第1篇 x物業(yè)公司管理員崗位目標責任書
**物業(yè)公司管理員崗位目標責任書
為充分調動員工之積極性,開展公平的勞動競賽,促進工作,提高效率,完善花園管理員之責任制度,根據公司之實際管理要求和實踐經驗,特對原《管理員崗位目標責任書》進行修訂,具體內容如下:
一、 本責任書適用之職位范圍:
本責任書應用管理處主任、管理員之任務。
二、 本責任書考評形式:
考評分自評、互評、住戶評議、上級鑒定四種,每月、每季、第年進行一次,采用工資獎金相結合之考評形式。
三、 本責任書之考評項目:
責任區(qū)住宅樓及公共設施完好率;治安案件、火災、刑事案件、小區(qū)秩序;保潔、清潔、綠化;住戶評議;工作作風、紀律;工作日記及房屋管理檔案。
四、 崗位目標責任書之內容:
堅決服從公司領導之安排,認真學習物業(yè)管理之法規(guī)及公司規(guī)章制度,并嚴格按章辦事,熱情服務,做到業(yè)主、公司滿意,具體工作細則如下:
1、 要熟練掌握好物業(yè)管理之有關知識和公司之管理制度,樹立為住戶服務的思想。
2、 要切實熟練掌握好責任區(qū)內之物業(yè)情況,合理安排責任區(qū)的所有員工之崗位(注:保安員之崗位應與保安隊長協(xié)商后上報公司領導審核確定,其余員工根據實際情況安排崗位上報公司領導審核確定)。
3、 要熟練掌握好責任區(qū)內之管理有關資料(其中包括收樓數(shù)據、鎖匙交收情況、維修情況、配套設施情況、入住情況、租戶情況、治安巡查、探訪登記數(shù)據、清潔衛(wèi)生情況等數(shù)據),且要有條理地進行整理歸檔。
4、 統(tǒng)籌監(jiān)控好責任區(qū)內之客戶服務、治安、維修、清潔、綠化等方面的工作,嚴格按照公司之制度辦事,確保責任區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生,治安秩序良好,業(yè)主滿意(注:公司將于每月不定期組織人員到各花園檢查,檢查結果按本辦法獎罰標準執(zhí)行)
5、 要及時組織人員修復損壞之樓宇及設施。
6、 按公司之規(guī)定及時安排工作人員修復業(yè)主/住戶要求之維修。
7、 嚴格按照公司之規(guī)定組織人員做好責任區(qū)內之裝修監(jiān)控,嚴防違章事件發(fā)生。
8、 嚴格按照公司之要求辦理裝修手續(xù),嚴禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接裝修工程。
9、 確保責任區(qū)內正常之生活條件不受影響,嚴禁無緣無故停水電供應及公共設施之正常使用。
10、 確保責任區(qū)內工作人員保持服裝整齊清潔、儀表端莊、精神飽滿、配戴好員工證。
11、 嚴格按照公司之制度公平及時地處理一切違紀事件。
12、 嚴格按照公司之制度組織員工做好住戶、探訪者、車輛、物品之出入管理。
13、 嚴格按照公司規(guī)定之工作程序接待業(yè)主/住戶,并作好有關記錄。
14、 有效、有禮及時處理業(yè)主之投訴(業(yè)主投訴的問題如能及時處理應實時處理,如確不能及時處理的,應要同業(yè)主另約時間到時安排人員跟進投訴)。
15、 不準與業(yè)主發(fā)生一切任何之私人經濟來往,嚴禁以任何借口向業(yè)主索要什費及錢物。
16、 按公司之規(guī)定組織好員工之培訓和考核工作,提高員工之積極性,做到人盡其才。
17、 按公司之規(guī)定按時、按質組織好員工之巡查工作。
18、 積極做好本花園之宣傳工作,定時按質整理告示箱及宣傳欄,堅持每月更換一次版面之要求。
19、 認真積極地做好工作日記及周報表,按時按質召開周務會。
20、 積極及時地處理突發(fā)事件,且要將此事件作好詳細記錄并要匯報公司(注:如發(fā)生重大事故除了組織人員處理外,還要第一時間報告公司按指示處理)。
21、 要保守公司之內部秘密和業(yè)主/住戶資料(公安機關查案要求除外),不得假借公司名義或用職務之便做有損公司名譽或利益之行為。
22、 認真審核水電工所抄之水電表,準確率達100%,并按時上交公司。
23、 積極配合財務部做好管理費及其它費用之收取工作,努力使管理費收費率達到95%以上。
24、 認真做好轄區(qū)內之水電管理工作,確保水電損耗達到公司規(guī)定之要求。
25、 要積極主動管理好花園日常工作,按質完成公司領導下達之臨時任務。
26、 要服務公司領導之安排,不準有瞞騙、恐嚇公司領導之行為。
以上之二十六條工作細則是以每個花園作為一個考評單位,管理處之主任為主責任人,管理員作為付責任人按照考評形式根據以下獎懲標準進行考評。
扣 罰 項 目
序號 考評項目 主責任人 付責任人
1 對公司之規(guī)章制度不熟悉(每月考評一次處理當事人) 扣2分/月扣1分/月
2 對責任區(qū)情況不熟悉(每月考評一次處理當事人) 扣2分/月扣1分/月
3 責任區(qū)之房管理檔案及鎖匙保管不全或保管不條理 扣1分/次扣1分/次
4 責任區(qū)內清潔不干凈(滿3次扣分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次
5 住宅樓守破損或公共設施一般扣壞超不定期三天未修復(滿3處扣分) 扣1分/處 扣0.5分/處
6 大面積和嚴重破損或公用設施嚴重損壞(注:因沒有材料供應及人手配合除外)十天未修復 扣2分/處 扣1分/處
7 住戶要求維修或合理投訴超過二天未答復(次) 扣2分/次扣1分/次
8 住戶要求維修超過三天未修復(大工程除外) 扣2分/次扣1分/次
9 住戶向公司合理投訴,輕微者責任區(qū)內發(fā)現(xiàn)2次方扣分(屬當事人加扣1分) 扣1分/次 扣1分/次
10 責任區(qū)內之住戶/業(yè)主向公司提出合理投訴,屬管理處責任,情節(jié)嚴重者 扣5分/次 扣3分/次
(情節(jié)惡劣者辭退處理)
11 影響住戶生活(輕微滿3次扣分,引起住戶嚴重投訴辭退) 扣1分/次 扣0.5分/次
12 違章裝修未能及時發(fā)現(xiàn)處理,而造成投訴者 扣5分/次扣3分/次
13 違章裝修不達成限期整改(超3天扣分,超過一月未整改按不整改處理) 扣1分/3天 扣0.5分/3天
14 違章裝修不整改(除扣分外,還要消除負面影響) 扣10分/宗扣8分/宗
15 責任區(qū)內亂拉、亂搭、亂挖、亂擺、亂放,輕微的(滿3次扣分) 扣1分/次 扣0.5分/次
16 責任區(qū)內亂拉、亂搭、亂挖、亂擺、亂放嚴重者,(每次要扣分) 扣2分/次 扣1分/次
17 上班穿拖鞋或沒有配帶員工證、私離崗位、睡覺、看小說雜志等現(xiàn)象(自行處理除外,責任區(qū)內發(fā)現(xiàn)此現(xiàn)象滿3次扣分)扣1分/次 扣0.5分/次
屬當事人加扣2分/次
18 公報私仇,用個人恩怨處理工作事件(次) 辭退 辭退
19 責任區(qū)內發(fā)生事故,不能合理及時處理(不當值時間也要作好協(xié)調安排后方可離開公司,否則也按此處理)輕微者 扣2分/次 扣1分/次
并要負責消除負面影響
20 責任區(qū)內發(fā)生事故,不能合理及時處理(嚴重,造成損失還要賠償損失) 移送政府部門處理且辭退
21 對違紀事件不能公平及時處理(一般違紀不超過3天,嚴重違紀事件5天內處理完) 扣3分/次扣1分/次
22 單車、摩托車、汽車保管區(qū)臟、亂、差(違例3輛或以上開始處罰) 扣0.5分/次.輛 扣0.5分/次.輛
23 發(fā)生偷盜或其它治安案件,丟失或損失錢財物折合為3000元以下的 扣3分/宗 扣2分/宗
并要負責消除負面影響
序號 考評項目 主責任人 付責任人
24 發(fā)生偷盜或其它治安案件,丟失或損失錢財物折合為3000元(含3000元)以上或發(fā)生刑事案件的 扣10分/宗 扣8分/宗
并要負責消除負面影響
25 發(fā)生重大或特大案件(除政府追究其責任外,如是嚴重失職作辭退處理) 扣15分/宗 扣10分/宗
26 責任區(qū)內發(fā)生交通事故,嚴重交通堵塞(如是嚴重失職作辭退處理) 扣2分/宗 扣1分/宗
27 責任區(qū)內小區(qū)秩序混亂,閑雜人員聚集(包括非管理處人員在管理處閑聊) 扣0.5分/次.人 扣0.5分/次.人
28 責任區(qū)內所有登記本等數(shù)據在月內檢查出現(xiàn)累積3次以上錯、漏、不準確、不及時、丟失等現(xiàn)象者 扣1分/次 扣0.5分/次
