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第1篇 住宅小區(qū)入伙管理方案
住宅小區(qū)項(xiàng)目入伙管理方案
一、入伙管理要點(diǎn)
_提示業(yè)主在入住前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作,以免辦理手續(xù)時徒勞往返。
_為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時,應(yīng)程序順暢,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī)。
_即時完成入伙注記。
_受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時守約、保證質(zhì)量。
二、業(yè)主入伙流程
我們將根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況與開發(fā)商一起指定合適的業(yè)主入伙流程,保證業(yè)主入伙的便捷和高效率。以下流程圖僅供參考。
三、入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
_入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。
_入伙各項(xiàng)資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立客戶檔案。
_入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確,做到日結(jié)月清、帳表相符。
_特約服務(wù)手續(xù)齊全,收費(fèi)合理,守時守約,保證質(zhì)量。
_內(nèi)部手冊登記及時,即時完成注記。
_入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。
四、入伙作業(yè)檢查規(guī)范
為了保證___鳳凰城住宅小區(qū)入伙工作正常有序,管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。
_集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié),發(fā)現(xiàn)問題,分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求,用書面通知相關(guān)人員整改,對確屬運(yùn)作上的不完善處,經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。
_正常情況入伙階段,管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料,收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書面通知并整改。
第2篇 住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理人員配備管理方案
住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理人員配備、管理方案
一、管理、操作人員配備原則
1、堅持“先培訓(xùn),后上崗”,管理人員100%持證上崗
2、堅持文化素質(zhì)與實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的原則
3、堅持公司內(nèi)部調(diào)劑為主和面向社會招聘為輔的原則
4、堅持一技多能,一人多崗的原則
二、管理操作人員配備數(shù)量
三、人員配備比例
隨著管理方式,管理手段的現(xiàn)代化,物業(yè)管理隊伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生重大變化。針對小區(qū)的特點(diǎn),我們要求物業(yè)管理人員必須是一專多能,實(shí)行一崗多職,真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”(行政、保安、日常服務(wù))。在管理隊伍的建設(shè)上,我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式,運(yùn)用激勵機(jī)制,充分調(diào)動全體員工的工作積極性,嚴(yán)格考核,確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
四、員工管理
1、員工錄用考核及獎懲、淘汰制度
(1)確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘
我們公司在多年物業(yè)管理工作的實(shí)踐中形成了一套自己的用人標(biāo)準(zhǔn),比較突出的做法是:重品德修養(yǎng),熱愛物業(yè)管理服務(wù)行業(yè),講奉獻(xiàn)、能吃苦;重工作能力,要求員工一專多能;重學(xué)歷水平,堅持在高學(xué)歷中選擇錄用管理人員。管理隊伍年齡要求因崗位而異,合理優(yōu)化,既穩(wěn)健經(jīng)營,同時又充滿銳氣。
(2)績效報酬、規(guī)范管理
我公司人員的組織靠的是嚴(yán)格、可見的企業(yè)規(guī)范,在明確各級人員的崗位職
責(zé)和權(quán)利下,建立一套合理公正的獎勵制度,依據(jù)工作中的表現(xiàn)確立不同的報
酬工資福利系統(tǒng),通過規(guī)范化的iso9002:2000質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作。
(3)素質(zhì)評價、績效考核
人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。通過實(shí)踐我們總結(jié)出管理人員素質(zhì)評價體系,對員工進(jìn)行全面客觀的評鑒,各級人員均有詳細(xì)的績效考核指標(biāo),業(yè)績的好壞、質(zhì)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過量化在分析圖上反映出來。使考核起到獎勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的良性作用,同時使員工有壓力感、責(zé)任感和緊迫感,并實(shí)行5%淘汰率。
(1)激勵驅(qū)動,(2)留住人才
實(shí)踐證明,企業(yè)想要保持長久的活力,就要有良好的激勵機(jī)制和文化機(jī)制,鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作;通過企業(yè)文化活動的形式,培養(yǎng)團(tuán)隊精神,增強(qiáng)團(tuán)隊意識和群體的凝聚力。
2、服務(wù)人員的素質(zhì)要求(服務(wù)人員素質(zhì)要求詳見下表)
___項(xiàng)目管理處服務(wù)人員的崗位職責(zé)及素質(zhì)要求
分類崗位職責(zé)具備條件
管理處 主任全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。大專學(xué)歷,有5年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng),有物業(yè)管理上崗證書,具開拓創(chuàng)新精神。
副主任協(xié)助主任負(fù)責(zé)全面工作,主任不在時履行主任職責(zé)。大專學(xué)歷,有5年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng),有物業(yè)管理上崗證書,具開拓創(chuàng)新精神。
服務(wù)中心主管負(fù)責(zé)接待投訴、社區(qū)文化、財務(wù)收費(fèi)。初級以上職稱,熟悉物業(yè)管理法規(guī)及運(yùn)作環(huán)節(jié),有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力,具有物業(yè)管理上崗證書。
保安部 隊長負(fù)責(zé)小區(qū)的治安和車輛管理工作復(fù)、轉(zhuǎn)軍人,黨員,軍事素質(zhì)優(yōu)秀,熟悉治安防盜報警系統(tǒng)運(yùn)用,具有保安人員上崗證。
保安隊員治安防范、消防、車輛管理、突發(fā)事件處理。退役軍人,35歲以下,體貌端正、反應(yīng)敏捷,作風(fēng)正派,掌握基本知識和基本維修技能。
綜合管理部 負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)房屋管理維修、工程維修、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)工作。初級以上職稱,熟悉房屋土建、水電的管理運(yùn)作,具有物業(yè)管理上崗證書和專業(yè)技術(shù)證書。
綠化工綠化養(yǎng)護(hù)精通綠化養(yǎng)護(hù)技能,掌握園林綠化技藝。
清衛(wèi)工衛(wèi)生保潔吃苦耐勞、體貌端正。
維修工負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施維護(hù),維修工作及業(yè)主家的零星維修。技術(shù)精湛,吃苦耐勞。
清運(yùn)工負(fù)責(zé)清運(yùn)小區(qū)的生活垃圾及零星裝修垃圾。吃苦耐勞,身體健康,工作負(fù)責(zé)。
3、管理處年度員工培訓(xùn)計劃表
表一:培訓(xùn)月份培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)對象培訓(xùn)地點(diǎn)
一《條例》問答總經(jīng)理全體管理人員另定
二人事管理技巧副總經(jīng)理全體管理人員另定
三公共關(guān)系學(xué)外聘全體管理人員另定
四常用設(shè)備自控原理及維護(hù)內(nèi)部師資設(shè)備主管及設(shè)備責(zé)任人另定
五客戶處理內(nèi)部師資全體管理人員另定
六經(jīng)濟(jì)合同法外聘全體管理人員另定
七怎樣有效地激勵下屬內(nèi)部師資全體管理人員另定
八物業(yè)管理相關(guān)法則外聘全體管理人員另定
九房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識外聘全體管理人員另定
十供配電設(shè)備原理及維護(hù)內(nèi)部師資設(shè)備主管及設(shè)備責(zé)任人另定
十一人際溝通技巧內(nèi)部師資全體管理人員另定
十二物業(yè)管理電腦軟件及運(yùn)用外聘全體管理人員另定
管理處年度員工培訓(xùn)計劃表表二:
培訓(xùn)月份培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)對象培訓(xùn)地點(diǎn)
一員工守則強(qiáng)化培訓(xùn)內(nèi)部師資管理處全體員工另定
二工作技巧及服務(wù)內(nèi)部師資管理處全體員工另定
三增強(qiáng)工作質(zhì)量意識培訓(xùn)內(nèi)部師資管理處全體員工另定
四怎樣搞好班組團(tuán)結(jié)內(nèi)部師資班組長另定
五消防安全知識錄像內(nèi)部師資管理處全體員工另定
六實(shí)用禮儀內(nèi)部師資管理處全體員工另定
七怎樣搞好內(nèi)部管理內(nèi)部師資班組長另定
八法律常識內(nèi)部師資管理處全體員工另定
九怎樣切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量內(nèi)部師資管理處全體員工另定
十簡易維修常識內(nèi)部師資管理處全體員工另定
十一物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識內(nèi)部師資班組長另定
十二急救常識內(nèi)部師資管理處全體員工另定
第3篇 住宅小區(qū)二次裝修管理方案
住宅小區(qū)項(xiàng)目二次裝修管理方案
入住后,隨之而來的將是房屋二次裝修的高峰期,為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全,維護(hù)居住區(qū)的統(tǒng)一、美觀,我們將以房屋結(jié)構(gòu)、外觀.防水、違章搭建、裝修秩序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點(diǎn),嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理(二次裝修管理制度及流程詳見z物業(yè)操作手冊文件)。
一、加強(qiáng)宣傳、正確引導(dǎo)
針對__.鳳凰城的特點(diǎn),制訂詳細(xì)的《裝修管理指南》,在入伙辦理手續(xù)時發(fā)放給業(yè)主,同時管理處為業(yè)主提供必要的房屋結(jié)構(gòu)圖紙,指導(dǎo)業(yè)主合理進(jìn)行二次裝修。
二、嚴(yán)格審批、加強(qiáng)巡查
根據(jù)對二次裝修管理的經(jīng)驗(yàn),我們在__.鳳凰城裝修管理中注重于以下步驟:
_在二次裝修的審批過程中,建立管理處相關(guān)主管初審,管理處經(jīng)理審批的二級審批責(zé)任制,強(qiáng)化審批責(zé)任。
_加強(qiáng)對施工隊伍的管理,實(shí)施“二證一書”制度,要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”,并簽訂“二次裝修責(zé)任書”,同時要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修服務(wù)費(fèi)。
_加強(qiáng)裝修過程的監(jiān)督,各專業(yè)的管理服務(wù)人員必須掌握二次裝修管理的基本知識及管理要點(diǎn),并在入伙前著重給予培訓(xùn)。
_在裝修期間,成立以行政、工程及安全護(hù)衛(wèi)為成員的二次裝修聯(lián)合管理組。目的就是在裝修高峰期間,對裝修過行更有效的管理和監(jiān)控,并強(qiáng)調(diào)下列監(jiān)管重點(diǎn):
_為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建,我們在實(shí)際工作中,除要求項(xiàng)目主管的例行巡查外,管理處護(hù)衛(wèi)員、清潔等各崗位也對二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)督,消除管理盲點(diǎn),形成立體交叉式的裝修監(jiān)督網(wǎng)紹,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。
_為防止房屋裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問題,我們將在施工裝修審核前與業(yè)主做好相關(guān)位置的防水交接,并要求施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處理,裝修竣工驗(yàn)收時重點(diǎn)對這些部進(jìn)行二次驗(yàn)收。
_為維持居住區(qū)裝修秩序及安全,我們將加強(qiáng)對施工隊的管理,狠抓消防安全,控制未經(jīng)允許的動火作業(yè);實(shí)施外來入員準(zhǔn)入制度,嚴(yán)格管制各出入□,對搬出物品一律取得業(yè)主同意后登記后放行;嚴(yán)格控制施工的時間及裝修垃圾的清運(yùn),消除裝修帶來的噪音和垃圾污染。
三、依法管理、以理服人
對違章裝修的施工單位我們將以說服教育為主,勸其整改。對整改不良的我們將以裝修責(zé)任書為依據(jù),要求其限期整改并上報主管部門。對極個別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主,我們將積極采取法律途徑予以解決,確保居住區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好,維護(hù)業(yè)主的共同利益。
四、謹(jǐn)慎驗(yàn)收、不留隱患
我們將著重驗(yàn)收房屋結(jié)構(gòu)、外觀及上下水、供暖管道、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量,對隱蔽工程要求施工單位每完成一項(xiàng)必須事先向管理處申報,經(jīng)管理處驗(yàn)收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。房屋二次裝修完成后我們將依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收,同時建立裝修回訪制度,在裝修完畢后的二個月內(nèi),我們將再次上門復(fù)查,對復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅決消除。
第4篇 爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)方案承諾
爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)方案與承諾
(1)創(chuàng)優(yōu)方案
指導(dǎo)思想
以業(yè)主、用戶滿意為宗旨,以國家物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為榜樣,以達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)為目標(biāo),通過爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)活動,樹立良好的企業(yè)形象,提高物業(yè)管理服務(wù)隊伍的整體素質(zhì)和小區(qū)的管理水平。
具體目標(biāo)
a.房屋及維修管理方面:
房屋外觀完好、整潔,定期清潔。
小區(qū)內(nèi)有明顯指示標(biāo)志:交通指示牌、小區(qū)平面圖及樓宇和單元標(biāo)識等。
房屋完好率達(dá)到98%以上。
無違章搭建。
房屋維修及時率98%以上,零星修理合格率100%,做好回訪及記錄。
檔案管理完善,有專人管理,做到完整、清晰、安全、正確。
b.設(shè)備管理方面:
小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)備圖紙、資料齊全,管理到位。
設(shè)備良好,運(yùn)行正常,無事故隱患,保養(yǎng)檢修制度完善。
每日有設(shè)備運(yùn)行記錄,操作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)程。
