- 目錄
-
第1篇 物業(yè)項目能源控制的管理辦法
述職報告――15 10物業(yè)項目能源控制的管理辦法1.要求項目工程部在一個月內(nèi)做完以下工作,上報公司工程部。
1)項目設(shè)備設(shè)施的統(tǒng)計清單,(統(tǒng)計內(nèi)容包括,運行設(shè)備、備用設(shè)備、單臺設(shè)備功率、運行系數(shù)、) 2)項目目前各系統(tǒng)計量表的安裝情況,能否實現(xiàn)對設(shè)備單臺運行的單獨計量,不能實現(xiàn)單臺設(shè)備單獨計量的要提交加裝設(shè)備計量表的計劃。
3.)物業(yè)辦公的主要用電設(shè)備和用電總功率。
員工宿舍、員工食堂等用電的總功率,有無計量表,無計量表的要提交加裝計量表的計劃。
4)項目路燈、草坪燈、樓道等的總數(shù)量,單個燈口的功率,運行系數(shù)。
5)有地下室的項目必須申報地下室的用途、總面積、照明的燈具和照明總數(shù)量、功率。
6)項目綠地的總面積,綠地用水的水源,綠地用水是否有單獨計量表,無單獨計量表的要提交加裝計劃。
7)員工宿舍、員工食堂的用水有無單獨計量表。
8)物業(yè)管轄范圍內(nèi)總水表后共有多少分水表,每個分水表所計量的用水系統(tǒng)。
以上情況由公司工程部核實。
2. 各項目能源控制的管理原則:
1)由公司工程部指導(dǎo)各項目對每月的能源費用進行測算,項目的能源費用必須嚴格控制在測算之內(nèi),如有超出測算的必須找出超支原因向公司工程部說明,由公司工程部分析原因,屬于測算有誤的要及時調(diào)整測算,屬于項目失職責(zé)任的要對項目經(jīng)理和主要負責(zé)人按有關(guān)規(guī)定進行處罰。
所有項目的能源費用測算要上報物業(yè)總經(jīng)理。
2)凡是不能實現(xiàn)設(shè)備單臺計量的必須向公司工程部提交加裝計量表的改造計劃,并上報物業(yè)總經(jīng)理審批。
3.)路燈、草坪燈、樓道燈未使用節(jié)能燈的由公司工程部統(tǒng)一購置節(jié)能燈,必須全部更換為節(jié)能燈。
4)辦公室、員工宿舍、食堂等嚴禁使用電暖設(shè)備取暖,原房屋未設(shè)計取暖設(shè)備的由公司工程部與項目研究安裝土暖氣設(shè)備報物業(yè)總經(jīng)理審批。
5)地下室使用日光燈設(shè)備的必須更換成節(jié)能型(v5)日光燈。
6)有中水設(shè)備的項目必須使用中水澆灌綠地,需要改造設(shè)備的由公司工程部與項目研究改造方案后上報物業(yè)總經(jīng)理審批。
7)辦公用水、宿舍用水、食堂用水由項目自行控制,按每人每月3噸水測算,超過測算的用水,從項目經(jīng)理工資中扣除超出費用。
第2篇 某物業(yè)項目業(yè)主委員會工作經(jīng)費管理辦法
物業(yè)項目業(yè)主委員會工作經(jīng)費管理辦法
(20__年_月_日業(yè)委會會議通過)
第一條 根據(jù)《北京__業(yè)主大會議事規(guī)則》第二十五條規(guī)定制定本辦法。
第二條 本辦法規(guī)定的工作經(jīng)費包括按照《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定由物業(yè)公司提交給業(yè)主大會和業(yè)主委員會的費用、業(yè)主共有資產(chǎn)經(jīng)營所得、業(yè)主捐贈等。
第三條 工作經(jīng)費按照業(yè)主大會通過的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費年度預(yù)算》執(zhí)行。
第四條 工作經(jīng)費用于與__業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作有關(guān)的經(jīng)費開支,包括業(yè)主委員會(含籌備階段)辦公經(jīng)費、業(yè)主委員會委員工作補貼、聘用人員工資保險、業(yè)主大會會議開支、組織業(yè)主活動開支、代管會計事務(wù)所報酬、律師費、審計費、網(wǎng)站開發(fā)和托管運營費,經(jīng)業(yè)主委員會批準的其他開支。
第五條 會計外聘,出納由業(yè)主委員會委員擔(dān)任。
第六條 工作經(jīng)費報銷時,經(jīng)辦人須填寫報銷單,報業(yè)主委員會秘書長審核、業(yè)主委員會主任簽批,方可交出納核報。業(yè)主委員會秘書長或主任為經(jīng)辦人時,須報常務(wù)副主任或其他副主任簽批。金額超過兩千元的開支,開支項目須事先列入業(yè)委會會議議題,超過半數(shù)的業(yè)主委員會委員同意,秘書長和主任才能簽批,承辦人可交出納報銷。
第七條 工作經(jīng)費預(yù)借申領(lǐng)時,經(jīng)辦人須填寫申請單,報業(yè)主委員會秘書長審核、業(yè)主委員會主任簽批,方可交出納領(lǐng)用。業(yè)主委員會秘書長或主任為經(jīng)辦人時,須報常務(wù)副主任或其他副主任簽批。金額超過兩千元的開支,開支項目須事先列入業(yè)委會會議議題,超過半數(shù)的業(yè)主委員會委員同意,秘書長和主任才能簽批,承辦人可從出納領(lǐng)用。預(yù)借經(jīng)費,必須在開支后一個月內(nèi)銷賬。
第八條 業(yè)主委員會秘書長在每月一次的業(yè)主委員會委員通報一次工作經(jīng)費使用情況,接受全體委員的日常監(jiān)督。每位委員均有權(quán)查看工作經(jīng)費開支賬簿,財務(wù)人員不得以任何理由加以拒絕。
第九條 業(yè)主委員會每半年須向全體業(yè)主公布一次工作經(jīng)費使用情況,接受業(yè)主監(jiān)督。
第十條 業(yè)主委員會換屆時,由新一屆業(yè)主委員會聘請專業(yè)機構(gòu)或人員對上一屆業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況進行審計,審計完畢后,方可進行財務(wù)交接。
第十條 本辦法的修改、補充、解釋須經(jīng)主委員會會議全體委員三分之二同意,并按照《議事規(guī)則》第二十六條公示。
第十一條 本辦法經(jīng)業(yè)主委員會會議三分之二委員同意通過,按照《議事規(guī)則》第二十六條公示后生效。
第3篇 物業(yè)項目房屋維修管理辦法（10）
物業(yè)項目房屋維修管理辦法(十)
1.0目的
規(guī)范房屋維修管理,確保日常保養(yǎng)、維護、定期檢查使房屋正常發(fā)揮使用功能,延長使用壽命。
2.0適用范圍
適用于本公司轄區(qū)內(nèi)項目處。
3.0職責(zé)
3.1主管項目經(jīng)理負責(zé)檢查維修實施情況。
3.2工程處維修工進行負責(zé)實施執(zhí)行。
4.0程序要點
4.1保修期內(nèi)(從入伙起在一年時間內(nèi))
4.1.1業(yè)主將房屋外墻滲水、屋面漏水、下水道堵塞、大便器不通、電線短路、門窗關(guān)閉不嚴等工程質(zhì)量問題,填寫《設(shè)施檢修單》反映至項目處。
4.1.2項目處根據(jù)《設(shè)施檢修單》的內(nèi)容報告施工隊。
4.1.3施工隊根據(jù)《設(shè)施檢修單》內(nèi)容到實地察看請專業(yè)施工隊妥善維修,項目處跟蹤維修過程及監(jiān)督維修質(zhì)量,施工完畢后,請業(yè)主簽字認可。
4.2保修期后(房屋本體維修)
4.2.1維修范圍:屋面、外墻、主體結(jié)構(gòu)、樓梯、通道、排煙管、本體上下水管道等。
4.2.2房屋本體需要維修時,由運作部、工程部、項目處經(jīng)理一起實地查看,商定維修項目后,由工程處請專業(yè)施工隊報預(yù)算交運作部經(jīng)理。
4.2.3運作部經(jīng)理根據(jù)商定的項目及預(yù)算,擬定維修方案轉(zhuǎn)公司總經(jīng)理室/業(yè)主委員會確定批準后方可進行施工。
4.2.4由運作部負責(zé)與專業(yè)施工隊簽訂《施工合同》,并對維修工程質(zhì)量進行監(jiān)督,待維修工程完畢后,請工程部/業(yè)主委員會委員,項目處經(jīng)理對維修工程進和行驗收并填寫《設(shè)施驗收單》,參與驗收人員共同簽字。
房屋維修管理辦法
版本/狀態(tài):c/0mps-yg1-05第2頁共2頁
4.3房屋公共設(shè)施維修
4.3.1坐廁堵塞疏通
a)首先用膠吸泵吸5次以上,然后用大水試坐廁是否去水順暢。
b)如堵塞嚴重則應(yīng)拆開坐廁疏通,動手前必須先征得住戶的同意。
4.3.2廚房排水堵塞疏通
a)用鐵線勾出在水彎內(nèi)的臟物。