29 (1) 以各種借口向業(yè)主/住戶收取小費或錢物(2) 私自承接或私自代人承接裝修工程(3) 私自代理業(yè)主/住戶租售業(yè)務(4) 私自為業(yè)主/住戶代收租金按照2002年1月1日發(fā)放之通知規(guī)定處理當事人
30 沒有按照公司之規(guī)定巡查(處理當事人) 扣2分/次扣1分/次
31 沒按公司要求做好宣傳欄及告示箱之換版及
保管工作(每月查1次) 扣2分/月 扣1分/月
32 下水井及排污井臟、堵或長期破損(滿3處扣分) 扣1分/處 扣0.5分/處
33 綠化整體生長不好,明顯缺水、缺肥、生蟲、死(每次考評發(fā)現(xiàn)) 扣1分/次 扣1分/次
34 綠化設施損壞、遺失,不能正常運作(正常損耗除外) 扣2分/宗扣1分/宗
35 草地被踩壞0.5-2平方米或樹木被人損壞一棵 扣2分 扣1分
36 責任區(qū)內發(fā)生員工與住戶無理爭吵、打罵(本人參與加扣3分) 扣2分/次 扣1分/次
37 散布謠言、搬弄是非鬧不團結,恐嚇領導者(處理當事人,嚴重者辭退 扣5分/次 扣3分/次
38 引起新聞媒介,上級領導的批評(處理當事人) 扣3分/次扣2分/次
39 責任區(qū)內之常住戶管理費,水電費收繳率低于95%(每季度考評一次) 扣2分/季 扣1分/季
40 責任區(qū)內之水電表每錯一處(因嚴重失誤引志業(yè)主投訴加扣2分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次
41 未嚴格按公司之工作流程處理事件(處理當事人) 扣2分/件扣1分/件
42 周報表、工作日記不整潔、真實、完善及不按時繳交(當事人) 扣1分/周 扣1分/周
43 出租房屋(鋪位)辦證率85%、常住戶辦理住戶證(臨時住戶證)率90%以下(暫時證率雖不在扣分之內,但不能低于60%) 扣2分/月 扣1分/月
44 年終住戶滿意率調查中,住戶對管理處滿意率在80%以下者 扣5分 扣3分
45 公司巡查發(fā)現(xiàn)的問題要求限期整改的而未能及時整改者 加倍處罰
46 如違反公司其它規(guī)章制度,將按公司之有關規(guī)定處理
加 分 項 目
序號 考評項目 主責任人 付責任人
1 責任區(qū)內人受到書面表揚(屬當事人另加計) 此類獎勵項目申請,由當事人或部門主管將事件詳細書面說明,公司將根據事件的影響面大小和深遠及實際意義,討論決定給當事人,部門主管的獎勵標準。
2 責任區(qū)受到送錦旗或獎狀表揚(屬當事人另加計)
3 責任區(qū)受到上級領導或新聞媒介通報表揚(屬當事人另加)
4 在管理過程中能夠集中住戶的意見提出完善管理建議且被公司采納(當事人,以書面形式提交公司)
5 為公司制造明顯的經濟效益(承接裝修則按2%提成)
6 推出新穎實效的管理措施(以書面形式上呈公司審批方加分)
7 及時有效地處理特發(fā)事件,(突發(fā)事件是指發(fā)生火警、嚴重浸水、臺風、暴雨、打架、搶劫、偷盜或為公司挽回經濟損失達人民幣200元以上之事件等)消除消極影響(獎勵處理人,以書面形式上呈公司審批方加分)
8 責任區(qū)內所有登記本等數(shù)據在月內能按公司規(guī)定做到準確、及時、無錯漏、無丟失等現(xiàn)象者 加0.5分/月 加0.5分/月
9 出租屋辦證率達98%,外來人辦暫時證達95%以上,常住戶辦住戶證(臨時住戶證)率達100%以上 加0.5分/月加0.5分/月
五、 獎罰標準(扣分為負分,加分為正分)
1、 月考評總計為-3分以上的為達標,可領取當月全額效益工資 - 3(含- 3分)至-5分為基本達標,可領取當月效益工資95%;-5.5分至-7分,可領取當月效益工資的90%;-7.5分至-10分,可領取當月效益工資的80%;-10.5分以下為差,可領取當月效益工資的50%。
2、 試用期內未扣過分,且考試考核(注:試用期過公司將對其進行規(guī)章制度業(yè)務知識和花園內熟悉情況考試)及格后方算試用合格。
3、 年內有以下情況之一者,根據一時工作表現(xiàn)好壞,決定給予辭退;
(1) 連續(xù)兩月扣分在5分以上者,(2)半年扣分累計達15分以上者
(2) 一年扣分累各達20分以上者,(4)當事人連續(xù)犯同樣問題三次以上
4、 月內考評總計為+2~ +4分的,可領取當月效益工資的110%;總計為+4.5以上的可領取效益工資的120%.
5、 年內受過兩次警告、通報批評扣3分/兩次。
6、 年終根據年考評總分結合平時的工作表現(xiàn),決定給予適當?shù)哪杲K獎。
第2篇 物業(yè)公司程序文件：基礎設施管理程序
物業(yè)公司程序文件:基礎設施管理程序
1、目的
加強對公司資產的管理,保證公司資產的安全、完整,充分發(fā)揮資產使用的效能。
2、范圍
本制度適用于****物業(yè)管理有限公司對資產的管理。
3、定義
3.1 資產的釋義:根據物品的價值和使用期限,分為固定資產類、資產類、低值易耗物品類。
3.2 單位價值在人民幣2000元以上(含2000元),使用年限在一年以上的有形資產(包括電子設備、電腦設備、房屋建筑物、運輸設備、機械設備以及其它設備) 列入固定資產類。
3.3 單位價值在人民幣100元以上(含100元)2000元以下的,使用年限在一年以上的各種用具物品(包括普通的辦公家私、小件電腦設備、辦公設施、工程工具等)列入資產類。
3.4 單位價值在人民幣100元一下的物品,列入低值易耗物品類。
3.5 電腦軟件類的資產,根據其價值的大小,分別列入固定資產和資產的管理。
3.6 為便于實物的管理,個別設備(如:工程設備中的水泵、保潔設備中的除草機等同等、同類設備)雖然其單價不足人民幣2000元,也可列入固定資產管理范圍。
3.7資產物品中(如:玻璃、印刷品等)無論時價花費多少,都不納入資產范疇,只辦理入庫、出庫手續(xù),登錄流水帳本;
4、職責
4.1 資產主管部門
4.1.1 辦公室是公司資產實物管理的主管部門,負責對各管理處資產管理的指導監(jiān)控和本部資產的實物管理。
4.1.2財務管理部是公司資產帳務管理的主管部門,著重從資產的原值、已提折舊、凈值等方面對公司資產進行監(jiān)控和管理。
4.1.3各管理處負責本管理處資產實物管理,接受公司辦公室及財務管理部的監(jiān)控和管理。
4.2 電子辦公設備類資產的管理
辦公室是公司電子辦公設備類實物管理的專業(yè)部門,負責對公司電子辦公設備類資產進行專項管理,對電子辦公設備類資產的購進、配置、使用、維修及報廢等進行全面的登記和管理。
4.3 各部門、各管理處對資產的使用和保管要明確責任人,各部門、各管理處的責任人對使用資產負有妥善保管、安全使用的責任。
5、方法和過程控制
5.1 資產的分類和使用年限
根據現(xiàn)行的會計核算制度及公司資產的具體情況,資產的分類和固定。
5.1.1對如固定資產及資產的使用年限及編號方法如下:
資產大類及代號資產總分類資產明細分類使用年限
資產分類資產代號明細分類
固定資產g
資產z
機械、工具、設備j*1、工程工具10年
2、保潔工具
3、變電箱設備
4、其他
運輸設備ys1、安全巡邏自行車10年
2、食堂采購三輪車
3、東麗湖船只
4、公務車輛
5、其他
家私類js1、柜、沙發(fā)、會議臺5年
2、辦公臺(桌)
3、辦公椅
4、其它
通訊設備t*1、對講機(套)5年
2、電話機
3、喊話器
4、其他
安防器械設備af1、車閘系統(tǒng)10年
2、消防系統(tǒng)
3、門禁管理機
4、滅火器
5、鋁合金崗亭
6、其他
電腦設備(非安防)dn1、臺式電腦全套5年
2、手提電腦
電子設備dz1、日常家用電器5年
2、辦公用設備
娛樂設備(非電子)yl1、娛樂經營設施、5年
2、員工福利娛樂設施
其他類qt其他設備5年
5.1.2 對于低值易耗物品,只需記錄流水帳冊。
5.2資產登記的要求:
5.2.1本部及各管理處要分別做好固定資產、低值易耗品的登記,登記在《**物業(yè)年度固定資產盤點表》中。
5.2.2為方便公司資產的統(tǒng)計,總部及各管理處統(tǒng)一按上述資產大類及總分類進行固定資產登記。