消防設(shè)施完好,可隨時啟用。
安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備完好,使用正常。
c.市政公用設(shè)施管理方面:
小區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施完好,不隨意改變用途。
供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全,運(yùn)行正常。
道路暢通,路面平坦。
交通管理規(guī)范,車輛停放有序。
污水排放通暢。
d.環(huán)境衛(wèi)生管理方面:
小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾房、垃圾箱、果皮雜物箱等保潔設(shè)施。
小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔,垃圾日產(chǎn)日清,生活垃圾實(shí)行袋裝化。
根據(jù)季節(jié)投放滅蟲除四害藥物,派專人管理。
做好憑證飼養(yǎng)寵物的宣傳,小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁飼養(yǎng)家禽,并經(jīng)常檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。
小區(qū)內(nèi)道路、公共場所、樓道、地下室等公共部位保持清潔,不留死角,不隨意堆放雜物或占用。
小區(qū)內(nèi)無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂涂亂劃現(xiàn)象。
高壓水泵、水池有嚴(yán)密的管理措施,二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單應(yīng)具全。
e.綠化管理方面:
按小區(qū)規(guī)劃要求做好綠化的培植、養(yǎng)護(hù)。
小區(qū)公共綠地不占用,不隨意改變用途,保證小區(qū)綠地率。
合理分布樹、花的種植,做到四季長綠,月月花香,充滿生機(jī)。
綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí),無破壞、踐踏現(xiàn)象。
f.治安管理方面
小區(qū)實(shí)行封閉式管理,采取常規(guī)防范和技術(shù)防范相結(jié)合的防范措施,確保安全。
小區(qū)實(shí)行24小時保安值班、巡邏制度。
小區(qū)內(nèi)安全監(jiān)控系統(tǒng)有專職人員管理,并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)制度和紀(jì)律。
思想重視,制度落實(shí),以防為主,使小區(qū)內(nèi)無重大責(zé)任火災(zāi)、交通事故及刑事案件。
保安人員服裝整齊,儀容端莊,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn),言語文明。
危及住戶安全處設(shè)有明顯標(biāo)志,并落實(shí)防范措施。
重視對保安人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
g.財務(wù)管理方面:
建立規(guī)范的財務(wù)管理制度。
嚴(yán)格遵守國家財經(jīng)紀(jì)律和公司有關(guān)規(guī)章制度。
為住戶提供多項(xiàng)便民有償服務(wù),以業(yè)養(yǎng)業(yè),增收節(jié)支,做到管理經(jīng)費(fèi)收支平衡,爭取略有盈余。
h.社區(qū)文化建設(shè)方面:
充分利用小區(qū)的娛樂場所和設(shè)施,定期組織開展健康有益的社區(qū)文化活動,比如:游泳比賽、書法比賽、籃球比賽和健身指導(dǎo)等。
積極配合社區(qū)開展各項(xiàng)公益活動。
半年開展一次征詢住戶意見活動,及時了解住戶需求信息,調(diào)整服務(wù)內(nèi)容,使住戶滿意率達(dá)到95%以上。
提倡住戶互幫互助,文明居住,關(guān)心病殘者、老人、婦女及兒童。
積極開展精神文明建設(shè),使住戶能自覺遵守小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。
(2)實(shí)施辦法
a.建立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組:
創(chuàng)建全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組,由公司領(lǐng)導(dǎo)任組長,負(fù)責(zé)創(chuàng)建活動的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)工作;各部門負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員,負(fù)責(zé)創(chuàng)建活動的指導(dǎo)工作。
b.制訂實(shí)施計劃:
根據(jù)創(chuàng)建活動的總體安排,制訂切實(shí)可行的實(shí)施計劃,要把創(chuàng)建活動與日常管理結(jié)合起來,把創(chuàng)國優(yōu)與創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)結(jié)合起來,把長遠(yuǎn)目標(biāo)與眼前工作結(jié)合起來,通過開展創(chuàng)建活動,真正帶動各項(xiàng)工作。
c.強(qiáng)化各項(xiàng)管理制度:
要借創(chuàng)建活動的東風(fēng),建立、健全各項(xiàng)管理制度,以制度促進(jìn)管理,使各項(xiàng)管理規(guī)范化、科學(xué)化、制度化,做到有章可循、違章必究。
d.加強(qiáng)檢查、督導(dǎo):
對創(chuàng)建活動要經(jīng)常進(jìn)行檢查、督導(dǎo),及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。對存在的問題,要認(rèn)真查找原因,尋求解決的辦法,不搞花架子,不做表面文章,確保創(chuàng)建活動健康開展,取得成效。
(3)獎懲措施
在創(chuàng)建全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)活動中,對表現(xiàn)突出、成績卓越者,將給予獎勵,獎勵標(biāo)準(zhǔn)另定;對表現(xiàn)低劣、工作不力者,將給予批評,并酌情給予行政處分。
(4)創(chuàng)優(yōu)計劃
時間工作性質(zhì)工作內(nèi)容
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備階段組建創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組:設(shè)組長一名,成員若干名。為確保創(chuàng)建工作有組織有計劃地開展,建立創(chuàng)建工作領(lǐng)導(dǎo)小組例會,每半月召開一次工作例會,總結(jié)上一階段的工作,對發(fā)現(xiàn)的問題及時確立解決方案。安排本期創(chuàng)建工作,計劃落實(shí)情況。
開展宣傳動員工作,為保證創(chuàng)建工作的順利開展,在創(chuàng)建過程中開展宣傳動員工作,使全體員工積極參與到創(chuàng)建工作中去,齊心協(xié)力完成創(chuàng)建活動。
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)實(shí)施階段依照市達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自我初評,通過初評尋找差距,并就相關(guān)問題的解決落到人,及時進(jìn)行整改。
將問題進(jìn)行整改,根據(jù)市達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合iso9000質(zhì)量保證體系的相關(guān)程序文件及工作規(guī)程對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改,并進(jìn)行跟蹤檢查,以確保問題整改的及時性和有效性,最終達(dá)所制訂的目標(biāo)。
迎檢階段根據(jù)市創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的評分標(biāo)準(zhǔn),組織創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組成員對小區(qū)的管理進(jìn)行自評、自檢,做好考評驗(yàn)收工作。
創(chuàng)市(省)優(yōu)階段總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、積累資料,提高管理水平和服務(wù)水準(zhǔn)。
根據(jù)評審結(jié)果,繼續(xù)保持達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn),對未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)不足之處加以整改,在達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步
提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平,力爭在達(dá)到市(省)優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。
創(chuàng)國優(yōu)階段總結(jié)創(chuàng)市(省)優(yōu)的經(jīng)驗(yàn),發(fā)揚(yáng)成績,改進(jìn)不足。
第5篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（3）
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(3)
第二節(jié)、銷策劃階段介入
營銷策劃階段包括:
物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內(nèi)容和簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。
物業(yè)管理模式研究:
通過對新物業(yè)管理項(xiàng)目的深入了解和調(diào)研分析,以及對目標(biāo)客戶群的需求調(diào)研分析,獲得該項(xiàng)目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進(jìn)的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應(yīng)密切結(jié)合項(xiàng)目管理特色,可以管理服務(wù)概念為主提出,如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶助理”管理模式等。
服務(wù)內(nèi)容按照項(xiàng)目的特點(diǎn)及客戶群體,結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力及服務(wù)成本測算,有針對性的提出服務(wù)內(nèi)容,如家政服務(wù)、家教服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、禮儀服務(wù)、代購服務(wù)、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務(wù)及社區(qū)文體服務(wù),并對以上服務(wù)內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化,重點(diǎn)展示改進(jìn)、創(chuàng)新的服務(wù)內(nèi)容。
完整的物業(yè)管理概念和模式推出前,需要獲得地產(chǎn)公司的批準(zhǔn),并與樓盤營銷相結(jié)合,必要時物業(yè)可在銷售現(xiàn)場進(jìn)行推介和答疑。
編制《物業(yè)管理方案》:
在項(xiàng)目正式完成營銷推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,它是物業(yè)公司對物業(yè)管理服務(wù)工作的全面策劃,同時也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》重要依據(jù)。
1.編制程序
地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書,并提供詳細(xì)的項(xiàng)目資料。
物業(yè)對項(xiàng)目及周邊情況的考察和調(diào)研。
制訂編制計劃落實(shí)責(zé)任人,完成項(xiàng)目物業(yè)管理方案初稿。
召集專題會議,修改補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容。
報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱,并組織召開物業(yè)管理方案評審會。
在該項(xiàng)目物業(yè)管理方案評審會上,向地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門介紹方案主要內(nèi)容,聽取評審意見。
根據(jù)地產(chǎn)評審意見,修改方案,定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批后,組織實(shí)施。
2.物業(yè)管理方案包含內(nèi)容
物業(yè)管理方案中應(yīng)包含管理模式、服務(wù)內(nèi)容、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方式、資源要求及管理費(fèi)測算等內(nèi)容。
簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》
《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后,據(jù)此與地產(chǎn)簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》,并在房屋銷售時協(xié)助地產(chǎn)購買者簽訂《業(yè)主臨時公約》。
銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理
1.人員籌備:依據(jù)營銷現(xiàn)場的要求配備相應(yīng)工作人員; 并對工作人員進(jìn)行禮儀、售樓知識、物業(yè)管理專業(yè)知識等崗前培訓(xùn)工作;進(jìn)行崗前考核,合格者上崗。
2.規(guī)范管理:編寫各崗位工作說明書,服務(wù)操作流程,使工作標(biāo)準(zhǔn)化、模板化如《售樓處服務(wù)操作規(guī)程》、《樣板房服務(wù)操作規(guī)程》等。
3.溝通:定期與營銷中心負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通,了解營銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況;不定時與營銷人員溝通,了解現(xiàn)有工作的不足之處,并及時進(jìn)行整改;每月以簡報的形式向地產(chǎn)相關(guān)部門匯報當(dāng)月的工作情況及下月的工作計劃。
4.日常管理:不定時檢查、督促員工做好現(xiàn)場接待、服務(wù)、秩序維護(hù)及物品等的管理工作;配合營銷做好樓盤推廣活動,落實(shí)相應(yīng)工作;及時對客戶信息進(jìn)行跟蹤、處理、回訪;
營銷策劃階段應(yīng)注意事項(xiàng):
物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容,根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料,地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn),根據(jù)地產(chǎn)委托要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣,了解客戶情況,進(jìn)行客戶調(diào)查,并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。
第三節(jié) 施工建設(shè)階段介入
物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗(yàn)收前5-6個月。
施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容
1.成立工程介入小組,一般 2~3 人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧,并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接,及時回復(fù)物業(yè)的建議。
2.介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn),發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度,通常可通過建立一套報表體系來實(shí)施,報表包括的主要內(nèi)容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。
3.實(shí)行填報前期介入情況周報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門,并跟進(jìn)所呈報問題解決情況。
4.物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會,及時溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。
5.物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo),并跟進(jìn)問題整改落實(shí)情況。
物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)
