地產(chǎn)項目管理制度范本旨在規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目的運作流程，確保項目的高效、合規(guī)與成功實施。它涵蓋了項目啟動、規(guī)劃、執(zhí)行、監(jiān)控到收尾的全過程，強調(diào)團隊協(xié)作、風(fēng)險管理和資源優(yōu)化。
包括哪些方面
1. 項目啟動：定義項目目標(biāo)、范圍和可行性分析，明確項目發(fā)起人和項目團隊。
2. 項目規(guī)劃：制定詳細的項目計劃，包括時間表、預(yù)算、質(zhì)量標(biāo)準和人力資源分配。
3. 執(zhí)行與控制：執(zhí)行項目任務(wù)，進行進度跟蹤，及時調(diào)整計劃以應(yīng)對變化。
4. 風(fēng)險管理：識別潛在風(fēng)險，制定預(yù)防和應(yīng)對措施，確保項目順利進行。
5. 質(zhì)量管理：設(shè)定質(zhì)量標(biāo)準，進行質(zhì)量檢查和控制，保證項目成果滿足要求。
6. 溝通協(xié)調(diào)：建立有效的溝通機制，確保信息的準確傳遞和團隊間的協(xié)作。
7. 合同管理：監(jiān)督合同履行，處理合同變更，確保合同權(quán)益。
8. 項目收尾：完成項目交付，評估項目效果，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。
重要性
地產(chǎn)項目管理制度對于企業(yè)而言至關(guān)重要，它：
1. 提高效率：通過標(biāo)準化流程，減少工作重復(fù)和延誤，提升工作效率。
2. 控制成本：有效管理資源，避免浪費，降低項目成本。
3. 確保質(zhì)量：通過質(zhì)量管理，保證項目成果達到預(yù)期標(biāo)準。
4. 降低風(fēng)險：提前識別和應(yīng)對潛在問題，降低項目失敗的可能性。
5. 提升聲譽：通過高效、專業(yè)的項目管理，提高客戶滿意度和企業(yè)形象。
方案
1. 制定詳細的操作手冊：編寫涵蓋各環(huán)節(jié)的項目管理手冊，作為團隊執(zhí)行的指南。
2. 建立培訓(xùn)體系：定期培訓(xùn)員工，提升項目管理技能和意識。
3. 引入項目管理軟件：利用信息化工具，自動化管理流程，提高管理精度。
4. 設(shè)立專門的項目管理部門：負責(zé)監(jiān)督和協(xié)調(diào)各項目，確保制度執(zhí)行。
5. 實施績效考核：將項目管理成效納入員工績效考核，激勵優(yōu)秀表現(xiàn)。
6. 定期審查和更新：根據(jù)項目實施情況，定期評估和修訂管理制度，保持其有效性。
通過上述方案，地產(chǎn)項目管理制度能夠為企業(yè)的項目執(zhí)行提供堅實的保障，推動項目的成功實施，促進企業(yè)持續(xù)發(fā)展。
地產(chǎn)項目管理制度范本
第1篇 地產(chǎn)項目員工宿舍管理規(guī)定
地產(chǎn)公司項目員工宿舍管理規(guī)定
批準審核編訂行政辦
1、目的
依據(jù)集團公司 員工宿舍管理制度,并結(jié)合本項目的員工住宿實際,為規(guī)范本項目員工宿舍的管理,確保本項目員工住宿有序,營造一個舒適、安靜、清潔、文明、安全良好的住宿環(huán)境,特制訂本規(guī)定。
2、適用范圍
本項目所有員工宿舍的管理。
3、管理職責(zé)
3.1行政辦: 負責(zé)本項目員工宿舍的統(tǒng)一管理。負責(zé)住宿原則的掌控、宿舍分配與調(diào)整,宿舍衛(wèi)生、紀律、設(shè)施維護保養(yǎng)及其他水電等日常管理工作。同時指定專人擔(dān)任宿舍管理員。
3.2安全服務(wù)部:負責(zé)本項目各員工宿舍的門禁出入管制、住宿員工的人身與財產(chǎn)安全保障、宿舍樓消防安全管理、有關(guān)突發(fā)事件的處理等。確保員工宿舍有一個良好秩序和住宿環(huán)境。
3.3各部門:負責(zé)向本部門員工(特別是住宿員工)宣導(dǎo)本規(guī)定,指導(dǎo)所屬員工住宿,協(xié)助行政辦、安全服務(wù)部作好員工宿舍管理工作。
4、內(nèi)容
4.1宿舍安排原則
4.1.1本項目為部分外地員工提供集體宿舍,同時,作為一種管理手段,公司向住宿員工收取一定的費用。
4.1.2本項目根據(jù)集團公司有關(guān)員工宿舍安排的原則和要求,確定本項目員工宿舍提供的數(shù)量比例,按比例進行安排宿舍:
a、__地產(chǎn)工程類:
a.1行政級職員按實際需要向符合資格人員提供;
a.2辦公室文職類員工按70%的比例提供;
a.3地產(chǎn)工程類員工按實際需要向符合資格人員提供;
a.4銷售人員按20%的比例提供。
b、物業(yè)管理類:
b.1行政級職員按實際需要向符合資格人員提供;
b.2督導(dǎo)級員工按實際需要向符合資格人員提供;
b.3保安類員工按要求100%住宿;
b.4工程維修、清潔、綠化、其他按70%的比例提供。
c、球會經(jīng)營類:
c.1行政級職員按實際需要向符合資格人員提供;
c.2督導(dǎo)級員工按40%的比例提供;
c.3競技部球僮類員工按90%的比例提供;
c.4服務(wù)員、其他按40%的比例提供。
4.1.3凡屬本項目所在地戶口的員工或在公司所在地有住房的員工,或已申請長期乘坐公司市內(nèi)員工通勤車的員工,不予安排宿舍。如因值班等特殊情況,可適當(dāng)安排值班宿舍。
4.1.4符合住宿條件的已婚雙職工或是單職工,本項目原則上都不安排獨立的夫妻宿舍;行政級人員,在宿舍條件允許的情況下(如宿舍屬獨立套間),可酌情給予其配偶在公司解決臨時住宿。
4.1.5本項目配備一間員工家屬接待宿舍,若探訪員工的家屬需住宿,可由被探訪員工填寫親友住宿申請單,經(jīng)行政辦主管審核批準、在財務(wù)部交納20元/天的住宿費用后,由宿舍管理員給予安排住宿,留宿時間原則上不得超過三天。
4.2宿舍配備及住宿費用標(biāo)準
4.2.1本項目根據(jù)集團公司的有關(guān)宿舍配備標(biāo)準的規(guī)定,結(jié)合自身實際情況,制定了相適應(yīng)的宿舍生活設(shè)施配備基本標(biāo)準,其具體標(biāo)準見下表宿舍配備及費用標(biāo)準一覽表:
職別
住宿
面積
配備標(biāo)準
住房配套設(shè)施
數(shù) 量
宿舍收費標(biāo)準
行政六、七級
單間<=20 m2
1人/房
自用
單人床墊、電風(fēng)扇、辦公臺、折椅、木衣柜、窗簾、空調(diào)
各1件/套
150元/人/月
公用
電視機(21#)、電視柜、洗衣機、熱水器、煤氣瓶、皮沙發(fā)(三件套)、茶幾
督導(dǎo)級
單間<=15 m2
2人/房
自用
單人床墊、電風(fēng)扇、辦公臺、折椅、木衣柜、窗簾
各1件/套
50元/人/月
公用
電視機21#、電視柜、熱水器、煤氣瓶、木沙發(fā)、茶幾
辦公室或技術(shù)人員
<=20 m2
4-6人/房
自用
雙層鐵床、衣柜
各1件/套
20元/人/月
公用
熱水器、煤氣瓶、折椅、窗簾、電風(fēng)扇、辦公臺、電視機21#(樓)
普通員工
集體
宿舍
8-12人/房
鐵衣柜、雙層鐵床、折椅、窗簾、電風(fēng)扇、辦公臺、電視機21#(樓層)
視情況而定
20元/人/月
注:1、員工集體宿舍設(shè)置娛樂室配備電視、電視機臺、電風(fēng)扇、椅子;
2、員工住宿安排原則上不得超越級別標(biāo)準;如住宿條件有限,可按下一級標(biāo)準安排。
4.2.2本項目對住宿員工收取一定的住宿費用,費用標(biāo)準規(guī)定如下:
a、行政六、七級職員,1人/房,150元/人、月,每年5月1日至10月31日加收空調(diào)使用費50元/月;
b、督導(dǎo)一、二、三、四級員工,2人/房, 50元/人、月;
c、辦公室文職類及其他技術(shù)人員,4-6人/房,20元/人、月;
d、其他除保安員以外員工,8-12人/房,20元/人、月;
e、保安人員,8-12人/房,免交住宿費用,但必須住在本項目所安排的宿舍,不得在外租房居住。
4.2.3各類人員所住宿舍每個月所發(fā)生的水、電、燃料費等到由員工個人承擔(dān),宿舍公共區(qū)域的電費,包括走廊、梯燈、廁所、娛樂室等由本項目承擔(dān)。
4.2.4各宿舍所發(fā)生的維修費用,屬人為損壞的,維修費用由當(dāng)事人承擔(dān),無法追究當(dāng)事人責(zé)任的,則由房間住宿人員分擔(dān);屬自然損耗的維修費用由項目承擔(dān)。
4.2.5本項目為員工代租的集體宿舍,物業(yè)管理費由項目承擔(dān),涉及住宿的員工暫住證費用由個人承擔(dān),其他費用按本規(guī)定的4.2.2、4.2.3、4.2.4條執(zhí)行。
4.2.6本項目員工職位的晉升與降職和涉及員工職務(wù)變動的,人事部應(yīng)書面形式知會行政后勤,以便及時的按配備標(biāo)準調(diào)整宿舍。
4.3住宿申請程序及費用扣除規(guī)范
4.3.1新入職員工由人事部依據(jù)行政辦每月報備的員工住宿比例月報表的比例,開具報到通知單到行政辦進行資格審查,合格者由宿舍管理員安排房間、床位、提供房間鑰匙等。其流程為:人事部開報到通知單 行政辦審查 安排住宿。
4.3.2在職員工符合住宿條件且需住宿者可提出申請,填寫員工宿舍入住申請表,由部門負責(zé)人簽核確認,經(jīng)行政辦后勤主管依據(jù)現(xiàn)有員工住宿比例狀況進行確認,符合條件者由宿舍管理員安排住宿房間、床位、提供鑰匙等等。其住宿申請流程為:提出申請 部門核簽 行政辦確認安排住宿。
4.3.3每當(dāng)有新入職或在職員工住宿時,宿舍管理員應(yīng)給住宿人員做詳實的入住登記,填寫好員工入住登記明細表,并于每個星期五將本周新入住人員資料錄入電腦,以便統(tǒng)計分析工作。
4.3.4新入住宿舍員工,當(dāng)月未住滿15天的,其住宿、水、電、燃料費按半個月計算扣繳;已滿15天未滿一個月的,住宿、水、電、燃料費按一個月計算扣繳。
4.4退宿程序及費用扣除規(guī)范
4.4.1正常調(diào)離、辭職或被解雇、辭退者,應(yīng)持由人事部簽核的雇員離職手續(xù)辦理表、員工離職通知單,到行政辦確認后,宿舍管理員為其辦理相關(guān)的住宿費用結(jié)算事宜,填寫員工退宿申請/放行單并列出退房物資清單。
4.4.2在職期間自愿遷出宿舍者,提前三天填寫員工退宿申請/放行單并到行政辦確認后,由宿舍管理員為其辦理相關(guān)的住宿費用結(jié)算事宜,填寫員工退宿申請/放行單并列出退房物資清單。
4.4.3 正常調(diào)離、辭職者,自調(diào)離、辭職單據(jù)簽字生效之日起5日內(nèi)遷出宿舍;被解雇、辭退者,自解雇、辭退單據(jù)簽字生效之日起2日內(nèi)遷出宿舍; 在職期間自愿遷出宿舍者,根據(jù)行政辦確認的員工退宿申請/放行單之日起3日內(nèi)遷出宿舍。
4.4.4所有需遷出宿舍者,于規(guī)定日期內(nèi)持員工退宿申請/放行單向宿舍執(zhí)勤保安交還鑰匙,并由執(zhí)勤保安根據(jù)員工退宿申請/放行單檢查所交回或需帶出的物品,準確無誤后給予放行。
4.4.5離職員工當(dāng)月未住滿15天者,其住宿、水、電、燃料費的扣繳,分別以上月所扣除住宿、水、電、燃料費二分之一后加總計算;已滿15天未滿一個月的,以上月所扣除住宿、水、電、燃料費總額計算。
4.5外出租房規(guī)定
4.5.1本項目對督導(dǎo)級、行政級員工外出租房給予一定的租房補貼,其租房范圍僅限于__豪園小區(qū)及長江村,超出此區(qū)域范圍的租房者不享受公司的租房補貼。
4.5.2本項目對督導(dǎo)級、行政級員工外出租房所給予的租房補貼標(biāo)準為:行政級400元/月、督導(dǎo)級100元/月,每季度支付一次,由租房人開具相關(guān)費用說明單,經(jīng)行政辦確認后按有關(guān)報銷手續(xù)辦理。
4.5.3本項目督導(dǎo)級、行政級管理人員計劃外出租房居住者,須先填寫外出租房申請單,遞交行政辦確認審核;被確認外出租房的人員,外宿期限不得少于一年,中途不得要求公司重新安排住宿。
4.5.4外出租房人所發(fā)生的一切費用需個人自理,并將租房協(xié)議報行政辦一份備案,若租房人與房東發(fā)生糾紛,本項目不負有任何連帶負責(zé)任。
4.5.5外出租房人租房期滿后,若仍需繼續(xù)外出租房居住者,可重新填寫外出租房申請單,按以上4.5.1、4.5.2、4.5.3、4.5.4規(guī)定條款執(zhí)行,否則,視為自行解決住房,不再享受公司的租房補貼;若需公司安排住宿者,須提前一個月以書面形式知會行政辦后勤。
4.6宿舍管理員的職責(zé)
4.6.1依據(jù)本項目員工宿舍管理規(guī)定,進行日常的人員住宿安排、床位調(diào)整、水電等設(shè)施的維護保養(yǎng)、組織宿舍的檢查評比、住宿員工的每月水電住宿等費用的計算、有關(guān)住宿情況的每月統(tǒng)計分析報表等綜合性的后勤住宿管理工作。
4.6.2宿舍管理員應(yīng)隨時做好有關(guān)人員入住與退宿情況的記錄工作,每個星期五將其變動數(shù)據(jù)錄入到計算機內(nèi),建立員工住宿檔案資料。按規(guī)定要求認真核算退宿員工的住宿、水電等費用,并做好記錄于退宿員工扣款明細表上。
4.6.3宿舍管理員每月底同后勤電工,準確抄錄各宿舍區(qū)域內(nèi)的電表、水表數(shù)據(jù),計算住宿員工的水電、燃料費時要相應(yīng)的減去退宿人員所扣除的金額。并于每月6日前分別向集團公司財務(wù)部和本項目各財務(wù)部,上報上個月的月份員工住宿、水電、燃料費用扣款及評比獎罰明細表各一份。
4.6.4宿舍管理員每月5日前,統(tǒng)計好月份員工宿舍住宿情況月報表、月份員工宿舍電費用量月報表、月份員工宿舍水、燃氣用量月報表,上報至行政辦主管。
4.6.5宿舍管理員每月6日前,依據(jù)實際住宿情況和人事部所提供的各部門人員編制及實有人數(shù),計算統(tǒng)計上月各部門各類員工的住宿比例,填報月份各部門員工住宿比例月報表至行政辦主管,并報給人事部一份備查。
4.6.6宿舍管理員可依據(jù)實際,不定時的對宿舍進行巡查,將巡查結(jié)果記錄在宿舍巡查記錄明細表上,若有違反宿舍管理制度的,宿舍管理員可依據(jù)巡查情況上報處理,并對該宿舍發(fā)出宿舍整改通知單。
4.7宿舍紀律:
4.7.1入住員工必須尊重與服從宿舍管理員的管理,未經(jīng)批準,一律不得私自調(diào)換房間或床位,若行政辦根據(jù)實際需要對房間或床位進行調(diào)整時,住宿員工應(yīng)予以配合。
4.7.2住宿員工在已審批的假期或外援工作以外,若連續(xù)4到7天內(nèi),不回自己所在的宿舍住宿,行政辦視其自動退宿,取消其住宿資格,并限期搬離宿舍。
4.7.3員工出入宿舍區(qū),必須主動出示員工證,否則保安員有權(quán)不予進入。住宿員工要妥善保管好宿舍鑰匙,不得私自配宿舍鑰匙或?qū)㈣€匙轉(zhuǎn)借給他人使用。
4.7.4不準攜帶任何易燃、易爆、劇毒、放射性等危險品及管制刀具、器械進入宿舍區(qū)域,違者視其情節(jié)輕重,給予行政處罰或送公安機關(guān)處理。
4.7.5住宿員工須自覺遵守和維護宿舍區(qū)域及周圍環(huán)境的安靜,嚴格遵守作息制度,不得在宿舍區(qū)域及周圍內(nèi)大聲喧嘩、嬉戲、追逐打鬧、無限制地開大電視或其它音響設(shè)備的音量等,確保不影響他人的正常休息。
4.7.6嚴禁在宿舍酗酒、打架、聚眾賭博或從事其他違反國家法律法規(guī)和本地政府禁止的活動,違者視其情節(jié)輕重,給予行政處罰或送公安機關(guān)處理。
4.7.7不得亂丟果皮、廢紙、煙頭等雜物,保持宿舍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,各宿舍實行住宿員工輪值打掃室內(nèi)衛(wèi)生制度,每天打掃宿舍一次,并將公用物品擺放整齊。
4.7.8嚴禁在宿舍私搭電源電線及使用電爐、電飯煲、電熱水瓶等大功率電器,不得在宿舍生火煮食,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即沒收相應(yīng)用品工具;若因此而造成電擊、火災(zāi)或其它事故者,將追究經(jīng)濟或法律責(zé)任。
4.7.9嚴禁從陽臺或窗口向外丟垃圾雜物、亂潑污水、吐啖等,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)從嚴處理;若因此而傷及他人者,將追究經(jīng)濟或法律責(zé)任。
4.7.10被鋪、蚊帳等個人物品,必須按要求疊放整齊,換洗衣物不得堆積室內(nèi),洗曬衣物需按指定位置掛晾。不得浪費水、電,不需用時應(yīng)隨手關(guān)燈及水龍頭。
4.7.11晚上11:00時后不得到異性宿舍逗留,更不得留異性過夜。
4.7.12員工不得私自帶人留宿,如有親友來訪確需留宿的,必須經(jīng)行政辦主管批準,并按本規(guī)定4.1.5款辦理有關(guān)手續(xù)。
4.7.13親友來訪,應(yīng)登記姓名、關(guān)系及進出時間。員工親友來訪,以不影響其他同事休息為前提,并限于當(dāng)晚11時前離開,過時逗留將追究被訪人責(zé)任。
4.8違紀處罰細則
4.8.1住宿員工有下列情況之一者,給予警告或記小過的處分;
a、不講究衛(wèi)生,亂丟垃圾,特別是宿舍的公共區(qū)域的衛(wèi)生;
b、宿舍輪值人員不打掃室內(nèi)衛(wèi)生三次以內(nèi);
c、在宿舍區(qū)喧嘩、打鬧,嚴重影響他人休息等;
d、晚上11:00過后到異性宿舍逗留;
e、不注意內(nèi)務(wù)管理,物品紊亂;
f、宿舍內(nèi)使用電爐、電飯煲、電熱瓶等大功率電器初犯者;
g、浪費水電;
h、其他違反規(guī)定情節(jié)較輕者。
4.8.2住宿員工有下列情況之一者,給予記大過或罰款的處分,情節(jié)嚴重者取消其住宿權(quán)利:
a、宿舍輪值人員連續(xù)四次以上不打掃室內(nèi)衛(wèi)生;
b、在宿舍賭博、斗毆、酗酒等;
c、蓄意破壞公用物品或設(shè)施等;
d、擅自于宿舍內(nèi)留宿非本宿舍人員或異性過夜;
e、經(jīng)常妨礙宿舍安寧、影響他人休息,屢教不改者;
f、違反宿舍安全規(guī)定,使用電爐、電飯煲、電熱水瓶等大功率電器屢教不改者;或有其他違反宿舍管理規(guī)定,情節(jié)嚴重者。
4.9宿舍檢查評比
4.9.1宿舍檢查:
a、各部門選出住宿員工代表,組成檢查評比小組,由行政辦后勤宿舍管理員組織檢查小組成員開展評比工作,每月不定期進行檢查評比一次;檢查評比小組成員按4.9.2、4.9.3兩條款的標(biāo)準,在員工宿舍檢查評比表上進行打分。
b、檢查評比結(jié)果劃分為優(yōu)、良、合格、不合格四個等級,并進行相應(yīng)的獎罰:被評為優(yōu)秀的宿舍,對每位宿舍成員給予10元/月、人的獎勵;被評為不合格的宿舍,對每位宿舍成員給予10元/月、人的處罰。
4.9.2宿舍檢查評比單項標(biāo)準與內(nèi)容:
a、地面干凈清潔,無煙頭、紙屑等垃圾,無亂擺放之雜物;
b、墻面潔凈,無損壞,無亂貼亂畫之現(xiàn)象,無蛛網(wǎng);
c、室內(nèi)家具床架擺放整齊,衣柜無灰塵,柜頂物品整齊;
d、床面上被、褥、蚊帳疊放整潔,衣服掛好或放置衣柜內(nèi);
