住宅樓管理方案5篇

第1篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（2）

高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(2)

第二篇 前期介入的工作內(nèi)容

1.前期介入的一般程序:由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內(nèi)容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。

2.前期介入的工作內(nèi)容:前期介入主要分五個階段實現(xiàn):規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段,驗收階段,項目入伙交付業(yè)主使用。

第一節(jié):規(guī)劃設(shè)計階段介入

規(guī)劃設(shè)計階段包括:

物業(yè)對項目總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容提出合理劃建議。

規(guī)劃設(shè)計評估的程序:

1.地產(chǎn)提前1 個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估,并提供評估報告。

2.物業(yè)接到書面知會后,于3日內(nèi)回復(fù),由相關(guān)部門牽頭組成評估小組,并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。

3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料);設(shè)計文件(規(guī)劃圖、建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等)。

4.地產(chǎn)接到資料目錄后及時內(nèi)向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項目、設(shè)計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。

5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi),組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。

6.評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細(xì)則所列內(nèi)容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》,并提交物業(yè)相關(guān)部門。

7.物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告3日內(nèi),組織公司評審組對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》進(jìn)行評審。

8.評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的修改。

9.經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。

10.物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評估報告提交地產(chǎn)公司。

11.項目規(guī)劃設(shè)計總體評估要點:

住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。

住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。

建筑與自然和諧,采光、通風(fēng)充足,環(huán)境優(yōu)美。

生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。

設(shè)備、設(shè)施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。

安全防衛(wèi)設(shè)計完備,運用先進(jìn)技防手段,安全及消防配置充分。

智能化配置先進(jìn),網(wǎng)絡(luò)資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。

便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。

各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。

項目規(guī)劃設(shè)計分類評估要點:

1.安保布局

a) 便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。

b) 便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。

c) 人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰,便于動態(tài)管理。

d) 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全,可采取有效措施防范。

e) 安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應(yīng)快速。

2.消防布局

a)消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。

b) 消防車道設(shè)置合理,其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。

c) 消防登高面(場地)設(shè)置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。

d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理,符合國家規(guī)范。

3.交通布局

a) 各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。

b) 主要道路和出入口人車分流,在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c) 機(jī)動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的 5%,聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù) 1:1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機(jī)動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5,以上指標(biāo)可以按照不同地區(qū)需求進(jìn)行調(diào)整),便于停放。

d) 有條件,宜設(shè)置地下機(jī)動車停車庫,應(yīng)符合國家規(guī)范。

4.生活配置

a) 根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。

b) 一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。

c) 如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件,應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。

d) 如住宅區(qū)設(shè)置會所,宜獨立設(shè)計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。

(指標(biāo)供參考)

5.設(shè)備配套

a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要,并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。

b) 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。

c) 溝、管、渠、井的設(shè)置合理,便于維護(hù)保養(yǎng)。

d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān),十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。

e) 配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi),給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越,電梯井不應(yīng)緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應(yīng)采取隔音措施。

6.智能化配置

a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控

系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

b) 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺系統(tǒng)。

c) 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。

e) 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性,采用成熟產(chǎn)品。

7.房屋單體

a) 屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b) 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

c) 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。

d) 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

e) 住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便,尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

f) 廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2―3米,燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?灶宜避開窗口設(shè)置。

g) 衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房,餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置,地漏位置合理,便于檢修。

i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理,便于檢修。

j) 宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風(fēng)帽。

k) 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。

l) 房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。

m) 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應(yīng)考慮防盜措施。

n) 陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。

8.室內(nèi)配置

a) 室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理,應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。

b) 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。

c) 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯開,與鄰套住宅機(jī)座相

d) 鄰時,應(yīng)采取安全隔離措施。

e) 空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。

f) 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理,應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位,管中應(yīng)距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。

g) 當(dāng)戶型或廳房過大時,應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。

h) 如使用小型中央空調(diào),層高應(yīng)大于3.3m,并留有室外機(jī)位置。

i) 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理,應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。

j) 電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置,且不宜并行設(shè)置。

k) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。

l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。

9.綠化配置

a) 綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。

b) 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。

c) 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。

d) 綠化品種便于養(yǎng)護(hù),養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。

e) 綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習(xí)慣。

f) 綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。

g) 主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。

10.景觀配置

a) 景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。

b) 采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。

c) 水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。

d) 不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系,并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。

e) 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù),宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

f) 泛光照明不影響住戶,不造成光污染。

11.公共空間

a) 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計,避免排泄不暢通。

b) 宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。

c) 公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。

d) 綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理(一般距離不大于150m)。

e) 各類表具、表箱設(shè)置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄,宜預(yù)留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應(yīng)有防雨措施。

f) 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。

g) 公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。

h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。

12.生態(tài)環(huán)保

a) 住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。

b) 住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。

c) 住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。

d) 周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。

e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。

f) 垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無機(jī)的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

g) 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。

h) 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。

13.管理用房

a) 物業(yè)管理處

管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、

員工休息室、員工生活用房。

總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:

管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100_0.2(指標(biāo)供參考)

位置:住宅區(qū)中央,底層。

b) 業(yè)委會、居委會(根據(jù)當(dāng)?shù)卣?

功能:辦公室、資料室、會議室、接待室

面積:根據(jù)具體情況而定

位置:和管理處相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處

14.新材料、新技術(shù)

a) 應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。

b) 試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證,先行試點。

c) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。

d) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。

15.管理成本測算

a) 對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。

b) 管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大,應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商,相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計。

16.與相似典型項目的比較

a) 相似點

b) 差異點

c) 優(yōu)勢

d) 劣勢

第2篇 住宅樓基礎(chǔ)工程安全管理方案

1 安全管理目標(biāo)

1.1 管理方針

在施工管理中,我們要始終如一的堅持'安全第一、預(yù)防為主'的安全管理方針,以安全促生產(chǎn),以安全保目標(biāo)。

1.2 管理目標(biāo)

杜絕重大人身傷亡事故和機(jī)械事故,一般工傷事故頻率控制在0.5‰以下,確保安全生產(chǎn)。

1.3 管理目標(biāo)分解圖

2 安全管理體系

施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理體系是施工企業(yè)和施工現(xiàn)場整個管理體系的一個組成部分,包括為制定、實施、審核和保持'安全第一,預(yù)防為主'方針和安全管理目標(biāo)所需的組織結(jié)構(gòu)、計劃活動、職責(zé)、程序、過程和資源。

施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理體系的建立不僅是為了滿足工程項目部自身安全生產(chǎn)的要求,同時也是為了滿足相關(guān)方(政府、投資者、業(yè)主、保險公司、社會)對施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理體系的持續(xù)改善和安全生產(chǎn)保證能力的信任。

2.1 組織機(jī)構(gòu)

以項目經(jīng)理為首,由生產(chǎn)副經(jīng)理、總工程師、棟號責(zé)任工程師、專業(yè)安全工程師,各施工隊及各施工班組等各方面的管理人員組成本標(biāo)段工程的安全管理組織機(jī)構(gòu)。

2.2 安全生產(chǎn)責(zé)任制

1項目經(jīng)理:全面負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的安全措施、安全生產(chǎn)等,保證施工現(xiàn)場的安全。

2 生產(chǎn)副經(jīng)理經(jīng)理:直接對安全生產(chǎn)負(fù)責(zé),督促、安排各項安全工作,并按規(guī)定組

織檢查、做好記錄。

3 項目總工程師:制定項目安全技術(shù)措施和分部工程安全方案,督促安全措施落實解決施工過程中不安全的技術(shù)問題。

4 機(jī)電負(fù)責(zé)人:保證所使用的各類機(jī)械的安全使用,監(jiān)督機(jī)械操作人員保證遵章操作,并對用電機(jī)械進(jìn)行安全檢查。

5 棟號長(專業(yè)工程師):負(fù)責(zé)上級安排的安全工作的實施,制定分項工程的安全方案,進(jìn)行施工前的安全交底工作,監(jiān)督并參與班組的安全學(xué)習(xí)。