b)用疏通機疏通排水管。
4.3.3廚房/衛(wèi)生間查漏
a)確認室內(nèi)給排水走向,并仔細查看具體滲漏部位。
b)關(guān)閉室內(nèi)所有用水部位,查看水表是否轉(zhuǎn)動,如轉(zhuǎn)動則證明給水管漏水,如果水表不轉(zhuǎn)動說明給水管不漏水。
c)用鐵桿貼著給水管漏水可疑處仔細聽,直至找到漏水處。
d)排除給水管漏水故障后如果仍漏水,則應(yīng)在挨近排水排污橫管與主管接口的地方檢查。
e)衛(wèi)生
f)器具漏水,一般情況下是接頭漏水,如有接頭不漏水,肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。
5.0記錄
5.1《設(shè)施檢修單》mps-yg2-07
5.2《設(shè)施驗收單》mps-yg2-02
第4篇 物業(yè)項目管理處中控系統(tǒng)管理辦法
物業(yè)項目管理處中控系統(tǒng)管理辦法一安全監(jiān)控操作管理
1.0目的規(guī)范監(jiān)控項目管理轄區(qū)內(nèi)各系統(tǒng),特別是車場、電梯等的運作狀況,確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。
2. 0適用范圍適用于本公司轄區(qū)內(nèi)項目管理處安全監(jiān)控管理。
3. 0職責(zé)3.1主管經(jīng)理負責(zé)設(shè)備設(shè)施運作管理的監(jiān)督、檢查。
3. 2項目處工程組負責(zé)系統(tǒng)設(shè)施運行的技術(shù)保障。
3. 3保安隊員負責(zé)施行運作監(jiān)控。
4.0程序
4.1控制柜系統(tǒng)
4.1.1值班人員要掌握本控制室內(nèi)各系統(tǒng)的簡單工作原理、性能和常規(guī)的維護保養(yǎng)工作,熟練掌握各系統(tǒng)操作。
4.1.2值班人員要堅守崗位、密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運行狀態(tài)。
4.1.3每班至少進行一次各類信號檢查,確認正常與否,并在《設(shè)施日常檢修表》內(nèi)做好記錄。
4.1.4各操作手柄在正常情況下應(yīng)處在'自動'位置,每日第一個周做一次手動,自動實際操作檢查。
4.1.5在閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動,應(yīng)立即通知值班人員前往調(diào)查和處置。
4.1.6為保證中控室專線報警信息暢通,除當(dāng)值人員外其他人等不得使用中控專線報警電話。
4.1.7謝絕與本控制室無關(guān)人員入內(nèi)。
4.1.8中控室嚴禁吸煙、錄、放電臺節(jié)目及與工作無關(guān)的音樂、錄像帶。
4.2紅外線報警系統(tǒng)
4.2.1 紅外線報警布防于周邊圍墻。
4.2.2 紅外線報警主要由防盜主機、鍵盤、門窗傳感器、電瓶等構(gòu)成。
4.2.3 紅外線報警器在夜間要處于報警狀態(tài)。
4.2.4 一旦在紅外線報警器在有人或物闖入時,傳感器就會通過防盜主機發(fā)出警報。
4.2.5 保安員在接到報警后,應(yīng)在最短時間內(nèi)趕到,一定要查明原因后在《緊急情況處理記錄》上做好詳細記錄,然后再消警。
4.3電子巡更儀系統(tǒng)
4.3.1 電子巡更儀安裝在小區(qū)的監(jiān)控不到位的死角,同時又能對保安員巡更工作起到督查作用。
4.3.2 電子巡更儀主要由手機、墻機、打印機等組成。
4.3.3 電子巡更儀墻機安裝在需要的巡視部委、手機掌握在巡邏保安手中。
4.3.4 保安巡員按規(guī)定的路線巡邏,為了制定部位時,將手機插入墻機方孔內(nèi)(手機內(nèi)部即時記錄巡邏人員的巡邏時間、日期、信號)。
4.3.5 監(jiān)督人員(領(lǐng)班、隊長、事務(wù)主管、經(jīng)理)可用手機顯示屏或?qū)Ｓ么蛴C輸出記錄內(nèi)容、以便查閱。
5.0記錄
5.1《設(shè)施日常檢修表》mps-yg2-05
5.2《緊急情況處理記錄》
第5篇 物業(yè)項目安全管理工作監(jiān)控辦法
1.0目的
加強對安全工作的監(jiān)控,確保安全工作質(zhì)量。
2.0范圍
適用于__酒店物業(yè)各項目。
3.0職責(zé)
3.1禮賓部負責(zé)定期或不定期對安全管理過程進行檢查和監(jiān)督。
3.2項目經(jīng)理負責(zé)安全管理工作的全面監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。
3.3禮賓主管負責(zé)客轄區(qū)域內(nèi)安全管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督。
3.4禮賓領(lǐng)班負責(zé)本班日常業(yè)務(wù)操作的執(zhí)行和落實。
4.0方法和過程控制
4.1公司禮賓部監(jiān)控要求
4.1.1負責(zé)組織實施法定節(jié)假日(元旦節(jié)、五一節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié))敏感日的治安、安全、消防檢查工作。
4.1.2不定期抽查各部門安全管理工作情況,分析治安、消防管理隱患,及時提出整改意見。
4.1.3每季度根據(jù)檢查情況編寫安全工作分析報告。
4.2項目經(jīng)理監(jiān)控要求
4.2.1每月對本部門的安全、消防管理工作進行一次全面檢查,并予以記錄,就有關(guān)問題提出指導(dǎo)意見。
4.2.2監(jiān)督禮賓主管、領(lǐng)班的工作狀況,及時調(diào)整安全工作業(yè)務(wù)架構(gòu),不斷完善監(jiān)督機制。
4.2.3通過與顧客、業(yè)主的溝通、回訪,及時了解、掌握禮賓員的職業(yè)道德、溝通能力及服務(wù)水平,并給予有效的培訓(xùn)和指導(dǎo)。
4.2.4及時檢查核實所安排工作的落實情況,跟進重大事項的處理結(jié)果。
4.2.5每季度組織對安全巡查工作進行評估,確保無治安盲點或隱患。
4.2.6掌握禮賓員的培訓(xùn)情況,關(guān)心禮賓員的業(yè)余文化生活,及時調(diào)解內(nèi)部矛盾,確保建立一支精誠團結(jié)的安全隊伍。
4.3禮賓主管監(jiān)控要求
4.3.1檢查本部門對安全管理制度的落實情況、工作規(guī)程執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
4.3.2每周對禮賓員質(zhì)量記錄進行一次全面檢查,并予以記錄。
4.3.3每周對本部門的安全、消防管理情況全面巡查至少兩次,并將有關(guān)情況予以記錄。
4.3.4每半月召開一次安全業(yè)務(wù)會議,總結(jié)上半月、安排下半月工作,分析安全狀況,提出整改意見。
4.3.5每半月至少進行一次夜間查崗,對夜間禮賓員工作狀態(tài)、質(zhì)量記錄、裝備使用情況進行抽查,并予以記錄。
4.3.6每季度組織一次緊急集合,以保證禮賓員的戰(zhàn)斗力和應(yīng)變能力。緊急集合人員為不當(dāng)班禮賓員,須準確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕至指定地點的時間及裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄。
4.3.7每季度對巡邏路線、巡邏時間進行一次評估,并將修訂的巡邏路線圖報部門經(jīng)理審核。
4.3.8根據(jù)轄區(qū)治安防范的要求和特點,有針對性地擬定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案并組織禮賓員進行突發(fā)事件演練。
4.4禮賓領(lǐng)班監(jiān)控要求
4.4.1嚴格執(zhí)行'班前點名,班后點評'的交接班制度,對本班的工作狀況進行評價,并提出改進要求。
4.4.2檢查本班班前執(zhí)勤設(shè)施、設(shè)備的完好情況,確保當(dāng)班人員的正常使用。
4.4.3當(dāng)班期間對安全各崗位的質(zhì)量記錄必須進行一次全面檢查,及時糾正不合格現(xiàn)象。
4.4.4監(jiān)督各崗位對外來人員、物資放行、施工、裝修現(xiàn)場、車輛出入的管理力度、方式、方法,確保按規(guī)范運作,協(xié)助處理疑難問題或突發(fā)事件。
4.4.5全面監(jiān)控禮賓員的夜間工作情況,如有異常,及時處理或報告。