e、水桶、洗滌用品、鞋襪等擺放整齊,統(tǒng)一擺放在指定的床下;
f、桌面上的物品、公共用品擺放整齊無雜物,臺面無灰塵;
g、公物保管良好,無損壞;廁所清潔衛(wèi)生無異味;
h、門窗清潔無灰塵、無污漬,人離開要關(guān)好門窗;
i、不私拉電線、插座,注意安全用電,做到人走關(guān)電源開關(guān);
j、注意防火,安全使用液化石油氣。
4.9.3宿舍檢查評比的評分標(biāo)準:
a、單項評分標(biāo)準為10分,9.5-10分為優(yōu)秀、8-9.4分為良好、6-7.9分為合格、6分以下者為不合格。
b、各項評分總計為100分,95-100分為優(yōu)秀、80-94分為良好、60-79分為合格、60分以下者為不合格。
4.9.4宿舍管理員將每次檢查評比結(jié)果,按各宿舍得分進行排序并公布于公告欄上;將被評為優(yōu)秀宿舍和不合格宿舍的獎勵及處罰金額,在月份員工住宿、水電費用扣款及評比獎罰明細表上相應(yīng)的加扣,并將加扣情況公布在公告欄上。
4.9.5宿舍檢查評比小組成員,在檢查評比工作中,應(yīng)本著實事求是為原則,對全體住宿員工負責(zé),按要求和標(biāo)準進行檢查評比打分,不得徇私而打人情分。
4.10宿舍維修保養(yǎng):
4.10.1所有住宿員工有責(zé)任對宿舍所設(shè)各類公用設(shè)施、設(shè)備等,應(yīng)愛護和正常使用,任何人不得故意破壞公用設(shè)施和設(shè)備。宿舍內(nèi)所有公用設(shè)施、設(shè)備若有故障或損壞時,應(yīng)及時向后勤宿舍管理員反映,以便后勤維修人員能及時進行維護修理。
4.10.2宿舍房屋因主體結(jié)構(gòu)等非住宿員工人為因素所造成損壞時,屬本項目的自有宿舍可申請維修人員進行維修,屬外租的員工宿舍可由宿舍管理員與房東協(xié)調(diào)處理。
4.10.3后勤維修人員應(yīng)不定期對宿舍所使用的公用設(shè)施、設(shè)備進行安全故障檢查;本項目宿舍所發(fā)生的各項維修費用之歸屬,按本規(guī)定4.2.4條款規(guī)定的要求執(zhí)行。
5、使用表單:
5.1員工宿舍入住申請單
5.2親友住宿申請單
5.3員工入住登記明細表
5.4員工退宿申請/放行單
5.5外出租房申請單
5.6員工宿舍檢查評比表
5.7月份退宿員工住宿、水電、燃料費用扣款登記明細表
5.8月份員工住宿、水電、燃料費用扣款及評比獎罰明細表
5.9月份員工宿舍住宿情況月報表
5.10月份員工宿舍電費用量月報表
5.11月份員工宿舍水、燃氣用量月報表
5.12月份各部門員工住宿比例月報表
5.13宿舍整改通知單
5.14宿舍巡查記錄明細表
第2篇 地產(chǎn)項目員工食堂管理規(guī)定
地產(chǎn)公司項目員工食堂管理規(guī)定
批準審核編訂行政辦
1、目的:__項目員工食堂以總公司的員工食堂管理制度為經(jīng)營管理及運作依據(jù),為了加強食堂的管理與控制,保證膳食質(zhì)量,降低膳食成本,為公司員工提供多品種、好口味、講衛(wèi)生、優(yōu)服務(wù)的后勤膳食保障,特結(jié)合本項目員工食堂膳食管理的實際而制定本規(guī)定。
2、適用范圍:本項目內(nèi)會所與綜合樓之員工食堂的經(jīng)營運作管理。
3、管理職責(zé):
3.1行政辦:負責(zé)本項目內(nèi)會所與綜合樓員工食堂的經(jīng)營運作、膳食質(zhì)量、衛(wèi)生狀況、成本控制等管理,不斷提升膳食質(zhì)量、做到永續(xù)改善,為本項目廣大員工提供良好的膳食服務(wù)。
3.2膳食委員會:負責(zé)對員工食堂的經(jīng)營管理運作進行監(jiān)督,定期或不定期組織召開膳食委員會議,向行政辦提供合理的膳食改善建議或方案,并監(jiān)督行政辦的操作實施、過程和結(jié)果。
4、內(nèi)容:
4.1伙食費用標(biāo)準
4.1.1普通員工:每天的伙食費用標(biāo)準為早餐2元,午餐5元、晚餐4元,共11元。伙食費用由公司與員工各承擔(dān)一半。食堂管理員與食堂工作人員的伙食費用由公司支付。
4.1.2行政級人員:每天的伙食費用標(biāo)準為早餐4元,午、晚餐各6元,共16元,伙食費用由公司與員工各承擔(dān)一半。
4.1.3員工食堂的經(jīng)營運作費用按就餐人數(shù)計算,必須控制在11元/天/人(按實際開餐人數(shù)為計算標(biāo)準)。食堂的經(jīng)營運作費用包括:食堂發(fā)生的水、電、煤氣、柴油、人工、膳食材料、消耗品及其他除租金、設(shè)備損耗、增購、折扣外的各項費用開支。
4.2員工食堂崗位職責(zé)
4.2.1 食堂管理員:負責(zé)員工食堂的經(jīng)營管理運作、膳食品種與質(zhì)量的控制及不斷改善、成本管理控制、人員管理、食堂衛(wèi)生環(huán)境管理控制、廚房資產(chǎn)設(shè)備的維護保養(yǎng)、員工就餐紀律秩序的管理控制、食堂安全管理、參與供應(yīng)商的甄選評估、膳材采購計劃的擬定、膳材的驗收及膳材帳務(wù)的管理等,向行政后勤主管負責(zé)。
4.2.2食堂班長:負責(zé)廚房工作的統(tǒng)籌和廚房工作人員管理、膳食制作過程的管理控制、保證菜式品種口味的豐富多樣化、主持菜食譜的擬定、參與膳食材料的驗收工作、食堂衛(wèi)生環(huán)境保持、食堂膳材倉庫的管理控制、向行政后勤主管或食堂管理員負責(zé)。
4.2.3食堂廚師:負責(zé)膳食的加工制做、經(jīng)常更換和豐富菜式品種口味、保證膳食份量的控制、參與菜食譜的擬定和膳食材料的驗收工作、廚房爐灶及工作臺的衛(wèi)生環(huán)境保持、對廚工的配菜等工作進行指導(dǎo)與監(jiān)督,向食堂班長或食堂管理員負責(zé)。
4.2.4食堂廚工:按照廚師的要求進行改刀配菜、膳材的清洗、廚房與餐廳的衛(wèi)生清潔、餐具的清洗與消毒、按要求分打膳食、向食堂班長或值班廚師負責(zé)。
4.2.5食堂各崗位工作雖職責(zé)明確、分工具體,但必須相互協(xié)作、相互配合,熱情接待用餐人員、禮貌用語、微笑服務(wù)。
4.3員工食堂工作規(guī)范
4.3.1食堂衛(wèi)生環(huán)境管理
4.3.1.1食堂工作人員應(yīng)講究衛(wèi)生,勤剪指甲、勤洗手、勤換工作服,保持儀表清潔,衣冠整齊。上班時間一律戴廠牌、穿工作服、水鞋、不得穿拖鞋。食堂工作人員每年須進行一次健康檢查,凡不能取得健康合格證的人員,不準在公司工作。
4.3.1.2食堂廚具在每餐完畢后,進行清洗,確保無油污。食堂餐具的清洗,須經(jīng)過洗刷、過水、消毒等標(biāo)準工序。廚房地面每日沖洗一次,每三日一大洗,確保無異味、無污跡。餐廳地面要每餐后拖洗一次,餐桌椅每餐后抹拭一次,每三日地面進行大清洗。
4.3.1.3下班前,各崗位應(yīng)做好各個區(qū)域內(nèi)的清潔工作。工作臺上下、洗碗池、洗菜池內(nèi)不準有殘渣,剩飯。各種不銹鋼用具表面不能有污漬,要求光潔明亮。墻壁、風(fēng)扇、空調(diào)、滅蚊燈等設(shè)備保持清潔不油膩,物品及原料儲藏柜內(nèi)應(yīng)按用途區(qū)分開,不準混合放置。
4.3.1.4貨倉每三日打掃一次,每周清理一次,每月滅四害一次,確保無積塵、雜物、蜘蛛網(wǎng)等。倉庫內(nèi)保證通風(fēng)良好,地面干燥,儲備之物品合理,包裝擺放整齊,并定期檢查,發(fā)現(xiàn)霉變、過期之物品及時處理,嚴禁再用。
4.3.1.5食品存放的場地、容器、包裝必須清潔、衛(wèi)生。認真做好四隔離:生熟隔離、冷熱食品隔離、原料與成品隔離、原料與半成品隔離。需加蓋的食品,必須加蓋存放。無包裝的食物、配料盛放時,均應(yīng)用有蓋器皿,不得裸露放置。
4.3.1.6泔水處理:每餐用餐結(jié)束后立即進行清理,一個小時內(nèi)必須運走,泔水桶清后必須進行徹底沖洗清潔并放回原位。
4.3.2膳食制作管理與控制
4.3.2.1膳食制品的加工,要嚴守操作規(guī)程,避免加工過程中遭受污染或衍生有害物質(zhì),廚師應(yīng)杜絕使用過期變質(zhì)的膳食材料。
4.3.2.2營養(yǎng)控制上,食堂管理人員、食堂班長和廚師必須懂得營養(yǎng)學(xué)基本知識,不斷提高烹調(diào)技藝,確保食物合理的營養(yǎng)搭配。
4.3.2.3菜式控制上,要確保菜式豐富,原則上主菜五天內(nèi)不重復(fù),素菜三天內(nèi)不重復(fù),根據(jù)員工的口味喜好,合理調(diào)制各類口味菜式,中、晚餐確保有三種不同的葷菜供選擇,并搭配合理。
4.3.2.3分發(fā)食品時必須戴上一次性手套,衣袖不得接觸食物。要掌握合適的份量,既保證分量充足,又避免浪費。分菜要一視同仁,不能假公徇私,不得對某些人多分或少分。一律給用餐者畫飯卡。
4.3.3食堂安全管理控制
4.3.3.1食堂管理員為食堂的安全管理責(zé)任人,要隨時檢查安全隱患,并及時提出改善措施;定期進行廚房設(shè)備的檢查,若有故障要及時維護保養(yǎng)。指導(dǎo)和監(jiān)督食堂工作人員嚴格按規(guī)程操作使用各類廚房設(shè)施設(shè)備。
4.3.3.2任何人不得攜帶任何有毒、易燃易爆危險物品進入食堂,如發(fā)現(xiàn)有危險物品,可自行處理的要及時處理,并同時上報有關(guān)人員,若要存放、使用危險物品的必須符合安全要求。
4.3.3.3石油氣瓶必須放置于適當(dāng)?shù)胤?并嚴格按規(guī)范進行操作,防止氣體泄漏。必須配備足夠的防火器材,若發(fā)生火警、有毒氣體泄漏,必須立即向行政辦及消防部門報告。
4.3.3.4嚴禁無關(guān)人員進入廚房和貨倉,食堂工作人員下班前,關(guān)好門窗,檢查各類電源開關(guān)、石油氣瓶、設(shè)備等,管理員應(yīng)經(jīng)常督促檢查,防止意外事故發(fā)生。
4.3.4食堂工作人員守則
4.3.4.1嚴格遵守公司規(guī)章制度,服從工作安排,團結(jié)合作。注意個人衛(wèi)生,不留長發(fā)、長指甲,不得染指甲,不帶病上崗,作業(yè)時穿戴工作服、工作帽。
4.3.4.2精心加工,精心制作,確保食物衛(wèi)生、可口。講求效率,按時開餐,分發(fā)食物迅速準確,不影響員工的工作時間。加強服務(wù)意識,努力為員工創(chuàng)造良好的伙食條件。
虛心接受員工意見或建議,不斷提高服務(wù)水平。
4.3.4.3要愛護公物,正確使用各種設(shè)備、用具。若因使用不當(dāng)造成損壞的,照價賠償。養(yǎng)成勤儉節(jié)約的良好習(xí)慣,離開工作崗位時,應(yīng)關(guān)掉相關(guān)水、電煤氣、電源等開關(guān)及閥門,防止浪費及事故發(fā)生。
4.3.4.4食堂人員工作時間規(guī)定(依作息時間的調(diào)整而調(diào)整):
a、早餐班:(會所)5:00~16:00 (中午值班)(11小時/天)
(綜合樓)5:00~13:0014:30~19:00(10小時/天)
b、正常班:7:00~13:0014:30~18:30 (10小時/天)
c、清洗班:8:30~14:3016:30~19:30 ( 9小時/天)
4.3.5食堂工作人員之獎懲
4.3.5.1食堂工作人員必須按排班表準時上下班,不得擅自調(diào)班。若有遲到、早退、曠工現(xiàn)象則按公司有關(guān)出勤管理規(guī)定處罰。
4.3.5.2食堂工作人員在工作中若有違返本規(guī)定之4.3.1、4.3.2、4.3.3、4.3.4條款者,將對責(zé)任人每次罰款50元并記過一次,當(dāng)累計三次被懲罰者,將給予解雇處理。
4.3.5.3食堂工作人員要提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),嚴禁粗暴行為,不得對用餐者甩冷面孔。若因服務(wù)態(tài)度惡劣被投訴的,第一次罰50元,當(dāng)月有三次被投訴的,將對其勸退處理。
4.3.5.4食堂工作人員應(yīng)按本規(guī)定4.2條員工食堂崗位職責(zé)須服從工作安排及指令,若有消極怠工、拒不服從或不協(xié)作者,每次罰款50元并記過一次,當(dāng)累計被懲罰三次者,則給予解雇處理。
4.4餐廳用膳規(guī)范
4.4.1新入職員工,須憑有效體檢表,交行政辦確認無傳染病后,方可辦理飯卡、在食堂就餐。在職員工需要在食堂開餐,須到行政辦申請、辦理飯卡。在職員工職若患有乙肝、肺結(jié)核等傳染性疾病,不得公司用餐。凡在食堂開膳必須憑卡取飯菜。
4.4.2本項目員工離職,由離職人員執(zhí)離職單到行政辦辦理飯卡結(jié)算手續(xù),行政辦收回其飯卡并統(tǒng)計有用餐數(shù)并計算餐費后,報送財務(wù)部計算工資。
4.4.3每月最后一天為下月飯卡發(fā)放日,飯卡一經(jīng)發(fā)出伙食費以整月結(jié)算,飯卡遺失須先到財務(wù)部交補卡費用10元/次,再及時向行政辦申請補辦,遺失飯卡者,一律按飯卡總值(以每天三餐、全月用餐計算)在當(dāng)月工資中扣除。
4.4.4餐廳開餐時間規(guī)定:
4.4.4.1早餐:07:00 - 09:00
4.4.4.2中餐:10:30 - 13:00
4.4.4.3晚餐:16:00 - 18:00
4.4.5凡本公司體檢合格的員工均可在飯?zhí)瞄_膳,非本公司人員未經(jīng)行政辦同意不得私自在員工食堂用餐。員工必須按食堂規(guī)定的開餐時間進餐。
4.4.6凡在餐廳用餐人員應(yīng)講究衛(wèi)生,保持餐廳清潔,把殘食放置托盤上,剩飯、剩菜不得倒在桌面及地面,一律倒入收糠處的垃圾桶內(nèi),不得隨地丟紙巾。不得于餐廳內(nèi)大聲喧嘩、打鬧。不得將公用餐具私自帶出食堂之外(如有違反者每次罰款100元)。
4.4.7所有員工必須在公司規(guī)定的時間內(nèi)用餐,因工作需要推遲或提前用餐的部門應(yīng)由部門主管提前二個小時通知食堂管理員,否則過時不能供應(yīng)膳食。
4.4.8非食堂工作人員一律不得進入廚房,所有用餐員工進入餐廳一律接受食堂工作人員的管理。打飯時不得爭先恐后,一律排隊(不分級別)。憑飯卡、臨時餐券打飯,無飯卡、臨時餐券者,不得打飯打菜,按食量打飯,不得浪費。
4.4.9所有進入餐廳用餐員工,如有違反上述就餐秩序和紀律者,食堂管理員有權(quán)對其進行處罰,每次罰款30元,并記過一次,同時交人事部做為考評之依據(jù)。
4.4.10員工對食堂用餐有意見或建議,可以向行政辦食堂管理員、膳食委員會反映、或以書面形式投放到意見箱內(nèi)。
4.5其它用膳規(guī)范
4.5.1各部門(單位)若因工作需要有非本項目之工作人員,在本項目員工食堂用餐者,需求部門必須填寫備(送)餐通知單,由申請部門負責(zé)人審批、行政辦后勤主管簽收并發(fā)給臨時餐券,以便到餐廳用餐。其就餐費用按本規(guī)定的餐費標(biāo)準執(zhí)行,并由申請部門(單位)或?qū)嶋H用餐部門(單位)承擔(dān)。
4.5.2各部門(單位)若因工作需要有員工不能在規(guī)定的用餐時間內(nèi)用餐時,應(yīng)填延時用餐通知單,由申請部門負責(zé)人審批,并應(yīng)提前二個小時送至行政辦后勤主管簽收確認,以便準備膳食。否則若不能及時供應(yīng)膳食者,由各部門自行負責(zé)。
4.5.3各部門(單位)若因工作地點距餐廳較遠,員工不能及時到餐廳用餐者,可填備(送)餐通知單,由申請部門負責(zé)人審批,并應(yīng)提前二個小時送至行政辦后勤主管簽收確認,便準備膳食并及時送達用餐地點。否則若不能及時供應(yīng)膳食者,由各部門自行負責(zé)。
4.5.4為避免不必要的浪費和降低食堂運作成本,各需求部門(單位)在填報延時用餐通知單、備(送)餐通知單時,要以實際用餐人數(shù)為準,不得多報或少報;若有多報者,所造成的多余膳食費用,由申請部門(單位)承擔(dān);若有少報者,所造成的員工膳食不夠用,由申請部門(單位)承擔(dān)責(zé)任。
5、參考文件及使用表單:
5.1參考文件
5.1.1總公司員工食堂管理制度
5.2使用表單
5.2.1備(送)餐通知單
第3篇 房地產(chǎn)項目食堂膳材管理規(guī)定
房地產(chǎn)公司項目食堂膳材管理規(guī)定
編號_-_-004
版本ver1.0
日期2022/3/28
批準審核編訂行政辦
1、目的:依據(jù)總公司員工食堂管理制度的經(jīng)營管理及運作規(guī)定,為了加強食堂膳材的管理與控制,保證膳材質(zhì)量,降低膳材成本,提高采購作業(yè)及管理的透明度,特針對本項目員工食堂膳食材料的采購、收發(fā)料管理等制定本規(guī)定。
2、適用范圍:__項目員工食堂之膳材管理。
3、管理職責(zé):
3.1行政辦:負責(zé)員工食堂所用膳材購入與管理控制,保證膳材質(zhì)量,降低膳材成本,提升伙食水準,并持續(xù)改善。
3.2財務(wù)部:負責(zé)員工食堂膳食材料的驗收監(jiān)督與膳食材料費用的賬務(wù)處理及管理控制等。
3.3膳食委員會:負責(zé)監(jiān)督員工食堂膳材管理及運行,并及時向行政辦提供合理的改善建議或改善方案。
4、內(nèi)容:
4.1膳食材料供應(yīng)商的甄選與確定
4.1.1本項目員工食堂所用的每一類膳食材料,以市場公平競爭為原則,須甄選3家或以上的供應(yīng)商,擇優(yōu)錄用。
4.1.2供應(yīng)商可由其同行推薦,或由食堂管理員到市場上甄選,對供應(yīng)商的基本要求:有營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生經(jīng)營許可證,有良好的商業(yè)信譽、行業(yè)道德。
4.1.3所甄選的供應(yīng)商,應(yīng)先填寫供應(yīng)商資格審查表(見附表1),詳盡列出供應(yīng)商姓名、商鋪名稱、商鋪地點、家庭住址、經(jīng)營范圍、供貨品種、曾經(jīng)所供應(yīng)的廠商、服務(wù)承諾等內(nèi)容,并提供營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生經(jīng)營許可證原件審查及影印件備存。
4.1.4行政辦依市場膳材價格制定價目表(蔬菜類除外),所選供應(yīng)商之報價應(yīng)低于或等于本項目制定的價位,行政辦并根據(jù)各供應(yīng)商所提供的資料進行實地考察了解,綜合上述分析后簽署甄選意見,呈報上級副總核準確認。
4.1.5所確定的供應(yīng)商,應(yīng)與行政辦簽定膳材供應(yīng)價格協(xié)議、膳材供應(yīng)質(zhì)量協(xié)議,明確員工食堂所需各類膳材的價格與品質(zhì)要求及對供應(yīng)商的約束條款等。
4.1.6行政辦所甄選確認的供應(yīng)商提供的供應(yīng)商資格審批表、膳材供應(yīng)質(zhì)量協(xié)議、膳材供應(yīng)價格協(xié)議、營業(yè)執(zhí)照和衛(wèi)生經(jīng)營許可證的影印件、報價單等資料建立供應(yīng)商檔案體系。
4.2膳食材料供應(yīng)商的管理與評核
4.2.1 行政辦食堂管理人員每周至少有二次的市場膳材價格調(diào)查,并詳細地做好記錄,為本項目膳食材料制定價格提供依據(jù),如供應(yīng)商的膳材供應(yīng)價格高于市場批發(fā)價格時,應(yīng)及時的對供應(yīng)商做出調(diào)整,并呈報上級核準。
