編制管理方案11篇

第1篇 物業(yè)管理方案編制方法培訓(xùn)

物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導(dǎo)性的文本,應(yīng)達(dá)到配合開發(fā)商后期銷售的針對(duì)性;對(duì)物業(yè)管理定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)把握的準(zhǔn)確性;方案自身的系統(tǒng)性、針對(duì)性及實(shí)施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。

物業(yè)管理方案編制前,需做好以下的的準(zhǔn)備工作:

(1)收集樓盤資料:

地理位置、樓盤規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開發(fā)商公司情況、開發(fā)計(jì)劃、樓盤市場(chǎng)定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷售價(jià)格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計(jì)劃及目前進(jìn)度、開發(fā)商售樓承諾、樓盤銷售情況、業(yè)主構(gòu)成

(2)掌握開發(fā)商對(duì)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求;

(3)掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成,對(duì)管理服務(wù)的需求和要求標(biāo)準(zhǔn);

(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤物業(yè)管理服務(wù)水平及收費(fèi)水平;

(5)掌握公司對(duì)該樓盤接管策略、目標(biāo)及可支配資料;

(6)準(zhǔn)備現(xiàn)有的管理方案作為參考。

方案編制要點(diǎn)

不同特點(diǎn),不同性質(zhì),不同檔次的樓盤小區(qū),其物業(yè)管理方案都會(huì)有很大的異同,但基本上都必須遵循以下的要點(diǎn):

根據(jù)樓盤市場(chǎng)定位、開發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素,確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理定位。

(1)根據(jù)樓盤性質(zhì)、特點(diǎn)等因素確定物業(yè)管理方法。

(2)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理方法后,提出服務(wù)承諾和具體指標(biāo),列出具體落實(shí)措施。

(3)根據(jù)開發(fā)計(jì)劃、施工進(jìn)度及樓盤銷售情況,制定樓盤前期介入計(jì)劃、接管計(jì)劃。

(4)根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方法及公司支持情況,確定組織架構(gòu)等,人員配備,編制適合本物業(yè)的崗位責(zé)任制、運(yùn)作方法等。

(5)針對(duì)樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等,制定有針對(duì)性的日常管理措施。

(6)根據(jù)樓盤前期的接管計(jì)劃,編制開辦費(fèi)用預(yù)算。

(7)按日常管理項(xiàng)目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目和管理標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算管理費(fèi)收支預(yù)算,確定管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

(8)對(duì)樓盤出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。

(9)對(duì)重點(diǎn)管理內(nèi)容展開敘述:如車場(chǎng)、財(cái)務(wù)管理、保安等。

(10)提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。

第2篇 工程施工組織設(shè)計(jì)（方案）編制管理制度

項(xiàng)目工程施工組織設(shè)計(jì)(方案)的編制與管理制度

1、施工組織設(shè)計(jì)的作用

本施工組織設(shè)計(jì)是單位工程具體指導(dǎo)施工的文件,也是工程編制月、周作業(yè)計(jì)劃的基礎(chǔ),分部分項(xiàng)工程施工作業(yè)設(shè)計(jì)的依據(jù)。

2、編制原則

2.1嚴(yán)格遵守國(guó)家現(xiàn)行和合同規(guī)定的工程竣工及交付使用期限。

2.2按照國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工及驗(yàn)收規(guī)范、工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)程,采用施工技術(shù)的先進(jìn)性、針對(duì)性、適用性和經(jīng)濟(jì)合理性相結(jié)合,體現(xiàn)技術(shù)先進(jìn)、組織嚴(yán)密、管理科學(xué)和經(jīng)濟(jì)合理,同時(shí)內(nèi)容簡(jiǎn)要、層次分明、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、圖文并茂和醒目易懂。

2.3合理安排施工順序,做好技術(shù)、物資資源、勞動(dòng)力、施工機(jī)械設(shè)備和施工現(xiàn)場(chǎng)的施工準(zhǔn)備工作。

2.4必須采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)、計(jì)劃協(xié)調(diào)技術(shù)和系統(tǒng)分析方法安排施工進(jìn)度。積極開發(fā)計(jì)算機(jī)的推廣和應(yīng)用。合理安排季節(jié)性施工的工程項(xiàng)目,保證施工活動(dòng)的連續(xù)性和均衡性。

2.5結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)及項(xiàng)目部實(shí)際情況,開展方案對(duì)比,選擇擬定合理的施工方案,確定施工順序、施工流向、施工方法,勞動(dòng)組織,技術(shù)組織措施等。

2.6盡量減少臨時(shí)設(shè)施,采用動(dòng)態(tài)管理等方法,合理儲(chǔ)存物資,減少物資運(yùn)輸量,科學(xué)地不止施工平面圖,減少施工用地,做到文明施工。

2.7執(zhí)行《計(jì)量管理手冊(cè)》和程序文件,加強(qiáng)計(jì)量器具、數(shù)據(jù)管理,使用法定的計(jì)量符號(hào)、單位。

3、編制施工組織設(shè)計(jì)的部門和責(zé)任

3.1單位工程施工組織設(shè)計(jì)由項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人主持,組織項(xiàng)目部?jī)?nèi)業(yè)技術(shù)人員、專業(yè)技術(shù)人員及公司的技術(shù)部門參加編制,生產(chǎn)、設(shè)備、材料、預(yù)算等部門需要提供有關(guān)資料時(shí),必須密切配合。

3.2由項(xiàng)目?jī)?nèi)業(yè)技術(shù)員或技術(shù)負(fù)責(zé)人自行確定施工組織設(shè)計(jì)的編制目錄,經(jīng)項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人審定后,由項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人對(duì)參加編制人員進(jìn)行分工,規(guī)定完成時(shí)間。

3.3各編制人員完成各自的編寫任務(wù)后,由內(nèi)業(yè)技術(shù)人員匯總初稿,交項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人。

3.4項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人接到初稿后,組織編制人員、項(xiàng)目經(jīng)理及有關(guān)人員對(duì)初稿進(jìn)行討論,提出修改建議和需要增加的內(nèi)容等。

3.5公司技術(shù)部門對(duì)初稿進(jìn)行修改后定稿。

4、施工組織設(shè)計(jì)的編制和報(bào)批

4.1施工組織設(shè)計(jì)的編制應(yīng)以中國(guó)建筑工程總公司《建筑工程施工組織設(shè)計(jì)編制大綱》(試行)中規(guī)定格式、順序、內(nèi)容及要求來組織編寫。

4.2一般工程的施工組織設(shè)計(jì)及施工方案由項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行審核,公司總工程師批準(zhǔn),并報(bào)局科技處備案。

4.3大型或特殊工程的施工組織設(shè)計(jì)應(yīng)由公司總工程師進(jìn)行審核,報(bào)局總工程師批準(zhǔn)。

4.4特大或群體項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)由局科技處審核,報(bào)局總工程師批準(zhǔn)。

