商業(yè)項(xiàng)目管理制度4篇

商業(yè)項(xiàng)目管理制度是一種全面規(guī)范企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作流程、責(zé)任分配和績(jī)效評(píng)估的管理體系。它涵蓋了項(xiàng)目啟動(dòng)、規(guī)劃、執(zhí)行、監(jiān)控和收尾等多個(gè)階段，旨在確保項(xiàng)目的高效、有序進(jìn)行，達(dá)成預(yù)期的商業(yè)目標(biāo)。

包括哪些方面

1. 項(xiàng)目立項(xiàng)：明確項(xiàng)目目標(biāo)、預(yù)算、資源需求及可行性分析。

2. 項(xiàng)目組織：確定項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、職責(zé)分工及溝通機(jī)制。

3. 規(guī)劃管理：制定詳細(xì)的項(xiàng)目計(jì)劃，包括時(shí)間表、里程碑、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。

4. 執(zhí)行控制：跟蹤項(xiàng)目進(jìn)度，進(jìn)行質(zhì)量控制，解決出現(xiàn)的問(wèn)題。

5. 變更管理：規(guī)范項(xiàng)目變更流程，確保變更不影響整體進(jìn)度。

6. 風(fēng)險(xiǎn)管理：識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)，制定應(yīng)對(duì)策略。

7. 溝通與報(bào)告：定期匯報(bào)項(xiàng)目狀態(tài)，保持內(nèi)外部信息同步。

8. 績(jī)效評(píng)估：設(shè)定項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行項(xiàng)目完成后的評(píng)估。

重要性

商業(yè)項(xiàng)目管理制度的重要性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1. 提高效率：通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化流程，減少重復(fù)工作，提升項(xiàng)目執(zhí)行效率。

2. 控制成本：有效管理資源，避免浪費(fèi)，降低項(xiàng)目成本。

3. 風(fēng)險(xiǎn)防控：提前識(shí)別和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，降低項(xiàng)目失敗的可能性。

4. 質(zhì)量保證：確保項(xiàng)目成果滿足預(yù)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，提升客戶滿意度。

5. 促進(jìn)協(xié)作：明確角色和責(zé)任，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)合作，提高項(xiàng)目成功率。

方案

1. 制定詳細(xì)制度：根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目類型，定制適用的項(xiàng)目管理制度，確保其具體、可行。

2. 培訓(xùn)與宣導(dǎo)：對(duì)全體員工進(jìn)行制度培訓(xùn)，確保理解和執(zhí)行。

3. 實(shí)施監(jiān)督：設(shè)立專門的項(xiàng)目管理辦公室，負(fù)責(zé)制度的執(zhí)行和監(jiān)督。

4. 持續(xù)優(yōu)化：定期收集反饋，對(duì)制度進(jìn)行修訂和完善，適應(yīng)企業(yè)發(fā)展變化。

5. 引入項(xiàng)目管理工具：利用現(xiàn)代技術(shù)，如項(xiàng)目管理軟件，提升項(xiàng)目管理的效率和準(zhǔn)確性。

6. 激勵(lì)機(jī)制：建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)遵循制度，提高項(xiàng)目執(zhí)行力。

商業(yè)項(xiàng)目管理制度是企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要保障，通過(guò)系統(tǒng)化、規(guī)范化的管理，能夠提高項(xiàng)目成功率，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值。在實(shí)踐中，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況靈活調(diào)整，以確保制度的實(shí)用性和有效性。

商業(yè)項(xiàng)目管理制度范文

第1篇 商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)工程管理規(guī)章制度目錄

商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)工程管理規(guī)章制度目錄

(1)高壓變電室操作規(guī)程

(2)高壓變電室崗位責(zé)任制度

(3)高壓變電室運(yùn)行管理規(guī)程

(4)交接班制度

(5)巡視檢查制度

(6)配電室安全防火制度

(7)配電室應(yīng)急方案

(8)制冷運(yùn)行操作規(guī)程

(9)運(yùn)行值班人員崗位責(zé)任制度

(10)機(jī)房管理制度

(11)機(jī)房及重點(diǎn)部位安全防火制度

(12)機(jī)房衛(wèi)生管理制度

(13)空調(diào)水化驗(yàn)制度

(14)泵房管理制度

(15)高壓水泵、水池、水箱管理措施

(16)給排水事故應(yīng)急處理方案

(17)消防泵房、水箱間巡視檢查制度

(18)停水應(yīng)急措施及制度

(19)用水節(jié)水制度

(20)供水管理制度(21)工程部服務(wù)承諾(22)工程部員工管理制度(23)二十四小時(shí)值班制度(24)客戶回訪制度(25)客戶投訴處理制度(26)空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組管理制度(27)空調(diào)機(jī)組巡視檢查制度(28)臨時(shí)用電管理制度(29)工程部報(bào)修工作流程表(30)工程部工作監(jiān)督檢查制度(31)工程部消防應(yīng)急方案(32)工具管理規(guī)定(33)管理制度、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)措施(34)倒閘操作制度(35)電梯故障困人救援法(36)電梯使用安全規(guī)定(37)調(diào)音室管理制度(38)消防水系統(tǒng)安全管理制度(39)燃?xì)庹{(diào)壓站安全管理制度(40)工程部員工行為規(guī)范(41)配電室安全用具的保管及使用規(guī)定(42)圖紙技術(shù)資料管理制度(43)配電室巡視檢查制度(44)工程部考核辦法(45)給排水系統(tǒng)安全操作規(guī)程(46)運(yùn)行檢修記錄填寫(xiě)說(shuō)明(47)使用電動(dòng)工具操作規(guī)程(48)停電、限電管理制度(49)