1.了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目,加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。
2.地下室工程
地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng):
a) 無論采取何種防水設(shè)計施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防
水工程施工。
b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時,除嚴(yán)格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外,應(yīng)重點(diǎn)檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時,應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工;養(yǎng)護(hù)時間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控,此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。
c) 采用水泥砂漿防水層,除按設(shè)計及規(guī)范施工外,應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。
3.回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開裂等問題。因此,應(yīng)對此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控,有問題應(yīng)堅決要求返工,否則后患無窮。
4.樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。
a) 鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查,同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。
b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí),出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致維修困難,故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。
5.砌筑工程
建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
6.裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵,應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。
b)內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。
c) 地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理,注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。
7.門窗工程
木門與墻體接合處,由于材質(zhì)的差別,經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。
8.給排
水工程
a)給水工程:如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi),則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
第四節(jié) 驗(yàn)收階段介入
接管驗(yàn)收定義:
物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時,以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗(yàn)收,內(nèi)容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。
成立驗(yàn)收小組制定驗(yàn)收計劃:
1.由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個月成立物業(yè)接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術(shù)人員、職能部門人員、管理處人員并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的教育或培訓(xùn)。
2.物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報總經(jīng)理審批,物業(yè)接管計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容:
a) 物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單;
b) 小組人員分工;
c) 接管日程安排;
d) 其他(如提前介入在建工程驗(yàn)收等)。
3.小組組長擬定接管計劃時應(yīng)注意,圖紙資料應(yīng)至少提前于現(xiàn)場十五天完成驗(yàn)收。
圖紙資料的驗(yàn)收
1.應(yīng)予驗(yàn)收的圖紙資料一般應(yīng)包括:
a) 全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);
b) 施工承包合同復(fù)印件;
c) 機(jī)電設(shè)備使用說明書;
d) 電梯使用許可證;
e) 隱蔽工程驗(yàn)收記錄(涉及物業(yè)管理過程的項(xiàng)目);
f) 供水、供電的指標(biāo)批文;
g) 供氣系統(tǒng)驗(yàn)收證明(含指標(biāo)批文);
h) 智能化系統(tǒng)驗(yàn)收證明;
i) 消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明;
j) 接地電陰檢測記錄;
k) 防雷引下線焊接記錄;
l) 地下管網(wǎng)竣工圖;
m) 設(shè)備供貨合同復(fù)印件;
n) 其他資料。
物業(yè)的驗(yàn)收
1.房屋及分戶(層)設(shè)施的驗(yàn)收
a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況;
b) 供水、供電情況;
c) 水、電設(shè)施,潔具及其他設(shè)施(按設(shè)計及房屋銷售合同規(guī)定);
d) 智能化設(shè)備情況;
e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設(shè)施)。
2驗(yàn)收要求
a) 房屋本體和分戶(層)設(shè)施符合設(shè)計要求和具備使用條件。
b) 質(zhì)量和使用功能必須符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》,驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收情況記錄于《房屋及公共設(shè)施接管驗(yàn)收交接表》、《工程驗(yàn)收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并提交接管小組組長。
3.公共設(shè)施驗(yàn)收
a) 給排水系統(tǒng);
b) 供電系統(tǒng);
c) 燃?xì)庀到y(tǒng);
d) 空調(diào)系統(tǒng);
e) 消防系統(tǒng);
f) 通訊系統(tǒng);
g) 安防系統(tǒng);
h) 電梯系統(tǒng);
i) 園林綠化系統(tǒng);
j) 道路、照明系統(tǒng);
k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。
4.驗(yàn)收要求:
a) 公共設(shè)施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;
b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設(shè)施系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。
c) 對燃?xì)庀到y(tǒng),接管小組應(yīng)索取有關(guān)專業(yè)公司驗(yàn)收合格證明。
d) 對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應(yīng)索取有關(guān)專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗(yàn)收合格證明。
e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗(yàn)驗(yàn)收合格證明。
f) 系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合設(shè)計圖、說明書及安裝合同的有關(guān)規(guī)定。
g) 園林綠化系統(tǒng)應(yīng)符合綠化設(shè)計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收情況記錄于《工程驗(yàn)收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并將記錄表提交小組組長。
5.物業(yè)接管小組在接管理驗(yàn)收前應(yīng)組織相關(guān)人員對接管物業(yè)的圖紙及技術(shù)文件進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究,在驗(yàn)收組織驗(yàn)收時,應(yīng)提前至少一天確定驗(yàn)收時間并通知相關(guān)人員。
6.驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)驗(yàn)收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進(jìn)完善情況,該單由移交單位代表和驗(yàn)收人簽字后,正本交移交人,副本由驗(yàn)收責(zé)任人和接管小組組長交管理處存底備查。
7.驗(yàn)收責(zé)任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項(xiàng)目重新進(jìn)行驗(yàn)收時,驗(yàn)收責(zé)任人按規(guī)定組織人員參與驗(yàn)收,驗(yàn)收合格的,在備注欄內(nèi)注明,并簽字,驗(yàn)收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。
8.驗(yàn)收責(zé)任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。
9.接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目和驗(yàn)收責(zé)任人提交的《工程驗(yàn)收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應(yīng)驗(yàn)收項(xiàng)目時,即時要求驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收。
物業(yè)預(yù)驗(yàn)收
1.對于在建大型物業(yè),由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小組成員適當(dāng)提前于整體工程的完工前進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收(初步驗(yàn)收),如隱蔽工程等。
2.對物業(yè)進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收時,責(zé)任人應(yīng)同時了解工程建設(shè)過程,小區(qū)規(guī)劃、工程建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業(yè)主)基本情況,房屋結(jié)構(gòu)等,并做好記錄。
物業(yè)的正式驗(yàn)收接管
1.物業(yè)接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設(shè)施和公共設(shè)施均完成驗(yàn)收后,制作《房屋及公共設(shè)施竣工和接管驗(yàn)收交接表》和《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》,物業(yè)即正式接管。
2.對新建保修期內(nèi)的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式三份,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。
3.對保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。
第6篇 物業(yè)服務(wù)中心住宅部管理提升方案
物業(yè)服務(wù)中心住宅部管理提升方案
2022年是集團(tuán)管理提升年,作為物業(yè)公司,管理提升,就是服務(wù)質(zhì)量和水平的提升。對于省立醫(yī)院住宅部來說,要想把物業(yè)管理服務(wù)提升到一個新的水平,必須將內(nèi)部管理和外部溝通有效的結(jié)合起來,充分發(fā)揮所以員工的服務(wù)潛能,真正做到為業(yè)主當(dāng)家,超越業(yè)主期望!具體方案如下;
一、內(nèi)部管理
首先,提升管理水平,要從管理層開始,管理人員的水平?jīng)Q定了管理處的發(fā)展方向。
1、管理人員加強(qiáng)自身文化知識的學(xué)習(xí),特別是與管理處管理有關(guān)的各種知識。
2、要有一定的職業(yè)道德,對公司有強(qiáng)烈的歸屬感和忠誠度。
3、明確工作職能,善于思考,思路清晰,注重團(tuán)隊合作,關(guān)愛員工。
4、在工作中盡職盡責(zé),要有不怕苦不怕累的兢業(yè)精神。善于在工作中發(fā)現(xiàn)問題,并及時解決。
每一名員工都是管理處的一份財富,只要把他們凝聚在一起,才能為管理處創(chuàng)造最大的價值,才是提生管理的根本。
1、在員工的管理方面,要有一套嚴(yán)格的規(guī)章制度和紀(jì)律做后盾,做基礎(chǔ)。沒有規(guī)矩,不成方圓。管理處根據(jù)公司的各項(xiàng)相關(guān)規(guī)定,結(jié)合自身的情況,制定管理制度,對員工進(jìn)行約束和考核,做到獎罰分明。好的員工就要給予一定的表揚(yáng)和獎勵,犯錯的員工同樣也要給予批評和處罰。日檢、周檢工作,認(rèn)真負(fù)責(zé),發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
2、管理層和各班組要做好每周、每月的例會工作,總結(jié)周、月工作制定有效的工作計劃,并認(rèn)真落實(shí)。
3、真正做好培訓(xùn)工作。管理處以前的培訓(xùn),做的并不好。只是流于形式上的,片面的。要想提高服務(wù)質(zhì)量,必須把培訓(xùn)工作做到扎實(shí)、有效、合理。因此,管理處在以后的培訓(xùn),首先不能單純的為了培訓(xùn)而培訓(xùn)。每周各班組,必須根據(jù)制定的培訓(xùn)計劃,認(rèn)真落實(shí)培訓(xùn)內(nèi)容。管理處主任或助理要做好監(jiān)督檢查,一些重要內(nèi)容,要親自講解。在培訓(xùn)效果方面,因人而異,有的員工可能很快能接收吸收,有的員工卻不行,這就要培訓(xùn)人員根據(jù)員工特點(diǎn)的不同,進(jìn)行培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容,要把理論知識與實(shí)踐技能相結(jié)合,根據(jù)管理處自身的管理特點(diǎn),在培訓(xùn)中加入不同元素,提高培訓(xùn)質(zhì)量。
4、企業(yè)文化學(xué)習(xí)是培訓(xùn)工作的重點(diǎn),企業(yè)文化是集團(tuán)精神支柱,只有真正的將其灌輸?shù)矫课粏T工的心里,才能提高員工對公司的歸屬感和忠誠度。
5、關(guān)愛員工,注重團(tuán)隊合作。日常的工作生活中,要真心的體貼員工,多溝通接觸,及時了解員工的情況和想法,為其解決實(shí)際困難。定期組織各項(xiàng)活動,加強(qiáng)員工之間的交流。
6、根據(jù)管理處的情況,增加新的服務(wù)項(xiàng)目。
二、外部溝通
首先,要明確業(yè)主的身份就是消費(fèi)者,花了錢,就應(yīng)該得到好的服務(wù)。而我們所要做的,就是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),滿足業(yè)主的需求。而優(yōu)質(zhì)的服務(wù),就是提供舒適、衛(wèi)生、安全、和諧的生活環(huán)境。而在做好日常的保潔、秩序維護(hù)、設(shè)備與維修管理的同時,和業(yè)主之間的溝通關(guān)系更是重要的。
1、從管理處主任,到以下的各個員工,都要做到禮貌微笑服務(wù),日常的服務(wù)規(guī)范,禮貌用語是最基礎(chǔ)的。不論是和業(yè)主交談,或是相遇,都要使用文明用語。微笑,是最好的服務(wù)體現(xiàn)。
2、交流。人和人的交流,有很多種方式。只有在不斷的交流和溝通中,才能了解業(yè)主的意見和要求,才能真正知道業(yè)主的所需和心聲。交流的根本是真誠真心,也是做人的道德標(biāo)準(zhǔn)。同時,還要掌握一定的技巧。
3、定期組織社區(qū)文化活動,豐富業(yè)主的業(yè)余生活。
外部溝通還有和甲方監(jiān)管人員、設(shè)備設(shè)施維修方、市政管理等部門的溝通,這就要求管理處要在日常工作中必須充分做好各項(xiàng)協(xié)調(diào)工作。
管理服務(wù)提升,就要求管理處從管理層到一線員工,服務(wù)以人為本,必須從每天的日常工作做起,扎扎實(shí)實(shí),兢兢業(yè)業(yè)。同時,要不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),及時發(fā)現(xiàn)問題,開拓創(chuàng)新。將業(yè)主放在心上,我們的明天更美好!