4.2.2供應(yīng)商必須每兩周(15天)對其所供應(yīng)的膳食材料進行一次報價,供應(yīng)商在本報價期內(nèi),應(yīng)以確認的價格供應(yīng)膳食材料,不可中途提價,若某類膳材價格波動特別大時,必須由雙方協(xié)商做出價格調(diào)整。若供應(yīng)商連續(xù)三次私自提高價格者,應(yīng)取消其膳材供應(yīng)資格并及時對供應(yīng)商做出調(diào)整,并呈報上級核準。
4.2.3供應(yīng)商所送膳材,驗收時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量不合格的則退貨、數(shù)量不足的則補貨、多出來的則不接收,若供應(yīng)商連續(xù)三次所送膳材不合格者,應(yīng)及時對供應(yīng)商做出調(diào)整,并呈報上級核準。
4.2.4行政辦后勤管理人員應(yīng)每天對膳材驗收的異常狀況做好記錄,填寫在膳材驗收記錄評估表上,每月對供應(yīng)商的供貨狀況進行評估,主要包括膳材的質(zhì)量合格率、價格、信譽、服務(wù)態(tài)度、供貨是否及時等。
4.3食堂膳食材料采購計劃的確定
4.3.1根據(jù)本項目現(xiàn)有實際情況,食堂管理人員每天要統(tǒng)計出實際就餐人數(shù),此數(shù)據(jù)用來分析預(yù)算未來一段時期內(nèi)的用餐人數(shù),以作為膳食材料采購計劃的重要依據(jù)。
4.3.2行政辦食堂管理員與廚師,應(yīng)于每周五負責(zé)擬訂下周的周菜食譜,遞交行政辦主管或主任核準確認,下星期一公布。每周的菜食譜必須考慮膳食營養(yǎng)的均衡調(diào)配、菜色品種的搭配、時令季節(jié)膳材價格的變化等因素。
4.3.3行政辦食堂管理員同廚師依據(jù)周菜食普,按要求于每周五負責(zé)擬訂下周的膳材采購計劃單,呈報行政辦主管或主任核準確認;每周的膳材采購計劃必須考慮膳食營養(yǎng)的均衡調(diào)配、菜色品種的搭配、時令季節(jié)膳材價格的變化、膳食成本的控制等因素。
4.3.4行政辦管理員于每周六將下周的膳材采購計劃單分別交給各膳材供應(yīng)商,供應(yīng)商則依此采購計劃單給予供貨,若有采購變動食堂管理員應(yīng)提前通知供應(yīng)商給予相應(yīng)變更供貨。
4.4食堂膳食材料收、發(fā)的管理控制
4.4.1凡屬同本項目簽署經(jīng)營協(xié)定的供應(yīng)商,每天均應(yīng)按規(guī)定時間要求送貨到指定地點:早餐時間定為6:00,午晚餐定為8:00,地點定為綜合樓員工飯?zhí)脙?nèi)及會所員工食堂內(nèi)。
4.4.2每日早餐膳食材料(面包、蛋糕、粉面、油條等),必須經(jīng)由一執(zhí)勤保安及值班廚工的質(zhì)檢、過磅、簽單確認,再由行政后勤食堂管理員簽名審核后遞交行政辦主管或主任審批。
4.4.3每日午、晚餐膳食材料(米、油、疏菜、肉類食品、干貨、水果、其它調(diào)配料等),必須經(jīng)由行政辦食堂管理員、財務(wù)倉庫管理員、主管廚師3人的質(zhì)檢、過磅、簽單確認,再由行政辦主管或主任審批確認。
4.4.4行政辦食堂管理員、財務(wù)倉庫管理員、主管廚師在質(zhì)檢、過磅收貨過程中,對供應(yīng)商的膳食材料有異常情況時要及時上報處理,并同時要如實做好記錄。
4.4.5所有膳材驗收合格后,除早點、肉類、蔬菜類部分,其他食品如米、油、干料、副食品、五味等應(yīng)入庫儲存,做到分類標(biāo)識、先進先出,盡可能減少庫存、甚至做到零庫存。
4.5食堂膳食費用控制及帳目管理
4.5.1行政辦食堂管理員要統(tǒng)計當(dāng)天的就餐人數(shù)和上報膳材采購日報表,并于每月3日前統(tǒng)計上月食堂所用電費、水費、煤氣費、柴油費及人工費等相應(yīng)數(shù)據(jù)。
4.5.2各部門于每月3日前將本部門上月使用的飯卡集中回收后交于行政辦總務(wù)文員,總務(wù)文員于每月5日前詳實的統(tǒng)計上月飯卡之就餐人數(shù)與就餐量,并計算用餐員工的餐費報送財務(wù)部。
4.5.3行政辦將每次的膳材供應(yīng)價格協(xié)議送交財務(wù)部一份備案,食堂管理員每隔10天,將供應(yīng)商所簽認的膳食材料領(lǐng)料單匯總核實、財務(wù)部門復(fù)核、行政辦主管或主任審核、副總審批后,送交財務(wù)部門帳務(wù)結(jié)算處理。
4.5.4行政辦食堂管理人員應(yīng)依據(jù)以上數(shù)據(jù),于每月10日前對上月食堂經(jīng)營狀況的收支分析、員工人均每天實際伙食費用與人均標(biāo)準伙食費用比較分析等,填報食堂經(jīng)營分析表。
4.5.5行政辦于每月初向公司及員工公布上個月食堂資金費用的使用情況,同時組織召開膳食委員會議,依據(jù)食堂經(jīng)營分析狀況,提出相應(yīng)的改善建議或方案。
4.6行政辦后勤工作人員的
素質(zhì)要求
4.6.1驗收膳材的工作人員如發(fā)現(xiàn)供應(yīng)商提供的膳食材料在質(zhì)量、重量、品種、價格等存在問題時,應(yīng)堅持原則拒收或做好詳盡登記,并將具體情況上報行政辦主管或主任。
4.6.2驗收膳材的工作人員必須廉潔奉公、堅持原則,不得串通供應(yīng)商一起營私舞弊,如發(fā)現(xiàn)有收紅包、撈好處的任何違規(guī)行為,公司將給予嚴肅的行政處分直至解雇。
5、參考文件及使用表單
5.1膳材供應(yīng)質(zhì)量協(xié)議書
5.2膳材供應(yīng)價格協(xié)議
5.3供應(yīng)商資格審查表
5.4膳材驗收記錄評估表
5.5膳材采購計劃表
5.6食堂經(jīng)營分析表
5.7膳材采購日報表
6、膳食材料管理流程圖:
第4篇 房地產(chǎn)項目營銷中心管理制度
地產(chǎn)項目營銷中心管理制度
一、考勤/值班制度
1、日常工作時間為:8:30-14:30 13:30-20:30 ,公司原則上不再另行安排固定休息日。
2、值班:
3、員工如因病假、補休、休假、公差等原因未能上班,應(yīng)向所在部門經(jīng)理書面報告,并交辦公室核實后,方可執(zhí)行,否則按相關(guān)制度進行處理。并及時在考勤表當(dāng)天欄內(nèi)注明事由,并根據(jù)公司具體情況做相應(yīng)處理。
4、遲到、早退者,每次扣10元;遲到、早退15-60分鐘,計扣半天工資;遲到、早退超過一小時,計扣一天工資。
5、員工請事假一天,不核發(fā)當(dāng)日工資,連續(xù)事假三天算曠工處理,員工一個月累計曠工2次者予以開除處理。
二、勞動紀律
1、聽從上級指揮、服從上級安排,員工除正式上訴外,不得越級報告,不得頂撞、侮辱、誹謗上司及同事,不得拉幫結(jié)派。
2、遵紀守法,不得攜帶兇器,不得參與賭博、打架、盜竊等違法犯罪活動。
3、保守公司機密(機密包括信息、業(yè)務(wù)情況、制度等),愛護公物,不得有損害項目、開發(fā)商以及公司利益和形象的言行。
4、工作時間內(nèi)在銷售現(xiàn)場不得吸煙、吃零食。不得在銷售及辦公場合奔跑、喧嘩、擅入其他部門,擅自翻拿他人物件。
5、工作時間內(nèi)不得談與公事無關(guān)的事情,不得在售樓部閱報,讀與業(yè)務(wù)無關(guān)的書籍,寫私人信件、聽收音機、有睡態(tài)、醉態(tài)、擅離職守。
6、廉潔奉公,不得私下交易,私收顧客小費、好處費。
7、工作時間內(nèi)銷售人員不得與客戶私下吃飯。
以上情況,如有違者將視情節(jié)輕重分別給予通報、警告、記過、除名、等處分。
三、例會制度
1、經(jīng)理應(yīng)實行例會制,并于每周一上交上周工作總結(jié)(上周目標(biāo)、完成情況、業(yè)務(wù)員工作情況、不足及改進辦法和項目營銷建議)及本周工作計劃(工作目標(biāo)、具體實施計劃),同時結(jié)合主管銷售總監(jiān)的建議、指導(dǎo),開展工作。
2、日例會:每天早上9:00-9:30為例會時間;
周例會:每周日召開全體銷售人員工作會議,由主管經(jīng)理主持召開;
月例會:每月30日為例會時間。(如果30日為休息日則提前)。
3、周會及重要日會必須設(shè)專人作會議紀要。
四、請假制度
1、員工請病假一天以內(nèi)的須由部門經(jīng)理批準并報辦公室核準且不扣工資。一天以上(含二天)的請假,事先須經(jīng)部門經(jīng)理同意后報公司辦公室批準后方可離崗,否則按日工資三倍予以處罰直至開除處理。
2、員工因病不能提前請假,應(yīng)先請示部門經(jīng)理征得同意方可休假,并出具市級以上醫(yī)院的病假證明,上班第一天內(nèi)到辦公室補辦請假手續(xù),逾期作曠工處理。
3、無故曠工者,公司將予以除名處理。
五、離辭制度
員工自動離職,置業(yè)顧問應(yīng)提前10天,銷售主管應(yīng)提前20天,銷售經(jīng)理應(yīng)提前1個月向公司提出書面申請。自動離職或由公司辭退,必須辦好所有交接手續(xù),包括售樓部的文件、文件夾、項目資料、客戶登記本、工作服、工作牌等;所交資料、文件等必須完好無損,否則按實際情況在工資或提成中予以扣除。
六、售樓部管理細則
為達到并保持工作高效率和優(yōu)質(zhì)服務(wù),除銷售人員守則外,特針對售樓部的具體情況,另行特定銷售人員行為準則如下:
(一)、作息時間
早上8:30~下午8:30
(二)、考勤
1、遲到早退或委托他人及代他人簽到(扣10分)
2、午膳進餐時間定為30分鐘
超過5分鐘(扣5分)
超出15分鐘(扣8分)
如無特殊情況或事前未經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準超出30分鐘當(dāng)曠工一天;
3、違反請假制度的(扣2分)
(三)、紀律
1.不服從上司合理、合法的命令或工作安排;(扣10分)
2.對上司不尊重,故意與上司作對;(扣10分或開除)
3.有影響公司聲譽之言行;(扣10分或開除,并追究法律責(zé)任)
4.損壞公司財物;(扣10分或賠償)
5.泄露、出賣公司機密;(開除)
6.偽造文件意圖行騙;(開除)
7.與客人爭吵及對客人不禮貌;(扣10分或開除)
8.向客人或發(fā)展商索取金錢或其他報酬;(開除)
9.不按工作程序做事;(扣5分)
10.搬弄事非捏造事實誹謗他人,影響團結(jié);(扣10分或開除)
11.逃避工作,推卸責(zé)任;(扣10分)
12.工作馬虎;(扣5分)
13.儀容不整;(扣2分)
14.在售樓部不穿工衣;(扣2分)
15.在售樓部前臺化妝;(扣2分)
16.上班沒有佩戴員工證(扣8分,并扣50元)
17.在售樓部內(nèi)吃零食;(扣2分)
18.在售樓部內(nèi)吸煙;(扣2分)
19.有客人在場時,在售樓部內(nèi)閱讀報章刊物;(扣8分)
20.有客人在場時閑談;(扣2分)
21.當(dāng)值時間打瞌睡;(扣8分)
22.保持售樓部整潔,每天早上未對柜臺上雜物進行清理;(扣3分)
23.當(dāng)值時擅自職守,干私人事情;(扣10分)
24.站或坐姿不規(guī)范;(扣1分)
25.毆打他人或互相打斗;(扣10分并開除)
26.挪用公司錢銀;(退款及開除并追究法律責(zé)任)
27.隱瞞包庇同事錯誤;(扣10分)
28.當(dāng)值時講粗言穢語及行為不檢;(扣5分)
29.不參加每天售樓部例會的;(扣5分)
30.未經(jīng)許可,打私人電話;(扣5分)
31.當(dāng)值時出崗、閑游或干擾他人工作;(扣10分)
32.未到下班時間擅自更衣、簽名;(扣5分)
33.未做當(dāng)天工作記錄;(扣8分)
34.不按規(guī)定填寫客戶登記本者;(扣10分或開除)
35.如無正當(dāng)理由三天內(nèi)沒有聯(lián)系到過公司的客戶;(扣10分)
36.展銷期間不到場者;(扣5分)
37.未經(jīng)許可私自收取客戶訂金;(扣10分或開除)
38.未經(jīng)許可擅自對客戶做出超權(quán)限的承諾;(扣10分或開除)
39.違反公司其他規(guī)定的視乎情節(jié)做出處理。
40.私自對接開發(fā)商;(扣10分或開除)
如員工一個月內(nèi)違規(guī)次數(shù)超過兩次或扣分超過10分,則由公司發(fā)出警告信,一個月內(nèi)違規(guī)次數(shù)超過四次或扣分超過18分,則可考慮開除。任何人當(dāng)年內(nèi)接獲兩封警告信者,則降職處分或即時開除。
本制度由銷售經(jīng)理負責(zé)執(zhí)行并記錄各人之扣分情況,每月上報營銷總監(jiān)及行政經(jīng)理備案處理。銷售經(jīng)理及銷售人員應(yīng)自覺遵守以上考勤及紀律制度,如發(fā)現(xiàn)互相包庇隱瞞的,則包庇者也視同違反同一規(guī)定并受同等處分,如縱容或包庇屬下人員違規(guī)而不做出即時處理的,則視為失職,將受同等處分或視乎情節(jié)處以降職或開除處理。
附:員工綜合考評表
第5篇 地產(chǎn)項目銷售報表編制管理制度
地產(chǎn)項目銷售報表的編制及管理制度
一、銷售報表編制
1、基本銷售報表有公司統(tǒng)一編制;
2、銷售經(jīng)理可根據(jù)實際銷售需要及銷售流程,增設(shè)銷售報表表單,并向營銷總監(jiān)報批;報批獲準后由銷售經(jīng)理督導(dǎo)執(zhí)行,并交行政備案;
3、營銷中心銷售表單清單
a、日常表格:
來電表、來訪表、客戶確認單、小訂單、大定單、合同審批單、市調(diào)情
況表b、業(yè)務(wù)報表:
日報、周報、月報、來電、來訪、銷控、小訂、大定、簽約、回款的錄
入和統(tǒng)計表
c、特殊表格:特殊情況申請表(延期、換房、換名、退定)、優(yōu)惠審批表d、行政報表:考勤、辦公用品等
1、營銷中心相關(guān)銷售人員、辦公行政人員負責(zé)表單、報表的填報,要做到如實、即時填報;銷售經(jīng)理、銷售文員負責(zé)報表的日常管理,由行政備案并進行監(jiān)督;
2、銷售經(jīng)理要定期匯總報表并作出相應(yīng)分析報告交營銷總監(jiān);
第6篇 房地產(chǎn)項目負責(zé)制管理規(guī)定
一、現(xiàn)場銷售主管的產(chǎn)生
每上一個新項目之前,每一位銷售員可就本項目的定位、策劃、銷售方式、銷售員的管理提出自已的意見和建議,公司就提出的意見和建議擇優(yōu)選取項目主管。項目主管非終身制,并且實行考核制度,充分體現(xiàn)竟?fàn)?、平等?/p>
二、現(xiàn)場銷售主管待遇
每一位項目確定了現(xiàn)場銷售主管后,其基本工資可由原來的銷售員工資調(diào)升到部門業(yè)務(wù)主管,享受現(xiàn)場主管津貼,另可享受銷售提成。
三、項目主管獎懲
1、若在考核期內(nèi)未能達到銷售經(jīng)理和本人既定的目標(biāo),銷售經(jīng)理有權(quán)撤銷該現(xiàn)場主管并另外選取主管。
2、項目封盤以后,若完成公司制訂的總銷售任務(wù),則以該項目總銷售額的萬分之二獎勵現(xiàn)場主管。
3、項目銷售提前完成,將會作為下一個項目現(xiàn)場主管或銷售經(jīng)理的優(yōu)先候選人。
4、項目結(jié)束后,現(xiàn)場主管的一切權(quán)力即告終止,其工資待遇即降為銷售員同級(優(yōu)秀項目主管除外)。
5、在項目進行過程中,如現(xiàn)場主管違反公司規(guī)章制度,視其情節(jié)輕重,可給予警告、降級、停職、開除等處分,如給公司造成名譽及經(jīng)濟損失,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律及經(jīng)濟責(zé)任。
6、一個月本現(xiàn)場銷售部銷售人員違紀事件超過三次(以處罰單為準),給予該現(xiàn)場主管銷售部內(nèi)部通報批評,并處以100元罰款,一個月內(nèi)本銷售組銷售人員違紀事件超過六件,全公司通報批評。自動解除現(xiàn)場主管職務(wù),并處以300元處罰。
7、銷售部如未完成當(dāng)月銷售任務(wù),銷售部當(dāng)月銷售提成中項目系數(shù)降一檔以示處罰。
四、現(xiàn)場銷售主管職責(zé)
1、嚴格遵守公司的規(guī)章制度,檢查銷售員每天的工作情況,
組織現(xiàn)場銷售工作,發(fā)現(xiàn)糾正銷售過程中存在的不足,激發(fā)銷售員銷
售激情,保證銷售員以飽滿的熱情投入工作,對現(xiàn)場銷售工作的組織、人員的管理負有責(zé)任。
2、實行目標(biāo)管理制,每一位現(xiàn)場銷售主管上崗前需向銷售經(jīng)理提交一份項目銷售方案及管理草案,銷售經(jīng)理以此并根據(jù)項目實際情況制定出本項目的銷售目標(biāo),并經(jīng)公司批準,作為本次對現(xiàn)場銷售主管的考核標(biāo)準(如因公司原因調(diào)整銷售計劃,按調(diào)整后的銷售計劃執(zhí)行考核)。
3、現(xiàn)場銷售主管可根據(jù)銷售經(jīng)理的安排參加項目前期的準備工作,包括項目定位、項目命名、項目市調(diào)、銷售政策、銷售口徑、銷售價格等和銷售過程中與廣告、策劃中心銜接工作。
4、現(xiàn)場銷售主管要根據(jù)公司的管理制度對銷售員進行嚴格的管理,擁有對違反公司規(guī)章制度的銷售員提出處罰建議的權(quán)力。
5、妥善處理好現(xiàn)場的日常事務(wù),不能處理的及時上報。
6、將每天的銷售情況(客戶訪談記錄、電話接聽記錄,回訪客戶記錄)總結(jié)后上報銷售經(jīng)理。并完成每天的銷售日記。
7、安排銷售員輪流值班和輪休,每周一報表報銷售經(jīng)理,如有變動,應(yīng)提前一天通知銷售經(jīng)理。
8、掌握銷售進度,提出銷售策略。
9、現(xiàn)場銷售主管絕不允許將本公司的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給其他公司,若確實因特殊原因需和其他公司合作,可向銷售經(jīng)理上報,由銷售經(jīng)理上報公司并由公司負責(zé)簽訂相關(guān)合同。
10、維持售房處的正常銷售秩序,維護售房處的整潔,接受銷售經(jīng)理的監(jiān)督與管理。
第7篇 某某地產(chǎn)項目管理制度規(guī)范
第一章總則
第一條 為貫徹公司制度規(guī)范、管理創(chuàng)新的總體思想,理順郴州生態(tài)公園項目部管理中人、財、物的關(guān)系,明確工作責(zé)任,規(guī)范項目部日常行為規(guī)范,充分體現(xiàn)人盡其才,物盡其用的原則,參照相關(guān)規(guī)定和公司其他有關(guān)規(guī)定,特制定本制度。
第二條 項目經(jīng)理負責(zé)制的原則,項目經(jīng)理和項目部全體人員的協(xié)同努力,運用系統(tǒng)的理論和方法對項目及其相關(guān)可利用資源進行計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、整合,實現(xiàn)項目的預(yù)定目標(biāo)。
第二章制度
第三條 項目部考勤:以智能打卡機為主,特殊事情況以文字說明,如回公司則考勤到公司行政部。上班按公司上班時間為準,上午8:30-12:00點,下午13:30-18:00點,因工程需要加班,可不以打卡為準并輔以文字說明。