第2篇 商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)工程管理規(guī)章制度-目錄

商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)工程管理規(guī)章制度目錄

(1)高壓變電室操作規(guī)程

(2)高壓變電室崗位責(zé)任制度

(3)高壓變電室運(yùn)行管理規(guī)程

(4)交接班制度

(5)巡視檢查制度

(6)配電室安全防火制度

(7)配電室應(yīng)急方案

(8)制冷運(yùn)行操作規(guī)程

(9)運(yùn)行值班人員崗位責(zé)任制度

(10)機(jī)房管理制度

(11)機(jī)房及重點(diǎn)部位安全防火制度

(12)機(jī)房衛(wèi)生管理制度

(13)空調(diào)水化驗(yàn)制度

(14)泵房管理制度

(15)高壓水泵、水池、水箱管理措施

(16)給排水事故應(yīng)急處理方案

(17)消防泵房、水箱間巡視檢查制度

(18)停水應(yīng)急措施及制度

(19)用水節(jié)水制度

(20)供水管理制度

(21)工程部服務(wù)承諾

(22)工程部員工管理制度

(23)二十四小時(shí)值班制度

(24)客戶回訪制度

(25)客戶投訴處理制度

(26)空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組管理制度

(27)空調(diào)機(jī)組巡視檢查制度

(28)臨時(shí)用電管理制度

(29)工程部報(bào)修工作流程表

(30)工程部工作監(jiān)督檢查制度

(31)工程部消防應(yīng)急方案

(32)工具管理規(guī)定

(33)管理制度、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)措施

(34)倒閘操作制度

(35)電梯故障困人救援法

(36)電梯使用安全規(guī)定

(37)調(diào)音室管理制度

(38)消防水系統(tǒng)安全管理制度

(39)燃?xì)庹{(diào)壓站安全管理制度

(40)工程部員工行為規(guī)范

(41)配電室安全用具的保管及使用規(guī)定

(42)圖紙技術(shù)資料管理制度

(43)配電室巡視檢查制度

(44)工程部考核辦法

(45)給排水系統(tǒng)安全操作規(guī)程

(46)運(yùn)行檢修記錄填寫(xiě)說(shuō)明

(47)使用電動(dòng)工具操作規(guī)程

(48)停電、限電管理制度

(49)維修檔案管理制度

第3篇 某商業(yè)項(xiàng)目銷售管理規(guī)章制度

商業(yè)項(xiàng)目銷售管理規(guī)章制度

公司每位銷售人員必須時(shí)刻謹(jǐn)記,作為公司之代表,應(yīng)在工作中表現(xiàn)出適當(dāng)?shù)穆殬I(yè)素養(yǎng),以免有損公司形象。

下列是銷售人員必須遵守之規(guī)章制度。如有違反,公司將給予紀(jì)律處分。情節(jié)嚴(yán)重者,將采取即時(shí)解雇而無(wú)須預(yù)先知及補(bǔ)償。

1考勤暫行制度

1)工作時(shí)間:

2)每周6個(gè)工作日,上班時(shí)要在公司規(guī)定位置簽到,作為人事部的當(dāng)月考勤記錄備案;每周每人輪休一天、周六、周日不安排輪休。

3)遲到或早退5分鐘以上、15分鐘以下者,每次扣除薪金50元;2小時(shí)以上者按曠工處理。

4)無(wú)故不上班者作礦工處理,曠工當(dāng)天扣當(dāng)月薪金的20%,曠工1天扣當(dāng)月薪金的40%,曠工2天扣當(dāng)月薪金總額;連續(xù)曠工超過(guò)3天或一年累計(jì)曠工超過(guò)5天者,作除名處理,公司不負(fù)責(zé)其一切善后工作。

5)請(qǐng)假必須寫(xiě)《請(qǐng)假條》,職員層由部門經(jīng)理批準(zhǔn)后方可離開(kāi)工作崗位,同時(shí)〈請(qǐng)假條〉應(yīng)交人事部備案。

6)請(qǐng)假者如無(wú)法到公司請(qǐng)假,必須在每天上班前或不遲于上班時(shí)間的15分鐘內(nèi),致電所在部門經(jīng)理,說(shuō)明請(qǐng)假原因和請(qǐng)假時(shí)間,返回公司應(yīng)及時(shí)補(bǔ)填〈請(qǐng)假條〉交人事部備案,請(qǐng)病假者應(yīng)出具有效醫(yī)療證明。

