(yīng)的培訓(xùn)內(nèi)容。
4.5.3 培訓(xùn)內(nèi)容a. 新進(jìn)人員崗前培訓(xùn)的內(nèi)容包括:―― 公司概況、展望、規(guī)章制度、安全意識(shí)與對(duì)員工的期望;
―― 公司的組織結(jié)構(gòu)及各部門職能;
―― 質(zhì)量意識(shí)、質(zhì)量方針目標(biāo);
―― 崗位培訓(xùn)。
b. 員工的再培訓(xùn)內(nèi)容包括技術(shù)培訓(xùn)、管理培訓(xùn)、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)、質(zhì)量體系培訓(xùn)。
c. 各部門根據(jù)工作需要,可臨時(shí)確定培訓(xùn)內(nèi)容并進(jìn)行培訓(xùn)。
4.5.4 培訓(xùn)方式a. 內(nèi)部培訓(xùn)由人力資源部指定執(zhí)教人員按《年度培訓(xùn)計(jì)劃》規(guī)定的項(xiàng)目進(jìn)行培訓(xùn)。
b. 送外培訓(xùn)由人力資源部根據(jù)《年度培訓(xùn)計(jì)劃》規(guī)定項(xiàng)目,送至有關(guān)外部機(jī)構(gòu)進(jìn)行培訓(xùn)。
4.5.5 培訓(xùn)考核a. 崗前培訓(xùn)的考核:人力資源部培訓(xùn)管理人員根據(jù)排定的培訓(xùn)通知執(zhí)行,培訓(xùn)結(jié)束后,由執(zhí)教人員及人力資源部進(jìn)行考核簽認(rèn),考核結(jié)果記錄《培訓(xùn)記錄表》。
b. 崗位培訓(xùn),由人力資源部和所屬部門負(fù)責(zé)人對(duì)其進(jìn)行考核,考核結(jié)果記入《培訓(xùn)考試/考核評(píng)分(定)記錄》。
c. 國家要求的特殊工種,須經(jīng)國家相關(guān)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)合格取得證書,持證上崗。
d. 送外培訓(xùn)取得合格證書需復(fù)印上交人力資源部存檔。
4.5.6 培訓(xùn)檔案管理人力資源部專人保管所有培訓(xùn)檔案,包括:《年度培訓(xùn)計(jì)劃》及《培訓(xùn)考試/考核評(píng)分(定)記錄》等。
5.0相關(guān)文件和記錄
5.1部門崗位職責(zé)及任職條件
5.2 《年度培訓(xùn)計(jì)劃》
5.3 《培訓(xùn)考試/考核評(píng)分(定)記錄》
5.4 《求職申請(qǐng)表》
5.5 《轉(zhuǎn)正/晉升/降級(jí)/調(diào)薪表》
5.6 《面試評(píng)估表》
第16篇 小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理崗位責(zé)任
小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理崗位責(zé)任職位:管理處經(jīng)理工作大綱:統(tǒng)籌整個(gè)小區(qū)日常管理工作,包括:員工監(jiān)管、保安、清潔、維修與保養(yǎng),同時(shí)處理投訴問題、管理費(fèi)訴訟及追討等事宜。
匯報(bào)職級(jí):物業(yè)總公司崗位責(zé)任:1.制訂本部門工作規(guī)劃和物品購置預(yù)算,定期向物業(yè)總公司匯報(bào),并出席項(xiàng)目組召集的部門會(huì)議。
2. 組織編制管理預(yù)算、年終結(jié)算,交物業(yè)總公司審核。
3. 制訂各項(xiàng)管理制度,下達(dá)于各級(jí)主管與保安主管,組織主持每周工作會(huì)議,聽取匯報(bào),布置工作,解決工作難題。
4. 定期對(duì)小區(qū)的保安、維修、清潔進(jìn)行監(jiān)察協(xié)調(diào),并與承判商代表定期會(huì)議,以檢討及改善小區(qū)的管理水平。
5.定期提交小區(qū)管理報(bào)告。
6. 解決客人的投訴,幫助客人解決困難,改善服務(wù)質(zhì)量。
7. 遇有緊急事故,如水浸、火警等事故,全責(zé)處理善后工作,并及時(shí)通報(bào)物業(yè)總公司辦公室。
8. 協(xié)助聯(lián)絡(luò)業(yè)主,建立良好關(guān)系。
9.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)部門主任的工作,保證各方面工作的順利進(jìn)行。
10.負(fù)責(zé)本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施,提出員工招聘、調(diào)職、晉升等意見。
11.關(guān)心員工生活、工作,協(xié)調(diào)員工之間所出現(xiàn)的工作矛盾,增強(qiáng)凝聚力。
12.負(fù)責(zé)簽署對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議及報(bào)價(jià)的審核,簽批有關(guān)付款單據(jù)和員工聘用合同。
13.制定小區(qū)設(shè)備使用方法及守則。
14.負(fù)責(zé)擬任部門主任職稱以上職務(wù)人員的面試、錄用、辭退等工作。
15.負(fù)責(zé)公司重要的公關(guān)及重要接待工作。
16.監(jiān)管管理處員工超時(shí)工作及編制補(bǔ)薪表。
17.管理處員工制服安排、處理及監(jiān)視。
18.定期檢查所屬部門的固定資產(chǎn),并對(duì)有疑問者進(jìn)行審核。
29.發(fā)揮工作主動(dòng)性,完成物業(yè)總公司交辦的其它任務(wù)。