省立醫(yī)院物業(yè)服務(wù)中心住宅部
第7篇 高層住宅工程環(huán)境保護(hù)管理方案
高層住宅項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理方案
由于工程位于懷化市__縣__路。為保證周圍地區(qū)的正常工作,我司將貫徹iso14001國際環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn),分析現(xiàn)場影響環(huán)境的因素,針對影響因素制定有效的環(huán)保方案,最大限度的降低工地的揚(yáng)塵和噪音對周圍地區(qū)的影響。作為施工總承包企業(yè)必須充分認(rèn)識自身因素對環(huán)境的影響,要嚴(yán)格執(zhí)行is014001環(huán)境保護(hù)體系,以人為本,營造綠色建筑,保護(hù)環(huán)境,追求待續(xù)改進(jìn),為建筑企業(yè)施工環(huán)境管理做出典范,為人類生存環(huán)保做出貢獻(xiàn)。
1、環(huán)境管理的意義
為了保護(hù)和改善生活環(huán)境與生態(tài)環(huán)境,防止由于建筑施工造成的作業(yè)污染和擾民,保障建筑工地附近居民和施工人員的環(huán)境保護(hù)工作。施工現(xiàn)場的環(huán)境保護(hù)是文明施工的具體體現(xiàn),也是施工現(xiàn)場管理達(dá)標(biāo)考評的一項(xiàng)重要指標(biāo),所以必須采取現(xiàn)代的管理措施做好這項(xiàng)工作。
2、環(huán)境管理目標(biāo)
2.1噪聲排放達(dá)標(biāo):結(jié)構(gòu)施工,晝間<70db,夜間<55db
裝修施工,晝夜<65db,夜間<55db
2.2防大氣污染達(dá)標(biāo):施工現(xiàn)場揚(yáng)塵、生活用鍋爐煙塵排放符合要求,揚(yáng)塵達(dá)到國家二級排放規(guī)定,煙塵排放濃度<400mg/m。
2.3生活及生產(chǎn)污水達(dá)標(biāo):污水排放符合《水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》。
2.4防止光污染:夜間照明不影響周圍社區(qū)。
2.5施工垃圾分類處理,盡量回收利用。
2.6節(jié)約水、電、紙張等資源消耗,節(jié)約資源,保護(hù)環(huán)境。
3、環(huán)境管理的法律依據(jù)及其它
3.1法律依據(jù):
(1)《中華人民工和國環(huán)境保護(hù)法(試行)》
(2)《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》
(4)《水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》
(5)《建筑施工場界噪聲限值》
3.2其它:
(1)《建筑工程施工現(xiàn)場管理基本標(biāo)準(zhǔn)》
(2)《建筑工程施工現(xiàn)場環(huán)境保護(hù)工作基本標(biāo)準(zhǔn)》
(3)《建筑工程施工現(xiàn)場管理補(bǔ)充生活設(shè)施及衛(wèi)生防疫管理標(biāo)準(zhǔn)》
(4)《建筑工程施工現(xiàn)場文明安全施工補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)》
(5)其它地方標(biāo)準(zhǔn)及公司有關(guān)規(guī)定
4、環(huán)境管理體系與職責(zé)
4.1環(huán)境管理體系圖
4.2環(huán)境管理組織職責(zé)
(1)公司主管副經(jīng)理:主管公司的環(huán)境管理工作。
(2)主管部門:負(fù)責(zé)公司環(huán)境管理體系的建立即運(yùn)行監(jiān)督。
(3)項(xiàng)目部:負(fù)責(zé)環(huán)境管理制度和方案的實(shí)施工作。
(4)項(xiàng)目經(jīng)理:對項(xiàng)目部環(huán)境管理體系的運(yùn)行工作總負(fù)責(zé)管理工作。
(5)執(zhí)法經(jīng)理:具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的具體情況制定相應(yīng)得管理方案和措施。
(6)項(xiàng)目總工:負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目部的具體情況制定相應(yīng)得環(huán)境管理方案和措施。
(7)工程部:項(xiàng)目部實(shí)施環(huán)境管理的主管部門。
(8)綜合辦公室:項(xiàng)目部實(shí)施環(huán)境管理的協(xié)助部門。
4.3環(huán)境管理流程圖(程序)
4.4環(huán)境管理培訓(xùn)
根據(jù)環(huán)境管理體系運(yùn)行的要求,結(jié)合環(huán)境管理方案,對所有可能對環(huán)境生產(chǎn)影響的人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)。
(1)環(huán)境方針與程序和符合環(huán)境管理體系要求的重要性。
(2)個人工作對環(huán)境可能生產(chǎn)的影響。
(3)在實(shí)現(xiàn)環(huán)境保護(hù)要求方面的作用與職責(zé)。
(4)違反規(guī)定的運(yùn)行程序和規(guī)定產(chǎn)生的不良后果。
4.5信息交流與傳送
(1)建立項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境保護(hù)信息的傳遞與溝通渠道,以便確認(rèn)環(huán)境保護(hù)方案是否被實(shí)施,以及環(huán)境保護(hù)工作中存在的問題,從而對下一步工作及時做出決策。
(2)建立項(xiàng)目與公司,項(xiàng)目于外部主管部門的信息交流與傳遞渠道。按規(guī)定要求接收、傳遞、發(fā)放有關(guān)文件,對需回復(fù)的文件,按規(guī)定要求審核后予以回復(fù)。
4.6文件控制
(1)文件要有專人負(fù)責(zé)保管,并設(shè)置專門的有效工具。
(2)對文件定期進(jìn)行評審,與現(xiàn)行法律和規(guī)定不符時,及時修改。
(3)確保與環(huán)保有關(guān)的人員,都能得到有關(guān)文件的現(xiàn)行版本。
(4)失效文件要從所有發(fā)放和使用場所撤回或采取其他有效措施。
4.7監(jiān)督與檢測
(1)項(xiàng)目經(jīng)理部要組織有關(guān)人員,通過定期或不定期的安全文明施工大檢查來落實(shí)環(huán)境管理方案的執(zhí)行情況,對環(huán)境管理體系的運(yùn)行實(shí)施監(jiān)督檢查。
(2)在開工伊始請環(huán)保部門到現(xiàn)場,根據(jù)情況制定環(huán)保檢測計劃。在施工期間不定期對現(xiàn)場進(jìn)行環(huán)保檢測。
4.8不符合項(xiàng)的糾正與預(yù)防措施
對項(xiàng)目安全文明施工大檢查中發(fā)現(xiàn)的環(huán)境管理的不符合項(xiàng),由主管部門(工程部)開出不符合報告,項(xiàng)目技術(shù)部門根據(jù)不符合項(xiàng)分析產(chǎn)生的原因,制定糾正措施,交專業(yè)工程師負(fù)責(zé)落實(shí)實(shí)施,工程部負(fù)責(zé)跟蹤檢查,技術(shù)部門對實(shí)施結(jié)果要加以確認(rèn)。
4.9記錄
(1)對環(huán)境管理過程進(jìn)行培訓(xùn)、檢查、審核等所有工作應(yīng)進(jìn)行記錄。
(2)環(huán)境記錄應(yīng)字跡清楚,標(biāo)識明確,具備可追溯性。
(3)環(huán)境記錄要專人保存和管理,在規(guī)定期限內(nèi)部得銷毀。
11.4.10環(huán)境管理體系的審核
(1)項(xiàng)目經(jīng)理部要做好環(huán)境管理各項(xiàng)工作,積極配合公司搞好有關(guān)的監(jiān)督檢查工作。
(2)根據(jù)糾正和預(yù)防措施,及時改進(jìn)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,并在以后的工作中防止此類問題的發(fā)生。
(3)項(xiàng)目經(jīng)理部要做好項(xiàng)目環(huán)境管理的自查工作,每季度進(jìn)行一次,對檢查中存在的問題,列出不符合項(xiàng),并組織整改。
5、環(huán)境管理的實(shí)施方案及措施
工地現(xiàn)場環(huán)境保護(hù)聽從甲方、街道、城管等部門的要求,并在施工前必須經(jīng)工程所在地區(qū)的環(huán)保部門審批后方可施工,并主動要求環(huán)保部門定期監(jiān)督指導(dǎo)。
5.1現(xiàn)場設(shè)立封閉式的垃圾站,垃圾用工具裝好下運(yùn),禁止高層向下拋灑垃圾。施工生產(chǎn)區(qū)域內(nèi)的垃圾采用容器裝運(yùn),生活區(qū)內(nèi)設(shè)專職人員進(jìn)行清掃,施工垃圾應(yīng)及時進(jìn)行清運(yùn)。
5.2設(shè)專人進(jìn)行現(xiàn)場內(nèi)及周邊街道的清掃、灑水工作,防止施工現(xiàn)場泥土污染場外馬路。
5.3施工現(xiàn)場全部采用硬化處理,以減少揚(yáng)塵。并制定灑水降塵制度,配備灑水設(shè)備進(jìn)行灑水,防止灰塵飛揚(yáng),保護(hù)周邊空氣清潔,并隨時修復(fù)因施工損壞的路面,防止浮土產(chǎn)生。
5.4砂漿攪拌要搭設(shè)封閉的攪拌棚,攪拌機(jī)上設(shè)置噴淋裝置方可進(jìn)行施工。
5.5水泥、白灰、膩?zhàn)臃鄣绕渌w揚(yáng)的顆粒散體材料,要安排在庫房內(nèi)存放或嚴(yán)密封蓋。
5.6嚴(yán)禁使用湖南省淘汰的對大氣環(huán)境造成污染的施工材料。
5.7生石灰的熟化和灰土施工要適當(dāng)配合灑水,減少揚(yáng)塵。
5.8禁止在施工現(xiàn)場焚燒油氈、橡膠、塑料、皮革、樹葉、枯草、各種包裝皮等以及其它會產(chǎn)生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)。
5.9辦公室保持整潔,垃圾集中堆放并定期清理。
5.10針對本工程用材料品種多,量大的特點(diǎn),施工期間,從材料的進(jìn)場保管及使用過程中進(jìn)行嚴(yán)格控制,防止產(chǎn)塵。
6、現(xiàn)場環(huán)境保護(hù)具體措施
6.1混凝土輸送泵處、砂漿攪拌站及運(yùn)輸車輛清洗處設(shè)置排水溝、沉淀池,經(jīng)處理、沉淀后排入市政管道,并及時到環(huán)保部門進(jìn)行排污申報登記。定期對現(xiàn)場的廢水排放、進(jìn)行監(jiān)測,填寫檢查記錄表。
6.2施工現(xiàn)場的油料、稀料、油漆等,必須存放于庫房內(nèi),庫房地面必須進(jìn)行防滲處理,上述物資儲存和使用時,必須防止出現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,避免污染地下水體。
6.3現(xiàn)場廁所采用水沖式,設(shè)化糞池經(jīng)過分解沉淀后通過施工現(xiàn)場內(nèi)的管線向北排入市政管線。
6.4現(xiàn)場內(nèi)的雨水排放,入市政管線之前也要進(jìn)行隔油除污處理(避免現(xiàn)場內(nèi)可能產(chǎn)生的油污進(jìn)入地下或市政管線)。
6.5建立有效的排污系統(tǒng):對現(xiàn)場廢水、廢物排放制作排放平面布置圖,經(jīng)處理、沉淀后排入市政管道,并及時到環(huán)保部門進(jìn)行排污申報登記。定期對現(xiàn)場的廢水排放、廢物處理進(jìn)行監(jiān)測,填寫運(yùn)行控制檢查記錄表。
7、廢棄物處理措施
7.1建筑物內(nèi)外的零散碎料和垃圾要及時清理,施工剩余料具、包裝容器要及時回收,堆放整齊。
7.2生活垃圾集中堆放并定期清理。
7.3施工現(xiàn)場禁止隨地大小便。
7.4現(xiàn)場供應(yīng)開水,飲水器具;現(xiàn)場內(nèi)廁所專人保潔,采取水沖措施,及時打藥,門窗齊全。
8、現(xiàn)場材料運(yùn)輸管理
8.1施工前提前作好材料運(yùn)輸計劃,合理確定材料運(yùn)輸車輛的行走路線及時間。
8.2清運(yùn)垃圾的車輛,用苫布對所載的垃圾進(jìn)行覆蓋,避免途中遺撒和運(yùn)輸過程中造成揚(yáng)塵。
8.3對于運(yùn)送大型構(gòu)件要及時與交通管理部門取得聯(lián)系,以防影響交通。
8.4運(yùn)輸車輛不得超載,運(yùn)輸砂、石、渣土等散料時,要使用封閉式車輛。門口處設(shè)置洗車池,車輛在出現(xiàn)場前,槽幫和車輪要清理干凈,防止帶泥上路和遺灑現(xiàn)象發(fā)生,保證車輛清潔后方可放行。
8.5組織辦理好市容、環(huán)衛(wèi)、渣土消納、交通各部門的有效證件、手續(xù),保證車輛機(jī)械的正常運(yùn)行,派專人對工地附近的運(yùn)土道路進(jìn)行清掃,清除遺灑以保證路面整潔。
9、現(xiàn)場噪聲管理
9.1現(xiàn)場遵守《中華人民共和國建筑施工場界噪音限值》(gb12523-90)規(guī)定,并制定降噪措施和管理制度,且要嚴(yán)格控制。
施工階段作業(yè)噪聲限值一覽表(單位:分貝)
施工階段主要噪聲源噪聲限值
白天夜間
土方運(yùn)輸車輛、打夯機(jī)等7555
結(jié)構(gòu)振搗棒、電鋸等7055
裝修卷揚(yáng)機(jī)等6555
注:表中夜間指20:00-22:00,22:00以后不施工。
9.2進(jìn)場前,與建設(shè)單位一同做好居民思想工作,在居民區(qū)內(nèi)進(jìn)行宣傳,給每戶居民送去負(fù)責(zé)解釋的宣傳資料,以求他們的諒解與支持。對有可能受到較大干擾的住戶,項(xiàng)目經(jīng)理部指派專人重點(diǎn)做工作。
9.3在施工過程中要科學(xué)統(tǒng)籌,合理安排,調(diào)整施工時間,盡量避免在夜間十點(diǎn)以后,次日凌晨六點(diǎn)以前進(jìn)行施工。
9.4對主體工程采用密目網(wǎng)進(jìn)行圍檔,作業(yè)層全封閉。根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況,該樓區(qū)域的南側(cè)、東側(cè)距居民區(qū)較近,因此對該處腳手架采用密目網(wǎng)和降噪網(wǎng)進(jìn)行兩道圍護(hù)降噪,同時起到隔音、防塵、防光的作用。
9.5對噪音大的施工機(jī)具,如砂漿攪拌機(jī)、電鋸等封閉使用,搭設(shè)封閉施工棚,采取隔音處理,盡量減少噪音。
9.6教育施工人員嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度,文明施工,搬運(yùn)料具如鋼管、模板時輕拿輕放,嚴(yán)禁大聲喧嘩,以減少人為的噪音干擾。夜間燈光集中照射,避免燈光干擾周邊居民的休息。不施工時,照明大燈及時斷電。電焊、閃光對焊等有強(qiáng)光的作業(yè),均安排在白天進(jìn)行。
9.7塔吊指揮不使用哨子,采用對講機(jī)聯(lián)絡(luò)。
9.8混凝土澆筑采用低噪音振搗設(shè)備,加強(qiáng)設(shè)備的維修、保養(yǎng),及時加油潤滑。
9.9車輛進(jìn)入現(xiàn)場時速不得超過10公里,不得鳴笛。
9.10在特殊時間段內(nèi),將嚴(yán)格遵守懷化市__縣政府的有關(guān)規(guī)定,白天中午及晚上十點(diǎn)以后的時間內(nèi)禁止結(jié)構(gòu)作業(yè)施工,以保證考生及周圍居民的休息。
10、防止大氣污染措施
施工現(xiàn)場垃圾渣土要及時清理,清理施工垃圾時,采用容器吊運(yùn),嚴(yán)禁凌空隨意拋撒,減少對周圍環(huán)境污染。禁止在施工現(xiàn)場焚燒油氈、橡膠、塑料、皮革、樹葉、枯草、各種包裝皮等以及其它會產(chǎn)生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)。
11、光污染的控制
11.1夜晚現(xiàn)場的探照燈避免射向周圍地區(qū),盡量將探照燈燈光向施工中心區(qū)投射,在關(guān)鍵的部位采取加燈罩或高圍墻防護(hù)網(wǎng)欄以遮光,防止對周圍地區(qū)產(chǎn)生影響。
11.2在電焊施工期間,在作業(yè)面外圍作全封閉隔離,采取隔離罩等措施,防止電焊等產(chǎn)生的弧光防止對周圍地區(qū)產(chǎn)生影響。
12、爆炸及火災(zāi)隱患的控制
11.12.1制定并落實(shí)各項(xiàng)消防規(guī)章及防火管理制度。
11.12.2對現(xiàn)場施工管理人員及操作人員進(jìn)行消防培訓(xùn),增強(qiáng)消防意識。
11.12.3按消防方案中的要求進(jìn)行消防器材的配備。
11.12.4油漆、稀料,氧氣、乙炔等在材料存放區(qū)分庫放置。
11.12.5焊接施工,采取立體交叉作業(yè),制定專門的消防方案防止發(fā)生火災(zāi)。
13、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生管理
11.13.1工地制定切實(shí)可行的衛(wèi)生管理制度,衛(wèi)生責(zé)任區(qū)要劃分明確,工地設(shè)一名負(fù)責(zé)人落實(shí)和檢查制度執(zhí)行情況。
11.13.2辦公室、值班室要保持清潔、整齊、有秩序。
11.13.3辦公區(qū)、現(xiàn)場周圍無污物和積水,垃圾要集中分類堆放并及時清理。
11.13.4現(xiàn)場設(shè)開水房,飲用水和器具要衛(wèi)生。
11.13.5設(shè)置專職保潔人員,保持現(xiàn)場干凈清潔?，F(xiàn)場的廚廁衛(wèi)生設(shè)施、排水溝及陰暗潮濕地帶,予以定期進(jìn)行投藥、消毒,以防蚊蠅、鼠害滋生。
11.13.7現(xiàn)場泵站、攪拌站、大門沖洗池設(shè)沉淀池;
14、經(jīng)過我司調(diào)查,認(rèn)為本工程的重大環(huán)境因素為下列所示:
(1)交通干擾
(2)噪聲的排放
(3)粉塵的排放
(4)運(yùn)輸?shù)倪z灑
(5)化學(xué)危險品、油品的泄露
(6)有毒、有害廢棄物的排放
(7)光的污染
(8)火災(zāi)、爆炸的發(fā)生
(9)生產(chǎn)、生活污水的排放
15、環(huán)保達(dá)標(biāo)管理方案
15.1、交通干擾
由于工程施工中會發(fā)生大量的人流、物流,組織不好會大大干擾周圍環(huán)境的秩序,必須采取對應(yīng)措施。
每日工人、材料的進(jìn)場時間要避開上下班時間,錯開人、物流高峰,工人、材料的進(jìn)出場必須在管理人員的組織下進(jìn)行。
15.2、噪音排放達(dá)標(biāo)
1、對處于敏感部位或有特殊要求的現(xiàn)場采用降噪安全圍簾;
2、木工棚全封閉,內(nèi)側(cè)采用巖棉被進(jìn)行吸聲隔音;
3、采用低噪音振搗棒。
4、嚴(yán)禁野蠻施工,場內(nèi)禁止大聲喧嘩。
15.3、現(xiàn)場目測無塵
1、現(xiàn)場砂漿攪拌站的水泥、砂石庫和攪拌棚進(jìn)行封閉。
2、現(xiàn)場施工用場地采用混凝土硬化地面。。
3、現(xiàn)場設(shè)專人灑水降塵
15.4、運(yùn)輸無遺撒
2、自卸車、垃圾運(yùn)輸車一律配備苫布或蓬蓋覆蓋渣土
3、出入口設(shè)防土、泥草簾,鋼筋箅子。
15.5、生產(chǎn)及生活污水達(dá)標(biāo)排放
1、現(xiàn)場砂漿攪拌站和出入口處設(shè)立沉淀池。
2、現(xiàn)場固定式廁所應(yīng)設(shè)置化糞池。
15.6、施工現(xiàn)場夜間無光污染,夜間施工照明燈罩使用率100%