6 其他部門:生產(chǎn)調(diào)度室保證進(jìn)場施工人員的安全技術(shù)素質(zhì),控制加班加點,保證勞逸結(jié)合;財務(wù)部門保證用于安全生產(chǎn)上的經(jīng)費;后勤、行政部門保證工人的基本生活條件,保證工人健康;材料部門應(yīng)采購合格的用于安全生產(chǎn)及勞防的產(chǎn)品和材料。

2.3 安全管理制度

1編制安全生產(chǎn)技術(shù)措施制度

除施工組織設(shè)計對安全生產(chǎn)有原則要求外,凡重大分項工程的施工分別由施工隊、項目經(jīng)理部編制安全生產(chǎn)技術(shù)措施,措施要有針對性。施工隊編制的措施由項目總工程師審批,項目部編制的措施由公司總工程師審批。

2安全技術(shù)交底制

施工員向班組、土建負(fù)責(zé)人向施工員、項目總工程師向土建負(fù)責(zé)人及施工隊層層交底。交底要有文字資料,內(nèi)容要求全面、具體、針對性強(qiáng)。交底人、接受人均應(yīng)在交底資料上簽字,并注明收到日期。

3 特殊工種職工實行持證上崗制度

對電工、電氣焊工、起重吊裝工、機(jī)械操作工、架子工等特殊工種實行持證上崗,無證者不得從事上述工種的作業(yè)。

4 安全檢查制度

項目部每半月、施工隊每十天定期作安全檢查,平時作不定期檢查,每次檢查都要有記錄,對查出的事故隱患要限期整改。對未按要求整改的要給單位或當(dāng)事人以經(jīng)濟(jì)處罰,直至停工整頓。

5 安全驗收制度

凡大中型機(jī)械安裝、腳手架搭設(shè)、電氣線路架設(shè)等項目完成后,都必須經(jīng)過有關(guān)部門檢查驗收合格后,方可試車或投入使用。

6 安全生產(chǎn)合同制度

項目經(jīng)理與公司簽定'安全生產(chǎn)責(zé)任書'、勞務(wù)隊與分公司簽定'安全生產(chǎn)合同'、操作工人與勞務(wù)隊簽定'安全生產(chǎn)合同'并訂立'安全生產(chǎn)誓約';用'合同'和'誓約'來強(qiáng)化各級領(lǐng)導(dǎo)和全體員工的安全責(zé)任及安全意識,加強(qiáng)自身安全保護(hù)意識。

7 事故處理'四不放過制度'

發(fā)生安全事故,必須嚴(yán)格查處。做到事故原因不明、責(zé)任不清、責(zé)任者未受到教育、沒有預(yù)防措施或措施不力不得放過。

2.4 安全教育

安全教育既是施工企業(yè)安全管理工作的重要組成部分,也是施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)的一個重要方面工作。

1 安全教育的全員性:安全教育是企業(yè)所有人員上崗前的先決條件,任何人不得例外。

2 安全教育的長期性:安全教育貫徹了每個工作的全過程,貫穿了每個工程施工的全過程,貫穿了施工企業(yè)生產(chǎn)的全過程。因此,安全教育的任務(wù)'任重而道遠(yuǎn)',不應(yīng)該也不可能是一勞永逸的。

3 安全教育的專業(yè)性:安全生產(chǎn)的管理性與技術(shù)性結(jié)合,使得安全教育具有專業(yè)性要求。

3 安全技術(shù)措施

3.1 安全防護(hù)

3.1.1 腳手架防護(hù)

(1)外墻腳手架所搭設(shè)所用材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)、方法均應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。

(2)外腳手架每層滿鋪腳手板,使腳手架與結(jié)構(gòu)之間不留空隙,外側(cè)用密目安全網(wǎng)全封閉。

(5)安全網(wǎng)在國家定點生產(chǎn)廠購買,并索取合格證。進(jìn)場后,由項目部安全員驗收合格后方可投入使用。

3.1.2 '四口'防護(hù)

(1)通道口:用鋼管搭設(shè)寬2米、寬4米的架子,頂面滿鋪雙層竹笆,兩層竹笆的間距為800mm,用鐵絲綁扎牢固。

(2)預(yù)留洞口:

邊長在500mm以下時,樓板配筋不要切斷,用木板覆蓋洞口,并固定。樓面洞口邊長在1500mm以上時,四周必須設(shè)兩道護(hù)身欄桿,如圖3.1.1。

豎向不通行的洞口用固定防護(hù)欄桿;豎向需通行的洞口,裝活動門扇,不用時鎖好。

(3)樓梯口

樓梯扶手用粗鋼筋焊接搭設(shè),欄桿的橫桿應(yīng)為兩道。如圖3.1.2。

3.1.3 臨邊防護(hù)

地下室基坑周邊均需用粗鋼筋制作成護(hù)欄,高度不小于1.2m,外掛安全網(wǎng),刷紅白警戒色。

3.1.4 交叉作業(yè)的防護(hù)

凡在同一立面上、同時進(jìn)行上下作業(yè)時,屬于交叉作業(yè),應(yīng)遵守下列要求:

(1)禁止在同一垂直面的上下位置作業(yè),否則中間應(yīng)有隔離防護(hù)措施。

(2)在進(jìn)行模板安拆、架子搭設(shè)拆除、電焊、氣割等作業(yè)時,其下方不得有人操作。模板、架子拆除必須遵守安全操作規(guī)程,并應(yīng)設(shè)立警戒標(biāo)志,專人監(jiān)護(hù)。

(3)高空作業(yè)人員應(yīng)帶工具袋,嚴(yán)禁從高處向下拋擲物料。

(4)嚴(yán)格執(zhí)行'三寶一器'使用制度。凡進(jìn)入施工現(xiàn)場的人員必須按規(guī)定戴好安全帽,按規(guī)定要求使用安全帶和安全網(wǎng)。用電設(shè)備必須安裝質(zhì)量好的漏電保護(hù)器?，F(xiàn)場作業(yè)人員不準(zhǔn)赤背,高空作業(yè)不得穿硬底鞋。

3.2 分項工程施工安全技術(shù)措施

3.2.1 鋼筋工程

(1)工程所用的鋼筋全部在加工場集中加工,鋼筋加工前由負(fù)責(zé)鋼筋加工的工長對加工機(jī)械(切斷機(jī)、彎曲機(jī)、對焊機(jī)、調(diào)直機(jī)等)的安全操作規(guī)程及注意事項進(jìn)行交底,并由機(jī)械技師所有機(jī)械性能進(jìn)行

檢查,合格后方可使用。

(2)綁扎邊柱、邊梁鋼筋應(yīng)搭設(shè)防護(hù)架,高空綁扎鋼筋和安放骨架,須搭設(shè)防護(hù)架或馬道。

(3)多人全運鋼筋、起落、轉(zhuǎn)停動作要一致,人工傳送不得在同一垂直線上,鋼筋堆放要分散,穩(wěn)當(dāng),防止傾角和塌落。

(4)綁扎3米以上柱、墻體鋼筋時,搭設(shè)操作通道和操作架,禁止在骨架上攀登和行走。

(5)綁扎框架梁必須有外防護(hù)架的條架下進(jìn)行,外防護(hù)架高度必須高出作業(yè)面1.2米,無臨邊防護(hù)不系安全帶不得從事臨邊鋼筋綁扎作業(yè)。

3.2.2 模板工程

(1)支設(shè)柱模和梁模板時,不準(zhǔn)站在梁柱模板操作和梁底板上行走,更不允許利用拉桿,支撐攀登上、下。

(2)支模應(yīng)按工序進(jìn)行,模板在沒有固定好之前不得進(jìn)行下道工序,否則模板受外界影響容易倒塌傷人。

(3)高空臨邊作業(yè)時,有高外墜落和掉下材料的危險,支模人員上下應(yīng)走通道,嚴(yán)禁利用模板、欄桿、支撐上下,站在活動平臺上支模。,要系安全帶,工具要隨手放入工具袋內(nèi),禁止拋任何物體。

(4)模板拆除應(yīng)經(jīng)工長統(tǒng)一安排,操作時應(yīng)按先外后里分段進(jìn)行,嚴(yán)禁硬撬、硬砸或大面積撬落和拉倒,不得留下松動和懸掛的模板。拆下的模板應(yīng)及時運到指定地點,清理刷隔離劑,按規(guī)格堆放整齊備用。高空作業(yè)嚴(yán)禁投擲材料。