5、施工組織設(shè)計(jì)的修改變更

由于施工條件發(fā)生變化,施工方案、施工方法有重大變更,實(shí)施單位要及時(shí)對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行修改、補(bǔ)充,并經(jīng)原審批單位批準(zhǔn)后執(zhí)行。

6、施工組織設(shè)計(jì)的交底

6.1經(jīng)過審批后的施工組織設(shè)計(jì)在開工前應(yīng)進(jìn)行交底。由項(xiàng)目經(jīng)理主持,項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人向項(xiàng)目全體施工人員進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)交底,介紹工程特點(diǎn)、施工部署、任務(wù)劃分、施工方法、施工進(jìn)度、各項(xiàng)管理措施、平面布置等。

6.2交底手續(xù)應(yīng)表明時(shí)間、地點(diǎn)、交底人簽字,保存記錄并歸檔。

7、單位工程施工組織設(shè)計(jì)發(fā)放范圍及管理

7.1經(jīng)批準(zhǔn)后的單位工程施工組織設(shè)計(jì)由技術(shù)部門發(fā)放給項(xiàng)目三份及有關(guān)專業(yè)人員、專業(yè)施工隊(duì)。

7.2項(xiàng)目資料員收到技術(shù)部門發(fā)來的施工組織設(shè)計(jì)后,列表登記發(fā)放,發(fā)放范圍為項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人、內(nèi)業(yè)技術(shù)人員、資料員等。

第3篇 物業(yè)管理方案編制指南

一、物業(yè)管理方案的制訂

(一)學(xué)習(xí)要求

掌握物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求,了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作;具有進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況等調(diào)查的能力;掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。

(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)

1.物業(yè)管理的早期介入

(l)物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求

物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托,按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán),運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè),從事對(duì)物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng),并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。

物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是:

①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。

②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好,減少使用成本。

③配套設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。

④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容

①基本業(yè)務(wù)

包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造;物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新;相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)與管理;消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。

②專項(xiàng)業(yè)務(wù)

包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

③特約業(yè)務(wù)

包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。

④經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)

包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。

(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備

人員準(zhǔn)備

資料準(zhǔn)備

設(shè)備、器材準(zhǔn)備

資金準(zhǔn)備

(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段:

①?zèng)Q策、立項(xiàng)階段

通過調(diào)查研究,尋求合作伙伴,選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目,向政府有關(guān)部門申請(qǐng)立項(xiàng)。

②前期階段

1)在申請(qǐng)立項(xiàng)的項(xiàng)目建議書基礎(chǔ)上,經(jīng)過進(jìn)一步的調(diào)查研究,編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,并向有關(guān)部門申報(bào),同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。

2)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。

3)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作,進(jìn)行工程勘探,制定開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案。

4)征用土地,開展拆遷安置工作。

5)完成施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè),做到“四通一平”:即通水、通電、通路、通信、平整土地。

6)辦理開工手續(xù)。

③建設(shè)階段

通過招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程,進(jìn)行施工建設(shè);同時(shí),要加強(qiáng)施工期間有效的工程監(jiān)理,包括請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表,直至竣工驗(yàn)收,交付使用。

④營(yíng)銷階段

這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相銜接、相交叉的階段,通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。

上述四個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班,有時(shí)可交替進(jìn)行。

(5)建筑工程基本知識(shí)

①建筑工程分類

建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為:

1)一般土建工程:包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。

2)管道工程:包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

3)暖衛(wèi)工程:包括室內(nèi)外給排

水管道,采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。

4)電氣照明工程:包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。

③建筑工程管理

建筑工程管理是貫穿以工程項(xiàng)目為對(duì)象,以施工現(xiàn)場(chǎng)為中心,遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī)律,把各個(gè)施工過程有機(jī)地組織起來,使施工過程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括:

l)落實(shí)施工任務(wù),簽訂對(duì)外承包合同;

2)編制施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃;

3)做好施工前的準(zhǔn)備工作,保障順利開工;

4)按計(jì)劃組織施工,并隨時(shí)收集施工中的有關(guān)信息與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)整,使各項(xiàng)施工活動(dòng)處于最佳狀態(tài);

5)做好工程施工資料分析與整理。

③建筑工程涉及的主要工作

1)熟悉施工圖樣,參加圖樣會(huì)審,熟悉設(shè)計(jì)規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和生產(chǎn)工藝順序;

2)熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)的地形、供水、供電、道路運(yùn)輸情況,了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件;

3)了解當(dāng)?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價(jià)格;

4)編制施工組織設(shè)計(jì),繪制施工平面圖,制定施工進(jìn)度計(jì)劃,提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃;

5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作;

6)抓好質(zhì)量管理;

7)抓好安全生產(chǎn)管理;

8)抓好材料與工具管理;

9)抓好班組管理;

10)抓好勞動(dòng)定額與勞動(dòng)報(bào)酬等。

2.物業(yè)管理早期介入的實(shí)施

(l)工作內(nèi)容

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段,物業(yè)管理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有:

①參與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要,以及在以往物業(yè)管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷,用咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位,并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題:

1)配套設(shè)施的完善問題;

2)水電供應(yīng)容量的問題;

3)安全保衛(wèi)系統(tǒng);

4)垃圾的處理方式;

5)高層建筑物外觀的清潔問題;

6)消防設(shè)施問題;

7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題;

8)對(duì)建筑材料的意見;

9)其他問題。

②參與建設(shè)階段

通過參與施工管理,對(duì)工程建設(shè)提出意見。主要包括:

1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見;

2)監(jiān)督建設(shè)過程(是否按設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求)并提出意見:

3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見;

4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。

(2)早期介入應(yīng)注意的問題

①必須從思想上十分重視早期介入的準(zhǔn)備工作

②必須明確物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理中的地位

③抓好人員準(zhǔn)備這個(gè)關(guān)鍵

④精心準(zhǔn)備,細(xì)致周到,力求全面、充分

3.擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查

通過對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查,為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。

(l)項(xiàng)目情況調(diào)查

①調(diào)查內(nèi)容

項(xiàng)目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

項(xiàng)目面積:占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

項(xiàng)目建筑情況:建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。

配套及附近交通

狀況:已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。

消防、安保、清潔等設(shè)施狀況

項(xiàng)目性質(zhì)及特色

政府的支持、扶持與介入程度

開發(fā)商的背景:規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。

周邊壞境狀況

②調(diào)查方法

包括實(shí)地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

(2)使用人需求調(diào)查

①調(diào)查內(nèi)容

住區(qū)人員自然狀況分析:包括總?cè)丝?、性別、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟(jì)收人等。

住區(qū)人員需求分析:

l)按需求對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對(duì)不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施;

2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對(duì)于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備,對(duì)于滿足需求彈性大的公共設(shè)施,應(yīng)從管區(qū)實(shí)際出發(fā)進(jìn)行建設(shè),并更多注意面向社會(huì)服務(wù)與經(jīng)營(yíng),以提高其開發(fā)利用的效益。

3)按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。

4)按馬斯洛需求層次分為五個(gè)層次。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平出發(fā),定量與定性結(jié)合,協(xié)助制訂有針對(duì)性的方案。

