- 目錄
包括什么內(nèi)容
1. 接管準(zhǔn)備：詳細(xì)調(diào)查物業(yè)狀況，包括設(shè)施設(shè)備、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境維護(hù)、業(yè)主信息等。
2. 法律手續(xù)：確保所有接管行為符合相關(guān)法律法規(guī)，完成合同簽署、產(chǎn)權(quán)交接等手續(xù)。
3. 人員配置：根據(jù)物業(yè)規(guī)模及服務(wù)需求，合理配置物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。
4. 財(cái)務(wù)審計(jì)：對(duì)原有物業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審核，確保無遺留問題。
5. 服務(wù)接管：逐步接手日常管理服務(wù)，如保潔、安保、維修等。
6. 系統(tǒng)對(duì)接：整合原有物業(yè)管理系統(tǒng)，或引入新的管理系統(tǒng)。
7. 溝通協(xié)調(diào)：與業(yè)主、社區(qū)機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，開展信息交流和問題解決。
編制指南
1. 明確目標(biāo)：明確接管后的物業(yè)管理目標(biāo)，如提升服務(wù)質(zhì)量、優(yōu)化成本控制等。
2. 細(xì)化流程：將每個(gè)環(huán)節(jié)細(xì)化為具體步驟，制定詳細(xì)的操作流程和責(zé)任分工。
3. 制定時(shí)間表：設(shè)定接管工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，確保按計(jì)劃推進(jìn)。
4. 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)，如設(shè)施老化、業(yè)主不滿等，提前制定應(yīng)對(duì)策略。
5. 培訓(xùn)與指導(dǎo)：對(duì)新員工進(jìn)行物業(yè)知識(shí)和技能培訓(xùn)，確保能迅速適應(yīng)新環(huán)境。
6. 持續(xù)改進(jìn)：接管后定期評(píng)估工作效果，及時(shí)調(diào)整管理策略。
復(fù)審規(guī)定
1. 定期復(fù)審：每年至少進(jìn)行一次全面的接管工作復(fù)審，評(píng)估效果，更新規(guī)程。
2. 問題反饋：鼓勵(lì)員工、業(yè)主提出意見和建議，作為復(fù)審依據(jù)。
3. 專家評(píng)審：邀請(qǐng)行業(yè)專家參與復(fù)審，提供專業(yè)意見。
4. 法規(guī)更新：關(guān)注法規(guī)變動(dòng)，確保規(guī)程符合最新法律要求。
5. 實(shí)際操作反饋：根據(jù)實(shí)際操作中遇到的問題，調(diào)整和完善規(guī)程。
6. 案例分析：參考行業(yè)內(nèi)類似接管案例，借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，避免重蹈覆轍。
請(qǐng)注意，以上規(guī)程旨在提供一個(gè)基本框架，具體實(shí)施時(shí)應(yīng)結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，確保接管工作的順利進(jìn)行。在實(shí)際操作中，務(wù)必保持靈活性，以應(yīng)對(duì)各種可能出現(xiàn)的情況。
物業(yè)公司對(duì)外接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程范文
物業(yè)公司對(duì)外接管項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
1.目的
規(guī)范物業(yè)接管工作,確保接管工作完善、平穩(wěn)、高效。
2.適用范圍
適用于物業(yè)管理工作對(duì)外接管物業(yè)工作。
3.職責(zé)
(1)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排。
(2)公司接管小級(jí)具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實(shí)施物業(yè)的接管工作。
4.程序要點(diǎn)
(1)物業(yè)接管工作流程
a.總經(jīng)理同發(fā)展商簽訂物業(yè)委托管理合同
b.總經(jīng)理下令籌備項(xiàng)目物業(yè)管理處
c.總經(jīng)理下令組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組
d.進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收
e.對(duì)接管驗(yàn)收的問題進(jìn)行整改
f.鑰匙移交
g.移交管理用房
h.管理處進(jìn)入物業(yè)
i.發(fā)展商移交商業(yè)用房
j.發(fā)展商移交公共設(shè)施維修基金
k.發(fā)展瘋提供《住宅使用說明》和《質(zhì)量保證書》
l.處理處與政府相關(guān)部門直轄市關(guān)系早報(bào)成立、開通相關(guān)設(shè)施使用
m.開始進(jìn)入正式管理
(2)簽訂《物業(yè)管理委托管理合同》
a)按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定,在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委員會(huì)尚未成立前,發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來接管已建成通過竣工驗(yàn)收的物業(yè)。已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū),由業(yè)主管理委員會(huì)依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。
b)委托接管物業(yè),發(fā)展商/業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同書》。
c)當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)達(dá)成一致時(shí),公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂好正式的《物業(yè)管理招手合同》。