3.2.3 混凝土工程

(1)使用振動器的作業(yè)人員,穿膠鞋,戴絕緣手套,使用帶有漏電保護(hù)的開關(guān)箱。

(2)嚴(yán)禁用振動棒撥鋼筋和模板,或?qū)⒄駝影舢?dāng)作錘使用,操作時使振搗棒頭到鋼筋里或其硬物而受到損壞。

(3)用繩拉平板振動器時,拉繩要求干燥絕緣,振搗器與平板保持緊固,電源線固定在平板上。

(4)混凝土泵輸出的混凝土在澆搗面處不要堆積過量,以免引起過載。

4 機(jī)械設(shè)備的安全使用

本工程有塔吊3臺、中小型機(jī)械設(shè)備若干,要消除機(jī)械傷害事故,重視機(jī)械的安全使用是十分重要的。機(jī)械在使用中應(yīng)嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程。重點考慮三大機(jī)械:

1 統(tǒng)一要求

1) 塔吊司機(jī)定期進(jìn)行身體檢查,凡有不適合登高作業(yè)的疾病者,不得擔(dān)任司機(jī)。

2) 三大機(jī)械配有足夠的司機(jī),以適應(yīng)二班或三班制施工的需要。

3) 塔吊運作時設(shè)專人指揮。司機(jī)和指揮人員持證上崗。

4) 執(zhí)行上班檢查、定期保養(yǎng)、定期小、中、大修制度,不允許帶病運轉(zhuǎn)。

5) 塔吊、輸送泵的管道、提升井架要按機(jī)械說明要求,預(yù)埋鐵件固定在建筑物上,并應(yīng)牢固穩(wěn)定。

6) 塔吊按要求設(shè)置防雷裝置,接地要符合要求。

7) 塔吊如遇六級以上大風(fēng)、暴雨、濃霧、雷暴要停止運作。嚴(yán)禁司機(jī)酒后上崗。

2 塔吊安全使用

1) 塔吊運轉(zhuǎn)、頂升必須嚴(yán)格遵守塔吊安全操作規(guī)程,嚴(yán)禁違章作業(yè)。

2) 吊高限位器、力矩限位器必須靈活可靠,吊鉤、鋼絲繩保險裝置應(yīng)完整有效。零部件齊全,滑潤系統(tǒng)正常。電纜、電線無破損或外裸,不脫鉤、無松繩現(xiàn)象。零星、細(xì)碎物資應(yīng)有不致漏出的容器盛裝。起吊后應(yīng)在立地3m左右高度觀察吊物正常后才繼續(xù)起吊,并作水平轉(zhuǎn)動動作,吊重之下不得站人。

3) 塔吊安裝完畢,經(jīng)南京市勞動局有關(guān)部門驗收合格后方可正式投入使用。

3 混凝土輸送泵使用安全

1) 每班班前須檢查泵體各部位、油路系統(tǒng)、電氣系統(tǒng),一切正常后再開動泵機(jī)。

2) 停止輸送后應(yīng)對泵體、管路進(jìn)行清洗,以備下次再用。

3) 管道接頭和垂直段的附強(qiáng)裝置必須牢固可靠,螺栓應(yīng)擰緊。應(yīng)經(jīng)常檢查螺栓松緊情況,以防止松脫造成事故。

4) 向溜槽內(nèi)鏟送砼的人員,應(yīng)有牢固不滑的站板,防止混凝土漿液濺起后滑。

5) 輸送泵應(yīng)搭防砸、防雨、防曬的防護(hù)棚 。

6) 泵送設(shè)備的停車制動和鎖緊制動應(yīng)同時使用,輪胎應(yīng)楔緊,水源應(yīng)正常和水箱儲滿清水,料斗內(nèi)應(yīng)無雜物,各潤滑點應(yīng)潤滑正常。泵送設(shè)備的各部螺栓應(yīng)緊固,管道接頭應(yīng)緊固密封,防護(hù)裝置應(yīng)齊全可靠。各部位操作開關(guān),調(diào)整手柄,手輪,控制桿,旋塞等應(yīng)在正確位置。壓力系統(tǒng)應(yīng)正常無泄露。

7) 裝備好清洗管的清洗用品,作業(yè)前,必須先按規(guī)定配制的水泥漿潤滑管道。無關(guān)人員必須離開管道。應(yīng)隨時監(jiān)視各種儀表和指示燈,發(fā)現(xiàn)不正常時,技師調(diào)整或處理。入出輸送管堵塞時,應(yīng)進(jìn)行逆向運轉(zhuǎn)返料斗,必要時拆管排除堵塞,泵送工作應(yīng)連續(xù)作業(yè),必須暫停時應(yīng)隔6-10分鐘,泵送一次,若停止較長時間后,泵送時,應(yīng)逆向運轉(zhuǎn)一至二個行程,然后順向泵送。泵送時料斗內(nèi)應(yīng)保持一定數(shù)量的混凝土,不得吸空。

8) 應(yīng)保持水箱內(nèi)儲水,發(fā)現(xiàn)水質(zhì)渾濁并有較多砂粒時及時檢查處理。泵送系統(tǒng)受壓力時,不得開啟任何輸送管道和液壓管道。液壓系統(tǒng)的安全閥不得任意調(diào)整。蓄能只能沖入氨氣。

9) 作業(yè)后,必須將料斗內(nèi)和管理內(nèi)混凝土全部輸出,然后對泵機(jī)、料斗、管道進(jìn)行清洗。用壓縮空氣沖壓管道時,管理出口端前方10米內(nèi)不得站人,并應(yīng)用金屬網(wǎng)籃等收集沖出的泡沫橡膠及砂石粒。

4 其他中小型機(jī)械安全使用

1) 中小型機(jī)械應(yīng)在操作場所懸掛安全操作規(guī)程牌,操作人員應(yīng)熟悉其內(nèi)容,并按要求操作。應(yīng)持證上崗,操作時專心致志,不得將自己的機(jī)械交他人操作。機(jī)械要做到上有蓋、下有墊,電箱要有安全裝置,要有漏電保護(hù)裝置。

2) 對電鋸、鋼筋機(jī)械,其傳動部分應(yīng)有防護(hù)罩,電鋸應(yīng)有安全裝置,要有漏電保護(hù)裝置。

3) 電焊機(jī)一次線接機(jī)處,應(yīng)有保護(hù)罩,電線不得任意布放,放置露天應(yīng)有防雨裝置。手把線不亂拉,手把要絕緣,不跑電、不隨意拖地。

4) 攪拌機(jī)應(yīng)放平、安穩(wěn),離合器、制動器要靈敏可靠。

5) 乙炔瓶上應(yīng)有明顯標(biāo)志。瓶上應(yīng)有防震圈,要防暴、防曬。

5 安全用電管理

5.1 安全用電技術(shù)管理

1 施工現(xiàn)場臨時用電按有關(guān)要求建立安全技術(shù)檔案。

2 用電由具備相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)的持證專業(yè)人員管理。

3 用電設(shè)施的運行及維護(hù)人員必須具備下列條件:

1)經(jīng)醫(yī)生檢查無妨礙從事電氣工作的病癥。

2)掌握必要的電氣知識,考試合格并取得合格證書。

3)掌握觸電解救法和人工呼吸法。

4)新參加工作的維護(hù)電工、臨時工、實習(xí)人員,上崗前必須經(jīng)過安全教育,考試合格后在正式電工帶領(lǐng)下,方可參加指定的工作。

5.2 巡視

1 惡劣天氣易發(fā)生斷線、電氣設(shè)備損壞、絕緣降低等事故,應(yīng)加強(qiáng)巡視和檢查。為了巡視人員的安全,在觀察家要做好。

2 架空線路的巡視和檢查,每季不應(yīng)少于1次。

3 配電盤應(yīng)每班巡視檢查1次。

4 各種電氣設(shè)施應(yīng)定期進(jìn)行巡視檢查,每次巡視檢查的情況和發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)記入運行日志內(nèi)。