②調(diào)查方法

1)詢問法

詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題,采用一定的提問方式,向被調(diào)查者提出詢問,再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。

2)觀察法

觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場(chǎng)直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

3)實(shí)驗(yàn)法

實(shí)驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)的方法來驗(yàn)證人們的需求情況。

4)抽樣調(diào)查法

抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

(3)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)查

調(diào)查內(nèi)容包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)驗(yàn)以及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較。

4.制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作

(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子:

(2)對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn):

(3)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi);

(4)準(zhǔn)備設(shè)備;

(5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。

5.制訂物業(yè)管理方案

(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容

①物業(yè)管理檔次

物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平,從而確定物業(yè)消費(fèi)水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定,是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。

②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算

物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。

(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)

①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃

包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)措施。

②管理模式

包括管理運(yùn)作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等。

③公司人力資源管理

包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。

④規(guī)章制度建設(shè)

包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化與管理。

⑤經(jīng)營(yíng)管

理指標(biāo)

包括經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。

⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)

包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。

⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算

包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測(cè)、維修基金的建立和使用計(jì)劃。

⑧日常管理

包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。

⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

包括物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共用部分的維修與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護(hù)。

(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟

第一步:成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)

第二步:培訓(xùn)工作人員

第三步:經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備

第四步:項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

第五步:研究分析調(diào)查資料

第六步:確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目

第七步:經(jīng)費(fèi)預(yù)算

第八步:草擬方案文本

第九步:向?qū)＜翌檰栒髟?/p>

第十步:送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱

第十一步:修改、研討、再修改

第十二步:可行性研究

第十三步:定稿

第十四步:實(shí)施、反饋

⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法

①經(jīng)理意見法

主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容,在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。

②內(nèi)部征詢法

發(fā)動(dòng)公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議,在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。

③學(xué)習(xí)借鑒法

主要是學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。

④專家意見法

主要是聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)著名專家,在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上,請(qǐng)專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。

⑤綜合制訂法

6.可行性研究知識(shí)

(l)可行性研究的基本概念

可行性研究是在做出投資決策之前,對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析,即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。

(2)可行性研究的程序

可行性研究分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和評(píng)價(jià)報(bào)告四個(gè)階段。

①投資機(jī)會(huì)研究

帶有預(yù)測(cè)性,主要是分析投資方向的可能性,鑒別預(yù)計(jì)的投資是否有成功的可能。投資機(jī)會(huì)研究主要從項(xiàng)目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行研究。

②初步可行性研究

進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)需求和企業(yè)能力方面進(jìn)行預(yù)測(cè),考察合格規(guī)模、估計(jì)資源分配和協(xié)作配套來源,對(duì)項(xiàng)目實(shí)施需要采用的技術(shù)、裝備進(jìn)行初步規(guī)劃。對(duì)項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)到±20%左右。

③詳細(xì)可行性研究

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,仔細(xì)分析項(xiàng)目的利弊,對(duì)多種方案進(jìn)行比較選優(yōu),從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達(dá)到±10%。

④評(píng)價(jià)報(bào)告

重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)定和投資決策。提出正式的可行性研究報(bào)告。

(3)可行性研究的內(nèi)容

①市場(chǎng)需求預(yù)測(cè);

②物質(zhì)資源預(yù)測(cè);

③項(xiàng)目方案研究;

④人力資源研究;

⑤項(xiàng)目實(shí)施過程研究;

⑥項(xiàng)目投資的成本分析及資金籌措研究;

⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。

(4)編寫可行性報(bào)告

①總論;

②項(xiàng)目分析;

③需求預(yù)測(cè);

④物資資源及公用設(shè)施條件分析;

⑤人力資源分析;

⑥實(shí)施進(jìn)度分析;

⑦投資估算、資金籌措或成本估算;

⑧社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià);

第4篇 環(huán)境衛(wèi)生管理方案編制要求

一、環(huán)境衛(wèi)生管理方案應(yīng)包括防治噪聲、防治揚(yáng)塵污染、防治光照污染和施工不擾民等方面的內(nèi)容，并制定相應(yīng)的實(shí)施措施。

（一）、防治噪聲和揚(yáng)塵污染措施

1、防治噪聲和揚(yáng)塵污染應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)防治噪聲和揚(yáng)塵污染的法律、法規(guī)和規(guī)章。

2、易產(chǎn)生噪聲的作業(yè)設(shè)備，設(shè)置在施工現(xiàn)場(chǎng)中遠(yuǎn)離居民區(qū)一側(cè)的位置，并在設(shè)有隔音功能的臨房、臨棚內(nèi)操作；

3、夜間施工不得進(jìn)行捶打、敲擊和鋸割等作業(yè)；

4、在施工現(xiàn)場(chǎng)不得進(jìn)行敞開式攪拌砂漿、混凝土作業(yè)和敞開式易揚(yáng)塵加工作業(yè)。

（二）、防治光照污染措施

進(jìn)行電焊作業(yè)或者夜間施工使用燈光照明的，應(yīng)當(dāng)采取有效的遮蔽光照措施，避免光照直射居民住宅。

（三）、施工不擾民措施

1、除搶險(xiǎn)、搶修外，城市道路工程、管線工程需要在夜間22時(shí)至次日凌晨6時(shí)施工的，施工單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定，向環(huán)境保護(hù)管理部門辦理夜間施工許可手續(xù)。

2、施工現(xiàn)場(chǎng)車輛進(jìn)出場(chǎng)時(shí)，要避開每日上、下班（學(xué)）時(shí)段，不要造成施工現(xiàn)場(chǎng)周圍交通不暢或發(fā)生事故。

二、環(huán)境衛(wèi)生管理方案應(yīng)當(dāng)由項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人編制，項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行審批，并經(jīng)項(xiàng)目總監(jiān)理工程師審核簽字后實(shí)施。

第5篇 某醫(yī)院后勤服務(wù)管理方案編制說明

醫(yī)院后勤服務(wù)管理方案編制說明

1、zz市第一人民醫(yī)院后勤服務(wù)管理項(xiàng)目,按行業(yè)劃分應(yīng)屬物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)范疇,本方案主要以物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等為依據(jù)。

2、考慮項(xiàng)目所在地zz市物業(yè)管理法規(guī)的具體情況,對(duì)其沒有規(guī)定或雖有規(guī)定操作性較難把握或標(biāo)準(zhǔn)與醫(yī)院的特殊要求距離較大的內(nèi)容,編制時(shí)參考了國(guó)家、廣東省zz市、深圳市和__物業(yè)__物業(yè)的相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)以及__物業(yè)__物業(yè)目前正在管理服務(wù)且規(guī)模相近的其它物業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)。

3、本方案的主要編制依據(jù)如下:

a、政府有關(guān)物業(yè)管理、醫(yī)療行業(yè)政策法規(guī);

b、zz市中心醫(yī)院現(xiàn)狀;

c、調(diào)研資料;

d、__物業(yè)__物業(yè)醫(yī)院后勤服務(wù)多年管理經(jīng)驗(yàn);