第四條 項目部請銷假:請事假,必須以書面形式經(jīng)項目經(jīng)理同意,并報公司總經(jīng)理同意后,方可請假。請病假,以書面形式報公司行政部,并經(jīng)得公司同意。因公當(dāng)時未辦請假手續(xù),須進行銷假手續(xù)(以書面形式按請假程序辦理)。未經(jīng)以上程序,以曠工處理。
第五條 項目部衛(wèi)生:制定衛(wèi)生一周值班表,以日為單位進行輪值,當(dāng)日責(zé)任人對辦公區(qū)域的地面打掃,桌椅的擺放。辦公桌面衛(wèi)生由資料員負責(zé),內(nèi)務(wù)衛(wèi)生方面詳見(附件1),公共區(qū)域值班表詳見(附件2),資料員負責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。
第六條 項目部辦公用品管理:嚴禁用辦公電話打私人長途。辦公用品的領(lǐng)用必須辦理登計表,領(lǐng)用人簽字。消耗性辦公用品需以舊換新,如打印的配件等,大型辦公用品的購買報公司行政部,(如電腦,數(shù)碼相機等)由行政安排購買。
第七條 項目部資料的管理:對資料進行分類,涉及公司機密重要資料,工程簽證資料進入檔案柜。鑰匙由資料員保管。并將電子檔到公司備份,以保證資料的安全不丟失。
第三章職責(zé)
第八條 項目經(jīng)理:負責(zé)項目的工程管理、行政管理以及項目進度、成本、資金計劃制定、執(zhí)行、檢查、比較、糾正、實施、直至項目的竣工驗收。把握工程的方向,完成公司下達的其它任務(wù)。
第九條 分區(qū)項目經(jīng)理:負責(zé)分區(qū)內(nèi)項目的實施,分區(qū)內(nèi)工作計劃的制定、實施、檢查,分部分項工程的施工方案制定,人工需求計劃的制定,材料計劃的制定。及時完成分區(qū)內(nèi)簽證,配合資料員完成相關(guān)工程資料。協(xié)助項目經(jīng)理完成公司下達的其它工作任務(wù)。
第十條 公司采購部經(jīng)理:根據(jù)項目經(jīng)理提供的材料、機械需求計劃,及時完成材料的采購,并保證材料的質(zhì)量,價格的合理。并根據(jù)項目的進展情況,充分了解材料的信息情況,及時反應(yīng)給項目,實現(xiàn)信息公開,透明。對項目實施積極主動。
第十一條 施工員:根據(jù)現(xiàn)場情況分析施工進度的計劃,完成現(xiàn)場的定點、放線工作,熟透圖紙,合理安排人工、機械,并提前組織材料的進場。檢查現(xiàn)場的質(zhì)量及安全,合理安排各施工班組的施工工序,完成現(xiàn)場的原始計量工作,協(xié)助資料員完成現(xiàn)場工程簽證資料。
第十二條 采購員:完材料請購計劃,積極了解當(dāng)前材料情況,分析材料價格的波動性,熟悉圖紙充分了解材料的性能,工藝水平,質(zhì)量情況,產(chǎn)地,貨源。索要材料的合格,檢測報告,配合質(zhì)檢員完成材料的數(shù)量,質(zhì)量檢查,入庫。
第十三條 資料員:到現(xiàn)場核實施工員的原始計量及原始圖片,完成項目的工程簽證資料,協(xié)助項目經(jīng)理檢查各個分區(qū)工作計劃的落實情況。完成工程的報驗、送檢、試塊制作情況、聯(lián)系單、工程的會議記要等資料,負責(zé)與甲方的資料收發(fā),并做好資料收發(fā)記錄,對各種工程資料(簽證、聯(lián)系單、人工分包合同、檢驗批、機械租賃合同)進行分類、歸檔、保密。建立施工晴雨表,對項目部人員的考勤。作材料的入庫、出庫電子檔工作。完成公司與項目部信息對接工作。
第十四條 資金管理員:保證公司資金的?？顚Ｓ?項目部人員不得借支挪用資金。協(xié)助項目經(jīng)理做好資金需求計劃,直接對公司財務(wù)部負責(zé),收支做項目臺帳。
第十五條 質(zhì)檢員倉庫保管員:對材料進行保管,材料的進場把好質(zhì)量關(guān),并對數(shù)量進行核實,做好入庫,對于材料的領(lǐng)用,做好出庫的工作,領(lǐng)用人必須簽字、說明所用部位。材料進行分類碼放整齊,定期對倉庫進行庫存盤點并做好臺賬。對工地施工的質(zhì)量進行檢查督促。
第四章流程
第十六條 項目實施
1、組建項目經(jīng)理部
2、制定項目計劃
3、編制項目預(yù)算
4、執(zhí)行項目計劃
5、協(xié)助項目決算
6、項目內(nèi)部評審
7、完成竣工驗收
8、提交竣工文檔
第十七條 項目文件歸檔
第五章項目實施
第十八條 實行項目實施經(jīng)理負責(zé)制,項目經(jīng)理負責(zé)管理此項目的各項費用開銷,通過項目經(jīng)理的指揮、協(xié)調(diào)、組織、溝通,領(lǐng)導(dǎo)整個項目的施工管理過程,以實現(xiàn)項目的預(yù)定目標(biāo)。
第十九條 項目經(jīng)理的任務(wù)
1、確定項目部組織結(jié)構(gòu)
2、制定項目實施計劃
3、編制項目預(yù)算
4、執(zhí)行項目實施計劃
5、協(xié)助項目決算
6、項目內(nèi)部評審
7、完成竣工驗收
8、提交竣工文檔
9、 其他應(yīng)當(dāng)由項目部完成的任務(wù)
第二十條 制定實施計劃
1、詳細施工組織設(shè)計
2、項目任務(wù)書
3、材料計劃
4、人員計劃
5、項目進度計劃
6、質(zhì)量控制計劃
7、項目物資供應(yīng)計劃
第二十一條 實施計劃的審批
1、程序:由項目經(jīng)理協(xié)同技術(shù)負責(zé)人、工程部門負責(zé)人對施工組織設(shè)計進行審核,最終必須得到總經(jīng)理的審批,才可以實施。
2、報表:《施工組織設(shè)計審批表》
第二十二條 項目預(yù)算
按實施方案、項目任務(wù)書編制項目預(yù)算,及時向公司填報資金需求計劃。
第二十三條 執(zhí)行項目計劃
按計劃安排、指揮項目的具體實施工作;在項目的實施過程中,處理與甲方及當(dāng)?shù)卣罕姷膮f(xié)調(diào)關(guān)系。
第二十四條 項目決算
1、配合財務(wù)部門做好項目的成本核算、利潤確認;
2、最終項目工程量的財務(wù)決算。
第二十五條 項目內(nèi)部評審
項目內(nèi)部評價,回顧項目實施的工作,總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),考核項目部成員工作,獎懲項目部成員,并向公司總經(jīng)理書面匯總報告。
第二十六條 組織竣工驗收
協(xié)同公司各相關(guān)職能部門,請求甲方組織各相關(guān)評審單位參加竣工驗收。
第二十七條 提交竣工文檔
在項目驗收合格后,匯編項目有關(guān)文件,向甲方提供所有的技術(shù)參數(shù)和文檔,
并提供完整的竣工文檔。
第二十八條 項目設(shè)計變更
項目實施過程之中發(fā)生的項目設(shè)計變更導(dǎo)致項目合同的變更,必須及時得到甲方的簽證。日常可以通過項目聯(lián)系單得到甲方的書面確認。
第二十九條 項目合同變更的甲方確認
第8篇 房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理
房地產(chǎn)公司項目工程質(zhì)量管理
1、各施工單位應(yīng)當(dāng)認真貫徹國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》和《工程建設(shè)標(biāo)準強制性條文》,建立質(zhì)量管理機構(gòu),設(shè)置專職質(zhì)檢員,建立質(zhì)量責(zé)任制,強化工程質(zhì)量管理,對各自施工工程范圍的施工質(zhì)量負責(zé)。
2、施工單位應(yīng)按照新修訂的建筑工程施工質(zhì)量驗收系列規(guī)范的標(biāo)準,控制工程質(zhì)量,按照驗評分離、強化驗收、完善手段、過程控制的指導(dǎo)思想,采取有效的手段,加強施工過程中的質(zhì)量控制。施工單位項目經(jīng)理為質(zhì)量的第一責(zé)任人。
3、業(yè)主要求總承包單位按照本工程的總體質(zhì)量目標(biāo)參與全部工程質(zhì)量管理,總承包單位應(yīng)按照總體質(zhì)量目標(biāo),針對充分滿足使用功能、設(shè)計效果和觀感質(zhì)量,全面提高工程質(zhì)量整體水平的目的,提出合理化建議,各分包施工單位應(yīng)給予配合執(zhí)行。
總承包單位配合監(jiān)理單位加強施工單位自身質(zhì)量管理能力,充分強化和調(diào)動各施工單位的質(zhì)量意識和積極性,實現(xiàn)全員、全過程的質(zhì)量管理。
4、為了確保工程質(zhì)量達到優(yōu)質(zhì)標(biāo)準,每周至少定期一次由監(jiān)理組織,業(yè)主、總包單位和各分包單位責(zé)任人參加質(zhì)量檢查,對各施工單位本周完成的工程質(zhì)量進行評定,對不合格工程或質(zhì)量隱患下達整改指令,并將評定結(jié)果在監(jiān)理例會上通報。
5、各分包施工單位應(yīng)服從總包單位質(zhì)檢員的各項口頭或書面的整改要求,對不服從管理的施工單位,總包單位應(yīng)報業(yè)主和監(jiān)理,經(jīng)批準后可采取強制措施。
6、各分包單位必須編制分項工程作業(yè)設(shè)計或施工方案,由總包單位報業(yè)主和監(jiān)理單位審核后實施,方案必須符合工程總體質(zhì)量目標(biāo)要求。
7、各分項分部工程所用原材料、成品、半成品必須符合國家相關(guān)質(zhì)量檢驗標(biāo)準、設(shè)計和相關(guān)合同文件要求,材料進場時,提供產(chǎn)品合格證和有效質(zhì)量證明文件,按照規(guī)定需要復(fù)檢的材料,必須有施工單位和監(jiān)理方見證取樣,并送具有檢測資質(zhì)的單位檢驗。
8、對施工單位私自更換工序做法及材料、成品、半成品的品牌或自行更換具有同樣效能的材料的行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)監(jiān)理單位將給予嚴厲處罰,并對已施工的部位予以返工處理。
9、施工過程中的上一道工序未經(jīng)驗收,不得進入下道工序的施工,監(jiān)理單位組織施工單位責(zé)任人對分項工程的工序節(jié)點和成品驗收,驗收時必須先向監(jiān)理報驗,并提前24小時向監(jiān)理單位送報驗材料。
10、工程施工技術(shù)資料是施工質(zhì)量可追溯的依據(jù),各單位應(yīng)該與工程同步,及時有效的整理,要求項目齊全,內(nèi)容具體,手續(xù)完備,真實、準確、可靠。
工程資料的填寫按照國家標(biāo)準《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》和《新疆維吾爾自治區(qū)建筑工程施工統(tǒng)一用表》的規(guī)定整理填寫。
11、工程竣工時,施工單位必須交業(yè)主一套完整的竣工資料(包括音像資料),必須是原件,復(fù)印件必須字跡清晰,有關(guān)簽字完整有效。
第9篇 健升房地產(chǎn)項目發(fā)展管理辦法
地產(chǎn)項目投資具有資金密度大、風(fēng)險高的特點。地產(chǎn)項目定案之前,須在詳細的調(diào)查和研究的基礎(chǔ)上,做好周密的可行性分析,逐級報請公司領(lǐng)導(dǎo)審定,積極慎重做好項目規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、物業(yè)租售階段的經(jīng)營管理,力爭減少風(fēng)險,取得較好收益。
1.1 地產(chǎn)投資管理
地產(chǎn)項目投資決策分立項、論證、報批和簽約四步驟進行。
a、地產(chǎn)發(fā)展項目的立項
⑴ 地產(chǎn)部或公司其他人員接觸土地項目后,指定地產(chǎn)部專人與土地介紹人聯(lián)系,查詢項目的情況,并做初步調(diào)查,對所得信息歸納整理歸檔。
⑵ 對接觸到的項目,根據(jù)初步調(diào)查及有關(guān)資料先做簡要的經(jīng)濟測算,向部門經(jīng)理匯報后,進行部門內(nèi)部分析討論,把有價值的項目報送公司總經(jīng)理和主管地產(chǎn)的副總經(jīng)理審批。
b、地產(chǎn)項目的投資論證
經(jīng)公司總經(jīng)理、主管地產(chǎn)副總經(jīng)理審定后,地產(chǎn)部組織力量對有發(fā)展?jié)摿Φ捻椖窟M行詳細調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容如下:
⑴項目產(chǎn)權(quán)及有關(guān)法律文件(包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地通知書》、《紅線圖》、《征地許可證》、::《規(guī)劃設(shè)計要點》、《國有土地出讓金合同》、轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)情況、地塊有無抵押等有關(guān)資料)。
⑵現(xiàn)場情況(現(xiàn)有土地使用情況、交接情況、拆遷量、拆遷合同、七通一平情況等)。
⑶項目周邊情況(周邊的環(huán)境、交通狀況、市政配套現(xiàn)狀及規(guī)劃情況、區(qū)域發(fā)展遠景等)。
⑷項目所在區(qū)域內(nèi)的物業(yè)情況(包括用地面積、建筑面積、租/售價格、發(fā)展商、投資商、物業(yè)使用情況、建筑標(biāo)準、入伙時間、租售比例、戶型及戶型比例等)。
⑸項目所在區(qū)域內(nèi)我公司接觸過或有了解的其他地塊的可比資料。
⑹合營/轉(zhuǎn)讓單位資訊實力報告(財力、人力、經(jīng)營操作等情況)及介紹人情況。
⑺合營/轉(zhuǎn)讓單位的期望要求。
c、地產(chǎn)投資項目的報批
在上述調(diào)查的基礎(chǔ)上,由地產(chǎn)部牽頭,財務(wù)部、工程部聯(lián)合撰寫項目可行性報告,逐級報送公司主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審批。
d、地產(chǎn)投資項目的簽約
項目一經(jīng)總經(jīng)理批準后,由公司總經(jīng)理/主管地產(chǎn)副總經(jīng)理出面與土地出讓/轉(zhuǎn)讓方洽商合同有關(guān)事宜,同時委托公司法律顧問起草或修改土地出讓/轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)法律文件,報主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審定后正式對外簽約。
e、項目正式簽約后應(yīng)建立完整的項目檔案。
f、由地產(chǎn)部牽頭,財務(wù)部、工程部協(xié)助擬定詳細的發(fā)展計劃,進入項目發(fā)展階段。
1.2征地管理
在做好項目投資決策的基礎(chǔ)上,地產(chǎn)部指定專人負責(zé)辦理項目的征地手續(xù)。征地程序如下:
a、與地方洽商有關(guān)征地補償及有關(guān)工作等事宜。
b、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地通知書》。
c、申請《規(guī)劃設(shè)計要點》。
d、辦理拆遷有關(guān)手續(xù)。
e、向區(qū)和市國土局辦理用地結(jié)案手續(xù)。
f、向市房地局辦理土地估價,簽定《土地出讓合同》。
g、向市房地局辦理《建設(shè)用地批準書》。
1.3項目實施前管理
項目實施前期階段分為項目規(guī)劃設(shè)計、項目報建兩部分。
a、項目規(guī)劃設(shè)計管理
規(guī)劃設(shè)計是項目實施階段的首要工作,建設(shè)工程技術(shù)是否先進,經(jīng)濟上是否合理,設(shè)計將起著決定性的作用,設(shè)計文件則是安排建設(shè)計劃和組織施工的主要依據(jù)。
⑴設(shè)計單位的選定,一般通過招標(biāo)來確定。
⑵項目規(guī)劃設(shè)計的招標(biāo)與評選:
①根據(jù)公司的發(fā)展計劃,由地產(chǎn)部編寫設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計招標(biāo)文件,報公司總經(jīng)理和主管副總經(jīng)理審批。
②地產(chǎn)部擬定合適的設(shè)計公司參加設(shè)計方案的招投標(biāo)。
③召開設(shè)計方案的評審會,選中方案及設(shè)計單位,經(jīng)公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。
⑶項目規(guī)劃設(shè)計方案的確定
①地產(chǎn)部就入選方案征求各方面意見,指導(dǎo)設(shè)計公司修改方案,直至符合公司對該項目的發(fā)展設(shè)想,并通過政府有關(guān)部門的審批。
②督促設(shè)計單位按發(fā)展計劃完成擴初方案及施工圖設(shè)計,直至獲得政府規(guī)劃部門及其它專業(yè)部門的批準。
③地產(chǎn)部經(jīng)理需全面了解項目特性、規(guī)劃局批復(fù)的設(shè)計要點,分別在方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計三個階段,召集有關(guān)部門及專家對圖紙進行詳細會審,會審紀要報總經(jīng)理和主管副總。
④按照發(fā)展計劃,對設(shè)計進行必要的修改,重大修改須經(jīng)主管副總及總經(jīng)理審批,所有修改通知單需由修改人、審核人聯(lián)名簽署。
⑤上述方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計階段的設(shè)計深度均應(yīng)按建設(shè)部頒布的《建筑工程設(shè)計文件編制的深度規(guī)定》執(zhí)行,并嚴格遵守國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范及《廣州市城市規(guī)劃條例》與《廣州市城市規(guī)劃條例實施細則》等有關(guān)文件。
⑷ 內(nèi)外裝修與設(shè)備選型
根據(jù)公司制定的項目發(fā)展計劃,從使用功能及建筑美觀的角度,參與內(nèi)外裝飾材料及有關(guān)設(shè)備的選擇。
①裝修標(biāo)準的制定。地產(chǎn)部編制的項目裝修標(biāo)準應(yīng)報公司總經(jīng)理及主管副總批準。
②裝修材料及設(shè)備配置的選用。在保證質(zhì)量與裝修效果的前提下,首先考慮選用國產(chǎn)與合資產(chǎn)品,不能滿足要求時再選用進口產(chǎn)品,并做到貨比三家,主要裝飾材料的選用、變更必須報主管副總審定后方能生效。
⑸ 樣板房的設(shè)計、施工管理
通過樣板房的設(shè)計、施工的管理,為今后大面積的項目開展,提供必要的保證,減少不必要的浪費,應(yīng)遵循下列準則:
① 地產(chǎn)部根據(jù)售樓的對象需求編制裝修標(biāo)準,報公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。