統(tǒng)一施工現(xiàn)場照明燈具的規(guī)格,并按規(guī)格配備定向式可拆除燈罩,使夜間照明只照射施工區(qū)而不致影響周圍人群休息,同時盡量選擇節(jié)能燈具。
15.7、盡量減少油品、化學(xué)品的泄露現(xiàn)象
1、化學(xué)品(油漆涂料等)和特殊材料一律實(shí)行封閉式、容器式管理和使。
2、編制化學(xué)品及有毒有害物品的使用及管理作業(yè)指導(dǎo)書并在操作前對工人進(jìn)行培訓(xùn)。
3、施工現(xiàn)場易燃、易爆、油品及化學(xué)品應(yīng)儲存在專用倉庫、專用場地或?qū)Ｓ脙Υ媸?柜)內(nèi)。
15.8、最大限度防止施工現(xiàn)場火災(zāi)、爆炸的發(fā)生
1、進(jìn)行消防培訓(xùn),增強(qiáng)消防意識。
2、木工棚、倉庫配備一定數(shù)量的環(huán)保滅火器。
15.9、固體廢棄物實(shí)現(xiàn)分類管理,提高回收利用量
1、實(shí)現(xiàn)固體廢棄物分類管理,根據(jù)需要增設(shè)固體廢棄物放置場地與設(shè)施。
2、與運(yùn)輸方簽定垃圾清運(yùn)協(xié)議,并將垃圾消納廠的資質(zhì)證明備案。
3、列出項(xiàng)目可回收利用的廢棄物,提高回收利用量。
1、廢棄物要及時收集并處理。
16、項(xiàng)目經(jīng)理部最大限度地節(jié)約水電能源
設(shè)定節(jié)水節(jié)電目標(biāo)指標(biāo),其節(jié)水節(jié)電以工程預(yù)算用水(電)量作為基數(shù),水按本工程預(yù)算用水量下調(diào)10%,電按本工程預(yù)算用電量上調(diào)30%,并按施工階段進(jìn)行分解。
(1)制定節(jié)水、節(jié)電作業(yè)指導(dǎo)書。
(2)項(xiàng)目要指派專人負(fù)責(zé)監(jiān)督水電節(jié)約措施的實(shí)施,生活區(qū)和施工區(qū)各配電表和水表,每月統(tǒng)計水電的消耗,畫出水電消耗的曲線圖。
第8篇 工商局住宅小區(qū)物業(yè)管理人員配備方案管理制度
ee工商局職工住宅小區(qū)物業(yè)管理人員配備方案及管理制度
(一)管理人員及專業(yè)技術(shù)人員配備方案
設(shè)管理處主任一名;公共事務(wù)管理員一名,保安六名;保潔員六名;維修工二名。
(二)員工培訓(xùn)方案,員工考核與獎懲機(jī)制
員工培訓(xùn):
為了提高管理水平,采取平時自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔的方法,提高從業(yè)人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平,做到全員培訓(xùn)合格。
1、新招聘人員實(shí)行一個月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),考試合格者留用。
2、保安員每日進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練,增強(qiáng)安全責(zé)任心。
3、每周安排一定時間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報刊、書籍,興行管理經(jīng)驗(yàn)座談會。
4、每季興行一次全員消防訓(xùn)練,學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉本小區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法,并舉行消防演習(xí),要求人人達(dá)標(biāo)。
5、定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力,熟練掌握在發(fā)生火警,治安案件等情況下應(yīng)急處理方法,并舉行消防演習(xí),要求從從達(dá)標(biāo)。
6、每年組織現(xiàn)市內(nèi)外的先進(jìn)單位參觀學(xué)習(xí)
7、有計劃的安排維修,綠化等各工種員工分批進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造,以確保員工的整體文化素質(zhì)。
8、定期進(jìn)行電腦培訓(xùn)和智能化管理的培訓(xùn),引進(jìn)現(xiàn)代高科技管理技術(shù),提高工作效率。
培訓(xùn)目標(biāo):
1、確保員工年度培訓(xùn)在150課時以上;
2、新員工培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率100%;
3、管理人員持證上崗率100%
4、特殊工種人員持證上崗率100%
5、員工年度培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率100%。
培訓(xùn)方式:
自學(xué);自辦培訓(xùn)班;外派學(xué)習(xí)培訓(xùn);理論研討或?qū)ｎ}討論;參觀學(xué)習(xí);崗位輪訓(xùn)。除上述培訓(xùn)項(xiàng)目外,我們還將針對本小區(qū)的實(shí)際情況,對管理處員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn):
火警應(yīng)變;電力故障,上、下水管道爆破;雷暴和臺風(fēng);百法聚集滋事,處理可服物體與恐嚇電話;處理本小區(qū)客戶投訴;違例或遺棄車輛;收獲財物。
員工考核與獎懲:
1、錄用與考核
(1)錄用:根據(jù)我公司的人員編制、用工條件,經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)管理處培訓(xùn)部門對員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核,試用3個月。
(2)考核:考核檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段,我公司制訂了一系列的考核制度和實(shí)施辦法:
a、簽訂經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書,考核整體目標(biāo)完成情況。
b、每年對員工進(jìn)行兩次崗位考核,根據(jù)考核業(yè)績實(shí)施獎懲?？己寺?00%,年淘汰率5%,崗位輪換率10%。
c、對新員工在錄用前進(jìn)行一次全面考核和面試,經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核,考核率100%。
d、培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后,對培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核。
e、對管理處主要負(fù)責(zé)人每年進(jìn)行兩次民主評議,根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘和調(diào)換。
2、淘汰機(jī)制
在實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴(yán)格按照我公司的員工考核和淘汰機(jī)制程序運(yùn)作,結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況,貫徹實(shí)施淘汰機(jī)制,提高管理服務(wù)水平。
(四)員工著裝、標(biāo)志]
1、公司將在 管理處采用新設(shè)計制作的統(tǒng)一有公司標(biāo)志的服裝,根據(jù)不同工種統(tǒng)一著裝。
2、所有工作人員的著裝必須保持清潔、平整,不得帶有污跡、褶皺、開線、掉扣。
3、著裝應(yīng)得體、光潔,不得卷衣袖、褲腿,定期換洗。
4、穿黑皮鞋上班,皮鞋保持光亮,鞋后跟不得釘釘。女員工如著裙裝,應(yīng)穿肉色絲襪,男員工應(yīng)穿深色襪子。
5、必須佩帶有公司統(tǒng)一標(biāo)志的服飾。
第9篇 項(xiàng)目爭創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)實(shí)施方案
項(xiàng)目爭創(chuàng)市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'實(shí)施工作方案
20__年按__物業(yè)年度規(guī)劃要求及e花園項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)提升的需要,提請開展__市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'創(chuàng)建工作,旨在進(jìn)一步完善小區(qū)的硬件設(shè)施,推動小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)更加規(guī)范化、專業(yè)化、精細(xì)化、職業(yè)化,加強(qiáng)行業(yè)交流,多方面吸收物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新成果,全面提升小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì),營造更加和諧的小區(qū)生活環(huán)境,使業(yè)主能享受到__物業(yè)更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。
為保障創(chuàng)優(yōu)工作質(zhì)量,成功取得__市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'稱號及獎牌,根據(jù)《國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》,結(jié)合e花園項(xiàng)目的實(shí)際情況,制定本創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案。
一、方案依據(jù)
建住房物[2000]008號文《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》及__市物業(yè)管理'示范住宅小區(qū)'創(chuàng)建申報要求。
二、創(chuàng)優(yōu)目標(biāo):以較好的成績通過__市'示范住宅小區(qū)'的檢查考評,獲得市'物業(yè)管理示范住宅小區(qū)'稱號及獎牌
物業(yè)公司已從入住辦理開始連續(xù)堅持對e花園項(xiàng)目投入資金,不斷進(jìn)行小區(qū)硬件設(shè)施的整改完善,提升小區(qū)硬件標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護(hù)品質(zhì),打造高尚、精品、和諧小區(qū)品牌。
本年度創(chuàng)優(yōu)經(jīng)費(fèi)包括項(xiàng)目整改完善費(fèi)用、資料印刷費(fèi)、接待費(fèi)、增加維修材料費(fèi)等項(xiàng)目,詳見《20__年度e花園項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)費(fèi)用預(yù)算》。
三、組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)
1、__物業(yè)針對e花園項(xiàng)目市優(yōu)創(chuàng)建工作成立了'e花園創(chuàng)優(yōu)工作小組',負(fù)責(zé)市優(yōu)創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)、支持與督導(dǎo)工作:
工作小組成員如下:
組長:z(__市__物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理)
副組長:z(__市__物業(yè)服務(wù)有限公司副總經(jīng)理)
z(e花園項(xiàng)目經(jīng)理)
組員:z
2、創(chuàng)優(yōu)工作小組工作職責(zé):
1)按照公司創(chuàng)優(yōu)工作要求,負(fù)責(zé)制定小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》,及時向公司申報審批同意;
2)負(fù)責(zé)組織實(shí)施小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》;
3)組織創(chuàng)優(yōu)工作自查自評,組織各級檢查發(fā)現(xiàn)缺陷的整改完善工作;
4)按照《創(chuàng)優(yōu)工作考評標(biāo)準(zhǔn)》,制定完善物業(yè)服務(wù)中心檔案資料體系,編制小區(qū)《迎檢資料目錄》;
5)組織國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)及創(chuàng)優(yōu)工作規(guī)劃的員工培訓(xùn);
6)負(fù)責(zé)按預(yù)算使用創(chuàng)優(yōu)經(jīng)費(fèi),提高創(chuàng)優(yōu)工作效益;
7)制訂服務(wù)中心創(chuàng)優(yōu)工作績效考核激勵規(guī)定,兌現(xiàn)考核獎懲結(jié)果;
3、'創(chuàng)優(yōu)工作小組'下設(shè)四個工作組,分別為資料完善達(dá)標(biāo)組(含財務(wù))、環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組、設(shè)備養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組和安全防范達(dá)標(biāo)組,各達(dá)標(biāo)工作組的人員構(gòu)成及工作職責(zé)如下。
管理組
組長:z
組員:z
資料完善達(dá)標(biāo)組
組長:z
組員:z
工作職責(zé):
1)對照《標(biāo)準(zhǔn)》及小區(qū)《迎檢資料目錄》,收集、整理、完善、匯編、裝訂全部迎檢資料;
2)對照小區(qū)《迎檢資料目錄》,負(fù)責(zé)檔案資料管理質(zhì)量達(dá)標(biāo);
3)組織實(shí)施社區(qū)文化活動,宣傳小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作及創(chuàng)優(yōu)工作成果,發(fā)動小區(qū)住戶積極參與創(chuàng)優(yōu)活動,大力營造和諧社區(qū)氛圍。
環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組:
組長:z
組員:z
工作職責(zé):
1)負(fù)責(zé)小區(qū)清潔服務(wù)品質(zhì)和綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)品質(zhì)達(dá)標(biāo),為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的清潔服務(wù)和綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量記錄資料。
設(shè)備養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組
組長:z
組員:z
工作職責(zé):
2)負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)硬件設(shè)施整改完善項(xiàng)目;
3)負(fù)責(zé)小區(qū)機(jī)電設(shè)備、設(shè)備房、公共設(shè)施及房屋外觀的維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量達(dá)標(biāo);
4)為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量記錄資料。
安全防范達(dá)標(biāo)組
組長:z
組員:z
工作職責(zé):
1)負(fù)責(zé)小區(qū)治安防范服務(wù)、消防監(jiān)控服務(wù)和車輛停放服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo);
2)負(fù)責(zé)完善小區(qū)安全防范網(wǎng)絡(luò)和群防體系建設(shè),持續(xù)確保小區(qū)零案件發(fā)生;
3)負(fù)責(zé)準(zhǔn)軍事化的護(hù)管隊伍管理及宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生達(dá)標(biāo);
4)負(fù)責(zé)為資料組提供符合iso9000質(zhì)量體系、規(guī)范的安全防范服務(wù)質(zhì)量記錄資料。
四、工作階段及任務(wù)
小區(qū)市優(yōu)創(chuàng)建工作自20__年_月_日開始,_月初'市優(yōu)示范住宅小區(qū)'考評完畢、公司組織總結(jié)后結(jié)束。分四個實(shí)施階段,具體安排如下:
1、宣傳動員及準(zhǔn)備階段(_月_日--_月_日)
1)公司召開物業(yè)服務(wù)中心主管級以上員工會議:發(fā)布公司創(chuàng)市優(yōu)工作規(guī)劃,組織《國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》培訓(xùn),部署公司創(chuàng)市優(yōu)工作總體安排,明確公司職能部門與物業(yè)服務(wù)中心的分工協(xié)作,要求各部門團(tuán)結(jié)互助、齊心協(xié)力、分工合作、全身心投入創(chuàng)優(yōu)工作。
2)公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)《創(chuàng)優(yōu)資料匯編目錄》的擬定及創(chuàng)優(yōu)工作培訓(xùn)。
3)行政人事部通過內(nèi)部培訓(xùn)向全體員工宣傳創(chuàng)優(yōu)工作意義,物業(yè)服務(wù)中心利用小區(qū)宣傳欄、溫馨提示欄及致小區(qū)住戶的公開信等形式,向小區(qū)住戶宣傳'創(chuàng)優(yōu)工作',廣泛動員住戶積極參加小區(qū)創(chuàng)建工作,贏得小區(qū)廣大住戶的支持與配合。
4)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)《國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》,制定小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》,及時申報公司審批同意。
5)物業(yè)服務(wù)中心召開全體員工動員大會,發(fā)布小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》,安排布置小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作,激發(fā)員工創(chuàng)優(yōu)工作熱情和創(chuàng)造性工作。
6)物業(yè)服務(wù)中心組織全體員工認(rèn)真學(xué)習(xí)《國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》和小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實(shí)施方案》。
2、重點(diǎn)難點(diǎn)突破階段(_月_日--_月_日)(詳見附各小組工作計劃)