(一)、zz市第一人民醫(yī)院后勤服務(wù)管理項(xiàng)目,其主項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容既有與物業(yè)管理行業(yè)相似的常規(guī)性;其專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容又與醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)有關(guān)的特殊性,故本方案主要以物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等為依據(jù),又充分考慮醫(yī)院客戶的菜單式服務(wù)的協(xié)議約定。

(二)、本方案編制時(shí)參考了國(guó)家、廣東省、zz市的相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)以及依照__物業(yè)目前正在管理服務(wù)且規(guī)模相近的其它物業(yè)的相關(guān)規(guī)定和數(shù)據(jù)。

(三)、本方案的主要編制依據(jù)如下:

1、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》;

2、《zz市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及實(shí)施細(xì)則;

3、深圳市關(guān)于《1996-1997年度全市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)(住宅組團(tuán))優(yōu)秀大廈、優(yōu)秀工業(yè)區(qū)考評(píng)的通知》;

4、深圳市《關(guān)于下達(dá)我市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知》;

5、醫(yī)療行業(yè)標(biāo)準(zhǔn);

6、《__物業(yè)管理手冊(cè)》。

(四)、考慮醫(yī)院目前已有裝修、改造等計(jì)劃,方案編制時(shí)在目前實(shí)際情況的基礎(chǔ)上,適當(dāng)考慮了裝修、改建后的相關(guān)情況。

(五)、由于醫(yī)院提供的相關(guān)資料有限,本方案僅為初步方案,疏漏之外,在所難免,請(qǐng)醫(yī)院領(lǐng)導(dǎo)專家指正。

第6篇 某某廣場(chǎng)物業(yè)管理方案編制說明

某廣場(chǎng)《物業(yè)管理方案》編制說明

本物業(yè)管理工程為__市__廣場(chǎng)管理工程,我公司在取到招標(biāo)文件后,針對(duì)本廣場(chǎng)是__市的主要景點(diǎn)和重點(diǎn)形象之一,對(duì)招標(biāo)文件內(nèi)容進(jìn)行了認(rèn)真詳細(xì)地分析研究,并根據(jù)我公司物業(yè)管理成功經(jīng)驗(yàn),我們堅(jiān)信我們將確保管理目標(biāo)符合城市文明創(chuàng)建的要求,做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔,所有設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常,良好率100%。

為此,我們?cè)诰幹莆飿I(yè)管理方案過程中,從'保安-保潔-燈光、音響、水系、噴泉-綠化管理-廣場(chǎng)的所有設(shè)施管理措施-安全措施-管理制度'等方面進(jìn)行詳細(xì)的闡述,制定了一系列科學(xué)合理的組織管理和技術(shù)措施。其中在人員部署章節(jié)內(nèi),我們重點(diǎn)對(duì)組織機(jī)構(gòu)的建立、勞動(dòng)及機(jī)械設(shè)備的配備的組織等方面進(jìn)行計(jì)劃安排;主要工程管理方案中,我們側(cè)重介紹了影響到設(shè)備和設(shè)施使用壽命的關(guān)鍵維護(hù)、保養(yǎng)管理方法;在管理質(zhì)量保證措施節(jié)內(nèi),我們明確了管理質(zhì)量目標(biāo),圍繞管理質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)從管理質(zhì)量保證體系、管理組織措施、監(jiān)督制度等方面進(jìn)行闡述;我們主要從勞動(dòng)力、使用機(jī)具、資金使用等方面進(jìn)行安排;在安全操作規(guī)范等方面進(jìn)行了布置;在文明管理及環(huán)境保護(hù)措施一章內(nèi),我們要從管理人員職責(zé)等方面進(jìn)行闡述,并按標(biāo)準(zhǔn)化工地要求,提出一系列平面管理措施。

第7篇 項(xiàng)目工程施工方案編制管理制度

項(xiàng)目工程施工方案的編制與管理制度

施工方案的編制是特大型工程總施工組織設(shè)計(jì)的繼續(xù)和補(bǔ)充,是施工組織總設(shè)計(jì)在工程技術(shù)措施上的具體化,是指導(dǎo)施工生產(chǎn)的重要文件。通過編制施工方案,對(duì)設(shè)計(jì)圖紙要求、現(xiàn)場(chǎng)自然條件、施工機(jī)械設(shè)備、施工人員等各方面的因素進(jìn)行全面考慮,確定投入的施工力量、施工順序、進(jìn)度計(jì)劃、材料數(shù)量、重點(diǎn)部位工序的施工方法等,用以指導(dǎo)施工生產(chǎn)、完成工程項(xiàng)目。

施工方案根據(jù)總施工組織設(shè)計(jì)的要求,針對(duì)具體項(xiàng)目做更加具體的安排,對(duì)工程細(xì)部做更為詳細(xì)的反映,并采取針對(duì)性的施工技術(shù)措施。

(一)施工方案的編制與管理程序

施工方案及管理程序,原則是由所在區(qū)域的施工單位或承擔(dān)該分項(xiàng)任務(wù)的分包商負(fù)責(zé)編制,經(jīng)'zz公司'項(xiàng)目部部審查后,報(bào)監(jiān)理批準(zhǔn)實(shí)施。

1.編制依據(jù)

(1)設(shè)計(jì)圖或深化設(shè)計(jì);

(2)總施工組織設(shè)計(jì);

(3)總包對(duì)該分項(xiàng)的指令性意見及相關(guān)專業(yè)的協(xié)調(diào)要求;

(4)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際條件;

(5)城市環(huán)保、環(huán)衛(wèi)規(guī)定;

(6)相關(guān)的專業(yè)規(guī)范。

2.編制內(nèi)容

(1)工程概況及圖紙依據(jù);

(2)施工部署;

(3)工序順序;

(4)主要分項(xiàng)工程的施工工藝(盡可能用圖示說明);

(5)施工進(jìn)度安排;

(6)設(shè)備機(jī)械選型與布置;

(7)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量措施、安全防火要求;

(8)環(huán)保、成品保護(hù)措施等。

3.編制管理程序

根據(jù)分項(xiàng)工程性質(zhì)的不同,分三類情況:

(1)重要的結(jié)構(gòu)部位的施工方案,由承擔(dān)施工的單位根據(jù)'zz公司'項(xiàng)目部進(jìn)度要求和現(xiàn)場(chǎng)條件提出方案編制初稿,然后由'zz公司'項(xiàng)目部總工主持,有生產(chǎn)主管及工程綜合部參加,會(huì)同承擔(dān)施工的二級(jí)公司的相應(yīng)成員進(jìn)行方案研討和完善補(bǔ)充,統(tǒng)一思想后,由編制單位打印成文,正式上報(bào)'zz公司'項(xiàng)目部,由工程綜合部履行審核手續(xù)后,報(bào)總工程師審批。當(dāng)上報(bào)的材料沒有達(dá)到方案研討的要求,或者對(duì)一些關(guān)鍵部位的做法仍不夠合理時(shí),'zz公司'項(xiàng)目部可以再組織一次方案研討,直至達(dá)到最佳效果,由原單位修改補(bǔ)充后再行上報(bào)。