7)請(qǐng)病假扣當(dāng)日薪金的50%,請(qǐng)病假累計(jì)半月以上者,當(dāng)月薪金按照實(shí)際工作日發(fā)放。

8)請(qǐng)事假扣除當(dāng)日薪金。

9)因外出公干參加社會(huì)活動(dòng)而請(qǐng)假,需經(jīng)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)給予公假,薪金照發(fā)。

2.個(gè)人形象要求

男士:衣著純色襯衣西褲,或西服套裝(部門有統(tǒng)一工作服必須統(tǒng)一著裝),衣領(lǐng)要扣上并結(jié)適當(dāng)顏色的領(lǐng)帶,襯衣扎放齊整,領(lǐng)帶緊貼領(lǐng)口,領(lǐng)口袖口無(wú)污跡;著深色或淺色襪,深色皮鞋保持光亮,西服口袋不放物品;頭發(fā)整齊、干凈、不留胡須;上班時(shí)間不吃帶異味的食物,不得在辦公室吸煙,如需吸煙應(yīng)到公司指定的吸煙區(qū);售樓處內(nèi)不宜佩帶太陽(yáng)眼鏡、帽子等;在辦公區(qū)域內(nèi)必須佩帶上工作牌.

女士:衣著莊重且高雅之辦公室服裝(部門有統(tǒng)一工作服必須統(tǒng)一著裝);應(yīng)著有袖襯衣長(zhǎng)短適度的西裙、套裙、單色絲襪、皮鞋;當(dāng)氣溫15度以下時(shí)方可穿長(zhǎng)褲;首飾佩帶應(yīng)恰當(dāng)好處,不宜佩帶過(guò)多首飾,指甲不宜過(guò)長(zhǎng);發(fā)型文雅大方,莊重,梳理整齊,不得奇形怪狀,五顏六色;指甲油應(yīng)選擇自然色,上班必須化妝,但不得濃妝艷抹;保持口腔清潔,上班時(shí)間不吃帶異味的食物;不得在辦公室室吸煙,如需吸煙應(yīng)到公司指定的吸煙區(qū);在辦公[室區(qū)域內(nèi)必須佩帶上工作牌.

3銷售人員工作職責(zé)

1)保持售僂現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境干凈整齊,接待臺(tái)資料物品擺放有序.

2)公司內(nèi)部所發(fā)文件要認(rèn)真閱讀,收好放好,不可隨意亂放或給客戶、外人取閱.

3)工作時(shí)間內(nèi)不得大聲喧嘩,不得用電話聊天,不得做與工作無(wú)關(guān)的事,不得擅離崗位.

4)當(dāng)發(fā)現(xiàn)售樓資料有不清楚或錯(cuò)誤時(shí),應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)部門改正,決不能當(dāng)著客戶的面提出錯(cuò)誤.

5)銷售人員應(yīng)誠(chéng)懇熱情的接待每一位客戶,不得與客戶發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),如有發(fā)現(xiàn)立即辭退.

6)銷售中出現(xiàn)難題或其他事情應(yīng)當(dāng)天記載.在每周例會(huì)中提出(重大事情就立即提出),由銷售經(jīng)理集中反饋給公司研究解決.

7)已經(jīng)優(yōu)惠的客戶認(rèn)購(gòu)書(shū).不能讓別的客戶知道,不得泄露客戶資料.

8)銷售人員每天認(rèn)真填寫(xiě)<客戶接待登記表><銷售人員工作周報(bào)>及建立<客戶檔案>

9)銷售人員應(yīng)了解客戶樓款的交付情況及時(shí)提醒客戶有關(guān)樓款交會(huì)事宜.

10)協(xié)助客戶順利完成(如交款,簽合同,按揭手續(xù),入伙手續(xù),辦房產(chǎn)證)等手續(xù).

11)未按期交款的,應(yīng)協(xié)助財(cái)務(wù)部門催收.

12)銷售人員要對(duì)已購(gòu)房客戶提供積極熱情的售后服務(wù).

4銷售經(jīng)理工作職責(zé)

1)制定記錄考勤表,排班表.

2)組織每周一上午的銷售例會(huì).對(duì)每周銷售情況,客戶信息反饋?zhàn)隹偨Y(jié)與計(jì)劃.

3)積極催促協(xié)調(diào)銷售人員的日常銷售工作,及時(shí)匯報(bào)有關(guān)情況.

4)每日匯總銷售人員的<客戶接待登記表>,填寫(xiě)<樓盤銷售日?qǐng)?bào)表>.

5)每周一向公司呈報(bào)<樓盤銷售周報(bào)表>.

5違章賄賂處罰

1)公司絕不允許銷售人員有行賄及受賄或得用其職務(wù)便利收受任何利益.

2)如有發(fā)現(xiàn)銷售有行賄及受賄行為,將即時(shí)解職,情節(jié)嚴(yán)重的,將追究其法律責(zé)任;

3)如有出現(xiàn)不可推卸之利益饋贈(zèng)時(shí),銷售人員需事前填寫(xiě)<收取個(gè)人利益申報(bào)表>并呈主管副總審批及指引.