1)環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組完成清潔服務(wù)及綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)的季度、月度的定期作業(yè)項(xiàng)目。
2)設(shè)備養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施及重點(diǎn)項(xiàng)目改善工作
3)安全達(dá)標(biāo)小組此階段完成小區(qū)治安、車輛、消防防范的改善工作
4)資料完善達(dá)標(biāo)小組,對照創(chuàng)優(yōu)資料目錄完成資料的規(guī)檔工作及創(chuàng)優(yōu)資料匯編、創(chuàng)優(yōu)匯報材料。
5)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)制定并組織實(shí)施重點(diǎn)難點(diǎn)工作推動計劃,力爭在2月28日前全面完成;物業(yè)服務(wù)中心無法解決的問題,須及時申報創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)調(diào)解決。
6)創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,須保障小區(qū)省優(yōu)創(chuàng)建經(jīng)費(fèi)落實(shí)到位,滿足小區(qū)使用;
3、品質(zhì)
鞏固提高階段(_月_日--_月_日)
1)公司創(chuàng)優(yōu)工作小組組織職能部門,于_月上旬按《國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)》對參加創(chuàng)優(yōu)小區(qū)進(jìn)行首次檢查,查出存在的問題與不足,并發(fā)布首次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報告》。
2)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)首次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報告》及自檢結(jié)果進(jìn)行全面整改,整改工作主要集中在日常的、容易解決的問題上,對于難點(diǎn)問題或物業(yè)服務(wù)中心無法解決的問題提交領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌研究解決。
3)在6月5日前組織第二次模擬檢查,發(fā)布第二次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報告》;對各小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作,提出具體的鞏固、提升意見。
4)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布的第二次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報告》及鞏固、提升意見,組織細(xì)致的完善工作;對容易出現(xiàn)差錯而又易忽視的問題,須制定有應(yīng)急措施。
5)資料完善達(dá)標(biāo)組在_月_日前,完成迎檢資料的編制裝訂工作。
6)環(huán)境養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)組須提前完成季度、月度清潔服務(wù)及綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)的定期作業(yè)項(xiàng)目,達(dá)到較高的現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)。
7)公司創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組完成自查自評,給出自查評分結(jié)論。
4、市優(yōu)迎檢階段(_月_日-市優(yōu)檢查)
1)物業(yè)服務(wù)中心提前召開全體員工大會,總結(jié)小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作和成績,進(jìn)行市優(yōu)迎檢接待工作培訓(xùn),調(diào)整員工的精神狀態(tài)至最佳;組織清潔公司、綠化公司適當(dāng)增加服務(wù)人員,保持最佳的環(huán)境服務(wù)品質(zhì);完成市優(yōu)檢查接待準(zhǔn)備工作,營造小區(qū)迎檢氛圍。
2)公司創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作匯報材料》及匯報幻燈片,到小區(qū)現(xiàn)場辦公,巡回檢查,督導(dǎo)迎檢準(zhǔn)備工作。
五、創(chuàng)建市優(yōu)工作總結(jié)
創(chuàng)市優(yōu)檢查考核結(jié)束后,物業(yè)服務(wù)中心將組織專題總結(jié),向公司匯報小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作總結(jié)報告,申報創(chuàng)優(yōu)工作先進(jìn)個人及事跡,為公司后期項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)工作提供經(jīng)驗(yàn)。
公司在_月份組織召開創(chuàng)市優(yōu)工作總結(jié)表彰大會,對創(chuàng)建工作中涌現(xiàn)出來的先進(jìn)個人和事跡進(jìn)行表彰,兌現(xiàn)獎懲結(jié)果。
物業(yè)服務(wù)中心對考評達(dá)標(biāo)項(xiàng)目加以維持和完善;對考評發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,制定有效的整改措施,在考評結(jié)束后半個月內(nèi)全部逐項(xiàng)落實(shí)整改完畢。
六、紀(jì)律保障:
創(chuàng)優(yōu)工作小組成員在創(chuàng)建期間,一律服從工作小組的安排和調(diào)配,并嚴(yán)禁擅自調(diào)休、請假,如有特殊情況,確需請假或調(diào)休的,須征得物業(yè)服務(wù)中心創(chuàng)優(yōu)工作小組組長同意后方可。如有違返以上規(guī)定,按公司相關(guān)規(guī)定從嚴(yán)處理。
附:《e花園各業(yè)務(wù)創(chuàng)優(yōu)工作計劃》
__市__物業(yè)服務(wù)有限公司
e花園物業(yè)服務(wù)中心
二0__年_月_日
注意事項(xiàng):
1、工作階段中的工作任務(wù),須進(jìn)一步優(yōu)化細(xì)化,詳細(xì)排列未達(dá)標(biāo)項(xiàng)目的整改完成時間,,并將其作為附件。
第10篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（1）
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(1)
前言
物業(yè)管理作為一個獨(dú)立的、專門的企業(yè)行為,于20世紀(jì)80年代初首先在我國的深圳、廣州出現(xiàn)。其后,隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支柱性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)地位的確立,物業(yè)管理便成為一個新興行業(yè),并由南往北、由沿海向內(nèi)地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞,高速度崛起著、壯大著、發(fā)展著。2003 年全國物業(yè)管理?xiàng)l例也在年內(nèi)頒布。作為中國物業(yè)管理發(fā)祥地的深圳,其住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)到90%以上;物業(yè)管理觀念深入廣大城鎮(zhèn)居民人心,不少人還自發(fā)地意識到“買物業(yè),就是買管理”,“要問物業(yè)價格,先問有無良好的物業(yè)管理”等?？傊?物業(yè)管理行業(yè)已成為了中國服務(wù)性行業(yè)中的佼佼者,成為了一個熱門行業(yè),一個前程看好的朝陽行業(yè)。
然而,正像其它一切事物一樣,在其發(fā)展過程中尤其是初始階段的發(fā)展過程中總難免要出現(xiàn)或存在這樣或那樣的問題和困難。目前,物業(yè)管理投訴居高不下;
管理不規(guī)范;小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備不全,管理維修困難等問題,已經(jīng)影響到物業(yè)管理的前進(jìn)、發(fā)展,也影響到業(yè)主們的利益。這些問題固然有這方面或那方面等諸多原因,但如何做好物業(yè)管理的前期介入,對物業(yè)進(jìn)行前期管理已經(jīng)引起多數(shù)物業(yè)公司的高度重視。
第一篇物業(yè)管理前期介入的定義和作用
物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段,包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等,就參與介入,從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見,以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量,為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件,同時有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時的返修工作量,為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。隨著地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大,已經(jīng)有不少的開發(fā)商意識到前期介入是保證產(chǎn)品、品牌的重要條件,是實(shí)施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實(shí)踐證明,前期介入具有以下作用:
1.有利于優(yōu)化設(shè)計,完善設(shè)計細(xì)節(jié)
物業(yè)管理公司在項(xiàng)目設(shè)計階段,從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)對所管理物業(yè)的設(shè)計進(jìn)行審視,對不當(dāng)之處提出修改方案,可優(yōu)化設(shè)計,完善設(shè)計中的細(xì)節(jié),避免一些在后期工作中難以解決的問題。例如:小區(qū)在設(shè)計車輛和人行出入口時候,物業(yè)公司會建議在保證車輛和行人正常出行的情況下,出入口要少,利于物業(yè)安排崗位,并節(jié)約人工成本。會所產(chǎn)權(quán)一般歸發(fā)展商所有,其運(yùn)營費(fèi)用是獨(dú)立于物業(yè)管理費(fèi)。很顯然,那些純粹向小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放的會所,除非收費(fèi)昂貴,否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段,物業(yè)公司為保證日后會所的良性運(yùn)行提出可行方案,否則虧本經(jīng)營,將使會所功能下降,甚至形同虛設(shè),最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌。
2.有利于提高房屋建造質(zhì)量
由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料,對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題十分了解,通過參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理,強(qiáng)化了施工過程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控,并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中,從而提高房屋的建造質(zhì)量。另外在施工管理時候,開發(fā)商會派出工程師配合工程監(jiān)理對施工單位進(jìn)行管理,但是由于人員少,而且工程監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面,所以工程質(zhì)量還會存在一定問題,但是物業(yè)公司維修人員介入施工現(xiàn)場管理,絕不會通融,會要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙施工,因?yàn)槿蘸蟪霈F(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司,所以可以提高房屋建筑質(zhì)量。
3.有利于保證物業(yè)的使用功能
物業(yè)管理公司通過參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收,按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收,能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。
4.有利于加強(qiáng)對所管物業(yè)的全面了解
物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作,必須對土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌,對于圖紙改動或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如;管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計圖紙所標(biāo)位置有一定差距, 如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄,在后期管理中,可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說,物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深,而對設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握,便于后期管理。由于加強(qiáng)了對所管物業(yè)的全面了解,就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ),可提高驗(yàn)收質(zhì)量,縮短驗(yàn)收時間,對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處,也比較清楚,容易交涉和協(xié)調(diào)。
5.前期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行
物業(yè)管理公司通過前期介入,保證了設(shè)計、建造質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解,對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利,既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實(shí)施,又能保證維修質(zhì)量,從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時,在前期管理中,經(jīng)過一段時間的磨合,便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系,建立順暢的服務(wù)渠道,有利于后期管理工作的進(jìn)行。
6.有利于樹立物業(yè)管理公司的形象
如果接管與入住同步進(jìn)行,物業(yè)管理公司即使再努力,也會被各項(xiàng)繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額,折騰不出頭緒,并且容易忙中出錯,以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。
第11篇 住宅項(xiàng)目物業(yè)管理檔案建立方案
住宅項(xiàng)目物業(yè)管理檔案建立方案
1、物業(yè)檔案建立的內(nèi)容
業(yè)主入伙資料
業(yè)戶家庭資料
業(yè)戶聯(lián)系電話
包括:正常情況下的聯(lián)系電話和緊急情況下的聯(lián)系電話,如家庭電話、單位電話、手機(jī)、呼機(jī)、e-m計算機(jī)技術(shù)l地址等。
業(yè)戶室內(nèi)裝修管理資料
包括:裝修申請表、裝修過程情況記錄、管線變動情況等。
業(yè)戶日常維修資料
包括:維修、維修回訪等記錄情況。
業(yè)戶反饋資料
包括:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄、業(yè)戶投訴及處理記錄、業(yè)戶意見征詢、統(tǒng)計記錄等。
2、物業(yè)檔案管理的具體措施
業(yè)戶檔案資料是在業(yè)戶入伙以后逐步建立起來的,其內(nèi)容包括業(yè)戶的姓名、家庭情況、工作單位、聯(lián)系方法、管理費(fèi)收繳情況、室內(nèi)裝修管理資料及物業(yè)獨(dú)用部分使用及保養(yǎng)維修情況等。
(1)業(yè)戶檔案的收集
物業(yè)設(shè)立檔案室,建立相應(yīng)規(guī)章制度,對業(yè)戶檔案進(jìn)行嚴(yán)格管理。資料收集堅持內(nèi)容豐富的原則。在實(shí)際工作中從需要出發(fā),擴(kuò)大資料來源,從時間上講是在業(yè)主入伙時開始收集歸檔,實(shí)行業(yè)戶一戶一檔。
(2)業(yè)戶權(quán)籍資料管理
從業(yè)戶入伙開始,應(yīng)著手權(quán)籍資料的收集工作,權(quán)籍資料的收集、整理、歸檔,應(yīng)做到條理清晰、完整齊全,便于查閱。管理和使用好權(quán)籍資料,動態(tài)反映業(yè)戶權(quán)籍狀況,為業(yè)戶需求提供服務(wù)。
(3)業(yè)戶檔案的整理
各個業(yè)務(wù)范圍上收集到的信息資料,統(tǒng)一交檔案員集中整理,整理的重點(diǎn)根據(jù)資料內(nèi)容、來源進(jìn)行分類,做到條理清晰、便于查閱。
(4)業(yè)戶檔案的歸檔
___華庭住宅小區(qū)管理處的業(yè)務(wù)接待將收集到的業(yè)戶資料每月五日前提交檔案中心。物業(yè)檔案中心員按照物業(yè)管理自身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系,將資料分類有序地保存,并輸入計算機(jī)存檔,運(yùn)用計算機(jī)的先進(jìn)手段進(jìn)行檔案資料的管理。
(5)檔案的利用
為業(yè)戶服務(wù)工作及時提供檔案資料,直接或間接地為業(yè)戶管理服務(wù),從而有效地提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。
(6)業(yè)戶檔案的管理
業(yè)戶檔案的使用應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定,借閱必須由具備規(guī)定條件的人員經(jīng)登記后方可借出,歸還時須由專人進(jìn)行檢查,如有破損,立即修復(fù),嚴(yán)重時追究有關(guān)人員的責(zé)任。業(yè)戶檔案存放時要做好防火、防潮、防蛀工作,計算機(jī)使用時應(yīng)防止電腦病毒侵入。