(2)量大面廣的同類專業(yè)分項(xiàng),采取先由各單位分別編制各自的方案,由'zz公司'項(xiàng)目部工程綜合部組織參施單位相關(guān)人員共同研討確定最佳方案,并由'zz公司'項(xiàng)目部指定一家進(jìn)行匯總修改形成統(tǒng)一的單項(xiàng)方案,再上報(bào)'zz公司'項(xiàng)目部批復(fù)。批準(zhǔn)后的專業(yè)分項(xiàng)方案在個(gè)分部通用。

(3)對(duì)專業(yè)性較強(qiáng)的單項(xiàng)方案由分包商編制,報(bào)'zz公司'項(xiàng)目部審批,達(dá)到符合施工實(shí)際并得到總承包與分包,分包與分包相統(tǒng)一,使施工管理達(dá)到最佳效果。

(三)方案的審批管理

施工方案由分包單位編制打印正式文本報(bào)'zz公司'項(xiàng)目部總工審核后,再由工程綜合部向監(jiān)理填報(bào)方案報(bào)審表,經(jīng)監(jiān)理批復(fù)同意后,方可施工。監(jiān)理審批表由工程綜合部登記存檔,并復(fù)印下發(fā)。各分包施工單位必須按審批意見進(jìn)行施工。

(四)編制施工方案時(shí)應(yīng)注意的問題

1.要緊密結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況,對(duì)于地處市內(nèi)繁華地段的工程必須加強(qiáng)環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、安全等文明施工的管理。特別是環(huán)保、交通運(yùn)輸方面要進(jìn)行細(xì)致調(diào)查研究,選擇合理的施工措施。

2.對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中存在的問題要及時(shí)提出修改意見,報(bào)'zz公司'工程綜合部與設(shè)計(jì)單位協(xié)定,以確保施工順利進(jìn)行。

3.在計(jì)劃安排上要充分估計(jì)可能遇到的各種情況,留有余地。各分部分項(xiàng)工程或工種交叉部位必須進(jìn)行調(diào)查研究提出合理的可行方案,并在計(jì)劃安排上充分考慮材料的采購、進(jìn)場(chǎng)的期限。

4.施工方案的編制與新材料、新技術(shù)、新工藝推廣相結(jié)合,最大限度地應(yīng)用到施工生產(chǎn)中去。

第8篇 電氣檢修班技術(shù)方案措施編制管理辦法

1? 范圍

本標(biāo)準(zhǔn)適用于黑龍江省鑫瑪熱電集團(tuán)通河有限公司生產(chǎn)部電檢班所有職工。

2?? 規(guī)范性引用文件

下列文件中的條款通過本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的 修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，鼓勵(lì)根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究 是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)。

gb/t 1.1-2000??????? 標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則

gb/t 15498-1995???? 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系

gl/t 800-2001?????? 電力行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)編制規(guī)則

dl/t 600-2001?????? 電力標(biāo)準(zhǔn)編寫的基本規(guī)定

qb 黑龍江省鑫瑪熱電集團(tuán)通河有限公司管理標(biāo)準(zhǔn)第三分冊(cè)

3?? 術(shù)語和定義

無。

4? 管理職責(zé)

在電力系統(tǒng)生產(chǎn)過程中，當(dāng)設(shè)備及其系統(tǒng)發(fā)生超過正常運(yùn)行或檢修工作范圍以外的變化時(shí)，為了保證工作的安全、經(jīng)濟(jì)、可靠、正確順利地進(jìn)行，必須事先編制技術(shù)方案(措施)。

5?? 管理內(nèi)容及要求

5.1技術(shù)方案(措施)范圍的規(guī)定

5.1.1電力系統(tǒng)繼電保護(hù)及自動(dòng)裝置整定應(yīng)編制方案(措施)。

5.1.2電氣一次設(shè)備保護(hù)整定應(yīng)編制方案(措施)。

5.1.3新設(shè)備及系統(tǒng)初次接入電力系統(tǒng)需要編制試驗(yàn)和投入方案(措施)。

5.1.4在運(yùn)行設(shè)備和系統(tǒng)上進(jìn)行特殊的試驗(yàn)可能涉及影響運(yùn)行方式時(shí)需要編制方案(措施)。

5.1.5跨專業(yè)的設(shè)備及系統(tǒng)的試驗(yàn)，改進(jìn)和特殊檢修、調(diào)試項(xiàng)目的工作需編制方案(措施)。

5.1.6本專業(yè)超正常的工作，涉及設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行安全的試驗(yàn)、檢修工作，需編制方案(措施)。

5.1.7涉及到生產(chǎn)、基建系統(tǒng)建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)備或部件發(fā)生變更、改進(jìn)工作需編制方案(措施)。

5.1.8臨時(shí)性重要復(fù)雜工作，但涉及跨專業(yè)，涉及設(shè)備及系統(tǒng)安全、技術(shù)復(fù)雜、危險(xiǎn)性大，需要引起各方面人員注意的工作，需編制方案(措施)。

5.1.9重大的設(shè)備及系統(tǒng)變更、改進(jìn)工程的工作，大修非標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目，維護(hù)的特殊項(xiàng)目，安措、反措、科技攻關(guān)項(xiàng)目，一般均應(yīng)編制技術(shù)方案(措施)。

5.2技術(shù)方案(措施)編制要求

5.2.1一個(gè)方案(措施)的編制應(yīng)有簡(jiǎn)明的總體文字說明。

5.2.2方案(措施)編制要有技術(shù)、安全依據(jù)(規(guī)程、制度、技術(shù)文件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、安措、反措、上級(jí)文件、領(lǐng)導(dǎo)指示等)。

5.2.3方案(措施)應(yīng)有準(zhǔn)確的計(jì)算及校核。計(jì)算結(jié)果、計(jì)算公式、選取數(shù)值，銘牌參數(shù)，實(shí)際數(shù)據(jù)等應(yīng)正確合適。

51.2.4方案(措施)采用數(shù)據(jù)、參數(shù)來源應(yīng)正規(guī)、準(zhǔn)確，有充分依據(jù)。

5.2.5電氣、通訊、熱工等專業(yè)涉及現(xiàn)場(chǎng)回路及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的工作方案(措施)須用圖表示的，應(yīng)繪制符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的接線圖(展開圖)并注明回路編號(hào)、芯號(hào)、位置等。

5.2.6方案(措施)編制應(yīng)寫明實(shí)施時(shí)需要具備的條件和狀態(tài)、環(huán)境、人員、物資保證條件及負(fù)責(zé)范圍。技術(shù)要求明確，工程量清楚，材料量準(zhǔn)確。

5.2.7方案(措施)應(yīng)寫明實(shí)施時(shí)間、進(jìn)度、進(jìn)程、階段等。

5.2.8方案(措施)應(yīng)寫明執(zhí)行過程中，如發(fā)生意外情況時(shí)補(bǔ)救應(yīng)急處理方法。

5.2.9方案(措施)應(yīng)寫明實(shí)施終了后，設(shè)備及系統(tǒng)需要投入運(yùn)行、退出運(yùn)行的方式安排，及對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)要求和交待。