第4篇 商業(yè)項(xiàng)目租費(fèi)管理制度（3）

商業(yè)項(xiàng)目租費(fèi)管理制度(三)

一、目的

規(guī)范租金、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用收取、減免、欠租欠費(fèi)等工作,確保租務(wù)工作有序順利推進(jìn)。

二、術(shù)語(yǔ)

本制度的“租費(fèi)”范圍包括但不限于持有物業(yè)和銷售物業(yè)的租金、物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、戶外廣告租金、保證金、意向金、場(chǎng)地使用費(fèi)、廣告費(fèi)等相關(guān)的業(yè)務(wù)收入,同時(shí),對(duì)于業(yè)務(wù)活動(dòng)的應(yīng)收費(fèi)用(水、電、保潔、保安費(fèi)等),以及客戶退款的管控也可參照本制度執(zhí)行。

三、適用范圍

適用于各公司開(kāi)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期間的租金、物業(yè)管理費(fèi)、停車場(chǎng)等收取、減免、欠租、租賃信息管理工作。

四、關(guān)鍵活動(dòng)描述

4.1收租準(zhǔn)備工作

4.1.1商業(yè)公司總經(jīng)理作為收租工作的第一責(zé)任人,要將租金收繳工作列為經(jīng)營(yíng)管理的重要指標(biāo),把責(zé)任逐級(jí)分解,落實(shí)到人,協(xié)調(diào)一致,確保租金按時(shí)、足額收繳。

4.1.2在開(kāi)展收租工作前,商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部須向項(xiàng)目公司(產(chǎn)權(quán)人)取得租金收繳的授權(quán)委托書(shū);跟蹤項(xiàng)目公司完成政府主管部門對(duì)《租賃合同》的登記備案工作,確保收租工作的合法有效。

4.1.3商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部應(yīng)依據(jù)各地實(shí)際情況,指定專門部門及專門人員作為收租工作的責(zé)任部門及責(zé)任人。營(yíng)運(yùn)部及責(zé)任人要與承租方(主力店、步行街商戶)保持良好的工作聯(lián)系,密切關(guān)注收租過(guò)程,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,溝通、協(xié)調(diào)、解決問(wèn)題,按月向主管領(lǐng)導(dǎo)和商業(yè)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)中心營(yíng)運(yùn)部匯報(bào)租金收繳情況。

4.1.4商業(yè)公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)租金收繳的審核,負(fù)責(zé)依據(jù)《租賃合同》審核租金收繳臺(tái)賬,并向承租方發(fā)出收租文件,協(xié)調(diào)各地項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部開(kāi)具租賃發(fā)票,按時(shí)上報(bào)租金統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

4.1.5為保證收租工作順利進(jìn)行,應(yīng)注意:

4.1.5.1應(yīng)嚴(yán)格履行合同,按《租賃合同》及《物業(yè)服務(wù)合同》約定提供良好的物業(yè)服務(wù),營(yíng)造有序的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,協(xié)調(diào)配合與承租方物業(yè)界面的管理,建立和保持良好的合作關(guān)系,消除和減少欠租隱患。

4.1.5.2保持與項(xiàng)目公司的良好溝通,妥善處理和解決可能出現(xiàn)的設(shè)備維保、工程整改等承租方關(guān)注的工程問(wèn)題,協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司與承租方的合同關(guān)系。

4.2持有性物業(yè)主力店和步行街商鋪的收租工作

4.2.1租賃信息的管理

4.2.1.1商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部與項(xiàng)目公司和集團(tuán)招商中心溝通,取得《主力店租賃合同》。

4.2.1.2商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部根據(jù)招商進(jìn)度,及時(shí)歸檔《步行街商鋪?zhàn)赓U合同》,并向商業(yè)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)中心營(yíng)運(yùn)部上報(bào)。

4.2.1.3商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部應(yīng)建立主力店、步行街商戶業(yè)務(wù)聯(lián)系人臺(tái)賬,明確聯(lián)系人、辦公電話、手機(jī)、傳真、注冊(cè)地址等信息,并根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)更新,歸檔。

4.2.2租賃合同及租金收繳臺(tái)賬的建立

4.2.2.1商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部依據(jù)《租賃合同》,建立主力店、步行街商鋪?zhàn)赓U合同臺(tái)賬和租金收繳臺(tái)賬,并將合同相關(guān)信息錄入商業(yè)系統(tǒng),將合同文本掃描后作為附件上傳商業(yè)系統(tǒng)。

4.2.2.2商業(yè)公司財(cái)務(wù)部依據(jù)《租賃合同》,審核主力店、商鋪?zhàn)赓U合同臺(tái)賬和租金收繳臺(tái)賬,并對(duì)營(yíng)運(yùn)部錄入商業(yè)系統(tǒng)中的合同信息進(jìn)行審核確認(rèn)。

4.2.2.3商業(yè)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)中心營(yíng)運(yùn)部將結(jié)合經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)的管理指標(biāo),不定期對(duì)商業(yè)公司的租金收繳臺(tái)賬進(jìn)行檢查、稽核。

4.2.3物業(yè)的交付

4.2.3.1商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部根據(jù)《租賃合同》約定,及時(shí)與招商中心、項(xiàng)目公司溝通,確定主力店承租物業(yè)交付的時(shí)間。