第12篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（2）
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(2)
第二篇 前期介入的工作內(nèi)容
1.前期介入的一般程序:由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內(nèi)容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實(shí)施。
2.前期介入的工作內(nèi)容:前期介入主要分五個階段實(shí)現(xiàn):規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段,驗(yàn)收階段,項(xiàng)目入伙交付業(yè)主使用。
第一節(jié):規(guī)劃設(shè)計階段介入
規(guī)劃設(shè)計階段包括:
物業(yè)對項(xiàng)目總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容提出合理劃建議。
規(guī)劃設(shè)計評估的程序:
1.地產(chǎn)提前1 個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計的評估,并提供評估報告。
2.物業(yè)接到書面知會后,于3日內(nèi)回復(fù),由相關(guān)部門牽頭組成評估小組,并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。
3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料);設(shè)計文件(規(guī)劃圖、建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等)。
4.地產(chǎn)接到資料目錄后及時內(nèi)向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計、工程、營銷等部門召開項(xiàng)目說明會,介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。
5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi),組織評估小組研究,完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。
6.評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項(xiàng)目評估細(xì)則所列內(nèi)容,及項(xiàng)目說明會、實(shí)地考察情況,于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計評估報告》,并提交物業(yè)相關(guān)部門。
7.物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告3日內(nèi),組織公司評審組對《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計評估報告》進(jìn)行評審。
8.評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內(nèi)完成對《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的修改。
9.經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計評估報告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。
10.物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評估報告提交地產(chǎn)公司。
11.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計總體評估要點(diǎn):
住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。
住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
建筑與自然和諧,采光、通風(fēng)充足,環(huán)境優(yōu)美。
生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
設(shè)備、設(shè)施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。
安全防衛(wèi)設(shè)計完備,運(yùn)用先進(jìn)技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先進(jìn),網(wǎng)絡(luò)資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。
便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計分類評估要點(diǎn):
1.安保布局
a) 便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b) 便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點(diǎn)。
c) 人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰,便于動態(tài)管理。
d) 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全,可采取有效措施防范。
e) 安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應(yīng)快速。
2.消防布局
a)消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b) 消防車道設(shè)置合理,其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。
c) 消防登高面(場地)設(shè)置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。
d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理,符合國家規(guī)范。
3.交通布局
a) 各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b) 主要道路和出入口人車分流,在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c) 機(jī)動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的 5%,聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù) 1:1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機(jī)動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5,以上指標(biāo)可以按照不同地區(qū)需求進(jìn)行調(diào)整),便于停放。
d) 有條件,宜設(shè)置地下機(jī)動車停車庫,應(yīng)符合國家規(guī)范。
4.生活配置
a) 根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。
b) 一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。
c) 如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套,宜獨(dú)立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件,應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d) 如住宅區(qū)設(shè)置會所,宜獨(dú)立設(shè)計。會所面積、活動項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。
(指標(biāo)供參考)
5.設(shè)備配套
a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要,并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。
b) 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。
c) 溝、管、渠、井的設(shè)置合理,便于維護(hù)保養(yǎng)。
d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān),十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。
e) 配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi),給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越,電梯井不應(yīng)緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應(yīng)采取隔音措施。
6.智能化配置
a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控
系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
b) 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺系統(tǒng)。
c) 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e) 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性,采用成熟產(chǎn)品。
7.房屋單體
a) 屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b) 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c) 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。
d) 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。
e) 住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便,尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f) 廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2―3米,燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?灶宜避開窗口設(shè)置。
g) 衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房,餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置,地漏位置合理,便于檢修。
i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理,便于檢修。
j) 宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風(fēng)帽。
k) 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。
l) 房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m) 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應(yīng)考慮防盜措施。
n) 陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
8.室內(nèi)配置
a) 室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理,應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。
b) 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。
c) 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯開,與鄰套住宅機(jī)座相
d) 鄰時,應(yīng)采取安全隔離措施。
e) 空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。
f) 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理,應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位,管中應(yīng)距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
g) 當(dāng)戶型或廳房過大時,應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。
h) 如使用小型中央空調(diào),層高應(yīng)大于3.3m,并留有室外機(jī)位置。
i) 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理,應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。
j) 電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置,且不宜并行設(shè)置。
k) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。
l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。
9.綠化配置
a) 綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。
b) 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c) 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d) 綠化品種便于養(yǎng)護(hù),養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。
e) 綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習(xí)慣。
f) 綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g) 主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。
10.景觀配置
a) 景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
b) 采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。
c) 水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。
d) 不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系,并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。
e) 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù),宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f) 泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
11.公共空間
a) 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計,避免排泄不暢通。
b) 宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。
c) 公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d) 綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理(一般距離不大于150m)。
e) 各類表具、表箱設(shè)置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄,宜預(yù)留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應(yīng)有防雨措施。
f) 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。
g) 公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。
h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。
12.生態(tài)環(huán)保
a) 住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項(xiàng)目。
b) 住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。
c) 住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。
d) 周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。
e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。
f) 垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無機(jī)的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。
g) 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h) 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。
13.管理用房
a) 物業(yè)管理處
管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、
員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100_0.2(指標(biāo)供參考)
位置:住宅區(qū)中央,底層。
b) 業(yè)委會、居委會(根據(jù)當(dāng)?shù)卣?