(3)《物業(yè)管理委托合同》簽訂后,總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項(xiàng)目物業(yè)管理處。物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容:
a)依照《組織架構(gòu)和崗位設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》確定物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和見風(fēng)使舵位設(shè)置。
b)依照《人事定編標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》結(jié)合接管物業(yè)的實(shí)際情況確定管理處的員工定編。
c)依照《轉(zhuǎn)正/晉升/調(diào)薪/降級(jí)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》,任命管理處經(jīng)理/副經(jīng)理、管理處各部門主管/副主管。
d)依照《員工招聘管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》,向社會(huì)公開招聘一部份員工初步達(dá)到定編。
e)依照《培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》全方位、高密度地進(jìn)行員工培訓(xùn)。
f)提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進(jìn)入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作,為接管驗(yàn)收和日后管理作好準(zhǔn)備。
g)依照所接管物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況編制《物業(yè)管理方案》:
_確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案。
_確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動(dòng)資金額度;
_確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、有線電視的收費(fèi)方案(代收代繳方案);
_確定保安、消防的具體管理方案和成本指標(biāo);
_確定清潔管理方案和成本指標(biāo);
_確定園林綠化管理方案和成本指標(biāo);
_確定楊電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo);
_確定公共事務(wù)管理方案和成本指標(biāo);
_確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo);
_同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。
(4)在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收完畢具備入住和接管條件時(shí),公司總經(jīng)理應(yīng)適時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗(yàn)收(詳見《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》)。
(5)對(duì)于接管驗(yàn)收出現(xiàn)問題的,公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗(yàn)收小組同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)協(xié)商迅速解決。
(6)在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問題時(shí),公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同意發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)開始進(jìn)行移交。
(7)鑰匙移交。物業(yè)管理公司項(xiàng)目管理處將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中,然后由移交雙方簽字確認(rèn)。
(8)項(xiàng)目管理處將接管小組的驗(yàn)收清單和實(shí)物逐一登記接收后,公司總經(jīng)理同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)簽收《物業(yè)移交清單》。
(9)項(xiàng)目物業(yè)管理處同發(fā)展商移交管理用房。
(10)項(xiàng)目物業(yè)管理處開始進(jìn)入物業(yè)辦公。
(11)項(xiàng)目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理處處自營的商業(yè)用房。
(12)上述移交完畢后,總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)發(fā)展準(zhǔn)則按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè)施維修基金(開發(fā)建設(shè)總投資的2%)一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用賬戶。
(13)發(fā)展商在移交物業(yè)的同進(jìn),應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。
(14)管理處進(jìn)駐物業(yè)后,應(yīng)立即同供電局、自來水公司、燃?xì)夤尽⒐┡?、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào),以確保小區(qū)的正常供電、供水、供暖、通郵;同管轄派出所、街道辦聯(lián)系,解決小區(qū)的治安等問題;同銀行聯(lián)系,解決小區(qū)各種費(fèi)用的銀行代收代繳問題。
(15)公司總經(jīng)理在上述工作進(jìn)行完畢后,同發(fā)展商簽訂《物業(yè)移交書》,同時(shí)指令管理處作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作,向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。
5.記錄
(1)《鑰匙移交一覽表》
(2)《物業(yè)移交清單》