4.4.6監(jiān)督當(dāng)班期間班員的考勤、紀律和工作狀態(tài),并予以記錄。
4.4.7監(jiān)督所有員工在轄區(qū)內(nèi)的外在形象,及時糾正違章行為。
4.4.8規(guī)范禮賓員在參與集體、公眾活動中的形象。
4.4.9嚴格執(zhí)行內(nèi)務(wù)管理規(guī)定,督促不合格者限期改正,并予以記錄。
4.4.10嚴格執(zhí)行月考核制度,公平公正地評價所屬員工。
4.5.11每月全面檢查、收集各崗位的質(zhì)量記錄交主管審核存檔。
4.6夜間工作監(jiān)控要求
4.6.1夜間查崗是安全管理的一項主要內(nèi)容,目的在于檢查各項目禮賓員夜間工作狀況,督促提高安全防范意識,保證安全管理工作質(zhì)量。
4.6.2夜間查崗按照計劃制定和人員配置情況分為'a級檢查'、'b級檢查'和'c級檢查'三種,a、b級檢查事先必須制定年度檢查計劃,為保證查崗情況的真實性,須對制定的檢查計劃設(shè)立相應(yīng)的保密范圍。
4.6.2.1'a級檢查'是全公司范圍的檢查,計劃時間的安排由品質(zhì)督導(dǎo)部于每年1月10日前制定完成,報管理者代表審批,由品質(zhì)督導(dǎo)部人員及其它部門主管以上人員擔(dān)任查崗人員,計劃保密范圍至總經(jīng)理、管理者代表及品質(zhì)督導(dǎo)部,由品質(zhì)督導(dǎo)部于計劃實施前24小時內(nèi)將抽查部門通知查崗人員。'a級檢查'須保證每月至
第6篇 m物業(yè)項目安全工作目標(biāo)管理考核辦法
物業(yè)項目安全工作目標(biāo)管理考核辦法
為加強所屬各管理處安全工作的考核評比工作,確保各管理處安全工作目標(biāo)的順利實現(xiàn),根據(jù)市政府、市公安局有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。
一、基本原則:
1.堅持'安全工作一票否決'的原則,安全工作目標(biāo)管理考核辦法是所屬各管理處年度管理工作考評中有關(guān)安全工作的規(guī)范要點,是對安全獎懲制度的細化,是安全檢查工作的標(biāo)準;對未完成安全工作指標(biāo)及發(fā)生一般事故案件的管理處按安全獎懲制度處理。
2.堅持'誰主管、誰負責(zé)'的原則及與公司簽定安全責(zé)任書的管理處、個人均應(yīng)遵守本考核辦法。
3.堅持全面考核、綜合評定原則,考核工作以安全工作目標(biāo)為基礎(chǔ),實行百分達標(biāo)考核評比。
二、考核辦法:
1.安全管理委員會負責(zé)具體考評工作。
2.考核以《安全檢查內(nèi)容及標(biāo)準》結(jié)果為依據(jù),以歷次檢查得分為基數(shù)采取年終綜合評定的辦法。
3.安全檢查辦法按《安全檢查制度》執(zhí)行。
4.考評工作分月檢查、半年考評、年終評比。
5.考試評分辦法:
(1)評分標(biāo)準分值為:優(yōu)、良、差。
優(yōu):各項安全工作內(nèi)容95%以上達標(biāo)為先進。
良:各項安全工作內(nèi)容85%以上達標(biāo)為合格。
差:各項安全工作內(nèi)容85%以下為不合格。
(2)評分依據(jù):
《安全檢查內(nèi)容及標(biāo)準》。
安全秩序部月檢查記錄。
公司級安全檢查記錄.
6.考評組組長:z
副組長:z
孝評組成員:公司所屬各管理處負責(zé)人
7.本辦法解釋權(quán)為公司安全管理委員會
三、考評獎罰辦法:
1.獎勵:
(1)經(jīng)考核評比:歷次檢查成績?yōu)榱家陨险邽檫_標(biāo)管理處,獎勵管理處正職100元,副職70元,主管50元,領(lǐng)班30元,員工20元獎勵。
(2)對安全工作有特殊貢獻的部門、班組、個人(事跡參照安全獎懲制度相關(guān)條款)實行特殊獎勵(獎金待訂)。
2.扣罰:
(1)經(jīng)考核評比:歷次檢查成績?yōu)椴畹墓芾硖帪椴贿_標(biāo)管理處,給予管理處正、副職相應(yīng)處罰(參照安全獎懲制度相關(guān)條款)。
(2)未能實現(xiàn)安全工作目標(biāo)的部門;發(fā)生一般事故案件為成績差,按《安全獎懲制度》相關(guān)條款對管理處正副職及當(dāng)事人進行相應(yīng)處理。
第7篇 _物業(yè)項目管理處中控系統(tǒng)管理辦法
物業(yè)項目管理處中控系統(tǒng)管理辦法
一.安全監(jiān)控操作管理
1.0目的
規(guī)范監(jiān)控項目管理轄區(qū)內(nèi)各系統(tǒng),特別是車場、電梯等的運作狀況,確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。
2.0適用范圍
適用于本公司轄區(qū)內(nèi)項目管理處安全監(jiān)控管理。
3.0職責(zé)
3.1主管經(jīng)理負責(zé)設(shè)備設(shè)施運作管理的監(jiān)督、檢查。
3.2項目處工程組負責(zé)系統(tǒng)設(shè)施運行的技術(shù)保障。
3.3保安隊員負責(zé)施行運作監(jiān)控。
4.0程序
4.1控制柜系統(tǒng)
4.1.1值班人員要掌握本控制室內(nèi)各系統(tǒng)的簡單工作原理、性能和常規(guī)的維護保養(yǎng)工作,熟練掌握各系統(tǒng)操作。
4.1.2值班人員要堅守崗位、密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運行狀態(tài)。
4.1.3每班至少進行一次各類信號檢查,確認正常與否,并在《設(shè)施日常檢修表》內(nèi)做好記錄。
4.1.4各操作手柄在正常情況下應(yīng)處在'自動'位置,每日第一個周做一次手動,自動實際操作檢查。
4.1.5在閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動,應(yīng)立即通知值班人員前往調(diào)查和處置。
4.1.6為保證中控室專線報警信息暢通,除當(dāng)值人員外其他人等不得使用中控專線報警電話。
4.1.7謝絕與本控制室無關(guān)人員入內(nèi)。
4.1.8中控室嚴禁吸煙、錄、放電臺節(jié)目及與工作無關(guān)的音樂、錄像帶。
4.2紅外線報警系統(tǒng)
4.2.1紅外線報警布防于周邊圍墻。
4.2.2紅外線報警主要由防盜主機、鍵盤、門窗傳感器、電瓶等構(gòu)成。
4.2.3紅外線報警器在夜間要處于報警狀態(tài)。
4.2.4一旦在紅外線報警器在有人或物闖入時,傳感器就會通過防盜主機發(fā)出警報。
4.2.5保安員在接到報警后,應(yīng)在最短時間內(nèi)趕到,一定要查明原因后在《緊急情況處理記錄》上做好詳細記錄,然后再消警。
4.3電子巡更儀系統(tǒng)
4.3.1電子巡更儀安裝在小區(qū)的監(jiān)控不到位的死角,同時又能對保安員巡更工作起到督查作用。
4.3.2電子巡更儀主要由手機、墻機、打印機等組成。
4.3.3電子巡更儀墻機安裝在需要的巡視部委、手機掌握在巡邏保安手中。
4.3.4保安巡員按規(guī)定的路線巡邏,為了制定部位時,將手機插入墻機方孔內(nèi)(手機內(nèi)部即時記錄巡邏人員的巡邏時間、日期、信號)。
4.3.5監(jiān)督人員(領(lǐng)班、隊長、事務(wù)主管、經(jīng)理)可用手機顯示屏或?qū)Ｓ么蛴C輸出記錄內(nèi)容、以便查閱。
5.0記錄
5.1《設(shè)施日常檢修表》mps-yg2-05
5.2《緊急情況處理記錄》mps-yw2-03
第8篇 某物業(yè)項目安全員內(nèi)部管理辦法
物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系文件
--安全員內(nèi)部管理辦法
1.目的
加強安全員及安全裝備的管理,提高安全員的素質(zhì),規(guī)范安全員內(nèi)部管理運作。
2.范圍
適用于公司各部門。
3.職責(zé)
責(zé)任部門/崗位工作內(nèi)容
部門經(jīng)理負責(zé)安全員內(nèi)部管理的全面監(jiān)控和指導(dǎo)
安全主管/主辦負責(zé)安全員內(nèi)部管理的檢查、考核
安全班長負責(zé)本班組日常內(nèi)部管理的監(jiān)督和落實
4.方法和過程控制
4.1 安全員基本素質(zhì)要求
4.1.1 身體素質(zhì)要求:身體素質(zhì)良好,無缺陷,能達到初級安全員軍事素質(zhì)要求(初級安全員標(biāo)準參見人力資源部安全員考核標(biāo)準)。