4.2.3.2商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部根據(jù)整場(chǎng)開(kāi)業(yè)計(jì)劃,及時(shí)與項(xiàng)目公司溝通,確定步行街商鋪物業(yè)交付時(shí)間。

4.2.3.3商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部、工程部參與由招商中心主持的項(xiàng)目公司與主力店物業(yè)交接,取得主力店物業(yè)交付確認(rèn)書(shū),掌握物業(yè)實(shí)際交付狀態(tài)和進(jìn)場(chǎng)日期。

4.2.3.4商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部、物管部參與項(xiàng)目公司與步行街商鋪的物業(yè)交接,取得步行街商鋪進(jìn)場(chǎng)交付確認(rèn)書(shū),掌握物業(yè)實(shí)際交付狀態(tài)和進(jìn)場(chǎng)日期。

4.2.3.5若實(shí)際交付給主力店的物業(yè)未達(dá)到《租賃合同》約定的條件,商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部應(yīng)組織協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司確定承租方進(jìn)場(chǎng)條件整改時(shí)間表,協(xié)助項(xiàng)目公司和集團(tuán)招商中心與承租方確認(rèn)實(shí)際物業(yè)交付日,確認(rèn)需以書(shū)面形式,雙方蓋章為準(zhǔn)。

4.2.3.6若實(shí)際交付給步行街商戶的物業(yè)未達(dá)到《租賃合同》約定的條件,商業(yè)公司應(yīng)協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司確定承租方進(jìn)場(chǎng)條件整改時(shí)間表,協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司與承租方確認(rèn)實(shí)際物業(yè)交付日。

4.2.4租金的收繳

4.2.4.1商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部依據(jù)《主力店租賃合同》和《商鋪?zhàn)赓U合同》和進(jìn)場(chǎng)確認(rèn)書(shū),配合招商中心和項(xiàng)目公司與主力店確定起始計(jì)租日,以及首期應(yīng)付租金的支付時(shí)間。

4.2.4.2商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部按照《租賃合同》約定,確定租金標(biāo)準(zhǔn),或按照《租賃合同》約定向抽成計(jì)租的承租人索取營(yíng)業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表,確認(rèn)當(dāng)期應(yīng)收租金額。

4.2.4.3商業(yè)公司財(cái)務(wù)部審核應(yīng)收租金額,由營(yíng)運(yùn)部于繳租日前五個(gè)工作日(原則上――主力店/次主力店不晚于每月的10日,小商戶不晚于收費(fèi)月的22日)前,向承租人送達(dá)《繳納通知書(shū)》(見(jiàn)附件四),明確租金支付金額和支付時(shí)間,以及租金支付賬戶,并請(qǐng)承租方簽收確認(rèn),歸檔保留原始文件。

4.2.5租金賬戶的管理

4.2.5.1項(xiàng)目公司開(kāi)設(shè)的用于存儲(chǔ)主力店租金及保證金的專用賬戶為商業(yè)公司收取主力店租金及保證金的賬戶,商業(yè)公司對(duì)該賬戶有查詢權(quán)。收租責(zé)任人員應(yīng)及時(shí)跟蹤租金到賬情況。

4.2.5.2商業(yè)公司應(yīng)在基本戶所在銀行分支機(jī)構(gòu)開(kāi)立專用賬戶用于存儲(chǔ)步行街商鋪?zhàn)饨鸺氨ＷC金。商業(yè)公司應(yīng)定期將收到的步行街租金和保證金凈額劃轉(zhuǎn)到項(xiàng)目公司開(kāi)設(shè)的租金專戶中。劃轉(zhuǎn)前完成商業(yè)公司內(nèi)部審批流程即可。

4.2.6租賃發(fā)票的開(kāi)具

4.2.6.1商業(yè)公司財(cái)務(wù)部協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部,取得由項(xiàng)目公司提供的加蓋財(cái)務(wù)專用章或發(fā)票專用章的空白發(fā)票,按《租賃合同》約定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)向承租方開(kāi)具租賃發(fā)票,并由收租責(zé)任人員交至承租方。

4.2.6.2商業(yè)公司財(cái)務(wù)部在收款和開(kāi)票過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)管理制度,開(kāi)票和收款要嚴(yán)格分開(kāi),不得由一人完成。并定期與項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部核對(duì)發(fā)票存根和實(shí)收租金。

4.2.7保證金的管理

4.2.7.1商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部應(yīng)配合由招商中心負(fù)責(zé)的主力店保證金管理工作。在需按《主力店租賃合同》的約定退還保證金時(shí),商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部應(yīng)及時(shí)向招商中心反饋主力店的繳租繳費(fèi)情況。

4.2.7.2商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)步行街商鋪的保證金催繳工作。步行街商鋪保證金的退還或沒(méi)收,須由商業(yè)公司財(cái)務(wù)部發(fā)起審批流程,經(jīng)商業(yè)集團(tuán)及領(lǐng)導(dǎo)審批后,方可執(zhí)行。