② 聯(lián)系有實力的裝修公司參加室內(nèi)設(shè)計投標(biāo),在確定設(shè)計中標(biāo)單位后,完成室內(nèi)裝修施工圖設(shè)計。
③ 在樣板房施工過程中進行全面跟蹤。土建施工期間,樣板房的施工管理由地盤負責(zé),地產(chǎn)部確定所有的裝修標(biāo)準、::材料及顏色等。
④ 會同工程部對樣板房的造價進行結(jié)算。
⑤ 樣板房的驗收應(yīng)由工程部牽頭,地產(chǎn)部、物資部、地盤參加,以上部門聯(lián)合發(fā)出整改意見供地盤參考。
b、項目報建管理
在做好項目投資決策、規(guī)劃設(shè)計的基礎(chǔ)上,地產(chǎn)部指定專人負責(zé)辦理項目報建手續(xù)。報建程序如下:
⑴向市、區(qū)計委辦理投資計劃任務(wù)書、項目的計劃及轉(zhuǎn)正手續(xù),取得省、市委對擬建項目的批文。
⑵辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
⑶申請規(guī)劃設(shè)計要點。
⑷送審總平面方案。
⑸送審四圖一書(道路、管線、綠化、豎直圖和規(guī)劃說明書)。
⑹送審單體建筑設(shè)計方案。
⑺送審初步設(shè)計方案。
⑻各專業(yè)部門報建(包括市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、交通、供電、供水、煤氣、電話、電視、民航、文物等)。
⑼施工圖報建。
⑽辦理市政配套設(shè)施費、檔案合同、報建費。
⑾辦理《建設(shè)工程報建審核書》。
⑿辦理《放線冊》、《余泥排放證》。
⒀辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
1.4 市場調(diào)查管理
a、地產(chǎn)部應(yīng)成立市場調(diào)研小組,多渠道、廣泛地收集有關(guān)房地產(chǎn)市場信息,特別是廣州市的。在科學(xué)統(tǒng)計基礎(chǔ)上,準確分析廣州市房地產(chǎn)市場行情、消費取向,建立地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫,為項目的可行性研究、發(fā)展策劃、發(fā)展計劃及銷售策劃提供信息支持。
b、市場調(diào)研的主要方式及內(nèi)容
通過各種調(diào)研方式,對房地產(chǎn)市場進行日常調(diào)查,如土地的批租量、房地產(chǎn)市場中各類物業(yè)的存量、空置率等,并對已調(diào)查項目進行跟蹤對比研究。
⑴收集大眾傳播媒介的各種房地產(chǎn)市場信息。調(diào)研小組每日翻閱《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方日報》、《南方都市報》等報刊、雜志以及其他大眾傳媒上的廣告及地產(chǎn)專版,收集包括各樓盤的租賃信息、專題房地產(chǎn)評論、有關(guān)政策法規(guī)在內(nèi)的房地產(chǎn)信息,以及對房地產(chǎn)市場有影響的各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
⑵采用上門實地調(diào)查或參加展銷會的形式。每周至少有一天外出收集廣州市房地產(chǎn)市場的的第一手資料。積極參加房地產(chǎn)展銷會,力求全面了解樓盤信息,包括樓宇的類型、位置、高度、面積、戶型及比例、設(shè)備及裝修標(biāo)準、入伙時間、租售價格、付款方式、發(fā)展商/投資商、預(yù)售時間、租售情況等,并對該物業(yè)做出綜合評價。
⑶對于特定的任務(wù)進行專題調(diào)查研究或針對某一物業(yè)進行專門的調(diào)查研究。
c、市場調(diào)研信息的處理
⑴對于接觸過的每一個地塊項目要做詳細記錄,并整理歸檔,建立廣州市地價信息庫。以此為基礎(chǔ),分析相鄰地塊的經(jīng)濟收益。
⑵對于收集到的資料、信息進行分類、匯總、分析、提煉、整理、歸檔,建立各類物業(yè)的信息庫。在科學(xué)的統(tǒng)計基礎(chǔ)上,分析房地產(chǎn)市場中各類物業(yè)的走勢及消費者的市場取向。
第10篇 房地產(chǎn)項目負責(zé)制管理規(guī)范
一、現(xiàn)場銷售主管的產(chǎn)生
每上一個新項目之前,每一位銷售員可就本項目的定位、策劃、銷售方式、銷售員的管理提出自已的意見和建議,公司就提出的意見和建議擇優(yōu)選取項目主管。項目主管非終身制,并且實行考核制度,充分體現(xiàn)竟?fàn)?、平等?/p>
二、現(xiàn)場銷售主管待遇
每一位項目確定了現(xiàn)場銷售主管后,其基本工資可由原來的銷售員工資調(diào)升到部門業(yè)務(wù)主管,享受現(xiàn)場主管津貼,另可享受銷售提成。
三、現(xiàn)場銷售主管職責(zé)
1、嚴格遵守公司的規(guī)章制度,檢查銷售員每天的工作情況,
組織現(xiàn)場銷售工作,發(fā)現(xiàn)糾正銷售過程中存在的不足,激發(fā)銷售員銷
售激情,保證銷售員以飽滿的熱情投入工作,對現(xiàn)場銷售工作的組織、
人員的管理負有責(zé)任。
2、實行目標(biāo)管理制,每一位現(xiàn)場銷售主管上崗前需向銷售經(jīng)理提交一份項目銷售方案及管理草案,銷售經(jīng)理以此并根據(jù)項目實際情況制定出本項目的銷售目標(biāo),并經(jīng)公司批準,作為本次對現(xiàn)場銷售主管的考核標(biāo)準(如因公司原因調(diào)整銷售計劃,按調(diào)整后的銷售計劃執(zhí)行考核)。
3、現(xiàn)場銷售主管可根據(jù)銷售經(jīng)理的安排參加項目前期的準備工作,包括項目定位、項目命名、項目市調(diào)、銷售政策、銷售口徑、銷售價格等和銷售過程中與廣告、策劃中心銜接工作。
4、現(xiàn)場銷售主管要根據(jù)公司的管理制度對銷售員進行嚴格的管理,擁有對違反公司規(guī)章制度的銷售員提出處罰建議的權(quán)力。
5、妥善處理好現(xiàn)場的日常事務(wù),不能處理的及時上報。
6、將每天的銷售情況(客戶訪談記錄、電話接聽記錄,回訪客戶記錄)總結(jié)后上報銷售經(jīng)理。并完成每天的銷售日記。
7、安排銷售員輪流值班和輪休,每周一報表報銷售經(jīng)理,如有變動,應(yīng)提前一天通知銷售經(jīng)理。
8、掌握銷售進度,提出銷售策略。
9、現(xiàn)場銷售主管絕不允許將本公司的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給其他公司,若確實因特殊原因需和其他公司合作,可向銷售經(jīng)理上報,由銷售經(jīng)理上報公司并由公司負責(zé)簽訂相關(guān)合同。
10、維持售房處的正常銷售秩序,維護售房處的整潔,接受銷售經(jīng)理的監(jiān)督與管理。
四、項目主管獎懲
1、若在考核期內(nèi)未能達到銷售經(jīng)理和本人既定的目標(biāo),銷售經(jīng)理有權(quán)撤銷該現(xiàn)場主管并另外選取主管。
2、項目封盤以后,若完成公司制訂的總銷售任務(wù),則以該項目總銷售額的萬分之二獎勵現(xiàn)場主管。
3、項目銷售提前完成,將會作為下一個項目現(xiàn)場主管或銷售經(jīng)理的優(yōu)先候選人。
4、項目結(jié)束后,現(xiàn)場主管的一切權(quán)力即告終止,其工資待遇即降為銷售員同級(優(yōu)秀項目主管除外)。
5、在項目進行過程中,如現(xiàn)場主管違反公司規(guī)章制度,視其情節(jié)輕重,可給予警告、降級、停職、開除等處分,如給公司造成名譽及經(jīng)濟損失,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律及經(jīng)濟責(zé)任。
6、一個月本現(xiàn)場銷售部銷售人員違紀事件超過三次(以處罰單為準),給予該現(xiàn)場主管銷售部內(nèi)部通報批評,并處以100元罰款,一個月內(nèi)本銷售組銷售人員違紀事件超過六件,全公司通報批評。自動解除現(xiàn)場主管職務(wù),并處以300元處罰。
7、銷售部如未完成當(dāng)月銷售任務(wù),銷售部當(dāng)月銷售提成中項目系數(shù)降一檔以示處罰。
第11篇 房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量安全文明管理
1工程質(zhì)量與安全管理目標(biāo)
1.1工程質(zhì)量管理目標(biāo)
(注:--應(yīng)以量化指標(biāo)說明,如有效投訴率等)
1.2安全文明施工管理目標(biāo)
1.3 質(zhì)量與安全管理獎罰措施
例,僅供參考
1)質(zhì)量目標(biāo)獎罰措施
2棟多層住宅需達到區(qū)優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)標(biāo)準,否則罰款10萬元;單體工程質(zhì)量達到市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)標(biāo)準,則獎勵5萬元;單體工程被評為金牛獎,則獎勵10萬元。
2)文明施工的目標(biāo)處罰措施
工程必須獲得區(qū)文明工地稱號,否則罰款10萬元;工程若獲得市級文明工地的稱號,則獎勵10萬元。工程施工過程中,業(yè)主和監(jiān)理每周對總包進行綜合評分。周得分低于70分,罰1000元。月平均得分低于70分,罰10000元。月平均得分高于90分,每月獎勵10000元。
2質(zhì)量與安全管理指導(dǎo)思想
2.1優(yōu)選隊伍,杜絕多層轉(zhuǎn)包
1)選擇承包方時,要考察承包方的成本構(gòu)成、管理組織架構(gòu)是否適應(yīng)我們的成本控制目標(biāo)是有必要的。
2)杜絕層層轉(zhuǎn)包是我們選擇承包商的重要指標(biāo)。優(yōu)選選擇高效、重信譽、管理組織扁平化、管理成本低的工程公司。
3)提高自身管理能力。在一個項目按專業(yè)分工、適當(dāng)拆分分包,增加甲供比例,廣泛進行社會資源的整合。
4)每次投標(biāo)的投標(biāo)方應(yīng)有足夠合格的數(shù)量,保證每次投標(biāo)的競爭性是很有必要的。
2.2強化過程監(jiān)督
1)承建商的質(zhì)量保證體系、管理模式、管理水平、上級公司的支持等對工程質(zhì)量影響很大。
2)強調(diào)過程監(jiān)管,加強對監(jiān)理公司的管理,通過監(jiān)理公司實施對承建商嚴格質(zhì)量控制。
3)重點監(jiān)管工程承包商的管理體系是否足夠并有效運作,協(xié)調(diào)各方的關(guān)系,關(guān)注承建商的成本控制,評價供方的表現(xiàn)。
2.3利用監(jiān)理的力量,強化質(zhì)量及安全控制
1)監(jiān)理單位是現(xiàn)場質(zhì)量、進度、安全文明管理和施工單位間協(xié)調(diào)的主要責(zé)任單位,并協(xié)助項目部進行成本控制,項目部依據(jù)監(jiān)理合同(包括招標(biāo)文件、投標(biāo)書)、經(jīng)批準的監(jiān)理規(guī)劃、現(xiàn)行的法規(guī)和規(guī)范,對監(jiān)理單位進行有效管理和監(jiān)控是一項特別重要的工作,是保證項目管理正常進行的重要保證。
2)現(xiàn)場工程師要經(jīng)常與監(jiān)理人員進行有效溝通,使其了解公司的管理思路、工作方式,盡快與項目部合拍。
3)現(xiàn)場工程師要樹立監(jiān)理單位的威信,充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用,為監(jiān)理單位開展工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
2.4溝通與支持
1)溝通活動:與主要承建商,特別是其領(lǐng)導(dǎo)層建立正確的關(guān)系,工程應(yīng)獲得其公司層面的支持。
2)管理與技術(shù)支持:
_設(shè)計交底;
_施工節(jié)點與細部交底;
_技術(shù)標(biāo)準交底;
_施工工藝交底;
_施工組織與配合交底;
_質(zhì)量控制點交底;
_樣板驗收交底。
3)財務(wù)支持:目前,工程承包方的注冊資金都很少,通常的承包模式都是:工程先干后付款,工程承包方的資金壓力是很大的,同時妨礙工程承包方組織優(yōu)秀的社會資源。我們應(yīng)按合同(同時合同支付條款也不要太苛刻)及時支付。
3工程質(zhì)量管理措施
3.1 圖紙審查制度
施工圖出圖前,由設(shè)計部組織,項目部配合,對施工圖紙進行詳細的審查,重點檢查其與設(shè)計指導(dǎo)書、設(shè)計任務(wù)書的符合性,施工做法的合理性,銷售承諾的落實,對圖紙上出現(xiàn)的問題,形成審查文件,轉(zhuǎn)設(shè)計院修改后重新出圖。
開工前,由項目部組織,總承包商、設(shè)計院、監(jiān)理公司參加,進行設(shè)計交底和圖紙會審,并形成圖紙會審紀要。對設(shè)計圖紙中容易忽略、容易出現(xiàn)錯誤的地方進行專項審查。
3.1.1 建筑專業(yè)施工圖紙核查要點
1)房屋的開間、進深、層高、平面布局等是否滿足《設(shè)計任務(wù)書》的要求。
2)建筑說明和裝修材料表是否有錯漏或交待不清。
3)平面圖中分尺寸與總尺寸是否吻合,各隔間尺寸的標(biāo)注及每間平面的布局,平面相互交叉關(guān)系尺寸是否交待清楚;注意軸線與柱子、墻體的關(guān)系尺寸;核查立面圖中每層標(biāo)高、門窗位置與平面圖是否相符;注意核查剖面圖中各層標(biāo)高,特別是交叉層的標(biāo)高以及交叉層的處理;立面圖中應(yīng)標(biāo)明門窗的標(biāo)高;結(jié)構(gòu)梁、柱、板的表示等。
4)校對上電梯機房和上屋面的標(biāo)高尺寸;上屋面處的平臺標(biāo)高要略高于屋面最上層面層標(biāo)高,防止雨水倒泛;標(biāo)準層以上電梯機房或屋面注意橫梁是否碰頭,標(biāo)高要核準。
5)樓梯踏步的高寬、平臺寬度不宜小于梯段寬度;封閉式剪刀樓梯兩面開門;如利用剪刀樓梯間作為排煙時,必須有對外的窗戶等。
6)屋面上防水、隔熱、泛水等設(shè)計是否符合規(guī)范或《設(shè)計任務(wù)書》的要求要求。
7)配合設(shè)備專業(yè),必須在建筑圖上表示的開洞和預(yù)埋件是否有遺漏。尤其注意對空調(diào)留洞及冷凝水管的處理。
8)門窗表中的數(shù)量、尺寸、型號必須與平面圖核對,有否遺漏或差錯。
9)如有地下車庫,需注意汽車入庫道與自行車入庫道的不同,同時要設(shè)有避免雨水進庫的集水坑。
10)外陽臺和衛(wèi)生間的地坪比室內(nèi)要低。
11)屋頂避雷裝置的設(shè)計是否符合規(guī)范。
12)圖紙必須交待的節(jié)點有無遺漏。
13)圖紙中采用的標(biāo)準圖集,一律要注明標(biāo)準圖集的型號。
14)建筑節(jié)點作法是否與《現(xiàn)行建筑施工規(guī)范》中的規(guī)定有沖突。
3.1.2結(jié)構(gòu)專業(yè)施工圖紙核查要點
1)結(jié)構(gòu)總說明(核對地質(zhì)勘察報告),校對基礎(chǔ)部分的設(shè)計。
2)復(fù)核各類結(jié)構(gòu)的尺寸是否齊全,用料設(shè)計是否符合設(shè)計規(guī)范和抗震要求。
3)校核所有平面中各項分尺寸和外包總尺寸以及每層結(jié)構(gòu)平面的標(biāo)高。
4)校對所有結(jié)構(gòu)構(gòu)件的設(shè)計鋼筋和構(gòu)造鋼筋以及洞口加固鋼筋,主次梁交接處須加箍或吊筋,柱與墻、扶手與墻的聯(lián)接筋等是否表示完整。
5)如有懸挑構(gòu)件,懸挑構(gòu)件的主筋應(yīng)設(shè)置在上部;懸挑構(gòu)件的端頭如有集中力時,懸挑主筋應(yīng)下彎鉤住集中力作用構(gòu)件的鋼筋。
6)電梯井內(nèi)埋件、牛腿、緩沖器及機房的喪計是否符合制造廠提供的電梯資料。
7)各設(shè)備專業(yè)所提出的洞孔、埋件、埋管、吊鉤、平臺等是否表示無誤。
8)樓面和梁面有高低差時,要注意高低差的尺寸與鋼筋的搭接。
9)所有必須繪制的構(gòu)件詳圖,節(jié)點詳圖以及特殊結(jié)構(gòu)的詳圖有否遺漏。
10)防潮層的設(shè)置,女兒墻的壓頂,磚砌陽臺欄桿轉(zhuǎn)角的小柱與壓頂?shù)仁欠裨O(shè)計完善。
11)構(gòu)件尺寸、鋼筋用料、混凝土強度等級比計算需要值超過太多時,要提出合理化建議;反之用料不足的要提出增補。
12)凡選用的標(biāo)準構(gòu)件,必須注明標(biāo)準圖集的型號。
13)避雷接地的設(shè)計是否符合構(gòu)造及規(guī)范要求。
3.1.3給排水專業(yè)施工圖紙核查要點
1)校對設(shè)計說明和材料明細表,是否有錯、漏。
2)校對用戶提供的數(shù)據(jù)和設(shè)計供水總量是否符合規(guī)范。
3)進水管的直徑應(yīng)按最大用水量和揚程的高度進行設(shè)計,但要考慮人員的增多以及其他的特殊情況。
4)核對水泵房的大小以及水泵的臺數(shù)是否符合工藝和規(guī)范的要求。
5)檢查各層平面布置圖,是否有遺漏,如衛(wèi)生間和盥洗的龍頭除三件套外,應(yīng)加設(shè)計洗衣機和淋浴器二個頭子。而廚房龍頭除了生活、污水外再加過濾水的頭子。
6)校對所有系統(tǒng)圖的管徑尺寸和標(biāo)高。
7)校對泵房間的設(shè)計和水箱的設(shè)計是否符合規(guī)范要求。
8)排水管的直徑按照排放量而定。校對排水管的直徑、尺寸、標(biāo)高及坡度;排進市政集水井的坡度不小于0.3%。
9)校對各層平面圖和排水系統(tǒng)圖,特別是位置、數(shù)量、管徑、標(biāo)高是否符合規(guī)范。須設(shè)置地漏的地面是否做坡度。
10)凡有穿孔及預(yù)埋套管處都須在圖中表明。
11)屋面排水斗的設(shè)計和排水量是否符合規(guī)范要求。
12)注意變壓器室下面,是否須要設(shè)置隔油池。
13)化糞池的型號和數(shù)量按排放量定。
3.1.4 煤氣專業(yè)施工圖紙核查要點
1)煤氣設(shè)計量與實際使用及煤氣公司的供量三者之間是否符合要求。
2)煤氣管道是否設(shè)計到廚房及浴室。
3)校對煤氣管道的平面圖和系統(tǒng)圖。
4)對煤氣管道特殊要求的說明是否遺漏。
5)設(shè)計應(yīng)考慮煤氣加熱器的排氣管。
3.1.5 強電專業(yè)施工圖紙核查要點
1)校對說明書與材料表,是否有遺漏或須補充。
2)校對用戶總耗電量和設(shè)計總電量是否符合,并須所在區(qū)供電局批準。
3)進戶線的方位應(yīng)該離供電局距離最短的方向,節(jié)省用戶的電線、電纜。
4)根據(jù)總的用電量是否要設(shè)配電間還是變電所應(yīng)按規(guī)范進行設(shè)計。
5)檢查每層分項的電表或配電箱的設(shè)計有否。
6)動力與照明線路必須分開。
7)校對每戶需用電氣設(shè)備的布局(如照明、空調(diào)、電視)以及高標(biāo)準裝修所提出的要求是否都有設(shè)計。