5.2.10方案(措施)應(yīng)寫明保安、防火、保密等要求。

5.2.11方案(措施)編制，送審批準(zhǔn)后應(yīng)給方案(措施)實(shí)施準(zhǔn)備工作留有足夠的時(shí)間。

5.2.12同一方案(措施)的幾份必須相同一致，份數(shù)以保證參加方案(措施)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)工作人員，運(yùn)行人員，搶修人員，指揮領(lǐng)導(dǎo)人員及備案、存檔夠用為準(zhǔn)。一般情況下要6份，批準(zhǔn)后由主管專工下發(fā)；如果編制方案交上1份，批準(zhǔn)后由班組技術(shù)員或班長(zhǎng)復(fù)印下發(fā)至有關(guān)單位。

5.2.13技術(shù)方案(措施)紙格式一律采用a4紙豎放左翻閱，頁邊距上、下、左、右各為2cm。技術(shù)方案(措施)封皮自下而上必須有編制、初審、復(fù)審、審定、批準(zhǔn)欄。

5.2.14所有的專業(yè)技術(shù)方案(措施)應(yīng)采用微機(jī)打印和制圖，方案(措施)要求內(nèi)容必須齊全（對(duì)于不能實(shí)現(xiàn)微機(jī)制圖的，應(yīng)采用標(biāo)準(zhǔn)手工制圖）。

5.3方案(措施)編制、審批及所負(fù)責(zé)任

5.3.1較重要的方案(措施)應(yīng)由有編制經(jīng)驗(yàn)，熟悉現(xiàn)場(chǎng)及系統(tǒng)設(shè)備的專業(yè)技術(shù)人員編制。

5.3.2專業(yè)性強(qiáng)的方案(措施)應(yīng)由熟悉、從事過本專業(yè)的設(shè)備及系統(tǒng)的專責(zé)人或?qū)I(yè)工程師編制，電氣專業(yè)技術(shù)方案(措施)應(yīng)由該項(xiàng)目設(shè)備專責(zé)人和班組技術(shù)員共同編制，或單獨(dú)由班組技術(shù)員編制。

5.3.3跨專業(yè)的方案(措施)應(yīng)由熟悉總體情況的人員，召集相關(guān)的幾個(gè)專業(yè)人員討論后，經(jīng)總體匯編(編制應(yīng)由主專業(yè)專業(yè)工程師負(fù)責(zé)編制)。

5.3.4一般性方案(措施)，只涉及本單位、本專業(yè)的方案(措施)，由工作人員編寫，班組初審，專業(yè)工程師審核，本專業(yè)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，本單位執(zhí)行后方案(措施)留存。

5.3.5跨專業(yè)涉及到運(yùn)行系統(tǒng)的方案(措施)，由單位編制，本單位領(lǐng)導(dǎo)初審生產(chǎn)部、專業(yè)主管組織討論，重要的方案(措施)由副總工程師組織討論，涉及運(yùn)行的由運(yùn)行副總批準(zhǔn)，涉及檢修的由檢修副總批準(zhǔn)，雙方都涉及的，兩位副總會(huì)簽批準(zhǔn)。

5.3.6較重大的方案(措施)，對(duì)電廠、電力系統(tǒng)有較大影響的方案(措施)，生產(chǎn)部、運(yùn)行部準(zhǔn)備，由副總工程師(總工程師)組織討論編制，特大的方案(措施)由總工程師組織討論編制，形成后由總經(jīng)理批準(zhǔn)，或經(jīng)省電力生技部門，省電科院專業(yè)匯審，報(bào)省電力部門總工程師批準(zhǔn)。

5.3.7方案(措施)編制人應(yīng)對(duì)計(jì)算準(zhǔn)確性、圖紙正確性、現(xiàn)場(chǎng)真實(shí)性、方案(措施)可行性、安全性、經(jīng)濟(jì)性負(fù)責(zé)。

5.3.8初審人對(duì)方案(措施)計(jì)算結(jié)果復(fù)核、校對(duì)，對(duì)使用采取的公式、參數(shù)依據(jù)的正確性、合理性、經(jīng)濟(jì)性負(fù)責(zé)。

5.3.9審核人(班組班長(zhǎng)、技術(shù)員，生產(chǎn)部主任、專工，生產(chǎn)技術(shù)處專工、處長(zhǎng)等)對(duì)計(jì)算結(jié)果，采用計(jì)算方法的正確性進(jìn)行校核，對(duì)方案(措施)可行性、必要性、經(jīng)濟(jì)性負(fù)責(zé)。

5.3.10批準(zhǔn)人，對(duì)方案(措施)的計(jì)算合理性、經(jīng)濟(jì)性，對(duì)本單位、本公司及電力系統(tǒng)安全性、可行性、可靠性負(fù)責(zé)。

5.4方案(措施)實(shí)施及結(jié)束

5.4.1方案(措施)一經(jīng)批準(zhǔn)后，應(yīng)正確無誤地實(shí)施，確保方案(措施)的嚴(yán)肅性。

5.4.2如果方案(措施)在實(shí)施中遇到嚴(yán)重問題，某條款執(zhí)行有問題需要修改時(shí)必須經(jīng)過方案(措施)的編制人和批準(zhǔn)人一致同意，并在方案(措施)上寫明修改后的內(nèi)容，方可繼續(xù)執(zhí)行，確保方案(措施)執(zhí)行的正確性。

5.4.3方案(措施)實(shí)施結(jié)束后，應(yīng)注明結(jié)束時(shí)間及實(shí)施后總結(jié)性的結(jié)束語。妥善保管留存?zhèn)洳椤?/p>

5.5方案(措施)的編制、審批程序與保管

5.5.1方案編制人由設(shè)備負(fù)責(zé)人、班組技術(shù)員或班長(zhǎng)在編制欄簽字，主管專工在初審欄簽字，生產(chǎn)部主任審閱，在審定欄簽字，總工程師在批準(zhǔn)欄簽字。

5.5.2編制好的技術(shù)方案(措施)應(yīng)由班長(zhǎng)或技術(shù)員審閱簽字后報(bào)分場(chǎng)專工審閱簽字，再由生產(chǎn)部主任審閱后報(bào)到生技處。

5.5.3報(bào)生技處的技術(shù)方案(措施)待生技處專業(yè)專工，主管處長(zhǎng)，廠總工批準(zhǔn)后生產(chǎn)部電氣專工保留一份，班組技術(shù)員保留一份。

5.5.4技術(shù)方案(措施)經(jīng)廠批準(zhǔn)后，返回生產(chǎn)部，由生產(chǎn)部專工組織材料計(jì)劃編報(bào)，施工方案(措施)編報(bào)。

5.5.5項(xiàng)目材料計(jì)劃，施工方案(措施)經(jīng)生產(chǎn)部主任審閱后報(bào)生技處，待批準(zhǔn)返回生產(chǎn)部后，由生產(chǎn)部專工編制施工網(wǎng)絡(luò)及開工報(bào)告。