5.2.3資產的編號規(guī)則:****(**物業(yè)公司+固定資產/資產)-**(固定資產/資產的類別稱為資產代號)- ******(固定資產/資產的序號)其中,公司編號左起前兩位為公司所在地區(qū)拼音簡稱,如:**為tj;第三位為公司業(yè)務類型簡稱,如:物業(yè)為w;第四位為資產類型簡稱,如:固定資產為g ,資產為z;如:屬于固定資產,匯總后為:tjwg
5.2.4資產代號根據購置資產種類劃分,如:手提電腦(非安防類)屬固定資產的電腦設備類,其資產代號為:dn ,其他資產代號請參照:5.1條款執(zhí)行。
5.2.5低值易耗品的分類和資產編號由本部及各管理處視資產的具體情況參考上述分類自行調整。
5.3 資產管理
5.3.1所有公司資產均由辦公室統(tǒng)一調配、購置,由各使用單位分級管理。
5.3.2資產的購置、調撥、轉讓、報廢等均須按程序審批,未經批準,不能辦理相關手續(xù)。
5.3.3本部及各管理處指定專人(稱為資產管理員)負責資產管理,并在辦公室備案。
5.3.4辦公室和財務共同負責公司資產管理的工作督導,將會不定期對各單位資產管理情況進行抽查,發(fā)現(xiàn)問題對資產管理員及其它相關責任人員進行處理。
5.3.5資產編號規(guī)則需統(tǒng)一,并在資產上粘貼標識,確定資產責任人,確保資產的合理使用及管理。
5.3.6本部及各管理處資產管理員負責本項目的資產的登記注冊、發(fā)放、管理,建立內部資產臺帳,填寫固定資產登記卡片,其中列明資產的名稱、購置年代、物品規(guī)格型號、價值、使用部門。上報辦公室備案。同時,每半年辦公室行政組與財務進行資產的盤點清查工作(每月進行抽查)。
5.3.7資產的使用部門和使用人須合理使用設備,嚴格按規(guī)程操作,并注意設備維護、保養(yǎng)。
由于使用、保管不善造成的遺失和損毀,責任人要按資產購置價格或資產管理部門的評估價值賠償。
5.3.8資
產使用人離開公司時應辦理移交手續(xù),項目負責人必須到本項目資產管理員處進行確認,否則造成的一切后果,由項目負責人承擔。
5.3.9公司內資產轉移應填報資產轉移審批單,各單位第一負責人簽字,報辦公室批準后由資產管理員登記后方可進行轉移。
5.3.10易損物品無使用價值或使用年限已到時,應由資產管理員填寫報廢申請表,由辦公室審核后報財務部復核后做相應處理。
5.3.11未經資產分管部門,辦公室同意,任何部門和個人不得將資產外借和供無關人員使用。
5.4 資產購置、調拔、轉讓、報廢的審批權限和審批程序
5.4.1固定資產購置、轉讓、報廢的審批權限:
所有固定資產報廢由總經理批準,單件資產凈值在1000元以上的固定資產或低值易耗品的購置、調出、轉讓、報廢,經辦公室審核后由承辦部門總經理助理審批,報總經理審批。
5.4.2 固定資產購置、轉讓、報廢的審批流程:
購置、調撥、轉讓、報廢1000元以上的公司資產:
5.4.2.1使用部門通過郵件報送申請報告;
5.4.2.2由各單位第一負責人簽署意見;
5.4.2.3經辦公室進行審核;
5.4.2.4由財務部復核;
5.4.2.5總經理助理批復意見;
5.4.2.6總經理批準后由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.2.7 1000元以下資產或專業(yè)物品的購置,由項目自行在公司制定合格供方范圍內進行購置,辦公室行政組備案;公司需要統(tǒng)一的物品如辦公桌椅、書柜、檔案柜、床等由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.3使用部門提出購置公司資產申請后,應首先由公司辦公室負責進行內部調配,若所需購置的物品,公司內部可調配的應在內部調配,盡量避免重復購置造成資金的浪費;如不能調配,方可進入購置審批階段。
5.4.4資產購置的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產購置申請表》并按規(guī)定申報流程和審批權限獲批準后,方可進行資產的購置。
5.4.5資產轉讓、報廢的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產報廢申請表》,并按規(guī)定申報流程和審批權限獲批后,方可進行資產轉讓和資產殘骸的處理。報廢資產有殘值的,經資產主管部門估價、處理后,回收的資金應及時上繳公司財務管理部;報廢資產原值在2000元以下的項目可自行處理,但必須知會辦公室;2000元以上則有公司統(tǒng)一處理;
公司資產在部門間的內部調配,填寫《內部調動(離職)資產轉移單明細表》按流程審批后再行調配。
5.5 固定資產的盤點
本部、各管理處對固定資產每月盤點,辦公室和財務管理部負責對總部及各管理處的監(jiān)督檢查。通過盤點,確保固定資產帳帳相符、帳物相符、物標相符、安全完整。本部及各管理處資產盤點可參考以下方式進行:
5.5.1由資產管理部門組織有關部門進行資產的實物清點,并做出實物盤點(盤盈、盤虧、待報廢)報告。
5.5.2財務部門根據實物盤點的情況,與財務帳核對,計算盤虧、待報廢資產的價值(原值、已提折舊、凈值),做出最終的固定資產盤點報告并報批。
6、支持性文件
無
7、質量記錄及表格
tjzzwy6.3-z01-f1 《內部調動(離職)資產轉移單明細表》
tjzzwy6.3-z01-f2 《**物業(yè)月度盤點表》
tjzzwy6.3-z01-f3 《**物業(yè)年度資產盤點表》
tjzzwy7.4-z01-f1 《月度備用物品計劃表》
tjzzwy7.4-z01-f2 《月度辦公用品計劃表》
tjzzwy7.4-z01-f11 《固定資產購置申請表》
tjzzwy7.4-z01-f13 《資產轉交審批明細表》
第3篇 某物業(yè)公司管理手冊說明
物業(yè)公司管理手冊說明
質量/環(huán)境手冊(以下簡稱管理手冊)是公司各項質量和環(huán)境活動必須遵循的法規(guī),是體系運行中需長期遵循的綱領性文件,本手冊是按照is09001:2000國際標準的條款和iso14001:1996國際標準的要素編寫的。
管理手冊由品質管理部負責組織編寫,管理者代表負責手冊的最終審核,報總裁批準后,下發(fā)各職能部門、相關管理處執(zhí)行。
管理手冊的管理由品質管理部負責,管理手冊發(fā)放給各相關單位主管,使用人員必須使用公司最新版受控手冊,品質管理部根據手冊《文件發(fā)放名單》填寫管理手冊發(fā)放記錄,并要求接收人簽名。
公司員工不得使用非受控管理手冊,未經管理者代表許可不得復印。
管理手冊的更改由品質管理部根據手冊實施情況提出更改申請。管理者代表對更改申請進行審核,總裁或其授權人對更改申請進行審批。更改頁中應反映版本號和修改狀態(tài)的變更,品質管理部在文件更改正式批準一周內,將最新更改頁下發(fā)至受控手冊持有人,并將原頁蓋作廢章并將其銷毀。
每一章節(jié)的內容發(fā)生修改時,則相應章節(jié)的個性狀態(tài)號遞增,即由0、1、2、3……依次遞增。當有三分之二以上的章節(jié)發(fā)生修改或運行三年以后整本手冊需換版,版本號以a、b、c……英文字母遞增。
管理手冊是根據iso9001:2000與iso14001:1996國際標準的要求制訂的,是描述本公司質量管理體系和環(huán)境管理體系的綱領性文件,是對業(yè)主/物業(yè)使用人(以下統(tǒng)稱為客戶)服務質量保證的承諾,同時也是對相關方環(huán)境保護的承諾。本公司的每一位員工都必須嚴格執(zhí)行本手冊的要求。
手冊發(fā)布和修改的批準由總裁負責。任何有關質量與環(huán)境體系的部門設置,相互關系的調整都應經董事會會議批準,并通過對管理手冊的修改來實現(xiàn)。
任何與質量和環(huán)境體系有關的管理規(guī)定都應按有關程序,通過修改企業(yè)管理體系文件來傳達。
任何人未經管理者代表批準不得復制、外傳手冊。
深圳市**國際物業(yè)管理有限公司
總經理:
日期:
第4篇 某物業(yè)公司人力資源調配管理程序
城市花園物業(yè)管理公司質量體系
人力資源調配管理程序
1.目的
為了合理的使用人才,培養(yǎng)人才,提攜人才,以適應公司經營管理及業(yè)務發(fā)展需要。
2.范圍
適用于公司各部門人員調配。
3.職責
3.1 總經理辦公室負責公司人力資源調配工作,審定各部門人員定崗、定編.