8)校對所有平面圖的設(shè)計。
9)校對高壓及低壓的配電系統(tǒng)圖。
10)電纜溝的設(shè)計是否符合規(guī)范。
11)防雷系統(tǒng)的設(shè)計是否遺漏。
12)對建筑所須開洞、預(yù)埋的都須在圖中交待清楚,并要注明標(biāo)高和尺寸。
3.1.6弱電專業(yè)施工圖紙核查要點
1)是否設(shè)總機房,根據(jù)電話門數(shù)而定?？倷C房必須木地板。
2)進每戶的電話線除特殊要求外,每戶進一路線,設(shè)二~三個分線盒。
3)衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置一電話分線盒。
4)校對消防系統(tǒng)圖、電話系統(tǒng)圖、安防系統(tǒng)圖、有線電視共用天線系統(tǒng)圖。
3.2 施工單位質(zhì)量保證體系
總承包商在開工前,根據(jù)項目工程特點和合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo),編制《項目質(zhì)量計劃》,并上報項目部和監(jiān)理公司。項目部協(xié)助監(jiān)理公司審查其質(zhì)量保證體系、質(zhì)量保證措施、主要工程施工方案選擇的合理性和有效性,并將意見以書面形式反饋給總承包商進行修改。
3.3 設(shè)備材料進場驗收制度
對于工程中甲供材料、甲定乙購材料,施工前,項目部必須進行實地考察,考察其規(guī)格、型號、施工工藝、節(jié)點處理、成品保護方式,并由相關(guān)部門進行封樣。
不論是甲供材料設(shè)備、還是承包商供應(yīng)的材料設(shè)備,進場時,都由總包按照國家規(guī)范、合同要求和樣板進行檢驗,影響結(jié)構(gòu)和使用功能的,還要按照要求進行見證取樣試驗。
未經(jīng)檢驗合格,任何材料不得使用在工程上。
對檢驗不合格者,應(yīng)將該設(shè)備材料做上標(biāo)志,進行隔離,并盡快作退場處理。
3.4 戰(zhàn)前培訓(xùn)制度
3.4.1戰(zhàn)前培訓(xùn)對象
戰(zhàn)前培訓(xùn)是指在重要的分部分項工程施工之前,由項目部工程組內(nèi)部組織的關(guān)于該項工程施工管理要點的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)制度。培訓(xùn)由項目部的工程經(jīng)理負責(zé)組織,整個項目的工程管理人員必須全體參加。
需進行培訓(xùn)的分部分項工程包括:土方工程、擋土支護工程、樁基基礎(chǔ)工程、鋼筋混凝工程、砌體工程、建筑裝飾工程、屋面及防水工程、樓地面工程、門窗工程、電氣工程、給排水工程、通風(fēng)與空調(diào)工程、電梯工程、樣板房及精裝修工程、室外環(huán)境及綠化工程、驗樓及入伙,以及其他有必要進行培訓(xùn)的工程。
3.4.2培訓(xùn)時間
培訓(xùn)時間為各分部分項工程開始實施前一周。
3.4.3培訓(xùn)制度要求
1)項目工程經(jīng)理在培訓(xùn)開始前三天知會負責(zé)講評的工程師做好講評的準備工作。該工程師必須認真熟悉圖紙,針對該分部分項工程的施工流程,質(zhì)量控制要點難點進行詳細的準備,以保證培訓(xùn)工作能夠順利完成;
2)培訓(xùn)時首先由負責(zé)此次講評的現(xiàn)場工程師進行講評,講評的重點主要是該分項工程的施工流程和質(zhì)量控制要點,難點,以及作為甲方的工程管理人員必須嚴格把握的事項。還可以結(jié)合自己的工作經(jīng)驗講一下在該分部分項工程施工或質(zhì)量控制中的一些優(yōu)秀做法和寶貴心得;
3)講評結(jié)束后,所有參會人員針對自己不懂的地方進行提問,負責(zé)講評的工程師應(yīng)該給予詳細的解釋,務(wù)求使每位參會人員都能很好的理解該分部分項工程的施工流程和控制要點。特別是要讓負責(zé)其他分項的工程師也很好的理解該分項工程,使他們能夠更好的配合該分部分項工程工作的開展。對于該分項工程質(zhì)量控制中的難點問題大家一起進行討論,最后拿出一個有效的控制手段;
4)會議結(jié)束后整理成會議紀要(格式附后),由項目工程主管副總簽發(fā);
5)會議紀要每位參會的工程師都應(yīng)仔細閱讀,務(wù)求在該分部分項工程實施之前消化吸收。
3.5 樣板驗收制度
3.1樣板驗收對象
應(yīng)作施工樣板的施工項目包括:支護錨桿、樁基工程(試樁)、鋼筋工程、砌體工程、抹灰工程、飾面磚粘貼工程、鋁合金窗安裝、木門安裝、欄桿工程、防水工程、保溫工程、電梯大堂裝修工程、油漆工程、轉(zhuǎn)換層施工,以及其他有必要作施工樣板的工程。
對于新材料,新設(shè)備、新工藝等,也要先做樣板,報監(jiān)理公司及項目部,通過試驗和鑒定后,才可應(yīng)用的工程上。
3.2樣板驗收時間要求
樣板驗收應(yīng)在該項工程大面積施工前15天組織進行(特殊項目根據(jù)工程實際情況提前),最遲提前一周完成。
3.3樣板驗收工作程序
1)項目工程經(jīng)理負責(zé)項目各項樣板驗收組織工作,甲方工程管理人員、監(jiān)理機構(gòu)、承建單位協(xié)同實施。
2)各分部分項工程開始施工前15天,由項目工程經(jīng)理組織甲方工程管理人員、監(jiān)理機構(gòu)、施工單位,討論確定該項工程施工作業(yè)方法和施工工藝,明確質(zhì)量要求,由施工單位組織作施工樣板。
3)施工樣板完成后,由監(jiān)理組織進行樣板驗收,甲方項目工程經(jīng)理、工程師、監(jiān)理機構(gòu)項目總監(jiān)及專業(yè)工程師、施工單位項目經(jīng)理、技術(shù)負責(zé)人、專業(yè)施工員、施工班組長參加。驗收首先由施工單位施工班組長和施工員介紹該樣板工程作業(yè)方法和施工工藝,施工單位技術(shù)負責(zé)人或項目經(jīng)理總結(jié)表述,然后參與驗收各方分析該樣板工程質(zhì)量情況,并由甲方工程管理人員和監(jiān)理工程師進一步講述該項工程施工工藝和質(zhì)量控制要點,明確施工質(zhì)量要求,同時闡述該項工程管理流程,最后由工程經(jīng)理進行驗收總結(jié)。
4)樣板驗收應(yīng)形成驗收紀要,詳細記錄驗收過程,清晰表述該項工程施工工藝、控制要點、質(zhì)量要求,驗收紀要由項目主管工程副總簽發(fā),項目分管工程師應(yīng)跟蹤保證紀要分發(fā)至施工班組,并跟蹤參與施工班組交底會議。
3.6項目質(zhì)量管理要點
根據(jù)本工程項目的設(shè)計特點,結(jié)合工程管理要求,擬將以下項目部位作為本工程的管理要點,施工中應(yīng)加強管理:
例,僅供參考
1)定位放線
2)樁基施工
3)鋁合金門窗安裝
4)單元門、入戶門安裝
5)欄桿扶手安裝
6)地下室、屋面防水施工
7)衛(wèi)生間防水涂膜施工
8)水暖電管線預(yù)留預(yù)埋
9)配電箱、配電柜安裝
10)室外配套工程
11)會所鋼結(jié)構(gòu)、玻璃幕墻工程
12)會所泳池設(shè)備安裝工程
13)會所中央空調(diào)安裝工程
14)會所電梯安裝工程
15)外墻裝飾工程
16)外墻外保溫體系施工;
17)內(nèi)街鋪貼工程
18)精裝修工程
3.7技術(shù)方案先行制度
總承包商和各分包商在施工前,應(yīng)編制各分項工程施工技術(shù)方案,并報監(jiān)理公司和項目部審批,審批通過后,才能進行施工。未報施工方案的,一律不得施工。
項目中擬審批的施工方案包括:(例,僅供參考,可作相應(yīng)的補充或調(diào)整)
1)施工組織設(shè)計
2)測量方案
3)雨季施工方案
4)冬季施工方案
5)樁基施工方案
6)基坑支護施工方案
7)地下防水施工方案
8)混凝土施工方案
9)鋼筋施工方案
10)模板施工方案
11)砌筑施工方案
12)腳手架施工方案
13)屋面工程施工方案
14)裝修施工組織設(shè)計
15)成品保護施工方案
16)外墻外保溫施工方案
17)設(shè)備專業(yè)施工組織設(shè)計
18)會所鋼結(jié)構(gòu)施工方案
19)會所玻璃幕墻施工方案
3.8質(zhì)量通病處理
針對經(jīng)常出現(xiàn)、易引起業(yè)主投訴的墻面開裂、廚廁間漏水、窗臺滲漏水、出頂間外墻墻面開裂,以及防水設(shè)計不合理、空調(diào)洞倒水、門窗質(zhì)量問題、結(jié)構(gòu)施工洞和施工縫留設(shè)不合理、以及在施工中暴露出的管理問題,由項目部組織、設(shè)計院、監(jiān)理公司、承包商參加,召開專門的技術(shù)討論會,制定有效的措施,有條件的可以作樣板,以提高工程質(zhì)量。
3.9日常質(zhì)量管理
項目部協(xié)助監(jiān)理公司,對承包商的日常施工進行管理,嚴格施工工藝和工作流程,對重要的部位和工藝進行旁站。
每周監(jiān)理例會,總承包商負責(zé)將上周的工程質(zhì)量實施情況作總結(jié)匯報,就工程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題,監(jiān)理公司協(xié)助總承包商分析原因,制定糾正措施和預(yù)防措施,杜絕在后續(xù)工程在類似問題重復(fù)出現(xiàn)。
3.10設(shè)計協(xié)調(diào)問題
對于在設(shè)計中應(yīng)注意的問題,項目部配合設(shè)計部,以設(shè)計指導(dǎo)書的形式向有關(guān)設(shè)計單位提出要求,明確設(shè)計要求和節(jié)點做法,確保設(shè)計圖紙的深度和質(zhì)量。
3.11質(zhì)量事故處理
對嚴重的質(zhì)量事故,由總承包商提出技術(shù)處理方案,并經(jīng)監(jiān)理公司和項目部認可后,進行處理。對經(jīng)處理的部位,應(yīng)重新檢查驗收。
對于一般的質(zhì)量事故,由總承包商按技術(shù)處理方案處理后,重新檢查驗收。
3.12分戶驗收――把握竣工驗收最后防線
工程完工驗收、分戶竣工驗收是最后防線,嚴格驗收,不放行任何不合格的產(chǎn)品,將從政府的抽樣驗收提高到100%的驗收。
3.13入住前質(zhì)量檢查和維修
根據(jù)完工后內(nèi)部檢查的流程和方法,項目部與物業(yè)公司一起,對主體空間尺寸、觀感質(zhì)量、門窗質(zhì)量等進行詳盡的檢查,并對廚房和衛(wèi)生間做滲水試驗,對發(fā)現(xiàn)的問題及時要求總承包商進行維修,確保業(yè)主入住交接的順利進行。
3.13成品保護措施
1)鋁合金門窗:
運輸時應(yīng)妥善捆扎,幢與幢之間用非金屬軟質(zhì)材料隔墊開,吊裝時選擇牢靠固定的著力點,防止窗體互相磨損、擠壓、扭曲變形、損壞附件。
進入施工現(xiàn)場后應(yīng)在室內(nèi)豎直排放,產(chǎn)品不能接觸地面,底部用枕木墊高10厘米,室內(nèi)保持清潔、干燥、通風(fēng)。
禁止人員踩踏,不得在其上面安放腳手架,懸掛重物。
在清潔時,保護膠紙要妥善剝離,注意不得劃傷,刮花表面。
門窗在安裝過程中及驗收前,采取可靠的保護措施不得污損。已安裝的門窗框洞口不得作為運料通道。
嚴禁在門窗框上、扇上安裝腳手架、懸掛重物。外腳手架不得壓在門窗框上,并嚴禁瞪踩窗框、窗扇或窗撐。應(yīng)防止利器劃傷門窗表面;防止電、焊花燒傷或燙傷面層。
門窗框的上檻及兩側(cè)用膠帶紙、薄膜保護好,下檻用九夾板制成馬蹄形蓋板保護。
在玻璃安裝后,應(yīng)在玻璃上貼上保護膜,并貼上明顯提醒標(biāo)志。
2)入戶門:
運輸時應(yīng)放在托架上,并妥善捆扎,起吊時不得將抬杠插入框內(nèi)抬運。
進入施工現(xiàn)場后應(yīng)進專門倉庫保存,豎直排放,產(chǎn)品不能接觸地面,底部用枕木墊高10厘米,室內(nèi)保持清潔、干燥、通風(fēng)。
進入現(xiàn)場后安裝前應(yīng)測量其對角線的長度和平平整度,并采用可靠的保護措施。
對選用門洞口作運輸材料的出入口或進出頻繁的門洞口,應(yīng)在門框邊加設(shè)防護板,以防碰傷撞壞框體;如果長期作上料口時應(yīng)采取預(yù)留門洞開的方法,作后塞口。
施工中嚴禁在門框上搭設(shè)腳手扳和懸掛重物。應(yīng)防止利器劃傷門窗表面;防止電、焊花燒傷或燙傷面層。
3)防水層
基層砂漿必須進行養(yǎng)護,可用蓄水養(yǎng)護或用草包、紙袋覆蓋后澆水養(yǎng)護。養(yǎng)護期間必須保持覆蓋層材料濕潤并禁止閑人上層面踏踩火災(zāi)說明繼續(xù)施工。合理安排施工流向,避免過早上人走動。
已鋪貼的防水層,應(yīng)及時采取措施保護,操作人員不得穿戴釘鞋作業(yè)。
穿過地面、墻面等處的管道根部、地漏等不得碰損、變形,以免鋪好后更換。
地漏、排水、變形縫等處應(yīng)保持暢通,施工中應(yīng)采取保護措施,防止基層積水或污染而影響防水層的施工質(zhì)量。
4)涂料與油漆
在涂刷涂料前,預(yù)先清理基層表面;涂料干燥前,應(yīng)防止塵土污染和熱空氣的侵蝕。
將門窗用風(fēng)鉤或用木鍥固定,防止扇框粘結(jié)涂層,影響質(zhì)量和美觀,同時防止門窗玻璃損壞。
涂料施工完畢,尚未干燥前,設(shè)置標(biāo)志牌,防止觸摸。
5)地坪
安裝施工有鐵爬梯或有鋼管等鐵制品等接觸地坪時,必須事先墊好麻袋或夾板,以防劃傷地面
粉刷施工手推車運輸材料時,不得隨意碰磕地坪,同時粉刷時應(yīng)在墻面附近的地坪上墊好夾板或麻袋,防止砂漿污染地坪。
6)地磚
急促砂漿尚未達到強度前,其他各種不得進入同一施工區(qū)操作。
不得使用鐵制爬梯,以防破壞地磚
其他各種施工時,應(yīng)盡量避免尖利物品直接作用于瓷磚表面。
施工時,人員應(yīng)穿軟包底鞋,并不準其他人員走入;鋪設(shè)完畢以后,要做好圍檔,禁止人行;待砂漿達到設(shè)計強度后,上面覆蓋紙板后,方可允許人員行走,但仍需防止后道工序施工時有重物壓砸、拖拉。
7)電梯
電梯安裝完畢后內(nèi)部及門框用夾板包裹,防止污染及損壞。
調(diào)試運行后一般不作施工運輸用除特別需要征得同意后方可使用。
電梯在使用過程中派有證書的專人開啟,并定期進行保養(yǎng)。
4安全文明施工管理
4.1安全文明施工控制要點
1)在工程施工前,項目部應(yīng)組織學(xué)習(xí)國家安全法律和規(guī)章制度及地方性安全法律法規(guī),對施工圖紙中影響施工安全的因素提出改進建議,以及對施工場地環(huán)境安全隱患提出糾正措施,并審查施工總平面圖中辦公室、宿舍、食堂、倉庫等臨時設(shè)施的布置及施工現(xiàn)場場地、道路、排污、排水、防火措施是否符合有關(guān)安全技術(shù)標(biāo)準和文明施工要求。
2)項目部應(yīng)對勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、工程機械設(shè)備供應(yīng)單位進行安全資質(zhì)審查,審查各相關(guān)單位執(zhí)行《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》的情況。
3)項目部要督促施工單位完善健全現(xiàn)場安全管理制度和安全保證體系,要求施工單位必須配備足夠的安全檢查人員。檢查項目經(jīng)理、工長、安全檢查人員、特種作業(yè)人員配備及安全資格培訓(xùn)持證上崗情況。
4)項目部要審查承包商提供的施工組織設(shè)計中的安全技術(shù)措施和專項施工方案是否符合工程建設(shè)強制性標(biāo)準,是否符合工程所在地的安全文明施工要求。并應(yīng)對臺風(fēng)、雷暴、高溫、雨期等季節(jié)性施工方案中的安全技術(shù)措施進行審查。
5)在施工過程中項目部專業(yè)工程師要監(jiān)督施工單位實施安全技術(shù)措施的情況,每周組織監(jiān)理單位、施工單位對現(xiàn)場安全進行檢查,并形成安全檢查記錄表。
6)項目部專業(yè)工程師要對基坑支護與降水工程、土方開挖工程、模板工程、起重吊裝工程、腳手架工程、拆除工程、爆破工程等進行專項工程安全控制技術(shù)措施審查,并對該專項工程的安全工作進行旁站監(jiān)督檢查,做好記錄。
7)項目部應(yīng)每月檢查施工單位項目經(jīng)理、專職安全生產(chǎn)管理員安全生產(chǎn)考核、培訓(xùn)記錄。
8)監(jiān)督承包單位按審定后的安全技術(shù)措施規(guī)定搭設(shè)安全防護設(shè)施、起重機械和施工電梯等。
9)項目部應(yīng)要求施工單位建立各種作業(yè)機械設(shè)備的操作規(guī)程并定期檢查施工單位施行情況。
10)項目部應(yīng)督促施工單位對紅線區(qū)地下管網(wǎng)(水、電、氣)及紅線圍墻周界作好安全防護措施
11)項目部專業(yè)工程師每月檢查承包單位三寶、四口、臨邊防護、安全用電情況,督促總包單位及時整理現(xiàn)場安全管理資料。
12)項目部應(yīng)督促施工單位建立施工現(xiàn)場安全用電及防火管理制度,并設(shè)置符合消防要求的消防設(shè)施。
13)項目部應(yīng)要求施工單位在新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝的使用前必須編制安全技術(shù)措施并報審。施工時應(yīng)按審定后的安全技術(shù)措施進行安全控制。。
14)項目部應(yīng)督促施工單位在開盤前加強營銷售樓通道的安全管理、并于開盤前兩周對營銷人員進行安全培訓(xùn),形成《看樓人員安全注意事項》發(fā)給營銷部。
15)項目部應(yīng)督促施工單位建立施工現(xiàn)場安全保衛(wèi)制度及出入證管理制度。
16)項目部在現(xiàn)場發(fā)生安全事故后要立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報,并積極跟蹤事故的處理結(jié)果。弄清事故發(fā)生的原因,并督促施工單位制定相應(yīng)的防范措施。
4.2安全文明施工檢查制度
4.2.1安全文明巡檢及周檢制度
監(jiān)理公司負責(zé)施工現(xiàn)場的日常巡視工作,檢查承包商現(xiàn)場各種材料是否按規(guī)定分類堆放整齊、臨時道路是否暢通清潔、各種設(shè)備標(biāo)識是否完整準備、現(xiàn)場垃圾是否分類存于固定的垃圾站、基坑邊是否按規(guī)定作了安全防護、腳手架安全防護措施是否得力、現(xiàn)場夜間照明是否足夠、易燃易爆品是否存放于專門的庫房內(nèi)。對于發(fā)現(xiàn)的問題,要求承包商在規(guī)定期限內(nèi)整改,整改后報監(jiān)理公司進行復(fù)查。
監(jiān)理公司對場地安全文明施工的檢查,以周報形式報送項目部;每月底組織一次對進場施工單位的檢查、評比工作。
4.2.2安區(qū)文明月檢制度
項目安全文明施工狀況每月例行大檢查一次,由監(jiān)理單位組織,項目部及各施工單位參加。
_檢查依據(jù)包括:
(1)國家、地方相關(guān)文明施工和安全檢查的規(guī)范、規(guī)定;
(2)施工單位申報的安全文明施工措施;
(3)工程設(shè)計文件。
_檢查內(nèi)容包括:
(1)現(xiàn)場文明施工和安全情況;
(2)施工單位安全自檢記錄和文件資料管理情況;