4.1.2 思想素質(zhì)要求:認同公司理念,愛崗敬業(yè)并具有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
4.1.3 業(yè)務(wù)素質(zhì)要求:符合公司安全員的標(biāo)準并熟悉掌握安全管理專業(yè)知識。
4.1.4 安全員禮儀
4.1.4.1服飾儀表:一律按照公司內(nèi)務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行,佩帶本崗位規(guī)定制服及相關(guān)飾物、警用器材,不可擅自改變制服的穿著形式,私自增減飾物等,并保持干凈、平整,無明顯污跡、破損。
4.1.4.2步行巡邏姿態(tài):巡邏行走時應(yīng)昂首挺胸,正視前方,以眼睛余光巡視四周。
4.1.4.3單車、摩托車崗巡邏禮儀:上下單車、摩托車均應(yīng)跨右腿從后上下,巡邏時應(yīng)昂首挺胸,中速行駛,遇到公司或管理處領(lǐng)導(dǎo)陪同參觀或遇顧客詢問需要解答時,應(yīng)下車停穩(wěn)車輛,立正、敬禮,然后進行交談。
4.1.4.4車場崗服務(wù)禮儀:車輛進出停車場,立正向駕駛?cè)藛T敬禮開、收票據(jù),抬起路障,做直行手勢示意車輛通行,要求動作迅速,避免車輛在崗位處停滯過久。對能提前確認放行的車輛,以能保證車輛不需停止重新起步為佳。
4.1.4.5敬禮:當(dāng)值期間,遇到公司領(lǐng)導(dǎo)巡查、顧客詢問、當(dāng)值人員換崗或顧客交涉時,須立正敬禮。
4.1.4.6職業(yè)操守:高度的責(zé)任感、及時報告各類違法、違章事項、以禮待人,樂于助人、守時、服從上級安排,工作井井有條,做事可靠,不接受賄賂,工作時間不處理私人事物。
4.2 裝備管理及使用
安全崗位所用器具應(yīng)保持完好,擺放整齊,標(biāo)識清楚,警用工具電力充足,不影響正常使用。
4.2.1 對講機的管理與使用
4.2.1.1未經(jīng)批準不得擅自將對講機借給他人使用。
4.2.1.2使用音量調(diào)節(jié)及靜噪旋鈕外,其它一律不得擰動。
4.2.1.3不用對講機聊天說笑,講與工作無關(guān)的話題。
4.2.1.4愛惜使用保持清潔,避免雨淋或高處摔落。隨身攜帶,謹防遺失。
4.2.2 電警棍管理與使用要點
4.2.2.1電警棍是當(dāng)出現(xiàn)被保衛(wèi)對象生命或自身生命受到威脅的緊急情況下用于防范和自衛(wèi)的工具,應(yīng)準確判斷緊急情況程度,絕對不可隨意使用,必須嚴格控制在正當(dāng)防衛(wèi)范圍內(nèi)。
4.2.2.2夜間巡邏時必須佩帶電警棍,其他時間可根據(jù)實際需要決定。
4.2.2.3不得用于其它用途,如恐嚇、玩耍等。不準交予或借予他人。禁止大庭廣眾之下出示、擺弄。
4.2.2.4非工作時間放置指定地點,不得私帶外出。
4.2.3 記事簿及簽字筆:記錄安全員在當(dāng)值期間所發(fā)生的事件,保持記錄清晰、完整,避免破損、雨淋甚至丟失。
4.2.4 電筒:在夜間巡邏時佩帶,各部門應(yīng)根據(jù)自身情況配制電筒。
4.2.5 安全頭盔(帽):當(dāng)天氣惡劣(如臺風(fēng)、暴雨)、工作現(xiàn)場上方可能有物體落下等頭部可能遭受傷害的情況,應(yīng)及時佩帶,以保障自身安全。
4.3內(nèi)務(wù)管理
4.3.1 集體宿舍應(yīng)保持干凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象,被子棱角分明,床面平整,無皺褶,不積壓換洗衣物。安全員外出人數(shù)不超過不當(dāng)班安全員總?cè)藬?shù)的50%(不含50%)。
4.3.2安全員宿舍應(yīng)配備有效的緊急召集設(shè)施,如電話、警鈴等。
4.3.3床架、床板、涼席、被子應(yīng)擺平整齊,并做到干凈整潔,棱角分明。床下擺放的鞋,鞋尖須朝外,并保持干凈整齊,床鋪下不能有任何雜物。
4.3.4 牙刷、毛巾,水桶等日常用具必須按規(guī)定擺放并保持整齊干凈。衣服及其它生活用品必須存入指定的地方或柜內(nèi),不能亂擺放,任何時候休息間內(nèi)不準晾掛衣物。
4.3.5 不得在宿舍內(nèi)接待客人,不得高聲喧嘩和做其它影響他人休息的事情或不正當(dāng)?shù)膴蕵?。嚴禁留宿外來人員。
4.3.6 嚴禁在公共區(qū)域內(nèi)赤膊。
4.3.7制定《宿舍管理制度》并懸掛在墻上。每天至少設(shè)一名內(nèi)務(wù)值日人員負責(zé)內(nèi)務(wù)。任何時候休息間、起居室和衛(wèi)生間都必須保持整潔。
4.4 交接班管理
4.4.1 巡邏崗和值班室都要設(shè)置登記本和相應(yīng)的表格,詳盡記錄當(dāng)班情況、交班注意事項、器械物品以及工具的相關(guān)情況等,交代給接班人并簽名認可。
4.4.2 接班人無論何種原因未能準時到崗或未辦理交接班手續(xù)時,當(dāng)班人員不得下班離崗。
4.4.3 接班人員應(yīng)該提前10分鐘到崗接班,交接以下事項:
a.工作區(qū)域內(nèi)安全狀況;
b.工作區(qū)域內(nèi)各崗位人員裝備、器械情況;
c.當(dāng)天特別注意事項及安排處理事情的進度情況;
d. 鑰匙借用、領(lǐng)用情況記錄;物品保管情況等。
4.4.4 及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時任務(wù)。
4.5質(zhì)量記錄管理
4.5.1 登記本不得撕毀、亂畫或?qū)懶┡c上班無關(guān)的語言,不得交給外人查看,用完后由班長交還給管理處存檔。
4.5.2 安全班長每天檢查一次質(zhì)量記錄,并作好檢查記錄。
4.5.3 安全主管/主辦每周對安全現(xiàn)場質(zhì)量記錄及班組培訓(xùn)記錄進行全面檢查,并作好檢查記錄。
4.5.4 停車場票據(jù)由安全班長負責(zé)定期領(lǐng)用發(fā)放。
4.5.5 質(zhì)量記錄每月由班長負責(zé)回收存檔
5.質(zhì)量記錄表格
gzwy7.5.1-a01-f1《安全員交接班記錄表》
gzwy7.5.1-a01-01-f2 《安全員巡查記錄表》
第9篇 物業(yè)項目共有部位和共有設(shè)施經(jīng)營管理辦法
物業(yè)項目共有部位和共有設(shè)施經(jīng)營管理辦法(試行)
(20__年_月_日業(yè)委會會議通過)
第一條 為服務(wù)全體業(yè)主,維護山莊業(yè)主的合法權(quán)益,對業(yè)主共有部位和共有設(shè)施進行商業(yè)開發(fā)。
第二條 業(yè)主共有部位和共有設(shè)施是指山莊內(nèi)道路、綠地、公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等。
第三條 開發(fā)經(jīng)營項目應(yīng)有利于保護和提升__整體價值、品牌和形象,有利于滿足業(yè)主需求、活躍山莊氣氛和凝聚山莊人氣。
第四條 鼓勵全體業(yè)主、物業(yè)公司或其他人士對共有部位和共有設(shè)施進行商業(yè)開發(fā),在現(xiàn)階段給予一定優(yōu)惠。
第五條 開發(fā)經(jīng)營項目,由經(jīng)營開發(fā)人提出申請,征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會同意,按照《議事規(guī)則》第二十六條的規(guī)定進行公示。
第六條 所有開發(fā)經(jīng)營項目須依法辦理有關(guān)手續(xù)、依法經(jīng)營。
第七條 經(jīng)營所獲取的收益,在扣除必要管理成本后,由全體業(yè)主共享,可用于補充專項維修資金、業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者提升物業(yè)管理和服務(wù)方面的需要。
第八條 業(yè)主委員會與開發(fā)經(jīng)營者簽訂經(jīng)營合同,合同內(nèi)容包括經(jīng)營項目名稱、地點、時間,經(jīng)營收益分配,承擔(dān)相關(guān)責(zé)任等。
第九條 業(yè)主委員會對經(jīng)營項目進行監(jiān)督管理。
第十條 本辦法的修改、補充、解釋須經(jīng)主委員會會議全體委員三分之二同意,并按照《議事規(guī)則》第二十六條公示。
第十一條 本辦法經(jīng)業(yè)主委員會會議三分之二委員同意通過,按照《議事規(guī)則》第二十六條公示后生效。
第10篇 物業(yè)項目房屋維修管理辦法
.