4.程序
4.1 公司內部人員調職
4.1.1 部門主管及以上人員調動:按集團人事要求辦理。
4.1.2 專業(yè)技術及管理人員調動。
4.1.2.1 部門內調動,由部門經理將調動情況呈報總經理辦公室,待總經理批準后,在總經理辦公室備案。
4.1.2.2 跨部門調動,由總經理辦公室負責調配,待總經理批準后,填寫《調動通知書》,并通知相關部門。
4.1.3 普通員工調動。
4.1.3.1 部門內調動,由部門經理負責調動,并及時送報總經理辦公室。
4.1.3.2 跨部門調動,由總經理辦公室負責調配,發(fā)《調動通知書》,并通知相關部門。
4.2 部門主管級及以上人員升職
4.2.1 由總經理辦公室根據工作需要及職位之空缺挑選合適人才,按集團人事要求報批。
4.2.2 班長升職
由部門經理根據工作需要和職位空缺,在本部門選拔或由總經理辦公室調配合適人員,由部門經理安排其培訓及考核,并填寫《員工升職評估表》報總經理辦公室備案。
4.3 免職
4.3.1 各部門內人員免職由各部門經理呈報總經理辦公室審核、備案,并報總經理批準,批準后下發(fā)《人事任(免)決定》.
4.3.2 部門主管級及以上人員免職按集團要求辦理。
4.4 總經理辦公室根據業(yè)務需要,經總經理批準,可調動員工的職位或服務地點被調動的員工不得借故推諉。
4.5 員工接到《人事任(免)決定》后,應于一日內辦妥移交手續(xù),按時報到。
4.6 調離人員在新任者未到職前,其所遺職務由直屬上級暫為代理。
4.7 公司各部門人員配置:
4.7.1 各部門要根據'因事設人'的原則,對需配置的人員向總經理辦公室提 出所需人員的資格要求,向總經理提出報批,由總經理辦公室負責招聘,用人部門考核.只有確認其具備上崗技能要求后,方可上崗獨立工作.
5.監(jiān)督執(zhí)行
由管理者代表監(jiān)督執(zhí)行。
6.質量記錄及表格
**qs4.1-02-f1-01《職務任免審批表》
**qs4.1-02-f2-01《調動通知書》
**qs4.1-02-f3-01《人事任免決定》
第5篇 物業(yè)公司供方環(huán)境因素管理作業(yè)指導書
1.0適用范圍:
適用于公司各供方或相關方提供服務過程中環(huán)境因素的管理。
2.0供方分類:
物料供應商、服務提供方、外委工程承包商和其它相關方。
3.0物料供方環(huán)境因素的管理
3.1由公司物料管理部門將物料的環(huán)保要求通報給供方,供方按要求提供物料。
3.2物料使用部門需采購物料時,應在《采購申請單》中注明環(huán)保的要求,經審批后提交物料采購部門進行采購。
3.3物料使用部門對采購物料進行驗收,檢驗物料是否符合公司環(huán)保的要求,并要求供方提供符合規(guī)定的產品,如不符合則按相應程序處理。
3.4公司物料采購管理部門將物料驗收不合格情況反饋給物料供方,并要求物料供方整改,確保物料供方提供符合公司環(huán)保要求的合格產品。
4.0服務供方環(huán)境因素的管理
4.1相關部門負責人根據文件要求識別服務供方在公司范圍內活動產生的環(huán)境因素,如公司已對其制定了相關管理方案,則要求服務供方按照方案實施活動,如未制定,則與服務供方共同制定相關管理方案。
4.2相關部門負責人對服務供方環(huán)境活動進行日常檢查,填寫相關檢查記錄,對不符合公司環(huán)境體系或法規(guī)要求的服務供方開具《糾正通知單》,限其及時糾正,并對整改情況進行驗證。
5.0外委供方環(huán)境因素的管理
5.1工程技術部立項時,在《外委工程項目立項申請表》上注明可能的環(huán)境因素影響的防范要求。
5.2公司管理者代表組織審查外委工程項目環(huán)境因素控制措施。
5.3工程技術部負責人將相應環(huán)境管理方案及公司的相關要求,提交外委工程承包商,可將內容寫入合同中,并嚴格按管理方案內容監(jiān)督外委供方執(zhí)行。
5.4工程技術部負責人或其指定的責任人隨時監(jiān)督外委供方在公司范圍內的活動,以確保其活動符合公司環(huán)境管理的要求。
6.0其它相關方(裝修、電話、煤氣施工等)
6.1其它相關方需在公司所管范圍內進行活動中,相關部門負責人應將公司相關的環(huán)境管理要求通報給相關方,并要求其按規(guī)定執(zhí)行;
6.2相關部門負責人在責任范圍內隨時對相關方的活動進行檢查,預防出現(xiàn)不合格。
7.0支持性工具
《環(huán)境因素調查評價表》
《重大環(huán)境因素表》
《重大環(huán)境因素管理方案》
《糾正通知單》
編制:審核:批準:日期:
第6篇 物業(yè)公司品質管理部部長崗位說明
崗位職責:
1.熟悉掌握物業(yè)公司上級主管部門頒發(fā)的有關物業(yè)政策法規(guī)并落實執(zhí)行;
2.熟悉掌握物業(yè)服務規(guī)范制度、流程及管理體系;
3.對物業(yè)服務項目盈利模式進行創(chuàng)新,提升物業(yè)服務質量,增加物業(yè)公司收益;
4.牽頭工程部、綜合辦公室共同對物業(yè)接管項目進行論證分析,制定物業(yè)運營方案;
5.定期巡視、檢查物業(yè)處服務質量,針對服務質量提出整改意見并監(jiān)督執(zhí)行;
6.定期抽查各物業(yè)處業(yè)主滿意度,根據業(yè)主意見制定改善方案,提高服務質量;
7.完成領導交辦的其它工作。
任職資格:
1.物業(yè)管理相關專業(yè),本科及以上學歷;
2.熟悉物業(yè)工作流程,掌握物業(yè)法規(guī);
3.思想進步,愛崗敬業(yè),積極上進,有較強溝通能力;
4.5年以上大型物業(yè)公司物業(yè)管理相關工作經驗。
第7篇 物業(yè)公司行政管理工資管理作業(yè)指導書
物業(yè)公司行政管理作業(yè)指導書--工資管理
一、根據現(xiàn)代企業(yè)管理的要求,本著“三個有利,三個掛鉤”的原則,即有利于提高工作效率;有利于開發(fā)人力資源;有利于增加企業(yè)經濟效益;將個人收入與企業(yè)經濟效益掛鉤,與本人工作態(tài)度與服務質量、勞動紀律掛鉤,與工作績效掛鉤。充分調動全體員工的積極性和主動性,努力實現(xiàn)公司管理目標。
二、工資構成
1、基本工資
2、崗位津貼
3、職務補貼
4、工種補貼
5、月獎金
三、工資崗級標準
1、制定原則:根據行業(yè)及企業(yè)實際經營狀況,制定員工工作崗位工資標準。
2、劃分標準:根據工作性質不同分為三種崗位工資,相同崗位工資又依據學歷、經驗等不同分為若干等級。
3、工資等級
a、管理人員:a)一般;b)中級;c)高級
b、技術人員:a)一般;b)中級;c)高級;
c、保安人員:a)一般;b)中級;c)高級
四、崗位工資級別評定辦法
1、員工經招聘錄用后,根據任職資格確定工作崗位。
2、辦公室將員工基本情況進行初審后,報送公司總經理審批員工崗位工資級別標準,特殊情況的員工可由總經理批準給予適當級別的工資標準。
3、高級管理人員(總經理、副總)的工資級別標準由董事會決定。
4、試用期人員工資根據新聘員工從事的崗位,按相應崗位的試用工資標準發(fā)放。
五、工資發(fā)放
每月28日為發(fā)薪日。由辦公室提前一周將員工考勤統(tǒng)計結果和上月的考評結果報公司總經理審批后,報送財務部計發(fā)。
六、其他薪金發(fā)放標準
1、雙薪。根據公司當年經營情況酌情發(fā)放/終止。發(fā)放辦法是年滿12個月的,發(fā)放1個月的工資,未滿12個月的,不予發(fā)放(試用期員工不享受雙薪)。
2、加班費。經公司領導同意在日法定標準工作時間以外加班的及國家法定休息日值班和加班的,按《勞動合同》有關規(guī)定計發(fā)加班工資。
七、工資變動管理
1、員工工資實行動態(tài)管理。員工評定崗位級別后,工資按照崗位標準套入相應的檔次,具體執(zhí)行薪隨崗定、崗變薪變、易崗易薪的工資管理原則。
2、根據企業(yè)經濟效益和目標管理情況,由公司領導研究決定調升和下浮員工工資的比例,以增強企業(yè)發(fā)展后勁。