4.2.8收租信息的反饋

4.2.8.1項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后,商業(yè)公司應(yīng)根據(jù)商業(yè)集團(tuán)下達(dá)的步行街租金決策文件,將步行街招商租金標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況進(jìn)行匯總,編制《商鋪?zhàn)饨鹗找鎱R總表》,經(jīng)商業(yè)集團(tuán)招商中心審核后提交營(yíng)運(yùn)部,作為步行街商鋪?zhàn)饨鹂刂乒芾淼囊罁?jù)。

4.2.8.2商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部應(yīng)保持與主力店的信息暢通,凡有關(guān)主力店租金收繳方面的承租方投訴、信函、溝通會(huì)議紀(jì)要等,須及時(shí)上報(bào)商業(yè)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)中心營(yíng)運(yùn)部,并配合集團(tuán)招商中心解決。

4.2.8.3商業(yè)公司應(yīng)保持與步行街商鋪的信息暢通,凡有關(guān)步行街商鋪?zhàn)饨鹗绽U方面的承租方投訴、信函、溝通會(huì)議紀(jì)要等,須及時(shí)上報(bào)商業(yè)集團(tuán)。

4.2.8.4商業(yè)公司對(duì)步行街商鋪進(jìn)行調(diào)整時(shí),應(yīng)執(zhí)行商業(yè)集團(tuán)下達(dá)的租金標(biāo)準(zhǔn);步行街商鋪調(diào)整后,商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部應(yīng)對(duì)租金變動(dòng)情況應(yīng)及時(shí)上報(bào)商業(yè)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)中心營(yíng)運(yùn)部,并附《租賃合同》或補(bǔ)充協(xié)議,與此相關(guān)的租金臺(tái)帳的更新須經(jīng)商業(yè)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)中心營(yíng)運(yùn)部復(fù)核確認(rèn)。

4.2.8.5商業(yè)公司財(cái)務(wù)部應(yīng)于每年初(新項(xiàng)目在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前),依據(jù)《租賃合同》及市場(chǎng)行情對(duì)本項(xiàng)目步行街商鋪的年度租金收入進(jìn)行預(yù)測(cè),并上報(bào)商業(yè)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)中心營(yíng)運(yùn)部,營(yíng)運(yùn)部將于當(dāng)年年末依據(jù)租金實(shí)收情況對(duì)年度租金收入預(yù)測(cè)進(jìn)行復(fù)核。商業(yè)集團(tuán)將對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行考核,納入年度經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)體系。

4.2.9欠租的處理

4.2.9.1在送達(dá)《繳款通知書(shū)》后,租金未按合同約定時(shí)間足額到賬,收租責(zé)任人員應(yīng)及時(shí)與承租方溝通,落實(shí)原因。在確認(rèn)租金因承租方原因未到帳后,應(yīng)立即送發(fā)第一次《欠租(費(fèi))催款通知書(shū)》,在通知書(shū)中明確拖欠租金金額及應(yīng)付滯納金的標(biāo)準(zhǔn)和繳納時(shí)限,并歸檔保留承租方簽收回執(zhí)或其他相關(guān)證據(jù)。

4.2.9.2在《欠租(費(fèi))催款通知書(shū)》送達(dá)五個(gè)工作日后,承租方仍未繳納租金和滯納金,又無(wú)合同約定的制約租金收繳等業(yè)主方和管理方原因,應(yīng)及時(shí)發(fā)出第二次《欠租(費(fèi)、滯納金)催繳通知書(shū)》,限期繳納欠租和滯納金,并歸檔保留承租方簽收回執(zhí)或其他相關(guān)證據(jù)。

4.2.9.3在第二次送達(dá)《欠租(費(fèi)、滯納金)催繳通知書(shū)》五個(gè)工作日后,承租方繼續(xù)未繳納租金和滯納金,商業(yè)公司應(yīng)立即向承租方發(fā)出律

師函,并上報(bào)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)中心和集團(tuán)律師。

4.2.9.4因特殊原因引起的欠租,應(yīng)定期(每月)送達(dá)《欠租(費(fèi)、滯納金)催繳通知書(shū)》,確認(rèn)欠租金額,請(qǐng)承租方簽收確認(rèn),并歸檔保留確認(rèn)的原始文件。

4.2.9.5若承租戶拒收各種催租催費(fèi)文件,可用特快專遞寄送上述文件至承租戶公司所在地,并歸檔保留寄送文件和承租方簽收的原始文件。

4.2.9.6商業(yè)公司應(yīng)根據(jù)承租方欠租原因,依據(jù)《租賃合同》,協(xié)調(diào)集團(tuán)招商中心、項(xiàng)目公司,以及商業(yè)公司相關(guān)部門,解決承租方提出的問(wèn)題,并跟進(jìn)問(wèn)題解決的進(jìn)程。

4.2.9.7需要采取法律手段催繳租金,應(yīng)提前將擬采取的方案上報(bào)商業(yè)集團(tuán),經(jīng)評(píng)估法律風(fēng)險(xiǎn),并經(jīng)商業(yè)集團(tuán)同意后方可實(shí)施,同時(shí)跟進(jìn)過(guò)程,及時(shí)上報(bào)商業(yè)集團(tuán)。