(3)工地文明施工和安全技術(shù)交底和會議紀要;
(4)上月檢查整改意見落實情況。
_檢查方法:
(1)現(xiàn)場實物檢查;
(2)相關(guān)資料抽查。
_檢查結(jié)論
(1)檢查結(jié)果現(xiàn)場開會講評;
(2)存在問題提出整改意見,項目部負責(zé)監(jiān)督監(jiān)理、施工單位落實;
(3)形成檢查記錄表(統(tǒng)一采用監(jiān)理規(guī)范表格)及會議紀要備案。
第12篇 地產(chǎn)項目工程管理重獎重罰規(guī)定
地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理重獎重罰有關(guān)規(guī)定
根據(jù)合同及雙方承認的附加條款,現(xiàn)將工程管理重獎重罰有關(guān)規(guī)定如下:
一、根據(jù)合同規(guī)定,乙方必須保證按期交工,每提前一天獎勵0.20元/m2,每拖延一天罰款0.20元/m2。每月形象進度拖延10天以上或偷工減料或違反本合同及雙方承認的附加條款等,甲方有權(quán)解除合同,重選施工隊伍,其損失由乙方負責(zé) 。本工程工期包括一切不利因素所延誤的時間。(不可抗力除外)
二、工程質(zhì)量必須達到合同約定的工程質(zhì)量等級,主體評定必須達到優(yōu)良,否則按甲方規(guī)定取費標(biāo)準下調(diào)3%。
三、屋面、衛(wèi)生間、勒角根部等防水及防潮層必須經(jīng)甲方代表及監(jiān)理嚴格驗收簽字,貼地砝及浴盆安裝前必須經(jīng)甲方代表驗收簽字找平層質(zhì)量及坡度。必須保證屋面、衛(wèi)生間、勒角根部等不滲漏,否則扣款壹萬元至五萬元。
四、每一個分項工程都必須做樣板活,裝飾工程必須設(shè)置樣板間,甲方代表簽證后方可全面施工,否則出現(xiàn)一切后果由乙方負責(zé)。室內(nèi)外抹第一遍灰必須經(jīng)甲方代表簽證后方可抹第二遍灰,否則每次扣款壹萬元。
五、凡沙漿、砼標(biāo)號(必須作配合比實驗),鋼筋制作綁扎,預(yù)制板安裝、室內(nèi)外 抹灰,室內(nèi)外防水等必須嚴格按圖紙或規(guī)范施工,且按施工工藝及施工程序施 工,否則必須堅決返工,并據(jù)情節(jié),每次從結(jié)算工程款中扣除壹萬元。凡偷工減料者,堅決返工,并每次扣款壹萬元 。
六、乙方必須嚴格按照建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》及《甲方現(xiàn)場文明施工管理辦法》等進行文明施工管理,如現(xiàn)場堆放、臨時水、臨時電、棚類、現(xiàn)場衛(wèi)生等現(xiàn)場管理達不到甲方要求,每次扣款壹萬元。
七、嚴禁使用不合格的材料、構(gòu)件等,否則每次扣款壹萬元,出現(xiàn)一切后果甲方概不負責(zé),所有材料進場后須填寫遼統(tǒng)監(jiān)a-8表報甲方核驗?，F(xiàn)場嚴禁堆放不合格砂(如細砂)、石等材料,若發(fā)現(xiàn)后,甲方用鏟車清除,其費用由乙方承擔(dān),并且每次扣款壹萬元。乙方要節(jié)約用水、電、材料等,嚴禁白天點燈,嚴禁臨時用水到處流,否則每次扣款壹千至伍千元。
八、基礎(chǔ)回填后,室外標(biāo)高必須達到-1.0~1.2m,經(jīng)甲方代表檢測達到要求后,方可砌磚,切保持此室外標(biāo)高不變,并且不影響甲方配套工程施工。否則因此引起工程量由乙方承擔(dān),且按每平方米3元扣款。由乙方施工產(chǎn)生的垃圾,乙方無償排出場外,否則按每平方米3元扣款。
九、被評為施工管理示范棟號,每平方米獎勵3元。被評為教學(xué)示范樓,每平方米獎勵5元。
1、施工管理示范棟號標(biāo)準:質(zhì)量、現(xiàn)場、進度、安全、隱蔽簽證等全部符合國家規(guī)定標(biāo)準。
2、教學(xué)示范樓標(biāo)準:施工管理示范棟號中拔尖棟號。
十、本規(guī)定由工程部負責(zé)解釋。
十一本規(guī)定自通過日起執(zhí)行。
第13篇 地產(chǎn)項目工程簽證管理流程
地產(chǎn)開發(fā)項目工程簽證管理流程
一、適用范圍
本流程適用于地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場所有工程簽證的管理工作。所謂工程簽證是指對施工管理中發(fā)生的合同外零星事件的確認。例如:地下障礙的清除遷移、銷售通道的搭建、臨時用工、各種技術(shù)措施處理、發(fā)包單位委托承包單位施工的零星工程(在施工合同之外)等。
包括正常簽證和特急簽證,特急簽證是指必須立即執(zhí)行而且延緩實施會造成更大損失的簽證。
一般情況工程簽證由以下幾種原因引起:
(1)由于施工條件變化、地下狀況(土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等)變化;合同補充及合同規(guī)定需實測工程量的工作項目;紅線外施工道路的修補(紅線內(nèi)的施工道路修補宜在合同中包干)等;
(2)配合策劃和銷售要求或趕工措施導(dǎo)致的工程量增減;
(3)由甲方提出,或因工程管理失誤引起的工程量增減;
(4)政府要求以及其它原因;
二、工程簽證辦理的原則
1)一單一算原則:一個工程簽證申請單應(yīng)編制一份預(yù)算,且對應(yīng)一個工程合同。
2)完工確認原則:當(dāng)簽證工程完工后,項目部工程師和監(jiān)理單位工程師必須在完工后5個工作日內(nèi)簽字確認,如屬隱蔽工程,必須在其覆蓋之前簽字確認。
3)正常簽證的辦理原則是“先審批后施工”,簽證審批流程必須在5個工作日內(nèi)完成。
4)特急簽證辦理原則是“施工前口頭請示主管領(lǐng)導(dǎo)認可”,但必須在開工后5個工作日內(nèi)辦妥全部手續(xù)。
三、工程簽證的提出
1)根據(jù)引起工程簽證的主體不同,可以將工程簽證分為兩種情況:
1、由甲方相關(guān)指令(如工作聯(lián)系單等)引起的工程簽證。
2、除此之外施工單位根據(jù)現(xiàn)場施工條件主動提出的工程簽證。
2)當(dāng)甲方確定發(fā)出相關(guān)指令會導(dǎo)致工程簽證發(fā)生時,首先判斷可能要發(fā)生的工程簽證的性質(zhì)是屬于正常簽證,還是屬于特急簽證。
1、如果屬于正常簽證,則按照“先審批,后施工”的原則執(zhí)行,要求簽證的審批在5個工作日內(nèi)完成;
2、如果屬于特急簽證,為確保不因執(zhí)行時間延緩導(dǎo)致更大損失,項目管理中心/項目部、預(yù)算部、監(jiān)理公司溝通同意,由項目部提出合理的簽證方案后,電話請示項目總監(jiān)/主管副總同意,預(yù)算估值超過5萬元以上還需電話請示總經(jīng)理,得到電話指令后,即可實施。但必須保留準確的簽證文件,且項目管理中心/項目部應(yīng)在簽證實施后5個工作日內(nèi),補齊所有手續(xù)。
3)施工單位接到甲方指令后,根據(jù)甲方相關(guān)指令要求,提出辦理工程簽證的需求,填寫《工程簽證申請單》報監(jiān)理單位審核。對于特急簽證,需立即執(zhí)行相關(guān)指令進行施工,同時提出辦理工程簽證的需求,填寫《工程簽證申請單》報監(jiān)理單位審核。
4)除甲方指令引起簽證發(fā)生之外,施工單位在日常施工過程中,也可以根據(jù)施工需要,提出工程簽證需求。同樣要求施工單位填寫《工程簽證申請單》,報監(jiān)理單位審核。
5)施工單位填寫《工程簽證申請單》時,要求寫清簽證原因、簽證內(nèi)容、附上初步預(yù)算或工程量清單,在需要的情況下繪制草圖,具體填寫要求如下:
①在內(nèi)容描述上要有所發(fā)生的工作時間、部位、工作依據(jù)、工程量或人工工日數(shù)量,其中工程量計量過程應(yīng)詳盡,計時工的簽證一定要有內(nèi)容,以便進行核算;
②機械臺班的簽證,項目部只簽臺班,由項目部通知預(yù)算部到現(xiàn)場參加約談,共同確定臺班費用,并簽署約談記錄,由預(yù)算部、項目部、監(jiān)理公司、施工單位共同簽字后生效。
③安裝材料設(shè)備需注明廠家、型號、規(guī)格、品牌;
④要符合結(jié)算的要求。如屬實測實量的,需先確定單價,預(yù)估工程量;如原合同中有單價約定的,按原單價計算;如無合同或無單價約定的,則需事先確定,包括材料設(shè)備的限牌限價;如果是由設(shè)計變更引起的工程簽證,且在設(shè)計變更審批過程中已經(jīng)對簽證費用進行過計算確定的,施工單位不需重新計算。
四、工程簽證的審核及審批
1)監(jiān)理單位接到施工單位工程簽證申請后應(yīng)在1個工作日內(nèi)到現(xiàn)場對工程變化情況進行調(diào)查,審核工程簽證內(nèi)容,并簽署意見。
2)監(jiān)理單位簽署意見后,由項目部專業(yè)工程師核實簽證原因、事項及工程量,并在1個工作日內(nèi)簽署意見。
3)預(yù)算部對簽證預(yù)算進行審核,并在2個工作日內(nèi)簽署審核意見。
4)簽證預(yù)算估值在5萬元以內(nèi)的由項目總監(jiān)審核工程簽證,簽署意見后方可實施。如簽證的預(yù)算估值超過5萬元,則需再由總經(jīng)理審批通過后才可實施。項目管理中心/項目部和預(yù)算部在辦理施工單位提交的工程簽證時,要特別關(guān)注不合理工程簽證,如發(fā)現(xiàn)不合理工程簽證,須做好記錄,說明不予工程簽證的原因,并存檔備案。不合
理工程簽證包括但不限于以下幾種情況:
1、該工程簽證已經(jīng)辦理又重復(fù)簽證的;
2、合同中已約定而無需再辦理的工程簽證;
3、屬于施工單位工作失誤造成的工程簽證,如施工單位前期進度耽誤造成后期趕工費用增加,施工單位因質(zhì)量問題造成的工程返工,費用增加等。
五、工程簽證的執(zhí)行
1)工程簽證的下發(fā):審批通過后,簽證單匯總到預(yù)算部,蓋章后,存檔一份,其余下發(fā)項目部,由項目部負責(zé)簽證單的編號及發(fā)放。
2)工程簽證的實施管理
1、施工單位按經(jīng)審批通過的《工程簽證申請單》內(nèi)容組織實施,監(jiān)理公司、項目部監(jiān)督實施情況,并核實實施結(jié)果,對未按規(guī)定時間和任務(wù)完成的,督促整改,直至完成;
2、項目部專業(yè)工程師負責(zé)工程量的復(fù)核,預(yù)算部負責(zé)造價的復(fù)核;
3、工程簽證施工結(jié)束后,項目部專業(yè)工程師組織完成簽證實施情況的核實工作,與監(jiān)理、施工單位、預(yù)算部共同在《工程簽證確認單》中簽字確認;《工程簽證確認單》的內(nèi)容必須滿足結(jié)算編制的要求,不能籠統(tǒng)地簽認工程量和工程造價,必須將工程名稱、簽證的原因、時間、簽證內(nèi)容、材料材質(zhì)、施工方法等描述清楚,如果文字描述不能滿足結(jié)算編制的要求,要求附簡圖,并達到根據(jù)簽證單可準確計算工程量的要求。
4、如需要實測實量的,則由項目現(xiàn)場工程師、監(jiān)理、施工單位到場測量,并在《工程簽證確認單》上簽字確認;隱蔽工程簽證必須在隱蔽前完成驗收手續(xù)和工作量確認。
六、工程簽證的確認與統(tǒng)計
1)簽證實施完畢,監(jiān)理公司驗收合格后,施工單位在10個工作日內(nèi)辦理簽證確認單,監(jiān)理公司應(yīng)在2個工作日審核完畢后交項目部審核、項目部在接到監(jiān)理公司審核完成的簽證確認單后2個工作日內(nèi)審核完成后由預(yù)算部審核,公司領(lǐng)導(dǎo)按權(quán)限審批。
2)預(yù)算部每月25日前匯總本月經(jīng)施工單位和甲方審核確認的工程簽證
及相關(guān)費用,形成《工程簽證月匯總表》作為結(jié)算的依據(jù),并向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報。
七、工程簽證的結(jié)算
1)預(yù)算部對已完工的項目按《工程結(jié)算(內(nèi)審)管理流程》進行結(jié)算;
2)施工單位根據(jù)確認的簽證內(nèi)容,編制竣工結(jié)算,竣工結(jié)算需“一單一價”。
八、相關(guān)附件和表單
1)工程簽證申請單
2)工程簽證確認單
第14篇 房地產(chǎn)項目銷售中心現(xiàn)場管理守則
地產(chǎn)項目銷售中心現(xiàn)場管理守則
1.考勤管理
1)工作時間
a.銷售人員工作時間為:9:00-18:00,上班前十五分鐘到場做各項準備工作,下班時間以顧客全部離開銷售中心為原則;冬季、展銷會、節(jié)假日等特殊情況的上下班時間另行通知;
b.代理公司銷售現(xiàn)場主管與代理公司銷售現(xiàn)場代理主管的休息日需交錯執(zhí)行,確保日常事務(wù)的順利進行。
2)考勤制度
a.嚴格執(zhí)行班表安排(每周班表排好后,提交一份至開發(fā)商現(xiàn)場經(jīng)理處備案),月底將根據(jù)現(xiàn)場考勤記錄進行核對;
b.如因特殊情況需要調(diào)休或補休,須征得代理公司當(dāng)值主管以上同意并簽字,并提前一天提出申請;每月限定為一次,無法調(diào)休者做事假(或病假)處理,超過兩次做一日未到場(曠工)處理;
c.必須按時到崗,不得遲到早退,遲到或早退15分鐘以上做當(dāng)日未到場(曠工)處理;因特殊情況不能到達銷售中心的,應(yīng)于上班前通知所屬公司現(xiàn)場主管,如未能與所屬主管取得聯(lián)系取得同意簽字,則需向上一級人員提出申請,直至有上級人員批準后方可延遲到崗;
d.工作時間不得擅離崗位,禁止打瞌睡、睡覺或從事其它與工作無關(guān)的事情;若需外出應(yīng)說明地點、事由和所需時間,并經(jīng)所屬代理公司銷售經(jīng)理同意,否則視情節(jié)輕重以事假或當(dāng)日未到場(曠工)處理;所有培訓(xùn)必須準時參加,請假做事假處理,無故缺席做當(dāng)日未到場(曠工)處理;
e.銷售中心召開會議,全體人員必須提前5分鐘到達;
f.未經(jīng)所屬代理公司銷售經(jīng)理及上一級人員同意,不得擅自更改考勤表。
2.銷售人員行為規(guī)范
1)儀容、儀表要求
a.所有銷售人員在售樓現(xiàn)場必須穿著統(tǒng)一制工作裝、黑色皮鞋、上崗證明及工作卡;
b.所有銷售人員必須衣著整齊干凈、無污跡和明顯皺褶,衣領(lǐng)袖口要干凈。扣好紐扣、結(jié)正領(lǐng)帶,不可將袖口疊起,衣袋中不要有過多物品;衣服應(yīng)熨平整,褲子應(yīng)熨出褲線;皮鞋要保持干凈、光亮;
c.女員工切忌濃妝艷抹,可以化淡妝,使人感到自然、美麗、精神好;女員工不得涂有色指甲油,不得佩帶除手表、戒指之外的飾物;忌用過多的香水或使用刺激性氣味強的香水;穿傳統(tǒng)黑色有跟皮鞋,不可穿反皮或涼鞋等,皮鞋應(yīng)保持光亮適度;不能穿黑色或白色襪子;
d.上班前不得吃異味食物,保持口氣清新;
e.要勤洗手,勤剪指甲,指甲邊縫不得藏有贓物;
f.必須保持儀容整潔,避免身體有異味、頭屑等現(xiàn)象;
g.不可染較明顯夸張顏色的頭發(fā),要干凈得體;
h.在為客戶服務(wù)時,不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情,要友好、熱情、精神飽滿和風(fēng)度優(yōu)雅地為客戶服務(wù)。
2)售樓人員的工作態(tài)度
a.基本原則
a)服從上司:切實服從上司的工作安排和調(diào)配,按時完成任務(wù),不得拖延、拒絕或終止工作;
b)嚴于職守:銷售人員必須按時上下班,不得遲到、早退或曠工,必須按編排表當(dāng)值,不得擅離職守,個人調(diào)離、調(diào)換更值時需先征得主管同意;
c)正直誠實:必須如實向上級匯報工作,堅決杜絕偷盜、欺騙或陽奉陰違等不道德的行為;
d)勤勉負責(zé):必須發(fā)揮高效率和勤勉精神,對自己從事的工作認真負責(zé)、精益求精。
b.售樓人員的服務(wù)態(tài)度
a)友善,以微笑來迎接客人、與同事和睦相處;
b)禮貌,任何時刻均應(yīng)使用禮貌用語;
c)熱情,工作中應(yīng)主動為客戶著想;
d)耐心,對客人的要求應(yīng)認真、耐心聆聽,并耐心的介紹、解釋。
c.售樓人員的舉止
a)站姿:軀干站直,頭部端正,面露微笑,目視前方,兩臂自然下垂。
b)坐姿:輕輕落座,避免扭臂尋座或動作太大引起椅子亂動發(fā)出響聲;接待客人時,落座在座椅的1/3到2/3之間,不得靠依椅背;落座時,應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏,以免坐皺或顯出不雅;聽客人講話時,上身微微前傾,不可東張西望或顯得心不在焉;兩手平放腿上,不要插入兩腿間,也不要托腿或玩弄任何物品;兩腿自然平放,不得蹺二郎腿,應(yīng)兩腿并攏;工作時不得照鏡子,涂口紅等;不得將任何物件夾于腋下;不得隨地吐痰及亂丟雜物。
c)交談:與人交談時,必須保持衣著整潔;交談時,用柔和的目光注視對方,面帶微笑,并通過輕輕點頭表示理解客人談話的主題或內(nèi)容;與人交談時,不可整理衣著、頭發(fā)、看表等;在售樓部內(nèi)不得大聲說笑或手舞足蹈;講話時,請、您、謝謝、對不起等禮貌用語要經(jīng)常使用,不講粗言穢語或使用蔑視性和侮辱性的語言;不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人;稱呼客人時,要用某先生或某小姐或女士,不知姓氏時要用這位先生或這位小姐或女士;任何時候招呼他人均不能用喂。
d.行為規(guī)范
a)對待客人態(tài)度要自然大方、熱情、穩(wěn)重、有禮、不以膚色種族、信仰、 服飾取人;
b)在與客人談話時應(yīng)注意站立姿勢端正,講究禮貌,用心聆聽,不搶話,爭辯;講話聲音適度,有分寸,語氣溫和、文雅,不大聲喧嘩,聽到客人的意見或批評時不應(yīng)辯解,應(yīng)冷靜對待,及時上報銷售經(jīng)理;
c)對待客人的詢問,做到有問必答,不得以生硬、冷淡的態(tài)度待客;如果遇到特別重要的問題或困難,及時向銷售經(jīng)理請示解決,切記不可向客戶傳達不正確的樓盤信息;
d)如遇到客戶有特別要求,不得隨便承諾,例如:改變房屋結(jié)構(gòu)、推遲交款,要求特別折扣及物業(yè)管理方面等超出銷售人員范圍的問題,一定要向經(jīng)理申請,如因銷售人員的原因造成的影響,由銷售人員負責(zé);
e)銷售人員必須在每天上班時核對銷控表,了解成交情況,向客戶推介時要先核實單位;
f)銷售人員不能在售樓部外任何地方接待客戶或遞卡片,不能與客戶在售樓部以外的任何地方面談或者找其他銷售人員幫該客戶介紹;凡在售樓部外咨詢樓盤情況的新舊客戶(如咨詢會所、停車場、樣板房、小區(qū)內(nèi)等),銷售人員只能指引客戶自行到售樓部咨詢;或者盡量解答,但不能直接接待客人、遞卡片或者找指定銷售人員幫客戶介紹;
g)不得在工作場所化妝、照鏡,做不雅觀的動作;
h)工作時間不得喧嘩、吵鬧及追逐,不能當(dāng)著客人談及與工作無關(guān)的事情,不能在公眾區(qū)域搭肩、挽手;發(fā)生爭客事件,不得在現(xiàn)場爭論,不能協(xié)商的可向銷售經(jīng)理報告,由銷售經(jīng)理協(xié)商解決,進行處理;
i)銷售人員應(yīng)時刻保持良好的精神狀態(tài),注意坐姿端正,不可東倒西歪,無精打采;