物業(yè)項目房屋維修管理辦法
(十)
1.0目的規(guī)范房屋維修管理,確保日常保養(yǎng)、維護、定期檢查使房屋正常發(fā)揮使用功能,延長使用壽命。
2. 0適用范圍適用于本公司轄區(qū)內(nèi)項目處。
3. 0職責(zé)3.1主管項目經(jīng)理負責(zé)檢查維修實施情況。
3. 2工程處維修工進行負責(zé)實施執(zhí)行。
4.0程序要點
4.1保修期內(nèi)(從入伙起在一年時間內(nèi))
4.1.1業(yè)主將房屋外墻滲水、屋面漏水、下水道堵塞、大便器不通、電線短路、門窗 不嚴等工程質(zhì)量問題,填寫《設(shè)施檢修單》反映至項目處。
4.1.2項目處根據(jù)《設(shè)施檢修單》的內(nèi)容報告施工隊。
4.1.3施工隊根據(jù)《設(shè)施檢修單》內(nèi)容到實地察看請專業(yè)施工隊妥善維修,項目處跟蹤維修過程及監(jiān)督維修質(zhì)量,施工完畢后,請業(yè)主簽字認可。
4.2保修期后(房屋本體維修)
4.2.1 維修范圍:屋面、外墻、主體結(jié)構(gòu)、樓梯、通道、排煙管、本體上下水管道等。
4.2.2 房屋本體需要維修時,由運作部、工程部、項目處經(jīng)理一起實地查看,商定維修項目后,由工程處請專業(yè)施工隊報預(yù)算交運作部經(jīng)理。
4.2.3 運作部經(jīng)理根據(jù)商定的項目及預(yù)算,擬定維修方案轉(zhuǎn)公司總經(jīng)理室/業(yè)主委員會確定批準后方可進行施工。
4.2.4 由運作部負責(zé)與專業(yè)施工隊簽訂《施工合同》,并對維修工程質(zhì)量進行監(jiān)督,待維修工程完畢后,請工程部/業(yè)主委員會委員,項目處經(jīng)理對維修工程進和行驗收并填寫《設(shè)施驗收單》,參與驗收人員共同簽字。
房屋維修管理辦法版本/狀態(tài):c/0mps-yg1-05第2頁共2頁
4.3房屋公共設(shè)施維修
4.3.1 坐廁堵塞疏通a)首先用膠吸泵吸5次以上,然后用大水試坐廁是否去水順暢。
b)如堵塞嚴重則應(yīng)拆開坐廁疏通,動手前必須先征得住戶的同意。
4.3.2 廚房排水堵塞疏通a)用鐵線勾出在水彎內(nèi)的臟物。
b)用疏通機疏通排水管。
4.3.3 廚房/衛(wèi)生間查漏a)確認室內(nèi)給排水走向,并仔細查看具體滲漏部位。
b) 室內(nèi)所有用水部位,查看水表是否轉(zhuǎn)動,如轉(zhuǎn)動則證明給水管漏水,如果水表不轉(zhuǎn)動說明給水管不漏水。
c)用鐵桿貼著給水管漏水可疑處仔細聽,直至找到漏水處。
d)排除給水管漏水故障后如果仍漏水,則應(yīng)在挨近排水排污橫管與主管接口的地方檢查。
e)衛(wèi)生f)器具漏水,一般情況下是接頭漏水,如有接頭不漏水,肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。
5.0記錄
5.1《設(shè)施檢修單》mps-yg2-07
5.2《設(shè)施驗收單》mps-yg2-02管理站制度
第11篇 某物業(yè)項目控制中心管理辦法
物業(yè)管理有限質(zhì)量管理體系文件
--控制中心管理辦法
1.目的
規(guī)范控制中心的工作,明確控制中心的職責(zé)。
2.范圍
適用于公司各業(yè)務(wù)部門。
3.職責(zé)
責(zé)任部門/崗位工作內(nèi)容
管理處經(jīng)理負責(zé)控制中心工作的指導(dǎo)、檢查
安全主管/主辦/班長負責(zé)控制中心工作的監(jiān)督、檢查
控制中心負責(zé)人負責(zé)控制中心工作的具體組織、實施
4.方法和過程控制
4.1 控制中心內(nèi)部管理
4.1.1 控制中心值班人員的要求:必須經(jīng)過相關(guān)消防知識、本管理處消防設(shè)備操作的培訓(xùn),且考核合格,具備處理緊急事件能力,控制中心人員須持有深圳市消防局頒發(fā)的《消防上崗證》。
4.1.2 控制中心代班、頂班的人員要求:必須經(jīng)過相關(guān)消防知識的培訓(xùn),由部門經(jīng)理指定的人員擔(dān)任,代班時間盡量不超過30分鐘,并在中心交接班記錄的備注欄填寫代班人姓名、代班時間及代班期間的重要事項?？刂浦行捻毐４娼?jīng)部門經(jīng)理確認的可在控制中心代班、頂班的人員名單。
4.1.3 控制中心是整個管理服務(wù)區(qū)域的控制樞紐,負責(zé)對接到的信息進行綜合處理,及時調(diào)度,通過各類通訊設(shè)施,及時通知相關(guān)人員處理有關(guān)事宜,保持通訊聯(lián)系,傳遞信息,重大事件及時向經(jīng)理報告。
4.1.4 協(xié)助受理顧客投訴,及時調(diào)配人員處理,并做好記錄,同時向管理處匯報,及時跟蹤處理結(jié)果。
4.1.5必須熟悉管理服務(wù)區(qū)域各類人員的職責(zé)范圍及特長,熟悉管理服務(wù)區(qū)域環(huán)境、樓宇結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、器材布置及其控制范圍。了解管理服務(wù)區(qū)域各類人員每天工作安排及行動去向,并協(xié)調(diào)處理。
4.1.6 通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入管理服務(wù)區(qū)域人員情況,發(fā)現(xiàn)可疑人員、情況及時通知就近人員監(jiān)視和處理, 并跟蹤處理結(jié)果。監(jiān)督安全管理員嚴格履行物資搬運放行手續(xù)。
4.1.7 大廈控制中心值班人員接班時,必須檢查消防控制主機回路、分區(qū)、報警點、故障狀態(tài)及原因,檢查消防聯(lián)動柜監(jiān)控性能及信號燈狀況。消防主機報火警必須立即核實,如屬誤報,及時復(fù)位,如屬真火警,按滅火方案處理。
4.1.8指揮處理各種緊急情況,下達處理方案, 至少有一種有效方式與宿舍安全員及時聯(lián)系,以保證在緊急情況下得到支援。必要時通知上級領(lǐng)導(dǎo)或向社會機構(gòu)求援,事后及時做好詳細記錄。
4.1.9任何時間,控制中心值班人員不得讓無關(guān)人員在控制中心逗留。作好顧客資料及公司質(zhì)量記錄的保密工作。
4.2 控制中心必備的常用聯(lián)系電話、資料和消防設(shè)備
4.2.1 控制中心必備的常用聯(lián)系電話:管理處顧客的聯(lián)系電話(注意保密、禁止外泄)、供水、供電、供氣、轄區(qū)派出所、三防指揮部、居委會等部門的聯(lián)系電話,管理處重要設(shè)備廠家或保養(yǎng)單位的聯(lián)系電話,公司內(nèi)部聯(lián)系電話,常用緊急電話。
4.2.2 控制中心須保存的有關(guān)資料:建設(shè)部、《廣州市城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》、《廣州市物業(yè)管理辦法》、業(yè)主公約、停車場收費標(biāo)準,有線電視、水、電、煤氣、電話收費標(biāo)準,市有關(guān)出租屋管理規(guī)定、等資料。
4.2.3 控制中心須配備的防火器材:控制中心應(yīng)配有防火服兩套、滅火器三瓶、應(yīng)急燈、三節(jié)電池手電筒各一、消防工具箱一個(內(nèi)有:市政消火栓專用工具、消防板手、斧頭、鐵撬、管鉗、鐵錘、鐵鏨各一、防毒面具兩個以及警戒帶、醫(yī)療箱及常用醫(yī)藥、防煙防毒工具等),大廈須備有兩個或以上的消防工具箱,所有消防設(shè)施、設(shè)備必須保存完好并不得挪做它用。
4.3 對鑰匙的管理(沒有控制中心的由部門指定專人管理)
參見《鑰匙管理程序》
4.4 錄像帶的管理
4.4.1 管理處經(jīng)理必須對錄像帶所錄內(nèi)容進行控制,錄制重點部位(車場、出入口等)的內(nèi)容。各部門需確保錄像帶的錄像效果良好,中心值班人員每周一對上周錄像效果進行抽查。部門經(jīng)理根據(jù)錄像機、錄像帶使用情況決定是否更換。一般情況下錄像帶每兩年更換一次。
4.4.2各管理處應(yīng)根據(jù)正常使用錄像機的臺數(shù)按每臺錄像機配33盒錄像帶的比例配置錄像帶。錄像帶上須有明確的錄制時間標(biāo)識,33盒錄像帶中一盒標(biāo)識為'備用'。
4.4.3除備用錄像帶外,其余32盒錄像帶對應(yīng)編號為1上、1下、2上、2下……16上、16下。1上表示上半天使用,1下表示下半天使用,每盒錄像帶的錄制時間設(shè)定為12個小時,每天使用兩盒,每日凌晨零時和每天中午12時更換。錄像帶錄制內(nèi)容保存期限為半個月,32盒錄像帶每月1-16日對應(yīng)使用一遍,