5 接地裝置應(yīng)定期檢查。

5.3 用電管理應(yīng)符合下列要求:

1 現(xiàn)場需要用電時,必須提前提出申請,經(jīng)用電管理部門批準(zhǔn),通知維護(hù)班組進(jìn)行接引。

2 接引電源工作,必須由維護(hù)電工進(jìn)行,并應(yīng)設(shè)專人進(jìn)行監(jiān)護(hù)。

3 施工用電用畢后,由施工現(xiàn)場用電負(fù)責(zé)人通知維護(hù)班組,進(jìn)行拆除。

4 嚴(yán)禁非電工拆裝電氣設(shè)備,嚴(yán)禁亂拉亂接電源。

5 配電室和現(xiàn)場的開關(guān)箱、開關(guān)柜應(yīng)加鎖。

6 電氣設(shè)備明顯部位應(yīng)設(shè)'嚴(yán)禁靠近,以防確電'的標(biāo)志。

7 施工現(xiàn)場大型用電設(shè)備等,設(shè)專人進(jìn)行維護(hù)和管理。

6 安全消防措施

6.1 現(xiàn)場安全消防組織機(jī)構(gòu)

1 管理組織

消防安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組:針對本項目成立消防安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組,以項目經(jīng)理為組長,項目質(zhì)安副經(jīng)理為副組長,各安全工程師、專業(yè)工程師、施工隊隊長、現(xiàn)場保安員為組員。

2 職責(zé)與任務(wù)

1)定期分析施工人員的思想狀況,做到心中有數(shù)。

2)經(jīng)常檢查消防器材,以保證消防的可靠性。

3)經(jīng)常檢查現(xiàn)場的消防規(guī)定執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

4)定期對職工進(jìn)行消防教育,提高思想認(rèn)識,一旦發(fā)生災(zāi)害事故,做到召之即來,團(tuán)結(jié)奮斗。

3 義務(wù)消防隊

1)本標(biāo)段工程以本項目經(jīng)理為義務(wù)消防隊隊長、以項目安全負(fù)責(zé)人為副隊長,項目施工人員組成義務(wù)消防隊員。

2)定期進(jìn)行教育訓(xùn)練,熟悉掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法,做到能防火和撲救火災(zāi)。

6.2 防火教育

1 現(xiàn)場要有明顯的防火宣傳標(biāo)志,每月對職工進(jìn)行一次防火 教育,定期組織防火檢查,建立防火工作檔案。

2 電工、焊工從事電氣設(shè)備安裝和電、氣焊切割作業(yè),要有操作證和用火證。動火前,要清除附近易燃物,配備看火人員和滅火用具。用火證當(dāng)日有效,動火地點變換,要重新辦理用火證手續(xù)。

3 施工材料的存放、保管,應(yīng)符合防火安全要求,庫房應(yīng)用非燃材料支搭。易燃易爆物品,應(yīng)專庫儲存,分類單獨存放,保持通風(fēng)、用火符合防火規(guī)定。

6.3 消防安全措施

1 機(jī)電設(shè)備

1)機(jī)械操作,要束緊袖口,女工發(fā)辮要挽入帽內(nèi)。

2)機(jī)械和動力機(jī)的機(jī)座必須穩(wěn)固。轉(zhuǎn)動的危險部位要安設(shè)防護(hù)裝置。工作前必須檢查機(jī)械、儀表、工具等,確認(rèn)完好方可使用。

3)電氣設(shè)備和線路必須絕緣良好,電線不得與金屬物綁在一起;各種電動機(jī)必須按規(guī)定接零接地,并設(shè)置單一開關(guān);遇有臨時停電或停工休息時,必須拉閘加鎖。

4)施工機(jī)械和電器設(shè)備不得帶病運轉(zhuǎn)和超負(fù)荷作業(yè),發(fā)現(xiàn)不正常情況應(yīng)停機(jī)檢查,不得在運轉(zhuǎn)中修理。

5)電氣、儀表、管道和設(shè)備試運轉(zhuǎn),應(yīng)嚴(yán)格按照單項安全技術(shù)規(guī)定進(jìn)行,運轉(zhuǎn)時不得擦洗和修理,嚴(yán)禁將頭手伸入機(jī)械行程范圍內(nèi)。

6)在架空輸電線路下面工作應(yīng)停電。不能停電時,應(yīng)有隔離防護(hù)措施。起重機(jī)不得在架空輸電線路下面工作,通過架空輸電線路時應(yīng)將起重臂落下。在架空輸電線路一側(cè)工作時,不論在任何情況下,起重臂、鋼絲繩或重物等與架空輸電線路的最近距離應(yīng)不小于下表的規(guī)定。

輸電線路電壓1kv以下1-20kv35-110kv154kv220kv

允許與輸電線路的最近距離(m)1.52456

7)行燈電壓不得超過36v,在潮濕場所或金屬容器內(nèi)工作時,行燈電壓不得超過12v。

8)受壓容器應(yīng)配備相應(yīng)的安全閥、壓力表,并避免暴曬、碰撞;氧氣瓶嚴(yán)防沾染油脂;氧炔燃焊割,必須有防止回火的安全裝置。

2 焊接工程

1)電焊工

電焊機(jī)外殼,必須接地良好,其電源的裝拆應(yīng)由電工進(jìn)行。電焊機(jī)要設(shè)單獨的開關(guān),開關(guān)應(yīng)放在防雨的閘箱內(nèi),拉合時應(yīng)帶手套側(cè)向操作。焊鉗與把線必須絕緣良好,連接牢固,更換焊條應(yīng)帶手套。在潮濕地點工作,應(yīng)站在絕緣膠板或木板上。嚴(yán)禁帶壓力的容器或管理道上施焊,焊接帶電的設(shè)備必須先切斷電源。焊接儲存過易燃、易爆、有毒物品的容器或管道,必須清除干凈,并將所有孔口打開。在密閉金屬容器內(nèi)施工時,容器必須可靠接地,通風(fēng)良好,并有人監(jiān)護(hù),嚴(yán)禁向容器內(nèi)輸入氧氣。焊接預(yù)熱工件時,應(yīng)有石棉布或擋板等隔熱措施。把線、地線禁止與鋼絲繩接觸,更不得用鋼絲繩、腳手架或機(jī)電設(shè)備代替零線。所有地線接頭,必須連接牢固。更換場地移動把線時應(yīng)切斷電源,并不得手持把線爬梯登高。多臺電焊機(jī)在一起集中施焊時,焊接平臺或焊件必須接地,并應(yīng)有隔光板。工作結(jié)束應(yīng)切斷焊機(jī)電源,并檢查操作地點,確認(rèn)無火災(zāi)隱患手,方可離開。

2)氣焊工

氣焊操作人員必須遵守安全使用危險品的有關(guān)規(guī)定。氧氣瓶與乙炔瓶所放的位置,距火源不得少于10米。乙炔瓶要放在空氣流通好的地方,要立放固定使用,嚴(yán)禁臥放使用。施工現(xiàn)場附近不得有易燃物、易爆物品。裝置要經(jīng)常檢查和維修,防止漏氣。同時要嚴(yán)禁氣路沾油,以防止引起火災(zāi)危險。夏天不得放在日光下直射或高溫處,溫度不要超過35℃。使用乙炔瓶時,必須配備專用的炔減壓器和回火防止器。每變換一次工作地點,都要進(jìn)行上述要求檢查。

氣焊工必須遵守下列安全操作要點:瓶閥開啟要緩慢平穩(wěn),以防止氣體損壞減壓器。在點火或工作過程中發(fā)生回火時,要立即關(guān)閉氧氣閥門,隨后再關(guān)閉乙炔閥門。重新點火前,要用氧氣將混合管內(nèi)和殘余氣體吹凈后進(jìn)行。

3 可燃可爆物資存放與管理

施工材料的存放、保管,應(yīng)符合防火安全要求,庫房應(yīng)用非燃材料搭設(shè)。易燃易爆物品應(yīng)專庫儲存,分類單獨存放,保持通風(fēng),用電符合防火規(guī)定,化學(xué)類易燃品和壓縮可燃性氣體容器等,應(yīng)按其性質(zhì)設(shè)置專用庫房分類存放,其庫房的耐火等級和防火要求應(yīng)符合公安部制定的《倉庫防火安全管理規(guī)則》,使用后的廢棄物料應(yīng)及時消除。