功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據(jù)具體情況而定
位置:和管理處相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處
14.新材料、新技術(shù)
a) 應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。
b) 試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證,先行試點(diǎn)。
c) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。
d) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。
15.管理成本測算
a) 對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。
b) 管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大,應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商,相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計。
16.與相似典型項(xiàng)目的比較
a) 相似點(diǎn)
b) 差異點(diǎn)
c) 優(yōu)勢
d) 劣勢
第13篇 住宅小區(qū)裝修管理服務(wù)方案
住宅小區(qū)裝修管理與服務(wù)方案
裝修管理是物業(yè)實(shí)際操作中的一大難點(diǎn),同時也是人為造成房屋損壞和安全隱患的高發(fā)期。為維護(hù)___項(xiàng)目外觀形象的統(tǒng)一、美觀,保障智能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞,物業(yè)管理處將從實(shí)際出發(fā),以公共部位、公共設(shè)施管線、消防安全為裝修工作的監(jiān)督重點(diǎn)。做好裝修宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修巡查、違章處理、裝修驗(yàn)收五個環(huán)節(jié),力爭服務(wù)在一線、監(jiān)管在一線,從正面引導(dǎo)業(yè)主正確、安全、有效的完成裝修。
一、正面宣傳,合理引導(dǎo)
管理處針對項(xiàng)目特點(diǎn),制訂詳細(xì)的《裝修指南》,在入住辦理手續(xù)時發(fā)放給業(yè)主,管理處為業(yè)主提供必要的房屋結(jié)構(gòu)、水電走向圖紙,指導(dǎo)業(yè)主合理進(jìn)行裝修,同時將加大裝修宣傳的力度,在公共區(qū)域明示裝修規(guī)定、違章裝修的危害性和處理措施,并增加環(huán)保裝修的宣傳,充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能,并由貼心管家直接負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通引導(dǎo),架起管理處與業(yè)主的溝通橋梁,提高業(yè)主的自覺性。
二、嚴(yán)格控制裝修備案程序
工程部主管審核業(yè)主提供的裝修公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、裝修方案,管理處經(jīng)理對住戶的裝修申請審批,并簽署備案意見。審批的基本原則是確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀,符合消防安全要求。
三、加強(qiáng)裝修期間的監(jiān)督與管理
1、裝修行為的管理
成立以工程及保安員為成員的裝修聯(lián)合管理小組,工程部主管為主要負(fù)責(zé)人。管理小組按《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)安全和建筑裝修監(jiān)理,檢查并及時填寫《裝修巡查記錄》。主要目的就是在裝修期間,對裝修進(jìn)行更有效的管理和監(jiān)控,管理重點(diǎn)主要有:
1)為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建,在實(shí)際工作中,工程技術(shù)人員每兩天巡查一次;安管員每天對裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管,消除管理盲點(diǎn),形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。
2)為防止房屋裝修后出現(xiàn)滲漏而引發(fā)責(zé)任問題,我們將要求裝修單位對廚房、衛(wèi)生間做防水施工后進(jìn)行48小時的閉水試驗(yàn),確認(rèn)未發(fā)現(xiàn)滲漏后方可進(jìn)行下一步施工。對于在施工過程中涉及到陽臺鑿開找平層的,必須要求重新進(jìn)行防水施工處理方可下一步施工。
2、裝修人員的管理
為更好的加強(qiáng)對裝修人員的管理,采用“二證一書”制度,即要求裝修施工單位辦理《施工許可證》和《施工人員出入證》,簽訂《裝修安全責(zé)任書》,同時要求裝修單位繳納1000元的裝修保證金。
3、裝修材料用品的管理
實(shí)施對外來人員準(zhǔn)入制度,嚴(yán)格管制社區(qū)出入口,對搬出/入物品由保安員查驗(yàn)《施工許可證》和《施工人員出入證》,登記后放行;嚴(yán)格控制易燃、易爆材料進(jìn)入云頂尚品。嚴(yán)格控制施工的時間及裝修垃圾的清運(yùn),消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。為維護(hù)小區(qū)裝修秩序及安全,我們將加強(qiáng)對裝修企業(yè)的管理,狠抓消防安全,控制未經(jīng)允許的動火作業(yè)。
四、依法管理,以情感人
裝修監(jiān)督中如發(fā)現(xiàn)問題,根據(jù)裝修違章程度,簽發(fā)《整改通知書》,并送至裝修人員及業(yè)主簽字,要求在規(guī)定期限內(nèi)整改。對違章裝修的單位我們將以說服教育為主,對不配合的我們將以裝修協(xié)議書為依據(jù),酌情扣除其裝修保證金。對極個別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主,我們將上報政府主管部門予以解決,確保居住區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。
五、謹(jǐn)慎驗(yàn)收,不留隱患
驗(yàn)收環(huán)節(jié)是裝修管理的最后一個環(huán)節(jié),為避免日后為管理工作帶來隱患,我們將在本環(huán)節(jié)中嚴(yán)格把關(guān)。驗(yàn)收過程中應(yīng)重點(diǎn)對房屋結(jié)構(gòu)、外觀及上下水、電氣線路、衛(wèi)生間
和廚房防水等工程的質(zhì)量進(jìn)行檢查,對隱蔽工程要求裝修企業(yè)每完成一項(xiàng)必須事先向管理處申報,經(jīng)驗(yàn)收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。達(dá)不到合格要求的項(xiàng)目,由裝修企業(yè)按整改通知繼續(xù)整改,并在《裝修驗(yàn)收記錄表》中記錄,直到合格為止。
六、裝修手續(xù)辦理流程
1、由業(yè)主提交《裝修申報表》;
2、施工單位提交相關(guān)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證原件、復(fù)印件、項(xiàng)目設(shè)計圖紙,進(jìn)場施工人員身份證原件、復(fù)印件、1寸像片2張等;
3、管理處對項(xiàng)目裝修方案及施工圖紙進(jìn)行審核后,出具書面審批意見并簽定相關(guān)裝修管理協(xié)議;
4、管理處與業(yè)主對室內(nèi)冷熱水管打壓,壓力0.8mpa,時間10分鐘保持壓力不降,簽署管道壓力正常意見。室內(nèi)管道移交完畢,施工人員場施工;二次裝修不需進(jìn)行此項(xiàng)操作;
1、毛坯房業(yè)主須對廚房、衛(wèi)生間進(jìn)行二次防水處理,閉水48小時試驗(yàn)并經(jīng)管理處驗(yàn)收合格后方可繼續(xù)施工;
2、裝修過程中不容許施工人員留宿裝修現(xiàn)場,生火做飯,延長施工時間等;
5、每天有保安人員巡視施工現(xiàn)場,檢查現(xiàn)場安全、施工范圍、施工時間等并記錄在《裝修巡視檢查記錄表》上;
6、裝修結(jié)束并經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收合格后由業(yè)主向管理處提出項(xiàng)目驗(yàn)收,驗(yàn)收合格及核實(shí)無違章記錄后1個月退還業(yè)主裝修押金,3個月后無滲漏、堵塞每周四退還裝修施工方押金。
七、裝修手續(xù)辦理流程圖(略)
第14篇 住宅小區(qū)安保管理方案（7）
住宅小區(qū)安保管理方案(七)
人力、物力配備充足,技防、人防相結(jié)合,基礎(chǔ)工作扎實(shí),各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處,確保小區(qū)無重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生。
一、治安管理
小區(qū)實(shí)行24小時值班巡邏制度、外來人員出入查驗(yàn)制度、大件貴重物品出入小區(qū)登記制度等各項(xiàng)安全防范制度;制定保安人員崗位職責(zé)和切實(shí)可行的安全保衛(wèi)工作程序,明確責(zé)任區(qū)域,注重技防和人防相結(jié),各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處,保障小區(qū)安全。
(一)保安人員配備
小區(qū)的保安人員共配備13名保安人員,其中主管1人,隊員12人,值班分為早、中、晚三班三倒,對小區(qū)實(shí)行24小時不間斷管理。
早班4人:門崗1人,監(jiān)控1人,巡邏2人;
中班4人:門崗1人,監(jiān)控1人;巡邏2人;
晚班4人:門崗1人,監(jiān)控1人;巡邏2人。
(二)靈活、高效、人性化的值班方式
我們在治安管理中既要保證安全,又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來往,具體表現(xiàn)為:
1、強(qiáng)化安全措施,確保小區(qū)業(yè)主(使用人)的財產(chǎn)和人身安全;
2、禮貌待人,營造良好的生活、居住環(huán)境,杜絕'戒備森嚴(yán)、一味盤問'的小區(qū)管理模式,達(dá)到'內(nèi)緊外松'。提高保安人員的素質(zhì),所謂'來的都是客',保安人員要善于察言觀色,對出入人員區(qū)別對待,不因?yàn)楸０踩藛T的失禮而影響業(yè)主(使用人)的交往活動;
二、消防管理
1、對保安員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識培訓(xùn),掌握國家有關(guān)消防的法規(guī)和制度,熟悉小區(qū)自動消防系統(tǒng)的性能和操作,熟練掌握各種消防器材的使用。
2、定期進(jìn)行消防安全檢查,保安員每天巡視小區(qū)的每個角落,及時發(fā)現(xiàn)消防火險隱患;定期對消防器材(滅火器、消防栓等)的完好情況進(jìn)行檢查;每天檢查小區(qū)自動消防報警系統(tǒng)是否正常運(yùn)行;每天對小區(qū)安全用電情況進(jìn)行檢查;定期對消防設(shè)備(消防泵、水噴淋等)進(jìn)行測試,并做好記錄。
3、在加強(qiáng)日常防火工作的同時,還要做好滅火的準(zhǔn)備工作,制定火災(zāi)應(yīng)急行動實(shí)施預(yù)案,以備一旦發(fā)生火災(zāi),能及時有效地組織自消自救,對重點(diǎn)崗位、重點(diǎn)部位落實(shí)責(zé)任到人,將火災(zāi)的損失降低到最小程度;成立保安員為主、小區(qū)工作人員為輔的消防隊,每年進(jìn)行1-2次實(shí)地消防方案預(yù)演。
4、定期組織管理處員工學(xué)習(xí)消防知識,對小區(qū)工作人員進(jìn)行消防知識宣傳。
三、車輛管理
做好小區(qū)的停車規(guī)范管理,在入口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)志,對臨時停車車位進(jìn)行劃線,使小區(qū)內(nèi)車輛停放井然有序,保障小區(qū)道路暢通。
參考停車場設(shè)計,為便于管理,為維護(hù)小區(qū)的良好停車秩序,建議安裝ic卡智能停車場管理系統(tǒng)一套,將整個小區(qū)的車輛管理納入電腦管理之下,提高管理效率,方便業(yè)主出入,有效防止車輛的遺失。
管理處將設(shè)置專門的車輛管理人員,負(fù)責(zé)發(fā)放停車卡、進(jìn)行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。
做好小區(qū)的停車規(guī)范管理,在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志,在小區(qū)出入口設(shè)置導(dǎo)向牌,停車場內(nèi)設(shè)置相關(guān)的交通指示牌,對臨時停車車位進(jìn)行劃線,使小區(qū)內(nèi)車輛停放井然有序,保障車輛人員安全。
第15篇 __住宅項(xiàng)目物業(yè)管理人員的管理方案
住宅項(xiàng)目物業(yè)管理人員的管理方案
一、量才錄用、培養(yǎng)提升
我們在用人機(jī)制上的理念是重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力以及在職培訓(xùn);強(qiáng)調(diào)管理人員的一專多能和管理隊伍的年輕化、知識化。
在管理人員的選拔上,我們將嚴(yán)格按照崗位要求制定招聘標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)招聘標(biāo)準(zhǔn)擇優(yōu)錄用。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格,以'適用'為原則,避免'大才小用'的現(xiàn)象。
在管理人員的培訓(xùn)上,我們對每一崗位的工作技能都規(guī)定了達(dá)標(biāo)要求,并通過在職教育、崗位輪訓(xùn)、職務(wù)輪換等多種形式對管理人員進(jìn)行培養(yǎng),不斷提升其綜合素質(zhì)。
二、默契合作、充分授權(quán)
強(qiáng)調(diào)分工合作的工作態(tài)度。我們將采用管理處經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)的直線職能管理方式,本著精干、高效的原則設(shè)置崗位,一方面保證管理人員工作負(fù)荷的飽滿,另一方面避免各崗位職責(zé)的交叉,做到'人人有事做,事事有人管'。同時我們倡導(dǎo)全員協(xié)調(diào)管理(在其他章節(jié)有相應(yīng)闡述),員工應(yīng)以合作的姿態(tài)開展工作。
倡導(dǎo)合理授權(quán),在業(yè)主面前,每個員工都是管理處經(jīng)理。學(xué)會授權(quán)是我們對管理人員的基本要求。管理處經(jīng)理通過授權(quán),將更多的精力和時間放在把握全局,正確決策上。各項(xiàng)目主管通過授權(quán)從繁瑣的日常事務(wù)中脫離出來。同時,通過授權(quán),每位員工都能迅速地解決業(yè)主提出的服務(wù)需求,讓業(yè)主在第一時間得到滿意的服務(wù)。同時建立檢查和反饋制度,各級管理人員通過定期檢查,檢驗(yàn)授權(quán)效果。對偏離服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的行為及時糾正,避免管理失控。
堅持分級指揮和逐級反饋的原則。我們強(qiáng)調(diào)一個上級的原則,并在管理處內(nèi)部建立逐級向上負(fù)責(zé)的垂直指揮系統(tǒng)。管理處經(jīng)理及各項(xiàng)目主管根據(jù)實(shí)際情況發(fā)出工作指令,并通過現(xiàn)場指導(dǎo)、工作例會、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)等形式逐級向下傳達(dá)和執(zhí)行。無特殊情況下,管理人員不得隨意越級指揮,而作業(yè)員工遇到問題也必須逐級向上匯報,不得越級請示。
三、定期考核、績效為本
績效考核,是我們?nèi)肆Y源管理的重要組成部分。其根本目的是營造'以效率為導(dǎo)向'的良好工作氣氛。
管理人員的績效考核將嚴(yán)格依照公司已建立并有效運(yùn)作的績效考核體系進(jìn)行考核。通過公司品質(zhì)管理等相關(guān)職能部門、管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理的多種途徑、多種方式對管理處管理人員進(jìn)行日常工作的績效考核。
四、獎懲嚴(yán)明、優(yōu)勝劣汰
對員工實(shí)施準(zhǔn)確及時的獎懲,是維持員工長久工作動力的有效手段。將以公司的《員工獎懲條例》為依據(jù),對管理人員進(jìn)行相應(yīng)的激勵和約束。對工作努力,成績優(yōu)異的管理人員,我們將視情況授予 '優(yōu)秀員工獎'及'特殊貢獻(xiàn)獎'等榮譽(yù),并給予一定的物質(zhì)獎勵。對工作不負(fù)責(zé)任或違反紀(jì)律的管理人員,則給予一至三級的相應(yīng)處分。我們規(guī)定:受到三級處分的員工將視情況給予降級或辭退處理。
同時我們倡導(dǎo)管理處所有員工積極參加物業(yè)管理公司的競爭上崗及雙向選擇。我們要求主管以上的管理人員必須通過競爭的方式獲取上崗資格,作業(yè)人員通過雙向選擇的方式獲取上崗資格。上崗后必須圍繞'質(zhì)量-成本雙否決'的運(yùn)作,定期接受考核,對無法完成質(zhì)量指標(biāo)或成本指標(biāo)的個人,不但否決其效益工資和獎金,并且與其任職(或上崗)資格掛鉤。公司定期對于個人績效考核排位在后幾位的管理層人員和操作層人員實(shí)施末位淘汰制,通過補(bǔ)充新的員工,增強(qiáng)內(nèi)部競爭力,從而保持整支隊伍的活力。