3、工資調整與勞動紀律掛鉤:
對于員工表現(xiàn)將依據獎勵制度執(zhí)行,發(fā)現(xiàn)有違紀現(xiàn)象,按相應的處罰標準在當月的工資中扣除。具體執(zhí)行《員工獎懲條例》。
起草人:審核人:審批人:
日期:日期:日期:
第8篇 物業(yè)公司行政管理員工守則
物業(yè)公司行政管理之員工守則
1、準時上下班,按時按質完成任務,不拖延、不積壓。
2、服從上級指揮,如有不同意見,應婉轉相告或以書面陳述,一經上級主管決定,應立即遵照執(zhí)行。
3、盡忠職守,保守業(yè)務上的秘密。
4、愛護本公司財物,不浪費、不侵占。
5、遵守公司一切規(guī)章制度及工作守則。
6、維護公司聲譽,不做任何有損公司名譽的行為。
7、注意本身品德修養(yǎng),切戒不良嗜好。
8、不私自經營與公司業(yè)務有關的商業(yè)或兼任公司以外的職務。
9、待人接物要態(tài)度謙和,以爭取同仁及顧客的合作。
10、嚴謹操守,不得收受饋贈、賄賂或挪用公款。
第9篇 物業(yè)公司人力資源管理程序
1.0程序目的
通過對人力資源的管理控制 ,確保承擔管理體系規(guī)定職責的人員有能力滿足服務質量要求。
2.0適用范圍
適用于管理處范圍內員工的管理。
3.0主要工作職責和權限
3.1 公司行政人事部負責公司員工的招錄、定崗、辭退工作;管理處亦可通過張貼招聘廣告,對應聘人員面試,初審通過后再由公司行政部復審,其它事項按公司行政管理制度執(zhí)行。
3.2 管理處各部門負責就專業(yè)范圍內培訓工作計劃的制定、組織和落實工作。
3.3 管理處各部門負責配合公司行政人事部開展人力資源管理工作。
4.0程序內容
4.1崗位能力要求
公司行政人事部負責按照崗位職責要求實施人員招錄、定崗、辭退工作。
4.2培訓需求的識別
4.2.1各部門負責人應根據《崗位職責》中的要求,對本部門員工的工作能力、職業(yè)技能進行評價,結合管理需要、服務質量考核、業(yè)主(住戶)投訴和其他活動所確定的情況,確認培訓需求。對本部門自己無力組織實施的培訓項目,應以書面報告的形式反饋至公司。
4.2.2各部門負責對特殊崗位員工的資格要求進行識別,根據該崗位人員的實際情況確定培訓需求,擬定培訓計劃。
4.2.3行政人事部結合公司實際情況、及培訓需求,定期或不定地開展員工培訓工作。
4.3培訓計劃的實施
4.3.1公司組織的內部培訓,由行政人事部根據具體組織落實時間、場地、授課教師、教案等,并及時通知相關部門人員。受訓人員應按時出席,并在《培訓記錄表》中簽到。
4.3.2每項培訓結束后,培訓實施部門應組織相應的考試或實操,并對培訓的有效性 做出評價,評價標準如下:
1)參加培訓人員60%的成績在85分以上為效果優(yōu)秀;
2)參加培訓人員60%的成績在70分以上為效果良好;
1)參加培訓人員60%的成績在60分以上為效果一般;
2)參加培訓人員的成績及格率低于60%為無效。
上述1)、2)、3)項評價結果均視為有效,如評價為無效,組織培訓部門需重新組織實施培訓。
4.3.3外派培訓人員培訓結束后應將資格證書復印件、成績單等交行政人事部歸檔。
4.4培訓類別及要求
4.4.1新員工上崗培訓
1)新員工入職培訓由行政人事部組織按前述第4.3節(jié)實施。新員工經培訓,如培訓考試不合格,由行政人事部安排補考或辭退。
2)對晉升或轉崗的員工,由所在部門的負責人識別其培訓需求,具體執(zhí)行前述4.2、4.3節(jié)。
4.4.2轉正培訓
員工在試用期內應接受崗位培訓,由所在部門負責實施。
試用期滿后,行政人事部要組織轉正培訓并安排考試/考核,考試合格作為員工轉正的條件之一。
4.4.3崗位培訓
各部門應經常組織對員工進行崗位專業(yè)知識和操作技能培訓以及服務禮儀、品質意識的培訓。具體執(zhí)行前述4.2、4.3節(jié)。
各部門應每年對本部門員工進行崗位能力評定,對不稱職的員工要安排再培訓,培訓考核合格方能上崗。同時,按市場需求和公司發(fā)展的要求對各崗位員工進行再提高培訓,具體實施按前述4.2、4.3節(jié)執(zhí)行。
4.4.4特殊崗位人員資格要求及培訓
特殊崗位人員的資格要求在其入職和后續(xù)工作中由各部門識別并經行政人事部確認,如需由公司安排培訓時,由各部門申請、報行政人事部統(tǒng)一安排報審執(zhí)行。在培訓結束后,行政人事部負責確認其資格。確認合格的人員方可上崗工作。
4.5質量記錄的歸檔保存
所有本程序的質量記錄,由相關部門依照《質量記錄控制程序》進行歸檔保存。
5.0質量記錄表格
5.1《培訓記錄表》
5.2《培訓需求申報表》
5.3《年度培訓計劃》
第10篇 某物業(yè)公司管理手冊總要求
物業(yè)公司管理手冊總要求
本公司按照iso9001:2000標準、iso14001:2004標準的要求,建立管理體系,并結合本公司的實際情況形成了文件。本公司將按管理體系標準和管理體系文件規(guī)定的要求實施,對管理體系所有過程進行控制,并持續(xù)改進其有效性,通過滿足顧客和相關方要求和適用的法規(guī)要求,而達到顧客和相關方滿意的目的。
1為實施管理體系,本公司對管理體系所需要過程或活動進行了識別,并通過職責分配表確定本公司各部門對體系過程的應用及質量、環(huán)境管理體系覆蓋范圍。詳見章節(jié)號2.0中“管理體系過程職責分配表”。
2通過本手冊對管理體系各過程進行了描述,同時對環(huán)境因素進行了識別和評價,確定了其重要的環(huán)境因素,并確定這些過程或活動的順序和相互作用。
3為確保這些過程有效運行和控制,本公司編制了管理手冊、程序文件、環(huán)境管理方案、作業(yè)文件及工作記錄,采用適用的外來標準、法律法規(guī)及其他要求、規(guī)范和文件,作為確保這些過程有效運行和控制的準則、方法。
4為確保過程的有效運行和對過程進行控制,提供了必要的資源和信息。
5對過程運行進行監(jiān)督、測量,以獲取必要和充分的信息,并分析這些過程是否有效運作。
6針對上述信息分析實施必要的措施,使這些過程最終實現(xiàn)過程策劃的結果,并根據需要對這些過程進行持續(xù)改進。
7本公司若發(fā)生外包過程按《采購控制程序》和《相關方環(huán)境制約控制程序》的規(guī)定執(zhí)行。
第11篇 x物業(yè)公司建筑物維護管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp4.7物業(yè)公司建筑物維護管理程序頁碼: 1/3
1.目的:
保證建筑物主體,完好無損,確保建筑物符合質量要求。
2.適用范圍:
公司將小區(qū)內建筑物的維護發(fā)包給分承包商,要求分承包商建立專門的維修班提供服務,并在服務過程中執(zhí)行公司規(guī)定的程序。
3.引用文件:
3.1 質量手冊第4.6、4.9、4.13、4.15、4.16章。
3.2 iso9002標準第4.6、4.9、4.13、4.15、4.16章。
4.職責:
4.1 公司副總經理負責重大或專項建筑物非日常性維護項目方案及預決算的審批。
4.2 公司工程維修部(以下簡稱工程部)負責重大或專項建筑物的維修計劃的制定。
4.3 工程部可根據實際狀況向公司副總經理提出維護建議。
4.4 工程部主任負責監(jiān)督、檢查建筑物維護工作。
4.5 財務部負責各項維修款項的資金結算。
4.6 工程部檔案管理員負責建筑物維護的文字記錄,并建立相應資料檔案。
5.工作程序:
5.1 建筑物的檢查:
5.1.1工程部根據建筑物的各項質量要求,作出《建筑物檢查和維修規(guī)定》說明檢查人員、檢查內容、檢查周期、檢查具體要求及維護的要求。
5.1.2維修班長按檢查具體要求,依據建設部《房屋完損等級評定標準》和公司制定的《建筑物檢查和維修規(guī)定》,對建筑物實行檢查,并作詳細檢查記錄,填寫《住宅樓建筑周期檢查表》,報工程部主任。
5.1.3每年根據房地局的要求,工程部組織有關部門做好房屋安全普查工作。
5.2建筑物的維修:
5.2.1維修班根據檢查情況進行判斷,屬小修范圍內的應及時修復,并填寫有關記錄。
5.2.2維修班根據檢查情況結果判斷后,超出小修范圍的,應及時上報工程部,雙方在《住宅樓建筑周期檢查表》簽字。
5.2.3工程部根據維修的實際情況,制定《建筑物維修工作計劃》并上報副總經理審批后方可進行維修。
5.3對建筑物維修的監(jiān)督和驗收:
5.3.1工程部負責按計劃對維修進度,過程進行監(jiān)督、控制、促進工作進展,并對維修后的結果進行檢查,做好記錄。
5.4對不合格維修的控制:
5.4.1工程部主任發(fā)現(xiàn)維修質量不符合要求的,向分承包商發(fā)出《整改通知書》,要求返工、返修處理,直到符合要求。
5.4.2維修沒有按預定時間完成,在保證質量的同時,工程部主任抓緊對工作進行驗收,保證工作質量。
5.4.3工程部主任負責完成工程后的驗收,保證工作質量。資料保存于工程部建檔。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《房屋完損等級評定標準》
6.2《建筑物檢查和維修規(guī)定》 ej-wi-qp4.7-01
6.3《住宅樓建筑周期檢查表》 ej-qr-qp4.7-01
6.4《建筑物維修工作計劃》 ej-qr-qp4.7-02
6.5《零維修登記表》 ej-qr-qp4.4-01
6.6《材料領用單》
ej-qr-qp4.4-02
6.7《零維修服務單》 ej-qr-qp4.4-03
6.8《維修工匯總表》 ej-qr-qp4.4-05
6.9《維修工考核表》 ej-qr-qp4.4-06
6.10《物業(yè)管理服務規(guī)范用語》ej-wi-qp8.1-02
第12篇 物業(yè)公司消防管理程序
物業(yè)公司消防管理程序
1.目的
加強所服務區(qū)域的消防管理,以'防消結合、預防為主'為工作方針,提高消防管理業(yè)務水平,切實保障服務區(qū)域內顧客生命及財產安全。
2.范圍
適用于**物業(yè)公司各部門。
3.職責
3.1公司總經理為消防安全第一責任人,全面負責消防安全工作的組織落實和監(jiān)督總結,建立健全防火安全責任制度。
3.2安全主管為部門直接責任人,具體負責組織服務區(qū)域消防工作的具體實施、培訓、演習、檢查、完善消防設施,組織和建立義務消防隊,制定和實施滅火方案。
3.3部門經理指定消防管理人員為責任人,負責防火宣傳及安全檢查,消除火險隱患,熟悉周圍環(huán)境,及時制止、糾正違章行為,參加現(xiàn)場滅火救災工作。
3.4客戶服務部協(xié)助總經理落實和監(jiān)督公司各部門的消防工作,督促完善防火安全責任制度。
4.方法和過程控制
4.1義務消防隊伍的建立
4.1.1由中心主管負責建立由各部門成員組成的義務消防隊伍。
4.1.2消防總指揮:由公司經理擔任,負責滅火工作的全面組織及指揮。
4.1.3消防副總指揮:由中心值班人員或設備主辦擔任,協(xié)助總指揮及保證設備的正常運行。
4.1.4滅火組組長:由總指揮現(xiàn)場指定(一般為班長以上的人員),組織一切力量滅火,及時向中心報告火情。
4.1.5滅火組組員:由安全管理員和技術人員組成,聽從組長的安排,利用一切滅火器材全力滅火。
4.1.6聯(lián)絡組:由巡邏崗及附近保潔員組成,每隔一分鐘向總指揮匯報一次現(xiàn)場火情,協(xié)助滅火人員滅火。
4.1.7后勤組:由公司其他人員及男保潔組成,協(xié)助運輸消防器材及消防工具。
4.1.8救護組:由公司出納帶領女保潔進行救護。
4.1.9疏散組:由當班安全管理員、保潔員、技術員組成。各出入口崗安全管理員,阻止人員進入,指揮人員向外疏散;車場崗安全管理員阻止車輛進入,指揮車輛向外疏散;保潔員指揮協(xié)助住戶疏散,技術人員確保相應消防設備處于正常狀態(tài)。
4.1.10治安組:由安全管理員組成,負責現(xiàn)場及所轄區(qū)域的治安管理,防止犯罪分子乘機作案。
4.1.11定期舉行消防安全知識結合消防作戰(zhàn)方案的培訓,使所有的員工了解消防基本常識,消防作戰(zhàn)程序的內容及自在火災發(fā)生時自己的任務,每位員工熟悉自己的崗位環(huán)境,操作的設備及物品情況,熟悉安全出入口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,安全主管監(jiān)督消防器材的維護保養(yǎng)工作。
4.2滅火過程的原則
4.2.1接到人員或消防主機的火情報警。
4.2.2中心值班人員要立即判斷真?zhèn)?。若是假火?立即查明原因;若是真火警,立即啟動消防設備、通知消防總指揮、組織疏散人群。
4.2.3組織人員攜帶滅火器材趕到現(xiàn)場進行滅火。
4.2.4火勢不能控制,尋求社會支援,火勢能控制,增加滅火人員,盡快撲滅。
4.2.5滅火后,保護現(xiàn)場,查明原因。
4.2.6由消防總指揮負責或指派專人落實了解起火原因。
4.2.7原因不明或有可疑時須保護好現(xiàn)場,查明原因。必要時報相關政府部門處理。
4.2.8及時填寫《緊急事件處理記錄表》
4.3每位員工的季度考核中必須包括相應的消防知識,安全管理員必須會使用滅火器、消防水帶,保潔員必須會使用滅火器、知道疏散人員的方法,督促員工規(guī)范進行用火用電作業(yè),并管理好化學易燃、易爆危險物品。
4.4定人、定時、定措施消除火險隱患,每年十月組織一次消防實戰(zhàn)演(演習時必須實際使用消防水帶、滅火器)。演習前一周制定演習方案,并將演習情況記錄在《消防演習情況記錄表》上。
4.5每季度至少進行一次緊急集合,人員以安全管理員為主(在崗安全管理員可不在緊急集合之內),須準確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕到指定地點的時間和裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄,對緊急集合中不能達到要求的人員,在月度考核中予以體現(xiàn),對緊急集合中無故缺勤、拖延人員要予以嚴肅處分。
4.6對服務區(qū)域內的消防設備、設施進行統(tǒng)計并記錄《消防設施清單》,《消防設施清單》應根據情況及時更新,定期組織檢查修保養(yǎng)消防器材設備。
4.7積極協(xié)助消防機關對消防工作的檢查和指導,每年三月和十月分別組織對住戶的消防知識宣傳。
4.8保持樓梯、走道和出口暢通無阻,妥善維護樓梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明設施。嚴禁儲存煙花炮竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃、易爆以及各類劇毒物品。
4.9發(fā)現(xiàn)有異味、異聲、異色等現(xiàn)象要及時報告,并采取積極措施處理。
4.10在防火范圍內,辦公和小區(qū)裝修面積在50平方米以下的,由公司負責審核,超過50平方米的應報消防機關審核,經批準后方可施工,裝修應采用不燃或難燃材料,使用易燃或可燃材料的,必須經消防機關批準,進行防火處理。
4.11顧客進行室內裝修,在需要增設電器線路或進行動火作業(yè)前,必須報公司批準。公司必須要求施工人員做好安全措施,嚴禁亂掛、亂接臨時電線。裝修現(xiàn)場必須配有足夠的滅火器,禁止施工人員在現(xiàn)場做飯、吸煙、使用明火。
4.12必須有服務區(qū)的地下天然氣管網圖,服務取內挖掘地面必須得到公司辦理申報手續(xù),經部門經理同意,方可動工。具備使用管道天然氣條件的服務區(qū),嚴禁使用瓶裝液化石油氣。
4.13物業(yè)公司須有地面層消防設施平面圖,并懸掛于指揮中心,圖中標注滅火器、消防栓、水流接合器等消防設施的位置,底商在明顯位置必須設置消防疏散示意圖,不得隨意動用消防器材和消防水。
4.14物業(yè)公司須有滅火作戰(zhàn)示意圖,并懸掛于消防指揮中心;有消防設施清單,存放于指揮中心。
4.15服務區(qū)須配有足夠的消防用沙,不得挪做它用.
