新接管物業(yè)驗收作業(yè)規(guī)程

包括什么內(nèi)容

1. 前期準(zhǔn)備：詳細(xì)列出接管前的資料收集、現(xiàn)場考察及團(tuán)隊組建等步驟。

2. 驗收流程：明確物業(yè)設(shè)施檢查、合同審核、財務(wù)審計、人員交接等環(huán)節(jié)的具體操作。

3. 問題處理：設(shè)定針對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題的報告、評估和解決機(jī)制。

4. 后期跟進(jìn)：規(guī)定接管后短期內(nèi)的運營調(diào)整及客戶溝通策略。

編制指南

1. 資料收集：收集前任物業(yè)管理公司的運營報告、維修記錄、租戶信息等，確保全面了解物業(yè)現(xiàn)狀。

2. 現(xiàn)場考察：實地考察物業(yè)設(shè)施，包括建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備運行、公共區(qū)域維護(hù)等，記錄潛在問題。

3. 合同審核：詳查租賃、服務(wù)及其他合同，確認(rèn)條款公正公平，無遺留糾紛。

4. 財務(wù)審計：核實物業(yè)財務(wù)報表，確保無遺漏或錯誤，理解財務(wù)狀況。

5. 人員交接：與原物業(yè)團(tuán)隊進(jìn)行知識轉(zhuǎn)移，確保服務(wù)連續(xù)性。

6. 問題處理：對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分類，制定優(yōu)先級，及時與相關(guān)方溝通解決方案。

7. 后期跟進(jìn)：接管后一周內(nèi)完成運營評估，優(yōu)化服務(wù)流程，與租戶建立有效溝通渠道。

復(fù)審規(guī)定

1. 定期復(fù)核：每季度進(jìn)行一次全面復(fù)審，確保物業(yè)運營正常。

2. 異常情況處理：遇到重大問題或突發(fā)事件，立即啟動復(fù)審程序，分析原因，制定糾正措施。

3. 反饋機(jī)制：鼓勵租戶和員工提供意見，對復(fù)審結(jié)果進(jìn)行公開透明的反饋。

4. 持續(xù)改進(jìn)：基于復(fù)審結(jié)果，不斷優(yōu)化物業(yè)管理，提升服務(wù)質(zhì)量。

本規(guī)程旨在為新接管物業(yè)的驗收工作提供清晰的操作指引，確保平穩(wěn)過渡，保障業(yè)主權(quán)益，提升租戶滿意度。各環(huán)節(jié)務(wù)必嚴(yán)格遵守，確保每個步驟的執(zhí)行質(zhì)量和效率，共同塑造優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理環(huán)境。

新接管物業(yè)驗收作業(yè)規(guī)程范文

新接管物業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1.目的

規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

2.適用范圍

適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。

3.職責(zé)

(1)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。

(2)接管小組組長負(fù)責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量。

(3)接管驗收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗收工作。

4.程序要點

(1)接管驗收的準(zhǔn)備工作

a)新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前,物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組,對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

b)成立物業(yè)接管小組:

_在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后,公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組;

_接管驗收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成:

--公司執(zhí)行部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作;

--管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作;

--管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗收移交工作。

c)接管驗收前的準(zhǔn)備:

接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作:

_與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等;

_派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底,制定好接管驗收計劃;

_提前參與發(fā)展準(zhǔn)則申請的竣工驗收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作,做到心里有數(shù);

_準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格:

--《房屋本體接管驗收表》;

--《公共配套設(shè)施接管驗收表》;

--《機(jī)電設(shè)備接管驗收表》;

--《接管驗收問題整改表》。

(2)接管驗收的工作程序:

a.總經(jīng)理下達(dá)接管驗收指令

b.公司組建接管驗收小組

c.作好接管驗收準(zhǔn)備

d.進(jìn)行資料驗收移交

e.驗收是否合格

e1.否要求正確、真實補齊資料

e2.是進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收

f.是否合格

f1.否要求發(fā)展商限時整改

f2.是記錄歸檔

(3)資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。

a)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料:

_項目開發(fā)批準(zhǔn)報告;

_規(guī)劃許可證

_投資許可證

_土地使用合同;

_建筑開工許可證

_用地紅線圖

b)綜合竣工驗收資料:

_竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖);

_建設(shè)工程竣工驗收證書;

_公共配套設(shè)施綜合驗收合格書;

_供水合同;

_供電協(xié)議書、許可證;

_供氣協(xié)議書、許可證;

_有線電視合格證;

_通信設(shè)施合格證;

_電梯準(zhǔn)用證。

c)施工設(shè)計資料:

_地質(zhì)報告書;

_全套設(shè)計圖紙;

_圖紙會審?fù)ㄖ獑?