4.2.10租金的減免

4.2.10.1主力店租金的減免須經(jīng)集團(tuán)審批同意,由商業(yè)公司財(cái)務(wù)部和商業(yè)公司總經(jīng)理發(fā)起申請(qǐng),經(jīng)商業(yè)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)中心、商業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)部,商業(yè)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)副總、商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理,集團(tuán)總部財(cái)務(wù)管理中心,并最終由執(zhí)行總裁審批。審批獲批后,應(yīng)與主力店正式簽訂的補(bǔ)充協(xié)議。商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部應(yīng)配合招商中心負(fù)責(zé)的與主力店簽訂補(bǔ)充協(xié)議的工作,并及時(shí)反饋主力店的繳租繳費(fèi)情況。

4.2.10.2步行街商鋪?zhàn)饨鸬臏p免須經(jīng)集團(tuán)審批同意,審批流程同主力店租金減免一致。審批獲批后,與步行街商鋪簽訂補(bǔ)充協(xié)議,而后方可執(zhí)行。

4.2.10.3商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部依據(jù)與主力店、步行街商鋪補(bǔ)充協(xié)議更新的租金收繳臺(tái)賬,須經(jīng)商業(yè)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)中心營(yíng)運(yùn)部復(fù)核確認(rèn)。

4.2.11租金收繳工作界面的劃分

4.2.11.1在確認(rèn)主力店實(shí)際計(jì)租日以前,商業(yè)公司應(yīng)積極參與、配合由集團(tuán)招商中心牽頭,會(huì)同項(xiàng)目公司與主力店協(xié)商、協(xié)調(diào)因起始計(jì)租日不確定而導(dǎo)致的欠租問(wèn)題。商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部應(yīng)配合集團(tuán)招商中心協(xié)調(diào)主力店確認(rèn)實(shí)際計(jì)租日,協(xié)助集團(tuán)招商中心將各主力店的首付租金及時(shí)、足額地催繳到位。

4.2.11.2商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部應(yīng)及時(shí)反饋因主力店對(duì)《租賃合同》條款產(chǎn)生歧義導(dǎo)致的欠租問(wèn)題,配合集團(tuán)招商中心與主力店協(xié)商解決欠租。

4.2.11.3在項(xiàng)目公司完成《租賃合同》約定的物業(yè)交付條件之前,商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部參與由集團(tuán)招商中心牽頭,會(huì)同項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)解決因工程問(wèn)題引起的欠租。

4.2.11.4在項(xiàng)目公司完成《租賃合同》約定的物業(yè)交付條件之后,商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)解決因工程、物業(yè)管理以及運(yùn)營(yíng)管理方面問(wèn)題引起的欠租,商業(yè)集團(tuán)相關(guān)部門予以協(xié)調(diào)配合。

4.3銷售性物業(yè)未出售部分的收租工作同持有性物業(yè)的收租管理工作。

4.4物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)工作

4.4.1日常管理

4.4.1.1商業(yè)公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核當(dāng)期應(yīng)收物管費(fèi)并通知營(yíng)運(yùn)部,由營(yíng)運(yùn)部至少于繳費(fèi)日前5個(gè)工作日(原則上――主力店/次主力店不晚于每月的10日,小商戶不晚于收費(fèi)月的22日)前,向主力店和其他商戶送達(dá)《繳納通知書(shū)》,明確當(dāng)期應(yīng)付物管費(fèi)金額、支付時(shí)間和物業(yè)管理費(fèi)收取賬戶,并請(qǐng)對(duì)方簽收確認(rèn)存檔。

4.4.1.2商業(yè)公司財(cái)務(wù)部在收款和開(kāi)票過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《貨幣資金管理制度》,開(kāi)票和收款要嚴(yán)格分開(kāi),不得由一人完成。

4.4.2欠費(fèi)處理

物管費(fèi)欠費(fèi)處理按本節(jié)2-i條要求執(zhí)行。

4.4.3物管費(fèi)減免

4.4.3.1原則上,不得對(duì)承租方進(jìn)行任何形式的物業(yè)管理費(fèi)減免或打折。

4.4.3.2承租方因各種原因提出減免請(qǐng)求,商業(yè)公司必須對(duì)承租方提出的減免原因進(jìn)行復(fù)核。其中,因下列原因?qū)е挛飿I(yè)費(fèi)減免的,商業(yè)公司須向商業(yè)集團(tuán)總部提交專題書(shū)面報(bào)告,經(jīng)逐級(jí)審批后方可減免;

1)因未按照合同要求向承租方提供相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目而導(dǎo)致承租方要求減免的;

2)因向承租方提供的房屋或設(shè)備設(shè)施存在質(zhì)量原因而導(dǎo)致承租方要求減免的;

3)因廣場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)需要,對(duì)部分或全部承租方的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行減免或調(diào)整的。

4.4.3.3審批流程:由商業(yè)公司財(cái)務(wù)部和商業(yè)公司總經(jīng)理發(fā)起申請(qǐng),經(jīng)商業(yè)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)中心、商業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)部,商業(yè)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)副總、商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理,并最終由執(zhí)行總裁審批。審批獲批后,應(yīng)與主力店或步行街商鋪正式簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