用易燃易爆物品,必須嚴(yán)格防火措施,指定防火負(fù)責(zé)人,配備滅火器材,確保施工安全。

4 明火作業(yè)

1)用電氣設(shè)備和化學(xué)危險品,必須技術(shù)規(guī)范和操作規(guī)程,嚴(yán)格防火措施,確保施工安全,禁止違章作業(yè)。施工作業(yè)用火必須經(jīng)保衛(wèi)部門審批,領(lǐng)取用火證,方可作業(yè)。用火證只在指定地點和限定時間內(nèi)有效。

2)具有火災(zāi)危險的場所禁止動用明火,確需動用明火時,必須事先向主管部辦理審批手續(xù),并采用嚴(yán)密的消防措施,切實保證安全。

3)現(xiàn)場生產(chǎn),生活用火均應(yīng)經(jīng)主管消防的領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),任何人不準(zhǔn)擅自動用明火。使用明火時,要遠(yuǎn)離易燃物,并備有消防車器材。

4)現(xiàn)場設(shè)吸煙室,場內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

5)現(xiàn)場從事電氣焊人員均應(yīng)受過消防知識教育,持有操作合格證。在作業(yè)前辦理用火手續(xù),并配備適當(dāng)?shù)目椿鹑藛T,看火人員隨身應(yīng)有滅火器具,再焊接過程中不準(zhǔn)離開崗位。

5 季節(jié)施工

1)大風(fēng)大雨前后,要檢查工地臨時設(shè)施、腳手架、機(jī)電設(shè)備、臨時線路,發(fā)現(xiàn)傾斜、變形、下沉、漏雨漏電等現(xiàn)象,應(yīng)及時修理加固,有嚴(yán)重危險的,立即排除。

2)腳手架、塔吊、易燃易爆倉庫等應(yīng)設(shè)置臨時避雷裝置,對機(jī)電設(shè)備的電氣開關(guān),要有防雨,防潮設(shè)施。

3)現(xiàn)場道路應(yīng)加強(qiáng)維護(hù),斜道和腳手板應(yīng)有防滑措施。

4)夏季作業(yè)應(yīng)調(diào)整作息時間,從事高溫作業(yè)的場所,應(yīng)加強(qiáng)通風(fēng)和降溫措施。

6 、現(xiàn)場堆料防火措施

材堆放不要過多,垛之間應(yīng)保持一定的防火間距,木材加工的廢料要及時清理,以防自燃。

7、治安保衛(wèi)措施

為了維護(hù)社會治安,加強(qiáng)對施工現(xiàn)場保衛(wèi)工作的管理,保護(hù)國家財產(chǎn)和職工人身安全,確保施工現(xiàn)場保衛(wèi)工作的正常有序,促進(jìn)建設(shè)工程順利進(jìn)行,按時交工,根據(jù)本項目實際每周對現(xiàn)場保衛(wèi)工作進(jìn)行一次檢查,對現(xiàn)場保衛(wèi)定期檢查提出的問題限期整改,并按期進(jìn)行復(fù)查。檢查內(nèi)容如下:

1 加強(qiáng)對全體施工人員的管理,掌握各施工隊伍人員底數(shù),檢查各隊的職工'三證'是否齊全,無證人員、非施工人員立即退場,并對施工隊負(fù)責(zé)人進(jìn)行處罰。

2 加強(qiáng)對職工的政治思想教育,在施工場內(nèi)嚴(yán)禁賭博酗酒,傳播淫穢物品和打架斗毆。

3 施工現(xiàn)場保衛(wèi)值班人員必須佩帶袖標(biāo)上崗,門衛(wèi)及值班人員記錄完整明確。

4 施工現(xiàn)場易燃、易爆物品設(shè)有專庫,專人負(fù)責(zé)保管,進(jìn)出料記錄明確,做好成品保護(hù)工作,并制定具體措施嚴(yán)防盜竊,破壞和治安事故的發(fā)生。

5 門衛(wèi)值班記錄

1) 外來人員聯(lián)系業(yè)務(wù)或找人,門衛(wèi)必須先驗明證件,進(jìn)行登記后方可進(jìn)入工地。

2) 門衛(wèi)值班每天記錄完整清楚,值班人員上班時不得睡覺、喝酒,不得隨意離開崗位,發(fā)現(xiàn)問題及時向主管領(lǐng)導(dǎo)報告。

3) 進(jìn)入工地的材料,門衛(wèi)值班人員必須進(jìn)行登記,注明材料規(guī)格、品種、數(shù)量,車的種類和車號。

第3篇 a高檔住宅樓盤入伙管理方案

z高檔住宅樓盤入伙管理方案

入伙的定義

物業(yè)入伙,是指業(yè)主收到房地產(chǎn)開發(fā)商開具的書面入住通知書,到物業(yè)公司辦理完結(jié)相關(guān)手續(xù)。

一、物業(yè)入伙的方法和基本流程

1.入住前期所收取的各項費用的確定

確定開始計收管理費的時間。一般入住時間在上半月的,從當(dāng)月 15 日開始計收;入住時間在下半月的,從下月起計收。地產(chǎn)承諾贈送業(yè)主管理費的,由地產(chǎn)按期支付管理費。

確定需要預(yù)交管理費的月數(shù)。按照深圳市相關(guān)規(guī)定預(yù)交管理費不得超過三個月(但個別業(yè)主如拒交的,也可不預(yù)交,讓業(yè)主選擇按月交納)。煤氣開通費用。此筆費用可由煤氣公司收取,事前須與當(dāng)?shù)毓久簹夤救〉寐?lián)系,現(xiàn)場辦理。

門禁卡工本費。此筆費用由地產(chǎn)公司確定免費卡數(shù)量,通常在入伙時贈送

2-3張給業(yè)主,超過數(shù)量應(yīng)按照成本價收取。

有線電視費用。此筆費用可由有線電視臺現(xiàn)場收取,事前須與有線電視臺確定收費細(xì)項(如主機(jī)、副機(jī)等),同時應(yīng)在入住須知中注明,以供業(yè)主參考。寬頻網(wǎng)費用。此筆費用可由網(wǎng)絡(luò)公司現(xiàn)場收取。

裝修類費用。確定垃圾清運費、裝修工人進(jìn)出工本費等費用。物業(yè)管理項目代收裝修稅的,需要取得政府部門的文件。

其它需要確定的費用。

2、 業(yè)主入住指引準(zhǔn)備

入住指引包括的內(nèi)容為:歡迎詞,業(yè)主入住需準(zhǔn)備和攜帶的資料,入住辦理流程,裝修辦理流程,業(yè)主在入住時需要交納的費用,業(yè)主在驗房和裝修時的一些小常識和裝修規(guī)定等。

入住指引的內(nèi)容既要清楚、明了,詳細(xì),又要避免長篇累牘,讓業(yè)主感覺繁雜和摸不著頭腦。

業(yè)主入住指引應(yīng)在入住前,隨地產(chǎn)的《入伙通知書》一并發(fā)給業(yè)主。入住前,地產(chǎn)與物業(yè)應(yīng)確定防盜門、窗花、遮陽棚等的樣式,包括款式、規(guī)格、用材等。如小區(qū)允許在陽臺安裝防盜網(wǎng)的,還需要確定防盜網(wǎng)的樣式。

3、入住時需要準(zhǔn)備的資料

在入住前兩個月確定好入住時業(yè)主需要填寫的資料,提前印刷或復(fù)印好。以下資料供參考:

序號 資料份數(shù) 備注

一式三 業(yè)主一份,物業(yè)管理項目一份,業(yè)委1 業(yè)主公約

份會一份。

2 業(yè)主(住戶)資料卡 即業(yè)主(住戶)檔案登記表一式二

3 委托銀行代收款協(xié)議業(yè)主一份,物業(yè)管理項目一份。

4 房屋交付驗收表 業(yè)主驗房時記錄問題的表格一式二份

4 前期物業(yè)管理協(xié)議書 業(yè)主一份,物業(yè)管理項目一份。份

5 業(yè)主檔案袋按戶數(shù)確定印刷數(shù)量

6 普通資料袋按戶數(shù)確定印刷數(shù)量

7 物品領(lǐng)用登記表

8 鑰匙領(lǐng)(借)用登記表

9 裝修申請相關(guān)資料

與相關(guān)公共事業(yè)部門,如煤氣、有線電視、電話、水電等,確定開戶需要

10 水電氣開戶資料

辦理的手續(xù),獲取開戶時需要填寫的資料和收款收據(jù)。

將以上入住指引和入住資料按戶分裝在資料袋中。并跟蹤地產(chǎn)《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》等的準(zhǔn)備情況。

《住戶手冊》。建議結(jié)合本項目實際情況印刷《住戶手冊》,便于在入伙時派送。內(nèi)容可涵蓋項目物業(yè)管理的內(nèi)容,如常用電話、周邊配套、小區(qū)配套、服務(wù)項目介紹、裝修常識介紹等內(nèi)容。

重申防盜門、窗花、陽臺推拉門、遮陽棚等的樣式,包括款式、規(guī)格、用材等。如小區(qū)允許在陽臺安裝防盜網(wǎng)的,還需要確定防盜網(wǎng)的樣式。

房內(nèi)有配送的復(fù)雜設(shè)施的,如智能化設(shè)施等,需要準(zhǔn)備好設(shè)施的操作說明書、保修卡等等。

為備業(yè)主在入住當(dāng)時辦理裝修手續(xù),需要準(zhǔn)備一定數(shù)量的各戶型房屋設(shè)計平面圖、水電走向圖等。

入住時業(yè)主填寫的資料需要準(zhǔn)備一份已填好的樣木,并展示在入住辦理現(xiàn)場。

4、入住現(xiàn)場展板的準(zhǔn)備

入住展板的內(nèi)容通常包括:公司簡介、入住指引、入住辦理流程、裝修辦理流程、收費指引、家居裝修溫馨提示、資料樣本等。

物業(yè)應(yīng)根據(jù)入住展板的內(nèi)容,設(shè)計美觀的入伙展板。入伙展板的背景可選擇項目的實景。展板的內(nèi)容應(yīng)盡量避免冗長的文字,以流程圖為主。

5、入住其它工作準(zhǔn)備

準(zhǔn)備入住所需其它的物資,如入住現(xiàn)場布置的桌椅、住戶鑰匙掛板、展板架、

點鈔驗鈔機(jī)(如采用pos機(jī)收費時,要注意將物業(yè)和地產(chǎn)的收費區(qū)分刷卡收取,

以便于今后核對)、公章(業(yè)務(wù)章),圓珠筆、訂書機(jī)、回形針、印油等。

為方便臨時復(fù)印之需,在入住現(xiàn)場應(yīng)備有復(fù)印機(jī)。

飲水機(jī)/飲料、糖果,準(zhǔn)備一些午餐供中午仍在入住現(xiàn)場的業(yè)主用。

聯(lián)系銀行收款事宜。

6.物業(yè)與地產(chǎn)的工作對接

提前兩個月對接入住的準(zhǔn)確時間,并做好提前入住的準(zhǔn)備。

對接入伙前的接管驗收工作。(略)

對接入伙住前清潔的問題。物業(yè)在入住前進(jìn)行房屋的清潔工作一般需要 15天。在進(jìn)行清潔工作時,物業(yè)應(yīng)避免產(chǎn)生局部未清潔的現(xiàn)象,室內(nèi)和花園內(nèi)的垃圾要處理掉,對玻璃、廚廁等明顯地方,要保持干凈,入戶門應(yīng)有歡迎牌,對坐便器等清潔后應(yīng)貼上封條。

對接集中辦理入住的場地。盡量在會所辦理入住手續(xù),以便同時可以向業(yè)主展示和推廣會所的服務(wù)項目。確定好入住的線路,包括車行和人行線路,尤其是分期開發(fā)的小區(qū),要考慮到不影響已入住業(yè)主的正常生活。

對接入住現(xiàn)場和路線的布置(含標(biāo)識)工作。地產(chǎn)、物業(yè)進(jìn)行入住現(xiàn)場的布置工作,布置時應(yīng)注意考慮到人行出入口的位置,人員較多的入住各流程可采

取流水線的方式布置,人員比較少的業(yè)主可采取“一對一”服務(wù)辦理方式。

入住問題說辭統(tǒng)一。根據(jù)實際情況,針對重點投訴和客戶主要關(guān)心的問題,地產(chǎn)和物業(yè)共同制定對客戶的入住問題說辭統(tǒng)一,并培訓(xùn)到參與入住工作的所有工作人員。

對接返修工作事宜。

對接地產(chǎn)各部門及各專業(yè)的責(zé)任分工,合理部署,及時溝通協(xié)調(diào),確保入伙工作的順利開展。

7.入住流程和崗位安排

二、入伙流程

引導(dǎo)業(yè)主到現(xiàn)場辦理入住手續(xù)。

確認(rèn)業(yè)主身份:核驗《入住通知書》、業(yè)主身份證原件等以確認(rèn)業(yè)主身份。

物業(yè)陪同業(yè)主驗房。驗房人員對業(yè)主提出的問題記錄在《房屋交付驗收表》上。

售后服務(wù)部安排施工隊返修,返修完畢進(jìn)行驗收,并通知業(yè)主驗房和辦理入住。

地產(chǎn)在入住現(xiàn)場應(yīng)準(zhǔn)備查驗面積報告和相關(guān)資料,安排工程、銷售人員,便于業(yè)主查驗和咨詢。

1、物業(yè)公司辦理入住手續(xù)

入住各崗位的職責(zé)安排

序號崗位責(zé)任職責(zé) 備注 人

回收《入住通知書》; 入住通知書,業(yè)

核對業(yè)主身份、檢查業(yè)主資料卡填寫完整 主身份證復(fù)印

1 資料發(fā)放崗性、銀行存折和復(fù)印件齊全性; 件、照片、銀行

業(yè)主資料分袋裝好;存折、家庭成員

發(fā)放需填寫的資料,交填寫資料崗; 身份證復(fù)印件等

填寫流程卡。 業(yè)主需要請求

引導(dǎo)業(yè)主填寫資料;

代為填寫的,其

針對所填寫的各項資料向業(yè)主解釋和回

2 填寫資料崗簽名處一定要求業(yè)主本人親自填寫

答業(yè)主的咨詢;

引導(dǎo)業(yè)主到驗資料崗。

核對顧客所填內(nèi)容是否準(zhǔn)確無誤;

將資料分袋裝好,物業(yè)管理項目保存的資

料裝入檔案袋并進(jìn)行標(biāo)識,另一套資料裝尤其注意核對

3核驗資料崗

入資料袋,請業(yè)主保管好;代辦的資料另帳號和用戶名

外單獨存放;

引導(dǎo)業(yè)主到收費處。

登記業(yè)主資料和需要辦理ic卡的數(shù)量;

ic 卡辦理

4發(fā)放ic卡;

崗

引導(dǎo)業(yè)主辦理其它交費手續(xù)。

根據(jù)辦理的相關(guān)手續(xù)收取費用;一些款項需分

登記已交費的住戶(事先計算并打印每戶 類開收據(jù),裝修

5收費崗 正常情況下應(yīng)交金額);費須待裝修審

批通過后方可

引導(dǎo)業(yè)主到領(lǐng)鑰匙處。收取

發(fā)放鑰匙給業(yè)主,填寫《鑰匙使用登記所有鑰匙均需

6鑰匙發(fā)放崗

表》; 做好標(biāo)識

領(lǐng)取《房屋交付驗收表》;

陪同業(yè)主驗房;

7陪同驗房崗

陪同業(yè)主抄錄水電表底數(shù);

將房屋交付驗收表交鑰匙發(fā)放崗。

接受審批裝修申請

和圖紙;

現(xiàn)場不能批復(fù)

查驗裝修隊的資質(zhì);

8裝修辦理崗的告之業(yè)主答

引導(dǎo)業(yè)主交納裝修費;