_設(shè)計變更通知單;

_工程預(yù)決算報告書;

_重要的施工會議紀(jì)要;

_隱蔽工程驗收記錄;

_沉降觀測記錄;

_其他可能會影響將來管理的原始記錄。

d)機(jī)電設(shè)備資料:

_機(jī)電設(shè)備出廠合格證;

_貢電設(shè)備使用說明書;(要求中文)

_機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報告;

_設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

e)業(yè)主資料:

_已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;

_已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。

(4)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別

a)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收,它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。

b)接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收,而非具有法律效力的政府評價行為。

(5)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法

a)驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

b)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

(6)樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)

a)主體結(jié)構(gòu):

_外墻不得滲水;

_屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

b)樓地面面層與基層粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘帖牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。

c)內(nèi)墻面:

_抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;

_塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋損傷,色澤一致;對縫砂漿飽滿,線條順直。

d)頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無脫皮,無裂縫,無霉點,無澤水痕跡,無污漬。

e)衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右,不應(yīng)有積水,倒泛水和滲漏。

f)木地板平整牢固,接縫連接牢固,色澤均勻、油漆完好光亮。

g)門、窗:

_門開啟自如,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準(zhǔn)確,無翹曲變形。

_門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;

_玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;

_油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;

_電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。

_不銹鋼防盜門光潔,線條順直,對縫嚴(yán)

密、牢固。

_高檔裝飾閡裝飾完整。

h)樓梯、扶手:

_鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;

_砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。

i)木裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴(yán)密、牢固。

j)飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。

k)油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。

l)電器插座安裝牢固,符合左零右火規(guī)定,電源已接通正常。

(a)有線電視已開通,收視良好。

(b)開關(guān)安裝牢固,開關(guān)靈活,接觸良好。

(c)燈個安裝牢固,完好無損,反應(yīng)靈敏,發(fā)光正常。

(d)水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無損傷。

(e)衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現(xiàn)象,無堵塞,排水通暢。

(f)給水設(shè)施安裝牢固,接口密實,無滲漏、銹跡、流水通暢,有足夠壓力。

(g)地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現(xiàn)象,無都塞,排水通暢,完好無損。

(h)門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。

(i)防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固,焊接密實,面漆完好均勻,無脫皮、銹跡,無裂紋、折損。

(j)其他配備設(shè)施要求齊全、完好,型號與設(shè)計相符,工作正常。

(1)公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

a)天臺:天溝、落水口暢通完好;隔熱層、防水層完好。

b)散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離,坡度適宜、平整。

c)屋面避雷設(shè)施連接牢固。

d)路燈、裝飾燈安裝牢固,完好無損工作正常燈柱安裝牢固,油漆完好。

e)綠化符合設(shè)計要求,不缺株少苗,無死株,無大面積雜草;綠化水管布局合理,閥門開關(guān)靈活,安裝穩(wěn)固。

f)道路:

_路面平整,無水泥塊,無起砂、斷裂;

_路牙石砌筑整齊,灰縫飽滿,無缺角損傷;

_塊料面層拼砌整齊,平整牢固,無明顯裂縫、缺棱掉角;

_交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。

g)室外消防栓:

_消防箱標(biāo)識清楚,玻璃完好;

_消防設(shè)施配件齊全

_消防管安裝牢固,標(biāo)識明顯,閥門完好,水壓充足。

h)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固,標(biāo)識清楚。

i)垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好,外表裝飾完整,泥沙完好,使用方便。

j)保安崗?fù)ぐ惭b窮,配件齊全,標(biāo)識清晰,完好無損。

k)保安道閘安裝牢固,開啟靈活,標(biāo)識清楚,完好無損。

l)停車場地面平整,照明充足,標(biāo)識清楚,安全設(shè)施好,排水設(shè)施良好。

m)單車、摩托車棚安裝牢固,照明充足,標(biāo)識清楚,安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

n)明溝、暗溝排水暢通,不積水,無斷裂,溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

o)沙井、檢查井、化糞池排水暢通,池壁無裂縫,池內(nèi)無雜物。

p)護(hù)坡、擋土墻泄水暢通,砌筑牢固。

q)臺階、踏步砌筑平實、牢固,無裂縫。

r)水池、水箱衛(wèi)生清潔,無滲漏。

s)信報箱安裝牢固,完好完損,標(biāo)識楚,表面平整光潔。

(8)機(jī)電設(shè)備的接管驗收

a)電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,運行平穩(wěn),安裝符合規(guī)范;有電梯運行準(zhǔn)運證;機(jī)房設(shè)置合理,配件安全,標(biāo)識清楚,表面光潔平整、明亮。

b)變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,安全防護(hù)裝置齊全,標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全,通風(fēng)、采光良好,設(shè)備表面油漆完好,無損傷。

c)央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達(dá)到設(shè)計指標(biāo),配置齊全,標(biāo)識清楚,機(jī)房通風(fēng)、采光,降溫良好,設(shè)備表面油漆完好,無損傷。

d)發(fā)電機(jī)型號與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,配件齊全,設(shè)備表面油漆完好無損傷,設(shè)備安裝牢固,機(jī)房隔音,防護(hù)設(shè)置完好,通風(fēng),采光良好。

e)消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符,工作性能良好,反應(yīng)敏捷,標(biāo)識清楚,表面完好無損,設(shè)備安裝牢固,機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

f)給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標(biāo)識清楚,設(shè)備表面油漆完好無損,安裝牢固,無滲漏現(xiàn)象,機(jī)房配置完整。

g)保安監(jiān)控設(shè)備:同消防監(jiān)控設(shè)備。

(9)接管驗收遺留問題的處理

a)遺留問題的登記確認(rèn);

_對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn);

_對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗收小級應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

b) 對資料遺留的問題,接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊,必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

c)對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題,一般問題按管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決;重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

d)對于長期解決不了,勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。

(10)《接管驗收資料遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

5.記錄

(1)《接管驗收遺留問題登記表》