17-31日對應(yīng)使用一遍。
4.4.4部門如有多臺錄像機使用,錄像帶應(yīng)有與錄像機對應(yīng)的標(biāo)識。錄像帶必須保存在防潮,防陽光直曬的地方。
4.4.5非公司人員觀看、借用錄像帶須經(jīng)管理處經(jīng)理同意,借用錄像帶必須履行借閱登記手續(xù),在一周內(nèi)予以歸還。
4.5 對拾遺物品的管理
4.5.1 任何員工在管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)撿獲任何物品都必須及時交到管理處,管理處無人值班時交給控制中心值班人員。
4.5.2 當(dāng)值人員在接到物品時,必須將所拾物品進行詳細記錄,并交管理處經(jīng)理確認是一般物品還是貴重物品。一般物品交控制中心保管,貴重物品交管理處出納保管。
4.5.3 管理處及時張貼拾遺物品啟事通知顧客。貴重物品保留一年無人認領(lǐng)時,由部門經(jīng)理上報公司另行處理;一般物品保留三個月無人認領(lǐng)時,由部門經(jīng)理決定處理。
4.5.4 顧客認領(lǐng)失物時,須說明失物的內(nèi)容、失物地點和出示其它有效證明后方能簽字認領(lǐng)。
4.6顧客郵件的管理
4.6.1顧客郵件屬于受國家法律保護的私人財產(chǎn),不得私自拆毀。
4.6.2普通郵件由投遞人員直接投入顧客郵箱,當(dāng)班安全管理員負責(zé)監(jiān)督;如由管理處代收,相關(guān)接收人員應(yīng)在《郵件簽收登記表》中登記,并及時通知顧客領(lǐng)取。
4.6.3特殊郵件(如特快專遞、包裹等)須簽收的,由控制中心或指定人員負責(zé)顧客郵件的簽收,并在《郵件簽收登記表》中登記,及時通知顧客領(lǐng)取,并請顧客在記錄本中簽字確認。
4.6.4接收郵件時,應(yīng)注意郵件有無破損,如有異常應(yīng)及時知會顧客。
5.質(zhì)量記錄表格
gzwy7.5.1-a01-02-f1 《物資搬運放行條》
gzwy7.5.1-a01-04-f1 《中控室交接班記錄表》
gzwy7.5.1-a01-04-f2 《拾遺物品登記表》
gzwy7.5.1-a01
-04-f3 《郵件簽收登記表》
gzwy7.2.3-g01-f2《工作信息記錄本》
第12篇 物業(yè)項目安全員內(nèi)部管理辦法
1.目的
加強安全員及安全裝備的管理，提高安全員的素質(zhì)，規(guī)范安全員內(nèi)部管理運作。
2.范圍
適用于公司各部門。
3.職責(zé)
責(zé)任部門/崗位工作內(nèi)容
部門經(jīng)理負責(zé)安全員內(nèi)部管理的全面監(jiān)控和指導(dǎo)
安全主管/主辦負責(zé)安全員內(nèi)部管理的檢查、考核
安全班長負責(zé)本班組日常內(nèi)部管理的監(jiān)督和落實
4.方法和過程控制
4.1 安全員基本素質(zhì)要求
4.1.1 身體素質(zhì)要求：身體素質(zhì)良好，無缺陷，能達到初級安全員軍事素質(zhì)要求（初級安全員標(biāo)準參見人力資源部安全員考核標(biāo)準）。
4.1.2 思想素質(zhì)要求：認同公司理念，愛崗敬業(yè)并具有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
4.1.3 業(yè)務(wù)素質(zhì)要求：符合公司安全員的標(biāo)準并熟悉掌握安全管理專業(yè)知識。
4.1.4 安全員禮儀
4.1.4.1服飾儀表：一律按照公司內(nèi)務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行，佩帶本崗位規(guī)定制服及相關(guān)飾物、警用器材，不可擅自改變制服的穿著形式，私自增減飾物等，并保持干凈、平整，無明顯污跡、破損。
4.1.4.2步行巡邏姿態(tài)：巡邏行走時應(yīng)昂首挺胸，正視前方，以眼睛余光巡視四周。
4.1.4.3單車、摩托車崗巡邏禮儀：上下單車、摩托車均應(yīng)跨右腿從后上下，巡邏時應(yīng)昂首挺胸，中速行駛，遇到公司或管理處領(lǐng)導(dǎo)陪同參觀或遇顧客詢問需要解答時，應(yīng)下車停穩(wěn)車輛，立正、敬禮，然后進行交談。
4.1.4.4車場崗服務(wù)禮儀：車輛進出停車場，立正向駕駛?cè)藛T敬禮開、收票據(jù)，抬起路障，做直行手勢示意車輛通行，要求動作迅速，避免車輛在崗位處停滯過久。對能提前確認放行的車輛，以能保證車輛不需停止重新起步為佳。
4.1.4.5敬禮：當(dāng)值期間，遇到公司領(lǐng)導(dǎo)巡查、顧客詢問、當(dāng)值人員換崗或顧客交涉時，須立正敬禮。
4.1.4.6職業(yè)操守：高度的責(zé)任感、及時報告各類違法、違章事項、以禮待人，樂于助人、守時、服從上級安排，工作井井有條，做事可靠，不接受賄賂，工作時間不處理私人事物。
4.2 裝備管理及使用
安全崗位所用器具應(yīng)保持完好，擺放整齊，標(biāo)識清楚，警用工具電力充足，不影響正常使用。
4.2.1 對講機的管理與使用
4.2.1.1未經(jīng)批準不得擅自將對講機借給他人使用。
4.2.1.2使用音量調(diào)節(jié)及靜噪旋鈕外，其它一律不得擰動。
4.2.1.3不用對講機聊天說笑，講與工作無關(guān)的話題。
4.2.1.4愛惜使用保持清潔,避免雨淋或高處摔落。隨身攜帶，謹防遺失。
4.2.2 電警棍管理與使用要點
4.2.2.1電警棍是當(dāng)出現(xiàn)被保衛(wèi)對象生命或自身生命受到威脅的緊急情況下用于防范和自衛(wèi)的工具，應(yīng)準確判斷緊急情況程度，絕對不可隨意使用，必須嚴格控制在正當(dāng)防衛(wèi)范圍內(nèi)。
4.2.2.2夜間巡邏時必須佩帶電警棍，其他時間可根據(jù)實際需要決定。
4.2.2.3不得用于其它用途，如恐嚇、玩耍等。不準交予或借予他人。禁止大庭廣眾之下出示、擺弄。
4.2.2.4非工作時間放置指定地點，不得私帶外出。
4.2.3 記事簿及簽字筆：記錄安全員在當(dāng)值期間所發(fā)生的事件，保持記錄清晰、完整，避免破損、雨淋甚至丟失。
4.2.4 電筒：在夜間巡邏時佩帶,各部門應(yīng)根據(jù)自身情況配制電筒。
4.2.5 安全頭盔（帽）:當(dāng)天氣惡劣（如臺風(fēng)、暴雨）、工作現(xiàn)場上方可能有物體落下等頭部可能遭受傷害的情況，應(yīng)及時佩帶，以保障自身安全。
4.3內(nèi)務(wù)管理
4.3.1 集體宿舍應(yīng)保持干凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象，被子棱角分明，床面平整，無皺褶，不積壓換洗衣物。安全員外出人數(shù)不超過不當(dāng)班安全員總?cè)藬?shù)的50%（不含50%）。
4.3.2安全員宿舍應(yīng)配備有效的緊急召集設(shè)施，如電話、警鈴等。
4.3.3床架、床板、涼席、被子應(yīng)擺平整齊，并做到干凈整潔，棱角分明。床下擺放的鞋，鞋尖須朝外，并保持干凈整齊，床鋪下不能有任何雜物。
4.3.4 牙刷、毛巾，水桶等日常用具必須按規(guī)定擺放并保持整齊干凈。衣服及其它生活用品必須存入指定的地方或柜內(nèi)，不能亂擺放，任何時候休息間內(nèi)不準晾掛衣物。
4.3.5 不得在宿舍內(nèi)接待客人，不得高聲喧嘩和做其它影響他人休息的事情或不正當(dāng)?shù)膴蕵?。嚴禁留宿外來人員。
4.3.6 嚴禁在公共區(qū)域內(nèi)赤膊。
4.3.7制定《宿舍管理制度》并懸掛在墻上。每天至少設(shè)一名內(nèi)務(wù)值日人員負責(zé)內(nèi)務(wù)。任何時候休息間、起居室和衛(wèi)生間都必須保持整潔。
4.4 交接班管理
4.4.1 巡邏崗和值班室都要設(shè)置登記本和相應(yīng)的表格，詳盡記錄當(dāng)班情況、交班注意事項、器械物品以及工具的相關(guān)情況等，交代給接班人并簽名認可。
4.4.2 接班人無論何種原因未能準時到崗或未辦理交接班手續(xù)時，當(dāng)班人員不得下班離崗。
4.4.3 接班人員應(yīng)該提前10分鐘到崗接班，交接以下事項：a．工作區(qū)域內(nèi)安全狀況；
b．工作區(qū)域內(nèi)各崗位人員裝備、器械情況；
c．當(dāng)天特別注意事項及安排處理事情的進度情況；
d. 鑰匙借用、領(lǐng)用情況記錄；物品保管情況等。
4.4.4 及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時任務(wù)。
4.5質(zhì)量記錄管理
4.5.1 登記本不得撕毀、亂畫或?qū)懶┡c上班無關(guān)的語言，不得交給外人查看，用完后由班長交還給管理處存檔。