4.16每位員工應熟悉自己的崗位環(huán)境,操作的設備及物品情況,熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,控制中心監(jiān)督消防器材的維護保養(yǎng)工作。
4.16火警、火災處理方法
4.16.1任何人員發(fā)現(xiàn)火情時,應立即就近取用滅火器滅火,同時立即向指揮中心報警。
4.16.2接到火警通知后,中心人員要保持鎮(zhèn)定,要求現(xiàn)場人員講明火警地點,燃燒物質,火勢情況等,馬上派人帶對講機、滅火器、消防工具到現(xiàn)場了解情況及滅火,確認火災程度,并及時向指揮中心匯報火
情。指揮中心同時迅速拔打119火警電話,將火災情況進行通報。
4.16.3中心值班人員根據火情,立即通知各崗位禁止無關人員、車輛進入現(xiàn)場,通知有關人員組織疏散。立即安排人員關閉著火區(qū)域煤氣閥、電源,同時將火警情況報告給消防總指揮。
4.16.4消防總指揮接到通知后,立即趕到現(xiàn)場指揮人員趕赴現(xiàn)場救護,同時集合全體人員布置救災工作,并向總經理匯報,安排設備負責人員切斷煤氣總閥及市電,并將應急電源投入使用。
4.16.5火勢擴大到三級(猛烈階段),通知顧客有序離開,在場工作人員指揮顧客安全疏散。
4.16.6同時指揮中心應立即撥打火警電話119通知公安消防部門進行搶救,并向社會求助。接應組人員負責引導、配合外界增援隊伍。
4.16.7疏散組在組織好現(xiàn)場的同時,積極協(xié)助消防部門做好火災現(xiàn)場的保護工作。
4.16.8安全管理部至少每半年組織一次專業(yè)人員對各業(yè)務部門進行防火安全檢查,并監(jiān)督整改措施的落實情況,保存相關質量記錄。
5.相關工作記錄表格:
5.1《消防設施清單》
第13篇 某物業(yè)公司資源節(jié)約管理作業(yè)指導書
物業(yè)公司資源節(jié)約管理作業(yè)指導書
1.0目的
為了有效使用資源,做到物盡其用,杜絕浪費,降低成本,增加效益,特制定本程序。
2.0適用范圍
本程序適用于本公司的所有部門、管理處及員工。
3.0定義
4.0職責
4.1各部門、管理處負責對責任范圍內的水、電、紙張、辦公用品、維修材料、燃油、機油等資源的消耗進行控制,并對責任范圍內用水、用電設備設施進行巡查和對用水用電情況進行監(jiān)督與檢查。
4.2機電管理部負責每月對公司上月各區(qū)域范圍內水、電消耗進行抄表及統(tǒng)計分析,協(xié)助各部門制定具體的控制方法。
4.3行政辦公室負責每月對公司上月各部門、管理處紙張消耗進行統(tǒng)計分析,協(xié)助各部門制定具體的控制方法。
4.4品質保證部負責對各部門的執(zhí)行情況及目標完成情況進行監(jiān)督檢查。
5.0內容
5.1資源節(jié)約意識的形成和影響(相關方、公司員工):公司通過對實施培訓、社區(qū)文化宣傳欄、報刊、網站、標識等方式促進公司員工和相關方資源節(jié)約意識的形成。
5.2需要控制的方面:水、電、辦公用品(紙張、墨盒、筆等)、燃油(柴油、汽油)、機油、維修材料等。
5.3資源節(jié)約的場所:公共區(qū)域(走道、大堂、外圍、消防通道、地下停車場)用電;公共衛(wèi)生間用水用電;設備、設施運行、維修和保養(yǎng)用水用電;員工宿舍用水用電;清潔、綠化用水用電;員工食堂用水用電等。
5.4資源節(jié)約的實施
5.4.1水:對供水設施設備進行合理配置,根據實際情況盡量選用節(jié)水設備,對供水設施進行巡查以確保設施設備處于正常狀態(tài),無跑冒滴漏;對員工宿舍用水、清潔、綠化用水、食堂等用水量大的區(qū)域制定節(jié)水目標和指標控制;根據需要在用水區(qū)域張貼節(jié)約用水的相關標識;對相關方施加影響使其遵守公司的資源節(jié)約管理相關規(guī)定;每月對用水情況進行統(tǒng)計分析等。
5.4.2電:對供電設施設備進行合理配置,根據實際情況盡量選用節(jié)能設備,對供電設施進行巡查以確保設施設備處于正常狀態(tài);對員工宿舍用電、清潔、綠化用電、食堂等用電量大的區(qū)域制定節(jié)電目標和指標控制;根據需要在用電區(qū)域張貼節(jié)約用電的相關標識;根據實際情況盡量使用節(jié)能燈、做到辦公區(qū)域人走燈滅、空調在相應的溫濕度環(huán)境下才開啟、辦公設備專人管理(下班后關閉)、走道根據具體情況開燈、消防通道采用觸摸式或聲控開關、員工宿舍用電、清潔、綠化用電進行限量;對相關方施加影響使其遵守公司的資源節(jié)約管理相關規(guī)定;每月對用電情況進行統(tǒng)計分析等。
5.4.3辦公用品:文件的傳遞盡量使用電子檔,對于必須用紙張打印或復印的資料應正反使用;其他辦公用品做到限量使用等。
5.4.4燃油:通過維護保養(yǎng)使耗油設施設備處于正常狀態(tài),防止跑冒滴漏;在設備更新時盡量選用燃燒效率高的設備。
5.4.5維修材料:在保證使用功能的情況下,盡量低成本、低更換、能維修則維修、建立工具以舊換新制度等。
5.5對資源節(jié)約實施情況的監(jiān)控及監(jiān)控結果的處理:有方案的依方案執(zhí)行,無方案由責任部門和品質保證部共同監(jiān)控,對監(jiān)控未達要求的按照《事故、事件、不符合糾正與預防措施》進行。
6.0相關文件
《事故、事件、不符合糾正與預防措施》
7.0記錄
《資源消耗統(tǒng)計表》(不定格式)
第14篇 某物業(yè)公司財務部管理范圍
物業(yè)公司財務部管理范圍
1、財務部是公司財務管理、會計核算的職能部門。
2、負責公司財務會計規(guī)章制度、內部會計核算制度,內部控制制度的制定和實施;
3、負責公司年度財務計劃、財務預算、財務決算的編制;
4、負責公司的質量、環(huán)境、職業(yè)健康安全有關預算項目的審核、批復及保證資金落實;
5、監(jiān)管公司所有資產,對公司所有財務收支活動進行分析,為公司各項經營決策提供財務數(shù)據、財務信息。
第15篇 物業(yè)公司程序文件基礎設施管理程序
1、目的加強對公司資產的管理,保證公司資產的安全、完整,充分發(fā)揮資產使用的效能。
2、范圍本制度適用于物業(yè)管理有限公司對資產的管理。
3、定義3.1 資產的釋義:根據物品的價值和使用期限,分為固定資產類、資產類、低值易耗物品類。
3. 2 單位價值在人民幣2022元以上(含2022元),使用年限在一年以上的有形資產(包括電子設備、電腦設備、房屋建筑物、運輸設備、機械設備以及其它設備) 列入固定資產類。
3. 3 單位價值在人民幣100元以上(含100元)2022元以下的,使用年限在一年以上的各種用具物品(包括普通的辦公家私、小件電腦設備、辦公設施、工程工具等)列入資產類。
3. 4 單位價值在人民幣100元一下的物品,列入低值易耗物品類。
3. 5 電腦軟件類的資產,根據其價值的大小,分別列入固定資產和資產的管理。
3. 6 為便于實物的管理,個別設備(如:工程設備中的水泵、保潔設備中的除草機等同等、同類設備)雖然其單價不足人民幣2022元,也可列入固定資產管理范圍。
3. 7資產物品中(如:玻璃、印刷品等)無論時價花費多少,都不納入資產范疇,只辦理入庫、出庫手續(xù),登錄流水帳本;
4、職責
4.1 資產主管部門
4.1.1 辦公室是公司資產實物管理的主管部門,負責對各管理處資產管理的指導監(jiān)控和本部資產的實物管理。
4.1.2財務管理部是公司資產帳務管理的主管部門,著重從資產的原值、已提折舊、凈值等方面對公司資產進行監(jiān)控和管理。
4.1.3各管理處負責本管理處資產實物管理,接受公司辦公室及財務管理部的監(jiān)控和管理。
4.2 電子辦公設備類資產的管理辦公室是公司電子辦公設備類實物管理的專業(yè)部門,負責對公司電子辦公設備類資產進行專項管理,對電子辦公設備類資產的購進、配置、使用、維修及報廢等進行全面的登記和管理。
4.3 各部門、各管理處對資產的使用和保管要明確責任人,各部門、各管理處的責任人對使用資產負有妥善保管、安全使用的責任。
5、方法和過程控制
5.1 資產的分類和使用年限根據現(xiàn)行的會計核算制度及公司資產的具體情況,資產的分類和固定。
5.1.1對如固定資產及資產的使用年限及編號方法如下:資產大類及代號資產總分類資產明細分類使用年限資產分類資產代號明細分類固定資產g資產機械、工具、設備j