6? 檢查與考核

6. 1 方案編制要仔細(xì)認(rèn)真，本著從下至上逐級(jí)負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)待此項(xiàng)工作。對(duì)由于自已疏忽造成一定后果的，考核責(zé)任人20-100元，考核方案編制單位技術(shù)管理人員20-100元。

6.2 經(jīng)過批準(zhǔn)的方案應(yīng)妥善保管好，對(duì)于丟失的，使用班組自行負(fù)責(zé)復(fù)印。影響工作進(jìn)展的，考核責(zé)任人20-100元。

6.3 對(duì)于專責(zé)人不編制方案或不按要求時(shí)間完成方案的編制，考核20-100元；方案編制質(zhì)量不合格，返工重新編寫，限期完成。若不按期完成或再次編制質(zhì)量不合格，考核編制人20-100元(以生產(chǎn)部專工及上級(jí)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)退回方案為標(biāo)準(zhǔn))。

第9篇 項(xiàng)目物業(yè)管理崗位編制用人方案

項(xiàng)目物業(yè)管理崗位編制(用人方案)

物業(yè)管理方針為:人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場(chǎng)。根據(jù)以上方針,特制定以下用人方案。

1.綜合管理部

(1)由1 名綜合管理部經(jīng)理和 名員工組成。

(2)綜合管理部經(jīng)理 名,要求具有多年豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn),組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。

(3)文員兼?zhèn)}庫管理員 名,負(fù)責(zé)本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。

(4)資料管理員名,負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。

(5)業(yè)戶接待員名,負(fù)責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報(bào)紙、雜志的接收、分發(fā)工作,要求個(gè)人素質(zhì)較好,是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。

2.物業(yè)管理部

(1)由 1 名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成,負(fù)責(zé)大廈清潔、會(huì)所等項(xiàng)的物業(yè)管理工作。

(2)清潔班由 名員工組成,分白班和夜班。白班 人負(fù)責(zé)維護(hù)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場(chǎng)所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔,要求個(gè)人素質(zhì)較好;夜班 人,負(fù)責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場(chǎng)所及男女衛(wèi)生間,要求按清潔程序進(jìn)行操作,對(duì)人員個(gè)人素質(zhì)要求可適量放低些。

(3)員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成,上班時(shí)間為,要求員工個(gè)人素質(zhì)較高。

(4)業(yè)戶服務(wù)員 名,開展業(yè)戶文化交流,接待介紹物業(yè)工作,要求形象素質(zhì)較好。

(5)會(huì)所服務(wù)人員 名,負(fù)責(zé)健身、洗浴、美容等場(chǎng)所的接待服務(wù)工作,要求形象、素質(zhì)較好。

3.安全管理部

(1)由1 名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成,24 小時(shí)負(fù)責(zé)大廈的安全管理工作。

(2)安全管理經(jīng)理 名,要求有多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任,具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。

(3)文員兼資料員 名,負(fù)責(zé)部門文字處理和檔案管理工作。

(4)主管 名,分三班,全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。

(5)監(jiān)控值班由 名員工組成,分三班,負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作。

(6)大堂值班由 名員工組成,分三班,負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作。

(7)外圍值班由 名員工組成,分三班,負(fù)責(zé)外圍值班工作。

(8)商場(chǎng)值班由 名員工組成,分二班,負(fù)責(zé)商場(chǎng)值班工作。

(9)停車場(chǎng)值班由 名員工組成,分三班,負(fù)責(zé)地下停車場(chǎng)出入口的值班工作。

(10)巡邏值班由 名員工組成,分三班,負(fù)責(zé)巡邏值班工作。

4.工程管理部

(1)由1 名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。

(2)工程管理部經(jīng)理 名,要求多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任,具有較強(qiáng)的管理能力。

(3)文員兼資料管理員 名,負(fù)責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作,并同時(shí)兼任管理處倉庫管理員的工作。

(4)強(qiáng)電值班由 名強(qiáng)電技工組成,全天 24 小時(shí)值班,負(fù)責(zé)大廈強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù),確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。

(5)空調(diào)值班由 名空調(diào)技工組成,全天 24 小時(shí)值班,負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。

(6)消防值班由 名弱電技工組成,全天 24 小時(shí)值班,專職負(fù)責(zé)消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。

(7)電梯值班 名,負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常運(yùn)作與維護(hù)。

5.財(cái)務(wù)管理部

(1)由1 名財(cái)務(wù)主管和名員工組成,負(fù)責(zé)物業(yè)管理收繳各項(xiàng)費(fèi)用。

(2)會(huì)計(jì)由主管兼任。

(3)出納員名。

(4)停車場(chǎng)收費(fèi)員名。

第10篇 物業(yè)管理方案編制評(píng)審作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)項(xiàng)目管理方案編制及評(píng)審作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

通過有計(jì)劃的統(tǒng)一編制及經(jīng)過評(píng)審,使方案專業(yè),能體現(xiàn)公司的精髓并適

應(yīng)顧客的需求

2.0范圍

適用于公司《物業(yè)管理方案》的編制和評(píng)審工作。

3.0職責(zé)

3.1拓展部負(fù)責(zé)《物業(yè)管理方案》的組織編寫工作。

3.2公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)審閱或由分管領(lǐng)導(dǎo)組織評(píng)審會(huì)議對(duì)《物業(yè)管理方案》實(shí)施評(píng)審。

3.3拓展部根據(jù)審閱或評(píng)審結(jié)論、意見或建議對(duì)《物業(yè)管理方案》進(jìn)行修改、補(bǔ)充和完善。

4.0 內(nèi)容

4.1拓展部負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)授權(quán)的物業(yè)項(xiàng)目組織編制《物業(yè)管理方案》。

4.2《物業(yè)管理方案》的內(nèi)容主要包括:物業(yè)項(xiàng)目概況、對(duì)項(xiàng)目的理解和工作定位、工作思路或構(gòu)想、工作計(jì)劃與實(shí)施、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算、相關(guān)附件等。

4.3《物業(yè)管理方案》一經(jīng)批準(zhǔn)則視為公司在本項(xiàng)目上向招標(biāo)方傳達(dá)管理思想、工作計(jì)劃的唯一合法文件,不得隨意變更,公司另行授權(quán)修改、補(bǔ)充的除外。

4.4報(bào)批《物業(yè)管理方案》按照文件急緩程度分為5個(gè)等級(jí)。第一級(jí)文件要求公司在一個(gè)工作日內(nèi)做出批復(fù)意見;第二級(jí)文件要求公司在兩個(gè)工作日內(nèi)做出批復(fù)意見;第三級(jí)文件要求公司在三個(gè)工作日內(nèi)做出批復(fù);第四級(jí)文件要求公司在四個(gè)工作日內(nèi)做出批復(fù);第五級(jí)文件要求公司在五個(gè)工作日內(nèi)做出批復(fù),以保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