j)銷售人員必須服從代理公司現(xiàn)場經(jīng)理的工作安排
,經(jīng)理分配的工作必須按時完成;銷售人員對經(jīng)理所安排的工作有任何異議,對同事有任何意見,都不可當(dāng)著客人的面爭論;
k)每日須由銷售人員輪流在銷售大廳門口站崗,站崗時要保持良好形象,不允許打電話,發(fā)信息、聊天;如有特殊情況,須交接好崗位后再離開;
l)售樓部內(nèi)行走應(yīng)注意姿勢自然大方,在門口處注意慢行,在通道、門口談話時,盡量靠邊,不妨礙他人通行,嚴禁在門口處成群結(jié)隊,阻塞通道;
m)電話應(yīng)先問好,隨后報出樓盤名稱(如:您好!__花園),接聽電話一定要注意禮貌,如遇到不會解答的問題,應(yīng)找熟悉的同事解答;
n)上班時間不能用售樓部電話談私事,如因特殊情況需請示經(jīng)理,經(jīng)同意后時間不得超過3分鐘;
o)銷售人員在工作時間應(yīng)確保手機開機并隨身攜帶,銷售經(jīng)理全天不得關(guān)機;
p)不得隨意向外泄露發(fā)展商和銷售同事的聯(lián)絡(luò)電話;
q)早餐就餐時間為9:00之前,午餐時間為中午11:30至13:00,就餐地點為辦公室,就餐完畢,快餐盒等全部擲入戶外垃圾桶,不得放于辦公室內(nèi)。午餐時間應(yīng)分批安排并做好登記,平日一般在30分鐘內(nèi),展銷會或節(jié)假日等客流多的特殊時期,盡量控制在15分鐘內(nèi)完成,用餐后要及時整理好儀容才可上崗;
r)嚴禁在工作臺前翻閱報紙,雜志,工作臺上只能擺放銷售資料、電話、電腦等工作物品,其他物品如水杯、報紙、雜物只可放在抽屜里,用完的物品應(yīng)放回原處,離開座位應(yīng)將椅子擺放好,保持工作場所整潔;
s)每天下班前各崗位必須整理好工作資料。
t)每次會后或接待完客戶后須及時將桌椅復(fù)位、收拾好水杯和工作資料;
u)每半月輪流由各組負責(zé)整理前臺和更衣室衛(wèi)生,并監(jiān)督其他組的組員做好保潔;
v)應(yīng)積極主動承擔(dān)各類公益事務(wù),并服從相關(guān)負責(zé)人及主管的安排和指示;
w)銷售前臺的衛(wèi)生由全體銷售人員負責(zé),保持臺面的整潔。
違反以上規(guī)定程序者,經(jīng)發(fā)展商現(xiàn)場主管確認,視情況給予罰款50-100元。
3.聯(lián)合代理相關(guān)制度
1)接電
a.各代理公司分別負責(zé)一組電話,隔日輪換;
b.做好電話文本登記,作為來訪客戶歸屬查詢依據(jù);
c.每日及時錄入明源系統(tǒng)
2)詢客與接待
a.有客戶走進售樓部,站在第一位的銷售員首先要有禮貌地詢問客戶您好,請問是第一次來訪嗎如客戶表示未聯(lián)系過,則由站第一位的銷售人員負責(zé)跟進。如客戶表示曾經(jīng)聯(lián)系過則繼續(xù)詢問客戶:請問是與哪位銷售人員聯(lián)系的如客戶能清楚講出此前聯(lián)系過的銷售人員姓名,則由該銷售人員跟進。如客戶不能清楚講出此前是哪位銷售人員聯(lián)系過,即視為新客戶處理,由站在第一位的銷售人員跟進;
b.在a銷售人員接待到訪新客后,如該客戶并未坐下在洽談桌進行洽談或未離開售樓部進行參觀時,此時該客戶與之前曾跟進或曾相識的b銷售人員相認,b銷售人員則可無條件取回該客戶的權(quán)屬,而a銷售人員應(yīng)無條件讓出該客戶,a銷售人員可站回頭位重新輪后接待;
c.當(dāng)a銷售人員已經(jīng)和客戶在洽談桌洽談或已經(jīng)離開售樓部進行參觀后,此時客戶與之前曾跟進的或曾相識的b銷售人員相認(包括直系親屬),b銷售人員必須出示3天以內(nèi)有效的聯(lián)系記錄(明源系統(tǒng))且該客戶也承認是該人員聯(lián)系過。經(jīng)現(xiàn)場銷售經(jīng)理確認后,在3日內(nèi)(含3日)則可由原b銷售人員跟進,成交后業(yè)績及傭金歸原b銷售人員所有。如公共客戶接聽,接待聯(lián)系薄顯示在3日外,則由a銷售人員跟進;
d.客戶成交后在3日內(nèi)發(fā)現(xiàn)該業(yè)主及與其有夫妻及父子和母子關(guān)系之相同客戶,且客戶登記3日內(nèi)有效(含3日),成交后業(yè)績雙方公司對半。若成交超過3日才發(fā)現(xiàn)的,任何關(guān)系傭金均不作分成;
e.售樓部門口是客戶接待的起始點,在場外遇到新的客戶,應(yīng)該引導(dǎo)來訪客戶到售樓部咨詢(在競爭樓盤周邊截客另當(dāng)別論)。任何在售樓部外地方接待客戶、遞名片,或找其它銷售人員幫該客戶介紹的行為都被視為違規(guī)。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)并查實,將此客戶交予另一方代理公司銷售主管指定人員跟進;
f.如一位銷售人員正在與客戶洽談成交過程中,而另一位銷售人員此時發(fā)現(xiàn)該客戶是他的舊客戶,該銷售人員只能與客戶正常打招呼,但不得以任何理由或借口通過與該客戶交談,通電話,或者其它任何形式阻礙成交;
g.若因銷售人員服務(wù)態(tài)度不好造成客人投訴,同時如該客戶要求指定其它銷售人員進行跟進的,則該客戶的權(quán)屬轉(zhuǎn)交給指定銷售人員并由該銷售人員跟進。如果客戶未指定銷售人員,則由該代理公司銷售經(jīng)理指定銷售人員為其服務(wù);
h.當(dāng)接待參觀團客戶時,站第一位的銷售員位置不變,交由所屬代理公司經(jīng)理負責(zé)安排或親自接待;
i.雙方公司銷售人員均不能以任何方式私下聯(lián)絡(luò)對方的已接待客戶,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)查實后,直接清除出場;
有關(guān)客戶的歸屬是現(xiàn)場的關(guān)鍵,出現(xiàn)糾紛在所難免,在客戶面前的爭吵是現(xiàn)場大忌,一旦出現(xiàn)造成不良影響者將直接清除出場。違反以上規(guī)定程序者,經(jīng)發(fā)展商現(xiàn)場主管確認,情節(jié)嚴重者直接清除出場,視情況給予罰款500-1000元。
3)舊業(yè)主或舊客戶介紹新客戶到場按以下幾種情況處理
a.當(dāng)日業(yè)主或舊客戶介紹新客戶共同進入售樓部指定找某位銷售人員,則該兩類客戶均由該銷售人員跟進;
b.當(dāng)日業(yè)主或舊客戶與新客戶共同進場,但業(yè)主或舊客戶并無指定銷售人員的情況下,則由站第一位的銷售人員接待;
c.當(dāng)新客戶獨立進場,在指定銷售人員的情況下,由該銷售人員或代理公司指定銷售人員跟進;
d.當(dāng)新客戶獨立進場,在無指名情況下,由站第一位的銷售人員接待;
e.當(dāng)新客戶到場,無指定找哪一位銷售人員,則由站在第一位的銷售人員跟進。當(dāng)已進入介紹過程中,并開始坐在洽談桌進行洽談或已離開售樓部到樣板間參觀,則無論舊業(yè)主或舊客戶到場后是否指定銷售人員跟進均由站在第一位的銷售人員跟進,但在介紹時尚未坐在洽談桌進行洽談或未離開售樓部到樣板間參觀,而業(yè)主或舊客戶到場,指定由某銷售人員跟進,則由該指定銷售人員跟進,原站第一位的銷售人員重新站回頭位。
4)辭退員工處理
對于雙方代理公司在所代理項目自動離職或被辭退的員工,對方公司于該代理項目不得再錄用此員工。
5)銷售控制登記本
銷售現(xiàn)場只能使用一本銷售控制登記本,由當(dāng)天總值代理公司負責(zé)登記當(dāng)天銷控,各代理公司不得自行設(shè)立銷售控制登記本,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按違規(guī)責(zé)任嚴肅處理。
6)關(guān)于保密
a.做好資料保密工作,銷售人員未經(jīng)開發(fā)商同意,不得隨意進入開發(fā)商辦公室,不得私自翻閱柜臺資料,不得私
自索取銷控資料、認購書資料、客戶資料、報表等;
b.銷售人員未經(jīng)對方公司同意,不得隨意進入對方辦公室,不得私自翻閱柜臺資料;
c.各銷售公司對己方明源系統(tǒng)的賬號與密碼嚴格保密;
d.銷售人員對來訪客戶資料、認購書資料必須妥善保管,嚴禁外泄;
e.嚴禁超權(quán)限承諾客戶,嚴格執(zhí)行公司簽發(fā)的統(tǒng)一口徑,不可超出此范圍允諾客戶,不知為不知;
f.公司內(nèi)部資料不得給客戶翻閱;
g.各類申請報告是公司的內(nèi)部文件,上級的批復(fù)意見不得給客戶查看。
以上處罰的同時,現(xiàn)場主管可以要求相關(guān)人員做出相關(guān)檢查和說明。
7)權(quán)屬與傭金分配
a.此條例只處理涉及兩家不同代理公司分傭的情況,而同一代理公司內(nèi)問題由代理公司內(nèi)自行協(xié)調(diào)解決;
b.只有認定為共同跟進和共同成交的情況,可以在成交后傭金各占50%;
c.客戶的定義以認購書或合同上所列認購人或購房人之姓名為準認購書與合同有差異的,以合同為準;
d.所有成交客戶從成交日起3日后,不接受拆傭申請;
e.共同跟進的確認依據(jù)上文中詢客與接待相關(guān)條款處理;
f.共同成交以認購書上確認的姓名為主,是認購書中認購方(之一)且客戶登記是在3天內(nèi)的,經(jīng)客戶及雙方主管確認后傭金各占50%;
g.如對客戶歸屬產(chǎn)生糾紛,不得在客戶面前出現(xiàn)任何爭吵及糾紛,待客戶離場/認購/簽約后可先與對方現(xiàn)場經(jīng)理協(xié)商解決,如協(xié)商不成則向現(xiàn)場開發(fā)商經(jīng)理提交書面申請要求審議,并提交相關(guān)客戶接待證據(jù),開發(fā)商現(xiàn)場經(jīng)理經(jīng)審議完畢后出具處理意見,若仍有爭議,則此客戶成交單位傭金沒收,算作開發(fā)商客戶。
4.處罰條例
1)初級處罰條例(首次口頭警告,二次罰款50元,三次加倍)
a.在公司或售樓部不按公司要求坐、立、行、走,如上班時間雙手插衣服口袋站立等;
b.未按要求及時填寫并上交開發(fā)商所要求的各種表格;
c.上班時間及銷售中心內(nèi)及周邊都嚴禁吸煙;
d.賣場談客區(qū)內(nèi)嚼口香糖;
e.在工作期間不按規(guī)定穿著工裝;
f.不使用問候語言,不主動問候;
g.工作時間內(nèi)吵鬧,開玩笑、玩耍、鉤肩搭背、閱讀與工作無關(guān)的資料、書籍、報刊等;
h.上班時間說粗口,或聚集閑聊與工作無關(guān)的事;
i.前臺責(zé)任人擅自離開;
j.在銷售開放區(qū)域吃午飯;
k.每日未能收好前臺各類銷售資料;
l.于樣板房內(nèi)閑坐或使用房內(nèi)擺設(shè);
m.填寫認購書錯誤的;
n.明源錄入數(shù)據(jù)有誤。
2)中級處罰條例(首次罰款100元,二次罰款加倍并由做書面檢討)
a.工作時間內(nèi)吃早餐、零食及未批準中午外出用餐;
b.工作時間內(nèi)利用銷售熱線撥打私人電話或電話閑談;
c.電話無人接聽。
d.違反操作規(guī)程造成不良影響;
e.工作期間,在銷售開放區(qū)域發(fā)生爭吵;
f.在填寫銷售性文書的過程出現(xiàn)錯寫、漏寫等情況,未發(fā)生嚴重后果的。
g.非特殊情況,銷售中心大堂出現(xiàn)無銷售人員站位的。
h.認購書當(dāng)日未及時錄入明源的。
i.明源錄入數(shù)據(jù)有誤的,錯誤處在3處以上的。
3)高級處罰條例(首次罰款200元并做檢討,二次罰款加倍并由經(jīng)理做書面檢討)
a.在銷售開放區(qū)域睡覺者;
b.因服務(wù)態(tài)度被客戶投訴者,情況屬實的;
c.將項目的各項非公開數(shù)據(jù)對外界發(fā)布的;
d.在填寫銷售性文書的過程出現(xiàn)錯寫、漏寫等情況,導(dǎo)致嚴重后果的;
e.銷售人員內(nèi)部之間相互搶客,導(dǎo)致客戶不滿的;
f.擅自帶客戶到非開放區(qū)域參觀的。
4)終極處罰條例(書面向代理公司、地產(chǎn)公司通報并罰款1000元,代理公司經(jīng)理做書面檢查,相關(guān)銷售人員離場觀察)
a.利用工作之便進行炒樓行為(如賣籌、賣位、賣折扣等),或利用工作之便進行二手樓交易,以及采用不正當(dāng)方式獲取其他非法收入;
b.在員工中制造消極情緒,四處散布謠言,組織員工聚眾鬧事,或打架斗毆,嚴重影響工作秩序和社會治安;
c.在銷售過程未經(jīng)開發(fā)商同意承諾擅自承諾客戶,并造成嚴重后果的;
d.擅自出售未推房源或出售因換房、退房、撻定、保留而未通知可從新推售的房源;
e.擅自出售未經(jīng)發(fā)展商調(diào)價的房源,新價格與實際成交價格的差額從代理費中扣除;
f.在銷售開放區(qū)域打架斗毆,影響工作秩序和社會秩序的;
g.在銷售過程中未經(jīng)公司同意擅自承諾客戶,未造成嚴重后果的。
5)處罰執(zhí)行流程
a.開發(fā)商現(xiàn)場主管確認處罰事項,并在處罰登記表上列明處罰時間、處罰事項、處罰金額等;
b.經(jīng)查實需要進行處罰的,代理公司現(xiàn)場主管在處罰登記表上進行確認。代理公司現(xiàn)場主管拒絕簽字確認的,由發(fā)展商營銷部主管人員進行確認,罰款金額雙倍計算,代理公司主管三次拒絕簽字確認的該主管作退場處理;
c.每月對處罰登記表進行匯總統(tǒng)計,交公司財務(wù)部一份存檔;
d.每次的銷售提成結(jié)算,將在上一次提成及本次提成時間段期間的處罰金額在代理費中扣除。
5.獎勵規(guī)定
1)服務(wù)之星(獎金300元)
本獎項視各銷售中心具體情況每月評選一次一名,參評者須符合以下條件:在工作中沒有出現(xiàn)過遲到早退現(xiàn)象;接電規(guī)范,客戶信息填寫完整;工作認真按時完成;對待客戶真誠熱情,沒有被客戶投訴過。
2)銷售之星(第一名獎金500元,第二名獎金300元)
本獎項視各銷售中心具體情況每月評選一次,參評者須符合以下條件:在工作中無遲到早退現(xiàn)象;無客戶投訴;銷售業(yè)績排名其所屬銷售中心的第一、二位;銷售業(yè)績排名以當(dāng)月商品房買賣合同簽約金額為準。
3)進步之星(獎金100-500元)
本獎項在和理化建議被采納實施并出現(xiàn)效果后即予以獎勵,參評者須符合以下條件:在工作中善于思考,發(fā)現(xiàn)問題并提出合理化建議,經(jīng)實踐證明對于提高工作效率和工作質(zhì)量具有明顯的效果;
4)附則
a.評獎程序:由代理公司銷售經(jīng)理根據(jù)銷售人員
的工作情況,依據(jù)獎項規(guī)定的要求,進行申報,并提交相關(guān)材料;開發(fā)商現(xiàn)場經(jīng)理收集齊各項資料后,簽署個人意見,匯集到開發(fā)商營銷部;開發(fā)商營銷部依據(jù)提交上來的材料,結(jié)合平日掌握的工作情況,并經(jīng)現(xiàn)場考核,初步確定獲獎?wù)呙麊?并進行張榜公布;
b.在對初定名單進行張榜公布時,如有異議,可以向開發(fā)商營銷部提出,并提交相應(yīng)的證據(jù),經(jīng)調(diào)查情況屬實者,應(yīng)予以修改;
c.所有獎項在無合適的人選時,均允許空缺;
第15篇 地產(chǎn)項目銷售中心日常管理流程
地產(chǎn)項目銷售中心日常管理流程
1.認購基本流程
1)客戶前來看房,銷售人員接待,并第一時間在公共客戶登記本中進行客戶登記;
2)銷售人員熱情的為客戶介紹項目,如客戶需要,陪同客戶參觀樣板房;
3)客戶有購買意向時,銷售人員向總值代理公司查詢銷控,并為客戶計價,填寫計價單;
4)客戶確定購買,銷售人員確定房源有效后,帶領(lǐng)客戶到財務(wù)處交納定金,并在財務(wù)處領(lǐng)取認購書;
5)認購書填寫完畢,交所屬代理公司主管審核,審核完畢后,交客戶簽訂,并同時簽訂其他書面協(xié)議;
6)認購書客戶簽訂完成,交回所屬代理公司主管,主管將客戶聯(lián)連同其他資料一并放在項目專用資料袋中交給客戶;
7)認購書代理公司當(dāng)天必須輸入明源,并移交發(fā)展商現(xiàn)場經(jīng)理;
8)銷售人員跟進客戶合同簽約時間,并催促客戶及時交納按揭資料及按時簽訂合同。
2.簽約基本流程
1)當(dāng)日17點前,代理公司主管將次日簽約客戶的登記預(yù)約表報發(fā)展商現(xiàn)場經(jīng)理處;
2)客戶到場簽約,銷售人員接待客戶并詢問客戶是否交其銀行按揭辦理資料及取得銀行簽字確認的按揭資料確認文件;
3)銷售人員填寫付款簽約明細表后,連同客戶交納的按揭收件證明文件一同交代理公司現(xiàn)場主管進行審核,審核完畢,交客戶簽名確認;
4)銷售人員將所屬代理公司主管和客戶已確認的付款明細表、按揭收件證明文件交發(fā)展商財務(wù)審核,按揭收件證明由發(fā)展商財務(wù)人員收回;
5)銷售人員將已經(jīng)確認的付款明細表交所屬代理公司簽約管理員,簽約管理員按照付款明細確認表的內(nèi)容,在網(wǎng)上輸入客戶資料及相關(guān)數(shù)據(jù),輸入完成后,由銷售人員進行審核,審核無誤的,在審核確認表上簽名確認;
6)簽約管理員進行打印,并裝訂。連同打印合同、物業(yè)管理相關(guān)資料等交由發(fā)展商現(xiàn)場主管處審核蓋章確認;
7)已蓋章客戶合同、物業(yè)管理資料及其他相關(guān)資料由簽約管理員交由客戶,需讓客戶在合同領(lǐng)取登記本上進行確認,確認收到此合同原件;
8)剩余的合同以及物業(yè)管理資料代理公司簽約管理員裝入資料袋,并在當(dāng)日17點前交發(fā)展商前場管理經(jīng)理處。
日常銷售(簽約)基本流程:
簽約前銷售人員填寫簽約付款明細表,交代理公司主管、發(fā)展商現(xiàn)場經(jīng)理、財務(wù)及客戶、銀行簽字確認
銷售人員網(wǎng)簽合同,合同打印后交客戶簽名確認,并交代理公司主管和合同管理人員審核
a)一審?fù)ㄟ^
交發(fā)展商現(xiàn)場經(jīng)理審核并蓋銷售合同專用章
b)簽約有誤
簽約有誤,需填寫合同變更申請表,交房管局修改,并處以銷售人員200元/套的罰款。
交代理公司合同管理人員,允許客戶當(dāng)場帶走一份,其余合同卷宗在當(dāng)日17:00前交發(fā)展商現(xiàn)場經(jīng)理存檔及備案
當(dāng)日17:00前,代理公司主管將次日簽約客戶的名單報發(fā)展商現(xiàn)場經(jīng)理并由發(fā)展商財務(wù)人員預(yù)約按揭辦理銀行
注:簽約文本
_商品房買賣合同及補充協(xié)議:一次性付款一式三份,商業(yè)按揭一式五份,公積金或組合按揭一式七份。
_前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、裝飾裝修管理規(guī)定、業(yè)主臨時公約:各一式三份
_若為別墅,需簽定《花園使用協(xié)議》一式二份
日常管理基本流程:
上午8點45分當(dāng)日早班所有銷售人員到場填寫考勤記錄表,9:00開始站位迎客,最先到達銷售中心的代理公司獲第一站位。
總值代理公司與上日總值代理公司移交總值本、總銷控以及其他需要移交的物品,并對銷售中心、樣板房等進行檢查,填寫檢查記錄表。
總值代理公司負責(zé)當(dāng)日的考勤記錄工作,負責(zé)當(dāng)日的銷控記錄。檢查資料架并按要求放入資料,檢查倉庫的情況。
總值代理公司在中午12點前將各項記錄表以電子版的形式交與發(fā)展商現(xiàn)場主管。在每天離場前與發(fā)展商現(xiàn)場主管核對銷控。