復(fù)時間

辦理裝修許可證和出入證。

9現(xiàn)場協(xié)調(diào)崗協(xié)調(diào)復(fù)印和其它溝通事項。

將核驗完畢的業(yè)主資料錄入電腦;

10 資料錄入崗

流程卡放入業(yè)主檔案袋。

特別事務(wù)處

11 處理突發(fā)事件

理崗(組)

12 現(xiàn)場總協(xié)調(diào)由入伙工作小組指定人員擔(dān)任

注:各責(zé)任人在辦理完畢本崗位職責(zé)時,需要在流程卡上簽字。

各崗位的責(zé)任人在安排時注意有入伙經(jīng)驗和無入伙經(jīng)驗員工的合理搭配。分期開發(fā)的小區(qū),在辦理入住時,人員安排上要考慮確保其它管理服務(wù)工作正常開展。

入伙工作人員需每日提前 15 分鐘到達(dá)入住現(xiàn)場,準(zhǔn)備入住工作。對于業(yè)主提出的問題,如回答不上來的,需予以記錄,并在每日碰頭會上提出。每日入伙工作結(jié)束召開碰頭會,對當(dāng)天入伙工作進(jìn)行總結(jié),對不便直接處理的問題給出統(tǒng)一說辭。

入伙辦理工作人員應(yīng)注意禮貌禮儀,穿工作服,戴工牌。

2、入住信息的及時發(fā)布

集中入住信息時,每日物業(yè)須將入住信息發(fā)至公司。

3、入住現(xiàn)場突發(fā)事件的處理

入住時應(yīng)加強(qiáng)對集中辦理現(xiàn)場的保護(hù)。盡量避免業(yè)主在入住現(xiàn)場停留時間過長,防止惡意竄通等。

業(yè)主拒簽《房屋交付驗收表》,拒絕辦理入住時,應(yīng)及時化解業(yè)主怨氣,并由地產(chǎn)代表負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。

業(yè)主拒交相關(guān)費用,可視情況采取靈活變通的方式處理。

4、入住培訓(xùn)

在安排好入住時各相關(guān)崗位后,應(yīng)對所有參加入住的工作人員進(jìn)行入住培訓(xùn),內(nèi)容包括:現(xiàn)場各崗位的職責(zé)、分配,入住統(tǒng)一說辭、模擬演練。

5、業(yè)主檔案的錄入

第4篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（1）

高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(1)

前言

物業(yè)管理作為一個獨立的、專門的企業(yè)行為,于20世紀(jì)80年代初首先在我國的深圳、廣州出現(xiàn)。其后,隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支柱性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)地位的確立,物業(yè)管理便成為一個新興行業(yè),并由南往北、由沿海向內(nèi)地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞,高速度崛起著、壯大著、發(fā)展著。2003 年全國物業(yè)管理條例也在年內(nèi)頒布。作為中國物業(yè)管理發(fā)祥地的深圳,其住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)到90%以上;物業(yè)管理觀念深入廣大城鎮(zhèn)居民人心,不少人還自發(fā)地意識到“買物業(yè),就是買管理”,“要問物業(yè)價格,先問有無良好的物業(yè)管理”等?？傊?物業(yè)管理行業(yè)已成為了中國服務(wù)性行業(yè)中的佼佼者,成為了一個熱門行業(yè),一個前程看好的朝陽行業(yè)。

然而,正像其它一切事物一樣,在其發(fā)展過程中尤其是初始階段的發(fā)展過程中總難免要出現(xiàn)或存在這樣或那樣的問題和困難。目前,物業(yè)管理投訴居高不下;

管理不規(guī)范;小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備不全,管理維修困難等問題,已經(jīng)影響到物業(yè)管理的前進(jìn)、發(fā)展,也影響到業(yè)主們的利益。這些問題固然有這方面或那方面等諸多原因,但如何做好物業(yè)管理的前期介入,對物業(yè)進(jìn)行前期管理已經(jīng)引起多數(shù)物業(yè)公司的高度重視。

第一篇物業(yè)管理前期介入的定義和作用

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段,包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等,就參與介入,從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見,以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量,為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件,同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量,為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。隨著地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大,已經(jīng)有不少的開發(fā)商意識到前期介入是保證產(chǎn)品、品牌的重要條件,是實施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實踐證明,前期介入具有以下作用:

1.有利于優(yōu)化設(shè)計,完善設(shè)計細(xì)節(jié)

物業(yè)管理公司在項目設(shè)計階段,從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管理物業(yè)的設(shè)計進(jìn)行審視,對不當(dāng)之處提出修改方案,可優(yōu)化設(shè)計,完善設(shè)計中的細(xì)節(jié),避免一些在后期工作中難以解決的問題。例如:小區(qū)在設(shè)計車輛和人行出入口時候,物業(yè)公司會建議在保證車輛和行人正常出行的情況下,出入口要少,利于物業(yè)安排崗位,并節(jié)約人工成本。會所產(chǎn)權(quán)一般歸發(fā)展商所有,其運營費用是獨立于物業(yè)管理費。很顯然,那些純粹向小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放的會所,除非收費昂貴,否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段,物業(yè)公司為保證日后會所的良性運行提出可行方案,否則虧本經(jīng)營,將使會所功能下降,甚至形同虛設(shè),最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌。

2.有利于提高房屋建造質(zhì)量

由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料,對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題十分了解,通過參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理,強(qiáng)化了施工過程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控,并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中,從而提高房屋的建造質(zhì)量。另外在施工管理時候,開發(fā)商會派出工程師配合工程監(jiān)理對施工單位進(jìn)行管理,但是由于人員少,而且工程監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面,所以工程質(zhì)量還會存在一定問題,但是物業(yè)公司維修人員介入施工現(xiàn)場管理,絕不會通融,會要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙施工,因為日后出現(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司,所以可以提高房屋建筑質(zhì)量。

3.有利于保證物業(yè)的使用功能

物業(yè)管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收,按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗收,能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。

4.有利于加強(qiáng)對所管物業(yè)的全面了解

物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作,必須對土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌,對于圖紙改動或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如;管線節(jié)點的設(shè)置往往和設(shè)計圖紙所標(biāo)位置有一定差距, 如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄,在后期管理中,可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說,物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深,而對設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握,便于后期管理。由于加強(qiáng)了對所管物業(yè)的全面了解,就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ),可提高驗收質(zhì)量,縮短驗收時間,對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處,也比較清楚,容易交涉和協(xié)調(diào)。

5.前期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行

物業(yè)管理公司通過前期介入,保證了設(shè)計、建造質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解,對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利,既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施,又能保證維修質(zhì)量,從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時,在前期管理中,經(jīng)過一段時間的磨合,便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系,建立順暢的服務(wù)渠道,有利于后期管理工作的進(jìn)行。

6.有利于樹立物業(yè)管理公司的形象

如果接管與入住同步進(jìn)行,物業(yè)管理公司即使再努力,也會被各項繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額,折騰不出頭緒,并且容易忙中出錯,以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。

第5篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（3）

高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(3)

第二節(jié)、銷策劃階段介入

營銷策劃階段包括:

物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內(nèi)容和簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。

物業(yè)管理模式研究:

通過對新物業(yè)管理項目的深入了解和調(diào)研分析,以及對目標(biāo)客戶群的需求調(diào)研分析,獲得該項目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進(jìn)的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應(yīng)密切結(jié)合項目管理特色,可以管理服務(wù)概念為主提出,如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶助理”管理模式等。

服務(wù)內(nèi)容按照項目的特點及客戶群體,結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裣M能力及服務(wù)成本測算,有針對性的提出服務(wù)內(nèi)容,如家政服務(wù)、家教服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、禮儀服務(wù)、代購服務(wù)、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務(wù)及社區(qū)文體服務(wù),并對以上服務(wù)內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化,重點展示改進(jìn)、創(chuàng)新的服務(wù)內(nèi)容。

完整的物業(yè)管理概念和模式推出前,需要獲得地產(chǎn)公司的批準(zhǔn),并與樓盤營銷相結(jié)合,必要時物業(yè)可在銷售現(xiàn)場進(jìn)行推介和答疑。

編制《物業(yè)管理方案》:

在項目正式完成營銷推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,它是物業(yè)公司對物業(yè)管理服務(wù)工作的全面策劃,同時也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》重要依據(jù)。

1.編制程序

地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書,并提供詳細(xì)的項目資料。

物業(yè)對項目及周邊情況的考察和調(diào)研。

制訂編制計劃落實責(zé)任人,完成項目物業(yè)管理方案初稿。

召集專題會議,修改補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容。

報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱,并組織召開物業(yè)管理方案評審會。

在該項目物業(yè)管理方案評審會上,向地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門介紹方案主要內(nèi)容,聽取評審意見。

根據(jù)地產(chǎn)評審意見,修改方案,定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批后,組織實施。

2.物業(yè)管理方案包含內(nèi)容

物業(yè)管理方案中應(yīng)包含管理模式、服務(wù)內(nèi)容、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方式、資源要求及管理費測算等內(nèi)容。

簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》

《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后,據(jù)此與地產(chǎn)簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》,并在房屋銷售時協(xié)助地產(chǎn)購買者簽訂《業(yè)主臨時公約》。

銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理

1.人員籌備:依據(jù)營銷現(xiàn)場的要求配備相應(yīng)工作人員; 并對工作人員進(jìn)行禮儀、售樓知識、物業(yè)管理專業(yè)知識等崗前培訓(xùn)工作;進(jìn)行崗前考核,合格者上崗。

2.規(guī)范管理:編寫各崗位工作說明書,服務(wù)操作流程,使工作標(biāo)準(zhǔn)化、模板化如《售樓處服務(wù)操作規(guī)程》、《樣板房服務(wù)操作規(guī)程》等。

3.溝通:定期與營銷中心負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通,了解營銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況;不定時與營銷人員溝通,了解現(xiàn)有工作的不足之處,并及時進(jìn)行整改;每月以簡報的形式向地產(chǎn)相關(guān)部門匯報當(dāng)月的工作情況及下月的工作計劃。

4.日常管理:不定時檢查、督促員工做好現(xiàn)場接待、服務(wù)、秩序維護(hù)及物品等的管理工作;配合營銷做好樓盤推廣活動,落實相應(yīng)工作;及時對客戶信息進(jìn)行跟蹤、處理、回訪;

營銷策劃階段應(yīng)注意事項:

物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容,根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料,地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn),根據(jù)地產(chǎn)委托要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣,了解客戶情況,進(jìn)行客戶調(diào)查,并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。

第三節(jié) 施工建設(shè)階段介入

物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5-6個月。

施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容

1.成立工程介入小組,一般 2~3 人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧,并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接,及時回復(fù)物業(yè)的建議。

2.介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn),發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通常可通過建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內(nèi)容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

3.實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門,并跟進(jìn)所呈報問題解決情況。

4.物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會,及時溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。

5.物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo),并跟進(jìn)問題整改落實情況。

物業(yè)公司在項目施工階段介入應(yīng)注意的要點

1.了解委托項目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目,加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。

2.地下室工程

地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項:

a) 無論采取何種防水設(shè)計施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防

水工程施工。

b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時,除嚴(yán)格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外,應(yīng)重點檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時,應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工;養(yǎng)護(hù)時間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控,此項是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。

c) 采用水泥砂漿防水層,除按設(shè)計及規(guī)范施工外,應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。

3.回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開裂等問題。因此,應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控,有問題應(yīng)堅決要求返工,否則后患無窮。

4.樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意。

a) 鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查,同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。

b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致維修困難,故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。

5.砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。

6.裝飾工程

a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵,應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。

b)內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。

c) 地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。

7.門窗工程

木門與墻體接合處,由于材質(zhì)的差別,經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。

8.給排

水工程

a)給水工程:如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi),則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗。

b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。

第四節(jié) 驗收階段介入

接管驗收定義:

物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時,以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗收,內(nèi)容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。

成立驗收小組制定驗收計劃:

1.由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個月成立物業(yè)接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術(shù)人員、職能部門人員、管理處人員并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的教育或培訓(xùn)。

2.物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報總經(jīng)理審批,物業(yè)接管計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容:

a) 物業(yè)接管驗收項目清單;

b) 小組人員分工;

c) 接管日程安排;

d) 其他(如提前介入在建工程驗收等)。

3.小組組長擬定接管計劃時應(yīng)注意,圖紙資料應(yīng)至少提前于現(xiàn)場十五天完成驗收。

圖紙資料的驗收

1.應(yīng)予驗收的圖紙資料一般應(yīng)包括:

a) 全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);

b) 施工承包合同復(fù)印件;

c) 機(jī)電設(shè)備使用說明書;

d) 電梯使用許可證;

e) 隱蔽工程驗收記錄(涉及物業(yè)管理過程的項目);

f) 供水、供電的指標(biāo)批文;

g) 供氣系統(tǒng)驗收證明(含指標(biāo)批文);

h) 智能化系統(tǒng)驗收證明;

i) 消防系統(tǒng)驗收證明;

j) 接地電陰檢測記錄;

k) 防雷引下線焊接記錄;

l) 地下管網(wǎng)竣工圖;

m) 設(shè)備供貨合同復(fù)印件;

n) 其他資料。

物業(yè)的驗收

1.房屋及分戶(層)設(shè)施的驗收

a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況;

b) 供水、供電情況;

c) 水、電設(shè)施,潔具及其他設(shè)施(按設(shè)計及房屋銷售合同規(guī)定);

d) 智能化設(shè)備情況;

e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設(shè)施)。

2驗收要求

a) 房屋本體和分戶(層)設(shè)施符合設(shè)計要求和具備使用條件。

b) 質(zhì)量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》,驗收責(zé)任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設(shè)施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并提交接管小組組長。

3.公共設(shè)施驗收

a) 給排水系統(tǒng);

b) 供電系統(tǒng);

c) 燃?xì)庀到y(tǒng);

d) 空調(diào)系統(tǒng);

e) 消防系統(tǒng);

f) 通訊系統(tǒng);

g) 安防系統(tǒng);

h) 電梯系統(tǒng);

i) 園林綠化系統(tǒng);

j) 道路、照明系統(tǒng);

k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。

4.驗收要求:

a) 公共設(shè)施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;

b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設(shè)施系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》。

c) 對燃?xì)庀到y(tǒng),接管小組應(yīng)索取有關(guān)專業(yè)公司驗收合格證明。

d) 對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應(yīng)索取有關(guān)專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗收合格證明。

e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗驗收合格證明。

f) 系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合設(shè)計圖、說明書及安裝合同的有關(guān)規(guī)定。

g) 園林綠化系統(tǒng)應(yīng)符合綠化設(shè)計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。驗收責(zé)任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并將記錄表提交小組組長。

5.物業(yè)接管小組在接管理驗收前應(yīng)組織相關(guān)人員對接管物業(yè)的圖紙及技術(shù)文件進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究,在驗收組織驗收時,應(yīng)提前至少一天確定驗收時間并通知相關(guān)人員。

6.驗收責(zé)任人根據(jù)驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進(jìn)完善情況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責(zé)任人和接管小組組長交管理處存底備查。

7.驗收責(zé)任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進(jìn)行驗收時,驗收責(zé)任人按規(guī)定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內(nèi)注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。

8.驗收責(zé)任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。

9.接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責(zé)任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進(jìn)行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應(yīng)驗收項目時,即時要求驗收責(zé)任人進(jìn)行驗收。

物業(yè)預(yù)驗收

1.對于在建大型物業(yè),由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小組成員適當(dāng)提前于整體工程的完工前進(jìn)行預(yù)驗收(初步驗收),如隱蔽工程等。

2.對物業(yè)進(jìn)行預(yù)驗收時,責(zé)任人應(yīng)同時了解工程建設(shè)過程,小區(qū)規(guī)劃、工程建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業(yè)主)基本情況,房屋結(jié)構(gòu)等,并做好記錄。

物業(yè)的正式驗收接管

1.物業(yè)接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設(shè)施和公共設(shè)施均完成驗收后,制作《房屋及公共設(shè)施竣工和接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》,物業(yè)即正式接管。

2.對新建保修期內(nèi)的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》應(yīng)一式三份,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。

3.對保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。