5.5 《物業(yè)管理方案》批辦的緩急級(jí)別由拓展部根據(jù)項(xiàng)目跟進(jìn)的實(shí)際情況確定。項(xiàng)目經(jīng)理在上報(bào)《物業(yè)管理方案》審批時(shí)需注明文件報(bào)批的等級(jí)。

5.6《物業(yè)管理方案》一經(jīng)批準(zhǔn),拓展部負(fù)責(zé)在1個(gè)工作日內(nèi)送達(dá)對(duì)方,外地客戶可根據(jù)緩急程度在4個(gè)工作日內(nèi)郵遞送達(dá)。

5.7《物業(yè)管理方案》編制過程中需其他部門配合完成的工作由拓展部提出計(jì)劃內(nèi)容和要求,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后傳達(dá)至相關(guān)部門實(shí)施;拓展部有權(quán)就各部門的配合工作及其成果進(jìn)行調(diào)配、審查和評(píng)估上報(bào)。

5.8經(jīng)批準(zhǔn)的《物業(yè)管理方案》應(yīng)在公司檔案管理部門備案(書面及電子文檔各一份);未經(jīng)公司同意,任何人不得擅自將最終方案向第三方傳播。

5.9標(biāo)書編制流程圖

成立編標(biāo)小組--研讀招標(biāo)書--標(biāo)書編制意見匯總--標(biāo)書大綱編寫--審定標(biāo)書大綱--編標(biāo)小組分頭編寫--標(biāo)書主編合成初稿--標(biāo)書審議修改--標(biāo)書修改--標(biāo)書評(píng)審--標(biāo)書定稿

6.0相關(guān)記錄

6.1《物業(yè)管理方案》

6.2《合同評(píng)審記錄》

6.3《相關(guān)部門配合工作記錄》

6.4《方案?jìng)浒概c傳播記錄》

第11篇 某物業(yè)公司承接項(xiàng)目管理方案編制程序

物業(yè)公司承接項(xiàng)目管理方案編制程序

1.0目的

通過對(duì)承接物業(yè)管理項(xiàng)目編制科學(xué)、合理、有效的管理方案,并指導(dǎo)實(shí)施全過程的質(zhì)量控制,使服務(wù)滿足合同要求。

2.0適用范圍

適用于公司對(duì)承接物業(yè)項(xiàng)目管理方案的編制、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放、實(shí)施及更改。

3.0職責(zé)

3.1總經(jīng)理組織有產(chǎn)人員對(duì)擬接物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察后,負(fù)責(zé)主持召開專題會(huì)議,就物業(yè)硬件條件、管理方式、組織機(jī)構(gòu)、人員編制、管理目標(biāo)、管理費(fèi)用預(yù)算、報(bào)價(jià)等問題進(jìn)行討論,提出原則性意見;負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)管理方案(即項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃),組織合同評(píng)審(見《合同評(píng)審程序》)并簽訂委托管理合同書。

3.2公司分管物業(yè)管理的負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)承接物業(yè)項(xiàng)目的管理方案(即項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃)的組織編制和審核。

3.3公司組建的物業(yè)管理處負(fù)責(zé)管理方案的實(shí)施。

3.4公司各職能部門負(fù)責(zé)管理方案中與本部門相關(guān)內(nèi)容的實(shí)施,并有責(zé)任對(duì)新組建的物業(yè)管理處的工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

4.0工作程序

4.1物業(yè)管理方案至少應(yīng)包括以下內(nèi)容:

4.1.1封面

應(yīng)注明物業(yè)項(xiàng)目名稱、方案編號(hào)、版本號(hào)、編制日期、編制人、審核人、批準(zhǔn)人等,式樣見本程序。

4.1.2目錄

列出物業(yè)管理方案各章節(jié)內(nèi)容的序號(hào)、標(biāo)題和頁碼等。

4.1.3目的和范圍

詳細(xì)說明編制本方案的目的及其適用范圍。

4.1.4

詳細(xì)說明物業(yè)的基本情況(如地理位置、環(huán)境、占地面積、建筑面積、棟數(shù)、層數(shù)等)、基本設(shè)施和配套設(shè)施、主要設(shè)備及驗(yàn)收移交情況等。

4.1.5管理方式

說明公司將對(duì)物業(yè)采取的管理方式和手段、管理目標(biāo)、實(shí)施措施、分項(xiàng)方案等。

4.1.6組織和資源

a項(xiàng)目管理處組織架構(gòu)和崗位職責(zé)描述;

b人員配置和人員的素質(zhì)要求;

c辦公場(chǎng)地、通訊工具、運(yùn)輸工具及相應(yīng)配套設(shè)施等;

d其他。

4.1.7物業(yè)管理的總體目標(biāo)及分項(xiàng)指標(biāo)

說明在接管物業(yè)后一定時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)的總體目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)及年度計(jì)劃目標(biāo)等。

4.1.8管理文件

列出為實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)所需的質(zhì)量文件清單。

4.1.9服務(wù)承諾和質(zhì)量保證措施

說明在管理中為實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)或承諾,制定的檢測(cè)、評(píng)價(jià)方法、以便對(duì)出現(xiàn)的不合格及時(shí)采取糾正和預(yù)防措施。

4.1.10法規(guī)要求

說明在對(duì)物業(yè)進(jìn)行的管理中依據(jù)、引用和遵循的法規(guī)目錄。

4.1.11開辦費(fèi)用測(cè)算

編制開辦期所需的各項(xiàng)費(fèi)用。

4.1.12管理費(fèi)測(cè)算

擬定管理費(fèi)的測(cè)算方案。

4.1.13效益預(yù)測(cè)

就接管該項(xiàng)物業(yè)的預(yù)期社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析。

4.1.14提請(qǐng)委托方解決的事項(xiàng)

4.1.15描述與相關(guān)方(政府有關(guān)部門、專業(yè)主管部門和公司等單位)的業(yè)務(wù)交往

4.1.16進(jìn)度安排

明確解決上述各項(xiàng)內(nèi)容的責(zé)任部門、人員和時(shí)間計(jì)劃。

4.2物業(yè)管理方案的編制、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放和更改

4.2.1確定擬接物業(yè)后,由公司主管物業(yè)管理的負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)及時(shí)組織人員按本程序的要求編制物業(yè)管理方案,并負(fù)責(zé)審核,使其能滿足合同的要求。

4.2.2經(jīng)審核后的管理方案交由總經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.2.3物業(yè)委托管理合同簽訂后,物業(yè)管理方案由質(zhì)管部發(fā)放到相關(guān)部門。

4.2.4物業(yè)管理方案在實(shí)施過程中如需進(jìn)行修改,必須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn),并按《文件和資料的控制程序》規(guī)定進(jìn)行,修改后的文件必須及時(shí)傳遞到各相關(guān)部門。

5.0相關(guān)文件

5.1《質(zhì)量手冊(cè)》

5.2《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》

5.3《文件和資料控制程序》

5.4物業(yè)管理方案樣式

5.4.1面頁樣式

5.4.2內(nèi)頁及序頁樣式