4.5.2 安全班長每天檢查一次質(zhì)量記錄，并作好檢查記錄。
4.5.3 安全主管/主辦每周對安全現(xiàn)場質(zhì)量記錄及班組培訓(xùn)記錄進行全面檢查,并作好檢查記錄。
4.5.4 停車場票據(jù)由安全班長負責(zé)定期領(lǐng)用發(fā)放。
4.5.5 質(zhì)量記錄每月由班長負責(zé)回收存檔
5．質(zhì)量記錄表格
gzwy7.5.1-a01-f1? 《安全員交接班記錄表》
gzwy7.5.1-a01-01-f2 《安全員巡查記錄表》
第13篇 物業(yè)項目安全工作目標(biāo)管理考核辦法
物業(yè)項目安全工作目標(biāo)管理考核辦法為加強所屬各管理處安全工作的考核評比工作,確保各管理處安全工作目標(biāo)的順利實現(xiàn),根據(jù)市政府、市公安局有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。
一、基本原則:1.堅持'安全工作一票否決'的原則,安全工作目標(biāo)管理考核辦法是所屬各管理處年度管理工作考評中有關(guān)安全工作的規(guī)范要點,是對安全獎懲制度的細化,是安全檢查工作的標(biāo)準;
對未完成安全工作指標(biāo)及發(fā)生一般事故案件的管理處按安全獎懲制度處理。
2. 堅持'誰主管、誰負責(zé)'的原則及與公司簽定安全責(zé)任書的管理處、個人均應(yīng)遵守本考核辦法。
3. 堅持全面考核、綜合評定原則,考核工作以安全工作目標(biāo)為基礎(chǔ),實行百分達標(biāo)考核評比。
二、考核辦法:1.安全管理委員會負責(zé)具體考評工作。
2. 考核以《安全檢查內(nèi)容及標(biāo)準》結(jié)果為依據(jù),以歷次檢查得分為基數(shù)采取年終綜合評定的辦法。
3. 安全檢查辦法按《安全檢查制度》執(zhí)行。
4. 考評工作分月檢查、半年考評、年終評比。
5.考試評分辦法:
(1)評分標(biāo)準分值為:優(yōu)、良、差。
優(yōu):各項安全工作內(nèi)容95%以上達標(biāo)為先進。
良:各項安全工作內(nèi)容85%以上達標(biāo)為合格。
差:各項安全工作內(nèi)容85%以下為不合格。
(2)評分依據(jù):《安全檢查內(nèi)容及標(biāo)準》。
安全秩序部月檢查記錄。
公司級安全檢查記錄.6.考評組組長:副組長:孝評組成員:公司所屬各管理處負責(zé)人7.本辦法解釋權(quán)為公司安全管理委員會
三、考評獎罰辦法:1.獎勵:
(1)經(jīng)考核評比:歷次檢查成績?yōu)榱家陨险邽檫_標(biāo)管理處,獎勵管理處正職100元,副職70元,主管50元,領(lǐng)班30元,員工20元獎勵。
(2)對安全工作有特殊貢獻的部門、班組、個人(事跡參照安全獎懲制度相關(guān)條款)實行特殊獎勵(獎金待訂)。
2. 扣罰:
(1)經(jīng)考核評比:歷次檢查成績?yōu)椴畹墓芾硖帪椴贿_標(biāo)管理處,給予管理處正、副職相應(yīng)處罰(參照安全獎懲制度相關(guān)條款)。
(2)未能實現(xiàn)安全工作目標(biāo)的部門;
發(fā)生一般事故案件為成績差,按《安全獎懲制度》相關(guān)條款對管理處正副職及當(dāng)事人進行相應(yīng)處理。
第14篇 s物業(yè)項目能源控制的管理辦法
述職報告――15
附件10
物業(yè)項目能源控制的管理辦法
1.要求項目工程部在一個月內(nèi)做完以下工作,上報公司工程部。
1)項目設(shè)備設(shè)施的統(tǒng)計清單,(統(tǒng)計內(nèi)容包括,運行設(shè)備、備用設(shè)備、單臺設(shè)備功率、運行系數(shù)、)
2)項目目前各系統(tǒng)計量表的安裝情況,能否實現(xiàn)對設(shè)備單臺運行的單獨計量,不能實現(xiàn)單臺設(shè)備單獨計量的要提交加裝設(shè)備計量表的計劃。
3)物業(yè)辦公的主要用電設(shè)備和用電總功率。員工宿舍、員工食堂等用電的總功率,有無計量表,無計量表的要提交加裝計量表的計劃。
4)項目路燈、草坪燈、樓道等的總數(shù)量,單個燈口的功率,運行系數(shù)。
5)有地下室的項目必須申報地下室的用途、總面積、照明的燈具和照明總數(shù)量、功率。
6)項目綠地的總面積,綠地用水的水源,綠地用水是否有單獨計量表,無單獨計量表的要提交加裝計劃。
7)員工宿舍、員工食堂的用水有無單獨計量表。
8)物業(yè)管轄范圍內(nèi)總水表后共有多少分水表,每個分水表所計量的用水系統(tǒng)。
以上情況由公司工程部核實。
2.各項目能源控制的管理原則:
1)由公司工程部指導(dǎo)各項目對每月的能源費用進行測算,項目的能源費用必須嚴格控制在測算之內(nèi),如有超出測算的必須找出超支原因向公司工程部說明,由公司工程部分析原因,屬于測算有誤的要及時調(diào)整測算,屬于項目失職責(zé)任的要對項目經(jīng)理和主要負責(zé)人按有關(guān)規(guī)定進行處罰。所有項目的能源費用測算要上報物業(yè)總經(jīng)理。
2)凡是不能實現(xiàn)設(shè)備單臺計量的必須向公司工程部提交加裝計量表的改造計劃,并上報物業(yè)總經(jīng)理審批。
3)路燈、草坪燈、樓道燈未使用節(jié)能燈的由公司工程部統(tǒng)一購置節(jié)能燈,必須全部更換為節(jié)能燈。
4)辦公室、員工宿舍、食堂等嚴禁使用電暖設(shè)備取暖,原房屋未設(shè)計取暖設(shè)備的由公司工程部與項目研究安裝土暖氣設(shè)備報物業(yè)總經(jīng)理審批。
5)地下室使用日光燈設(shè)備的必須更換成節(jié)能型(v5)日光燈。
6)有中水設(shè)備的項目必須使用中水澆灌綠地,需要改造設(shè)備的由公司工程部與項目研究改造方案后上報物業(yè)總經(jīng)理審批。
7)辦公用水、宿舍用水、食堂用水由項目自行控制,按每人每月3噸水測算,超過測算的用水,從項目經(jīng)理工資中扣除超出費用。
第15篇 物業(yè)項目小區(qū)財務(wù)收支管理辦法-2
物業(yè)項目小區(qū)財務(wù)收支管理辦法(二)
根據(jù)集團公司對物業(yè)公司各小區(qū)實行指標(biāo)管理、獨立核算的要求,結(jié)合公司業(yè)務(wù)管理的需要,為了做好各小區(qū)財務(wù)收支管理工作,特制定本辦法。
一、預(yù)算管理
1、各小區(qū)物業(yè)部所有收支以預(yù)算管理為基礎(chǔ),沒有預(yù)算不得開支。
2、每月末各小區(qū)物業(yè)部根據(jù)年度經(jīng)濟指標(biāo)及下月預(yù)計情況,編制、上報下月收支預(yù)算。
3、收支預(yù)算由小區(qū)會計負責(zé)編制,經(jīng)小區(qū)物業(yè)經(jīng)理初審后,報物業(yè)公司、集團財務(wù)部審核,總裁批準后執(zhí)行。
4、各月度支出計劃的編制應(yīng)以各小區(qū)年度經(jīng)濟指標(biāo)為依據(jù),可在各月之間調(diào)節(jié),但各月總和不得超過年度指標(biāo)。
5、每月初各小區(qū)物業(yè)會計對上月預(yù)算執(zhí)行情況進行總結(jié),編制上月收支預(yù)算與執(zhí)行情況比較表,報物業(yè)公司匯總后報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。
6、預(yù)算內(nèi)支出按公司規(guī)定流程由小區(qū)物業(yè)部審核支付,超預(yù)算支出報物業(yè)公司、總裁審批后各小區(qū)支付。
二、收支規(guī)定
1、收據(jù)、發(fā)票及公章使用規(guī)定:
1)收據(jù)、定額停車費發(fā)票,由物業(yè)公司統(tǒng)一印制(或購買)、統(tǒng)一管理,設(shè)專人負責(zé),建立專門備查簿登記收據(jù)購、存、領(lǐng)、銷數(shù)量及號碼。
2)物業(yè)各小區(qū)設(shè)專人負責(zé)收據(jù)及定額停車費發(fā)票的領(lǐng)用、保管和繳銷。領(lǐng)用收據(jù)時檢查無缺聯(lián)、缺號后加蓋物業(yè)公司財務(wù)專用章,并在登記簿上登記領(lǐng)用時間、數(shù)量、起止號碼及領(lǐng)用人,同時交回前期已使用收據(jù)的存根聯(lián),以備查對。
3)收據(jù)的保管必須專人負責(zé)。如有遺失,追究保管人員責(zé)任。領(lǐng)用收據(jù)的小區(qū),如果人員變動,需在變動前到物業(yè)公司財務(wù)部交回收據(jù)并結(jié)清核銷。