4.4.3.4商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部依據(jù)與主力店、步行街商鋪補(bǔ)充協(xié)議更新的租金收繳臺(tái)賬,須經(jīng)商業(yè)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)中心營(yíng)運(yùn)部復(fù)核確認(rèn)。

4.5停車場(chǎng)收費(fèi)管理職責(zé)

4.5.1商業(yè)公司應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤?、法?guī)辦理地下停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)許可證明及停車收費(fèi)許可證明,并依法進(jìn)行年檢,確保經(jīng)營(yíng)收費(fèi)的合法有效。

4.5.2商業(yè)公司每年應(yīng)制訂年度停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)年度指標(biāo),報(bào)商業(yè)集團(tuán)批準(zhǔn),納入年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)考核體系,并依據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo),制定停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方案,將年度指標(biāo)分解到月,把責(zé)任分解到人。

4.5.3商業(yè)公司物業(yè)部是停車場(chǎng)收費(fèi)的責(zé)任部門,應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行政府物價(jià)部門審定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)收費(fèi)管理,做到票款相符、日清日結(jié),杜絕徇私和侵占公司利益的行為。

4.5.4商業(yè)公司財(cái)務(wù)部是停車場(chǎng)收費(fèi)的監(jiān)督管理部門,負(fù)責(zé)日常收費(fèi)審核稽查,以及建立、上報(bào)停車場(chǎng)收費(fèi)臺(tái)賬,按月統(tǒng)計(jì),依法納稅。

4.5.5商業(yè)公司應(yīng)注重停車場(chǎng)廣告、多種經(jīng)營(yíng)等創(chuàng)收資源的開(kāi)發(fā),結(jié)合寶龍城市廣場(chǎng)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況,拓展創(chuàng)收渠道。

4.5.6定期對(duì)停車場(chǎng)不同時(shí)段的車位利用率、收益率進(jìn)行統(tǒng)計(jì),包括:固定包月停車收入、臨時(shí)停車收入、占用車位其它經(jīng)營(yíng)收入等,同時(shí)對(duì)周邊停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行調(diào)研,對(duì)停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)進(jìn)行綜合分析,并形成分析報(bào)告,適時(shí)調(diào)整停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方案。

4.6停車場(chǎng)收費(fèi)工作

4.6.1商業(yè)公司應(yīng)建立停車場(chǎng)臺(tái)賬,明確規(guī)劃車位、已售車位、主力店免費(fèi)使用車位、多種經(jīng)營(yíng)占用車位、可經(jīng)營(yíng)車位等數(shù)量,以及與主力店約定的停車優(yōu)惠政策。

4.6.2商業(yè)公司應(yīng)建立停車場(chǎng)年度收費(fèi)臺(tái)賬,按月統(tǒng)計(jì)匯總停車場(chǎng)稅前收入、稅金支出、發(fā)票工本支出、政府主管部門管理費(fèi)支出及扣除以上支出后的凈收入,并依據(jù)與業(yè)主(或集團(tuán))約定的比例對(duì)凈收入進(jìn)行分成。

4.6.3商業(yè)公司財(cái)務(wù)部應(yīng)于每月第三個(gè)工作日內(nèi),編制上月停車場(chǎng)收費(fèi)報(bào)表,上報(bào)商業(yè)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)中心營(yíng)運(yùn)部。

4.6.4在停車場(chǎng)內(nèi)占用車位的多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,須報(bào)商業(yè)集團(tuán)批準(zhǔn)。

4.6.5停車場(chǎng)內(nèi)占用車位的多種經(jīng)營(yíng)收入,均應(yīng)列為停車場(chǎng)收入。

4.7多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)管理

4.7.1商業(yè)公司每年11月底前編制完成次年多種經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及年度預(yù)算,上報(bào)商業(yè)集團(tuán)審批。

4.7.2商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部應(yīng)建立多種經(jīng)營(yíng)臺(tái)賬,明確規(guī)劃點(diǎn)位、可出租點(diǎn)位、已出租點(diǎn)位、未出租點(diǎn)位以及主力店免費(fèi)廣告位的數(shù)量、面積。

4.7.3商業(yè)公司所有多經(jīng)業(yè)務(wù)須由集團(tuán)審批,財(cái)務(wù)部依據(jù)多經(jīng)審批單以及相關(guān)多經(jīng)業(yè)務(wù)合同,建立多種經(jīng)營(yíng)臺(tái)帳,按月統(tǒng)計(jì)匯總多經(jīng)經(jīng)營(yíng)稅前收入、稅費(fèi)支出及扣除以上支出后的凈收入。

4.7.4商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部于每月5日前,將上月多種經(jīng)營(yíng)收入臺(tái)賬,上報(bào)商業(yè)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)中心營(yíng)運(yùn)部。

5、相關(guān)流程/作業(yè)指引

《商業(yè)核心業(yè)務(wù)收費(fèi)流程》

6、參考模板

《繳款通知書(shū)》

《欠租(費(fèi))催款通知書(shū)》