1、工程工具10年2、保潔工具3、變電箱設備
4、其他運輸設備ys
1、安全巡邏自行車10年2、食堂采購三輪車3、東麗湖船只
4、公務車輛
5、其他家私類js
1、柜、沙發(fā)、會議臺5年2、辦公臺(桌)3、辦公椅
4、其它通訊設備t
1、對講機(套)5年2、電話機3、喊話器
4、其他安防器械設備af
1、車閘系統(tǒng)10年2、消防系統(tǒng)3、門禁管理機
4、滅火器
5、鋁合金崗亭
6、其他電腦設備(非安防)dn
1、臺式電腦全套5年2、手提電腦電子設備d
1、日常家用電器5年2、辦公用設備娛樂設備(非電子)yl
1、娛樂經營設施、5年2、員工福利娛樂設施其他類qt其他設備5年
5.1.2 對于低值易耗物品,只需記錄流水帳冊。
5.2資產登記的要求:
5.2.1 本部及各管理處要分別做好固定資產、低值易耗品的登記,登記在《物業(yè)年度固定資產盤點表》中。
5.2.2 為方便公司資產的統(tǒng)計,總部及各管理處統(tǒng)一按上述資產大類及總分類進行固定資產登記。
5.2.3 資產的編號規(guī)則:(物業(yè)公司+固定資產/資產)-(固定資產/資產的類別稱為資產代號)- (固定資產/資產的序號)其中,公司編號左起前兩位為公司所在地區(qū)拼音簡稱,如:為tj;
第三位為公司業(yè)務類型簡稱,如:物業(yè)為w;
第四位為資產類型簡稱,如:固定資產為g ,資產為;
如:屬于固定資產,匯總后為:tjwg
5.2.4 資產代號根據購置資產種類劃分,如:手提電腦(非安防類)屬固定資產的電腦設備類,其資產代號為:dn ,其他資產代號請參照:
5.1條款執(zhí)行。
5.2.5 低值易耗品的分類和資產編號由本部及各管理處視資產的具體情況參考上述分類自行調整。
5.3資產管理
5.3.1 所有公司資產均由辦公室統(tǒng)一調配、購置,由各使用單位分級管理。
5.3.2 資產的購置、調撥、轉讓、報廢等均須按程序審批,未經批準,不能辦理相關手續(xù)。
5.3.3 本部及各管理處指定專人(稱為資產管理員)負責資產管理,并在辦公室備案。
5.3.4 辦公室和財務共同負責公司資產管理的工作督導,將會不定期對各單位資產管理情況進行抽查,發(fā)現(xiàn)問題對資產管理員及其它相關責任人員進行處理。
5.3.5 資產編號規(guī)則需統(tǒng)一,并在資產上粘貼標識,確定資產責任人,確保資產的合理使用及管理。
5.3.6 本部及各管理處資產管理員負責本項目的資產的登記注冊、發(fā)放、管理,建立內部資產臺帳,填寫固定資產登記卡片,其中列明資產的名稱、購置年代、物品規(guī)格型號、價值、使用部門。
上報辦公室備案。
同時,每半年辦公室行政組與財務進行資產的盤點清查工作(每月進行抽查)。
5.3.7 資產的使用部門和使用人須合理使用設備,嚴格按規(guī)程操作,并注意設備維護、保養(yǎng)。
由于使用、保管不善造成的遺失和損毀,責任人要按資產購置價格或資產管理部門的評估價值賠償。
5.3.8 資產使用人離開公司時應辦理移交手續(xù),項目負責人必須到本項目資產管理員處進行確認,否則造成的一切后果,由項目負責人承擔。
5.3.9公司內資產轉移應填報資產轉移審批單,各單位第一負責人簽字,報辦公室批準后由資產管理員登記后方可進行轉移。
5.3.1 0易損物品無使用價值或使用年限已到時,應由資產管理員填寫報廢申請表,由辦公室審核后報財務部復核后做相應處理。
5.3.1 1未經資產分管部門,辦公室同意,任何部門和個人不得將資產外借和供無關人員使用。
5.4資產購置、調拔、轉讓、報廢的審批權限和審批程序
5.4.1固定資產購置、轉讓、報廢的審批權限:所有固定資產報廢由總經理批準,單件資產凈值在1000元以上的固定資產或低值易耗品的購置、調出、轉讓、報廢,經辦公室審核后由承辦部門總經理助理審批,報總經理審批。
5.4.2 固定資產購置、轉讓、報廢的審批流程:購置、調撥、轉讓、報廢1000元以上的公司資產:
5.4.2.1 使用部門通過郵件報送申請報告;
5.4.2.2 由各單位第一負責人簽署意見;
5.4.2.3 經辦公室進行審核;
5.4.2.4 由財務部復核;
5.4.2.5 總經理助理批復意見;
5.4.2.6 總經理批準后由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.2.7 1000元以下資產或專業(yè)物品的購置,由項目自行在公司制定合格供方范圍內進行購置,辦公室行政組備案;
公司需要統(tǒng)一的物品如辦公桌椅、書柜、檔案柜、床等由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.3使用部門提出購置公司資產申請后,應首先由公司辦公室負責進行內部調配,若所需購置的物品,公司內部可調配的應在內部調配,盡量避免重復購置造成資金的浪費;
如不能調配,方可進入購置審批階段。
5.4.4資產購置的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產購置申請表》并按規(guī)定申報流程和審批權限獲批準后,方可進行資產的購置。
5.4.5資產轉讓、報廢的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產報廢申請表》,并按規(guī)定申報流程和審批權限獲批后,方可進行資產轉讓和資產殘骸的處理。
報廢資產有殘值的,經資產主管部門估價、處理后,回收的資金應及時上繳公司財務管理部;
報廢資產原值在2022元以下的項目可自行處理,但必須知會辦公室;2022元以上則有公司統(tǒng)一處理;
公司資產在部門間的內部調配,填寫《內部調動(離職)資產轉移單明細表》按流程審批后再行調配。
5.5 固定資產的盤點本部、各管理處對固定資產每月盤點,辦公室和財務管理部負責對總部及各管理處的監(jiān)督檢查。
通過盤點,確保固定資產帳帳相符、帳物相符、物標相符、安全完整。
本部及各管理處資產盤點可參考以下方式進行:
5.5.1由資產管理部門組織有關部門進行資產的實物清點,并做出實物盤點(盤盈、盤虧、待報廢)報告。
5.5.2財務部門根據實物盤點的情況,與財務帳核對,計算盤虧、待報廢資產的價值(原值、已提折舊、凈值),做出最終的固定資產盤點報告并報批。
6、支持性文件無
7、質量記錄及表格tjwy
6.3-01-f
1 《內部調動(離職)資產轉移單明細表》tjwy
6.3-01-f 2 《物業(yè)月度盤點表》tjwy
6.3-01-f 3. 《物業(yè)年度資產盤點表》tjwy
7.4-01-f
1 《月度備用物品計劃表》tjwy
7.4-01-f 2 《月度辦公用品計劃表》tjwy
7.4-01-f11 《固定資產購置申請表》tjwy
7.4-01-f13 《資產轉交審批明細表》tjwy
7.4-01-f14 《公司資產報損、報廢申請表》
第16篇 物業(yè)公司員工手冊-用工管理
物業(yè)公司員工手冊:用工管理
3、用工管理、薪酬
3、1受聘員工必須履行勞動合同上明確的義務和責任。
3、2公司實行五天工作制,工作時間按《勞動法》及有關規(guī)定。公司不鼓勵加班,因工作需要延長工作時間或節(jié)假日加班者,須履行加班審批手續(xù)。平時加班進行輪換休,節(jié)假日加班按規(guī)定支付加班工資。公司主管及以上員工加班,加班工資在年終分配中一次性體現(xiàn)。
3、3公司實行月薪制,根據員工出勤情況及工作考核情況計發(fā)當月工資。薪資發(fā)放日期為次月10日,逢節(jié)假日可提前或順延。并遵照'按勞分配、多勞多得、兼顧公平'的原則,按崗位責任大小、勞動強度高低,綜合公司經濟效益制定工資標準。
3、4根據公司季度、年度經濟效益情況,結合績效考核,員工可享受相應獎金和獎勵。
4、員工義務
4、1公司員工應遵守國家的法律法規(guī)及公司各項規(guī)章制度。
4、2員工必須認真履行崗位職責,完成上級領導分配的工作任務,不得拒絕、推諉和懈怠;必須嚴格遵守逐級請示、報告制度。
4、3員工應嚴格遵守勞動紀律,不遲到、早退、缺勤、自調班、串崗、離崗。
4、4員工應忠于職守、盡職盡責、廉潔奉公,工作時應精神飽滿,杜絕一切不良習慣。工作期間統(tǒng)一穿著公司工服并佩帶工號牌(見本手冊'關于著裝、儀容儀表和禮節(jié)禮貌的規(guī)定'。)