4)各小區(qū)使用發(fā)票,為便于管理,應(yīng)到物業(yè)公司財務(wù)部統(tǒng)一開具。一般情況下應(yīng)以收據(jù)(第二聯(lián))換發(fā)票,所換發(fā)票的內(nèi)容應(yīng)與收據(jù)項目、金額完全一致,用以換取發(fā)票的收據(jù)作為發(fā)票記賬聯(lián)的附件,留物業(yè)公司統(tǒng)一保管。對于需要先開發(fā)票后付款的業(yè)主,出納(或物業(yè)管理員)根據(jù)收費通知單開具發(fā)票,并在物業(yè)財務(wù)部做好登記,款項入賬后核銷。
5)收據(jù)填寫要求:
①據(jù)實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫,不得弄虛作假,做到準確無誤。
②字跡清楚,不得涂改。如有錯誤,全部聯(lián)次蓋“作廢”章或?qū)懨鳌白鲝U”字樣,再另行開具。
③全部聯(lián)次一次填開,上下聯(lián)的內(nèi)容金額一致。
6)各小區(qū)的收費通知專用章只能用于催款通知,不能用做其它用途;除此公章外,小區(qū)不得再有其它公章。
2、收款規(guī)定
1)各小區(qū)收款必須使用從物業(yè)公司領(lǐng)用、加蓋物業(yè)公司財務(wù)專用章的統(tǒng)一票據(jù)。其他任何票據(jù)或未加蓋財務(wù)專用章的票據(jù)不得使用。
2)已收現(xiàn)金款項必須在當(dāng)天交由出納核對、辦理相關(guān)手續(xù)妥善保管,并及時入賬。
3)以轉(zhuǎn)帳方式收款應(yīng)及時與物業(yè)公司財務(wù)、集團財務(wù)辦理進帳、轉(zhuǎn)帳相關(guān)手續(xù),并及時做帳務(wù)處理。
4)物業(yè)公司財務(wù)部可隨時檢查使用票據(jù)的人員是否及時將所收款項按規(guī)定上交,并定期對整本已使用完的收據(jù)核查是否交納入賬,并進行核銷。
3、支出規(guī)定
1)工資費用。各小區(qū)財務(wù)人員根據(jù)本小區(qū)當(dāng)月考勤表,計算本月員工的應(yīng)付工資,填制工資卡,交小區(qū)經(jīng)理簽字后,報物業(yè)總公司人事部門審核,人事部門在對員工的出勤及人員變動核對無誤后,報物業(yè)公司總經(jīng)理審批,總經(jīng)理同意后方可發(fā)放。
2)員工福利費。對于員工福利品的發(fā)放,如:防暑降溫品、節(jié)日禮品等,各小區(qū)根據(jù)自己實際情況,本著節(jié)約原則,自行擬定方案及所需資金等情況呈報物業(yè)公司總經(jīng)理,同意后方可實施。
3)維修費用。小區(qū)工程維修費用,審批程序是:物業(yè)公司總經(jīng)理→預(yù)算部→總工辦→總裁。
4)差旅費、辦公費、電話費、清潔衛(wèi)生費、保安費、業(yè)務(wù)招待費、綠化費、社會保險費等以各小區(qū)所報支出預(yù)算為依據(jù),預(yù)算內(nèi)的此類費用由經(jīng)辦人填制費用報銷單,小區(qū)經(jīng)理批準即可報銷。會計人員應(yīng)在原始票據(jù)審核方面嚴格把關(guān),用于報銷的原始票據(jù)應(yīng)符合國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,除特殊情況外必須是發(fā)票,單據(jù)項目必須填寫齊全,特別是本公司全稱、地點、費用項目等必須準確無誤,票據(jù)應(yīng)整潔,無涂抹修改。對于不符合上述規(guī)定的票據(jù),財務(wù)人員應(yīng)拒收。對于超出預(yù)算的上述費用項目,應(yīng)呈報物業(yè)公司,說明情況,闡明超支原因,經(jīng)物業(yè)公司總經(jīng)理同意后,報總裁批準,總裁同意后方可實施。
5)水電費。水電費屬于小區(qū)的代收代繳項目,應(yīng)遵循?？顚Ｓ迷瓌t,即本月收取的水電費必須首先用于保證該期水電費的支付。小區(qū)不得以此類收款支付日常的費用開支,以免影響水電費的正常支付。
6)對于各小區(qū)需要轉(zhuǎn)賬結(jié)算的各項支出,經(jīng)小區(qū)經(jīng)理核準簽字,送物業(yè)公司財務(wù)審核后,在支票簽發(fā)登記本上進行登記,加蓋財務(wù)專用章及法人章進行支付。
4、資金報表:
1)每天由各小區(qū)出納報資金表給物業(yè)公司財務(wù),由物業(yè)公司財務(wù)匯總后報公司領(lǐng)導(dǎo)。
2)報表需注明當(dāng)天款項的增加、減少情況說明。
三、會計核算
1、統(tǒng)一設(shè)置以下會計科目:
1)主營業(yè)務(wù)收入:主要核算物業(yè)小區(qū)向業(yè)主(或物業(yè)使用人)收取的物業(yè)管理費;
2)其他業(yè)務(wù)收入:主要核算小區(qū)收取的停車費、裝修管理費、寬網(wǎng)費、攤位費、特約維修費等;
3)主營業(yè)務(wù)成本:主要核算物業(yè)水電維修、保潔及綠化等部門發(fā)生的費用;下設(shè)明細科目:工資、福利費、維修費、電話費、保潔費、勞動保護費、保安費、社保費及其他。
4)管理費用:主要核算行政管理部門發(fā)生的費用。下設(shè)明細科目:工資、福利費、差旅費、辦公費、電話費、業(yè)務(wù)招待費、社會保險費及其他;
5)其他應(yīng)收(應(yīng)付)款:主要核算代收代繳款項及裝修期間的保證金等。
2、會計報表
1)各小區(qū)財務(wù)結(jié)賬日期為月末最后一天。
2)小區(qū)會計人員應(yīng)于次月的3日以前將各小區(qū)的會計報表經(jīng)小區(qū)經(jīng)理簽字后報物業(yè)總公司財務(wù)部,有個人所得稅的小區(qū)應(yīng)將其扣繳的個人所得稅的明細單附后,以便總公司統(tǒng)一申報。
3)小區(qū)會計每月25日前根據(jù)年度指標(biāo)上報下月費用預(yù)算,次月10日前編報上月預(yù)算執(zhí)行情況報表。
四、檔案保管
1、已使用的收據(jù)記帳聯(lián)由各小區(qū)財務(wù)保管,存根聯(lián)繳銷后交由物業(yè)公司財務(wù)進行保管。
2、小區(qū)財務(wù)檔案應(yīng)按財政部《會計檔案管理辦法》規(guī)范要求進行整理、裝訂、歸檔。
3、
當(dāng)年會計檔案由小區(qū)會計負責(zé)保管,次年建立新帳后應(yīng)將上年全部財務(wù)檔案移交物業(yè)公司財務(wù)人員負責(zé)保管。
五、檢查控制
1、各小區(qū)會計每月須對小區(qū)出納的財務(wù)工作進行檢查,包括收據(jù)的填開、領(lǐng)用、繳銷;原始單據(jù)的歸檔、保管;賬簿登記、賬證相符情況;現(xiàn)場盤點庫存現(xiàn)金,賬實相符情況。并對檢查內(nèi)容以書面形式經(jīng)雙方簽字確認后上報物業(yè)公司財務(wù)。
2、各小區(qū)出納應(yīng)對物業(yè)管理員的收費工作進行檢查監(jiān)督,對于有不符合“收據(jù)發(fā)票使用規(guī)定”及“收款規(guī)定”的行為,應(yīng)及時上報。
3、各小區(qū)會計每月須與集團公司核對往來款,并簽署對帳單,確保雙方帳務(wù)清楚。
4、物業(yè)公司財務(wù)應(yīng)對各小區(qū)領(lǐng)用、繳銷票據(jù)及時核檢,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。
5、物業(yè)公司財務(wù)和集團公司財務(wù)應(yīng)對各小區(qū)財務(wù)收支情況進行不定期聯(lián)合檢查或抽查。
6、根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)安排,聘請外部的會計師事務(wù)所對物業(yè)公司各小區(qū)財務(wù)收支執(zhí)行情況進行年度專項審計。
六、相關(guān)責(zé)任
1、物業(yè)小區(qū)各出納對現(xiàn)金的收支負有直接責(zé)任,小區(qū)會計負有監(jiān)管責(zé)任,小區(qū)物業(yè)經(jīng)理負有管理責(zé)任。
2、禁止私設(shè)帳外帳、收款不入帳等,禁止不使用統(tǒng)一規(guī)定票據(jù)收款、私刻公章等,否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)直接上報總裁嚴肅處理。
3、會計檔案滅失追究保管會計責(zé)任。
4、由于不按本管理辦法操作給公司造成經(jīng)濟損失的,由相關(guān)責(zé)任人全額賠償。
